摘要：高校物業(yè)管理改革是高校后勤社會化改革的重要內(nèi)容之一，也是后勤改革的關(guān)鍵因素。通過幾年的努力，高校物業(yè)管理有了一些發(fā)展，但還存在一些問題，離市場化、專業(yè)化、企業(yè)化的目標(biāo)還存在不少差距，怎樣解決這些問題呢？從引入競爭機(jī)制及加強(qiáng)內(nèi)部管理等方面提出一些新的思路。

關(guān)鍵詞：高校;物業(yè)管理;新思路

1目前高校后勤物業(yè)管理的現(xiàn)狀

經(jīng)過近幾年的發(fā)展，高校后勤物業(yè)管理社會化改革取得了一定的成績。但隨著高校辦學(xué)規(guī)模的不斷擴(kuò)大以及學(xué)校發(fā)展對后勤服務(wù)需要的日益增強(qiáng)，服務(wù)市場不斷擴(kuò)充，高校后勤物業(yè)管理迎來了進(jìn)一步的發(fā)展機(jī)遇。同時(shí)對服務(wù)質(zhì)量的需求不斷提高，也給后勤物業(yè)管理的發(fā)展帶來了挑戰(zhàn)。

目前各高校后勤物業(yè)管理主要還是由學(xué)校后勤集團(tuán)組建的物業(yè)管理公司經(jīng)營，人員由學(xué)校分流人員及聘用臨時(shí)工組成。與此同時(shí)，社會很多專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)開始注視并逐步滲透，把高校作為一個(gè)廣闊而有潛力的市場進(jìn)行開發(fā)，高校已成為物業(yè)管理企業(yè)展開激烈競爭的重要市場。這樣，一方面學(xué)校從安排人員，減少成本等因素考慮，占據(jù)著高校物業(yè)管理的大部分市場，而另一方面，社會專業(yè)物業(yè)管理公司為了搶占市場，拼命想擠進(jìn)來。

2高校物業(yè)發(fā)展中存在的主要問題

摘要：文章分析了現(xiàn)階段高校物業(yè)管理的現(xiàn)狀及特點(diǎn)，總結(jié)了高校物業(yè)管理中的共性問題，針對所存在的問題給出了改進(jìn)的方法，希望能為提升高校物業(yè)的管理水平、加快高校后勤物業(yè)管理改革提供參考。

關(guān)鍵詞：高校物業(yè)管理；運(yùn)行模式；發(fā)展模式；研究

隨著近年我國房地產(chǎn)市場的迅猛增長，物業(yè)管理已然成為第三產(chǎn)業(yè)中一個(gè)相對獨(dú)立且具有代表性的行業(yè)[1]。高校房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人一般是學(xué)校，高校物業(yè)類型包括了校園住宅小區(qū)、教學(xué)科研區(qū)域、學(xué)生生活區(qū)等。高等院校物業(yè)管理，已由最初的房屋建筑及配套設(shè)備維護(hù)、校園安全、環(huán)境綠化、保潔及維護(hù)，延伸至師生生活區(qū)服務(wù)等不同層次和需求在內(nèi)的綜合服務(wù)[2]。高校物業(yè)管理呈現(xiàn)出新的特點(diǎn)，主要體現(xiàn)在逐步從學(xué)校后勤部門直接管理、自我監(jiān)督的形式，向聘請專業(yè)化和社會化的物業(yè)公司負(fù)責(zé)學(xué)校物業(yè)的方式轉(zhuǎn)變。隨著高?？蒲幸约敖虒W(xué)需求的增加，新建教學(xué)科研樓宇及其附屬設(shè)施設(shè)備呈現(xiàn)出規(guī)模大型化、設(shè)計(jì)智能化、結(jié)構(gòu)復(fù)雜化的特點(diǎn)。為適應(yīng)新特點(diǎn)，需在高校采用新的物業(yè)管理技術(shù)和方案來實(shí)現(xiàn)規(guī)范化、集約化及精細(xì)化的物業(yè)管理，從而有效延長樓宇及設(shè)施設(shè)備等固定資產(chǎn)的保值以及無形資產(chǎn)的增值。

1高校物業(yè)管理運(yùn)行現(xiàn)狀及存在問題

物業(yè)管理在高校的特殊性體現(xiàn)在涉及多個(gè)行政部門，主要包括學(xué)校后勤處、固定資產(chǎn)處、校園基建處、保衛(wèi)處、招標(biāo)辦、以及學(xué)校所處行政區(qū)域管理部門。由于不同部門對物業(yè)服務(wù)要求的關(guān)注點(diǎn)和側(cè)重點(diǎn)不同，物業(yè)管理單位所提供的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的側(cè)重點(diǎn)也就千差萬別?，F(xiàn)有高校物業(yè)管理做法不盡相同，但普遍可劃分為高校物業(yè)服務(wù)中心或者后勤部門負(fù)責(zé)公共教室的物業(yè)和學(xué)生生活區(qū)管理工作，國資處負(fù)責(zé)具體二級學(xué)院和行政辦公物業(yè)管理招標(biāo)工作，后勤部門、教務(wù)處和學(xué)校所在行政區(qū)域共同對學(xué)校家屬住宅區(qū)的物業(yè)管理負(fù)責(zé)[3]。從上述分析不難看出，在高校規(guī)?？焖侔l(fā)展過程中，物業(yè)管理的發(fā)展是滯后于學(xué)校建設(shè)的。當(dāng)前高校物業(yè)管理普遍存在管理觀念理論落后、規(guī)模效應(yīng)差、職責(zé)權(quán)限不明確等方面問題，具體表現(xiàn)在：①業(yè)主應(yīng)有的權(quán)利和應(yīng)履行的義務(wù)不明確，物業(yè)管理各方法律關(guān)系界定模糊，出現(xiàn)問題后無法追究相關(guān)責(zé)任；②物業(yè)管理招標(biāo)不規(guī)范，物業(yè)服務(wù)價(jià)格不合理，具體表現(xiàn)在重復(fù)性收費(fèi)或者同等服務(wù)價(jià)格不等，出現(xiàn)同工不同酬；③業(yè)主委員會的組成和業(yè)主大會的成立及運(yùn)作缺乏活力和積極性，學(xué)校缺少鼓勵和監(jiān)督政策。尤其表現(xiàn)在校園住宅區(qū)，物業(yè)公司對應(yīng)的是學(xué)校和業(yè)主兩方，業(yè)主的權(quán)利不能充分發(fā)揮，且業(yè)主不能參與到物業(yè)管理之中。

