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為了更好地貫徹實施市政府的修改后的《上海市土地使用權(quán)出讓辦法》(市政府令第101號，以下簡稱《辦法》)，特制定本試行辦法。

一、招標(biāo)拍賣組織機構(gòu)

(一)市土地使用制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組在市房地資源局設(shè)立上海市土地使用權(quán)出讓招標(biāo)拍賣辦公室(以下簡稱市招標(biāo)拍賣辦公室)，負責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督本市土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣的實施。市招標(biāo)拍賣辦公室由市計劃、建設(shè)、規(guī)劃、土地、財政、住宅、監(jiān)察等部門派員組成。

(二)區(qū)(縣)政府在區(qū)(縣)土地管理部門設(shè)立區(qū)(縣)招標(biāo)拍賣辦公室，負責(zé)編制本行政區(qū)域內(nèi)土地招標(biāo)、拍賣計劃，確定招標(biāo)、拍賣地塊，組織、協(xié)調(diào)土地招標(biāo)、拍賣的有關(guān)事項等。區(qū)(縣)招標(biāo)拍賣辦公室由區(qū)(縣)計劃、建設(shè)、規(guī)劃、土地、財政、住宅、監(jiān)察等部門派員組成。區(qū)(縣)招標(biāo)拍賣辦公室成員名單報市招標(biāo)拍賣辦公室備案。各區(qū)(縣)土地管理部門負責(zé)制訂招標(biāo)、拍賣文件，招標(biāo)公告，接受咨詢和組織實施招標(biāo)、拍賣等事務(wù)性工性。

(三)市招標(biāo)拍賣辦公室組建上海市土地使用權(quán)出讓招標(biāo)評標(biāo)委員會候選專家?guī)?以下簡稱專家?guī)?，專家?guī)煊墒泻蛥^(qū)(縣)計劃、建設(shè)、規(guī)劃、土地、財政等方面的專家組成。專家?guī)旖M成人員由各有關(guān)部門推薦、市招標(biāo)拍賣辦公室確定。專家?guī)旖M成人員每年調(diào)整1次，調(diào)整比例不低于總?cè)藬?shù)的20%。

二、招標(biāo)、拍賣范圍

(一)按照《辦法》規(guī)定，用于商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)、商品房等項目(以下統(tǒng)稱六類項目)的土地使用權(quán)出讓，包括市政府對工商企業(yè)已注入土地資產(chǎn)的土地改變?yōu)榱愴椖坑猛镜模约耙詣潛芊绞饺〉猛恋厥褂脵?quán)的土地轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后改變?yōu)樾陆愴椖坑猛镜?，?yīng)當(dāng)通過招標(biāo)、拍賣方式進行。但經(jīng)市政府批準以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的項目和市政府有關(guān)部門認定的舊區(qū)改造項目除外。

(二)在《辦法》施行前，按照“一次規(guī)劃、分期開發(fā)、計劃分期批復(fù)”方式進行的建設(shè)項目，已經(jīng)批準項目建議書、辦理了第一期用地手續(xù)且簽訂出讓合同的，在申請辦理分期開發(fā)用地手續(xù)時，經(jīng)市計委、市房地資源局核準，按《辦法》施行前的出讓辦法執(zhí)行。

在《辦法》施行前，市政府批準的市統(tǒng)征基地“15萬畝”、市統(tǒng)征基地“2萬畝”范圍內(nèi)的土地，原建設(shè)單位在辦妥規(guī)劃、計劃等手續(xù)后申請辦理用地手續(xù)的，按《辦法》施行前的出讓辦法執(zhí)行。

在《辦法》施行前，已經(jīng)批準項目建議書和規(guī)劃選址意見書，但尚未取得經(jīng)營性項目建設(shè)用地計劃的項目，經(jīng)市計委、市房地資源局批準后，可按照本試行辦法，采取邀請招標(biāo)的方式出讓。

(三)按照《上海市實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由區(qū)(縣)土地管理部門審查、報區(qū)(縣)政府批準的六類項目，由區(qū)(縣)政府實施招標(biāo)、拍賣；應(yīng)當(dāng)由市房地產(chǎn)資源局審查、報市政府批準的六類項目，委托區(qū)(縣)政府實施招標(biāo)、拍賣。

三、招標(biāo)、拍賣計劃

土地使用權(quán)出讓招標(biāo)、拍賣計劃，應(yīng)當(dāng)符合本市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃、土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃的要求，并納入土地利用年度計劃。

區(qū)(縣)招標(biāo)拍賣辦公室負責(zé)編制本行政區(qū)域內(nèi)的土地使用權(quán)出讓招標(biāo)、拍賣年度計劃，并納入本區(qū)(縣)土地利用年度計劃，經(jīng)區(qū)(縣)政府同意后，報市房地資源局和市計委。市房地資源局會同市計委根據(jù)本市土地利用年度計劃綜合平衡后，制訂全市土地使用權(quán)出讓招標(biāo)、拍賣計劃，經(jīng)市土地使用制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組批準后，分解下達給各區(qū)(縣)。

