房地產(chǎn)泡沫成因與對(duì)策

2001年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增勢(shì)強(qiáng)勁，土地供應(yīng)量增加，商品房全面熱銷(xiāo)，銷(xiāo)售價(jià)格呈現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)，全國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米2226元，增長(zhǎng)5.8%，增幅比上年提高了3.3個(gè)百分點(diǎn)，空置面積也出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家魏杰日前在接受中央電視臺(tái)《房地產(chǎn)報(bào)道》記者采訪時(shí)預(yù)言：“2002年將是房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)冬，二月份甚至可能出現(xiàn)崩盤(pán)，七、八月份最嚴(yán)重?！北疚臄M就公眾關(guān)注的房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題作一粗淺探討。

一、房地產(chǎn)泡沫的含義及成因

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的泡沫現(xiàn)象，主要是指土地和房屋價(jià)格極高，與其使用價(jià)值（市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值）不符，雖然賬面上價(jià)值增長(zhǎng)很高，但實(shí)際上很難得到實(shí)現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮。由于房地產(chǎn)是由土地及其附著建筑物所構(gòu)成，而建筑物是人類(lèi)勞動(dòng)產(chǎn)品，其價(jià)格是由成本、利潤(rùn)、稅金來(lái)確定，這相對(duì)比較穩(wěn)定，較易判別，因此我們平常所說(shuō)的房地產(chǎn)泡沫實(shí)際上是土地泡沫（地價(jià)泡沫），而土地的市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值即合理價(jià)格是土地利用效益的資本化。

無(wú)論是從現(xiàn)象，還是從本質(zhì)看，泡沫與一般價(jià)格波動(dòng)都有區(qū)別，主要有以下幾點(diǎn)區(qū)別：從現(xiàn)象上看，一般商品的價(jià)格波動(dòng)包括上漲、下降，而且在時(shí)間上是相連的、循環(huán)的，變化幅度一般不會(huì)很大，而泡沫是價(jià)格持續(xù)上漲，高到令人發(fā)狂的地步，直到產(chǎn)生恐慌，人們匆匆拋售，從而使價(jià)格暴跌，波動(dòng)幅度很大，它不具有周期性，而是突然地上漲與下跌。

從本質(zhì)上看，一般商品的價(jià)值是價(jià)格的貨幣表現(xiàn)，一般商品的價(jià)格波動(dòng)反映市場(chǎng)供需平衡，既是市場(chǎng)機(jī)制作用的起點(diǎn)，又是市場(chǎng)機(jī)制作用的結(jié)果，價(jià)格總是圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。在正常的市場(chǎng)條件下，價(jià)格上漲、供給增大，投資者預(yù)期價(jià)格下降。而泡沫發(fā)生的時(shí)候，市場(chǎng)機(jī)制失靈，人們的行為買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，不遵循市場(chǎng)運(yùn)行的一般規(guī)律。當(dāng)價(jià)格上漲、供給增大時(shí)，投資者預(yù)期價(jià)格進(jìn)一步上漲。1991-1993年，我國(guó)海南房地產(chǎn)價(jià)格正是這樣飆升的。1991年每平方米價(jià)格還是1000多元的公寓樓，到1992年就可以賣(mài)到3000多元。有的商品房?jī)r(jià)格甚至突破10000元。土地使用權(quán)的出讓價(jià)格也大幅度提高，有的地方僅過(guò)一年價(jià)格竟由十幾萬(wàn)元一畝漲到600多萬(wàn)元一畝。投機(jī)者卻還在不斷地囤積房地產(chǎn)以待價(jià)格再一步上漲時(shí)拋出。以至于在房地產(chǎn)交易中有70%是投機(jī)者囤積起來(lái)的。但很少有人會(huì)意識(shí)到房地產(chǎn)熱驟然降溫，房地產(chǎn)熱在造就了一批富翁之后，相當(dāng)一批公司被套牢在海南的土地上，上億資金在有限的土地上沉淀。泡沫并沒(méi)有帶來(lái)財(cái)富的增減，只有轉(zhuǎn)移的功能。

