甲方：────────；

法定代表人：────；

住所地：───────；

郵編：────────。

乙方：────────；

法定代表人：─────；

物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)問(wèn)題是仍有探究余地的學(xué)理性問(wèn)題。已有的學(xué)說(shuō)及立法文件盡管就其屬性有多種解讀，從不同側(cè)面闡釋其內(nèi)在本質(zhì)與外部特征，但仍沒(méi)有得出頗為一致的共識(shí)。因此，我們有必要對(duì)這個(gè)爭(zhēng)議性題目再加解讀，揭示其本質(zhì)，從而為全面強(qiáng)化物業(yè)管理領(lǐng)域立法制度建設(shè)提供理論支撐，為和諧社會(huì)建設(shè)增加必要的制度設(shè)計(jì)，為糾紛解決機(jī)制構(gòu)建強(qiáng)大的法理支持。

一、物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)之爭(zhēng)

2003年國(guó)務(wù)院了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，該條例第35條規(guī)定，“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)恒和相關(guān)秩序的活動(dòng)”。就上述法律文件所使用文字分析，物業(yè)服務(wù)合同(準(zhǔn)確稱呼應(yīng)為“物業(yè)管理服務(wù)合同”)關(guān)系是典型的提供服務(wù)的商事法律關(guān)系，依照訂立的合同約定雙方基本的權(quán)利義務(wù)與責(zé)任，書(shū)面合同的約定事項(xiàng)包括“物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修基金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容”①，形成了提供服務(wù)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系特征。那么，它到底屬于什么性質(zhì)呢?學(xué)者們有不同的說(shuō)法，概括為四種，即委托合同說(shuō)、服務(wù)合同說(shuō)、混合合同說(shuō)和獨(dú)立合同說(shuō)。上述各種學(xué)者的觀點(diǎn)，都從不同的側(cè)面分析了物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)，形成了具有分歧的主張，由于難以形成共識(shí)，使司法機(jī)關(guān)也難以確定如何采納，他們只是堅(jiān)持說(shuō)既然《物權(quán)法》已經(jīng)對(duì)此合同有明確規(guī)定，其作為有名合同的一種，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)之間，形成的無(wú)疑是一種民事合同關(guān)系。我們認(rèn)為，將物業(yè)服務(wù)合同定性為獨(dú)立合同更符合其本質(zhì)特征與現(xiàn)行法律的立法精神。

二、物業(yè)服務(wù)合同定性為獨(dú)立合同之辯

我們從我國(guó)現(xiàn)行制度設(shè)計(jì)的基本框架與內(nèi)容出發(fā)，總結(jié)出物業(yè)服務(wù)合同之性質(zhì)。

1．服務(wù)事項(xiàng)的專業(yè)性?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的服務(wù)管理事務(wù)，涉及諸多的領(lǐng)域，包括供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視設(shè)施的維護(hù)與管理，治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修、道路維修與養(yǎng)護(hù)，對(duì)于公共建筑部分的維修與養(yǎng)護(hù)，以及規(guī)范業(yè)主的影響公共利益行為等，工作職責(zé)范圍廣泛，服務(wù)事項(xiàng)細(xì)致復(fù)雜，故法律才要求“采用新技術(shù)、新方法，依賴科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平”(《物業(yè)管理?xiàng)l例》第4條)，而系統(tǒng)科學(xué)管理是提高現(xiàn)代服務(wù)水平，實(shí)現(xiàn)合同目的，達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的基本手段。

2002年深圳物業(yè)管理行業(yè)的上空一直彌漫著“紛爭(zhēng)、整頓、調(diào)整、反思”的氣氛，《住宅與房地產(chǎn)》評(píng)出2002年度深圳物業(yè)管理行業(yè)十大新聞，“東方半島花園物業(yè)管理費(fèi)上調(diào)引發(fā)連環(huán)糾紛”忝列其中。該刊相關(guān)報(bào)道全文如下：

