導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房產(chǎn)投資論文，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

當(dāng)今在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，競(jìng)爭(zhēng)激烈，如何求生存、求發(fā)展是擺在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面前的一個(gè)重要課題。通過(guò)設(shè)計(jì)、施工、材料、裝飾公司的選擇和資金的供給，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行有效的組織和管理，建造出適銷(xiāo)的開(kāi)發(fā)商品。在同一開(kāi)發(fā)環(huán)境下除了開(kāi)發(fā)適銷(xiāo)對(duì)路的適應(yīng)市場(chǎng)需求的產(chǎn)品外，最重要的是盡可能的降低建筑工程成本，降低產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格，最大限度的提高企業(yè)的投資開(kāi)發(fā)收益，這是很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須重視的問(wèn)題，也是工作難點(diǎn)和重點(diǎn)。因此在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中，成本控制具有極其重要的作用。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的內(nèi)容

房?jī)r(jià)是受成本影響的，成本低，房?jī)r(jià)可以適當(dāng)降低，通過(guò)相對(duì)較低的銷(xiāo)售價(jià)，銷(xiāo)量將大幅上升，隨之而來(lái)的必然是利潤(rùn)的大幅提升?！八猿颂峁┻m銷(xiāo)對(duì)路的房源外，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理內(nèi)容的重要組成部分”。房地產(chǎn)成本控制的內(nèi)容包括項(xiàng)目策劃階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、發(fā)包施工階段、項(xiàng)目銷(xiāo)售階段、技術(shù)創(chuàng)新與工藝調(diào)整階段。

（1）項(xiàng)目策劃階段

這一階段成本控制的內(nèi)容是尋找項(xiàng)目、市場(chǎng)調(diào)查和投資評(píng)估。

（2）項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)階段的成本控制，是項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程成本管理的重點(diǎn)，因此開(kāi)發(fā)商應(yīng)該注意此階段的成本控制。

（3）發(fā)包、施工階段房地產(chǎn)項(xiàng)目

發(fā)包包括項(xiàng)目總發(fā)包、建安工程及設(shè)備材料采購(gòu)發(fā)包。項(xiàng)目發(fā)包階段的成本控制是項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程成本控制的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)項(xiàng)目采用合同價(jià)款的方式較多，合同價(jià)款一般以國(guó)家或地方統(tǒng)一規(guī)定的預(yù)算定額、材料預(yù)算定額和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。承包方根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的工程范圍和施工圖紙做出工程報(bào)價(jià)，最終工程費(fèi)用按實(shí)際完成的質(zhì)量數(shù)量進(jìn)行結(jié)算。

施工階段的成本控制工作主要包括：

①編制成本計(jì)劃和工作流程圖，落實(shí)管理人員各自的職能任務(wù)。

②熟悉設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)要求，將工程費(fèi)用變化大的部分和環(huán)境，作為重點(diǎn)控制對(duì)象。

③對(duì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)變更進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較，并進(jìn)行預(yù)測(cè)和分析，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更。

④詳細(xì)進(jìn)行工程計(jì)量，復(fù)合工程付款賬單，嚴(yán)格經(jīng)費(fèi)簽證。

⑤做好工程施工記錄，保存好各種文件圖紙?zhí)貏e是施工變更圖紙，為處理可能發(fā)生的索賠提供依據(jù)。

⑥定期進(jìn)行工程費(fèi)用超支分析，提出控制工程成本突破預(yù)算的方案和措施。

⑦及時(shí)掌握國(guó)家、省、市有關(guān)部門(mén)的各種定額和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的變化。

⑧注重合同簽定。修改和補(bǔ)充工作著重考慮對(duì)項(xiàng)目成本的影響。

（4）項(xiàng)目銷(xiāo)售階段

這一階段的成本控制主要是銷(xiāo)售費(fèi)用。一般情況下，房地產(chǎn)銷(xiāo)售費(fèi)用為房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格的2-4%，費(fèi)用數(shù)額大，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的高低有直接影響。

（5）技術(shù)創(chuàng)新與工藝調(diào)整階段

在工程施工中，進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新和可持續(xù)創(chuàng)新，包括新材料、新技術(shù)、新工藝“三新”的運(yùn)用，對(duì)于企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)中取得有利地位非常重要。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理落后的原因分析及措施

（一）我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理落后的原因

第一，房地產(chǎn)企業(yè)普遍都是“重開(kāi)發(fā)，輕成本”。

第二，忽視了事前的成本控制

目前許多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)事前管理抓的力度還不夠，其重心大多還是在事中和事后。

第三，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中的執(zhí)行力度不夠。

再好的成本管理，如果沒(méi)有好的執(zhí)行力將毫無(wú)意義。一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然也建立了一套比較完整的成本管理制度，但在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中卻是形同虛設(shè)。

第四，部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理者的素質(zhì)不高。

在傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)缺乏主觀能動(dòng)性，但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的主體，但有些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者并不能適應(yīng)外部環(huán)境的變化，不能及時(shí)樹(shù)立市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的觀念，缺乏創(chuàng)新，這也是造成目前有許多房地產(chǎn)企業(yè)成本管理相對(duì)落后的原因。

第五，沒(méi)有實(shí)行全面成本控制。

目前有許多的房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有實(shí)行“全員、全過(guò)程、全要素和全方位”的全面成本管理。有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為既然成本管理的重點(diǎn)在設(shè)計(jì)階段，其他階段的成本不管理也影響不大；有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為成本管理是成本管理部門(mén)的事情，與企業(yè)的普通員工扯不上關(guān)系；有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為成本構(gòu)成中最重要的是材料和設(shè)備，所以其他的成本費(fèi)用就無(wú)關(guān)緊要；其實(shí)這些都是錯(cuò)誤的觀念，任何微小的成本、任何的成本要素都應(yīng)該納入成本管理的范圍，同時(shí)企業(yè)的成本是由于企業(yè)全體員工的活動(dòng)而產(chǎn)生的，所以全面成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本控制的核心。

（二）我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的措施

我們看到目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面有不少的欠缺，對(duì)房地產(chǎn)以后的發(fā)展造成不利的影響，這就需要采取有效的管理辦法和措施。

1、成本控制總體上應(yīng)注意的問(wèn)題

第一，成本控制控制的過(guò)程中要綜合考慮各方面目標(biāo)

成本目標(biāo)不是孤立的，它只有與質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、效率、工作量要求、資源消耗等相結(jié)合綜合考慮才能有價(jià)值。不能一味強(qiáng)調(diào)成本控制而忽視了其他目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，成本控制必須與質(zhì)量控制、進(jìn)度控制，合同控制同步進(jìn)行。

第二，成本控制要全面。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制是貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)施過(guò)程，包括整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)及銷(xiāo)售過(guò)程中的所有費(fèi)用。在成本控制中，要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)內(nèi)的所有子項(xiàng)目或單項(xiàng)工程的費(fèi)用實(shí)施控制，防止只重視主體工程項(xiàng)目成本，而忽視其他項(xiàng)目的成本控制；要對(duì)具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)用組成實(shí)施控制，防止只控制建筑安裝成本，而忽視設(shè)備和器具費(fèi)用的控制；要對(duì)所有合同的付款進(jìn)行控制；要對(duì)成本數(shù)量進(jìn)行控制，對(duì)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間進(jìn)行控制，以滿足資金使用計(jì)劃的要求。

2、設(shè)計(jì)是成本控制的關(guān)鍵

從國(guó)內(nèi)外實(shí)踐和數(shù)據(jù)來(lái)看，影響開(kāi)發(fā)成本的是約占開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期四分之一的設(shè)計(jì)前期階段，在初步設(shè)計(jì)階段影響成本的可能性為75-95%，在方案設(shè)計(jì)階段影響成本的可能性為35-75%，在施工圖設(shè)計(jì)階段影響成本的可能性為5-35%。由此我認(rèn)為成本控制的關(guān)鍵在設(shè)計(jì)。

第一，開(kāi)發(fā)商要有自己的設(shè)計(jì)思路，并在各個(gè)設(shè)計(jì)階段的審查中嚴(yán)格把關(guān)。一個(gè)產(chǎn)品要體現(xiàn)出本企業(yè)所要達(dá)到的目的，而不能只是由設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)出來(lái)后再審核，這樣開(kāi)發(fā)商的思路將受到牽制，很難實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商自己的目的。因此，設(shè)計(jì)階段應(yīng)該遵循的途徑是開(kāi)發(fā)商的構(gòu)思--研討--咨詢(xún)--決策，只有這樣才能使產(chǎn)品適應(yīng)市場(chǎng)或者可以說(shuō)是創(chuàng)造市場(chǎng)。

第二，抓好設(shè)計(jì)中的新技術(shù)應(yīng)用以滿足創(chuàng)作需求。經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，生活水平在提高，需求在變化。如何滿足這種變化的需求并創(chuàng)造新的需求，是房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的要求和出發(fā)點(diǎn)。在設(shè)計(jì)過(guò)程中研究，掌握并應(yīng)用新技術(shù)新產(chǎn)品提高科技含量，以滿足市場(chǎng)需要，創(chuàng)造新的需要和創(chuàng)造新的市場(chǎng)，唯其如此才能贏得顧客和市場(chǎng)。不過(guò)，那些過(guò)分豪華、超前的新技術(shù)或者與產(chǎn)品定位不協(xié)調(diào)的新技術(shù)應(yīng)用不是開(kāi)發(fā)商應(yīng)追求的目標(biāo)。

第三，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)中裝飾性設(shè)計(jì)。一些沒(méi)有必要的異形結(jié)構(gòu)，裝飾性柱和梁及外架等，其費(fèi)用往往很高，施工難度也大，對(duì)工期也造成影響，應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格控制，對(duì)確有必要的也應(yīng)有一個(gè)投入與效益的分析和預(yù)測(cè)。

第四，優(yōu)選設(shè)計(jì)單位。這是一個(gè)至關(guān)重要的問(wèn)題，設(shè)計(jì)力量不僅體現(xiàn)在建筑學(xué)結(jié)構(gòu)力學(xué)及各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)的水平，還要有相關(guān)法律法規(guī)知識(shí)，更要有設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)甚至是施工經(jīng)驗(yàn)。在設(shè)計(jì)委托是要選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，不能因節(jié)約設(shè)計(jì)費(fèi)用或其他原因而選擇小的設(shè)計(jì)單位，決不可因小失大，設(shè)計(jì)出一些殘次品甚至垃圾。

3、采購(gòu)是成本控制的重點(diǎn)

這里的采購(gòu)是指完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)意圖，從開(kāi)發(fā)商外部來(lái)獲取貨物或服務(wù)所需的過(guò)程，包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建安工程、材料設(shè)備、各類(lèi)中介服務(wù)（如勘察，設(shè)計(jì)，銷(xiāo)售等）及咨詢(xún)等業(yè)務(wù)的發(fā)包或委托。很多都不是由開(kāi)發(fā)商直接去控制成本。作好采購(gòu)這個(gè)成本控制應(yīng)該考慮以下幾個(gè)方面。

第一，要抓好招標(biāo)工作。在招標(biāo)過(guò)程中首先要發(fā)揮各專(zhuān)業(yè)部門(mén)的作用和積極性，這樣就要求專(zhuān)業(yè)主管部門(mén)必須設(shè)有專(zhuān)業(yè)業(yè)務(wù)能力強(qiáng)，事業(yè)心強(qiáng)的人員。

第二，組織好合同簽定。合同是責(zé)任雙方責(zé)任義務(wù)及解決問(wèn)題的基本依據(jù)，合同簽定好壞直接決定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)展與效益。合同條款應(yīng)盡量的全面和細(xì)致，在合同履行過(guò)程中要對(duì)容易發(fā)生爭(zhēng)議或出現(xiàn)問(wèn)題的事項(xiàng)在合同中應(yīng)規(guī)定定性定量的解決方法，不能用模糊用詞，合同條款必須只有一種解釋?zhuān)悦庠诤贤男羞^(guò)程中扯皮，耽誤工程進(jìn)展，使目標(biāo)成本失控。

4、實(shí)施成本控制的動(dòng)態(tài)管理

在完成了項(xiàng)目設(shè)計(jì)、采購(gòu)之后，成本控制那就是開(kāi)發(fā)過(guò)程中各階段目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)問(wèn)題，主要是一個(gè)跟蹤分析、動(dòng)態(tài)管理，這里以施工過(guò)程中較多發(fā)生的工程變更管理為例說(shuō)明動(dòng)態(tài)管理。

工程變更可以分為三類(lèi)，第一類(lèi)是屬于完善設(shè)計(jì)中的不足而形成的變更，第二類(lèi)是開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中對(duì)原有設(shè)想、看法的變化而形成的變更，第三類(lèi)是屬于現(xiàn)場(chǎng)施工管理協(xié)調(diào)而形成的變更。明確了這三類(lèi)工程變更的原因，工程變更的成本控制就可以“對(duì)癥下藥”。

對(duì)于第一類(lèi)的成本動(dòng)態(tài)控制可以從三個(gè)方面進(jìn)行。首先在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，要把本項(xiàng)目的作法、要達(dá)到的效果、設(shè)計(jì)人員對(duì)市場(chǎng)的研究、市場(chǎng)的亮點(diǎn)等內(nèi)容一并體現(xiàn)在規(guī)劃方案中。二是在單體設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)中要由工程技術(shù)人員與設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)人員緊密溝通，將強(qiáng)制性的設(shè)計(jì)要求、技術(shù)規(guī)范、配套系統(tǒng)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、新材料等在設(shè)計(jì)過(guò)程中予以充分論證，最大限度的減少各專(zhuān)業(yè)之間的設(shè)計(jì)矛盾和控制復(fù)雜工藝。三是認(rèn)真進(jìn)行圖紙會(huì)審，會(huì)審不能流于形式。上述三個(gè)方面看起來(lái)是開(kāi)工前的一個(gè)設(shè)計(jì)的動(dòng)態(tài)控制，其實(shí)更是一個(gè)成本的動(dòng)態(tài)控制，如果設(shè)計(jì)定位準(zhǔn)確、各專(zhuān)業(yè)協(xié)調(diào)、則會(huì)大大減少在工程實(shí)施過(guò)程中的變更洽商，成本自然容易控制。

第二類(lèi)主要是由于市場(chǎng)和開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)識(shí)的變化。一個(gè)企業(yè)在項(xiàng)目策劃階段其總體思想框架、大體目標(biāo)是成熟而且基本成型了的，如果定位發(fā)生大的變化，那么成本控制將成為空談。而對(duì)一些材料設(shè)備及諸如立面、磁磚顏色應(yīng)該盡量在施工前確定而不要在施工中來(lái)化，否則勢(shì)必造成洽商的增多和成本的加大。

