導(dǎo)語：房地產(chǎn)征收所得稅思考一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

目前，部分房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)企業(yè)故意混亂賬冊(cè)，不規(guī)范記賬，到稅務(wù)機(jī)關(guān)主動(dòng)要求對(duì)其所得稅采取核定征收的辦法進(jìn)行征收。這一現(xiàn)象反映的實(shí)質(zhì)和對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)企業(yè)是否適用核定征收所得稅的方法，值得探討和商榷。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)核算特點(diǎn)

近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期,已成為很多地區(qū)稅收的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，一是開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性。除房屋開發(fā)外，還要建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施。經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)囊括從征地、拆遷、勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷售到售后服務(wù)的全過程；二是開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)。開發(fā)產(chǎn)品從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個(gè)開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能完成；三是經(jīng)濟(jì)往來對(duì)象多、涉及面廣。企業(yè)不僅因購銷關(guān)系與設(shè)備、材料物資供應(yīng)單位等發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來，而且因工程的發(fā)包、招標(biāo)與勘察設(shè)計(jì)單位、施工單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來，還會(huì)因受托代建開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品等與委托單位和承租單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來；四是投資數(shù)額大，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高。開發(fā)產(chǎn)品單位價(jià)格高，負(fù)債經(jīng)營(yíng)程度高，不確定因素多，風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)價(jià)值大。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的特殊性，決定了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算相對(duì)較難，具有因產(chǎn)品類型不同而核算方法不同、產(chǎn)品成本費(fèi)用核算復(fù)雜、經(jīng)營(yíng)收入及其相關(guān)稅金核算不一等特點(diǎn)，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征管帶來很大的難度。

二、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取核定征收的弊端

企業(yè)所得稅的征收方式有查賬征收和核定征收兩種。對(duì)收入或成本費(fèi)用不能準(zhǔn)確核算的情形，應(yīng)采取核定征收方式征收企業(yè)所得稅?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》規(guī)定，“不得事先規(guī)定開發(fā)企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理”。江蘇省國稅局也明確：“對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)及其銷售（）公司以及高利潤(rùn)率企業(yè)不得事先對(duì)其采用核定征收方法。對(duì)確實(shí)難以準(zhǔn)確核算收入、成本、費(fèi)用的上述企業(yè)，要嚴(yán)格按照征管法的規(guī)定執(zhí)行，并督促這些企業(yè)盡快建賬建制，積極引導(dǎo)企業(yè)向查賬征收過渡。”上述文件正是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性提出的管理要求，因?yàn)閷?duì)房地產(chǎn)企業(yè)采取核定征收的方式具有以下弊端：

1、造成發(fā)票管理鏈條脫節(jié)。核定征收企業(yè)因財(cái)務(wù)核算要求不高，往往應(yīng)取得成本費(fèi)用發(fā)票入賬，而人為降低價(jià)格不要發(fā)票，僅依據(jù)白條或入庫單和領(lǐng)料單記流水賬。因房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)投資大，成本費(fèi)用占銷售比重在75%以上，造成建材銷售和建筑工程單位實(shí)現(xiàn)大量收入而不開票，不申報(bào)納稅，發(fā)票管理混亂。

2、影響到管理的持續(xù)性。因房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)周期較長(zhǎng)，而所得稅又是按年結(jié)算，不按項(xiàng)目結(jié)算，對(duì)開發(fā)的同一項(xiàng)目先查賬再核定，會(huì)造成年度間收入后移和成本費(fèi)用前移，或根據(jù)預(yù)收房款計(jì)算的應(yīng)納稅額在核定期如何確定收入和稅金確定難；對(duì)不同項(xiàng)目采取不同的征收方式，會(huì)造成其他項(xiàng)目的成本費(fèi)用轉(zhuǎn)移到查賬征收的項(xiàng)目。如此，基層管理會(huì)面臨很多問題，依據(jù)目前的規(guī)范性文件不能有效解決。

