導(dǎo)語：小區(qū)物業(yè)管理工作的意見一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

為進(jìn)一步加強(qiáng)我市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，不斷改善人居環(huán)境，構(gòu)建“和諧*”，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和省有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，現(xiàn)就加強(qiáng)物業(yè)管理工作提出以下實施意見：

一、指導(dǎo)思想和基本原則

（一）指導(dǎo)思想

以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，全面落實科學(xué)發(fā)展觀，以改善城市人居環(huán)境為出發(fā)點，以提升物業(yè)管理活力

為中心，以提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平為重點，切實轉(zhuǎn)變政府職能，加快體制創(chuàng)新，完善管理制度，規(guī)范市場行為，增強(qiáng)業(yè)主參與意識，逐步建立專業(yè)化、社會化、市場化管理與業(yè)主自助式管理相結(jié)合的物業(yè)管理新機(jī)制，促進(jìn)全市物業(yè)管理工作持續(xù)健康發(fā)展。

（二）基本原則

1．堅持立足當(dāng)前與著眼長遠(yuǎn)相結(jié)合。既要解決好當(dāng)前物業(yè)管理中群眾反映強(qiáng)烈的熱點難點問題，提高物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量；又要著眼于物業(yè)管理長效機(jī)制的建立，實現(xiàn)物業(yè)管理工作的科學(xué)化、規(guī)范化、市場化和可持續(xù)發(fā)展。

2．堅持統(tǒng)籌兼顧與突出重點相結(jié)合。要將物業(yè)管理工作貫穿于房屋開發(fā)、建設(shè)和管理的全過程，寓管理于服務(wù)之中；同時，還要抓住體制機(jī)制問題和物業(yè)費收支等重點環(huán)節(jié)，提升物業(yè)管理的整體水平。

3．堅持專業(yè)化管理與自助式管理相結(jié)合。區(qū)別不同物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，堅持以專業(yè)化物業(yè)企業(yè)管理為主，自助式管理為輔的多模式物業(yè)管理，努力實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋。

4．堅持行政監(jiān)管與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合。在充分發(fā)揮政府監(jiān)管職能，規(guī)范物業(yè)市場秩序的同時，更加注重發(fā)揮市場的調(diào)節(jié)作用，創(chuàng)造公平公正、優(yōu)勝劣汰的競爭環(huán)境，提高物業(yè)市場活力。

二、工作目標(biāo)

（一）到20*年底，初步建立市、市（縣）區(qū)、街道辦事處、社區(qū)四級物業(yè)管理體系；具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)80%要成立業(yè)主委員會，物業(yè)管理率達(dá)到100%；舊住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋面達(dá)60%。

（二）到2010年底，新建住宅小區(qū)推行物業(yè)管理招投標(biāo)率達(dá)到100%，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達(dá)到100%，具備條件的住宅小區(qū)全部成立業(yè)主委員會。全市實現(xiàn)住宅小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋，爭創(chuàng)國家級物業(yè)管理示范小區(qū)2個、省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)6個。

三、工作措施

（一）明確責(zé)任，構(gòu)建四級物業(yè)管理體系

按照“條塊結(jié)合、屬地管理”的原則，建立市、市（縣）區(qū)、街道辦事處、社區(qū)四級物業(yè)管理體系，由市（縣）區(qū)政府負(fù)責(zé)，街道辦事處組織，社區(qū)居委會落實，房管部門監(jiān)督指導(dǎo)，進(jìn)一步完善管理體制，明確管理職責(zé)，落實工作任務(wù)，充分發(fā)揮社區(qū)基層組織的作用，推進(jìn)社區(qū)物業(yè)管理工作。

1．成立*市物業(yè)管理委員會。由市政府分管領(lǐng)導(dǎo)任主任，市政府分管副秘書長、公用事業(yè)與房產(chǎn)局負(fù)責(zé)人任副主任，成員單位由各市（縣）區(qū)政府、市財政局、公安局、公用事業(yè)與房產(chǎn)局、規(guī)劃建設(shè)委、城管綜合執(zhí)法局、環(huán)保局、物價局、住房公積金管理中心、工商局、供電公司等相關(guān)部門組成。其主要職責(zé)為：貫徹執(zhí)行上級有關(guān)城市物業(yè)管理法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)定；制訂我市城市物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃；制定、修改和完善我市物業(yè)管理辦法和實施細(xì)則；定期或不定期召開全體委員會議，研究解決物業(yè)管理中出現(xiàn)的重點問題。

