開(kāi)展住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展以擴(kuò)大內(nèi)需，是我國(guó)政府為刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而采取的一項(xiàng)重要舉措。由于此舉關(guān)系到住房改革的成敗和宏觀經(jīng)濟(jì)的消長(zhǎng)，已成為備受關(guān)注的焦點(diǎn)之一。但銀行要成功推進(jìn)住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)，就需要解決在開(kāi)展該項(xiàng)業(yè)務(wù)中所面臨的一系列風(fēng)險(xiǎn)。否則，在我國(guó)個(gè)人消費(fèi)信用制度尚未健全的市場(chǎng)環(huán)境下，要推進(jìn)住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)，就會(huì)面臨重重困難。自1997年由部分商業(yè)銀行啟動(dòng)住房信貸業(yè)務(wù)以來(lái)，雖然獲得了一定的發(fā)展，但由于銀行出于自身資金安全性考慮，在借款人信用缺乏有效保證的情況下，雖然有借款人的商品房抵押作為擔(dān)保，仍然對(duì)住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的推廣持十分謹(jǐn)慎的態(tài)度，在一定程度上制約了住房消費(fèi)信貸的發(fā)展。在此背景下，與住房消費(fèi)信貸相關(guān)聯(lián)的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)應(yīng)運(yùn)而生。要消除銀行開(kāi)展住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的后顧之憂，就需要推出諸如住房消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)、住房消費(fèi)信貸信用保險(xiǎn)等保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，運(yùn)用保險(xiǎn)所具有的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制，對(duì)住房消費(fèi)者的信用予以有效支持，以便有效地促進(jìn)消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)。

一、保證保險(xiǎn)、信用保險(xiǎn)及擔(dān)保

我國(guó)保險(xiǎn)界對(duì)保證保險(xiǎn)的有關(guān)論著甚少，少量書(shū)籍中對(duì)此概念的介紹也頗為含混，理論上的不成熟使人們對(duì)保證保險(xiǎn)及相關(guān)問(wèn)題的認(rèn)識(shí)也比較混亂。因此，有必要首先從概念界定入手，分析保證保險(xiǎn)這一概念的內(nèi)涵和外延。

據(jù)《保險(xiǎn)法與保險(xiǎn)實(shí)務(wù)全書(shū)》所載，“保證保險(xiǎn)是由保險(xiǎn)人為被保證人向權(quán)利人提供擔(dān)保的保險(xiǎn)。當(dāng)被保證人的行為致使權(quán)利人遭受經(jīng)濟(jì)損失時(shí)，保險(xiǎn)人負(fù)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任”?！吨袊?guó)保險(xiǎn)百科全書(shū)》也有同樣界定。有的教科書(shū)上對(duì)保證保險(xiǎn)作了如下闡述：“保證保險(xiǎn)，這實(shí)質(zhì)是一種擔(dān)保業(yè)務(wù)。為兩種，一種是由保險(xiǎn)人代被保證人向權(quán)利人提供擔(dān)保，……另一種是信用保險(xiǎn)，是權(quán)利人投保他人的信用。”由此引出兩個(gè)問(wèn)題：（1）保證保險(xiǎn)與擔(dān)保之間有何聯(lián)系？（2）保證保險(xiǎn)和信用保險(xiǎn)有何不同？

（一）保證保險(xiǎn)和擔(dān)保之比較

擔(dān)保合同具有如下特征：（1）擔(dān)保合同必須有三方當(dāng)事人，即申請(qǐng)人、受益人和擔(dān)保人；（2）擔(dān)保合同通常由義務(wù)人申請(qǐng)用來(lái)保障權(quán)利人的利益；（3）擔(dān)保項(xiàng)下的賠償責(zé)任通常是第二性的，如被擔(dān)保人不付，可由保證人來(lái)代付；（4）在擔(dān)保項(xiàng)下，擔(dān)保人賠償后有權(quán)向被擔(dān)保人追索。

內(nèi)容摘要：“5.12汶川大地震”凸顯了我國(guó)建立住房地震保險(xiǎn)體系的必要性和緊迫性。現(xiàn)階段我國(guó)并沒(méi)有建立真正的地震保險(xiǎn)制度，只是存在極少數(shù)特別約定情況下的地震風(fēng)險(xiǎn)承保行為。與國(guó)際經(jīng)驗(yàn)相比，這種個(gè)別的承保行為存在政府的職責(zé)缺位、缺乏強(qiáng)制性、相關(guān)配套制度極不完善等問(wèn)題。為此，必須盡快建立起多層次的、建立在共保基礎(chǔ)上的住房地震保險(xiǎn)體系，并科學(xué)合理地設(shè)計(jì)相關(guān)技術(shù)性框架，完善配套制度的建立。