篇2

[關(guān)鍵詞]固定資產(chǎn)投資證券投資決策方法

投資是企業(yè)重要的財(cái)務(wù)活動(dòng)之一，它通常是指企業(yè)將一定的財(cái)力和物力投入到一定的對(duì)象上，以期在未來(lái)獲取收益的經(jīng)濟(jì)行為。投資活動(dòng)可以按多種標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類(lèi)，其中按投資方式的不同可分為直接投資和間接投資，直接投資又稱(chēng)為實(shí)物投資，是指直接用現(xiàn)金、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等進(jìn)行投資，直接形成企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的能力。直接投資往往數(shù)額大，回收期長(zhǎng)、與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)聯(lián)系緊密。

間接投資一般也稱(chēng)為證券投資，是指用現(xiàn)金、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)或取得其他單位的有價(jià)證券（股票、債券等）。

固定資產(chǎn)投資的規(guī)模大小和技術(shù)的先進(jìn)程度、證券投資的規(guī)模大小和投資對(duì)象的合理性，在很大程度上決定了企業(yè)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展的潛力，因此，對(duì)固定資產(chǎn)投資和證券投資決策方法的研究和使用對(duì)企業(yè)的生存和發(fā)展都具有十分重要的意義。

一、固定資產(chǎn)投資決策

1、固定資產(chǎn)投資決策方法。如前所述，固定資產(chǎn)投資直接影響企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，由于它投資數(shù)額大、投資回收期長(zhǎng)、一經(jīng)決策和實(shí)施就難以改變，因此固定資產(chǎn)投資決策成敗與否后果深遠(yuǎn)。實(shí)務(wù)中，企業(yè)在進(jìn)行固定資產(chǎn)投資決策時(shí)，一般都要提出幾種投資方案，進(jìn)行反復(fù)比較后從中選取最佳或最合理的方案，這就需要運(yùn)用凈現(xiàn)值法、內(nèi)含報(bào)酬率法、現(xiàn)值指數(shù)法、投資回收期法、平均報(bào)酬率法等投資決策方法，但現(xiàn)行財(cái)務(wù)管理理論和實(shí)踐對(duì)固定資產(chǎn)投資主要采用凈現(xiàn)值(簡(jiǎn)稱(chēng)NPV)法。所謂凈現(xiàn)值是指投資方案的未來(lái)現(xiàn)金流人量的現(xiàn)值和現(xiàn)金流出量的現(xiàn)值的差額。用公式可表達(dá)為：

NPV=∑CIt／(1+i)t—∑COt／(1+i)t

其中：CIt表示第t年的現(xiàn)金流入量；COt表示第t年的現(xiàn)金流出量；i表示預(yù)定的折現(xiàn)率。

凈現(xiàn)值法的決策規(guī)則是：在只有一個(gè)備選方案的采納與否決策中，凈現(xiàn)值為正者則采納，凈現(xiàn)值為負(fù)者不采納；在有多個(gè)備選方案的互斥選擇決策中，應(yīng)選用凈現(xiàn)值是正值中的最大者。

2、對(duì)固定資產(chǎn)投資決策方法的說(shuō)明。不難發(fā)現(xiàn)，凈現(xiàn)值法與其他方法相比具有以下優(yōu)點(diǎn)：

(1)凈現(xiàn)值法考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，能夠反映各種投資方案的凈收益，即以各種投資方案收益的大小作為投資決策的依據(jù)，因此是一種較好的方法。

(2)凈現(xiàn)值法與企業(yè)的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)相一致。投資方案的凈現(xiàn)值就是該方案能夠給企業(yè)增加的價(jià)值，因此要實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化這一目標(biāo)，就必須在多種備選方案中選擇凈現(xiàn)值最大且不小于零的投資方案。

因此，現(xiàn)行企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中主要采用凈現(xiàn)值法進(jìn)行固定資產(chǎn)的投資決策。

二、證券投資決策

1．證券投資決策方法。證券投資決策的目標(biāo)就是將投資收益和投資風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)聯(lián)系起來(lái)，對(duì)二者進(jìn)行權(quán)衡后選擇最為合理的證券進(jìn)行投資。因此，證券投資決策主要是討論如何在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上最大限度地獲取證券投資收益，這就是著名的投資組合理論。投資組合理論最初由馬考維茨(HMarkowitz)于20世紀(jì)50

年代創(chuàng)立，后經(jīng)威廉•夏普(WSharpe)等人發(fā)展，主要運(yùn)用證券投資回報(bào)率的期望值E和系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)β兩個(gè)指標(biāo)表示一個(gè)證券(或證券組合)的投資價(jià)值，以此為基礎(chǔ)的分析被稱(chēng)為“E—β”分析。

證券投資組合的風(fēng)險(xiǎn)可以分為兩種性質(zhì)完全不同的風(fēng)險(xiǎn)，即系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又稱(chēng)為不可分散風(fēng)險(xiǎn)或市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，是由于一些會(huì)影響到所有公司的因素如戰(zhàn)爭(zhēng)、通貨膨脹、經(jīng)濟(jì)衰退、金融危機(jī)、國(guó)際市場(chǎng)的變化引起的風(fēng)險(xiǎn)。這些因素對(duì)任何企業(yè)來(lái)說(shuō)，都是不可避免的；非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又稱(chēng)為可分散風(fēng)險(xiǎn)或公是指發(fā)生于個(gè)別公司的因素如新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)失敗、失去一項(xiàng)重要合同、重大項(xiàng)目投標(biāo)的失敗、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的出現(xiàn)、生產(chǎn)工藝技術(shù)的老化等所造成的風(fēng)險(xiǎn)，此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)可以通過(guò)多元化的投資來(lái)分散或消除。

2．對(duì)證券投資決策方法的說(shuō)明。資本市場(chǎng)理論和實(shí)踐研究表明，證券的回報(bào)率和系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)之間存在著很高的相關(guān)性，即風(fēng)險(xiǎn)與收益對(duì)等，高風(fēng)險(xiǎn)可以用高回報(bào)來(lái)補(bǔ)償，而低風(fēng)險(xiǎn)則伴隨著低回報(bào)。在完全有效的資本市場(chǎng)中，證券的價(jià)格反映其價(jià)值，證券的價(jià)格在任何時(shí)刻都應(yīng)與其價(jià)值相符，因此購(gòu)買(mǎi)或出售證券只能獲得與該證券的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)相一致的回報(bào)率。也就是說(shuō)，證券投資的凈現(xiàn)值等于零。因此證券投資決策不能用凈現(xiàn)值作為評(píng)價(jià)指標(biāo)，而應(yīng)采用“E—β”分析法。

綜上所述，對(duì)固定資產(chǎn)投資與證券投資決策方法的差異歸納為以下幾點(diǎn)：

(1)現(xiàn)行企業(yè)財(cái)務(wù)管理理論和實(shí)踐對(duì)固定資產(chǎn)投資決策主要采用凈現(xiàn)值(NPV)法，而對(duì)證券投資決策則采用回報(bào)率與風(fēng)險(xiǎn)(E—β)分析法。

(2)只有當(dāng)固定資產(chǎn)投資方案的凈現(xiàn)值不小于零時(shí)，才有可能接受該方案，而證券投資方案的凈現(xiàn)值一般為零。

(3)由于證券市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)性遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于產(chǎn)品市場(chǎng)，使得證券市場(chǎng)能夠迅速達(dá)到競(jìng)爭(zhēng)性均衡狀態(tài)，因此，證券投資的平均租金高于零；而產(chǎn)品市場(chǎng)或者因?yàn)榇嬖趬艛嗪凸杨^，或者因?yàn)槟硞€(gè)或某些企業(yè)的創(chuàng)新而使得該行業(yè)調(diào)整到競(jìng)爭(zhēng)性均衡狀態(tài)還需要一定的時(shí)間，所以固定資產(chǎn)投資可以賺取經(jīng)濟(jì)租金。

三、原因分析

1．從資本資產(chǎn)定價(jià)模型的角度來(lái)看。上面的分析似乎表明固定資產(chǎn)決策和證券投資決策是兩種截然不同的決策類(lèi)型，其實(shí)并非如此，兩者實(shí)際上都使用資本資產(chǎn)定價(jià)模型來(lái)量化風(fēng)險(xiǎn)。

威廉•夏普1964年開(kāi)創(chuàng)的資本資產(chǎn)定價(jià)模型(CapitalAssetPricingModel，簡(jiǎn)稱(chēng)CAPM)被認(rèn)為是財(cái)務(wù)管理學(xué)形成和發(fā)展中最重要的里程碑，它的出現(xiàn)第一次使人們能夠?qū)︼L(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定量分析。這一模型為：

Kj=Rf+βj(Km—Rf)。

式中：Kj表示第j種股票或第j種證券組合的必要報(bào)酬率；Rf代表無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率；βj表示第j種股票或第j種證券組合的β系數(shù)；Km表示所有股票或所有證券的平均報(bào)酬率。

可見(jiàn)，資本資產(chǎn)定價(jià)模型簡(jiǎn)單、直觀地揭示了證券的期望報(bào)酬率與風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系。

例：當(dāng)前的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6％，市場(chǎng)平均報(bào)酬率為12％，A項(xiàng)目的預(yù)期股權(quán)現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)大，其值β為1．5；B項(xiàng)目的預(yù)期股權(quán)現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)小，其β值為0．75，則：

A項(xiàng)目的必要報(bào)酬率=6％+1．5×(12％—4％)=18％

B項(xiàng)目的必要報(bào)酬率=6％+0．75×(12％—4％)=12％

因此，資本資產(chǎn)定價(jià)模型是證券投資分析的直接工具，應(yīng)用資本資產(chǎn)定價(jià)模型可以直接預(yù)測(cè)證券投資組合的期望報(bào)酬率；而在固定資產(chǎn)投資決策中，資本資產(chǎn)定價(jià)模型同樣發(fā)揮作用，即可以用于估計(jì)固定資產(chǎn)投資方案的機(jī)會(huì)成本，固定資產(chǎn)投資方案的風(fēng)險(xiǎn)越大，資金的機(jī)會(huì)成本也就越大。如果固定資產(chǎn)投資方案的凈現(xiàn)值大于零，就說(shuō)明該固定資產(chǎn)投資方案的期望報(bào)酬率大于資金的機(jī)會(huì)成本。

因此，無(wú)論是固定資產(chǎn)投資決策還是證券投資，資本資產(chǎn)定價(jià)模型都是一個(gè)有效的工具，所不同的是，在證券投資決策中，資金的機(jī)會(huì)成本就是該證券投資的期望報(bào)酬率；在固定資產(chǎn)投資決策中，用估計(jì)的資金機(jī)會(huì)成本作為折現(xiàn)率對(duì)固定資產(chǎn)投資方案的預(yù)期現(xiàn)金流量進(jìn)行折現(xiàn)，計(jì)算其凈現(xiàn)值，并根據(jù)計(jì)算結(jié)果的大小對(duì)投資方案作出取舍。

2．從經(jīng)濟(jì)租金和有效資本市場(chǎng)假說(shuō)的角度來(lái)看。

篇3

內(nèi)容提要:房地產(chǎn)投資信托（reits）目前正在亞洲迅速推廣，因而探索其制度優(yōu)勢(shì)很有必要。與房地產(chǎn)直接投資相比，reits有流動(dòng)性高、投資風(fēng)險(xiǎn)較小、收益穩(wěn)定性較高等優(yōu)勢(shì)；reits都是普通股，但具有極強(qiáng)的避稅功能；與債券相比，reits總收益水平遠(yuǎn)高于普通債券的收益水平。reits為其組織者和投資者提供了投資風(fēng)險(xiǎn)的分散化、較高的流動(dòng)性和變現(xiàn)性、誘人的投資回報(bào)、高度的靈活性等超越其他房地產(chǎn)投資工具的顯著優(yōu)勢(shì)。

一種制度能在發(fā)源地國(guó)迅速發(fā)展，只是說(shuō)明這種制度在發(fā)源地國(guó)有生命力；這種制度若還能被其他一些國(guó)家或地區(qū)復(fù)制或移植，就說(shuō)明它不僅有獨(dú)特的功能，且還能有一定的可復(fù)制性；這種制度若被更多的國(guó)家渴求，[1]則不得不說(shuō)明這種制度蘊(yùn)涵著獨(dú)特的制度優(yōu)勢(shì)。

房地產(chǎn)投資信托正是這樣一種制度。而要探索房地產(chǎn)投資信托的制度優(yōu)勢(shì)，則有必要將它與房地產(chǎn)直接投資、一般公司股票和債券這些主要的金融工具一一相比較。

一、與房地產(chǎn)直接投資比較

所謂房地產(chǎn)直接投資是指將資金直接投資于一定的房地產(chǎn)物業(yè)，委托專(zhuān)業(yè)人士或自行經(jīng)營(yíng)的一種投資方式。一般而言，業(yè)績(jī)好的直接投資之收益常常高于reits的平均收益水平；但由于直接投資面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)，因而并非所有的直接投資者都能獲得較好的投資回報(bào)。

reits與房地產(chǎn)直接投資相比較，兩者具有如下差異：

（一）流動(dòng)性

房地產(chǎn)直接投資由于直接投資于房地產(chǎn)物業(yè)，若想變現(xiàn)往往只能出售物業(yè)，但出售物業(yè)的難度較大且交易成本很高，因此流動(dòng)性差；而就reits而言，投資者可以通過(guò)金融市場(chǎng)自由買(mǎi)賣(mài)，故具有高度的流動(dòng)性。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)直接投資由于直接投資于房地產(chǎn)物業(yè)，受房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的影響很大，因此投資風(fēng)險(xiǎn)大；而reits卻能通過(guò)其多樣化的投資組合和“導(dǎo)管”[2]功能，有效地抵御市場(chǎng)的變化和通貨膨脹，投資風(fēng)險(xiǎn)較小。

（三）收益的穩(wěn)定性

房地產(chǎn)直接投資由于受房地產(chǎn)總體市場(chǎng)的影響較大，收益起伏很大，有可能獲取較高的收益，也有可能血本無(wú)歸，總體而言，收益的穩(wěn)定性不高；而reits則受房地產(chǎn)總體市場(chǎng)的影響較小，波動(dòng)性較小，從而收益的穩(wěn)定性較高。

（四）物業(yè)與資產(chǎn)類(lèi)型

房地產(chǎn)直接投資由于受投資資本規(guī)模的限制，其物業(yè)通常集中在一個(gè)或幾個(gè)地區(qū)、集中于一種或幾種類(lèi)型上，而且資產(chǎn)類(lèi)型單一；而reits由于投資規(guī)模較大，其物業(yè)所處的地區(qū)比較廣泛，物業(yè)的類(lèi)型多樣化，且資產(chǎn)類(lèi)型多樣化。

