隨著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)改革，房地產(chǎn)業(yè)有了迅猛的發(fā)展。一方面房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，在此方面發(fā)揮了很大的作用。同時(shí)，我們也要看到，各種不利因素影響、制約，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在其發(fā)展的過(guò)程中因?yàn)樵鲩L(zhǎng)速度過(guò)快，也存在著一些比較突出的和難以解決的問(wèn)題。對(duì)此，我國(guó)曾幾次出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)控，雖然這些政策起到了很好的作用，但也有不少問(wèn)題沒(méi)有解決好。下面，我想從幾方面去分析下中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)和應(yīng)該采取的防范措施。

一、我國(guó)現(xiàn)階段的樓市狀況

房產(chǎn)的新政實(shí)施之后老百姓的購(gòu)房者心理有所變化。新政出臺(tái)的1個(gè)月后，市場(chǎng)中購(gòu)房的數(shù)目受到影響較大。投資性需求和首次置業(yè)比例首次減少了，改善性住房的需求有所增加。春節(jié)后房地產(chǎn)政策調(diào)控的重點(diǎn)是抑制部分人的投資性購(gòu)房，并不是針對(duì)鋼需的。當(dāng)然就目前的新政調(diào)控措施來(lái)看，在一線城市已經(jīng)起到了比較積極的效果。在我國(guó)一線城市的居民，在政府密集出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的背景之下，他們的購(gòu)房趨于謹(jǐn)慎也趨于理性。大多數(shù)一線的城市樓市成交量出現(xiàn)了不同程度的下滑，樓市買賣的雙方開(kāi)始“拉鋸戰(zhàn)”。購(gòu)房者一方面堅(jiān)定了本身的持觀望態(tài)度，并且期盼地產(chǎn)新政后的樓房降價(jià)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商這邊則是非常高調(diào)的堅(jiān)持自己不降價(jià)的原則。據(jù)調(diào)查，房產(chǎn)新政出臺(tái)以后的，首次添置住房的比例為49.1%，改善性住房的需求為38.2%，而投資性需求則下降到了9.2%。這次的新政調(diào)控對(duì)于購(gòu)房者的購(gòu)房周期有著比較大的影響。新政實(shí)施以后開(kāi)發(fā)商們又是怎么樣的策略和態(tài)度呢？在部分有資金鏈的壓力的房產(chǎn)大鱷帶頭下調(diào)房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)之上，已經(jīng)有多家知名的大型地產(chǎn)商在搶占市場(chǎng)的壓力下耐不住“高處不勝寒”，加入到降價(jià)的隊(duì)伍中。參與降價(jià)的眾多樓盤，大部分都采用全款9折、特價(jià)房8.3折、或者是定金1萬(wàn)元抵用10萬(wàn)元等變相降價(jià)的方式，實(shí)質(zhì)性打折扣來(lái)降價(jià)的項(xiàng)目并不多見(jiàn)。房產(chǎn)市場(chǎng)變化風(fēng)云莫測(cè)，作為開(kāi)發(fā)商更應(yīng)該認(rèn)清市場(chǎng)的形勢(shì)，放棄僥幸心理。要順勢(shì)而為，在結(jié)合市場(chǎng)需求的情況之下來(lái)合理定價(jià)。積極拓展土地儲(chǔ)備量，做好拓展多元化融資渠道。同時(shí)做好自己的品牌建設(shè)。為了今后能夠有跨越式發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