摘要：隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，房地產(chǎn)過(guò)熱和泡沫問(wèn)題越來(lái)越引起人們的關(guān)注。文章從房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因入手，對(duì)美國(guó)、日本和東南亞房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行了國(guó)際比較，并提出了房地產(chǎn)泡沫的防治措施，希望能對(duì)我國(guó)不斷升溫的房地產(chǎn)熱潮有所警示。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；國(guó)際比較；防治措施

一、前言

對(duì)于泡沫一詞，根據(jù)前美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)金德?tīng)柌竦亩x，它是指一種或幾種資產(chǎn)價(jià)格在一段時(shí)期內(nèi)連續(xù)地陡然地上升，引發(fā)投資者產(chǎn)生在未來(lái)獲得收益的預(yù)期，從而投入大量投機(jī)資本，最終使價(jià)格飚升脫離其價(jià)值而形成的一種經(jīng)濟(jì)狀態(tài)。

所謂房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投機(jī)等因素所引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)的持續(xù)上漲，也就是土地和房屋價(jià)格極高，與其市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值不符，雖然賬面上價(jià)值增長(zhǎng)很快，但實(shí)際上很難得到實(shí)現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮。

本文從房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因入手，對(duì)美國(guó)、日本和東南亞房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行了比較，并提出了房地產(chǎn)泡沫的防治措施，希望能對(duì)我國(guó)不斷升溫的房地產(chǎn)熱潮有所警示。

1指標(biāo)法

1.1房?jī)r(jià)收入比

房?jī)r(jià)收入比是房地產(chǎn)價(jià)格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對(duì)住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。當(dāng)該指標(biāo)持續(xù)增大時(shí)，表明房地產(chǎn)價(jià)格的上漲超過(guò)了居民實(shí)際支付能力的上升。當(dāng)市場(chǎng)中的房?jī)r(jià)收入比一直處在上升狀態(tài)，且并沒(méi)有存在市場(chǎng)萎靡的跡象，則說(shuō)明這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中投機(jī)需求的程度很高，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性就越大。其計(jì)算公式為：

房?jī)r(jià)收入比=商品住宅平均單套價(jià)格/居民平均家庭收入=商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格×商品住宅平均單套銷(xiāo)售面積/城鎮(zhèn)居民平均每人全部年收入×平均每戶(hù)家庭人口數(shù)

該指標(biāo)的臨界值可以由首付、利率、貸款期限、每年住房貸款還款金額占收入比重等估算出，但國(guó)際上沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。在發(fā)達(dá)國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比在1．8~5．5之間；發(fā)展中國(guó)家，一般在4～6之間。

1.2房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率／GDP增長(zhǎng)率

摘要：房地產(chǎn)泡沫的破裂首先對(duì)銀行產(chǎn)生巨大的危害，通過(guò)對(duì)包括香港在內(nèi)的22個(gè)工業(yè)化國(guó)家和地產(chǎn)的住房市場(chǎng)及股市的熱潮和衰落的研究，我們發(fā)現(xiàn)住房?jī)r(jià)格下跌更可能使銀行受到打擊，原因是在多數(shù)國(guó)家，銀行主導(dǎo)著購(gòu)房貸款業(yè)務(wù)。但是房地產(chǎn)泡沫所帶來(lái)的災(zāi)難遠(yuǎn)不止停留在銀行的層面上。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；泡沫破裂；經(jīng)濟(jì)危機(jī)；政治危機(jī)；社會(huì)危機(jī)

一、房地產(chǎn)泡沫破裂誘發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)

