導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)項(xiàng)目檔案管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)檔案 數(shù)字化 信息共享 管理

一、引言

近年來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)規(guī)模的迅速壯大，房地產(chǎn)檔案管理工作逐漸成為影響房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)、科學(xué)、系統(tǒng)化管理的重要因素?；诂F(xiàn)代的計(jì)算機(jī)技術(shù)、數(shù)據(jù)庫技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)構(gòu)建數(shù)字化的房地產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)，將房地產(chǎn)信息采集、信息存儲(chǔ)、信息傳輸和管理實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化管理，已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)和計(jì)算機(jī)行業(yè)研究的熱點(diǎn)，也是房地產(chǎn)檔案信息管理和共享的發(fā)展趨勢(shì)[1]。本文基于筆者多年的房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，詳細(xì)的分析房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理系統(tǒng)構(gòu)建的要點(diǎn)，闡述房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理的重要意義。

二、房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理系統(tǒng)構(gòu)建

（一）制定房地產(chǎn)檔案管理信息化規(guī)范

房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理系統(tǒng)建立過程中，實(shí)施信息化規(guī)范工作非常重要。不同的省份、地市在實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)過程中，盡管已經(jīng)參考國(guó)家的房地產(chǎn)開發(fā)檔案管理規(guī)范，但是由于關(guān)注細(xì)節(jié)不同，也會(huì)存在很大的差異[2]。因此，各省份應(yīng)當(dāng)積極的貫徹落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)檔案信息化管理規(guī)范，詳細(xì)地學(xué)習(xí)每類業(yè)務(wù)的歸檔范圍、文件材料的規(guī)格、保存的年限、鑒定銷毀制度，同時(shí)在工作過程中，不斷的進(jìn)行創(chuàng)新研究，學(xué)習(xí)計(jì)算機(jī)管理技術(shù)，了解房地產(chǎn)測(cè)繪、法律等相關(guān)知識(shí)，確保在每一類房地產(chǎn)業(yè)務(wù)處理過程中都能夠熟練掌握操作規(guī)程和技巧，以避免導(dǎo)致房地產(chǎn)檔案在實(shí)施信息化規(guī)范過程出現(xiàn)錯(cuò)誤，造成工作進(jìn)展緩慢，甚至出現(xiàn)返工。

（二）完善房地產(chǎn)檔案信息

由于房地產(chǎn)檔案保存的時(shí)間長(zhǎng)，處于一個(gè)流動(dòng)的狀態(tài)，因此房地產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)也需要處于動(dòng)態(tài)的存儲(chǔ)狀態(tài)，以便能夠?qū)崟r(shí)的補(bǔ)充、完善房地產(chǎn)檔案信息，確保房地產(chǎn)檔案管理內(nèi)容的正確性、完整性。完善房地產(chǎn)檔案信息包括的內(nèi)容很多，比如開發(fā)設(shè)計(jì)商品房預(yù)售管理系統(tǒng)，管理預(yù)售許可信息及預(yù)售資金，防止房地產(chǎn)項(xiàng)目成為爛尾項(xiàng)目；構(gòu)建住房保障系統(tǒng)，確保房地產(chǎn)信息能夠?qū)崿F(xiàn)科學(xué)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化管理；構(gòu)建商品房維修管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)實(shí)施狀態(tài)的更新，保證房產(chǎn)使用的唯一性、準(zhǔn)確性[3]。這些子系統(tǒng)都可以為房地產(chǎn)檔案數(shù)字管理提供基礎(chǔ)的資料，以便能夠更加及時(shí)的同步信息，保證房地產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)的數(shù)據(jù)一致性和完整性，更好的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)檔案的動(dòng)態(tài)管理。

（三）加強(qiáng)軟硬件資源建設(shè)

構(gòu)建一個(gè)完善的房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理系統(tǒng)，需要投入巨大的人力、物力和財(cái)力，因此需要認(rèn)真分析自身房地產(chǎn)檔案管理現(xiàn)狀，結(jié)合自身的需求，開發(fā)一個(gè)功能完善的分布式的房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理系統(tǒng)。開發(fā)系統(tǒng)之后，需要購買網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器、數(shù)據(jù)庫服務(wù)器、防火墻服務(wù)器、計(jì)算機(jī)終端，同時(shí)部署一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的房地產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)運(yùn)行機(jī)房，配備防塵器、防雷器、空調(diào)、消防器材等設(shè)備，以便保證房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理系統(tǒng)運(yùn)行環(huán)境的溫濕度、消防安全等，并且部署配置一個(gè)健全的、易于擴(kuò)展的局域網(wǎng)，甚至廣域網(wǎng)，以便能夠使得人們?cè)谕饨邕M(jìn)入系統(tǒng)進(jìn)行訪問，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)檔案管理信息的共享性。

三、房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理意義

（一）圖文結(jié)合，形象化管理房地產(chǎn)檔案

房地產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)中，存儲(chǔ)房地產(chǎn)檔案的相關(guān)戶型圖，甚至可以保存房產(chǎn)信息的實(shí)景圖，也即是拍攝的全景照片等，這些檔案均可通過電子輸入設(shè)備輸入到房地產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)中，并且可以使用相關(guān)的數(shù)據(jù)采集器，將房地產(chǎn)檔案信息進(jìn)行實(shí)時(shí)更新，圖文結(jié)合，更加形象化、直觀化的管理房地產(chǎn)檔案，實(shí)現(xiàn)以圖管房、以房管檔的數(shù)字化管理模式，更加有利于房產(chǎn)的交易、買賣等工作。

（二）共享房地產(chǎn)檔案信息

目前，人類社會(huì)已經(jīng)快速進(jìn)入信息化共享時(shí)代，因此房地產(chǎn)檔案信息在獲得許可的情況下，可以通過房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理系統(tǒng)進(jìn)行共享，這樣可以很方便的為房地產(chǎn)業(yè)主查詢相關(guān)的房地產(chǎn)信息，比如只需要在房地產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)輸入業(yè)主的身份證號(hào)，即可全面獲得房產(chǎn)的自然狀況，所有人的相關(guān)信息，房屋的使用年限，房屋的現(xiàn)行狀態(tài)等，并且可以方便地查閱房屋變遷狀態(tài)，給業(yè)主或者政府機(jī)關(guān)查閱信息時(shí)提供快速、準(zhǔn)確的服務(wù)。

（三）模糊化檢索，提升信息獲取效率

隨著分布式管理技術(shù)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)在查詢過程中可以更加方便的實(shí)現(xiàn)模糊智能化檢索功能。由于房產(chǎn)業(yè)主或者政府監(jiān)管部門需要查詢一類房地產(chǎn)檔案管理信息時(shí)，同時(shí)又無法獲取清晰的關(guān)鍵詞，可以利用模糊智能查詢的功能，有效的提升房地產(chǎn)檔案檢索的效率，并且快速提升房地產(chǎn)信息獲取效率。同時(shí)能夠更好的保證房地產(chǎn)檔案管理的準(zhǔn)確性、完整性，確保政府能夠更加快速地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控策略，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠健康發(fā)展。

四、結(jié)束語

隨著我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的增多，房產(chǎn)數(shù)量急劇上升，房地產(chǎn)檔案項(xiàng)目管理日趨復(fù)雜，并且房地產(chǎn)檔案管理關(guān)系到人民群眾的切身利益，尤其是在新時(shí)期，房產(chǎn)價(jià)值不菲，房地產(chǎn)檔案管理工作也變得更加重要。計(jì)算機(jī)技術(shù)、數(shù)據(jù)庫技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展為房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理系統(tǒng)的實(shí)現(xiàn)提供了重要的技術(shù)支撐，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理大幅度的提高房地產(chǎn)檔案管理的效率和信息共享性。

參考文獻(xiàn)：

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篇2

摘要：目的 有效實(shí)施國(guó)家房屋按揭貸款制度，使國(guó)之惠民用之于民，方法 只有高度重視對(duì)個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理，建立健全按揭貸款房產(chǎn)檔案，確保其完整與安全，才能發(fā)揮按揭貸款房 產(chǎn)檔案的應(yīng)有作用。

關(guān)鍵詞：房屋；按揭貸款；檔案管理

按揭貸款房產(chǎn)檔案是指?jìng)€(gè)人在購房過程 中由金融部門發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款，在辦理和管理貸款業(yè)務(wù)中形成的具有保存價(jià)值的專業(yè)材料，是房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)活動(dòng)的真實(shí) 記錄，是進(jìn)行貸款管理，財(cái)務(wù)分析及資產(chǎn)管理的原始憑證和重要參考依據(jù)，是產(chǎn)權(quán)業(yè)務(wù)管理部門在產(chǎn)權(quán)監(jiān)理過程中的重要文件[1]。隨著住房制度改革的深化，人民群眾購房和改善居住條件的要求不斷提高，房產(chǎn)按揭貸款機(jī)制的形成對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展起著重要的推動(dòng)作用。由于按揭貸款房產(chǎn)檔案是按揭購房的真實(shí)記錄、原始憑證，在維護(hù)抵押權(quán)人和抵押人的合法權(quán)益中有著不可替代的作用，因此按揭貸款房產(chǎn)檔案在處理貸款的糾紛、防范假按揭貸款和加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管理中，發(fā)揮越來越重要的作用。

一、按揭貸款房產(chǎn)檔案的重要作用

1、按揭貸款房產(chǎn)檔案是解決按揭貸款糾紛必不可少的憑證在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，開發(fā)商或個(gè)人欠債不還，蓄意出售抵押物，惡意逃債等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，要解決此類問題，需要依法辦事、需要司 法部門的支持。按揭貸款房產(chǎn)檔案是按揭購房的最原始記錄，真實(shí)地反映著按揭購房的過程以及按揭購房雙方的權(quán)和責(zé)，是處理按揭貸款糾紛必不可少的憑證。目前我國(guó)按揭購房方面的法律法規(guī)還不健全，在管理方面也缺乏經(jīng)驗(yàn)， 各方當(dāng)事人在操作中出現(xiàn)一些不規(guī)范的行為，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)按揭糾紛的發(fā)生。

2、按揭貸款房產(chǎn)檔案能有效防范“假按 揭”現(xiàn)象的出現(xiàn)房地產(chǎn)按揭貸款中的“假按揭”現(xiàn)象屢見不鮮，有的房地產(chǎn)企業(yè)為了套取銀行資金，有的為了造成房屋緊俏熱賣的假象，以抬高房?jī)r(jià)，往往采用“假按揭”的手段[2]?！凹侔唇摇鼻终剂算y行資金，形成了不良資產(chǎn)，危害了信貸資金的安全。之所以會(huì)有“假按揭出現(xiàn)，重要的原因就是沒有嚴(yán)格的按揭貸款房產(chǎn)檔案制度，因此產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門要積極做好產(chǎn)權(quán)備案登記工作，凡辦理按揭貸款購房的， 應(yīng)認(rèn)真審查購房合同書，審核購房人的身份證明證件，及時(shí)將產(chǎn)權(quán)備案檔案歸檔。對(duì)房屋的銷售情況了如指掌，“假按揭”也就無機(jī)可乘了。

3、按揭貸款房產(chǎn)檔案能有效地防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn) 一般地說，房地產(chǎn)金融業(yè)是安全性較高的信貸業(yè)務(wù)。但目前我國(guó)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)體制不夠規(guī)范，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育還不完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化也難以把握，銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制還不夠完善，個(gè)人信用體系尚未建立健全等等，這些都可能產(chǎn)生房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。為防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，①我們通過按揭貸款房產(chǎn)檔案信息的提取與整合，分析房地產(chǎn)供需整體走勢(shì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化，為管理和決策部門提供科學(xué)的信息，以利于他們調(diào)控市場(chǎng)、 監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)交易情況、防范風(fēng)險(xiǎn).②通過房地產(chǎn)按揭貸款檔案分析房地產(chǎn)交易情況，監(jiān)測(cè)商品房?jī)r(jià)格的增長(zhǎng)趨勢(shì)，分析房?jī)r(jià)增長(zhǎng)與需求增長(zhǎng)是否成正比，如出現(xiàn)房?jī)r(jià)不斷攀長(zhǎng)，就要預(yù)防房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì).③通過按揭貸款檔案對(duì)房地產(chǎn)投資的分析，監(jiān)測(cè)其投資與收益的幅度是否正常，如出現(xiàn)地價(jià)飛漲，增幅過高過大，就需采取調(diào)控措施.④通過按揭貸款檔案從房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款 增長(zhǎng)率，按揭利率方面的分析，監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)經(jīng) 濟(jì)活動(dòng)是否正常等。

二、按揭貸款房產(chǎn)檔案管理方式

加強(qiáng)按揭貸款房產(chǎn)檔案的管理是當(dāng)務(wù)之急按揭貸款房產(chǎn)檔案是改革開放環(huán)境下的新工作，是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的新產(chǎn)物。房地產(chǎn)檔案工作者對(duì)這項(xiàng)工作研究還不深、經(jīng)驗(yàn)也不多，而且目前還存在人員偏少、專業(yè)化水平不高等問題，同時(shí)隨著檔案信息化管理步伐的加快，按揭貸款房產(chǎn)檔案的管理必須從根本上加強(qiáng)、從技術(shù)上提 、高從觀念上突破、從服務(wù)上拓展。

1、從根本上加強(qiáng)，就是加強(qiáng)房地產(chǎn)檔案內(nèi)部的管理和內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制的完善。由于按揭貸款房產(chǎn)檔案的重要性和唯一性，所以要在源頭上保證按揭貸款房產(chǎn)檔案材料的完整與齊全，要把按揭貸款房產(chǎn)檔案工作列入重中之重，明確程序和要求，建立健全按揭貸款房產(chǎn)檔案管理的規(guī)章制度。人員素質(zhì)的提高也是根本之一，檔案工作人員是連接檔案與檔案利用者的紐帶和橋梁，他們的素質(zhì)直接 關(guān)系到檔案的利用以及檔案館在公眾心目中的形象。新的任務(wù)要求他們不斷調(diào)整自己的知識(shí)結(jié)構(gòu)，學(xué)習(xí)新知識(shí)，掌握新技術(shù)特別是信 息技術(shù)，以及熟悉按揭貸款房產(chǎn)檔案業(yè)務(wù)和相關(guān)的法律知識(shí)。

3、從觀念上突破，就是用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律來對(duì)待按揭貸款房產(chǎn)檔案工作，嚴(yán)格把好按揭貸款房產(chǎn)檔案關(guān)。按揭貸款房產(chǎn)檔案管理不能就管理而管理，在強(qiáng)調(diào)自主創(chuàng)新的年代，管理方法方式上要不斷創(chuàng)新。按揭貸款房產(chǎn)檔案工作要主動(dòng)融入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，除了正常的嚴(yán)格按照工作流程操作，嚴(yán)把資料審核關(guān)，資料記載清楚，借據(jù)要素齊全，印章簽字完備等要求外，還要研究逐步與國(guó)際規(guī)范接軌有關(guān)事項(xiàng)，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供有力的保障。

