內(nèi)容提要關(guān)于房價和地價的關(guān)系，一直是理論和實業(yè)界爭論不清的問題。本文運用1998年以來我國房屋價格和土地交易價格指數(shù)的季度數(shù)據(jù)，根據(jù)格蘭杰因果檢驗的方法，表明近年來房價是推動土地價格上漲的原因，而土地價格則始終不是房價上漲的原因。故此，當前流行于業(yè)界的地價推動房價的觀點是站不住腳的。當前，政府應當繼續(xù)穩(wěn)定有關(guān)房地產(chǎn)的各項宏觀調(diào)控政策，進一步做好規(guī)范土地管理、加強市場競爭等深層次市場化改革，而不能由于現(xiàn)有利益集團的各種尋租行為而干擾決策的制定與執(zhí)行，也只有這樣，才能夠從根本上確保我國房地產(chǎn)市場取得長遠、健康的發(fā)展。

關(guān)鍵詞房價地價格蘭杰因果檢驗

一、引言

2005年8月5日，中國人民銀行了房地產(chǎn)金融分析小組《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》，意在表明中央銀行的分析人員對當前我國房地產(chǎn)市場的一些認識和看法。由于這是中國人民銀行發(fā)表的首份關(guān)于房地產(chǎn)市場的專題報告，引起了社會上的廣泛關(guān)注。作為宏觀金融管理部門，中央銀行的研究人員對房地產(chǎn)的分析最善長的地方也只能是從金融(信貸)入手，而之所以要出這份房地產(chǎn)金融報告，則主要是想表明當前中央銀行對整個房地產(chǎn)市場的一些認識，以有利于今后房地產(chǎn)金融方面的研究更為廣泛全面。應該說，由于部門業(yè)務的不同和專業(yè)人員知識背景不一，這份報告中對我國當前房地產(chǎn)市場的一些認識肯定會有不全面的地方。事實上，對問題的廣泛討論是我們實現(xiàn)認識真理的一條重要的途徑。若不是在十一屆三中全會之前的關(guān)于真理標準的全社會的大討論，那么我們也許就沒有今天思想解放和改革開放的大好局面了。華遠集團總裁任志強先生就是這方面的典范。在中央銀行的報告不到一個星期，就在各大門戶網(wǎng)站上公開了其題為《地產(chǎn)報告邏輯混亂-央行報告中的疑問》一文，洋洋數(shù)萬言，處處直指央行報告的不足。

這真是一件大好事！任先生身處我國房地產(chǎn)開發(fā)一線，中央銀行可能沒有人比他更了解房地產(chǎn)市場具體的實際運作，因而任先生的批評對于進一步促進包括中國人民銀行在內(nèi)的有關(guān)政府部門對房地產(chǎn)市場的認識，做好下一步宏觀調(diào)控，都是善莫大焉的！不過，看過任先生的《疑問》一文后，雖然筆者對房地產(chǎn)市場的了解遠沒有任先生認識的那樣直接與深入，由于個人水平也有限，對很多問題也只能不置可否，但確實有一個新的疑問，而這也是前一陣子社會上早就爭論過的，那就是，在任先生文中題為“關(guān)于價格的誤導”的第五部分，在承認房價一級市場連年上漲事實之后，語鋒一轉(zhuǎn)，指出“央行的報告則帶有明顯的誤導性作用，與銷售價格指數(shù)相對應的應是土地價格定基指數(shù)和家庭可支配收入定基指數(shù)。假如將這三個指數(shù)關(guān)系放在一張圖上分析，會明確的看出土地價格的定基指數(shù)上漲是造成房價上漲的重要因素”。也就是說，這些年來房價的上漲一個重要的原因是地價太高了，成本上升嘛，房價跟著漲也就很自然了。

表面上看，這樣的分析確實有道理，誰都知道這幾年政府規(guī)范土地管理，將原來的協(xié)議出讓方式全部改為招拍掛，這樣那些原來與政府素有關(guān)系的企業(yè)用地也必須通過市場，其成本自然上升。但是，這個觀點一直就不被國土資源部等部門認可，因為“開發(fā)商是根據(jù)市場供求決定的房價來倒推取得土地的成本，然后到市場上舉牌競價。開發(fā)商競拍土地時并不是毫無章法，而是根據(jù)當時當?shù)氐姆績r來‘出牌’，多高的土地價格能維持多高的利潤他們心里清清楚楚”，也就是說過高的房價反而推動了土地價格的高漲。應該說，這兩種看法都有道理，而且似乎任先生的成本增加說更符合人們一般的常識。但是，我們從數(shù)據(jù)上看地價與房價之間的密切關(guān)系和一般的常識推理，就能夠有十分充足的理由說確是地價推動了房價了嗎？那豈不是說有關(guān)政府部門要為此輪房價的大漲負有更大的責任了嗎？對此，我們還需要進一步的探究，并與任先生商榷。

編者按：本文主要從房價收入比概述；我國使用房價收入比存在的問題；改進房價收入比運用的思路進行論述。其中，主要包括：房價收入比的定義及特性、目前,關(guān)于房價收入比的定義很多、房價收入比指居住單元的中等自由市場價與中等家庭年收入之比、房價收入比的特征、房價收入比的基本計算方法、有關(guān)房價的計算口徑不統(tǒng)一,指標的可比性有限、對收入的求取方式不統(tǒng)一,指標結(jié)果真實性有限、目前房價收入比的運用確實存在問題、平均房價收入比使用意義不大、要改進房價收入比的用法、要改進房價收入比的計算方法、考慮居民的其他收入及資產(chǎn)等，具體請詳見。

