導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)金融政策，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)、金融政策、房?jī)r(jià)

房地產(chǎn)商品是家庭消費(fèi)支出中最大的一部分,房地產(chǎn)商品具有消費(fèi)和投資的雙重屬性。一個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲,必然提升人們對(duì)房地產(chǎn)投資的利潤(rùn)預(yù)期，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的過(guò)度膨脹。因此，合理制定金融政策，并有效利用其變化可能產(chǎn)生的積極影響，對(duì)于控制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的快速上升，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，具有十分重要的意義。本文擬從利率、首付比例和匯率三個(gè)方面,從經(jīng)濟(jì)學(xué)的需求和供給的角度來(lái)分析房地產(chǎn)金融政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

一、金融政策與房地產(chǎn)需求

1、利率與房地產(chǎn)市場(chǎng)需求

住宅是家庭最主要的資產(chǎn)，根據(jù)測(cè)算，住宅價(jià)格大約是一個(gè)家庭可支配收入的7倍左右，住宅的高昂價(jià)格使得家庭必須依靠銀行貸款才能購(gòu)買起住宅，而影響消費(fèi)者貸款的最主要因素就是貸款利率的高低。利率對(duì)居民的住宅需求和投資需求的影響主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：（1）當(dāng)利率降低時(shí),會(huì)迫使人們降低儲(chǔ)蓄而轉(zhuǎn)向消費(fèi)或進(jìn)行其他投資，居民在尋找消費(fèi)和投資出路時(shí),可能會(huì)考慮購(gòu)買或者擴(kuò)大住宅的消費(fèi)或投資。對(duì)于原來(lái)已計(jì)劃擴(kuò)大住宅消費(fèi)或投資的居民來(lái)說(shuō)，會(huì)加快他們購(gòu)買速度，進(jìn)而增加對(duì)住宅的現(xiàn)實(shí)需求；（2）在利率降低時(shí)，住宅抵押貸款的利率同時(shí)降低，這在實(shí)際上降低了居民進(jìn)行住宅消費(fèi)或投資的成本，也會(huì)刺激居民擴(kuò)大住宅需求。提高利率必將減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格具有極大的抑制作用。而降低利率將會(huì)降低居民的月均還款額，減少居民的負(fù)擔(dān)，從而增加對(duì)住宅的需求。

2、貸款首付比例與房地產(chǎn)市場(chǎng)需求

2000年以來(lái),銀行不斷降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的首付比例，首付比例的降低，意味著許多家庭可以提前享受到住房需求,未來(lái)的房地產(chǎn)需求得以在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn),降低了住房消費(fèi)或投資的成本，大大刺激了房地產(chǎn)需求的增加。對(duì)銀行來(lái)說(shuō),貸款首付比例的降低，一方面繁榮了銀行的住房抵押貸款業(yè)務(wù)，另一方面卻也使銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)不斷增加。首付比例的增加，既會(huì)提高按揭貸款門檻，降低銀行按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn),也會(huì)加大投機(jī)活動(dòng)所需的資金周轉(zhuǎn)量，從而有效地抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)活動(dòng)。中國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府進(jìn)行金融政策調(diào)控的目的，不應(yīng)當(dāng)是限制居民的正常需求，而應(yīng)該是降低銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)和減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)炒作行為。銀行的資金大多來(lái)自普通老百姓的存款，因此一定要設(shè)立按揭貸款首付比例的門檻來(lái)保護(hù)儲(chǔ)戶的利益。當(dāng)前在20%的基礎(chǔ)上繼續(xù)提高首付比例雖然可以進(jìn)一步降低不良貸款率，也同時(shí)會(huì)壓縮房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常消費(fèi)需求，所以政府的落腳點(diǎn)應(yīng)該是提高第二套住房貸款的首付比例。

3、匯率、經(jīng)濟(jì)全球化與房地產(chǎn)需求

房地產(chǎn)商品具有投資需求的基本屬性，目前中國(guó)處于經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的階段，每年經(jīng)濟(jì)保持10%左右的增長(zhǎng)率。同時(shí)中國(guó)處于城市化率快速推進(jìn)的過(guò)程，這些因素的存在使房地產(chǎn)價(jià)格必然保持較高速度的增長(zhǎng)。從匯率的角度分析,中國(guó)目前處于人民幣升值的加速期,人民幣升值的預(yù)期必將刺激更多的國(guó)外資金涌入中國(guó)市場(chǎng)。因此在打擊國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資需求的同時(shí),必須采取措施控制國(guó)外資金的涌入。

二、金融政策與房地產(chǎn)供給關(guān)系

影響房地產(chǎn)供給的主要因素是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期、土地成本、稅收政策和銀行的貸款利率。從金融政策的角度，則主要是考慮銀行利率的作用。開發(fā)商在開發(fā)樓盤的過(guò)程中，其資金來(lái)源主要為銀行貸款。貸款利率的提高，將會(huì)增加開發(fā)商在取得土地、開發(fā)樓盤中的現(xiàn)金流支出，加大開發(fā)的成本也即提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)入門檻。

房地產(chǎn)開發(fā)往往需要巨額資金投入，離不開銀行等金融機(jī)構(gòu)的資金支持。因此，銀行利率高低直接影響到住宅市場(chǎng)的供應(yīng)量。如果國(guó)家采取緊縮的貨幣政策,銀行減少對(duì)住宅開發(fā)商的貸款。提高市場(chǎng)利率，住宅開發(fā)的借貸成本提高，住宅供給往往會(huì)減少。另外，由于銀行利率提高，人們儲(chǔ)蓄意識(shí)增強(qiáng)，進(jìn)而減少對(duì)房產(chǎn)的消費(fèi)需求與投資需求。相反,國(guó)家采取寬松的貨幣政策，銀行擴(kuò)大放款，市場(chǎng)利率下降，住宅開發(fā)成本降低，就會(huì)刺激住宅開發(fā)商增加市場(chǎng)供給。同時(shí)利率降低，人們的儲(chǔ)蓄愿望隨之下降，促使人們進(jìn)行住宅投資。而住房抵押貸款利率較低，又會(huì)刺激人們使用消費(fèi)信貸方式購(gòu)房，增加住宅需求，推動(dòng)住宅價(jià)格上漲，進(jìn)而引起住宅供給的增加。在人民幣升值預(yù)期的作用下，如果國(guó)家對(duì)于國(guó)外資本進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有任何限制，也必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)商品供給的增加。。

三、結(jié)論和政策建議

由上所述可見(jiàn),金融政策的變化是通過(guò)需求和供給兩個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生重要影響的。因此,合理利用金融政策調(diào)控房?jī)r(jià)具有非常重要的意義。但是,制定金融政策并使其有效地發(fā)揮作用,也不是想象的那樣簡(jiǎn)單。

首先，在其他條件不變的情況下，提高住房貸款利率，或者抬高住房貸款門檻，都將抑制購(gòu)房欲望和實(shí)際投資，從而抑制房?jī)r(jià)的無(wú)序上升。然而，需要注意的是,政府出臺(tái)金融政策的目的，并非簡(jiǎn)單地降低房?jī)r(jià)，而是使房地產(chǎn)價(jià)格充分反映供給和需求信息，降低房地產(chǎn)商品的投資和投機(jī)因素，降低銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

其次，由于房地產(chǎn)商品的特殊性，在使用金融政策調(diào)控房?jī)r(jià)時(shí),必須同時(shí)考慮房地產(chǎn)投資的利潤(rùn)預(yù)期走向。因?yàn)橐话闱闆r下，投資與否或多少取決于預(yù)期利潤(rùn)和銀行利率的比較。假如房地產(chǎn)投資的預(yù)期利潤(rùn)率居高不下,而政府對(duì)非居住性購(gòu)房又缺乏必要的限制。那么,即便降低了利率，投資仍然不會(huì)減少，從而使金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的抑制作用就無(wú)法發(fā)揮出來(lái)。

總之,金融政策可以在抑制房地產(chǎn)價(jià)格上有所作為,但是要使房地產(chǎn)價(jià)格真正得到控制，還應(yīng)綜合考慮各方面的情況，并配合使用其他相關(guān)的政策措施。

參考文獻(xiàn)：1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)知識(shí)：房地產(chǎn)金融。（中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)編寫）。

篇2

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 金融市場(chǎng) 問(wèn)題探討

一、我國(guó)政策對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的影響

從2004年10月中國(guó)人民銀行將金融機(jī)構(gòu)的存貸款基準(zhǔn)利率提升之后，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)也因此受到了影響。為了平衡發(fā)展，中央銀行對(duì)商業(yè)銀行在住房貸款方面的政策也作了適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，同時(shí)各個(gè)部門也積極制定出了相關(guān)的規(guī)定。如以往商業(yè)銀行給客戶提供住房貸款業(yè)務(wù)的期限為三十年，現(xiàn)已減少到二十年；購(gòu)買的房子在兩年之內(nèi)就要轉(zhuǎn)讓的要收取售房總金額的0.05比例的營(yíng)業(yè)稅；以往客戶要申請(qǐng)購(gòu)房的貸款最高限額是0.8，現(xiàn)已減少到0.7。中央銀行一系列貨幣政策出臺(tái)后不久，杭州、上海、徐州等城市房地產(chǎn)的發(fā)展就受到了影響，不僅開發(fā)面積增長(zhǎng)率有所下降，房屋價(jià)格也有所降低，這也為房地產(chǎn)金融市場(chǎng)走向規(guī)范化提供了平臺(tái)。

利率，實(shí)際上就是指資金的價(jià)格，是資金供求情況的一種體現(xiàn)，在金融領(lǐng)域和經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域都占有核心地位。利率發(fā)生變化首先影響的就是貨幣的供給和需求，接著影響商品市場(chǎng)，最終對(duì)整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作造成影響。利率提升貨幣的供給量也就增加，需求量減少，也就降低了商品市場(chǎng)的需求。就居民來(lái)說(shuō)，利率提升產(chǎn)生的一系列影響可以降低自身消費(fèi)，同時(shí)，儲(chǔ)蓄的資金也會(huì)有所增加。另外，利率提升也會(huì)對(duì)居民的股票、房屋、土地等價(jià)格造成影響，降低居民的投資收入，制約居民的投資需求。就企業(yè)來(lái)說(shuō)，利率的高低對(duì)自身的投資規(guī)模也有影響。在貨幣供給量保持不變的基礎(chǔ)上，利率提升就表示資金的價(jià)格也提升，企業(yè)自身的融資成本也就增加了。利率的提升還會(huì)促使原材料成本增加、工資增加。如果市場(chǎng)上資金的價(jià)格沒(méi)有響應(yīng)的提升，那么企業(yè)的利潤(rùn)就會(huì)受到影響，投資規(guī)模自然也就受到制約，市場(chǎng)給企業(yè)的供給量也就會(huì)相應(yīng)減少。這樣低效率的企業(yè)就無(wú)法在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)上立足，最后被淘汰，促進(jìn)行業(yè)整體的效率提升。此外，利率的提升也就表示緊縮性貨幣政策的實(shí)施，商業(yè)銀行也就會(huì)收緊銀根，控制甚至是縮小信貸資金的規(guī)模，進(jìn)而提升供需兩方的融資難度，有效制約投資跟需求。

