(一)房地產(chǎn)市場營銷的概念房地產(chǎn)市場營銷是市場營銷的一個重要分支.房地產(chǎn)市場營銷與其他市場營銷一樣,也是個人和集體通過一系列的活動,特別是某些創(chuàng)造性的活動,同別的個人和集體交換產(chǎn)品和價值,以實現(xiàn)其經(jīng)營目的的一種社會過程.可見,房地產(chǎn)營銷的實質(zhì)是以消費者對各類房地產(chǎn)商品的需求為出發(fā)點,企業(yè)通過有效地提供住宅,辦公樓,商業(yè)樓宇,廠房等建筑物及相關(guān)服務(wù)來滿足消費者生產(chǎn)或生活,物質(zhì)和精神等的需求,以獲取一定利潤的一種商務(wù)活動.與一般商品市場營銷相比,房地產(chǎn)市場營銷的主要特點是其交換對象的特殊性,房地產(chǎn)市場營銷的客體是房地產(chǎn)物質(zhì)實體和依托物質(zhì)實體上的權(quán)益等,因此,房地產(chǎn)市場營銷既有其特點,同時市場營銷的一般原理也能在房地產(chǎn)領(lǐng)域得到很好的運用.現(xiàn)代市場營銷已經(jīng)從商品交換過程發(fā)展到以商品交換為核心的各項相關(guān)活動中,涵蓋了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié).市場營銷作為一門獨立的學(xué)科,在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家是從20世紀(jì)50年代開始趨于成熟,在我國則是在20世紀(jì)80年代中期以后才在不少行業(yè)中得到廣泛的推廣和應(yīng)用.(二)房地產(chǎn)市場的特征由于房地產(chǎn)市場營銷是面向房地產(chǎn)市場的一種商務(wù)和管理活動,因此,必須充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場的特點,以便為有效管理和組織市場營銷活動服務(wù).作為整個市場體系的組成部分,房地產(chǎn)市場具有以下主要特點.1.房地產(chǎn)市場是權(quán)益交易市場.由于房地產(chǎn)的不可移動性,因此房地產(chǎn)市場交易的對象實際上是附著在每一宗房地產(chǎn)實物上的權(quán)益.交易的對象可以是房地產(chǎn)的所有權(quán)(包括占有權(quán),使用權(quán),收益權(quán)和處分權(quán)),也可以是部分所有權(quán).不同權(quán)益的交易,形成市場上不同性質(zhì)的交易行為.2.房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場.由于房地產(chǎn)的不可移動性,房地產(chǎn)生產(chǎn)和消費都只能在特定的地點進(jìn)行,從而使得房地產(chǎn)市場具有區(qū)域性的特征.這一特征要求房地產(chǎn)市場營銷中的各項活動內(nèi)容均需以房地產(chǎn)所在地市場為主.例如市場調(diào)查,目標(biāo)市場,產(chǎn)品定位,銷售策略的確定等都應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)所在地市場進(jìn)行.3.房地產(chǎn)市場是不完全競爭市場.房地產(chǎn)的異質(zhì)性使房地產(chǎn)市場中的商品具有差異性,如果考慮房地產(chǎn)的區(qū)位因素,則各項房地產(chǎn)商品各不相同,但不同房地產(chǎn)之間又不是不能替代的,所以,房地產(chǎn)市場是一種不完全競爭特征明顯的市場.二,房地產(chǎn)市場營銷觀念企業(yè)的市場營銷觀念直接影響企業(yè)市場營銷活動的組織和管理,在商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中,市場營銷的觀念經(jīng)歷了三種不同的指導(dǎo)思想.(一)生產(chǎn)觀點20世紀(jì)20年代以前,資本主義經(jīng)濟(jì)雖然得到了高度發(fā)展,但社會生產(chǎn)的增長速度仍然落后于消費增長的速度,社會產(chǎn)品供應(yīng)不足,產(chǎn)品品種比較單一,市場需求處于被動的地位,沒有多大的選擇余地.企業(yè)生產(chǎn)出來的產(chǎn)品不愁賣不出去,因此,企業(yè)整個的著眼點就放在生產(chǎn)上面,"我能生產(chǎn)什么,就能夠賣什么",企業(yè)的普遍思想是"生產(chǎn)觀點".(二)推銷觀點20世紀(jì)20年代以后,經(jīng)過第一次世界大戰(zhàn)后的復(fù)蘇,資本主義經(jīng)濟(jì)由于大批軍品生產(chǎn)設(shè)備和技術(shù)運用于民品,社會生產(chǎn)得到迅速發(fā)展,市場商品數(shù)量,品種開始增加,部分商品出現(xiàn)供過于求的狀況,競爭開始加劇,不少企業(yè)逐漸采用"推銷觀點"指導(dǎo)企業(yè)的經(jīng)營活動.其基本特征是"我賣什么,人們就買什么".這一時期企業(yè)經(jīng)營活動雖然增加了推銷活動,但其仍然是一種"以產(chǎn)定銷"的觀念,即"我生產(chǎn)了什么,就推銷什么".(三)市場營銷觀點第二次世界大戰(zhàn)以后,特別是20世紀(jì)50年代以后,商品經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展,廣大消費者的生活方式發(fā)生了極大的變化,市場商品進(jìn)一步供過于求,各種需求和欲望花樣翻新,市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場,許多企業(yè)家開始認(rèn)識到,能不能使自己的產(chǎn)品滿足市場的需求,在市場上占有較大的份額,關(guān)系到企業(yè)的生死存亡,因此,許多企業(yè)逐漸用"市場營銷觀點"代替"推銷觀點".