四、招標(biāo)、拍賣地塊

(一)招標(biāo)、拍賣地塊的確定

區(qū)(縣)招標(biāo)拍賣辦公室根據(jù)分解下達的土地使用權(quán)出讓招標(biāo)、拍賣計劃，確定本區(qū)(縣)具體的招標(biāo)、拍賣地塊。

列入招標(biāo)、拍賣計劃的地塊，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃管理規(guī)定的下列條件：

1、不在城市總體規(guī)劃確定的城市生態(tài)敏感區(qū)和建設(shè)敏感區(qū)之內(nèi)；

2、具有經(jīng)批準的詳細規(guī)劃；

3、有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的其它條件。

列入招標(biāo)、拍賣計劃的地塊及道路紅線、軌道交通、河道藍線、綠化控制線、高壓走廊控制線、微波通道、市政管線等全市性控制因素的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市規(guī)劃局復(fù)核。

(二)招標(biāo)、拍賣地塊建設(shè)條件和要求的確定土地使用權(quán)出讓招標(biāo)、拍賣前，區(qū)(縣)招標(biāo)拍賣辦公室應(yīng)當(dāng)以書面形式向有審批權(quán)限的市、區(qū)(縣)計劃、規(guī)劃等相關(guān)管理部門征詢出讓地塊建設(shè)項目的立項條件、規(guī)劃參數(shù)、市政配套等建設(shè)要求，各相關(guān)管理部門應(yīng)當(dāng)提出書面建設(shè)要求。各項建設(shè)要求應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件和拍賣的有關(guān)資料中明確。

(三)招標(biāo)、拍賣地塊底價的確定土地使用權(quán)出讓招標(biāo)、拍賣前，由區(qū)(縣)招標(biāo)拍賣辦公室委托有資格的土地估價機構(gòu)綜合考慮土地開發(fā)程度、用途、年限、容積率、環(huán)境等因素，對出讓地塊招標(biāo)、拍賣的底價進行評估并報市招標(biāo)拍賣辦公室確認。新增建設(shè)用地，主要包括征地費用等前期開發(fā)費用和出讓金；存量建設(shè)用地，主要包括原土地使用人的拆遷補償安置費等前期開發(fā)費用和出讓金。

(四)招標(biāo)、拍賣地塊的公示

區(qū)(縣)土地管理部門應(yīng)當(dāng)將區(qū)(縣)招標(biāo)拍賣辦公室確定的招標(biāo)、拍賣地塊信息，定期在地塊所在地的區(qū)(縣)房地產(chǎn)交易中心予以公示，并報市房地資源局備案。市房地資源局匯總?cè)械貕K信息后，在市房地產(chǎn)交易中心公示。

五、招標(biāo)、拍賣程序

(一)土地使用權(quán)出讓招標(biāo)按照下列程序?qū)嵤?/p>

1、區(qū)(縣)招標(biāo)拍賣辦公室根據(jù)擬出讓地塊的具體情況，決定公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)方式。采用邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)報市計委和市房地資源局批準。

2、區(qū)(縣)土地管理部門制訂有關(guān)招標(biāo)文件。采用公開招標(biāo)的，區(qū)(縣)招標(biāo)拍賣辦公室最遲在投標(biāo)截止之日前60日，招標(biāo)公告；采用邀請招標(biāo)的，區(qū)(縣)土地管理部門最遲在投標(biāo)截止之日前30日，向三個以上具備條件的個人、法人或者其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請書和有關(guān)資料。

3、區(qū)(縣)土地管理部門在發(fā)出招標(biāo)公告(投標(biāo)邀請書)后，接受有意受讓土地使用權(quán)者領(lǐng)取招標(biāo)文件；按照公告(投標(biāo)邀請書)確定的勘察地塊時間，接受有意受讓土地使用權(quán)者勘察擬出讓的地塊；負責(zé)接待咨詢，解答疑問。

4、投標(biāo)人填寫標(biāo)書，由法定代表人簽名加蓋公章后密封(投標(biāo)人為個人的由投標(biāo)人簽名)，在支付保證金后，按照招標(biāo)公告(投標(biāo)邀請書)明確的投標(biāo)時間投入招標(biāo)公告(投標(biāo)邀請書)指定的標(biāo)箱內(nèi)。區(qū)(縣)招標(biāo)拍賣辦公室在投標(biāo)截止之日前，將招標(biāo)底價密封后投入指定的標(biāo)箱內(nèi)。

