導(dǎo)語：如何才能寫好一篇不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

據(jù)調(diào)查，各地的不動產(chǎn)登記局基本上都隸屬于當?shù)貒敛块T，不動產(chǎn)登記中心的形式主要有以下四種模式。

一是隸屬于政府辦成立不動產(chǎn)登記中心，脫離住建與國土兩家的直管，以原有架構(gòu)齊全的房屋登記中心為基礎(chǔ)，歸并涉及不動產(chǎn)登記的其他機構(gòu)。此種模式職能較全，往往涵蓋了原有房屋登記機構(gòu)的管理職能及所有登記機構(gòu)的登記職能，適合登記水平較發(fā)達的地區(qū)。

二是在國土局下設(shè)不動產(chǎn)登記中心，但只是設(shè)立發(fā)證平臺，涉及各機構(gòu)的登記與管理模式不變，只是通過信息數(shù)據(jù)歸集到不動產(chǎn)登記中心，實現(xiàn)由不動產(chǎn)登記中心負責登記發(fā)證的過渡模式。此種模式屬于過渡模式，但在法規(guī)和頂層設(shè)計還未完善的情況下，不失為一種好的模式，短期內(nèi)對軟件的投入少，業(yè)務(wù)銜接變動少，在轉(zhuǎn)型期平穩(wěn)過渡，待時機成熟時再順利轉(zhuǎn)型到完善的不動產(chǎn)登記模式。

三是在國土局下設(shè)不動產(chǎn)登記中心，將涉及的其他登記機構(gòu)成建制劃轉(zhuǎn)到不動產(chǎn)登記中心。此種模式難度大，涉及其他部門的其他管理職能難以剝離與落實。

四是在國土局下設(shè)不動產(chǎn)登記中心，將涉及的房屋登記、林權(quán)登記等登記職能劃轉(zhuǎn)到不動產(chǎn)登記中心，相應(yīng)的人員與登記資料隨之劃轉(zhuǎn)。此種模式最具普遍性，主要按照兩部委的文件精神，但因涉及職能剝離，特別是房屋登記與交易產(chǎn)權(quán)管理的職能剝離邊界不太清晰，且涉及的剝離后工作機制問題太多，沒有很成熟轉(zhuǎn)型的代表模式與代表地區(qū)，各地自行協(xié)調(diào)解決。

以上四種代表模式各有千秋，當然還有其他更有特色的作法。本文僅以南平市建陽區(qū)為例，就最具普遍性的第四種模式――不動產(chǎn)登記與房屋交易產(chǎn)權(quán)管理剝離方式工作中應(yīng)考慮的幾個問題進行交流探討。筆者認為，在實施整合前，應(yīng)當明確以下幾方面的內(nèi)容，做好兩機構(gòu)間對接的準備，方可全面實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作與房屋交易管理工作。

一、建立數(shù)據(jù)共享實時互通機制

1.必要性與重要性

《不動產(chǎn)登記暫行條例 》第二十四條規(guī)定，不動產(chǎn)登記有關(guān)信息與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批信息、交易信息等應(yīng)當實時互通共享。不動產(chǎn)登記機構(gòu)能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求不動產(chǎn)登記申請人重復(fù)提交?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例實施細則》第九十六條規(guī)定，不動產(chǎn)登記機構(gòu)、不動產(chǎn)交易機構(gòu)建立不動產(chǎn)登記信息與交易信息互聯(lián)共享機制，確保不動產(chǎn)登記與交易有序銜接。不動產(chǎn)交易機構(gòu)應(yīng)當將不動產(chǎn)交易信息及時提供給不動產(chǎn)登記機構(gòu)。不動產(chǎn)登記機構(gòu)完成登記后，應(yīng)當將登記信息及時提供給不動產(chǎn)交易機構(gòu)。

在今年5月25日召開的國際大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)博覽會上提出，大數(shù)據(jù)被譽為新時代的鉆石礦，政府就要在其中發(fā)揮作用，打破信息孤島。目前信息資源80%掌握在政府部門手中，除涉及隱私之外，其他信息都應(yīng)該向公眾和社會開放。這不是第一次喊話政府數(shù)據(jù)開放。2014年，大數(shù)據(jù)寫入政府工作報告。2015年，表示，數(shù)據(jù)是基礎(chǔ)性資源，也是重要生產(chǎn)力。這一年也是政府數(shù)據(jù)開放政策密集年，包括《促進大數(shù)據(jù)發(fā)展行動綱要》等涉及大數(shù)據(jù)開放和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的頂層設(shè)計方案?！伴_著寶馬吃低保”“開著寶馬購經(jīng)適房”，這些令人發(fā)指的不誠信現(xiàn)象之所以屢禁不絕，一個重要原因就是部門之間存在著信息壁壘。盡管我國銀行、工商、稅務(wù)、海關(guān)等都建立了相關(guān)信息平臺，但部門之間難以共享。

因此，新形式下的不動產(chǎn)登記與房屋交易產(chǎn)權(quán)管理之間應(yīng)當打破信息壁壘，依法實現(xiàn)信息實時互通共享機制。

2.數(shù)據(jù)共享的具體要求

不動產(chǎn)登記中心與房屋交易管理機構(gòu)應(yīng)建立共享機制并實現(xiàn)數(shù)據(jù)實時互通。不動產(chǎn)登記中心應(yīng)將不動產(chǎn)登記信息（含空間信息）、限制信息實時傳送到房屋交易管理機構(gòu)，房屋交易管理機構(gòu)依送達的數(shù)據(jù)進行相應(yīng)信息的歸集。房屋交易管理機構(gòu)應(yīng)將樓盤信息、交易信息實時傳送到不動產(chǎn)登記中心，不動產(chǎn)登記中心依提取送達的數(shù)據(jù)進行登記。

一是數(shù)據(jù)共享的日志問題。房屋交易管理與不動產(chǎn)登記緊密相聯(lián)，對數(shù)據(jù)共享的實時性、有效性、安全性上均有很高要求，兩方均應(yīng)建立安全有效的數(shù)據(jù)共享日志，以便厘清責任。

二是數(shù)據(jù)共享的網(wǎng)絡(luò)問題。由于房屋交易管理機構(gòu)合同網(wǎng)上簽約備案等系統(tǒng)均要求互聯(lián)網(wǎng)訪問使用，而不動產(chǎn)登記系統(tǒng)通常運行在局域網(wǎng)或者政務(wù)內(nèi)網(wǎng)，數(shù)據(jù)如何共享，不動產(chǎn)登記中心應(yīng)提前考慮。建議可以考慮專用光纜連接互通方式或是通過網(wǎng)閘等設(shè)備過渡。

三是數(shù)據(jù)共享的時效性問題。受理的登記業(yè)務(wù)保存后，不動產(chǎn)登記中心應(yīng)同時將數(shù)據(jù)進行推送，若不動產(chǎn)登記記載登記簿后方才共享數(shù)據(jù)給房屋交易管理機構(gòu)，將可能存在時間差，導(dǎo)致交易糾紛的發(fā)生。登簿后的有效數(shù)據(jù)再行推送以更新最終的限制狀態(tài)。

四是數(shù)據(jù)共享的準確性問題。若數(shù)據(jù)共享僅僅是將不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)寫入共享前置庫，將導(dǎo)致房屋交易管理機構(gòu)在獲取最新的登記數(shù)據(jù)時需花費大量時間精力。應(yīng)該在將不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)寫入前置庫時，通過技術(shù)手段通知房屋交易管理機構(gòu)具體需要更新的登記數(shù)據(jù)索引，以便房屋交易管理機構(gòu)及時更新數(shù)據(jù)。房屋交易管理機構(gòu)的交易數(shù)據(jù)推送要求相同。

二、歷史檔案、登記簿及電子數(shù)據(jù)的管理與利用

在實現(xiàn)登記與交易機構(gòu)數(shù)據(jù)共享互通的基礎(chǔ)上，要考慮如何管理和利用歷史檔案的問題。依照國土資源部、住建部《關(guān)于做好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接的指導(dǎo)意見》（國資發(fā)〔2015〕90號）文件精神，房屋登記資料由不動產(chǎn)登記機構(gòu)管理，房產(chǎn)交易資料由房屋交易管理部門管理。原始房屋登記檔案中包含交易管理與產(chǎn)權(quán)管理及登記的內(nèi)容，無法分割清楚，原始檔案不作移交，移交內(nèi)容為房屋登記簿的相關(guān)數(shù)據(jù)信息。房屋登記簿作為登記結(jié)果信息進行移交，房屋登記簿由不動產(chǎn)登記機構(gòu)管理，房產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)管理資料由房屋交易管理機構(gòu)管理。移交之前的房屋登記相應(yīng)訴訟由房屋交易管理機構(gòu)負責；移交后新受理不動產(chǎn)登記的相應(yīng)訴訟由不動產(chǎn)登記中心負責。

為保證登記工作的延續(xù)性，在實踐中各地歷史檔案、數(shù)據(jù)的管理利用主要有以下三種模式：

第一，依兩部委文件精神，歷史檔案仍由房屋交易管理機構(gòu)保管，房屋登記簿及相應(yīng)的電子檔案、圖庫復(fù)制一份移交給不動產(chǎn)登記中心。

第二，歷史檔案、房屋登記簿及相應(yīng)的電子檔案、圖庫全部移交給不動產(chǎn)登記中心，房屋交易管理機構(gòu)保留電子成果。

第三，歷史檔案移交到政府下設(shè)的檔案局統(tǒng)一保管，不動產(chǎn)登記中心和房屋交易管理機構(gòu)都可以利用，房屋登記簿和電子檔案、圖庫等資料由檔案局、不動產(chǎn)登記中心、房屋交易管理機構(gòu)各備份一份，以保證各部門日常的管理需要。

三種模式各有特色，主要還是看當?shù)鼐唧w的情況，如果當?shù)貦n案局管理規(guī)范，筆者最支持第三種檔案管理模式。

房屋登記簿等信息交接后，有關(guān)登記信息的相應(yīng)查詢服務(wù)由不動產(chǎn)登記中心負責；有關(guān)合同備案、預(yù)售許可等信息的相應(yīng)查詢服務(wù)由房屋交易管理部門負責。個人住房信息證明（首套房、首購房）由房屋交易管理機構(gòu)出具。

不動產(chǎn)登記中心與房屋交易管理機構(gòu)應(yīng)當建立房屋登記檔案和房屋交易檔案查詢互用制度，以保證房屋登記和交易、產(chǎn)權(quán)管理的正常運行。

三、無縫對接查封工作

因協(xié)助司法部門的查封工作責任重大，在剝離過程中一直困擾著各地同行。該如何理順不動產(chǎn)登記機構(gòu)與房屋交易管理機構(gòu)對涉及房產(chǎn)的查封工作，筆者認為可按以下思路進行分工：

涉及已進行登記類的查封及預(yù)查封由不動產(chǎn)登記中心負責，涉及開發(fā)企業(yè)的預(yù)售許可后未售部分及購房人合同備案后尚未辦理預(yù)告登記的預(yù)查封由房屋交易管理機構(gòu)負責。房屋交易管理機構(gòu)受理的預(yù)查封數(shù)據(jù)實時推送給不動產(chǎn)登記中心，等同于不動產(chǎn)登記中心受理的預(yù)查封效力，在具備轉(zhuǎn)本登記條件不動產(chǎn)登記中心受理相應(yīng)業(yè)務(wù)時應(yīng)辦理正式查封，并通知房屋交易管理機構(gòu)解除預(yù)查封。不動產(chǎn)登記中心受理的查封及預(yù)查封信息實時推送給房屋交易管理機構(gòu)，買賣合同網(wǎng)上簽約備案系統(tǒng)完全按照不動產(chǎn)登記中心提供的不動產(chǎn)單元限制狀態(tài)（是否抵押、是否查封）進行網(wǎng)上簽約限制。

四、樓盤表建立

樓盤表是描述物理數(shù)據(jù)及其關(guān)聯(lián)關(guān)系，并可與權(quán)屬數(shù)據(jù)、交易數(shù)據(jù)等其他相關(guān)數(shù)據(jù)相關(guān)聯(lián)的數(shù)據(jù)組織方式。根據(jù)一個物業(yè)中每棟樓的房屋總套數(shù)以及具體的限制及歷史記載情況來顯示該棟樓中每個最小基本單元的真實情況。最早來源于開發(fā)企業(yè)的樓盤銷控表，后延伸使用到登記領(lǐng)域。在涉及房屋的登記與交易管理系統(tǒng)中，樓盤表是一種重要的關(guān)聯(lián)管理手段，主要分為商品房項目樓盤表和非商品房項目樓盤表。

那么，在管理與登記分立的機制下，應(yīng)如何做好樓盤表的建立工作呢？筆者認為，考慮到商品房項目樓盤的復(fù)雜性，且前期的預(yù)售許可、合同備案數(shù)據(jù)較多，商品房項目樓盤表的建立應(yīng)由房屋交易管理機構(gòu)負責，房屋交易管理機構(gòu)將預(yù)售的項目、在建建筑物抵押的項目樓盤表建立完畢后推送給不動產(chǎn)登記中心。涉及商品房項目樓盤變更的相應(yīng)業(yè)務(wù)，應(yīng)由房屋交易管理機構(gòu)先進行樓盤數(shù)據(jù)變更后，不動產(chǎn)登記中心再行受理相應(yīng)登記業(yè)務(wù)。如存在有在建建筑物抵押、預(yù)查封等涉及樓盤變更的數(shù)據(jù)，房屋交易管理機構(gòu)應(yīng)實時將數(shù)據(jù)推送到不動產(chǎn)登記中心。非商品房項目樓盤表由不動產(chǎn)登記中心負責，需確保新建樓盤房屋可與交易管理系統(tǒng)樓盤房屋數(shù)據(jù)共享，保持登記、限制、交易信息的一致性。

