導(dǎo)語(yǔ)：獨(dú)家原創(chuàng):縣土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度實(shí)施情況調(diào)研報(bào)告一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

我縣土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度實(shí)施幾年來(lái)，在規(guī)范調(diào)控土地市場(chǎng)，優(yōu)化土地資源配置，實(shí)現(xiàn)土地收益的最大化等方面起到了十分重要的作用，但目前其運(yùn)作機(jī)制中，仍存在著一些不容忽視的問(wèn)題。根據(jù)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的安排，筆者對(duì)我縣土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度實(shí)施情況進(jìn)行了調(diào)研，并結(jié)合自己在土地管理部門工作多年的親身實(shí)踐和體會(huì)，寫成調(diào)研報(bào)告，具體如下：

一、我縣實(shí)施土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的目的

我縣實(shí)施土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度幾年來(lái)，對(duì)盤活城市存量土地，加快國(guó)有企業(yè)改制進(jìn)程，強(qiáng)化政府土地集中統(tǒng)一管理，推進(jìn)土地的市場(chǎng)配置等，發(fā)揮了十分重要的作用，也對(duì)我縣城市建設(shè)發(fā)展步伐產(chǎn)生了重大的影響。但縱觀我縣的城鎮(zhèn)建設(shè)，不僅與發(fā)達(dá)地區(qū)的城鎮(zhèn)建設(shè)無(wú)法相比，而且與周邊市縣相比也存在著一定的差距。究其原因，從表面上看，加快我縣城鎮(zhèn)建設(shè)需要大量的資金投入，而我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還不是很高，依靠財(cái)政支付十分困難，導(dǎo)致城鎮(zhèn)建設(shè)、項(xiàng)目建設(shè)與資金缺乏的矛盾日益突出。但從深層次看，是我縣沒(méi)有把縣域土地資源進(jìn)一步引入到市場(chǎng)機(jī)制，沒(méi)有把縣域土地資源變成資本運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)資本的良性經(jīng)營(yíng)，以此來(lái)促進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)的持續(xù)，健康和快速發(fā)展。而土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度正是基于這種經(jīng)營(yíng)城市創(chuàng)新理念而產(chǎn)生的一種新型的土地利用管理制度。因此，我縣應(yīng)該進(jìn)一步加大土地收購(gòu)儲(chǔ)備力度，改變以往在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下與舊的土地管理模式下多頭管地與多頭供地的格局，收緊地根，變多頭管地和多頭供地為“一個(gè)渠道進(jìn)水，一個(gè)池子蓄水，一個(gè)龍頭放水”的政府統(tǒng)一管地和統(tǒng)一供地的新模式。

二、我縣土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)制現(xiàn)狀

我縣土地收購(gòu)儲(chǔ)備工作起步于20**年7月，成立之初，是在縣政府的組織牽頭下，由相關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)參與組成**縣土地儲(chǔ)備管理委員會(huì)，下設(shè)**縣土地儲(chǔ)備中心，掛靠縣國(guó)土局辦公，中心主任由縣國(guó)土局副局長(zhǎng)兼任。其工作職責(zé)是：受縣政府委托在縣土地儲(chǔ)備管理委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)管下，代表政府實(shí)施土地收購(gòu)、儲(chǔ)備和出讓的前期準(zhǔn)備工作。土地收購(gòu)儲(chǔ)備的任務(wù)是將需盤活的土地收回、收購(gòu)、征用及置換后予以儲(chǔ)存，并通過(guò)土地一級(jí)開發(fā)利用和招標(biāo)、拍賣，掛牌等出讓形式，盤活存量土地資產(chǎn)，有效地配置土地資源。并根據(jù)《張家口市土地儲(chǔ)備實(shí)施辦法》的規(guī)定，設(shè)定了可以實(shí)施收購(gòu)儲(chǔ)備的土地范圍，即1、城鎮(zhèn)規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)的無(wú)主地；2、縣政府統(tǒng)征的土地；3、土地使用期限已滿，依法收回的土地；4、依法收回的荒蕪、閑置的國(guó)有土地；5、依法沒(méi)收的土地；6、因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或其它原因調(diào)整出的原劃撥的國(guó)有土地；7、以出讓方式取得土地使用權(quán)后無(wú)力繼續(xù)開發(fā)而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地；8、因?qū)嵤┏擎?zhèn)規(guī)劃和土地整理，縣政府指令收購(gòu)、收回的土地；9、土地使用權(quán)人申請(qǐng)縣土地儲(chǔ)備中心收購(gòu)的土地；10、其它需要儲(chǔ)備的國(guó)有土地。儲(chǔ)備中心資金運(yùn)作受縣財(cái)政部門和審計(jì)部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。具體到實(shí)施土地收購(gòu)儲(chǔ)備的資本全由銀行貸款解決。

