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為進一步加強我物業(yè)工作，規(guī)范物業(yè)管理行為，提高物業(yè)服務水平，改善人民群眾生活質量，不斷提升城區(qū)建設和管理水平，根據(jù)《國務院物業(yè)管理條例》和《物業(yè)管理條例》等有關法律、法規(guī)的規(guī)定，結合我實際，提出如下實施意見：

一、正確認識我物業(yè)管理的現(xiàn)狀和加強物業(yè)管理工作的重要意義

近年來，我進行了大規(guī)模的城基礎設施建設，城政水平明顯提高，城面貌發(fā)生巨大變化，有力地帶動了全房地產業(yè)的快速發(fā)展。目前，全建筑面積在1.5萬平方米以上的住宅小區(qū)已達30多處，總建筑面積達到150萬平方米。與房地產業(yè)的快速發(fā)展相比，我物業(yè)管理相對滯后，全僅有8家物業(yè)公司，成套樓房小區(qū)僅占住宅區(qū)的47%。與先進地區(qū)相比，我物業(yè)管理工作存在著物業(yè)企業(yè)數(shù)量少，檔次低，從業(yè)人員素質不高，物業(yè)管理專業(yè)人才缺乏等問題，造成各類矛盾糾紛時有發(fā)生，影響到我房地產業(yè)的健康發(fā)展和社會的和諧穩(wěn)定。因此，各部門單位要從建設社會主義和諧社會的高度，充分認識加強物業(yè)管理工作的重要意義，切實把城物業(yè)管理工作納入重要議事日程，把加強物業(yè)管理工作作為提升城形象、打造城品牌、營造發(fā)展環(huán)境、維護社會穩(wěn)定、加快經濟社會各項事業(yè)發(fā)展的一項重要工作，統(tǒng)一思想，提高認識，加強領導，強化措施，進一步抓好城物業(yè)管理工作，不斷提高城管理水平，改善城人居環(huán)境，提高群眾生活質量，推進精神文明建設，促進經濟增長。

二、加強物業(yè)管理的總體思路、工作目標

（一）總體思路。

以“三個代表”重要思想為指導，全面落實科學發(fā)展觀和構建和諧社會的重大戰(zhàn)略思想，以創(chuàng)建和諧、改善城面貌和人居環(huán)境為出發(fā)點，以增強物業(yè)管理行業(yè)活力為中心，以規(guī)范管理、全面提高服務質量和服務水平為重點，緊密結合我物業(yè)管理與社區(qū)建設的實際，加快體制創(chuàng)新，完善配套制度，強化行政監(jiān)管，規(guī)范場行為，提高業(yè)主參與意識，逐步建立業(yè)主自治管理與專業(yè)化、社會化、場化管理相結合的物業(yè)管理體制，促進全物業(yè)管理工作持續(xù)健康發(fā)展。

（二）工作目標。

到年，物業(yè)公司規(guī)范服務基本達標，新建建筑面積在1.5萬平方米以上住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達到100%，舊住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達到65%，全建成級物業(yè)管理典型示范小區(qū)2處。物業(yè)管理服務的主要目標如下：

1、修繕有保證。物業(yè)公司實行24小時受理居民報修，并做到急修不過夜，小修不過三天，單項及多項修繕養(yǎng)護有計劃安排。

2、服務到位。物業(yè)公司實行全天候業(yè)務接待，并公開各項業(yè)務服務的辦理程序和時限。

3、收費規(guī)范。物業(yè)公司公開收費項目和收費標準，嚴格按工商物價、房地產管理部門的規(guī)定收取費用。

4、環(huán)境優(yōu)化。物業(yè)公司配合有關部門積極開展小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、交通秩序、服務質量等整治工作，改善居住環(huán)境，并取得明顯成效，樹立一批物業(yè)管理的示范小區(qū)。

三、工作措施

（一）已開展物業(yè)管理的住宅小區(qū)。

物業(yè)主管部門要做好對物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員的管理。嚴格執(zhí)行場準入制度，加大對管理水平低、收費不規(guī)范、社會形象差的企業(yè)的整頓力度，逐步建立優(yōu)勝劣汰的場機制。進一步理順物業(yè)公司專業(yè)管理和街道社區(qū)管理之間的關系，逐步實現(xiàn)住宅小區(qū)內房屋維修、綠化養(yǎng)護、車輛管理、保安保潔等由物業(yè)公司管理。對以往形成的由建設單位或售房單位直接從事物業(yè)管理，無資質、無獨立法人資格或未經審批收取物業(yè)管理服務費的行為，由房地產管理部門會同工商物價部門進行清理規(guī)范。物業(yè)管理企業(yè)要加強對企業(yè)關鍵崗位和一線職工職業(yè)技能培訓，提高從業(yè)人員素質，努力造就一支懂經營、精業(yè)務、守道德的專業(yè)人員隊伍。