二、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的政策建議

（一）調(diào)控住房貸款結(jié)構(gòu)跟規(guī)模，抑制貨幣供給量增長(zhǎng)過(guò)快

貨幣供給量的增加過(guò)快，就會(huì)使得住房貸款增加，進(jìn)而房地產(chǎn)開發(fā)的投資跟投機(jī)需求也就會(huì)增加。尤其是住房貸款相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的降低，更會(huì)使得投機(jī)需求增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。所以，監(jiān)管部門必須要嚴(yán)格控制住房貸款的結(jié)構(gòu)跟規(guī)模，適當(dāng)制約房地產(chǎn)投機(jī)需求的增加，提升住房貸款的水準(zhǔn)。這樣一是可以制約房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的快速發(fā)展，二是可以減少貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）創(chuàng)建并完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的預(yù)警跟統(tǒng)計(jì)指標(biāo)系統(tǒng)，指引金融機(jī)構(gòu)的信貸走向，促進(jìn)信貸資金的平衡發(fā)展

強(qiáng)化并落實(shí)房地產(chǎn)信息處理、統(tǒng)計(jì)、公開等制度，創(chuàng)建并完善科學(xué)的、合理的預(yù)警和檢測(cè)系統(tǒng)。一是，定期將各自地區(qū)商品房的開發(fā)、投資、施工、竣工、空置、銷售等情況公布出來(lái)，增加房地產(chǎn)相關(guān)信息的透明度，給開發(fā)商提供有效的投資信息，指引開發(fā)商投資有發(fā)展?jié)摿Φ纳唐贩俊６墙柚鷮?duì)相關(guān)信息的披露、問(wèn)題的分析以及政策的解讀，避免消費(fèi)者盲目的跟風(fēng)投資，強(qiáng)化消費(fèi)者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。

（三）改善投資環(huán)境，探索并拓展投資渠道

當(dāng)前，很多資本都被卷進(jìn)了投機(jī)市場(chǎng)，民間資本也有大量外逃現(xiàn)象，這都是因?yàn)橥顿Y渠道受阻，投資經(jīng)濟(jì)收入低下的原因。因此，當(dāng)前的投資環(huán)境需要進(jìn)行改善。為此，政府應(yīng)該側(cè)重改善投資環(huán)境、強(qiáng)化公共服務(wù)、調(diào)控市場(chǎng)秩序等方面的政策，減少甚至是避免政府跟居民爭(zhēng)奪投資利益的情況，創(chuàng)造更多的投資機(jī)會(huì)。大力支持債券市場(chǎng)、股票市場(chǎng)等的發(fā)展，借助增加相關(guān)信息的披露量和透明度、約束上市企業(yè)及證券商的行為準(zhǔn)則、給中小投資者的正當(dāng)權(quán)益提供保障等方式，讓社會(huì)廣大投資者將目光重新放到其他的投資領(lǐng)域上，增加投資渠道，進(jìn)而分散房地產(chǎn)金融市場(chǎng)過(guò)多的投機(jī)資金，降低房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的調(diào)控壓力。

（四）取消房屋預(yù)售制度

取消房屋預(yù)售制度，只進(jìn)行現(xiàn)房銷售，這樣會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)跟責(zé)任都增加。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)只能進(jìn)行現(xiàn)房銷售時(shí)，就不能夠再借助預(yù)先售房收取購(gòu)房款或是跟購(gòu)房者跟銀行的按揭貸款，必須自己籌集更多的資金進(jìn)行樓盤的建設(shè)以及配套，最終使得自身的資金成本增加。此外，進(jìn)行現(xiàn)房銷售，可以有效制約房地產(chǎn)投機(jī)?，F(xiàn)房銷售的炒房成本資金要高出期房很多，也就將房地產(chǎn)投機(jī)者的成本金額提升了，可以有效制約房地產(chǎn)投機(jī)。也就是說(shuō)，取消房屋預(yù)售制度，實(shí)行現(xiàn)房銷售可以轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)去的開發(fā)形式，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商擁有的資金要求也會(huì)很高，可以促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰，保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)健康、穩(wěn)定、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

總之，國(guó)家出臺(tái)的貨幣緊縮性政策對(duì)房地產(chǎn)的短期是有一定的影響，但從房地產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)、穩(wěn)定、健康發(fā)展來(lái)說(shuō)是有利的。

參考文獻(xiàn)

篇3

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)貼現(xiàn)率信貸總量信貸結(jié)構(gòu)權(quán)益融資

房地產(chǎn)業(yè)的資金大部分來(lái)自于各種金融機(jī)構(gòu)，金融政策的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有著巨大的影響力，這種影響力可以從兩個(gè)方面來(lái)看：一是面向全社會(huì)金融政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響；二是社會(huì)為了達(dá)到一定的目的而通過(guò)金融政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行引導(dǎo)，以利于房地產(chǎn)業(yè)及整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。后者在國(guó)內(nèi)常常稱之為房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控，在所有房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的方法中，金融政策是較容易以低成本的方式執(zhí)行，并且調(diào)控迅速，效果較好的措施。日本在這方面就有成功的經(jīng)驗(yàn)和失敗的教訓(xùn)，很值得我們借鑒。

1日本催生房地產(chǎn)泡沫的三大金融因素

1.1貼現(xiàn)率與利率調(diào)整導(dǎo)致的貨幣供應(yīng)量擴(kuò)大為房地產(chǎn)泡沫提供資金源頭

在金融市場(chǎng)上，中央銀行貼現(xiàn)率是市場(chǎng)利率的核心，后者一般追隨前者變動(dòng)，進(jìn)而影響銀行貸款規(guī)模及廣義貨幣供應(yīng)量（M2+CD）的變化。在日本房地產(chǎn)泡沫形成的過(guò)程中，貼現(xiàn)率的調(diào)整有著重大的作用。日本1985年9月之后的貨幣供應(yīng)量呈不斷擴(kuò)張的趨勢(shì)，1987年2月日本銀行下調(diào)貼現(xiàn)率后，貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)量超過(guò)10%，特別是1987年1月達(dá)到12.4%，創(chuàng)下了高增長(zhǎng)率的紀(jì)錄。在貨幣供應(yīng)量大大增加的同時(shí)日本的貨幣流通速度卻很低。1987年的貨幣流通速度是1.059，1988年是1.043，1989年是1.034<……

1990年是1.01。流通速度變化慢說(shuō)明了貨幣供應(yīng)量相對(duì)增加。沒(méi)有轉(zhuǎn)向流量的過(guò)剩流動(dòng)性自然就會(huì)被用來(lái)購(gòu)買存量，具體地說(shuō)就是進(jìn)行土地投機(jī)。

1.2信貸總量膨脹為房地產(chǎn)投機(jī)資金大開方便之門

1984年末，日本全國(guó)銀行業(yè)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的貸款余額為16.7萬(wàn)億日元，1989年末上升到超過(guò)40萬(wàn)億日元，1991年年底時(shí)，借款余額上升至45.5萬(wàn)億日元（含通過(guò)非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款部分），其中的一半為城市銀行貸款。除了銀行界加大對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的融資以外，以長(zhǎng)期投資著稱的壽險(xiǎn)公司對(duì)土地和建筑物的投資也有明顯增加。壽險(xiǎn)業(yè)1988年度對(duì)土地和建筑物投資總額達(dá)到5.5萬(wàn)億日元，1989年進(jìn)一步擴(kuò)大至6.5萬(wàn)億日元。壽險(xiǎn)公司歷來(lái)將其收入的一半以上用于對(duì)企業(yè)的融資，泡沫經(jīng)濟(jì)期間企業(yè)融資需求大量減少后，壽險(xiǎn)業(yè)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)貸款激增。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1989年9月，日本生命、住友生命和第一生命三家壽險(xiǎn)公司分別居日本擁有出租樓宇面積排名之第2、第3和第5名。

1．3信貸結(jié)構(gòu)失衡進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)

1984年末，日本全國(guó)銀行業(yè)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的貸款只及制造業(yè)貸款的27%，而1989年則上升到約相當(dāng)于制造業(yè)貸款的74%，房地產(chǎn)業(yè)信貸迅猛增加，整體信貸結(jié)構(gòu)失衡。表1列出了銀行業(yè)向房地產(chǎn)業(yè)貸款的情況。

從表1可以看出銀行對(duì)房地產(chǎn)的貸款在泡沫時(shí)期以年增2位數(shù)的速度增加，而對(duì)制造業(yè)的貸款1984年以來(lái)增勢(shì)趨緩，1987～1989年3年間，竟出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。

2日本政府針對(duì)房地產(chǎn)過(guò)熱采取的不動(dòng)產(chǎn)融資的總量控制措施

1986～1990年間，針對(duì)與土地有關(guān)的融資上升過(guò)程過(guò)猛的現(xiàn)象，日本大藏省曾采取了行政上的干預(yù)措施。

1986年7月和1987年4月、12月，大藏省曾先后三次要求各家金融機(jī)構(gòu)自行控制不動(dòng)產(chǎn)融資，以免誘發(fā)投機(jī)性土地交易。大藏省要求銀行界的行業(yè)團(tuán)體———全國(guó)銀行協(xié)會(huì)的成員對(duì)投機(jī)性土地交易采取慎重的態(tài)度，同時(shí)還加強(qiáng)了與土地有關(guān)的交易的專項(xiàng)報(bào)告制度。

對(duì)不動(dòng)產(chǎn)融資產(chǎn)生直接影響的，是大藏省自1990年4月1日所采取的不動(dòng)產(chǎn)融資的總量控制措施。所謂總量控制措施，就是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)融資增長(zhǎng)速度的一種直接管制，以此達(dá)到將不動(dòng)產(chǎn)融資余額控制在一定水平以下的目標(biāo)，該直接管制措施曾在1973年付諸實(shí)施過(guò)。此次實(shí)施，前后時(shí)間將近兩年，實(shí)施對(duì)象除銀行外，還包括信用金庫(kù)、壽險(xiǎn)公司和外資金融機(jī)構(gòu)在內(nèi)，它具體要求有關(guān)的金融機(jī)構(gòu)將每季度不動(dòng)產(chǎn)融資余額，控制在總貸款余額的增長(zhǎng)率以下。日本銀行利用窗口指導(dǎo)，積極配合大藏省的行動(dòng)。1989年7～9月后，連續(xù)四個(gè)季度要求金融機(jī)構(gòu)減少對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資的增加額。1990年9月開始，要求城市銀行第四季度的新增融資額較上年同期減少30％。

大藏省和日本銀行的干預(yù)很快奏效，1990年第二季度城市銀行貸款額減少了16.7％，這是10年以來(lái)的首次減少。

由于針對(duì)泡沫經(jīng)濟(jì)的上述政策干預(yù)性極強(qiáng)，因此其執(zhí)行期間都不是很長(zhǎng)，隨著資產(chǎn)價(jià)格下跌以及實(shí)體經(jīng)濟(jì)方面的向下調(diào)整，金融政策從1991年7月開始轉(zhuǎn)為緩和，當(dāng)年連續(xù)三次對(duì)官方貼現(xiàn)利率作出向下調(diào)整，同年底還取消了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)融資的總量控制。

3總量控制失效的原因分析

3.1政策漏洞，資金仍通過(guò)間接融資方式流入房地產(chǎn)業(yè)

