中山市房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)情況調(diào)研報(bào)告

時(shí)間:2022-02-14 09:23:00

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中山市房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)情況調(diào)研報(bào)告

近年來(lái),全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展,房?jī)r(jià)持續(xù)走高,國(guó)家為了抑制高企的房?jī)r(jià),紛紛出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)政策。為深入了解國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響下了的中山房地產(chǎn)市場(chǎng)和我分行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展情況,找準(zhǔn)我分行在中山房地產(chǎn)市場(chǎng)中的位置,辦公室聯(lián)合房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中心對(duì)中山市房地產(chǎn)市場(chǎng)及我分行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展情況進(jìn)行了調(diào)研,現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下:

一、中山市房地產(chǎn)形勢(shì)分析

隨著國(guó)家住房制度改革的發(fā)展深入,我市住房和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)得到了快速發(fā)展,已連續(xù)幾年保持較快增長(zhǎng)速度,4年來(lái)住宅商品房以每年20.5%的速度發(fā)展,住宅銷(xiāo)售面積由2000年的71.06萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到2004年的141.75萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)近2倍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資由2000年的21億元上升到2004年的62.46億元,增長(zhǎng)近3倍。全市城鎮(zhèn)人均居住面積由2000年的28平方米上升到2004年的30.9平方米,與全國(guó)城鎮(zhèn)人均居住面積近23.67平方米相比,處于國(guó)內(nèi)領(lǐng)先水平。由于居住環(huán)境的不斷改善,我市先后榮獲了“國(guó)家衛(wèi)生城市”、“全國(guó)園林城市”、“國(guó)家環(huán)保模范城市”和聯(lián)合國(guó)“人居獎(jiǎng)”等榮譽(yù)稱(chēng)號(hào),增強(qiáng)了我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。近年房地產(chǎn)快速發(fā)展的同時(shí),也存在商品房空置面積增加、結(jié)構(gòu)性問(wèn)題突出等問(wèn)題。

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展總體正常,住宅市場(chǎng)潛力較大。

從我市城市化進(jìn)程角度來(lái)看,顯示對(duì)住宅的巨大需求。2004年末我市城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝?2.73%,若城市化進(jìn)程加速發(fā)展,占全市人口近六成的鄉(xiāng)村居住人口進(jìn)城將成為推動(dòng)未來(lái)中山樓市的巨大力量。從人口流動(dòng)情況來(lái)看,對(duì)住宅的需求也較大。我市2004年末外來(lái)人口116.11萬(wàn)人,年末外來(lái)人口與戶(hù)籍人口之比為83:100,與2002年79:100、2001年74:100相比,逐年上升的趨勢(shì)明顯。如此大量的流動(dòng)人口是城市房屋租賃市場(chǎng)和二手房的消費(fèi)主體,為房屋租賃和二手房等市場(chǎng)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。據(jù)國(guó)土資源局統(tǒng)計(jì),2000—2003年,中山市共核發(fā)房屋租賃證12169宗,代國(guó)家征收稅款2022萬(wàn)元。另?yè)?jù)國(guó)土資源局有關(guān)部門(mén)對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求調(diào)查顯示,潛在購(gòu)房者購(gòu)置新房后希望將多余的房屋推向租賃市場(chǎng)的占比46.15%。2005年1—5月二手房屋面積交易同比增加39%,交易面積達(dá)83萬(wàn)平方米,是一手樓交易面積的2倍。隨著我市工業(yè)化進(jìn)程的加快和第三產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展,外來(lái)人口消費(fèi)的力度也進(jìn)一步加強(qiáng),這對(duì)將來(lái)整個(gè)市場(chǎng)的租價(jià)和房?jī)r(jià)的走向都會(huì)產(chǎn)生一定的影響。

從房地產(chǎn)市場(chǎng)需求來(lái)看,隨著城區(qū)土地資源的逐漸稀少、中山市居民收入的穩(wěn)步提高、交通條件的改善以及家庭汽車(chē)擁有量的上升,越來(lái)越多的城區(qū)人渴望到郊區(qū)居住,享受生態(tài)園林生活,使得城效和鎮(zhèn)區(qū)樓盤(pán)逐漸成為置業(yè)熱點(diǎn),居住城郊化的趨勢(shì)越來(lái)越明顯。

根據(jù)2005年《中山年鑒》資料顯示,2004年中山市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15836元,農(nóng)民人均純收入7523元,分別比去年同期增長(zhǎng)6%、15.4%,人們的生活逐漸步入小康。隨著人們收入穩(wěn)步增加、房改政策措施的實(shí)施以及不合理收費(fèi)政策的取消,我市的房地產(chǎn)具有一定的發(fā)展空間。

(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源多元化,銀行資金占比不高。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源情況表單位:萬(wàn)元

項(xiàng)目2000年2001年2002年2003年

國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金100000

國(guó)內(nèi)銀行貸款433152841354415123530

銀行貸款占比16.6%9.5%12%18.6%

利用外資374754561562514441

自籌資金5687668978138370162245

其他資金來(lái)源156402196955242750362186

合計(jì)260440299802451160662420

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主要來(lái)源4條渠道,分別是國(guó)內(nèi)銀行貸款、利用外資、自籌資金和其它資金來(lái)源。從來(lái)源渠道占比來(lái)看,其他資金來(lái)源占比最大,其次是自籌資金,第三是銀行貸款,最后是利用外資。從2000年到2003年,銀行貸款(中山金融機(jī)構(gòu)貸款)占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的比例年平均保持在14%左右。房地產(chǎn)資金的多渠道來(lái)源不僅說(shuō)明中山房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力不斷增強(qiáng),房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)作逐漸趨于成熟規(guī)范,也在很大程度上降低了銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)。從這一點(diǎn)也可以說(shuō)明,即便是他行以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款支持的房地產(chǎn)客戶(hù),其發(fā)放的貸款額也不會(huì)很高,因此是否有開(kāi)發(fā)貸款并非是贏得住房按揭貸款的關(guān)鍵。對(duì)我分行沒(méi)有發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的發(fā)展商,我們也不能放棄營(yíng)銷(xiāo)個(gè)人住房按揭貸款。