2高校物業(yè)管理及運(yùn)行模式分析

摘要：隨著社會的發(fā)展，高校改革的需要，高校物業(yè)管理也悄然興起，它有別于以往的總務(wù)后勤管理和社會物業(yè)管理，有其特定的屬性，高校物業(yè)管理是一個(gè)集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的系統(tǒng)工程。本文在分析當(dāng)前高校物業(yè)管理特征的基礎(chǔ)上，指出物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離、管理市場化、社會化、專業(yè)規(guī)范化是其發(fā)展的必然趨勢。

關(guān)鍵詞：高校物業(yè)管理社會化

一、當(dāng)前我國高校物業(yè)管理的特點(diǎn)

從高校物業(yè)的使用類別看，高校物業(yè)可以分為：教學(xué)辦公科研型樓棟物業(yè)、學(xué)生公寓物業(yè)、教職工住宅小區(qū)物業(yè)、文化體育類物業(yè)、服務(wù)接待類物業(yè)等，除教職工住宅小區(qū)物業(yè)外，其它物業(yè)產(chǎn)權(quán)基本上屬于國家所有或極少數(shù)企業(yè)法人所有。高校物業(yè)的基本情況決定了高校物業(yè)的性質(zhì)，與社會上一般物業(yè)管理相比有如下特點(diǎn)。

（一）高校物業(yè)管理在某種程度上具有政治任務(wù)

一般而言商住物業(yè)的管理主要是為住戶創(chuàng)造安居樂業(yè)的生活環(huán)境，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。高校物業(yè)管理的目標(biāo)主要是為師生創(chuàng)造一個(gè)良好的教學(xué)環(huán)境，協(xié)助提升高校的對外形象。這樣高校物業(yè)管理一定程度上就不完全遵循市場經(jīng)濟(jì)的效益原則，如學(xué)生吃及住的管理屬于學(xué)生生活綜合管理的范圍，涉及社會安全穩(wěn)定，其服務(wù)費(fèi)用價(jià)格等有些由政府物價(jià)部門審批，不完全按照市場規(guī)律運(yùn)行。校園治安維護(hù)、校園環(huán)境的綜合管理涉及到校園的校風(fēng)、學(xué)風(fēng)等問題，是一個(gè)綜合的社會穩(wěn)定治理問題。

摘要：高校物業(yè)管理主要涉及學(xué)生住宿、設(shè)備維護(hù)、校園綠化及安全等方面。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，高校的后勤服務(wù)工作逐步走向社會化，高校物業(yè)管理也快速發(fā)展起來了。但從高校物業(yè)管理的現(xiàn)實(shí)狀況來看，仍存在很多值得改進(jìn)的問題。本文通過分析當(dāng)前高校物業(yè)管理的現(xiàn)狀，探討提高高校物業(yè)管理水平的相關(guān)對策。

