導(dǎo)語(yǔ)：小城鎮(zhèn)稅收征管調(diào)查匯報(bào)一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

小城鎮(zhèn)建設(shè)近年來(lái)一直被縣委縣政府確定為全縣重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。加大小城鎮(zhèn)建設(shè)力度，帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要途徑。小城鎮(zhèn)是連接城鄉(xiāng)的紐帶，搞好小城鎮(zhèn)建設(shè)能帶動(dòng)一方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，發(fā)展小城鎮(zhèn)是城鄉(xiāng)共融、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的重要途徑。

一、小城鎮(zhèn)建設(shè)存在的幾種形式

我分局轄區(qū)內(nèi)小城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展比較迅猛，現(xiàn)共有在建工程七棟，但由于建設(shè)部門對(duì)小城鎮(zhèn)建設(shè)管理的滯后性，存在極不規(guī)范的現(xiàn)象，即基本上屬于“四無(wú)一不”工程：無(wú)批建手續(xù)、無(wú)建筑設(shè)計(jì)、無(wú)施工資質(zhì)、無(wú)預(yù)售許可和不辦理房產(chǎn)證，給地方稅收征管帶來(lái)了一定的難度。

根據(jù)上級(jí)安排，我分局就轄區(qū)內(nèi)敖城、天河兩鎮(zhèn)的小城鎮(zhèn)建設(shè)進(jìn)行了調(diào)查，主要有三種不同的形式，下面就一一說(shuō)明：

（1）第一種形式是：基建商經(jīng)過(guò)了鎮(zhèn)政府的批準(zhǔn)和規(guī)劃，以移民新村建設(shè)從村委以做移民房的形式取得土地。房子由該基建商負(fù)責(zé)承建，建成后，一層歸基建商，以上樓層歸移民戶所有，一家一套住房。合同約定移民戶按一個(gè)平方米360元的價(jià)格支付給基建商。鎮(zhèn)政府以一戶移民一個(gè)人2800元的補(bǔ)助發(fā)放給移民戶，由基建商去領(lǐng)取，差額部分再由移民戶支付給基建商。該情況屬于“代建”房屋行為。不屬于合作建房。

國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于“代建”房屋行為應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[1998]554號(hào)）中規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱甲方）取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位（以下簡(jiǎn)稱乙方）的要求進(jìn)行施工，并按施工進(jìn)度向乙方預(yù)收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)，甲方的上述行為屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按‘銷售不動(dòng)產(chǎn)’稅目征收營(yíng)業(yè)稅。”根據(jù)上述規(guī)定，基建商類似上述“批復(fù)”中所稱“甲方”，其行為屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)以基建商收取的所有價(jià)款×5%依法繳納營(yíng)業(yè)稅。

另外，基建商自備施工力量修建該房屋，還要按“建筑業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。納稅人自建房的一樓超市所有權(quán)歸自己，自建自用不用繳納建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅。所以應(yīng)以該房子的營(yíng)業(yè)成本扣除一樓超市的成本的余額繳納建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅。因此應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條規(guī)定的核定方法計(jì)算建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅＝工程成本×（1+成本利潤(rùn)率）÷（1－3%）×3%。省確定的成本利潤(rùn)率是10%。工程成本依據(jù)縣政府曾經(jīng)下發(fā)過(guò)的一個(gè)文件，核定縣城磚混結(jié)構(gòu)的營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅營(yíng)業(yè)額為一個(gè)平方米280元，基層地稅分局按照此規(guī)定進(jìn)行操作。

（2）第二種形式以政府規(guī)劃城鎮(zhèn)改造形式取得土地，于是鎮(zhèn)政府處于城鎮(zhèn)規(guī)劃，決定拆除，并決定對(duì)拆遷戶拆一補(bǔ)一，不足房屋由移民戶遷入，和移民結(jié)帳和第一種情況相同，結(jié)算價(jià)為360元一個(gè)平方米。并按照政府規(guī)劃的外觀、樓高和功用進(jìn)行拆舊建新，對(duì)拆遷戶實(shí)行“拆一補(bǔ)一”補(bǔ)償。剩余住房規(guī)劃為移民住房，剩余店面歸基建商所有?；ㄉ炭粗氐氖屈S金地段的店面，因?yàn)橐槐纫谎a(bǔ)償后還剩下一些店面，而店面的價(jià)格高，基建商可以銷售獲得利潤(rùn)。

基建商對(duì)被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，其實(shí)質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換?；ㄉ虒⑺鶕碛械牟粍?dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，根據(jù)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按"銷售不動(dòng)產(chǎn)"稅目繳納營(yíng)業(yè)稅；被拆遷戶以其原擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)從基建商處獲得了另一處不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，該行為不屬于通過(guò)受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購(gòu)買形式取得的住房。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》(國(guó)稅函發(fā)[1995]549號(hào))規(guī)定:對(duì)外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè),應(yīng)當(dāng)按《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定,就其取得的營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅;對(duì)償還面積與拆遷面積相等的部分,由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅,對(duì)超過(guò)拆遷面積補(bǔ)價(jià)的部分則理所當(dāng)然按市場(chǎng)的正常售價(jià)計(jì)算；對(duì)內(nèi)資企業(yè),雖未作出明確的規(guī)定,在實(shí)際操作中一般也可比照?qǐng)?zhí)行。

