好不容易在網(wǎng)上找到了價廉物美的房源，不料在交了“房東”全年9400元以后，才發(fā)現(xiàn)原來的“房東”提供的身份證、房產(chǎn)證等全是假的，這套房子根本就是所謂的“二房東”交了一個月房租，從原房東手中租來的。近日，涉嫌合同詐騙的倪某被XX區(qū)檢察院批準逮捕。

網(wǎng)上覓得房源

據(jù)受害人黃先生介紹，去年11月7日，他與朋友通過某網(wǎng)站查詢到XX區(qū)二道埂子有一套60平方米的房子出租。于是他按照網(wǎng)上的聯(lián)系方式與出租人倪某取得了聯(lián)系。在倪某的帶領下看房后，倪某說這是他父母留給他結婚用的房子。如果要租的話，希望租金年付，價格還可以在原來1100元／月的基礎上優(yōu)惠一點。黃先生發(fā)現(xiàn)房子還算不錯，而自己原來租的房子的房東又在不停地催促自己搬走，于是他決定當晚就把房子訂下來。

“房東”證件齊全

在經(jīng)過協(xié)商之后，倪某和黃先生敲定了9400元／年的價格把房子租下來，以這個價格在XX區(qū)租到了這樣一套房子，黃先生顯然認為自己撿了便宜。在簽合同前，黃先生認真核對了對方的身份證，以及他們認為最重要的房產(chǎn)證及土地所有權證原件，倪某也極為認真地檢查了黃先生的身份證，令人覺得他非常謹慎。在雙方都沒有異議的情況下，大家簽訂了一份倪某預先準備好的一份房屋租賃合同，并約好第二天中午把現(xiàn)金帶過來，交清。

一次支付7500元

中介公司事先找“托兒”

無論是房屋中介，還是求職中介乃至婚姻中介，一些公司都事先找好了“托兒”欺騙消費者。比如一個房“托兒”，他確實有一套空房子，中介公司讓租房者前去看房，“房東”一到，就說真不巧，這套房子剛剛租出去了。求職中介則和某些貪圖便宜的用人單位聯(lián)手，佯裝單位招工做“托兒”，讓求職者交了服務費，中介公司開了介紹信后，用人單位在面試中以各種理由拒絕求職者?；橐鲋薪閯t找一名條件較好的女士或男士，讓他們和各種前來征婚的人見面。

■存在許多無照無證公司

一份統(tǒng)計資料顯示，在北京從事經(jīng)營的6000多家房屋中介中，有執(zhí)照和資質的正規(guī)公司僅1500多家。而北京一家婚姻中介公司實際是非法夫妻店。一些外國代表機構憑借著與外國學校、移民機構聯(lián)絡的便利和同外國駐華使館保持的良好關系，非法從事出入境中介活動。另外一份統(tǒng)計資料顯示，在北京市工商局以咨詢服務為主注冊登記的公司有2235家，其中明確標有自費出國留學、出入境咨詢服務內容的所占比例很少。而為了獲取高額利潤，一些機構超出工商管理部門規(guī)定的經(jīng)營種類范圍從事出國留學中介服務。

■網(wǎng)絡、招聘會誘騙人們上當

隨著網(wǎng)絡的發(fā)展，各種網(wǎng)絡招聘會也應運而生。而一些中介公司卻在網(wǎng)上設置騙局。一名大學畢業(yè)生在某網(wǎng)站上得到一個面試機會，并按要求交了150元材料費，他跑到面試地點，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)人去樓空。還有一些招聘會，參加單位實際沒幾家，來參加的單位也不是真正想招人，他們只是給中介公司湊數(shù)，在收下大學畢業(yè)生的簡歷后就無聲無息了。

為進一步推進“平安××”建設，公務員之家版權所有，全國公務員共同的天地!構建和諧社會，最近市政協(xié)組織部分政協(xié)委員，就進一步做好新形勢下我市暫住人口管理工作進行了專題調研，先后分別召開了有關部門領導，部分鎮(zhèn)（街道）政法書記、綜治辦、計生辦、派出所等負責人和村干部、企業(yè)主、房東代表座談會，考察了義烏市和溫州鹿城區(qū)的暫住人口管理工作，對我市的暫住人口管理情況進行了認真的分析和研討。現(xiàn)將調研情況報告如下：

