住房抵押范文10篇
時(shí)間:2024-04-19 18:58:27
導(dǎo)語(yǔ):這里是公務(wù)員之家根據(jù)多年的文秘經(jīng)驗(yàn),為你推薦的十篇住房抵押范文,還可以咨詢(xún)客服老師獲取更多原創(chuàng)文章,歡迎參考。
住房抵押貸款研究論文
摘要:住房貸款證券化是指將銀行的住房抵押貸款證券化,這可以使銀行迅速收回滯留在長(zhǎng)期住房抵押貸款上的資金,使銀行有更多的資金周轉(zhuǎn)用于發(fā)放住房抵押貸款,銀行用較低的成本來(lái)調(diào)整自己的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu),消除短存長(zhǎng)貸現(xiàn)象,更好地參與住房金融市場(chǎng)和進(jìn)行業(yè)務(wù)創(chuàng)新。進(jìn)行住房抵押貸款證券化,還可以開(kāi)拓住房金融二級(jí)市場(chǎng),解決一級(jí)市場(chǎng)自身無(wú)法解決的有關(guān)流動(dòng)性、資金供給等一系列問(wèn)題,進(jìn)而形成一個(gè)較為完備的住房金融體系。本文以借鑒和運(yùn)用資產(chǎn)證券化這一金融創(chuàng)新工具為出發(fā)點(diǎn),分析我國(guó)住房抵押貸款證券化的實(shí)質(zhì),論證我國(guó)實(shí)行住房抵押貸款證券化的必要性,并提出應(yīng)采取的措施。
關(guān)鍵詞:住房抵押貸款住房抵押貸款證券化措施
住房消費(fèi)曾經(jīng)是許多發(fā)達(dá)國(guó)家的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),我國(guó)已將住房產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)之一。隨著住房體制改革的進(jìn)一步深入,住房市場(chǎng)對(duì)銀行住房低押貸款業(yè)務(wù)的需求日益增強(qiáng)。但是在運(yùn)作中不斷出現(xiàn)一些問(wèn)題,嚴(yán)重制約著住房產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。近兩年來(lái),我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款數(shù)量逐年增長(zhǎng),隨之而來(lái)的住房信貸風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大。住房抵押貸款證券化作為一種新型的融資方式,將使我國(guó)的住房融資方式取得突破性進(jìn)展。因此有必要進(jìn)行制度創(chuàng)新,積極推進(jìn)住房抵押貸款證券化。一、住房貸款證券化的實(shí)質(zhì)
住房抵押貸款證券化是以住房抵押貸款為擔(dān)保,發(fā)行可在金融市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)的證券,包括抵押貸款券以及由抵押貸款支付和擔(dān)保的各種證券。它通過(guò)房地產(chǎn)抵押銀行將已抵押的房地產(chǎn)債權(quán)(這種債權(quán)是在房地產(chǎn)抵押一級(jí)市場(chǎng)上形成的,是購(gòu)買(mǎi)房屋的消費(fèi)者將購(gòu)買(mǎi)的房屋作為今后還款的保證向銀行等金融機(jī)構(gòu)取得貸款,用于購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)與銀行等金融機(jī)構(gòu)形成的借貸法律關(guān)系)轉(zhuǎn)讓給一定的機(jī)構(gòu),這些機(jī)構(gòu)將這些成千上萬(wàn)的已抵押房地產(chǎn)債權(quán)打包市場(chǎng),從金融市場(chǎng)吸收資金投到房地產(chǎn)抵押銀行,這樣,房地產(chǎn)抵押一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)相通并形成良性的資金市場(chǎng)。
二、發(fā)展住房抵押貸款證券化的必要性
住房抵押貸款證券化是指將流動(dòng)性低,但能產(chǎn)生預(yù)期資金流的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化成為可以在資本市場(chǎng)上流通的證券的過(guò)程。住房抵押貸款證券化是國(guó)際金融領(lǐng)域一項(xiàng)重大的金融創(chuàng)新,在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家現(xiàn)已形成大規(guī)模的住房抵押貸款證券化市場(chǎng),住房抵押貸款證券化已成為西方商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)證券化的主流,并對(duì)住宅業(yè)的發(fā)展、住房自有率的提高以及金融風(fēng)險(xiǎn)的防范與化解產(chǎn)生了重大而深遠(yuǎn)的影響。我國(guó)商業(yè)銀行面對(duì)金融創(chuàng)新的發(fā)展趨勢(shì),也應(yīng)實(shí)行住房抵押貸款證券化,其客觀必要性具體表現(xiàn)在以下六個(gè)方面。