摘要:近幾年,關(guān)于我國房價問題眾說紛紜,房價收入比被作為判斷房價的一項重要指標,但房價收入比的具體運用還存在一些問題。首先闡述了房價收入比的定義、特性和計算方法,然后論述了我國房價收入比應用上存在的問題,最后提出使用房價收入的改進思路。

關(guān)鍵詞:房價收入比;住宅價格;收入

1房價收入比概述

1.1房價收入比的定義及特性

1.1.1房價收入比的定義

一、貨幣政策應密切關(guān)注

資產(chǎn)價格貨幣政策是否應該對資產(chǎn)價格做出反應一直都是備受關(guān)注和飽受爭議的熱點問題。美聯(lián)儲前主席格林斯潘盡管也對資產(chǎn)價格問題表示過擔心，但當時在其主持下的美聯(lián)儲長期保持低利率，未對資產(chǎn)的持續(xù)高漲做出反應。格林斯潘對自己行為的解釋是資產(chǎn)價格泡沫只有破滅之后才能知道這是泡沫，即使是美聯(lián)儲也無法判斷資產(chǎn)價格是否已經(jīng)形成泡沫，對資產(chǎn)價格的干預力度也不容易把握。

國際金融危機之后，美聯(lián)儲飽受詬病，美聯(lián)儲長期的低利率政策被認為是這場災難的重要誘因。不僅是美國，近30年來，全球范圍內(nèi)歷史上重大的金融動蕩都離不開資產(chǎn)價格泡沫的身影，而資產(chǎn)價格泡沫總是在寬松的貨幣環(huán)境下滋生、膨脹。如果貨幣當局對資產(chǎn)價格的持續(xù)高漲無動于衷，那就意味著他們是在對未來的重點經(jīng)濟波動無動于衷，這是貨幣當局的失職。

當然，貨幣政策瞄準和干預資產(chǎn)價格，在目前的學術(shù)界還尚未達成共識。然而，越來越多的經(jīng)濟學家認為，貨幣政策即使不把資產(chǎn)價格作為直接的調(diào)控目標，至少也應該密切關(guān)注資產(chǎn)價格，及早采取行動，運用多種方式盡早遏制資產(chǎn)價格泡沫的進一步放大和隨之而來的通貨膨脹。貨幣政策以外，金融監(jiān)管政策應該在降低杠桿、預防資產(chǎn)價格泡沫和減少損失方面發(fā)揮更積極、更有針對性的作用。

國務院發(fā)展研究中心金融研究所夏斌認為中國在經(jīng)濟刺激政策中，政府財政付出了很多。但中國積極的財政政策和貨幣政策同時給經(jīng)濟帶來了資產(chǎn)價格泡沫隱患。盡管應該肯定在推動中國經(jīng)濟盡快復蘇過程中，房地產(chǎn)投資的作用功不可沒，但警惕房地產(chǎn)泡沫進一步膨脹，以及防止房地產(chǎn)泡沫突然之間破滅，應該是2010年中國政府宏觀調(diào)控政策中的重大內(nèi)容。

2010年我國資產(chǎn)泡沫問題應該受到關(guān)注。2009年以來，股票與房地產(chǎn)等資產(chǎn)價格經(jīng)歷了一段時期的恢復性上漲，這對實體經(jīng)濟復蘇和信心的修復產(chǎn)生了積極的作用。但是，投資增速過快、貸款增多所帶來的流動性過剩問題正在催生資產(chǎn)價格通脹預期，有可能導致房地產(chǎn)價格的進一步上漲。如果不及時調(diào)整宏觀政策、適度收緊貸款增長和投資項目審批，大量的未完工程項目可能會迫使央行在2010年和2011年繼續(xù)采取寬松的貨幣政策，從而在今后的兩到三年甚至更長時間里催生一個比2007年還要大的資產(chǎn)泡沫。一旦這一資產(chǎn)泡沫破裂，對我國企業(yè)、銀行、家庭和政府部門資產(chǎn)的負面影響以及對實體經(jīng)濟的損害可能難以估計。因此必須盡早采取宏觀政策的微調(diào)。從這個意義上說，宏觀經(jīng)濟政策應該對癥下藥，不應該過度受外需前景暗淡的牽制，應該果斷調(diào)整當前過度寬松的貨幣政策和投資策略，及早推出一些微調(diào)措施，前瞻性地應對國內(nèi)可能會出現(xiàn)的流動性過剩和資產(chǎn)泡沫。

摘要:房地產(chǎn)是近年來中國利益博弈最典型的領(lǐng)域,房價過高已是不爭的事實,集團利益決定著房價走勢,高房價下的集團利益分析有助于弄清中國房地產(chǎn)價格的來龍去脈,有利于房地產(chǎn)市場政策的制訂和實施。