物業(yè)管理委員會下設(shè)辦公室，設(shè)在市公用事業(yè)與房產(chǎn)局。*市住宅小區(qū)物業(yè)管理處更名為*市物業(yè)管理處，為其常設(shè)具體辦事機(jī)構(gòu)。物業(yè)管理委員會辦公室主要職責(zé)為：擬定全市物業(yè)管理規(guī)范性文件；參加新建商品住宅初始登記的審核；參加物業(yè)管理服務(wù)收費考評定級；實施市區(qū)內(nèi)住宅家庭裝飾裝修管理、全市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理和市區(qū)住宅專項維修資金管理；指導(dǎo)、協(xié)調(diào)各市（縣）區(qū)及相關(guān)部門和單位開展物業(yè)管理工作。

市物業(yè)管理委員會相關(guān)部門職責(zé)：規(guī)劃建設(shè)部門負(fù)責(zé)對房屋施工質(zhì)量和竣工驗收進(jìn)行監(jiān)督管理，督促開發(fā)建設(shè)單位解決項目遺留和保質(zhì)期內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量問題；財政部門負(fù)責(zé)對物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)工作和住宅專項維修資金的管理使用進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)，規(guī)范財務(wù)行為；物價部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)項目收費標(biāo)準(zhǔn)的核定，指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會對物業(yè)管理的價格核定、論證和公示；工商管理部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)的主體資格審查、登記工作，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營行為；公安部門負(fù)責(zé)對住宅小區(qū)治安管理的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查，對發(fā)生的各類案件及時依法查處；城管綜合執(zhí)法部門負(fù)責(zé)住宅小區(qū)違章建筑的拆除、經(jīng)營性露天燒烤的取締及協(xié)助物業(yè)企業(yè)維護(hù)居民正常生活秩序；供水、供電、供氣等專業(yè)部門負(fù)責(zé)住宅區(qū)供水、供電、供氣設(shè)備設(shè)施的管理和維護(hù)。

2．成立縣（市）區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。各縣（市）區(qū)政府是物業(yè)管理監(jiān)管的第一責(zé)任人，要把物業(yè)管理納入社區(qū)管理范疇，比照市政府的機(jī)構(gòu)設(shè)置成立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)及物業(yè)管理辦公室，根據(jù)轄區(qū)的規(guī)模和任務(wù)落實人員編制和工作經(jīng)費。市（縣）區(qū)物業(yè)管理辦公室的主要職責(zé)為：負(fù)責(zé)物業(yè)管理法律法規(guī)、政策的貫徹落實；負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)督、指導(dǎo)和行政執(zhí)法工作；負(fù)責(zé)本轄區(qū)業(yè)主大會活動的監(jiān)督和指導(dǎo)；負(fù)責(zé)監(jiān)督本轄區(qū)物業(yè)管理用房、經(jīng)營用房的使用和經(jīng)營活動；對不具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)，指導(dǎo)街道辦事處、社區(qū)實施自助式管理；負(fù)責(zé)受理本轄區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴；開展物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、政策的宣傳。

3．街道辦事處設(shè)物業(yè)管理辦公室。各街道辦事處要明確1名主任或副主任分管物業(yè)管理工作，并設(shè)物業(yè)管理員、審核員各1名。街道辦事處物業(yè)管理辦公室的主要職責(zé)為：參與和指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)業(yè)主大會籌備、召開、選舉工作，招聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主委員會與物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同；指導(dǎo)社區(qū)、小區(qū)業(yè)主委員會對住宅樓共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修工程項目進(jìn)行初始認(rèn)證及維修后的驗收工作；對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常活動進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)；負(fù)責(zé)聯(lián)席會議的組織和召集，把物業(yè)管理工作納入日?？己梭w系，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系；住宅區(qū)物業(yè)管理出現(xiàn)較大矛盾糾紛，業(yè)主正常生活秩序受到影響的，轄區(qū)辦事處要及時牽頭組織辦事處物業(yè)管理辦公室、社區(qū)、派出所、物業(yè)公司、業(yè)主委員會等參加的聯(lián)席會議進(jìn)行解決。

