1、個人住房信貸“假個貸”的主要表現(xiàn)形式

（1）個人住房信貸“假個貸”的定義

目前個人住房信貸的“假個貸”無論在理論界還是實務(wù)界都沒有統(tǒng)一的定義。筆者認(rèn)為：個人住房信貸的“假個貸”主要是指不以真實購買住房為目的，通過虛構(gòu)住房買賣交易或以虛假的借款主體或違背借款人的真實意識表示向銀行提出住房按揭申請，騙取銀行信貸資金的行為。

（2）個人住房信貸“假個貸”的主要表現(xiàn)形式

在個人住房信貸操作實務(wù)中，碰到的“假個貸”的形式多種多樣，筆者從“假個貸”給銀行造成危害程度的角度對“假個貸”的形式進(jìn)行歸納：

①惡意套取銀行資金的“假個貸”。這類“假個貸”往往是一些資金實力較差的項目公司因項目運作不成功，在項目銷售過程中通過勾結(jié)銀行內(nèi)部人員、房地產(chǎn)管理部門有關(guān)人員，實施的旨在騙取購房人和銀行資金的“假個貸”。開發(fā)商在資金到手后，迅速轉(zhuǎn)移資金，對項目的后續(xù)建設(shè)置之不理，或注銷公司或攜款潛逃，給銀行、購房人、社會造成重大不良影響。還有部分規(guī)模小、資金實力差的房地產(chǎn)中介公司為籌集資金進(jìn)行炒房，通過虛構(gòu)二手房買賣交易、勾結(jié)銀行內(nèi)部人員、房地產(chǎn)管理部門有關(guān)人員，實施“假個貸”騙取銀行信貸資金，在獲利后進(jìn)行提前還款，如炒房失敗則攜款潛逃。

一、我國商業(yè)銀行個人住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展?fàn)顩r和發(fā)展前景

（一）我國商業(yè)銀行個人住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展?fàn)顩r

我國住房消費信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展經(jīng)歷了三個發(fā)展時期：第一個階段為20世紀(jì)80年代中期至90年代中期，是我國住房消費信貸業(yè)務(wù)的初步嘗試階段。這時期我國部分金融機(jī)構(gòu)開始嘗試發(fā)放城鎮(zhèn)居民住房貸款，住房消費信貸進(jìn)入初步探索嘗試期。第二個階段為1997～1999年，是我國住房消費信貸業(yè)務(wù)的試點階段。1997年，中國人民銀行頒布了《人人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》，開始推廣商業(yè)銀行住房消費信貸業(yè)務(wù)的試點工作。1999年2月，中國人民銀行《關(guān)于開展個人消費信貸的指導(dǎo)意見》，正式要求各金融機(jī)構(gòu)，開展面向廣大城市居民的消費信貸業(yè)務(wù)。第三個階段是2000年至今，我國住房消費信貸業(yè)務(wù)進(jìn)入迅猛發(fā)展的階段。個人住房消費信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展有利于商業(yè)銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的改善，目前各銀行的個人住房消費貸款當(dāng)年不良率基本低于0.5%，住房消費信貸成為資產(chǎn)質(zhì)量較好業(yè)務(wù)種類，成為各銀行競爭激烈的業(yè)務(wù)品種之一。

（二）我國商業(yè)銀行個人住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展前景

根據(jù)國際經(jīng)驗，人均GDP在大約1000美元時，是一國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金階段。2003年，我國人均GDP超過1000美元，進(jìn)入了房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的時期。與此同時，國家確立了全面建設(shè)小康社會的奮斗目標(biāo)和城市化發(fā)展的戰(zhàn)略。據(jù)預(yù)測，到2020年中國城市化水平將提高到55%，到2020年中國城鎮(zhèn)人口將增加到7.7億人，為了滿足新增加的城市人口的住房要求，就需要建設(shè)大量住宅，并且隨著居民生活水平的提高，住房更新速度將加快。所以，未來一段時期，我國的住宅消費需求將很旺盛，個人住房消費貸款仍將發(fā)揮重要的促進(jìn)作用。