（五）管理方式

就房地產(chǎn)直接投資而言，投資者必須自己介入房地產(chǎn)的具體業(yè)務(wù)，這需要花費(fèi)大量的時(shí)間和精力。投資者若聘請(qǐng)他人管理，又極易產(chǎn)生人的道德風(fēng)險(xiǎn)，并容易導(dǎo)致管理層與股東之間的利益沖突，且由于缺乏專(zhuān)業(yè)人員的介入，投資者難以獲取便捷的融資渠道；而reits一方面因由房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士管理，管理層在reits中又占有相當(dāng)大的股份，管理層與股東之間的利益沖突能比較有效地防止；另一方面，投資者能夠借助管理層的能力獲得良好的融資渠道。

二、與一般公司股票比較

股票是公司簽發(fā)的證明股東權(quán)利的要式證券。[3]依據(jù)股東享有權(quán)利的不同，公司股票可分為優(yōu)先股與普通股兩類(lèi)。

（一）優(yōu)先股

優(yōu)先股是指公司

在募集資金時(shí)，給予投資者某些優(yōu)先權(quán)的股票。就優(yōu)先股而言，一方面它具有優(yōu)先性，其優(yōu)先性表現(xiàn)在以下方面：（1）有固定的股息，不隨公司業(yè)績(jī)的好壞而產(chǎn)生波動(dòng)，優(yōu)先股股東可先于普通股股東獲取股息。（2）當(dāng)公司破產(chǎn)進(jìn)行破產(chǎn)清算時(shí)，優(yōu)先股股東享有先于普通股股東的剩余財(cái)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)。另一方面，優(yōu)先股股東一般不參加公司的紅利分配，也沒(méi)有表決權(quán)，且不能參與公司的經(jīng)營(yíng)管理。

與普通股相比，優(yōu)先股雖然收益和參與決策權(quán)受限，但投資風(fēng)險(xiǎn)較小，其風(fēng)險(xiǎn)小于普通股票、卻大于債券，是一種介于普通股票和債券之間的投資工具。

盡管有時(shí)優(yōu)先股的收益率比較可觀，但總體而言，由于優(yōu)先股的收益率是事先確定的，其資金的增值潛力很小。而且優(yōu)先股的發(fā)行受到的限制較多，因此，一些國(guó)家公司法規(guī)定，只在公司增募新股或者清理債務(wù)等特殊情形下才允許發(fā)行優(yōu)先股。而美國(guó)有關(guān)reits的法律則規(guī)定，“所有的房地產(chǎn)投資信托都沒(méi)有優(yōu)先權(quán)，是清一色的普通股”。[4]

（二）普通股

普通股是指在公司的經(jīng)營(yíng)管理與贏余分配上享有普通權(quán)利的股份。普通股股東通常按持股比例享有如下權(quán)利：（1）公司決策參與權(quán)，包括股東會(huì)議出席權(quán)、表決權(quán)和委托投票權(quán)等；[5]（2）股息分配權(quán)：普通股的股息依據(jù)公司贏利狀況及其分配政策而定，在優(yōu)先股股東取得固定的股息之后，普通股股東才有權(quán)享受股息分配權(quán)；（3）剩余財(cái)產(chǎn)分配權(quán)：當(dāng)公司破產(chǎn)或清算后，按優(yōu)先股股東在先、普通股股東在后的順序分配剩余財(cái)產(chǎn)；（4）優(yōu)先認(rèn)股權(quán)：當(dāng)公司因擴(kuò)張需增發(fā)普通股股票時(shí)，為保持企業(yè)所有權(quán)的原有比例，現(xiàn)有普通股股東有權(quán)按其持股比例以低于市價(jià)的特定價(jià)格優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)一定量的新發(fā)行股票。

在美國(guó)，reits是一種在金融市場(chǎng)流通的普通股，與一般公司普通股相比，在以下兩方面有其特殊性：一方面，因reits公司在經(jīng)營(yíng)層上不必納稅，能為投資者帶來(lái)更大的投資收益，故它是美國(guó)具有避稅功能的最重要的投資工具之一；另一方面，beits公司“每年95％（2001年1月1日降至90％）以上的應(yīng)稅收入必須作為股利分配給股東”，[6]這是法律的強(qiáng)制性要求，reits公司無(wú)權(quán)制訂自己的分紅政策。這使得reits公司無(wú)法像別的公司那樣以本公司上年度的贏利為資本積累去擴(kuò)張發(fā)展，而必須開(kāi)辟新的資本渠道以籌集所需資本。

三、債券比較

債券是指政府、企業(yè)等機(jī)構(gòu)為直接向社會(huì)募集資金而向投資者發(fā)行的、允諾按一定利率支付利息且按一定條件償還本金的債權(quán)債務(wù)憑證。在這種債權(quán)債務(wù)關(guān)系中，債券持有人（投資者）即債權(quán)人，債券發(fā)行人即債務(wù)人。

作為房地產(chǎn)投資工具，reits與債券在投資特性上有如下差異：

（一）投資安全性

在投資的安全性上，債券與reits相比顯示了兩方面的優(yōu)勢(shì)：（1）除非發(fā)行債券的機(jī)構(gòu)或企業(yè)破產(chǎn)，債權(quán)到期時(shí)必須償還本金，債券投資者至少能收回其資本金。而reits的投資者則得不到這種基本的保障；（2）當(dāng)出現(xiàn)破產(chǎn)清算時(shí)，債券投資者也將優(yōu)于reits投資者而受償。而reits作為普通股，其受償順序列在最后，故投資的安全性較差。

（二）收益水平

在利率和市場(chǎng)行情沒(méi)有重大變化的情形下，債券的收益就是息票利率指向的收益值，其收益基本與預(yù)期值相同，但缺乏增長(zhǎng)潛力；而reits盡管基本收益率沒(méi)有債券的息票利率高，但其總的收益是分紅外加資本增長(zhǎng)所帶來(lái)的收益，因此，reits的總收益水平遠(yuǎn)高于普通債券的收益水平。

（三）受通貨膨脹影響的程度

相對(duì)于reits，債券是對(duì)利率極其敏感的投資工具，它本身不能對(duì)通貨膨脹作出任何的補(bǔ)救。具體而言：當(dāng)通貨膨脹率上升時(shí)，債券價(jià)值會(huì)下降很多，而且離到期時(shí)間越長(zhǎng)，其價(jià)值就跌得越多，即使投資者在債券到期時(shí)能收回原來(lái)的投資成本，但此時(shí)的貨幣值因貶值早已無(wú)法跟購(gòu)買(mǎi)時(shí)相比了。與此相應(yīng)的是，reits名下的物業(yè)會(huì)隨通貨膨脹率的上升而增值，租金水平自然上升，使reits經(jīng)營(yíng)收入隨之增長(zhǎng)。這說(shuō)明，reits比債券的抵御通貨膨脹能力更強(qiáng)，其價(jià)值隨時(shí)間的推移而增長(zhǎng)；當(dāng)通貨膨脹率降低時(shí)，利率隨之下降，則企業(yè)的融資成本也下降?！耙呀?jīng)發(fā)行了高于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)利率債券的某些企業(yè)，會(huì)選擇提前回購(gòu)債券，于是，投資者就被剝奪了未來(lái)獲取高收益的權(quán)利?！盵7]

由上可知，債券盡管在投資安全性上有一定優(yōu)勢(shì)，但債券投資者卻必須承擔(dān)因通貨膨脹升降帶來(lái)的收益不穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)。相比之下，reits由于其收入來(lái)源的多樣化，完全能夠很好地抵御通貨膨脹率變動(dòng)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

四、獨(dú)特制度優(yōu)勢(shì)分析

事實(shí)上，房地產(chǎn)投資信托為其組織者和投資者提供了超越其他房地產(chǎn)投資工具的顯著優(yōu)勢(shì)，表現(xiàn)在：

（一）投資主體的大眾化

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，其特點(diǎn)是投資規(guī)模大且投資周期長(zhǎng)，這使得一般的小投資者根本不敢問(wèn)津，也不可能問(wèn)津。相比而言，reits則使大額的房地產(chǎn)投資變成了小額的證券投資，這使得幾乎所有的投資者都被給予了投資房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)，而這一機(jī)會(huì)“在歷史上曾經(jīng)主要為富人、有產(chǎn)者所占有”。[8]

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)的分散化

reits是以受益憑證或股票的方式募集公眾資金，通過(guò)專(zhuān)業(yè)化的經(jīng)營(yíng)管理，從事多樣化的投資，除可通過(guò)不同的不動(dòng)產(chǎn)種類(lèi)、區(qū)位、經(jīng)營(yíng)方式等投資組合來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)外，亦可以在法令規(guī)定范圍內(nèi)從事公債、股票等有價(jià)證券投資以分散投資風(fēng)險(xiǎn)。[9]另一方面，組織者可減輕他出資財(cái)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度。因?yàn)橥ㄟ^(guò)reits，組織者能成為一個(gè)擁有各種房地產(chǎn)類(lèi)型的實(shí)體（即reits）的股東，而reits將其資產(chǎn)擴(kuò)張并多樣化，從而可以避免由于投資集中于某些地區(qū)物業(yè)所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。這樣，組織者也獲取了減輕其個(gè)人責(zé)任的機(jī)會(huì)，即讓reits去承擔(dān)本應(yīng)屬于組織著的困擾其財(cái)產(chǎn)的責(zé)任。[10]

（三）較高的流動(dòng)性和變現(xiàn)性

房地產(chǎn)由于其本身的固定性使得它的流動(dòng)性較差，投資者直接投資于房地產(chǎn)，如果想要變現(xiàn)，一般通過(guò)出售的方式，且往往在價(jià)格上不得不打折扣；當(dāng)投資者未必需要那么多的現(xiàn)金時(shí)，房地產(chǎn)出手的難度就更大了。而投資于reits，因“reits是以證券化方式來(lái)表彰不動(dòng)產(chǎn)之價(jià)值，證券在發(fā)行后可以在次級(jí)市場(chǎng)上加以交易，投資者可以隨時(shí)在集中市場(chǎng)上或店頭市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)證券，有助于資金的流通，一定程度上消除了傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)不易脫手的顧慮。”[11]

（四）誘人的投資回報(bào)

reits由于能提供相對(duì)不變的回報(bào)率，可以抵御來(lái)自股票市場(chǎng)易變的風(fēng)險(xiǎn)，從而投資者和組織者都可獲取可觀的投資回報(bào)。由于美國(guó)《1960年國(guó)內(nèi)稅法典》要求reits將90％以上的收入用于分紅，使得reits的股東能獲取有保證的股息，即使在reits股票價(jià)格下跌的情況下也是如此。而定期的股息收益，且股息率相對(duì)優(yōu)厚，正是reits最吸引之處，這可由以下事實(shí)得以驗(yàn)證：美國(guó)1993年12月至2003年1月reits的平均年度股息率達(dá)6．96％，較十年期美國(guó)政府債券（5．86％）都高。[12]而且reits曾在市場(chǎng)低迷時(shí)比股票表現(xiàn)更好，是故reits現(xiàn)在已是吸引人的“賭注”。[13]

（五）高度的靈活性

reits有兩方面的靈活性：一是投資者持股的靈活性。通常合股公司或企業(yè)要求股東的最低投資額為15000美元，而對(duì)reits而言，每股只需10—25美元，且沒(méi)有投資數(shù)量的限制，投資者既可只買(mǎi)一股，也可買(mǎi)數(shù)股；二是reits本身的靈活性。reits既可作為融資渠道，也可以作為一種證券工具，即把一些機(jī)構(gòu)或面臨困境的物業(yè)銷(xiāo)售商持有的分散房產(chǎn)包裝上市，甚至可以將整個(gè)納稅的集團(tuán)公司收歸reits進(jìn)行操作。

（六）與其他金融資產(chǎn)的相關(guān)度較低

美國(guó)資產(chǎn)管理權(quán)威機(jī)構(gòu)ibbotsonassociates最近在它的一份研究報(bào)告中指出，通過(guò)對(duì)所有已發(fā)行的reits歷史業(yè)績(jī)進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，reits的回報(bào)率與其他資產(chǎn)的收益率的相關(guān)性在過(guò)去的30年一直呈下降趨勢(shì)。由于reits的這一特點(diǎn)，使得它在近十幾年的美國(guó)證券市場(chǎng)上迅速擴(kuò)張。在美國(guó)，目前大約三分之二的reits是在這一時(shí)期發(fā)展起來(lái)的。[14]

注釋:

[1]我國(guó)也在渴求引進(jìn)房地產(chǎn)投資信托制度的國(guó)家之列，銀監(jiān)會(huì)2004年10月18日《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見(jiàn)稿）》，正在加緊該管理暫行辦法的制定工作，即是很好的例證。

[2]“導(dǎo)管”功能，即pass—throughtreatment，是指受益人應(yīng)成為信托的納稅人，信托只不過(guò)是受益人獲得利益的管道而已。

[3]江平、方流芳主編：《新編公司法教程》，法律出版社1994年第1版，第198頁(yè)。

[4]陳潔、張紅：《房地產(chǎn)投資信托的投資特性》，載《中國(guó)房地產(chǎn)金融》2002年第11期。

[5]江平、方流芳主編：《新編公司法教程》，法律出版社，1994年第1版，第200頁(yè)。

[6]seeusinternalrevenuecode（irc），sec．857（a）（1）．

[7]陳沽、張紅：《房地產(chǎn)投資信托的投資特性》，載《中國(guó)房地產(chǎn)金融》2002年第11期。

[8]seechadwickm．cornell：comment：reitsandupreits：pushingthecorporatelawenvelope，thetrusteesoftheuniversityofpennsylvania1997，june，1997．

[9]杜筠翊、胡軒之：《不動(dòng)產(chǎn)投資信托研究》，載《政治與法律》2000年第3期。

[10]seerobertj．crnkovich，upreits：theuseofpartnershipsinstructuringandoperatingrealestateinvestmenttrusts，inreits1993：whatyouneedtoknownow63，65（1993）（discussingsponsors“abilitytoavoidpersonalliabilityforoutstandingrealestatede[11]杜筠翊、胡軒之：《不動(dòng)產(chǎn)投資信托研究》，載《政治與法律》2000年第3期。

[12]參見(jiàn)參見(jiàn)陳柳欽：《美國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金（reits）的發(fā)展及其對(duì)我國(guó)的啟示》，資料來(lái)源：