(三)國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)中山房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響很有限,2005年1—4月份我市房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng),房?jī)r(jià)受原材料價(jià)格上漲的影響緩慢上升。

今年1—4月份,我市房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資17.37億元,同比增長(zhǎng)10.82%;施工面積51.82萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)16.28%;新開(kāi)工面積123.39萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)18.42%;其中住宅新開(kāi)工面積99.54萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)25.93%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈現(xiàn)如下主要特點(diǎn):

1.投資逐步回升。在去年高增長(zhǎng)基礎(chǔ)上,2005年2、3、4月份我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率分別為-5.02%、1.08%、10.82%,顯示出穩(wěn)步回升勢(shì)頭。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金充裕。投資額與本年到位資金比為1:2.29,其中利用外資增長(zhǎng)最快,達(dá)1.44倍;其他資金所占比重最大,為全部到位資金的40.37%。

3.新增商品房屋供應(yīng)增加,受政策影響持幣觀望者增多,銷(xiāo)售相對(duì)減弱。前四個(gè)月累計(jì)房屋竣工面積35.60萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)12.36%;其中住宅竣工面積31.24萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)12.36%。商品房屋銷(xiāo)售面積35.17萬(wàn)平方米,同比下降7.09%;其中住宅銷(xiāo)售面積30.25萬(wàn)平方米,同比微降0.39%。

4.商品房屋建筑造價(jià)升高,銷(xiāo)售價(jià)格微增。受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策的影響,全國(guó)房?jī)r(jià)有所下降,但中山的房?jī)r(jià)比較理性,據(jù)房產(chǎn)地業(yè)界的調(diào)查,無(wú)論從建材、開(kāi)發(fā)成本上看,還是中山的人文居住環(huán)境,中山的樓價(jià)有上升的空間。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料計(jì)算,每平方米商品房屋的建筑造價(jià)為1214元,同比增長(zhǎng)25.32%,而每平方米商品房屋的銷(xiāo)售價(jià)格為2539元,同比微增2.08%。

(四)當(dāng)前住宅和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中亟需研究和解決的新情況和新問(wèn)題

1.商品房空置面積偏大。

在2000年到2002年連續(xù)三年商品房暢銷(xiāo)的情況下,不少企業(yè)為分一杯羹而不斷加入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的行列,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入全面開(kāi)發(fā)的階段,因此施工規(guī)模不斷擴(kuò)大,竣工面積增長(zhǎng)較快。

近五年商品房開(kāi)發(fā)投資完成情況單位:萬(wàn)平方米

項(xiàng)目2000年2001年2002年2003年2004年2005年4月

商品房屋銷(xiāo)售面積75.01100.5125.13149.26159.2735.17

其中:住宅71.0691.83110.46126.94141.7530.25

商品房屋

空置面積65.7582.37109.62124.74138.52150.18

其中:住宅44.1251.3071.8269.3287.2694.6

商品房銷(xiāo)售面積逐年攀升的同時(shí),商品房屋空置面積也在增大,2000——2005年4年商品房屋空置面積分別為65.75、82.37、109.62、124.74、138.52、150.18萬(wàn)平方米,其中住宅面積空置分別為44.12、51.30、71.82、69.32、87.26、94.6萬(wàn)平方米,住宅空置面積占商品空置面積的六成左右。每年房屋銷(xiāo)售面積略多于房屋空置面積,5年房屋空置面積平均增長(zhǎng)速度在18%左右。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示,空置商品房中空置一年以上的面積占比50.87%。這些主要是由于商品房結(jié)構(gòu)比例失調(diào),導(dǎo)致部分商品房大量空置,資金嚴(yán)重積壓,若按我市今年上半年平均銷(xiāo)售價(jià)格每平方米2487元計(jì)算,積壓資金達(dá)34億元。

2.規(guī)?;?、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)的綜合開(kāi)發(fā)實(shí)力強(qiáng)的房地產(chǎn)公司不多。

據(jù)2002年年報(bào)資料顯示,有開(kāi)發(fā)工作量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)161家,其中具有三級(jí)以上資質(zhì)的只有15家,占總數(shù)的9.32%。我市投資規(guī)模超5億元只有5家,占總數(shù)的3.11%。2002年,完成房地產(chǎn)投資大于5000萬(wàn)元的企業(yè)有14家,占總數(shù)的8.7%;完成投資額在1000萬(wàn)元以下的有76家,占總數(shù)的47.2%。具有暫定和其他資質(zhì)等級(jí)的企業(yè)共有129家,占全部企業(yè)的80.12%,這些企業(yè)只能開(kāi)發(fā)單個(gè)項(xiàng)目,如果要繼續(xù)開(kāi)發(fā)其他項(xiàng)目,則需要重新取得新的資質(zhì)等級(jí)。僅20%左右的企業(yè)具有綜合開(kāi)發(fā)資格。過(guò)小過(guò)多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因規(guī)模較小而資金不足,以致拖欠企業(yè)的工程款和不能準(zhǔn)時(shí)償還銀行貸款等情況時(shí)有發(fā)生,同時(shí)企業(yè)難于擴(kuò)大經(jīng)營(yíng),若銷(xiāo)售鏈條中斷,便陷入了進(jìn)退兩難的局面,增大銀行金融風(fēng)險(xiǎn)。