用市場營銷的觀點組織房地產(chǎn)企業(yè)的營銷活動,最基本的一點就是要清楚地了解潛在的市場和需求,以及消費者和可能的買主的消費觀念和偏好,并運用合適的產(chǎn)品,定價,銷售渠道,促銷和服務(wù)等方法來滿足消費者的需要,房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營商應(yīng)本著顧客需要的宗旨去開發(fā)和經(jīng)營房地產(chǎn),才有可能吸引購房者,才能獲取盈利,實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo),做不到這一點,市場營銷工作就可能是浪費金錢和時間.我國房地產(chǎn)業(yè)雖然起步晚,但發(fā)展速度快,房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭加劇,部分房地產(chǎn)出現(xiàn)了供過于求的現(xiàn)象,因此,我國房地產(chǎn)企業(yè)必須運用市場營銷觀點組織房地產(chǎn)營銷活動,才能在激烈競爭中取勝.三,房地產(chǎn)市場營銷的內(nèi)容現(xiàn)代房地產(chǎn)市場營銷已不再是單純的推銷工作,而是企業(yè)以滿足市場需求為中心的整體經(jīng)營活動,要從研究市場人手組織房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)營活動,因此,房地產(chǎn)市場營銷涵蓋面廣,包含豐富的內(nèi)容.概括起來,包括以下方面.(一)房地產(chǎn)市場研究分析1.市場需求分析.通過對房地產(chǎn)市場調(diào)查和預(yù)測,了解房地產(chǎn)市場近期或未來需求是什么.2.房地產(chǎn)市場環(huán)境分析.分析房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動面臨哪些宏觀環(huán)境的影響,有利因素和不利因素各有哪些.房地產(chǎn)是不可移動的高價值財產(chǎn),受環(huán)境的影響大,因此,環(huán)境分析是房地產(chǎn)經(jīng)營活動中的重要內(nèi)容.(二)確定房地產(chǎn)投資經(jīng)營目標(biāo)在研究和分析市場的基礎(chǔ)上,作出經(jīng)營決策,包括選擇和確定房地產(chǎn)投資規(guī)模,投資方向,投資地區(qū)和地點以及投資方式.在進(jìn)行上述決策之前,必須選定適當(dāng)?shù)念櫩腿?任何企業(yè)都不可能面向所有的市場,滿足所有顧客的需求.而房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的商品房在一定時期內(nèi)所能夠滿足顧客需求的范圍就可能更小了,因此,企業(yè)必須明確"我為哪一類用戶開發(fā)房地產(chǎn)商品及提供相應(yīng)的服務(wù)"企業(yè)在進(jìn)行投資決策時,首先必須解決這個問題,從現(xiàn)代市場營銷的角度而言,即目標(biāo)市場選擇――我是準(zhǔn)備面向普通老百姓開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用的住宅,還是高級別墅,或者是高檔酒店.確定目標(biāo)市場時,至少需要考慮兩個基本問題:一是這個顧客群的需求必須有足夠的容量;二是在這個顧客群中,供應(yīng)的競爭對手,特別是具有較強競爭力的對手要盡量少.(三)項目決策項目決策是在項目經(jīng)營目標(biāo)確定的基礎(chǔ)上,根據(jù)選定的地段和項目,決定能夠滿足市場需要的開發(fā)經(jīng)營策略.具體包括以下幾種.1.產(chǎn)品策略.確定和開發(fā)滿足市場需求的房地產(chǎn)商品.適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品是同適當(dāng)?shù)念櫩腿合嗦?lián)系的.當(dāng)目標(biāo)市場選定以后,必須設(shè)計和開發(fā)建設(shè)可以滿足顧客群的適銷對路的房地產(chǎn)商品或相應(yīng)的服務(wù).2.價格策略.根據(jù)房地產(chǎn)市場需求分析的情況,制定房地產(chǎn)價格,受國家調(diào)控的房地產(chǎn)價格的確定應(yīng)符合國家規(guī)定.3.銷售渠道選擇.選擇房地產(chǎn)租售的基本方式和途徑,房地產(chǎn)開發(fā)商自行租售與委托房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)租售各有特點,要進(jìn)一步結(jié)合項目情況決定經(jīng)營方式.(四)促進(jìn)銷售確定和使用有效的信息傳遞促進(jìn)銷售的手段,如房地產(chǎn)廣告,房地產(chǎn)交易會等,提供售前咨詢服務(wù),吸引租客或買家,促成房地產(chǎn)交易.(五)信息反饋和物業(yè)管理提供售后服務(wù)和良好的物業(yè)管理,并搜集反饋信息,擴(kuò)大顧客群.以上幾個方面,是現(xiàn)代市場營銷的主要內(nèi)容.在上述市場經(jīng)營過程中,每個環(huán)節(jié)又有更多的策略性選擇.四,房地產(chǎn)市場營銷的基本過程根據(jù)上述房地產(chǎn)市場營銷的內(nèi)容和現(xiàn)代市場營銷的觀念,結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的基本過程,房地產(chǎn)市場營銷的基本過程可以概括如下.1.分析市場機(jī)會.2.研究和選擇目標(biāo)市場.結(jié)合市場情況和企業(yè)自身的優(yōu)勢,通過可行性研究分析,作出投資決策.3.制定營銷戰(zhàn)略,包括產(chǎn)品定位,建筑設(shè)計.4.制定市場營銷策略,包括定價,銷售渠道選擇,促銷的策劃和計劃.5.執(zhí)行和控制市場營銷工作.