關(guān)鍵詞:高房價;集團利益房價走勢;宏觀策略

一、高房價下的房地產(chǎn)開發(fā)商利益分析

房地產(chǎn)開發(fā)商是房地產(chǎn)市場的利益主體,是高房價最為直接的受益者。高房價為開發(fā)商帶來的好處主要在于:1.高價可促銷差品、積壓品。在高房價形成的需求不足供給過剩的假象掩蓋下,人們關(guān)心更多的是商品短缺而非商品優(yōu)劣,此種“稀缺”業(yè)態(tài),有助于房產(chǎn)商達到競銷差品、處理存貨的目的。房改之后“九八年積壓”“九九年走高”即是房產(chǎn)商競銷存貨的初始目的。2.扭曲需求,攫取暴利。2000年后,房產(chǎn)價格連續(xù)高漲,消費者心理受到強烈打壓,受投資尋租與投機獲利的動機驅(qū)使,消費資本、商業(yè)資本、產(chǎn)業(yè)資本在金融資本的助力下,消費、投資、投機三大需求普遍出現(xiàn)集中超前兌現(xiàn)傾向,潛在和現(xiàn)實的需求與現(xiàn)實供給形成巨大需求缺口假象,這使得真實的市場供需關(guān)系受到強烈扭曲,而制造出的“繁榮景象”反過來又成為房產(chǎn)商抬高房價攫取暴利的充分借口和理由。3.轉(zhuǎn)嫁風險,空頭套利。2003年后,房價的走高趨勢、住房信貸、預售制度致使房產(chǎn)商的投資回報與經(jīng)營風險存在著嚴重的非對等性,讓房地產(chǎn)商實現(xiàn)了無風險炒作,這是房地產(chǎn)市場正常發(fā)展與扭曲的分界點。4.高房價下,更加有利于開發(fā)商結(jié)成利益聯(lián)盟。2004年以來,我國房地產(chǎn)價格在越來越大程度上由少數(shù)開發(fā)商決定,即少數(shù)開發(fā)商憑借其所處的壟斷地位,默契配合,結(jié)成價格聯(lián)盟,哄抬房地產(chǎn)價格(許經(jīng)勇、馬原,2005)。中國的房地產(chǎn)定價已不再是簡單的成本費用定價、商品價值定價和市場定價,而是包含了強烈的人為因素,這種定價是通過開發(fā)商的利益協(xié)作與聯(lián)合來完成的,這種定價方式采用的是利益協(xié)同、主觀操控方式,帶有明確的方向性、持久性和擴散性。

二、高房價下非金融相關(guān)產(chǎn)業(yè)利益分析

伴隨著過去5年房地產(chǎn)市場需求旺盛、價格持續(xù)走高的趨勢,與房地產(chǎn)市場緊密相關(guān)的產(chǎn)業(yè)部門、單位,獲得了各自利益,實現(xiàn)了較快的發(fā)展(上海第六屆中國住房交易會上的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動了57個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加)。房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展和適時調(diào)整所形成的溢出和收縮效應牽動的部門廣泛,同時,這種溢出和收縮效應存在著高速度、高效益的雙高特點,具有明顯的正向相關(guān)性(郭貴祥,2005)。受到收入分配不公、財富積累偏差、貧富差距加大的影響,形成現(xiàn)實需求不足、消費乘數(shù)下降、科技拉動尚不具備的市場背景,在這種背景下,房地產(chǎn)成為一國經(jīng)濟發(fā)展拉動、內(nèi)需刺激、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的上佳選擇。房價上漲為房地產(chǎn)市場關(guān)聯(lián)部門、單位現(xiàn)時帶來的實質(zhì)利益使得這些利益相關(guān)群體樂觀房價上漲,甚至助其走高(盡管這些利益可能是即期、暫時的,甚至很可能有損于利益相關(guān)群體自身未來的長遠發(fā)展)。介于上述房地產(chǎn)市場的高度相關(guān)性,房地產(chǎn)市場調(diào)控與開發(fā)商行為約束應注意兩個方面的問題:一是多部門的協(xié)同調(diào)控,二是房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)需求拉動的持續(xù)動力與相關(guān)產(chǎn)業(yè)部門的利益保證。

摘要：根據(jù)房價收入比的相關(guān)概念和公式，對合肥市近幾年的房價收入比進行了實證研究，得出合肥的房價收入比處于全國平均水平，房價收入比的變化主要是由于人均住宅面積和人均收入的增長，房價的增長幅度相對不大。同時通過對不同收入階層以及不同住宅類型的房價收入比構(gòu)成分析，得出居民對經(jīng)濟適用房的承受力最廣，中等收入戶以上收入組對任何市場可供面積的經(jīng)濟適用房都具有有效的購買力，低收入組對90平方米以下中小面積經(jīng)濟適用房也具有有效的購買力，只有最低收入戶對其仍沒有購買力。

關(guān)鍵詞：房價收入比；構(gòu)成分析，經(jīng)濟適用房

一、房價收入比的概念和公式

（一）房價收入比的概念

房價收入比，顧名思義就是房價與收入的比例關(guān)系。世界銀行將其定義為平均每套住宅價格與城鎮(zhèn)家庭平均收入之比。聯(lián)合國人類住區(qū)（生境）中心在《城市指標指南》中將其定義為居住單元的中等市場價格與中等家庭收入之比[1]。國內(nèi)一些專家將其定義為“一個國家或城市的年平均上市房價與居民年平均收人之比”，也有人認為“房價收人比是一個基礎(chǔ)性概念，是一個平臺性概念，不計其數(shù)的房價收人比衍生概念各有其內(nèi)在的經(jīng)濟學乃至社會學等意義”[2]。

1.按照收入劃分。從收入層面上看，中國長期以來統(tǒng)計劃分的標準是將全體居民按收入分為最低收入戶、低收入戶、中等偏下收入戶、中等收入戶、中等偏上收入戶、高收入戶和最高收入戶七大類。按照這一劃分的結(jié)果分別計算不同階層的房價收入比，這種細化的房價收入比比整個國家或地區(qū)級的指標更科學也更有說服力。