近年來，隨著我市經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，來我市的外來務工者以每年20%的增幅急劇上升，去年全市登記在冊的暫住人口達57.4萬人，發(fā)暫住證53.23萬本，登記房屋出租戶76423戶。暫住人口絕大部分來自貴州、四川、江西、河南等經(jīng)濟相對不發(fā)達地區(qū)，主要從事基礎設施建設、城市低端服務業(yè)和民營企業(yè)生產(chǎn)的一線作業(yè)。

面對暫住人口對我市社會治安、環(huán)境衛(wèi)生、計劃生育、勞動就業(yè)等帶來的諸多壓力，幾年來市委市政府高度重視，加強領導，從夯實基礎、積極防范入手，制訂出臺了暫住人口戶籍管理、社會保險、子女就學、計劃生育等一系列政策措施，建立了覆蓋城鄉(xiāng)的市、鎮(zhèn)、村三級暫住人口管理服務網(wǎng)絡，實行暫住人口分層次管理，試行出租房登記備案制度，實施出租私房委托代管制度和稅收征管辦法。并加大投入，市財政先后撥出500萬元?？?，用于暫住人口免費教育培訓和就業(yè)服務。2003年，市、鎮(zhèn)兩級財政又撥款350多萬元，構建暫住人口綜合管理服務信息平臺，實現(xiàn)了市、鎮(zhèn)、村管理信息聯(lián)網(wǎng)。2004年由市財政撥款增配了4000余名社區(qū)保安，協(xié)助公安維護社會治安。今年市政府又把“暫住人口就業(yè)及居住服務工程”列為十件實事工程之一，鼓勵推行暫住人口集中居住管理。通過開展社會治安大會戰(zhàn)和專項整治行動，震懾了罪犯，促進了社會治安形勢的進一步好轉，有效保證了我市經(jīng)濟建設和社會事業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

暫住人口管理是當前市場經(jīng)濟條件下城市社會管理的一個新課題。盡管我市的暫口管理工作成效顯著，處于全省領先水平，但從市民的期望值和構建和諧社會的要求看，還有不少亟待完善和改進的方面。

一、存在的主要問題及原因

1、管理合力尚須增強。暫住人口管理服務工作涉及公安、勞動、計生、城建、衛(wèi)生、民政等多個政府部門。為便于工作協(xié)調，2001年4月成立了市暫口辦，但限于臨時性機構，且力量薄弱，忙于應付報表統(tǒng)計匯總，沒有很好地發(fā)揮綜合協(xié)調的職能作用。相關管理部門，局限于自身管理職能，齊抓共管配合不夠密切，沒有形成管理合力。作為基礎管理層面的鎮(zhèn)（街道）暫口辦和公安派出所、村（社區(qū)）暫口管理站與社區(qū)保安，也因責權不清，工作經(jīng)常扯皮，存在“兩張皮”的現(xiàn)象。

[摘要]公共住房貨幣化補貼是美國數(shù)十年來最重要的住房保障政策?？v向考察可知，其產(chǎn)生和興起根植于對已有住房數(shù)量和質量、政策實施成本、宏觀經(jīng)濟周期以及針對不同收入群體公平性的考量之中。公共住房建設在選址、設計、質量和設施等方面的失當，使貧困集聚和種族隔離狀況加劇，向貨幣化補貼政策轉向，在很大程度上是對公共住房集中供給的糾錯。但是，以住房流動為低收入家庭創(chuàng)造更多經(jīng)濟和社會福利甚至為種族融合帶來更多新機會的政策目標正受到長期以來公共住房建設投入銳減、住房租賃市場日趨升溫的挑戰(zhàn)，此狀況在次貸危機后尤甚。研究顯示，僅以滿足流動性為目標的市場化戰(zhàn)略不會顯著改變低收入家庭的經(jīng)濟水平和社會地位，由貧困分散到貧困消除，需要增加保障性住房供給，并出臺就業(yè)與教育等支持性住房干預措施。