1房地產(chǎn)新政與房地產(chǎn)市場表現(xiàn)

2009年，中國房地產(chǎn)市場漲聲一片，全國及主要城市的商品房銷售面積、銷售價格、銷售額均創(chuàng)歷史新高；總價及單價地王不斷涌現(xiàn)，市場熱度甚至超過2007年。為遏制部分城市房價上漲過快，2009年年底，中央政府加大了對市場的調(diào)控，以2010年1月7日出臺的“國十一條”為標(biāo)志，2010年的房地產(chǎn)業(yè)政策出現(xiàn)了由“寬松”轉(zhuǎn)為“調(diào)控”的新階段?！皣粭l”出臺以后，2010年1-2月份，房價出現(xiàn)了交易量萎縮，房價上漲趨緩的形勢。但進(jìn)入三月份情況發(fā)生變化，據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-3月份全國商品房銷售面積為15361萬平方米，同比增長35.8%。3月份，全國70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲15.9%；二手住宅銷售價格同比上漲9.5%；1-3月商品房綜合銷售均價為5193元，同比上升16.1%；房價再一次創(chuàng)出新高，呈現(xiàn)量價齊漲的局面，并向二、三線城市傳導(dǎo)和蔓延。面對這種房地產(chǎn)形勢，中央政府又及時出臺了新的房地產(chǎn)調(diào)控措施。

2010年4月14日國務(wù)院常務(wù)會議決定實行差別化的信貸、稅收和土地政策、堅決遏制住房價格過快上漲。之后4月17日，國辦又了《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，通知要求對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

此次房地產(chǎn)政策調(diào)控被認(rèn)為是歷次房地產(chǎn)政策中調(diào)控力度最大的一次，但調(diào)控效果卻并不如人意，中國國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)表明，4月份，全國70個大中城市的新建商品住宅銷售價格同比上17.3%，漲幅創(chuàng)下紀(jì)錄，其中，90平米及以下的新建商品住宅，價格上漲幅度更是達(dá)到22.4%。尤其值得注意的是，和“國十條”出臺后市場一片看跌背道而馳的是，上述兩個數(shù)字與3月份比較，不僅未跌，反而分別上漲約1.5%。

2房地產(chǎn)政策調(diào)控失效的原因分析

不可否認(rèn)，此次房地產(chǎn)政策調(diào)控調(diào)控的力度之大，出臺的政策之多，頻率之高都是史無前例的，這表明了政府堅決打擊樓市再度泡沫化的決心。在如此嚴(yán)厲的調(diào)控中，大中城市的房價為何不降反升，房地產(chǎn)政策調(diào)控失效的原因是什么，本文歸納了以下幾點：

各縣(市、區(qū))人民政府(管委會),市政府各部門:

為進(jìn)一步改進(jìn)和加強房地產(chǎn)市場調(diào)控,推進(jìn)全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,根據(jù)省政府辦公廳《關(guān)于貫徹國辦發(fā)號文件進(jìn)一步改進(jìn)和加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》精神,經(jīng)市政府同意,現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下:

一、明確新建住房價格控制目標(biāo)

按照國家有關(guān)規(guī)定,根據(jù)我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力,2012年我市新建住房價格控制目標(biāo)是:新建住房價格增幅低于同期全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅。各縣(市)要按照上級要求,在第一季度向社會公布新建住房價格控制目標(biāo)。

