導語：商業(yè)廣場項目暖通設施設備維護方案一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：商業(yè)廣場對暖通設施設備要求高，為了確保商業(yè)廣場暖通系統(tǒng)正常運行，只有規(guī)范暖通系統(tǒng)設施設備維修保養(yǎng)工作，確保暖通空調(diào)系統(tǒng)各項性能完好，才能確保商業(yè)綜合體安全、可靠的供冷與供熱，從而營造舒適的商業(yè)環(huán)境。文章從物業(yè)管理角度對某商業(yè)廣場項目暖通系統(tǒng)進行運行管理，通過對暖通設施設備運行狀況檢查、日常的維護保養(yǎng)，并熟練掌握暖通系統(tǒng)各種故障排除及應急處理方案，協(xié)助并監(jiān)管相關單位進行暖通維保工作，以確保冷機、鍋爐、空調(diào)系統(tǒng)及輔助設備處于良好運行狀態(tài)。

關鍵詞：商業(yè)廣場；暖通空調(diào)；維護保養(yǎng)；冷凍機

隨著商業(yè)綜合體建設規(guī)模的不斷擴大，其能耗也在持續(xù)上升，商業(yè)綜合體作為公共建筑，如何提升暖通系統(tǒng)運行效率，為商業(yè)體提供必要運行保障，促進建筑整體節(jié)能減排是一個值得研究的課題。

1項目概況

本項目總建筑面積約為48×104m2的商業(yè)廣場，地處于某地三區(qū)結(jié)合的繁華地段，項目地塊包括五星級酒店、甲級辦公樓、高檔公寓、商業(yè)綜合體等，建筑高度248m，其中，購物中心建筑面積為28×104m2，五星級酒店建筑面積為40000m2。由于該項目規(guī)模大、空調(diào)供冷時間長，對空調(diào)系統(tǒng)的舒適節(jié)能、穩(wěn)定可靠、自動化程度等方面都有嚴格的要求。為了確保項目長期穩(wěn)定、可靠、安全運行，必須合理組織，加強暖通設施設備運行管理，運行管理以暖通設備維保工作為核心，主要對項目內(nèi)暖通機電設備，如冷凍機、鍋爐、空調(diào)箱、水泵等進行日常維護保養(yǎng)，測試相關暖通設施設備的功能性；并配合BA智能控制系統(tǒng)維護保養(yǎng)，對控制系統(tǒng)進行測試維護工作。

2暖通設施設備維護保養(yǎng)目標

2.1暖通設施設備現(xiàn)狀

由于本項目規(guī)模龐大，故當前以商業(yè)綜合體建筑暖通系統(tǒng)維保為例，該綜合體暖通系統(tǒng)設計通過全年負荷模擬、優(yōu)化設備選型、運行策略設計、調(diào)適跟蹤優(yōu)化、數(shù)據(jù)監(jiān)控專家診斷等高標準精細化考量，量身打造高效制冷機房，主機設備經(jīng)過優(yōu)化，采用4臺700RT永磁同步變頻離心機組和2臺300RT永磁同步變頻螺桿機組進行供冷；3臺700kW風冷熱泵機組在夏季用冷高峰期進行供冷，冬季進行供暖；3臺180kW空氣能熱水機組提供全年生活熱水的搭配方案。并配置BA自控系統(tǒng)，可根據(jù)商業(yè)廣場負荷需求自動調(diào)節(jié)運行，確保制冷機在不同負載的工況下均運行在高效區(qū)間。

2.2維護保養(yǎng)目標

為了給顧客提供一個舒適的購物環(huán)境，本項目暖通系統(tǒng)除了在設計與施工過程中十分嚴謹，還加強了對暖通設施設備的維護保養(yǎng)工作，基于對顧客提供舒適的環(huán)境的社會、經(jīng)濟效益，制定相應的暖通設備管理制度，通過科學的管理方式，確保設備設施正常運作，為商業(yè)體正常的經(jīng)營秩序，舒適的購物環(huán)境提供有力保障。對此物業(yè)專業(yè)人員應強化設備基礎管理工作，維修和定期保養(yǎng)相結(jié)合；安排專人做好設備、設施運行操作及日常巡視檢查，做好運行記錄；對運行中發(fā)現(xiàn)的問題及時分析、處理，做好維修保養(yǎng)記錄；此外，做好設備、設施信息管理系統(tǒng)的完善，保持實時更新。暖通系統(tǒng)設施設備維保內(nèi)容包括空調(diào)水系統(tǒng)、空調(diào)風系統(tǒng)、冷凍主機系統(tǒng)及輔助設備等（如圖1），其中以冷凍機的維保為重點。