二、政府出臺(tái)的政策探討（金融、財(cái)政、土地出讓中）

新政之后土地市場(chǎng)發(fā)生了什么樣的變化呢？2010年國(guó)土部將供應(yīng)18.5萬(wàn)公頃住宅用地，是2009年的2.4倍。保障性住房用地和棚戶區(qū)改造用地有著顯著的增長(zhǎng)，占比分別為13%和20%。中小套型商品房和大戶型高端商品房用地分別為8萬(wàn)公頃和4.3萬(wàn)公頃占比分別為44%和23%。中小套型商品房用地供應(yīng)規(guī)模將會(huì)超過(guò)2009年各類住房用地總和為7.65萬(wàn)公頃?！靶聡?guó)十條”此次的提出完善土地的拍賣、出讓制度，探索“綜合評(píng)標(biāo)”、“雙向競(jìng)價(jià)”、“一次競(jìng)價(jià)”等出讓方式，抑制居住用地出讓價(jià)格非理性上漲。北京、上海等一線城市已嘗試完善招拍掛制度并多次采用招標(biāo)方式出讓地塊。地價(jià)水平明顯低于先前水平。預(yù)計(jì)在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)，部分房?jī)r(jià)、地價(jià)較高的城市將會(huì)采用更多的招標(biāo)方式出讓它們的地塊。

新政出臺(tái)，大部分實(shí)力雄厚的品牌公司和廣告公司都很有信心。他們及時(shí)調(diào)整自己公司營(yíng)銷思路。同時(shí)，不忘拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域。當(dāng)然，在市場(chǎng)的膠著期，逆市拓展的案例也布少見(jiàn)。可以這么說(shuō)，房產(chǎn)新政出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)給予較大的撼動(dòng)，房產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有所反應(yīng)。此次房地產(chǎn)新政不僅力度大，對(duì)供求總量和結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響;也向社會(huì)表明了中央政府抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的決心;將扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)各類主體對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期，對(duì)市場(chǎng)主體在心理上產(chǎn)生影響。開(kāi)發(fā)商加快了樓盤的銷售速度。投機(jī)者也都紛紛的放盤撤離。鋼需消費(fèi)者們則持幣觀望。這些市場(chǎng)主體發(fā)生變化的同時(shí)，房?jī)r(jià)也會(huì)在新的環(huán)境下，均衡中求穩(wěn)定。但是，房產(chǎn)新政的主要目標(biāo)是針對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前的形勢(shì)的中短期政策，見(jiàn)效雖然快，但不能夠在根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。同時(shí)，還需要政府盡快推進(jìn)土地制度、調(diào)整財(cái)政體制、加強(qiáng)管理房地產(chǎn)稅收制度。對(duì)于制度性的改革，建立房產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制才是治本之策。

2018年7月23日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議為今年下半年國(guó)內(nèi)貨幣政策與財(cái)政政策定調(diào)。與今年上半年相比，下半年貨幣政策除維持原有的松緊適度總基調(diào)不變外，提出“保持適度的社會(huì)融資規(guī)模和流動(dòng)性合理充?！彼悸?；7月31日的中央政治局會(huì)議作出“把好貨幣供給總閘門”決定，標(biāo)志著國(guó)內(nèi)貨幣政策再次走向?qū)捤?。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，7月份央行累計(jì)實(shí)施了超過(guò)2萬(wàn)億元人民幣的公開(kāi)市場(chǎng)操作業(yè)務(wù)，與此同時(shí)繼續(xù)下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，釋放數(shù)千億元流動(dòng)性。貨幣寬松政策在房貸領(lǐng)域也引起了波瀾，8月初市場(chǎng)傳聞工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行擬將上海首套房房貸利率從九五折下調(diào)至九折，后雖遭到官方辟謠，但依然讓市場(chǎng)浮想聯(lián)翩。貨幣寬松對(duì)樓市的影響十分復(fù)雜，筆者將其簡(jiǎn)化為幾個(gè)方面加以研究：首先用數(shù)據(jù)分析在房地產(chǎn)政策嚴(yán)控下寬松的貨幣是否流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，其次研究房地產(chǎn)增量資金流入的領(lǐng)域?qū)Y金的承載能力如何，最后探究采取怎樣的措施可以對(duì)沖貨幣寬松對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的影響。

一、資管新規(guī)實(shí)施后，資金初現(xiàn)脫虛入實(shí)