關(guān)鍵詞：高校物業(yè)管理；現(xiàn)狀；對策

一、高校物業(yè)管理現(xiàn)狀分析

（1）服務(wù)理念比較滯后。在當(dāng)前的高校物業(yè)管理中，不少物業(yè)管理人員都來自于原來的后勤部門。他們一般注重于行政管理工作，而對物業(yè)管理方面的市場知識了解得較少，而且，他們也缺乏市場運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。由于重視物業(yè)管理效益，而輕視服務(wù)、管理，從而影響了高校物業(yè)管理的市場化、社會化。出現(xiàn)上述情況，與物業(yè)管理人員的專業(yè)素質(zhì)較差有很大關(guān)系。由于物業(yè)管理人員年齡結(jié)構(gòu)老化，而且文化水平較低，因而他們不會注重改善服務(wù)質(zhì)量，這就制約了高校物業(yè)管理的發(fā)展。（2）服務(wù)價(jià)格體系有待健全。第一，從物業(yè)收費(fèi)的價(jià)格來看，當(dāng)前的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不是很科學(xué)。高校一般采用行政手段來規(guī)定服務(wù)價(jià)格，但在物業(yè)管理運(yùn)行的過程中，物業(yè)管理實(shí)體為了提高自身的經(jīng)濟(jì)利益，往往要求學(xué)校提高服務(wù)價(jià)格。由于沒有統(tǒng)一的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，高校確定服務(wù)價(jià)格的依據(jù)就不充分，其制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也就不太科學(xué)。第二，物業(yè)管理實(shí)體與高校對制定服務(wù)價(jià)格的依據(jù)有不同的看法。由于物業(yè)管理尚未從高校完全剝離出來，因此，物業(yè)管理實(shí)體往往不會履行物業(yè)管理資產(chǎn)的保值增值義務(wù)。第三，高校師生的服務(wù)意識有待轉(zhuǎn)變。不少師生認(rèn)為物業(yè)管理就是為大家服務(wù)的，不應(yīng)當(dāng)收取過高的服務(wù)費(fèi)用，這使得服務(wù)價(jià)格的上升空間很小。（3）管理體制有待完善。就當(dāng)前高校的物業(yè)管理情況來看，其管理體制仍帶有很大的行政性質(zhì)。這一方面與高校的歷史背景、身份地位有很大的關(guān)系，但另一方面也表明高校與物業(yè)尚未完全分離。在這種管理體制下，物業(yè)管理部門的職工招聘、薪資待遇等仍由高校統(tǒng)一管轄，由于不能實(shí)現(xiàn)市場化運(yùn)營，因而阻礙了物業(yè)管理服務(wù)效果的改善。雖然有的高校已經(jīng)采取外包的形式，但是在人員管理上不能做到有效約束，校企雙方溝通上容易出現(xiàn)羈絆。（4）預(yù)期效果不理想。目前，不少物業(yè)管理實(shí)體的營利能力比較低，效果并不理想。高校的物業(yè)管理費(fèi)用，絕大部分都來自于高校的行政撥款，資金來源穩(wěn)定，但是投入效果并不令人滿意。在校方自主管理的方式下，歸口部門并未整齊劃一，比如由后勤部門、保衛(wèi)部門、宿舍管理部門分別負(fù)責(zé)綠化保潔、校園治安、公寓管理等，而且，一線人員大多為臨時(shí)工，專業(yè)性欠缺并且責(zé)任心不足。而在委托給第三方物業(yè)管理公司管理的方式下，往往出現(xiàn)第三方追求經(jīng)濟(jì)利益而忽視了服務(wù)質(zhì)量，這在很大程度上會破壞學(xué)校的整體形象并制約高校教育教學(xué)工作的發(fā)展。

二、高校物業(yè)管理的對策探討

（1）積極轉(zhuǎn)變服務(wù)理念。為了轉(zhuǎn)變服務(wù)理念，首先，高校領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)認(rèn)識到物業(yè)管理的重要性。物業(yè)管理作為高校的一個(gè)有機(jī)組成部分，其管理效果的直接影響到校園的學(xué)習(xí)環(huán)境、居住環(huán)境。良好的校園環(huán)境，顯然有益于師生在校園內(nèi)開展各種學(xué)習(xí)活動，改善高校的學(xué)習(xí)氛圍。當(dāng)高校領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)識到物業(yè)管理與高校教育的緊密聯(lián)系之后，必然會注重物業(yè)管理質(zhì)量的提高。其次，培訓(xùn)當(dāng)前的物業(yè)管理員工。通過給員工講解基本的物業(yè)管理知識，使員工對物業(yè)管理的現(xiàn)狀有較為清晰的認(rèn)識。在認(rèn)識水平得到提高之后，他們就會自覺地改善服務(wù)效果。與此同時(shí)，高校還應(yīng)加強(qiáng)物業(yè)管理專業(yè)知識的培訓(xùn)工作。特別是要明確不同工作崗位的基本職責(zé)，使員工在恪盡職守的同時(shí)，能與其他員工有效配合，提高服務(wù)質(zhì)量。最后，積極引進(jìn)較為專業(yè)的物業(yè)管理員工。在物業(yè)管理員工年齡結(jié)構(gòu)老化的情況下，大多數(shù)員工的服務(wù)理念很難轉(zhuǎn)變。因此，補(bǔ)充新的物業(yè)管理員工就是非常必要的。在進(jìn)行完該項(xiàng)步驟之后，為了切實(shí)地提高物業(yè)管理質(zhì)量，高校也可以對其進(jìn)行適當(dāng)?shù)呐嘤?xùn)，使物業(yè)管理隊(duì)伍更加專業(yè)化，確保服務(wù)理念能適應(yīng)當(dāng)前的社會需求。（2）健全服務(wù)價(jià)格體系。針對收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的問題，高校應(yīng)加強(qiáng)與物業(yè)實(shí)體的溝通交流，積極探索解決該問題的途徑。從發(fā)展的眼光來看，物業(yè)管理最終是朝著市場化方向發(fā)展的，因此，高校應(yīng)盡量少采用行政手段規(guī)定服務(wù)價(jià)格的方法。這要求高校不僅需要考慮到自身的利益，同時(shí)也能兼顧物業(yè)實(shí)體的經(jīng)濟(jì)利益。為了較好地解決這個(gè)問題，高?？梢砸敫偁帣C(jī)制，讓多家物業(yè)公司參與競爭。這能在一定程度上，使物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格處于相對科學(xué)的水平。不僅如此，在競爭機(jī)制的引導(dǎo)下，物業(yè)實(shí)體或物業(yè)公司與高校對制定服務(wù)價(jià)格的依據(jù)的看法也會日趨統(tǒng)一。因?yàn)楦偁帣C(jī)制的引入，就意味著物業(yè)管理朝市場化方向又邁進(jìn)了一步。在此前提條件下，物業(yè)公司也會認(rèn)真履行自己的義務(wù)，從而推進(jìn)了服務(wù)價(jià)格體系的完善。除此之外，高校可以加大宣傳力度，使高校師生轉(zhuǎn)變對物業(yè)管理服務(wù)的認(rèn)識。物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格的制定，直接影響到師生的經(jīng)濟(jì)利益，但在市場經(jīng)濟(jì)體制下，適當(dāng)提升服務(wù)價(jià)格也是應(yīng)該的。高校師生認(rèn)識到市場經(jīng)濟(jì)體制的運(yùn)行特點(diǎn)之后，就會減少因服務(wù)價(jià)格上升而產(chǎn)生的抵觸情緒。（3）完善服務(wù)管理體制。物業(yè)管理服務(wù)管理體制應(yīng)朝著市場化、社會化、專業(yè)化的方向發(fā)展，為了有效地達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，可以采取如下幾種方式。第一，改革原有的運(yùn)行管理機(jī)制。物業(yè)管理社會化是大勢所趨。高校要將物業(yè)管理外包給第三方企業(yè)來統(tǒng)一集中管理。第二，要加強(qiáng)內(nèi)部管理，制定一套符合自身實(shí)際情況的管理制度。雖說將該業(yè)務(wù)外包出去，但校方仍承擔(dān)監(jiān)督管理的責(zé)任。校方要制定統(tǒng)一的管理制度和工作標(biāo)準(zhǔn)，目的是促使物業(yè)管理朝著規(guī)范化、專業(yè)化的方向發(fā)展，同時(shí)保證服務(wù)質(zhì)量。同時(shí)，物業(yè)公司可以根據(jù)以往物業(yè)管理上的經(jīng)驗(yàn)，再結(jié)合高校的現(xiàn)實(shí)情況，制定出基本的工作標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)流程，并通過引進(jìn)人員或培訓(xùn)的方式提高從業(yè)人員的職業(yè)道德水準(zhǔn)和執(zhí)業(yè)技能水平。第三，加強(qiáng)對服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督管理。通過定期的考核、評估，了解員工的工作態(tài)度、服務(wù)效果，以及高校師生的滿意度。針對其中的問題，物業(yè)公司應(yīng)積極吸取員工的合理化建議，并采取相應(yīng)的解決措施，使服務(wù)管理體制日臻完善。（4）增強(qiáng)盈利能力。當(dāng)物業(yè)管理從高校剝離出來之后，物業(yè)公司就必須注意提高自身的盈利能力。首先，應(yīng)保證服務(wù)質(zhì)量。在此前提下，高校師生對物業(yè)管理服務(wù)比較滿意，物業(yè)公司自然就有提升盈利的空間。其次，拓寬資金來源。物業(yè)公司可以在高校政策許可的范圍內(nèi)，開展多種服務(wù)活動，如維修、托管等。開展這些服務(wù)活動，應(yīng)做到既不影響正常的物業(yè)管理服務(wù)，同時(shí)也能提高物業(yè)公司的經(jīng)濟(jì)效益。最后，適當(dāng)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?？紤]到高校師生群體的特殊性，物業(yè)公司所制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)保持在合理的范圍。這不僅需要考慮到師生的經(jīng)濟(jì)利益，同時(shí)也要兼顧物業(yè)公司的經(jīng)濟(jì)效益，使物業(yè)公司增加營利能力，同時(shí)提高高校物業(yè)管理水平。