(一)生產(chǎn)萎縮

房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng)濟(jì)蕭條，股價(jià)下跌，企業(yè)財(cái)務(wù)營(yíng)運(yùn)逐漸陷入困境。股價(jià)下跌使企業(yè)發(fā)行的大量可轉(zhuǎn)換公司認(rèn)股權(quán)在長(zhǎng)期內(nèi)不能轉(zhuǎn)為股權(quán)，從而給企業(yè)帶來(lái)巨額的償債負(fù)擔(dān)；此外，地價(jià)和股價(jià)下跌也使企業(yè)承受了巨大的資產(chǎn)評(píng)估損失和被迫出售土地和股票的銷(xiāo)售損失。企業(yè)收益的減少又使得投資不足，既降低了研究開(kāi)發(fā)投資水平，也減少了企業(yè)在設(shè)備上的投資。1992年，日本制造業(yè)的研究開(kāi)發(fā)費(fèi)用下降3.5％，以這次危機(jī)為轉(zhuǎn)折點(diǎn)，日本逐漸失去了在汽車(chē)和半導(dǎo)體等部門(mén)的優(yōu)勢(shì)。生產(chǎn)的不景氣又導(dǎo)致了雇傭環(huán)境的惡化和居民實(shí)際收入的下降。據(jù)泰國(guó)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)字，1998年1至7月，泰國(guó)破產(chǎn)企業(yè)達(dá)5,377家，停產(chǎn)企業(yè)達(dá)6,538家。至1997年底，失業(yè)人數(shù)達(dá)120萬(wàn)，1998年又增加到200萬(wàn)。

(二)消費(fèi)銳減

摘要：日本的房地產(chǎn)泡沫對(duì)日本經(jīng)濟(jì)打擊非常嚴(yán)重。中國(guó)應(yīng)該吸取教訓(xùn)，預(yù)防房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度投機(jī)，防止銀行業(yè)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸失控，強(qiáng)化土地資源管理，保持匯率穩(wěn)定，靈活運(yùn)用利率等金融杠杠來(lái)避免房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生。

關(guān)鍵詞：日本；中國(guó)；房地產(chǎn)；泡沫

一、日本房地產(chǎn)泡沫成因

二戰(zhàn)后，日本百?gòu)U待興，尤其是住宅市場(chǎng)，供應(yīng)嚴(yán)重不足，住房緊缺成為一個(gè)嚴(yán)重問(wèn)題。為解決這一難題，日本政府采取了由政府、民間、個(gè)人共同集資的政策，大力發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，使戰(zhàn)后日本住宅建設(shè)在國(guó)民生產(chǎn)總值中所占比例保持在6-8%左右。隨著日本經(jīng)濟(jì)自20世紀(jì)60年代中期以來(lái)的快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力的迅速增強(qiáng)，至1981年全日本基本解決了供需之間的數(shù)量上以及質(zhì)量上的矛盾。此后，日本在繼續(xù)開(kāi)發(fā)新建住宅區(qū)的同時(shí)，加快了舊區(qū)改造工作。

戰(zhàn)后日本住宅建設(shè)以及日本經(jīng)濟(jì)自20世紀(jì)60年代中期以來(lái)的快速發(fā)展使人們相信在日本土地價(jià)格永遠(yuǎn)上漲的神話。東京土地價(jià)格在1955-1987年保持年均增長(zhǎng)16%的速度。土地的稀缺性，加上房產(chǎn)消費(fèi)的盲目性，產(chǎn)生了土地神話。土地只會(huì)升值不會(huì)貶值的邏輯在日本人的腦海里根深蒂固。到1990年，日本的房地產(chǎn)的總價(jià)值約為20萬(wàn)億美元，大約是1955年的75倍，相當(dāng)于當(dāng)時(shí)全球股市總市值的2倍。從地價(jià)來(lái)看,1990年僅東京的地價(jià)總值就相當(dāng)于當(dāng)時(shí)整個(gè)美國(guó)地價(jià)總值。日本經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展使日本出現(xiàn)了地產(chǎn)投機(jī)風(fēng)潮，日本人買(mǎi)下紐約最有代表性的建筑洛克菲勒中心和美國(guó)人最驕傲的產(chǎn)業(yè)好萊塢影片公司，尤其是日元大幅度升值使得日本人極其富有，大舉向海外投資。伴隨“國(guó)富民強(qiáng)”，大量新資金沒(méi)有去處，只好集中和積聚在十分有限的土地上，造成土地和房屋的含金量越來(lái)越高，價(jià)格和泡沫與日俱增。地產(chǎn)價(jià)格不斷上揚(yáng)，泡沫越吹越大，加之日本政府不明智地提高利率，最終使泡沫崩潰，國(guó)民經(jīng)濟(jì)開(kāi)始了長(zhǎng)達(dá)十幾年的低迷和蕭條。

