導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇二手房交易合同，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

立契約人 ：

乙方（買方）：

附記人中介機(jī)構(gòu)：

甲、乙雙方遵循平等自愿和誠(chéng)實(shí)信用原則，經(jīng)協(xié)商一致，就下列房屋買賣事項(xiàng)訂立本契約。

第一條甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買受該房屋。該房屋具體狀況如下：

（一）坐落于市區(qū)路號(hào)室，建筑面積平方米；

（二）出售房屋所有權(quán)證號(hào)碼：

共有權(quán)證號(hào)碼：

房屋權(quán)利來(lái)源：

房屋用途：

土地使用權(quán)證號(hào)碼：

土地面積：××平方米；

土地用途：

土地使用權(quán)取得方法：劃撥出讓其它：

土地使用總年限年，尚余年。

（三）房屋平面圖及其四至范圍見(jiàn)附件一；

該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。

該房屋的相關(guān)權(quán)益隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。

第二條甲方保證已如實(shí)陳述上述房屋權(quán)屬狀況和其他具體狀況，保證該房屋不受他人合法追索。

第三條乙方在年月日前付給甲方定金（幣種）（大寫）××萬(wàn)元，（小寫）××￥元

上述定金：

在乙方最后一次付款時(shí)充抵房款

在時(shí)由甲方退還乙方。

第四條該房屋房?jī)r(jià)款為（幣種）：（大寫）××萬(wàn)元，（小寫）××￥元

房?jī)r(jià)款的支付方式和支付時(shí)間為：

1、年月

日前現(xiàn)金支付房款萬(wàn)元（￥）

2、乙方領(lǐng)取房屋所有證時(shí)現(xiàn)金支付余款萬(wàn)元（￥）

乙方未按規(guī)定支付房?jī)r(jià)款的，則按下列約定承擔(dān)違約責(zé)任：

乙方逾期支付房?jī)r(jià)款的，每逾期一天，按應(yīng)付到期房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之支付違約金。

乙方逾期支付房?jī)r(jià)款超過(guò)天，且所欠應(yīng)付到期房?jī)r(jià)款超過(guò)元的，甲方有權(quán)解除本契約。甲方在解除契約后天內(nèi)將已收房?jī)r(jià)款退還乙方，但所收定金不予退還；并有權(quán)要求乙方

支付占總房?jī)r(jià)款百分之的違約金。

其它：

第五條甲、乙雙方定于年月日

時(shí)正式交付該房屋；甲方應(yīng)在正式交付房屋前騰空該房屋。雙方定于年月

日前向有關(guān)部門申請(qǐng)辦理相關(guān)附屬設(shè)施和相關(guān)權(quán)益的更名手續(xù)。

甲方應(yīng)在房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶前將其落戶于該房屋的戶籍關(guān)系遷出。

甲方未按規(guī)定履行以上業(yè)務(wù)的，則按下列約定承擔(dān)違約責(zé)任：

甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按總房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之支付違約金。

甲方交付房屋的附屬設(shè)施或裝飾裝修不符合約定的，按不符部分的：約定價(jià)值；評(píng)估價(jià)值；市場(chǎng)價(jià)格承擔(dān)賠償責(zé)任。

甲方逾期交付房屋超過(guò)天的，乙方有權(quán)解除本契約。甲方應(yīng)在乙方解除契約后

天內(nèi)將已收房款和雙倍定金返還乙方，并按總房?jī)r(jià)款的百分之

支付違約金。

其它：

第六條

甲、乙雙方確定，雖然房屋所有權(quán)未作記載，但依法對(duì)該房屋享有共有權(quán)的權(quán)利人均已書面同意將該房屋出售給乙方（附書面同意材料）。

第七條甲、乙雙方同意，在本契約生效后

日內(nèi)共同向房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記；并在乙方領(lǐng)取《房屋所有證》后，按有關(guān)規(guī)定向土地管理部門申請(qǐng)辦理該房屋土地使用權(quán)變更手續(xù)。

該房屋土地使用權(quán)的變更手續(xù)按下列約定辦理：

該房屋土地使用權(quán)為出讓取得，其土地使用權(quán)證證載權(quán)利和相關(guān)出讓合同的權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

該房屋土地使用權(quán)為劃撥取得，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓需交納土地出讓金或土地收益；雙方約定，該費(fèi)用由甲方承擔(dān)