一、高校后勤物業(yè)管理的特點(diǎn)及重要性

1.特點(diǎn)。高校的非營利性決定了其物業(yè)管理與城市物業(yè)管理不同。首先，從管理范圍上，涉及學(xué)生公寓、教師住宅等生活類的物業(yè)，又有教學(xué)科研樓、實(shí)驗(yàn)實(shí)訓(xùn)類物業(yè)，同時(shí)還有圖書館等文化健身類物業(yè)，更有食堂、校企等經(jīng)營類物業(yè)。其次，從服務(wù)對象上，主要服務(wù)于廣大師生，不像城市物管企業(yè)追求利益最大化為目標(biāo)，高校物業(yè)管理是在追求經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，更需兼顧到社會公益性，實(shí)現(xiàn)教育和保障的目標(biāo)。最后，從經(jīng)費(fèi)來源上，主要依賴財(cái)政撥款，而城市物業(yè)管理一般按照物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定及政府部門核定標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，直接向業(yè)主收取服務(wù)費(fèi)，所以高校物業(yè)管理在測量具體物管費(fèi)時(shí)，與城市物業(yè)管理差異性較大。

2.重要性。高校物業(yè)管理是高校后勤服務(wù)工作中十分重要的內(nèi)容，作為后勤管理的重要組成部分，無論是校園里的一花一草，還是房屋建筑等，幾乎存在于校園的每個(gè)角落。盡管物業(yè)管理的效果很少被人重視，然而一旦有問題發(fā)生，很容易使師生不滿意，甚至成為被投訴的對象。高校物業(yè)管理水平的高低，直接影響著廣大師生的工作、學(xué)習(xí)和生活。因此，從某種意義上而言，高校物業(yè)管理水平的高低對高?？沙掷m(xù)發(fā)展有著重要影響。

二、高校物業(yè)管理存在的問題

隨著我國高校后勤改革的不斷深化，高校物業(yè)管理也取得了一些進(jìn)步，然而仍存在很多問題，具體表現(xiàn)在以下幾方面：

1.缺乏服務(wù)意識。服務(wù)意識，即滿足客戶需求的一系列特征的特性總和的意識。高校后勤物業(yè)管理既然為廣大師生提供工作及日常生活的基本保障，那么就必須牢固樹立以人為本的理念。溫總理曾在談到政府服務(wù)職能時(shí)說過“管理就是服務(wù)，我們要把政府辦成一個(gè)服務(wù)型政府，為市場主體服務(wù)、為社會服務(wù)、最終為人民服務(wù)”。溫總理所提到的服務(wù)理念也同樣適用于高校后勤物業(yè)管理。然而高校物業(yè)管理的人員絕大部分是從原來后勤部門的工勤人員轉(zhuǎn)型而來的，其管理人員本身就缺乏服務(wù)意識，其思維模式依舊停留在原來的行政管理上，誤認(rèn)為物業(yè)管理是管理廣大師生而非服務(wù)師生，從思想觀念坐等師生要求服務(wù)，而非主動為師生提供服務(wù)。