日本大藏省1990年4月1日所采取的不動(dòng)產(chǎn)融資總量的控制措施不包括農(nóng)林系列金融機(jī)構(gòu)和非銀行金融機(jī)構(gòu)在內(nèi)。因此，在泡沫期間，有大量的資金通過(guò)住宅金融公司等非銀行金融機(jī)構(gòu)以“迂回融資”方式貸出，以此回避大藏省要求減少與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的融資的措施。這些非銀行金融機(jī)構(gòu)在當(dāng)時(shí)并沒(méi)有獨(dú)立的資金來(lái)源，主要依靠銀行貸款生存。1984年末，全國(guó)銀行業(yè)對(duì)非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款余額為15.1萬(wàn)億日元，1985～1991年間，累計(jì)增加了25萬(wàn)億日元，長(zhǎng)期信用銀行和信托銀行占了總增加額的六成。據(jù)大藏省對(duì)占非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款總額70%的前200位公司的調(diào)查，1989年3月～1990年3月的1年間，這些非銀行金融機(jī)構(gòu)的融資額增加了47%，而同時(shí)銀行貸款只增加12%。大藏省推算非銀行金融機(jī)構(gòu)通過(guò)各種渠道將融資的60%投入了不動(dòng)產(chǎn)。通過(guò)非銀行金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行的迂回融資，成為土地價(jià)格在股價(jià)崩潰后得以繼續(xù)維持的重要原因。

3.2企業(yè)融資方式變化是總量控制措施失效的又一原因

在企業(yè)自有資金比率提高的同時(shí)，日本銀行多次降低貼現(xiàn)率，致使有價(jià)證券的價(jià)格上升，股票、債券的籌資成本低于銀行貸款，促使企業(yè)積極尋求低成本的籌資渠道來(lái)籌集資金。1986年以后，企業(yè)改變了以往向銀行借款的方式，轉(zhuǎn)而利用權(quán)益融資。所謂權(quán)益融資就是伴隨可調(diào)換公司債券、附認(rèn)股權(quán)證公司債券的發(fā)行來(lái)發(fā)行新股票從而籌措資金的方法。然而通過(guò)權(quán)益融資形式以極低的利率籌集到的巨額資金并沒(méi)有完全用于企業(yè)的設(shè)備投資上。從1986~1987年間，企業(yè)設(shè)備總投資額在5兆日元水平上，而且由于此時(shí)日本的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度不夠，實(shí)業(yè)投資利潤(rùn)不大，而房地產(chǎn)市場(chǎng)趨升。因此，通過(guò)權(quán)益融資而籌集到的大量資金投向了房地產(chǎn)市場(chǎng)，以期獲得投機(jī)利潤(rùn)。

4對(duì)中國(guó)的啟示

4.1制定金融政策時(shí)，要結(jié)合實(shí)際情況全盤考慮貨幣供應(yīng)對(duì)不同行業(yè)的影響

尤其是在整個(gè)社會(huì)利潤(rùn)率低下，新的高利潤(rùn)行業(yè)有待開發(fā)，社會(huì)游資增加的情況下，更應(yīng)該考慮金融政策對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)有著密切的聯(lián)系，并且是投機(jī)資金較好的選擇，很容易因?yàn)橥稒C(jī)資金的作用而畸形發(fā)展。一個(gè)明顯的循環(huán)如下：社會(huì)中其他行業(yè)利潤(rùn)率低———長(zhǎng)期投資減少，游資增加———因?yàn)榉康禺a(chǎn)具備資產(chǎn)特性，理論上可以在任何價(jià)格達(dá)到市場(chǎng)出清，游資進(jìn)入房地產(chǎn)———房地產(chǎn)價(jià)格上升，房地產(chǎn)投資利潤(rùn)上升———更多游資進(jìn)入房地產(chǎn)———房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上升———……進(jìn)入惡性循環(huán)。日本進(jìn)入20世紀(jì)70~80年代后，社會(huì)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入相當(dāng)平穩(wěn)的時(shí)期，再加上日本政治文化體制總的來(lái)說(shuō)依然缺乏創(chuàng)新活力，社會(huì)各行業(yè)利潤(rùn)率逐漸下降。而此時(shí)政府已采取了金融緩和措施，調(diào)低了銀行利率，替房地產(chǎn)投機(jī)資金來(lái)源拓寬了渠道。

4.2控制金融系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)貸款的過(guò)快增長(zhǎng)，密切關(guān)注信貸結(jié)構(gòu)狀況，采取措施避免信貸結(jié)構(gòu)畸形全科論文中心t房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融系統(tǒng)的支持，但金融資金大量流入房地產(chǎn)業(yè)不僅不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，而且往往對(duì)整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的危害。盡管日本政府在1985年、1986年房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率達(dá)到22.1%和31.6%時(shí)成功地意識(shí)到信貸結(jié)構(gòu)的畸形，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該加以干預(yù)，并且采取了窗口指導(dǎo)的措施，但仍未有效制止大量資金涌入房地產(chǎn)。如果日本政府更早采取有效的手段，日本經(jīng)濟(jì)所受危害將大大減輕。

4.3制定金融政策時(shí)，要有清晰的政策目標(biāo)，防止出現(xiàn)政策漏洞，在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中根據(jù)反饋信息不斷修正

日本在執(zhí)行總量控制措施時(shí)，本來(lái)的目標(biāo)是控制金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上升，但在執(zhí)行過(guò)程中又怕打擊房地產(chǎn)業(yè)，整個(gè)過(guò)程中搖擺不定，政策執(zhí)行者決心不堅(jiān)定，目標(biāo)不明確，導(dǎo)致政策效果不明顯、出現(xiàn)系統(tǒng)漏洞，并且沒(méi)有及時(shí)彌補(bǔ)，造成了更大的損失。目前我國(guó)政府面臨與日本當(dāng)時(shí)相似的處境，在其他可以進(jìn)入發(fā)展的行業(yè)已經(jīng)成熟，社會(huì)利潤(rùn)率降低，國(guó)內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)相對(duì)而言缺乏創(chuàng)新，新的高利潤(rùn)行業(yè)極少出現(xiàn)的情況下，大量游資正進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，試圖利用其資產(chǎn)特性獲得投機(jī)利潤(rùn)。

4.4金融政策的制定應(yīng)該是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程

對(duì)于不斷出現(xiàn)的新的變化，應(yīng)該采取有效的措施保證目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。日本政府在面對(duì)企業(yè)融資方式改變，權(quán)益融資及自有資金比率提高的情況下并未采取任何措施，使得整個(gè)金融體系風(fēng)險(xiǎn)依然進(jìn)一步擴(kuò)大，為經(jīng)濟(jì)崩潰的后果又加上重重的一筆。結(jié)合中國(guó)目前現(xiàn)狀，自從央行121文件頒布實(shí)施后，房地產(chǎn)資金來(lái)源明顯緊張；但與此同時(shí)，也催生出不少新的融資方式，特別是最近以房地產(chǎn)信托為代表的融資方式迅猛發(fā)展。對(duì)于這一新生事物，我們既不能簡(jiǎn)單的加以抹殺，也不能放任其自由發(fā)展，最終造成整個(gè)金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)增加；而應(yīng)該對(duì)其進(jìn)行具體的分析，按照降低金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和減少房地產(chǎn)投機(jī)的目標(biāo)對(duì)其進(jìn)行規(guī)范、指導(dǎo)。

參考文獻(xiàn)

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融；風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)策

一、房地產(chǎn)金融的作用

由于房地產(chǎn)的特點(diǎn)和重要作用，決定了房地產(chǎn)的發(fā)展必須與金融業(yè)緊密相連，必然要依托金融業(yè)才能健康發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)是相輔相成的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的重要支柱。

去年十月，保利集團(tuán)以45億元競(jìng)得上海徐匯區(qū)濱江地塊。同日，保利與萬(wàn)科組成的聯(lián)合體在長(zhǎng)沙拿下一塊高價(jià)地。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)假之后短短3天時(shí)間內(nèi)，全國(guó)土地市場(chǎng)已成交12宗地塊。土地市場(chǎng)復(fù)蘇，也帶動(dòng)了地價(jià)和溢價(jià)率的上行。據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，全國(guó)10個(gè)典型城市前三季度土地出讓金總計(jì)2732億元，同比去年前三季度下降39%，但第三季度土地市場(chǎng)出讓金和溢價(jià)率都明顯上漲。其中，第三季度總土地出讓金為1352億元，環(huán)比第二季度上漲123.8%；土地溢價(jià)率達(dá)到18.58%，較二季度也明顯增加。

1.房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的保障。房地產(chǎn)的生產(chǎn)和消費(fèi)都是大額交易，技術(shù)上需要金融服務(wù)的大力支持，沒(méi)有金融就不可能有房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展。更加重要的是，房地產(chǎn)的生產(chǎn)和消費(fèi)都需要大量融資，金融業(yè)的融資服務(wù)是房地產(chǎn)發(fā)展的保障，像所有的大額交易一樣，資金成為房地產(chǎn)業(yè)的“血液”。房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)的重要依賴。

2.房地產(chǎn)金融政策。是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重要手段。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)密切關(guān)系使得金融政策成為對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段，可以通過(guò)調(diào)控金融方面的一些控制變量如利率、保證金率等，來(lái)有效控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，優(yōu)化資源配置，提高城市和地區(qū)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

3.房地產(chǎn)金融是引導(dǎo)房地產(chǎn)消費(fèi)、促進(jìn)住房制度改革的有效途徑。

二、我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)金融的方式

1.公積金制度

我國(guó)住房公積金是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。公積金的特點(diǎn)是普遍、強(qiáng)制、集中、專業(yè)。我國(guó)的住房公積金制度是為了配合城鎮(zhèn)住房制度改革的一種制度安排。1991年上海市率先進(jìn)行試點(diǎn)，1994年國(guó)務(wù)院正式將其納入制度建設(shè)，1999年國(guó)務(wù)院頒布《住房公積金管理?xiàng)l例》標(biāo)志住房公積金制度正式在全國(guó)范圍實(shí)施。我國(guó)住房公積金的管理原則是：住房委員會(huì)決策，住房公積金管理中心運(yùn)作，銀行專戶存儲(chǔ)，財(cái)政監(jiān)督。國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門會(huì)同財(cái)政部門、中央銀行擬訂住房公積金政策，并監(jiān)督執(zhí)行。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住房公積金管理工作的指導(dǎo)。住房公積金制度的重要意義有三點(diǎn)：

（1）住房公積金制度為住房建設(shè)和消費(fèi)籌集了穩(wěn)定資金，有利于建立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制。（2）住房公積金有利于單位解決職工住房問(wèn)題。（3）住房公積金不僅為職工提供了住房保證，而作為一次性提取的儲(chǔ)蓄存款也使職工退休時(shí)有一定的保證，生活不至于馬上陷入困境。

2.房地產(chǎn)保險(xiǎn)

（1）購(gòu)房抵押貸款房屋保險(xiǎn)。購(gòu)房抵押貸款房屋保險(xiǎn)是指貸款人為了保障住房抵押貸款的安全，而要求借款人將作為抵押的房屋向保險(xiǎn)人投保的房地產(chǎn)保險(xiǎn)。（2）購(gòu)房抵押貸款人壽保險(xiǎn)。購(gòu)房抵押貸款人壽保險(xiǎn)的特點(diǎn)是其保險(xiǎn)金額每年遞減，并同貸款本金余額相應(yīng)，其保險(xiǎn)期限為保單生效時(shí)貸款年期的余期。如果被保險(xiǎn)人在保單有效期內(nèi)身故或嚴(yán)重殘廢失去勞動(dòng)能力，則由保險(xiǎn)公司代替貸款家庭償還購(gòu)房者所欠的貸款余額，而房產(chǎn)仍歸其家屬所有，這樣就大大提高了買房家庭的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。（3）購(gòu)房抵押貸款保證保險(xiǎn)。購(gòu)房抵押貸款保證保險(xiǎn)是以借款人的信用為保險(xiǎn)標(biāo)的物的一種險(xiǎn)種，指作為借款購(gòu)房人的被保險(xiǎn)人因意外傷害或身體高度殘疾或病故等自然原因，或因所在單位倒閉、撤消、被兼并、政策性裁員等原因致使無(wú)法繼續(xù)歸還購(gòu)房貸款時(shí)，由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)向貸款銀行償還貸款。