關(guān)鍵詞：住房地震保險(xiǎn)，強(qiáng)制共保

“5.12汶川大地震”不僅造成嚴(yán)重人員傷亡，還造成多個(gè)縣市房倒屋塌，讓成千上萬(wàn)的人無(wú)家可歸。災(zāi)后重建面臨的最大挑戰(zhàn)之一就是如何為災(zāi)民提供住房安置。此外，災(zāi)情引發(fā)的“房屋震毀而按揭貸款是否仍需繼續(xù)償還”的話題也受到了全民關(guān)注。圍繞居民住房因地震損毀而產(chǎn)生的一系列問(wèn)題，深刻凸顯了我國(guó)建立住房地震保險(xiǎn)體系的必要性和緊迫性。

一、住房地震保險(xiǎn)的內(nèi)涵及其國(guó)際比較

住房地震保險(xiǎn)是指對(duì)由地震造成的居民個(gè)人住房及相關(guān)財(cái)產(chǎn)損失提供保險(xiǎn)保障的制度。從廣義上說(shuō)，地震保險(xiǎn)既可以針對(duì)財(cái)產(chǎn)損失，也可以針對(duì)人身?yè)p失。由于人身保險(xiǎn)合同往往將地震風(fēng)險(xiǎn)列為承保范圍，而財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)并非如此，因此從狹義上說(shuō)，地震保險(xiǎn)往往單指財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。住房地震保險(xiǎn)是狹義地震保險(xiǎn)的一部分，其承保的標(biāo)的是居民個(gè)人財(cái)產(chǎn)，而非企業(yè)或者其他組織的財(cái)產(chǎn)(見(jiàn)圖1)。

嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，地震對(duì)于商業(yè)保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)是不具可保性的風(fēng)險(xiǎn)。主要原因在于：(1)缺乏大量同質(zhì)的、獨(dú)立分布的風(fēng)險(xiǎn)暴露，不適宜運(yùn)用大數(shù)法則；(2)地震風(fēng)險(xiǎn)造成的損失異常難以預(yù)測(cè)，特別是幾乎無(wú)法準(zhǔn)確估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生的頻率；(3)地震造成的損失巨大，單個(gè)保險(xiǎn)公司難以承擔(dān)；(4)地震保險(xiǎn)的保費(fèi)往往非常昂貴，普通居民可能難以支付。正因?yàn)槿绱?，完全依靠商業(yè)保險(xiǎn)體系承保地震風(fēng)險(xiǎn)十分困難，特別是如果期望在地震多發(fā)地區(qū)建立覆蓋面很廣的保險(xiǎn)補(bǔ)償制度時(shí)，政府的參與和引導(dǎo)就必不可少了。

內(nèi)容提要:近年來(lái)，我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)有了喜人的變化，并逐步趨于合理化。但由于房貸保險(xiǎn)過(guò)分強(qiáng)調(diào)銀行信貸安全，仍存在諸多問(wèn)題。加之各地做法不一，觀念上和實(shí)踐上均有不少誤區(qū)，亟待規(guī)范。應(yīng)進(jìn)一步明晰房貸保險(xiǎn)中購(gòu)房者、銀行、保險(xiǎn)公司三者之間的法律關(guān)系，澄清房貸保險(xiǎn)中財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、信用人壽保險(xiǎn)、保證保險(xiǎn)三者的區(qū)別。應(yīng)完善住房抵押貸款保險(xiǎn)的相關(guān)法規(guī)，進(jìn)行制度重構(gòu)。如導(dǎo)入國(guó)家信用，完善險(xiǎn)種安排；設(shè)立保險(xiǎn)準(zhǔn)備基金，規(guī)范房貸保險(xiǎn)業(yè)；完善房貸保險(xiǎn)的基本制度；完善相應(yīng)的社會(huì)配套機(jī)制與環(huán)境。