摘要：隨著社會的發(fā)展，高校改革的需要，高校物業(yè)管理也悄然興起，它有別于以往的總務(wù)后勤管理和社會物業(yè)管理，有其特定的屬性，高校物業(yè)管理是一個(gè)集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的系統(tǒng)工程。本文在分析當(dāng)前高校物業(yè)管理特征的基礎(chǔ)上，指出物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離、管理市場化、社會化、專業(yè)規(guī)范化是其發(fā)展的必然趨勢。

關(guān)鍵詞：高校物業(yè)管理社會化

一、當(dāng)前我國高校物業(yè)管理的特點(diǎn)

從高校物業(yè)的使用類別看，高校物業(yè)可以分為：教學(xué)辦公科研型樓棟物業(yè)、學(xué)生公寓物業(yè)、教職工住宅小區(qū)物業(yè)、文化體育類物業(yè)、服務(wù)接待類物業(yè)等，除教職工住宅小區(qū)物業(yè)外，其它物業(yè)產(chǎn)權(quán)基本上屬于國家所有或極少數(shù)企業(yè)法人所有。高校物業(yè)的基本情況決定了高校物業(yè)的性質(zhì)，與社會上一般物業(yè)管理相比有如下特點(diǎn)。

（一）高校物業(yè)管理在某種程度上具有政治任務(wù)

一般而言商住物業(yè)的管理主要是為住戶創(chuàng)造安居樂業(yè)的生活環(huán)境，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。高校物業(yè)管理的目標(biāo)主要是為師生創(chuàng)造一個(gè)良好的教學(xué)環(huán)境，協(xié)助提升高校的對外形象。這樣高校物業(yè)管理一定程度上就不完全遵循市場經(jīng)濟(jì)的效益原則，如學(xué)生吃及住的管理屬于學(xué)生生活綜合管理的范圍，涉及社會安全穩(wěn)定，其服務(wù)費(fèi)用價(jià)格等有些由政府物價(jià)部門審批，不完全按照市場規(guī)律運(yùn)行。校園治安維護(hù)、校園環(huán)境的綜合管理涉及到校園的校風(fēng)、學(xué)風(fēng)等問題，是一個(gè)綜合的社會穩(wěn)定治理問題。

1.引言

隨著高校教職工住房制度改革的不斷深入，全國各高校公有住房出售工作的全面推進(jìn)，高校住房的權(quán)屬發(fā)生了根本的變化，形成了公房私有化、產(chǎn)權(quán)多元化的格局。這項(xiàng)工作在很大程度上緩解了高校教職工住房難的問題，但同時(shí)也給高校住宅管理帶來了新的問題。建立符合高校教職工住房管理特點(diǎn)的、規(guī)范的、專業(yè)的物業(yè)管理機(jī)制，為全校教職工創(chuàng)造文明、安全、舒適、和諧的生活和工作環(huán)境，為學(xué)校的穩(wěn)定和建設(shè)發(fā)展提供強(qiáng)有力的后勤保障，是高校住宅管理未來模式的必然選擇。

2.高校教職工住宅管理存在的問題

2.1房屋產(chǎn)權(quán)日益多元化，住戶成分日趨復(fù)雜。自從高校全面推行公有住房的出售工作后，產(chǎn)權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，打破了住宅區(qū)內(nèi)自管公房產(chǎn)權(quán)單一的格局，公有房與私有房產(chǎn)權(quán)交叉；原來教職工的離職退休或去世等各種原因，使私有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)再次發(fā)生了轉(zhuǎn)移；再加上許多高校教職工的住房可以自行向社會公開出售，私有房屋產(chǎn)權(quán)日益多元化，住戶成分日趨復(fù)雜，使得教職工住宅區(qū)原有的管理模式與業(yè)主身份不確定性的現(xiàn)狀非常不適應(yīng)，隨之在住房管理體制方面暴露的弊端越來越突出。

2.2房屋結(jié)構(gòu)老化，維修問題突出。目前我國各高校特別是校史悠久的老牌大學(xué)，其住宅都是在幾十年甚至上百年的發(fā)展過程中逐步建成并投入使用的，隨著時(shí)間的推移，尤其是上世紀(jì)六七十年代設(shè)計(jì)建造的住宅樓，其規(guī)劃設(shè)計(jì)已不能適應(yīng)現(xiàn)代社會人們居住和生活的需要：線路、管道老化現(xiàn)象嚴(yán)重；房屋質(zhì)量參差不齊；配套設(shè)施不齊全；住宅區(qū)綠化雜亂不堪；維修問題相當(dāng)突出。

