導(dǎo)語：規(guī)劃局商品房銷售和建設(shè)管理工作意見一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

為了讓被拆遷戶在動遷后能買到合適的住房，市政府在加大城區(qū)商品房建設(shè)力度的同時，將繼續(xù)建造部分專供城市建設(shè)項目拆遷涉及的被拆遷戶購買的商品房（以下簡稱拆遷商品房）。為提高拆遷商品房建設(shè)水平、規(guī)范操作程序、維護(hù)被拆遷戶的合法權(quán)益，現(xiàn)就拆遷商品房銷售和建設(shè)管理提出如下意見：

一、拆遷商品房的銷售對象

拆遷商品房只供市區(qū)（**經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、臨港新城管轄范圍除外）內(nèi)城市建設(shè)過程中涉及的被拆遷戶購買，開發(fā)商不得自行對外銷售。

二、拆遷商品房的選購原則和選購方式

（一）選購原則

1．根據(jù)“劃定區(qū)域，分批選購”的原則由被拆遷戶選購拆遷商品房。城市建設(shè)項目涉及的被拆遷戶選購拆遷商品房的區(qū)域安排由市建設(shè)局另行制定并公布。

2．被拆遷戶需選購拆遷商品房的區(qū)域和戶型，由拆遷實施單位在簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議時按規(guī)定與被拆遷戶明確，并辦理好相應(yīng)手續(xù)。被拆遷戶須簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后，搬遷結(jié)束經(jīng)驗收合格交出舊房鑰匙后才能參加選房。

（二）選購方式

根據(jù)拆遷實施情況和拆遷商品房建設(shè)情況，由拆遷實施單位采用分期分批組織抽簽或采用先簽協(xié)議并先搬遷結(jié)束的先選房的辦法，組織被拆遷戶選購。供被拆遷戶選購的拆遷商品房房源，按照城市建設(shè)項目拆遷的不同期限，根據(jù)該小區(qū)內(nèi)房屋竣工情況，按從東向西、從南向北的原則，以相應(yīng)比例劃出相應(yīng)面積的房屋，供不同區(qū)域的被拆遷戶按次序選購。開發(fā)商憑市人民政府房屋動遷管理辦公室出具的售房通知書或相關(guān)證明方可辦理售房手續(xù)。

三、拆遷商品房的銷售和結(jié)算辦法

（一）被拆遷戶向開發(fā)商購房結(jié)算辦法

1．集體土地上的被拆遷戶在確認(rèn)的產(chǎn)權(quán)置換面積內(nèi)購買多層或高層（含小高層）拆遷商品房的價格均按平均銷售基價550元/㎡結(jié)算；在確認(rèn)的產(chǎn)權(quán)置換面積之外購買拆遷商品房的價格按市物價局、市建設(shè)局、市房產(chǎn)管理局公布的多層或高層（含小高層）的市場價結(jié)算。國有土地上的被拆遷戶購買拆遷商品房的價格按市物價局、市建設(shè)局、市房產(chǎn)管理局公布的多層或高層（含小高層）的市場價結(jié)算。上述價格不包括物業(yè)管理費、裝潢垃圾清運費、單元防盜門費用和其它代辦費。

2．樓層差價：

⑴多層拆遷商品房的樓層調(diào)節(jié)系數(shù)根據(jù)具體情況由市建設(shè)局確定并公布，但層次差價增減總額的代數(shù)和為零。其中底層有車庫的五層房屋樓層系數(shù)為：一樓為0，二樓為+3，三樓為+6，四樓為+3，五樓為-12。

⑵高層（含小高層）拆遷商品房的樓層差價結(jié)算以5層為基準(zhǔn)，5層樓層差價為0，5層以下每降一層減30元/㎡，5層以上每升一層增10元/㎡。

3．多層或高層（含小高層）拆遷商品房的閣樓均按600元/㎡結(jié)算，自行車庫按400元/㎡結(jié)算。

4．拆遷商品房物業(yè)管理費、裝潢垃圾清運費、單元防盜門費用和其它代辦費的收取，由開發(fā)商按照市場商品房配套設(shè)施收費標(biāo)準(zhǔn)和市建設(shè)局的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，但必須報市物價局核準(zhǔn)后才能收取。

（二）集體土地上拆遷項目的用地單位和開發(fā)商的結(jié)算辦法

用地單位和開發(fā)商的結(jié)算價格按政府土地拍賣時設(shè)定的多層拆遷商品房平均銷售基價1980元/㎡、高層（含小高層）拆遷商品房平均銷售基價2300元/㎡計算，該價格包含政府代收規(guī)費、房屋維修基金和管道天然氣設(shè)施建設(shè)費等。