五、測繪審核的必要性

《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》均未提及不動產(chǎn)測量成果需要測繪審核的內(nèi)容，較多地區(qū)不動產(chǎn)登記機構(gòu)在流程設(shè)置及業(yè)務(wù)指南中未明確只提供具備資質(zhì)的測繪機構(gòu)提供的測繪成果是否可直接用于產(chǎn)權(quán)登記。那么在當前不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的大形勢下，用于產(chǎn)權(quán)登記的測繪成果是否需要測繪審核呢？

建設(shè)部、國家測繪局2000年出臺的《房產(chǎn)測繪管理辦法》規(guī)定，用于房屋權(quán)屬登記等房產(chǎn)管理的房產(chǎn)測繪成果，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當對施測單位的資格、測繪成果的適用性、界址點準確性、面積測算依據(jù)與方法等內(nèi)容進行審核。審核后的房產(chǎn)測繪成果納入房產(chǎn)檔案統(tǒng)一管理。出臺的背景是在1994年出臺的《城市商品房預(yù)售管理辦法》運行后，各地房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及的面積糾紛案不斷涌出，經(jīng)過不斷的完善之后，于2000年才陸續(xù)出臺了《房產(chǎn)測繪管理辦法》《房產(chǎn)測繪規(guī)范》等系列規(guī)范房產(chǎn)測繪，明確行政機構(gòu)的審核職能，解決了許多的面積紛爭問題。

在當前去庫存、穩(wěn)市場的情形下，購房人相對不容易；購房人簽約時間大多在預(yù)售階段，到實際交房時間跨度長；隨著行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計越來越復(fù)雜，多種功能、用途交雜，涉及公共分攤部分有些又不是太明確；老百姓不僅對自己取得的不動產(chǎn)權(quán)利證書記載的面積十分關(guān)注，甚至對記載于登記簿的公共部分的權(quán)利范圍與面積也十分關(guān)注。因此，由于面積的復(fù)雜性，涉及利益大，建議各地不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)慎重取消測繪審核環(huán)節(jié)，特別是針對復(fù)雜的商品房項目，不宜將有資質(zhì)的測繪機構(gòu)提供的測繪成果直接用于產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)經(jīng)測繪審核后方可用于產(chǎn)權(quán)登記。

前置于不動產(chǎn)登記的測繪審核是住建部門以備案方式出具還是不動產(chǎn)登記中心內(nèi)部設(shè)置的測繪審核職能，以何種方式進行審核不重要，重要的是應(yīng)當通過測繪審核這個環(huán)節(jié)方可將中介機構(gòu)出具的測繪報告用于不動產(chǎn)登記。至于以何種方式，由當?shù)卣孕写_定即可。

六、其他必要的關(guān)聯(lián)

篇2

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn),物權(quán),不動產(chǎn)登記制度

不動產(chǎn)登記指經(jīng)權(quán)利人申請國家專職部門將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)之事項記載于不動產(chǎn)登記簿的活動。它能使不動產(chǎn)物權(quán)變動得以確認并為交易安全提供法律保障，是房地產(chǎn)管理的重要手段和現(xiàn)代房地產(chǎn)制度的基礎(chǔ)。然而，我國至今尚未制定不動產(chǎn)登記法；已制定的法律法規(guī)中雖有不少關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)范，但這些規(guī)范零散，并且相互沖突，不合法理的規(guī)定頗多。在物權(quán)立法提上議事日程之際，筆者運用比較研究的方法，從物權(quán)立法的角度對完善我國不動產(chǎn)登記制度作一初步探討。

一、比較研究目前，世界各國所采用的不動產(chǎn)登記制度主要有三種類型，即契約登記制度、產(chǎn)權(quán)登記制度、托倫斯登記制度?！?

（一）契約登記制度。由于這種登記體制是由《法國民法典》創(chuàng)立，故亦稱法國法主義登記制度，其主要特色在于：第一，登記是物權(quán)變動對抗第三人之要件；第二，采取形式審查主義，只要當事人提出申請即可登記；第三，登記無公信力，即登記事項不成立或無效時，不得對抗善意第三人；第四，登記簿以權(quán)利人為標準而編成，采用人之編成主義（Prinzipdesporsonenfoliuncs）；第五，權(quán)利以動態(tài)登記為主，不僅登記物權(quán)現(xiàn)狀，而且還登記物權(quán)的變動。

（二）產(chǎn)權(quán)登記制度。這種體制為《德國民法典》所建立，并在德國《土地登記條例》、《地上權(quán)條例》以及《住宅所有權(quán)法》中有明確規(guī)定。其特點是：（1）登記是土地物權(quán)變動的效力發(fā)生要件，土地物權(quán)之取得或變更須經(jīng)官方正式登記才具有法律效力；（2）實質(zhì)審查主義，登記機關(guān)對登記申請及權(quán)利變更要進行詳細的合法性審查；（3）登記有公信力，即一經(jīng)登記就具有法律效力；（4）權(quán)利以靜態(tài)登記為主，登記簿不記入物權(quán)的變動情況，只記入物權(quán)的現(xiàn)有狀態(tài)；（5）采用物之編成主義（Prin-zipdesReaifoliums），登記簿按地號順序進行排列。

（三）托倫斯登記制度（Torenssyhem）。這種制度1955年創(chuàng)始于澳大利亞，現(xiàn)被美國多數(shù)州和英聯(lián)邦國家所采用，是對產(chǎn)權(quán)登記制度的改良。其一，采用實質(zhì)審查主義，并采用公告程序；其二，初次登記自由，其后登記則進入強制狀態(tài)，即任何不動產(chǎn)經(jīng)申請第一次登記后，其不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移和變更，不經(jīng)登記無效；其三，登記具有公信力，如果真權(quán)利人因不實登記而受損害時，國家負賠償責任；其四，人之編成主義，不考慮地號，按登記次序編排登記簿，并附土地及建筑物位置圖。

通過三種登記制度之比較，可以發(fā)現(xiàn)，首先，各國不動產(chǎn)登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎(chǔ)，并輔之以單行的不動產(chǎn)登記法，不僅設(shè)計合理、體系完整，而且保留著本國的立法傳統(tǒng)，體現(xiàn)出民族特色。其次，各國不動產(chǎn)登記往往實行房地合一的登記體制。雖然各國不動產(chǎn)登記對象是以土地為主，但西方國家的不動產(chǎn)登記法理認為建筑物與其附著的土地是緊密聯(lián)系在一起的，「2因此，這些國家的不動產(chǎn)登記，基本上名為土地登記，實際是土地及地上附著建筑物的一并登記。再次，各國不動產(chǎn)登記實行城鄉(xiāng)統(tǒng)一管理。在許多國家，所有的土地無論在繁華的鬧市，還是人煙稀少的西部，一般都按統(tǒng)一的標準由不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理機構(gòu)辦理登記，以獲得完整的地籍資料，方便土地的宏觀管理。在我國，由于不動產(chǎn)登記立法不健全，不動產(chǎn)登記制度還存在著諸多問題，因此，有必要在全面考查各國不動產(chǎn)登記制度的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國不動產(chǎn)登記的實際情況和特點，促進我國不動產(chǎn)登記制度的日趨完善。

二、我國不動產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀及存在的問題我國現(xiàn)行有關(guān)不動產(chǎn)登記制度的立法主要有《土地管理法》（1998年8月修訂）、國家土地局的《土地登記規(guī)則》（1989年11月）、《城市房地產(chǎn)管理法》（1994年7月頒布）和建設(shè)部的《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》（1990年12月）。其中土地登記的內(nèi)容包括：土地的性質(zhì)（主要是集體土地所有權(quán)、國有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)及他項權(quán)利）、土地權(quán)利來源、權(quán)利主體、權(quán)屬界址、土地面積、用途、使用的限制以及土地等級和價格；房屋登記的內(nèi)容有所有權(quán)人、所有權(quán)性質(zhì)、地號、房屋狀況、契稅交納情況、使用土地面積及土地登記證號和他項權(quán)利。雖然我國不動產(chǎn)登記事業(yè)已經(jīng)步入有法可依的歷史階段，較改革開放以前有了長足地進步，但不可否認，我國不動產(chǎn)登記制度依然存在著不少問題有待解決。

第一，不動產(chǎn)登記立法不完善。如上所述，我國不動產(chǎn)登記立法主要集中在土地和房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)之中，此外《民法通則》、《擔保法》、《森林法》、《草原法》、《礦產(chǎn)資源法》等也有所涉及。由于各部法律之間銜接不緊密，加之各個職能部門在立法過程中強調(diào)本部利益，這就造成了各部法律之間在不動產(chǎn)登記問題上的規(guī)定相互交叉、沖突，從而使我國不動產(chǎn)登記承現(xiàn)出房產(chǎn)和地產(chǎn)的不統(tǒng)一、登記機關(guān)的不統(tǒng)一、登記程序的不統(tǒng)一、登記效力的不統(tǒng)一、登記權(quán)屬證書的不統(tǒng)一的狀況。在我國法律規(guī)定的應(yīng)登記的不動產(chǎn)權(quán)利方面，不動產(chǎn)實體權(quán)利的登記范圍僅包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)和不動產(chǎn)抵押權(quán)。而在社會生活中廣泛存在的土地租賃權(quán)、承包經(jīng)營權(quán)、地上權(quán)、采礦權(quán)等諸多不動產(chǎn)實體權(quán)利卻沒有被列入登記范圍，影響了土地資源的高效利用和對我國不動產(chǎn)利用的宏觀管理。除了不動產(chǎn)實體權(quán)利登記以外，在現(xiàn)實生活中，同一不動產(chǎn)之上可能同時存在著數(shù)個物權(quán)，因此，有必要建立不動產(chǎn)物權(quán)順位登記，即不動產(chǎn)程序權(quán)利登記制度，以保障正常的不動產(chǎn)物權(quán)秩序。而在這一方面，我國不動產(chǎn)登記立法處于空白狀態(tài)。這顯然不符合我國社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展對不動產(chǎn)權(quán)利保護的基本要求。

第二，我國不動產(chǎn)登記存在房地分立登記的問題。依據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，約有六個部門可以進行不動產(chǎn)登記，如土地登記在土地管理部門，房屋產(chǎn)權(quán)登記在建設(shè)行政管理部門，林地權(quán)登記在森林管理部門等，并且各個部門登記的內(nèi)容、程序等也有較大差別。眾所周知，不動產(chǎn)登記的根本目的在于確認不動產(chǎn)物權(quán)或完成物權(quán)變動，進行物權(quán)公示，提供統(tǒng)一的不動產(chǎn)物權(quán)的法律基礎(chǔ)，而不僅是對土地、房屋、森林等不動產(chǎn)的行政管理?！?分別登記恰恰違背了法律設(shè)立不動產(chǎn)登記制度的初衷，一方面造成不動產(chǎn)物權(quán)法律基礎(chǔ)的不統(tǒng)一，引起法律法規(guī)之間的相互沖突；另一方面，造成了各個登記機關(guān)之間職責不清，機構(gòu)膨脹，部門利益相互沖突，其結(jié)果不僅增加了不動產(chǎn)登記人的不合理負擔，也破壞了地籍資料的完整性和管理的統(tǒng)一性。

第三，不動產(chǎn)登記城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一。我國廣大農(nóng)村的房產(chǎn)登記工作主要由村鎮(zhèn)管理部門負責。由于村鎮(zhèn)管理部門缺少從事此項工作的專業(yè)人員，對登記后形成的房屋產(chǎn)籍管理混亂。目前，在國家取消了對農(nóng)民房產(chǎn)登記的收費項目之后，村鎮(zhèn)房產(chǎn)登記工作在大部分地區(qū)已經(jīng)趨于停頓。「4但實際上，廣大農(nóng)村中與房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟活動日益活躍，房產(chǎn)的買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押等交易活動也日趨頻繁。農(nóng)民對他們?nèi)〉玫姆康禺a(chǎn)權(quán)利，同樣迫切地希望得到政府的保護。另外，由于城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一，使得一些城市開發(fā)區(qū)、郊區(qū)違反《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，為在城市邊緣地區(qū)的耕地上建房者發(fā)放房屋所有權(quán)證書，以逃避土地管理。

三、完善我國不動產(chǎn)登記制度的法律對策一種較為完善的不動產(chǎn)登記制度，必須符合明確產(chǎn)權(quán)、簡化手續(xù)、節(jié)省費用和明確登記的公信力的原則?！?從我國不動產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀來看，其與完善的登記制度、保障房地產(chǎn)交易安全的要求尚有一定差距，存在著許多問題，亟待進一步解決和完善。

（一）吸收、借鑒國外不動產(chǎn)登記立法的先進經(jīng)驗，推動我國不動產(chǎn)登記立法發(fā)展西方各種類型不動產(chǎn)登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎(chǔ)，并輔之以單行的不動產(chǎn)登記法?？梢姡鞣礁鲊鴮⒉粍赢a(chǎn)登記定性為私法行為，其意義在于不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示及公信，保護交易安全。目前，我國物權(quán)立法工作已經(jīng)提上日程，借鑒國外立法經(jīng)驗，結(jié)合我國不動產(chǎn)登記的實際情況，在將來出臺的《物權(quán)法》中明確規(guī)定不動產(chǎn)登記的各項制度，不僅是合理保護土地資源、發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟的要求，也是順應(yīng)世界不動產(chǎn)登記立法發(fā)展潮流，完善我國不動產(chǎn)登記制度的必然選擇。在《物權(quán)法》規(guī)定不動產(chǎn)登記基本原則、內(nèi)容的基礎(chǔ)上，國務(wù)院也可以適時地出臺《不動產(chǎn)登記條例》等有關(guān)法規(guī)，細化物權(quán)立法中關(guān)于不動產(chǎn)登記的原則性規(guī)定，使我國不動產(chǎn)登記真正作到有法可依，更具有實際操作性。