［關鍵詞］公共住房；貨幣化補貼；低收入家庭；居住隔離；貧困分散

和多數(shù)發(fā)達國家公共住房發(fā)展進程相一致，美國公共住房政策的興起同樣與工業(yè)化和城市化的快速推進息息相關。以城市化、工業(yè)化為主要特征的“現(xiàn)代化”進程給美國社會帶來了各種新的復雜狀況，而低收入群體住房條件的惡化，尤其是貧民窟的存在，往往與貧困、衛(wèi)生問題、食品安全問題、城市犯罪等各種社會問題相伴，從而引發(fā)越來越多的社會關注與住房改革的呼吁。住房改革者們認為，惡劣的居住條件不僅損害了居民的健康，而且也成為許多社會問題的根源。在住房改革者的推動下，部分城市制定了新建或現(xiàn)有住宅的最低可居住標準，并立法限制可能給民眾生活帶來不良影響的工商業(yè)開發(fā)。但由于長期堅持的自由放任政策與地方自治傳統(tǒng)，聯(lián)邦政府并沒有對公共住房進行直接干預,直至第一次世界大戰(zhàn)爆發(fā)。1918年，聯(lián)邦政府先后兩次共撥款一億美元，通過公共住房建設改善軍工人員居住環(huán)境，提高工業(yè)生產(chǎn)率。但是，聯(lián)邦政府對住房保障的首次嘗試并非出于改善中低收入群體的住房環(huán)境的意圖，而屬于戰(zhàn)爭時期的應急措施。戰(zhàn)爭結束后，聯(lián)邦政府重新退出住房領域。

一、公共住房政策的建立

在很大程度上，社會現(xiàn)實依據(jù)人們所持有的觀念構建。有關政府應在窮困階層住房工作中發(fā)揮更大作用的呼吁在20世紀30年代大蕭條期間更為強烈。也正因如此，自由黨才擁有國內政治力量以發(fā)起重大的聯(lián)邦事務。1934年美國通過《國家住房法案》，并先后成立聯(lián)邦住房管理局和聯(lián)邦國家抵押貸款協(xié)會，為彼時受到大蕭條沖擊的“沉沒的中產(chǎn)階級”提供金融援助,并在此后持續(xù)增進美國民眾住房購買的支付能力。同時，《國家住房法案》授權聯(lián)邦政府直接為低收入家庭建造出租房。由此，住房保障制度成為正式的制度設計。不同于向自有住房提供的金融信貸制度設計，出于對公共住房可能擠壓私人住房投資的憂慮，公共住房政策遇到了強烈的政治阻力，撥付給公共住房建設的資金一再被削減，而第二次世界大戰(zhàn)期間低收入家庭公共住房建設則被國防住房項目取代。1949年，美國重啟低租金公共租房項目，頒布《住房法案》。一個負責任的政府有義務提供御寒庇護所使民眾生命免于遭受寒冷的直接威脅，《住房法案》“讓每一個美國家庭在適宜居住的環(huán)境中擁有一個舒適的家”的宗旨顯然已經(jīng)超越了這一基本義務。然而，伴隨著這一遠大目標而來的是極度貧困戶之外誰還應得到住房援助、援助的形式為何以及誰來負責運營管理、住房援助對住房市場供給是否存在擠出效應等問題。因此，60余年來，美國公共住房政策的調整一定程度上基于不同時期已有住房數(shù)量和質量，公共住房政策實施的成本是根據(jù)不同收入群體的公平性而不斷演變的。雖然公共住房的發(fā)展一波三折，公共住房總量自1949年的17萬個單元發(fā)展至1994年的峰值140.9萬個單元，大多數(shù)公共住房項目還是提供了合適的住房。然而，從外觀看，公共住房選址、設計以及建筑質量與設施配備都顯見失當。不僅如此，貧困集中和種族集聚是后期公共住房政策設計所致力于扭轉的目標之一。此外，高犯罪率和輟學率、管理和維護困難等都影響了公共住房實物配給政策的可持續(xù)性。