住房反向抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)透析
內(nèi)容摘要:隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展,住房自有率不斷提高,盤(pán)活住房實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”為社會(huì)養(yǎng)老問(wèn)題提供了創(chuàng)新思路。反向抵押貸款業(yè)務(wù)是最典型的“以房養(yǎng)老”模式,其資金流向與普通抵押貸款相逆,這種特性決定了金融機(jī)構(gòu)在開(kāi)辦該業(yè)務(wù)時(shí)可能面臨資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。本文提出在我國(guó)發(fā)展反向抵押貸款的初期階段可以引入廉租住房作為反向抵押貸款運(yùn)行過(guò)程中住房變現(xiàn)渠道的構(gòu)想,以解決業(yè)務(wù)開(kāi)展中抵押住房的變現(xiàn)難題,應(yīng)對(duì)其引起的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
關(guān)鍵詞:反向抵押貸款流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)廉租住房
反向抵押貸款是一種針對(duì)老年人的住房貸款。老年人把自有產(chǎn)權(quán)的房屋抵押給銀行等金融機(jī)構(gòu),金融機(jī)構(gòu)在綜合評(píng)估借款人年齡、生命期望值、房屋未來(lái)價(jià)值等因素后,按其房屋的評(píng)估價(jià)值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息,將房屋的殘值分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去,按月或年支付現(xiàn)金給借款人;當(dāng)借款人去世后,金融機(jī)構(gòu)將住房進(jìn)行銷(xiāo)售、出租或者拍賣(mài),用來(lái)補(bǔ)償貸款本息。
反向抵押貸款開(kāi)展過(guò)程中,銀行為業(yè)務(wù)開(kāi)辦的主要金融機(jī)構(gòu)之一。借款人把住房抵押給銀行后,定期獲得銀行支付的貸款金額,可以看成是銀行分期付款從借款人手中購(gòu)入住房,其現(xiàn)金流向與普通的抵押貸款相反,故稱(chēng)為“反向”。圖1顯示了銀行放貸過(guò)程中二者資金流向?qū)Ρ鹊娜^(guò)程。前半階段借款人申請(qǐng)正向抵押貸款購(gòu)房,隨著借款人逐漸償還抵押貸款,住房資產(chǎn)從銀行過(guò)渡至借款人,銀行在逐步收回貸款的過(guò)程中現(xiàn)金資產(chǎn)不斷上升,并在借款人還清貸款時(shí)達(dá)到最大值。后半階段借款人通過(guò)反向抵押貸款將住房資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金資產(chǎn),此時(shí)借款人住房資產(chǎn)逐漸過(guò)渡到銀行手中,而銀行的現(xiàn)金資產(chǎn)隨著定期發(fā)放給借款人而逐步下降,最終貸款發(fā)放完畢,銀行擁有住房所有權(quán)。
反向抵押貸款與銀行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)
(一)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理是商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)中的重要內(nèi)容
住房抵押中的交易費(fèi)用詮釋
摘要:自1998年之后,我國(guó)住房分配貨幣化制度初步建立起來(lái),住房產(chǎn)業(yè)需要住房金融的發(fā)展,因此住房抵押貸款成為了一種重要的金融產(chǎn)品。如何降低住房抵押貸款中的交易費(fèi)用,增加供給和需求量,是當(dāng)前需要解決的首要問(wèn)題。
關(guān)鍵詞:住房抵押貸款;交易費(fèi)用;供給與需求量