一、我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)現(xiàn)狀

住房抵押貸款保險(xiǎn)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房貸保險(xiǎn)）是指在運(yùn)用住房資金過(guò)程中為消除抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，最大限度降低呆壞賬的發(fā)生，保障抵押權(quán)益實(shí)現(xiàn)而建立的一種與住房抵押貸款制度相配套的補(bǔ)充制度。其風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和損失賠償機(jī)制緩解了住房抵押貸款授信業(yè)務(wù)中銀行與客戶之間因信息不對(duì)稱(chēng)等導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，有力地推進(jìn)了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的繁榮。我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)自1992年房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)以來(lái)獲得迅速的發(fā)展。1997年6月1日施行的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》與1998年5月9日施行的《中國(guó)人民銀行個(gè)人住房貸款管理辦法》等法規(guī)使其有了初步的法律規(guī)定。但是我國(guó)至今仍無(wú)一部法規(guī)對(duì)其進(jìn)行明確的界定、適當(dāng)?shù)陌才?。在?shí)踐中，作為住房抵押貸款下的強(qiáng)制要求，購(gòu)房者對(duì)住房抵押貸款保險(xiǎn)頗多怨言，如保險(xiǎn)責(zé)任的實(shí)際承擔(dān)期限短于合同規(guī)定的保險(xiǎn)期限；保險(xiǎn)公司不是按年，而是一次性收取全部保費(fèi)；購(gòu)房者花錢(qián)買(mǎi)房買(mǎi)保險(xiǎn)，在貸款保險(xiǎn)合同中卻不是受益人等。

近幾年，房貸保險(xiǎn)有了一些喜人的變化，并逐步趨于合理化。從2001年6月開(kāi)始，杭州各大保險(xiǎn)公司先后調(diào)整了房貸保險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)率和責(zé)任范圍，保費(fèi)平均下降了20％。同年8月，太保北京分公司實(shí)行新的房貸保險(xiǎn)，不僅保險(xiǎn)費(fèi)率有所下調(diào)，而且在財(cái)產(chǎn)損失險(xiǎn)之外增加了還貸保證險(xiǎn)。隨后武漢的人保、平安和太保三家公司調(diào)整房貸保險(xiǎn)，投保人既可以按抵押房屋的總房?jī)r(jià)來(lái)投保，也可以按照貸款金額來(lái)投保。2001年底，上海推出“個(gè)人抵押住房綜合保險(xiǎn)，”有不少改進(jìn)之處：其一，拓展了保險(xiǎn)公司對(duì)購(gòu)房者（被保險(xiǎn)人）的保證責(zé)任；其二，保費(fèi)雖然一次性收取，但在不增加保費(fèi)的情況下，加大了保險(xiǎn)公司的還貸保證保險(xiǎn)責(zé)任；其三，投保金額由過(guò)去按全部房?jī)r(jià)計(jì)算改為按貸款余額計(jì)算；其四，改變了以往保費(fèi)自貸款之日前支付而保險(xiǎn)責(zé)任從滯后多日的交房之日起承擔(dān)的不合理做法，保險(xiǎn)期限自借款抵押合同生效之日零時(shí)起至全部還清貸款24時(shí)止；其五，在理賠方式上，改變了以前基于不足額保險(xiǎn)的比例賠償，在借款范圍內(nèi)按實(shí)際損失全額賠償。2002年底，杭州市商業(yè)銀行與平安杭州分公司推出新的房貸保險(xiǎn)，明確保險(xiǎn)費(fèi)以“貸款余額”計(jì)算，并在財(cái)產(chǎn)損失險(xiǎn)之外增加入壽險(xiǎn)內(nèi)容——如果貸款人因意外死亡或傷殘，其家庭成員無(wú)力還貸，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)部分或全部支付剩余房款的責(zé)任?？偟目磥?lái)，我國(guó)房貸保險(xiǎn)各地做法不一，觀念上與實(shí)踐上均有不少誤區(qū)，亟待規(guī)范。