二、公共住房政策由實物補貼向貨幣補貼的轉向

即將邁進XXX大學生活的最后一個年頭，站在我面前的就是那個向往已久的工作社會，我的心已經(jīng)開始飛進那里。我終于可以在這個巨大的舞臺上展現(xiàn)自我，但我還需要時間去了解這個社會。我又害怕又膽怯,我常常會捫心自問:我準備好了嗎？是的,我在校園里生活了數(shù)十載,而社會與校園是完全不同的兩個世界,也許我不能完全立刻適應這激烈殘酷的社會。學校為了把我們平穩(wěn)的送上社會的大舞臺，為適應今后的社會工作奠定基礎，專門安排了我們產(chǎn)學合作，在暑假進行實習。

我對房地產(chǎn)的高利潤也是十分地感興趣,所以我進入了日月豪庭二手房銷售中心，一個房地產(chǎn)信息充足的企業(yè)來豐滿自己幼嫩的翅膀。許多專家給房地產(chǎn)下了一個美妙的定義:房地產(chǎn)=科學+藝術。正是這種既有科學知識的嚴謹也有藝術的魅力,我才能滿腔熱血的激情的去做這一行業(yè),才能主動的在房地產(chǎn)的知識中自由的遨游!

日月豪庭二手房銷售中心是具有專業(yè)資質的房地產(chǎn)企業(yè)。公司秉承“德載重任，匯鑄永恒”的經(jīng)營宗旨，堅持“兩種經(jīng)營模式”銷售策劃運作的獨創(chuàng)理念，力求使每個開發(fā)項目達到人與環(huán)境的天人合一。公司的主要業(yè)務是專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)項目的全程策劃、樓盤整合營銷、推廣等。公司現(xiàn)擁有優(yōu)秀的房地產(chǎn)和市場營銷精英及管理人員，提供項目開發(fā)中的專業(yè)整合服務，從而創(chuàng)造集成最大績效。我就是從這個部門開始我的實習生涯的。

實習是以獨立業(yè)務作業(yè)方式完成的。我的實習工作分為兩個階段，前一個階段是在銷售部做戶外廣告的招商工作，工作內容是主動尋找客戶，給客戶講房子的地理位置和價格等，如果客戶有意就和約談判。后一階段就是在售房部做置業(yè)顧問，工作的主要內容是接待客戶，給顧客介紹樓盤的信息，并幫助客戶計算房屋的總價，幫助他們更好的了解整個樓盤的情況。銷售中心的工作千頭萬緒，我每天都需要文件起草、提供調研資料、數(shù)量，為決策提供一些有益的資料，數(shù)據(jù)。有文書處理、檔案管理、文件批轉等。同時給顧客提出一些我們自己的見解。有時配合辦公室人員處理日常工作。

現(xiàn)在實習已經(jīng)結束，回頭總結我的實習報告，感到十分的欣慰。它使我在實踐中了解了社會，讓我們學到了很多在課堂上根本就學不到的知識，也打開了視野、增長了見識，為我即將走向社會打下堅實的基礎。

房制度市場化變革為房地產(chǎn)中介服務業(yè)帶來了春天，但春天畢竟是耕耘的季節(jié)，需要付出艱辛的勞動。隨著房改的深入，尤其是切斷實物分房，推行貨幣化分房，住房市場出現(xiàn)多元化、梯度化、集約化的趨勢，這就既為房地產(chǎn)中介服務業(yè)帶來了機遇，又向其提出了更高的要求，因此，必須采取對策精心培育。它尤如苗輔中的花木，房地產(chǎn)中介服務業(yè)既需要自身充分發(fā)育，又需要園丁辛勤培育。近幾年，我國房地產(chǎn)中介服務業(yè)有一定的發(fā)展，但仍沒有得到較好的發(fā)育，因此必須精心地培育。國外的經(jīng)驗告訴我們，活躍的住房市場必然要求有一個活躍的房地產(chǎn)中介服務業(yè)為其服務?？梢哉f，房地產(chǎn)中介服務業(yè)的住房市場乃至房地產(chǎn)市場發(fā)展的“助力器”和“催化劑”，其發(fā)展水平又是衡量整個房地產(chǎn)市場的“晴雨表”。