其中，550元/㎡在開發(fā)商售房時由集體土地上的被拆遷戶結(jié)算給開發(fā)商；多層拆遷商品房按1430元/㎡、高層（含小高層）拆遷商品房按1750元/㎡由集體土地上拆遷項目的用地單位按拆遷項目安置所需拆遷商品房的面積計算金額，預(yù)先存入市建設(shè)局設(shè)立的拆遷商品房建設(shè)資金專用帳戶，由市建設(shè)局在開發(fā)商售房時按規(guī)定核準(zhǔn)后結(jié)算給開發(fā)商。

（三）市政府和開發(fā)商的結(jié)算辦法

1．開發(fā)商在銷售時，對集體土地上被拆遷戶超過產(chǎn)權(quán)置換面積部分購買收取的市場價、國有土地上被拆遷戶購買收取的市場價與多層拆遷商品房平均銷售基價1980元/㎡、高層（含小高層）拆遷商品房平均銷售基價2300元/㎡的余額部分（不包含閣樓和自行車庫），經(jīng)市建設(shè)局審核后由市政府收回。

2．拆遷商品房在建設(shè)過程中政府不墊支任何資金。同時，項目建設(shè)涉及的所有政府代收規(guī)費、房屋維修基金和管道天然氣設(shè)施建設(shè)費等，開發(fā)商均應(yīng)按規(guī)定足額繳納，政府不予減免。

3．在拆遷商品房小區(qū)中經(jīng)規(guī)劃允許建造的公共、商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套用房，除社區(qū)用房、物業(yè)管理用房和規(guī)劃載明特殊用途的外，均由市政府委托市建設(shè)局按多層拆遷商品房平均銷售基價1980元/㎡、高層（含小高層）拆遷商品房平均銷售基價2300元/㎡統(tǒng)一收購，專項用于城市建設(shè)拆遷涉及的營業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)調(diào)換。對產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的剩余房屋，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，可采用公開拍賣等形式對外公開銷售，其收益歸市政府所有。

4．拆遷商品房小區(qū)（包括小區(qū)內(nèi)的綠化等配套設(shè)施）在經(jīng)市相關(guān)部門驗收合格交付使用后兩年內(nèi)，由市建設(shè)局負(fù)責(zé)將本小區(qū)拆遷商品房按相關(guān)規(guī)定安置。若超過上述期限未安置完畢，由市政府委托市建設(shè)局負(fù)責(zé)將未安置完畢的剩余房屋按多層拆遷商品房平均銷售基價1980元/㎡、高層（含小高層）拆遷商品房平均銷售基價2300元/㎡統(tǒng)一回購，繼續(xù)用于城市建設(shè)拆遷安置。

四、拆遷商品房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和管理要求

（一）拆遷商品房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

1．拆遷商品房開發(fā)建設(shè)單位必須履行基本建設(shè)程序，按規(guī)定辦理所有相關(guān)手續(xù)。

2．拆遷商品房建設(shè)必須按照國家施工驗收規(guī)范要求組織施工，嚴(yán)格執(zhí)行江蘇省新頒布的《住宅工程質(zhì)量通病控制標(biāo)準(zhǔn)》，并按《市政府辦公室轉(zhuǎn)發(fā)市建設(shè)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市民用建筑節(jié)能管理工作的實施意見的通知》（**政辦發(fā)〔20**〕62號文）的要求實施建筑節(jié)能。

3．拆遷商品房建設(shè)所選用的建筑材料和建筑構(gòu)配件須有產(chǎn)品質(zhì)量保證書，并經(jīng)檢驗合格后方可使用，未經(jīng)檢驗或檢驗不合格的，不得使用。其中外墻涂料采用封樣驗收的辦法。

4．建筑工程結(jié)構(gòu)形式采用框架結(jié)構(gòu)，主體結(jié)構(gòu)使用商品混凝土，房屋墻體材料（包括內(nèi)隔墻）采用粘土多孔磚或其它新型砌塊，并按規(guī)定設(shè)置沉降觀測點。工程主體質(zhì)量評定達(dá)到**市優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)工程的房屋建筑面積應(yīng)占總建筑面積的30%以上。同時應(yīng)保證施工現(xiàn)場的文明整潔，獲得**市文明工地的房屋建筑面積應(yīng)占總建筑面積的40%以上。

5．建筑外墻面裝飾材料應(yīng)采用面磚與涂料相結(jié)合的設(shè)計方案。其用材、品質(zhì)及色彩必須經(jīng)市規(guī)劃局、市建設(shè)局確認(rèn)。內(nèi)墻面采用白色內(nèi)墻涂料，其中廚房間、衛(wèi)生間墻面及室內(nèi)地坪采用水泥砂漿細(xì)拉毛。