2.3資金來源有限，維修經(jīng)費(fèi)短缺。高校物業(yè)管理不同于社會上商業(yè)性住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司，它是以給教職工提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為目的，不是以盈利為目的，所以其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)低于同等商業(yè)性社會住宅小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，甚至不收費(fèi)。長期以來，高校房屋維修資金來源單一，經(jīng)費(fèi)緊張，其主要是來源于學(xué)校少量的房屋租金及學(xué)校行政撥款。由于住宅的維修工作量大，單憑有限的租金已不能滿足需要，為此學(xué)校每年要投入大量的資金。此外，隨著外住戶的比例逐年增加，這部分人事實(shí)上也占用了學(xué)校對住宅區(qū)的投入資金，使得學(xué)校物業(yè)經(jīng)費(fèi)收入產(chǎn)出嚴(yán)重失衡，學(xué)校負(fù)擔(dān)越來越重。

一、當(dāng)前我國高校物業(yè)管理的特點(diǎn)

從高校物業(yè)的使用類別看，高校物業(yè)可以分為：教學(xué)辦公科研型樓棟物業(yè)、學(xué)生公寓物業(yè)、教職工住宅小區(qū)物業(yè)、文化體育類物業(yè)、服務(wù)接待類物業(yè)等，除教職工住宅小區(qū)物業(yè)外，其它物業(yè)產(chǎn)權(quán)基本上屬于國家所有或極少數(shù)企業(yè)法人所有。高校物業(yè)的基本情況決定了高校物業(yè)的性質(zhì)，與社會上一般物業(yè)管理相比有如下特點(diǎn)。

（一）高校物業(yè)管理在某種程度上具有政治任務(wù)

一般而言商住物業(yè)的管理主要是為住戶創(chuàng)造安居樂業(yè)的生活環(huán)境，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。高校物業(yè)管理的目標(biāo)主要是為師生創(chuàng)造一個(gè)良好的教學(xué)環(huán)境，協(xié)助提升高校的對外形象。這樣高校物業(yè)管理一定程度上就不完全遵循市場經(jīng)濟(jì)的效益原則，如學(xué)生吃及住的管理屬于學(xué)生生活綜合管理的范圍，涉及社會安全穩(wěn)定，其服務(wù)費(fèi)用價(jià)格等有些由政府物價(jià)部門審批，不完全按照市場規(guī)律運(yùn)行。校園治安維護(hù)、校園環(huán)境的綜合管理涉及到校園的校風(fēng)、學(xué)風(fēng)等問題，是一個(gè)綜合的社會穩(wěn)定治理問題。

（二）高校物業(yè)管理具有育人功能

高校的活動主體是在校學(xué)生，校園環(huán)境的好壞，物業(yè)管理水平高低，承載著顯性與隱性育人功能，大學(xué)階段是大學(xué)生人生觀、世界觀、價(jià)值觀形成發(fā)展的重要時(shí)期。以人為本的管理理念，有助于培養(yǎng)學(xué)生良好道德品質(zhì)，通過校園干凈、寬敞、明亮、整齊、優(yōu)美的環(huán)境，容易使大學(xué)生形成樂觀向上、豁達(dá)開朗的良好心理素質(zhì)，培育豐富的美學(xué)價(jià)值和審美情趣。通過后勤物業(yè)人的熱情主動、文明服務(wù)引發(fā)大學(xué)生對勞動的尊重和熱愛，有助于培養(yǎng)他們熱愛勞動的樸素感清。

摘要：隨著“互聯(lián)網(wǎng)＋”的快速發(fā)展，物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)（IoT）、人工智能（AI）、移動通信技術(shù)的迭代更新將進(jìn)一步激發(fā)高校物業(yè)管理轉(zhuǎn)型升級，通過搭建集專業(yè)化、數(shù)字化、智能化、生態(tài)化為一體的高校智慧物業(yè)平臺，實(shí)現(xiàn)高校物業(yè)管理從后勤管理到社會化服務(wù)的轉(zhuǎn)變，使高校物業(yè)管理能優(yōu)質(zhì)高效地為“雙一流”建設(shè)與發(fā)展提供支撐，為廣大師生提供便捷式服務(wù)，保障“大物業(yè)”與高校教學(xué)、科研、后勤等領(lǐng)域工作的深度融合，進(jìn)而促進(jìn)“立德樹人”在教育教學(xué)中生根開花。

關(guān)鍵詞：智能化新時(shí)代大數(shù)據(jù)高校物業(yè)管理

2000年1月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加快高等學(xué)校后勤社會化改革的意見》，中國高校后勤社會化全面展開。經(jīng)過近20年的發(fā)展，高校的物業(yè)管理探索發(fā)展出了自身的特性。高校物業(yè)管理與普通物業(yè)服務(wù)相比，更加凸顯出教育屬性，即物業(yè)服務(wù)要與高校的教學(xué)、科研、對外交流、校園文化等領(lǐng)域深度融合，保障“立德樹人”的理念在教育中順利實(shí)現(xiàn)。所以高校物業(yè)管理的內(nèi)涵在符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的基礎(chǔ)上，還包括了為教師教學(xué)提供方便，以多種形式培養(yǎng)學(xué)生綜合素質(zhì)，并根據(jù)教學(xué)和學(xué)生的特點(diǎn)具有美育、實(shí)踐能力的功能。2019年5月16日，第三屆世界智能大會在天津梅江會展中心成功舉行，以“數(shù)據(jù)驅(qū)動智能•創(chuàng)新引領(lǐng)未來”為主題，旨在研究大數(shù)據(jù)技術(shù)鏈、產(chǎn)業(yè)鏈、價(jià)值鏈、安全鏈等熱點(diǎn)問題，構(gòu)建共享、開放、融合、創(chuàng)新大數(shù)據(jù)生態(tài)體系。隨著大數(shù)據(jù)在行業(yè)領(lǐng)域應(yīng)用的深入，數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)性戰(zhàn)略資源地位日益凸顯，數(shù)據(jù)確權(quán)、數(shù)據(jù)質(zhì)量、數(shù)據(jù)安全、隱私保護(hù)、流通管控、共享開放等問題備受關(guān)注。在此之前，2018年3月國務(wù)院公布了最新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，其中指出：國家鼓勵物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。這更進(jìn)一步引發(fā)了高校物業(yè)管理模式的深度思考。