3.房地產(chǎn)股票

房地產(chǎn)股票是股份制房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金，發(fā)給股東作為投資入股憑證，并借以取得股息和紅利的一種有價(jià)證券。房地產(chǎn)股票與一般工商企業(yè)股票的共性特點(diǎn)在于其收益性、風(fēng)險(xiǎn)性、流動(dòng)性。股本總額大，房地產(chǎn)股票收益較高，升值較快，房地產(chǎn)股票資信較高，市場(chǎng)穩(wěn)定。發(fā)行房地產(chǎn)股票的情形包括以下幾種：

（1）設(shè)立公司時(shí)籌集開業(yè)資金：包裝上市：集團(tuán)公司將內(nèi)部多個(gè)未上市企業(yè)部分或全部效益好有發(fā)展前途的資產(chǎn)重新組合，組成具有一定經(jīng)濟(jì)規(guī)模的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，組建成股份有限公司，申請(qǐng)上市。買殼上市：集團(tuán)公司出資購(gòu)買，控股一家上市公司成為大股東，從而達(dá)到間接上市，擴(kuò)張資本的目的。借殼上市：集團(tuán)公司先以其下屬部分資產(chǎn)改造后上市，然后將其資產(chǎn)注入上市公司，獲得整個(gè)集團(tuán)公司上市的效果。（2）股份公司為擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，追加投資而發(fā)行新股股票。（3）在企業(yè)法定公積金轉(zhuǎn)作資本配股，股票派息分紅，股票分割時(shí)發(fā)行新股票。（4）把企業(yè)債券轉(zhuǎn)化為企業(yè)股票時(shí)要發(fā)行新股票。

三、我國(guó)房地產(chǎn)金融政策的走勢(shì)判斷和建議

1.為了制止房地產(chǎn)的局部過(guò)熱和泡沫的產(chǎn)生，中央銀行的房地產(chǎn)金融政策會(huì)重申2001年的有關(guān)規(guī)定，特別要強(qiáng)調(diào)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、信用等級(jí)要高，企業(yè)自有資金達(dá)到30%四證齊全才能發(fā)放貸款，貸款投向主要是支持普通商品房住宅，嚴(yán)禁個(gè)人住房貸款“零首付”，以規(guī)范商業(yè)銀行的競(jìng)爭(zhēng)行為。

2.當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在著一定的泡沫問(wèn)題這是客觀事實(shí)，對(duì)此我國(guó)在發(fā)展房地產(chǎn)金融的時(shí)候應(yīng)該盡可能的使用各種“軟著陸”的對(duì)策和方案，盡最大努力維護(hù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展，堅(jiān)決杜絕各類“一刀切”的偏執(zhí)工作方案，有效控制房地產(chǎn)市場(chǎng)大波動(dòng)問(wèn)題的發(fā)生。

2013年全市寫字樓供應(yīng)仍然較為充沛，但72萬(wàn)平方米的總量較過(guò)去兩年的年均量有15%左右的下降。浦東僅有兩個(gè)項(xiàng)目上市，預(yù)計(jì)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況；浦西供應(yīng)量相對(duì)較大，但其中54%左右分布在楊浦、閘北、普陀和虹口等次中心區(qū)域，寫字樓市場(chǎng)去中心化趨勢(shì)將會(huì)延續(xù)。

參考文獻(xiàn)：

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國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)、研究員、博士生導(dǎo)師，享受國(guó)務(wù)院特殊津貼專家

2012年中國(guó)的物價(jià)波動(dòng)開始呈現(xiàn)出一些新的特征。今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議報(bào)告里面有句話很突兀：“2012年經(jīng)濟(jì)回落的壓力和物價(jià)上升的壓力并存”。如果說(shuō)經(jīng)濟(jì)回落的壓力應(yīng)該就是增長(zhǎng)速度在回落，那么推動(dòng)通脹上升的壓力應(yīng)該是不大的。但是為什么報(bào)告里面寫成增長(zhǎng)回落的壓力和通脹上升的壓力并存呢?我最近也一直在思考這個(gè)問(wèn)題，從目前來(lái)看我覺(jué)得有幾個(gè)物價(jià)方面的新特點(diǎn)值得關(guān)注。

人口結(jié)構(gòu)的變化。最近細(xì)分發(fā)現(xiàn)，在2004年以前，勞動(dòng)力成本的漲跌跟CPI之間的關(guān)聯(lián)非常小。2004年之后，勞動(dòng)力成本的波動(dòng)跟CPI的波動(dòng)關(guān)聯(lián)性顯著增強(qiáng)，現(xiàn)在我們勞動(dòng)力成本上升比較快，而且未來(lái)可能一段時(shí)間內(nèi)，隨著人口紅利逐步減少，勞動(dòng)力成本上升的趨勢(shì)明顯。這就使得一方面勞動(dòng)力成本和物價(jià)的關(guān)聯(lián)程度在上升，而另一方面勞動(dòng)力成本在上升的趨勢(shì)中會(huì)對(duì)物價(jià)有推動(dòng)。

物價(jià)方面的另外一個(gè)判斷就是，現(xiàn)在我們回顧改革開放30年，中國(guó)的貨幣存量已經(jīng)非常大了，M2（廣義貨幣，等于流通中的現(xiàn)金+活期存款+城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款+企業(yè)存款中具有定期性質(zhì)的存款+信托類存款+其他存款）是80萬(wàn)億。每年總有一定程度的高于GDP+CPI的貨幣發(fā)行量。而且在歷史上來(lái)說(shuō)，也沒(méi)有出現(xiàn)很顯著的惡性通脹。所以大家給予的一個(gè)解釋，就是中國(guó)的貨幣化進(jìn)程（以貨幣為媒介的交易份額逐步增大的過(guò)程）在迅速推進(jìn)之中。但是從目前的評(píng)估來(lái)看，中國(guó)的貨幣化進(jìn)程基本上接近尾聲。也就是說(shuō)，貨幣化的吸收多于貨幣的實(shí)質(zhì)在接近尾聲了，超過(guò)GDP+CPI哪怕多一點(diǎn)的供應(yīng)量都可能導(dǎo)致物價(jià)很靈敏的波動(dòng)。我認(rèn)為這是物價(jià)波動(dòng)的一個(gè)新的特點(diǎn)，這兩個(gè)特點(diǎn)直接會(huì)影響到貨幣政策決策和金融政策決策。從目前的慣性來(lái)看，可能一季度反彈一點(diǎn)，三四月份、五六月份還會(huì)回落，到年中可能接近低點(diǎn)，我們大致看趨勢(shì)的話，下半年有一個(gè)上升。但是這個(gè)上升對(duì)勞動(dòng)力成本，對(duì)貨幣供應(yīng)量會(huì)很敏感，要通盤平衡。

2012年的房地產(chǎn)金融我認(rèn)為會(huì)是一個(gè)非?；钴S的年份。近期房地產(chǎn)放松調(diào)整的可能性不是太大，在開發(fā)貸、按揭貸不可能像以前大幅放松的情況下，因?yàn)榍皫啄曩I的地非常多，現(xiàn)在能否通過(guò)種種創(chuàng)新來(lái)融資，會(huì)在很大程度上直接決定著房地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)整當(dāng)中的生存狀態(tài)。這種房地產(chǎn)金融創(chuàng)新既包括房地產(chǎn)基金、私募債券或者利用其他的工具，也包括加一些帶有點(diǎn)什么期權(quán)性質(zhì)的創(chuàng)新來(lái)維持自己的現(xiàn)金流。比如我看到有的城市房地產(chǎn)商為了維持現(xiàn)金流，現(xiàn)在房子給你，3年后房?jī)r(jià)如果低于現(xiàn)在的水平，我就原價(jià)把錢退給你。這樣銷路還真不錯(cuò)，既維持現(xiàn)金流，又為三年后的房?jī)r(jià)表現(xiàn)留下預(yù)期。

篇6

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)金融 金融市場(chǎng) 融資渠道 金融創(chuàng)新 金融監(jiān)管

中圖分類號(hào):F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

文章編號(hào):1004-4914(2010)05-042-02

房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型行業(yè),這決定了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融業(yè)的有效支持,因而建立房地產(chǎn)金融支持體系顯得至關(guān)重要。

一、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的概念及分類

1.房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的概念。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是指房地產(chǎn)資金供求雙方運(yùn)用金融工具進(jìn)行各類房地產(chǎn)資金交易的總和。它可以是一個(gè)固定的場(chǎng)所,也可以是無(wú)形的交易方式,交易的方式可以是直接的,也可以是間接的。隨著信用工具的日益發(fā)達(dá)和不斷創(chuàng)新,房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的業(yè)務(wù)范圍日益擴(kuò)大,包括了各類住房?jī)?chǔ)蓄存款、住房貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)取?/p>

2.房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的分類。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)作為金融市場(chǎng)的一個(gè)重要組成部分,可以按照多種標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類,如按服務(wù)對(duì)象不同,房地產(chǎn)金融市場(chǎng)可分為房產(chǎn)金融市場(chǎng)和地產(chǎn)金融市場(chǎng);按市場(chǎng)層次的不同,房地產(chǎn)金融市場(chǎng)可分為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng);按市場(chǎng)交易方式,房地產(chǎn)金融市場(chǎng)可分為協(xié)議信用市場(chǎng)和公開市場(chǎng)。

3.房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的關(guān)系。自1998年住房貨幣化改革以來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到了極大的發(fā)展,其中金融市場(chǎng)尤其是信貸市場(chǎng)的支持起到了舉足輕重的作用。據(jù)中國(guó)人民銀行11日的《2009年第四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中的數(shù)據(jù)顯示,截至2009年年末,我國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為7.33萬(wàn)億元,占各項(xiàng)貸款余額的19.2%,顯然,房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)金融市場(chǎng)的重要組成部分。而房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮離不開金融市場(chǎng)的參與和支持,同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮也促進(jìn)了金融市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。

二、我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的現(xiàn)狀

20多年來(lái),通過(guò)改革和政策舉措,我國(guó)住房建設(shè)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展,同時(shí),我國(guó)住房金融業(yè)務(wù)持續(xù)快速發(fā)展,形成了以住房抵押貸款為主,以住房公積金為輔,兼有住房?jī)?chǔ)蓄的住房融資體系。2009年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了投資加快、銷售增加、價(jià)格快速上漲和資金來(lái)源充裕等新情況。2009年前三季度,我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資25050億元,同比增長(zhǎng)17.7%;房地產(chǎn)銷售同比增幅達(dá)44.8%,創(chuàng)自1998年房改以來(lái)歷史同期最高水平;房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,環(huán)比連續(xù)7個(gè)月正增長(zhǎng),9月份,全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲2.8%;前三季度國(guó)內(nèi)貸款增速達(dá)47.2%,個(gè)人按揭貸款增速達(dá)107.7%,國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款增長(zhǎng)明顯加快,占資金來(lái)源的比重明顯提高。但是由于我國(guó)的房地產(chǎn)金融業(yè)起步晚、加上市場(chǎng)本身各種因素的限制,也存在很多問(wèn)題。

