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近年來，全國各地房地產開發(fā)業(yè)已成為促進地方經濟發(fā)展、增加地方財政收入的最佳捷徑之一。但由于房地產業(yè)自身的特點以及市場化運作等諸多因素的干擾，給稅收管理工作帶來很大難度：

一、房地產業(yè)稅收管理的難點

（一）納稅主體認定難。

政府因經營城市的需要，對商業(yè)用地進行拍賣，由于是按地段競價，所以允許“多人聯(lián)合一人舉牌”的方式進行購買。為確保建設進度，政府要求多地段限期開工建設，種種政策導致了“先上車、后買票”的行為發(fā)生。即許多地區(qū)的工程開工了，但國土部門的批復還沒辦理。加之競標來的土地采取轉包或分包的形式開發(fā)，這就為稅務機關對銷售不動產行為的納稅主體的認定設計了障礙。

（二）政策不清界定難。

從現(xiàn)行稅收制度看，涉及房地產業(yè)的各項制度不夠規(guī)范、完善，如稅法對在建工程和提供勞務不超過12個月的，可按約定的價款結算或在合同完工之日確認收入的實現(xiàn)；持續(xù)時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現(xiàn)。但在實踐中很難區(qū)分，有的工程完工不及時進行竣工決算，收入難以確認，有的工程按完工百分比法難以核實。又如“聯(lián)合建房”，它是指若干戶通過競拍取得某地段土地的共同使用權，按相關部門規(guī)劃建設商住房，然后均分使用權。這種情形與目前稅法界定的自建自用的規(guī)定不完全相同。容易造成征納雙方在政策理解和把握上出現(xiàn)偏差。

（三）控管不力征管難。

由于管理不到位，造成稅源不清、申報不實。在稅源管理、征收管理、稽查管理三者之間沒有形成整體合力，征、管、查相互脫節(jié)，負責稅源的只管申報，負責征收的只管征收，負責稽查的只管稽查；由于管理缺位，信息不暢，造成稽查對象的選擇缺乏科學性、針對性，稽查環(huán)節(jié)缺乏系統(tǒng)的分析或反饋。加之從事房地產開發(fā)業(yè)除預收款外，工程結束尚有不動產待銷售，而什么時間售出無確定性。因此，后續(xù)管理匱乏，致使稅收管理難以實施到位。

（四）帳務不全核算難。

隨著企業(yè)改制的不斷推進，民營經濟已成為經濟發(fā)展的主流。而房地產開發(fā)企業(yè)很大程度上已成為靠企業(yè)“資質”收取管理費的“空殼”單位，具體操作是個掛靠、自主開發(fā)?！百u房合同無公正、收款白條無發(fā)票、降價少收無實證”的現(xiàn)象極為普遍。加之房地產開發(fā)項目工期長、投資大，很多工程要跨年度完成，造成收入與費用配比困難，成本不能及時結轉。有的企業(yè)采取虛轉成本或不及時結轉銷售收入的手段，隱蔽了核算的真實性；還有的企業(yè)則以收據支付的形式，預付施工企業(yè)工程款，造成帳務不全，核算不實。這些都給房地產業(yè)稅收管理帶來了新的挑戰(zhàn)。

（五）行政干預執(zhí)法難。

我國稅法規(guī)定，對納稅人偷稅的，由稅務機關追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；我國刑法規(guī)定，偷稅數(shù)額1萬元以上偷稅金額占應納稅款的10%以上，或者納稅人偷稅被稅務機關給予兩次行政處罰又偷稅的，可處3年以下有期徒刑或拘役。而在城市化建設進程中（含招商引資），稅務機關對房地產開發(fā)業(yè)納稅人這類問題不用說移送司法機關追究刑事責任，就是給予補稅罰款，也常常受到地方政府的干擾。對偷稅者查處不夠嚴厲，懲罰不能到位，使偷稅人存在能偷就偷、能逃就逃、蒙混過關的僥幸心理。因此，對偷稅者的稅收違法行為難以執(zhí)行到位。

二、房地產業(yè)稅收管理的對策

（一）強化宣傳力度，提高納稅人的稅法遵從度。針對房地產業(yè)政策性、業(yè)務性強的特點，要求稅務管理部門應加強對房地產業(yè)稅收政策的專題輔導，要大力培植誠信納稅人典型，及時曝光偷漏稅案件，讓納稅人知法、懂法的同時，遵守國家的稅收法律法規(guī)。

（二）強化控管力度，將納稅信用等級列為開發(fā)資質的重要指數(shù)。加強對房地產開發(fā)業(yè)實施源頭控管，從資格的審定、到競標的過程、以及控管房地產開發(fā)市場的準入等，將納稅信用情況作為重要參照指數(shù)，從而促進從事房地產開發(fā)業(yè)納稅人清醒地意識到不能偷稅、不敢偷稅，確保房地產開發(fā)業(yè)稅收及時足額入庫。

（三）強化協(xié)作力度，保證各部門間信息的順利暢通。房地產開發(fā)業(yè)涉及到眾多部門的監(jiān)督與管理。如在工商部門辦理營業(yè)執(zhí)照；城建部門辦理資質證書；土地部門辦理土地使用證；規(guī)劃部門辦理項目規(guī)劃許可證；房管部門辦理房屋產權證；財政部門征收契稅等。各部門在辦理審批手續(xù)時，都涉及到地稅部門征收稅款時需要的直接或間接的依據。因此，建議政府部門牽頭，加強部門間的配合協(xié)作，建立健全部門間的信息傳遞制度和定期會辦制度，提高房地產開發(fā)業(yè)稅收征管質量。

（四）強化稽查力度，堅決打擊房地產開發(fā)業(yè)偷逃稅行為。要結合房地產開發(fā)業(yè)的特點，對房地產開發(fā)業(yè)的全過程實施檢查，要隨時掌握納稅人的基本經營情況，財務核算方法以及日常證據鏈的收集。實地核查時依法定程序實施限期整改，確定計稅依據時采取逐戶調查與中介評估相結合。要加大對涉稅違法行為的處罰力度，增大偷漏稅者的預期風險和機會成本，特別是對屢查屢犯的房地產開發(fā)業(yè)納稅人，該移送司法機關的決不姑息遷就，為房地產開發(fā)市場營造一個公平和諧的稅收法制環(huán)境。