二、進(jìn)一步加大保障性安居工程建設(shè)力度

(一)擴(kuò)大保障性住房建設(shè)規(guī)模。各縣(市、區(qū))要嚴(yán)格按照全市城鎮(zhèn)化工作會議上簽訂的《2012年度保障性住房和農(nóng)房建設(shè)責(zé)任書》要求,堅決完成年度任務(wù)目標(biāo)。2012年的保障性安居工程建設(shè)任務(wù),必須在10月31日前開工建設(shè)。有關(guān)部門和新聞單位要每月公布保障性安居工程建設(shè)開工等完成情況。各縣(市、區(qū))要切實落實土地供應(yīng)、資金投入和稅費減免等優(yōu)惠政策,確保完成計劃任務(wù)。要引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極參與保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造。加強保障性住房管理,做好公開分配工作,健全準(zhǔn)入退出機(jī)制,切實做到公開、公平、公正。

為規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，又好又快地推進(jìn)省會面貌“三年大變樣”，市政府決定，自*月*日至*月*日，集中利用*個月時間，在市區(qū)開展房地產(chǎn)市場專項整治活動，特制定本實施方案。

一、工作目標(biāo)

以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)和規(guī)章為依據(jù)，以建立公平誠信、健康有序的房地產(chǎn)市場秩序為目標(biāo)，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)和交易過程中出現(xiàn)的違法違規(guī)行為，努力營造主體誠信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力、競爭有序的房地產(chǎn)市場環(huán)境，為構(gòu)建繁華舒適、現(xiàn)代一流的省會城市奠定堅實基礎(chǔ)。

二、整治內(nèi)容

（一）未辦理規(guī)劃、建設(shè)手續(xù)或手續(xù)不全擅自建設(shè)的；

（二）未按規(guī)劃方案內(nèi)容建設(shè)的；

各區(qū)縣人民政府，高新區(qū)管委會，市政府有關(guān)部門，有關(guān)單位，有關(guān)企業(yè)：

為認(rèn)真貫徹落實住房城鄉(xiāng)建設(shè)部(關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知)精神，迸一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，經(jīng)市政府研究，決定在全市范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)市場聯(lián)合執(zhí)法檢查?，F(xiàn)將有關(guān)事項通知如下:

一、檢查的范圍和目的

對全市所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的在建房地產(chǎn)開發(fā)項目、參與建設(shè)的“兩區(qū)一村”改造、農(nóng)村住房建設(shè)等項目進(jìn)行檢查。以解決關(guān)系人民群眾切實利益的問題為出發(fā)點，堅持標(biāo)本兼治，綜合治理、懲防并舉、注重預(yù)防的方針，切實解決目前房地產(chǎn)市場存在的突出問題。

二、檢查的內(nèi)容

（一）是否在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；

摘要：文章描述了上海近年樓市狀況，通過科學(xué)的統(tǒng)計和分析，尋找上海房地產(chǎn)價格居高不下的根本原因。為保證房產(chǎn)市場的健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展，文章建議采取多種措施進(jìn)行宏觀調(diào)控，抑制投機(jī)活動，最終目的是使上海樓市走上可持續(xù)發(fā)展道路。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；泡沫經(jīng)濟(jì)；宏觀調(diào)控

上海房地產(chǎn)市場從1999—2003年回暖，到2003—2005年初房價的“瘋漲”，2005年6月—2007年4月其間出現(xiàn)短暫“停滯”，2007年5月以來，房價又開始緩步上揚，雖然期間政府陸續(xù)出臺了限制房價過快上漲的信貸、土地和稅收政策，但效果都不明顯。上海房產(chǎn)市場存在兩個現(xiàn)狀：漲得快、漲幅高。

上海房地產(chǎn)價格居高不下的根本原因是什么？房地產(chǎn)的未來是否能走上可持續(xù)發(fā)展道路？防范房地產(chǎn)泡沫有何良策？本文對此進(jìn)行探討。

一、房地產(chǎn)的特征

所謂房地產(chǎn)，即房產(chǎn)與地產(chǎn)的合稱。房地產(chǎn)同其他商品一樣，既有商品的一般屬性，又有其特殊屬性。具體可從物理、經(jīng)濟(jì)和社會三個角度來分析房地產(chǎn)所具有的特征。

摘要：廣西房地產(chǎn)市場在過去幾十年時間中經(jīng)歷了長期的增長與發(fā)展，房地產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，房價長期增長，房地產(chǎn)行業(yè)對廣西經(jīng)濟(jì)的增長做出了較大貢獻(xiàn)。2020年疫情的暴發(fā)給廣西房地產(chǎn)市場帶來了較大的不確定性，筆者在分析廣西房地產(chǎn)市場供求的基礎(chǔ)上，對貨幣供應(yīng)量、房地產(chǎn)調(diào)控政策、人口等影響因素進(jìn)行了討論，認(rèn)為廣西房地產(chǎn)市場的調(diào)整階段已經(jīng)來臨，該階段市場會出現(xiàn)房屋有效供給增加、價格穩(wěn)中趨降、開發(fā)商兼并整合等特點，并對此提出相應(yīng)的對策建議。