二、住房抵押貸款保險(xiǎn)法律關(guān)系及其存在的問(wèn)題

我國(guó)的房貸保險(xiǎn)是建立在個(gè)人信用體系不健全基礎(chǔ)上的無(wú)奈選擇，是以商業(yè)銀行的貸款安全及其利益為基點(diǎn)的，對(duì)購(gòu)房者與保險(xiǎn)公司都有不公之處。實(shí)際上，在住房抵押貸款業(yè)務(wù)中，在對(duì)貸款人進(jìn)行正確的資信評(píng)估和還貸能力分析的基礎(chǔ)上，以成本與收益權(quán)衡的角度合理進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，是基本上能夠規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的。以個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)量最大的建設(shè)銀行為例，截至2001年底，個(gè)人住房貸款不良率僅為1.35％，這充分說(shuō)明了房貸的安全性。再加上住房抵押與登記制度的設(shè)立，可見(jiàn)我國(guó)房貸保險(xiǎn)的實(shí)質(zhì)是：商業(yè)銀行憑借其自身優(yōu)勢(shì)地位不僅要求借款人作所購(gòu)住房抵押擔(dān)保，還要求借款人進(jìn)行保險(xiǎn)，從而造成了借款人的雙重負(fù)擔(dān)，而商業(yè)銀行則享受著“XX重保險(xiǎn)”，以期充分實(shí)現(xiàn)貸款安全。

開(kāi)展住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展以擴(kuò)大內(nèi)需，是我國(guó)政府為刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而采取的一項(xiàng)重要舉措。由于此舉關(guān)系到住房改革的成敗和宏觀經(jīng)濟(jì)的消長(zhǎng)，已成為備受關(guān)注的焦點(diǎn)之一。但銀行要成功推進(jìn)住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)，就需要解決在開(kāi)展該項(xiàng)業(yè)務(wù)中所面臨的一系列風(fēng)險(xiǎn)。否則，在我國(guó)個(gè)人消費(fèi)信用制度尚未健全的市場(chǎng)環(huán)境下，要推進(jìn)住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)，就會(huì)面臨重重困難。自1997年由部分商業(yè)銀行啟動(dòng)住房信貸業(yè)務(wù)以來(lái)，雖然獲得了一定的發(fā)展，但由于銀行出于自身資金安全性考慮，在借款人信用缺乏有效保證的情況下，雖然有借款人的商品房抵押作為擔(dān)保，仍然對(duì)住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的推廣持十分謹(jǐn)慎的態(tài)度，在一定程度上制約了住房消費(fèi)信貸的發(fā)展。在此背景下，與住房消費(fèi)信貸相關(guān)聯(lián)的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)應(yīng)運(yùn)而生。要消除銀行開(kāi)展住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的后顧之憂，就需要推出諸如住房消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)、住房消費(fèi)信貸信用保險(xiǎn)等保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，運(yùn)用保險(xiǎn)所具有的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制，對(duì)住房消費(fèi)者的信用予以有效支持，以便有效地促進(jìn)消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)。

一、保證保險(xiǎn)、信用保險(xiǎn)及擔(dān)保

我國(guó)保險(xiǎn)界對(duì)保證保險(xiǎn)的有關(guān)論著甚少，少量書(shū)籍中對(duì)此概念的介紹也頗為含混，理論上的不成熟使人們對(duì)保證保險(xiǎn)及相關(guān)問(wèn)題的認(rèn)識(shí)也比較混亂。因此，有必要首先從概念界定入手，分析保證保險(xiǎn)這一概念的內(nèi)涵和外延。

據(jù)《保險(xiǎn)法與保險(xiǎn)實(shí)務(wù)全書(shū)》所載，“保證保險(xiǎn)是由保險(xiǎn)人為被保證人向權(quán)利人提供擔(dān)保的保險(xiǎn)。當(dāng)被保證人的行為致使權(quán)利人遭受經(jīng)濟(jì)損失時(shí)，保險(xiǎn)人負(fù)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任”?！吨袊?guó)保險(xiǎn)百科全書(shū)》也有同樣界定。有的教科書(shū)上對(duì)保證保險(xiǎn)作了如下闡述：“保證保險(xiǎn)，這實(shí)質(zhì)是一種擔(dān)保業(yè)務(wù)。為兩種，一種是由保險(xiǎn)人代被保證人向權(quán)利人提供擔(dān)保，……另一種是信用保險(xiǎn)，是權(quán)利人投保他人的信用。”由此引出兩個(gè)問(wèn)題：（1）保證保險(xiǎn)與擔(dān)保之間有何聯(lián)系？（2）保證保險(xiǎn)和信用保險(xiǎn)有何不同？

（一）保證保險(xiǎn)和擔(dān)保之比較

擔(dān)保合同具有如下特征：（1）擔(dān)保合同必須有三方當(dāng)事人，即申請(qǐng)人、受益人和擔(dān)保人；（2）擔(dān)保合同通常由義務(wù)人申請(qǐng)用來(lái)保障權(quán)利人的利益；（3）擔(dān)保項(xiàng)下的賠償責(zé)任通常是第二性的，如被擔(dān)保人不付，可由保證人來(lái)代付；（4）在擔(dān)保項(xiàng)下，擔(dān)保人賠償后有權(quán)向被擔(dān)保人追索。