二、我國商業(yè)銀行個人住房信貸存在的風(fēng)險分析

*銀監(jiān)分局:

根據(jù)你局《關(guān)于召開商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)部門經(jīng)理聯(lián)席會議的通知》的要求，現(xiàn)將我行個人住房信貸業(yè)務(wù)發(fā)展情況匯報如下：

一、至20*年*月房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展情況

我行個人住房貸款中大部分是自建房貸款，其次是住房二手樓貸款，住房一手樓貸款很少。自截止20*年*月末我行個人住房貸款（含個人商用房貸款）余額為*萬元，比年初減少*萬元。其中住房一手樓貸款（含商用房一手樓貸款）余額為*萬元，比年初減少*萬元，占個人住房貸款總額的*；住房二手樓貸款（含商用房二手樓貸款）余額為*萬元，比年初減少*萬元，占個人住房貸款總額的*；自建房貸款余額為*萬元，比年初減少*萬元，占個人住房貸款總額的*。

年初至8月末個人貸款發(fā)放收回情況：年初至8月末全行只發(fā)放*筆個人住房貸款（住房二手樓貸款）共*萬元。今年以來全行個人住房貸款共結(jié)清銷戶*戶*萬元。其中住房一手樓貸款結(jié)清銷戶*戶*萬元，住房二手樓貸款結(jié)清銷戶*戶*萬元，自建房貸款結(jié)清銷戶*戶*萬元。

二、我行個人住房貸款的資產(chǎn)質(zhì)量情況20*年8月末我行個人住房不良貸款余額為*萬元，不良占比為*，不良余額比年初下降*萬元,不良占比比年初上升*個百分點，其中住房一手樓貸款不良余額為*萬元，不良占比為*，不良余額比年初下降*萬元,不良占比比年初上升*個百分點；住房二手樓貸款不良余額為*萬元，不良占比為*%，不良余額比年初下降*萬元,不良占比比年初上升*個百分點；自建房貸款不良余額為*萬元，不良占比為*%，不良余額比年初下降*萬元,不良占比比年初下降*個百分點。

近年來我國金融業(yè)發(fā)展較快，隨著社會醫(yī)療養(yǎng)老、保險等制度的日益成熟，以原始積累的方式進(jìn)行消費的傳統(tǒng)觀念正逐步被信貸消費理念所取代，越來越多的居民開始接受消費信貸服務(wù)。消費信貸業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，業(yè)務(wù)范圍得到了較快的擴(kuò)大。這些消費信貸業(yè)務(wù)主要建立在穩(wěn)定的個人經(jīng)濟(jì)收入與良好的個人社會信用基礎(chǔ)之上。但是，隨著消費信貸業(yè)務(wù)規(guī)模的不斷擴(kuò)張，消費信貸中存在的問題和消費信貸的風(fēng)險逐步暴露出來。

2007年美國的次級抵押貸款危機(jī)(簡稱次貸危機(jī))爆發(fā)。基于當(dāng)今世界經(jīng)濟(jì)金融的緊密聯(lián)系,美國經(jīng)濟(jì)在全球的引領(lǐng)位置,次貸危機(jī)不僅給美國,也給世界其它地區(qū)帶來了極大的震動。我國房地產(chǎn)市場近年來迅速增長，如何加強(qiáng)管理，避免類似美國次貸危機(jī)的發(fā)生,是我國房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)面臨的重大而緊迫的問題。本文從個人住房消費信貸風(fēng)險管理的角度,對該問題進(jìn)行探討。

一、消費信貸

消費信貸是指商業(yè)銀行以消費者的信用為基礎(chǔ)，按照銀行的有關(guān)貸款規(guī)定，向消費者發(fā)放的用于購買耐用消費品或個人消費支出不足時給予的貸款。它是消費者在其收入約束內(nèi)，實現(xiàn)對商品和勞務(wù)超前消費的一種借貸行為，實質(zhì)是適度的超前消費。消費信貸具有以下幾個基本因素：

1.貸款對象。消費信貸的貸款對象是自然人。按照我國規(guī)定，貸款對象是具有完全行為能力的自然人。銀行為了控制風(fēng)險，消費信貸往往具有附加條件，比如貸款人要有穩(wěn)定的工作和預(yù)期收入。