3、造成大量稅款流失。對(duì)房地產(chǎn)查賬征收企業(yè)的預(yù)收房款部分，按15%的預(yù)計(jì)毛利率計(jì)入應(yīng)納稅所得額，完工清算時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的收入、成本和費(fèi)用。而核定征收企業(yè)的預(yù)收房款部分，沒有明確規(guī)定應(yīng)作為營(yíng)業(yè)收入。對(duì)核定征收的房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收房款部分不能及時(shí)計(jì)算繳納所得稅；而針對(duì)年度間征收方式的不同，納稅人最直接的反應(yīng)就是籌劃少繳稅款；而上游企業(yè)不開具發(fā)票不申報(bào)銷售，又造成大量稅款流失。

三、主動(dòng)要求核定征收現(xiàn)象產(chǎn)生的原因分析

部分房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)要求核定征收的現(xiàn)象，與近幾年國家研究出臺(tái)房地產(chǎn)企業(yè)管理的宏觀調(diào)控政策，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)加大房地產(chǎn)企業(yè)的管理力度密不可分。具體原因是:

1、行業(yè)財(cái)務(wù)核算復(fù)雜，納稅人趨易舍難。從房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)特點(diǎn)和所得稅征管規(guī)定和要求看，對(duì)查賬征收企業(yè)從財(cái)務(wù)核算，稅前扣除等方面的要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于核定征收企業(yè)?？陀^上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際操作中，由于上游企業(yè)的違規(guī)操作和合法票證的難以取得，會(huì)計(jì)制度和稅收政策之間的差異，加上項(xiàng)目跨年度納稅調(diào)整較多，往往部分納稅人感到力不從心，干脆簡(jiǎn)化核算，趨易舍難。

2、稅收征管力度不均，核定征收檢查少。從前幾年稅收征管和稽查情況看，因查賬征收企業(yè)規(guī)模較大，財(cái)務(wù)核算健全，評(píng)估和檢查相對(duì)比較容易和出成果，一些地區(qū)的考核指標(biāo)也主要針對(duì)查賬征收企業(yè)，因此，到查賬征收企業(yè)實(shí)地檢查、調(diào)查次數(shù)較多。而隨著市政建設(shè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐漸成為很多地區(qū)所得稅的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收控管力度不斷加大，而部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了減少麻煩，干脆要求一核了之。

3、行業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)較高，規(guī)避多繳納稅款。有關(guān)報(bào)道把房地產(chǎn)行業(yè)列為中國十大暴利行業(yè)的第四位，實(shí)際經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率達(dá)到40%以上。而房地產(chǎn)核定征收的應(yīng)稅所得率為15%，對(duì)于經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率高的房地產(chǎn)企業(yè)，一般愿意采用核定征收的辦法，以達(dá)到少繳稅款的目的。

4、財(cái)務(wù)人員素質(zhì)不高，納稅意識(shí)待增強(qiáng)。在實(shí)際管理中，不難發(fā)現(xiàn)部分房地產(chǎn)企業(yè)因法人納稅意識(shí)差，財(cái)務(wù)人員核算水平不高等主觀原因，故意混亂賬冊(cè)，利用關(guān)聯(lián)交易往來不規(guī)范、科目設(shè)置運(yùn)用不準(zhǔn)確、不同項(xiàng)目之間成本費(fèi)用不劃清和賬實(shí)不相符等手法故意混亂賬務(wù)處理，以要求核定征收。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征管的措施

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動(dòng)要求核定征收的現(xiàn)象分析，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性，所得稅征收方式鑒定的目標(biāo)設(shè)定為，總體稅源控制，環(huán)節(jié)過程管理，防止稅款流失。筆者認(rèn)為對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)盡量采取查賬征收的方式，同時(shí)加強(qiáng)按月征收、過程控制、項(xiàng)目結(jié)算、事后稽查，具體應(yīng)強(qiáng)化以下措施：