乙方承擔(dān)。

其它：

除本條第二款已有約定外，辦理以上手續(xù)應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)，由：

甲、乙雙方按國(guó)家規(guī)定各自承擔(dān)；

甲方承擔(dān)； 乙方承擔(dān)。

第八條甲、乙雙方向房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，

登記機(jī)關(guān)準(zhǔn)予登記的，則雙方提出申請(qǐng)的時(shí)間為該房屋權(quán)利轉(zhuǎn)移時(shí)間。

第九條該房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自：

房屋正式交付之日起；

權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起轉(zhuǎn)移給乙方起。

第十條該房屋正式交付時(shí)，物業(yè)管理、水、點(diǎn)、燃?xì)?、有線電視、通訊等相關(guān)雜費(fèi)，按下列約定處理：

甲方結(jié)清已發(fā)生的費(fèi)用，甲方已經(jīng)預(yù)繳的費(fèi)用，其權(quán)益由乙方享有，雙方不再另行結(jié)算。

其它：

第十一條本契約未盡事宜，甲、乙雙方可另行訂立補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議以及本契約的附件均為本契約不可分割的部分。

第十二條本契約：

自甲乙雙方簽定之日起生效。

自之日起生效。

第十三條甲、乙雙方在履行本契約中若發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的：

提交鹽城市仲裁委員會(huì)仲裁

提交仲裁委員會(huì)仲裁

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依法向人民法院起訴

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第十四條本契約一式份。其中甲方留置份，乙方留執(zhí)份，為申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記提交房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)份。

第十五條甲、乙雙方約定補(bǔ)充條款如下：

附件一

房屋平面圖和四至范圍

附件二

租賃、抵押、相鄰等關(guān)系及其處理辦法：

1、租賃：房屋出賣前已出租給，甲方負(fù)責(zé)在房屋交付前解除租賃關(guān)系，有關(guān)責(zé)任和費(fèi)用由甲方承擔(dān)。

2、抵押：房屋出賣前已設(shè)定抵押權(quán)，擔(dān)保債務(wù)萬(wàn)元。甲方負(fù)責(zé)在乙方支付第期房款前解除抵押，并注銷相應(yīng)的抵押登記，有關(guān)責(zé)任和費(fèi)用由甲方承擔(dān)。

3、相鄰：例：房屋陽(yáng)光權(quán)受妨害，其標(biāo)準(zhǔn)低于政府規(guī)定最低標(biāo)準(zhǔn)，乙方取得房屋后無(wú)權(quán)提出異議；通風(fēng)；通行；環(huán)境。

該房屋自權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起月內(nèi)被依法拆遷的（拆遷時(shí)間以乙方搬遷時(shí)間為準(zhǔn)），雙方按下列約定處理：

甲方須在乙方搬遷后日內(nèi)賠償乙方人民幣元。

其它：

附件三

室內(nèi)附屬設(shè)施和裝修情況約定：

（一）附屬設(shè)施：

1、水：

2、電：

3、燃?xì)夤艿溃?/p>

4、有線電視：

5、通訊：寬帶：

6、其他：

（二）裝修情況：

裝飾，家俱，家電，廚潔具等詳細(xì)描述：

甲方（簽章）：證照/身份證號(hào)碼：

法定代表人：（甲方為單位時(shí)填寫）

地址：

聯(lián)系電話：

人（簽章）：

簽約日期：

乙方（簽章）：證號(hào)/身份證號(hào)碼：

法定代表人：（乙方為單位時(shí)填寫）

地址：

聯(lián)系電話：

人（簽章）：

簽約日期：

附記欄（以下僅適用于通過(guò)中介成交的買賣）

為甲、乙雙方提供服務(wù)的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其經(jīng)辦經(jīng)紀(jì)人員如下：

經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（簽章）：

資質(zhì)證書號(hào)碼：

經(jīng)紀(jì)人員（簽章）：

資質(zhì)證書號(hào)碼：

主要服務(wù)內(nèi)容：

面積誤差特別提示和補(bǔ)充約定

1、因國(guó)家房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范的調(diào)整及其它等原因，甲方現(xiàn)持有的《房屋所有權(quán)證》記載的面積與交易后乙方領(lǐng)取的《房屋所有權(quán)證》記載的面積之間可能存在很大的差異。為了避免交易后因面積差異可能引起的糾紛，交易過(guò)戶前買賣雙方有權(quán)復(fù)核面積（經(jīng)鹽城市房地產(chǎn)測(cè)繪中心復(fù)核）。

2、甲、乙雙方對(duì)上述房屋面積誤差已有充分了解和預(yù)見(jiàn)。雙方經(jīng)協(xié)商，達(dá)成一致，同意按下列方法處理：

雙方買賣房屋按套計(jì)價(jià)。雙方自愿按房產(chǎn)測(cè)繪部門的面積復(fù)核成果申請(qǐng)權(quán)屬登記，《房地產(chǎn)買賣契約》中約定的房?jī)r(jià)款不再調(diào)整。