4．社區(qū)設(shè)物業(yè)管理辦公室。由社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)兼任物業(yè)辦主任，設(shè)物業(yè)管理員1名。社區(qū)物業(yè)管理辦公室的主要職責(zé)為：協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會；對住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作進(jìn)行指導(dǎo)和協(xié)調(diào)，調(diào)解社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理糾紛，列席業(yè)主大會、業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會會議；住宅區(qū)沒有業(yè)主委員會或業(yè)主委員會被暫停活動期間，社區(qū)應(yīng)主動承擔(dān)業(yè)主委員會工作；協(xié)助業(yè)主依法維權(quán)，加強(qiáng)政府、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主三者的溝通與聯(lián)系，化解矛盾，維護(hù)社區(qū)和諧穩(wěn)定。

（二）因地制宜，創(chuàng)建符合實際的物業(yè)管理模式

根據(jù)我市住宅小區(qū)物業(yè)管理實際，要采取“區(qū)別對待、分層次管理”的辦法，積極探索新的管理模式：

1．新住宅小區(qū)管理

對20*年前建設(shè)的現(xiàn)在有物業(yè)管理隊伍服務(wù)的永江、御景華庭、金典花園等住宅小區(qū)，要按照配套完善、環(huán)境優(yōu)美、秩序文明的要求，實行規(guī)范化管理，并針對目前小區(qū)存在的問題，重點做好三方面工作：一是解決開發(fā)建設(shè)遺留問題。市物業(yè)管理處要協(xié)調(diào)規(guī)劃建設(shè)委等相關(guān)部門，按照規(guī)劃設(shè)計和施工標(biāo)準(zhǔn)，對住宅小區(qū)逐個檢查，建立檔案，督促開發(fā)建設(shè)單位對小區(qū)存在的問題重新完善，補(bǔ)建配套設(shè)施所需費用由原開發(fā)單位承擔(dān)。特別是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責(zé)任要全部落實到單位、個人，維修及時率確保在90%以上。二是明確小區(qū)配套設(shè)施權(quán)屬。按照新出臺的《關(guān)于*市物業(yè)管理服務(wù)用房確權(quán)、交接、使用的有關(guān)規(guī)定》的要求，市物業(yè)管理部門組織站前區(qū)和西市區(qū)政府、市財政局、規(guī)劃建設(shè)委、司法局等有關(guān)部門，對小區(qū)配套設(shè)施進(jìn)行產(chǎn)權(quán)認(rèn)定，并依法賦予房屋所有者對房屋的所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)和使用權(quán)。三是實施規(guī)范的物業(yè)管理。對物業(yè)管理合同已到期的小區(qū)和具備物業(yè)管理條件而未實行物業(yè)管理的小區(qū)，由市物業(yè)管理處協(xié)調(diào)站前區(qū)和西市區(qū)政府、街道和社區(qū)，按照市場化物業(yè)管理的要求，公開選聘物業(yè)企業(yè)，實行物業(yè)管理。

2．舊住宅小區(qū)管理

按照“分步實施、先易后難”的原則，對全市尚未改造的舊住宅小區(qū)，以道路、保潔、路燈、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施為重點，分期分批進(jìn)行治理改造，并實施小區(qū)封閉，確保2009年底全面完成22個舊住宅小區(qū)改造任務(wù)。改造后的舊住宅小區(qū)，具體要做好三項工作：一是對改造后具備物業(yè)管理條件的10個舊住宅小區(qū)，由社區(qū)組織成立業(yè)主委員會，并選聘專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，按等級實施物業(yè)管理服務(wù)。二是出臺《*市城市住宅區(qū)自助式管理暫行辦法》，對月光園、五大門、萬有等34個不完全具備物業(yè)管理條件的小區(qū)，由社區(qū)居委會牽頭，組建物業(yè)服務(wù)隊伍，落實以保潔、保安、公共設(shè)施維護(hù)為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)性自助式管理。三是對個別不能形成小區(qū)的住宅樓，可以采取“棟樓管理”模式，由社區(qū)負(fù)責(zé)組織該住宅樓居民開展簡單的保潔服務(wù)和公共設(shè)施維護(hù)。