【摘要】后金融危機時代，高房價產(chǎn)生的財富效應推動了居民消費升級形成，擠出效應抑制了消費升級增速，而消費升級凈效應取決于兩種效應疊加。文章利用2008—2016年中國31個省、直轄市以及自治區(qū)面板數(shù)據(jù)分析房價波動對中國居民消費升級內(nèi)部水平及結(jié)構(gòu)的影響，提出合理化建議，以期促進消費升級的質(zhì)性增長。

【關(guān)鍵詞】房價波動；消費升級；消費水平；消費結(jié)構(gòu)

一、問題提出

目前，中國房價和消費升級的現(xiàn)狀是，居民的消費意愿與消費能力不足以支撐整體消費升級的螺旋上升，消費升級也沒有伴隨房價上升引發(fā)的財富效應得以改善，而是更加疲軟[1]。據(jù)國家統(tǒng)計局資料顯示，中國商品房平均售價自2008年的3864元/平方米上漲到2017年的10455元/平方米，而居民消費率則由2000年的46.7%下降到2008年的27%，2011年后房價上升速度放緩，但居民消費率卻開始緩慢上升，2014年達到37.4%，2017年突破58%。這使我們不得不懷疑以往多數(shù)研究過于肯定房價的財富效應價值，于是李春風等（2014）[2]學者開始將關(guān)注點轉(zhuǎn)移到房價波動對消費的擠出效應探討上。當然，盡管財富效應與擠出效應在中國房價上升中同時作用于消費，但伴隨中國房價的不斷攀升，擠出效應愈來愈大于財富效應，并在房價影響消費的過程中成為主導因素。所以，房價的高增長并未帶來居民消費升級中“量”與“質(zhì)”的共同繁榮，并且房價低速增長時消費卻呈現(xiàn)出緩慢上升的態(tài)勢，這些現(xiàn)實表現(xiàn)與經(jīng)典消費理論似乎不相符。有鑒于此，探討房價波動與居民消費需求的因果關(guān)系及顯著性程度，不僅能為國家拉動內(nèi)需刺激經(jīng)濟提供理論支撐，而且有利于房地產(chǎn)市場的健康可持續(xù)發(fā)展。

二、理論分析

毫無疑問，對于房價波動和居民消費升級的作用關(guān)系研究，其理論依據(jù)是Case、Quigley以及Shiller提出的消費決策居住價格影響模型[3]。鑒于此，消費決策居住價格理論模型對后金融危機時代中國居民居住消費決策同樣具有借鑒意義，如果能夠獲取相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，就有可能研究出房價變化對中國居民消費升級“量”與“質(zhì)”的影響關(guān)系[4]。財富效應與擠出效應之間的作用關(guān)系機理在于，二者誰在房價與居民消費升級關(guān)系中占據(jù)主導需取決于住房雙重屬性（消費品屬性或投資品屬性）的影響程度[5]。此結(jié)論可以歸因如下：一是，有研究認為正向的財富效應和負向的擠出效應是能夠相互影響的，正負效應對比是房價上升對消費升級最終凈效應的決定因素，若側(cè)重住房的投資品屬性，最終影響將是財富效應，對消費有利，若側(cè)重住房的消費品屬性，最終影響將是擠出效應，對消費不利；二是，有學者指出，對于存在不完善信貸市場的國家來講，房價上升是否能變現(xiàn)成為流動性資產(chǎn)更加重要，因而需要更側(cè)重擠出效應的影響；三是，還有學者指出房價上升并不會直接導致財富效應和擠出效應[6]，而是與諸如信貸、利率、收入等具有約束條件特性的影響因素共同作用于消費升級和房價之間的關(guān)系，才使得二者之間表現(xiàn)出一定程度的正相關(guān)性。那么，假如摒棄這些影響因素，會得出住房的財富效應對居民消費的影響程度將會被削弱，擠出效應可能出現(xiàn)甚至影響程度逐漸強化的結(jié)論。具體表現(xiàn)如下：

一、引言

近年來，我國房價大幅度上漲成為宏觀經(jīng)濟的主要現(xiàn)象之一。2009年，全國住宅銷售均價達到4695元/平方米，比2008年增長1000多元；2010年伊始，房價再創(chuàng)新高。1月，我國七十個大中城市房屋銷售價格指數(shù)同比增長9.5%①。房價大幅度上漲，通過宏觀經(jīng)濟的各種傳遞機制，影響著經(jīng)濟領(lǐng)域的各個方面。其中，對于我國進口貿(mào)易的影響值得深入探討。微觀上，房屋作為昂貴的耐用消費品，必然影響消費者的預算約束和效用，而消費者對進口產(chǎn)品的消費是否因為對房屋的投入過多而降低，直接影響到我國進口貿(mào)易的發(fā)展；宏觀上，房價上漲帶來的刺激經(jīng)濟發(fā)展的作用，通過提高我國的國民經(jīng)濟總量，從而促進進口貿(mào)易的發(fā)展，這一機制也不可忽視。本文擬通過利用1991至2009年的月度商品房屋平均銷售價格②數(shù)據(jù)，建立合理的經(jīng)驗模型，衡量房價上漲對我國進口貿(mào)易的邊際影響，并在此基礎(chǔ)上，對房價變動與國際貿(mào)易之間的關(guān)系機制做進一步的闡釋。國內(nèi)外學者對于房價變動與宏觀經(jīng)濟關(guān)系的研究，成果豐富，但是直接研究房價變動與國際貿(mào)易之間關(guān)系的文獻，至今為止則數(shù)量很少。究其原因，可能在于房價變動與國際貿(mào)易的關(guān)系本質(zhì)上并不明顯和直接。而且影響一國國際貿(mào)易發(fā)展的因素很多，房價變動如果不是特別明顯，就很難注意到其對國際貿(mào)易所產(chǎn)生的影響。國外學者對房價變動與進口貿(mào)易關(guān)系的研究，較有代表性的是EyalBiyalogor-sky和EitanGerstner（2004）。他們認為，價格波動造成人們對于價格風險的規(guī)避需求增強，從而將更多的錢用于購買房產(chǎn)，而使得房屋價格上升。