關(guān)鍵詞：廣西；　房地產(chǎn)；　疫情??；供求分析

房地產(chǎn)是我國的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，與我國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展息息相關(guān)。同時，房地產(chǎn)業(yè)的健康與否也是跟我國廣大人民群眾密切相關(guān)的重大民生問題，人民群眾是否住有所居，直接影響著社會的穩(wěn)定與和諧。廣西房地產(chǎn)市場在過去幾十年時間中經(jīng)歷了長期的增長與發(fā)展，房地產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，房價長期增長。房地產(chǎn)行業(yè)對廣西經(jīng)濟(jì)的增長做出了較大貢獻(xiàn)，但在快速增長過程中也存在著一定問題。房地產(chǎn)市場通過銀行信貸與整個金融系統(tǒng)聯(lián)系緊密，房地產(chǎn)市場如果出現(xiàn)劇烈波動，將會嚴(yán)重影響整個金融系統(tǒng)的資產(chǎn)質(zhì)量。2020年是特殊的一年，全世界都受到了的侵?jǐn)_，疫情給各行各業(yè)帶來了較大沖擊。房地產(chǎn)行業(yè)高度依賴的金融環(huán)境也發(fā)生了重大變化，西方大國大量印鈔的行為更帶來了外部的不確定性。在這樣的情況下，明確廣西房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢與風(fēng)險，對廣西經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展和社會大局穩(wěn)定具有重要意義。

一、廣西房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀分析

（一）廣西房地產(chǎn)市場的供給分析

衡量房地產(chǎn)市場供給一般可以用房屋施工面積和房屋竣工面積兩個指標(biāo)來表示，前者表示目前正在施工的項目面積，可用此指標(biāo)估計未來兩年左右即將上市的房屋面積，竣工面積是當(dāng)年已經(jīng)完成的項目面積，反映的是當(dāng)年的房產(chǎn)供應(yīng)量。從2012年起至今，廣西房地產(chǎn)的供應(yīng)量經(jīng)歷了長期快速的增長，如圖1所示，年施工面積從2012年的11846.86萬平方米增長到了2020年的23779.14萬平方米，供應(yīng)量出現(xiàn)了翻倍式增長。其中2016年以后的各年份是廣西房地產(chǎn)市場供給快速增長的時期，2018年和2019年兩年的增長率更分別達(dá)到了12%和19%。即使面對疫情沖擊，2020年廣西房地產(chǎn)的年施工面積同比增長率也達(dá)到了7%。在年竣工面積方面，廣西每年的數(shù)據(jù)圍繞著1400萬平方米為中軸進(jìn)行波動，2012年是最高值，達(dá)1956.57萬平方米。2020年雖然受到疫情影響，竣工面積也未見明顯減少，為1561.89萬平方米，處于一個相對穩(wěn)定的狀態(tài)。在正常情況下，年施工面積出現(xiàn)快速增長，未來兩年左右的竣工面積也應(yīng)出現(xiàn)類似增長。但廣西過去的數(shù)據(jù)卻反映不出這個規(guī)律。究其原因，是房地產(chǎn)市場長期繁榮下房地產(chǎn)開發(fā)商的惜售行為，大量項目的開發(fā)期被大幅延長。

1房地產(chǎn)市場政府監(jiān)管的必要性

1.1房地產(chǎn)市場存在壟斷性。由于房地產(chǎn)的性質(zhì)，房地產(chǎn)市場具有一定的壟斷性。房子一旦建立就很難進(jìn)行移動，而且房子由于樓層、朝向和地理位置等的不同，在出售時面對的人群就不同。并且房地產(chǎn)市場存在著很大的壁壘，房地產(chǎn)行業(yè)中成本很大，需要較長的時間才能回收，這對房地產(chǎn)企業(yè)的資金也提出了一定的要求，所以只有部分企業(yè)能夠進(jìn)入房地產(chǎn)市場，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。因此在這樣的環(huán)境下那些大型的房地產(chǎn)企業(yè)就容易形成壟斷，壟斷則不利于市場的進(jìn)一步發(fā)展。再加上土地是由政府控制的，還有經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房都是要政府控制，所以說政府進(jìn)行房地產(chǎn)市場監(jiān)管是十分有必要的，政府監(jiān)管能夠避免壟斷競爭，保護(hù)消費者的合法權(quán)益，推動房地產(chǎn)市場的長遠(yuǎn)發(fā)展。1.2房地產(chǎn)交易存在信息不對稱的情況。在房地產(chǎn)市場中存在著嚴(yán)重的信息不對稱現(xiàn)象，這種信息不對稱使得房地產(chǎn)交易過程中，消費者容易遭受損失。上文介紹中，房地產(chǎn)市場具有一定的經(jīng)濟(jì)壁壘，能夠從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，資金力量都是比較雄厚，這些企業(yè)的信息渠道一般比較廣，能夠了解到較多的房地產(chǎn)市場信息，并且他們能夠清楚地知道房子的質(zhì)量和其他的一些附加價值。相比于開發(fā)商來說，購買者一般沒有能力也沒有精力了解到更多的房產(chǎn)信息，一般就是通過銷售者的介紹，然后從地理位置、價格、樓層等方面進(jìn)行自己的比對，掌握的信息資源過少。這種信息不對稱現(xiàn)象就會相應(yīng)的提高出售者的議價能力和降低消費者的議價能力。同時信息的不對稱性會降低市場的流動。政府有必要進(jìn)行市場監(jiān)管，來擴(kuò)大市場流通和維護(hù)消費者的合法權(quán)益。1.3房地產(chǎn)市場存在滯后性。相比于其他的經(jīng)濟(jì)市場，房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟(jì)形勢的反應(yīng)不夠敏感。總體上來說，房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢與經(jīng)濟(jì)的總體形勢是同向的，但是由于房地產(chǎn)市場本身具有一定的壟斷性，因此對經(jīng)濟(jì)趨勢反應(yīng)不敏感，當(dāng)經(jīng)濟(jì)下滑時，房地產(chǎn)行業(yè)的下滑幅度往往低于整體的下滑幅度。1.4影響范圍的區(qū)域性。房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，具有很強的地域性，比如說食品在一個地方需求不平衡時，很容易就可以從其他的區(qū)域引入糧食，通過與其他區(qū)域的調(diào)劑來實現(xiàn)市場的一種平衡。但是對于房地產(chǎn)來說，很難通過與其他區(qū)域市場的一種協(xié)調(diào)來實現(xiàn)某個建筑節(jié)能地區(qū)的市場平衡，就當(dāng)前來說，一些繁華都市的房子就處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，但是在一些小的縣城房子就處于供大于求，但是還能進(jìn)行房子的移動來實現(xiàn)市場的平衡。所以說房地產(chǎn)市場不同的區(qū)域，由于市場供求的不同，價格會存在很大的差異，而且很難通過區(qū)域調(diào)劑來達(dá)到一定的平衡。