1.房地產(chǎn)金融工具單一,住房開發(fā)過(guò)于依賴信貸資金。我國(guó)的房地產(chǎn)債權(quán)金融工具品種很少,只有個(gè)人住房按揭貸款、住房?jī)?chǔ)蓄貸款和住房公積金貸款等。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上,商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的全過(guò)程,成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)各種相關(guān)主體的主要資金提供者。根據(jù)中國(guó)人民銀行對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資資金來(lái)源分析,有55%的資金直接來(lái)自銀行系統(tǒng),如果加上施工企業(yè)墊資中銀行貸款,住房開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際對(duì)信貸資金的利用占其資金總規(guī)模70%以上,形成了對(duì)信貸資金的單向依存關(guān)系。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)萎縮,必將給銀行系統(tǒng)造成嚴(yán)重危害,使銀行面臨倒閉和破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.地產(chǎn)金融市場(chǎng)深度僅限于一級(jí)市場(chǎng),金融體系尚不健全。目前我國(guó)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品都集中在房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的一級(jí)市場(chǎng),對(duì)于房地產(chǎn)投資基金、個(gè)人住房抵押支持的證券(MBS)、抵押擔(dān)保證券等處于二級(jí)市場(chǎng)的金融產(chǎn)品,除去MBS正在建設(shè)銀行進(jìn)行試點(diǎn)外,其他產(chǎn)品目前還于理論研討階段,距離市場(chǎng)操作還相差甚遠(yuǎn)。由于房地產(chǎn)融資市場(chǎng)體系尚不健全,缺少專業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)和向住房融資提供擔(dān)保和保險(xiǎn)的機(jī)構(gòu),容易導(dǎo)致的諸如金融創(chuàng)新不足、監(jiān)管限制過(guò)多、政策引導(dǎo)不利等問(wèn)題。

3.房地產(chǎn)金融資金運(yùn)作效率較低,存在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)不健全,缺乏科學(xué)、合理、規(guī)范的經(jīng)營(yíng),使得房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的配置效率低下;受系統(tǒng)內(nèi)資金供應(yīng)者的經(jīng)濟(jì)狀況和儲(chǔ)蓄率的制約,融資數(shù)量有限,難以滿足房地產(chǎn)龐大的資金需求。這就容易導(dǎo)致流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),出現(xiàn)“短存長(zhǎng)貸”的現(xiàn)象,再加上房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)具有不確定性,一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)公司無(wú)法按時(shí)償還貸款,銀行就會(huì)出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)。

4.缺乏對(duì)低收入者住房供給的金融支持,政策性住房金融制度存在缺陷。我國(guó)是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家,粗略估計(jì),低收入人群大約占城鎮(zhèn)人口的15%～20%。2007年8月國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》文件,對(duì)住房保障的指導(dǎo)思想、目標(biāo)、保障范圍、性質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)、方式、資金來(lái)源、管理方式等做出了詳細(xì)的規(guī)定。但由于多方面原因,我國(guó)為低收入者提供住房資金支持的渠道尚不健全,而住房公積金政策又存在某些缺陷。一方面住房公積金繳納對(duì)象有限,相當(dāng)一部分低收入群體的權(quán)益未得到有力的保護(hù);另一方面公積金的繳交仍沿用老辦法,使得收入分配中的不合理現(xiàn)象又完全投影到住房分配方面,造成二次分配不公,高收入者受益。三是住房公積金管理混亂,監(jiān)管不力。據(jù)統(tǒng)計(jì),2008年全國(guó)住房公積金繳存額4469.48億元,同比增加26.15%,實(shí)際繳存職工人數(shù)為7745.09萬(wàn)人,只占在崗職工數(shù)的69.2%;個(gè)人公積金貸款2035.93億元,只占當(dāng)年住房公積金繳存額的45.55%,沉淀資金高達(dá)2000多萬(wàn)元,住房公積金的職能作用進(jìn)一步弱化。

5.法制建設(shè)滯后,監(jiān)管和調(diào)控體系不完善。我國(guó)房地產(chǎn)金融法規(guī)不夠健全,法制建設(shè)滯后,對(duì)住房資金的籌集、運(yùn)用缺乏有效的管理與監(jiān)督。目前雖已出臺(tái)了《民法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等涉及到房地產(chǎn)抵押貸款的法律,但很多房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的行為缺乏法律依據(jù),特別是住房按揭貸款,更是缺乏法律保證,這必將不利于房地產(chǎn)金融的進(jìn)一步健康發(fā)展。此外,我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的管理尚無(wú)一個(gè)明確的專門機(jī)構(gòu),缺乏有效的監(jiān)管體系,除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外,房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也急待制訂。

三、我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的對(duì)策

1.建立多元化的融資渠道。以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局將逐步被多元化的融資格局所替代。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展以及融資政策的逐步放松,融資市場(chǎng)將出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)投資基金、銀行信貸以及房地產(chǎn)信托三足鼎立之勢(shì)。目前要重點(diǎn)解決房地產(chǎn)金融市場(chǎng)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)單一,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和個(gè)人住房消費(fèi)貸款過(guò)度依賴銀行信貸的局面,建立多元化的房地產(chǎn)融資體系,拓展房地產(chǎn)融資渠道,應(yīng)逐步擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資的比重,提高自有資金比例。對(duì)于大型、優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè),可以考慮通過(guò)發(fā)行項(xiàng)目債券改善其負(fù)債結(jié)構(gòu)。

2.建立統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)金融體系。加快金融體制改革,逐步健全和完善房地產(chǎn)金融體系,建立我國(guó)房地產(chǎn)政策性金融機(jī)構(gòu),如可考慮在人行下設(shè)政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)(類似住房公積金管理中心),負(fù)責(zé)有關(guān)房地產(chǎn)金融方面一些具體規(guī)范的制定,為中低收入階層提供按揭擔(dān)保,負(fù)責(zé)住房公積金的總體管理,待條件成熟時(shí),開放房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng),逐步完善房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系,除原有的商業(yè)銀行、信托公司以及保險(xiǎn)公司之外,還要大力發(fā)展專業(yè)化的房地產(chǎn)投資基金、抵押資產(chǎn)管理公司、互助儲(chǔ)蓄銀行以及儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)等金融機(jī)構(gòu)和住房融資擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)機(jī)構(gòu)。積極完善房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng),構(gòu)建二級(jí)市場(chǎng),建立統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)金融體系。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)監(jiān)管和調(diào)控,合理規(guī)避房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡、房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性以及消費(fèi)差異等特點(diǎn),可以根據(jù)需要建立多層次的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管和調(diào)控指標(biāo)體系。完善金融監(jiān)管體制,改進(jìn)金融監(jiān)管方式,提高金融監(jiān)管效能,維護(hù)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)秩序,強(qiáng)化房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制,金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管,特別是對(duì)金融創(chuàng)新的有效監(jiān)管,完善貸款審核程序和借貸標(biāo)準(zhǔn),科學(xué)指導(dǎo)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的開展,建立對(duì)房地產(chǎn)投資開發(fā)一流通一銷售全過(guò)程金融資本化、專業(yè)化、動(dòng)態(tài)化的風(fēng)險(xiǎn)管理體系,防范和化解房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

4.完善住房公積金制度,構(gòu)建多元化、多層次住房保障體系。住房公積金制度作為一項(xiàng)政策性的保障制度,在保障中低收入群體住房需求方面已發(fā)揮一定作用,但也存在不少缺陷。應(yīng)逐步擴(kuò)大住房公積金政策的覆蓋面,擴(kuò)大公積金的使用范圍,提高其使用率,同時(shí)明確規(guī)定公積金的最高和最低繳存比例和限額,建立和諧發(fā)展的公積金制度。構(gòu)建以政府為主導(dǎo)的以廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房為主體的多層次的住房保障體系,多渠道籌集和積累住房保障資金,加大財(cái)政預(yù)算安排,繼續(xù)推行從土地出讓凈收益中安排一定資金以及各地市住房公積金增值收益、直管公房出售后的部分凈收益用于保障性住房建設(shè),發(fā)行住房保障福利彩票,鼓勵(lì)社會(huì)多渠道籌集資金,探索新的市場(chǎng)化的住房保障模式。

5.建立健全與房地產(chǎn)金融有關(guān)的法律法規(guī)。借鑒國(guó)外成熟市場(chǎng)房地產(chǎn)金融法律法規(guī),盡快構(gòu)建和完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法律法規(guī)體系,規(guī)范市場(chǎng)主體的行為,制定和完善包括個(gè)人信用、住房抵押貸款、住房?jī)?chǔ)蓄、住房公積金、房地產(chǎn)擔(dān)保、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)運(yùn)作管理等領(lǐng)域的法律法規(guī),對(duì)參與房地產(chǎn)金融的機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)準(zhǔn)入、退出、接管、清算、破產(chǎn)等方面做出嚴(yán)格規(guī)定,指導(dǎo)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制,有效監(jiān)管房地產(chǎn)金融活動(dòng),保護(hù)房地產(chǎn)金融參與各方的合法權(quán)益。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融相關(guān)指標(biāo)的監(jiān)測(cè)分析以此制定金融政策,調(diào)控房地產(chǎn)投資總量、投資方向、融資渠道、融資成本,確保房地產(chǎn)金融的健康運(yùn)行。

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論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)信托基金市場(chǎng)信用機(jī)制

論文摘要：文章認(rèn)為目前中國(guó)房地產(chǎn)金融存在的問(wèn)題可以歸結(jié)為制度缺陷，這種缺陷主要集中表現(xiàn)在單一的資金供給渠道、不完備的房地產(chǎn)金融體系、低下的資金融通效率和高度集中的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，這些問(wèn)題可以通過(guò)引入房地產(chǎn)信托基金，運(yùn)用市場(chǎng)信用機(jī)制，培育和完善房地產(chǎn)金融品種和體系來(lái)加以解決。

剖析中國(guó)房地產(chǎn)金融存在的問(wèn)題并提出解決方案，是深刻認(rèn)識(shí)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)癥結(jié)，確立中國(guó)房地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展方向的關(guān)鍵。而房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REEITs)作為從事房地產(chǎn)買賣、開發(fā)、管理等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的投資信托公司．實(shí)際上是由專業(yè)人員管理的房地產(chǎn)類集合資金投資計(jì)劃(Coll~tiveInvestmentscheme)。其作為房地產(chǎn)金融體系中的市場(chǎng)(直接)信用，對(duì)于健全我國(guó)房地產(chǎn)金融體系，解決房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融的問(wèn)題，有著極其重要的作用。

一、中國(guó)房地產(chǎn)金融存在的主要問(wèn)題

1．單一銀行體系支撐著中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)金融。一直以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一直面臨資金短缺問(wèn)題。從房地產(chǎn)開發(fā)方面的資金需求現(xiàn)狀來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了自有資金外，主要依靠銀行貸款來(lái)維持房地產(chǎn)的簡(jiǎn)單再生產(chǎn)和擴(kuò)大再生產(chǎn)。目前，來(lái)源于銀行的資金往往占到房地產(chǎn)資金的70％以上，有些企業(yè)甚至達(dá)到90％。