而進口貿(mào)易使得國內(nèi)產(chǎn)品價格趨于穩(wěn)定，從而降低人們規(guī)避風險的意愿，因此進口與房價成反向變化趨勢。國內(nèi)學者如趙奉軍（2010）認為，金融危機下，發(fā)達國家消費者債務積累，房地產(chǎn)泡沫破滅，造成房價下降的同時消費也降低，從而影響國際貿(mào)易；王松濤（2009）通過利用中國35個大中城市面板數(shù)據(jù)，進行經(jīng)驗分析指出，城市經(jīng)濟開放度水平提高1%，則房價上升0.066%。雖然直接研究房價與國際貿(mào)易相互關(guān)系的文獻不多，但是許多從其他角度研究房價的文獻成果，仍給予本文許多重要啟示。如WilliamC.Wheaton（1990）通過利用微觀經(jīng)濟學中的匹配理論，構(gòu)造了房屋市場的匹配模型，指出空地與房價存在強相關(guān)性，即預期的房屋建筑密度將在很大程度上影響居民購房的動機；EdwardL.Glaser、JosephGyourko、RavenE.Saks（2005）研究了房價上漲的原因，指出政府的許可證制度和政策支持，是房價上漲的非經(jīng)濟因素。居住人員的集體議價能力缺失，也是房價上漲很重要的原因之一。JeremyC.Stein（1995）從分期付款的效應入手，研究房屋市場容量與房價的關(guān)系，指出了房價與房屋交易之間的相關(guān)關(guān)系，并且進一步認為房價與房屋購買者的不同付款行為有關(guān)聯(lián)。

國內(nèi)學者在房價研究方面也有很多成果。如況偉大（2009）通過構(gòu)建消費者、開發(fā)商、投資者三者的混合模型，研究了物業(yè)稅對房價的影響，指出在其他條件給定的前提下，物業(yè)稅的征收會降低房價；梁云芳，高鐵梅（2007）則通過對我國不同地區(qū)房屋價格波動進行的實證分析，指出居民收入、信貸政策對房價均有顯著影響。這些文獻雖然沒有直接探討房價與國際貿(mào)易的關(guān)系，但是分別從不同的角度研究了影響房價的因素，并且揭示了房價影響宏觀經(jīng)濟其他領(lǐng)域的機制路徑，為本文的分析提供了很好的參考和借鑒。通過以上文獻回顧，可以看出，對于房價變動與對外貿(mào)易關(guān)系的研究，依然有值得進一步探討的空間。國內(nèi)外學者對于房價與進口貿(mào)易究竟是正向關(guān)系還是負向關(guān)系，觀點不一。本文擬通過中國的時間序列數(shù)據(jù)，進行實證分析，得出房價變動對進口貿(mào)易的邊際影響數(shù)值，從而進一步闡述房價變動與進口貿(mào)易發(fā)展的聯(lián)系。

二、房價變動影響進口貿(mào)易的理論路徑

房價作為宏觀經(jīng)濟的重要標志和經(jīng)濟發(fā)展的重要指標，對同樣是宏觀經(jīng)濟重要組成部分的國際貿(mào)易，產(chǎn)生相互的影響，這只是一種比較籠統(tǒng)的說法。如前文所述，房價變動對進口貿(mào)易的影響，詳細說來，實際上是存在微觀和宏觀兩個層面的實現(xiàn)機制。在微觀層面上，本質(zhì)上體現(xiàn)的是個體消費者的收入，如何在作為耐用品的房屋和作為奢侈消費品的進口商品之間進行合理配置，以達到最大化效用水平的目標。一般而言，由于房屋價格昂貴，一旦選擇購買房屋，往往會降低對奢侈品的消費，因此房價越高可能會降低我國的進口水平。另外，根據(jù)前面所提到的EyalBiyalogor-sky和EitanGerstner（2004）的成果，如果考慮到價格波動帶來的風險，那么購買房產(chǎn)的一個重要作用，就是規(guī)避價格波動帶來的風險。

實現(xiàn)居民消費增長，激發(fā)國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展內(nèi)生動力是提高居民生活福利的重要內(nèi)容，也是宏觀經(jīng)濟政策制定的主要方向。黨的報告明確指出，需要完善消費體制機制，充分發(fā)揮消費刺激增長的作用。這對刺激國內(nèi)需求，擴大市場，實現(xiàn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級具有重要的指導意義?？梢哉f，消費在國民經(jīng)濟中具有十分重要的基礎(chǔ)性作用。1998年以來，住房市場化制度改革激發(fā)了我國近20年的房地產(chǎn)市場暴漲，居民信貸和消費因房地產(chǎn)市場繁榮實現(xiàn)了倍數(shù)擴張。數(shù)據(jù)表明，1999年每平米住宅銷售價格為1860元，到2017年每平米住房單價已猛漲至10500元左右，近20年增長了4.6倍，年均漲幅10%。與此同時，中國居民的消費總額不斷增長，社會消費品零售總額由2003年的45842億元增加到2016年的332316億元，年均增長16.46%，最終消費支出對我國經(jīng)濟的貢獻率由2003年的35.4%增加到2016年的64.6%，增長了接近一倍。我國經(jīng)濟增長由依靠投資、出口拉動向依靠消費拉動轉(zhuǎn)變，消費成為拉動經(jīng)濟增長的“第一馬車”。然而，分析近幾年的發(fā)展趨勢發(fā)現(xiàn)，房價波動對居民消費產(chǎn)生了不同程度的影響，且存在諸多爭論。就目前房地產(chǎn)市場而言，買房已不是單純意義上的居住，更多地承載著投資資產(chǎn)的期望，成為一種保值增值的重要手段。因此，房地產(chǎn)價格的漲跌與宏觀經(jīng)濟發(fā)展之間存在著不可分割的聯(lián)系，成為宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的重要指標，且房價波動還會通過影響消費需求的變動對整體居民福利產(chǎn)生影響。因此，厘清房價波動與居民消費到底是什么關(guān)系具有重要研究意義。