（二）依據(jù)產(chǎn)權(quán)登記制度，并吸收托倫斯登記制度之優(yōu)點，完善我國不動產(chǎn)登記體制物權(quán)制度具有很強的民族性、固有性，不動產(chǎn)登記制度也不例外。我國目前不動產(chǎn)登記制度具有明顯的行政管理傾向，其制度基礎(chǔ)在于國家干預(yù)主義，這與產(chǎn)權(quán)登記制度，即德國不動產(chǎn)登記立法模式極其相似。此外，我國不動產(chǎn)登記與產(chǎn)權(quán)登記制度在登記規(guī)則，如登記生效主義、物之編成主義、登記之公信力等方面，也基本一致。首先，《城市房地產(chǎn)管理法》第60條、第61條規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)利變動應(yīng)當?shù)怯洝！锻恋氐怯浺?guī)則》第25條規(guī)定：“不經(jīng)變更登記的土地使用權(quán)、所有權(quán)及他項權(quán)利的轉(zhuǎn)移，屬于非法轉(zhuǎn)讓，不具有法律效力?！憋@然，我國不動產(chǎn)權(quán)利的產(chǎn)生、變更都以登記為生效要件。其次，《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》中規(guī)定，房屋登記的內(nèi)容包括有地號、使用土地面積及土地登記證號，登記簿按地號順序排列。這亦是物之編成主義典型作法。再次，我國不動產(chǎn)登記同樣具有公信力，不動產(chǎn)物權(quán)一經(jīng)登記即具有法律效

力。由此可見，在保持我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度民族性、固有性基礎(chǔ)上，完善不動產(chǎn)登記體制，參照產(chǎn)權(quán)登記制度進行，不失為一種最佳的選擇。當然，產(chǎn)權(quán)登記制度也并非完美。在完善我國不動產(chǎn)登記制度過程中，我們還可以借鑒托倫斯登記制度之優(yōu)點，如錯誤登記賠償和強行登記制度等，以彌補產(chǎn)權(quán)登記制度之不足。

（三）統(tǒng)一登記機關(guān)、消除城鄉(xiāng)分別，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記規(guī)范化有學者認為，我國不動產(chǎn)登記程序、效力等不統(tǒng)一的根源在于部門利益之爭，解決的根本途徑是統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機關(guān)?！?綜觀世界各國的不動產(chǎn)登記機構(gòu)，尚無將土地與房產(chǎn)分為兩套系統(tǒng)進行登記的先例。目前，我國一些地方政府，如廣州、深圳、上海、汕頭、廈門等，已經(jīng)意識到房地分立設(shè)置的缺陷，嘗試將兩部門合而為一，從而實現(xiàn)房地合一登記。這些大膽地探索不僅代表著設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機關(guān)的發(fā)展趨勢，同時也為我國將來統(tǒng)一登記機關(guān)的改革提供寶貴經(jīng)驗。我國98年修訂的《土地管理法》明確規(guī)定：“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策?！倍粍赢a(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的城鄉(xiāng)統(tǒng)一無疑是全面保護土地資源，加強土地宏觀調(diào)節(jié)的有效途徑。這樣不僅使不動產(chǎn)登記機構(gòu)有了完整的地籍資料，也不會再存在城鄉(xiāng)接壤處由誰管理之虞。

（四）擴大應(yīng)登記不動產(chǎn)權(quán)利之范圍，完善各項登記制度筆者認為，應(yīng)當將承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村宅基地使用權(quán)、地上權(quán)、采礦權(quán)、地段權(quán)和房地產(chǎn)租賃權(quán)納入不動產(chǎn)登記范疇，擴大應(yīng)登記的不動產(chǎn)權(quán)利范圍。就不動產(chǎn)登記的具體制度而言，首先，我國房地產(chǎn)交易中的二重買賣（即不動產(chǎn)所有人在簽訂買賣合同所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記前，又與他人訂立買賣合同并進行了所有權(quán)登記）現(xiàn)象比較普遍，而我國立法對不動產(chǎn)物權(quán)變動采用的是登記生效主義，對不動產(chǎn)物權(quán)，特別是房屋所有權(quán)的確認原則以登記為準，未經(jīng)登記則不動產(chǎn)所有權(quán)不轉(zhuǎn)移。因此，第一個買賣合同的買方只能要求賣方承擔違約責任，這對他來說是極不公平的。如果不動產(chǎn)登記立法中設(shè)立預(yù)告登記制度，即賦予債權(quán)以排他的物權(quán)效力，從而保障債權(quán)的實現(xiàn)，則可以有效地防范二重買賣情況出現(xiàn)，維護交易安全。其次，我國現(xiàn)行民事立法中尚無完善的善意取得制度，有關(guān)不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)也未明確登記公信力的絕對效力，使得第三人對登記的信賴得不到法律保障。因此，有必要設(shè)立不動產(chǎn)交易的善意取得制度。善意取得的要件應(yīng)包括：（1）取得必須有償；（2）除登記錯誤外，民事法律行為本身合法有效；（3）第三人善意且無過失。再次，在不動產(chǎn)登記立法中構(gòu)建善意取得制度時，我們還應(yīng)當設(shè)立錯誤賠償制度，將其作為對善意取得制度的補充，以加強不動產(chǎn)登記機關(guān)的責任，維護不動產(chǎn)交易人的合法權(quán)益，保障交易公平、合理。

我國不動產(chǎn)登記制度存在著諸多問題，不但造成了不動產(chǎn)管理的混亂，也妨礙了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展。在我國物權(quán)立法提上日程之際，理所當然應(yīng)當在未來《物權(quán)法》中完善不動產(chǎn)物權(quán)登記制度，使我國不動產(chǎn)管理真正作到制度健全，有法可依。

注釋：

「1參見趙紅梅著：《房地產(chǎn)法論》，中國政法大學出版社1995年版，第249－252頁。

「2「3趙鵬越：《借鑒國際經(jīng)驗改革我國不動產(chǎn)登記制度》，載于《改革與戰(zhàn)略》1999年第1期。

「4金紹達：《澳大利亞的產(chǎn)權(quán)登記制度對我們的啟示》，載于《中國房地產(chǎn)》1995年第10期。

篇3

關(guān)鍵詞：農(nóng)村；不動產(chǎn)統(tǒng)一登記；困境；解決路徑

一、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的確立

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度早在2007年頒布的《物權(quán)法》中就已經(jīng)被明確提出，但由于各行政主管部門各自為政，該項制度一直懸置在空中，進而導(dǎo)致了不動產(chǎn)交易缺乏安全保障以及登記混亂等現(xiàn)象的發(fā)生。經(jīng)過多年的研究討論，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記問題終于在2013年11月20日召開的國務(wù)院常務(wù)會議中得到明確解決，會議決定實現(xiàn)從中央到地方對不動產(chǎn)登記職責的整合，規(guī)定全國土地、房屋、林地等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責交由國土資源部統(tǒng)一負責并進行監(jiān)督，而各地方則在中央統(tǒng)一監(jiān)督指導(dǎo)的前提下，因地制宜把不動產(chǎn)登記職責交由一個部門統(tǒng)一管理。2014年5月7日國土資源部正式成立了不動產(chǎn)登記局作為統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機構(gòu)；2014年12月22日《不動產(chǎn)登記暫行條例》對外公布，其中明確指出“國家實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”；2015年3月1日起《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式實施生效，標志著我國醞釀已久的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度真正確立。

二、農(nóng)村不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的內(nèi)容和意義

我國過去對農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)利登記內(nèi)容采用分散登記形式，即多個行政主管部門對不同類型的不動產(chǎn)權(quán)利進行分散登記和管理， “這種做法，在計劃經(jīng)濟時代，對加強行政管理，促進計劃經(jīng)濟發(fā)展，起到了一定的作用，但是隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，特別是市場經(jīng)濟對歸屬清晰、權(quán)責明確的產(chǎn)權(quán)制度要求越來越高，這種做法逐漸產(chǎn)生了越來越多的弊端”。最新頒布實施的《不動產(chǎn)登記暫行條例》中，需要進行登記的不動產(chǎn)權(quán)利主要涉及十類不動產(chǎn)權(quán)利，而這些不動產(chǎn)的權(quán)利主體廣泛存在于農(nóng)村地區(qū)，也是農(nóng)村不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作中需要進行登記的主要內(nèi)容。

由于我國經(jīng)濟條件的限制，農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展改革與不動產(chǎn)登記發(fā)證極不協(xié)調(diào)。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度對于城市不動產(chǎn)信息的管理，得到政界與學術(shù)界的大量關(guān)注，然而城鄉(xiāng)卻并不統(tǒng)一。即使是已經(jīng)開展工作的地方，登記工作也不夠全面和具體，工作進展非常緩隉，這樣非常不利于國家土地登記資料的完善和管理。關(guān)于農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)利的法律保護，相關(guān)學者指出農(nóng)村不動產(chǎn)登記主要以行政管理性登記為主，私權(quán)登記較少，這導(dǎo)致農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益無法得到法律保護而容易受到侵犯。此外我國城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，黨的十八屆三中全會明確提出要建立起統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場等農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革目標，而農(nóng)村不動產(chǎn)統(tǒng)一登記發(fā)證工作是實現(xiàn)這些改革目標的基礎(chǔ)保障，為促進農(nóng)村社會經(jīng)濟發(fā)展、構(gòu)建城鄉(xiāng)房地一體的不動產(chǎn)登記體系、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場等重大改革創(chuàng)造條件，有利于“農(nóng)地入市”，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)性收入；對促進城鄉(xiāng)社會經(jīng)濟協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展具有積極重大意義。

三、農(nóng)村不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的困境

要建立起全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度，最重要、最基本的任務(wù)就是加快城鄉(xiāng)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的進程，加快落實對城市和農(nóng)村所有涉及的不動產(chǎn)類別進行調(diào)查、測量、確權(quán)、登記和頒證等基礎(chǔ)性工作，而農(nóng)村地區(qū)是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的重點和難點，在工作上面臨較大困境。

1.登記機構(gòu)尚未實質(zhì)運作

由于我國過去沒有成立統(tǒng)一的登記機構(gòu)，不動產(chǎn)登記由多個不同的行政管理機關(guān)來組織實施，比如，國土資源部門負責土地的登記發(fā)證和管理，住房建設(shè)部門負責房屋登記發(fā)證和管理，林業(yè)部門負責林地登記發(fā)證和管理等， “政出多門”和“部門利益”等原因，導(dǎo)致了不動產(chǎn)登記工作管理效率低下以及登記秩序混亂等諸多問題的出現(xiàn)。盡管2014年國家和地方國土部門成立了不動產(chǎn)登記局，解決了機構(gòu)分散、職責不明的問題，但是目前看來，許多地方新成立的不動產(chǎn)登記機構(gòu)沒有實質(zhì)建立，各機關(guān)職責整合尚未完成，機關(guān)人員配備尚未完善，機構(gòu)職責尚未明確。目前看來，各地不動產(chǎn)登記機構(gòu)還沒有發(fā)揮出其應(yīng)有的作用。

2.各項后續(xù)工作未及時跟進

一是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的各項技術(shù)規(guī)范和標準還未實現(xiàn)全國統(tǒng)一。過去各地方行政主管部門根據(jù)各自部門不同的技術(shù)規(guī)范和標準實施，如今技術(shù)標準、信息系統(tǒng)平臺等都需要實現(xiàn)全國統(tǒng)一，這有一定難度。二是各地方關(guān)于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的組織實施細則未出臺。不動產(chǎn)登記暫行條例已經(jīng)實施多月，但是有些地方政府消極對待，甚至連機構(gòu)職責整合統(tǒng)一工作都未完成，相應(yīng)的實施運作政策還沒有進一步制定。三是全國性統(tǒng)一不動產(chǎn)信息管理平臺還未建立。按照要求，我國要建立全國性的不動產(chǎn)信息管理系統(tǒng)平臺。全國不動產(chǎn)信息是非常龐大的數(shù)據(jù)庫，數(shù)據(jù)存儲、查詢、管理、更新和維護等門檻要求高，技術(shù)難度大。四是不動產(chǎn)隱私保護和信息安全管理保障問題。未來不動產(chǎn)信息將實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)和對外公開查詢，如何有效保護個人隱私，保障信息安全成為未來實施中需要關(guān)注的重點問題。

3.組織領(lǐng)導(dǎo)不足，工作人員業(yè)務(wù)素質(zhì)較低

這次不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作范圍廣、技術(shù)要求高、工作量大，尤其是農(nóng)村地區(qū)更要投入大量的人力、物力、財力，需要各級主管部門精心組織領(lǐng)導(dǎo)，需要大量的、具備良好專業(yè)知識和業(yè)務(wù)素質(zhì)的相關(guān)工作人員。然而在實際的工作中，各部門思想上不重視，組織領(lǐng)導(dǎo)工作不細致，加上各級國土資源部門以及縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地所等人力資源十分有限，而且在農(nóng)村基層執(zhí)行登記工作的工作人員專業(yè)素質(zhì)普遍較低，業(yè)務(wù)水平不夠，工作效率低下，無法解決在登記工作中遇到的專業(yè)問題，不能很好地配合完成農(nóng)村不動產(chǎn)登記的任務(wù)，使得農(nóng)村不動產(chǎn)登記工作被動緩慢。

