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各鎮(zhèn)人民政府，各街道辦事處，市政府各部門、各單位：

為進一步加快我市城中村改造工作步伐，改善人民群眾的生產(chǎn)生活條件，促進經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展，現(xiàn)就我市城中村改造工作提出如下意見。

一、指導思想和目標任務

（一）指導思想

堅持以科學發(fā)展觀為指導，圍繞改善人民群眾的生產(chǎn)生活條件，將城中村改造作為一項重大的惠民工程擺在突出位置，按照“政府主導、統(tǒng)籌安排、積極推進”的總體思路，對城市建成區(qū)內的村（居）遵照“規(guī)劃先導、環(huán)境優(yōu)先、公開透明、市場運作、強村（居）富民”的原則，穩(wěn)妥有序推進，把城中村改造成為環(huán)境優(yōu)美、配套完善、布局合理的現(xiàn)代城市社區(qū)，使人民群眾共享改革開放和經(jīng)濟社會發(fā)展的成果，實現(xiàn)城市建設與經(jīng)濟社會和諧發(fā)展。

（二）目標任務

根據(jù)市政府關于三年完成城中村改造的總體要求，確定我市城市建成區(qū)內49個城中村（已有4個村完成改造）要在年至年三年時間內全部完成改造任務。建成區(qū)以外的村莊特別是城邊村、重點鎮(zhèn)駐地村，也要積極創(chuàng)造條件推進村莊改造，爭取有更多的村（居）實施改造。

二、基本原則

（一）堅持規(guī)劃先導、合理布局的原則。在全市總體規(guī)劃的指導下，高起點高標準編制村（居）改造修建性詳細規(guī)劃。鼓勵村（居）整合，成片開發(fā)，優(yōu)化資源配置，實現(xiàn)資源共享。

（二）堅持優(yōu)化環(huán)境、提升品位的原則。要把村（居）改造作為推進城鎮(zhèn)化的重要組成部分來把握，高水平設計，高標準建設，注重優(yōu)化綜合環(huán)境，提升現(xiàn)代城市品位，展示現(xiàn)代社區(qū)理念，確保城市風格的協(xié)調一致。

（三）堅持公開透明、穩(wěn)妥有序的原則。村（居）改造工作必須在思想上高度重視，工作上精益求精，過程上公開透明，保證群眾的知情權、參與權和監(jiān)督權，防止因政策不透明、操作不適當引起社會不穩(wěn)定。

（四）堅持先安后建、市場運作的原則。村（居）改造要首先保證村（居）民居住和就業(yè)安置用房、集體經(jīng)濟發(fā)展用房規(guī)劃建設到位，剩余土地進行市場化運作，按規(guī)劃開發(fā)建設。

（五）堅持與村（居）民創(chuàng)業(yè)增收和集體經(jīng)濟長遠發(fā)展相結合的原則。村（居）改造所在地規(guī)劃設計，既要考慮村（居）民居住適用，又要兼顧村（居）民的創(chuàng)業(yè)增收和集體經(jīng)濟發(fā)展用房的安排，確保村（居）民生活條件與生產(chǎn)發(fā)展條件協(xié)調配套、全面改善提升

（六）堅持與農(nóng)民經(jīng)濟適用房建設相結合的原則。按照“統(tǒng)一規(guī)劃布局、政策吻合銜接”的思路，鼓勵采用先建農(nóng)民經(jīng)濟適用房、帶動村（居）改造的模式，有序推進村（居）改造。

三、改造模式

（一）根據(jù)村（居）集體經(jīng)濟狀況和村（居）委會的運作能力，各街道（區(qū)）可按照先拆遷后安置的“凈地出讓”模式操作，也可按照先招商后拆遷的“項目招標”模式操作。各街道（區(qū)）選擇的改造模式須經(jīng)市城中村改造指揮部批準后實施。