文獻綜述

在房價對居民消費影響的研究中，“財產(chǎn)財富效應”假說產(chǎn)生較早，影響深遠。這一理論認為，房價上漲將導致業(yè)主消費增加。庇古提出的財富效應對這一問題做了深入分析。其認為家庭財富的增長會增加居民消費需求，家庭財富不僅包括收入，還包括各種形式的家庭資產(chǎn)，具體到本文就是住房等不動產(chǎn)。莫迪利亞尼和布隆伯格也指出，住房價格上漲，直接導致住房擁有者增量財富增加，可以刺激居民消費意愿。基于中國房地產(chǎn)市場的研究方向，盡管我國房地產(chǎn)市場仍處于發(fā)展中，但仍然具有財富效應?；谏芷趦π罴僭O，Quigley和Hiller研究了20世紀80年代和90年代美國各州的面板數(shù)據(jù)和25年來14個國家的跨境面板數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，“財產(chǎn)財富效應”是顯著的。21世紀初，美國股票價格大幅波動，雖然居民工資增長遲緩，但居民消費和投資并未呈現(xiàn)頹勢，甚至有強勁的趨勢。對于這一現(xiàn)象的解釋，他們認為，無摩擦和預期粘性成為用財富效應解釋這一現(xiàn)象的關(guān)鍵。盡管住房的財富效應和抵押貸款效應很有利地解釋了房價與消費之間的關(guān)系，但是住房價格波動的消費擠出效應也為學者所關(guān)注。Sheiner認為，房價上漲將迫使?jié)撛诘馁彿空吖?jié)省更多的首付，減少家庭開支。由Yoshikawa和Takagi對日本進行的一項研究發(fā)現(xiàn)，當本地房價上漲時，打算買房的租戶花費更少，從而提高了儲蓄率。Aoki、Prodman和River使用了伯南克未定義的金融加速器模型。他們認為，房地產(chǎn)市場的再分配效應將抵消動態(tài)總體均衡中的部分財富效應。房價上漲不僅刺激了賣方消費，還抑制了買方消費。因此，從國家層面而言，房價并未體現(xiàn)出應有的財富效應刺激消費。顏色與朱國忠建立了一個動態(tài)的生命周期模型來模擬房價與家庭消費的關(guān)系，通過刻畫市場摩擦，改變傳統(tǒng)模型假設中無摩擦的市場假設，傳統(tǒng)意義上的財富效應會由于住房抵押貸款效應而減弱?；谶@一假設，買房者在買房后，會受制于還款壓力而壓縮消費需求。