4.不動產(chǎn)權(quán)利登記主體的界定模糊

我國多部法律關(guān)于農(nóng)村不動產(chǎn)登記權(quán)利主體的界定比較模糊，例如，就農(nóng)村集體土地所有權(quán)的主體的界定來說，《民法通則》規(guī)定了集體土地所有權(quán)主體為村農(nóng)民集體和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體；《土地管理法》中則規(guī)定了屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村委會；《農(nóng)業(yè)法》和《土地登記規(guī)則》則包含了組農(nóng)民集體和農(nóng)民集體經(jīng)濟組織。這些規(guī)定都與農(nóng)村現(xiàn)實有差距，法律的模糊界定造成農(nóng)村集體權(quán)利主體的虛置，不利于農(nóng)村不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作。此外，對于不動產(chǎn)登記機構(gòu)，我國多部法律規(guī)定了不同行政主管部門對不同類型的不動產(chǎn)進行分散登記和管理，而各部門對不動產(chǎn)登記標準不一致，地類內(nèi)涵不一、面積不同、權(quán)利界址不清，造成農(nóng)村產(chǎn)權(quán)管理混亂，留下土地糾紛的隱患。

5.不動產(chǎn)登記中情況復(fù)雜，各種矛盾突出

隨著農(nóng)村不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的推進，一些深層次的矛盾逐漸顯露出來。首先，在政策上，中央明確提出承包期內(nèi)“增人不增地、減人不減地”，承諾保護農(nóng)村承包關(guān)系長期不變，導(dǎo)致新出生的農(nóng)村人口無法分到新的承包地，不少農(nóng)民提出重新分配承包地的要求，然而土地資源是有限的，這就造成農(nóng)村土地矛盾進一步突出。其次，由于農(nóng)村中廣泛存在民間私底下交易土地、房屋、宅基地以及變更土地用途等行為，在確權(quán)登記工作中權(quán)屬爭議糾紛問題多，無法明確不動產(chǎn)的實際權(quán)利主體人。再次，農(nóng)村中存在大量在外務(wù)工的農(nóng)民，無法找到不動產(chǎn)權(quán)利主體人，給登記工作帶來一定難度。最后，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記遵循自愿原則，登記需要經(jīng)過申請、核查、測量和發(fā)證等一系列復(fù)雜較長的程序，同時，涉及農(nóng)民財產(chǎn)利益，農(nóng)民產(chǎn)生較強抵觸情緒，導(dǎo)致農(nóng)民的積極性和自覺性不高，不配合不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作。

四、破解農(nóng)村不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作困境的路徑

農(nóng)村不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作是我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的重要內(nèi)容之一，應(yīng)采取各類措施促進農(nóng)村不動產(chǎn)登記工作的順利進行。

1.加快部門職能整合，提高思想認識

建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是深化改革的一項基礎(chǔ)性工作，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟發(fā)展的措施，是維護廣大人民群眾切身利益的好事，中央政府對此給予了高度重視并下達有關(guān)文件，以推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的落實。各地方政府和領(lǐng)導(dǎo)需要把思想認識統(tǒng)一到中央的高度，加強對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的重視和關(guān)注，加快地方對于不動產(chǎn)登記相關(guān)行政管理部門的職能整合。特別是針對農(nóng)村地區(qū)，各地政府要根據(jù)實際情況，因地制宜成立相關(guān)機構(gòu)，明確分工和職責，加快工作人員配備，扎扎實實推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作順利推進。

2.加快制定完善相關(guān)法律法規(guī)，出臺相關(guān)配套政策

一是完善不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的法律法規(guī)，我國現(xiàn)存的關(guān)于不動產(chǎn)的法律條例不少，但部分法律條例之間存在相互矛盾等問題，亟須修改和完善。因此，建議在時機成熟時將新頒布的《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記暫時條例》上升為《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記法》，以該法為依據(jù)修改其他政策條例。二是加快相關(guān)配套政策的出臺。例如，可出臺少數(shù)財政金融政策，加大對農(nóng)村不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的財政支持力度，適當傾斜和偏向中西部地區(qū)。三是建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)交易市場。流轉(zhuǎn)方式自然不例外。自由開放的市場是不動產(chǎn)物權(quán)登記的前提條件，也是私權(quán)登記統(tǒng)一的基礎(chǔ)，城鄉(xiāng)不動產(chǎn)沒有本質(zhì)區(qū)別。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記目的就是要在農(nóng)村建立起產(chǎn)權(quán)制度，有利于激發(fā)農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展活力，增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入。

3.加大在農(nóng)村的宣傳力度，提高農(nóng)民對不動產(chǎn)登記重要性認識

首先要加深農(nóng)民對確權(quán)登記頒證意義的認識，讓農(nóng)民充分認識到只有確權(quán)登記的不動產(chǎn)，才能受到法律保護，才能進入市場流轉(zhuǎn)，才能維護農(nóng)民合法的財產(chǎn)權(quán)利。其次要糾正農(nóng)民對農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革方向的錯誤認識，要明確認識到中國的土地制度改革并不等同于土地私有化。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記目的是為了解決集體土地產(chǎn)權(quán)虛置化問題，把不動產(chǎn)登記到農(nóng)民集體經(jīng)濟組織及其成員名下，可以充分調(diào)動起農(nóng)民生產(chǎn)和經(jīng)營活動的積極性，有利于激活和帶動農(nóng)村農(nóng)業(yè)發(fā)展的活力。最后要統(tǒng)一對農(nóng)村不動產(chǎn)統(tǒng)一登記概念及其內(nèi)容的認識。農(nóng)村不動產(chǎn)統(tǒng)一登記就是對農(nóng)村土地、海域以及房屋、林木等定著物依法進行登記并頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書，從而將這些不動產(chǎn)權(quán)利物權(quán)化，同時允許農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)進行轉(zhuǎn)讓、入股和抵押等，以推動生產(chǎn)要素的流動，激發(fā)農(nóng)村經(jīng)濟進一步發(fā)展。

4.轉(zhuǎn)變農(nóng)村工作方式，優(yōu)化改進農(nóng)村不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作

過去地方政府對農(nóng)村工作不夠重視，比如過去的農(nóng)村土地確權(quán)登記工作簡單粗暴，造成與農(nóng)民矛盾糾紛問題突出，影響到農(nóng)村的社會治理與和諧穩(wěn)定。在新一輪的農(nóng)村不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作中，需要對農(nóng)村各類不動產(chǎn)進行面積測量、甚至位置確定、權(quán)屬狀況的調(diào)查確認等，工作內(nèi)容多，任務(wù)重，情況復(fù)雜，需要引起有關(guān)部門重視，切實改變過去農(nóng)村粗糙的工作方式。創(chuàng)新工作方法，盡可能吸收當?shù)剞r(nóng)民、干部等了解本村情況的村民作為工作人員，有利于減少登記工作阻力和糾紛解決，促進登記工作順利高效完成。由于我國過去對農(nóng)村的土地確權(quán)登記已經(jīng)進行多年，積累了一定的資料數(shù)據(jù)成果，在新一輪的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中，應(yīng)充分利用原有登記資料，對需要登記的新內(nèi)容、不動產(chǎn)權(quán)利人的更新或有爭議的不動產(chǎn)再進行補充登記，這樣可以減少重復(fù)投入和資源浪費。

5.加強組織領(lǐng)導(dǎo)工作，提高工作人員業(yè)務(wù)水平

要切實加強農(nóng)村不動產(chǎn)登記工作的組織和領(lǐng)導(dǎo)，建議加強農(nóng)村土地確權(quán)登記頒證的領(lǐng)導(dǎo)工作，成立領(lǐng)導(dǎo)小組和專門辦公室，負責指導(dǎo)和協(xié)調(diào)這方面工作。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，涉及測量、登記、頒證、系統(tǒng)維護管理和關(guān)系協(xié)調(diào)等內(nèi)容，這就需要大量的、具備良好專業(yè)知識和業(yè)務(wù)素質(zhì)的工作人員，而且農(nóng)村不動產(chǎn)登記工作面向農(nóng)村地區(qū)，農(nóng)民普遍素質(zhì)較低，矛盾糾紛時有發(fā)生，工作中各類突況較多，因此，必須加強對負責農(nóng)村不動產(chǎn)登記工作的人員專業(yè)性和技巧性等方面的培訓，不斷提高他們應(yīng)對各類突況的能力，以實現(xiàn)農(nóng)村不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作有效且高效地開展。

篇4

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)；不動產(chǎn)權(quán)證書；使用期限；不動產(chǎn)登記暫行條例

隨著不動產(chǎn)登記在全國大范圍開展的同時，《不動產(chǎn)登記暫行條例》中存在的一些問題引起廣泛關(guān)注和討論，其中有關(guān)《不動產(chǎn)權(quán)證書》內(nèi)頁中的“使用期限”的爭議更是此起彼伏，問題的焦點就在于國土資源部制訂的《不動產(chǎn)權(quán)證書》內(nèi)頁中有一欄“使用期限”的設(shè)置，證書表述的模糊不清，很有可能使得房子的無期限所有權(quán)被視為有時間期限的使用權(quán)。許多人表示用“使用期限”登記所有權(quán)，會讓業(yè)主失去房屋所有權(quán)，讓“全國業(yè)主變房客”?；诖?，有必要對《不動產(chǎn)權(quán)證書》的相關(guān)問題進行探析，以便更好地保護權(quán)利人合法權(quán)益以及規(guī)范登記行為。

一、《不動產(chǎn)權(quán)證書》的概念、作用及意義

所謂不動產(chǎn)權(quán)屬證書是指權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。權(quán)利人通過申請登記，領(lǐng)取《不動產(chǎn)權(quán)證書》，對于保護權(quán)利人合法權(quán)益、規(guī)范登記行為等具有重要的作用和意義。首先，對于權(quán)利人而言，不動產(chǎn)權(quán)證書權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明，它能夠清晰地展現(xiàn)不動產(chǎn)的權(quán)利變動狀況，當不動產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利受到侵害或者某項不動產(chǎn)發(fā)生權(quán)屬爭議時，不動產(chǎn)權(quán)屬證書可以用來作為要求法律幫助的依據(jù)，確定真正的權(quán)利人，這對于保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益的非常重要的。其次，對于國家而言，不動產(chǎn)權(quán)屬證書也是重要的不動產(chǎn)權(quán)屬來源材料，是申請不動產(chǎn)登記的必備材料，能夠輔助登記機構(gòu)審查登記的內(nèi)容，提高登記質(zhì)量和效率。并且，也便于國家對有關(guān)不動產(chǎn)的監(jiān)督與管理，更便于人民法院在發(fā)生損害賠償糾紛時確定責任的歸屬。最后，對于第三人而言，不動產(chǎn)權(quán)證書是對權(quán)利歸屬的真實記錄，是對財產(chǎn)擁有或交易的確認，因而它具有公信力，能夠維護不動產(chǎn)交易秩序和交易安全。

二、對不動產(chǎn)權(quán)證書使用期限的質(zhì)疑

2015年3月1日，國土部公布《不動產(chǎn)登記暫行條例》實施，隨即了新版《不動產(chǎn)權(quán)證書》樣本。該證書按照“房地合一”思路來設(shè)計，關(guān)鍵內(nèi)頁所設(shè)計的表格中設(shè)定了“使用期限”一項。在不動產(chǎn)權(quán)證書使用和填寫說明第九條中，對“使用期限”做了說明：“使用期限是指填寫具體不動產(chǎn)權(quán)利的使用起止時間，如××××年××月××日起××××年××月××日止。涉及地上房屋、構(gòu)筑物的，填寫土地使用權(quán)的起止日期；涉及海上構(gòu)（建）筑物的，填寫海域使用權(quán)的起止日期；土地承包經(jīng)營權(quán)填寫土地承包合同起止日期。土地所有權(quán)以及未明確權(quán)利期限的可以不填。至此，有關(guān)《不動產(chǎn)權(quán)證書》內(nèi)頁中的“使用期限”的爭議此起彼伏，問題的焦點在于不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)“使用期限”一欄的設(shè)置和表述存在問題和漏洞。

（一）從詞義上看“使用期限”的設(shè)置是模糊不清，存在歧義

封面上是不動產(chǎn)權(quán)證書，不動產(chǎn)系產(chǎn)權(quán)概念，不動產(chǎn)的核心權(quán)利是擁有而非使用；另外，房屋作為完整物權(quán)，理應(yīng)歸業(yè)主“所有”，而不是“使用”。不動產(chǎn)包括土地和房屋，土地只有使用權(quán)，所以只能用“使用期限”，但是房屋是所有權(quán)，所有權(quán)是沒有期限的，所以，一個不動產(chǎn)權(quán)證書，內(nèi)頁里不該出現(xiàn)使用期限，表格里的一欄“使用期限”就把不動產(chǎn)改成使用權(quán)，因此，封面“不動產(chǎn)”是用內(nèi)頁的動詞“使用”來修飾是不準確、不完整和不清晰的，存在歧義的。現(xiàn)在兩證合一，因證書表述的模糊不清，房子的無期限所有權(quán)，就可能被視為有時間期限的使用權(quán)。