篇4

關(guān)鍵詞：現(xiàn)代農(nóng)業(yè)新型工業(yè)化

工業(yè)化發(fā)展現(xiàn)狀

對(duì)于工業(yè)化發(fā)展?fàn)顩r，目前已有部分專(zhuān)家和學(xué)者進(jìn)行了相關(guān)研究，如：王秉建（2008）對(duì)工業(yè)化水平進(jìn)行了評(píng)價(jià)；胡亭亭（2007）對(duì)工業(yè)化的發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題進(jìn)行了分析；余華銀（2006）對(duì)工業(yè)化的進(jìn)程進(jìn)行了評(píng)價(jià)等。通過(guò)對(duì)研究的梳理可知，工業(yè)化的發(fā)展?fàn)顩r為：工業(yè)化進(jìn)程慢于全國(guó)，工業(yè)化已處于工業(yè)化的實(shí)現(xiàn)和經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)期的初期，但與全國(guó)相比還有一定的差距；工業(yè)高度化水平低于全國(guó)，高度化進(jìn)程也相對(duì)較弱，工業(yè)處于由重工業(yè)化階段向高加工度化階段轉(zhuǎn)變時(shí)期，工業(yè)高度化水平不斷提高，但工業(yè)高度化水平明顯偏低：輕工業(yè)中以非農(nóng)產(chǎn)品為原料的加工業(yè)比重低；重工業(yè)中加工工業(yè)比重低；重加工工業(yè)內(nèi)部高技術(shù)含量、高附加值的加工業(yè)的比重低。

現(xiàn)階段工業(yè)化發(fā)展的外部環(huán)境和內(nèi)部條件分析

（一）外部環(huán)境

1.有利條件。新型工業(yè)化道路為農(nóng)業(yè)發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)遇。在新型工業(yè)化道路和新區(qū)域工業(yè)化模式下，人們開(kāi)始重視農(nóng)業(yè)地區(qū)和農(nóng)業(yè)的發(fā)展。一方面，工業(yè)化的目標(biāo)從單純的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向人的全面發(fā)展，這就要求大力發(fā)展農(nóng)業(yè)和農(nóng)業(yè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)；另一方面，技術(shù)進(jìn)步成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最主要驅(qū)動(dòng)力，使得農(nóng)業(yè)的價(jià)值得到了重新認(rèn)識(shí)。在新型工業(yè)化道路中，工業(yè)化的內(nèi)容不再是狹義的，而是通過(guò)包括農(nóng)業(yè)在內(nèi)的各個(gè)產(chǎn)業(yè)的技術(shù)進(jìn)步和效率提高實(shí)現(xiàn)全面發(fā)展。因此，農(nóng)業(yè)不僅是加速工業(yè)化的一種工具，而且本身也是工業(yè)化的目的；發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和人們消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)促生新機(jī)遇。雖然面臨這一系列約束條件，但是，仍然存在有利于工業(yè)化的機(jī)遇：發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，一部分勞動(dòng)力密集型產(chǎn)業(yè)逐步向內(nèi)陸地區(qū)轉(zhuǎn)移。可以選擇適合本地比較優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)，通過(guò)承接發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，積累工業(yè)化的資金；隨著人們生活水平的提高，對(duì)消費(fèi)品的需求日益多樣化，特別是對(duì)綠色生態(tài)產(chǎn)品的需求越來(lái)越大，這就為發(fā)揮其優(yōu)勢(shì)，發(fā)展綠色生態(tài)產(chǎn)業(yè)提供了機(jī)遇。

2.不利外部條件。國(guó)際金融危機(jī)的持續(xù)蔓延。最近一個(gè)時(shí)期以來(lái)，國(guó)際金融危機(jī)持續(xù)蔓延，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響日益加深，對(duì)于來(lái)說(shuō)尤其明顯，主要表現(xiàn)為：一是農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格全面下行。二是農(nóng)村就業(yè)和增長(zhǎng)局面趨于嚴(yán)峻。三是質(zhì)量安全事件對(duì)農(nóng)民、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的沖擊不可低估。民以食為天，我國(guó)有13億人口，占世界人口的22%，而耕地面積只占世界的10%，糧食安全現(xiàn)狀面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。作為糧食主產(chǎn)區(qū)，在糧食安全體系中承擔(dān)了重要責(zé)任，2008年平均糧食產(chǎn)量為6047萬(wàn)噸，占全國(guó)總產(chǎn)量的5.78%。因此，在選擇新型工業(yè)化道路時(shí)絕不能以損害農(nóng)業(yè)、減少糧食產(chǎn)量為代價(jià)。

（二）內(nèi)部條件

豐富的資源條件。處于我國(guó)腹地，蘊(yùn)藏了豐富的礦產(chǎn)資源。如煤炭、有色金屬等。同時(shí)擁有大量的水資源。以中部五省為例，不僅擁有長(zhǎng)江、淮河等水系，還擁有鄱陽(yáng)湖、洞庭湖和巢湖等三大淡水湖。豐富的農(nóng)業(yè)資源，有利于農(nóng)、林、牧、漁的全面發(fā)展和形成較高的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率，為充分發(fā)揮農(nóng)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)，建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，提供了廣闊的資源配置空間和環(huán)境。

優(yōu)越的地理區(qū)位。從地域優(yōu)勢(shì)看，位于長(zhǎng)三角腹地，東臨江蘇、浙江等發(fā)達(dá)省份，西連廣大中西部地區(qū)，承東啟西，地跨江淮，交通發(fā)達(dá)，發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯?？沙浞掷脰|部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的信息、資金，接受輻射，又可面向全國(guó)，推廣自己的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品。特別是隨著東部地區(qū)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)換代，將逐步淘汰一部分落后的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，作為重要的勞務(wù)輸出人口大省，積累了相當(dāng)?shù)募夹g(shù)和資金要素，已完全有能力承接長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)特別是農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，這些都為農(nóng)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了難得的機(jī)遇。

較強(qiáng)的科研優(yōu)勢(shì)。從科研優(yōu)勢(shì)看，的高校、科研單位眾多，合肥是全國(guó)四所科技城之一。截至2007年底，全省共有各類(lèi)研究與開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)1057家，其中國(guó)有獨(dú)立科研機(jī)構(gòu)116家（包括20家中央在皖科研院所、96家省屬及省以下科研機(jī)構(gòu)）、高等學(xué)校科研機(jī)構(gòu)154家。這些科研機(jī)構(gòu)特別是一批中央在皖科研院所，是科技資源優(yōu)勢(shì)的集中體現(xiàn)，強(qiáng)大的科研優(yōu)勢(shì)為工業(yè)化的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的科研條件。

良好的生態(tài)環(huán)境。由于長(zhǎng)期以農(nóng)業(yè)為主，工業(yè)化進(jìn)程相對(duì)緩慢，因此高污染、高能耗的傳統(tǒng)工業(yè)較少，這使得的自然生態(tài)環(huán)境得到較好的保護(hù)。可以充分利用生態(tài)優(yōu)勢(shì)，跨越重化工業(yè)階段，直接進(jìn)入高起點(diǎn)發(fā)展對(duì)環(huán)境要求高的生態(tài)產(chǎn)業(yè)。

不利的因素?！叭r(nóng)”問(wèn)題依然比較突出。面臨嚴(yán)重的“三農(nóng)”問(wèn)題，主要表現(xiàn)在：農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)落后，生產(chǎn)、生活條件較為惡劣。農(nóng)業(yè)比較效益低，市場(chǎng)化發(fā)育程度低，小農(nóng)生產(chǎn)的特點(diǎn)導(dǎo)致農(nóng)業(yè)省在農(nóng)業(yè)中的比較優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)力無(wú)法發(fā)揮出來(lái)。農(nóng)民收入水平不高，且商品意識(shí)、創(chuàng)新精神和經(jīng)營(yíng)能力不足，無(wú)法滿足農(nóng)業(yè)省工業(yè)化發(fā)展的需要?！叭r(nóng)”問(wèn)題對(duì)工業(yè)化發(fā)展來(lái)說(shuō)，依然是一個(gè)重要的制約因素；城市化發(fā)展水平相對(duì)滯后。

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)驅(qū)動(dòng)型工業(yè)是工業(yè)化的現(xiàn)實(shí)選擇

綜上，結(jié)合實(shí)際，筆者認(rèn)為應(yīng)選擇現(xiàn)代農(nóng)業(yè)驅(qū)動(dòng)型的新型工業(yè)化道路，即依托區(qū)域比較優(yōu)勢(shì)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以生物技術(shù)、信息技術(shù)改造傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)，圍繞現(xiàn)代農(nóng)業(yè)這個(gè)核心，把農(nóng)業(yè)資源深度開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)確立為區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，并形成有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)集群，以勞動(dòng)力密集型和技術(shù)密集型產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)的工業(yè)化道路。這一選擇具有重要意義，具體來(lái)說(shuō)，主要體現(xiàn)在以下方面：

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)驅(qū)動(dòng)型工業(yè)化模式符合新型工業(yè)化的特點(diǎn)。由于符合本階段的資源稟賦結(jié)構(gòu)，可以充分發(fā)揮其比較優(yōu)勢(shì)，在此戰(zhàn)略下建立的產(chǎn)業(yè)體系能夠適應(yīng)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，不斷發(fā)展壯大。通過(guò)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，利益的積累可以逐步改變的資源享賦結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)由農(nóng)業(yè)省向工業(yè)省的轉(zhuǎn)變。在資源稟賦結(jié)構(gòu)變化后，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)有可能不再占主導(dǎo)地位，而是由更符合區(qū)域資源稟賦結(jié)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)取代，從而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

有利于形成現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)域聚集優(yōu)勢(shì)，獲取重要資源。現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)不同，具有要素投入集約化、資源配置市場(chǎng)化、生產(chǎn)手段科技化、產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)一體化的特征，產(chǎn)品附加值高，有很高的投資回報(bào)率，這樣就可以吸引區(qū)域外資金、人才等要素的流入。通過(guò)產(chǎn)業(yè)聚集主動(dòng)吸收資源的作法，改變了以往被動(dòng)等待資金、技術(shù)支持（即簡(jiǎn)單的工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)）的引資方式；改變了因傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)效益低下而出現(xiàn)資源凈流出的局面。通過(guò)市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)吸引要素的方式，可以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長(zhǎng)。

有利于發(fā)揮比較優(yōu)勢(shì)，找準(zhǔn)定位，確立主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。首先，的比較優(yōu)勢(shì)在農(nóng)業(yè)，新型工業(yè)化的重點(diǎn)應(yīng)放在農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)。其次，如果不發(fā)揮在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方面的比較優(yōu)勢(shì)，提供更為豐富的農(nóng)產(chǎn)品和深加工品，發(fā)達(dá)省份就會(huì)將需求轉(zhuǎn)向國(guó)外尋求替代供應(yīng)者，這樣，就會(huì)失去發(fā)展的外部市場(chǎng)。區(qū)域工業(yè)化理論認(rèn)為，有競(jìng)爭(zhēng)力主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)鍵。而現(xiàn)代農(nóng)業(yè)正是具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)，因僅使用傳統(tǒng)生產(chǎn)要素的農(nóng)業(yè)是無(wú)法對(duì)經(jīng)常經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作出重大貢獻(xiàn)的，但現(xiàn)代化的農(nóng)業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)。

可以有效克服資金瓶頸的約束。一方面，農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)所需資金少、投入門(mén)檻低，是一種適合的勞動(dòng)力密集型工業(yè)。另一方面，農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)與農(nóng)業(yè)形成良性聯(lián)動(dòng)關(guān)系，可以通過(guò)加工增值農(nóng)副產(chǎn)品，進(jìn)而增加農(nóng)民收入，提高農(nóng)戶積累能力，為加工業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展積累資金。

能夠?qū)崿F(xiàn)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的有效轉(zhuǎn)移。由于現(xiàn)代農(nóng)業(yè)驅(qū)動(dòng)型工業(yè)化模式強(qiáng)調(diào)工業(yè)與農(nóng)業(yè)的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，必然促進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)向深度和廣度發(fā)展，在農(nóng)業(yè)內(nèi)部吸收大量勞動(dòng)力，緩解農(nóng)村剩余勞動(dòng)力流動(dòng)帶來(lái)的負(fù)面影響。傳統(tǒng)工業(yè)限制了農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，而新型工業(yè)化是農(nóng)村剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的根本保證。

參考文獻(xiàn)：

1.胡亭亭.欠發(fā)達(dá)地區(qū)走新型工業(yè)化道路的路徑選擇與創(chuàng)新—以為例[J].華東經(jīng)濟(jì)管理，2007(5)

篇5

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)單獨(dú)計(jì)量和出售，主要包括：已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及企業(yè)擁有并已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。

在日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，企業(yè)除了將擁有的房地產(chǎn)用于生產(chǎn)廠房、辦公場(chǎng)所等自用外，還可能將持有的部分房地產(chǎn)出租以獲取租金或持有閑置的房地產(chǎn)等待合適的市場(chǎng)機(jī)會(huì)將其出售以獲取資本利得。在會(huì)計(jì)上，這些為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)被劃分為一類(lèi)專(zhuān)門(mén)的資產(chǎn)，即投資性房地產(chǎn)。與此相對(duì)應(yīng)，為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)被稱(chēng)作自用房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)在實(shí)物形態(tài)上完全相同，例如都表現(xiàn)為土地使用權(quán)、建筑物或構(gòu)建物等，但在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的方式上具有各自的特點(diǎn)和顯著差異。房地產(chǎn)投資是為了賺取租金或資本增值或兩者兼有，因此投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在很大程度上獨(dú)立于企業(yè)持有的其他資產(chǎn)。而自用房地產(chǎn)必須與其他資產(chǎn)（如生產(chǎn)設(shè)備、原材料、人力資源等）相結(jié)合才能產(chǎn)生現(xiàn)金流量。根據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式原則，兩類(lèi)房地產(chǎn)應(yīng)區(qū)分進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，投資性房地產(chǎn)適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)》，而自用房地產(chǎn)適用固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則。

我國(guó)以往的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并沒(méi)有要求企業(yè)區(qū)分對(duì)待持有的投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)。然而在實(shí)務(wù)中許多企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)，由于兩類(lèi)房地產(chǎn)為企業(yè)帶來(lái)現(xiàn)金流量的方式有較大差異，將投資性房地產(chǎn)和企業(yè)自用房地產(chǎn)都納入固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)核算，不利于反映企業(yè)房地產(chǎn)的構(gòu)成情況及各類(lèi)房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的影響。新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求企業(yè)將投資性房地產(chǎn)作為區(qū)別于固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的一項(xiàng)資產(chǎn)單獨(dú)進(jìn)行反映，無(wú)疑有利于提高會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性，從而更好地為會(huì)計(jì)信息使用者作出決策提供依據(jù)。

二、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量和后續(xù)計(jì)量

1、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量

企業(yè)取得的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的成本進(jìn)行初始計(jì)量，取得的方式不同，則取得時(shí)的成本計(jì)量也不同?，F(xiàn)分別介紹幾種取得方式的成本計(jì)量。

（1）外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本。包括購(gòu)買(mǎi)價(jià)款和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)及其他支出等。