2002年3月17日，深圳市布吉東方半島花園小區(qū)因物業(yè)管理費(fèi)上調(diào)一事引起部分業(yè)主不滿，接連引發(fā)原業(yè)主委員會(huì)被全部調(diào)整，新業(yè)主委員會(huì)強(qiáng)行招標(biāo)，中標(biāo)的深圳市北方物業(yè)管理公司與原恒兆基物業(yè)管理公司在小區(qū)對(duì)峙，恒兆基物業(yè)管理公司訴新業(yè)主委員會(huì)違反合同等事件發(fā)生。整個(gè)事件所折射出的關(guān)于物業(yè)管理合同的性質(zhì)、物業(yè)管理權(quán)屬的移交程序及業(yè)主委員會(huì)的賠償方式和制度建設(shè)等問(wèn)題，引起深圳業(yè)界廣泛關(guān)注和深入思考。目前該事件正由深圳仲裁委員會(huì)主持仲裁解決當(dāng)中。

2003年3月21日，深圳仲裁委員會(huì)作出了終局裁決。由曹疊云擔(dān)任首席仲裁員的仲裁庭作出[2003]深仲裁字第151號(hào)深圳仲裁委員會(huì)裁決書(shū)的裁決如下：

（一）申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人自2003年4月1日起繼續(xù)履行雙方2001年2月18日所簽

《物業(yè)管理委托合同》；

（二）被申請(qǐng)人支付申請(qǐng)人自2002年8月1日至被申請(qǐng)人采取措施恢復(fù)申請(qǐng)人的管

隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的建立和發(fā)展，住房制度改革的深化，商品房市場(chǎng)逐步確立和完善，居民自己購(gòu)買房屋已成為普遍現(xiàn)象。與之相適應(yīng)，傳統(tǒng)的行政福利型房屋和單位自行管理已逐漸為現(xiàn)今的專業(yè)化物業(yè)管理所取代。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的一種專業(yè)化、社會(huì)化、企業(yè)化的模式已漸漸走入千家萬(wàn)戶，為人們所接受。在物業(yè)管理中，調(diào)整業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)關(guān)系的重要依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同。正確認(rèn)識(shí)物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)和內(nèi)容，明確業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，是正確解決物業(yè)糾紛，保障業(yè)主利益的關(guān)鍵。

一、物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)和特征

物業(yè)服務(wù)合同，是指物業(yè)管理企業(yè)接受小區(qū)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的聘任和委托提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付服務(wù)費(fèi)用的書(shū)面協(xié)議。它明確了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主各自享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，是建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)關(guān)系的法律文件，提供了當(dāng)事人雙方活動(dòng)的范圍和準(zhǔn)則，是業(yè)主的權(quán)利保障書(shū)，在整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中處于核心地位。正確認(rèn)識(shí)物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)內(nèi)容及注意事項(xiàng)，對(duì)每位業(yè)主都很重要。

1、物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)

在我國(guó)傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，實(shí)行的是福利分房，由政府房屋主管部門(mén)統(tǒng)一管理這些公有房屋，也有各單位自己投資建設(shè)，由單位安排專人管理房屋的情況，都帶有極為厚重的行政管理色彩。用戶與房屋管理者之間一般是所屬關(guān)系，處于被管理和被領(lǐng)導(dǎo)的地位。

隨著住房制度的改革，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)歸個(gè)人所有，享有了自主選擇管理人的權(quán)利。物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)合同獲得物業(yè)管理的權(quán)利，為全體業(yè)主提供服務(wù)。根據(jù)合同，物業(yè)管理企業(yè)提供相應(yīng)的服務(wù)，而業(yè)主要支付對(duì)應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。從這一方面來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間是民事合同的雙方當(dāng)事人，是平等的主體，享有相當(dāng)?shù)臋?quán)利和義務(wù)?！?」兩者之間成立的是民事法律關(guān)系，適用民事法律關(guān)系的基本原則：平等、自愿、公平、等價(jià)有償和誠(chéng)實(shí)信用原則。所以，物業(yè)服務(wù)合同是平等主體之間成立的民事合同，適用合同法的一般原則。

一、物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)和特征

物業(yè)服務(wù)合同，是指物業(yè)管理企業(yè)接受小區(qū)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的聘任和委托提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付服務(wù)費(fèi)用的書(shū)面協(xié)議。它明確了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主各自享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，是建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)關(guān)系的法律文件，提供了當(dāng)事人雙方活動(dòng)的范圍和準(zhǔn)則，是業(yè)主的權(quán)利保障書(shū)，在整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中處于核心地位。正確認(rèn)識(shí)物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)內(nèi)容及注意事項(xiàng)，對(duì)每位業(yè)主都很重要。