2、從技術(shù)上提高，就是適應(yīng)檔案工作信息化的要求，建立按揭貸款房產(chǎn)檔案現(xiàn)代化管理的環(huán)境和技術(shù)支撐。數(shù)字檔案館的建設(shè)， 己經(jīng)進(jìn)入快車道，按揭貸款房產(chǎn)檔案不能等 其他檔案管理數(shù)字化后才進(jìn)行，必須與數(shù)字化建設(shè)同步。當(dāng)前按揭貸款房產(chǎn)檔案數(shù)字化建設(shè)考慮的重點(diǎn)，一是系統(tǒng)軟硬件平臺(tái)的建設(shè)。對(duì)前期的網(wǎng)絡(luò)設(shè)施、數(shù)字檔案數(shù)據(jù)的輸入輸出方式、設(shè)備選型、存儲(chǔ)備份、安全策略，以 及管理系統(tǒng)軟件等，作統(tǒng)一全面的規(guī)劃設(shè)計(jì)。二是按揭貸款房產(chǎn)檔案數(shù)字化處理，要進(jìn) 行全文掃描、建立卷內(nèi)目錄、案卷目錄的檢索數(shù)據(jù)庫。在此基礎(chǔ)上建立文件和產(chǎn)權(quán)信息形成信息全面、查找快速、準(zhǔn)確的按揭貸款房地 產(chǎn)檔案信息檢索系統(tǒng)。三是做好應(yīng)用系統(tǒng)軟的開發(fā)，包括信息采集、管理、利用、服務(wù)、維護(hù) 等系統(tǒng)的建立。

4、從服務(wù)上拓展，就是按揭貸款房產(chǎn)檔 案工作要注重應(yīng)用效果，拓展利用空間。檔案的開發(fā)利用是檔案管理的應(yīng)有之義，在“購房熱”“按揭熱”的今天，按揭貸款房產(chǎn)檔案的開發(fā)利用，更是檔案事業(yè)發(fā)展的推進(jìn)器。服務(wù)的拓展要緊扣利用的信息化手段，全方位延伸服務(wù)觸角，把部門、單位、企業(yè)、個(gè)人有機(jī)地融入按揭貸款房產(chǎn)檔案管理服務(wù)之中[3]。要堅(jiān)持檔案工作與貸款工作同步管理，按揭貸款房產(chǎn)檔案的收集、整理、歸檔與按揭貸款的立項(xiàng)、發(fā)放、 回收同步進(jìn)行；理順各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)之間的關(guān)系，確保按揭貸款房產(chǎn)檔案的齊全與安全。積極推進(jìn)房地產(chǎn)檔案信息資源的二次開發(fā)，建立多種形式的按揭貸款房產(chǎn)檔案信息資源體系。依據(jù) 檔案信息，多做專題研究和編研工作，采取多種形式檔案信息，利用網(wǎng)上多媒體系統(tǒng)， 實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上視頻點(diǎn)播，讓更多的用戶了解按揭貸款房產(chǎn)檔案，提高檔案的利用價(jià)值.

個(gè)人住房按揭貸款制度對(duì)深化住房制度改革，加快城鎮(zhèn)住房建設(shè)，解決城鎮(zhèn)居民的住房問題，改善居住條件，提高住房消費(fèi)起到了巨大的推動(dòng)作用。只有高度重視對(duì)個(gè)人住房按 揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理，建立健全按揭貸款房產(chǎn)檔案，確保其完整與安全，才能發(fā)揮按揭貸款房 產(chǎn)檔案的應(yīng)有作用.

參考文獻(xiàn)：

[1]唐烈英. 商品住房買賣貸款按揭法律問題研究[M]. 北京：法律出版社，2008 ：130 - 132.

篇3

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);房地產(chǎn)信貸;開發(fā)貸款;消費(fèi)貸款;房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號(hào):F832.4 文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A 文章編號(hào):1673-291X(2010)26-0107-02

金融業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中十分重要的行業(yè),房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)重要的支柱。在當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)中如何處理好兩者的關(guān)系,對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有舉足輕重的作用。

一、房地產(chǎn)和房地產(chǎn)信貸的概念及其營(yíng)銷對(duì)象

什么是房地產(chǎn)業(yè)?房地產(chǎn)概念有廣義和狹義之分。廣義的房地產(chǎn)概念是指土地及土地上的永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施、水和礦藏等自然資源;狹義的房地產(chǎn)概念僅指土地上的永久性建筑物和由其衍生出來的所有權(quán)。在此所指的主要是狹義的房地產(chǎn),是國(guó)家政策許可的、個(gè)人可以投資的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)信貸,就是銀行或房地產(chǎn)信用機(jī)構(gòu)通過各種信用手段,把動(dòng)員、籌集起來的各種房地產(chǎn)信用資金,以償還為條件暫時(shí)讓渡給房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者使用的一種借貸行為。可見,房地產(chǎn)信貸資金就是以償還為條件用于房地產(chǎn)業(yè)的資金。

房地產(chǎn)信貸的主要營(yíng)銷對(duì)象有三種:

1.房地產(chǎn)開發(fā)商,是一手房按揭貸款的供應(yīng)商,同時(shí)也是項(xiàng)目貸款的需求方。

2.房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu),是二手房貸款的主要批發(fā)商。

3.自然人客戶,是通常說的散戶,范圍分散,影響力最大的潛在群體。

二、房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)分為開發(fā)信貸和消費(fèi)信貸

房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的貸款。房地產(chǎn)貸款的對(duì)象是注冊(cè)的有房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)權(quán)的國(guó)有、集體、外資和股份制企業(yè)。

按照開發(fā)內(nèi)容的不同,房地產(chǎn)開發(fā)貸款的種類分為以下幾種類型。

1.住房開發(fā)貸款。是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開發(fā)建造向市場(chǎng)銷售住房的貸款。

2.商業(yè)用房開發(fā)貸款。是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開發(fā)建造向市場(chǎng)銷售商業(yè)用房而非家庭居住用房的貸款。

3.土地開發(fā)貸款。是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于土地開發(fā)的貸款。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因資金周轉(zhuǎn)所需申請(qǐng)的貸款。

房地產(chǎn)消費(fèi)貸款也就是個(gè)人住房貸款。銀行采取信用、抵押、質(zhì)押擔(dān)?；虮ＷC方式向借款人發(fā)放的用于個(gè)人消費(fèi)購買房產(chǎn)的貸款。

目前按消費(fèi)的房產(chǎn)可分為:

第一,個(gè)人住房一手樓貸款。是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買開發(fā)商銷售的住房,借款人以所購住房作抵押物,開發(fā)商提供階段性擔(dān)保的貸款。

第二,個(gè)人住房二手樓貸款。是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買已取得完全產(chǎn)權(quán),可以進(jìn)入房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)流通交易的住房貸款。

第三,個(gè)人商業(yè)用房貸款。是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買自用商業(yè)用房(竣工驗(yàn)收合格)的貸款。

三、房地產(chǎn)業(yè)給金融業(yè)帶來的可能性風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)離不開金融業(yè)的支持和投入,同樣金融業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展也離不開房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)給金融業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是指由于投資房地產(chǎn)而造成損失的可能性,這種損失包括投入資金的損失和未達(dá)到預(yù)期收益的損失。

1.政策風(fēng)險(xiǎn)。相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策及相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)政策的出臺(tái)使銀行受到影響,面臨風(fēng)險(xiǎn)的情況。例如,房貸調(diào)控政策及征收物業(yè)稅的可能,土地政策等相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)帶來的影響都會(huì)給銀行房地產(chǎn)信貸帶來風(fēng)險(xiǎn)。

2.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。即整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng),調(diào)整給銀行帶來的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)的過熱或房地產(chǎn)業(yè)的低迷都會(huì)給銀行帶來巨大的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)泡沫一旦遭遇金融危機(jī)將給金融業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)無法忽視。

3.技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)部監(jiān)控的不完善,系統(tǒng)事故等導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。向手續(xù)不完備、項(xiàng)目資本金未到位的開發(fā)商發(fā)放貸款,向主體結(jié)構(gòu)未封頂?shù)捻?xiàng)目發(fā)放個(gè)人住房貸款,都將給銀行帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)。

4.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)借款人的財(cái)務(wù)分析不到位、財(cái)務(wù)狀況了解不全面給銀行帶來的風(fēng)險(xiǎn)。首先從企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益的總體變化分析入手,然后在分類分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行總括分析,最后給出評(píng)價(jià)結(jié)論并指出企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中存在的問題。

5.流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)期限較長(zhǎng),大部分貸款均屬于中長(zhǎng)期貸款,資金占用周期長(zhǎng),不確定性、不穩(wěn)定性高,同時(shí)使銀行面臨資金的流動(dòng)性危機(jī),從而帶來流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

6.社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。即種種原因的信用環(huán)境差、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別手段落后,社會(huì)風(fēng)氣、人民還款意識(shí)和社會(huì)道德約束力等的信息不對(duì)稱,不能按時(shí)、足額償還銀行貸款的情況給銀行帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

四、我國(guó)目前房地產(chǎn)信貸的現(xiàn)狀

2008年以來,盡管央行采取了從緊的貨幣政策,但是商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款并沒有減少,2008年上半年,房地產(chǎn)貸款增幅仍高于全部貸款增幅8.4個(gè)百分點(diǎn),表明房地產(chǎn)貸款的增長(zhǎng)幅度仍然十分強(qiáng)勁。2008年下半年,國(guó)家金融政策頻出,商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率4次降息、住房公積金貸款利率5次調(diào)息、3次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率、首套住房首付比例調(diào)至20%、優(yōu)惠利率下浮30%、存量房交易減免稅費(fèi)等等,這一系列利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策落地后,又為房貸市場(chǎng)注入了新生力量。

2009年第一季度房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額新增3 364億元,比2008年同期多增1 403億元。其中,房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增2 218億元,比2008年同期多增1 257億元;購房貸款新增1 149億元,比2008年同期多增146億元。

由此可見,我國(guó)房地產(chǎn)信貸不但沒有因?yàn)閲?guó)際上美國(guó)房貸市場(chǎng)危機(jī)引發(fā)的“金融海嘯”在全球的擴(kuò)散而減少,反而在大幅度的增長(zhǎng)中。那么,如何應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)信貸可能給銀行帶來的巨大風(fēng)險(xiǎn),成為了今天銀行信貸業(yè)務(wù)的重中之重。

五、房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范

個(gè)人房貸的風(fēng)險(xiǎn)往往在3～8年后大量顯現(xiàn),我國(guó)房地產(chǎn)信貸高速發(fā)展是在2000年以后逐年遞增,防范房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),是弱化金融風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要方面。

1.加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款評(píng)估工作。選擇市場(chǎng)前景好的項(xiàng)目給予貸款支持,避免銷售價(jià)格不實(shí)風(fēng)險(xiǎn),避免開發(fā)商惡意套現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、避免項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn),評(píng)估工作包括的基本內(nèi)容有:

(1)貸款項(xiàng)目評(píng)估。通過對(duì)開發(fā)商素質(zhì)和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià),項(xiàng)目市場(chǎng)位置、前景分析,項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈虧平衡分析,判斷項(xiàng)目是否具備擇優(yōu)挑選的條件。

(2)對(duì)期房?jī)r(jià)格的市場(chǎng)評(píng)估。避免開發(fā)商高價(jià)銷售住房給銀行帶來的風(fēng)險(xiǎn)。通過期房市場(chǎng)價(jià)格的評(píng)估確定貸款成數(shù),降低開發(fā)商提高市場(chǎng)價(jià)格帶來的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),通過評(píng)估還可以避免開發(fā)商惡意套現(xiàn)的行為,避免形成“虛擬經(jīng)濟(jì)”、 “泡沫經(jīng)濟(jì)”,預(yù)防金融風(fēng)暴。

2.加大借款人準(zhǔn)入條件的審核。借款人是否符合貸款對(duì)象范圍,貸款用途、年限、額度是否符合相關(guān)規(guī)定,借款人職業(yè)、收入、信用記錄是否良好,是否有按期償還貸款本息的能力,提供的資料是否真實(shí)、有效,是否能提供合法、有效、足值的擔(dān)保等準(zhǔn)入條件的審核。

3.加強(qiáng)貸款動(dòng)機(jī)及交易行為真實(shí)性的審核。必須約見借款人,堅(jiān)持面談制度。在面談中了解借款人對(duì)購房基本情況的了解程度,了解客戶借款的態(tài)度。調(diào)查借款人借款行為的真實(shí)性,其與開發(fā)企業(yè)是否有關(guān)聯(lián),收入是否真實(shí),聯(lián)系方式是否真實(shí)。交易要件是否齊全,開發(fā)商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、商品房銷售許可證、新門牌號(hào)碼審批表、國(guó)有土地使用證、商品房買賣合同及首付款發(fā)票是否齊全,在二手房交易中,未更名的房產(chǎn)證、契稅證、商品房轉(zhuǎn)讓合同及首付款支付憑證、共有人同意轉(zhuǎn)讓書等。

4.貸款內(nèi)部審核中要注意的問題。留意一人多筆貸款的行為,對(duì)借款人主體、擔(dān)保、信用、金額、成數(shù)、利率、年限、變現(xiàn)價(jià)值等的審核,貸款內(nèi)部審核人員在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)提出審批意見,限制條件等管理措施。禁止開發(fā)商或房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)辦理抵押登記等手續(xù),要核驗(yàn)房產(chǎn)證、完稅證明、抵押登記及過戶手續(xù)等的真實(shí)性。