3暖通設施設備維護保養(yǎng)實施

3.1冷凍主機維保措施

冷凍機組維護對于技術的要求很高，且對運行工況也有很高要求，油位、水質(zhì)、室內(nèi)環(huán)境等等，一旦出現(xiàn)故障，會使影響面進一步擴大。因此，冷凍機必須進行常規(guī)的維護保養(yǎng)工作：冷凍機初期運轉(zhuǎn)需要對壓縮機的油面、回油情況及油的清潔度經(jīng)常觀察，為了防止?jié)櫥涣紝渌畽C運行造成影響，必須要及時更換或添加調(diào)整油位；風冷系統(tǒng)要對冷凝器是否結(jié)垢進行經(jīng)常檢查，將水垢及時清除，保證良好換熱狀態(tài)。水冷系統(tǒng)則要確保水泵工作正常，保持正常流量，同時避免水質(zhì)不達標，影響正常運行；在日常維保中，對冷凍機壓縮機運行狀態(tài)進行經(jīng)常性檢查，保證排氣溫度正常，尤其是換季運行時要對系統(tǒng)運行狀態(tài)特別關注，對系統(tǒng)供液量和冷凝溫度進行及時調(diào)整；仔細傾聽壓縮機、冷卻塔、水泵及冷凝器風機運轉(zhuǎn)聲音，及時分析處理異常情況，并對壓縮機、排氣管及水泵振動情況進行檢查；加強對壓縮機的維護，由于初期系統(tǒng)內(nèi)部清潔度較差，故在運行3個月后就應更換一次冷凍油與干燥過濾器，根據(jù)實際情況，大約半年之后再進行一次更換，確保機組的潤滑、降溫功能處于良好狀態(tài)；冷凍機長期運行會有冷凝器、蒸發(fā)器結(jié)垢現(xiàn)象，降低效率、增加能耗、縮短壽命，如不能及時清除水垢，勢必會面臨設備故障、停機的危險，進而影響商業(yè)體運作。因此，做好設備定期清洗十分必要，但必須采用科學的清洗方式，避免因清洗方式不當造成冷凍機設備腐蝕、損壞等；由于冷凍機是非常精細的密封系統(tǒng)，必須密封運行，故必須開展定期檢漏，冷凍機常規(guī)使用肥皂水檢漏，檢漏時將肥皂水涂抹系統(tǒng)中容易或懷疑滲漏部位，接口、接頭、控制器等處，如有氣泡產(chǎn)生則此處就有滲漏點需要系統(tǒng)檢查，漏點可能不止一個。本項目使用2臺螺桿式制冷壓縮機，其屬于容積型壓縮機，在運行中容易遇到壓縮比異常、冷凝器與蒸發(fā)器效率低、油路系統(tǒng)故障、壓縮機過載故障等。在實際運維中碰到控制器報警、壓縮機不啟動問題，經(jīng)檢查分析后，造成該種故障現(xiàn)象的主要原因在于壓縮機運行時高壓壓力過高而導致報警，由于機組冷凝器過臟，造成散熱不良，在對該故障原因進行確認后，將機組冷凝器清洗干凈之后，并改善冷凝器周圍散熱環(huán)境，壓縮機可正常運行，警報去除；壓縮機雖運行正常，但又出現(xiàn)頻繁啟動，運行幾秒后停止又啟動，經(jīng)過深入檢查、分析，是低壓繼電器出現(xiàn)偏差，壓差變小，在這種不正常條件下長期運行容易損壞壓縮機。立即對低壓繼電器上兩個調(diào)節(jié)螺釘進行調(diào)整，左邊刻度指示為壓力下限部分，右邊刻度為壓力上限部分，兩個刻度值之差為壓縮機啟動運行區(qū)間，在調(diào)試過程中，應注意對控制箱上數(shù)字顯示低壓壓力進行觀察，不可為0或0以下，以免導致壓縮機運行狀態(tài)下制冷回氣系統(tǒng)管路抽空，低負荷下高速運行會損壞壓縮機機械部件。制冷機組是商場空調(diào)系統(tǒng)的心臟，如制冷機組制冷量不夠，會對空調(diào)系統(tǒng)效果產(chǎn)生很大影響，從而無法滿足商場制冷需求。造成制冷難以滿足商場要求的原因有：實際冷負荷超出機組制冷量，導致機組冷水出水溫度偏高；其次，冷卻水參數(shù)達不到規(guī)定要求，冷卻水溫偏高與流量偏小也會對制冷效率產(chǎn)生負面影響，故應對冷卻塔設備運行狀況進行檢查，確保運行正常，此外，還應檢查冷卻水管路，將管路中的過濾器拆卸，是否有雜質(zhì)堵塞冷凝器、吸收器、蒸發(fā)器等機組主要傳熱部件，避免對冷卻水流量和換熱效率造成影響；如檢查無誤，應檢查冷卻塔配比余量是否充足。制冷機組長期運行也會因其自身原因引起制冷量衰退，故在項目初期，購置機組應在設計冷量基礎上適當留有余量；如無法滿足設計冷量要求，應根據(jù)商場負荷供冷需求與供冷效率進行相應的系統(tǒng)改造，以促進系統(tǒng)良好運行，提升商場供冷環(huán)境。