日本金融體系沒(méi)有限制商業(yè)銀行的資金最終流入股市的規(guī)定，從而為股市與房地產(chǎn)雙重“泡沫”的形成創(chuàng)造了條件。20世紀(jì)80年代以來(lái)，日本央行為了刺激經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，采取了非常寬松的金融政策。1985年9月美、英、德、法、日5國(guó)財(cái)長(zhǎng)聚會(huì)紐約的廣場(chǎng)飯店，就爭(zhēng)執(zhí)許久的日元升值達(dá)成協(xié)議，史稱(chēng)“廣場(chǎng)協(xié)議”，迫使日元升值38%。之后一年時(shí)間里日元對(duì)美元升值一倍以上，由此對(duì)出口造成巨大沖擊。日本政府為了刺激國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)，完成外向型向內(nèi)需型經(jīng)濟(jì)過(guò)度，連續(xù)5次降低利率放松銀根，基礎(chǔ)利率跌至歷史最低點(diǎn)，貨幣供應(yīng)量連續(xù)每年超過(guò)10%，1998年超過(guò)15%，造成市場(chǎng)上資金流動(dòng)性過(guò)剩。但是由于當(dāng)時(shí)日本上下對(duì)日元升值和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的困難認(rèn)識(shí)和準(zhǔn)備不足，大量資金并不如政府所希望的那樣流入制造業(yè)和服務(wù)業(yè)，而是流入容易吸納和“見(jiàn)效”的股市樓市，過(guò)量投機(jī)資金云集不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)，造成股市樓市價(jià)格雙雙飆升。1985年以后的4年時(shí)間中，東京地區(qū)商業(yè)用地價(jià)格猛漲了2倍，大阪地區(qū)猛漲了8倍，東京大阪的住宅價(jià)格都上漲了2倍多。在此過(guò)程中日本政府并沒(méi)有采取有效措施引流資金和監(jiān)管資金，而是聽(tīng)之任之。

[摘要]隨著人民幣匯率制度改革的進(jìn)行，房地產(chǎn)價(jià)格的大幅波動(dòng)引起了廣泛的關(guān)注。本文通過(guò)建立房地產(chǎn)價(jià)格的VEC模型對(duì)中國(guó)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)及其影響因素之間的關(guān)系做動(dòng)態(tài)分析，最后得出相關(guān)結(jié)論和提出政策建議。

[關(guān)鍵詞]人民幣升值房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)分析

人民幣升值以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的產(chǎn)生，特別是進(jìn)入2008年后房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低迷，前幾年聚集起來(lái)的房地產(chǎn)泡沫進(jìn)入破滅期。本文將立足人民幣升值和房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀采用2005年7月～2008年9月的最新數(shù)據(jù)實(shí)證分析人民幣升值預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)泡沫的影響。

在中國(guó)走向?qū)ν忾_(kāi)放的背景下，投資者將有一個(gè)全球的投資組合視野，使國(guó)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生相對(duì)于匯率變動(dòng)的貼水和升水，一國(guó)貨幣的匯率變動(dòng)將成為其國(guó)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的重要影響因素。本文認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生受人民幣匯率變動(dòng)和熱錢(qián)因素的影響，若以ER、HP、HM分別表示人民幣實(shí)際有效匯率、房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)和熱錢(qián)（用外匯儲(chǔ)備代替）。人民幣升值預(yù)期和房地產(chǎn)泡沫之間的VAR關(guān)系模型可以表示為：

αi為方程的系數(shù)，μ是白噪聲誤差項(xiàng)，t表示時(shí)間，i表示滯后階數(shù)。

作ADF平穩(wěn)性單位根檢驗(yàn)可知，變量本身并不是平穩(wěn)的，在經(jīng)過(guò)一階差分以后變成平穩(wěn)時(shí)間序列。變量同階平穩(wěn)通過(guò)ADF單位根檢驗(yàn)，說(shuō)明變量之間存在著協(xié)整關(guān)系，可以進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。根據(jù)AIC和SC值進(jìn)行判斷決定用滯后一階，即選用VAR（1）模型。本文基于VAR方法的協(xié)整系統(tǒng)檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果如表1：