從“去通道化”到資管新規(guī)，監(jiān)管層與銀行資金空轉(zhuǎn)的現(xiàn)象可謂斗智斗勇，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的努力，初見(jiàn)效果。數(shù)據(jù)顯示：2018年7月份，由于非標(biāo)資產(chǎn)壓縮，信托、委貸貸款大幅下降2142億元，拖累表外融資大降4566億元（已連續(xù)兩個(gè)月大幅下降）。與此同時(shí)，企業(yè)貸款新增6501億元，資金脫虛入實(shí)跡象明顯。此外，7月份央行2萬(wàn)億元的貨幣投放量，除社融1萬(wàn)億元、企業(yè)貸款0.65萬(wàn)億元，個(gè)人貸款增長(zhǎng)也占據(jù)0.63萬(wàn)億元，其中住戶中長(zhǎng)期貸款4576億元，增長(zhǎng)較快。住戶中長(zhǎng)期貸款以購(gòu)置房地產(chǎn)貸款為主，可見(jiàn)貨幣寬松部分資金已經(jīng)流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域。相較投資直接對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生拉動(dòng)作用的“鐵公基”等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域“好的貨幣寬松資金”，流入住戶中長(zhǎng)期貸款領(lǐng)域“壞的貨幣寬松資金”更值得我們關(guān)注。

二、貨幣寬松對(duì)住宅市場(chǎng)的影響

貨幣寬松對(duì)住宅市場(chǎng)的影響有多大？業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，2008年以后，中國(guó)的住宅消費(fèi)市場(chǎng)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿σ褟难a(bǔ)償欠債型向資金推動(dòng)型轉(zhuǎn)變。在樓市得到政策扶持的大背景下，2008-2009年的貨幣寬松政策對(duì)住房消費(fèi)增長(zhǎng)的推動(dòng)效應(yīng)是非常顯著的。2008年的貨幣量化寬松使得2009年全國(guó)住宅成交量環(huán)比增長(zhǎng)了52.87%，全年銷售額更是達(dá)到了4萬(wàn)億元。按照目前流行的說(shuō)法，貨幣寬松刺激樓市活躍，相當(dāng)于讓居民部門加杠桿，那么從2009年至今的十年時(shí)間里，居民部門在購(gòu)房方面的實(shí)際杠桿水平到底如何？

三、居民杠桿上升空間有限

1選題背景及依據(jù)

通常來(lái)說(shuō)，由于使用性質(zhì)及收益回報(bào)的差別，一個(gè)城市的辦公類物業(yè)價(jià)格要比住宅高。但據(jù)筆者研究發(fā)現(xiàn)，在青島市同類型區(qū)域，寫字樓價(jià)格比住宅低很多。房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格規(guī)律跟供求關(guān)系是分不開(kāi)的，而供求關(guān)系可以用空置率來(lái)分析，空置率也是反映市場(chǎng)運(yùn)行情況的風(fēng)向標(biāo)。因此，研究當(dāng)前市場(chǎng)下的空置率成為分析房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的重要環(huán)節(jié)。

本文從青島市寫字樓市場(chǎng)的現(xiàn)狀出發(fā)，通過(guò)對(duì)寫字樓市場(chǎng)空置率情況的簡(jiǎn)單分析，綜合評(píng)價(jià)青島市寫字樓市場(chǎng)的運(yùn)行情況。

2研究現(xiàn)狀及相關(guān)定義

由于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、存量較大，西方發(fā)達(dá)國(guó)家的房屋空置率大多采用全部待售待租的新舊房屋與全部可用新舊房屋之比。G．D.Jud等在1990年提出，自然空置率可界定為不會(huì)給房主帶來(lái)調(diào)整租金誘惑的空置率；也可表述為在保證買方充分的選擇權(quán)利的同時(shí)，又能保證賣方有足夠的投資積極性情況下的房屋空置率水平。按國(guó)際通行慣例，商品房空置率的合理區(qū)為5％~10％。