（2）自行建造投資性房地產(chǎn)的成本。由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地成本、建造成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用以及支付和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。

（3）以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本。包括自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)、作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)等。本文將在投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換中專(zhuān)門(mén)闡述。

在實(shí)際工作中，存在某項(xiàng)房地產(chǎn)部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的情形。能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能單獨(dú)計(jì)量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

2、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

投資性房地產(chǎn)與普通自用房地產(chǎn)在會(huì)計(jì)處理上的最大不同表現(xiàn)在對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量上，企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，在滿足特定條件的情況下也可以采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。

（1）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)—固定資產(chǎn)》或《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)—無(wú)形資產(chǎn)》，按月（期）計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)。如果存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)—資產(chǎn)減值》進(jìn)行減值測(cè)試，計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。如果已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)的價(jià)值又得以恢復(fù)，不得轉(zhuǎn)回。

（2）采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，才允許對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。

（3）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更。企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。只有在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟、能夠滿足采用公允價(jià)值模式條件的情況下，才允許企業(yè)從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式計(jì)量。從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式計(jì)量應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更，并按計(jì)量模式變更時(shí)的公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額調(diào)整期初留存收益，但已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

三、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實(shí)質(zhì)上是因房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類(lèi)。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時(shí)，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。主要有三種轉(zhuǎn)換形式：作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)；自用的建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)；投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用。

在成本模式下幾種轉(zhuǎn)換形式的處理較為簡(jiǎn)單，就是將轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。下面主要介紹公允價(jià)值模式下幾種轉(zhuǎn)換形式的處理，公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換應(yīng)以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值或以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。

1、公允價(jià)值模式下作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將持有的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營(yíng)租賃的方式出租，存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為租賃開(kāi)始日。應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)換日該項(xiàng)房地產(chǎn)的公允價(jià)值記入投資性房地產(chǎn)—成本，同時(shí)轉(zhuǎn)銷(xiāo)原存貨賬面價(jià)值和已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備。公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額記入公允價(jià)值變動(dòng)損益；公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。

2、公允價(jià)值模式下自用建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

企業(yè)將原本用于生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)改為出租，即固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為租賃開(kāi)始日。應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)換日該項(xiàng)房地產(chǎn)的公允價(jià)值記入投資性房地產(chǎn)—成本，同時(shí)轉(zhuǎn)銷(xiāo)原固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)賬面價(jià)值和已計(jì)提的折舊或攤銷(xiāo)及減值準(zhǔn)備。公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額記入公允價(jià)值變動(dòng)損益；公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。

3、公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用

企業(yè)將原來(lái)用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改為用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為企業(yè)開(kāi)始自用的日期。應(yīng)當(dāng)以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。

企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)以及對(duì)報(bào)廢或毀損的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行處置時(shí)，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的差額計(jì)入當(dāng)期損益。公允價(jià)值模式下，還應(yīng)將累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)損益轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”，如存在原轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的金額，則一并轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”。

四、綜合示例

2007年4月10日，甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開(kāi)發(fā)的一棟寫(xiě)字樓出租給乙企業(yè)，租賃期開(kāi)始日為2007年5月1日。2007年5月1日該寫(xiě)字樓的賬面價(jià)值9000萬(wàn)元，公允價(jià)值9400萬(wàn)元，2007年12月31日該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為9600萬(wàn)元。假定2008年3月31日租賃期滿，企業(yè)收回該投資性房地產(chǎn)，并以11000萬(wàn)元出售，出售款已收訖。

2007年5月1日轉(zhuǎn)換時(shí)：

借：投資性房地產(chǎn)—成本94000000

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品90000000

資本公積—其他資本公積4000000

2007年12月31日：

借：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)2000000

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益2000000

2008年3月31日出售時(shí)：

借：銀行存款110000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入110000000

借：其他業(yè)務(wù)成本96000000

貸：投資性房地產(chǎn)—成本94000000

—公允價(jià)值變動(dòng)2000000

同時(shí)，將累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)損益轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入。

借：公允價(jià)值變動(dòng)損益2000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入2000000

同時(shí)，將轉(zhuǎn)換時(shí)計(jì)入資本公積的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入

借：資本公積—其他資本公積4000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入4000000

綜上所述，采用成本模式或公允價(jià)值模式是由企業(yè)自主選擇的，但公允價(jià)值模式需要滿足一定的條件，采用不同的后續(xù)計(jì)量模式會(huì)對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表帶來(lái)不同影響。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，而是以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，但因不計(jì)提折舊會(huì)導(dǎo)致稅前扣除額減少，所得稅由此增加。因此，在滿足采用公允價(jià)值模式計(jì)量的情況下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況選擇合適的后續(xù)計(jì)量模式。

篇6

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)就是指由于投資房地產(chǎn)而造成損失的可能性。這種損失包括投入資本的損失和預(yù)期的收益未達(dá)到的損失。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分為以下幾種。

1.投資支出風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資支出是指投資者取得、開(kāi)發(fā)土地并進(jìn)行房產(chǎn)建設(shè)所花費(fèi)的各種成本費(fèi)用支出。由于房地產(chǎn)具有)位置固定性、不可移動(dòng)性，而且受規(guī)劃限制及本身結(jié)構(gòu)、裝修設(shè)計(jì)的影響，常具有專(zhuān)用性，一旦完工，變很難更改，如進(jìn)行改建，投資將很大。因此如果投資者判斷失誤，便會(huì)蒙受損失。另外，房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)，一個(gè)新建項(xiàng)目由于建設(shè)周期較長(zhǎng)，在建設(shè)過(guò)程中也會(huì)遇到投資支出增加問(wèn)題，這可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者不堪重負(fù)并蒙受損失。

2.金融風(fēng)險(xiǎn)

主要指利率風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的利率變化風(fēng)險(xiǎn)是指利率的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和可能給投資者帶來(lái)的損失。當(dāng)利率上升時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者的資金成本會(huì)增加，消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望隨之降低。因此，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成一方面生產(chǎn)成本增加；另一方面市場(chǎng)需求降低。

3.購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)

購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)主要是指市場(chǎng)中因消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場(chǎng)消化，造成經(jīng)濟(jì)上的損失。購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)是一種需求風(fēng)險(xiǎn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中，需求是一個(gè)非常不定的因素。由于消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場(chǎng)上需求下降，將會(huì)給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)?yè)p失。

4.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)而引起的投資損失。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)特殊的市場(chǎng)，由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)時(shí)常一般只受區(qū)域性因素的影響。土地市場(chǎng)一般可分為一級(jí)出讓市場(chǎng)和二級(jí)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，壟斷性較強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的變化在很大程度上牽制著房地產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn)及其大小。例如房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平的波動(dòng)、房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的局限等等都是引起市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的原因。房地產(chǎn)價(jià)格不斷下跌以及房地產(chǎn)交易量驟降是中國(guó)去年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的一個(gè)主要原因。

5.政策風(fēng)險(xiǎn)

政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于國(guó)家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策發(fā)生變化而給投資者帶來(lái)的損失。例如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策和投資限制等。我國(guó)現(xiàn)正處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革、經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌的關(guān)鍵時(shí)期，各種有關(guān)政策的調(diào)整比較頻繁，而房地產(chǎn)投資周期相對(duì)較長(zhǎng)，房地產(chǎn)特別是土地是國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象，故房地產(chǎn)投資受政策風(fēng)險(xiǎn)的影響比較大，城市規(guī)劃的變化不但影響投資房地產(chǎn)的用途，對(duì)其利用強(qiáng)度也形成限制，不去理解城市規(guī)劃的變化方向而盲目投資，對(duì)投資者的打擊將是巨大的。

6.法律風(fēng)險(xiǎn)

法律風(fēng)險(xiǎn)是指投資者投資行為違法或未能有效利用法律工具而帶來(lái)的損失。房地產(chǎn)投資涉及面廣，極易引起各種糾紛，如在拆遷安置過(guò)程中、房地產(chǎn)交易中、房地產(chǎn)租賃中等，各種糾紛的發(fā)生一方面影響投資的正常進(jìn)行，另一方面影響投資收益的順利實(shí)現(xiàn)，都會(huì)造成投資損失。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)管理，實(shí)際上是對(duì)建筑工程實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)管理，開(kāi)發(fā)商應(yīng)通過(guò)仔細(xì)考慮工程承包的合同條款，盡量把風(fēng)險(xiǎn)分散給承包商。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防策略

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與處理是針對(duì)不同類(lèi)型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)或使房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)減到最低程度。

策略一：關(guān)注政策變動(dòng)，認(rèn)準(zhǔn)投資方向

任何國(guó)家的政策都不是一成不變的，而政策的變化無(wú)論對(duì)一國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還是對(duì)投資者的預(yù)期收益都將產(chǎn)生一定影響。我國(guó)房地產(chǎn)起步較晚，市場(chǎng)不規(guī)范，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，房地產(chǎn)業(yè)受政府政策影響更大。所以時(shí)刻關(guān)注國(guó)家各項(xiàng)方針政策變化，特別是政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的態(tài)度，政策動(dòng)態(tài)，如宏觀經(jīng)濟(jì)政策、國(guó)家稅收政策、財(cái)政、貨幣、產(chǎn)業(yè)、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。對(duì)各項(xiàng)政策的研究，既有助于房地產(chǎn)投資確定正確的投資開(kāi)發(fā)方向，正確預(yù)測(cè)未來(lái)，又有利于其根據(jù)政策變動(dòng)及時(shí)調(diào)整投資策略，有效控制政策風(fēng)險(xiǎn)。

策略二：掌握信息，去偽存真，優(yōu)化分析

隨著投資者獲得的信息量的增加，投資者面對(duì)的不確定性因素逐漸減少，這樣就可以提高投資者決策行為的正確度，降低決策風(fēng)險(xiǎn)。相反，如果投資者掌握的相關(guān)信息不充分或者不準(zhǔn)確，那么，就有可能對(duì)自身?xiàng)l件和外部環(huán)境判斷失誤，從而增加了決策風(fēng)險(xiǎn)。雖然獲取信息要付出成本，但與投資決策風(fēng)險(xiǎn)的成本相比，卻是值得投入的。因此，投資者在做出房地產(chǎn)投資決策前應(yīng)盡可能地調(diào)查市場(chǎng)，了解相關(guān)信息。同時(shí)要學(xué)會(huì)優(yōu)化分析。優(yōu)化分析是在掌握大量信息的基礎(chǔ)上，投資者應(yīng)依靠經(jīng)驗(yàn)或技術(shù)方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，優(yōu)化投資策略，最后確定適合投資者的最佳方案。該項(xiàng)措施能為投資者采取房地產(chǎn)投資的行動(dòng)提供決策依據(jù)。

策略三：采用投資分散組合策略

房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度和年獲利能力，按照一定的原則進(jìn)行恰當(dāng)?shù)幕A(chǔ)上造反搭配投資各種不同類(lèi)型的房地產(chǎn)以降低投資風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)投資策略。因?yàn)楦鞣N不同類(lèi)型的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益高低不同。風(fēng)險(xiǎn)大的投資基礎(chǔ)上回報(bào)率相對(duì)較高，回報(bào)率低的投資基礎(chǔ)上相對(duì)地風(fēng)險(xiǎn)就低些，如果資金分別投入不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)上整體投資風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低，其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)投資的記收益支彌補(bǔ)低收益的房地產(chǎn)的損失，最終得到一個(gè)較為平均的收益。房地產(chǎn)投資組合的關(guān)鍵是如何科學(xué)確定投入不同類(lèi)型房地產(chǎn)合理的資金比例。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與處理是可以不同類(lèi)型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)或使房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)減到最低程度。

篇7

關(guān)鍵詞：公允價(jià)值計(jì)量；投資性房地產(chǎn)；運(yùn)用

考慮到會(huì)計(jì)國(guó)際趨同的要求，我國(guó)新的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》明確地將公允價(jià)值作為會(huì)計(jì)計(jì)量屬性之一，在38項(xiàng)新具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中有17項(xiàng)不同程度地運(yùn)用了公允價(jià)值，同時(shí)結(jié)合我國(guó)的現(xiàn)實(shí)會(huì)計(jì)環(huán)境，在具體運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量屬性時(shí)增設(shè)了一些限定條件，保持了應(yīng)有的謹(jǐn)慎。我國(guó)運(yùn)用公允價(jià)值的具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則較多，主要集中在投資性房地產(chǎn)、非貨幣性資產(chǎn)交換、資產(chǎn)減值、債務(wù)重組、企業(yè)合并、金融工具等。下面就公允價(jià)值法對(duì)投資性房地產(chǎn)確認(rèn)和計(jì)量等的影響作詳細(xì)闡述。

一、公允價(jià)值的概念

美國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（FASB）的定義是：“在當(dāng)前的非強(qiáng)迫或非清算的交易中，雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)（或負(fù)債）的買(mǎi)賣(mài)（或發(fā)生與清償）的金額?！眹?guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（IASC）的定義是：“在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換或負(fù)債清償?shù)慕痤~?！蔽覈?guó)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的定義與后者基本相同：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~?！倍遥霸诠浇灰字?，交易雙方應(yīng)當(dāng)是持續(xù)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，不打算或不需要進(jìn)行清算、重大縮減經(jīng)營(yíng)規(guī)模，或在不利條件下仍進(jìn)行交易?！?/p>

從定義中可以看出，公允價(jià)值強(qiáng)調(diào)“公平”、“自愿”的交易價(jià)格，它最大的特征就是來(lái)自于公平交易市場(chǎng)的確認(rèn)，是基于活躍市場(chǎng)的理性雙方對(duì)資產(chǎn)或負(fù)債價(jià)值的公平認(rèn)定和計(jì)量，不是某個(gè)特定主體的估計(jì)；它的確定并不在于業(yè)務(wù)是否真正發(fā)生，而在于雙方一致性而形成的價(jià)值，是一種具有明顯可觀察性和決策相關(guān)性的會(huì)計(jì)信息。

二、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)》具體規(guī)定

按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)和采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)。第三章“后續(xù)計(jì)量”中指出：有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。同時(shí)又指出：采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件，投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。

采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，而應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

同時(shí)，為了防止上市公司在采用公允價(jià)值計(jì)量時(shí)其持有的房地產(chǎn)溢價(jià)在賬面上集中體現(xiàn)，導(dǎo)致賬面利潤(rùn)大幅增加，新準(zhǔn)則還規(guī)定：“自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益?！边@基本排除了上市公司利用公允價(jià)值確認(rèn)投資性房地產(chǎn)而產(chǎn)生巨額賬面利潤(rùn)的可能性，充分體現(xiàn)了我國(guó)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值應(yīng)用的謹(jǐn)慎性。

企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式，視為會(huì)計(jì)政策變更；已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