1、完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收征管制度

（1）應(yīng)明確對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取按月預(yù)征，按年匯算清繳和按項(xiàng)目進(jìn)行結(jié)算，對(duì)同一項(xiàng)目在不同年度之間不得采取不同的征收方式，而且對(duì)開辦初期和有預(yù)收房款期間不得實(shí)行核定征收。對(duì)確實(shí)屬于財(cái)務(wù)核算不健全的，應(yīng)設(shè)置整改期限，督促盡快建賬建制，提高財(cái)務(wù)核算水平，盡量允許其按查賬征收方式申報(bào)企業(yè)所得稅。

（2）規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)必須按月向主管稅務(wù)部門報(bào)送的資料包括，立項(xiàng)審批表、房產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃書、土地轉(zhuǎn)讓合同（包括發(fā)票）、施工合同、中標(biāo)通知書、施工許可證、銷（預(yù)）售許可證、房屋測(cè)繪部門出具的確認(rèn)房地產(chǎn)項(xiàng)目可售面積證書等復(fù)印件。

（3）對(duì)實(shí)行核定征收所得稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，規(guī)定收入總額包括房地產(chǎn)銷售收入、預(yù)售收入、視同銷售收入、代建工程和勞務(wù)收入、租賃收入、預(yù)收購房定金和其他收入；調(diào)高房地產(chǎn)應(yīng)稅所得率，對(duì)實(shí)行核定征收方式的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，應(yīng)稅所得率要調(diào)高到30%以上，讓核定征收變成相對(duì)懲戒性質(zhì)的征管手段。

2、細(xì)化房地產(chǎn)企業(yè)基層操作措施

（1）實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的跟蹤管理和過程控制。分戶設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)管理臺(tái)賬和納稅調(diào)整差異性臺(tái)賬，使用開發(fā)產(chǎn)品備查表、成本費(fèi)用分?jǐn)偙?，根?jù)備案資料和日常巡查，掌握從規(guī)劃設(shè)計(jì)到配套工程等開發(fā)階段的全過程；建立地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)包括宏觀指標(biāo)和微觀指標(biāo)的數(shù)據(jù)庫，宏觀指標(biāo)為當(dāng)?shù)貑挝幻娣e建筑成本和主要建筑材料價(jià)格信息，微觀指標(biāo)以每個(gè)企業(yè)每個(gè)項(xiàng)目為數(shù)據(jù)采集期，對(duì)土地出讓金、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑工程費(fèi)、期間費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)等進(jìn)行數(shù)據(jù)采集。主管國家稅務(wù)機(jī)關(guān)要及時(shí)將每戶房地產(chǎn)企業(yè)指標(biāo)與當(dāng)?shù)匦袠I(yè)平均指標(biāo)開展比對(duì)，將相似地域土地單位地價(jià)成本，單位建筑工程費(fèi)的造價(jià)指標(biāo)作為管理和評(píng)估分析的重點(diǎn)。

（2）對(duì)核定征收企業(yè)要采取多種鑒定辦法。實(shí)際操作中，核定征收方式鑒定常常是根據(jù)收入計(jì)算應(yīng)納所得稅，很少合理測(cè)算其成本、費(fèi)用，根據(jù)成本費(fèi)用支出額／（1－應(yīng)稅所得率）×應(yīng)稅所得率計(jì)算應(yīng)納所得稅。應(yīng)采用根據(jù)收入還是成本費(fèi)用計(jì)算的應(yīng)納所得稅孰高原則進(jìn)行核定。對(duì)收入和成本核算難以查清的，應(yīng)根據(jù)一個(gè)地區(qū)、同一類型房地產(chǎn)企業(yè)的單位成本進(jìn)行測(cè)算。