3.公司資產(chǎn)負(fù)債率高,開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用較高,經(jīng)濟(jì)效益亟待提高。

據(jù)2002年《中山統(tǒng)計(jì)年鑒》資料顯示,2002年全市房地產(chǎn)公司161家,負(fù)債總計(jì)159.5億元,平均每家負(fù)債9907萬(wàn)元,全部企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)86.69%,是歷史的較高水平。經(jīng)營(yíng)收入35.99億元,商品房銷(xiāo)售收入29.97億元,其中銷(xiāo)售給個(gè)人29.61億元,占全部銷(xiāo)售收入的82.27%,說(shuō)明我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍以個(gè)人購(gòu)房為主。企業(yè)利潤(rùn)總額為1.48億元,其中虧損企業(yè)76家,占全部企業(yè)的42.20%,比上年同期下降0.35個(gè)百分點(diǎn),但虧損比例仍然較高。虧損最嚴(yán)重的三家開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)總額之和為負(fù)5307萬(wàn)元。企業(yè)的商品房的結(jié)構(gòu)不合理,不適合市場(chǎng)需求,虧損企業(yè)的開(kāi)發(fā)種類(lèi)主要集中在高層住宅、別墅及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房。

二、國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)我分行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的影響

(一)房貸加息效應(yīng)初顯,提前還貸逐漸增加

自2004年10月29日央行2次上調(diào)個(gè)人住房貸款利率后,我分行提前還貸個(gè)案較第一次增加了三四成,加息造成較大的提前還款壓力,預(yù)計(jì)還將繼續(xù)。今年1—5月,粗略估計(jì)我分行提前還款金額約3000萬(wàn)元,累計(jì)發(fā)放額為2.04億元,提前還款額占發(fā)放額15%。由此造成我分行資金使用成本增加,效率不高。據(jù)了解,當(dāng)前造成提前還款客戶(hù)數(shù)量俱增的原因主要有以下幾個(gè)方面:一是近幾年股市持續(xù)低迷,分紅保險(xiǎn)及人民幣理財(cái)產(chǎn)品預(yù)期收益率均有所下降;二是部分客戶(hù)群體收入水平提高為提前還款提供了物質(zhì)保障,提前還貸者中比例最大的群體是受過(guò)高等教育,家庭年收入一般為5萬(wàn)元以上的客戶(hù);三是部分銀行如中行對(duì)提前還款的客戶(hù)收取了一定比例的違約金,我分行尚未實(shí)施該項(xiàng)收費(fèi),一定程度上助長(zhǎng)了客戶(hù)在違約金收取辦法出臺(tái)之前盡快提前還款的心理。

(二)最高法院頒布新規(guī)定,銀行審批相對(duì)謹(jǐn)慎。

最高人民法院的關(guān)于“被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債”的規(guī)定在業(yè)界引起了軒然大波。據(jù)了解,目前中山各大銀行包括四大國(guó)有商業(yè)銀行為了保障自身的利益,規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),都有將按揭成數(shù)減少的意圖,但因考慮同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)均未付足實(shí)施,處于觀望狀態(tài),都在密切注視其他銀行的舉動(dòng)。從我分行目前的情況來(lái)看,雖然未正式出臺(tái)降低貸款成數(shù)的條文,但在審批程序中,貸款審批人對(duì)審批尺度有所收緊,特別是對(duì)中低收入群體的首次置業(yè)、部分二次置業(yè)者以及鎮(zhèn)區(qū)支行客戶(hù),貸款審批被降低貸款按揭成數(shù)的情況已屢見(jiàn)不鮮,但對(duì)我們拓展樓盤(pán)按揭業(yè)務(wù)帶來(lái)一定的阻礙。在當(dāng)前同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下,開(kāi)發(fā)商有了很大的自主選擇權(quán),在審批過(guò)程中如達(dá)不到開(kāi)發(fā)商預(yù)期的貸款成數(shù),開(kāi)發(fā)商往往會(huì)將整個(gè)樓盤(pán)移向他行,其結(jié)果是我們前期付出的努力全部白費(fèi),更喪失當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)份額。因此,審批部門(mén)在審批過(guò)程中關(guān)注重大風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn),把握部分貸款審批成數(shù)的同時(shí),還要結(jié)合當(dāng)前開(kāi)發(fā)商所履行的保證責(zé)任,適當(dāng)靈活處理。

(三)營(yíng)業(yè)稅政策的調(diào)整,對(duì)二手樓按揭業(yè)務(wù)影響不大。

自今年6月1日起,新政策規(guī)定對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的,銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)2年(含)轉(zhuǎn)手交易的,銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅;對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房超過(guò)2年(含)轉(zhuǎn)手交易的,銷(xiāo)售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。據(jù)悉,新政策出臺(tái)后,廣州、深圳等大城市反響熱烈,二手市場(chǎng)的放盤(pán)量激增,不少人甚至表示推遲購(gòu)房時(shí)機(jī)。但從我市的情況來(lái)看,新政策暫未對(duì)我市的二手房市場(chǎng)帶來(lái)明顯的影響,近期二手房交易市場(chǎng)與平常相差不多,交易量并沒(méi)有明顯增加。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,新政策對(duì)二手市場(chǎng)的影響不會(huì)太大,因?yàn)槟壳爸猩绞袌?chǎng)的投資性購(gòu)房比例尚少,而這些投資性購(gòu)房者中,長(zhǎng)線投資者還占了相當(dāng)大的比例。從我分行當(dāng)前的情況來(lái)看,6月1日新政策實(shí)施之前,并未出現(xiàn)辦理二手房按揭業(yè)務(wù)的擁擠現(xiàn)象,消費(fèi)者的購(gòu)房心理比較理性,市場(chǎng)較正常。