1、物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)

在我國(guó)傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，實(shí)行的是福利分房，由政府房屋主管部門(mén)統(tǒng)一管理這些公有房屋，也有各單位自己投資建設(shè)，由單位安排專人管理房屋的情況，都帶有極為厚重的行政管理色彩。用戶與房屋管理者之間一般是所屬關(guān)系，處于被管理和被領(lǐng)導(dǎo)的地位。

隨著住房制度的改革，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)歸個(gè)人所有，享有了自主選擇管理人的權(quán)利。物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)合同獲得物業(yè)管理的權(quán)利，為全體業(yè)主提供服務(wù)。根據(jù)合同，物業(yè)管理企業(yè)提供相應(yīng)的服務(wù)，而業(yè)主要支付對(duì)應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。從這一方面來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間是民事合同的雙方當(dāng)事人，是平等的主體，享有相當(dāng)?shù)臋?quán)利和義務(wù)。[1]兩者之間成立的是民事法律關(guān)系，適用民事法律關(guān)系的基本原則：平等、自愿、公平、等價(jià)有償和誠(chéng)實(shí)信用原則。所以，物業(yè)服務(wù)合同是平等主體之間成立的民事合同，適用合同法的一般原則。

2、物業(yè)服務(wù)合同的特征

（一）申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人自2003年4月1日起繼續(xù)履行雙方2001年2月18日所簽

《物業(yè)管理委托合同》；

（二）被申請(qǐng)人支付申請(qǐng)人自2002年8月1日至被申請(qǐng)人采取措施恢復(fù)申請(qǐng)人的管

理狀態(tài)之月的物業(yè)管理酬金損失，每月以1.7萬(wàn)元計(jì)算。

(三)和(四)本文略。

本裁決為終局裁決，自作出之日起發(fā)生法律效力。

摘要:物業(yè)服務(wù)合同作為當(dāng)今應(yīng)用廣泛的新型合同類別，在現(xiàn)階段的實(shí)施并沒(méi)有系統(tǒng)化的規(guī)范要求，并且在性質(zhì)認(rèn)定及法律效力的適應(yīng)性中仍然存在諸多認(rèn)知誤區(qū)。由于物業(yè)服務(wù)涉及到千家萬(wàn)戶百姓的真實(shí)利益，物業(yè)企業(yè)與個(gè)體業(yè)主不對(duì)等的地位，物業(yè)服務(wù)存在的問(wèn)題個(gè)體業(yè)主取證困難很難改正，容易在實(shí)施過(guò)程激化雙方矛盾，引起群體性對(duì)物業(yè)服務(wù)的不滿，導(dǎo)致近年來(lái)物業(yè)糾紛案件的增多。嚴(yán)重情況下會(huì)擾亂社會(huì)秩序，威脅社會(huì)的文明穩(wěn)定。物業(yè)服務(wù)合同中涉及到的性質(zhì)、主體、法律效力都是當(dāng)前法學(xué)理論界存在爭(zhēng)議的問(wèn)題，也是現(xiàn)實(shí)生活中必須思考的真實(shí)問(wèn)題。本文立足于現(xiàn)實(shí)，首先對(duì)物業(yè)合同的性質(zhì)進(jìn)行分析，其次對(duì)于合同在法律適用效力中存在的問(wèn)題進(jìn)行探討，以期完善對(duì)我國(guó)物理服務(wù)合同的立法思考，確定物業(yè)服務(wù)合同的法律地位。

關(guān)鍵詞:物業(yè)服務(wù);合同;性質(zhì);效力;認(rèn)定

隨著上世紀(jì)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確立與實(shí)施，城市化進(jìn)程推動(dòng)了住房制度的改革，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)迅速崛起并得到長(zhǎng)足發(fā)展。物業(yè)服務(wù)合同作為涉及物業(yè)管理企業(yè)及全體業(yè)主之間服務(wù)關(guān)系的紐帶的企業(yè)綜合服務(wù)方式，已經(jīng)成為城市建筑發(fā)展不可或缺的重要組成部分，并且普遍存在于人們的生活中，占據(jù)生活中服務(wù)行業(yè)的關(guān)鍵地位。在物業(yè)合同服務(wù)簽訂的整個(gè)流程中，最主要的是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系，而物業(yè)服務(wù)合同是兩者關(guān)系調(diào)整的最佳依據(jù)。因此，對(duì)于物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)及法律效力理解是當(dāng)前涉及法律主體的兩者所履行責(zé)任和義務(wù)的界定邊線，正確理解并使用法律，才能降低物業(yè)服務(wù)糾紛事件的發(fā)生率，為業(yè)主提供更好的服務(wù)體驗(yàn)。