1房地產(chǎn)泡沫的涵義

經(jīng)濟(jì)學(xué)中所說(shuō)的泡沫,就是資產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重背離基礎(chǔ)價(jià)值而暴漲的現(xiàn)象。房地產(chǎn)泡沫是指主要由投機(jī)性購(gòu)買(mǎi)需求的增加所引起的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的現(xiàn)象。也就是說(shuō),房地產(chǎn)價(jià)格的這種上漲不是以真實(shí)需求的增長(zhǎng)為基礎(chǔ)的,而主要是由投資需求的快速增長(zhǎng)拉動(dòng)的。當(dāng)發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時(shí),土地和房屋價(jià)格高漲,大大高于由真實(shí)需求所支撐的市場(chǎng)價(jià)值,并且交易頻繁,形成了一種表面上的虛假繁榮。

房地產(chǎn)行業(yè)是比較容易出現(xiàn)價(jià)格泡沫的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域,這是由房地產(chǎn)行業(yè)所具有的三大特征決定的。第一,房地產(chǎn)業(yè)的資源基礎(chǔ)是土地,而土地是現(xiàn)代社會(huì)最稀缺的自然資源,其供給量難以隨需求的增加而增加;第二,房地產(chǎn)是社會(huì)賴(lài)以生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ),人們對(duì)房地產(chǎn)的需求是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步不斷增加的;第三,房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)周期比較長(zhǎng),供給量在短期內(nèi)難以增加。正是這些特征,使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系難以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的均衡,價(jià)格波動(dòng)劇烈,這是誘發(fā)房地產(chǎn)泡沫的重要因素。

2房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的一般特征

住房需求的一般特征包括:(1)作為人們賴(lài)以生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ),住房是一種生活必需品,因此,人們的基本住房需求是剛性的,其價(jià)格彈性較小。(2)隨著生活水平的提高,人們?cè)谧非笞》棵娣e增加的同時(shí),也對(duì)住房的質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、裝修、安全以及居住環(huán)境和配套設(shè)施提出了越來(lái)越高的要求。這種不斷追求高品質(zhì)住房的需求必定會(huì)誘導(dǎo)出相應(yīng)的住房供給。由于住房品質(zhì)提高,即使在供求總量不變的情況下,房?jī)r(jià)也呈逐漸上升的趨勢(shì)。(3)由于住房抵押貸款制度的普遍實(shí)施,潛在的購(gòu)房意愿轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的住房購(gòu)買(mǎi)力往往只需要較少的當(dāng)前收入。也就是說(shuō),住房市場(chǎng)的有效需求并不完全取決于當(dāng)期收入水平,在住房抵押貸款制度的支持下,大約有七成購(gòu)房款使用的是人們未來(lái)的收入,有三成購(gòu)房款使用的是家庭過(guò)去積累的收入或資產(chǎn)。因此,與收入波動(dòng)相比,住房需求的波動(dòng)更大。(4)住房需求不僅是消費(fèi)需求也可以是投資需求。住房是資產(chǎn),購(gòu)買(mǎi)住房不僅可以滿(mǎn)足人們的居住需求,而且可以獲得較高的預(yù)期收益,因此,住房具有保值和增值的功能。特別是當(dāng)通貨膨脹發(fā)生時(shí),貨幣資產(chǎn)縮水,實(shí)物資產(chǎn)增值,人們更傾向于將貨幣資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為房產(chǎn),因此住房購(gòu)買(mǎi)需求增加,而住房供給在短期內(nèi)難以相應(yīng)地增加,結(jié)果必定導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格上升。

住房供給的一般特征包括:

摘要:我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)目前是否存在泡沫，一直是各界爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。由于不同的利益團(tuán)體的出發(fā)點(diǎn)不同，其爭(zhēng)論有時(shí)難免有失公允。本文并未得出房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫的結(jié)論，而是分析了誘發(fā)泡沫的因素，特別通過(guò)是我國(guó)所特有的制度性和文化性因素分析了可能導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的因素，以期對(duì)以后的決策層提供決策依據(jù)。