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);項(xiàng)目管理;問題對(duì)策

近年來，房地產(chǎn)業(yè)正迅速發(fā)展為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)群體，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目作為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基本元素，對(duì)任何一個(gè)國(guó)家及企業(yè)的發(fā)展都起到至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理作為一種現(xiàn)代化的管理方式，它是伴隨社會(huì)建設(shè)和管理大型項(xiàng)目的需要而產(chǎn)生，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的水平的高低對(duì)項(xiàng)目的成敗起到至關(guān)重要的作用，并影響到房地產(chǎn)企業(yè)整體的發(fā)展。我國(guó)加入WTO后，已日益融入全球經(jīng)濟(jì)體系，國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，全球經(jīng)濟(jì)一體化趨勢(shì)越來越明顯，國(guó)內(nèi)外形勢(shì)的發(fā)展要求房地產(chǎn)開發(fā)管理逐步與國(guó)際接軌，以適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需求。同時(shí)，由于房地產(chǎn)需求的增加，房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展空間增大，國(guó)外企業(yè)對(duì)我國(guó)投資幅度加大，促進(jìn)了酒店業(yè)、寫字樓、住宅業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)逐漸與國(guó)際接軌。在經(jīng)濟(jì)一體化的情況下，中國(guó)將成為國(guó)際建設(shè)市場(chǎng)最大的熱點(diǎn)之一，強(qiáng)勁的國(guó)外競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，新增加的市場(chǎng)需求及原有的市場(chǎng)份額有被國(guó)外同行搶占的可能，對(duì)國(guó)內(nèi)同行來說，競(jìng)爭(zhēng)壓力陡然增加，當(dāng)前，國(guó)際慣例的項(xiàng)目管理知識(shí)對(duì)我國(guó)業(yè)主、工程咨詢業(yè)和施工企業(yè)顯得更加重要。我們要從產(chǎn)業(yè)生存的高度認(rèn)識(shí)我國(guó)項(xiàng)目管理與國(guó)際接軌的迫切性，切實(shí)而深入的了解國(guó)際慣例的項(xiàng)目管理機(jī)制與運(yùn)作，由此分析我國(guó)項(xiàng)目管理的癥結(jié)及我國(guó)施工企業(yè)功能的匱乏，進(jìn)而再造我國(guó)投資與建設(shè)全新的項(xiàng)目管理體制，提高我國(guó)建設(shè)企業(yè)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。在這樣的國(guó)際國(guó)內(nèi)背景下，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)行管理進(jìn)行研究就顯得極為重要。

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理存在的問題

我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理近年來雖已取得重要的進(jìn)展，但是基本上還停留在粗放式的經(jīng)驗(yàn)管理階段。存在質(zhì)量事故多發(fā)、工期拖延、費(fèi)用超支等問題，和國(guó)際先進(jìn)水平比較，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理仍然處于較低水平，存在不少問題。主要是管理體制不完善，缺少高素質(zhì)的項(xiàng)目管理專業(yè)人才，不能全面系統(tǒng)地采用先進(jìn)方法，法律法規(guī)也不健全等。這些都是中國(guó)目前房地產(chǎn)項(xiàng)目管理比較粗放的重要原因，也是一些房地產(chǎn)企業(yè)投資效益不高，競(jìng)爭(zhēng)能力不強(qiáng)，發(fā)展速度不快的關(guān)鍵所在。

1.可行性研究缺乏

(1)項(xiàng)目目標(biāo)和工程任務(wù)分解不足

在項(xiàng)目啟動(dòng)之初，作為項(xiàng)目所有者的房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏大型工程建設(shè)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，沒有很好的對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)致研究分析，并提出項(xiàng)目的總體目標(biāo)，也沒有將工作任務(wù)進(jìn)行分解，并加以落實(shí)分配，這導(dǎo)致項(xiàng)目出現(xiàn)以下問題：

①項(xiàng)目在初期無法向下進(jìn)行；

②項(xiàng)目預(yù)期經(jīng)濟(jì)目標(biāo)不能實(shí)現(xiàn)；

③項(xiàng)目延期交房；

④部分功能配套不全。

(2)市場(chǎng)定位不準(zhǔn)、缺乏創(chuàng)新能力

在項(xiàng)目開始前，房地產(chǎn)企業(yè)往往忽視了市場(chǎng)作用，沒有做充分的調(diào)查研究，不做設(shè)計(jì)研究，只是根據(jù)周邊項(xiàng)目戶型、樓型照貓畫虎，造成產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏創(chuàng)新能力，從而使項(xiàng)目銷售不暢、價(jià)格不高、回款緩慢、效益不好。主要體現(xiàn)在：

①市場(chǎng)定位工作主體發(fā)生偏差；

②運(yùn)用差異化戰(zhàn)略模仿有余而創(chuàng)新不足；

③偏離市場(chǎng)定位的理論和原則，片面強(qiáng)調(diào)概念式定位；

④目標(biāo)客戶群不明確或目標(biāo)市場(chǎng)需求判斷錯(cuò)誤。

2.設(shè)計(jì)監(jiān)理缺失

由于對(duì)設(shè)計(jì)單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制無法跟上，造成在項(xiàng)目的施工中發(fā)現(xiàn)大量設(shè)計(jì)中存在的問題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計(jì)問題很多，有些工程從開工到竣工都發(fā)生了設(shè)計(jì)變更，變更圖紙比原設(shè)計(jì)圖紙還多。設(shè)計(jì)過程中出現(xiàn)的問題主要表現(xiàn)在：

(1)缺乏合理的設(shè)計(jì)招標(biāo)程序

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還不規(guī)范，未形成公正、公平、公開競(jìng)爭(zhēng)的良好環(huán)境，造成了設(shè)計(jì)招標(biāo)往往流于形式。

(2)忽視設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目投資控制的重要性

未認(rèn)識(shí)到設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目整個(gè)運(yùn)作過程的重要影響，公司對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)普遍存在一種“輕設(shè)計(jì)控制，重施工控制”的思想。

(3)設(shè)計(jì)監(jiān)理缺失

對(duì)于設(shè)計(jì)監(jiān)理工作，由于對(duì)設(shè)計(jì)單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制不健全，加上設(shè)計(jì)單位的工作量較大，部分設(shè)計(jì)人員素質(zhì)較差導(dǎo)致設(shè)計(jì)圖紙很難做到精心勘探、精心設(shè)計(jì)，達(dá)到一流的施工質(zhì)量，造成在施工中發(fā)現(xiàn)大量設(shè)計(jì)中存在的問題。

(4)文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理

尚未制定有關(guān)工程文檔資料、工程竣工資料等的管理制度和規(guī)定，項(xiàng)目檔案管理管理混亂，尤其是對(duì)工程項(xiàng)目的合同管理方面，未能實(shí)現(xiàn)以合同為主線、以合同為核心實(shí)施工程項(xiàng)目管理。二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的對(duì)策建議

要加強(qiáng)項(xiàng)目前期開發(fā)管理，項(xiàng)目前期研究分析工作一般包括：投資機(jī)會(huì)尋找與篩選、市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)定位、項(xiàng)目構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計(jì)、方案策劃、可行性研究及投資決策分析。其中，關(guān)鍵是項(xiàng)目可行性研究和投資決策。

1.進(jìn)行詳細(xì)的項(xiàng)目可行性研究

市場(chǎng)調(diào)研的目的是對(duì)所篩選的項(xiàng)目進(jìn)行客觀分析，驗(yàn)證項(xiàng)目定位的準(zhǔn)確性與科學(xué)性，為開發(fā)決策提供技術(shù)依據(jù)，從根本上避免決策中的隨機(jī)性而強(qiáng)調(diào)科學(xué)性。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)按照一定的市場(chǎng)調(diào)研程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行以下三方面的調(diào)研：

(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給與需求調(diào)研

充分調(diào)查投資地區(qū)各類地產(chǎn)商品供給量及需求量、價(jià)格水平、地區(qū)分布、投資地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)能力及技術(shù)水平，也就是要理解在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)作為商品必然依據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求情況來確定是否投資，投資什么項(xiàng)目，這是房地產(chǎn)投資決定性因素，也是調(diào)研的根本點(diǎn)。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)從專業(yè)角度提出合理建議。

(2)要進(jìn)行環(huán)境調(diào)研

主要指項(xiàng)目的自然環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、居民收入水平、消費(fèi)水平、社會(huì)購買力、文化環(huán)境、社會(huì)治安、社會(huì)職業(yè)分布、文化教育、社會(huì)風(fēng)氣、習(xí)俗等，使得對(duì)項(xiàng)目從政治、經(jīng)濟(jì)、文化的高度來認(rèn)識(shí)，這也是為社會(huì)服務(wù)的同時(shí)獲取社會(huì)效益及良好經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)。

(3)要進(jìn)行開發(fā)場(chǎng)地調(diào)研

場(chǎng)地是產(chǎn)品定位前期調(diào)研極其重要的內(nèi)容，要充分認(rèn)識(shí)到一塊位置優(yōu)越的土地會(huì)給開發(fā)帶來巨大的效益。這其中，開發(fā)土地所處區(qū)域位置、環(huán)境條件、交通條件、開發(fā)場(chǎng)地使用現(xiàn)狀、大小形狀、地質(zhì)等都要引起重視，項(xiàng)目管理隊(duì)伍應(yīng)參與土地選擇與分析，參加有關(guān)的洽談，在此基礎(chǔ)上提出開發(fā)初步建議方案并評(píng)價(jià)綜述方案的優(yōu)缺點(diǎn)，同時(shí)對(duì)未來項(xiàng)目產(chǎn)品定位提出初步設(shè)想方案。

2.進(jìn)行項(xiàng)目的投資決策與預(yù)算

進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，建設(shè)資金一般都需幾億元人民幣以上，若沒有切實(shí)可行，的投資方案和融資還貸方案，也就談不上立項(xiàng)。因此，在項(xiàng)目可行性研究時(shí)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和融資決策是項(xiàng)目經(jīng)理必須重視的問題。

(1)重視投資分析

項(xiàng)目經(jīng)理在對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、市場(chǎng)可接受的樓盤價(jià)格水平、投資成本進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目的資金使用、回收及相應(yīng)措施進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)劃和控制，是投資分析管理的主要內(nèi)容。通過投資分析對(duì)項(xiàng)目整體運(yùn)作的計(jì)劃性和目標(biāo)性進(jìn)行有效控制，是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成效的關(guān)鍵，投資分析是今后項(xiàng)目管理運(yùn)作的工作指南。

(2)重視融資決策

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，一般要幾年時(shí)間，融資的財(cái)務(wù)費(fèi)用可能高達(dá)總固定費(fèi)用的5%—25%以上。因而，融資決策主要是確定融資方案的合理性,它對(duì)建設(shè)總費(fèi)用有很大的影響，一定要請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的專家參與制訂。首先需根據(jù)投資總額及自有資金、預(yù)計(jì)預(yù)售收入，測(cè)算出需融資額度，然后確定該項(xiàng)款項(xiàng)的還款方案，并根據(jù)開發(fā)過程中可籌集、回收的資金及需支出的資金進(jìn)行分析，確保項(xiàng)目的資金流量有盈余，從而保證項(xiàng)目開發(fā)的順利實(shí)施。

3.加強(qiáng)項(xiàng)目控制管理

項(xiàng)目實(shí)施階段房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的工作是按合同規(guī)定為項(xiàng)目順利實(shí)施提供必要的條件，并在實(shí)施過程中督促檢查并協(xié)調(diào)有關(guān)各方（監(jiān)理、設(shè)計(jì)、承包商、供應(yīng)商、政府職能部門）的工作，定期為項(xiàng)目進(jìn)展情況進(jìn)行研究分析，該階段的項(xiàng)目管理可描述為：在項(xiàng)目實(shí)施階段，業(yè)主的項(xiàng)目組人員，按照有關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)范要求，根據(jù)簽訂的工程承包合同、工程監(jiān)理合同、其他合同及合同性文件，調(diào)動(dòng)各方面的綜合資源，對(duì)項(xiàng)目從開工至竣工的工程進(jìn)度、質(zhì)量、成本及其他方向的目標(biāo)進(jìn)行全面控制的管理過程，本階段的工作重點(diǎn)是項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量、成本的控制管理。

(1)加強(qiáng)項(xiàng)目進(jìn)度控制管理

進(jìn)度控制是指對(duì)工程實(shí)施階段的工作內(nèi)容、工作順序、持續(xù)時(shí)間及工作之間的相互銜接關(guān)系等進(jìn)行計(jì)劃并付諸實(shí)施，然后在計(jì)劃實(shí)施過程中經(jīng)常檢查實(shí)際進(jìn)度是否按計(jì)劃進(jìn)行，一旦發(fā)現(xiàn)有偏差出現(xiàn)，應(yīng)在分析偏差產(chǎn)生原因的基礎(chǔ)上有采取有效措施排除障礙或調(diào)整、修改原進(jìn)度計(jì)劃后再付諸實(shí)施，如此循環(huán)，直至工程項(xiàng)目竣工、交付使用的過程。

(2)加強(qiáng)項(xiàng)目質(zhì)量控制管理

工程項(xiàng)目的質(zhì)量是指項(xiàng)目能夠滿足業(yè)主或客戶需求的特性與指標(biāo)，一個(gè)項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)過程就是工程項(xiàng)目質(zhì)量的形成過程。項(xiàng)目實(shí)施階段開發(fā)商的項(xiàng)目組要開展多方面的工作，對(duì)工程項(xiàng)目的質(zhì)量進(jìn)行控制和監(jiān)督，概括地說有審查確認(rèn)承包商的質(zhì)量保證體系，進(jìn)場(chǎng)材料、設(shè)備的質(zhì)量控制、監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理實(shí)施細(xì)則以及對(duì)監(jiān)理工程師日常監(jiān)理工作的監(jiān)督和檢查等方面。

參考文獻(xiàn):

[1]王文群:房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京:經(jīng)濟(jì)管理出版社,2003:3-4.

[2]張華:實(shí)行項(xiàng)目化管理提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力[J].開發(fā)天地,2004(10):50-54.