一、物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)

（一）委托合同說(shuō)。物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)和業(yè)主主體在平等自愿的原則下在法律適用范圍內(nèi)簽訂的協(xié)議，主要是物業(yè)服務(wù)管理公司向業(yè)主提供相應(yīng)的服務(wù)體驗(yàn)及業(yè)主支付相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用為參考內(nèi)容，對(duì)于物業(yè)管理公司與業(yè)主進(jìn)行法律上的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系進(jìn)行確定。法律理論界通常將其認(rèn)作是委托合同，因其合同服務(wù)的內(nèi)容與委托合同的表現(xiàn)特征相似，以相互信任關(guān)系為訂立根基達(dá)成一致性目的，兩者都?xì)w屬于諾成性合同、有償性合同和物業(yè)合同。筆者自身理解的角度認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同歸屬于委托合同不符合法律規(guī)范，因?yàn)閮烧叽嬖谳^大區(qū)別：首先，從委托合同的類型來(lái)看，分為有償合同或者是無(wú)償合同，但物業(yè)管理合同卻是有償合同。其次，合同存續(xù)期限不同，委托合同中的管理者僅僅采用單一方法處理事務(wù)，但是物業(yè)服務(wù)合同需要提供長(zhǎng)久、高效化、專業(yè)化的服務(wù)，存續(xù)時(shí)間更久。再次，合同的主體和合同形式有所區(qū)別。委托合同只是委托人和受托人之間的來(lái)往，但物業(yè)服務(wù)合同涉及到更多的主體者。最后委托合同應(yīng)當(dāng)具備受托人以委托人名義用委托人的費(fèi)用處理委托事務(wù)，行為結(jié)果由委托人承擔(dān)的基本特征。但物業(yè)合同是業(yè)主支付一定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)以自己的名義對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，管理費(fèi)用原告自行承擔(dān)，自負(fù)盈虧。物業(yè)合同不具備委托合同基本特征，不應(yīng)適用合同法委托合同相關(guān)規(guī)定。物業(yè)合同中業(yè)主亦不能依據(jù)《合同法》第四百一十條規(guī)定約定隨時(shí)撤銷合同。（二）無(wú)名合同說(shuō)。首先，這種說(shuō)法是物業(yè)服務(wù)合同在法律框架內(nèi)或者是某種領(lǐng)域內(nèi)的無(wú)名合同。從服務(wù)合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)看，混合合同是服務(wù)合同的某種象征，雖然與委托合同相比，法律不會(huì)憑空創(chuàng)設(shè)出多項(xiàng)履行契約，而是根據(jù)已經(jīng)存在在業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間事務(wù)要點(diǎn)，來(lái)考慮當(dāng)事人雙方共同的利益劃分，通常是從給付義務(wù)形式出發(fā)。對(duì)于復(fù)雜生活中規(guī)定的契約類型做出調(diào)整。物業(yè)服務(wù)合同具有諸多差異化特點(diǎn)，比如期限較長(zhǎng)、合同內(nèi)容涉及方面具有多種類型，包括涉及住宅生活的全部范圍等。從給付義務(wù)的角度講，物業(yè)管理對(duì)于建筑物基礎(chǔ)設(shè)施之上的管理，區(qū)分于居住人群的管理對(duì)象，不僅是關(guān)于全體業(yè)主共有的物業(yè)管理，還包括維修、保養(yǎng)及對(duì)居住環(huán)境的維護(hù)。因此物業(yè)合同的性質(zhì)不能簡(jiǎn)單歸屬于某種類型的有名合同或者是無(wú)名合同，而是帶有混合合同性質(zhì)的合同雙方的給付義務(wù)。（三）服務(wù)合同說(shuō)。這種合同性質(zhì)是現(xiàn)階段比較流行的說(shuō)法，是對(duì)于物業(yè)合同全新的定義，理解為合同當(dāng)事雙方在領(lǐng)域內(nèi)的交換并且適用于雙方彼此需求的服務(wù)合同，對(duì)于服務(wù)內(nèi)容包括物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)，保證為業(yè)主提供最佳的服務(wù)體驗(yàn)。對(duì)于合同業(yè)主來(lái)講，根據(jù)服務(wù)合同中物業(yè)管理公司提供的各項(xiàng)服務(wù)支付相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用是物業(yè)合同得以長(zhǎng)久延續(xù)的中間紐帶，物業(yè)合同雙方都具2018•1（中）有公正平等的法律地位，經(jīng)過(guò)當(dāng)事雙方一致決定，簽訂并且實(shí)施這項(xiàng)服務(wù)合同，而這種性質(zhì)并不是完全歸屬于物業(yè)服務(wù)合同，只是在某一方面呈現(xiàn)出服務(wù)合同性質(zhì)的內(nèi)容，在特定領(lǐng)域劃分為服務(wù)合同。（四）獨(dú)立合同說(shuō)。首先從物業(yè)服務(wù)合同涉及的當(dāng)事者物業(yè)管理公司所提供的管理和服務(wù)上，表現(xiàn)出綜合性、復(fù)雜性、多樣性等特征，區(qū)分于傳統(tǒng)的合同特征，差異變化大，因此在很大程度上決定了物業(yè)服務(wù)合同是相對(duì)獨(dú)立自主的形同性質(zhì)，不限定于《中華人民共和國(guó)合同法》中的任何合同類別，在長(zhǎng)久的物業(yè)服務(wù)合同發(fā)展歷程中，逐漸變得更加專業(yè)化、規(guī)范化，在不斷演變過(guò)程中組成全新的合同形式。