三、中山市分行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展情況

(一)個(gè)人住房貸款情況

中山市四大國(guó)有商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款新增情況表單位:億元

項(xiàng)目2002200320042005.5余額四行占比2005.5新增四行占比全市占比

工行30.3234.95%1.8647.43%30.01%

農(nóng)行15.8018.21%0.8621.89%13.85%

中行23.8327.47%0.5814.69%9.29%

建行12.7914.1416.1716.8019.36%0.6316.00%10.13%

交行7.291.7828.80%

從上表可以看出,我分行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)呈穩(wěn)健發(fā)展的態(tài)勢(shì),但從全市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看,我分行個(gè)人住房貸款市場(chǎng)占比呈逐年萎縮的趨勢(shì)。個(gè)人住房貸款余額方面,今年5月末工行余額30.32億元,占比34.95%,穩(wěn)居第一的位置,中行23.83億元,占比27.47%,市場(chǎng)排名第二,建行比農(nóng)行余額多1億元市場(chǎng)排名第三。新增額方面,今年1—5月工行、交行增勢(shì)明顯,分別新增1.86億元、1.78億元,分別占居全市近三成的市場(chǎng)份額,建行、中行相當(dāng),分列全市第四、第五的位置。個(gè)人住房貸款市場(chǎng)由早期建行一枝獨(dú)秀的局面演變?yōu)槟壳岸嘧愣α⒌募姞?zhēng)格局,而且這種多元化競(jìng)爭(zhēng)的趨勢(shì)將日益激烈。不良貸款方面,截止2005年5月末,我分行五級(jí)分類(lèi)不良貸款額為1167.19萬(wàn)元,不良率為0.69%,控制在省分行要求的范圍內(nèi)。

(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款情況

中山市分行房地產(chǎn)發(fā)放貸款情況單位:萬(wàn)元

項(xiàng)目2000年2001年2002年2003年2004年2005年5月

全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銀行貸款額433152841354415123530

建行房地產(chǎn)貸款余額1164214652269472654037400

其中:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額00500862022460

其中:房地產(chǎn)流動(dòng)資金貸款900714150256851712014140

建行占全市開(kāi)發(fā)銀行貸款額000.04%

從上表可以看出,我分行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款投放比例低、投放額不高,2001、2002年零投放,2003、2004年投放余額分別為500萬(wàn)元、8620萬(wàn)元,其中2003年占全市總量的0.04%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款占比少,不利于拓展個(gè)人住房按揭貸款市場(chǎng)。我分行可以選擇優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款,作為捆綁營(yíng)銷(xiāo)個(gè)人住房貸款的配套產(chǎn)品。

(三)個(gè)人住房公積金情況

項(xiàng)目2003年市場(chǎng)占比2004年市場(chǎng)占比2005年5月市場(chǎng)占比

工行1050026.33%1445124.43%1590224%

農(nóng)行630515.81%890315%1003415%

中行19124.79%33055.59%38796%

建行2115853.06%3250454.9%3721255.5%

個(gè)人住房公積金的歸集方面,建行獨(dú)占半壁江山,而且還有進(jìn)一步上升的趨勢(shì);工行占比24%,排第二;農(nóng)行、中行分列第三、四的位置。

(四)個(gè)人住房貸款客戶(hù)構(gòu)成及特點(diǎn)

下面抽取了我分行2001¬¬—2004年6月期間在興中道支行發(fā)放的個(gè)人住房貸款客戶(hù)的構(gòu)成及特點(diǎn)進(jìn)行有針對(duì)性的分析,以便為客戶(hù)提供更優(yōu)質(zhì)、高效的差別化服務(wù)。調(diào)查客戶(hù)共4472戶(hù),累計(jì)發(fā)放金額約人民幣10億元。此次調(diào)查結(jié)果可以反映當(dāng)前我分行個(gè)人住房貸款客戶(hù)的構(gòu)成和基本的情況,具有一定的代表性。

1.客戶(hù)構(gòu)成及特點(diǎn)

(1)客戶(hù)戶(hù)籍分布情況

項(xiàng)目戶(hù)數(shù)(戶(hù))占比(%)金額(萬(wàn)元)

省內(nèi)購(gòu)房者349278.09%78090

省外購(gòu)房者91820.53%20530

港澳臺(tái)人士611.36%1360

非中國(guó)籍人士10.02%20

從上表可以看出,客戶(hù)主要集中在省內(nèi),比重78.09%;省外購(gòu)房人士居其次,約占20.53%,省外購(gòu)房客戶(hù)在近幾年有明顯增加的趨勢(shì),隨著中山經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)和環(huán)境的不斷完善,越來(lái)越多的外來(lái)工薪一族選擇在中山定居,對(duì)住房的需求也顯得日益迫切,這為中山房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起了一定的推波助瀾的作用;港澳臺(tái)及非中國(guó)籍人士大多屬于投資型或暫住型投資,近年來(lái)有上升的跡象,但所占比例不多。

2,客戶(hù)年齡分布情況

項(xiàng)目戶(hù)數(shù)(戶(hù))占比(%)金額(萬(wàn)元)