2003年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源有18％來(lái)自于自有資金，2％來(lái)自于其它渠道，剩下的80％(包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動(dòng)資金貸款、消費(fèi)者按揭貸款和建筑企業(yè)貸款等)都來(lái)自于銀行貸款。而這只是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的平均估計(jì)，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的自有資金往往占到總資金需求的10％，甚至5％。這種單一的房地產(chǎn)資金供給是中國(guó)房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)，也是中國(guó)房地產(chǎn)金融問(wèn)題的集中體現(xiàn)，無(wú)論是效率問(wèn)題．還是風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題其根源往往與這一特點(diǎn)密切相關(guān)。單一的銀行體系支撐著整個(gè)房地產(chǎn)金融，進(jìn)而支撐著中國(guó)房地產(chǎn)的整個(gè)產(chǎn)業(yè)體系，中國(guó)銀行業(yè)的負(fù)載實(shí)在太大，結(jié)果使金融政策只能在勉強(qiáng)支撐和減負(fù)之間搖擺，政策的收緊往往給房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)強(qiáng)烈的硬沖擊，形成“一收就死，一放就亂”的局面。同時(shí)，資金供給的單一性也是房地產(chǎn)金融不完備性的最顯著表現(xiàn)特征。

單一銀行體系的根源來(lái)自于中國(guó)房地產(chǎn)金融本身，同時(shí)也是中國(guó)金融制度在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的具體表現(xiàn)，因此，中國(guó)房地產(chǎn)金融資金來(lái)源單一性問(wèn)題要在中國(guó)金融制度改革進(jìn)程的大背景上考慮，也要在充分認(rèn)識(shí)中國(guó)房地產(chǎn)金融不完備性的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)金融本身的特征積極解決。

2．完備的房地產(chǎn)金融體系尚未形成。

(1)完備的房地產(chǎn)金融體系的主要特點(diǎn)。完備的房地產(chǎn)金融應(yīng)該是包括銀行間接金融和市場(chǎng)信用在內(nèi)的一級(jí)市場(chǎng)和以證券化為主要手段的二級(jí)市場(chǎng)。銀行提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)消費(fèi)按揭貸款等間接融資，具有房地產(chǎn)投資商特征的基金(主要為房地產(chǎn)投資基金)供市場(chǎng)信用，這些構(gòu)成了一級(jí)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)；信貸證券化，尤其是按揭貸款證券化．不斷把銀行信用轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)信用，構(gòu)成了二級(jí)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。兩個(gè)市場(chǎng)共同作用，形成了完備的金融資源配置體系和系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)分散體系。綜觀世界各國(guó)房地產(chǎn)金融體系可以看出，美國(guó)的房地產(chǎn)金融體系可以作為完備的房地產(chǎn)金融體系的典范。在美國(guó)，這個(gè)一級(jí)市場(chǎng)是由包括房地產(chǎn)投資信托基金、壽險(xiǎn)公司、儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老基金投資管理機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行和部分外來(lái)投資者等多重機(jī)構(gòu)共同支撐。通過(guò)證券化建立起來(lái)的二級(jí)市場(chǎng)，在增加房地產(chǎn)金融的市場(chǎng)流動(dòng)性的同時(shí)，實(shí)際上把房地產(chǎn)金融體系的資金供給轉(zhuǎn)嫁到整個(gè)市場(chǎng)這種房地產(chǎn)金融的“脫媒”促進(jìn)了房地產(chǎn)金融的信用市場(chǎng)化．加速了間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，其結(jié)果是，房地產(chǎn)金融的資金來(lái)源更加多元化和社會(huì)化，更加順暢地把資金剩余向需求轉(zhuǎn)化；相應(yīng)地，房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)將有效地從單一的銀行體系中分離出來(lái)，更有效地避免了系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)在銀行體系中的聚集。

(2)中國(guó)房地產(chǎn)金融的不完備性及其核心問(wèn)題。與成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)相比，中國(guó)房地產(chǎn)金融體系存在著極大的不完備性。就房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)而言，中國(guó)只有銀行體系支撐著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的金融需求，而資本市場(chǎng)和直接信用的相對(duì)落后，使其幾乎無(wú)法為房地產(chǎn)發(fā)展提供必要的金融支持，僅有的幾家房地產(chǎn)上市公司可以獲得非常有限的市場(chǎng)金融支持。另外，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)只能說(shuō)尚在醞釀中，按揭證券化似乎還需一段時(shí)間方能走到前臺(tái)，發(fā)揮市場(chǎng)信用的作用。中國(guó)房地產(chǎn)金融的一級(jí)市場(chǎng)是殘缺的，是缺乏信用的一級(jí)市場(chǎng)．而二級(jí)市場(chǎng)尚不存在，因此，中國(guó)房地產(chǎn)金融是不完備的。

不難看出，中國(guó)房地產(chǎn)金融不完備性的核心問(wèn)題是市場(chǎng)信用的缺乏，而發(fā)展市場(chǎng)信用只是豐富房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)內(nèi)涵的手段，也是創(chuàng)立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)的前提：事實(shí)上，二級(jí)市場(chǎng)本身更多的是房地產(chǎn)間接金融的直接化和市場(chǎng)化。要完成這種房地產(chǎn)金融體系的重塑，借鑒具有70多年政府主動(dòng)推動(dòng)和市場(chǎng)發(fā)展的美國(guó)房地產(chǎn)金融是必要的。根據(jù)美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，其核心手段是房地產(chǎn)信托和證券化。

目前，我國(guó)房貸證券化僅僅是呼之欲出，與其相關(guān)的法規(guī)和政策尚未出臺(tái)：房貸證券化是間接實(shí)現(xiàn)資金來(lái)源市場(chǎng)化和多元化的手段，對(duì)于加強(qiáng)房貸資金的流動(dòng)，培育我國(guó)專業(yè)的房地產(chǎn)投資商，完備我國(guó)房地產(chǎn)金融體系有著重要作用，其影響是長(zhǎng)期性的。相比之下，房地產(chǎn)投資信托基金同時(shí)活躍于兩級(jí)市場(chǎng)的特點(diǎn)顯示，它對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)主體的多元化和二級(jí)市場(chǎng)的形成的作用更為直接和明顯。

(3)中國(guó)房地產(chǎn)金融的資金融通效率低下。金融體系的核心作用是將融資需求和投資需求進(jìn)行有效匹配，最大限度地將金融資源從過(guò)剩方向需求方融通。目前，中國(guó)金融資源的融通循環(huán)一定程度上是不通暢的，出現(xiàn)了金融資源錯(cuò)配的現(xiàn)象，或者說(shuō)金融資源的融通循環(huán)中出現(xiàn)惡劣梗塞。一方面，由于中國(guó)金融體制本身的非市場(chǎng)化特征，金融資源并非完全按照市場(chǎng)化的風(fēng)險(xiǎn)收益對(duì)稱性原則進(jìn)行效率配置，造成銀行的資源有很大部分流向了那些規(guī)模小、風(fēng)險(xiǎn)大的房地產(chǎn)企業(yè)。銀行對(duì)所有制所形成的偏見(jiàn)、計(jì)劃體制遺留下來(lái)的信用軟約束傾向、相關(guān)人員的道德風(fēng)險(xiǎn)共同作用，使得金融資源的很大部分流向了那些自享受收益，由銀行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)和收益失衡，金融資源在房地產(chǎn)行業(yè)的配置效率受損。另一方面，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，其收益性應(yīng)該為資金剩余者提供分享增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)，而大量的存款滯留于銀行的賬面上獲得很低的收益，無(wú)法通過(guò)有效的市場(chǎng)渠道直進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，分享行業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)。然而，如果從更為宏觀的角度來(lái)看，這些金融資源的所有者恰恰是房地產(chǎn)金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的最終承擔(dān)者。因此，中國(guó)金融資源的提供者不但無(wú)法獲得行業(yè)增長(zhǎng)的收益，而且最終承擔(dān)了行業(yè)本身的風(fēng)險(xiǎn)以及中國(guó)金融體制存在的固有的道德風(fēng)險(xiǎn)和體制風(fēng)險(xiǎn)。

以上分析表明，盡管融通效率低下的原因有更為宏觀的經(jīng)濟(jì)金融體制背景，但如果能從房地產(chǎn)金融本身特征出發(fā)，減輕房地產(chǎn)金融對(duì)銀行體系的依賴性，發(fā)展市場(chǎng)信用．即為有效金融資源需求提供金融資源供給，叉為投資者提供了分享房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)收益的機(jī)會(huì)，同時(shí)將大大推進(jìn)中國(guó)整個(gè)金融體制的改革進(jìn)程，提升中國(guó)金融資源的配置效率、

(4)中國(guó)房地產(chǎn)金融蘊(yùn)含著較高的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。構(gòu)成中國(guó)銀行業(yè)危機(jī)隱患的巨額不良資產(chǎn)，很大程度上是90年代房地產(chǎn)泡沫所遺留下來(lái)的，取終聚集于銀行體系，面對(duì)入世后新一輪房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，銀行仍將面臨相同的問(wèn)題．面臨承載行業(yè)發(fā)展所不得不積累的風(fēng)險(xiǎn)。這種趨勢(shì)已經(jīng)從銀行的資產(chǎn)組合的變化中逐步顯現(xiàn)出來(lái)：因此，必須在理解系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和金融危機(jī)動(dòng)因的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)金融體系進(jìn)行制度創(chuàng)新，找到化解風(fēng)險(xiǎn)積累的制度安排

二、發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金有利于解決我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融問(wèn)題

1．有助于促進(jìn)市場(chǎng)信用的發(fā)展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融資源的能力．充分體現(xiàn)了市場(chǎng)信用的特征。與其它金融制度安排相比．更具全能性的特征，主要表現(xiàn)在它可以很好地嫁接資本市場(chǎng)、貨幣市場(chǎng)和實(shí)業(yè)投資，能有效地將金融資源在不同的市場(chǎng)中進(jìn)行配置。

目前．我國(guó)信托業(yè)才真正開始起步，這種極強(qiáng)的制度優(yōu)勢(shì)尚未能發(fā)揮出來(lái)房地產(chǎn)投資信托基金(REH’s)是被成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)檢驗(yàn)過(guò)的市場(chǎng)信用機(jī)制．也是信托介入房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主要方式。房地產(chǎn)投資信托基金在我國(guó)的引入，必將最大限度地發(fā)揮出信托的制度優(yōu)勢(shì)，解決我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源的單一問(wèn)題。

2．有助于提高我國(guó)房地產(chǎn)金融的融通效率。毫無(wú)疑問(wèn)，房地產(chǎn)信托基金的引入將為我國(guó)房地產(chǎn)提供了一個(gè)嶄新的融通機(jī)制，事實(shí)上，自“一法兩規(guī)”頒布以后，信托的房地產(chǎn)融通功能已經(jīng)通過(guò)各種指定性的房地產(chǎn)信托計(jì)劃的形式體現(xiàn)出來(lái)：但是，目前推出的房地投資信托計(jì)劃僅僅是單一的融通手段．無(wú)法成規(guī)模化和長(zhǎng)期化，因此也無(wú)法成為房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的重要組成部分只有從單個(gè)房地產(chǎn)信托計(jì)劃過(guò)渡到房地產(chǎn)投資信托基金，利用信托基金在募集、管和退出上的規(guī)模性和系統(tǒng)性，房地產(chǎn)投資信托基金才能作為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)制度創(chuàng)新和金機(jī)構(gòu)創(chuàng)新的產(chǎn)物，集政府、銀行、企業(yè)和投資方面要求和利益于一體，真正實(shí)現(xiàn)信托融的長(zhǎng)期化和規(guī)?；?。