二、物業(yè)服務(wù)合同的效力認(rèn)定

2002年深圳物業(yè)管理行業(yè)的上空一直彌漫著“紛爭(zhēng)、整頓、調(diào)整、反思”的氣氛，《住宅與房地產(chǎn)》評(píng)出2002年度深圳物業(yè)管理行業(yè)十大新聞，“東方半島花園物業(yè)管理費(fèi)上調(diào)引發(fā)連環(huán)糾紛”忝列其中。該刊相關(guān)報(bào)道全文如下：

2002年3月17日，深圳市布吉東方半島花園小區(qū)因物業(yè)管理費(fèi)上調(diào)一事引起部分業(yè)主不滿，接連引發(fā)原業(yè)主委員會(huì)被全部調(diào)整，新業(yè)主委員會(huì)強(qiáng)行招標(biāo)，中標(biāo)的深圳市北方物業(yè)管理公司與原恒兆基物業(yè)管理公司在小區(qū)對(duì)峙，恒兆基物業(yè)管理公司訴新業(yè)主委員會(huì)違反合同等事件發(fā)生。整個(gè)事件所折射出的關(guān)于物業(yè)管理合同的性質(zhì)、物業(yè)管理權(quán)屬的移交程序及業(yè)主委員會(huì)的賠償方式和制度建設(shè)等問(wèn)題，引起深圳業(yè)界廣泛關(guān)注和深入思考。目前該事件正由深圳仲裁委員會(huì)主持仲裁解決當(dāng)中。

2003年3月21日，深圳仲裁委員會(huì)作出了終局裁決。由曹疊云擔(dān)任首席仲裁員的仲裁庭作出[2003]深仲裁字第151號(hào)深圳仲裁委員會(huì)裁決書(shū)的裁決如下：

（一）申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人自2003年4月1日起繼續(xù)履行雙方2001年2月18日所簽

《物業(yè)管理委托合同》；

（二）被申請(qǐng)人支付申請(qǐng)人自2002年8月1日至被申請(qǐng)人采取措施恢復(fù)申請(qǐng)人的管

隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的建立和發(fā)展，住房制度改革的深化，商品房市場(chǎng)逐步確立和完善，居民自己購(gòu)買房屋已成為普遍現(xiàn)象。與之相適應(yīng)，傳統(tǒng)的行政福利型房屋和單位自行管理已逐漸為現(xiàn)今的專業(yè)化物業(yè)管理所取代。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的一種專業(yè)化、社會(huì)化、企業(yè)化的模式已漸漸走入千家萬(wàn)戶，為人們所接受。在物業(yè)管理中，調(diào)整業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)關(guān)系的重要依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同。正確認(rèn)識(shí)物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)和內(nèi)容，明確業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，是正確解決物業(yè)糾紛，保障業(yè)主利益的關(guān)鍵。