27—33歲177039.58%39580

34—40歲144932.4%32400

41—50歲72516.21%16210

21—26歲3668.18%8180

51歲以上1503.36%3360

20歲以下120.27%270

從購(gòu)房者年齡層次來(lái)看,27—33歲年齡層次購(gòu)房客戶(hù)最多,占比39.58%,這部分客戶(hù)年齡普遍比較年輕,大多屬于剛踏入社會(huì)不久的首次置業(yè)者和部分適婚青年;34—40歲年齡層次購(gòu)房客戶(hù)其次,占比32.4%,客戶(hù)群體為已組建家庭且收入穩(wěn)定、具有一定家庭積蓄的二次置業(yè)者;40—50歲年齡的客戶(hù)群體居第三,占比16.21%,這部份群體主要是即將步入退休年齡,準(zhǔn)備購(gòu)置物業(yè)安享晚年的年長(zhǎng)客戶(hù);其余年齡所占的比例均偏低。

3.客戶(hù)受教育程度情況

項(xiàng)目戶(hù)數(shù)(戶(hù))占比(%)金額(萬(wàn)元)

高中(中專(zhuān))172538.57%38570

初中(含)以下107123.95%23950

大專(zhuān)94721.18%21180

本科68815.38%15380

碩士以上410.92%920

從上表可以看出,受教育程度在高中(中專(zhuān))水平的購(gòu)房者居多,占比38.57%;其次是學(xué)歷層次較低的初中(含)以下的購(gòu)房者,占比23.95%,這類(lèi)客戶(hù)多屬于中山本地個(gè)體私營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者;教育程度為大專(zhuān)的購(gòu)房者居第三,占比21.18%;本科以上學(xué)歷層次的比例不高,隨著中山人才引進(jìn)戰(zhàn)略的實(shí)施,相信本科及碩士以上教育水平的客戶(hù)群體預(yù)計(jì)在未來(lái)幾年有上升的趨勢(shì)。

4.客戶(hù)職業(yè)分布情況

項(xiàng)目戶(hù)數(shù)(戶(hù))占比(%)金額(萬(wàn)元)

個(gè)體戶(hù)232852.06%52060

普通職工176239.4%39400

政府公務(wù)員3036.77%6770

企業(yè)管理人員791.77%1770

從上表可以看出:個(gè)體私營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者購(gòu)房群體偏多,占比52.06%這部分客戶(hù)大多屬于中山本土居民,隨著收入的增加和生活條件的改善,紛紛從原有的獨(dú)立民居搬離,選擇配套設(shè)施相對(duì)完善和安全的小區(qū)居住,由于這部分客戶(hù)群體收入不穩(wěn)定,容易產(chǎn)生資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn);其次是普通職工,占比39.4%;再次是政府公務(wù)員群體,占比6.77%,公務(wù)員群體占比相對(duì)偏低的原因主要是:大部分公務(wù)員享受了單位的實(shí)物分房政策,目前辦理按揭貸款的公務(wù)員主要是剛加入公務(wù)員群體而未能享受實(shí)物分房政策的年輕一族和部分為改善居住條件的二次置業(yè)者。

5.客戶(hù)家庭月收入情況

項(xiàng)目戶(hù)數(shù)(戶(hù))占比(%)金額(萬(wàn)元)

6000元以上124027.73%27730

4500—6000元107724.08%24080

3000—4500元98422%22000

2000元以下64714.47%14470

2000—3000元52411.72%11720

家庭月收入6000元以上的購(gòu)房客戶(hù)居多,占比27.73%;家庭月收入4500至6000元的購(gòu)房客戶(hù)居其次,占比24.08%;家庭月收入3000至4500元的購(gòu)房客戶(hù)占比22%;家庭月收入2000元以下的購(gòu)房客戶(hù)占比14.47%;家庭月收入2000至3000元的購(gòu)房客戶(hù)占比11.72%。從總體情況來(lái)看,我行的貸款客戶(hù)家庭月收入較穩(wěn)定,均具有一定的還款能力。

6.客戶(hù)貸款年限情況

項(xiàng)目戶(hù)數(shù)(戶(hù))占比(%)金額(萬(wàn)元)

11—20年240353.73%53730

6—10年155734.82%34820

5年以下4239.46%9460

21至30年891.99%1990

從客戶(hù)貸款年限來(lái)看:貸款年限在11至20年(含)的購(gòu)房客戶(hù)最多,占比53.73%;年限在6至10年(含)的購(gòu)房客戶(hù)居次位,占比34.82%,;貸款年限在5年以下(含)的購(gòu)房客戶(hù)居第三,占比9.46%;年限21至30年的購(gòu)房客戶(hù),占比1.99%。從貸款年限的總體情況來(lái)看,購(gòu)房客戶(hù)消費(fèi)行為比較理性,并且普遍制定了比較長(zhǎng)遠(yuǎn)的還款計(jì)劃,有利于保證我分行信貸資產(chǎn)質(zhì)量和風(fēng)險(xiǎn)的防范。并且可看出,這部分購(gòu)房客戶(hù)短期投資行為比較少,購(gòu)買(mǎi)自住型的客戶(hù)居多。

7.客戶(hù)選購(gòu)的物業(yè)類(lèi)型情況

項(xiàng)目戶(hù)數(shù)(戶(hù))占比(%)金額(萬(wàn)元)

多層樓房248155.48%55480

小高層樓房158735.49%35490

商鋪2114.72%4720

其他1252.79%2790

別墅681.52%1520

從上表可以看出,選購(gòu)多層樓房的客戶(hù)居多,占比55.48%,成為最受客戶(hù)歡迎的物業(yè)類(lèi)型,這也是中山本地人比較喜歡的傳統(tǒng)的樓層建筑;其次是小高層,占比35.49%,隨著人們消費(fèi)觀念及樓盤(pán)開(kāi)發(fā)檔次的提升,市民購(gòu)房習(xí)慣也有向小高層轉(zhuǎn)移的傾向;選購(gòu)商鋪的客戶(hù)居第三,占比4.72%,這類(lèi)客戶(hù)群體主要是資金較充裕的投資型客戶(hù),他們往往通過(guò)出租商鋪來(lái)收取租金,具有一定的還款來(lái)源,資信相對(duì)較好;選購(gòu)別墅的客戶(hù)68戶(hù),占比較低,為防范個(gè)人住房貸款所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),我分行對(duì)別墅等較高檔的住宅有嚴(yán)格的審批條件,加上國(guó)家宏觀政策的有力調(diào)控,我們只對(duì)個(gè)別優(yōu)質(zhì)客戶(hù)提供差別化服務(wù)。