房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展，將一定程度疏通我國(guó)房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻，避免單一融通體系下銀行相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的硬擊，減緩某些特定目的政策對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的整體；中擊力度；同時(shí)為那些有意分享房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)的投資者提供投資機(jī)會(huì)，在一定程度上緩解我國(guó)金融體系的錯(cuò)配矛盾。

從這個(gè)意義上講．房地產(chǎn)投資信托基金的收入．將會(huì)系統(tǒng)改變目前金融資源供給的單一性問(wèn)題，改變房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的供給格局，真正提升我國(guó)房地產(chǎn)金融的融通效率。

3、有助于提高我國(guó)房地產(chǎn)金融體制的備性。房地產(chǎn)投資信托基金具有金融機(jī)構(gòu)的特征，通過(guò)金融平臺(tái)募集社會(huì)自由資金，直接把市場(chǎng)資金融通到房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)以銀行為主的間接金融形成了極大的補(bǔ)充。

信托對(duì)完備房地產(chǎn)金融體系促進(jìn)作用主要表現(xiàn)在：第一，信托進(jìn)入房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，其以房地產(chǎn)信托投資基金方式介入房地產(chǎn)場(chǎng)．不但參與一級(jí)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的金融資源供給，也參與二級(jí)市場(chǎng)的投資，有助于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的完備性的提升。第二，證券化是創(chuàng)立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)的核心手段，而證券化所要求的“破產(chǎn)隔離”的結(jié)構(gòu)安排也離不開信托這一載體．

4．有助于降低我國(guó)房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資信托基金在我國(guó)的引入和發(fā)展，不僅可以增加我國(guó)金融體系的完備性，提高金融體系的效率，而且有助于金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的分散，降低危機(jī)產(chǎn)生的概率，提高房地產(chǎn)金融的安全。

明斯基(H1anP．Minsky)的金融體的脆弱性假說(shuō)和外來(lái)沖擊性理論，分別解釋金融危機(jī)的內(nèi)因和外因內(nèi)因在于金融體本身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，而抗風(fēng)險(xiǎn)能力的提高，很大程度上取決于金融體系對(duì)風(fēng)險(xiǎn)累積的分散能力。從金融體系本身的角度看，金融危機(jī)的爆發(fā)源自金融風(fēng)險(xiǎn)的增加、累積、局部超過(guò)限度，最后傳染至整個(gè)體系，因此，金融體系對(duì)風(fēng)險(xiǎn)累積的疏通、分散安排。雖然不能完全消除金融危機(jī)，確可延緩或避免金融危機(jī)的爆發(fā)。

具有間接金融特征的銀行信用和市場(chǎng)信用對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)方式是不同的。銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行跨時(shí)分擔(dān)比較有效，容易把風(fēng)險(xiǎn)在未來(lái)和現(xiàn)在之間進(jìn)行分配；市場(chǎng)信用跨空間(erc；一sectiona1)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)能力比較強(qiáng)．可以在不同主體之間進(jìn)行分?jǐn)偂？鐣r(shí)風(fēng)險(xiǎn)分配意味著，銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)主要是信用風(fēng)險(xiǎn)，擁有的資產(chǎn)的交易性較差，同期調(diào)整的難度較大，只能在未來(lái)和現(xiàn)在之間進(jìn)行分配，無(wú)法在當(dāng)期解決風(fēng)險(xiǎn)積累問(wèn)題，結(jié)果是在某一時(shí)期的風(fēng)險(xiǎn)一旦超過(guò)了警戒線，金融危機(jī)就會(huì)爆發(fā)。

市場(chǎng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的跨空間分散是指可以在不同的主體之間進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分配，風(fēng)險(xiǎn)分配的扁平化功能比較明顯，可以有效地解決當(dāng)期的風(fēng)險(xiǎn)累積。因此，從房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)看，通過(guò)引入房地產(chǎn)信托發(fā)展市場(chǎng)信用，不僅為房地產(chǎn)金融獲得更為有效的資金供給途徑．也將大大提高房地產(chǎn)金融當(dāng)期的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)化解能力。

三、政策建議

1鼓勵(lì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資信托向?qū)I(yè)化發(fā)展。目前我國(guó)由信托公司推出的房地產(chǎn)信托計(jì)劃由于受到每個(gè)信托計(jì)劃合同數(shù)不能超過(guò)200份(含200份)的限制．單筆合同金額較高，風(fēng)險(xiǎn)集中，信托整體規(guī)模不能夠?qū)崿F(xiàn)大的突破，難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)多項(xiàng)目的分散投資。因此，我國(guó)有必要建立完善的監(jiān)管體制和法律制度支持房地產(chǎn)信托的發(fā)展，經(jīng)過(guò)試點(diǎn)發(fā)行，采取向全社會(huì)公開發(fā)行股票或收益憑證．成立房地產(chǎn)投資信托基金．進(jìn)而使房地產(chǎn)投資信托的股份可在證券交易所進(jìn)行交易，或采取場(chǎng)外直接交易方式，使其具有較高的流通性，發(fā)展成合法、流通性強(qiáng)、具有一定專業(yè)化優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)投資主體

同時(shí)鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資基金通過(guò)集中專業(yè)管理和組合化投資組合，聘請(qǐng)專業(yè)性顧問(wèn)公司和經(jīng)理人來(lái)負(fù)責(zé)公司的日常事務(wù)與投資運(yùn)作，并實(shí)行系統(tǒng)投資策略，選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)，從而有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，取得較高投資回報(bào)。

篇8

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場(chǎng)化運(yùn)作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時(shí)也使得原先能夠通過(guò)土地的增值獲取超額利潤(rùn)的房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)變薄，資金的自我積累能力下降。

2、房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動(dòng)周期一般為4-5年，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本吻合。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從2000年以來(lái)已經(jīng)持續(xù)五年快速增長(zhǎng)，未來(lái)幾年會(huì)不會(huì)進(jìn)入一個(gè)實(shí)質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進(jìn)入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長(zhǎng)，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會(huì)面臨著巨大的壓力。

3、海外企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、成熟的項(xiàng)目運(yùn)作模式以及雄厚的資金實(shí)力。在未來(lái)以資金實(shí)力作為核心競(jìng)爭(zhēng)能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國(guó)企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項(xiàng)目的投資時(shí)機(jī)，快速壯大自身實(shí)力。

4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國(guó)外、港臺(tái)地產(chǎn)商的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，加快了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，同時(shí)加劇了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)，以至資金來(lái)源渠道較為單一。

5、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運(yùn)行質(zhì)量不高。

6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。

上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對(duì)銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒(méi)有一個(gè)完善的二級(jí)市場(chǎng)，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無(wú)法可依的困境。

二、目前房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題現(xiàn)狀

1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資大，周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)高，融資壓力大，不容易實(shí)現(xiàn)供求平衡。近幾年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國(guó)六條國(guó)八條的出臺(tái)，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

2、融資渠道單一。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款。預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠?jī)?nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過(guò)外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。

但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對(duì)開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來(lái)源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對(duì)銀行的依賴程度較大。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑

1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng)，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認(rèn)為當(dāng)前完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機(jī)，以國(guó)際慣例為參照，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，突破重點(diǎn)，帶動(dòng)其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點(diǎn)，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動(dòng)其他市場(chǎng)的形成。同時(shí)在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個(gè)寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強(qiáng)調(diào)金融立法、經(jīng)濟(jì)杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項(xiàng)工作。

（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的實(shí)際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場(chǎng)的效率。

（2）適當(dāng)引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的金融工具和操作手段，同時(shí)以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴(kuò)大在國(guó)際市場(chǎng)的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國(guó)際化進(jìn)程。

（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動(dòng)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會(huì)的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場(chǎng)乃至整個(gè)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。對(duì)于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長(zhǎng)的良好預(yù)期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國(guó)市場(chǎng)尋找房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。但是目前國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國(guó)獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和條件尚不成熟，必然需要尋求中國(guó)的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時(shí)這也是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，提升自身開發(fā)品質(zhì)的機(jī)會(huì)。

以筆者所在的上海永業(yè)（集團(tuán)）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團(tuán)、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個(gè)較大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，比如位于淮海中路的上海廣場(chǎng)項(xiàng)目，位于上海新天地附近的麗景苑高級(jí)服務(wù)式公寓項(xiàng)目等。在幾年前公司開始將融資對(duì)象轉(zhuǎn)向海外投資機(jī)構(gòu)，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報(bào)，目前由我集團(tuán)控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國(guó)際知名的投資基金聯(lián)合開發(fā)的永業(yè)公寓二期項(xiàng)目也在9月份正式開盤，該項(xiàng)目目前的平均售價(jià)達(dá)到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會(huì)為海外基金在中國(guó)的投資帶來(lái)滿意的投資回報(bào)，目前集團(tuán)已累計(jì)吸收外資達(dá)100億人民幣，開發(fā)土地近100萬(wàn)平方米，應(yīng)該說(shuō)通過(guò)與國(guó)際金融資本的合作，為集團(tuán)開拓了一條新的融資渠道，同時(shí)也不斷的壯大了公司的自身實(shí)力。

如何獲得國(guó)外資本的認(rèn)同呢？以筆者單位的經(jīng)驗(yàn)：首先要作到誠(chéng)實(shí)守信，外方作為跨地域的經(jīng)營(yíng)者，最看重的也是合作方是否誠(chéng)實(shí)守信，往往在我們與外方洽談合作事項(xiàng)之前，外方已經(jīng)通過(guò)各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過(guò)程中我們也始終奉行誠(chéng)實(shí)守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長(zhǎng)期的合作伙伴關(guān)系。其次在處理問(wèn)題時(shí)要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過(guò)程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護(hù)中方利益的同時(shí)也要合理的維護(hù)外方的利益，使外方在中國(guó)境內(nèi)的投資利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，筆者認(rèn)為企業(yè)應(yīng)注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度，從根本上降低融資需求。

（1）加快資金流轉(zhuǎn)。針對(duì)許多房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)不是很暢通的問(wèn)題，筆者認(rèn)為首先應(yīng)該建立一個(gè)程序化的資金管理流程，明確企業(yè)資金管理的各個(gè)環(huán)節(jié)的重要節(jié)點(diǎn)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，以利于將整個(gè)資金管理流程落實(shí)到每一個(gè)細(xì)節(jié)。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環(huán)節(jié)中，由于整個(gè)流程需要經(jīng)過(guò)客戶提供資料、銀行預(yù)審、公證處公證、房地產(chǎn)交易中心辦理預(yù)售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個(gè)環(huán)節(jié)。而各個(gè)部門之間缺乏聯(lián)系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時(shí)回籠，公司財(cái)務(wù)部在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后立即明確了各個(gè)環(huán)節(jié)的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，并指派專人負(fù)責(zé)，大大加快了貸款資金的回籠速度。