由于基建商與拆遷戶雙方結(jié)算沒(méi)有發(fā)生貨幣交易，故同樣應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條規(guī)定的核定方法計(jì)算銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅＝工程成本×（1+成本利潤(rùn)率）÷（1－5%）×5%。工程成本由主管地稅分局核定，省確定的成本利潤(rùn)率是10%。而對(duì)于多余的店面則按他所實(shí)際收取的房款申報(bào)繳納地方稅收。而基建商與移民戶和社會(huì)上購(gòu)買店面者也同樣使用第一種情況，以基建商向用戶收取的所有價(jià)款×5%申報(bào)繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅。同樣，基建商自備施工力量修建該房屋，還要按“建筑業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅，此點(diǎn)同上。

（3）第三種情況是普通的銷售不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)。敖城鎮(zhèn)幾個(gè)合伙人從土管局通過(guò)公開(kāi)竟拍的形式取得一塊土地。然后自建樓房，建好后再對(duì)外銷售。應(yīng)認(rèn)定為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)就向購(gòu)房戶收取的價(jià)款申報(bào)繳納“銷售不動(dòng)產(chǎn)”營(yíng)業(yè)稅，同樣，基建商自備施工力量修建該房屋，還要按“建筑業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅，此點(diǎn)同上。

二、當(dāng)前小城鎮(zhèn)建設(shè)存在的征管難點(diǎn)

（一）三個(gè)基建商都是沒(méi)有房地產(chǎn)資質(zhì)的，有的甚至都沒(méi)有建筑資質(zhì)，相關(guān)的國(guó)土部門的審批手續(xù)都不是很完備，而且?guī)讉€(gè)基建商均表示不為用戶辦理房產(chǎn)證，應(yīng)該屬于一種“土”開(kāi)發(fā)，不是象縣城那種純粹的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

（二）三個(gè)基建商與住房戶結(jié)帳的住房單價(jià)都在360到380元之間，而店面也只有500多元，價(jià)格比較低，基本上是在成本價(jià)左右。根據(jù)我們和很多從事多年基建的包工頭了解，由于近段時(shí)間建筑材料上漲比較快，現(xiàn)在做一棟房子最低的成本價(jià)要花到350元，利潤(rùn)空間很小，甚至是虧，最重要的是連這么低的房?jī)r(jià)都沒(méi)能按期結(jié)帳，帳結(jié)不到自己還要虧銀行貸款利息。如果按照稅法規(guī)定執(zhí)行，他們肯定承受不了。我們分局在今年年初就找他們了解調(diào)查摸底，并制作了詢問(wèn)（調(diào)查）筆錄，告知了相關(guān)的稅收政策，讓他們心里有數(shù)。他們也紛紛表示，并不是不繳稅，建房子的“建筑安裝業(yè)”營(yíng)業(yè)稅絕對(duì)會(huì)到位，但是如果要繳納“銷售不動(dòng)產(chǎn)”營(yíng)業(yè)稅就絕對(duì)要虧本，可以很清楚算到的一筆帳。

（三）基建是從2007年初開(kāi)始，而真正竣工是2007年底，期間建筑材料方面鋼筋和水泥漲價(jià)很厲害，年初和用戶已經(jīng)簽訂了合同，現(xiàn)在不可能反悔，更不可能向住房戶多結(jié)帳。很多當(dāng)時(shí)預(yù)期可以賺的微?，F(xiàn)在已經(jīng)泡湯，很多基建商是硬著頭皮虧下去的，很多項(xiàng)目是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的政績(jī)工程和面子工程，鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要領(lǐng)導(dǎo)逼的緊，不能拖工期的，否則可能一分錢都結(jié)不到。

三、加強(qiáng)小城鎮(zhèn)建設(shè)稅收征管的幾點(diǎn)意見(jiàn)

（一）建筑安裝稅收的征管處理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)強(qiáng)化稅源控管，對(duì)小城鎮(zhèn)建設(shè)建筑施工項(xiàng)目強(qiáng)化稅源控管，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，及時(shí)掌握施工進(jìn)度，及時(shí)按工程進(jìn)度，督促基建商足額繳納建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅。并建立稅收控管臺(tái)帳，掌握清楚哪些是住房戶，哪些是店面，面積分別是多少，分別在什么位置，繪出平面圖紙。

（二）現(xiàn)實(shí)建議

因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商從事小城鎮(zhèn)建設(shè)，是一種微利行為，畢竟不是很正規(guī)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而且是在鄉(xiāng)鎮(zhèn)，這些都是實(shí)際情況。這些開(kāi)發(fā)商從事小城鎮(zhèn)建設(shè)牽涉面很廣，和住房戶結(jié)帳難。如果遇到和拆遷戶發(fā)生糾紛，進(jìn)展就很緩慢，耽誤工期。我們接觸幾個(gè)基建商，都表示不愿意搞下去了，搞這種小城鎮(zhèn)建設(shè)很容易陷入泥潭。建議縣政府或者上級(jí)稅務(wù)部門應(yīng)制定專門針對(duì)小城鎮(zhèn)建設(shè)的稅收優(yōu)惠政策，助鄉(xiāng)鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)建設(shè)駛?cè)肟燔嚨馈?/p>

比如為鼓勵(lì)農(nóng)民居住地向小城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，對(duì)經(jīng)政府批準(zhǔn)專門從事小城鎮(zhèn)住房建設(shè)的施工單位，免征其“銷售不動(dòng)產(chǎn)”營(yíng)業(yè)稅，只征收“建筑業(yè)”營(yíng)業(yè)稅。政府協(xié)調(diào)辦理相關(guān)建房手續(xù)，在收費(fèi)項(xiàng)目上也進(jìn)行優(yōu)惠，從而減輕他們的負(fù)擔(dān)，為快速建設(shè)十七大報(bào)告指出的社會(huì)主義新農(nóng)村助力。這樣可以大力扶持鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府搞好小城鎮(zhèn)建設(shè)，為縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出實(shí)實(shí)在在的貢獻(xiàn)。