在我國(guó),向銀行申請(qǐng)貸款購(gòu)房的居民并不多。住房抵押貸款占居民金融資產(chǎn)的比例由2004年的12.6%下降到2007年的10.5%。另外,據(jù)央行報(bào)告表明,我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款市場(chǎng)的規(guī)模與西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比仍偏小。2007年底我國(guó)個(gè)人住房按揭貸款占GDP比例為11.7%,而歐盟國(guó)家占GDP比率平均達(dá)到39%。其中英國(guó)為60%,德國(guó)為47%,荷蘭為74%。由此可見(jiàn),我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的增長(zhǎng)潛力巨大,但交易費(fèi)用的高昂成為其增長(zhǎng)的阻礙因素之一。
1從債權(quán)人角度分析銀行提高交易費(fèi)用的原因
1.1對(duì)抵押物的審查
(1)由于住房具有流動(dòng)性和增值性,金融機(jī)構(gòu)需要進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)對(duì)抵押物實(shí)地勘察和估價(jià),從而直接增加了銀行的成本。
住房抵押貸款證券化
1、住房抵押貸款證券化的意義
1、有利于增強(qiáng)商業(yè)銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性
商業(yè)銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性是指商業(yè)銀行在資產(chǎn)不蒙受損失的情況下迅速變現(xiàn)的能力。商業(yè)銀行在業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)中,常常由于流動(dòng)性不足而導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。住房抵押貸款證券化有利于解決這個(gè)問(wèn)題,它使商業(yè)銀行在沒(méi)有損失甚至有贏利的情況下縮短了貸款平均期限,增強(qiáng)了資產(chǎn)的流動(dòng)性,提高了商業(yè)銀行應(yīng)付突發(fā)危機(jī)的能力。提高流動(dòng)性是中國(guó)銀行業(yè)開(kāi)展資產(chǎn)證券化的主要?jiǎng)右?在中國(guó)銀行業(yè)資本充足率普遍不足的情況下,資產(chǎn)的流動(dòng)性就顯得尤為重要。
2、解決了銀行資產(chǎn)和負(fù)債不匹配的問(wèn)題
根據(jù)銀行長(zhǎng)期進(jìn)行資產(chǎn)負(fù)債管理得出的經(jīng)驗(yàn),短期資產(chǎn)應(yīng)跟短期負(fù)債匹配,長(zhǎng)期資產(chǎn)應(yīng)跟長(zhǎng)期負(fù)債匹配。但在現(xiàn)階段,我國(guó)商業(yè)銀行的負(fù)債絕大部分是短期負(fù)債(活期存款和一年期存款),而住房抵押貸款卻是時(shí)間可長(zhǎng)達(dá)30年的長(zhǎng)期貸款,這就出現(xiàn)了資產(chǎn)不匹配問(wèn)題。雖然銀行對(duì)資金有借短貸長(zhǎng)的轉(zhuǎn)移功能,但這僅僅是一定范圍內(nèi)的,若長(zhǎng)時(shí)間超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn),就會(huì)給銀行的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)不安全的隱患,有可能出現(xiàn)擠兌現(xiàn)象。把長(zhǎng)期的住房抵押貸款短期化,能使商業(yè)銀行的資產(chǎn)和負(fù)債不匹配問(wèn)題迎刃而解。
3、提高了商業(yè)銀行的資本充足率
住房抵押貸款探討論文
一、美國(guó)儲(chǔ)蓄信貸協(xié)會(huì)(S&L)危機(jī)
(S&L)儲(chǔ)蓄信貸協(xié)會(huì)是專(zhuān)門(mén)從事儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)和住房抵押貸款的非銀行金融機(jī)構(gòu),從1831年誕生于賓夕法尼亞州的第一家儲(chǔ)蓄信貸協(xié)會(huì),到1970年代末,全美共有4700家儲(chǔ)蓄信貸協(xié)會(huì),成為資產(chǎn)總額突破6000億美元重要的金融巨人之一,是美國(guó)政府調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的重要部門(mén),具有濃厚的“國(guó)營(yíng)色彩”;儲(chǔ)蓄信貸協(xié)會(huì)(S&L)的業(yè)務(wù)單一,僅為購(gòu)房者提供低息住房抵押貸款,貸款融資渠道大都來(lái)自利率更低的政府借款和中息攬存,擁有制度性存貸息差收益,美國(guó)政府對(duì)其經(jīng)營(yíng)方式和范圍有很強(qiáng)的管制。