2房地產(chǎn)市場政府監(jiān)管存在的問題

2.1監(jiān)管機(jī)構(gòu)眾多，監(jiān)管效力分散。在我們國家對房地產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)管的部門很多，中央層面的房地產(chǎn)監(jiān)管部門主要是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，對住房監(jiān)管的各種政策都是由這些部門共同制定的。地方層面的房地產(chǎn)監(jiān)管部門更多，比如說住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、房地產(chǎn)市場監(jiān)管局等，這些不同的部門在對房地產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)管的時候可能就會存在一些溝通不好的情況，這樣他們在對房地產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)管的時候就很容易出現(xiàn)問題，一旦出現(xiàn)問題，將會對消費者的合法權(quán)益造成一定程度的影響。這樣來說這些錯綜復(fù)雜的房地產(chǎn)監(jiān)管部門要想開展好工作就要實時溝通，這樣各個部門之間才能更好的工作，保證房地產(chǎn)監(jiān)管的有效進(jìn)行。2.2房地產(chǎn)市場監(jiān)管缺乏法律依據(jù)。我們國家的房地產(chǎn)事業(yè)在近幾年的發(fā)展很快，相關(guān)的法律法規(guī)也在不斷的發(fā)展和完善，但是在房地產(chǎn)的監(jiān)管過程中還是存在很多的問題，這些問題沒有對應(yīng)的法律法規(guī)作為依據(jù)，這樣在處理這些問題的時候就很困難。除了這方面的問題，還有就是相關(guān)的部門在進(jìn)行房地產(chǎn)監(jiān)管的時候沒有按照相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行，這樣房地產(chǎn)監(jiān)管的過程中就存在很多的不合理之處，對人們的合法權(quán)益造成一定程度的損害，不利于房地產(chǎn)事業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。2.3保障房建設(shè)推進(jìn)緩慢。近幾年隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我們國家很多城市的房價不斷上漲，這樣很多的低收入人群在買房子的時候就顯得很吃力。如何解決這樣的矛盾就成了我們政府關(guān)心的問題，保障房建設(shè)的推行就是針對這方面的有利策略，這個策略的推行也在很大程度上改善了低收入家庭的住房問題，但是我們國家的很多地區(qū)的保障房的建設(shè)推進(jìn)速度緩慢，這樣的現(xiàn)象是經(jīng)常存在的。這樣的現(xiàn)象的出現(xiàn)就給很多的低收入家庭的住房帶來了問題，他們在很多的地方買不到房子，不能有一個安穩(wěn)的居住地，這樣不利于社會的安定和人們的安居樂業(yè)，所以說保障房建設(shè)的推進(jìn)是必須的，這樣我們才能在最大限度上保證低收入家庭的住房問題。