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)管理；存在問題；解決對(duì)策

在建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)管理學(xué)中，經(jīng)濟(jì)控制可以算是最重要環(huán)節(jié)之一。無論是整個(gè)項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)的使用還是經(jīng)濟(jì)利益的最終情況，經(jīng)濟(jì)控制都起著非常重要的控制作用，經(jīng)濟(jì)控制更影響了項(xiàng)目的進(jìn)度管控以及項(xiàng)目的質(zhì)量。只有充分知道它的發(fā)展?fàn)顩r，并分析出建筑工程經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域在我國(guó)存在的問題，才能使其取得較為理想的成果。與此同時(shí)，要想優(yōu)化建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)，首要任務(wù)就是將工程經(jīng)濟(jì)全過程的各環(huán)節(jié)的控制措施積極完善。

一、房地產(chǎn)中經(jīng)濟(jì)管理現(xiàn)狀概述

（一）不重視決策階段的經(jīng)濟(jì)控制

在地房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理的過程中，決策階段是管理中的一項(xiàng)重要組成部分。雖然在決策階段產(chǎn)生的工程經(jīng)濟(jì)費(fèi)用非常少，但是在工程的整個(gè)項(xiàng)目中的經(jīng)濟(jì)控制起到非常中重要的作用，但是它將會(huì)影響到工程項(xiàng)目的質(zhì)量。房地產(chǎn)部門因?yàn)榍捌跊Q策階段存在一定的問題，會(huì)造成大量的資金損失。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)控制認(rèn)識(shí)不到位，財(cái)務(wù)報(bào)告不規(guī)范

在整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程中，財(cái)務(wù)管理部門提供的財(cái)務(wù)報(bào)告會(huì)為房地產(chǎn)企業(yè)制定科學(xué)合理的經(jīng)濟(jì)管理措施，也可以為經(jīng)濟(jì)控制決策與審計(jì)提供有效地?cái)?shù)據(jù)作為支持。但是，就目前的情況看，因?yàn)樨?cái)務(wù)報(bào)告內(nèi)容在本質(zhì)上存在很嚴(yán)重的問題，在一定的程度上會(huì)制約房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的控制，這樣就會(huì)增加房地產(chǎn)項(xiàng)目部門的工作壓力，導(dǎo)致項(xiàng)目的投入資金會(huì)增多，增加房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)控制的風(fēng)險(xiǎn)，這樣就嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)企業(yè)的健康的發(fā)展。

（三）管理機(jī)制不完善

縱觀我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在管理方面的問題，特別是最近幾年，國(guó)家和政府部門予以高度重視，在一定程度上有效促進(jìn)管理經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，從不斷發(fā)展過程中獲得一些利益。但是，很多政策初衷是好的，但是在實(shí)踐階段會(huì)因?yàn)槎喾N因素的共同作用或多或少出現(xiàn)一些問題，導(dǎo)致原本的功能性無法全部發(fā)揮出來，執(zhí)行力度欠缺，也就是說，大部分只是表面形式，無實(shí)際意義。

二、房地產(chǎn)中經(jīng)濟(jì)理性控制措施

（一）價(jià)值鏈前端優(yōu)化

價(jià)值鏈前端主要包含機(jī)會(huì)研究、策劃定位、土地資源數(shù)據(jù)的獲取等等，其中土地經(jīng)濟(jì)大約占有項(xiàng)目總經(jīng)濟(jì)的40%-50%。根據(jù)相關(guān)的統(tǒng)計(jì)，該階段經(jīng)濟(jì)在進(jìn)行調(diào)動(dòng)的過程中，變動(dòng)的幅度可以達(dá)到30%。所以，該階段主要是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理過程的重點(diǎn)，必須加強(qiáng)對(duì)未來行業(yè)以及行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況，并制定科學(xué)的預(yù)測(cè)方案，在此基礎(chǔ)上需要保證將顧客作為向?qū)?，確定建筑項(xiàng)目的檔案管理。價(jià)值鏈前段優(yōu)化的過程中，經(jīng)濟(jì)控制的主要技術(shù)方式是：機(jī)會(huì)研究-相關(guān)產(chǎn)品的定位-工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)的估算?？梢杂孟嚓P(guān)的方法對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的活動(dòng)進(jìn)行科學(xué)、合理的控制，降低工程在施工的過程中使用的資金經(jīng)濟(jì)。

（二）建立完善的制度

建筑工程經(jīng)濟(jì)管理與控制是一項(xiàng)系統(tǒng)的工程，涉及到建筑工程相關(guān)的各方面，單純依靠建筑工程經(jīng)濟(jì)管理與控制人員的工作很難保證其全面落實(shí)。因此在對(duì)建筑工程經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理和控制的過程中，應(yīng)有意識(shí)的建立符合建設(shè)工程項(xiàng)目特點(diǎn)的工程經(jīng)濟(jì)管理與控制制度，對(duì)相關(guān)部門、崗位甚至具體人員在工程經(jīng)濟(jì)管理過程中應(yīng)履行的義務(wù)和責(zé)任進(jìn)行明確的規(guī)定，使相關(guān)人員在具體行為發(fā)生的過程中，有意識(shí)的落實(shí)工程經(jīng)濟(jì)控制與管理。設(shè)置的工程經(jīng)濟(jì)管理與控制部門只要針對(duì)各部門對(duì)工程經(jīng)濟(jì)管理工作的落實(shí)情況進(jìn)行的跟蹤和全面的監(jiān)督評(píng)估即可以高質(zhì)量的完成建筑工程經(jīng)濟(jì)管理與控制工作，可見要保證建筑工程經(jīng)濟(jì)管理與控制工作的質(zhì)量，相關(guān)的制度規(guī)范必不可少。

（三）要做好合同資金計(jì)劃管理工作

在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)的過程中，必須根據(jù)工程現(xiàn)場(chǎng)的施工情況、工程建設(shè)的進(jìn)度等對(duì)工程經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理，這樣可以有效的對(duì)資金進(jìn)行科學(xué)合理的使用、節(jié)約工程施工的經(jīng)濟(jì)，有效地提升工程的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)還需要對(duì)工程資金的使用情況進(jìn)行監(jiān)督與控制，并且還需要根據(jù)工程施工的方案來對(duì)工程進(jìn)行有序的施工，盡最大的可能保證建筑工程施工的順利進(jìn)行，有效地防止工程項(xiàng)目在的過程中出現(xiàn)的資源浪費(fèi)情況，只有這樣才可以對(duì)工程經(jīng)濟(jì)進(jìn)行控制，此外，還應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目合同、工程施工的組織結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目在建設(shè)的過程中使用的施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)以及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)等多方面的重視以及監(jiān)控，這樣可以有效地保證工程在建設(shè)的過程中各方面的經(jīng)濟(jì)支出能夠符合相關(guān)的要求。但是，在此過程中，需要加強(qiáng)注意的是，在工程施工建設(shè)的過程中，項(xiàng)目可能會(huì)受到各種因素的影響，所以，在工程施工的過程中，需要加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的簽證管理，

（四）施工階段

在建筑工程的施工階段，我們對(duì)于工程經(jīng)濟(jì)的主要管理者就是施工單位。施工單位對(duì)于材料的選擇、對(duì)于工人的開支、對(duì)工期的設(shè)置都影響著整個(gè)建筑工程的經(jīng)濟(jì)，所以，我們?cè)诮ㄖこ痰氖┕るA段也要對(duì)其進(jìn)行經(jīng)濟(jì)的動(dòng)態(tài)管理與控制。首先，我們應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)于合同的管理，合理分析合同條款中與企業(yè)有關(guān)的方面，并對(duì)其采取相應(yīng)的措施。其次，我們要對(duì)整個(gè)施工環(huán)節(jié)進(jìn)行掌握和控制，將具體建筑工程的施工過程中所涉及到的各個(gè)環(huán)節(jié)都進(jìn)行詳盡的安排，合理的利用各項(xiàng)設(shè)備和資源，將整個(gè)建筑工程的經(jīng)濟(jì)投入降到最低。還有就是要對(duì)施工人員進(jìn)行合理的安排工作。我們的建筑工人是建筑工程的主要完成主體，我們要在保證其工作效率的基礎(chǔ)上最大程度的保證工人的勞動(dòng)效率，也最大程度的保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

三、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)的過程中經(jīng)濟(jì)管理的重要性以及地位是毋庸置疑的。就目前的情況看，雖然我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的速度很快，但是相關(guān)的經(jīng)濟(jì)管理也問題也在不斷地增加，所以，必須優(yōu)化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理措施是解決相關(guān)問題的重要途徑。

作者:張秀玲 單位:山東華新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

參考文獻(xiàn)：

[l]王永娟.目標(biāo)經(jīng)濟(jì)管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用[J]..房地產(chǎn)導(dǎo)刊,2014.

篇6

大家下午好！

我叫，市場(chǎng)科科長(zhǎng)，現(xiàn)我就維護(hù)產(chǎn)權(quán)管理秩序、權(quán)屬登記、房地產(chǎn)市場(chǎng)管理、商品房預(yù)售登記、房屋轉(zhuǎn)讓、抵押、交易合同備案等方面的工作，向在坐的各位領(lǐng)導(dǎo)作如下匯報(bào)：

一、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完成情況

今年1-11月完成二手房交易登記31.11萬平方米，商品房交易登記37.91萬平方米，房屋抵押登記2160件，商品房買賣合同備案登記3306件，辦理商品房預(yù)售許可28件。

二、主要工作

1、高度重視思想建設(shè)。（1）把自身的思想作風(fēng)建設(shè)擺在第一位。在實(shí)際工作中，我不斷提升思想素質(zhì)、開闊視野，始終把局黨組賦予我的權(quán)力當(dāng)作一種責(zé)任和義務(wù)，堅(jiān)決貫徹執(zhí)行黨的方針、政策，嚴(yán)格按照法律法規(guī)辦事。一切從人民的利益出發(fā)，做到了敬業(yè)勤政、廉潔奉公、關(guān)心同事。 （2）在廉政建設(shè)上，結(jié)合工作實(shí)際，狠抓落實(shí)，牢記全心全意為人民服務(wù)的宗旨，正確對(duì)待權(quán)力、地位和自身利益，做人民的公仆。始終做到想人民群眾所想，急人民群眾所急，辦人民群眾所需，切切實(shí)實(shí)全心全意為人民謀利益。嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)章制度，堂堂正正做人，踏踏實(shí)實(shí)辦事。

2、加強(qiáng)內(nèi)部管理，強(qiáng)化業(yè)務(wù)工作。（1）在加強(qiáng)科室管理中，制定了內(nèi)控制度，實(shí)行了崗位責(zé)任制和錯(cuò)案責(zé)任制，制定檔案管理制度和案件傳遞制度，做到權(quán)屬登記審批上有管理下有監(jiān)督；工作中即有分工又有合作，嚴(yán)格執(zhí)行誰辦錯(cuò)誰負(fù)責(zé)的原則提高辦案效率樹立我局良好形象。（2）圍繞建設(shè)文明型窗口這一中心，堅(jiān)持微笑服務(wù)，以禮待人，探索文明服務(wù)的新思路，努力實(shí)現(xiàn)服務(wù)文明化，讓群眾滿意而來高興而歸。（3）正確對(duì)待，積極認(rèn)真答復(fù)。答復(fù)人大代表議案和政協(xié)提案2件，回復(fù)群眾來信51件，接受網(wǎng)上咨詢150條答復(fù)率為100％。處理群眾來訪25件次，處理率100％，在處理來信來訪上，都認(rèn)真對(duì)待仔細(xì)研究，甚至三番五次的上門協(xié)調(diào)處理，以群眾利益無小事的工作作風(fēng)來解決每件群眾的訴求，得到群眾的認(rèn)可。（4）以人為本，切實(shí)做好優(yōu)質(zhì)服務(wù)工作。為維護(hù)購房者權(quán)益，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，“成建制交房交證”， 即指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同約定時(shí)間，在交房給購房者的同時(shí)，將《房地產(chǎn)權(quán)證》交給購房者的工作模式。在昌元城區(qū)成熟的房地產(chǎn)項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)“交房交證”模式，如“拓新上河城”二期等項(xiàng)目。（5）提高房管工作的“透明度”，堅(jiān)持做到“六公開”原則，即公開服務(wù)內(nèi)容、公開申報(bào)材料、公開受理及審批條件、公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)、公開承諾時(shí)限和辦事程序，同時(shí)設(shè)立了監(jiān)督電話，房管網(wǎng)站設(shè)立了投訴專欄，加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督，切實(shí)做到了遵紀(jì)守法，規(guī)范運(yùn)作，依法行政。（6）縮短辦件時(shí)限，提高工作效率，將房產(chǎn)抵押登記承諾時(shí)限由原來規(guī)定的五個(gè)工作日縮短為當(dāng)日辦結(jié)，并且在咨詢、受理工作中落實(shí)首問責(zé)任制、首辦責(zé)任制、一次性告知制和錯(cuò)案責(zé)任追究制，使所有辦件有受理、有落實(shí)、有辦結(jié)、有保障。（7）提供優(yōu)質(zhì)、高效、便民、快捷的服務(wù)保障，我們建立了上門服務(wù)和現(xiàn)場(chǎng)辦公制度等新措施。對(duì)大批量的商品房按揭貸款和大批量的辦證登記等實(shí)行上門服務(wù)，現(xiàn)場(chǎng)辦公，（如永榮礦務(wù)局2600戶的公房出售，益民廠270戶的公房出售、益民機(jī)械廠52個(gè)證2萬多平方米在9月26日）。對(duì)前來辦證的群眾做到“資料齊全馬上辦、資料不全指導(dǎo)辦、上門服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)辦等原則，大大方便了廣大辦事群眾，最大程度的保障了群眾的合法權(quán)益。真正實(shí)現(xiàn)了行政審批服務(wù)工作的規(guī)范、有序、高效，杜絕了“門難進(jìn)、臉難看、話難聽、事難辦”的衙門作風(fēng)。贏得了群眾的好評(píng)。（8）解決“兩證”遺留問題。通過主動(dòng)上門或多方協(xié)調(diào)已解決兩個(gè)項(xiàng)目的“兩證”遺留問題，0.76萬平方米，80余戶的房地產(chǎn)權(quán)證。為政府化解了矛盾也樹立了房管形象。

篇7

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目管理；難點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及面廣，包含了很多內(nèi)容，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的整個(gè)過程，如前期的決策、中間的施工以及后期的使用都可以納入項(xiàng)目工程管理，在項(xiàng)目開發(fā)階段，各個(gè)部門之間、部門與社會(huì)之間能不能有效配合直接影響了項(xiàng)目建設(shè)，因此對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行管理需要很強(qiáng)的專業(yè)性和針對(duì)性，有序合理的管理才能保證整個(gè)工程正常運(yùn)行，項(xiàng)目管理是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的重要環(huán)節(jié)，它主要包括設(shè)計(jì)管理、現(xiàn)場(chǎng)管理和后期管理。設(shè)計(jì)管理，設(shè)計(jì)管理涉及項(xiàng)目的整個(gè)運(yùn)轉(zhuǎn)周期，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目并不僅僅是對(duì)土地資源的利用，而是由一系列緊密聯(lián)系的活動(dòng)構(gòu)成，而且各個(gè)活動(dòng)之間是前后相繼的關(guān)系，后期工作的進(jìn)行都建立在前期工作完成了基礎(chǔ)上，因此進(jìn)行有效的設(shè)計(jì)管理是十分必要的，設(shè)計(jì)管理工作在項(xiàng)目開發(fā)前進(jìn)行，經(jīng)過研究討論與修改，設(shè)計(jì)方案在最小的損失下一次次完善，直到符合要求?，F(xiàn)場(chǎng)管理是在設(shè)計(jì)管理的具體實(shí)施，根據(jù)設(shè)計(jì)管理的策劃確定各種資源的配置，并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)的問題進(jìn)行相應(yīng)的處理，確保整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的有效運(yùn)行。后期管理主要是物業(yè)管理，良好的物業(yè)管理可以提高開發(fā)商的形象，實(shí)現(xiàn)潛在營(yíng)銷，提高經(jīng)濟(jì)收益。