（二）從法律上看“使用期限”的設(shè)置與《憲法》、《物權(quán)法》等法律是相互抵觸的

第一，根據(jù)我國《憲法》第六十四條規(guī)定：“私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有所有權(quán)，其年限是永久的?！狈课菟袡?quán)屬于個人產(chǎn)權(quán)，是私有財產(chǎn)權(quán)的一種，是得到《憲法》的保護的。第二，根據(jù)《物權(quán)法》第三十九條規(guī)定：“所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。”所有人享有的權(quán)利不受他人的限制，只受法律的限制。房屋所有權(quán)在取得以后，非因房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓、房屋的滅失等引起所有權(quán)消滅的原因，房屋所有權(quán)不發(fā)生消滅，而是永遠存在。也就是說，所有人除法律規(guī)定的原因外，對該房屋永遠享有所有權(quán)，也就是說房屋所有權(quán)為無期物權(quán)，不存在期限限制。根據(jù)現(xiàn)行的土地制度，城市住宅用地的使用期限是70年，但在這塊土地上的房子作為私有財產(chǎn)，理應(yīng)歸業(yè)主永久所有。另外，《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期?！蔽餀?quán)法規(guī)定的土地續(xù)期，是以房子的永久產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)的，現(xiàn)在兩證合一，因證書表述的模糊不清，房子的無期限所有權(quán)，就可能被視為有時間期限的使用權(quán)。第三，根據(jù)《物權(quán)法》第十七條規(guī)定：“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準?！睂τ跈?quán)利人來說，《不動產(chǎn)權(quán)證書》是不動產(chǎn)權(quán)利人的唯一法律憑證，政府存檔的不動產(chǎn)登記簿和《不動產(chǎn)權(quán)證書》內(nèi)容需一致，如果不一致，一般情況下將以政府存檔的登記簿為準，如果圍繞證書出現(xiàn)法律糾紛，那么對不動產(chǎn)權(quán)的判定將依照現(xiàn)有相關(guān)法律，參照相關(guān)政策法規(guī)，但是國土資源部對于“使用期限”的解釋只能視為“填寫指南”，并未在任何法律法規(guī)中進行明確規(guī)范。這種設(shè)置和表述極大可能在未來造成法律上的一些麻煩，甚至糾紛和訴訟，這是應(yīng)該慎重對待的。

三、《不動產(chǎn)權(quán)證書》使用期限問題的根源分析

新不動產(chǎn)權(quán)證書引發(fā)爭議并且存在上述問題的根源其實就在于“房地分離”制度。按照我國《物權(quán)法》規(guī)定的權(quán)利結(jié)構(gòu)，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是分開的。這種法律關(guān)系下，房、地權(quán)屬一直是分開記載的，或分別記載在《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》上，或者統(tǒng)一記載在房地合一的《房地產(chǎn)權(quán)證》上。因為分成兩頁分別表述土地和房屋，所以深層問題一直沒有明顯地暴露出來?，F(xiàn)在兩證合一，那么其下設(shè)選項理應(yīng)照顧到房屋和土地兩部分，但現(xiàn)在的證書中籠統(tǒng)設(shè)定一個“使用期限”選項，使得長期存在的“有年限的土地使用權(quán)”與“永久性房屋所有權(quán)”之間的矛盾突顯出來。根據(jù)2007 年頒布的《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的自動續(xù)期，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期依照法律規(guī)定辦理。另外，根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十條的規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附屬物所有權(quán)由國家無償取得?！睋?jù)此，隨著“房隨地走”，土地使用期限屆滿后地上建筑物和附著物都將被國家無償取得，原所有權(quán)實際上將發(fā)生消滅。由此可見，我國目前房屋所有權(quán)受到土地使用權(quán)期限的限制，因為房屋必須附著于特定的土地上，正所謂，“皮之不存，毛將焉附”。這兩者之間的矛盾昭然若揭。所以歸根到底，使用期限之爭，暴露的仍是“有年限的土地使用權(quán)”與“永久性房屋所有權(quán)”構(gòu)成的潛在矛盾，而這一矛盾的背后深層次的原因則是相關(guān)法律制度的約束。如現(xiàn)有《物權(quán)法》及其他相關(guān)法律中，并沒有對于土地使用權(quán)續(xù)期期限、續(xù)期方式等相關(guān)細節(jié)作出明確規(guī)定，以及城市住宅70后產(chǎn)權(quán)的歸屬問題也沒有作出明確規(guī)定。所以要解決《不動產(chǎn)權(quán)證書》使用期限的問題，必須得破解“有限的土地使用權(quán)”與“永久性房屋所有權(quán)”之間的矛盾這一難題，而這一難題的解決首先必須通過法律的修改和完善，其次才是登記簿冊的設(shè)計。下面將在對策建議中對這兩個方面進行論述。

四、完善《不動產(chǎn)權(quán)證書》的對策建議

（一）修改相關(guān)上位法，并對其他相關(guān)法規(guī)范予以“一攬子”式協(xié)調(diào)完善

作為物權(quán)的公示形式，不動產(chǎn)登記簿冊是不動產(chǎn)物權(quán)的法律根據(jù)，交易者據(jù)此減少交易風險，降低交易成本。因此，首先，《物權(quán)法》這部確認、利用和保護公民財產(chǎn)的基本法律，應(yīng)該對如何續(xù)期、續(xù)期費用等相關(guān)問題提供明確的可操作性的規(guī)定。其次，《土地管理法》應(yīng)該對住宅用地70年后續(xù)期有償還是無償?shù)膯栴}以及收取出讓金數(shù)額的問題作出具體、清晰的規(guī)定。再次，盡快起草制定專門的《不動產(chǎn)登記法》，通過新法優(yōu)于舊法的原則，直接對舊法的內(nèi)容做出修改和完善。

（二）對《不動產(chǎn)權(quán)證書》重新進行設(shè)計

綜上所述，通過理順不動產(chǎn)權(quán)證書的概念、意義和作用，使用期限存在的問題及其根源分析，這對于不動產(chǎn)權(quán)證書設(shè)計，其思路也就清晰可見了。在設(shè)計統(tǒng)一的不動產(chǎn)權(quán)證書時，首先，必須堅持“房地一致”的原則，堅持兩者在歸屬關(guān)系上的一致性。即凡是涉及建筑物所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)其中一個登記簿的權(quán)利登記時，必須同時反映并記載于另一登記簿之中；其次，必須以“所有權(quán)”為核心，即必須承認或成立作為母權(quán)的不動產(chǎn)所有權(quán)，以解決不動產(chǎn)這一有體物之本體的歸屬關(guān)系，然后借助所有權(quán)權(quán)能之分離，派生出各種不動產(chǎn)他物權(quán)。通俗點說，就是把所有權(quán)、基礎(chǔ)用益物權(quán)的登記作為其他用益物權(quán)和擔保物權(quán)登記的基礎(chǔ)；再次，必須遵循“物的編成”體例來對不動產(chǎn)權(quán)證書的名稱、各登記欄目及名稱、各登記欄目內(nèi)可登記的權(quán)利和事項、各登記欄目以及各登記事項間的關(guān)系等進行設(shè)計。最后，要注意各種不動產(chǎn)權(quán)利登記的銜接，把土地權(quán)利的登記作為土地上的其他不動產(chǎn)登記的基礎(chǔ)。

根據(jù)上述原則和要求，具有來說，大的方面有三項：第一，對不動產(chǎn)權(quán)證書的名稱進行修改。《不動產(chǎn)暫行條例》第八條對登記簿冊的統(tǒng)一設(shè)立做了明確規(guī)定，同時對登記簿應(yīng)當記載的事項進行了明確，從法規(guī)制度層面上實現(xiàn)了登記簿冊的統(tǒng)一，但是仍然存在一個問題，筆者建議將“不動產(chǎn)權(quán)證書”改為“不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書”。不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書，顧名思義，就是為“不動產(chǎn)”所編制的產(chǎn)權(quán)證書，就如舊版房地產(chǎn)權(quán)證一樣，是為“房地”所編制的產(chǎn)權(quán)證書。第二，將登記欄目設(shè)置成三部分。第一部分，對一宗土地或數(shù)宗土地或房屋的自然屬性與狀況進行登記，比如權(quán)利人、不動產(chǎn)單元號、坐落、用途、面積以及共有情況進行登記，以使得該項不動產(chǎn)特定化；第二部分，將“權(quán)利其他狀況”更名為“不動產(chǎn)權(quán)利狀況”，再在這個部分分設(shè)兩個欄目，即“不動產(chǎn)所有權(quán)欄”和“不動產(chǎn)使用權(quán)欄”?！安粍赢a(chǎn)所有權(quán)欄”對不動產(chǎn)的所有權(quán)進行登記，登記土地或房屋的所有權(quán)狀況等等，如所有權(quán)來源、所有權(quán)性質(zhì)?！安粍赢a(chǎn)使用權(quán)欄”登記土地使用權(quán)的權(quán)利來源、權(quán)利性質(zhì)、使用期限；第三部分，將“附記”更名為“他項權(quán)利狀況”，對不動產(chǎn)他項權(quán)利事項以及被限制事項進行登記。登記抵押權(quán)、地役權(quán)、查封等設(shè)置情況。

五、結(jié)論

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心在于更好地發(fā)揮物權(quán)的公示作用，明晰不動產(chǎn)權(quán)利，定分止爭。統(tǒng)一登記簿冊不僅有利于提高國家治理效率，更有利于維護權(quán)利人合法權(quán)益和保護不動產(chǎn)交易安全。新版《不動產(chǎn)權(quán)證書》存在的問題莫不在這“房地分離”以及法律法規(guī)上找到其根源，只有對現(xiàn)行法律進行修改和完善，唯有如此的法律前提，才能最終達到更好地發(fā)揮登記的物權(quán)公示功能，從而保護和穩(wěn)定物權(quán)，保障交易安全，為完善市場經(jīng)濟體制和建立現(xiàn)代市場體系奠定堅實基礎(chǔ)的目的。

參考文獻：

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篇5

不動產(chǎn)登記簿的形成

《物權(quán)法》第十四條：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力?！边@說明，不動產(chǎn)登記簿是在這個階段由登記部門形成的，記載的內(nèi)容是不動產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利狀態(tài)等有關(guān)事項。

(一)不動產(chǎn)登記簿的內(nèi)容。關(guān)于不動產(chǎn)登記簿的格式以及應(yīng)記載的具體內(nèi)容，《物權(quán)法》沒有明確規(guī)定。但對于登記部門來講，登記簿應(yīng)對涉及不動產(chǎn)物權(quán)登記的各個事項準確詳細地進行記載，而且必須有統(tǒng)一的格式，每一欄目中所記載的事項也必須明確。

一般來講，登記簿的內(nèi)容應(yīng)包括：房屋坐落、房地號、房屋的基本狀況(房屋和土地的面積、來源、使用期限、用途、結(jié)構(gòu)、建筑時間等)、權(quán)利人名稱、收件日期、收件號、核準登記日期、登記機關(guān)的蓋章、權(quán)屬證書號碼、他項權(quán)利情況、不動產(chǎn)權(quán)利的限制情況(如查封登記、預(yù)告登記、異議登記)等。

(二)不動產(chǎn)登記簿的特征。一般來講，登記簿有四個特征：一是統(tǒng)一性，即一個登記區(qū)域內(nèi)的登記簿只能有一個，以便準確地反映該區(qū)域內(nèi)不動產(chǎn)物權(quán)的變動情況，為建立良好的物權(quán)交易秩序提供保障。二是權(quán)威性，不動產(chǎn)登記簿是由國家機關(guān)制作的檔案簿冊，其公信力以國家的行為擔保。并為不動產(chǎn)物權(quán)變動提供可信性。三是持久性，不動產(chǎn)登記簿將由登記機關(guān)長期保存。四是公開性，不動產(chǎn)登記簿應(yīng)當公開，登記機關(guān)應(yīng)為公眾查閱登記簿提供便利。

不動產(chǎn)登記簿的效力及其管理

《物權(quán)法》第十六條：“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，不動產(chǎn)登記簿由登記機構(gòu)管理。”此條文規(guī)定了不動產(chǎn)登記簿的法律效力以及管理機構(gòu)。

(一)不動產(chǎn)登記簿的法律效力。登記簿記載著不動產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利狀況，是不動產(chǎn)物權(quán)的法律根據(jù)，具有最高的證據(jù)效力。雖然登記機關(guān)發(fā)給權(quán)利人的權(quán)屬證書同樣具有證據(jù)效力，但是權(quán)屬證書對房屋權(quán)屬的證明效力來自于登記簿，因此，權(quán)屬證書的記載應(yīng)該與登記簿的記載一致，如果房屋權(quán)屬證書的記載與登記簿的記載不一致時，應(yīng)當以登記簿的記載為準。

(二)不動產(chǎn)登記簿的管理。對于登記部門來講，不動產(chǎn)登記簿的管理模式非常重要。不動產(chǎn)登記簿是體現(xiàn)物權(quán)公示的載體，隨著物權(quán)法的生效，公眾查閱登記簿的頻率和數(shù)量都會很高很大，在這種情況下，僅僅依靠人工調(diào)閱不動產(chǎn)登記簿實體，既難以滿足公眾的查閱需求，又不方便不動產(chǎn)登記簿的永久保存。因此，登記部門應(yīng)該充分利用現(xiàn)代科技手段，進行信息化管理，即在不動產(chǎn)登記簿形成紙質(zhì)檔冊時，利用掃描等技術(shù)同步形成電子檔冊，并利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，實現(xiàn)登記簿的圖文及信息的遠程查詢。

不動產(chǎn)登記簿的查閱

《物權(quán)法》第十八條：“權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料，登記機構(gòu)應(yīng)當提供。”此條文明確了公眾查閱不動產(chǎn)登記簿的基本權(quán)利，規(guī)定了不動產(chǎn)登記簿的查閱主體是權(quán)利人和利害關(guān)系人，權(quán)利人享有不動產(chǎn)登記簿的查閱權(quán)是毋庸置疑的，但對于“利害關(guān)系人”的界定則存在一定問題，也給實際工作帶來困難。