3提高房地產(chǎn)市場監(jiān)管效果的策略

3.1發(fā)揮行業(yè)協(xié)會自律監(jiān)管作用。我國房地產(chǎn)行業(yè)中具有很多的行業(yè)協(xié)會，但是這些協(xié)會一般是依附于當(dāng)前的地方政府，使得這些協(xié)會失去了本身應(yīng)該具有的作用。因此，要實行有效的監(jiān)管就要充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會自律監(jiān)管作用，政府要將一定的權(quán)力進(jìn)行下放，由行業(yè)協(xié)會中的成員進(jìn)行協(xié)議約定，并嚴(yán)格按照協(xié)議約定辦事，不同的行業(yè)協(xié)會時間進(jìn)行相互的監(jiān)督。3.2采取宏觀調(diào)控的政策手段。政府在進(jìn)行房地產(chǎn)市場監(jiān)管時可以采用宏觀調(diào)控的政策手段。宏觀調(diào)控的政策手段具體是指，政府應(yīng)該采取一定的政策手段來嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場中的哄抬價格、炒作銷售等行為。在進(jìn)行宏觀監(jiān)管時，政府要進(jìn)行市場區(qū)分，將房地產(chǎn)容易上升的區(qū)域作為監(jiān)管的重點，加大對此區(qū)域市場內(nèi)房地產(chǎn)流動情況的監(jiān)控。3.3提高信息披露度。當(dāng)前在房地產(chǎn)市場中存在著嚴(yán)重的信息不對稱的現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了消費者的合法權(quán)益。當(dāng)前房地產(chǎn)市場中的很多信息存在著不對稱，價格信息、質(zhì)量信息、企業(yè)信息等，企業(yè)應(yīng)該提高信息的披露度，建立一定的信息披露機(jī)制。政府要提高房地產(chǎn)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格禁止一些不符合要求的房地產(chǎn)進(jìn)入市場。在房產(chǎn)銷售時，政府要采取一定的政策使開發(fā)商能夠向客戶披露更多的信息，提高消費者在購買房產(chǎn)時的議價能力。同時，政府要提高消費者辨識信息的能力，在進(jìn)行買房簽約時，購房者要將開發(fā)商之間保證過的信息一并寫入合同，防止開發(fā)商欺詐行為。3.4對房地產(chǎn)價格進(jìn)行監(jiān)管。房地產(chǎn)市場價格的確定關(guān)系著人們是否能買得起房子，所以說政府要對這方面進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，這樣我們才能保證房地產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)展，也才能保證廣大的人民可以買得起住房，這樣才有利人民的安定和社會的健康發(fā)展。這樣政府就要對房地產(chǎn)的價格進(jìn)行監(jiān)管，把房地產(chǎn)的價格限制在合理的范圍內(nèi)，這樣對房地產(chǎn)市場的發(fā)展和社會的發(fā)展來說很重要的，圖1是某段時期各部位對樓市價格限制的措施。3.5規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商的的經(jīng)營行為?，F(xiàn)在我們國家很多的房地產(chǎn)開發(fā)商在賣房的時候經(jīng)常采取不正常的手段來謀取利益，這樣的行為對消費者來說是很不公平的。很多的房地產(chǎn)開發(fā)商在賣房的時候經(jīng)常主動違約，這樣做的目的就是賣出更好的價格，這樣他們支付給消費者一定的違約金之后就可以賣出更高的價格，最終還是消費者的權(quán)益受到損害。因此，我們要不斷對房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營行為進(jìn)行監(jiān)督和規(guī)范，這樣我們才能在最大程度上保證開發(fā)商行為的合法性。

摘要

從2005年開始，中央政府針對房地產(chǎn)價格居高不下的市場現(xiàn)狀做出了重大調(diào)整，相關(guān)的政策陸續(xù)出臺，在此背景下，咸陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀如何，未來何去何從，成為困擾咸陽市政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及老百姓的一個重要問題。針對此問題，本人通過實地調(diào)查，結(jié)合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境的現(xiàn)實條件，對咸陽市房地產(chǎn)市場做出一個較全面的分析和研究。本論文從咸陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀入手，提出咸陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展面臨的主要問題，通過實地調(diào)查研究，利用統(tǒng)計分析和理論與實踐相結(jié)合的方法，對咸陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)行趨勢分析，最后找出解決問題的思路。內(nèi)容包括六部分：第一章，指出本論文的研究背景、研究的目的和意義、介紹了國內(nèi)外房地產(chǎn)市場方面的研究概況并指出其優(yōu)勢和不足之處。第二章，闡述了房地產(chǎn)市場分析相關(guān)理論，其中包括級差地租理論、供求理論、價格理論、競爭理論及房地產(chǎn)市場供求預(yù)測等，為分析咸陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展及存在問題構(gòu)建了一個合適的理論平臺。第三章，闡述了咸陽市的基本情況、咸陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展階段、房地產(chǎn)市場投資狀況、房地產(chǎn)產(chǎn)品及配套狀況、房地產(chǎn)市場的供給與需求狀況及房地產(chǎn)價格。第四章，指出咸陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展面臨的主要問題有：規(guī)劃滯后，交通等基礎(chǔ)設(shè)施落后；商品房質(zhì)量不高，中低價位房供應(yīng)不足；物業(yè)管理滯后，營銷水平有限；居民住房消費觀念存在誤區(qū)。第五章，通過分析咸陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，對咸陽市房地產(chǎn)市場進(jìn)行了預(yù)測。第六章，從政府、開發(fā)商、消費者三個角度提出促進(jìn)咸陽市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的幾點建議。本論文有以下兩點創(chuàng)新之處：一是國內(nèi)對房地產(chǎn)市場方面的預(yù)測研究，樣本大多都集中于大城市，而本文預(yù)測咸陽這個中小城市的房地產(chǎn)市場，目前在國內(nèi)尚屬少數(shù)之列，這對今后咸陽市與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)的實際工作具有現(xiàn)實指導(dǎo)意義；二是針對咸陽市居民住房消費觀念存在的誤區(qū)，提出消費者應(yīng)切合實際選擇合適的住房面積、先租房住等務(wù)實的居住觀。