關(guān)鍵詞:住房改革;經(jīng)濟(jì)適用房;制度

我國(guó)自1994年全國(guó)城鎮(zhèn)住房體制改革以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率保持在2個(gè)百分點(diǎn)以上，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值占GDP的比重超過(guò)10%。雖然各界對(duì)房地產(chǎn)是否存在泡沫一直沒(méi)有定論，但我國(guó)房地產(chǎn)投資增速和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全國(guó)社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重都超過(guò)了國(guó)際公認(rèn)的警戒線。持續(xù)高漲的房?jī)r(jià)逐漸超出了消費(fèi)者的承受能力，終究會(huì)引起社會(huì)矛盾的暴露。

1926年，美國(guó)以佛羅里達(dá)州為龍頭的房地產(chǎn)泡沫幻滅，間接引發(fā)上世紀(jì)30年代世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)。九十年代初，日本房產(chǎn)泡沫破滅使日本房?jī)r(jià)因此持續(xù)15年下跌，并直接導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)十年的蕭條。而東南亞金融危機(jī)使香港平均每位業(yè)主損失267萬(wàn)港元。我國(guó)雖然沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)全國(guó)性的房地產(chǎn)泡沫危機(jī)，但20世紀(jì)90年代初期，我國(guó)海南和北海房地產(chǎn)泡沫破滅，留下了大量的“爛尾”工程和閑置土地，造成銀行損失慘重。

一般來(lái)看，土地資源的稀缺性、房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化、金融過(guò)度支持等原因是引起房地產(chǎn)泡沫的一般性因素，適用于各種經(jīng)濟(jì)體制，我國(guó)也不例外。但我國(guó)一些特殊的制度和文化也賦予了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一些新的特征，本文將重點(diǎn)分析這些有可能引起房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的特殊誘因。

一、保障性住房缺失

一、房地產(chǎn)泡沫的含義及成因

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的泡沫現(xiàn)象，主要是指」幾地和房屋價(jià)格極高，與其使用價(jià)值(市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值)不符，雖然賬面上價(jià)值增長(zhǎng)很高，但實(shí)際上很難得到實(shí)現(xiàn)，形成一種表面仁的虛假繁榮。由于房地產(chǎn)是由土地及其附著建筑物所構(gòu)成，而建筑物是人類(lèi)勞動(dòng)產(chǎn)品，其價(jià)格是由成本、利潤(rùn)、稅金來(lái)確定，這相對(duì)比較穩(wěn)定，較易判別，因此我們平常所說(shuō)的房地產(chǎn)泡沫實(shí)際上是土地泡沫(地價(jià)泡沫)，而土地的市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值即合理價(jià)格是土地利用效益的資本化。

(一)土地資源的稀缺。由于_l幾地資源的稀缺性、壟斷性使得房地產(chǎn)成為泡沫的載體之一，土地屬于自然資源，其供應(yīng)量是有限的，由于生態(tài)環(huán)境的破壞，可使用的土地面積減少，城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)使人們對(duì)土地的需求量越來(lái)越大，土地的稀缺成為房地產(chǎn)泡沫提供了條件。

(二)房地產(chǎn)商品的特殊性。在一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)商品供求不易均衡，而且合同期攤銷(xiāo)交易成本低，這是泡沫載體所具有的一個(gè)條件。所以房地產(chǎn)容易產(chǎn)生泡沫，是泡沫的主要載體之一。

(三)商業(yè)銀行信貸的擴(kuò)張。房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，銀行提供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還有個(gè)人住房按揭貸款，銀行信貸已經(jīng)貫穿土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售的全過(guò)程。銀行基于對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的樂(lè)觀判斷，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)提供大量資金的支持。