（三）突出重點，嚴(yán)格規(guī)范物業(yè)管理行為

1．規(guī)范物業(yè)項目前期管理

要按照“建管分離”的要求，從物業(yè)項目的前期管理入手，切實規(guī)范物業(yè)管理行為。

一是規(guī)范前期物業(yè)管理。進(jìn)一步完善新建物業(yè)的前期物業(yè)管理，由社區(qū)協(xié)調(diào)開發(fā)建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式選聘小區(qū)臨時物業(yè)企業(yè)，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，實施前期物業(yè)管理。業(yè)主大會成立后，按規(guī)定重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂《物業(yè)管理委托合同》。

二是嚴(yán)格物業(yè)管理配套設(shè)施的建設(shè)、使用和管理。開發(fā)建設(shè)單位要按相關(guān)規(guī)定配置物業(yè)管理用房，達(dá)不到設(shè)計要求的不予審批，工程結(jié)束后達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的不予驗收。物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有，由市物業(yè)管理處統(tǒng)一代管，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會共同使用。住宅小區(qū)竣工驗收時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向業(yè)主委員會提交住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)及小區(qū)配套設(shè)施的全部文件資料，由物業(yè)管理企業(yè)代為保管。

2．加強(qiáng)業(yè)主委員會建設(shè)

一是按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的要求，研究制定《*市住宅小區(qū)業(yè)主委員會選舉成立程序》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》，進(jìn)一步明確業(yè)主委員會、業(yè)主大會和業(yè)主的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，完善業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員的行為規(guī)范。

二是站前區(qū)和西市區(qū)政府要組織街道辦事處、社區(qū)對已成立業(yè)主委員會的小區(qū)進(jìn)行規(guī)范，對未建立業(yè)主委員會的小區(qū)，要抓緊組建；業(yè)主委員會成立前或集體換屆期間，由街道辦事處指定社區(qū)居委會代為履行業(yè)主委員會的職責(zé)，確保工作正常運轉(zhuǎn)。實行自助式物業(yè)管理的小區(qū)，社區(qū)要組建由社區(qū)干部、包片民警和業(yè)主代表組成的物業(yè)管理委員會，加強(qiáng)住宅小區(qū)的管理。

3．進(jìn)一步清理規(guī)范物業(yè)市場

一是建立物業(yè)管理保證金制度。建立健全物業(yè)企業(yè)進(jìn)入和退出機(jī)制，在物業(yè)企業(yè)接管住宅小區(qū)時，一次性向市物業(yè)管理處繳納年物業(yè)管理費總額10%的保證金，用于對物業(yè)企業(yè)違約行為的處罰和棄管小區(qū)的善后處理。

二是規(guī)范物業(yè)企業(yè)行為。對無資質(zhì)、無獨立法人資格或未經(jīng)審批收取物業(yè)管理服務(wù)費的行為進(jìn)行清理規(guī)范；對違反規(guī)定，不具備資格、不按規(guī)定實施物業(yè)管理的行為，依法進(jìn)行查處或注銷其資質(zhì)。

4．強(qiáng)化物業(yè)企業(yè)管理

一是嚴(yán)格物業(yè)招投標(biāo)制度。積極引入市場競爭機(jī)制，從20*年開始所有新建小區(qū)必須全部實行物業(yè)招投標(biāo)制度，促進(jìn)物業(yè)管理公平公開公正。鼓勵外地物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入我市物業(yè)管理市場，加快培育一批基礎(chǔ)好、發(fā)展?jié)摿Υ蟮凝堫^物業(yè)管理企業(yè)。

二是加大對業(yè)主共有財產(chǎn)的監(jiān)管力度。物業(yè)管理企業(yè)在《委托管理合同》期滿前1個月，或提前中止管理合同前1個月，向區(qū)物業(yè)管理部門報告，由區(qū)物業(yè)主管部門會同相關(guān)部門協(xié)助業(yè)主委員會對業(yè)主共有經(jīng)費、物業(yè)用房、經(jīng)營性用房等的審查和監(jiān)督，確保業(yè)主共有財產(chǎn)不流失。?