隨著民營經(jīng)濟的發(fā)展，振興東北老工業(yè)基地和下崗再就業(yè)優(yōu)惠政策的實施，越來越多的人開始經(jīng)商、辦實體，促使房屋租賃呈興旺火爆之勢，而且涉及稅種較多，營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、房產(chǎn)稅、土地使用稅、個人所得稅、簽合同的還涉及印花稅、企業(yè)出租的還涉及企業(yè)所得稅。但由于房屋租賃業(yè)點多、面廣、分散、隱蔽，給稅收征管工作帶來許多困難，成為我們地稅部門的一個征收難點，本文擬就房屋租賃業(yè)的現(xiàn)狀、存在問題及如何解決談幾點粗淺的看法。

一、房屋租賃業(yè)的現(xiàn)狀

在房屋租賃經(jīng)營活動中，出租成份復雜，形式多樣。歸納起來大致有以下幾種情況：

（一）公產(chǎn)閑置房出租

一是將房屋租出用于經(jīng)營（這些大多是臨街房）。出租的原因有的是因為搬遷新居后將原有的舊房出租用來謀利；有的是因為房屋的地理位置好，可用于經(jīng)營，故將其舊房出租而另租房居住。由于這些房主大多是下崗職工或單位效益不佳，長期不開工資的人員，他們靠出租房屋來賺錢謀生，雖然這些房東容易找到，但稅款征收難度很大。

二是將閑置房出租給他人用于居住。這種情況的房屋大多數(shù)是城市未改造城區(qū)的舊房和部分閑置樓房。多集中在居民區(qū)難以發(fā)現(xiàn)，無法區(qū)分是有租使用還是無租借用，一旦發(fā)現(xiàn)，稅款相對容易收取，因為這種情況大多是有職有權者多占的住房，害怕因小失大而招來麻煩。

網(wǎng)絡化法治化社會化信息化全面打造流動人口“四化”管理新模式

××街道方城社區(qū)是一個典型的老城區(qū)，常住人口10496人，其中人戶分離的有4969人，實有人口7123人?，F(xiàn)有出租房屋471家，流動人口1671人，約占常住人口的1/4，這些流動人口成份復雜，他們在為城市化建設和經(jīng)濟發(fā)展做出積極貢獻的同時，也給我們的人口管理、計生工作及治安管理等工作帶來了巨大的壓力。近年來，我們通過不懈努力，流動人口管理工作逐步走上軌道，探索并積累了一套行之有效的經(jīng)驗做法，由于方法得當，措施得力，取得了良好的社會效益，流動人口的犯罪得到了有效的遏制，社區(qū)的刑事治安案件明顯下降，發(fā)案比2005年下降35%。我們的具體做法：

一、抓組織建設，實現(xiàn)網(wǎng)絡化管理

流動人口的管理，如果繼續(xù)沿襲傳統(tǒng)的管理模式，把流動人口管理停留在登記、發(fā)證上，勢必處于被動應付的局面。為此，根據(jù)老城區(qū)的特點，我們在街道流動人口管理辦公室的精心指導下，建立完善三級社會化管理組織網(wǎng)絡，實現(xiàn)了以流動人口管理服務站為載體，以管理、教育、維權、服務為主要內容的三級網(wǎng)絡化管理。一是成立了由轄區(qū)民警任站長，社區(qū)綜治干部、片幢長、居民組長、護村隊長為成員的流動人口管理服務站為一級的管理組織機構。主要負責完善制度、教育培訓、考核評比及督促檢查等工作。二是把社區(qū)分成5個片，建立片幢長的二級管理組織網(wǎng)絡，把5個專管員，4個協(xié)管員分到每個片，實行分片負責制，主要職責是包干本片外來人員的登記、核查、發(fā)證，以及出租私房日常管理、矛盾糾紛調解及協(xié)助做好育齡婦女驗證、b超等工作。三是不斷吸收壯大以老干部、老黨員、單元長、租房業(yè)主為信息員、管理員、巡查員的群防群治的三級組織網(wǎng)絡。