(一)法理上“利害關(guān)系人”的界定具有局限性。從法律術(shù)語的角度來講，“利害關(guān)系人”是指與登記的不動產(chǎn)有一定現(xiàn)實利益關(guān)系，并有可能因登記結(jié)果而影響其利益存在或?qū)崿F(xiàn)的人，這就限制了大量潛在的交易者準確了解不動產(chǎn)信息的基本權(quán)利，不利于對善意第三人交易安全的保護。

例如甲某欲向權(quán)利人購買房地產(chǎn)，為了保障交易的合法性、真實性，會提出查閱不動產(chǎn)登記簿的要求，但此時由于他們并沒有與不動產(chǎn)權(quán)利人建立法律關(guān)系。也很難舉證說明自己是權(quán)力利害人。在這種情況下，他們就很難了解將要或正在進行交易的不動產(chǎn)的權(quán)屬信息，這與不動產(chǎn)登記物權(quán)公示的目的是相違背的。可以說，“利害關(guān)系人”的界定，若只是囿于法律術(shù)語所規(guī)定的范圍，登記簿的公示性則會大打折扣。因此，在兼顧對權(quán)利人個人隱私保護的同時，更應(yīng)該注重登記簿的公示性，而不是本末倒置。

(二)在實際工作中，很難判斷“利害關(guān)系人”。例如甲已經(jīng)在事實上侵害了乙的財產(chǎn)權(quán)利，乙打算甲賠償，但在前，乙為了避免訴訟后不能執(zhí)行的風險，想在前了解甲的不動產(chǎn)登記情況，乙向登記機關(guān)提出查閱有關(guān)甲的不動產(chǎn)登記簿的要求，但此時乙該如何向不動產(chǎn)登記機關(guān)證明自己是利害關(guān)系人，不動產(chǎn)登記機關(guān)又將采取什么審查標準，是采用實質(zhì)審查標準還是形式審查標準等就是個問題。若采用實質(zhì)審查標準，登記機關(guān)將不堪負荷；若采用形式審查標準，如果登記機關(guān)認為乙不是利害關(guān)系人，不準許其查閱。那么他的權(quán)利又該如何保障?在實際工作中，這些問題都比較突出，應(yīng)該引起深思。

鑒于此?？梢钥紤]在提供不動產(chǎn)信息時在范圍上進行區(qū)別和限制。對權(quán)利人以及具有現(xiàn)實正當利益的人可以提供更多的詳細資料。包括不動產(chǎn)登記簿實體或電子文檔的查閱與復(fù)制。而對于其他公眾，如善意的第三人、潛在交易者等。則可以提供不動產(chǎn)的基本信息，如產(chǎn)權(quán)人名、坐落、來源、抵押、限制情況等。

不動產(chǎn)登記簿與房地產(chǎn)檔案的聯(lián)系及區(qū)別

(一)不動產(chǎn)登記簿與房地產(chǎn)檔案的聯(lián)系。不動產(chǎn)登記簿是房地產(chǎn)檔案不可或缺的組成部分，與房地產(chǎn)檔案有著緊密的聯(lián)系。

1、兩者都形成于房地產(chǎn)行政管理部門。不動產(chǎn)登記簿是由登記機關(guān)制作的記載不動產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)的專用檔冊；房地產(chǎn)檔案是城市房地產(chǎn)行政管理部門在房地產(chǎn)權(quán)屬登記、調(diào)查、測繪、權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更等房地產(chǎn)權(quán)屬管理工作中直接形成，有保存價值的文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄，可見兩者的形成單位相同，都形成于房地產(chǎn)行政管理部門。

2、兩者都具有憑證作用。登記簿記載著不動產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)，是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，在不動產(chǎn)登記中，具有最高的證據(jù)效力；房地產(chǎn)檔案準確地反映了房地產(chǎn)權(quán)屬登記的所有情況，是令人信服的歷史記錄，為正確處理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛提供客觀公正的證據(jù)。

可以說，登記簿是房地產(chǎn)行政管理部門在權(quán)屬管理過程中形成的有重要保存價值的資料之一，是房地產(chǎn)檔案不可或缺的組成部分。

(二)不動產(chǎn)登記簿與房地產(chǎn)檔案的區(qū)別。不動產(chǎn)登記簿與房地產(chǎn)檔案聯(lián)系密切，但并不能等同于房地產(chǎn)檔案。

篇6

不動產(chǎn)證是房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證書的合二為一。它們的區(qū)別主要體現(xiàn)在：

1、發(fā)證機關(guān)不同。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)證的發(fā)證機關(guān)是市（縣）房地產(chǎn)管理局或市（縣）人民政府。不動產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機關(guān)是動產(chǎn)登記機構(gòu)由縣級以上人民政府依法確定的、統(tǒng)一負責不動產(chǎn)登記工作的部門。

2、不動產(chǎn)權(quán)證書上增加了一個二維碼，作為存儲不動產(chǎn)登記信息的標識，只要掃描證書上的二維碼，就可以立即獲得不動產(chǎn)權(quán)利人、不動產(chǎn)證書編號、不動產(chǎn)單元號碼等相關(guān)信息。

篇7

某基層人民法院受理了這樣一起離婚案件。李某男與張某女經(jīng)人介紹于1999年1月25日結(jié)婚，婚后由于雙方性格不和，經(jīng)常發(fā)生爭吵。張某遂于2000年7月27日向法院提出離婚訴訟。雙方均同意離婚，但對其現(xiàn)在居住的房產(chǎn)分割上發(fā)生糾紛，不能達成一致意見。該房產(chǎn)原屬李某單位所有，在1999年5月按國家政策進行了房改，向單位繳納了房改購房款25000元，但由于涉及房改戶較多，手續(xù)繁雜等原因，至離婚訴訟時仍未辦理完產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，尚未取得房屋所有權(quán)證書。

原告方張某認為，雖然尚未取得房屋所有權(quán)證書，但該房屋的買賣符合國家房改政策，已經(jīng)經(jīng)國有資產(chǎn)管理局、市住房制度改革辦公室等政府機構(gòu)批準，并交納了房改購房款，各種手續(xù)齊全合法，僅只等產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門審查后即可取得產(chǎn)權(quán)證，應(yīng)認定該房產(chǎn)為夫妻共有財產(chǎn)進行分割。

被告方李某認為，根據(jù)我國法律規(guī)定，房屋買賣須經(jīng)登記后，領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證，買賣合同生效，產(chǎn)權(quán)方發(fā)生轉(zhuǎn)移?，F(xiàn)在雙方居住房屋尚未完成登記，產(chǎn)權(quán)仍未發(fā)生轉(zhuǎn)移，仍應(yīng)屬單位所有，對于沒有產(chǎn)權(quán)的房屋雙方自然也就無從談分割。在訴訟期間，被告又以生活困難為由，撤回了房改申請，并收回了已經(jīng)交付的購房款。

這個案件中涉及到一個關(guān)鍵的問題就是房屋產(chǎn)權(quán)登記的效力，由于房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記和不動產(chǎn)登記是屬種關(guān)系，不動產(chǎn)登記包括房地產(chǎn)權(quán)屬登記。也就是不動產(chǎn)登記的效力問題。具體說是如何理解我國現(xiàn)行相關(guān)法律是怎樣規(guī)定不動產(chǎn)登記的效力，這是理清本案的關(guān)鍵。原被告雙方同被告單位達成的房屋買賣合同，在未進行產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍轉(zhuǎn)移登記前，是否生效，如果生效，則訟爭的房屋自然應(yīng)該屬于共同財產(chǎn)，應(yīng)該分割。如果不生效，那就不能分割，不能直接受到物權(quán)法保護，只能求得債法上的保護，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，可以認為這類合同屬于成立未生效的合同，但合同成立和生效的問題歷來就有不同的學說，有的認為是不可分的，有的認為是可分的，司法操作亦存在困難和不清楚的地方。筆者認為此類問題應(yīng)在不動產(chǎn)登記制度中給予規(guī)定，但我國尚未制定物權(quán)法，不動產(chǎn)登記制度屬于物權(quán)法范疇，在現(xiàn)行法律中，對不動產(chǎn)登記效力的規(guī)定又不盡完備，因此造成司法實踐中的混亂，使此類案件的判決不盡相同。在制定物權(quán)法時，應(yīng)改變這種狀況，對不動產(chǎn)登記的效力給予明確，并視不同情況對登記效力給予區(qū)分。

二、我國不動產(chǎn)登記效力的現(xiàn)行規(guī)定

不動產(chǎn)登記制度屬于物權(quán)法范疇，我國物權(quán)法尚在制定當中，現(xiàn)行民法中尚未采用物權(quán)這一概念，僅在《民法通則》等法律中規(guī)定了一些“財產(chǎn)所有權(quán)”之類的物權(quán)性權(quán)利。不動產(chǎn)登記制度主要規(guī)定在《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》及相關(guān)法規(guī)中?！斗康禺a(chǎn)管理法》第60條第三款規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或變更時應(yīng)當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或更改土地使用權(quán)證書。如果將這一規(guī)定中的“應(yīng)該”理解為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、變更的必要條件，那么從法理上講，我國的房地產(chǎn)登記就是采取的登記要件主義，即不動產(chǎn)權(quán)屬的變動不僅要求當事人雙方合意，而且要求必須登記，合意行為和登記行為共同決定轉(zhuǎn)讓、變更行為是否有效，非經(jīng)登記不僅不能對抗第三人，而且在當事人之間也不生效力，但是，以上理解在《房地產(chǎn)管理法》中體現(xiàn)的并不充分。我國現(xiàn)行《土地管理法》第12條規(guī)定，依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當辦理土地登記手續(xù)。此條規(guī)定將原土地管理法中的“依法改變土地的所有權(quán)和使用權(quán)的，必須辦理土地權(quán)屬登記手續(xù)”中的“必須”改變成了“應(yīng)當”。其立法本意反映了對于不動產(chǎn)權(quán)屬變更這種民事行為，權(quán)利行使一般應(yīng)有當事人自己來決定，不宜過多使用行政手段干預(yù)的基本思想。換言之，并不主張完全的登記要件主義。而更多的反映了登記對抗主義的主張即登記只是對抗第三人的要件，申請登記的權(quán)利只有在登記后，權(quán)利才能得到法律的保護，但在相對人之間即使未經(jīng)登記，只要雙方當事人之間達成合意，合同適法，不違公共利益，那么就當然產(chǎn)生效力，對當事人有約束力。

可以說我國目前在法的層次上，關(guān)于不動產(chǎn)登記的效力的規(guī)定是較為模糊的，存在不同的理解和解釋，導(dǎo)致不同的法律效果。比如上文所舉的案例，如果按登記要件主義理解法律，那么房產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移尚未完成登記，所有權(quán)的變動就沒有生效，房屋所有權(quán)仍然屬于被告單位，因此，此時發(fā)生的離婚訴訟就不能對房產(chǎn)進行分割；如果按登記對抗主義理解法律，那么雖然尚未完成房產(chǎn)權(quán)屬變更登記，但被告單位已同原被告達成房屋買賣協(xié)議，且已經(jīng)過相關(guān)部門審查、審批，合同適法，那么該合同對雙方是有效的，該房產(chǎn)已為原被告占有、使用并成為其共同財產(chǎn)，應(yīng)該進行依法分割。

雖然在法的層面上對登記效力的規(guī)定不夠明確，但是在部門規(guī)章中卻明顯的主張成立要件主義的立法主張。在原國家土地局1995年頒布，1996年2月1日實施的《土地登記規(guī)則》第69條規(guī)定：“土地使用者、所有者凡不按規(guī)定如期申請初始土地登記的，按照非法占地的處理辦法論處；對凡不按規(guī)定如期申請變更土地登記的，除按違法占地處理外，視情節(jié)輕重報經(jīng)縣級以上人民政府批準，注銷土地登記，注銷土地證書?！?/p>

三、外國立法例的分析與借鑒

從歷史上看，18世紀法國的抵押權(quán)登記制度是現(xiàn)代不動產(chǎn)登記制度的直接原因、淵源。自19世紀歐陸各國民法法典化以來，不動產(chǎn)登記制度得到了廣泛采用和發(fā)展，主要形成了三種不同的立法主義，即成立要件主義、對抗要件主義和折中主義。成立要件主義主要以德國為代表的一些國家采用，該主義認為，僅有當事人之間的物權(quán)變動的意思表示而無法定的登記公示，則不動產(chǎn)物權(quán)的變動不生公信力，亦不生物權(quán)變動之法律效果，登記為不動產(chǎn)物權(quán)變動的成立要件。對抗要件主義主要為法國等國家所采用，即當事人之間只要形成物權(quán)變動的合意，即生物權(quán)變動之法律效果，只是未經(jīng)登記不具有社會公信力，不能對抗善意第三人。折中主義在兼采兩種主張的同時，往往有所偏重。

我國民法通則第72條第2款規(guī)定，按照合同或其他合法方式取得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權(quán)從財產(chǎn)交付時起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。此規(guī)定原則上以交付為物權(quán)變動的生效要件，主要針對的是動產(chǎn)物權(quán)，在立法上屬于以成立要件主義為原則，以對抗要件主義為例外。對于不動產(chǎn)物權(quán)變動沒有明確規(guī)定。