在20世紀(jì)70年代開(kāi)始的通貨膨脹之下,資金大量向短期金融資產(chǎn)投資信托基金(MMF)集中,銀行和儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)的資金外流難以制止。如果銀行和S&L不大幅度提高普通存款利率,就會(huì)失去儲(chǔ)戶(hù),營(yíng)業(yè)面臨困難。假如實(shí)行利率自由化,提高存款利率,則S&L面臨存貸款利差倒掛,在經(jīng)營(yíng)上出現(xiàn)赤字。美政府當(dāng)局決定在1982年實(shí)行利率自由化。結(jié)果,存款利率上漲,S&L的經(jīng)營(yíng)急速惡化,400多家S&L瀕臨倒閉危機(jī)。S&L出現(xiàn)危機(jī)的原因在于政府的政策失敗。美聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司保護(hù)瀕臨倒閉的S&L的所有存款,需要巨額資金,而聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司沒(méi)有這么多資金,絕大部分需要政府負(fù)擔(dān)。,政府為了逃避負(fù)擔(dān),采取放寬限制的措施,為S&L創(chuàng)造了增加利潤(rùn)的機(jī)會(huì)。銀行本身所面臨的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)絕大部分是通過(guò)貸款多樣化和分散化來(lái)規(guī)避的,允許其參與多行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)貸款等業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng),但是沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的S&L參與此類(lèi)的經(jīng)營(yíng),近乎進(jìn)行賭博。1988年,儲(chǔ)蓄信貸協(xié)會(huì)出現(xiàn)更大的危機(jī),總虧損額如天文數(shù)字,大約在五千億美元左右。儲(chǔ)蓄信貸協(xié)會(huì)(S&L)危機(jī)是先過(guò)度管制,后放松管制的結(jié)果。
二、2007年的次級(jí)抵押貸款危機(jī)
1.1990年以前美住房抵押融資機(jī)制的改變
S&L危機(jī)以后美國(guó)政府放松管制,促進(jìn)金融市場(chǎng)創(chuàng)新,把原來(lái)高度集中在銀行系統(tǒng)的房地產(chǎn)按揭貸款資產(chǎn)通過(guò)金融市場(chǎng)分散給不同的投資者主體,美國(guó)的住房按揭抵押貸款金融市場(chǎng)逐漸發(fā)展成為二級(jí)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)。其一級(jí)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)模式由傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式“貸款并持有”(originate-to-hold)讓位于新的“貸款并證券化”(originate-to-distribute)的商業(yè)模式,一級(jí)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)也基本為私人機(jī)構(gòu)。住房抵押貸款融資渠道不再完全依靠吸收存款,而是依靠出售貸款合同,獲得直接融資。
住房抵押貸款研究論文
摘要:從住房抵押貸款中存在的三角關(guān)系出發(fā),對(duì)現(xiàn)今住房抵押貸款所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行系統(tǒng)分析,存在違約風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)分析的結(jié)論提出風(fēng)險(xiǎn)控制的具體措施。
關(guān)鍵詞:住房抵押貸款;風(fēng)險(xiǎn);措施
1住房抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)
住房抵押貸款是指借款人以所購(gòu)住房和其他具有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押,或由第三人為其貸款提供保證并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款。它是由住房買(mǎi)賣(mài)合同、住房按揭協(xié)議、住房按揭貸款合同連接起來(lái)的三角關(guān)系。住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾種:
1.1違約風(fēng)險(xiǎn)