房價波動影響居民消費的雙邊機制分析

（一）房價波動促進消費增長的機制。根據(jù)古典經(jīng)濟學家庇古對消費、物價水平與金融資本的研究，其認為物價下降有利于促進經(jīng)濟增長，從而實現(xiàn)充分就業(yè)?？梢杂^察到，由于物價下降，雖然消費者本身自有財富總量沒有變化，但是他本身所感知的財富量是增加的，因而會激發(fā)消費者增加消費。根據(jù)凱恩斯的宏觀增長理論，消費的擴張直接刺激生產(chǎn)活動的增加，有利于擴大生產(chǎn)規(guī)模，增加產(chǎn)出，進而刺激經(jīng)濟增長，實現(xiàn)就業(yè)率的提高。隨后，庇古進一步提出庇古效應，也可以稱作是實際貨幣余額效應。其認為，由于價格下降，會導致可感知的各種財富的實際總量會增加，財富收入比會提高，其實這也是家庭財富的一部分。這一結(jié)果會誘發(fā)居民降低儲蓄率，增加消費支出，刺激社會總體消費需求，增加國民收入水平。由于傳統(tǒng)的財富效應分析中，僅僅關(guān)注金銀貨幣等傳統(tǒng)家庭財富價值的變動，但經(jīng)濟社會逐漸發(fā)展的過程中，財富形式不僅僅局限于傳統(tǒng)的金銀貨幣。開始出現(xiàn)了房地產(chǎn)、股票債券、基金等資產(chǎn)形式，因此社會財富形式也開始呈現(xiàn)多元化特征。結(jié)合本文的研究，房地產(chǎn)作為個人財富的一部分，會直接導致家庭財富效應的變動，進而會引起居民消費行為變化。當房價上漲，居民可感知的財富余額會增加，消費者感覺自身擁有的財富價值會增加，從而會激發(fā)消費者增加消費，提高消費支出。因此，房價波動會對居民產(chǎn)生財富效應，對居民消費產(chǎn)生刺激作用。（二）房價波動抑制消費增長的機制。傳統(tǒng)經(jīng)濟理論對擠出效應的解釋在于，政府支出增加，會抬高商品價格，從而會擠出私人投資和消費。根據(jù)這一理論思路將其運用到房價波動研究中發(fā)現(xiàn)，房價波動擠出效應是由于房價上漲導致居民負債增加，從而擠出居民消費和投資。從1998年房地產(chǎn)市場改革以來，加上國家政策推動，金融市場的泡沫化操作，房價呈現(xiàn)連續(xù)20多年猛漲的態(tài)勢。對那些投資者來說，房地產(chǎn)價格上漲為他們帶來了財富效應，會增加他們的財富總額，刺激其消費，產(chǎn)生消費刺激作用。而對于那些房屋剛性需求者來說，房價上漲會限制其獲得住房，并進一步抑制其消費行為。首先，城鎮(zhèn)化深入發(fā)展的過程中，大量農(nóng)村剩余勞動力涌入城市，而要想獲得城市戶口，有一部分政策是需要與住宅掛鉤的。因此，對于想要獲得城市戶口的外來務工人員而言，他們是住宅的剛性需求者，為了實現(xiàn)擁有住房的目的，他們不得不減少消費，提高儲蓄率。其次，還有一部分租房者，由于房價上漲，會導致房地產(chǎn)市場供需緊張，由此抬高房租價格，也會擠壓居民消費支出。最后，房價上漲會引起社會恐慌，形成必須擁有一套住房的社會氛圍。尤其在婚姻市場，為結(jié)婚而買房成為標配，這又會增加為結(jié)婚而儲蓄，降低消費。綜合以上三點，房價波動會對消費產(chǎn)生抑制效應。模型設定與數(shù)據(jù)說明根據(jù)上文的理論機制分析，房價波動對居民消費存在刺激作用和抑制作用，借鑒石大千（2018）的實證模型，利用雙邊隨機前沿模型測算房價波動影響消費的雙邊效應，具體雙邊隨機前沿模型設定如下：其中，xit為一些影響居民消費的控制變量，這些控制變量包括財政支出水平、城市化、對外開放、基礎(chǔ)設施、金融發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。δ為參數(shù)估計向量，i(xit)為與經(jīng)濟發(fā)展水平相適應的消費水平。i(xit)=λxit，λ為特征變量估計參數(shù)。復合殘差項ζit=ωit-μit+εit，εit為隨機誤差項。ωit表示房價波動對居民消費水平影響的刺激效應，為正效應，且ωit≥0；μit表示房價波動影響居民消費水平的抑制作用，為負效應，且μit≥0。本文的被解釋變量為居民消費水平變量，核心解釋變量為房價波動變量，控制變量包括財政支出水平、城市化、對外開放、基礎(chǔ)設施、金融發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。表1為主要變量的描述性統(tǒng)計。本文所使用數(shù)據(jù)為2003-2016年中國實證結(jié)果分析房價波動對居民消費的影響存在正反兩種效應，為了測算這兩種效應的大小，并比較凈效應的大小，本文基于雙邊隨機前沿模型進行分析，估計結(jié)果如表2所示。為了對兩種效應進行分解，首先估計了五個模型，然后從五個模型中選取一個最優(yōu)模型來進行效應分解。從表2結(jié)果可以看出，模型4的對數(shù)似然比值最大，因而選取模型4作為最后的分解模型。從模型4的估計結(jié)果來看，房價波動影響消費的正效應顯著為正，負效應顯著為負，表明房價波動的正負兩種效應均是顯著的?；谏鲜瞿Ｐ凸烙嫿Y(jié)果，本文基于模型的兩個殘差進行方差分解（見表3），結(jié)果表明，房價波動刺激消費的正效應系數(shù)為0.3426，房價波動抑制消費的負效應為0.8348，總體而言，房價波動的負效應超過了正效應。

為了便于比較，進一步測算了兩種效應影響消費的比重，發(fā)現(xiàn)刺激效應的影響比重明顯小于抑制效應的比重，也就是說，房價波動總體而言抑制了消費增長。在上述方差分解的基礎(chǔ)上，最終分解出房價波動影響居民消費的雙邊效應大小及其凈效應。表4結(jié)果表明，房價波動影響居民消費的刺激效應提高了居民消費19.03，而房價波動影響居民消費的抑制作用降低了居民消費29.26%，兩者凈效應大小為房價波動抑制了居民消費10.23%。通過對不同百分位數(shù)的估計表明，只有在90百分位數(shù)上的那些群體房價波動對居民消費才產(chǎn)生了刺激作用，而50百分位數(shù)以下的群體，房價波動對居民消費的作用總體以抑制作用為主。結(jié)論與建議本文通過理論分析房價波動影響居民消費的雙邊效應，基于2003-2016年中國283個地級市的面板數(shù)據(jù)，利用雙邊隨機前沿模型實證分解了房價波動影響居民消費的雙邊效應。理論分析表明，房價會產(chǎn)生財富效應進而增加居民消費，具有正向作用，但另一方面，房價增長增加了居民生活成本，形成對居民消費的擠出效應。而最終兩者效應孰大孰小將由兩種效應的凈效應決定。基于這一理論分析，不同于以往實證分析只能估計房價對消費的單方面影響的文獻，本文將兩種效應納入統(tǒng)一模型框架下，借助雙邊隨機前沿模型優(yōu)勢估算兩種效應的大小，實證結(jié)論表明，房價波動對居民消費同時存在刺激和抑制兩種效應，房價增長導致的財富效應可以增加居民消費19.03%，而房價增長擠出居民消費29.26%，房價的財富效應小于擠出效應，房價波動總體而言擠出效應占主導地位，抑制了10.23%的居民消費增長，對居民消費增長產(chǎn)生了不利影響?；谏鲜鼋Y(jié)論本文認為，繼續(xù)堅持中央“房子是用來住的”基本思想，保持房價平穩(wěn)發(fā)展，警惕房價過快增長。具體而言，一方面，避免一刀切政策，產(chǎn)生打壓剛需的負面效應。采取有針對性措施堅決遏制投資性房地產(chǎn)需求，保持房價穩(wěn)定。另一方面，需要不斷提高居民收入水平，降低房價收入比過高的現(xiàn)實，逐漸提高居民收入可支配能力，降低房價波動的負面影響。從政策制定的角度而言，一是要采取更加積極的稅收政策，增加居民個人收入水平，真正藏富于民。只有當居民收入水平提高了，才能平抑房價過高帶來的負面沖擊。二是采取更加規(guī)范和穩(wěn)健的金融政策，防范金融體系風險。盡量控制金融資源向房地產(chǎn)等泡沫行業(yè)的投放，更多支持實體經(jīng)濟企業(yè)。只有當實體經(jīng)濟發(fā)展了，經(jīng)濟增長的動力基礎(chǔ)才能穩(wěn)定，經(jīng)濟發(fā)展便彰顯活力。