為積極推進(jìn)政策性農(nóng)村住房保險(xiǎn)工作，根據(jù)《省人民政府關(guān)于開(kāi)展政策性農(nóng)村住房保險(xiǎn)工作的通知》（浙政發(fā)〔2006〕67號(hào)）、《市人民政府關(guān)于開(kāi)展政策性農(nóng)村住房保險(xiǎn)工作的實(shí)施意見(jiàn)》（湖政發(fā)〔2006〕48號(hào)）精神，結(jié)合本縣實(shí)際，制定本實(shí)施意見(jiàn)。

一、工作目標(biāo)

以提高參保農(nóng)戶災(zāi)后重建家園、恢復(fù)基本生活的能力為目標(biāo)，按照“農(nóng)戶自愿參保、政府補(bǔ)助推動(dòng)、保險(xiǎn)公司市場(chǎng)運(yùn)作”的原則，在全縣全面開(kāi)展政策性農(nóng)村住房保險(xiǎn)工作，為建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村和構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)提供重要保障。

在年至2009年三年試行期內(nèi)，全縣政策性農(nóng)村住房保險(xiǎn)農(nóng)戶參保面達(dá)到98%以上，其中年參保面達(dá)到80%以上。

二、實(shí)施辦法

（一）保險(xiǎn)主體和對(duì)象。保險(xiǎn)主體為全縣范圍內(nèi)具有農(nóng)業(yè)戶籍的所有農(nóng)戶。保險(xiǎn)對(duì)象為農(nóng)村居民自有的生活住所。一戶多宅者，政府只補(bǔ)助一宅參保。

一、統(tǒng)一思想，切實(shí)提高對(duì)開(kāi)展政策性農(nóng)村住房保險(xiǎn)工作的認(rèn)識(shí)

一要認(rèn)清一個(gè)意義。做好這項(xiàng)工作，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，拓展全縣農(nóng)村救災(zāi)渠道、完善救災(zāi)機(jī)制，提高農(nóng)村社會(huì)保障水平，推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的一項(xiàng)重要措施?？h十二次黨代會(huì)上也對(duì)這項(xiàng)工作提出了要求，力爭(zhēng)用3年時(shí)間，使這項(xiàng)保險(xiǎn)的覆蓋率達(dá)到100%。

二要防止一種傾向。就是認(rèn)為我縣與沿海地區(qū)相比，自然災(zāi)害較少，懷疑開(kāi)展這個(gè)工作有無(wú)意義；或者認(rèn)為這是一種商業(yè)行為，應(yīng)該市場(chǎng)化運(yùn)作。雖然我縣相對(duì)沿海地區(qū)而言，受自然災(zāi)害影響風(fēng)險(xiǎn)較小，但因臺(tái)風(fēng)、火災(zāi)、洪澇、地質(zhì)災(zāi)害等事故造成的農(nóng)村房屋倒塌事件也常有發(fā)生，給部分災(zāi)民生產(chǎn)生活帶來(lái)很大影響，有的因此走向貧困。開(kāi)展政策性農(nóng)村住房保險(xiǎn)工作，就能建立公共財(cái)政投入向“三農(nóng)”傾斜的機(jī)制，有利于加快農(nóng)村社會(huì)保障體系建設(shè)，完善農(nóng)村救災(zāi)保障機(jī)制，這才是真正政府為民辦的實(shí)事。同時(shí)，在方方面面的認(rèn)識(shí)都還沒(méi)有十分到位的情況下，通過(guò)政府的推動(dòng)，就能加快培養(yǎng)農(nóng)民的保險(xiǎn)意識(shí)，增強(qiáng)抗災(zāi)救災(zāi)能力，為加快建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村和構(gòu)建和諧社會(huì)提供重要保障。