三是加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)培訓(xùn)。市物業(yè)管理部門要積極開展物業(yè)管理從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，大力推行物業(yè)人員持證上崗制度，鼓勵物業(yè)企業(yè)為業(yè)主及其他組織提供服務(wù)合同外的有償服務(wù)項目，擴(kuò)大服務(wù)范圍，提高行業(yè)整體水平。

5．建立健全物業(yè)“菜單式”收費制度和維修基金管理制度

一是建立“菜單式”收費制度。研究制定《*市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級和收費標(biāo)準(zhǔn)》，明確物業(yè)管理服務(wù)收費的原則、收費管理形式和服務(wù)費用構(gòu)成，加快建立“質(zhì)價相符、等級自選”的收費機(jī)制，確保年底前公布實施。

二是建立服務(wù)收費公示制度。在全市住宅小區(qū)建立服務(wù)收費公示板，將物業(yè)服務(wù)收費的項目和標(biāo)準(zhǔn)向小區(qū)業(yè)主全面公開，充分發(fā)揮業(yè)主的監(jiān)督作用，使業(yè)主明明白白消費，同時，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量。

三是加強(qiáng)住宅維修資金的使用和管理。按照業(yè)主所有、專戶儲存、?？顚Ｓ谩I(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則，完善專項資金收取、移交、使用、賬戶設(shè)置、監(jiān)督管理的具體程序，確保專項維修資金合理使用。同時，要進(jìn)一步加大拖欠維修基金的追繳力度，采取行政和法律手段，依法打擊拖欠維修基金行為，直至追究當(dāng)事人的刑事責(zé)任。

（四）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，確保物業(yè)管理工作健康發(fā)展

1．強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)。社區(qū)物業(yè)管理事關(guān)城市長遠(yuǎn)發(fā)展和群眾切身利益，工作覆蓋面廣，推進(jìn)難度大，是一項復(fù)雜的社會系統(tǒng)工程。各市（縣）區(qū)和有關(guān)部門要切實加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，健全機(jī)構(gòu)，完善措施，扎實推進(jìn)。要堅持一把手負(fù)總責(zé)，把物業(yè)管理工作作為政府績效考核的一項具體內(nèi)容，切實擺上議事日程，落實責(zé)任，明確任務(wù)，將工作細(xì)化分解到基層，加快建立一級抓一級、層層抓落實的組織體系和工作體系，為社區(qū)物業(yè)管理工作提供有力保障。

2．加強(qiáng)輿論宣傳。各市（縣）區(qū)和有關(guān)部門要積極組織開展以貫徹《物業(yè)管理條例》為主題的宣傳活動，讓廣大市民和社會各界了解政策，強(qiáng)化物權(quán)意識，化解物業(yè)服務(wù)糾紛，努力形成“共建共管、團(tuán)結(jié)和諧”的良好氛圍。各有關(guān)部門、物業(yè)企業(yè)和街道辦事處、社區(qū)居委會要通力合作，密切配合，切實抓好宣傳教育落實工作，進(jìn)一步加深廣大市民對物業(yè)管理工作的理解和支持。各新聞媒體要充分發(fā)揮輿論導(dǎo)向作用，廣泛宣傳加強(qiáng)物業(yè)工作的重要意義和有關(guān)政策法規(guī)，為全市物業(yè)管理工作營造良好的輿論氛圍。物業(yè)主管部門要組織開展物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)的評選活動，樹立榜樣，起到以點帶面、典型引路的作用，促進(jìn)全市物業(yè)工作快速發(fā)展。

3．搞好督導(dǎo)檢查。各市（縣）區(qū)要結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況，抓緊制定本轄區(qū)物業(yè)管理工作計劃，加強(qiáng)對物業(yè)管理工作的組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查，對工作情況實行定期調(diào)度，推動工作落實。物業(yè)管理主管部門要將日常檢查與年度考評相結(jié)合，科學(xué)評定物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)業(yè)績；要建立健全物業(yè)投訴責(zé)任機(jī)制，及時查處物業(yè)管理服務(wù)中的不規(guī)范行為，切實保障業(yè)主合法權(quán)益。四級網(wǎng)絡(luò)單位要逐級簽訂責(zé)任狀，建立物業(yè)管理工作目標(biāo)考核制度，完善縣市、區(qū)、街道、社區(qū)四級考核機(jī)制，切實調(diào)動起各方面的工作積極性，促進(jìn)社區(qū)物業(yè)管理工作再上新臺階。