三、采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的主要賬務(wù)處理

企業(yè)應(yīng)按照投資性房地產(chǎn)類(lèi)別和項(xiàng)目分別對(duì)“成本”和“公允價(jià)值變動(dòng)”進(jìn)行明細(xì)核算。期末借方余額反映企業(yè)投資性房地產(chǎn)的價(jià)值。

（一）企業(yè)外購(gòu)、自行建造等取得的投資性房地產(chǎn)

借：投資性房地產(chǎn)—成本（購(gòu)買(mǎi)價(jià)款+相關(guān)稅費(fèi)+其他支出）

貸：銀行存款（或在建工程）

（二）將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)：

借：投資性房地產(chǎn)—成本（轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值）

存貨跌價(jià)準(zhǔn)備（已計(jì)提的跌價(jià)準(zhǔn)備）

貸：庫(kù)存商品（賬面余額）

資本公積—其他資本公積（或借：營(yíng)業(yè)外支出）

（三）將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

借：投資性房地產(chǎn)—成本（轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值）

累計(jì)攤銷(xiāo)（累計(jì)折舊）（已計(jì)提的累計(jì)攤銷(xiāo)或累計(jì)折舊）

無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（或固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備）（已計(jì)提的減值準(zhǔn)備）

貸：無(wú)形資產(chǎn)（或固定資產(chǎn)）（賬面余額）

資本公積—其他資本公積（或借：營(yíng)業(yè)外支出）

（四）投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改良或裝修

借：在建工程（投資性房地產(chǎn)的賬面余額）

貸：投資性房地產(chǎn)—成本

貸（或借）：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)

（五）資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值＞其賬面余額：（或者公允價(jià)值＜其賬面余額做相反的會(huì)計(jì)分錄）

借：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)（公允價(jià)值一其賬面余額）

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益

（六）將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時(shí)

借：固定資產(chǎn)（無(wú)形資產(chǎn)）（轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值）

貸：投資性房地產(chǎn)—成本（賬面余額）

貸（或借）：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)（賬面余額）

貸（或借）：公允價(jià)值變動(dòng)損益

（七）出售投資性房地產(chǎn)時(shí)

借：銀行存款（實(shí)際收到的金額）

貸：投資性房地產(chǎn)—成本（賬面余額）

貸（或借）：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)（賬面余額）

貸（或借）：投資收益

同時(shí)，借（或貸）：公允價(jià)值變動(dòng)損益（該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)）；貸（或借）：投資收益。

四、公允價(jià)值計(jì)量對(duì)投資性房地產(chǎn)的影響

公允價(jià)值計(jì)量對(duì)相關(guān)公司投資性房地產(chǎn)核算提供了一種新的模式，但公司是否利用或怎樣利用這種模式仍需要深入研究。

（一）正式確立重估凈資產(chǎn)值法（NAV）作為房地產(chǎn)上市公司估值的中心地位

現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：只有企業(yè)在股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化或者對(duì)外投資這兩種情況下，才允許使用重估凈資產(chǎn)值法作為記賬依據(jù)。公允價(jià)值計(jì)量模式的引入使得相關(guān)企業(yè)在更大的范圍內(nèi)使用此法，提供的賬面價(jià)值更能真實(shí)地反映該企業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)市場(chǎng)價(jià)格。隨著投資性房地產(chǎn)物業(yè)的增多，特別是在我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展及人民幣升值的狀況下，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的采用，必將引導(dǎo)市場(chǎng)更多地關(guān)注各項(xiàng)投資性房地產(chǎn)物業(yè)的真實(shí)價(jià)值，并使重估凈資產(chǎn)值法成為評(píng)估投資性房地產(chǎn)企業(yè)的主要標(biāo)準(zhǔn)之一。即使對(duì)以開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為主的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)行也將導(dǎo)致投資者以更為穩(wěn)健和客觀的估值標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量公司的價(jià)值。

（二）提高公司對(duì)信息披露的真實(shí)反映

近幾年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速膨脹，企業(yè)若繼續(xù)按照歷史成本的原則來(lái)計(jì)量所擁有的投資性房地產(chǎn)，特別是土地使用權(quán)，這顯然會(huì)使會(huì)計(jì)信息無(wú)法真實(shí)公允地反映企業(yè)的真實(shí)價(jià)值，而且在我國(guó)目前的市場(chǎng)環(huán)境里，投資性房地產(chǎn)物業(yè)大都存在很大程度的升值。公允價(jià)值模式的引入肯定將加大市場(chǎng)對(duì)一些原來(lái)信息披露不夠充分的公司價(jià)值的挖掘，使投資者對(duì)這類(lèi)公司價(jià)值的認(rèn)識(shí)更為全面。

按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)》的要求，企業(yè)若以公允價(jià)值的記賬模式取代傳統(tǒng)成本模式記賬的，應(yīng)該屬于會(huì)計(jì)政策的變更。會(huì)計(jì)政策的變更能夠使公司提供更可靠、更相關(guān)的會(huì)計(jì)信息，同時(shí)也使投資者更全面充分地把握相關(guān)企業(yè)的真實(shí)信息。在采用公允價(jià)值模式記賬的當(dāng)年，公司應(yīng)當(dāng)采用追溯調(diào)整法調(diào)整期初留存收益，即這些企業(yè)的上年度凈資產(chǎn)值將會(huì)得到較大幅度的提升，有利于提高相關(guān)公司的規(guī)模。（三）公司每年凈利潤(rùn)的波動(dòng)程度會(huì)增大

公允價(jià)值的變化將加大凈利潤(rùn)的波動(dòng)幅度?，F(xiàn)行會(huì)計(jì)制度下，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)物業(yè)都是計(jì)入固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)中，其市值變動(dòng)并不計(jì)入當(dāng)期損益，我們無(wú)法從相關(guān)的會(huì)計(jì)報(bào)表中尋找其變動(dòng)的痕跡，也不利于反映企業(yè)房地產(chǎn)的構(gòu)成情況及各類(lèi)房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)。當(dāng)前我國(guó)的投資性房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入加速發(fā)展階段，雖然并不排除部分投資性房地產(chǎn)物業(yè)出現(xiàn)貶值的可能性，但更多投資性房地產(chǎn)物業(yè)的升值潛力較大且預(yù)計(jì)將會(huì)持續(xù)；按照新準(zhǔn)則所要求的公允價(jià)值法來(lái)重新計(jì)量這些“名不副實(shí)”的投資性房產(chǎn)，企業(yè)每年的重估增值額應(yīng)該會(huì)使當(dāng)年的凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)得到持續(xù)的額外提升，企業(yè)投資性房地產(chǎn)的巨額利潤(rùn)終將能夠在賬面得到充分體現(xiàn)，由此也大幅提高了每股的凈資產(chǎn)，降低了市盈率。但由于對(duì)凈利潤(rùn)的影響比較多，相應(yīng)波動(dòng)程度也會(huì)增加，因此，如何評(píng)價(jià)這種由于增值帶來(lái)的利潤(rùn)增加需要市場(chǎng)進(jìn)一步達(dá)成新的均衡，而且，投資者也需要以更為穩(wěn)健和客觀的估值標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量此類(lèi)房地產(chǎn)公司的真正價(jià)值。

（四）未來(lái)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確認(rèn)

公允價(jià)值模式符合投資性房地產(chǎn)的特性，能夠較好地反映投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和盈利能力，盡管公允價(jià)值的確認(rèn)仍然是一個(gè)難點(diǎn)，很多人擔(dān)心在現(xiàn)階段的實(shí)務(wù)操作中公允價(jià)值容易導(dǎo)致利潤(rùn)操縱，但是隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展，售房信息的公開(kāi)化、透明化，相對(duì)于其他資產(chǎn)而言，投資性房地產(chǎn)物業(yè)的公允價(jià)值還是比較容易取得的。同時(shí)，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則也借鑒了國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中確定公允價(jià)值的方法，需要每年聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估師對(duì)其投資性房地產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行評(píng)估，并在年報(bào)中詳細(xì)披露房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價(jià)值的增減變動(dòng)情況、公允價(jià)值的確認(rèn)方法及其理由等；而且巨額利潤(rùn)的出現(xiàn)意味著企業(yè)繳納的稅額也相應(yīng)攀升，之前投資性房地產(chǎn)物業(yè)計(jì)入固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行折舊、攤銷(xiāo)的抵稅功能也沒(méi)有了。

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篇8

關(guān)鍵詞：投資衍生金融風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制

中航油事件案例分析

中國(guó)航油(新加坡)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)中航油）成立于1993年，由中央直屬大型國(guó)企中國(guó)航空油料控股公司控股，總部和注冊(cè)地均位于新加坡。公司成立之初經(jīng)營(yíng)十分困難，一度瀕臨破產(chǎn)，后在總裁陳久霖的帶領(lǐng)下，一舉扭虧為盈，從單一的進(jìn)口航油采購(gòu)業(yè)務(wù)逐步擴(kuò)展到國(guó)際石油貿(mào)易業(yè)務(wù)，并于2001年在新加坡交易所主板上市，成為中國(guó)首家利用海外自有資產(chǎn)在國(guó)外上市的中資企業(yè)。公司經(jīng)營(yíng)的成功為其贏來(lái)了聲譽(yù)，2002年公司被新交所評(píng)為“最具透明度的上市公司”獎(jiǎng)，并且是唯一入選的中資公司。

中航油通過(guò)國(guó)際石油貿(mào)易、石油期貨等衍生金融工具的交易，其凈資產(chǎn)已經(jīng)從1997年16.8萬(wàn)美元增加到2004年的1.35億美元，增幅高達(dá)800倍。但2004年11月，中航油因誤判油價(jià)走勢(shì)，在石油期貨投機(jī)上虧損5.5億美元。這一事件被認(rèn)為是著名的“巴林銀行悲劇”的翻版：十年前，在新加坡期貨市場(chǎng)上，歐洲老牌的巴林銀行因雇員違規(guī)投機(jī)操作，令公司損失13億美元并導(dǎo)致被一家荷蘭銀行收購(gòu)。曾經(jīng)在7年間實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值800倍的海外國(guó)企中航油，緣何短短幾個(gè)月內(nèi)就在期貨投機(jī)市場(chǎng)上背負(fù)5.5億美元的巨債？

2003年底，由于中航油錯(cuò)誤地判斷了油價(jià)走勢(shì)，調(diào)整了交易策略，賣(mài)出了買(mǎi)權(quán)并買(mǎi)入了賣(mài)權(quán)，導(dǎo)致期權(quán)盤(pán)位到期時(shí)面臨虧損。為了避免虧損，中航油新加坡公司在2004年1月、6月和9月先后進(jìn)行了三次挪盤(pán)，即買(mǎi)回期權(quán)以關(guān)閉原先盤(pán)位，同時(shí)出售期限更長(zhǎng)、交易量更大的新期權(quán)。每次挪盤(pán)均成倍擴(kuò)大了風(fēng)險(xiǎn)，該風(fēng)險(xiǎn)在油價(jià)上升時(shí)呈指數(shù)級(jí)數(shù)的擴(kuò)大，直至公司不再有能力支付不斷高漲的保證金，最終導(dǎo)致了破產(chǎn)的財(cái)務(wù)困境。應(yīng)該說(shuō)中航油能夠在7年間實(shí)現(xiàn)凈資產(chǎn)增幅800倍，到巨虧5.5億美元，都是緣于“創(chuàng)新”及對(duì)衍生金融工具的使用。衍生金融工具的誕生本來(lái)是為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的保值作用，但中航油卻是毀于過(guò)度的投機(jī)。

衍生金融工具及其特征

衍生金融工具是具有衍生特征的金融工具。根據(jù)美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)(FASB)的定義：“衍生金融工具是期貨、遠(yuǎn)期合約、互換和期權(quán)合約以及類(lèi)似性質(zhì)的金融工具，如利率上限與固定利率借款承諾等”。而我國(guó)一些學(xué)者認(rèn)為，衍生金融工具是指價(jià)值派生于某些標(biāo)的物的價(jià)格金融工具；其中，標(biāo)的項(xiàng)目包括債券、商品、利率、匯率和某種指數(shù)等。也就是說(shuō)，衍生金融工具就是在傳統(tǒng)的金融工具基礎(chǔ)上衍生出來(lái)的，通過(guò)預(yù)測(cè)股價(jià)、利率、匯率等未來(lái)行情走勢(shì)，采用支付少量保證金或權(quán)利金簽訂遠(yuǎn)期合同或互換不同金融商品等交易形式的新興金融工具。

衍生金融工具是以風(fēng)險(xiǎn)存在為前提，并為適應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)管理的需要而產(chǎn)生和發(fā)展的，其交易有別于一般的金融現(xiàn)貨交易，是以標(biāo)準(zhǔn)合約交易和保證金交易為基本特征的，其主要功能并不是交易，而是保值或投機(jī)。主要特征有六個(gè)：杠桿性，它能以極少的資金（合約保證金）控制較多的投資資金（出貨或平倉(cāng)時(shí)合約持有者應(yīng)付的資金），來(lái)獲取理財(cái)?shù)氖找?；虛擬性，它在合約到期時(shí)可以履行也可以不履行；依存性，它依賴(lài)于傳統(tǒng)的金融工具而存在，傳統(tǒng)金融工具的價(jià)格變動(dòng)最終會(huì)影響衍生金融工具；靈活性，它可以根據(jù)用戶的不同需要設(shè)計(jì)出不同類(lèi)型的衍生金融工具，以適應(yīng)使用者的需求；表外交易，它通常不在企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中反映；定價(jià)比較復(fù)雜，因?qū)ζ滹L(fēng)險(xiǎn)的度量非常困難。

近幾年以來(lái)，衍生工具交易風(fēng)波不斷，1994年1月，德國(guó)MGRM集團(tuán)在美國(guó)高息籌資，投資石油期貨損失13億美元，相當(dāng)于集團(tuán)一半資產(chǎn)；1994年12月，美國(guó)加州橘郡財(cái)務(wù)長(zhǎng)雪鐵龍以政府名義籌資，進(jìn)行票據(jù)投資，最后虧損18億美元，地方政府宣布破產(chǎn)；同年12月，美國(guó)最富庶的奧蘭冶縣由于從事金融衍生交易失敗而虧損15億美元，不得不宣布破產(chǎn)；1995年2月23日，我國(guó)上海證券交易所出現(xiàn)“327國(guó)債期貨風(fēng)波”，直接導(dǎo)致了國(guó)債期貨市場(chǎng)在我國(guó)的暫停。