（二）鼓勵有實力、信譽高的開發(fā)企業(yè)參與村（居）改造。其中300至600戶的村（居）改造原則上選擇二級及以上資質的開發(fā)企業(yè)；600至1000戶的村（居）改造原則上選擇一級資質的開發(fā)企業(yè)；1000戶以上的村（居）改造原則上選擇上市開發(fā)公司或近三年來由中國房產(chǎn)信息集團和中國房地產(chǎn)測評中心共同評選出的中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)100強。由市城中村改造指揮部辦公室牽頭，市城建局、市規(guī)劃局、市財政局、市監(jiān)察局、市審計局、市國土局、街道（區(qū)）參與對開發(fā)企業(yè)進行考察，考察確定后，由街道（區(qū)）與開發(fā)企業(yè)簽訂框架性合作協(xié)議，約定村（居）改造的前期啟動資金、開發(fā)企業(yè)進入退出條件等。

四、審批程序

（一）擬進行改造的村（居）向所在街道（區(qū)）提出書面申請。

（二）由所在街道（區(qū)）負責編制《村（居）改造可行性分析報告》，論證審查同意后，報市城中村改造指揮部辦公室預審。

（三）經(jīng)市城中村改造指揮部研究確定列入村（居）改造的，由市規(guī)劃局依據(jù)城市總體規(guī)劃，提出規(guī)劃設計條件意見書，由所在街道（區(qū)）負責委托設計單位依據(jù)區(qū)域控制性詳細規(guī)劃編制村（居）改造修建性詳細規(guī)劃。

（四）擬改造村（居）的修建性詳細規(guī)劃，經(jīng)市城市規(guī)劃建設管理協(xié)調委員會審定后進行公示。

（五）由村（居）委會制定拆遷補償安置方案，經(jīng)所在街道（區(qū)）審查，報市城中村改造指揮部辦公室審核同意后，召開黨員大會和村（居）民代表大會討論通過，經(jīng)95%以上村（居）民同意，并與村（居）委會簽訂由街道辦事處（區(qū)管委會）蓋章見證的拆遷補償安置協(xié)議后，報市政府正式審批。

（六）已批準實施的村（居）改造項目，由街道（區(qū)）組織村（居）委會實施拆遷，并依法辦理有關手續(xù)。

五、政策支持

（一）拆遷安置補償

1、拆遷安置：拆遷安置標準以改造村（居）合法的一個宅基地單位為基數(shù)，城市規(guī)劃區(qū)內指導性安置用房建筑面積為：多層樓房每個宅基地單位安置面積不高于140平方米，小高層及高層樓房安置面積不高于160平方米。各村（居）可根據(jù)實際情況制定具體的拆遷安置標準。

2、拆遷補償：各街道（區(qū)）負責根據(jù)上級有關規(guī)定和改造村（居）實際情況制定具體的拆遷補償標準，允許村（居）民選擇貨幣補償。

3、對列入村（居）改造計劃、不宜在原居住地翻建新房的危房村（居）民，同時又符合購買農(nóng)民經(jīng)濟適用房條件的村（居）民，鼓勵先行就近購買農(nóng)民經(jīng)濟適用房，具體政策另行制定。

（二）資金支持

1、由市政府統(tǒng)籌資金10億元，主要用于對按凈地出讓模式改造的且前期啟動資金困難的村（居）進行周轉。

2、對具備村（居）改造條件但因村（居）建筑密度大、安置補償成本高等原因，致使村（居）改造投融資不能平衡，由市城中村改造指揮部辦公室會同有關部門進行測算，并按照“先易后難、突出重點、有序推進”的原則，提出統(tǒng)籌村改資金的意見，報請市政府審批。

3、對城中村改造安置項目前期貸款（不超過安置項目總投資的40%），市政府承擔50%的貼息補助，貼息期限一年。

（三）用地支持

1、村（居）民安置房用地原則上辦理國有劃撥土地手續(xù)，安置用房給予辦理國有土地使用權證和房屋所有權證（注明劃撥土地），需上市交易的應按有關規(guī)定補繳土地出讓金后方可進行。