一、設(shè)計(jì)管理中存在的問題與解決措施

首先是開發(fā)商的問題，其一是開發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)需求缺乏可行性研究.這其實(shí)就是說在項(xiàng)目開發(fā)的最初期就要充分考慮開發(fā)產(chǎn)品的市場(chǎng)定位問題，要求開發(fā)出適應(yīng)市場(chǎng)和效益最優(yōu)化產(chǎn)品，在適合市場(chǎng)定位前提下展開項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)和圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，經(jīng)過優(yōu)化后的施工圖才可以對(duì)項(xiàng)目預(yù)算實(shí)現(xiàn)合理控制。其二，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)行中，開發(fā)商無疑具有話語權(quán)，對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)行他們很可能會(huì)因?yàn)樽约旱南埠枚笤O(shè)計(jì)師對(duì)于設(shè)計(jì)成果進(jìn)行一定的修改，有些不科學(xué)的要求很可能會(huì)對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)行造成一定的困擾。

其次是設(shè)計(jì)單位的問題，每一份設(shè)計(jì)都是設(shè)計(jì)師心血的結(jié)晶，都是設(shè)計(jì)師腦子里想法的呈現(xiàn)，只是這種設(shè)計(jì)符不符合實(shí)際需要并沒有被過多考慮；還有就是為了多掙錢，一味按照開發(fā)商的要求設(shè)計(jì)圖紙，并沒有科學(xué)化的進(jìn)行考量。對(duì)此設(shè)計(jì)單位要有專業(yè)知識(shí)豐富的員工進(jìn)行把關(guān)，盡量降低設(shè)計(jì)圖紙的出錯(cuò)率，并保證在施工過程中有專人與工程總工聯(lián)系，以確保能及時(shí)解決工程建設(shè)過程中遇到的問題。為了防止設(shè)計(jì)中出現(xiàn)不合理現(xiàn)象，開發(fā)商可以采取按質(zhì)付酬的方法，在設(shè)計(jì)圖紙不符合要求或者是超出預(yù)算的時(shí)候要求設(shè)計(jì)師更改或者是減少設(shè)計(jì)費(fèi)的支付，應(yīng)用一定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)設(shè)計(jì)師形成約束。

二、現(xiàn)場(chǎng)管理中存在的問題與解決措施

首先是施工中的問題。施工期間是整個(gè)開發(fā)周期中最長(zhǎng)階段，合理控制建設(shè)周期，是降低財(cái)務(wù)費(fèi)用，提高資金回籠最為關(guān)鍵階段，合理控制工程個(gè)節(jié)點(diǎn)完成進(jìn)度，主體工程與二裝配套工程統(tǒng)籌交叉施工，縮短建設(shè)周期，開發(fā)企業(yè)對(duì)具體項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制度，專人落實(shí)協(xié)調(diào)內(nèi)、外部各部門、以及同乙方關(guān)系的溝通處理，使項(xiàng)目能夠平穩(wěn)順利進(jìn)行。對(duì)施工中涉及到今后交付后容易出現(xiàn)的工程質(zhì)量問題，更要派專人負(fù)責(zé)落實(shí)跟進(jìn)，階段性監(jiān)控工程質(zhì)量，工程部門要積極配合銷售部門等實(shí)現(xiàn)銷售任務(wù)發(fā)揮重要作用。具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、原材料的控制。應(yīng)用的原材料必須是符合標(biāo)準(zhǔn)的，在訂立合同時(shí)將原材料應(yīng)滿足的標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)明，在原材料進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)前進(jìn)行原材料的抽驗(yàn)，不符合要求的原材料絕對(duì)不能進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)。2、設(shè)備的檢驗(yàn)。有些原材料對(duì)于配套設(shè)備的要求比較嚴(yán)格，因此絕對(duì)不要因?yàn)槠渌O(shè)備有類似作用就將其替換下來，按照標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)設(shè)備。3、施工質(zhì)量的控制。質(zhì)量是一項(xiàng)工程的最基本也是最重要的要求，因此在質(zhì)量監(jiān)督方面要嚴(yán)格，在原材料與設(shè)備無誤的基礎(chǔ)上保證測(cè)量和計(jì)量方面的誤差在可允許范圍內(nèi)，混凝土的配置要根據(jù)要求計(jì)算計(jì)量配比，并在制造完成后進(jìn)行試驗(yàn)制作，制定有效的檢查、評(píng)定方法，保證技術(shù)和治療的達(dá)標(biāo)。4、建立檔案制度。每個(gè)部門、每一項(xiàng)管理都該有對(duì)應(yīng)的檔案管理，以備發(fā)現(xiàn)問題時(shí)落實(shí)到人，并能進(jìn)行有效解決。

其次是現(xiàn)場(chǎng)管理的問題，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)管理大都是委托給單位，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)施工過程模式單一，并沒有很高的要求，所以負(fù)責(zé)監(jiān)理的單位一般都能夠勝任，但由于管理系統(tǒng)不完善，監(jiān)理單位對(duì)于各方面的進(jìn)行或者質(zhì)量的把關(guān)往往不到位，如果這種現(xiàn)象得不到解決會(huì)造成日后工程質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，影響住宅質(zhì)量，因此要完善監(jiān)督隊(duì)伍，加強(qiáng)對(duì)施工質(zhì)量的檢測(cè)，質(zhì)量檢測(cè)問題可以由多個(gè)質(zhì)檢科工作人員完成，監(jiān)理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，對(duì)比檢測(cè)結(jié)果。為了防止負(fù)責(zé)人員產(chǎn)生懈怠心理，可以實(shí)行競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，設(shè)立兩個(gè)負(fù)責(zé)人，比較其工作成績(jī)，并進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，注意負(fù)責(zé)人不能過多，形成多頭管理后容易造成現(xiàn)場(chǎng)混亂、推諉責(zé)任的局面。

最后是不同項(xiàng)目管理部門的聯(lián)系不夠。不同的項(xiàng)目管理部門成了一個(gè)個(gè)小團(tuán)體，與其他部門的聯(lián)系不多，一旦遇到問題不能進(jìn)行及時(shí)有效的溝通，在引發(fā)問題后又會(huì)互相推脫責(zé)任，影響整個(gè)項(xiàng)目的管理水平。因此施工過程中需要一個(gè)有絕對(duì)執(zhí)行權(quán)的人進(jìn)行協(xié)調(diào)，確保整個(gè)建設(shè)工程的有序進(jìn)行。

三、后期管理中存在的問題及解決措施

物業(yè)管理的不足，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理過程中最容易被忽略的部分，也是導(dǎo)致項(xiàng)目質(zhì)量和口碑不能建立和維持的根本原因。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的完成可以說結(jié)束也可以說是個(gè)開始，結(jié)束是施工過程的結(jié)束，開始是樹立形象的開始。有些開發(fā)商只注重前期項(xiàng)目管理，對(duì)后期的物業(yè)管理不夠重視，其實(shí)這種做法是大錯(cuò)特錯(cuò)的，使用者的口碑會(huì)樹立開發(fā)商的形象，影響房屋銷售速度，有極大的潛在價(jià)值。因此房地產(chǎn)開發(fā)商要及時(shí)與物業(yè)公司溝通，完善物業(yè)管理。營(yíng)銷是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的重要一環(huán)，其實(shí)做好物業(yè)也是營(yíng)銷的一部分。

結(jié)束語：

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)系統(tǒng)而繁雜的工程，進(jìn)行良好的開發(fā)項(xiàng)目管理可以提高建筑質(zhì)量、進(jìn)而滿足消費(fèi)者的居住需求。加強(qiáng)前期管理。前期管理階段奠定了整個(gè)管理的基礎(chǔ)，因此要做好前期準(zhǔn)備工作，負(fù)責(zé)人員必須熟悉前期準(zhǔn)備工作的內(nèi)容，并進(jìn)行準(zhǔn)確操作，掌握工作的關(guān)鍵，協(xié)調(diào)好各個(gè)部門間的合作與聯(lián)系；重視項(xiàng)目設(shè)計(jì)，項(xiàng)目立項(xiàng)后，設(shè)計(jì)就成了房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的關(guān)鍵，設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量直接影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量和取得的收益。因此設(shè)計(jì)要在滿足市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)安全、經(jīng)濟(jì)、功能與美觀的平衡，充分考慮地形、消費(fèi)人群、風(fēng)格和價(jià)格等各個(gè)因素，務(wù)必保證設(shè)計(jì)方案的合理與科學(xué)；完善施工管理，保證質(zhì)量；物業(yè)管理要積極，樹立企業(yè)形象。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳祖.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)的探討與分析[J].四川建材.2006，13（2）：142～144.

篇8

通過研究山東濟(jì)南與浙江杭州兩地的房管信息系統(tǒng)建設(shè)案例,本專題希望能給我國(guó)不同類型的城市建設(shè)以圖管房信息系統(tǒng)提供借鑒。

改革開放30年的快速工業(yè)化和城市化進(jìn)程以及住房分配制度改革,啟動(dòng)了我國(guó)長(zhǎng)期壓抑的住房需求,房地產(chǎn)市場(chǎng)展現(xiàn)了史無前例的繁榮。這一方面為解決“居者有其屋”的民生問題起了重要作用,另一方面也讓房地產(chǎn)業(yè)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。但在房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展的過程中,出現(xiàn)了一些不和諧的現(xiàn)象,無證售房、一房多售、虛假合同、捂房惜售等行為給老百姓帶來了很大的危害。這其中,一房多賣對(duì)老百姓危害最大。一些老百姓拿出辛辛苦苦一輩子攢的買房錢,不但沒能住上新居,還落得錢房?jī)煽?這給家庭帶來了無盡的傷痛,同時(shí)嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序以及社會(huì)的和諧發(fā)展。

值得慶幸的是,如今,信息化建設(shè),尤其是GIS技術(shù)的使用,正在消除這種情況。那么,GIS能夠如何封殺一房多賣行為呢?

揭示房產(chǎn)交易三種騙局

一房多賣主要有三種表現(xiàn)形式:其一,銷售那些已經(jīng)被人購買或者認(rèn)購的房子;其二,銷售那些產(chǎn)權(quán)受限的房屋,如已經(jīng)被法院查封或已經(jīng)抵押給銀行的房屋;其三,銷售不具備銷售條件的樓盤,如已經(jīng)被鑒定為危房的“短命樓”。按理說,房子被人購買,房管部門要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記;如果房屋產(chǎn)權(quán)受限,房管部門也會(huì)進(jìn)行抵押登記,每一個(gè)樓盤在頒發(fā)銷售資格證書時(shí)都要經(jīng)過房管部門的嚴(yán)格鑒定。也就是說,這幾種情況從理論上來講,在房管部門都應(yīng)登記在案,為什么還有一些黑心開發(fā)商能鉆空子,拿這些不具備銷售條件的房子去坑人呢?

原因很簡(jiǎn)單,那就是開發(fā)商與購房人之間信息的不對(duì)稱。房產(chǎn)信息缺乏權(quán)威渠道,購房人很難從管理部門獲取權(quán)威數(shù)據(jù)和交易信息,只能從開發(fā)商處了解信息。這就讓少數(shù)受非法利益驅(qū)動(dòng)的黑心開發(fā)商乘機(jī)鉆空子,利用老百姓急于購房的心理,采取欺瞞手段銷售那些不具備銷售條件的房子。這些現(xiàn)象的出現(xiàn),根源在于房地產(chǎn)信息化的不完善,以及由此帶來的信息不對(duì)稱。

避開傳統(tǒng)系統(tǒng)的痛處

如今,政府已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了這些問題,并針對(duì)性地提出了一些可行的解決方案?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》明確提出:要建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系,加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)工作,完善全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng),建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系,用信息化手段監(jiān)管房地產(chǎn)市場(chǎng)。

我國(guó)房產(chǎn)信息化工作起步很早,但較早時(shí)候的房產(chǎn)信息化主要側(cè)重于計(jì)算機(jī)輔助的房產(chǎn)證制作和管理,后來逐步過渡到房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記審批過程管理。房子是位于一定地理位置的特殊不動(dòng)產(chǎn),要找到具體某套房子,必須清楚地知道該房子所在的標(biāo)準(zhǔn)地名、樓盤號(hào);要了解房子的結(jié)構(gòu)特點(diǎn),要知道房子的容積率、建筑面積、分?jǐn)偯娣e、使用面積,必須繪制和使用房產(chǎn)平面圖、房產(chǎn)分層分戶圖等地圖資料。這就需要把房產(chǎn)信息和地圖關(guān)聯(lián)起來,與地名、地形等地理信息關(guān)聯(lián)起來,實(shí)現(xiàn)這種關(guān)聯(lián)的技術(shù)就是地理信息系統(tǒng)(簡(jiǎn)稱GIS)。

早些年的房產(chǎn)信息化系統(tǒng)由于沒有引進(jìn)GIS,房產(chǎn)平面圖和房產(chǎn)分戶圖都采用紙圖方式展現(xiàn)。這在管理中極為不便,經(jīng)常存在很多和地名對(duì)不上號(hào)無法查找定位或者有證無圖的房子。后來,采用計(jì)算機(jī)輔助制圖的CAD技術(shù)后,可以把房產(chǎn)管理所需要的圖形資料用背景的形式關(guān)聯(lián)到計(jì)算機(jī)中,但這仍然不能根本解決將地理信息與房產(chǎn)信息集成的問題。缺乏地理信息的房產(chǎn)信息即使出去以后,也是不完備的信息,老百姓很難通過這些不完備的信息去識(shí)別一些不法房地產(chǎn)商或者黑心中介的騙局。

用GIS實(shí)現(xiàn)以圖管房

房產(chǎn)信息具有顯著的空間信息特性,將GIS引入房地產(chǎn)管理是對(duì)傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理方式的一個(gè)突破,它標(biāo)志著房地產(chǎn)管理走向更加成熟、更加規(guī)范的模式。面對(duì)房產(chǎn)信息系統(tǒng)發(fā)展的新形勢(shì),我們對(duì)房地產(chǎn)管理部門所管理的信息進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)管理實(shí)際上就是對(duì)“人”、“房”以及“人和房的關(guān)系”的信息的管理。雖然權(quán)屬關(guān)系(即“人”與“人和房的關(guān)系”)在不斷變化,但“房”基本上是不變的。而且這些“房”的最小單位是戶室,而這些戶室都是以地址的形式體現(xiàn)的(如房屋土地坐落、注冊(cè)地址、通信地址、郵政編碼)。同時(shí),房屋的坐落具有模糊、易變、不精確的特點(diǎn),難以從根本上解決房屋的標(biāo)識(shí)定位問題。把GIS技術(shù)引入房產(chǎn)管理中,可使房產(chǎn)信息所具有的空間信息的特性得到充分體現(xiàn)。利用這個(gè)特性,可以將房地產(chǎn)管理的基本單元――戶室作為一個(gè)通用的地理空間表達(dá)單元,利用先進(jìn)的面向?qū)ο蟮臄?shù)據(jù)庫、數(shù)據(jù)倉庫、GIS技術(shù),將土地、樓盤、房屋等資源數(shù)據(jù)存儲(chǔ)在統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫中,形成資源數(shù)據(jù)庫,使其能夠與其他業(yè)務(wù)系統(tǒng)中的數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)共享,提高數(shù)據(jù)的利用率和一致性,實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)空間信息的一體化管理。通過這種應(yīng)用,不僅可以通過圖形來惟一定位和標(biāo)識(shí)房屋,而且可以實(shí)現(xiàn)基于圖形的查詢、分析和預(yù)測(cè)功能。這是傳統(tǒng)的MIS系統(tǒng)和CAD系統(tǒng)不能實(shí)現(xiàn)的。