盡管出現(xiàn)上述情況，但衍生金融工具仍獲得了巨大發(fā)展，美國(guó)《幸?！冯s志在1995年載文聲稱(chēng)，國(guó)際金融市場(chǎng)上當(dāng)時(shí)已知的金融衍生工具已有1200多種，未清償名義本金額超過(guò)20萬(wàn)億美元。不僅如此，衍生工具的品種也正在創(chuàng)新中，目前一些大的金融機(jī)構(gòu)幾乎能根據(jù)客戶的任何特殊要求“量身訂造”任何品種的衍生工具并為之創(chuàng)造市場(chǎng)，所以今后衍生工具的品種還將不斷增加。

目前我國(guó)關(guān)于衍生金融工具投資的制度現(xiàn)狀

我國(guó)十分注意衍生金融工具交易的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。對(duì)于衍生金融工具交易，我國(guó)不斷各項(xiàng)規(guī)章制度：國(guó)務(wù)院1998年8月的《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步整頓和規(guī)范期貨市場(chǎng)的通知》中規(guī)定：“取得境外期貨業(yè)務(wù)許可證的企業(yè)，在境外期貨市場(chǎng)只允許進(jìn)行套期保值，不得進(jìn)行投機(jī)交易?！?999年6月，以國(guó)務(wù)院令的《期貨交易管理暫行條例》第四條規(guī)定：“期貨交易必須在期貨交易所內(nèi)進(jìn)行。禁止不通過(guò)期貨交易所的場(chǎng)外期貨交易。”第四十八條規(guī)定：“國(guó)有企業(yè)從事期貨交易，限于從事套期保值業(yè)務(wù)，期貨交易總量應(yīng)當(dāng)與其同期現(xiàn)貨交易量總量相適應(yīng)。”2001年10月，證監(jiān)會(huì)的《國(guó)有企業(yè)境外期貨套期保值業(yè)務(wù)管理制度指導(dǎo)意見(jiàn)》第二條規(guī)定：“獲得境外期貨業(yè)務(wù)許可證的企業(yè)在境外期貨市場(chǎng)只能從事套期保值交易，不得進(jìn)行投機(jī)交易?！?/p>

我國(guó)自2004年3月起施行了《金融機(jī)構(gòu)衍生產(chǎn)品交易業(yè)務(wù)管理暫行辦法》，該辦法實(shí)施的范圍為在我國(guó)境內(nèi)依法設(shè)立的銀行、信托投資公司、財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司、汽車(chē)金融公司法人，以及外國(guó)銀行在中國(guó)境內(nèi)的分行。目前，我國(guó)證監(jiān)會(huì)共計(jì)批準(zhǔn)中石油、中石化、中航油等27家企業(yè)可以進(jìn)行衍生金融工具的交易。

企業(yè)投資衍生金融工具的風(fēng)險(xiǎn)控制策略

以上一系列事件說(shuō)明，必須對(duì)衍生金融工具的投資風(fēng)險(xiǎn)加以必要的控制，不能任其作為表外業(yè)務(wù)游離于會(huì)計(jì)報(bào)表之外。如果對(duì)該項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)極大的投機(jī)行為予以適當(dāng)?shù)呐叮羞m當(dāng)?shù)臋C(jī)制予以約束，提醒管理層和所有者的高度關(guān)注，就不會(huì)發(fā)生等事態(tài)無(wú)法收拾以后的巴林銀行殘局和中航油的艱難重組。對(duì)企業(yè)衍生金融工具投資的風(fēng)險(xiǎn)控制，可以從以下幾方面入手：

制定嚴(yán)格的操作規(guī)程，禁止過(guò)度投機(jī)，完善內(nèi)部治理制度，杜絕“越陷越深、無(wú)法自拔”。建立嚴(yán)格的衍生金融工具使用、授權(quán)和核準(zhǔn)制度。企業(yè)使用衍生金融工具應(yīng)由高級(jí)管理部門(mén)、董事會(huì)或相關(guān)的專(zhuān)門(mén)委員會(huì)如審計(jì)委員會(huì)、財(cái)務(wù)委員會(huì)授權(quán)核準(zhǔn)，并進(jìn)行合法、合規(guī)性檢查；衍生金融工具的授權(quán)、執(zhí)行和記錄必須嚴(yán)格分工。如由獨(dú)立于初始交易者的負(fù)責(zé)人授權(quán)批準(zhǔn)，由獨(dú)立于初始交易者的其他人員負(fù)責(zé)接收來(lái)自交易對(duì)方對(duì)交易的確認(rèn)憑證；對(duì)交易伙伴的信譽(yù)進(jìn)行評(píng)估，并采取措施控制交易伙伴的信用風(fēng)險(xiǎn)；建立健全的衍生金融工具保管制度和定期盤(pán)點(diǎn)核對(duì)制度；建立投機(jī)項(xiàng)目的投資限額制度，規(guī)定衍生金融工具投資的最高限額，將風(fēng)險(xiǎn)控制在可以接受的程度之內(nèi)；嚴(yán)格限定衍生金融工具的適用范圍，除為了規(guī)避實(shí)際外貿(mào)業(yè)務(wù)中的不確定風(fēng)險(xiǎn)以外，禁止從事以投機(jī)為手段的投資行為。

加大對(duì)操作人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和職業(yè)道德教育，提高他們的職業(yè)水平和道德水準(zhǔn)。衍生金融工具不斷創(chuàng)新，種類(lèi)眾多，業(yè)務(wù)操作人員必須認(rèn)真學(xué)習(xí)和分析各種衍生金融工具的特點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)加強(qiáng)職業(yè)道德教育，避免巴林銀行事件中因業(yè)務(wù)人員越權(quán)違規(guī)操作所帶來(lái)的巨額經(jīng)濟(jì)損失。另外，必須使用信得過(guò)的交易人員，做到核心機(jī)密內(nèi)部人掌握。中航油參與此次交易、掌握交易核心機(jī)密的交易員，均是外籍人，來(lái)自澳大利亞、日本、韓國(guó)等國(guó)。像這種核心機(jī)密被外籍人士掌握和運(yùn)作，即使在美國(guó)這樣的國(guó)家也是很少出現(xiàn)的。在美國(guó)的高盛、摩根士丹利等公司，掌握最核心機(jī)密的關(guān)鍵位置交易員，一般都是美國(guó)人。

實(shí)施嚴(yán)格的信息披露制度，加強(qiáng)外部監(jiān)管，將作為“表外業(yè)務(wù)”納入到表內(nèi)披露。中航油從事場(chǎng)外交易歷時(shí)一年多，從最初的200萬(wàn)桶發(fā)展到出事時(shí)的5200萬(wàn)桶，一直未向中國(guó)航油集團(tuán)公司報(bào)告，中國(guó)航油集團(tuán)公司也沒(méi)有發(fā)現(xiàn)。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深化、金融市場(chǎng)的逐步國(guó)際化，衍生金融工具也必將在我國(guó)迅速發(fā)展起來(lái)。因而，我國(guó)必須完善法規(guī)制度，使企業(yè)在投資或投機(jī)衍生金融產(chǎn)品時(shí)有據(jù)可依、有章可循，能夠?qū)Ω唢L(fēng)險(xiǎn)的投機(jī)業(yè)務(wù)實(shí)施必要的風(fēng)險(xiǎn)控制，以避免類(lèi)似中航油事件的再次發(fā)生。

參考文獻(xiàn)：

篇9

(一)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定

投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括(1)已出租的土地使用權(quán)；(2)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；(3)已出租的建筑物。

(二)企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)的規(guī)定

納稅人的固定資產(chǎn)，是指使用期限超過(guò)一年的房屋、建筑物、機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。無(wú)形資產(chǎn)是指納稅人長(zhǎng)期使用但是沒(méi)有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)，包括專(zhuān)利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、非專(zhuān)利技術(shù)和商譽(yù)等。

(三)投資性房地產(chǎn)在企業(yè)所得稅上確認(rèn)為固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)

在會(huì)計(jì)上確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的土地使用權(quán)，在企業(yè)所得稅上確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)，應(yīng)按無(wú)形資產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理。

二、投資性房地產(chǎn)發(fā)生后續(xù)支出會(huì)計(jì)和企業(yè)所得稅處理比較

(一)投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定

企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)發(fā)生后續(xù)支出時(shí)，如果該支出將會(huì)引起相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)而且該支出的成本能夠可靠計(jì)量，就應(yīng)該將其資本化，計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本；如果不能滿足上述條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生的時(shí)候直接計(jì)入當(dāng)期損益。

(二)企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)的規(guī)定

企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，符合下列條件之一的固定資產(chǎn)修理，應(yīng)視為固定資產(chǎn)改良支出：(1)發(fā)生的修理支出達(dá)到固定資產(chǎn)原值20%以上；(2)經(jīng)過(guò)修理后有關(guān)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)使用壽命延長(zhǎng)2年以上；(3)經(jīng)過(guò)修理后的固定資產(chǎn)被用于新的或不同的用途。

納稅人的固定資產(chǎn)修理支出可在發(fā)生當(dāng)期直接扣除。納稅人的固定資產(chǎn)改良支出，如有關(guān)固定資產(chǎn)尚未提足折舊，可增加固定資產(chǎn)價(jià)值；如有關(guān)固定資產(chǎn)已提足折舊，可作為遞延費(fèi)用，在不短于5年的期間內(nèi)平均攤銷(xiāo)。

(三)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅規(guī)定的比較

對(duì)作為投資性房地產(chǎn)管理的建筑物發(fā)生的后續(xù)支出，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅法規(guī)都做出了規(guī)定，需要根據(jù)不同情況進(jìn)行資本化或費(fèi)用化處理。但對(duì)作為投資性房地產(chǎn)管理的建筑物發(fā)生的后續(xù)支出，資本化處理和費(fèi)用化處理的判斷標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅的規(guī)定不同。

三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量會(huì)計(jì)處理和企業(yè)所得稅處理的比較及差異分析

(一)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的會(huì)計(jì)處理在企業(yè)所得稅上不予確認(rèn)

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，對(duì)于采用公允價(jià)值計(jì)量模式投資性房地產(chǎn)，平時(shí)不計(jì)提折舊，也不進(jìn)行攤銷(xiāo)，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與賬面價(jià)值之問(wèn)的差額計(jì)人當(dāng)期損益。

采用公允價(jià)值計(jì)量模式的會(huì)計(jì)處理在企業(yè)所得稅上不予確認(rèn)。

(二)采用成本計(jì)量模式的會(huì)計(jì)處理與企業(yè)所得稅處理部分一致

1.沒(méi)有減值跡象，采用成本計(jì)量模式的會(huì)計(jì)處理與企業(yè)所得稅處理基本一致

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)——固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》的規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)。如果沒(méi)有減值跡象，采用成本計(jì)量模式的會(huì)計(jì)處理與企業(yè)所得稅處理基本一致。

2.存在減值跡象，采用成本計(jì)量模式的會(huì)計(jì)處理與企業(yè)所得稅處理不一致

存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)——資產(chǎn)減值》的規(guī)定進(jìn)行處理。需要對(duì)其賬面價(jià)值進(jìn)行復(fù)核，并根據(jù)需要計(jì)提減值準(zhǔn)備，其具體做法與固定資產(chǎn)準(zhǔn)則和無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定一致。

企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定：對(duì)固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)計(jì)提的減值損失不允許扣除。

四、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換會(huì)計(jì)處理和企業(yè)所得稅處理的比較及差異分析

(一)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理的比較

1.企業(yè)將原采用成本計(jì)量模式計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)(沒(méi)有提取減值準(zhǔn)備)，轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)時(shí)，會(huì)計(jì)和企業(yè)所得稅對(duì)資產(chǎn)的計(jì)價(jià)基本一致。

2.企業(yè)將原采用成本計(jì)量模式計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)(已提取減值準(zhǔn)備)，轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)時(shí)，會(huì)計(jì)和企業(yè)所得稅對(duì)資產(chǎn)的計(jì)價(jià)不一致。

3.企業(yè)將原采用公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)時(shí)，會(huì)計(jì)和企業(yè)所得稅對(duì)資產(chǎn)的計(jì)價(jià)不一致。

新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值計(jì)量模式的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。

(二)自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理的比較

1.會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，在自用房地產(chǎn)或存貨等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)根據(jù)轉(zhuǎn)換后的投資性房地產(chǎn)所采用的計(jì)量模式分別加以處理。在轉(zhuǎn)換后采用成本計(jì)量模式進(jìn)行計(jì)量的，將轉(zhuǎn)換前資產(chǎn)的賬面價(jià)值直接作為轉(zhuǎn)換后的投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值。在轉(zhuǎn)換后采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量的，按轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于其賬面價(jià)值的，其差額計(jì)人當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額作為資本公積計(jì)入所有者權(quán)益。

2.企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定

企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)應(yīng)視同銷(xiāo)售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的實(shí)現(xiàn)。

3.會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理的比較

當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)(投資性房地產(chǎn))，無(wú)論企業(yè)采取成本計(jì)量模式還是采取公允價(jià)值計(jì)量形式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)價(jià)，企業(yè)所得稅處理為：(1)當(dāng)期確認(rèn)視同銷(xiāo)售；(2)按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品公允價(jià)確認(rèn)為企業(yè)所得稅固定資產(chǎn)的原始計(jì)價(jià)。

五、投資性房地產(chǎn)處置會(huì)計(jì)處理和企業(yè)所得稅處理的比較及差異分析

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久性退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)人當(dāng)期損益。

企業(yè)所得稅法規(guī)對(duì)投資性房地產(chǎn)處置確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)慈〉檬杖肱c計(jì)稅成本和相關(guān)稅費(fèi)進(jìn)行配比的差額確認(rèn)損益，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

企業(yè)在增加會(huì)計(jì)上確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)之初，應(yīng)記錄企業(yè)所得稅確認(rèn)為固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的原始計(jì)稅成本；在投資性房地產(chǎn)持有期間，記錄企業(yè)所得稅前可以扣除的土地使用權(quán)的攤銷(xiāo)額和固定資產(chǎn)的折舊額，同時(shí)記錄會(huì)計(jì)和稅收處理的差異。

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[3]高立法，趙桂娟，張建偉.《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與涉稅處理精解》.經(jīng)濟(jì)管理出版社.