一、物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)和特征

物業(yè)服務(wù)合同，是指物業(yè)管理企業(yè)接受小區(qū)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的聘任和委托提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付服務(wù)費(fèi)用的書(shū)面協(xié)議。它明確了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主各自享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，是建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)關(guān)系的法律文件，提供了當(dāng)事人雙方活動(dòng)的范圍和準(zhǔn)則，是業(yè)主的權(quán)利保障書(shū)，在整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中處于核心地位。正確認(rèn)識(shí)物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)內(nèi)容及注意事項(xiàng)，對(duì)每位業(yè)主都很重要。

1、物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)

在我國(guó)傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，實(shí)行的是福利分房，由政府房屋主管部門(mén)統(tǒng)一管理這些公有房屋，也有各單位自己投資建設(shè)，由單位安排專人管理房屋的情況，都帶有極為厚重的行政管理色彩。用戶與房屋管理者之間一般是所屬關(guān)系，處于被管理和被領(lǐng)導(dǎo)的地位。

隨著住房制度的改革，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)歸個(gè)人所有，享有了自主選擇管理人的權(quán)利。物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)合同獲得物業(yè)管理的權(quán)利，為全體業(yè)主提供服務(wù)。根據(jù)合同，物業(yè)管理企業(yè)提供相應(yīng)的服務(wù)，而業(yè)主要支付對(duì)應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。從這一方面來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間是民事合同的雙方當(dāng)事人，是平等的主體，享有相當(dāng)?shù)臋?quán)利和義務(wù)。[1]兩者之間成立的是民事法律關(guān)系，適用民事法律關(guān)系的基本原則：平等、自愿、公平、等價(jià)有償和誠(chéng)實(shí)信用原則。所以，物業(yè)服務(wù)合同是平等主體之間成立的民事合同，適用合同法的一般原則。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的各位朋友、同志們：

首先，我代表市工商局歡迎大家來(lái)參加我們的物業(yè)服務(wù)合同“霸王條款”專項(xiàng)整治會(huì)議。____年以來(lái)，針對(duì)一些行業(yè)企業(yè)與消費(fèi)者簽訂的合同中存在大量不平等格式條款（以下統(tǒng)稱“霸王條款”）的實(shí)際情況，在省工商局的統(tǒng)一部署下，各級(jí)工商行政管理機(jī)關(guān)分別對(duì)餐飲、賓館、商場(chǎng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售、家庭裝飾裝修、旅游等行業(yè)企業(yè)開(kāi)展了“霸王條款”專項(xiàng)整治，糾正了一批違法格式條款，查處了一批違法案件，規(guī)范了一些行業(yè)和企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為，較好地維護(hù)了廣大消費(fèi)者的合法權(quán)益?！痢潦泄ど叹衷诮哪甑摹鞍酝鯒l款”專項(xiàng)整治中，共公告____多份，檢查各類企業(yè)____多戶，檢查各類合同_萬(wàn)余份,責(zé)令改正“霸王條款”___多條，辦理相關(guān)案件近__余件?！鞍酝鯒l款”專項(xiàng)整治活動(dòng)，不但得到了廣大消費(fèi)者的支持和擁護(hù)，也得到了社會(huì)各界特別是新聞界的廣泛關(guān)注和大力支持?！鞍酝鯒l款”政治的長(zhǎng)效機(jī)制正在逐步建立。