3.2BA系統(tǒng)維護措施

要想提高BA系統(tǒng)維保效果，就必須對系統(tǒng)所監(jiān)控的內(nèi)容充分了解，本項目BA控制主要對新風機組、空調(diào)機組、冷水系統(tǒng)、熱交換系統(tǒng)、送風系統(tǒng)等暖通系統(tǒng)內(nèi)容進行監(jiān)控，監(jiān)控新風機組送風溫度/濕度、可控風機啟停、消防系統(tǒng)聯(lián)鎖等；空調(diào)機組監(jiān)控回風溫/濕度，聯(lián)合調(diào)節(jié)新、回風閥及排風開度，根據(jù)溫度設定，調(diào)節(jié)表冷器電動調(diào)節(jié)閥開度等；冷水系統(tǒng)監(jiān)控包括冷水機組供回水流量、工作狀態(tài)、故障報警、回水溫度、啟停次數(shù)等；熱交換系統(tǒng)監(jiān)控換熱器進出水溫度、控制循環(huán)泵啟停、運行狀態(tài)等；送風系統(tǒng)監(jiān)控送、排風機啟停與消防系統(tǒng)報警系統(tǒng)聯(lián)鎖等。按照每年度計劃完成對制冷、制暖系統(tǒng)、空調(diào)機組、送排風系統(tǒng)等BA自控系統(tǒng)的巡查與維護，BA系統(tǒng)維護主要對自控管理網(wǎng)通訊進行測試，檢查操作站與各網(wǎng)絡控制器的通訊狀況，在換季時對系統(tǒng)做換季調(diào)整，對相應參數(shù)進行修改設定，并對各控制設備控制程序做對應環(huán)境控制檢查與修改。維保工作主要依據(jù)BA系統(tǒng)控制邏輯，結(jié)合現(xiàn)場檢查，通過手動調(diào)校相應現(xiàn)場設備，對經(jīng)常損壞設備查明與分析原因進行處理解決。同時，還應每年完成一次全系統(tǒng)的點檢，如對現(xiàn)場各溫度、濕度傳感器進行檢查，如存在測溫異常，對需要修定點進行參數(shù)修定補償；巡查及調(diào)校現(xiàn)場各壓差送器，查看其測量值是否合理，并進行參數(shù)修定與補償；對低溫、高溫、壓差、液位等各狀態(tài)點、報警點的設備查看其所引起的邏輯動作是否有效，發(fā)現(xiàn)問題及時修改；測試調(diào)節(jié)閥全行程動作，調(diào)校偏移量。

3.3其他設備維護措施

暖通系統(tǒng)還包括水泵機組、管道閥門、風機、冷卻塔等設施設備，如無突發(fā)故障執(zhí)行特定維修，根據(jù)維保計劃進行維護保養(yǎng)工作。水泵機組每天對儀表指示進行檢查，確保其指示正確；檢查振動、軸溫，保證運轉(zhuǎn)平穩(wěn)；外觀直觀目測無滴水現(xiàn)象；擦洗、除污，確保觀感良好；電機運行電流直觀目測在正常范圍；水泵軸端每月檢查更換盤根填料，保證無滲漏；每半年對電機絕緣進行檢查，測電機吸收比，確保絕緣良好。管道每季度檢查滲漏問題與保溫破損；閥門每年進行一次檢查，緊固壓蓋螺絲，調(diào)整更換調(diào)料，保證手動運轉(zhuǎn)靈活、無漏水。新風機主要每季度對過濾網(wǎng)進行除塵；每天通過視覺和聽覺，檢查運轉(zhuǎn)方向，確保運行無不正常聲音及振動。檢查冷卻塔，每月清洗一次，消除全部雜物；檢查啟動時運轉(zhuǎn)正常后的電機電流、電壓、振動、噪聲是否在正常范圍內(nèi)，并及時排除故障。

4結(jié)束語

綜合上述，商業(yè)綜合體行業(yè)不斷發(fā)展，對于環(huán)境的品質(zhì)要求越來越高，而暖通系統(tǒng)運行中會出現(xiàn)各種各樣的問題，通過科學、規(guī)范的運維管理可大大降低設施設備故障率，提高暖通設備運行效率。運維管理階段是一個長期過程，設備維護保養(yǎng)是工作重點，通過對暖通設備進行全面細致的管理，通過工藝參數(shù)在線監(jiān)測、日常維護保養(yǎng)減輕冷凍機磨損、避免滲漏、控制故障，以延長暖通設備使用壽命，使運行狀態(tài)更加合理、科學，確保暖通設備運行穩(wěn)定，實現(xiàn)業(yè)主的保值增值目標。

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作者：范廣好 單位：上海柏悅物業(yè)服務有限公司