8.客戶(hù)選購(gòu)戶(hù)型結(jié)構(gòu)情況

項(xiàng)目戶(hù)數(shù)(戶(hù))占比(%)金額(萬(wàn)元)

三房336275.18%75180

四房4099.15%9150

二房3878.65%8650

一房一廳1894.23%4230

從上表可以看出,三房的戶(hù)型最受歡迎,占比高達(dá)75.18%,這部分客戶(hù)群體是以老少同堂合家居住的類(lèi)型為主;其次是四房,占比9.15%;再次是二房戶(hù)型,占比8.65%,這部分客戶(hù)群體以準(zhǔn)備組建家庭或新婚不久的年輕一族為主;一房一廳目前受到剛踏入社會(huì),稍有積蓄的未婚一族的追捧,在未來(lái)幾年的房地產(chǎn)走勢(shì)預(yù)測(cè)中,該戶(hù)型房屋還將有進(jìn)一步增加的可能。

9.客戶(hù)選擇房屋面積情況

面積(平方米)戶(hù)數(shù)(戶(hù))占比(%)金額(萬(wàn)元)

80—100128428.71%2871

100—12098822.09%22090

60—8080017.89%17890

120—14049411.05%11050

60以下48310.8%10800

160以上2926.53%6530

140—1601312.93%2930

從上表可以看出:客戶(hù)選擇80至100平方的客戶(hù)最多,占比28.71%;100至120平方的客戶(hù)其次,占比22.09%;60至80平方的客戶(hù)居第三,占比17.89%;120至140平方的客戶(hù)居第四,占比11.05%;其余所占的比例子均較低。由此可看出客戶(hù)普遍熱衷面積在100平方米左右的房屋。

10.客戶(hù)購(gòu)房單價(jià)情況

項(xiàng)目戶(hù)數(shù)(戶(hù))占比(%)金額(萬(wàn)元)

1500—2000元117126.19%26190

2000—2500元109724.53%24530

2500—3000元71215.92%15920

1500元以下70215.70%15700

3000—3500元4209.39%9390

3500元以上3708.27%8270

從上表可以看出:每平方米1500至2000元范圍的最受客戶(hù)歡迎,占比26.19%;2000至2500元范圍的居第二,占比24.53%;2500元至3000元范圍的居第三,占比15.92%;1500元以下的居第四,占比15.7%。由此可看出,中端房?jī)r(jià)區(qū)間和低端房?jī)r(jià)區(qū)間的房屋在客戶(hù)中比較受落,而高端區(qū)間的房屋受政策和自身經(jīng)濟(jì)等因素的影響,購(gòu)房者所占比例相對(duì)較低。

11.客戶(hù)購(gòu)房總價(jià)情況

項(xiàng)目戶(hù)數(shù)(戶(hù))占比(%)金額(萬(wàn)元)

15萬(wàn)元以下175239.18%391180

15—25萬(wàn)元131129.32%29320

25—30萬(wàn)元44810.02%10020

35—45萬(wàn)元3698.25%8250

30—35萬(wàn)元3317.4%7400

45萬(wàn)元以上2615.83%5830

從上表可以看出:房?jī)r(jià)在15萬(wàn)元以下的占比39.18%,說(shuō)明我分行按揭樓盤(pán)中低檔樓盤(pán)居多;房?jī)r(jià)在15至25萬(wàn)元的占比29.32%;房?jī)r(jià)在25至30萬(wàn)元的占比10.02%,15—35萬(wàn)元屬于中檔樓盤(pán),占比近40%;房?jī)r(jià)在35至45萬(wàn)元的占比8.25%;30至35萬(wàn)元的占比7.4%;45萬(wàn)元以上的占比5.83%;房?jī)r(jià)在35萬(wàn)元以上的占比合計(jì)為14.08%,這類(lèi)樓盤(pán)屬于中等偏高樓盤(pán),這類(lèi)樓盤(pán)占比不高,也說(shuō)明我分行按揭客戶(hù)群體中中高收入階層的客戶(hù)占比小。我分行按揭客戶(hù)較為接受的是房?jī)r(jià)在15至25萬(wàn)元內(nèi)的房屋。

12.結(jié)論

(1)我分行按揭業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)度較大的是普通住宅,購(gòu)房者以個(gè)體私營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者以及普通職工居多,屬于大眾客戶(hù),這部分客戶(hù)群體收入不穩(wěn)定,資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大,但自去年最高人民法院出臺(tái)的司法解釋后,審批部門(mén)對(duì)這部分客戶(hù)的審批尺度明顯偏嚴(yán)。

(2)我分行客戶(hù)選擇住宅價(jià)格3000元/平方米以上的高檔住宅只占17%,房?jī)r(jià)在30萬(wàn)元以上的客戶(hù)占比21%,房?jī)r(jià)在15萬(wàn)元以下的占比39.18%,說(shuō)明我分行拓展的樓盤(pán)中高檔樓盤(pán)比例不高,低檔樓盤(pán)居多,這與我分行一貫以來(lái)對(duì)高檔住宅樓盤(pán)有畏高心理有一定的關(guān)系。這無(wú)疑將一部分中高收入客戶(hù)群體阻檔在建行大門(mén)之外,將一部分低收入者引入大門(mén)。