從2003年到現(xiàn)在的七年間，我國各地城市的房價呈現(xiàn)出普遍且持續(xù)快速上漲的勢頭，特別是一線城市和大部分二、三線城市房價瘋漲。一邊是大量的老百姓在高房價壓迫下面臨“買不起房”的困境，另一邊以“溫州炒房團”為代表的投機者不斷推高房價并造成大量房屋空置，浪費了大量的社會資源，扭曲了房屋的市場供求關(guān)系。在“房價永遠上漲”的神話深入民心之際，“全民炒房”已經(jīng)成為中國樓市一幅獨特的景象。房價的瘋漲對我國國民經(jīng)濟的各個環(huán)節(jié)造成嚴重負面影響，甚至是破壞了我國國民經(jīng)濟發(fā)展的良好秩序，已經(jīng)嚴重影響了我國國民經(jīng)濟的正常發(fā)展和我國國民經(jīng)濟發(fā)展方式的轉(zhuǎn)型。清華大學區(qū)域與城市發(fā)展研究中心主任施祖麟則指出：“住房分配目前已經(jīng)不只是一個經(jīng)濟問題，而應從政治的角度進行思考。他表示，由于我國的土地是國有或集體所有，因此，居住條件的獲得是一個人人都應該擁有的權(quán)利，而不是說你有錢才可以，沒錢就不行的問題”。住房問題是重要的民生問題。黨中央、國務院高度重視解決城市居民住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的?？偫矶啻螐娬{(diào)要控制房價的瘋漲，維持房價的穩(wěn)定?？梢?，抑制炒房群體和投資性購房群體的過度投機或投資行為，控制房價的瘋漲，擠去泡沫，維持房價的穩(wěn)定，已成為政府工作的重要任務。

一、我國房價瘋漲的原因

1、供給途徑單一

二十世紀末，在我國停止福利分房后，絕大部分企事業(yè)單位也隨之停止建房，只有一小部分有土地的企事業(yè)單位仍然集資建房，大量沒房的城鎮(zhèn)居民只能加入到購房大軍中，大量的購房需求在短期內(nèi)集中釋放出來，造成了過去幾年內(nèi)樓市一時供不應求的局面，從而推動了房價的持續(xù)快速上漲。是多年的住房需求積累造成的，也是我國所特有的一個歷史原因，這是造成我國房價瘋漲的主要客觀原因之一。

2、壟斷造成瘋漲

我國住房的供給途徑很少，住房的市場供給幾乎完全被開發(fā)商所壟斷，開發(fā)商建造房屋是一種商業(yè)行為，拿地建房的目的是為了獲取利潤。為了獲取更多的利潤，房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)合起來操控價格，在漲價上保持高度默契，壟斷使房產(chǎn)開發(fā)商謀求暴利，置社會和諧、穩(wěn)定于不顧。面對這種局面，購房者不得不拿出超出自身承受能力的資金來購買房屋，從而在一定程度上助推了房價的瘋漲。這也是造成房價瘋漲的主要原因之一。

房奴現(xiàn)象產(chǎn)生源于高漲的房價以及居民不合理的消費習慣等因素,但在預期房價上漲的前提下,根據(jù)購房者博弈模型可以看出成為房奴是居民的理性選擇.目前,房價上漲也是官員的利益最大化的選擇.房奴問題給購房者帶來沉重的經(jīng)濟壓力和心理負擔,成為影響社會和諧的不利因素.解決房奴問題可以采用預防和化解兩大類對策,需要政府,銀行和購房者共同采取行動.

關(guān)鍵詞

房奴經(jīng)濟學購房者博弈理性違約

房奴是指在購買住房后背上沉重的經(jīng)濟壓力和精神壓力的消費者.2005年后,房奴成為社會流行詞匯,房奴現(xiàn)象也成為對經(jīng)濟宏微觀層面都產(chǎn)生巨大影響的經(jīng)濟因素.因此,有必要對房奴現(xiàn)象成因,危害性及其預防與化解策略等進行分析.

一房奴現(xiàn)象產(chǎn)生的原因分析

(一)房奴現(xiàn)象產(chǎn)生的直觀原因