三要克服一種情緒。我想大家應(yīng)該已經(jīng)看到縣政府的政策文件了，對(duì)這項(xiàng)工作有所了解，有的同志可能嘀咕，涉及面這么廣，每戶又只收3元錢(qián)，可能感覺(jué)工作量大，產(chǎn)生怕這怕那的情緒。但我認(rèn)為，量大壓力不大，跟推進(jìn)農(nóng)村合作醫(yī)療相比壓力小得多。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、各有關(guān)部門(mén)一定要從認(rèn)真貫徹黨的十六屆六中全會(huì)精神的高度，充分認(rèn)識(shí)開(kāi)展好政策性農(nóng)村住房保險(xiǎn)工作的重要性和必要性，切實(shí)增強(qiáng)責(zé)任感，高度重視，迅速行動(dòng)，落實(shí)措施，盡快把這項(xiàng)抓實(shí)抓好。

二、明確職責(zé)，突出重點(diǎn)

這項(xiàng)工作省市布置后，縣政府已多次進(jìn)行研究。根據(jù)年前工作的實(shí)際，我們考慮在春節(jié)前用一個(gè)多月的時(shí)間完成主體工作。下一步就是要各就各位，抓住重點(diǎn)，抓緊抓好。

開(kāi)展住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展以擴(kuò)大內(nèi)需，是我國(guó)政府為刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而采取的一項(xiàng)重要舉措。由于此舉關(guān)系到住房改革的成敗和宏觀經(jīng)濟(jì)的消長(zhǎng)，已成為備受關(guān)注的焦點(diǎn)之一。但銀行要成功推進(jìn)住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)，就需要解決在開(kāi)展該項(xiàng)業(yè)務(wù)中所面臨的一系列風(fēng)險(xiǎn)。否則，在我國(guó)個(gè)人消費(fèi)信用制度尚未健全的市場(chǎng)環(huán)境下，要推進(jìn)住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)，就會(huì)面臨重重困難。自1997年由部分商業(yè)銀行啟動(dòng)住房信貸業(yè)務(wù)以來(lái)，雖然獲得了一定的發(fā)展，但由于銀行出于自身資金安全性考慮，在借款人信用缺乏有效保證的情況下，雖然有借款人的商品房抵押作為擔(dān)保，仍然對(duì)住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的推廣持十分謹(jǐn)慎的態(tài)度，在一定程度上制約了住房消費(fèi)信貸的發(fā)展。在此背景下，與住房消費(fèi)信貸相關(guān)聯(lián)的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)應(yīng)運(yùn)而生。要消除銀行開(kāi)展住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的后顧之憂，就需要推出諸如住房消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)、住房消費(fèi)信貸信用保險(xiǎn)等保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，運(yùn)用保險(xiǎn)所具有的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制，對(duì)住房消費(fèi)者的信用予以有效支持，以便有效地促進(jìn)消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)。

一、保證保險(xiǎn)、信用保險(xiǎn)及擔(dān)保

我國(guó)保險(xiǎn)界對(duì)保證保險(xiǎn)的有關(guān)論著甚少，少量書(shū)籍中對(duì)此概念的介紹也頗為含混，理論上的不成熟使人們對(duì)保證保險(xiǎn)及相關(guān)問(wèn)題的認(rèn)識(shí)也比較混亂。因此，有必要首先從概念界定入手，分析保證保險(xiǎn)這一概念的內(nèi)涵和外延。

據(jù)《保險(xiǎn)法與保險(xiǎn)實(shí)務(wù)全書(shū)》所載，“保證保險(xiǎn)是由保險(xiǎn)人為被保證人向權(quán)利人提供擔(dān)保的保險(xiǎn)。當(dāng)被保證人的行為致使權(quán)利人遭受經(jīng)濟(jì)損失時(shí)，保險(xiǎn)人負(fù)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任”?！吨袊?guó)保險(xiǎn)百科全書(shū)》也有同樣界定。有的教科書(shū)上對(duì)保證保險(xiǎn)作了如下闡述：“保證保險(xiǎn)，這實(shí)質(zhì)是一種擔(dān)保業(yè)務(wù)。為兩種，一種是由保險(xiǎn)人代被保證人向權(quán)利人提供擔(dān)保，……另一種是信用保險(xiǎn)，是權(quán)利人投保他人的信用。”由此引出兩個(gè)問(wèn)題：（1）保證保險(xiǎn)與擔(dān)保之間有何聯(lián)系？（2）保證保險(xiǎn)和信用保險(xiǎn)有何不同？