(3)從客戶(hù)結(jié)構(gòu)分析,我分行客戶(hù)群體以一般客戶(hù)居多,家庭月收入3000元以下的客戶(hù)占比27%,這些客戶(hù)偏重于普通住宅,中高端客戶(hù)和中高檔樓盤(pán)偏少。今后,我分行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的目標(biāo)重點(diǎn)要轉(zhuǎn)移到拓展中高檔樓盤(pán),并多發(fā)展中高檔客戶(hù)上來(lái)。

(4)按揭客戶(hù)中普通客戶(hù)多、中高端客戶(hù)少,低學(xué)歷客戶(hù)多、高素質(zhì)客戶(hù)少不利于我分行相關(guān)業(yè)務(wù)、產(chǎn)品的發(fā)展。雖然發(fā)放個(gè)人住房按揭貸款時(shí)客戶(hù)經(jīng)理習(xí)慣向房貸客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)貸記卡或網(wǎng)上銀行,但這些普遍客戶(hù)、低學(xué)歷客戶(hù)的貸記卡使用率有多高,是否適用,消費(fèi)額度有多大,每月扣款后的存折沉淀資金有多大等等值得有關(guān)部門(mén)研究。

三、對(duì)策和建議

(一)調(diào)整信貸結(jié)構(gòu),優(yōu)先支持重點(diǎn)。在品種方面,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款要優(yōu)先支持重點(diǎn)客戶(hù)開(kāi)發(fā)的優(yōu)質(zhì)住房樓盤(pán),非住房類(lèi)型房地產(chǎn)項(xiàng)目要嚴(yán)格控制;對(duì)于中檔樓盤(pán),重點(diǎn)選擇地段好,樓盤(pán)適銷(xiāo)對(duì)路的發(fā)展商作為重點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)對(duì)象;對(duì)于高檔樓盤(pán),重點(diǎn)選擇富有特色的規(guī)模較大、樓盤(pán)知名度較高、發(fā)展商實(shí)力較強(qiáng)、開(kāi)發(fā)類(lèi)貸款所占比例較小的、對(duì)個(gè)貸業(yè)務(wù)影響較大的樓盤(pán);對(duì)于高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目如樓價(jià)偏高,發(fā)展商信譽(yù)較差的樓盤(pán),能退出的堅(jiān)決實(shí)行退出政策,不能退出的在個(gè)貸方面限制其樓房的最高價(jià)格,避免發(fā)展商套取銀行信貸資金;對(duì)高層住宅、別墅、個(gè)人商用房貸款應(yīng)嚴(yán)格貸款條件。在區(qū)域方面,目前市中心商品房供過(guò)于求,銷(xiāo)售難度增大,鎮(zhèn)區(qū)相對(duì)發(fā)展空間較大,樓房?jī)r(jià)格比市區(qū)相對(duì)較低,銷(xiāo)售前景好,貸款風(fēng)險(xiǎn)較小,新增貸款規(guī)模應(yīng)重點(diǎn)向城郊和鎮(zhèn)區(qū)轉(zhuǎn)移,將各鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)中高檔樓盤(pán)和排名前幾位的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司納入支行責(zé)任目標(biāo)營(yíng)銷(xiāo)范圍,加大對(duì)鎮(zhèn)區(qū)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)客戶(hù)的拓展力度。在客戶(hù)選擇方面,對(duì)一般客戶(hù)原則上應(yīng)審慎對(duì)待,對(duì)資金實(shí)力弱、開(kāi)發(fā)規(guī)模小的客戶(hù),應(yīng)逐步退出開(kāi)發(fā)貸款。

(二)加大重點(diǎn)客戶(hù)的營(yíng)銷(xiāo)力度。我分行按揭樓盤(pán)缺少的是中高檔樓盤(pán),全分行應(yīng)提高營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)客戶(hù)重要性的認(rèn)識(shí),督促各支行和房信業(yè)務(wù)歸口管理部門(mén)盡快落實(shí)重點(diǎn)客戶(hù)管理制度,加強(qiáng)客戶(hù)經(jīng)理配備并適當(dāng)向房地產(chǎn)重點(diǎn)客戶(hù)傾斜。對(duì)不屬于我分行的優(yōu)質(zhì)客戶(hù),各支行應(yīng)組織力量加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)公關(guān),主動(dòng)上門(mén)與客戶(hù)建立聯(lián)系,互通信息,交流感情,為客戶(hù)提供個(gè)性化的服務(wù)方案,以真情行動(dòng)取得客戶(hù)的理解、信任和支持。對(duì)已是我分行現(xiàn)行的重點(diǎn)客戶(hù),各行要切實(shí)提高服務(wù)質(zhì)量,做好客戶(hù)關(guān)系維護(hù)工作。對(duì)于同業(yè)提供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的客戶(hù),要清楚認(rèn)識(shí),其實(shí)同業(yè)發(fā)放的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的比例很小,我分行不能放棄爭(zhēng)取做個(gè)人住房按揭貸款的可能。