國(guó)內(nèi)由于住房改革比較晚，關(guān)于空置率方面的研究是從20世紀(jì)90年代開(kāi)始的。目前，我國(guó)的相關(guān)研究主要集中在市場(chǎng)波動(dòng)狀態(tài)下，商品房空置率的定義、計(jì)算以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)等環(huán)節(jié)。寫字樓不同于住宅，國(guó)際通行的空置率慣例不適用于我國(guó)商品房市場(chǎng)，更不適用于寫字樓市場(chǎng)。

一、前言

二、物業(yè)概述

三、目標(biāo)購(gòu)房群

四、營(yíng)銷阻礙及對(duì)策

五、形象定位

六、廣告宣傳

【摘要】2006年房地產(chǎn)調(diào)控沒(méi)有取得預(yù)期效果的原因之一是調(diào)控沒(méi)有觸動(dòng)現(xiàn)行房地產(chǎn)財(cái)稅制的某些缺陷，要構(gòu)建持續(xù)、健康、和諧發(fā)展的樓市，除依靠行政、金融手段外，更要發(fā)揮財(cái)稅的職能調(diào)節(jié)作用。本文分析了現(xiàn)行房地產(chǎn)財(cái)稅制的缺陷，提出了發(fā)揮財(cái)稅職能作用，構(gòu)建和諧樓市的具體措施。

一、引言

2006年，中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控從行政、金融、土地、稅收等方面多管齊下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了

較大規(guī)模的政策調(diào)控，但迄今為止，國(guó)內(nèi)大部分城市房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭并沒(méi)有明顯改變。2007年1月25日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)謝伏瞻在國(guó)務(wù)院新聞辦舉辦的新聞會(huì)上公布的數(shù)據(jù)顯示，2006年，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.5%。造成房?jī)r(jià)越調(diào)越漲，沒(méi)有達(dá)到預(yù)期效果的原因固然有很多，但調(diào)控沒(méi)有觸動(dòng)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的某些缺陷無(wú)疑是最重要的原因之一。要構(gòu)建持續(xù)、健康、和諧發(fā)展的樓市，除依靠行政、金融手段外，更要發(fā)揮財(cái)稅的職能調(diào)節(jié)作用。

二、現(xiàn)行房地產(chǎn)財(cái)稅制的缺陷

（一）房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)過(guò)高。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)名目繁多，負(fù)擔(dān)沉重。目前我國(guó)與房地產(chǎn)直接有關(guān)的稅種多達(dá)13種，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的收費(fèi)項(xiàng)目就更加繁雜。房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)過(guò)高造成多方面的消極影響。

摘要：作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱之一的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，在經(jīng)濟(jì)的新常態(tài)大環(huán)境下，面臨著更加嚴(yán)峻的考驗(yàn)。為確保房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)的新常態(tài)下健康、持續(xù)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取更加科學(xué)合理地措施，以促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高人們的生活質(zhì)量。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)新常態(tài)；特點(diǎn)；對(duì)策

住房問(wèn)題關(guān)系到廣大群眾的民生，也關(guān)系到我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。文章研究了中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的新常態(tài)下的特點(diǎn)，并分析了相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略。

1概述“經(jīng)濟(jì)新常態(tài)”

自2014年起，經(jīng)濟(jì)新常態(tài)在我國(guó)受到廣泛關(guān)注，在對(duì)河南進(jìn)行考察的過(guò)程中，國(guó)家主席首次提出新周期里的我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行新常態(tài)，并明確指出，當(dāng)前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然處于戰(zhàn)略機(jī)遇的關(guān)鍵時(shí)期。因此需要以我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相關(guān)特點(diǎn)為基礎(chǔ)，適應(yīng)新常態(tài)，同時(shí)保持新常態(tài)在戰(zhàn)略方面的作用。新常態(tài)是指經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將以合理的速度實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的改變，使經(jīng)濟(jì)社會(huì)和諧發(fā)展，從而體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)入一個(gè)全新的狀態(tài)。在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)形勢(shì)下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度適中，有效地實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型和升級(jí)，為經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。與此同時(shí)，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)也隨之變化，服務(wù)業(yè)的發(fā)展逐漸取代傳統(tǒng)工業(yè)的主體地位。