（一）保證保險(xiǎn)和擔(dān)保之比較

擔(dān)保合同具有如下特征：（1）擔(dān)保合同必須有三方當(dāng)事人，即申請(qǐng)人、受益人和擔(dān)保人；（2）擔(dān)保合同通常由義務(wù)人申請(qǐng)用來(lái)保障權(quán)利人的利益；（3）擔(dān)保項(xiàng)下的賠償責(zé)任通常是第二性的，如被擔(dān)保人不付，可由保證人來(lái)代付；（4）在擔(dān)保項(xiàng)下，擔(dān)保人賠償后有權(quán)向被擔(dān)保人追索。

摘要：住房抵押貸款其所需要的資金量大,償還期長(zhǎng),常使金融機(jī)構(gòu)承受多種風(fēng)險(xiǎn)的壓力.從制度建設(shè)入手,建立完善的住房抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)制,是從根本上防范住房金融風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措.本文將從美國(guó)的抵押保險(xiǎn)模式入手,并對(duì)中國(guó)的住房抵押保險(xiǎn)機(jī)制提出了可行性建議。

關(guān)鍵詞：住房抵押保險(xiǎn)；模式；機(jī)制

據(jù)建設(shè)部有關(guān)資料顯示，2001年~2010年，我國(guó)城鎮(zhèn)住房需求將保持在年平均5.5億平方米以上。另?yè)?jù)建設(shè)部確定的2010年住房建設(shè)發(fā)展綱要，到2010年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住面積將從1999年底的9.6平方米增加到12.5平方米（建筑面積為25平方米）。此外，城鎮(zhèn)還有4億多平方米的危舊房和住房需要改造和自然淘汰，城鎮(zhèn)人口也將從目前的3.7億人增加到6.3億人。這些都表明，我國(guó)住房建設(shè)具有巨大的潛在需求，但是，潛在需求并不等于有效需求，如何把這巨大的潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求，除了積極推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革，大力推進(jìn)住房分配貨幣化和售房商業(yè)化等措施外，更重要的是提供完善的住房金融支持。而建立一個(gè)完善的住房抵押貸款保險(xiǎn)市場(chǎng)，對(duì)于化解住宅金融風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)住房金融穩(wěn)定、健康地發(fā)展具有重要的作用。

一、美國(guó)的住房抵押貸款保險(xiǎn)制度

美國(guó)的住房抵押貸款保險(xiǎn)制度在推動(dòng)和促進(jìn)美國(guó)房地產(chǎn)及住宅業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，起著至關(guān)重要的作用。美國(guó)住房抵押貸款占各類(lèi)抵押貸款的85%，是僅次于聯(lián)邦政府債務(wù)的第二大債務(wù)。1999年個(gè)人申請(qǐng)抵押申請(qǐng)貸款的數(shù)量有968萬(wàn)戶，貸款總額達(dá)12870億美元。如此龐大的數(shù)量，如果沒(méi)有一個(gè)運(yùn)行有效的防范系統(tǒng)，一旦發(fā)生問(wèn)題，對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響將是難以估量的。

美國(guó)抵押貸款保險(xiǎn)形式主要有四種：（1）全額保險(xiǎn)，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)承擔(dān)因借款人違約給貸款機(jī)構(gòu)帶來(lái)的所有正常損失；（2）限額保險(xiǎn)，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)最多只承擔(dān)按原始貸款本金的一定比例計(jì)算的限額損失，超出部分由貸款機(jī)構(gòu)承擔(dān)；（3）共同保險(xiǎn)，損失額在原始貸款本金的一定百分比內(nèi)，完全由保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)承擔(dān)；超過(guò)這一限額的部分，則按照相同的比例在貸款機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)之間分配損失額；（4）自我保險(xiǎn)，貸款機(jī)構(gòu)承擔(dān)全部的違約損失。

為認(rèn)真貫徹《浙江省人民政府關(guān)于開(kāi)展政策性農(nóng)村住房保險(xiǎn)工作的通知》（浙政發(fā)〔20*〕67號(hào)）和《湖州市人民政府關(guān)于開(kāi)展政策性農(nóng)村住房保險(xiǎn)工作的通知》（湖政發(fā)〔20*〕84號(hào)）精神，在全縣積極開(kāi)展政策性農(nóng)村住房保險(xiǎn)工作，特制定本實(shí)施意見(jiàn)。

一、工作目標(biāo)

以提高參保農(nóng)戶災(zāi)后重建家園、恢復(fù)基本生活的能力為目標(biāo)，按照“農(nóng)戶自愿參保、政府補(bǔ)助推動(dòng)、保險(xiǎn)公司市場(chǎng)運(yùn)作”的原則，在全縣全面開(kāi)展政策性農(nóng)村住房保險(xiǎn)工作，為建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村和構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)提供重要保障。