與對抗要件主義相適應(yīng)的登記對抗制度，強調(diào)當事人意思自治，但在保障交易安全方面存在缺陷，因為在一方當事人取得物權(quán)后，未經(jīng)登記公示，第三人善意有償取得該物權(quán)時就會出現(xiàn)重復(fù)物權(quán)的現(xiàn)象，先物權(quán)行為有效，第三人行為也有效，這就產(chǎn)生了矛盾。與成立要件主義相適應(yīng)的登記要件制度，克服了上述弊端，強調(diào)不動產(chǎn)變動不經(jīng)登記不能生效，有利于保障交易安全，維護交易秩序，但如果將之絕對化，則不利于商品流轉(zhuǎn)，影響效率，增大交易成本。在法律不完備的情況下，容易導(dǎo)致公權(quán)力對私權(quán)力的過分干預(yù)。同時，在交易過程中，也容易發(fā)生相對人惡意終止合同的情況，法律無法干預(yù)，有違公正原則。其實在國外作為成立要件主義代表的德國對于未經(jīng)登記的合宜也規(guī)定有例外。德國民法典規(guī)定：尚未登記的合意，在當事人的意思表示經(jīng)過公證證明或者該意思表示已經(jīng)提交給不動產(chǎn)登記局或者權(quán)利人已經(jīng)將獲得登記許可的證明交付給相對人時，同樣具有約束力。這樣可以防止其中一方當事人在未完成登記期間，任意撕毀合同，使另一方當事人無辜受害而得不到法律保護。此外，外國法中有“當事人有惡意阻止合同生效之行為的，發(fā)生與其行為意愿相反的效果”的法諺，這亦能起到對合同效力的保護作用，值得我國立法借鑒。

四、我國不動產(chǎn)登記效力的立法思考

從各國法例分析看，對于不動產(chǎn)登記的效力規(guī)定不盡相同，所采主義亦不相同，但是應(yīng)該說各自均依本國的經(jīng)濟情況和社會背景而訂立了符合自己國家的法律。我國正處于市場經(jīng)濟體制建立時期，明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系，維護不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人的利益，保障交易安全，建立有序規(guī)范的市場秩序是我國立法所要考慮的基點，也是市場經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求。由于轉(zhuǎn)軌時期制度的不完善，法制的不健全，產(chǎn)權(quán)關(guān)系的不清晰，在我國不動產(chǎn)交易秩序存在一定程度的混亂，要規(guī)制這種混亂，應(yīng)加強對不動產(chǎn)登記的管理，在立法上應(yīng)采登記要件主義。但是同時我們也應(yīng)針對不同情況，對登記效力進行不同的規(guī)定，兼采登記對抗主義之合理部分，這同樣也是維護當事人的權(quán)益，保障市場交易安全和效率的需要。

篇8

[關(guān)鍵詞]物權(quán)法；不動產(chǎn)登記；統(tǒng)一登記；

中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）11-0334-01

《物權(quán)法》是一部基本民事法律，對我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度進行了明確的規(guī)定，能夠反映出人民群眾的呼聲，對我國人民來說，《物權(quán)法》的頒布具有重要意義?！段餀?quán)法》是2007年10月1日開始正式實施的，距今已有七年多了，但不動產(chǎn)分散登記等狀況仍然存在，急需相關(guān)人員進行解決處理。

一、不動產(chǎn)分散登記現(xiàn)狀分析和弊端

（一）不動產(chǎn)分散登記的現(xiàn)狀分析

目前，我國不同的各類不動產(chǎn)權(quán)利由不同的登記機關(guān)實行登記。比如，農(nóng)村土地承包權(quán)是由農(nóng)業(yè)部登記；建設(shè)用地使用權(quán)以及集體土地所有權(quán)等是由國土部門進行登記；房屋權(quán)由房管部門登記；林地和林木使用權(quán)和所有權(quán)向林業(yè)部門登記等。部門的分散登記，在登記薄、登記類型、等級證書等很多方面存在著不同。我國實行不動產(chǎn)分散登記與我國相關(guān)管理體制是相配套的。我國改革開放以后，建立了土地、房屋、森林等不動產(chǎn)在內(nèi)的不動產(chǎn)管理體制，由于缺少全局性的、統(tǒng)一的規(guī)劃，針對不動產(chǎn)類別設(shè)立了不同的主管部門，賦予相應(yīng)的管理職權(quán)。例如，1985年，《草原法》的頒布，將草原使用權(quán)以及所有權(quán)的登記職權(quán)由農(nóng)牧業(yè)部門管理；1984年，《森林法》的頒布，將林地使用權(quán)以及所用權(quán)登記職權(quán)由林業(yè)部門管理。

（二）不動產(chǎn)分散登記弊端

我國現(xiàn)階段不動產(chǎn)登記機關(guān)以及職權(quán)分散設(shè)置會使不動產(chǎn)登記時常出現(xiàn)錯誤，并且登記效率低下，浪費登記機關(guān)行政資源。

1.登記時常出現(xiàn)錯誤

對于不同的不動產(chǎn)類型以及不同的不動產(chǎn)權(quán)利由不同部門的不同標準實行登記，會發(fā)生很多沖突，會有很多不一致的地方，影響不動產(chǎn)登記的正常運行。

2.不動產(chǎn)開發(fā)與監(jiān)管很難實現(xiàn)

不動產(chǎn)開發(fā)與監(jiān)管在不動產(chǎn)登記中是非常重要的一個環(huán)節(jié)，但由于不動產(chǎn)分散登記體系，我國對不動產(chǎn)開發(fā)與監(jiān)管失去重要途徑。

3.不能有效保護當事人不動產(chǎn)權(quán)益

不動產(chǎn)分散登記是不同的機關(guān)進行登記，這樣會使登記信息各不相同，因此，導(dǎo)致權(quán)力公示受到影響，對交易安全有一定的影響，對社會和諧穩(wěn)定也具有負面作用。

4.增加財政支出

由于實行不動產(chǎn)分散登記制度，會使設(shè)置登記機關(guān)重疊，增加了財政的支出，導(dǎo)致降低行政效率。在以上問題中，時常出現(xiàn)登記錯誤問題是分散登記存在的主要弊端，需要迫切解決。

二、推進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的具體構(gòu)建路徑

我國制定不動產(chǎn)統(tǒng)一登記法，它是構(gòu)建不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的基礎(chǔ)，對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記進行立法，能夠?qū)Σ粍赢a(chǎn)登記范圍、程序、信息等要素進行明確，從而避免不同種類的不動產(chǎn)登記產(chǎn)生沖突。具體推進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記構(gòu)建路徑如下：

（一）不動產(chǎn)登記程序進行統(tǒng)一

對于各類的不動產(chǎn)以及權(quán)力的登記程序、標準要做好相互統(tǒng)一。土地使用權(quán)、所有權(quán)等，是屬于不動產(chǎn)之列的，因此，在操作中，要理清相應(yīng)的傳承關(guān)系，在分散登記的狀態(tài)下，要統(tǒng)籌登記的程序、標準等之間的統(tǒng)一與銜接。

（二）土地所有權(quán)登記機構(gòu)進行統(tǒng)一

要從源頭上進行監(jiān)控我國土地的開發(fā)與利用，還要記錄后續(xù)的不動產(chǎn)登記信息，積極推行土地所有權(quán)登記，達到全覆蓋的目標。國土資源部門一直負責城鄉(xiāng)土地管理職責，積累大量土地所有權(quán)的相關(guān)成果，因此，由國土部門承擔土地所有權(quán)統(tǒng)一登記是最合適的。而各類土地的使用權(quán)以及土地附著物等物權(quán)，維持登記機關(guān)職能不變的條件下，根據(jù)我國實際情況，對各類不動產(chǎn)登記范圍以及登記機構(gòu)進行明確，以保證不同的登記機構(gòu)的登記范圍不會出現(xiàn)遺漏和重疊現(xiàn)象。

三、以土地所有權(quán)為基礎(chǔ)，建立各類不動產(chǎn)登記可以共享的信息平臺

（一）以土地所有權(quán)登記為基礎(chǔ)，建立不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)，作為統(tǒng)一平臺

為實現(xiàn)不動產(chǎn)登記信息連貫性和完整性，不動產(chǎn)登記可以再不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)上完成，而后續(xù)的不動產(chǎn)登記要以前期的不動產(chǎn)登記記錄為基礎(chǔ)。該信息系統(tǒng)可以在全國不動產(chǎn)間實現(xiàn)互通聯(lián)網(wǎng)。

（二）對宗地代碼編制進行規(guī)則統(tǒng)一，完成對其信息的統(tǒng)一管理

宗地代碼是根據(jù)一定的規(guī)則進行宗地唯一標識碼，在各類的宗地檔案管理和登記信息中屬于關(guān)鍵字段，并通過宗地代碼能夠有效實現(xiàn)各地宗地信息的空間定位以及屬性查詢。按照統(tǒng)一宗地代碼規(guī)則，才能夠?qū)崿F(xiàn)不動產(chǎn)登記信息的統(tǒng)一管理。

（三）以土地所有權(quán)為基礎(chǔ)，對國家地籍總圖進行編制

在國家地籍總圖中，主要包括基礎(chǔ)的地理信息、各地方的土地利用情況信息以及土地權(quán)屬等信息，土地權(quán)屬信息包括界址信息以及土地所有權(quán)宗地等信息。對國家地籍總圖進行編制和統(tǒng)一應(yīng)用，能夠?qū)崿F(xiàn)獲得各類不動產(chǎn)調(diào)查數(shù)學基礎(chǔ)、地類認定標準的統(tǒng)一。

（四）建立不動產(chǎn)登記信息共享制度

各類不動產(chǎn)信息的共享，能夠保證不動產(chǎn)登記信息的統(tǒng)一性和準確性，因此，要建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的共享制度，并在制度中明確管理和共享實施方法，實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的目的。

結(jié)語

綜上所述，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記具有很多的用途，在客觀上，能夠促進社會的公平公正的發(fā)展，對抑制房價、反腐以及開征房產(chǎn)稅等能夠提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，但不動產(chǎn)登記本身不具有這些功能。房產(chǎn)稅、反腐以及抑制房價等取決于頂層設(shè)計和制度的改革，而不動產(chǎn)統(tǒng)一登記不是問題的解決辦法，僅是有效的輔助手段。

參考文獻

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篇9

一、不動產(chǎn)登記及其與房地產(chǎn)經(jīng)濟的關(guān)系

不動產(chǎn)登記指的是不動產(chǎn)登記機構(gòu)依據(jù)當事人的申請與自身職權(quán)，將不動產(chǎn)的自然、權(quán)利等狀況在不動產(chǎn)登記簿中進行記載并公示。不動產(chǎn)包括土地、房屋、草原、林地等，本文中所提到的不動產(chǎn)僅僅指房地產(chǎn)。不動產(chǎn)登記的主要原因是不動產(chǎn)具有不可移動性，而且其權(quán)利歸屬非常的復(fù)雜，需要對其產(chǎn)權(quán)關(guān)系進行明確。對于房地產(chǎn)而言，不動產(chǎn)登記的目的與職能并不是降低房價，兩者之間并不存在直接的關(guān)系。房價的主要影響因素為房地產(chǎn)供求關(guān)系，其他因素所發(fā)揮的都是間接影響，通過對供求關(guān)系的影響來影響房價。不動產(chǎn)登記并不是單純地為了征收房產(chǎn)稅，兩者之間雖然存在內(nèi)在的邏輯關(guān)系，但不動產(chǎn)登記的目的并不是單一的房產(chǎn)稅征收。不動產(chǎn)登記僅僅是房產(chǎn)稅的技術(shù)準備與支撐。不動產(chǎn)登記主要包括以下幾個方面的內(nèi)容：基礎(chǔ)——土地登記、核心——權(quán)屬、目的——物權(quán)保護、表達形式——空間信息、法律特征——勘驗取證、時態(tài)特點——現(xiàn)勢性強、作用——多用途性。實現(xiàn)不動產(chǎn)登記，首先能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)人的權(quán)益進行保護。不動產(chǎn)登記能夠從根本上解決不動產(chǎn)權(quán)屬問題，從法律層面給與不動產(chǎn)權(quán)利人以保護，同時還能夠?qū)灰装踩c交易秩序進行維護。其次，能夠刺激二手房房源的增加，降低房屋的空置率，實現(xiàn)房屋本身的社會價值。最后，為政府的宏觀管理提供基礎(chǔ)，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展。

二、不動產(chǎn)登記對房價的影響

從房價的角度進行分析，人們所關(guān)注的并不是不動產(chǎn)登記制度的內(nèi)容與實施，而是在不動產(chǎn)登記基礎(chǔ)上房地產(chǎn)政策的調(diào)整狀況。房價的決定因素主要包括市場、人口、收入、貨幣供應(yīng)等幾個方面，在對住房資源進行調(diào)節(jié)的過程中，保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅具有非常關(guān)鍵的作用。不動產(chǎn)登記的主要功能并不是對房價進行調(diào)控，而是實現(xiàn)制度長遠性的設(shè)計與改進，促進有序、規(guī)范的房地產(chǎn)市場秩序的形成，降低住房交易雙方的產(chǎn)權(quán)風險，進一步促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行。從短期市場沖擊方面來講，不動產(chǎn)登記為個人住房房產(chǎn)稅的征收奠定了堅實的技術(shù)基礎(chǔ)，在一定程度上會對購房者的市場預(yù)期造成影響。從這個方面來講，不動產(chǎn)登記條例的頒布確實在一定程度上增加了房價下行的壓力。但是，不動產(chǎn)登記與房價下降之間并不存在必然的關(guān)系，不動產(chǎn)登記主要的目的是對產(chǎn)權(quán)進行明晰登記。不動產(chǎn)登記對于居民不動產(chǎn)的影響包括兩個方面：第一，老房子、舊房子的繼承問題，在房地產(chǎn)市場化之前存在著很多歷史遺留問題；第二，市場供需變化，部分只有多套住宅的人擔心房產(chǎn)稅推出，從而傾向于拋售房產(chǎn)。但這部分人數(shù)量有限，對房地產(chǎn)經(jīng)濟的沖擊也是有限的。