5、區(qū)(縣)招標(biāo)拍賣辦公室按照招標(biāo)公告(投標(biāo)邀請書)確定的地點，在提交投標(biāo)文件截止時間的同一時間組織開標(biāo)。開標(biāo)時，區(qū)(縣)招標(biāo)拍賣辦公室可以委托公證機構(gòu)公證，開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)記錄并存檔備查。

6、區(qū)(縣)招標(biāo)拍賣辦公室從專家?guī)熘谐槿?人以上單數(shù)成員，并由出讓人委派2名代表組成評標(biāo)委員會，負責(zé)進行評標(biāo)。評標(biāo)應(yīng)當(dāng)在保密的情況下進行。評標(biāo)委員會對標(biāo)書進行評審和比較，提出書面評標(biāo)報告，并推薦合格的中標(biāo)候選人。全部的有效標(biāo)書均未達到底標(biāo)要求的，應(yīng)當(dāng)終止招標(biāo)。評標(biāo)委員會認為所有投標(biāo)均不符合招標(biāo)要求的，可以否決所有投標(biāo)。終止招標(biāo)或者否決所有投標(biāo)的，區(qū)(縣)招標(biāo)拍賣辦公室可以重新招標(biāo)。

7、區(qū)(縣)招標(biāo)拍賣辦公室根據(jù)評標(biāo)委員會提出的書面評標(biāo)報告和推薦的中標(biāo)候選人，確定中標(biāo)人，發(fā)出中標(biāo)通知書，并通知其他未中標(biāo)人。在發(fā)出中標(biāo)通知書后5個工作日內(nèi)，將中標(biāo)結(jié)果報市招標(biāo)拍賣辦公室備案。

8、中標(biāo)人在中標(biāo)通知書規(guī)定的期限內(nèi)，與出讓人簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并支付定金。

9、受讓人憑出讓合同，向計劃、建設(shè)、規(guī)劃等管理部門領(lǐng)取有關(guān)批準文件。

10、區(qū)(縣)土地管理部門應(yīng)當(dāng)在簽訂出讓合同后5個工作日內(nèi)，將受讓人、出讓金額、出讓地塊使用條件等報市房地資源局備案，并將出讓地塊的成交價格等有關(guān)信息在市房地產(chǎn)交易中心和地塊所在地的區(qū)(縣)房地產(chǎn)交易中心公示。

(二)土地使用權(quán)出讓以拍賣方式進行的，按照下列程序?qū)嵤?/p>

1、出讓人或委托拍賣人(須由出讓人與委托拍賣人簽訂委托合同)在拍賣前30日拍賣公告，明確拍賣的時間、地點、出讓地塊的有關(guān)情況以及競買人的資格條件等相關(guān)事項。

2、出讓人按拍賣公告確定的勘察地塊時間，接受有意受讓土地使用權(quán)者勘察擬出讓的地塊，并負責(zé)接待咨詢，解答疑問。

3、競買人在拍賣前提出競買申請，按照拍賣公告確定的時間、地點辦理登記入場手續(xù)，并按規(guī)定支付保證金。

4、出讓人或委托拍賣人按照拍賣公告確定的時間、地點舉行拍賣會。在拍賣前，應(yīng)給符合資格的競買人發(fā)帶編號的競買標(biāo)志牌，并宣布拍賣規(guī)劃和注意事項。通過公開競買，應(yīng)價最高的競買人獲得出讓地塊的使用權(quán)。但最高應(yīng)價未達到拍賣底價的，拍賣人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。

5、確定的最高應(yīng)價人與出讓人或者拍賣人簽訂成交確認書，持成交確認書與出讓人簽訂出讓合同，并支付定金。

6、受讓人憑出讓合同，向計劃、建設(shè)、規(guī)劃等管理部門領(lǐng)取有關(guān)批準文件。

7、區(qū)(縣)土地管理部門在簽訂出讓合同后5個工作日內(nèi)，將受讓人、出讓金額、出讓地塊使用條件等報市房地資源局備案，并將出讓地塊的成交價格等有關(guān)信息在市房地產(chǎn)交易中心和地塊所在地的區(qū)(縣)房地產(chǎn)交易中心公示。

六、土地使用權(quán)出讓金及初始登記

土地使用權(quán)出讓金按照招標(biāo)或拍賣成交價的30%繳納。受讓人應(yīng)當(dāng)按照出讓合同規(guī)定的付款期限，向市房地資源局繳付土地使用權(quán)出讓金，并按照《辦法》的規(guī)定，向市房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理土地使用權(quán)初始登記，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。

本試行辦法的具體應(yīng)用問題，由市房地資源局負責(zé)解釋。

上海市房屋土地資源管理局

上海市發(fā)展計劃委員會

上海市建設(shè)和管理委員會

上海市城市規(guī)劃管理局

二○○一年七月二十日