房地產(chǎn)信息化的關(guān)鍵在于如何獲取、管理、分析和利用千變?nèi)f化的海量房地產(chǎn)信息。房地產(chǎn)信息的采集手段主要依賴地產(chǎn)項(xiàng)目的測(cè)繪成果,所以,規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪管理是房地產(chǎn)信息化的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。傳統(tǒng)的測(cè)繪采集軟件主要采用以制圖為中心的CAD內(nèi)核模式,無法真正為房產(chǎn)GIS提供信息來源。以超圖公司的SuperFloor為代表的新一代測(cè)繪采集軟件,采用GIS為內(nèi)核來構(gòu)建,有效地規(guī)范房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的來源,方便管理部門有效地進(jìn)行成果備案,并將測(cè)繪成果作為數(shù)據(jù)入庫 。同時(shí),這部分?jǐn)?shù)據(jù)會(huì)共享給相關(guān)管理部門審核發(fā)放《商品房預(yù)售許可證》。

通過GIS技術(shù)的支持,可以實(shí)現(xiàn)多種方式的統(tǒng)計(jì)分析?？梢葬槍?duì)某一時(shí)間范圍內(nèi)的交易狀況制作統(tǒng)計(jì)圖表和建立分析模型,預(yù)測(cè)未來一段時(shí)間內(nèi)特定地區(qū)的房屋價(jià)格走勢(shì)?？梢酝ㄟ^在地圖上制作統(tǒng)計(jì)專題圖,直觀地反映不同區(qū)域不同類型房屋的交易狀況,作為未來決策的依據(jù)。

基于地理信息系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)以圖管房,房產(chǎn)信息就可以既包含產(chǎn)權(quán)屬性,又包含地理位置、坐落地名等在內(nèi)的豐富的地理信息。在此基礎(chǔ)上,可以通過三條途徑來封殺一房多賣行為:第一,在管理部門網(wǎng)站上公布所有預(yù)售證信息;第二,房地產(chǎn)商銷售房屋時(shí),必須在房地產(chǎn)管理網(wǎng)站上進(jìn)行報(bào)備登記,在報(bào)備過程中就可以利用房產(chǎn)管理部門提供的房產(chǎn)信息對(duì)房地產(chǎn)商提供的銷售信息進(jìn)行審核,對(duì)那些不具備銷售條件的信息一律攔截;第三,建立基于地圖的房產(chǎn)信息網(wǎng)站,讓老百姓在電子地圖上輕松點(diǎn)擊就能知道自己所鐘意的房子是否存在產(chǎn)權(quán)限制,是否具備銷售資質(zhì)等。

邁向服務(wù)式GIS

房產(chǎn)管理部門是包含產(chǎn)權(quán)、物業(yè)、房屋安全等多項(xiàng)業(yè)務(wù)的綜合部門,這些部門間的信息需要充分共享。同時(shí),房產(chǎn)管理部門還需要從城市規(guī)劃、城市國(guó)土管理等多個(gè)部門獲取信息,也需要向城市其他政府部門提供房產(chǎn)信息。房產(chǎn)信息共享的壓力與日俱增。與此同時(shí),房產(chǎn)管理業(yè)務(wù)發(fā)展非?？?一些新的業(yè)務(wù)需求不斷提出來,房產(chǎn)信息系統(tǒng)不斷被要求進(jìn)行升級(jí)改造。傳統(tǒng)的系統(tǒng)升級(jí)改造每一次都是對(duì)上一次工作的全面,導(dǎo)致升級(jí)改造工作變得越來越困難。

那么,到底有沒有一個(gè)比較好的辦法能解決信息共享和升級(jí)改造的難題呢?答案就在面向服務(wù)架構(gòu)的思想(SOA),該思想的核心就是實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)敏捷。

基于SOA架構(gòu),房產(chǎn)管理部門可以方便地整合和規(guī)范房產(chǎn)業(yè)務(wù)信息,為上級(jí)機(jī)關(guān)和社會(huì)公眾提供全面、真實(shí)、可靠的交易信息和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)作為決策的依據(jù),并且可以以服務(wù)的方式與其他相關(guān)部門共享相關(guān)數(shù)據(jù)。基于SOA架構(gòu)的系統(tǒng)可以實(shí)現(xiàn)對(duì)內(nèi)管理與對(duì)外服務(wù)的一體化,通過內(nèi)外網(wǎng)數(shù)據(jù)共享,提供功能齊全的對(duì)外服務(wù)窗口,實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上辦證、結(jié)果查詢、投訴咨詢,形成以房產(chǎn)管理信息綜合系統(tǒng)為核心的網(wǎng)絡(luò)辦公體系,達(dá)到對(duì)內(nèi)規(guī)范業(yè)務(wù)辦理模式,對(duì)外方便群眾辦事,實(shí)現(xiàn)政務(wù)公開的目的。結(jié)合業(yè)務(wù)審批流程,通過互聯(lián)網(wǎng)、市民郵箱、手機(jī)短信等形式,為市民提供了業(yè)務(wù)辦理的進(jìn)程及結(jié)果的實(shí)時(shí)查詢、辦證結(jié)果通知等服務(wù)。在全面及時(shí)公布全市新建樓盤預(yù)(銷)售情況、全市主要中介公司網(wǎng)上出售/出租房源信息、二手房掛牌情況、成交率及其走勢(shì)信息外,還可以在網(wǎng)上提供豐富的信息,如預(yù)(銷)售月度排行榜、合同撤銷排行榜、連續(xù)預(yù)定排行榜和企業(yè)誠信投訴排行榜。在解決市場(chǎng)信息不透明、不對(duì)稱的問題的同時(shí),有效引導(dǎo)群眾理性購房,真正實(shí)現(xiàn)服務(wù)于民,達(dá)到規(guī)范房產(chǎn)市場(chǎng)的目的。

篇9

[關(guān)鍵詞]個(gè)人住房貸款 壘融風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號(hào)：F830.58 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2015）12-0317-01

1 個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)存在的問題及風(fēng)險(xiǎn)

1.個(gè)人信用制度缺位，個(gè)人資信風(fēng)險(xiǎn)難以準(zhǔn)確地判斷和有效地控制

對(duì)借款申請(qǐng)人進(jìn)行信用調(diào)查是銀行開展消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。對(duì)于貸款銀行來說，一個(gè)必須解決的問題是既要獲得有關(guān)申請(qǐng)人充分的信用資料，又不用投人過多的時(shí)間和成本。在國(guó)外貸款銀行均通過商業(yè)信用機(jī)構(gòu)來完成信用調(diào)查工作，但由于我國(guó)個(gè)人資信制度尚未建立.對(duì)個(gè)人的資信狀況缺乏合理、完整的判定標(biāo)準(zhǔn)，銀行只能以借款人所在單位開具的收人證明等材料做為信用評(píng)定的依據(jù).其真實(shí)性、時(shí)效性難以確定，對(duì)個(gè)人收人的核實(shí)成本較高，特別是借款人是公司法人或主要負(fù)責(zé)人的，其個(gè)人收人與公司經(jīng)營(yíng)收人難以區(qū)分由于各商業(yè)銀行尚未聯(lián)網(wǎng)，對(duì)借款主體的資質(zhì)、信用情況難以準(zhǔn)確判斷和有效把握。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目按揭合作不規(guī)范.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)無法控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目按揭合作是銀行開展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的源頭，對(duì)合作方的資質(zhì)、項(xiàng)目的合法性、有效性和盈利性的評(píng)價(jià)直接影響銀行貸款質(zhì)量和資金的安全，尤其是在貸款以抵押加階段性保證擔(dān)保方式為主的更為重要。但由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈.導(dǎo)致一個(gè)項(xiàng)目多家銀行甚至同一商業(yè)銀行多家經(jīng)辦機(jī)構(gòu)介人，特別是個(gè)別銀行為爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額.不正確地迎合來自社會(huì)各方面的某些需要，在競(jìng)爭(zhēng)中不遵循商業(yè)銀行信貸經(jīng)營(yíng)原則，片面地追求份額，采用不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)手段，放松對(duì)開發(fā)商資質(zhì)和項(xiàng)目合法性的審查及工程建設(shè)的監(jiān)理，對(duì)開發(fā)商售樓資金放任自流，不僅加劇銀行市場(chǎng)地位的下降，同時(shí)對(duì)發(fā)展商逾期交房和工程爛尾給購房人和銀行帶來的風(fēng)險(xiǎn)無法防范和有效的控制，阻礙了個(gè)貸業(yè)務(wù)的良性發(fā)展。

3.抵押登記工作嚴(yán)重滯后，制約個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展

由于住房貨幣化分配.抵押登記工作量成數(shù)量級(jí)增長(zhǎng).房屋產(chǎn)權(quán)管理部門難以適應(yīng)，辦事效率低.抵押登記工作進(jìn)展得十分緩慢.增加貸款的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也限制了押舊買新、抵押貸款新業(yè)務(wù)品種的創(chuàng)新和發(fā)展

4、個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制不健全

由于個(gè)人住房貸款數(shù)額大，期限長(zhǎng)，出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的可能性較大，急需建立風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制。個(gè)人住房貸款擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)機(jī)制尚未建立，缺乏為信用提供擔(dān)保的經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展緩慢，房地產(chǎn)拍賣市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，廉價(jià)租房尚未啟動(dòng)，造成抵押物處置難，特別是對(duì)已進(jìn)住的房產(chǎn).在居民安置問題無法解決的情況下，銀行難以處置和有效地保全資產(chǎn)。

5.科技含量低.貸款的經(jīng)營(yíng)管理水平與業(yè)務(wù)發(fā)展速度不相適應(yīng)

零售業(yè)務(wù)與批發(fā)業(yè)務(wù)相比，有著數(shù)額小，筆數(shù)多，期限長(zhǎng)，管理成本高的特點(diǎn)，在還款方式、信貸管理、風(fēng)險(xiǎn)控制、檔案管理等方面與批發(fā)業(yè)務(wù)有很大差別。特別是個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)迅速增長(zhǎng)，對(duì)貸后管理、貸款信息、統(tǒng)計(jì)分析、預(yù)測(cè)、產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)手段和質(zhì)量等工作提出了更高的要求，但由于銀行內(nèi)部管理系統(tǒng)科技含量低.信息處理速度慢，不利于經(jīng)營(yíng)管理水平的提升。

6.從銀行資金的來源與運(yùn)用的角度來看.存在短存長(zhǎng)貸風(fēng)險(xiǎn)

目前個(gè)人住房貸款的社會(huì)需求量巨大，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來看，與全社會(huì)其他信用需求量可成比例，但從銀行自身信貸結(jié)構(gòu)平衡角度來講.個(gè)人住房貸款的規(guī)模應(yīng)有銀行自身的管理界限。另一方面，資產(chǎn)、負(fù)債期限結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不匹配，這樣時(shí)間一長(zhǎng)可能導(dǎo)致銀行個(gè)人住房貸款指標(biāo)、資金緊張

7.從銀行經(jīng)營(yíng)效益來看，目前個(gè)人住房貸款享受國(guó)家

優(yōu)惠利率，6～30年期的年利率為5.58，而一年期的定期存款年利率2.25.利差僅為3.33，銀行的利潤(rùn)空間很有限。外加個(gè)人住房貸款屬于零售業(yè)務(wù)，相對(duì)于企業(yè)貸款而言，金額小，筆數(shù)多，銀行在合同成本、廣告宣傳等投入了大量的人力、物力和財(cái)力.這樣又將本來就較小的利潤(rùn)空間進(jìn)一步縮小.相反由于個(gè)人住房貸款利率優(yōu)惠，且貸款期限長(zhǎng).在企業(yè)融資審查嚴(yán)格的情況下.助長(zhǎng)企業(yè)套取個(gè)貸資金長(zhǎng)期使用.增加銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。

2 防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)驗(yàn)借鑒

1.由政府部門牽頭.盡快成立個(gè)人資信評(píng)估系統(tǒng)

信用記錄在發(fā)達(dá)國(guó)家是一個(gè)非常重要的個(gè)人或企業(yè)的身份證明，任何銀行、企業(yè)都可以有償查詢和利用這些記錄，形成社會(huì)性的信用管理基礎(chǔ)。具有良好信用記錄的個(gè)人或企業(yè)，在尋求貸款、信用消費(fèi)、交易往來中.都會(huì)享受到極大的便利，可以為銀行決策提供依據(jù)，減少?zèng)Q策失誤應(yīng)由政府部門牽頭，成立相應(yīng)的中介機(jī)構(gòu)，建立起個(gè)人資信評(píng)估系統(tǒng).把所有的個(gè)人信息收集、整理、加工，對(duì)個(gè)人的資信狀況進(jìn)行完整、公平、公正的評(píng)價(jià).以實(shí)現(xiàn)個(gè)人信息資源在各家商業(yè)銀行之間的共享。

2.加強(qiáng)個(gè)人住房貸款前期合作項(xiàng)目的審查和預(yù)售房款的監(jiān)管，防范房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)

嚴(yán)格合理地評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)商的資信和按揭項(xiàng)目品質(zhì).選擇優(yōu)質(zhì)的發(fā)展商和項(xiàng)目，在合作項(xiàng)目的選定上，制定一套嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的管理辦法。對(duì)于預(yù)售房，應(yīng)借鑒新加坡的經(jīng)驗(yàn)，從政策法規(guī)上規(guī)定建立項(xiàng)目工程賬戶，對(duì)預(yù)售房資金使用按照工程進(jìn)度進(jìn)行撥付.防止房地產(chǎn)開發(fā)商滾動(dòng)開發(fā)，亂鋪項(xiàng)目，在經(jīng)營(yíng)管理不善的情況下，造成逾期交房或工程爛尾.損害消費(fèi)者的利益和銀行信貸資金的安全。

3.建立靈活多樣的擔(dān)保制度在貸款的擔(dān)保

上不應(yīng)局限于所購住房進(jìn)行抵押.應(yīng)借鑒西方國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)和做法：（1）由政府部門成立專業(yè)的政策性擔(dān)保機(jī)構(gòu)，對(duì)配合社會(huì)福利制度改革而發(fā)生的消費(fèi)信貸進(jìn)行擔(dān)保；（2）成立商業(yè)性的擔(dān)保公司提供信用保證；（3）建立個(gè)人住房信貸保險(xiǎn)機(jī)制，積極探索和增加商業(yè)人壽保險(xiǎn)與個(gè)人住房貸款相結(jié)合的方式。

