導(dǎo)語：加快市房產(chǎn)發(fā)展的調(diào)研匯報(bào)一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)和改善人民生活的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一?？偫碓诮衲甑恼ぷ鲌?bào)告中明確指出：“房地產(chǎn)業(yè)對發(fā)展經(jīng)濟(jì)、改善人民群眾住房條件有著重大作用，必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展”。近年來，隨著城市擴(kuò)容提質(zhì)步伐加快，經(jīng)濟(jì)提速發(fā)展，我市房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)出加速發(fā)展的態(tài)勢。在這種勢頭之下，如何進(jìn)一步明確產(chǎn)業(yè)定位，把握發(fā)展方向，以實(shí)現(xiàn)我市房地產(chǎn)業(yè)的又好又快發(fā)展，已引起了市委、市政府的高度重視和密切關(guān)注。為更好地服務(wù)市委、市政府宏觀決策，我局在深入調(diào)查的基礎(chǔ)上，比照全國、全省和~市同業(yè)發(fā)展水平，對我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢進(jìn)行了認(rèn)真地調(diào)查分析研究?，F(xiàn)報(bào)告如下：

一、當(dāng)前我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展來勢喜人，但相對全國、全省而言，發(fā)展差距仍然很大

近幾年來，我市房地產(chǎn)業(yè)得到了長足發(fā)展。外埠房地產(chǎn)開發(fā)品牌企業(yè)和我市一些技術(shù)優(yōu)良、資金雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)商，陸續(xù)在市城區(qū)開發(fā)建設(shè)了一批品質(zhì)、品位俱佳的樓盤項(xiàng)目，有力地激活了房地產(chǎn)市場，增強(qiáng)了房地產(chǎn)業(yè)實(shí)力。近兩年來房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增幅達(dá)35%。目前，市城區(qū)在建在售的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目就有23個(gè)，計(jì)劃總投資5.07億元；至6月底止已實(shí)際完成投資2.7億元；建設(shè)總規(guī)模為47.2萬㎡，其中商品房住宅38.7萬㎡。同時(shí)，商品房銷售價(jià)格近幾年也呈持續(xù)上漲之勢。今年一季度，市城區(qū)商品房銷售均價(jià)為1080元/㎡，其中商品房住宅銷售均價(jià)為920元/㎡，非住宅商品房為4100元/㎡，均比上年末有較大幅度增長。

但同全國、全省相比，我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍然滯后。主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重偏小。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)的比重為16.2％，越是發(fā)達(dá)地區(qū)的比重越大，其中長三角、珠三角、京津唐地區(qū)平均達(dá)31.72％，財(cái)稅貢獻(xiàn)率達(dá)40％，房地產(chǎn)業(yè)已發(fā)展成為發(fā)達(dá)地區(qū)重要支柱產(chǎn)業(yè)。我省房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為15.97%,財(cái)稅貢獻(xiàn)率為18.12％；~市近幾年來房地產(chǎn)開發(fā)投資所占全社會固定資產(chǎn)投資的比重僅為9.22%,比全國、全省平均水平低40％以上，與發(fā)達(dá)地區(qū)差距更大。二是我市商品住宅價(jià)位仍然偏低。就全國來看，國家公布的2007年一季度全國70個(gè)受監(jiān)控的大中城市商品房銷售價(jià)格同比上漲5.6％。就全省來看，省統(tǒng)計(jì)局的2007年一季度房地產(chǎn)市場形勢通報(bào)顯示，我省商品住宅銷售均價(jià)為2119元/㎡，同比上漲6.6％。其中~市為3194元/㎡，且在全國31個(gè)省會以上城市房價(jià)泡沫指數(shù)測算排位中名列倒數(shù)第四位，屬于房價(jià)基本無泡沫城市，不在國家本輪調(diào)控范圍之列。就我市來看，雖然一年多以來房價(jià)上漲幅度較大，市城區(qū)一季度商品住宅銷售均價(jià)已達(dá)920元/㎡，但與全省一季度商品住宅均價(jià)2119元/㎡相比，仍然低了很多。因此，我們認(rèn)為~房地產(chǎn)業(yè)總體上不是投資過熱，而是發(fā)展滯后；不是過快，而是慢了節(jié)拍；不是商品房價(jià)格過高，而是相對周邊地區(qū)明顯偏低。