6．外墻窗必須采用符合節(jié)能要求的鋁合金雙層玻璃窗，鋁合金窗壁厚不得小于1.4mm，并留紗窗軌道。閣樓通往平臺的門采用符合節(jié)能要求的鍍膜鋁門，色彩符合規(guī)劃設(shè)計要求。門窗材料、質(zhì)量在同類產(chǎn)品中須確保中、高檔水準(zhǔn)。自行車庫門采用白鐵皮門，每戶分戶門采用中檔以上防盜門，單元防盜門采用中檔以上電子防盜門（分戶防盜門不得向住戶另外收取費用，并且一個小區(qū)只能采用一個品牌防盜門）。采用的分戶防盜門、單元電子防盜門必須為列入國家建設(shè)部產(chǎn)品目錄的品牌，質(zhì)量須符合公安部有關(guān)驗收評定標(biāo)準(zhǔn)，并報市建設(shè)局備案。

7．拆遷商品房水表出戶的設(shè)計和安裝按照《關(guān)于新建住宅水表出戶設(shè)計和安裝要求的通知》（**建〔20**〕95號文）執(zhí)行。房屋平面設(shè)計中應(yīng)布置管道井，預(yù)留冷、熱水管道。住宅煙氣集中排放系統(tǒng)必須按設(shè)計要求組織施工，使用的煙道、煙氣止回閥和防火隔離門必須具有出廠合格證和有關(guān)專業(yè)部門出具的檢測合格證明。

8．房屋設(shè)計時頂層為閣樓層，閣樓平臺需按規(guī)定加裝防護(hù)設(shè)施，防護(hù)設(shè)施材料須采用不銹鋼材質(zhì)。閣樓層須有衛(wèi)生間，閣樓層到下一層設(shè)置樓梯。其中在拆遷商品房中安排建造的45㎡戶型，其閣樓在方案設(shè)計時不設(shè)單獨樓梯，只設(shè)上人孔，該閣樓不得向被拆遷戶收費，由開發(fā)商無償提供給選購的被拆遷戶。

9．屋面必須設(shè)計隔熱保溫層。太陽能熱水器的設(shè)置應(yīng)根據(jù)屋面立面效果及屋面大小統(tǒng)一設(shè)計，同時應(yīng)考慮被拆遷戶移裝原有太陽能熱水器的安裝位置。

10．陽臺設(shè)置按規(guī)定要求，陽臺要求封閉，封閉材料、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與外墻窗相同。陽臺內(nèi)設(shè)置不銹鋼曬衣架，配備2根不銹鋼曬衣桿。各戶型內(nèi)均安裝燈頭，不預(yù)留吊扇鉤，但預(yù)留線路及開關(guān)。

11．按照隱蔽、美觀、實用的原則統(tǒng)一設(shè)置空調(diào)室外機(jī)位置。進(jìn)戶樓道外須設(shè)計雨蓬，室內(nèi)樓梯間采用普通水泥砂漿鏡光粉面，扶手采用普通木扶手。底層車庫外窗必須安裝不銹鋼防盜柵。

12．房屋設(shè)計時，每種戶型內(nèi)主臥室采用內(nèi)隔墻分隔，廚房間、衛(wèi)生間須用內(nèi)隔墻分隔。廚房間配備一只中檔以上的水池，衛(wèi)生間配備相應(yīng)規(guī)格1.2米以上中檔以上的浴缸、馬桶（每戶一套），且各種管線均應(yīng)設(shè)計、安裝到位。

13．各類管線及小區(qū)道路、下水道在小區(qū)規(guī)劃時必須委托有設(shè)計資質(zhì)的單位設(shè)計。供電、供水、電信、有線電視、燃?xì)夤艿赖染鶓?yīng)設(shè)計并安裝到戶（其中電信線路按雙線路設(shè)計施工）。工程給水管材、排水管材、電線管材、導(dǎo)線材料等質(zhì)量必須符合國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求。

14．小區(qū)配套園林綠化建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不得低于國家居住區(qū)設(shè)計規(guī)范規(guī)定的綠化建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)環(huán)境及景觀設(shè)計在小區(qū)規(guī)劃時必須委托有資格的設(shè)計單位設(shè)計，設(shè)計方案須經(jīng)市規(guī)劃局、園林局審定。

15．小區(qū)道路可采用砼路面、黑色瀝青砼路面或中、高檔道板磚、地磚鋪設(shè)。小區(qū)室外的各種管、溝、井蓋板須采用符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和要求的新型復(fù)合材料制成的標(biāo)準(zhǔn)蓋板。