2.貸款機(jī)構(gòu)。在我國，消費信貸的提供者是各類商業(yè)銀行。商業(yè)銀行從事消費貸款活動，屬于其眾多業(yè)務(wù)中的“零售業(yè)務(wù)”。

銀行個人住房信貸業(yè)務(wù)發(fā)展情況匯報

x銀監(jiān)分局:

根據(jù)你局《關(guān)于召開商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)部門經(jīng)理聯(lián)席會議的通知》的要求，現(xiàn)將我行個人住房信貸業(yè)務(wù)發(fā)展情況匯報如下：

一、至2006年8月房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展情況

我行個人住房貸款中大部分是自建房貸款，其次是住房二手樓貸款，住房一手樓貸款很少。自截止2006年8月末我行個人住房貸款（含個人商用房貸款）余額為x萬元，比年初減少x萬元。其中住房一手樓貸款（含商用房一手樓貸款）余額為x萬元，比年初減少x萬元，占個人住房貸款總額的x；住房二手樓貸款（含商用房二手樓貸款）余額為x萬元，比年初減少x萬元，占個人住房貸款總額的x；自建房貸款余額為x萬元，比年初減少x萬元，占個人住房貸款總額的x。

年初至8月末個人貸款發(fā)放收回情況：年初至8月末全行只發(fā)放x筆個人住房貸款（住房二手樓貸款）共x萬元。今年以來全行個人住房貸款共結(jié)清銷戶x戶x萬元。其中住房一手樓貸款結(jié)清銷戶x戶x萬元，住房二手樓貸款結(jié)清銷戶x戶x萬元，自建房貸款結(jié)清銷戶x戶x萬元。

××銀監(jiān)分局：

根據(jù)你局《關(guān)于召開商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)部門經(jīng)理聯(lián)席會議的通知》的要求，現(xiàn)將我行個人住房信貸業(yè)務(wù)發(fā)展情況匯報如下：

一、至200×年8月房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展情況

我行個人住房貸款中大部分是自建房貸款，其次是住房二手樓貸款，住房一手樓貸款很少。自截止200×年8月末我行個人住房貸款（含個人商用房貸款）余額為×萬元，比年初減少×萬元。其中住房一手樓貸款（含商用房一手樓貸款）余額為×萬元，比年初減少×萬元，占個人住房貸款總額的×%；住房二手樓貸款（含商用房二手樓貸款）余額為×萬元，比年初減少×萬元，占個人住房貸款總額的×%；自建房貸款余額為×萬元，比年初減少×萬元，占個人住房貸款總額的×%。

年初至8月末個人貸款發(fā)放收回情況：年初至8月末全行只發(fā)放×筆個人住房貸款（住房二手樓貸款）共×萬元。今年以來全行個人住房貸款共結(jié)清銷戶×戶×萬元。其中住房一手樓貸款結(jié)清銷戶×戶×萬元，住房二手樓貸款結(jié)清銷戶×戶×萬元，自建房貸款結(jié)清銷戶×戶×萬元。

二、我行個人住房貸款的資產(chǎn)質(zhì)量情況

作為銀行支行房地產(chǎn)信貸部門經(jīng)理，自任職以來，帶領(lǐng)部門工作人員嚴(yán)格執(zhí)行金融信貸相關(guān)法律，遵守信貸管理制度，不畏困難、銳意創(chuàng)新，年實現(xiàn)個人住房消費貸款贏利？萬元，年實現(xiàn)個人住房消費貸款贏利萬元，無一筆貸款形成不良，銀行銀行支行個人住房貸款業(yè)務(wù)市場占有率達(dá)到％，實現(xiàn)銀行支行建行以來個人住房信貸消費業(yè)務(wù)最好的歷史時期。