（二）未開展物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)。

按照注重引導，尊重業(yè)主意愿的原則，對具備開展物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)要及時指導、幫助小區(qū)業(yè)主召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，建立各項制度，選聘物業(yè)管理企業(yè)。

對目前尚不具備物業(yè)管理條件的各類零星分散住宅，房產、規(guī)劃、建設等部門要按照統(tǒng)一規(guī)劃、科學合理、因地制宜、就近方便和規(guī)模組合的原則，合理劃分物業(yè)管理區(qū)域，引入場機制，逐步推行物業(yè)管理。同時，按照政府、產權單位、居民合理負擔的原則，調動各方面的積極性，多渠道籌措資金，完善小區(qū)配套設施，積極創(chuàng)造條件，擴大物業(yè)管理覆蓋面。

（三）新建住宅小區(qū)。

房產部門提前介入住宅小區(qū)開發(fā)項目的規(guī)劃審批會議。規(guī)劃部門要加強對新建住宅小區(qū)的規(guī)劃管理，堅持物業(yè)管理配套設施與房屋同步規(guī)劃、同步設計、同步建設。開發(fā)建設單位按照規(guī)劃設計要求建設物業(yè)配套設施、設備。房地產項目竣工后，由建設、規(guī)劃、房產等相關部門實行綜合驗收制度，對未經綜合驗收或驗收不合格、物業(yè)管理設施不落實的，一律不得交付使用，產權部門不得辦理產權登記手續(xù)。

開發(fā)建設單位在辦理商品房預售前，必須按照《物業(yè)管理條例》落實物業(yè)管理相關措施。物業(yè)管理招投標條件尚不具備的，可選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂物業(yè)管理合同，否則，房產部門不予辦理《商品房預銷售許可證》。

建設單位在物業(yè)交付使用時，應向購房人明示已經通過竣工驗收的證明材料。房產部門嚴格收取房屋共用部位共用設施設備維修基金，不繳納維修基金的，不予辦理產權登記手續(xù)。

四、部門職責

（一）房地產行政主管部門。按照管理權限，負責轄區(qū)內新建小區(qū)的開發(fā)建設管理和竣工驗收，落實物業(yè)管理配套設施建設，審核物業(yè)管理企業(yè)資質，指導業(yè)主成立業(yè)主大會，撤銷業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出的違反法律法規(guī)的決定，批準符合條件的建設單位采取協(xié)議方式選聘物業(yè)企業(yè)，做好物業(yè)專項維修資金的監(jiān)管工作，處理物業(yè)管理活動中的投訴問題，對物業(yè)管理活動中的違法行為實施行政處罰

（二）規(guī)劃、建設部門。按照部門職責分工，加強城物業(yè)的規(guī)劃和建設管理，所有新建項目，在辦理建設和規(guī)劃審批時，嚴格審查小區(qū)內物業(yè)管理設施的配套情況。

（三）財政部門。負責對住宅專項維修資金的管理使用進行監(jiān)督指導，規(guī)范財務行為。

（四）工商物價部門。負責物業(yè)企業(yè)的主體資格審查、登記工作，規(guī)范物業(yè)企業(yè)的經營行為，對小區(qū)內的集貿場依法進行監(jiān)督管理；以及指導、監(jiān)督物業(yè)企業(yè)的收費，建立物業(yè)服務收費的管理辦法，加強對物業(yè)管理服務的內容、服務標準和收費項目的監(jiān)督，對物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)的行為進行調查處理和行政處罰。

（五）街道辦事處、社區(qū)居委會。負責住宅小區(qū)內的社區(qū)建設與社區(qū)服務管理工作，組織業(yè)主成立業(yè)主大會，監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責，協(xié)調業(yè)主之間及物業(yè)企業(yè)之間的矛盾糾紛，做好轄區(qū)內社會綜合治理、環(huán)境衛(wèi)生、計劃生育等工作的監(jiān)督和檢查。

（六）公安部門。加強對住宅小區(qū)治安管理的指導、監(jiān)督和檢查，建立群防群治工作制度，構建區(qū)域內安全防范體系，對管轄區(qū)域內發(fā)生的治安、刑事案件依法查處。

五、保障措施

（一）統(tǒng)一思想，提高認識。切實加大物業(yè)管理政策法規(guī)的學習宣傳力度，不斷提高對實施物業(yè)管理重要性的認識，重點組織相關部門、物業(yè)管理企業(yè)和廣大業(yè)主學習《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，進一步明確部門、物業(yè)管理企業(yè)、社區(qū)、業(yè)主之間的責任、權利和義務，激發(fā)各方參與物業(yè)管理的積極性。

（二）加強領導，健全機構。成立加強物業(yè)管理工作領導小組，由政府分管領導任組長，政府相關部門和街道辦事處行政主要負責人為成員，領導小組下設辦公室，辦公室設在房產局。領導小組具體負責物業(yè)管理活動的指導、協(xié)調、監(jiān)督和管理。