基于這種機(jī)制的實(shí)施，我縣土地儲(chǔ)備工作在縣委、縣政府的領(lǐng)導(dǎo)下以及相關(guān)部門的配合下，從我縣經(jīng)濟(jì)建設(shè)大局出發(fā)，以為小城鎮(zhèn)建設(shè)提供足夠的建設(shè)用地和保證國(guó)有土地資產(chǎn)保值、增值為目地，努力實(shí)現(xiàn)“以地生財(cái)”，充分彰顯土地資產(chǎn)效益。運(yùn)作幾年來(lái)，共收購(gòu)收回土地5宗，面積40.06畝，總計(jì)土地出讓金258.39萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)政府純收益67.37萬(wàn)元。尤其是在20**年8月27日，首次敲響了**縣國(guó)有土地拍賣第一槌，單畝成交價(jià)達(dá)16.50萬(wàn)元，是當(dāng)時(shí)同等區(qū)位地價(jià)的兩倍有余。但縱觀我縣土地收購(gòu)儲(chǔ)備工作的總體態(tài)勢(shì)而言，在其運(yùn)作過(guò)程中，取得一定發(fā)展和成績(jī)的同時(shí)，又面臨著諸多需要解決的問(wèn)題。

三、我縣土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)制中存在的問(wèn)題

1、在土地收購(gòu)儲(chǔ)備的資金運(yùn)營(yíng)上，融資渠道單一，資金短缺

20**年，國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》（通稱15號(hào)文件）明確提出，為增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力，有條件的地方政府要對(duì)建設(shè)用地試行收購(gòu)儲(chǔ)備制度。市、縣人民政府可劃撥部分土地收益用于收購(gòu)?fù)恋?，金融機(jī)構(gòu)要依法提供信貸支持。這是中央以文件形式第一次對(duì)建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，明確收購(gòu)儲(chǔ)備資金的主要來(lái)源提出明確要求，是土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)拓展融資渠道的重要政策依據(jù)。但我縣在土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金運(yùn)營(yíng)上，雖然有15號(hào)文件規(guī)定可由縣財(cái)政撥款或向銀行貸款解決，但在實(shí)際運(yùn)作上卻是步履艱難?？h財(cái)政部門無(wú)力撥款，資金只能全部來(lái)源于銀行貸款，這樣不僅加大了土地儲(chǔ)備成本，增加了儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)，尤其是對(duì)一些具有升值潛力，但運(yùn)作周期長(zhǎng)的地塊不敢儲(chǔ)備，也無(wú)力儲(chǔ)備?；谝陨锨闆r，在進(jìn)行土地收購(gòu)的時(shí)候，土地儲(chǔ)備中心就只能采取其唯一的一種收購(gòu)方式----協(xié)議收購(gòu)來(lái)運(yùn)作。但這種收購(gòu)方式在運(yùn)作過(guò)程中，由于采用的是“先協(xié)議收購(gòu)，后出讓補(bǔ)償”的方式，所以在對(duì)土地進(jìn)行收購(gòu)的時(shí)候，無(wú)形之中就存在兩方面的不利：一是不利于土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)成功收購(gòu)。由于這種收購(gòu)方式實(shí)際上是一種“賒帳式”收購(gòu)，所以在收購(gòu)有些土地特別是所謂的“黃金”、“搶手”地塊時(shí)，由于用地意向者較多，原有土地使用（所有）權(quán)屬單位人出于一種急功近利的思想，就往往置國(guó)家法律法規(guī)于不顧，將本應(yīng)該納入土地儲(chǔ)備庫(kù)或應(yīng)該經(jīng)過(guò)收購(gòu)儲(chǔ)備推向市場(chǎng)的土地，擅自轉(zhuǎn)讓或買賣于他人，從而導(dǎo)致收購(gòu)儲(chǔ)備工作陷于一種尷尬被動(dòng)的局面；二是不利于政府獲取更多的收益。因?yàn)閰f(xié)議收購(gòu)或多或少地會(huì)存在土地使用（所有）權(quán)屬單位人向土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)討價(jià)還價(jià)的可能，從“利息”和“付款周期”等角度考慮，“賒帳式”的收購(gòu)?fù)恰白尷健钡慕Y(jié)果。

2、存量?jī)?chǔ)備土地較少，土地儲(chǔ)備庫(kù)空虛

在土地收購(gòu)儲(chǔ)備的實(shí)際操作中，規(guī)避土地收購(gòu)儲(chǔ)備的行為時(shí)有發(fā)生，致使一些本應(yīng)納入收購(gòu)儲(chǔ)備的土地被紛紛轉(zhuǎn)手，政府收益大量流失。主要表現(xiàn)在一些工礦企事業(yè)單位等，因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或其它原因調(diào)整出的原劃撥的國(guó)有土地，以出讓方式取得土地使用權(quán)后，無(wú)力繼續(xù)開發(fā)，而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地，以及應(yīng)依法收回的荒蕪、閑置的國(guó)有土地，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，本應(yīng)納入土地收購(gòu)儲(chǔ)備，但土地使用權(quán)人卻拒絕收購(gòu)，私自買賣或者以房屋租賃、聯(lián)營(yíng)聯(lián)建等名義擅自轉(zhuǎn)讓土地或改變土地用途等方式進(jìn)行著私下里的交易，導(dǎo)致國(guó)有土地資產(chǎn)大量流失。由于上述情況的存在，致使我縣存量?jī)?chǔ)備土地較少，土地儲(chǔ)備庫(kù)空虛。