一、高校物業(yè)管理概述

（一）高校物業(yè)管理定義。高校物業(yè)管理是指專門的管理部門、機(jī)構(gòu)受學(xué)校和師生的委托，依照國家有關(guān)法律法規(guī)、管理標(biāo)準(zhǔn)及合同、契約，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段對物業(yè)實(shí)施統(tǒng)一的專業(yè)化管理，并向?qū)W?；驇熒峁┤轿弧⒍鄬哟蔚木C合服務(wù)，同時(shí)促進(jìn)相互間的溝通與交流，從而構(gòu)筑一種和諧、健康向上的人文環(huán)境，推動學(xué)校整體發(fā)展。由此可見，高校物業(yè)管理是一個(gè)具有經(jīng)濟(jì)社會和教育等多重屬性，堅(jiān)持“三服務(wù)，兩育人”（堅(jiān)持為教學(xué)、科研和師生員工服務(wù)，堅(jiān)持管理育人和服務(wù)育人）宗旨，有別于以往物業(yè)管理和社會物業(yè)服務(wù)的集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的系統(tǒng)工程。（二）高校物業(yè)管理的發(fā)展。當(dāng)前我國高校物業(yè)管理已初步建立起較為完善的服務(wù)體系和服務(wù)質(zhì)量保障。根據(jù)各高校的不同實(shí)際情況，在管理體制、管理模式等方面也有多差別?；谖飿I(yè)管理運(yùn)行體制來看高校物業(yè)管理實(shí)體，主要有以下幾種形式。1.完全企業(yè)化運(yùn)行模式。運(yùn)用這種模式的高校物業(yè)管理實(shí)體是高校后勤社會化改革的排頭兵，成立較早，學(xué)校給予了足夠的政策，外部市場環(huán)境好，從業(yè)者具有敏銳的頭腦和開拓市場的能力。這是隨著高校后勤社會化改革而提出的“大物業(yè)”概念，將所有物業(yè)管理職能統(tǒng)一起來，組成一個(gè)完整的物業(yè)管理實(shí)體，管理的范圍很廣，既包括生活類物業(yè)區(qū)，如教職工生活區(qū)、學(xué)生宿舍、綠化衛(wèi)生、水電氣暖等；也包括辦公類物業(yè)區(qū)，如教學(xué)、科研實(shí)驗(yàn)、行政辦公等；還包括經(jīng)營類物區(qū)，如超市、餐廳、學(xué)術(shù)交流中心、創(chuàng)業(yè)街項(xiàng)目等。2.半企業(yè)化運(yùn)行模式。運(yùn)用這種模式的高校物業(yè)管理實(shí)體兼具企業(yè)和事業(yè)“雙重性格”，在高校中較為普遍。這種狀態(tài)下的物業(yè)維持現(xiàn)狀，一般都不具備沖向市場的條件，而是履行物業(yè)管理職能，逐步完善物業(yè)管理實(shí)體。半社會化狀態(tài)的高校物業(yè)管理是“小物業(yè)”概念，首先，從業(yè)者就不是一個(gè)完全合格的物業(yè)管理者，職能的不健全不完善勢必造成從業(yè)者在物業(yè)管理的某個(gè)領(lǐng)域的直接管理經(jīng)驗(yàn)為零；其次，本身就不是一個(gè)完整的物業(yè)管理實(shí)體，高校實(shí)行物業(yè)服務(wù)采購校內(nèi)招標(biāo)管理，可有效降低采購成本，避免管理漏洞，防止出現(xiàn)采購中的腐敗現(xiàn)象，是一種行之有效的管理辦法。3.完全事業(yè)化管理模式。這種情況的物業(yè)管理實(shí)體在高校中也較為多見，己經(jīng)走出了醞釀的階段，萌芽出來了物業(yè)管理實(shí)體，但從學(xué)校決策者到從業(yè)者的物業(yè)管理概念均未形成，雖然涉及到了一定的物業(yè)管理職能，如保潔、維修、租賃等經(jīng)營性物業(yè)，卻沒有物業(yè)管理合同，沒有業(yè)主公約，沒有業(yè)主委員會。目前，高校物業(yè)管理已經(jīng)通過發(fā)展與變革，逐步為師生員工所接受，后勤管理體制和運(yùn)行機(jī)制的轉(zhuǎn)變，使多數(shù)后勤干部、職工完成了由管理者向服務(wù)者的轉(zhuǎn)變，教學(xué)及生活環(huán)境得到了明顯的改善，學(xué)校和師生員工成為后勤改革的真正受益者，提高高校物業(yè)管理水平已是大勢所趨。（三）智能化在高校物業(yè)管理中運(yùn)用。在智能新時(shí)代快速發(fā)展的今天，高校物業(yè)要提升物業(yè)管理的服務(wù)品質(zhì)，就需要進(jìn)行改革創(chuàng)新，大力提高高校辦學(xué)活力，使物業(yè)管理與高校發(fā)展相輔相成。同時(shí)，高校物業(yè)大量吸收社會資本和先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，使得高校內(nèi)部的設(shè)備設(shè)施和校園環(huán)境都得到了明顯的改善和提升。在智能新時(shí)代下，大數(shù)據(jù)與大學(xué)生的學(xué)習(xí)生活方式相結(jié)合，高校物業(yè)管理系統(tǒng)借助計(jì)算機(jī)技術(shù)、大數(shù)據(jù)分析技術(shù)等建立信息平臺，從注冊到后臺的各種信息錄入，形成一個(gè)線上服務(wù)系統(tǒng)；從線上操作的培訓(xùn)到智能物業(yè)可預(yù)見問題分析和不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)模擬測試評估完畢，形成一個(gè)線下服務(wù)管理后臺。最終，將高校物業(yè)管理進(jìn)行線上線下服務(wù)跟進(jìn)，形成智能物業(yè)服務(wù)管理框架，這樣才能提升物業(yè)管理的效率，促進(jìn)物業(yè)管理的核心競爭力的提高。