(三)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制,確保新發(fā)放貸款質(zhì)量。新發(fā)放的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)貸款項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備以下條件:一是必須擁有本期開(kāi)發(fā)投資總額的40%的自有資金;二是必須“四證”齊全;三是地理位置優(yōu)越,預(yù)測(cè)售價(jià)合理、有市場(chǎng),銷(xiāo)售前景良好;四是主要管理人員有較豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理經(jīng)驗(yàn);五是能夠以土地或其它住房樓盤(pán)作抵押。同時(shí)應(yīng)積極推行“貸款封閉”管理,加強(qiáng)貸款資金和銷(xiāo)售款的監(jiān)督管理,防止資金被子挪作他用,以確保項(xiàng)目順利完成,銷(xiāo)售款如期回籠,按期歸還銀行貸款。個(gè)人住房按揭貸款方面,要切實(shí)落實(shí)不良貸款壓縮計(jì)劃,建立不良貸款回收責(zé)任制。要將壓縮不良貸款的指標(biāo)分解落實(shí)到部門(mén)和個(gè)人,按績(jī)效掛鉤并進(jìn)行考核,調(diào)動(dòng)貸后管理人員催收不良貸款的積極性。同時(shí)要加大不良貸款的催收處置力度,要結(jié)合業(yè)務(wù)品種特點(diǎn),積極探索不良貸款清收的有效措施和辦法,要逐戶(hù)逐筆摸清不良貸款情況,針對(duì)不同情況分別制定相應(yīng)的“一戶(hù)一策”或“一戶(hù)多策”的壓縮盤(pán)活方案。

(四)進(jìn)一步理順?lè)康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)管理架構(gòu),下放住房按揭辦理權(quán)限,充實(shí)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)客戶(hù)經(jīng)理隊(duì)伍。一是設(shè)立個(gè)貸專(zhuān)職審批人制度,提高效率,同時(shí)調(diào)整對(duì)審批人的考核、業(yè)務(wù)發(fā)展與風(fēng)險(xiǎn)控制并重。二是下放個(gè)人住房按揭貸款辦理權(quán)限,大力發(fā)展個(gè)人住房貸款。隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展,人民收入、生活水平的提高,追求高檔次生活的需求日趨明顯。目前,我分行鎮(zhèn)區(qū)可以辦理個(gè)人住房貸款的支行有古鎮(zhèn)、小欖、中山港、三鄉(xiāng)、坦洲支行、南頭支行,今后,要逐步向所有建行網(wǎng)點(diǎn)的鎮(zhèn)區(qū)支行開(kāi)放辦理權(quán)限,將各鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)有能力購(gòu)買(mǎi)商品房的客戶(hù)引入建行,做客戶(hù)十幾二十年的伙伴關(guān)系。三是充實(shí)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)客戶(hù)經(jīng)理,房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中心從事對(duì)公信貸業(yè)務(wù)的客戶(hù)經(jīng)理只有2名,要負(fù)責(zé)城區(qū)和鎮(zhèn)區(qū)多達(dá)四十多家開(kāi)發(fā)商的貸后維護(hù)、管理和新樓盤(pán)的拓展工作,人手相對(duì)緊缺,未能為客戶(hù)提供更細(xì)致、貼心的服務(wù),建議市分行適當(dāng)添加房地產(chǎn)金融中心客戶(hù)經(jīng)理以便為客戶(hù)提供更全面的金融服務(wù),或者將鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的拓展和貸后維護(hù)管理交給當(dāng)?shù)劓?zhèn)區(qū)支行。公務(wù)員之家版權(quán)所有

(五)繼續(xù)以住房公積金爭(zhēng)辦為核心,積極承辦個(gè)人住房公積金貸款,全面發(fā)展委托性住房金融業(yè)務(wù)。密切關(guān)注和跟蹤當(dāng)?shù)毓e金市場(chǎng)動(dòng)向和政策變化,加強(qiáng)對(duì)住房公積金管理中心的營(yíng)銷(xiāo)力度,配備專(zhuān)門(mén)客戶(hù)經(jīng)理,規(guī)范和提升對(duì)住房公積金管理中心的金融服務(wù),不斷提高金融服務(wù)質(zhì)量和效率。在資源配置方面,加大對(duì)住房公積金業(yè)務(wù)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)及人力費(fèi)用投入,充分利用我行在長(zhǎng)期從事委托性業(yè)務(wù)的過(guò)程中建立的綜合優(yōu)勢(shì),爭(zhēng)取在歸集民營(yíng)企業(yè)、三資企業(yè)、新設(shè)企業(yè)的職工公積金繳交方面占居較大的市場(chǎng)份額。

(六)梳理按揭貸款業(yè)務(wù)流程,加強(qiáng)業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、簡(jiǎn)單化管理,提高按揭業(yè)務(wù)辦理效率,切實(shí)為廣大客戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。建議相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)在吸取同業(yè)先進(jìn)做法的基礎(chǔ)上,結(jié)合我分行特征有針對(duì)性地梳理業(yè)務(wù)流程,確實(shí)提高服務(wù)效率,同時(shí)在績(jī)效考核機(jī)制方面加大考核力度,提高客戶(hù)經(jīng)理辦理業(yè)務(wù)的積極性。

(七)增加對(duì)提前還款收取違約金的合同條款,從制度上有效抑制提前還款。目前,我分行對(duì)出現(xiàn)的提前還款高峰,擬采取控制提前還款次數(shù)或提高首次提前還款已供款總額,來(lái)盡量控制提前還款的速度,減少對(duì)我分行業(yè)務(wù)的影響。但此舉并不能完全解決當(dāng)前的問(wèn)題,建議盡快制定一套切實(shí)可行的對(duì)提前還款客戶(hù)收取違約金的辦法,以緩解以后新增客戶(hù)的提前還款現(xiàn)象。

(八)加強(qiáng)房地產(chǎn)信息收集和研究??茖W(xué)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)需求,合理有效控制信貸規(guī)模。同時(shí)還要加強(qiáng)同業(yè)信息收集,收集同業(yè)的先進(jìn)做法和發(fā)展動(dòng)態(tài)。我們只有學(xué)習(xí)先進(jìn),才能趕超先進(jìn),熟悉同業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)、最新信息,才能有的放矢開(kāi)展?fàn)I銷(xiāo)工作。