2、改造村（居）因規(guī)劃所限需增加土地的，由市城中村改造指揮部辦公室會同有關部門進行測算后，報經(jīng)市政府批準，按程序辦理新增用地手續(xù)。如因規(guī)劃等原因，確需提供先期周轉用地用于安置房建設的，在該村舊址處置時，同等面積扣減。

3、鼓勵、提倡以街道（區(qū)）為單位實行多村（居）合并，組團式規(guī)劃，統(tǒng)一設計、統(tǒng)一建設、統(tǒng)一配套。

4、實行市場化運作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過“招拍掛”方式取得村（居）剩余原址土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的，按有關規(guī)定辦理。

（四）稅費減免

1、村（居）改造中的村（居）民搬遷安置項目和集體經(jīng)濟發(fā)展用房，免繳城市基礎設施配套費（屬企業(yè)收費部分除外）和有關行政事業(yè)性收費等相關費用。

2、村（居）改造用于安置村（居）民和集體經(jīng)濟發(fā)展用房的建筑營業(yè)稅、耕地占用稅、契稅的地方留成部分，給予村（居）集體等額財政資金扶持，由市財政局會同市城建局、規(guī)劃局、國土局、地稅局審查確認，經(jīng)市政府批準后，一次性兌付。

3、引導和鼓勵社會各界積極支持村（居）改造工作，按取費標準的50%收取勘測、規(guī)劃、設計、監(jiān)理等技術服務費。

（五）收益管理

1、改造村（居）剩余原址土地通過“招拍掛”出讓所得收益，全部返還改造村（居），主要用于村（居）民的拆遷安置、村（居）民生產(chǎn)生活保障和村（居）集體經(jīng)濟發(fā)展等。

2、給予村（居）民適當生活補助，改造后的村（居）要根據(jù)集體經(jīng)濟收入來源實際，給予村（居）民適當?shù)纳钛a助。補助標準要量力確定，切忌盲目攀比。

3、經(jīng)市政府批準實施的村（居）改造項目，自批準實施之日起，須在2年內安置好村（居）民，否則停止享受有關優(yōu)惠政策。

（六）村集體經(jīng)濟后續(xù)發(fā)展

集體經(jīng)濟發(fā)展用房和集體經(jīng)濟發(fā)展用地必須作為集體財產(chǎn)，用于增加集體經(jīng)濟收入，嚴禁變賣流失。對適宜給集體經(jīng)濟發(fā)展用房的，原則上按人均5-8平方米配置；對適宜給集體經(jīng)濟發(fā)展用地的，按村（居）改造項目安置用地面積的20%配置。若違反規(guī)定擅自對外銷售房屋的，市房管部門一律不予辦理房屋所有權證，并追究相關責任人的責任。

六、組織領導和工作要求

（一）加強組織領導。市新型城鎮(zhèn)化和城中村改造工作領導小組指揮部下設辦公室和四個工作組。四個工作組分別是拆遷安置組，負責村（居）改造項目規(guī)劃、拆遷、安置、補償?shù)确桨傅膶彶楹椭笇?；土地征用出讓組，負責依法辦理村（居）改造項目的相關土地手續(xù)；維穩(wěn)保障組，負責做好村（居）改造的社會穩(wěn)定保障工作；宣傳組，負責村（居）改造的日常宣傳。每年實行由市級領導聯(lián)系村（居）制度，具體指導村（居）改造。各街道（區(qū)）要成立專門的村（居）改造領導機構，選好配好領導力量和工作人員，全力推進村（居）改造工作。各級、各部門要切實將村（居）改造擺在更加突出的位置，進一步增強責任感和使命感，各司其職，密切配合，通力協(xié)作，形成齊抓共管的工作合

（二）明確工作職責。全市村（居）改造工作由市政府主導，統(tǒng)籌安排；各街道（區(qū)）為村（居）改造工作的責任主體，負責組織村（居）改造方案的編制、各種審批手續(xù)的辦理、房屋拆遷、開發(fā)招商等重點環(huán)節(jié)的工作；村（居）委會是村（居）改造工作的實施主體和具體承辦者。