違約風(fēng)險(xiǎn)包括被迫違約和理性違約。被迫違約是指借款人的被動(dòng)行為,支付能力理論認(rèn)為導(dǎo)致被迫違約是因?yàn)橹Ц赌芰Σ蛔恪_@說(shuō)明借款人有還款的意愿,但無(wú)還款的能力。理性違約是指借款人主動(dòng)違約,權(quán)益理論認(rèn)為在完善的資本市場(chǎng)上借款人可僅通過(guò)比較其住房中特有的權(quán)益與抵押貸款債務(wù)的大小,作出違約與否的決策。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升時(shí),借款人可以轉(zhuǎn)讓房屋還清貸款,收回成本并能掙取一定的利潤(rùn);當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下降時(shí),借款人為了轉(zhuǎn)嫁損失,即使他有償還能力,他也主動(dòng)違約拒絕還款。
農(nóng)村住房抵押借款暫行制度
第一章總則
第一條為加強(qiáng)農(nóng)村住房抵押借款管理,維護(hù)借貸雙方的合法權(quán)益,保證信貸資產(chǎn)的安全,提高貸款使用的整體效益,促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展,特制定本辦法。
第二條本辦法適用于**市區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi),合法取得農(nóng)村住房所有權(quán)的農(nóng)村居民,以農(nóng)村住房抵押擔(dān)保方式申請(qǐng)的貸款。
第三條農(nóng)村住房抵押借款是指借款人或第三人以不轉(zhuǎn)移占有的方式,將其合法所有的農(nóng)村住房作為擔(dān)保,向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款,借款人到期不履行債務(wù)時(shí),金融機(jī)構(gòu)有權(quán)依法以該房屋折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該房屋所得的價(jià)款優(yōu)先受償。
第四條辦理農(nóng)村住房抵押借款必須遵守國(guó)家法律法規(guī)及有關(guān)信貸規(guī)章、制度和原則,在平等協(xié)商基礎(chǔ)上簽訂抵押借款合同。
第二章農(nóng)村住房抵押借款的申請(qǐng)和審查
住房抵押貸款管理制度
第一章總則
第一條為深化城鎮(zhèn)住房制度改革,拉動(dòng)住房消費(fèi),鼓勵(lì)和支持城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)住房,維護(hù)借貸雙方的合法權(quán)益,根據(jù)國(guó)務(wù)院《住房公積金管理?xiàng)l例》和中國(guó)人民銀行《個(gè)人住房貸款管理辦法》等規(guī)定,結(jié)合我市實(shí)際,制定本辦法。
第二條本辦法所稱(chēng)住房公積金個(gè)人住房抵押貸款(以下簡(jiǎn)稱(chēng)公積金貸款)是指按規(guī)定繳存住房公積金的職工在本市行政區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房時(shí),以所購(gòu)住房作抵押而申請(qǐng)的政策性專(zhuān)項(xiàng)貸款。
第三條公積金貸款只限于購(gòu)買(mǎi)個(gè)人住房,其資金來(lái)源于職工及其所在單位存儲(chǔ)的住房公積金,由市住房公積金管理中心(以下簡(jiǎn)稱(chēng)公積金中心)管理發(fā)放。
第四條個(gè)人住房貸款的金融業(yè)務(wù)由公積金中心按國(guó)家有關(guān)規(guī)定,委托有關(guān)國(guó)有商業(yè)銀行(以下簡(jiǎn)稱(chēng)受托銀行)承辦。公積金中心委托辦理公積金貸款,應(yīng)當(dāng)與受托銀行簽訂書(shū)面委托合同。
公積金中心按照委托合同約定,檢查監(jiān)督公積金貸款資金的使用情況。受托銀行應(yīng)定期向公積金中心提供有關(guān)業(yè)務(wù)資料。
住房抵押貸款保險(xiǎn)研究論文
內(nèi)容提要:近年來(lái),我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)有了喜人的變化,并逐步趨于合理化。但由于房貸保險(xiǎn)過(guò)分強(qiáng)調(diào)銀行信貸安全,仍存在諸多問(wèn)題。加之各地做法不一,觀念上和實(shí)踐上均有不少誤區(qū),亟待規(guī)范。應(yīng)進(jìn)一步明晰房貸保險(xiǎn)中購(gòu)房者、銀行、保險(xiǎn)公司三者之間的法律關(guān)系,澄清房貸保險(xiǎn)中財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、信用人壽保險(xiǎn)、保證保險(xiǎn)三者的區(qū)別。應(yīng)完善住房抵押貸款保險(xiǎn)的相關(guān)法規(guī),進(jìn)行制度重構(gòu)。如導(dǎo)入國(guó)家信用,完善險(xiǎn)種安排;設(shè)立保險(xiǎn)準(zhǔn)備基金,規(guī)范房貸保險(xiǎn)業(yè);完善房貸保險(xiǎn)的基本制度;完善相應(yīng)的社會(huì)配套機(jī)制與環(huán)境。