二、高校物業(yè)管理存在的突出問題

一、高校物業(yè)管理的現(xiàn)狀

目前高校物業(yè)管理基本上還是沿襲計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的行政管理體制，管理模式仍舊是低效福利型的，這種管理模式無論是在管理技術(shù)還是在服務(wù)質(zhì)量和人員素質(zhì)上都存在著諸多問題，物業(yè)管理在服務(wù)意識和經(jīng)營觀念上沒有做到真正意義上的社會化，致使高校物業(yè)管理在一定程度上滯后于社會化物業(yè)管理，影響了高校物業(yè)管理的發(fā)展，同時(shí)也影響了高校各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展。高校物業(yè)管理實(shí)行的是象征性的有償服務(wù)，管理實(shí)體與高校簽訂相關(guān)物業(yè)管理協(xié)議，但是這種管理往往是在學(xué)校的行政指令下進(jìn)行，缺乏科學(xué)依據(jù)和市場標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)議相當(dāng)不穩(wěn)定。尤其在服務(wù)費(fèi)用和服務(wù)內(nèi)容等方面往往不按行業(yè)要求和標(biāo)準(zhǔn)辦事，只追求社會效益，不講經(jīng)濟(jì)效益，市場經(jīng)營意識淡漠。由于學(xué)校屬于事業(yè)單位，物業(yè)管理費(fèi)用很緊張，于是將物業(yè)管理成本一再壓低，使高校物業(yè)管理陷入了低效率、低水平的虧損經(jīng)營，很難向企業(yè)化、市場化的方向良性發(fā)展。由于各高校的發(fā)展歷史和現(xiàn)狀不同，物業(yè)管理的情況不一。但總體來說，各高校物業(yè)管理是伴隨著本校的發(fā)展而發(fā)展。從管理模式上，基本上經(jīng)歷了由過去單一的、與原學(xué)校一體的行政管理和后勤保障到目前的相對初分專業(yè)、初成體系的物業(yè)管理;從服務(wù)方式上，由過去一般基本的生活保障變?yōu)槎嘈问?、多層次服?wù);從管理水平上由過去的傳統(tǒng)房屋管理和后勤服務(wù)到目前初具現(xiàn)代物業(yè)管理稚形的管理。相對專業(yè)化的管理模式初步形成。

二、高校物業(yè)管理工作的特性

與一般物業(yè)管理相比高校物業(yè)管理具有很多特殊性。隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展和高校后勤社會化改革的驅(qū)動，高校物業(yè)管理成為高校后勤的一種新模式。近幾年我國高校的快速發(fā)展，使高校物業(yè)管理得到了進(jìn)步的發(fā)展、鞏固和完善，受到社會的高度重視。深刻認(rèn)識和分析高校物業(yè)管理的特殊屬性，明確這一工作的著力點(diǎn)，對于搞好高校物業(yè)管理工作有著十分重要的意義。

（1）教育屬性。高校物業(yè)管理作為高校工作的一部分，必須以教學(xué)為中心，圍繞教學(xué)和育人開展工作，一切作為都要與高校教育、教學(xué)、科研的整體目標(biāo)相適應(yīng)，并負(fù)有“管理育人、服務(wù)育人”的責(zé)任和義務(wù)，成為高校培養(yǎng)人才的有機(jī)組成部分。高校物業(yè)不同于其他物業(yè)的這一特性，決定了高校物業(yè)管理在做好物業(yè)服務(wù)的同時(shí)，還要注重營造育人氛圍等軟環(huán)境建設(shè)高校物業(yè)管理所承擔(dān)的校園環(huán)境建設(shè)是校園文化建設(shè)的物質(zhì)載體，它與校園文化建設(shè)是密不可分的，它既受校園文化建設(shè)的影響，同時(shí)又反過來影響校園文化建設(shè)。

（2）知識多科性。高校物業(yè)管理工作需要有廣泛的知識技能作為基礎(chǔ)。在社會科學(xué)領(lǐng)域涉及到管理學(xué)、會計(jì)學(xué)、教育學(xué)、心理學(xué)、社會學(xué)、法學(xué)等，在自然科學(xué)領(lǐng)域涉及到的學(xué)科則更為廣泛。在工作中知識多科性又表現(xiàn)在專業(yè)技術(shù)種類繁多，每個(gè)人都有一種或多種專業(yè)技能。這就要求管理人員必須有廣泛的知識和多種專業(yè)的常識，進(jìn)行科學(xué)管理，使各項(xiàng)工作逐步實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、制度化，用現(xiàn)代化的管理手段和方法不斷提高科學(xué)管理水平