（三）加大考核力度。市委、市政府每年將村（居）改造工作作為全市重點工作，列入各鎮(zhèn)、街道年度工作目標績效考核，強化跟蹤督查，定期調度通報，實施重獎重罰，確保完成市委、市政府確定的村（居）改造任務。具體考核辦法由市城建局根據(jù)本《意見》和市委、市政府每年對各鎮(zhèn)、街道辦事處的工作目標考核意見另行制定。

（四）強化監(jiān)管措施。對已批準改造的村（居），要嚴格把好村（居）改造計劃的預審關、村（居）改造條件的審查關、村（居）改造的規(guī)劃關、村（居）改造具體實施方案的批準關，嚴禁未經(jīng)批準擅自啟動村（居）改造程序；要嚴格把好剩余村（居）原址土地招拍掛條件預審關，確保土地資產(chǎn)的升值；要嚴格把好涉及村（居）改造土地返還資金和經(jīng)濟發(fā)展用房收益的使用關，實行街道和村（居）兩級監(jiān)管、村民代表監(jiān)督制度，確保專款專用；要嚴格把好市場化運作審查關，嚴禁各村（居）與開發(fā)商私簽協(xié)議、私收定金，確保依法辦事、規(guī)范運作。市城中村改造指揮部辦公室要根據(jù)建材市場變化情況，適時進行村（居）改造安置用房成本調整核算，并做好村（居）改造安置用房成本審查關，以確保村（居）改造的順利進行。同時，將市財政資金和規(guī)費減免等各項優(yōu)惠扶持政策的落實情況列入紀檢監(jiān)察范圍，加強審計監(jiān)督，確保資金安全不出問題。加強工程質量和安全監(jiān)管，確保建設高質量和高水平的住房。

（五）妥善解決歷史遺留問題。要本著尊重歷史、面對現(xiàn)實的原則，按照本《意見》的要求，積極穩(wěn)妥、合法有序地處理好村（居）改造遺留的矛盾和問題，確保村（居）改造新老政策的對接。特別是對城市規(guī)劃區(qū)內村（居）過去與開發(fā)企業(yè)合作啟動村（居）改造形成的歷史遺留問題，要按照合情、合理、合法的原則妥善處理。

（六）加強輿論引導。各街道和相關部門要堅持正確的輿論導向，通過新聞媒體和各類宣傳渠道，加強宣傳引導，特別要加大村（居）改造政策、村（居）改造的成功案例及實施村（居）改造后村（居）民美好生活環(huán)境的宣傳力度，讓群眾看到村（居）改造帶來的實惠，以充分調動群眾參與村（居）改造的積極性和主動性。要定期公示村（居）改造項目進展情況，充分保障群眾的知情權、參與權和選擇權，做到家喻戶曉，人人皆知，公開透明。要切實維護群眾利益，認真做好村（居）改造拆遷意愿調查摸底、規(guī)劃編制、項目測算、風險評估等前期工作。建立健全社會穩(wěn)定預警機制，妥善處理群眾來信來訪，及時研究解決村（居）改造中出現(xiàn)的新情況、新問題，確保改造一個、成功一個，提升政府公信力，維護社會穩(wěn)定。

本《意見》適應于城市規(guī)劃區(qū)內的城中村、城邊村改造。對城市規(guī)劃區(qū)外的村莊改造，由各鎮(zhèn)（區(qū)）政府（管委）參照本《意見》，并根據(jù)村莊占地面積、地理位置、經(jīng)濟條件、項目依托等實際情況，制定村莊改造辦法，合理確定拆遷安置補償標準，著眼于降低建設成本和運行成本的原則，提倡建設多層住宅。

本《意見》自之日起實施，年10月10日下發(fā)的《城市規(guī)劃區(qū)內村（居）改造的意見（試行）》和年5月21日下發(fā)的《關于城市規(guī)劃區(qū)內村（居）改造意見（試行）的補充規(guī)定》同時廢止。