三、不動產(chǎn)登記對二手房的影響

不動產(chǎn)登記并沒有將房地產(chǎn)調(diào)控中作為其主要的目標，在短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場的影響也是有限的。不動產(chǎn)登記的主要目標是對多個部門的工作進行統(tǒng)一，建立全國統(tǒng)一的信息管理基礎(chǔ)平臺，實現(xiàn)審批、申請流程等方面的簡化。當前，不動產(chǎn)登記條例的執(zhí)行對象中并未涉及到存量房地產(chǎn)，購房者在不動產(chǎn)登記信息管理平臺全面運行之前會保持觀望狀態(tài)，投資性購房者很少會出現(xiàn)大量拋售的情況。因此，不動產(chǎn)登記對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響更多的體現(xiàn)在未來市場運行規(guī)范方面。不動產(chǎn)登記條例的實施確實對二手房市場產(chǎn)生了一定的沖擊，條例中并未提及自然人為條件對其名下的房產(chǎn)狀況進行查詢，但是能夠通過地址對房產(chǎn)持有人進行推導(dǎo)，打破了傳統(tǒng)的房產(chǎn)信息查詢的瓶頸，可能會引發(fā)投資性購房者的拋售行為，高端二手房供應(yīng)量可能會出現(xiàn)增加的情況，有利于平抑二手房市場價格。從短期進行分析，不動產(chǎn)登記對房價的影響是有限的，對二手房房源的增加可能產(chǎn)生更大的影響，但是對于大中城市來講，二手房房源并不會對一手房產(chǎn)生較大的影響作用。從長期進行分析，不動產(chǎn)登記為房產(chǎn)稅的征收奠定了基礎(chǔ)，二房產(chǎn)稅的征收必然會對房價產(chǎn)生較大的影響。因此，不動產(chǎn)登記的長期影響較為顯著。不動產(chǎn)登記實施之后，政策對房價的影響將會逐漸體現(xiàn)出來，調(diào)控將更加精準?？傮w來講，不動產(chǎn)登記對于房價過快上漲并不存在明顯的抑制作用，不動產(chǎn)登記條例的實施將增加二手房房源，但是并不會對樓市供應(yīng)產(chǎn)生巨大的“傾向力”。

四、不動產(chǎn)登記對整個房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響

不動產(chǎn)登記在短期之內(nèi)都是利空的，這會對市場成交心理造成一定的影響，導(dǎo)致大眾在心理上傾向于少買房。但是這種利空影響僅僅是短期內(nèi)的，不動產(chǎn)登記實現(xiàn)全面貫徹落實需要3-4年的時間才能夠完全實現(xiàn)，對市場真實的影響并沒有想象中的那么大。國家在政策出臺的背后更多的關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的市場化運行，不會對市場運行進行過多的政化操作。對于整個房地產(chǎn)行業(yè)來講，不動產(chǎn)登記政策是有利的，通過計算機技術(shù)能夠進一步實現(xiàn)行業(yè)信息分享機制的完善，解決行業(yè)內(nèi)存在的信息不對稱問題，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)自由競爭。此外，通過不動產(chǎn)登記平臺的創(chuàng)建，能夠為未來房產(chǎn)稅的實施提供更多的有利影響，稅收改革將使得房地產(chǎn)行業(yè)更加成熟，消除非理性投資需求。統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度可能給樓市帶來的改變包括投資者數(shù)量降低、商品房短期供給量增加、樓市回歸理性等。從樓市的調(diào)控方面來講，不動產(chǎn)登記實際上就是通過計算機實現(xiàn)個人住房信息登記與聯(lián)網(wǎng)，個人住房信息系統(tǒng)的建立與完善能夠通過針對性的措施對樓市的分類、存量等進行有效的調(diào)節(jié)，從而影響城市樓市的供求關(guān)系，對于樓市的健康、長期發(fā)展具有積極意義。因此，不動產(chǎn)登記工作的不斷落實與發(fā)展對房價產(chǎn)生的影響當前僅僅局限在心理層面，并沒有過多的實質(zhì)性影響。即使實現(xiàn)了不動產(chǎn)登記與房產(chǎn)稅政策的相互結(jié)合，其最大的效用與最終的目標也是實現(xiàn)不動產(chǎn)的精確管理與監(jiān)控，促進房產(chǎn)使用效率的提高，對于房產(chǎn)價格的影響非常有限。

篇10

【摘要】房產(chǎn)測繪是一項基礎(chǔ)性測繪工作，是不動產(chǎn)測繪的重要組成部分，房產(chǎn)測繪的工作主要包括房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖測繪、房產(chǎn)面積測算、變更測量、成果資料的檢查與驗收等，在房產(chǎn)測繪中，房產(chǎn)平面控制測量是房產(chǎn)測繪的第一步，也是關(guān)鍵一步，房產(chǎn)面積的測算主要包括建筑面積、a權(quán)面積、房屋用地面積、公攤面積等；房產(chǎn)變更測量是由于房屋產(chǎn)權(quán)等信息不斷發(fā)生變化而需要不斷進行的一項經(jīng)常性測量工作；成果資料的檢查與驗收是房產(chǎn)測繪的關(guān)鍵一步，是保證房產(chǎn)測量的質(zhì)量，為日后產(chǎn)權(quán)登記、轉(zhuǎn)移以及解決房產(chǎn)糾紛提供準確依據(jù)的重要工作。

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)統(tǒng)一登記；房產(chǎn)測繪

一、不動產(chǎn)登記改革

不動產(chǎn)登記是《中華人民共和國物權(quán)法》確立的一項物權(quán)制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)權(quán)及其變動事項記錄于不動產(chǎn)登記簿的事實。作為物權(quán)公示手段，不動產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生司法效果的事實行為而非登記機關(guān)的行政管理行為。2013年3月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)關(guān)于不動產(chǎn)登記改革的通知，要求在2014年6月底之前出臺并且實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。不動產(chǎn)登記目前處于分散狀態(tài)，分為登記機關(guān)、登記內(nèi)容和登記依據(jù)三部分。不動產(chǎn)登記這種分散狀態(tài)也使得不動產(chǎn)測繪難以有效統(tǒng)一。當前不動產(chǎn)測繪主要有房產(chǎn)測繪、地籍測繪、林業(yè)測繪等方面，可以預(yù)見，隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記改革的逐步實施，不動產(chǎn)測繪也將隨之發(fā)生變化，各部分測繪工作將能得到統(tǒng)一，不同類型的不動產(chǎn)測繪將有機結(jié)合，標準更加明確，有效減少重復(fù)測量。

二、房產(chǎn)測繪簡介

房產(chǎn)測繪較早提出并實現(xiàn)了數(shù)字化測繪系統(tǒng)，充分利用了GPS、RS、GIS以及攝影測量等現(xiàn)代測繪技術(shù)，為政府以及房產(chǎn)相關(guān)行業(yè)提供了及時、準確的房產(chǎn)信息。房產(chǎn)測繪是不動產(chǎn)登記的重要組成部分，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記為不動產(chǎn)測繪提出了更高的要求，房產(chǎn)測繪因其數(shù)字化、信息化、網(wǎng)絡(luò)化的特別點，更能適應(yīng)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的需求而變得尤為重要。

房產(chǎn)權(quán)利人在申請登記之前，到房產(chǎn)測繪窗口申請房產(chǎn)測繪。經(jīng)過測繪人員的現(xiàn)場測量勘察，獲得房產(chǎn)測量信息，并經(jīng)過審核人員的審核，獲得房產(chǎn)登記。在審核階段，審核人員無需到實地勘察，直接在房產(chǎn)信息系統(tǒng)中打開GIS圖形，觀察房屋坐落、權(quán)屬、位置關(guān)系、周邊道路等，方便有效的確定房屋樓盤表，進而確定該房屋的現(xiàn)狀信息。可見，房產(chǎn)測量的精度和準確性，直接影響房產(chǎn)登記結(jié)果。房產(chǎn)管理中的房產(chǎn)測繪工作，由主管房地產(chǎn)的行政部門委托具有房產(chǎn)測量資質(zhì)的測繪單位進行。房產(chǎn)測繪單位與委托人不應(yīng)有任何利害關(guān)系，且是獨立的經(jīng)濟實體。房產(chǎn)測繪的技術(shù)標準，在國家層面上主要有《測繪法》、《國家標準房產(chǎn)測量規(guī)范》、《房產(chǎn)測繪管理辦法》等，在地方上也有房產(chǎn)測繪管理辦法的細則，在測量的過程中需要嚴格執(zhí)行。

三、房產(chǎn)測繪在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中的應(yīng)用與前景

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是指全國房屋、土地、林地、湖泊、海洋等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記在冊，基本做到登記機關(guān)、登記內(nèi)容、登記依據(jù)、信息管理平臺一體化。其中，建立全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)信息管理平臺，使得不動產(chǎn)的登記、審批、交易信息在各個部門之間統(tǒng)一共享，提高不動產(chǎn)信息的流通效率，提高政府部門的辦事效率，降低不動產(chǎn)測繪的重復(fù)率，是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記改革的重點。隨著現(xiàn)代測繪技術(shù)的發(fā)展，以GNSS、GIS、RS以及攝影測量技術(shù)為核心的數(shù)字化測繪，其數(shù)據(jù)采集、存儲、管理、傳輸方式，非常好的適應(yīng)了現(xiàn)代電子信息系統(tǒng)的快速發(fā)展，為構(gòu)建不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺提供了技術(shù)基礎(chǔ)。在幾個不動產(chǎn)測繪細分領(lǐng)域中，房產(chǎn)測繪最早在2002就提出“數(shù)字化房產(chǎn)測繪”的概念。數(shù)字化房產(chǎn)測繪是以房產(chǎn)為對象，建立信息化、智能化、網(wǎng)絡(luò)化的房產(chǎn)數(shù)字信息系統(tǒng)。數(shù)字化房產(chǎn)測繪是充分利用GPS、RS、GIS、攝影測量等現(xiàn)代測繪技術(shù)進行房產(chǎn)信息的采集、存儲和管理，并利用工作流、辦公自動化、云技術(shù)等實現(xiàn)數(shù)據(jù)格式統(tǒng)一、快速查詢、平臺共享等目標?，F(xiàn)代中國城市建設(shè)速度非?？?，房產(chǎn)信息變化頻繁，需要房產(chǎn)測繪人員快速、高效、準確的采集房產(chǎn)信息，并實時更新。數(shù)字化房產(chǎn)測繪能夠保證房產(chǎn)信息的準確、有效，為政府部門的房產(chǎn)辦公提供堅實的技術(shù)保障。因此，在構(gòu)建數(shù)字化信息平臺領(lǐng)域，房產(chǎn)測繪相對于地籍測繪、林地測繪更能滿足不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的需要。

隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，房價也在不斷攀升。人民群眾對于房屋面積等房產(chǎn)信息越來越重視。房產(chǎn)測繪作為房產(chǎn)信息的數(shù)據(jù)來源，其準確性、及時性變?yōu)橛葹橹匾慨a(chǎn)測繪在不動產(chǎn)登記中的作用非常重大。在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的大背景下，房產(chǎn)測繪主要有以下幾個重要作用。

（一）房產(chǎn)測繪為房產(chǎn)以及相關(guān)權(quán)益提供技術(shù)保障，為解決房產(chǎn)糾紛等問題提供數(shù)據(jù)依據(jù)。權(quán)利人或者利害關(guān)系人通過申請房產(chǎn)測繪獲得房產(chǎn)數(shù)據(jù)信息，為不動產(chǎn)登記提供依據(jù)，保障權(quán)利人的權(quán)益不受損害。

（二）房產(chǎn)測繪能夠為房地產(chǎn)管理部門提供詳細、專業(yè)的信息。房地產(chǎn)測繪根據(jù)當前房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)圖紙繪制房地產(chǎn)控制圖，使得房地產(chǎn)信息清楚、詳盡的存儲在房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)中，為房產(chǎn)使用者以及登記管理者提供參考信息。

（三）房產(chǎn)測繪能夠為房地產(chǎn)市場提供準確的數(shù)據(jù)資料。房產(chǎn)測繪通過對城市房產(chǎn)建筑的測量和繪制，為房地產(chǎn)開發(fā)商提供該城市的住房面積、位置分布等信息，使其能夠做出更加科學合理的商業(yè)決策。同時，房產(chǎn)測繪也為住房購買者提供準確、及時的住房數(shù)據(jù)，保障消費者的合法權(quán)益。

（四）房產(chǎn)測繪能夠為政府規(guī)劃部門提供數(shù)據(jù)參考。目前我國城市建設(shè)以及城鎮(zhèn)化建設(shè)依舊很快，房產(chǎn)信息變更更加頻繁，而政府決策部門在制定發(fā)展計劃，進行拆遷改造、道路擴建、地鐵、輕軌開發(fā)時則需要準確的數(shù)據(jù)依據(jù)。房產(chǎn)測繪的數(shù)字化、信息化、網(wǎng)絡(luò)化、一體化的特點能夠很好的滿足這一要求。

四、結(jié)論

房產(chǎn)測繪與人房產(chǎn)權(quán)益息息相關(guān)，在不動產(chǎn)各個領(lǐng)域中經(jīng)濟價值最高，因此，房產(chǎn)測繪在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后將變得更為重要。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記也為不動產(chǎn)測繪提出了更高的要求。房產(chǎn)測繪作為不動產(chǎn)測繪中重要部分，其市場準入方面發(fā)展較為成熟，信息化、現(xiàn)代化的房產(chǎn)測繪系統(tǒng)也較為完善，將能夠更加適應(yīng)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中信息化平臺的發(fā)展要求，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的順利開展提供有力的技術(shù)支持。

參考文獻：

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