一、個人簡歷

我**年**月出生，現(xiàn)年27歲，經(jīng)濟(jì)師職稱，本科學(xué)歷。年參加銀行工作，被分配到支行儲蓄所，先后擔(dān)任過會計、主管會計、所主任；**年在支行信貸科工作，任管戶信貸員；**年參加了系統(tǒng)轉(zhuǎn)制工作；年6月我擔(dān)任工作組組長，對、全轄所有不良貸款進(jìn)行了責(zé)任認(rèn)定；年調(diào)銀行支行儲蓄所工作；年6月份調(diào)往支行，先后任副經(jīng)理、經(jīng)理；年7月我又來到銀行支行個人信貸業(yè)務(wù)部工作，任部門經(jīng)理至今。

二、獲得的獎勵

由于我較為出色的工作，我先后獲得支行先進(jìn)工作者稱號三次，級先進(jìn)工作者稱號三次。年8月我參加了全市首屆業(yè)務(wù)技術(shù)比賽，分別獲得個人全能和點鈔兩項第一名。

三、打好理論知識基礎(chǔ)

指出當(dāng)前房地產(chǎn)金融存在的問題，判斷今后一段時期房地產(chǎn)金融的發(fā)展趨勢。強(qiáng)調(diào)在發(fā)展房地產(chǎn)金融時既要堅持商業(yè)信貸原則，又要努力改進(jìn)金融服務(wù)，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，要加大對土地儲備中心的信貸營銷工作，設(shè)立風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)對個人住房貸款的管理。

1房地產(chǎn)金融形勢分析

由于房地產(chǎn)市場的巨大容量和發(fā)展?jié)摿σ约芭畈l(fā)展的良好勢頭，為商業(yè)銀行拓展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)提供了巨大的商機(jī)。房地產(chǎn)金融對房地產(chǎn)市場發(fā)展的促進(jìn)作用日益明顯。1998年以來，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深入，我國房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)得到快速發(fā)展，對商業(yè)銀行調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，支持城鎮(zhèn)居民購房，拉動住房投資，擴(kuò)大國內(nèi)需求，推動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了積極作用。銀行的信貸資金從兩個方面對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行支持：一是直接支持企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)投資，二是通過個人住房信貸擴(kuò)大房地產(chǎn)需求。由中國人民銀行的《2002年第三季度貨幣政策執(zhí)行報告》指出：近年來，我國各家商業(yè)銀行發(fā)放的個人住房貸款遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房地產(chǎn)開發(fā)貸款，且差額逐年增大。到2002年12月底，四大國有商業(yè)銀行發(fā)放的個人住房貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款的余額分別為7214億元、7736億元。但是，在房地產(chǎn)金融快速發(fā)展的同時，也的確存在一些不容忽視的問題。

1.開發(fā)企業(yè)過于依賴金融機(jī)構(gòu)的信貸支持，給銀行帶來很大風(fēng)險。據(jù)國家經(jīng)貿(mào)委提供的數(shù)據(jù)顯示，2002年前三個季度房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，國家預(yù)算內(nèi)貸款占0.1%，國內(nèi)貸款占22.7%，自籌資金占30.3%，其他資金占45.2%，其中定金及預(yù)收款占38%?？紤]到自籌資金中相當(dāng)部分并非企業(yè)的資本金，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率超過70%。這些數(shù)字說明，中國目前的房地產(chǎn)公司普遍存在規(guī)模偏小，自有資金不足的現(xiàn)象。另外，空置的房地產(chǎn)給金融機(jī)構(gòu)帶來潛在的風(fēng)險，開發(fā)資金沉淀在未售出房地產(chǎn)中，資金不能按時收回，直接影響銀行經(jīng)營的流動性和安全性，會造成嚴(yán)重后果。2.個別銀行為了爭奪房地產(chǎn)金融市場，存在違規(guī)經(jīng)營現(xiàn)象。2002年底，人民銀行對部分城市商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款進(jìn)行了檢查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，個別銀行違規(guī)經(jīng)營的情況比較嚴(yán)重。從貸款的種類看，違規(guī)貸款主要集中在房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人商業(yè)用房貸款。從行別看，股份制商業(yè)銀行和城市商業(yè)銀行違規(guī)現(xiàn)象比國有獨資商業(yè)銀行相對嚴(yán)重。主要表現(xiàn)為：一是對“四證”(《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》)不齊全的項目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，或逃避人民銀行“四證”規(guī)定，以流動資金貸款替代房地產(chǎn)開發(fā)貸款；二是在開發(fā)商自有資金尚未達(dá)到開發(fā)項目總投資30%的情況下發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款；三是放松個人住房貸款的條件，降低首付比例，以個人住房貸款名義發(fā)放個人商業(yè)用房貸款，違反期房貸款“多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成投資總額三分之二”的政策規(guī)定；四是違反現(xiàn)房管理規(guī)定，對期房發(fā)放個人商業(yè)用房貸款，違反個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得突破60%及貸款期限不得超過10年的規(guī)定。