二、整合資源，進行社會化管理

流動人口以其流動性和分散性成為管理的難點，我們緊緊抓租賃租房主和用工單位，按照“誰用工、誰負責”、“誰經(jīng)營、誰負責”的原則，實行融治安管理、勞動用工、計劃生育等一體的流動人口管理“業(yè)主責任制”，通過簽訂治安責任狀等形式，落實用工單位、經(jīng)營業(yè)主和房屋出租人的管理責任，發(fā)動社會各方面力量，形成流動人口工作的齊抓共管。一是將衛(wèi)生管理工作和流動人口管理進行有機結合。日常，結合環(huán)衛(wèi)工作對房屋出租、承租人情況進行了解，根據(jù)實情及時變更登記，補辦手續(xù)。去年3月份，我們在檢查北門街7幢202室，有居民反映居住該503室的人員比較復雜，這些人員白天無所事事，發(fā)現(xiàn)情況后，及時進行跟蹤調查，發(fā)現(xiàn)王某、張某、胡某等江蘇藉人員，整日混跡于賭場，派出所將他們納入視線列為高危人群，并抓獲了發(fā)生于肖泉村山上的因賭博傷害致死的犯罪嫌疑人胡某。二是充分發(fā)揮社區(qū)、企業(yè)單位流動人口協(xié)管員的作用。流動人口協(xié)管員由社區(qū)計生員、片幢長、治保主任或企業(yè)有關人員兼任，他們生活在社區(qū)和企業(yè)，人熟、地熟、情況熟，便于及時了解和掌握各種情況和信息，在管理流動人口中發(fā)揮了信息員的作用。去年社區(qū)協(xié)管員發(fā)現(xiàn)了四批晚上盜竊作案分子，他們及時向××派出所提供線索，配合民警進行查處。三是逐步推廣中介出租私房合同管理?！痢恋貐^(qū)外來人員的收入相對高一些，對租房條件要求也相對高一些，自2005年來有人收集零散房屋改裝成具有獨立衛(wèi)生間的出租私房出租給流動人口，年收入可達3—5萬。在這種情況下，中介租房業(yè)主應運而生，××地區(qū)出租私房有逐步向租房能手集中的趨勢，有的中介業(yè)主一人出租管理四、五間，相當于管理40來個流動人口，他們與承租人都簽訂合同，把治安要求寫得一清二楚，情況了如指掌，社區(qū)與轄區(qū)干警及時把中介業(yè)主變成信息員、登記員，發(fā)給每戶一本登記冊，經(jīng)常進行核對，這樣的社會化管理，既省錢，又好管。

**年6月到**年7月，我到**（重慶）不動產(chǎn)網(wǎng)絡有限公司進行了為期三個月的實習。這段時間，我學到了很多的東西，包括專業(yè)知識和為人處事。房地產(chǎn)是一個很有爭議的行業(yè)，因為這一行的利潤很高，特別是在重慶，真的可以說是寸土寸金，在市中心，一般2005年以后的二手房都在5000平方以上。重慶的房價在中國所有的城市中是穩(wěn)定的，即使經(jīng)濟受到這樣那樣的影響如08年美國開始的金融危機，對重慶這個內陸城市房地產(chǎn)價格的影響小之又小。重慶的土地資源是有限的，而人口卻在不斷的增長，越來越多的外來人口涌進重慶，房屋的租賃和買賣也十分的熱火。

**（中國）不動產(chǎn)網(wǎng)絡集團成立于1994年，前身為天津**置業(yè)集團，2005年10月27日，正式更名為**（中國）不動產(chǎn)網(wǎng)絡集團。具有房地產(chǎn)經(jīng)紀機構一級資質，是一家專門從事房地產(chǎn)營銷及相關服務的大型全國化企業(yè)集團。從2003年初，**（中國）不動產(chǎn)網(wǎng)絡集團開始全國化發(fā)展，目前已進入天津、北京、廣州、深圳、上海、南京、蘇州、無錫、成都、武漢、重慶、沈陽、鄭州、石家莊等城市，在全國擁有近800家連鎖店和7000名高素質的員工。