近年來(lái)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展迅猛，據(jù)統(tǒng)計(jì)，我省物業(yè)服務(wù)企業(yè)已近____戶，我市已達(dá)到___多戶，由于相關(guān)法律法規(guī)相對(duì)滯后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)良莠不齊，物業(yè)服務(wù)合同不規(guī)范，不平等格式條款大量存在，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)間的矛盾時(shí)有發(fā)生，物業(yè)服務(wù)方面的投訴率居高不下，社會(huì)反響強(qiáng)烈。此次集中整治“霸王條款”專項(xiàng)行動(dòng)，其意義在于：首先是推進(jìn)企業(yè)誠(chéng)信建設(shè)的需要。加快誠(chéng)信體系建設(shè)，構(gòu)建信用社會(huì)是創(chuàng)建公平、誠(chéng)信消費(fèi)環(huán)境的基礎(chǔ)。我們進(jìn)行集中整治的目的，就是讓廣大經(jīng)營(yíng)者牢固樹(shù)立誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)觀念，從而構(gòu)建一個(gè)公平、誠(chéng)信的消費(fèi)環(huán)境；其次是整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，規(guī)范交易行為的需要。加強(qiáng)合同監(jiān)督管理工作，督促和幫助經(jīng)營(yíng)者誠(chéng)信、守法經(jīng)營(yíng)，從而有效保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，更好地規(guī)范市場(chǎng)秩序，服務(wù)于社會(huì)，服務(wù)于廣大消費(fèi)者是我們不可推卸的責(zé)任。第三是關(guān)注民生，切實(shí)維護(hù)廣大消費(fèi)者的合法權(quán)益不受侵害的需要。民生問(wèn)題是當(dāng)前乃至今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期黨和政府關(guān)注的一個(gè)重要問(wèn)題，而切實(shí)維護(hù)廣大消費(fèi)者的合法權(quán)益不受侵害是解決民生問(wèn)題的一個(gè)重要方面。嚴(yán)厲打擊“霸王條款”，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益就是關(guān)注民生，符合民意，是工商行政管理機(jī)關(guān)義不容辭的責(zé)任。此次“霸王條款”的集中整治，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，可以說(shuō)是十分必要。

此次集中整治行動(dòng)要按照省局《整頓方案》的要求，結(jié)合我地實(shí)際，制定切實(shí)可行的整治方案，要向社會(huì)公開(kāi)各種舉報(bào)和受理方式，要以規(guī)范和教育為主，認(rèn)真做好宣傳和監(jiān)督檢查工作。要嚴(yán)格把握政策，這次集中整治的“霸王條款”，是經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研、日常投訴反映，通過(guò)向各市工商局征集出來(lái)比較典型的違法格式條款，省工商局合同處對(duì)這些條款進(jìn)行了認(rèn)真分析，反復(fù)論證，最后確定這些“霸王條款”，很有現(xiàn)實(shí)性、針對(duì)性。整治工作要注意“四個(gè)結(jié)合”：一是與推行合同示范文本相結(jié)合。合同示范文本具有完備性、規(guī)范性，使用合同示范文本可以分清各方責(zé)任，減少合同糾紛，規(guī)范簽約履約行為。省工商局近期將協(xié)調(diào)有關(guān)部門(mén)制定《××省物業(yè)服務(wù)合同》（示范文本），我們要結(jié)合本次整治，大力推行合同示范文本，標(biāo)本兼治，切實(shí)達(dá)到根治“霸王條款”的目的；二是與打擊合同欺詐行為相結(jié)合，對(duì)利用合同欺詐消費(fèi)者的要嚴(yán)厲查處；三是與合同行政調(diào)解相結(jié)合，對(duì)消費(fèi)者投訴的，都要認(rèn)真受理，符合程序的，要進(jìn)行行政調(diào)解，切實(shí)履行合同維權(quán)職責(zé)；四是與行政建議相結(jié)合，對(duì)一些尚未構(gòu)成違法格式條款的，通過(guò)指導(dǎo)方式引導(dǎo)相關(guān)企業(yè)自我完善，加強(qiáng)管理。

“霸王條款”的整治工作是一項(xiàng)長(zhǎng)期工作，整治的最終目的是營(yíng)造公平、和諧的消費(fèi)環(huán)境，構(gòu)建誠(chéng)實(shí)信用的社會(huì)體系。工商行政管理機(jī)關(guān)要以此次集中整治為契機(jī)，建立長(zhǎng)效機(jī)制，加強(qiáng)日常合同監(jiān)督管理工作，切實(shí)保護(hù)國(guó)家利益、社會(huì)公共利益及消費(fèi)者合法權(quán)益不受侵害。同時(shí)，也希望新聞界的朋友們拿起輿論監(jiān)督的有力武器，對(duì)此次行動(dòng)以及工商行政管理機(jī)關(guān)給予大力的支持和宣傳，與我們一道對(duì)“霸王條款”進(jìn)行清剿，為廣大消費(fèi)者真正營(yíng)造出一個(gè)公平、和諧的消費(fèi)環(huán)境。