4.建立市場(chǎng)化的個(gè)人住房貸款利率管理體系

目前個(gè)人住房貸款不論期限、金額、購房面積和房源性質(zhì)均實(shí)行兩檔利率，不利于客戶合理地安排和使用資金，不利于銀行進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，滿足不同層次客戶的需求，提供差別化服務(wù)，隨著我國(guó)加人WTO步伐的日益臨近，為加強(qiáng)我國(guó)商業(yè)銀行的競(jìng)爭(zhēng)力，我們應(yīng)加緊研究和建立市場(chǎng)化的個(gè)人住房貸款利率管理體系

5.加大科技投人.提高銀行個(gè)人住房貸款經(jīng)營(yíng)管理水平

由于個(gè)人住房貸款具有筆數(shù)多、期限長(zhǎng)的特點(diǎn)，銀行傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)管理手段已不能適應(yīng)迅猛發(fā)展的個(gè)人住房貸款的需要，必須加大科技含量，利用高科技手段進(jìn)行管理，提高信息處理速度和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防監(jiān)測(cè)水平，有效防范風(fēng)險(xiǎn)。

篇10

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)工作總結(jié)范文一

一、職能發(fā)展

過去的一年，財(cái)務(wù)部在職能管理上向前邁出了一大步。

x、建立了成本費(fèi)用明細(xì)分類目錄，使成本費(fèi)用核算、預(yù)算x同管理，有了統(tǒng)一歸口的依據(jù)。

x、對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行梳理、格式作相應(yīng)的調(diào)整，制訂了會(huì)計(jì)報(bào)表管理辦法。使會(huì)計(jì)報(bào)表更趨于管理的需要。

x、修改完善了會(huì)計(jì)結(jié)算單，推出了會(huì)計(jì)憑證管理辦法，為加強(qiáng)內(nèi)部管理做好前期工作。

x、設(shè)置了資金預(yù)算管理表式及辦法，為公司進(jìn)一步規(guī)范目標(biāo)化管理、提高經(jīng)營(yíng)績(jī)效、統(tǒng)籌及高效地運(yùn)用資金，鋪下了良好的基礎(chǔ)。

財(cái)務(wù)x同管理月總結(jié)

公司推出“財(cái)務(wù)、x同管理月活動(dòng)”，說明公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)財(cái)務(wù)、x同管理工作的重視，同時(shí)也說明目前財(cái)務(wù)管理工作還達(dá)不到公司領(lǐng)導(dǎo)的要求。

為了使財(cái)務(wù)人員能充分地認(rèn)識(shí)“財(cái)務(wù)、x同管理月活動(dòng)”的重要性，財(cái)務(wù)總監(jiān)姚總親自給財(cái)務(wù)部員工作動(dòng)員，會(huì)上針對(duì)財(cái)務(wù)人員安于現(xiàn)狀、缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和危機(jī)感，看問題、做事情缺少前瞻性，進(jìn)行了一一剖析，同時(shí)提出財(cái)務(wù)部不是核算部，僅僅做好核算是不夠的，管理上不去，核算的再細(xì)也沒用，核算是基礎(chǔ)，管理是目的，所以，做好基礎(chǔ)工作的同時(shí)要提高管理意識(shí)，要求財(cái)務(wù)人員在思想上要高度重視財(cái)務(wù)管理。如對(duì)每一筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的核算，在考慮核算要求的同時(shí)，還要考慮該項(xiàng)業(yè)務(wù)對(duì)公司的現(xiàn)在和將來在管理上和稅收政策上的影響問題，現(xiàn)在考慮不充分，以后出現(xiàn)紕漏就難以彌補(bǔ)。針對(duì)“財(cái)務(wù)、x同管理月活動(dòng)”進(jìn)行了工作布置。

x、根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性結(jié)x公司管理要求對(duì)開發(fā)成本、期間費(fèi)用的會(huì)計(jì)二級(jí)、三級(jí)明細(xì)科目進(jìn)行梳理，并對(duì)明細(xì)科目作簡(jiǎn)要說明，目的，一是統(tǒng)一核算口徑，保證數(shù)據(jù)歸集及分析對(duì)比前后的一致性;二是為了便利各責(zé)任單元責(zé)任人了解財(cái)務(wù)各數(shù)據(jù)的內(nèi)容。這項(xiàng)工作本月已完成，并經(jīng)姚總審核。目前進(jìn)入貫徹實(shí)施階段。

x、配x目標(biāo)責(zé)任制，對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部管理報(bào)表的格式及其內(nèi)容進(jìn)行再調(diào)整，目的，一是要符x財(cái)務(wù)管理的要求;二是要滿足責(zé)任單元責(zé)任人取值的要求及內(nèi)部考核的要求。財(cái)務(wù)內(nèi)部管理報(bào)表已經(jīng)多次調(diào)整修改，建議集團(tuán)公司對(duì)新調(diào)整的財(cái)務(wù)內(nèi)部管理報(bào)表的格式及其內(nèi)容進(jìn)行一次認(rèn)證，并于明確，作為一定時(shí)期內(nèi)相對(duì)穩(wěn)定的表式。

x、針對(duì)外地公司遠(yuǎn)離集團(tuán)公司，財(cái)務(wù)又獨(dú)立設(shè)立核算機(jī)構(gòu)，為加強(qiáng)集團(tuán)公司對(duì)外地公司的管理，保證核算的統(tǒng)一性、信息反饋的及時(shí)性，提出了與駐外地公司財(cái)務(wù)工作聯(lián)系要求。xx月份與寧波公司財(cái)務(wù)進(jìn)行交流，將財(cái)務(wù)核算要求、信息傳遞、對(duì)外報(bào)表的審批程序、上報(bào)集團(tuán)公司的報(bào)表都進(jìn)行了明確。

x、對(duì)各公司進(jìn)行一次內(nèi)部審計(jì)，目的，是對(duì)各公司經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行一次全面地了解，為今后財(cái)務(wù)管理做好基礎(chǔ)工作。

x、根據(jù)公司的要求對(duì)部門職責(zé)進(jìn)行了修改，并制訂了部門考核標(biāo)準(zhǔn)。為了使會(huì)計(jì)核算工作規(guī)范化，重新提出《財(cái)務(wù)工作要求》，要求從基礎(chǔ)工作、會(huì)計(jì)核算、日常管理三方面提出，目的是打好基礎(chǔ)。內(nèi)部開展規(guī)范化工作，從會(huì)計(jì)核算到檔案管理，從小處著手，全面開展，逐步完善財(cái)務(wù)的管理工作。

x、會(huì)計(jì)知識(shí)的培訓(xùn)，我們從三方面考慮培訓(xùn)內(nèi)容，一是《會(huì)計(jì)法》，要了解會(huì)計(jì)知識(shí)，首先要了解這方面的法律知識(shí);二是會(huì)計(jì)基礎(chǔ)知識(shí)，非專業(yè)人員學(xué)習(xí)這方面知識(shí)的目的要明確，目的是為了看懂會(huì)計(jì)報(bào)表，為了能看懂報(bào)表，就要了解一些基礎(chǔ)的東西;三是如何看報(bào)表，這是會(huì)計(jì)知識(shí)培訓(xùn)的重點(diǎn)。

經(jīng)過調(diào)研、溝通、設(shè)計(jì)，于xxxx年xx月推出《成本費(fèi)用明細(xì)分類目錄及說明》;于xxxx年xx月xx日推出《會(huì)計(jì)報(bào)表管理試行辦法》;xxxx年x月xx日推出《會(huì)計(jì)憑證管理試行辦法》。

會(huì)計(jì)報(bào)表推出執(zhí)行x個(gè)月后，從會(huì)計(jì)報(bào)表格式設(shè)置上看，報(bào)表格式設(shè)置還是比較科學(xué)，能比較清晰地反映會(huì)計(jì)的有關(guān)信息。但房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，銷售收入與結(jié)算利潤(rùn)有一個(gè)時(shí)間上的差異，這樣“損益明細(xì)及異動(dòng)情況表”就無法全面反映出損益情況，需要增添一個(gè)表補(bǔ)充;另外需要增添反映“財(cái)務(wù)費(fèi)用”的報(bào)表。這樣對(duì)一個(gè)公司的財(cái)務(wù)狀況能較全面地反映。已設(shè)計(jì)好“會(huì)計(jì)報(bào)表(內(nèi))ⅳ《經(jīng)營(yíng)情況表》”和“會(huì)計(jì)報(bào)表(內(nèi))ⅴ《中小企業(yè)融資及中小企業(yè)融資成本情況表》”。會(huì)計(jì)憑證使用涉及到每個(gè)公司和部門，下文后財(cái)務(wù)部進(jìn)行電話通知，x月份實(shí)行逐步換新的辦法，x月份要求全面試行。試行一個(gè)月時(shí)間來看，主要暴露出來的問題是單子如何填寫與審批程序怎么走。針對(duì)這些問題，我們組織各公司綜x管理人員進(jìn)行交流，明確有關(guān)事項(xiàng)，解決設(shè)計(jì)上的不足。xxxx年x月份，針對(duì)會(huì)計(jì)憑證管理試行情況，再一次征求各公司對(duì)報(bào)銷單據(jù)意見，根據(jù)大家的建議，對(duì)會(huì)計(jì)結(jié)算單據(jù)作進(jìn)一步完善，并于xxxx年x月xx日下發(fā)了有關(guān)規(guī)定。

經(jīng)過財(cái)務(wù)x同管理月活動(dòng)，財(cái)務(wù)部的管理意識(shí)加強(qiáng)了，管理能力也得以提高，財(cái)務(wù)部從會(huì)計(jì)核算向財(cái)務(wù)管理邁出了關(guān)鍵的一步，但我們的管理水平離公司發(fā)展的需要還有很大的差距，需要我們不斷地完善和提高。

二、職能管理

(一)核算工作

核算工作是本部門大量的基礎(chǔ)工作，資金的結(jié)算與安排、費(fèi)用的稽核與報(bào)銷、會(huì)計(jì)核算與結(jié)轉(zhuǎn)、會(huì)計(jì)報(bào)表的編制、稅務(wù)申報(bào)等各項(xiàng)工作開展都能有序進(jìn)行、按時(shí)完成。

x、會(huì)計(jì)審核

會(huì)計(jì)審核是把好企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的關(guān)鍵，嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，決不應(yīng)個(gè)人面子而放松政策。

如，親親家園項(xiàng)目地處余杭良諸，根據(jù)稅法規(guī)定建筑安裝工程專用發(fā)票必須使用項(xiàng)目地稅務(wù)機(jī)關(guān)提供的發(fā)票，否則建設(shè)單位不得在稅前列支，為此我們對(duì)工程發(fā)票的來源嚴(yán)格審核，并將此項(xiàng)規(guī)定傳達(dá)到項(xiàng)目公司，目前工程量大的施工單位均在當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)辦理相關(guān)手續(xù)，并使用當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)提供的發(fā)票。在審核中發(fā)現(xiàn)一些臨時(shí)工程、零星工程的施工發(fā)票未按規(guī)定辦理，我們?cè)趪?yán)格審核退回的同時(shí)，幫助他們聯(lián)系稅務(wù)機(jī)關(guān)如何開具工程發(fā)票的事宜，使企業(yè)雙方利益都得到有效的保障。

x、材料核算

材料占工程成本比重較大，同時(shí)也是保證產(chǎn)品質(zhì)量的重要因素之一。通過甲供材料的方式，解決了這方面的質(zhì)量問題，但在價(jià)格這個(gè)不確定因素上難以控制，從下半年開始建筑材料價(jià)格不斷上升，甚至出現(xiàn)斷貨現(xiàn)象，特別是水泥價(jià)格翻一番，還提不到貨，為了確保工期順利進(jìn)行，配x材料部門調(diào)整采購結(jié)算方式，由原來的先提貨后付款改為先付款后提貨。

公司與供貨商結(jié)算材料款一般較遲，現(xiàn)在送貨清單是在結(jié)算時(shí)才轉(zhuǎn)到財(cái)務(wù)，一是造成財(cái)務(wù)不能及時(shí)向用料施工單位結(jié)算材料款，二是由于時(shí)間較長(zhǎng)給財(cái)務(wù)與施工單位核對(duì)增加難度，已發(fā)現(xiàn)過送貨清單的領(lǐng)用人簽字與用貨單位的簽字不符的問題。如：杭州友聯(lián)建材有限公司供應(yīng)的“樓梯磚”，xxxx年xx月xx日供給浙江大經(jīng)有限公司和xxxx年xx月xx日供給浙江聞堰建筑有限公司“樓梯磚”于xxxx年x月x日前來辦理結(jié)算，時(shí)間跨度近一年，在與施工單位核對(duì)時(shí)發(fā)現(xiàn)浙江大經(jīng)材料員簽名非本人手跡，當(dāng)時(shí)該款項(xiàng)未辦理結(jié)算支付，要求核對(duì)無誤后再付貨款。

在材料采購調(diào)撥過程中，我們感覺在材料管理的“采購---供貨---結(jié)算”三個(gè)環(huán)節(jié)中，我們只掌握了兩頭，對(duì)供貨這一環(huán)節(jié)掌握不夠，材料供應(yīng)均由廠家與施工單位交接，我方是否參與驗(yàn)收不清楚，因收貨單上無我方人員的驗(yàn)收簽字，這就無法掌握材料實(shí)際到場(chǎng)的品質(zhì)與數(shù)量。如x月份與施工單位核對(duì)鋼材時(shí)發(fā)現(xiàn)同一份“供貨單”，施工單位提供的“收貨聯(lián)”與廠家提供的“結(jié)算聯(lián)”在鋼材等級(jí)上出現(xiàn)差異，經(jīng)核實(shí)，是廠家供貨時(shí)未注明等級(jí)，發(fā)現(xiàn)后也未及時(shí)補(bǔ)救，只在“結(jié)算聯(lián)”上進(jìn)行了修改。提醒我們?nèi)绾喂芾砗貌牧?ldquo;采購---供貨---結(jié)算”三個(gè)環(huán)節(jié)，特別是供貨環(huán)節(jié)監(jiān)控管理。

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)工作總結(jié)范文二

過去的近一年的時(shí)間里發(fā)生的點(diǎn)點(diǎn)滴滴，更是讓我時(shí)常回味，時(shí)常想念。在XX的這段時(shí)間，不僅認(rèn)識(shí)了這么多好同事，更多的是學(xué)到了很多東西，以前對(duì)房地產(chǎn)一無所知的我，現(xiàn)在也能多少了解一些，也能協(xié)助銷售人員簽定購房合同，這對(duì)我來說是很大的收獲。在新的一年即將到來的美好時(shí)刻，我把自己這一年來的工作做了一個(gè)總結(jié)，有值得驕傲的工作成績(jī)，也有不足的工作缺點(diǎn)，也希望通過總結(jié)，對(duì)自己有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)，也請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)，同事對(duì)我的工作進(jìn)行監(jiān)督。