(四)政府部門(mén)的不正之風(fēng)。1993年沿海地區(qū)的房地產(chǎn)熱，有不少公司是掛靠政府職能部門(mén)或金融機(jī)構(gòu)，其資金來(lái)源大多為挪用公款、貸款或拆借等，加丘政府出于地方利益及短期利益的考慮而放松低價(jià)批地?？梢?jiàn)，政府部門(mén)的設(shè)租、尋租、貪污受賄行為也是助長(zhǎng)泡沫形成的原因之.。

【摘要】從房?jī)r(jià)收入比、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅與GDP增長(zhǎng)速度比、商品房空置率、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況指標(biāo)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源、城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)與房屋價(jià)格指數(shù)比等多個(gè)泡沫指標(biāo)比較來(lái)看：廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)在1998—2004年整體運(yùn)行平穩(wěn)，但是，個(gè)別年份存在泡沫威脅，出現(xiàn)投資過(guò)熱、商品房積壓等現(xiàn)象。而加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸和土地出讓監(jiān)控、建立房地產(chǎn)信息機(jī)制、提高房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻將是緩解積壓房，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)膨脹的有效手段。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)泡沫；測(cè)度；指標(biāo)；實(shí)證研究

1998年，我國(guó)開(kāi)始取消福利分房，進(jìn)行個(gè)人住房的貨幣化改革，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)步入快速發(fā)展期，投資增幅較大，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫的爭(zhēng)論也由此產(chǎn)生。事實(shí)上，我國(guó)房地產(chǎn)在一定程度上存在經(jīng)濟(jì)泡沫是毫無(wú)疑問(wèn)的，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的區(qū)域化特征，有些城市的房地產(chǎn)過(guò)熱(如北京、上海、杭州等地)，另一些中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條，所以，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫到底有多大，目前，還沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確的結(jié)論。廣州作為珠江三角洲的中心城市，不僅經(jīng)濟(jì)發(fā)展走在全國(guó)的前列，房地產(chǎn)市場(chǎng)也取得長(zhǎng)足的發(fā)展。2005年，廣州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資已達(dá)到488．86億元，占社會(huì)固定資產(chǎn)投資的38．2％(2006年廣州市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展公報(bào))。但房?jī)r(jià)的不斷上漲，也引起了人們對(duì)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注。本文以廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，選取房?jī)r(jià)收入比、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅與GDP增長(zhǎng)速度比、商品房空置率等多個(gè)泡沫指標(biāo)來(lái)測(cè)度廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫程度。

一、房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)泡沫測(cè)度

房地產(chǎn)泡沫是指房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格嚴(yán)重脫離理論價(jià)值的現(xiàn)象。泡沫的存在是相對(duì)于房地產(chǎn)的理論價(jià)值來(lái)說(shuō)的。對(duì)于引發(fā)房地產(chǎn)泡沫的原因，一般來(lái)說(shuō)主要有兩個(gè)：一是開(kāi)發(fā)商的過(guò)熱投資和消費(fèi)者的投機(jī)預(yù)期形成投機(jī)需求造成，二是銀行金融資金的支持(李維哲、曲波，2002)。

對(duì)于房地產(chǎn)泡沫的測(cè)度一般有兩種方法，一是直接測(cè)度，即利用定義測(cè)度房地產(chǎn)的理論價(jià)值，通過(guò)比較理論價(jià)值與實(shí)際價(jià)格來(lái)測(cè)度房地產(chǎn)的泡沫程度(PeterEnglund，1998；JohnM．Quigley，2001)。另一個(gè)是利用指標(biāo)法間接測(cè)評(píng)，即通過(guò)指標(biāo)比較，判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫。這兩種方法各有優(yōu)缺點(diǎn)，第一種比較科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，但不易操作，第二種比較容易操作，但不夠嚴(yán)謹(jǐn)。鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不夠成熟穩(wěn)定，合理的地價(jià)、費(fèi)用、建設(shè)成本、利潤(rùn)以及未來(lái)收益等參數(shù)難以確定，數(shù)據(jù)的獲得也困難，直接測(cè)度法在實(shí)際操作中較難，我們傾向于選擇指標(biāo)法來(lái)測(cè)度房地產(chǎn)泡沫程度。下面以廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，進(jìn)行指標(biāo)法測(cè)度研究。