近期，國務(wù)院總理（圖片-新聞-網(wǎng)頁）對一些地區(qū)和城市出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象表示了關(guān)注，并強(qiáng)調(diào)指出：“運用何種工具，掌握何種尺度來進(jìn)行化解，已經(jīng)是擺在我們面前的緊迫問題?！?003年1月，中國人民銀行指出，2003年要督促商業(yè)銀行加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范長期信貸風(fēng)險，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信貸政策和辦法，監(jiān)督商業(yè)銀行嚴(yán)格按照國家房地產(chǎn)政策及其信貸政策要求，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理。

2房地產(chǎn)金融發(fā)展的判斷與對策

摘要：個人消費信貸業(yè)務(wù)雖剛剛起步，但它的前景廣闊，同時也是我國加入WTO之后，外資銀行與國內(nèi)商業(yè)銀行競爭的重要方面。本文擬對個人消費信貸的風(fēng)險及其防范進(jìn)行探討，以利于更好地開展個人消費信貸業(yè)務(wù)。

個人住房貸款、個人汽車消費貸款和個人耐用消費品貸款是個人消費信貸的主要內(nèi)容，而其中份額最大、目前開展得最好的是個人住房貸款業(yè)務(wù)，成為銀行業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)中的熱點。分析和探討個人消費信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險及其防范，主要是圍繞個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險及其防范來進(jìn)行的。

一、個人住房貸款業(yè)務(wù)的主要風(fēng)險因素

房地產(chǎn)信貸引起銀行巨額壞帳從而引發(fā)金融動蕩，可謂屢見不鮮。1955～1980年間，日本住宅地地價上漲約40倍，而同一時期各產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金工資總額僅增加14倍，進(jìn)入1980年代以來，日本商業(yè)用地地價高漲，另一方面為抑制急劇的日元升值，采取金融寬松措施，使房地產(chǎn)信貸進(jìn)一步擴(kuò)大，并最終成為進(jìn)入1990年代日本“泡沫經(jīng)濟(jì)”破滅的重要原因之一。我國在1992年之后的二、三年間出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)熱，尤其是海南、北海的房地產(chǎn)更是熱得炙手，要不是及時采取一系列的宏觀調(diào)控措施抑制過度的房地產(chǎn)開發(fā)熱，后果不堪設(shè)想。盡管如此，海南和北海的積壓房地產(chǎn)的處理問題，至今仍未徹底解決。前幾年發(fā)生在東南亞的金融危機(jī)，過度的房地產(chǎn)信貸也是元兇之一。