二、我市房地產(chǎn)市場不斷拓展，但相對商品房消費(fèi)需求而言，市場空間仍然很大

近年來，我市房地產(chǎn)市場得到培育和拓展，市城區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展日趨規(guī)范，房地產(chǎn)交易十分活躍，交易量連續(xù)三年以80％的幅度增長。尤其值得一提的市新城區(qū)工業(yè)園大規(guī)模投資開發(fā)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房及配套服務(wù)用房，以租賃或出售的方式供應(yīng)需求者，這一舉措為豐富房地產(chǎn)內(nèi)涵、擴(kuò)大房地產(chǎn)需求、擴(kuò)展房地產(chǎn)市場起到了積極的推動作用。

雖然我市商品房開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，但從商品房特別是住房消費(fèi)需求來看，我市仍然有著進(jìn)一步拓展的巨大空間。首先，新一輪消費(fèi)升級正在形成和發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入逐年增長，住房消費(fèi)能力不斷提高。隨著改革的深入，居民消費(fèi)觀念也發(fā)生了明顯變化，加上我市居民住房條件及居住水平客觀上遠(yuǎn)低于全省平均水平，因此，我市改善性住房需求日趨旺盛，城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)升級換代明顯加快，人們已不能滿足于“夠住就行”，住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。在商品房市場上，由小換大、由差換好、由單一居住型向綜合配套型轉(zhuǎn)換已逐漸成為居民住房消費(fèi)主題。根據(jù)去年我局的抽樣調(diào)查，~城鎮(zhèn)人均居住建筑面積32.5㎡，購房意向率為27.4％，近三成居民有購房需求，其中因改善居住條件需購房的占72.6％。其次，城鎮(zhèn)化步伐加快將為樓市發(fā)展提供有效需求。隨著城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的強(qiáng)力推進(jìn)，城鎮(zhèn)人口不斷增多，住房需求也隨之增長。住房消費(fèi)需求進(jìn)入總量增長期，這為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展開辟了廣闊的市場空間。

三、房地產(chǎn)業(yè)既是財(cái)源性產(chǎn)業(yè)，也是民生性產(chǎn)業(yè)，對促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展具有重大作用

房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)，已成為很多地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長極、財(cái)政增收的動力源，它在改善居民居住條件、繁榮城市產(chǎn)業(yè)、擴(kuò)大城市就業(yè)，提升城市形象等方面的作用更加凸顯。

首先，房地產(chǎn)稅費(fèi)征收是地方財(cái)政增加收入的重要來源。按照國家有關(guān)規(guī)定，涉及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及房地產(chǎn)市場的主體稅費(fèi)資源有營業(yè)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、印花稅、城市教育費(fèi)附加及契稅等諸多種類，還有多項(xiàng)行政事業(yè)性、服務(wù)性收費(fèi)。據(jù)綜合測算，新建商品住宅應(yīng)繳稅費(fèi)為投資額的24.07％，非住宅應(yīng)繳稅費(fèi)為投資額的34.05％。