3、集體土地的大量非法入市，嚴(yán)重影響土地的收購(gòu)儲(chǔ)備及儲(chǔ)備土地的處置工作

收購(gòu)儲(chǔ)備土地的最終目的是要經(jīng)營(yíng)土地，而經(jīng)營(yíng)土地的目的是要通過(guò)建立良好的土地市場(chǎng)環(huán)境，盤活存量土地資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)城市土地資源的優(yōu)化配置，為城市經(jīng)濟(jì)提供可持續(xù)發(fā)展的資源保證，在這個(gè)前提下，使土地資源實(shí)現(xiàn)最大化的資產(chǎn)價(jià)值。但我縣的集體土地特別城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通沿線及周邊基礎(chǔ)設(shè)施較好的集體土地大量非法入市，嚴(yán)重影響我縣土地的收購(gòu)儲(chǔ)備及儲(chǔ)備土地處置工作的正常開展。集體土地以“非法批地入市、非法占地入市、非法出租入市、非法轉(zhuǎn)讓入市”等形式進(jìn)入土地市場(chǎng)，實(shí)際上是一種自由和無(wú)序的用地行為，土地價(jià)格的隨意性比較大，因此在缺乏有效監(jiān)管的情況下，在與國(guó)有土地的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位，從而對(duì)國(guó)有土地市場(chǎng)形成巨大的沖擊，嚴(yán)重影響我縣土地的收購(gòu)儲(chǔ)備及儲(chǔ)備土地的處置工作，也嚴(yán)重影響我縣經(jīng)營(yíng)土地市場(chǎng)的健康、有序發(fā)展。

四、解決存在問(wèn)題的建議與思路

1、以新思路解決存在的問(wèn)題

我縣土地儲(chǔ)備中心儲(chǔ)備資金缺少，財(cái)政拔付仍有困難，只能依靠協(xié)議儲(chǔ)備，但協(xié)議收購(gòu)又不被土地使用者所認(rèn)可，推行起來(lái)困難重重，步履維艱。要解決這個(gè)問(wèn)題，我縣必須要有新思路。

2、把縣上谷糧油有限責(zé)任公司的國(guó)有存量建設(shè)用地納入土地儲(chǔ)備庫(kù)

根據(jù)我縣企業(yè)改制情況，縣上谷糧油有限責(zé)任公司（國(guó)有獨(dú)資）已完成改制任務(wù)，有大量的國(guó)有存量建設(shè)用地，目前尚保留劃拔用地性質(zhì)，可由政府協(xié)調(diào)將其擁有的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)中的部分糧庫(kù)用地納入土地儲(chǔ)備庫(kù)，使土地儲(chǔ)備中心真正做到庫(kù)中有地。這樣，一可向銀行融資，二可通過(guò)土地一級(jí)開發(fā)，改變土地用途、增大容積率及公開出讓等措施，提高地價(jià)，做到儲(chǔ)備土地的保值增值，為政府創(chuàng)造更大的收益，也為土地儲(chǔ)備積累起寶貴的資金，使土地儲(chǔ)備這個(gè)“雪球”越滾越大。

土地儲(chǔ)備資金得到保障后，中心將對(duì)區(qū)域位置優(yōu)勢(shì)明顯地段的集體建設(shè)用地進(jìn)行合理儲(chǔ)備，通過(guò)征收環(huán)節(jié)，使其成為國(guó)有建設(shè)用地，并進(jìn)行土地的一級(jí)開發(fā)，使其具備供地條件，適時(shí)推向市場(chǎng)進(jìn)行變現(xiàn)，使土地儲(chǔ)備真正步入良性循環(huán)的軌道。這樣，“雪球”滾大了，就有能力和精力優(yōu)先儲(chǔ)備政府支持的項(xiàng)目用地，充分滿足政府為發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)引進(jìn)項(xiàng)目對(duì)土地的需求，真正發(fā)揮出土地儲(chǔ)備對(duì)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用。

3、改變運(yùn)轉(zhuǎn)方式

改變傳統(tǒng)的集體建設(shè)用地——征收——國(guó)有建設(shè)用地——收購(gòu)——出讓，轉(zhuǎn)變?yōu)橄仁召?gòu)集體建設(shè)用地——征收——國(guó)有建設(shè)用地——出讓