（2）減少企業(yè)過(guò)度預(yù)支。以借貸方式籌措開發(fā)經(jīng)營(yíng)資金，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。但企業(yè)不要過(guò)度預(yù)支資金，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是靠借貸維持生計(jì)，靠負(fù)債支撐著企業(yè)，一朝債務(wù)發(fā)生危機(jī)，就會(huì)危及到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不應(yīng)好大喜功，要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際進(jìn)行舉債，將債務(wù)控制在安全值以內(nèi)，盡早處置閑置資產(chǎn)，如空置房地產(chǎn)、閑置設(shè)備、存貨等。以筆者所在的集團(tuán)為例，95年以后公司為完成政府的危、棚、簡(jiǎn)改造任務(wù)，向銀行貸款3億多人民幣，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)89%每天須向銀行支付利息10萬(wàn)多人民幣，再加上當(dāng)時(shí)市場(chǎng)不景氣，地價(jià)下跌，使大批資金套牢在空置的土地上無(wú)力自拔，資產(chǎn)運(yùn)行狀況急劇惡化，當(dāng)時(shí)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)過(guò)詳細(xì)的分析和研究，采取了一系列的防范和調(diào)整措施，包括主動(dòng)調(diào)低價(jià)格，盡快盤活商品房存量，土地存量，盡快全力的回籠資金，最終規(guī)避了由資金風(fēng)險(xiǎn)引起的財(cái)務(wù)危機(jī)，使企業(yè)走出了困境。

（3）嚴(yán)格控制成本費(fèi)用的支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立準(zhǔn)確高效的成本費(fèi)用控制體系，要有嚴(yán)格的成本費(fèi)用預(yù)決算和審批制度，每一筆開支都要遵循經(jīng)濟(jì)效益原則，防止鋪張浪費(fèi)。企業(yè)節(jié)約出來(lái)的每一分錢，實(shí)際上都是企業(yè)自己的利潤(rùn)。

【參考文獻(xiàn)】

[1]高聚輝:房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析與發(fā)展趨勢(shì)展望.中國(guó)房地產(chǎn)金融,2006,06

[2]潘愛(ài)青:房地產(chǎn)融資問(wèn)題研究.科技創(chuàng)業(yè)月刊,2006,07

[3]劉晴:我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題及對(duì)策研究.黑龍江對(duì)外經(jīng)貿(mào),2006,07

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

一、目前房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題現(xiàn)狀

1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資大，周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)高，融資壓力大，不容易實(shí)現(xiàn)供求平衡。近幾年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國(guó)六條國(guó)八條的出臺(tái)，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

2、融資渠道單一。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款。預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠?jī)?nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過(guò)外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。

但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對(duì)開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來(lái)源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對(duì)銀行的依賴程度較大。

二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場(chǎng)化運(yùn)作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時(shí)也使得原先能夠通過(guò)土地的增值獲取超額利潤(rùn)的房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)變薄，資金的自我積累能力下降。

2、房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動(dòng)周期一般為4-5年，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本吻合。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從2000年以來(lái)已經(jīng)持續(xù)五年快速增長(zhǎng)，未來(lái)幾年會(huì)不會(huì)進(jìn)入一個(gè)實(shí)質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進(jìn)入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長(zhǎng)，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會(huì)面臨著巨大的壓力。

3、海外企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、成熟的項(xiàng)目運(yùn)作模式以及雄厚的資金實(shí)力。在未來(lái)以資金實(shí)力作為核心競(jìng)爭(zhēng)能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國(guó)企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項(xiàng)目的投資時(shí)機(jī)，快速壯大自身實(shí)力。

4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國(guó)外、港臺(tái)地產(chǎn)商的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，加快了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，同時(shí)加劇了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)，以至資金來(lái)源渠道較為單一。

5、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運(yùn)行質(zhì)量不高。

6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。

上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對(duì)銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒(méi)有一個(gè)完善的二級(jí)市場(chǎng)，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無(wú)法可依的困境。三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑

1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng)，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認(rèn)為當(dāng)前完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機(jī)，以國(guó)際慣例為參照，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，突破重點(diǎn)，帶動(dòng)其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點(diǎn)，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動(dòng)其他市場(chǎng)的形成。同時(shí)在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個(gè)寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強(qiáng)調(diào)金融立法、經(jīng)濟(jì)杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項(xiàng)工作。（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的實(shí)際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場(chǎng)的效率。

（2）適當(dāng)引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的金融工具和操作手段，同時(shí)以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴(kuò)大在國(guó)際市場(chǎng)的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國(guó)際化進(jìn)程。

（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動(dòng)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會(huì)的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場(chǎng)乃至整個(gè)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。對(duì)于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長(zhǎng)的良好預(yù)期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國(guó)市場(chǎng)尋找房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。但是目前國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國(guó)獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和條件尚不成熟，必然需要尋求中國(guó)的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時(shí)這也是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，提升自身開發(fā)品質(zhì)的機(jī)會(huì)。

以筆者所在的上海永業(yè)（集團(tuán)）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團(tuán)、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個(gè)較大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，比如位于淮海中路的上海廣場(chǎng)項(xiàng)目，位于上海新天地附近的麗景苑高級(jí)服務(wù)式公寓項(xiàng)目等。在幾年前公司開始將融資對(duì)象轉(zhuǎn)向海外投資機(jī)構(gòu)，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報(bào)，目前由我集團(tuán)控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國(guó)際知名的投資基金聯(lián)合開發(fā)的永業(yè)公寓二期項(xiàng)目也在9月份正式開盤，該項(xiàng)目目前的平均售價(jià)達(dá)到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會(huì)為海外基金在中國(guó)的投資帶來(lái)滿意的投資回報(bào)，目前集團(tuán)已累計(jì)吸收外資達(dá)100億人民幣，開發(fā)土地近100萬(wàn)平方米，應(yīng)該說(shuō)通過(guò)與國(guó)際金融資本的合作，為集團(tuán)開拓了一條新的融資渠道，同時(shí)也不斷的壯大了公司的自身實(shí)力。

如何獲得國(guó)外資本的認(rèn)同呢？以筆者單位的經(jīng)驗(yàn)：首先要作到誠(chéng)實(shí)守信，外方作為跨地域的經(jīng)營(yíng)者，最看重的也是合作方是否誠(chéng)實(shí)守信，往往在我們與外方洽談合作事項(xiàng)之前，外方已經(jīng)通過(guò)各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過(guò)程中我們也始終奉行誠(chéng)實(shí)守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長(zhǎng)期的合作伙伴關(guān)系。其次在處理問(wèn)題時(shí)要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過(guò)程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護(hù)中方利益的同時(shí)也要合理的維護(hù)外方的利益，使外方在中國(guó)境內(nèi)的投資利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，筆者認(rèn)為企業(yè)應(yīng)注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度，從根本上降低融資需求。

篇10

1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資大，周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)高，融資壓力大，不容易實(shí)現(xiàn)供求平衡。近幾年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國(guó)六條國(guó)八條的出臺(tái)，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

2、融資渠道單一。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款。預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠?jī)?nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過(guò)外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對(duì)開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來(lái)源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對(duì)銀行的依賴程度較大。

二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場(chǎng)化運(yùn)作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時(shí)也使得原先能夠通過(guò)土地的增值獲取超額利潤(rùn)的房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)變薄，資金的自我積累能力下降。

2、房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動(dòng)周期一般為4-5年，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本吻合。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從2000年以來(lái)已經(jīng)持續(xù)五年快速增長(zhǎng)，未來(lái)幾年會(huì)不會(huì)進(jìn)入一個(gè)實(shí)質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進(jìn)入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長(zhǎng)，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會(huì)面臨著巨大的壓力。

3、海外企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、成熟的項(xiàng)目運(yùn)作模式以及雄厚的資金實(shí)力。在未來(lái)以資金實(shí)力作為核心競(jìng)爭(zhēng)能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國(guó)企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項(xiàng)目的投資時(shí)機(jī)，快速壯大自身實(shí)力。

4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國(guó)外、港臺(tái)地產(chǎn)商的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，加快了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，同時(shí)加劇了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)，以至資金來(lái)源渠道較為單一。

5、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運(yùn)行質(zhì)量不高。

6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。

上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對(duì)銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒(méi)有一個(gè)完善的二級(jí)市場(chǎng)，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無(wú)法可依的困境。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑

1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng)，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認(rèn)為當(dāng)前完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機(jī)，以國(guó)際慣例為參照，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，突破重點(diǎn)，帶動(dòng)其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點(diǎn)，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動(dòng)其他市場(chǎng)的形成。同時(shí)在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個(gè)寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強(qiáng)調(diào)金融立法、經(jīng)濟(jì)杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項(xiàng)工作。

（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的實(shí)際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場(chǎng)的效率。

（2）適當(dāng)引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的金融工具和操作手段，同時(shí)以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴(kuò)大在國(guó)際市場(chǎng)的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國(guó)際化進(jìn)程。

（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動(dòng)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會(huì)的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場(chǎng)乃至整個(gè)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。對(duì)于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長(zhǎng)的良好預(yù)期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國(guó)市場(chǎng)尋找房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。但是目前國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國(guó)獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和條件尚不成熟，必然需要尋求中國(guó)的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時(shí)這也是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，提升自身開發(fā)品質(zhì)的機(jī)會(huì)。

以筆者所在的上海永業(yè)（集團(tuán)）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團(tuán)、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個(gè)較大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，比如位于淮海中路的上海廣場(chǎng)項(xiàng)目，位于上海新天地附近的麗景苑高級(jí)服務(wù)式公寓項(xiàng)目等。在幾年前公司開始將融資對(duì)象轉(zhuǎn)向海外投資機(jī)構(gòu)，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報(bào)，目前由我集團(tuán)控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國(guó)際知名的投資基金聯(lián)合開發(fā)的永業(yè)公寓二期項(xiàng)目也在9月份正式開盤，該項(xiàng)目目前的平均售價(jià)達(dá)到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會(huì)為海外基金在中國(guó)的投資帶來(lái)滿意的投資回報(bào)，目前集團(tuán)已累計(jì)吸收外資達(dá)100億人民幣，開發(fā)土地近100萬(wàn)平方米，應(yīng)該說(shuō)通過(guò)與國(guó)際金融資本的合作，為集團(tuán)開拓了一條新的融資渠道，同時(shí)也不斷的壯大了公司的自身實(shí)力。

如何獲得國(guó)外資本的認(rèn)同呢？以筆者單位的經(jīng)驗(yàn)：首先要作到誠(chéng)實(shí)守信，外方作為跨地域的經(jīng)營(yíng)者，最看重的也是合作方是否誠(chéng)實(shí)守信，往往在我們與外方洽談合作事項(xiàng)之前，外方已經(jīng)通過(guò)各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過(guò)程中我們也始終奉行誠(chéng)實(shí)守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長(zhǎng)期的合作伙伴關(guān)系。其次在處理問(wèn)題時(shí)要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過(guò)程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護(hù)中方利益的同時(shí)也要合理的維護(hù)外方的利益，使外方在中國(guó)境內(nèi)的投資利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，筆者認(rèn)為企業(yè)應(yīng)注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度，從根本上降低融資需求。

（1）加快資金流轉(zhuǎn)。針對(duì)許多房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)不是很暢通的問(wèn)題，筆者認(rèn)為首先應(yīng)該建立一個(gè)程序化的資金管理流程，明確企業(yè)資金管理的各個(gè)環(huán)節(jié)的重要節(jié)點(diǎn)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，以利于將整個(gè)資金管理流程落實(shí)到每一個(gè)細(xì)節(jié)。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環(huán)節(jié)中，由于整個(gè)流程需要經(jīng)過(guò)客戶提供資料、銀行預(yù)審、公證處公證、房地產(chǎn)交易中心辦理預(yù)售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個(gè)環(huán)節(jié)。而各個(gè)部門之間缺乏聯(lián)系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時(shí)回籠，公司財(cái)務(wù)部在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后立即明確了各個(gè)環(huán)節(jié)的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，并指派專人負(fù)責(zé)，大大加快了貸款資金的回籠速度。