關(guān)鍵詞：咸陽市；房地產(chǎn)市場；發(fā)展趨勢；分析預(yù)測

ABSTRACT

Startingin2005,thecentralgovernmentfortherealestatemarketofthehighpricesmadeasignificantadjustmentofrelatedpoliciesbeintroduced,inthiscontext,XianyangCityDevelopmentofhowtherealestatemarket,thedirectionofthefuture,atroubledcityofXianyang,Realestatedevelopmentcompaniesandordinarypeople''''sanimportantissue.Forthis,Idecidedtotakeamorecomprehensivemarketsurveyasameansofcombiningtherealityofthecurrenteconomicenvironmentconditions,therealestatemarketinXianyangCitytodoacomprehensiveanalysisandresearch.ThispaperfromtheXianyangCityrealestatemarketstartingwiththestatusquo,bytherealestatemarketinXianyangCity,themainproblemsfacingthedevelopment,throughfieldresearch,analysisanduseofstatisticaltheoryandpracticeofthemethodofcombiningtheXianyangCityrealestatemarketfortrendanalysis,finalFindasolutiontotheproblemofthinking.Thisstudyincludessixparts:Chapter1,thepaperpointedoutthattheresearchbackground,thepurposeandsignificanceofresearchondomesticandinternationalrealestatemarketresearchprofileandthatitsstrengthsandweaknesses.ChapterII,expoundedthetheoryoftherealestatemarket,includingJichaidezutheory,theoryofsupplyanddemand,pricetheory,theoryofcompetitionandtherealestatemarketsupplyanddemandprojections,analysisofXianyangCityrealestatemarketdevelopmentandproblemsofconstructingasuitabletheoryPlatform.ChapterIII,expoundthebasicsituationofXianyangCity,thedevelopmentstageofrealestatemarketinXianyangCity,therealestateinvestmentmarketconditions,realestateproductsandcomplementarysituation,therealestatemarketsupplyanddemandsituationandtherealestateprices.ChapterIV,pointedoutthattherealestatemarketdevelopmentinXianyangCity,themainproblemsare:theplanningdelay,transportandotherinfrastructurebehind;housingisnothighquality,low-costHousinginshortsupply;propertymanagementlagsbehind,thelimitedlevelofmarketing;residentsofhousingconsumptionconceptofexistenceMistakes.3ChapterV,throughtheanalysisofthetrendofthemarketdevelopmentinXianyangCity,topredictthefutureofrealestatemarketinXianyangCity.ChapterVI,fromthethreeanglesoftheGovernment,developersandconsumers,maketheproposaltopromotehealthydevelopmentofrealestatemarketinXianyangCity.Thispaperhasthefollowingtwoinnovations:First,undertheXianyangCityrealestatemarketstatusandtrendsoftheXianyangCityrealestatemarketmadetheforecast,inpracticalworkisofpracticalsignificance.andtheotherishousingforresidentsofXianyangCityMisunderstandingtheconceptofconsumption,consumersshouldberealistictochooseasuitablehousingarea,andshouldabandonthehouserentisnotpracticalpsychologicalconcepts.

KEYWORDS:XianyangCity；realestatemarket;developingtrend;analysisandforecast4

各區(qū)（市）人民政府，高新區(qū)管委會，市政府各部門，各大企業(yè)：

為認(rèn)真貫徹省人民政府辦公廳《關(guān)于貫徹國辦發(fā)號文件進(jìn)一步改進(jìn)和加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》神，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)就進(jìn)一步改進(jìn)和加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)問題通知如下：

一、明確房地產(chǎn)市場調(diào)控的總體要求

今后一段時期，全市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的總體要求是：深入落實科學(xué)發(fā)展觀，結(jié)合實際，以解決城鎮(zhèn)居民基本居住問題、不斷改善城鎮(zhèn)居民住房條件為出發(fā)點，加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，堅決遏制房價過高、過快增長，進(jìn)一步強化政府責(zé)任，綜合運用稅收、信貸、土地、市場監(jiān)管等手段，加大供應(yīng)和需求的雙向調(diào)節(jié)力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

根據(jù)我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力等，綜合確定我市2012年新建住房價格控制目標(biāo)，即：新建住房價格（均價）同比漲幅低于我市當(dāng)年城市人均可支配收入增幅。

二、進(jìn)一步加大保障性安居工程建設(shè)力度