作為一名財(cái)務(wù)工作人員，一名出納，我非常清楚自己的崗位職責(zé)，也是嚴(yán)格在照此執(zhí)行。

1、嚴(yán)格執(zhí)行庫存現(xiàn)金限額，把超過部分按時(shí)存入銀行。審核現(xiàn)金收支憑證，每日按憑證逐筆登入現(xiàn)金日記帳。

2、嚴(yán)格保證現(xiàn)金的安全，防止收付差錯(cuò)。對(duì)收入和付出的現(xiàn)金及支票都由我和主任雙重復(fù)核，以確保準(zhǔn)確無誤。

3、堅(jiān)持每日盤點(diǎn)庫存現(xiàn)金，做到日清日結(jié)。這樣一來，問題便不會(huì)留到隔日，及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)改正。嚴(yán)格遵守銀行結(jié)算紀(jì)律，對(duì)拿去銀行的票據(jù)做到填寫無誤，印鑒清晰。

4、嚴(yán)格審核銀行結(jié)算憑證，處理銀行往來業(yè)務(wù)。對(duì)業(yè)務(wù)單位交來的支票，在收到支票時(shí)，認(rèn)真審核該支票的金額，日期，印鑒，然后正確填寫銀行進(jìn)帳單。堅(jiān)持做到每日序手工登記“銀行存款日記帳”。

5、隨時(shí)掌握銀行存款余額，不簽發(fā)空頭支票。保管好現(xiàn)金，收據(jù)，保險(xiǎn)柜密碼，印鑒，支票等。妥善保管好收付款憑證，月末準(zhǔn)確填寫好憑證交接單，及時(shí)傳遞到集團(tuán)公司分管財(cái)務(wù)手里。對(duì)于這快日常工作，自我經(jīng)手以來，沒有出過任何差錯(cuò)，我想這一點(diǎn)應(yīng)該是值得驕傲的。

6、每月編制工資報(bào)表，到月底及時(shí)匯總各部門當(dāng)月考勤情況，詢問李總當(dāng)月工資是否有變化，然后根據(jù)其編制工資報(bào)表，編制完畢先交由金主任審核，審核無誤后，交由李總簽字確認(rèn)。最后是在工資的發(fā)放過程中，做到認(rèn)真仔細(xì)，不出差錯(cuò)，在這點(diǎn)上，我有過一點(diǎn)失誤，雖然及時(shí)糾正了，但也是我值得提高警惕和需要改正的地方。

7、我手里還有一塊就是和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有一定關(guān)系的工作，就是去集團(tuán)公司給媒體及相關(guān)業(yè)務(wù)單位請(qǐng)款。李總剛交給我這份工作的時(shí)候，我并沒有把它和業(yè)務(wù)聯(lián)系在一起，只是廣宣部的同事將單據(jù)及請(qǐng)款單填好簽好字后，我便盲目的就拿到集團(tuán)公司，一旦分管會(huì)計(jì)問到我相關(guān)問題，我便是一問三不知，只好又回來問廣宣部的同事，這樣既浪費(fèi)了時(shí)間，又給人留下不好的印象。經(jīng)過主任和廣宣部同事的指導(dǎo)，我逐漸對(duì)房地產(chǎn)廣宣方面有了了解，后來再去請(qǐng)款，也順利了很多，也節(jié)約了很多時(shí)間。而且，我將請(qǐng)款這項(xiàng)工作用細(xì)致的表格健全，做到有據(jù)可查，也便于年終統(tǒng)計(jì)。

當(dāng)然，一年的工作要用文字寫完，肯定是不太完善，特別是做出納，本身就是做一些日常性的事務(wù)，而且涉及到一些保密制度，所以我就總結(jié)到這里，以后工作上有有待提高的地方，請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)和同事多指導(dǎo)，爭(zhēng)取在新的一年里，把工作做得更細(xì)，更完善，不出癖漏。

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)工作總結(jié)范文三

一、會(huì)計(jì)核算工作

眾所周知，會(huì)計(jì)核算是財(cái)務(wù)部最基礎(chǔ)也是最重要的工作，是財(cái)務(wù)人員安身立命的本錢，是各項(xiàng)財(cái)務(wù)工作的基石和根源。隨著公司業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)張、隨著公司走向精細(xì)化管理對(duì)財(cái)務(wù)信息的需要，如何加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算工作的標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)性和合理性，成為我們財(cái)務(wù)部向上進(jìn)階的新課題。為努力實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，財(cái)務(wù)部主要開展了以下工作：

1、建立會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)核算的標(biāo)準(zhǔn)化管理。財(cái)務(wù)部根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目核算的需要、根據(jù)納稅申報(bào)的需要、根據(jù)資金預(yù)算的需要，設(shè)計(jì)了一套會(huì)計(jì)科目表，制定了詳細(xì)的二級(jí)和三級(jí)明細(xì)科目，并且對(duì)各個(gè)科目的核算范圍進(jìn)行了清晰的約定。同時(shí)還啟用一本房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的教科書做為財(cái)務(wù)部做帳的參考書。有了這一套會(huì)計(jì)科目表和參考書就保證了會(huì)計(jì)核算口徑的統(tǒng)一性、一貫性和連續(xù)性;有了這套會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范可以使我公司的帳務(wù)不管什么時(shí)候去看這套帳都象是一個(gè)人做出來的，有了這套會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范也使得新的會(huì)計(jì)人員能快速上手公司的帳務(wù)。值得一提的是，按照我們?cè)O(shè)的明細(xì)科目和項(xiàng)目輔助核算能直接快速地計(jì)算出某個(gè)房開細(xì)項(xiàng)的收入、成本、費(fèi)用，相關(guān)稅金，迅速地計(jì)算出土地增值稅的增值額，使得土地增值稅和所得稅清算工作變得輕松、快捷、明了。我公司的會(huì)計(jì)科目設(shè)置得到了集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的好評(píng)。

2、重新對(duì)原有的會(huì)計(jì)核算流程進(jìn)行了梳理和制定，現(xiàn)在的財(cái)務(wù)部?jī)?nèi)部會(huì)計(jì)核算流程更加突出了內(nèi)部控制，明確了各個(gè)流程所占用的時(shí)間，對(duì)什么時(shí)候出什么表、出什么帳、出什么憑證，憑證如何傳輸都做出了明確清晰的規(guī)定。保證了財(cái)務(wù)信息能有序地、按時(shí)、按質(zhì)地提供出來。采用新的工作流程后，工作效率提高了，各崗位的矛盾和扯皮現(xiàn)象減少了，財(cái)務(wù)報(bào)告的及時(shí)性得到了有效地保障。使我公司上報(bào)集團(tuán)財(cái)務(wù)部的各類財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的及時(shí)性和準(zhǔn)確性均達(dá)到集團(tuán)財(cái)務(wù)部的要求。

3、加強(qiáng)各業(yè)務(wù)單位及往來單位帳目的清理核對(duì)工作，定時(shí)與各單位打電話或發(fā)傳真來清理核對(duì)帳目，使得我公司XX戶客戶往來和XX戶的供應(yīng)商往來帳目清楚準(zhǔn)確。同時(shí)加強(qiáng)應(yīng)收往來款的追討，在年內(nèi)追回了XX的往來款XX萬元。

4、除此之外，財(cái)務(wù)部組織全體員工在20xx年共完成了：收取XX二期回籠房款XX億元，契稅維修基金XX萬，審核原始憑證X萬多張，填制、復(fù)核，整理裝訂記帳憑證XX張。出具統(tǒng)計(jì)報(bào)表XX份出具納稅申報(bào)表XX張，稅源統(tǒng)計(jì)表XX張。出具XX集團(tuán)、XX集團(tuán)相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表XX張，出具預(yù)算報(bào)表XX張等。

二、 融資、預(yù)算與資金管理工作

資金對(duì)于企業(yè)來說，就如“血液”對(duì)于人體一樣重要。特別是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新一輪行業(yè)周期的歷史時(shí)刻，國(guó)家為調(diào)控房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)泡沫，通過各種貨幣政策、信貸政策、稅收政策、土地政策來進(jìn)行宏觀調(diào)控，目的就是為了抬高房地產(chǎn)業(yè)的資金門檻，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行重新洗牌。再加上我公司要按計(jì)劃完成XX改制投產(chǎn)、工業(yè)項(xiàng)目的全面掛牌啟動(dòng)，XX的前期開發(fā)。最嚴(yán)重的是XX年樓市低迷，今年的銷售大大低于預(yù)期，使得我公司的資金“造血”功能極為不暢。使得我公司隨時(shí)面臨“缺血”的風(fēng)險(xiǎn)。所以對(duì)于20xx年財(cái)務(wù)部來說，如何做好融資?如何做好資金預(yù)算?如何做好資金管理成了財(cái)務(wù)部擺在第一位的頭等大事。為此，財(cái)務(wù)部也投入了大量的時(shí)間和精力去做好相關(guān)資金管理工作，盡最大努力去幫助企業(yè)渡過資金難關(guān)。

1、財(cái)務(wù)部加強(qiáng)與七家商業(yè)銀行的聯(lián)系，與各家銀行逐一進(jìn)行談判和溝通，不斷尋找和觸碰各商業(yè)銀行的底線?？捎捎谑艿絿?guó)家貨幣政策的宏觀調(diào)控的影響，商業(yè)銀行自身的資金流動(dòng)性大大降低，這使得商業(yè)銀行為降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，在核準(zhǔn)貸款的時(shí)候會(huì)顯得更加小心謹(jǐn)慎，特別是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)是慎之又慎。20xx年XX市各商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款總量較去年已經(jīng)下降XX%。就是在這樣一個(gè)非常惡劣的融資環(huán)境下，財(cái)務(wù)部并沒有被眼前的困難所嚇倒，反而在我公司資產(chǎn)總額和實(shí)收資本不足的情況下運(yùn)用智慧、勇于創(chuàng)新與各家銀行展開艱苦的商業(yè)談判。這其中與銀行的各級(jí)主管領(lǐng)導(dǎo)洽談、會(huì)餐、應(yīng)酬，跑了多少次銀行、復(fù)印準(zhǔn)備了多少授信資料，加了多少次班，犧牲了多少業(yè)余時(shí)間，財(cái)務(wù)人員已經(jīng)無法用數(shù)字去統(tǒng)計(jì)了。值得高興的是，最終財(cái)務(wù)部在公司領(lǐng)導(dǎo)的正確指導(dǎo)下，憑借在工作中總結(jié)出來的談判技巧在公司最有利的時(shí)點(diǎn)完成了在X行的X億元房開貸款、XX萬元工業(yè)項(xiàng)目貸款和XX萬元額度的承兌匯票，完成了XX行的XX萬元的工業(yè)貸款，完成了一個(gè)個(gè)看似不可能完成的任務(wù)，因?yàn)槲夜镜馁Y產(chǎn)負(fù)債率和項(xiàng)目實(shí)收資本占總投比例均沒有完全達(dá)到銀行的信貸條件。同時(shí)為公司爭(zhēng)取了最大的土地抵押率和最低的銀行利率。毫無疑問，XX財(cái)務(wù)部可以驕傲地說，在融資方面，XX年XX財(cái)務(wù)部走在了同行業(yè)財(cái)務(wù)部的前面。

2、預(yù)算執(zhí)行方面，在公司領(lǐng)導(dǎo)的大力推動(dòng)下，在財(cái)務(wù)部的積極組織下，目前公司的全面預(yù)算管理工作已經(jīng)融入到各個(gè)部門的日常工作當(dāng)中，各個(gè)部門已經(jīng)能熟練的運(yùn)用全面預(yù)算這一管理工具來管理各個(gè)部門的資金流。財(cái)務(wù)部還定期組織預(yù)算差異分析會(huì)議，總結(jié)討論預(yù)算差異產(chǎn)生的原因，提高了各個(gè)部門對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的重視程度。目前各個(gè)部門在財(cái)務(wù)部的組織下積極投入地參與全面預(yù)算管理，為來年的全面預(yù)算的編制和推行打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。也正是因?yàn)橛辛巳骖A(yù)算，才使得公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)資金調(diào)度能做到心中有數(shù)，提前對(duì)資金進(jìn)行合理的統(tǒng)籌安排。

3、在年初資金充裕時(shí)，根據(jù)已編制的預(yù)算，在較短時(shí)間內(nèi)比較各家銀行的理財(cái)產(chǎn)品，從各家銀行中選出與X行簽訂了購買XX萬理財(cái)產(chǎn)品，六個(gè)月利率為XX%，為公司獲得理財(cái)收益94.6萬元。另外利用閑散資金，在X行理財(cái)X次每次分別為X萬元(X天)、X萬元(X天)、X萬元(X天)，共獲得理財(cái)收益XX元。在X行理財(cái)X次，每次XX萬元分別為XX天和XX天，獲得理財(cái)收益XX。1月開始IPO打新股，投入XX萬元，獲得理財(cái)收益XX萬元。使得公司全年獲得理財(cái)收益為XXX萬元。為公司在一定程度上降低了資金使用成本。

4、充分使用承兌匯票支付工程款，降低資金使用成本。20xx年財(cái)務(wù)部共辦理承兌匯票XX筆，充分用足商行XX萬的承兌匯票的授信額度。

5、在日常資金管理上，財(cái)務(wù)部重點(diǎn)加強(qiáng)了以下工作：與各家銀行開通了網(wǎng)上銀行業(yè)務(wù)，幫助公司實(shí)時(shí)了解公司的銀行存款狀況;建立了資金日?qǐng)?bào)體系，每日向公司領(lǐng)導(dǎo)上報(bào)頭天的公司資金狀況，為公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行資金調(diào)度提供了依據(jù);每月定期編制各家銀行的銀行余額調(diào)節(jié)表，保證了公司資金的準(zhǔn)確性和安全性;不定期地對(duì)庫存現(xiàn)金進(jìn)行盤點(diǎn);在大量收款的幾天，每天核對(duì)收款收據(jù)與銀行繳款單和進(jìn)帳單，保證了資金收取的準(zhǔn)確性;在付款流程上增加了資金經(jīng)理對(duì)出納填制的支票和進(jìn)帳單的復(fù)核程序;通過這一系列的工作，使得公司資金的收取和使用上的準(zhǔn)確性和安全性大大提高，使財(cái)務(wù)部在資金管理的規(guī)范化管理方面上了一個(gè)新的臺(tái)階。

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