**（中國）不動產(chǎn)網(wǎng)絡集團主營業(yè)務是房地產(chǎn)二手房屋買賣、租賃等中介業(yè)務、商品房、余房、空置房的連鎖銷售，并提供房地產(chǎn)金融等相關服務，從天津到全國化發(fā)展，建立了覆蓋19個城市的龐大房地產(chǎn)營銷及相關服務渠道，形成了全國化的知名中介品牌。隨著互聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展，越來越多的客戶習慣在互聯(lián)網(wǎng)上得到信息和服務。**（中國）不動產(chǎn)網(wǎng)絡集團搭建了專業(yè)的房地產(chǎn)營銷服務網(wǎng)站——全房網(wǎng)，網(wǎng)站擁有大量、豐富、真實的房屋信息和獨特的線上服務功能,實現(xiàn)了線上、線下的互動,為客戶提供全方位的房產(chǎn)信息服務。

重慶**成立于2003年，在進入重慶初期主要從事的是房地產(chǎn)商品房的代銷，，余房包銷，限時等業(yè)務。這些業(yè)務對公司員工要求不高，只要簡單的學會銷售技巧就是了。公司業(yè)務開展的主要由公司來承擔，資源掌握和維護都是由公司來完成。經(jīng)過2007年的房地產(chǎn)市場的調整，公司收縮業(yè)務規(guī)模，砍掉限時包銷等業(yè)務，回歸中介本質，以中介信息服務為主要業(yè)務。這樣對員工的要求就高了很多，員工在學會銷售技巧的同時還要學會開拓和維護公司資源，一切資源由員工掌握和維護。

在我實習期間，我主要從事的是房屋租賃這一方面。這是公司對每個員工的基本要求，也是公司是一項基礎業(yè)務。租賃相比較買賣來說有很大的優(yōu)勢。他成交周期短，速度快，對員工的銷售技巧低。對于新員工來說，從租賃業(yè)務開始，有利于員工在短時間內掌握公司業(yè)務流程和熟悉房地產(chǎn)相關業(yè)務的開張。對于公司來說，租賃業(yè)務降低了公司成本。同時在目前房地產(chǎn)行情不是很明朗的時候，買房和租房在相互轉換的同時有利于公司開展業(yè)務和掌握資源。

現(xiàn)在重慶有很多都是外來人員，而外來人員在重慶工作都需要有住所，而外來人員因為對重慶地形不熟，所以一般都會找中介公司幫忙，因此房屋租賃確實也是一種商機。一般大的中介公司都是以一個月房租的50%作為中介費，房東方加客戶房，一個單子的中介費就是一個月的房租。而市中心一般的小套都在800以上，普通的兩室一廳也要1200左右，更不說那些高檔的住宅，像很多單身公寓都在1000以上，酒店式公寓更是達到了2000/月。房屋管家最高的一單租賃收了將近兩萬的傭金，這其中的利潤是凈利潤。同時，像這樣的在重慶做的好的中介公司都開展房屋銀行業(yè)務，把房東的房子以較低價格收進，然后以市場價格租出去，從中賺取差價，這其中的差價是很大的。房屋管家業(yè)務在租賃中是十分紅火的，因為有更高差價的可能，所以也更有挑戰(zhàn)性，但是做房屋管家也一樣很麻煩，光是物業(yè)交割惹出來的麻煩就不勝枚數(shù)，很多經(jīng)紀人都受不了做房屋管家，因為有些客戶只要家里的電器有一點點的毛病都會打電話過來找經(jīng)紀人，這也是做房屋管家存在的一個很大的不足。

2014年，全市新居民管理服務工作將認真貫徹落實黨的十八大、十八屆三中全會精神，按照省、市工作部署，進一步完善和創(chuàng)新新居民管理服務，以狠抓人口結構優(yōu)化為主線，創(chuàng)新新居民社會管理為動力，打造優(yōu)質服務為品牌，全面提升新居民管理服務工作的法制化、規(guī)范化、信息化、社會化建設水平，努力促進社會穩(wěn)定、經(jīng)濟發(fā)展，為“趕超發(fā)展、再創(chuàng)輝煌”做出積極貢獻。