其次，房地產(chǎn)業(yè)綜合帶動作用大。據(jù)世界銀行調(diào)查分析，房地產(chǎn)業(yè)能帶動建筑、建材、建筑設(shè)備、農(nóng)林、輕工、冶金、機(jī)械、家電、家具、金融保險(xiǎn)、裝飾裝潢、中介服務(wù)等30多個(gè)行業(yè)70多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。據(jù)國家建設(shè)部測算，房地產(chǎn)的需求帶動效應(yīng)是：每100元的房地產(chǎn)需求，能夠帶動335元左右的其他需求，帶動系數(shù)為3.35。同時(shí)，房地產(chǎn)屬勞動密集型產(chǎn)業(yè)，就業(yè)容量大，就業(yè)勞動能力強(qiáng)，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和管理及與之相關(guān)的建材、裝飾裝修、中介服務(wù)等市場，提供了大量的就業(yè)崗位，為擴(kuò)大勞動就業(yè)、促進(jìn)社會和諧發(fā)揮了不可估量的作用。一般來說，每投資開發(fā)建設(shè)1萬平方米商品房，則可增加建安從業(yè)人員2.3萬個(gè)工作崗位，按勞動就業(yè)有關(guān)政策規(guī)定，相當(dāng)于90人全年就業(yè)，人平收入1.8萬多元；每1萬平方米商品房的物業(yè)管理，則可增加就業(yè)人員6—8人。

四、加快推進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的建議

㈠進(jìn)一步明確加快~房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)思想?！胺康禺a(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)”（國辦發(fā)[]37號）。應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的需要，把房地產(chǎn)業(yè)作為我市的重要支柱產(chǎn)業(yè)來打造，毫不動搖地鼓勵和支持房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展。使房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)到18％以上。財(cái)稅貢獻(xiàn)率達(dá)到25％以上。

㈡加大新城區(qū)開發(fā)力度，加快舊城改造步伐。根據(jù)實(shí)際，合理確定我市房地產(chǎn)開局和供應(yīng)結(jié)構(gòu)，既注重加快新城區(qū)開發(fā)建設(shè)，又注重推進(jìn)舊城區(qū)改造，以推動我市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。新城區(qū)應(yīng)堅(jiān)持以開發(fā)中高檔商品房為主，針對目前房地產(chǎn)單個(gè)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模小的現(xiàn)狀，著力打造1—2個(gè)300畝左右的高品味住宅小區(qū)，滿足住房改善性需求和高收入家庭、外來購房者需求；舊城區(qū)要抓住沿河路改造契機(jī)，以開發(fā)建設(shè)普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房為主，通過合理規(guī)劃、精心設(shè)計(jì)、綜合開發(fā)，多為中低收入群體提供面積不大、功能全、造價(jià)不高品質(zhì)優(yōu)、占地不多環(huán)境美的住宅、力爭通過2—3年的努力，徹底改變舊城區(qū)面貌，改善居民居住環(huán)境，提升城市整體形象。通過加快舊城改造，刺激住房被動需求，提高住房市場化程度。

㈢加強(qiáng)宏觀調(diào)控和市場管理，確保房地產(chǎn)業(yè)在規(guī)范中快速發(fā)展。加強(qiáng)規(guī)劃指導(dǎo)，加快編制城區(qū)和各建制鎮(zhèn)房地產(chǎn)中長期發(fā)展規(guī)劃并實(shí)施年度計(jì)劃調(diào)控，合理確定年度房地產(chǎn)開發(fā)總量。注重加快住宅建設(shè)，著重發(fā)展普通商品房。針對城區(qū)商品房、商業(yè)用房多、散、亂的現(xiàn)象，切實(shí)加強(qiáng)對新建商業(yè)用房立項(xiàng)計(jì)劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程報(bào)建等源頭環(huán)節(jié)的管理，嚴(yán)格控制單棟樓盤特別是多層商品房底層新建商業(yè)鋪面。要科學(xué)規(guī)劃，合理布局，引導(dǎo)和推進(jìn)商業(yè)用房的規(guī)模化建設(shè)，著力打造一批檔次、品味較高的綜合性商業(yè)廣場，以留住本土消費(fèi)，吸引外埠消費(fèi)。

㈣完善住房保障制度，滿足城鎮(zhèn)低收入居民的基本居住需求。住房是人的生存需要，是一種基本的權(quán)利；而對中國人來說，“居者有其屋”、“安居樂業(yè)”更是千百年傳承下來的文化傳統(tǒng)，有居則安、有產(chǎn)則寧。