篇10

DSS(DecisionSupportSystem，決策支持系統(tǒng))是輔助決策者通過(guò)數(shù)據(jù)、模型和知識(shí)，以人機(jī)交互方式進(jìn)行半結(jié)構(gòu)化或非結(jié)構(gòu)化決策的計(jì)算機(jī)應(yīng)用系統(tǒng)。它是管理信息系統(tǒng)(MIS)向更高一級(jí)發(fā)展而產(chǎn)生的先進(jìn)信息管理系統(tǒng)。它為決策者提供分析問(wèn)題、建立模型、模擬決策過(guò)程和方案的環(huán)境，調(diào)用各種信息資源和分析工具，幫助決策者提高決策水平和質(zhì)量。是給某個(gè)特定的行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層提供輔助決策的軟件系統(tǒng)，主要是以管理學(xué)、運(yùn)籌學(xué)、控制論和行為科學(xué)為基礎(chǔ)，以計(jì)算機(jī)技術(shù)模擬技術(shù)和信息技術(shù)為手段，面對(duì)半結(jié)構(gòu)化和非機(jī)構(gòu)化的決策問(wèn)題，支持決策活動(dòng)的具有智能作用的人機(jī)系統(tǒng)。它能為決策者提供決策所需要的數(shù)據(jù)、信息和背景資料。幫助決策者明確決策的目標(biāo)和進(jìn)行問(wèn)題的識(shí)別，建立或修改決策模型，提供各種備選方案，并對(duì)各種方案進(jìn)行評(píng)價(jià)和選優(yōu)，通過(guò)人機(jī)對(duì)話進(jìn)行分析、比較和判斷，為正確決策提供有益的幫助。

2、系統(tǒng)分析

1.?？诜康禺a(chǎn)投資系統(tǒng)目標(biāo)

房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的作用主要在于為投資者提供項(xiàng)目?jī)?nèi)部和市場(chǎng)現(xiàn)狀與變化預(yù)測(cè)的信息及其應(yīng)采取的策略、方案和措施等。因此，?？诜康禺a(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的目標(biāo)，即系統(tǒng)要解決的問(wèn)題主要在于:(1)借助過(guò)去和現(xiàn)時(shí)?？诜康禺a(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況及其它相關(guān)資料和數(shù)據(jù)，通過(guò)科學(xué)方法，對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)。(2)以過(guò)去和現(xiàn)時(shí)?？诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資料和數(shù)據(jù)，采用有效方法，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金需求情況和開(kāi)發(fā)周期等進(jìn)行預(yù)測(cè)。(3)通過(guò)測(cè)算模型庫(kù)，將?？诜康禺a(chǎn)投資管理的成熟經(jīng)驗(yàn)和方法融入系統(tǒng)，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的成本費(fèi)用、運(yùn)營(yíng)能力、盈利能力和風(fēng)險(xiǎn)等提供固定和半固定的預(yù)測(cè)和分析。(4)充分利用計(jì)算機(jī)的強(qiáng)大數(shù)據(jù)處理能力，為某一目的開(kāi)發(fā)投資決策提供多個(gè)預(yù)選方案，并分析、預(yù)測(cè)和模擬每一個(gè)方案的執(zhí)行效果。(5)建立決策模型庫(kù)，將房地產(chǎn)投資決策成熟經(jīng)驗(yàn)和方法及專(zhuān)家的知識(shí)融入系統(tǒng)，為投資提供固定和半固定的決策方法。(6)對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目及方案測(cè)算和決策結(jié)果等，進(jìn)行匯總、查詢(xún)和輸出。

2.系統(tǒng)功能要求

為實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，海口房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)應(yīng)該由?？谑袌?chǎng)分析、項(xiàng)目(或方案)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)測(cè)算分析及其優(yōu)劣評(píng)價(jià)、比較和決策分析等三大業(yè)務(wù)功能以及系統(tǒng)維護(hù)、初始化和結(jié)果輸出兩大輔助功能組成。遵循目標(biāo)明確，體現(xiàn)系統(tǒng)總體功能;結(jié)構(gòu)先進(jìn)合理,考慮各方面主客觀因素的限制；數(shù)據(jù)流程簡(jiǎn)單、明了、快捷;獨(dú)立性、內(nèi)聚性強(qiáng),盡量減少不同功能間的耦合性和關(guān)聯(lián)性等原則。

3、系統(tǒng)設(shè)計(jì)

1.系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)

本系統(tǒng)采用結(jié)構(gòu)化程序設(shè)計(jì)方法，其基本思想結(jié)構(gòu)化、模塊化、自頂向下、逐級(jí)細(xì)化、逐級(jí)抽象，切斷每一層次與較低層次的聯(lián)系，由這種方法設(shè)計(jì)出來(lái)的系統(tǒng)，既可作為單獨(dú)的子系統(tǒng)存在，也可受上級(jí)模塊調(diào)用和控制。

根據(jù)上述設(shè)計(jì)思想和系統(tǒng)分析的要求，可以將?？诜康禺a(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)圖設(shè)計(jì)為：

?？诜康禺a(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)圖，很清晰的反應(yīng)了四庫(kù)的耦合以及之間的聯(lián)系，可以看出?？诜康禺a(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)由?？诜康禺a(chǎn)投資信息模型、?？谑袌?chǎng)分析模型、方案測(cè)算和分析模型、方案決策分析模型和結(jié)果輸出模型五部分組成，如上圖所示。

2.人機(jī)對(duì)話系統(tǒng)設(shè)計(jì)

人機(jī)界面，就要從用戶著手，滿足基本的一些要求：

(1)在與決策者交互的過(guò)程中，起輔助作用。(2)作為數(shù)據(jù)庫(kù)、模型庫(kù)、知識(shí)庫(kù)以及方法庫(kù)的中樞。(3)提供友好的，便于理解的對(duì)話過(guò)程。(4)協(xié)調(diào)用戶和系統(tǒng)各模塊的控制操作，隨時(shí)能提供使用幫助。

人機(jī)界面主要作用有3個(gè):①接受處理決策者提出的請(qǐng)求;②與四庫(kù)系統(tǒng)交互得到?jīng)Q策信息;③返回輔助信息給用戶

3.模型及模型庫(kù)設(shè)計(jì)

(1)?？诜康禺a(chǎn)投資信息模型。包括數(shù)據(jù)編輯、信息瀏覽、索引查詢(xún)。數(shù)據(jù)編輯模塊用以實(shí)現(xiàn)所有市場(chǎng)信息的數(shù)據(jù)追加、修改和刪除；信息瀏覽模塊用以瀏覽指定的市場(chǎng)信息內(nèi)容，市場(chǎng)信息包括土地供給、建筑材料、施工隊(duì)伍、基礎(chǔ)設(shè)施等；索引查詢(xún)模塊可以根據(jù)用戶的需求，檢索出特定的市場(chǎng)信息供使用者參考。

(2)?？谑袌?chǎng)分析模型。包括市場(chǎng)供給分析模塊，市場(chǎng)需求分析模塊，市場(chǎng)供需平衡分析模塊，方案規(guī)劃設(shè)計(jì)和分析模塊四個(gè)模塊。其中，市場(chǎng)供給分析模塊用以按時(shí)序、地域、工程進(jìn)度、物業(yè)類(lèi)型等對(duì)?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)供給進(jìn)行分析、統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)。市場(chǎng)需求分析模塊用以按時(shí)序、地域、人群、物業(yè)類(lèi)型等對(duì)海口房地產(chǎn)市場(chǎng)供給進(jìn)行分析、統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)。市場(chǎng)供需平衡分析模塊用以在供給和需求分析基礎(chǔ)上，按不同組合進(jìn)行供需平衡分析。方案規(guī)劃設(shè)計(jì)和分析模塊用以根據(jù)?？诒镜睾屯顿Y者等的有關(guān)規(guī)定和要求，對(duì)投資開(kāi)發(fā)地塊進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)；然后采用多種模型，以項(xiàng)目(方案)收益最大化為準(zhǔn)則，對(duì)項(xiàng)目(方案)物業(yè)類(lèi)型和檔次比例等進(jìn)行初步分析和決策。

(3)方案測(cè)算和分析模型。方案測(cè)算和分析模型主要對(duì)?？诜康禺a(chǎn)投資進(jìn)行方案測(cè)算和投資分析。包括土地投資測(cè)算和分析模塊，建設(shè)投資測(cè)算和分析模塊，經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售估算和分析模塊，財(cái)務(wù)估算、評(píng)價(jià)和分析模塊，風(fēng)險(xiǎn)不確定性測(cè)算和分析模塊五個(gè)模塊。土地投資測(cè)算和分析模塊用以采用成本法、比較法和剩余法等多模型對(duì)項(xiàng)目(方案)土地獲取成本、開(kāi)發(fā)成本和總成本等進(jìn)行測(cè)算與分析。建設(shè)投資測(cè)算和分析模塊用以首先對(duì)項(xiàng)目(方案)建設(shè)項(xiàng)目、子項(xiàng)目及其建設(shè)計(jì)劃等進(jìn)行分割和確定；然后采用價(jià)格指數(shù)法、比較法和簡(jiǎn)化工程概預(yù)算法對(duì)項(xiàng)目(方案)建設(shè)成本進(jìn)行測(cè)算和分析。經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售估算和分析模塊用以采用比較法、回歸分析預(yù)測(cè)法等對(duì)項(xiàng)目(方案)各物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格、進(jìn)度進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)；項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案和策略的效果模擬、比較和決策。財(cái)務(wù)估算、評(píng)價(jià)和分析模塊用以項(xiàng)目財(cái)務(wù)及主要報(bào)表的生成，投資評(píng)價(jià)指標(biāo)的測(cè)算和分析。風(fēng)險(xiǎn)不確定性測(cè)算和分析模塊包括項(xiàng)目(方案)單變量和三項(xiàng)預(yù)測(cè)值靈敏度分析；損益分歧點(diǎn)分析；蒙特卡洛風(fēng)險(xiǎn)模擬分析。

(4)方案決策分析模型。方案決策分析模型主要返回給決策者簡(jiǎn)要的結(jié)果報(bào)告。它包括單項(xiàng)目(方案)決策分析模塊和多項(xiàng)目(方案)比選和決策分析模塊。其中單項(xiàng)目(方案)決策分析模塊是根據(jù)在決策人員人工干預(yù)下確定?？诜康禺a(chǎn)投資決策評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)項(xiàng)目(方案)投資可行性進(jìn)行決策和分析，并生成簡(jiǎn)要的結(jié)果報(bào)告。多項(xiàng)目(方案)比選和決策分析模塊則首先對(duì)決策人員所定決策的定性準(zhǔn)則進(jìn)行數(shù)值量化，然后對(duì)各項(xiàng)目(方案)優(yōu)劣狀況進(jìn)行分析和決策，并生成簡(jiǎn)要的結(jié)果報(bào)告。

(5)結(jié)果輸出模型。分析結(jié)果的輸出，結(jié)果(包括文字和圖表)查詢(xún)和打印。

(6)以上模型都以數(shù)據(jù)的形式存放在數(shù)據(jù)庫(kù)中。結(jié)構(gòu)如下：

4.數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)

本系統(tǒng)處理的項(xiàng)數(shù)多，為保證以最優(yōu)的方式組織數(shù)據(jù)，提高完整性、一致性和可修改性，形成合理流程，可設(shè)計(jì)多種數(shù)據(jù)庫(kù)。通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)的調(diào)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的傳遞和存貯，同時(shí)設(shè)置少量?jī)?nèi)存變量對(duì)系統(tǒng)過(guò)程進(jìn)行控制。按照規(guī)范化數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)原理，結(jié)合本系統(tǒng)的需要，共設(shè)置項(xiàng)目概況、建筑類(lèi)型、成本費(fèi)用、財(cái)務(wù)指標(biāo)、敏感分析等五類(lèi)，共9種數(shù)據(jù)庫(kù)。其中：項(xiàng)目概況數(shù)據(jù)庫(kù)作為系統(tǒng)維護(hù)時(shí)對(duì)舊有項(xiàng)目查詢(xún)的一種標(biāo)識(shí)；建筑類(lèi)型數(shù)據(jù)庫(kù)用于各種類(lèi)型的選擇及各類(lèi)建筑參數(shù)的輸入與輸出；成本費(fèi)用數(shù)據(jù)庫(kù)作為投資估算的基礎(chǔ)；財(cái)務(wù)指標(biāo)的數(shù)據(jù)庫(kù)是各種類(lèi)型數(shù)據(jù)庫(kù)的核心，它將成本分析與盈虧分析的各階段成果加以匯總、傳遞、反饋，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行敏感性分析，起到一種樞紐作用；敏感分析數(shù)據(jù)庫(kù)的作用是便于用各種表格形式將各類(lèi)敏感性分析結(jié)果打印輸出。

5.知識(shí)庫(kù)設(shè)計(jì)

隨著時(shí)間的變化，投資都會(huì)有不同的經(jīng)驗(yàn)和技巧知識(shí)，可以把積累的知識(shí)以庫(kù)存儲(chǔ)，并按照簡(jiǎn)單的表示格式，可以將知識(shí)保存在知識(shí)庫(kù)中，積累多了知識(shí)庫(kù)獲取的知識(shí)也越多，一些問(wèn)題可直接進(jìn)行推理求解。

知識(shí)庫(kù)的結(jié)構(gòu)如下：

6.方法庫(kù)設(shè)計(jì)

首先將海口房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)輸入到內(nèi)部數(shù)據(jù)庫(kù)中，然后方法庫(kù)管理系統(tǒng)中的數(shù)據(jù)處理程序從內(nèi)部數(shù)據(jù)庫(kù)中提取數(shù)據(jù)并從方法字典中選擇要用的方法，再把數(shù)據(jù)放入方法體進(jìn)行加工處理，最后將數(shù)據(jù)送出到數(shù)據(jù)庫(kù)，最終輸出數(shù)據(jù)。

4、系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)

1.開(kāi)發(fā)環(huán)境

系統(tǒng)主要采用VC為開(kāi)發(fā)工具，在windows平臺(tái)下，以ms-sql2005為數(shù)據(jù)庫(kù)支撐數(shù)據(jù)和模型都保存在數(shù)據(jù)庫(kù)中。

2.開(kāi)發(fā)計(jì)劃

本系統(tǒng)開(kāi)發(fā)期計(jì)劃在6個(gè)月之內(nèi)完成，前1個(gè)月進(jìn)行系統(tǒng)整體框架構(gòu)建，中期需要3個(gè)月時(shí)間設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)數(shù)據(jù)庫(kù)。程序塊和模型庫(kù)要1個(gè)月左右，最后一個(gè)月主要目的就是進(jìn)行測(cè)試和一般的維護(hù)階段。

5、結(jié)束語(yǔ)

總之，本決策支持系統(tǒng)將按照需求分析、常規(guī)的軟件開(kāi)發(fā)程序，預(yù)計(jì)將達(dá)到以下功能：

1.能較精確地完成?？诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資評(píng)估、成本分析、現(xiàn)金流計(jì)算、財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算、敏感性分析。

2.系統(tǒng)既可用于單項(xiàng)工程投資評(píng)估，也可用于多項(xiàng)工程的比較。

3.系統(tǒng)操作方便，并具有良好的擴(kuò)充和維護(hù)功能。

參考文獻(xiàn)：

[1]張春元:《決策支持系統(tǒng)講義》

[2]陳文偉:《決策支持系統(tǒng)教程》.清華大學(xué)出版社,2005-8-1