房地產(chǎn)業(yè)是我國近十年發(fā)展最快、關(guān)聯(lián)度最大、對GDP增長貢獻(xiàn)最大的行業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展帶動房地產(chǎn)金融的發(fā)展，個人房地產(chǎn)貸款余額從1997年的190億元上升到2003年末的1.2萬億元，增長63倍。2003年末的壞帳率為1‰～2‰，但個人住房貸款的風(fēng)險往往在3～8年后大量顯現(xiàn)，而2003年末的貸款余額大部分是在2000年之后發(fā)放的。那么，討論和分析個人住房貸款業(yè)務(wù)中的風(fēng)險因素就顯得非常重要了。大體來說，個人住房貸款業(yè)務(wù)中的風(fēng)險因素分為政治風(fēng)險、法律政策風(fēng)險、道德風(fēng)險（或信用風(fēng)險）以及市場風(fēng)險（或商業(yè)風(fēng)險）。所謂政治風(fēng)險，是指貸款住房所在地區(qū)或國家發(fā)生社會動蕩，政權(quán)極不穩(wěn)定，從而引起房地產(chǎn)價格的急劇貶值，導(dǎo)致個人住房貸款難以收回的風(fēng)險。而法律政策風(fēng)險，是指個人住房貸款手續(xù)的完備性、合理性和有效性存在問題以及稅收法律制度、宏觀經(jīng)濟(jì)政策在個人住房貸款期內(nèi)發(fā)生大的變化或調(diào)整，從而影響到整個住宅類房地產(chǎn)的市場租金和市場價格，進(jìn)而對個人住房貸款的安全性帶來影響的風(fēng)險。道德風(fēng)險（或信用風(fēng)險），是就開發(fā)商和購房者而言，如果他們不注重自身信用，故意違約導(dǎo)致個人住房貸款不能如期支付給貸款銀行的風(fēng)險。市場風(fēng)險（或商業(yè)風(fēng)險），則指因市場供求的變化，使貸款住房的市場價格出現(xiàn)較大貶值，或者取得貸款支持的購房者發(fā)生非故意違約不能支付到期貸款，因而不能全部歸還銀行的個人住房貸款。政治風(fēng)險不屬本文討論的范疇，下面僅就與法律政策風(fēng)險、道德風(fēng)險（或信用風(fēng)險）和市場風(fēng)險（或商業(yè)風(fēng)險）相關(guān)的一些具體風(fēng)險因素進(jìn)行分析。

1.選擇項目風(fēng)險一種情況是個人住房貸款所選擇的房地產(chǎn)開發(fā)項目本身存在嚴(yán)重問題，具體來說又包括如下情況：一是規(guī)劃報建手續(xù)瑕疵，如因土地出讓金未交而未領(lǐng)《國有土地使用證》等，這些房地產(chǎn)項目極容易在購房戶和開發(fā)商之間產(chǎn)生集體糾紛，現(xiàn)實中這種糾紛的往往造成購房戶集體拒付個人住房貸款，對這種項目發(fā)放個人住房貸款將給金融機(jī)構(gòu)帶來極大的風(fēng)險。二是該房地產(chǎn)開發(fā)項目事先未作好市場分析，市場定位不明確導(dǎo)致該項目本身根本就沒有市場前途；三是開發(fā)商自有資金不足，或者開發(fā)商缺乏經(jīng)驗，沒有高素質(zhì)的人員組成的管理隊伍等。出現(xiàn)以上兩種情況都有可能造成“爛尾”或不能如期交房，如果銀行不慎選擇了這樣的項目開展個人住房貸款業(yè)務(wù)，則該貸款從開始就面臨成為呆壞帳的可能。

摘要：個人消費信貸業(yè)務(wù)雖剛剛起步，但它的前景廣闊，同時也是我國加入WTO之后，外資銀行與國內(nèi)商業(yè)銀行競爭的重要方面。本文擬對個人消費信貸的風(fēng)險及其防范進(jìn)行探討，以利于更好地開展個人消費信貸業(yè)務(wù)。

個人住房貸款、個人汽車消費貸款和個人耐用消費品貸款是個人消費信貸的主要內(nèi)容，而其中份額最大、目前開展得最好的是個人住房貸款業(yè)務(wù)，成為銀行業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)中的熱點。分析和探討個人消費信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險及其防范，主要是圍繞個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險及其防范來進(jìn)行的。

一、個人住房貸款業(yè)務(wù)的主要風(fēng)險因素

房地產(chǎn)信貸引起銀行巨額壞帳從而引發(fā)金融動蕩，可謂屢見不鮮。1955～1980年間，日本住宅地地價上漲約40倍，而同一時期各產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金工資總額僅增加14倍，進(jìn)入1980年代以來，日本商業(yè)用地地價高漲，另一方面為抑制急劇的日元升值，采取金融寬松措施，使房地產(chǎn)信貸進(jìn)一步擴(kuò)大，并最終成為進(jìn)入1990年代日本“泡沫經(jīng)濟(jì)”破滅的重要原因之一。我國在1992年之后的二、三年間出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)熱，尤其是海南、北海的房地產(chǎn)更是熱得炙手，要不是及時采取一系列的宏觀調(diào)控措施抑制過度的房地產(chǎn)開發(fā)熱，后果不堪設(shè)想。盡管如此，海南和北海的積壓房地產(chǎn)的處理問題，至今仍未徹底解決。前幾年發(fā)生在東南亞的金融危機(jī)，過度的房地產(chǎn)信貸也是元兇之一。