（3）加強(qiáng)部門間的合作和溝通交流。主管國稅機(jī)關(guān)要加強(qiáng)與房地產(chǎn)其他管理部門的協(xié)調(diào)配合，定期召開聯(lián)席會(huì)議制度，向國土、房產(chǎn)、規(guī)劃等部門獲取立項(xiàng)、開盤、預(yù)售、完工等信息，與企業(yè)報(bào)送的備案資料進(jìn)行核對(duì)，確認(rèn)收入和成本費(fèi)用的真實(shí)性和合理性；加強(qiáng)與地稅部門的聯(lián)系，及時(shí)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具的房地產(chǎn)銷售預(yù)收款憑據(jù)和營(yíng)業(yè)稅申報(bào)信息，并與企業(yè)所得稅申報(bào)的收入等進(jìn)行比對(duì)；還應(yīng)及時(shí)加強(qiáng)與工程造價(jià)審計(jì)部門的溝通，認(rèn)真學(xué)習(xí)房地產(chǎn)行業(yè)管理知識(shí)，提高專業(yè)管理和評(píng)估本領(lǐng)。

3、加大日常管理的宣傳和處罰力度

核定征收企業(yè)在認(rèn)識(shí)上往往有兩個(gè)誤區(qū)，一是可以不設(shè)立賬簿；二是可以不取得發(fā)票等合法憑證入賬。這與稅務(wù)機(jī)關(guān)在日常管理中的宣傳和處罰弱化有關(guān)?！墩鞴芊ā返?9規(guī)定納稅人應(yīng)按規(guī)定設(shè)置賬簿，根據(jù)合法、有效憑證記賬，進(jìn)行核算?！墩鞴芊▽?shí)施細(xì)則》第22條規(guī)定，從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的納稅人應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照起15日內(nèi)，按照國家有關(guān)規(guī)定設(shè)置賬簿。賬簿是指總賬、明細(xì)賬、日記賬以及其他輔助性賬簿。根據(jù)《征管法》第60條，對(duì)未按照規(guī)定設(shè)置、保管賬簿或者保管記賬憑證和有關(guān)資料的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，可以處二千元以下的罰款，情節(jié)嚴(yán)重的，處二千元以上一萬元以下的罰款；《征管法》第21條規(guī)定，單位、個(gè)人在購銷商品、提供或者接受經(jīng)營(yíng)服務(wù)以及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定開具、使用、取得發(fā)票?！栋l(fā)票管理辦法實(shí)施細(xì)則》第36條規(guī)定了應(yīng)取得而未取得發(fā)票，取得不符合規(guī)定的發(fā)票，要求開票方或自行變更品名、金額或增值稅稅額，自行填開發(fā)票入賬的行為屬于違反發(fā)票管理法規(guī)行為中未按照規(guī)定取得發(fā)票的情形，應(yīng)由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，沒收非法所得，可以并處1萬元以下的罰款。上述法律法規(guī)，對(duì)核定征收企業(yè)不設(shè)立賬簿和未按規(guī)定取得發(fā)票的情形設(shè)立了管理要求和處罰依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用一般很大，日常管理中發(fā)現(xiàn)上述問題，應(yīng)從重處罰，促進(jìn)核定征收企業(yè)建賬建制，引導(dǎo)準(zhǔn)確核算，逐步向查賬征收過渡。

4、合理調(diào)配力量強(qiáng)化對(duì)核定企業(yè)的各項(xiàng)檢查

應(yīng)將所有核定征收的房地產(chǎn)企業(yè)，納入所得稅匯繳檢查或所得稅納稅評(píng)估的必查或必評(píng)對(duì)象，在檢查或評(píng)估中發(fā)現(xiàn)少報(bào)收入或利用不合法票據(jù)多列成本費(fèi)用進(jìn)行偷漏稅的，要移送稽查進(jìn)一步進(jìn)行查處。各級(jí)稅務(wù)稽查部門在檢查核定征收所得稅的房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)，不僅要對(duì)收入項(xiàng)目實(shí)施檢查，而且應(yīng)對(duì)其成本費(fèi)用進(jìn)行檢查或外部取證，對(duì)不按期申報(bào)或申報(bào)不實(shí)的，在《征管法》規(guī)定的范圍內(nèi)加大處罰力度，處以三倍以上的罰款，給惡意混亂賬冊(cè)，主動(dòng)要求核定征收，又具有偷逃稅款行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給予嚴(yán)厲的打擊。