16．小區(qū)內(nèi)必須按規(guī)劃要求配備相應(yīng)的物業(yè)管理用房、社區(qū)用房及相關(guān)環(huán)境、健身等配套設(shè)施，建設(shè)均按規(guī)劃批準(zhǔn)的設(shè)計方案組織開展。

17．拆遷商品房小區(qū)必須實行封閉管理，圍墻采用通透式圍墻，使用材料須確保不銹蝕。小區(qū)須配備安全防范系統(tǒng)，預(yù)留遠(yuǎn)程集中抄表系統(tǒng)、周圍監(jiān)控系統(tǒng)、寬帶上網(wǎng)系統(tǒng)。

18．拆遷商品房的驗收必須按照《**市住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理辦法》嚴(yán)格執(zhí)行分戶驗收的相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。確保工程驗收質(zhì)量，確保工程無屋面滲漏、外墻面滲漏、陽臺滲漏、衛(wèi)生間、廚房間滲漏，無墻面裂縫、樓面裂縫、管道的跑、冒、滴、漏等質(zhì)量通病發(fā)生。如果發(fā)生質(zhì)量通病由建設(shè)單位按規(guī)定進(jìn)行處理。

19．工程質(zhì)量保修范圍、質(zhì)量保修期限、工程質(zhì)量保修金等按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并向每一戶提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。

（二）部分配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)

1．對具有一定規(guī)模的拆遷商品房小區(qū)均要設(shè)立集中式汽車停車庫，由市規(guī)劃局按相關(guān)規(guī)定提出具體規(guī)劃設(shè)計條件，并在小區(qū)規(guī)劃時一并予以明確。

2．集中式汽車停車庫由中標(biāo)開發(fā)商進(jìn)行建設(shè)并無償提供，建設(shè)費用不列入拆遷商品房房價。今后該集中式汽車停車庫及小區(qū)道路停車位的使用由小區(qū)物業(yè)管理單位以租金形式向入住的住戶進(jìn)行拍租，拍租收入用于補(bǔ)貼小區(qū)物業(yè)管理。

3．多層拆遷商品房底層統(tǒng)一安排自行車庫，不設(shè)置汽車庫。自行車庫不得對外開門，每個自行車庫的使用面積不小于8平方米。為切實維護(hù)被拆遷戶的利益，自行車庫的銷售面積由開發(fā)商委托相應(yīng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行核算，并報市建設(shè)局備案。

高層（含小高層）拆遷商品房統(tǒng)一設(shè)置汽車停車位，由中標(biāo)開發(fā)商無償提供。今后該停車位的使用由小區(qū)物業(yè)管理單位以租金形式向入住的住戶進(jìn)行拍租，拍租收入用于補(bǔ)貼小區(qū)物業(yè)管理。高層（含小高層）統(tǒng)一設(shè)置自行車公用停車位，總量不得低于每戶2輛，自行車公用停車位須架裝管理設(shè)施，提供高層（含小高層）住戶免費停車。

（三）嚴(yán)格方案報批

拆遷商品房必須嚴(yán)格按市建設(shè)局提供的戶型和比例要求進(jìn)行設(shè)計和建設(shè)，中標(biāo)開發(fā)商在開工前必須將戶型設(shè)計方案、戶型配置比例方案，報送市建設(shè)局審核、市規(guī)劃局審定，經(jīng)批準(zhǔn)同意后，方可組織實施。小區(qū)配套設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計方案須單獨報送市規(guī)劃局審批。

（四）實施物業(yè)管理

為使拆遷商品房小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量和外部容貌保持整體美觀，對小區(qū)的日常管理均采取物業(yè)管理模式，并在購房協(xié)議中明確。物業(yè)管理要嚴(yán)格按照《**市物業(yè)管理實施辦法》（**政發(fā)〔2003〕111號文）和《**市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理的意見》（**政辦〔20**〕79號文）的規(guī)定執(zhí)行。

（五）加強(qiáng)監(jiān)督管理

市建設(shè)局設(shè)立拆遷商品房建設(shè)監(jiān)督管理辦公室，負(fù)責(zé)對拆遷商品房建設(shè)的指導(dǎo)和監(jiān)督，加強(qiáng)跟蹤監(jiān)督管理，以確保工程建設(shè)質(zhì)量。中標(biāo)開發(fā)商在土地拍賣中標(biāo)后15天內(nèi)，必須與市拆遷商品房建設(shè)監(jiān)督管理辦公室（設(shè)在**路129號市綜合開發(fā)管理辦公室內(nèi)）簽訂“拆遷商品房建設(shè)責(zé)任管理協(xié)議書”，并規(guī)范建設(shè)程序，嚴(yán)格質(zhì)量管理，確保建設(shè)質(zhì)量。

五、此前規(guī)定與本意見不一致的，以本意見為準(zhǔn)。