在20*年至2009年三年試行期內(nèi)，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（含開(kāi)發(fā)區(qū)，下同）政策性農(nóng)村住房保險(xiǎn)農(nóng)戶參保面每年確保達(dá)到50%以上，力爭(zhēng)達(dá)到80%。

二、實(shí)施辦法

（一）保險(xiǎn)主體和對(duì)象。保險(xiǎn)主體為全縣范圍內(nèi)具有XX農(nóng)業(yè)戶籍的所有農(nóng)戶（含撤村建居社區(qū)的非農(nóng)業(yè)戶），并以20*年12月31日戶籍為基數(shù)。保險(xiǎn)對(duì)象為農(nóng)村居民自有的生活住所。一戶多幢宅者，政府只補(bǔ)助一宅參保。

內(nèi)容摘要：“5.12汶川大地震”凸顯了我國(guó)建立住房地震保險(xiǎn)體系的必要性和緊迫性。現(xiàn)階段我國(guó)并沒(méi)有建立真正的地震保險(xiǎn)制度，只是存在極少數(shù)特別約定情況下的地震風(fēng)險(xiǎn)承保行為。與國(guó)際經(jīng)驗(yàn)相比，這種個(gè)別的承保行為存在政府的職責(zé)缺位、缺乏強(qiáng)制性、相關(guān)配套制度極不完善等問(wèn)題。為此，必須盡快建立起多層次的、建立在共保基礎(chǔ)上的住房地震保險(xiǎn)體系，并科學(xué)合理地設(shè)計(jì)相關(guān)技術(shù)性框架，完善配套制度的建立。

關(guān)鍵詞：住房地震保險(xiǎn)，強(qiáng)制共保

“5.12汶川大地震”不僅造成嚴(yán)重人員傷亡，還造成多個(gè)縣市房倒屋塌，讓成千上萬(wàn)的人無(wú)家可歸。災(zāi)后重建面臨的最大挑戰(zhàn)之一就是如何為災(zāi)民提供住房安置。此外，災(zāi)情引發(fā)的“房屋震毀而按揭貸款是否仍需繼續(xù)償還”的話題也受到了全民關(guān)注。圍繞居民住房因地震損毀而產(chǎn)生的一系列問(wèn)題，深刻凸顯了我國(guó)建立住房地震保險(xiǎn)體系的必要性和緊迫性。

一、住房地震保險(xiǎn)的內(nèi)涵及其國(guó)際比較

住房地震保險(xiǎn)是指對(duì)由地震造成的居民個(gè)人住房及相關(guān)財(cái)產(chǎn)損失提供保險(xiǎn)保障的制度。從廣義上說(shuō)，地震保險(xiǎn)既可以針對(duì)財(cái)產(chǎn)損失，也可以針對(duì)人身?yè)p失。由于人身保險(xiǎn)合同往往將地震風(fēng)險(xiǎn)列為承保范圍，而財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)并非如此，因此從狹義上說(shuō)，地震保險(xiǎn)往往單指財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。住房地震保險(xiǎn)是狹義地震保險(xiǎn)的一部分，其承保的標(biāo)的是居民個(gè)人財(cái)產(chǎn)，而非企業(yè)或者其他組織的財(cái)產(chǎn)(見(jiàn)圖1)。

嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，地震對(duì)于商業(yè)保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)是不具可保性的風(fēng)險(xiǎn)。主要原因在于：(1)缺乏大量同質(zhì)的、獨(dú)立分布的風(fēng)險(xiǎn)暴露，不適宜運(yùn)用大數(shù)法則；(2)地震風(fēng)險(xiǎn)造成的損失異常難以預(yù)測(cè)，特別是幾乎無(wú)法準(zhǔn)確估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生的頻率；(3)地震造成的損失巨大，單個(gè)保險(xiǎn)公司難以承擔(dān)；(4)地震保險(xiǎn)的保費(fèi)往往非常昂貴，普通居民可能難以支付。正因?yàn)槿绱?，完全依靠商業(yè)保險(xiǎn)體系承保地震風(fēng)險(xiǎn)十分困難，特別是如果期望在地震多發(fā)地區(qū)建立覆蓋面很廣的保險(xiǎn)補(bǔ)償制度時(shí)，政府的參與和引導(dǎo)就必不可少了。