一、我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)現(xiàn)狀
住房抵押貸款保險(xiǎn)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房貸保險(xiǎn))是指在運(yùn)用住房資金過(guò)程中為消除抵押貸款風(fēng)險(xiǎn),最大限度降低呆壞賬的發(fā)生,保障抵押權(quán)益實(shí)現(xiàn)而建立的一種與住房抵押貸款制度相配套的補(bǔ)充制度。其風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和損失賠償機(jī)制緩解了住房抵押貸款授信業(yè)務(wù)中銀行與客戶(hù)之間因信息不對(duì)稱(chēng)等導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn),有力地推進(jìn)了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的繁榮。我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)自1992年房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)以來(lái)獲得迅速的發(fā)展。1997年6月1日施行的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》與1998年5月9日施行的《中國(guó)人民銀行個(gè)人住房貸款管理辦法》等法規(guī)使其有了初步的法律規(guī)定。但是我國(guó)至今仍無(wú)一部法規(guī)對(duì)其進(jìn)行明確的界定、適當(dāng)?shù)陌才?。在?shí)踐中,作為住房抵押貸款下的強(qiáng)制要求,購(gòu)房者對(duì)住房抵押貸款保險(xiǎn)頗多怨言,如保險(xiǎn)責(zé)任的實(shí)際承擔(dān)期限短于合同規(guī)定的保險(xiǎn)期限;保險(xiǎn)公司不是按年,而是一次性收取全部保費(fèi);購(gòu)房者花錢(qián)買(mǎi)房買(mǎi)保險(xiǎn),在貸款保險(xiǎn)合同中卻不是受益人等。
近幾年,房貸保險(xiǎn)有了一些喜人的變化,并逐步趨于合理化。從2001年6月開(kāi)始,杭州各大保險(xiǎn)公司先后調(diào)整了房貸保險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)率和責(zé)任范圍,保費(fèi)平均下降了20%。同年8月,太保北京分公司實(shí)行新的房貸保險(xiǎn),不僅保險(xiǎn)費(fèi)率有所下調(diào),而且在財(cái)產(chǎn)損失險(xiǎn)之外增加了還貸保證險(xiǎn)。隨后武漢的人保、平安和太保三家公司調(diào)整房貸保險(xiǎn),投保人既可以按抵押房屋的總房?jī)r(jià)來(lái)投保,也可以按照貸款金額來(lái)投保。2001年底,上海推出“個(gè)人抵押住房綜合保險(xiǎn),”有不少改進(jìn)之處:其一,拓展了保險(xiǎn)公司對(duì)購(gòu)房者(被保險(xiǎn)人)的保證責(zé)任;其二,保費(fèi)雖然一次性收取,但在不增加保費(fèi)的情況下,加大了保險(xiǎn)公司的還貸保證保險(xiǎn)責(zé)任;其三,投保金額由過(guò)去按全部房?jī)r(jià)計(jì)算改為按貸款余額計(jì)算;其四,改變了以往保費(fèi)自貸款之日前支付而保險(xiǎn)責(zé)任從滯后多日的交房之日起承擔(dān)的不合理做法,保險(xiǎn)期限自借款抵押合同生效之日零時(shí)起至全部還清貸款24時(shí)止;其五,在理賠方式上,改變了以前基于不足額保險(xiǎn)的比例賠償,在借款范圍內(nèi)按實(shí)際損失全額賠償。2002年底,杭州市商業(yè)銀行與平安杭州分公司推出新的房貸保險(xiǎn),明確保險(xiǎn)費(fèi)以“貸款余額”計(jì)算,并在財(cái)產(chǎn)損失險(xiǎn)之外增加入壽險(xiǎn)內(nèi)容——如果貸款人因意外死亡或傷殘,其家庭成員無(wú)力還貸,保險(xiǎn)公司將承擔(dān)部分或全部支付剩余房款的責(zé)任。總的看來(lái),我國(guó)房貸保險(xiǎn)各地做法不一,觀念上與實(shí)踐上均有不少誤區(qū),亟待規(guī)范。