房地產(chǎn)業(yè)是我國近十年發(fā)展最快、關(guān)聯(lián)度最大、對GDP增長貢獻(xiàn)最大的行業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展帶動房地產(chǎn)金融的發(fā)展，個人房地產(chǎn)貸款余額從1997年的190億元上升到2003年末的1.2萬億元，增長63倍。2003年末的壞帳率為1‰～2‰，但個人住房貸款的風(fēng)險往往在3～8年后大量顯現(xiàn)，而2003年末的貸款余額大部分是在2000年之后發(fā)放的。那么，討論和分析個人住房貸款業(yè)務(wù)中的風(fēng)險因素就顯得非常重要了。大體來說，個人住房貸款業(yè)務(wù)中的風(fēng)險因素分為政治風(fēng)險、法律政策風(fēng)險、道德風(fēng)險（或信用風(fēng)險）以及市場風(fēng)險（或商業(yè)風(fēng)險）。所謂政治風(fēng)險，是指貸款住房所在地區(qū)或國家發(fā)生社會動蕩，政權(quán)極不穩(wěn)定，從而引起房地產(chǎn)價格的急劇貶值，導(dǎo)致個人住房貸款難以收回的風(fēng)險。而法律政策風(fēng)險，是指個人住房貸款手續(xù)的完備性、合理性和有效性存在問題以及稅收法律制度、宏觀經(jīng)濟(jì)政策在個人住房貸款期內(nèi)發(fā)生大的變化或調(diào)整，從而影響到整個住宅類房地產(chǎn)的市場租金和市場價格，進(jìn)而對個人住房貸款的安全性帶來影響的風(fēng)險。道德風(fēng)險（或信用風(fēng)險），是就開發(fā)商和購房者而言，如果他們不注重自身信用，故意違約導(dǎo)致個人住房貸款不能如期支付給貸款銀行的風(fēng)險。市場風(fēng)險（或商業(yè)風(fēng)險），則指因市場供求的變化，使貸款住房的市場價格出現(xiàn)較大貶值，或者取得貸款支持的購房者發(fā)生非故意違約不能支付到期貸款，因而不能全部歸還銀行的個人住房貸款。政治風(fēng)險不屬本文討論的范疇，下面僅就與法律政策風(fēng)險、道德風(fēng)險（或信用風(fēng)險）和市場風(fēng)險（或商業(yè)風(fēng)險）相關(guān)的一些具體風(fēng)險因素進(jìn)行分析。

1.選擇項目風(fēng)險一種情況是個人住房貸款所選擇的房地產(chǎn)開發(fā)項目本身存在嚴(yán)重問題，具體來說又包括如下情況：一是規(guī)劃報建手續(xù)瑕疵，如因土地出讓金未交而未領(lǐng)《國有土地使用證》等，這些房地產(chǎn)項目極容易在購房戶和開發(fā)商之間產(chǎn)生集體糾紛，現(xiàn)實中這種糾紛的往往造成購房戶集體拒付個人住房貸款，對這種項目發(fā)放個人住房貸款將給金融機(jī)構(gòu)帶來極大的風(fēng)險。二是該房地產(chǎn)開發(fā)項目事先未作好市場分析，市場定位不明確導(dǎo)致該項目本身根本就沒有市場前途；三是開發(fā)商自有資金不足，或者開發(fā)商缺乏經(jīng)驗，沒有高素質(zhì)的人員組成的管理隊伍等。出現(xiàn)以上兩種情況都有可能造成“爛尾”或不能如期交房，如果銀行不慎選擇了這樣的項目開展個人住房貸款業(yè)務(wù)，則該貸款從開始就面臨成為呆壞帳的可能。