2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的新常態(tài)下的主要特點(diǎn)

摘要：隨著新一輪樓市新政的推出，宏觀調(diào)控的效果逐漸顯現(xiàn)，由此引發(fā)買方觀望甚至終止履行合同的情形蔚然成風(fēng)。在此種情形下，買、賣雙方如何維護(hù)自己的合法權(quán)益？也就是說(shuō)：1、賣方是否可以追究買方違約責(zé)任，沒(méi)收定金或者要求買方償付違約金？2、買方是否可以主張解除合同進(jìn)而逃避違約責(zé)任？

對(duì)于這一問(wèn)題，目前存在如下意見(jiàn)：1、樓市新政不屬于不可抗力，買方不能以不可抗力為由而解除合同甚至不承擔(dān)違約責(zé)任，賣方有權(quán)按照合同約定沒(méi)收買方定金或要求承擔(dān)違約責(zé)任；2、樓市新政雖然不屬于不可抗力，但屬于情勢(shì)變更，買方可據(jù)此解除合同，至于是否需要承擔(dān)被沒(méi)收定金或其他違約責(zé)任，需要詳細(xì)分析。

關(guān)鍵詞：合同解除情形、違約責(zé)任

鑒于目前對(duì)這一問(wèn)題尚未有權(quán)威的裁判意見(jiàn)出臺(tái)，筆者擬就此問(wèn)題，根據(jù)法律及司法解釋的規(guī)定分析如下，希望能夠?qū)V大市民購(gòu)買住房能有所幫助。

一、宏觀調(diào)控政策得出臺(tái)是否屬于“不可抗力”

所謂“不可抗力”，是指事件的發(fā)生不可預(yù)見(jiàn)、不可避免、不可克服的事件。一般指自然災(zāi)害和政治事件等，當(dāng)事人也可以在合同中約定不可抗力的范圍。

摘要：隨著新一輪樓市新政的推出，宏觀調(diào)控的效果逐漸顯現(xiàn)，由此引發(fā)買方觀望甚至終止履行合同的情形蔚然成風(fēng)。在此種情形下，買、賣雙方如何維護(hù)自己的合法權(quán)益？也就是說(shuō)：1、賣方是否可以追究買方違約責(zé)任，沒(méi)收定金或者要求買方償付違約金？2、買方是否可以主張解除合同進(jìn)而逃避違約責(zé)任？

對(duì)于這一問(wèn)題，目前存在如下意見(jiàn)：1、樓市新政不屬于不可抗力，買方不能以不可抗力為由而解除合同甚至不承擔(dān)違約責(zé)任，賣方有權(quán)按照合同約定沒(méi)收買方定金或要求承擔(dān)違約責(zé)任；2、樓市新政雖然不屬于不可抗力，但屬于情勢(shì)變更，買方可據(jù)此解除合同，至于是否需要承擔(dān)被沒(méi)收定金或其他違約責(zé)任，需要詳細(xì)分析。

關(guān)鍵詞：合同解除情形、違約責(zé)任

鑒于目前對(duì)這一問(wèn)題尚未有權(quán)威的裁判意見(jiàn)出臺(tái)，筆者擬就此問(wèn)題，根據(jù)法律及司法解釋的規(guī)定分析如下，希望能夠?qū)V大市民購(gòu)買住房能有所幫助。

一、宏觀調(diào)控政策得出臺(tái)是否屬于“不可抗力”

所謂“不可抗力”，是指事件的發(fā)生不可預(yù)見(jiàn)、不可避免、不可克服的事件。一般指自然災(zāi)害和政治事件等，當(dāng)事人也可以在合同中約定不可抗力的范圍。