二、住房抵押貸款保險(xiǎn)法律關(guān)系及其存在的問(wèn)題
我國(guó)的房貸保險(xiǎn)是建立在個(gè)人信用體系不健全基礎(chǔ)上的無(wú)奈選擇,是以商業(yè)銀行的貸款安全及其利益為基點(diǎn)的,對(duì)購(gòu)房者與保險(xiǎn)公司都有不公之處。實(shí)際上,在住房抵押貸款業(yè)務(wù)中,在對(duì)貸款人進(jìn)行正確的資信評(píng)估和還貸能力分析的基礎(chǔ)上,以成本與收益權(quán)衡的角度合理進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理,是基本上能夠規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的。以個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)量最大的建設(shè)銀行為例,截至2001年底,個(gè)人住房貸款不良率僅為1.35%,這充分說(shuō)明了房貸的安全性。再加上住房抵押與登記制度的設(shè)立,可見(jiàn)我國(guó)房貸保險(xiǎn)的實(shí)質(zhì)是:商業(yè)銀行憑借其自身優(yōu)勢(shì)地位不僅要求借款人作所購(gòu)住房抵押擔(dān)保,還要求借款人進(jìn)行保險(xiǎn),從而造成了借款人的雙重負(fù)擔(dān),而商業(yè)銀行則享受著“XX重保險(xiǎn)”,以期充分實(shí)現(xiàn)貸款安全。
住房抵押貸款證券投資論文
摘要:住房抵押貸款證券化是目前西方一些國(guó)家普遍采用的住房金融形式。本文論述了住房抵押貸款證券化的意義,分析了實(shí)施中會(huì)遇到的難點(diǎn)及應(yīng)對(duì)措施。
關(guān)鍵詞:住房抵押貸款證券化難點(diǎn)措施
一、引言
住房抵押貸款證券化是近二十年來(lái)國(guó)際金融領(lǐng)域最重大的創(chuàng)新之一,它發(fā)源于美國(guó),后在發(fā)達(dá)國(guó)家廣泛流行,現(xiàn)在是目前西方一些國(guó)家普遍采用的住房金融形式。它是指金融機(jī)構(gòu)(主要是商業(yè)銀行)為了分散在發(fā)放住房抵押貸款時(shí)面臨的貸款風(fēng)險(xiǎn),把自己所持有的流動(dòng)性較差但具有未來(lái)現(xiàn)金收入流的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款群組,由證券化機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式購(gòu)入,經(jīng)過(guò)擔(dān)?;蛐庞迷黾?jí)后以證券的形式出售給投資者的融資過(guò)程。從本質(zhì)上講,發(fā)行住房抵押貸款證券是發(fā)放住房抵押貸款機(jī)構(gòu)的一種債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為,即貸款發(fā)放人把對(duì)住房貸款借款人的所有權(quán)利轉(zhuǎn)讓給證券投資者。住房抵押貸款可獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流且相對(duì)獨(dú)立,不但有擔(dān)保且可以被準(zhǔn)確地評(píng)估質(zhì)量和信用,資產(chǎn)還可以被剝離。這些特點(diǎn)都決定住房抵押貸款是一種非常適合證券化的資產(chǎn)。
我國(guó)商業(yè)銀行在90年代初開(kāi)始發(fā)放住房抵押貸款,住房抵押貸款余額占金融機(jī)構(gòu)貸款總余額已達(dá)10%,業(yè)務(wù)發(fā)展勢(shì)頭良好,壞賬率只有0.25%,是銀行中最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一,這給我國(guó)住房抵押貸款證券化的實(shí)施創(chuàng)造了良好的條件。實(shí)施住房抵押貸款證券化在我國(guó)具有現(xiàn)實(shí)意義,但任何新生事物都有一個(gè)發(fā)展的過(guò)程,我們?cè)诮梃b一些西方國(guó)家經(jīng)驗(yàn)、走中國(guó)特色的同時(shí),對(duì)一些難點(diǎn)問(wèn)題應(yīng)加以重視。
二、住房抵押貸款證券化的意義
熱門(mén)標(biāo)簽
住房公積金 住房狀況 住房問(wèn)題 住房建設(shè) 住房保障 住房管理 住房調(diào)查 住房抵押貸款 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 住房租賃
相關(guān)文章
1穩(wěn)住房地產(chǎn)重振市場(chǎng)信心的個(gè)例分析
2住房城鄉(xiāng)建設(shè)信息化頂層設(shè)計(jì)研究