一、完善工作機制，著力提升社會管理效能

1、進一步推進新居民協(xié)管員網(wǎng)格化綜合管理模式。促進協(xié)管員融入網(wǎng)格化管理體系，嚴格落實網(wǎng)格內綜治、消防、安監(jiān)等工作職責，加強協(xié)管員隊伍業(yè)務培訓，規(guī)范工作流程，加大考核力度，不斷提升協(xié)管員隊伍工作水平和整體素質。

2、著力加強基層站所工作制度建設。按照“網(wǎng)格化管理、組團式服務”的要求，完成一批規(guī)范所建設，發(fā)揮引領、示范和促進作用。同時，依托社區(qū)便民服務中心，整合多部門資源，設置“一站式”便捷服務大廳，為新居民提供教育、計生、社保、醫(yī)療、維權等全方位、一站式的捆綁服務。

3、進一步推進雙向協(xié)作管理。進一步深化流出地、流入地政府部門間的協(xié)作聯(lián)動，不斷加強與已建立協(xié)作地市的溝通聯(lián)絡，定期進行工作情況交流和通報。繼續(xù)與有關縣市建立雙向協(xié)作管理關系，簽訂協(xié)作協(xié)議書，形成對新居民的法制教育、計劃生育、維權服務、矛盾化解等工作機制，實現(xiàn)信息互享、政策互通、管理互動、服務互補。協(xié)調相關部門，依托雙向協(xié)作機制，創(chuàng)新外來勞動力招引方式，開展跨地區(qū)勞務合作，引進新型人力資源機構，建立穩(wěn)定有質量的勞務輸入渠道，有序引進符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的年輕技能型勞動力。

4、大力完善職能部門聯(lián)動協(xié)調機制。按照“分類指導、整體聯(lián)動、優(yōu)化結構、提質增效”的基本原則，認真貫徹落實省、市關于完善和創(chuàng)新流動人口管理服務工作要求，以我市經(jīng)濟與人口統(tǒng)籌發(fā)展為目標，全面開展專項綜合整治，加大環(huán)境綜合治理、基礎信息登記、出租房屋、勞動就業(yè)、市場秩序、子女就學、計劃生育、安全生產(chǎn)、違法犯罪打擊等管理工作力度，合理控制人口規(guī)模，科學優(yōu)化人口結構，全力促進轉型升級。

隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，房屋租賃合同糾紛日益增多。在審判實踐中，能不能確認房屋租賃合同的效力、承租人對房屋進行的裝修在租賃合同被確認無效或被解除后如何處理以及違章建筑的租賃糾紛如何處理等問題是當前房屋租賃合同糾紛審理的難點。筆者試就房屋租賃合同有關問題，提出自己的觀點供商榷。

一、對房屋租賃合同效力認定問題

出租人和承租人訂立房屋租賃合同，雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責任等條款達成一致意見后，合同視為成立。房屋租賃合同有無效力，根據(jù)有關法律和地方性行政法規(guī)的規(guī)定，筆者認為對房屋租賃合同的效力主要應從以下幾個方面來審查：

（一）審查合同的主體是否適格。即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。如是否為無民事行為能力人，或限制民事行為能力人等。

（二）審查租賃的標的物是否為法律法規(guī)禁止出租。但只要法律法規(guī)沒有禁止出租的房屋，都應是可以出租的。廣東省人大常委會1994年通過的《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》第六條規(guī)定，不得出租的房屋有：1、未取得產(chǎn)權或者經(jīng)營管理權的；2、產(chǎn)權有爭議或者產(chǎn)權受到限制的；3、不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的；4、屬于違章建筑的；5、不符合安全標準的；6、已抵押，未經(jīng)抵押權人同意的；7、法律、法規(guī)禁止的。

而建設部1995年以第42號令的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有權證的；（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；（三）共有房屋未取得共有人同意的；（四）權屬有爭議的；（五）屬于違法建筑的；（六）不符合安全標準的；（七）已抵押，未經(jīng)抵押權人同意的；（八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的；（九）有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。