摘要：隨著新一輪樓市新政的推出，宏觀調(diào)控的效果逐漸顯現(xiàn)，由此引發(fā)買方觀望甚至終止履行合同的情形蔚然成風(fēng)。在此種情形下，買、賣雙方如何維護(hù)自己的合法權(quán)益？也就是說(shuō)：1、賣方是否可以追究買方違約責(zé)任，沒(méi)收定金或者要求買方償付違約金？2、買方是否可以主張解除合同進(jìn)而逃避違約責(zé)任？

對(duì)于這一問(wèn)題，目前存在如下意見(jiàn)：1、樓市新政不屬于不可抗力，買方不能以不可抗力為由而解除合同甚至不承擔(dān)違約責(zé)任，賣方有權(quán)按照合同約定沒(méi)收買方定金或要求承擔(dān)違約責(zé)任；2、樓市新政雖然不屬于不可抗力，但屬于情勢(shì)變更，買方可據(jù)此解除合同，至于是否需要承擔(dān)被沒(méi)收定金或其他違約責(zé)任，需要詳細(xì)分析。

關(guān)鍵詞：合同解除情形、違約責(zé)任

鑒于目前對(duì)這一問(wèn)題尚未有權(quán)威的裁判意見(jiàn)出臺(tái)，筆者擬就此問(wèn)題，根據(jù)法律及司法解釋的規(guī)定分析如下，希望能夠?qū)V大市民購(gòu)買住房能有所幫助。

一、宏觀調(diào)控政策得出臺(tái)是否屬于“不可抗力”

所謂“不可抗力”，是指事件的發(fā)生不可預(yù)見(jiàn)、不可避免、不可克服的事件。一般指自然災(zāi)害和政治事件等，當(dāng)事人也可以在合同中約定不可抗力的范圍。

摘要:2010年,海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷國(guó)際旅游島規(guī)劃出臺(tái)時(shí)期的泡沫化膨脹過(guò)程后,正面臨著新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的長(zhǎng)期影響。對(duì)此,本文從分析海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的特點(diǎn)出發(fā),探討了房地產(chǎn)新政出臺(tái)后海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的風(fēng)險(xiǎn),并提出防范和控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策建議。

關(guān)鍵詞:海南房地產(chǎn);國(guó)際旅游島規(guī)劃;樓市調(diào)控;風(fēng)險(xiǎn)

2009年末,國(guó)家出臺(tái)了關(guān)于海南國(guó)際旅游島建設(shè)的若干意見(jiàn),國(guó)際旅游島建設(shè)正式上升為國(guó)家戰(zhàn)略[1]。受此影響,海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了新一輪的高速發(fā)展時(shí)期,房?jī)r(jià)大幅上漲、成交量迅速增加、各區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮此起彼伏。此后不久,中央出臺(tái)了“國(guó)十一條”和“新國(guó)十條”等一系列政策措施,對(duì)樓市展開(kāi)全面調(diào)控。海南省房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷新一輪的泡沫膨脹過(guò)程后,再次面臨政策調(diào)控帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此,本文首先分析在國(guó)際旅游島建設(shè)背景下海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要特點(diǎn),其次探討新一輪政策調(diào)控給海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),最后提出維護(hù)海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策建議。

一、海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的主要特點(diǎn)職稱論文

(一)房地產(chǎn)成為海南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)

近年來(lái),海南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用也日益凸顯。2007年至2009年,海南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額分別達(dá)到126.96億元、189.31億元和287.9億元,增速分別為42.2%、48.4%和44.3%。隨著海南省樓市的不斷升溫,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在城鎮(zhèn)固定投資中的比重逐年上升,于2009年達(dá)到30.5%,且高于全國(guó)同期水平11.8個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí),房地產(chǎn)稅收占海南省地方財(cái)政收入的比重也逐年提高,從2004年的9.74%增長(zhǎng)至2009年的15.73%。2010年一季度,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全部投資總額的40%,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到35.1%,對(duì)服務(wù)業(yè)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到48.9%①。目前,海南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為依賴房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng),其在加快城市建設(shè)、改善人居環(huán)境、增加就業(yè)和帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面做出了重大的貢獻(xiàn)。