房產(chǎn)測(cè)繪部門復(fù)核成果記載的房屋建筑面積為平方米。雙方自愿按面積復(fù)核成果申請(qǐng)權(quán)屬登記，并將約定的房?jī)r(jià)款調(diào)整為人民幣萬(wàn)元，且以調(diào)整后的房?jī)r(jià)款作為提交房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)的申報(bào)價(jià)格。

其它：

甲方（賣方）：證照/身份證號(hào)碼

日期：

篇2

    二手房交易稅基調(diào)整根據(jù)最新出臺(tái)的《二手房交稅新規(guī)》,從2月1日起,北京市二手房交易將正式按照指導(dǎo)價(jià)交稅。業(yè)界認(rèn)為,該政策出臺(tái)后,此前一直存在的為避免交納相關(guān)稅費(fèi)而簽訂虛假價(jià)格的情況有望得到遏制,并會(huì)對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響。

    梯級(jí)稅費(fèi)依據(jù)《二手房交稅新規(guī)》,自2月1日起,建于上世紀(jì)五十、六十、七十、八十年代的二手房,其交易時(shí)的計(jì)稅價(jià)格將會(huì)有較大區(qū)別。北京市稅務(wù)部門將根據(jù)二手房的建成年代對(duì)其稅基進(jìn)行調(diào)整。對(duì)于上世紀(jì)八十年代以后建成的房地產(chǎn)再交易時(shí),按指導(dǎo)價(jià)格確定的各區(qū)域房地產(chǎn)交易價(jià)格基數(shù)為計(jì)稅價(jià)格;對(duì)于上世紀(jì)七十年代建成的房地產(chǎn)再交易時(shí),按指導(dǎo)價(jià)格確定的各區(qū)域房地產(chǎn)交易價(jià)格基數(shù)的90%為計(jì)稅價(jià)格;對(duì)于上個(gè)世紀(jì)六十年代建成的房地產(chǎn)再交易時(shí),按指導(dǎo)價(jià)格確定的各區(qū)域房地產(chǎn)交易價(jià)格基數(shù)的80%為計(jì)稅價(jià)格;對(duì)于五十年代及五十年代以前建成的房地產(chǎn)再交易時(shí),按指導(dǎo)價(jià)格確定的各區(qū)域房地產(chǎn)交易價(jià)格基數(shù)的70%為計(jì)稅價(jià)格。

    有益于平抑房?jī)r(jià)一直以來(lái),二手房交易中,均存在買賣雙方為了逃避交稅,在合同中故意做低交易價(jià)格的現(xiàn)象。為了遏制這一情況,1月24日市地稅局出臺(tái)了第55號(hào)通知(簡(jiǎn)稱《二手房交稅新規(guī)》),對(duì)二手房交易的計(jì)稅價(jià)格做出了明確的規(guī)定。《二手房交稅新規(guī)》規(guī)定:自2月1日起,對(duì)于二手房交易涉及稅收的計(jì)稅價(jià)格,如果合同成交價(jià)格低于市建委的《北京市已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用房再上市買賣指導(dǎo)價(jià)格手冊(cè)》(以下簡(jiǎn)稱指導(dǎo)價(jià)格)中確定的指導(dǎo)價(jià)格且無(wú)正當(dāng)理由的,均以指導(dǎo)價(jià)格作為核定的基數(shù)征收稅款。另外,如果采用了指導(dǎo)價(jià)格作為征稅基數(shù)的,將根據(jù)二手房建成年代的不同,乘以相應(yīng)的百分比來(lái)確定計(jì)稅價(jià)格。也就是說(shuō),即使二手房交易雙方簽訂了購(gòu)房合同,而且合同中對(duì)價(jià)格也有了明確約定,但如果這一價(jià)格明顯偏低,則要按照指導(dǎo)價(jià)格交稅。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)專家劉桓在接受媒體采訪時(shí)表示,目前市場(chǎng)上交易的二手房年限差別很大,之前二手房交易征收的稅費(fèi)不加以區(qū)分,使得二手房的評(píng)估產(chǎn)生很多問(wèn)題,而一旦統(tǒng)一按照“房齡”確定稅基后,將使評(píng)估的根據(jù)更加充分,同時(shí)也簡(jiǎn)化了征稅程序,方便了百姓的市場(chǎng)交易。另外,稅務(wù)部門出臺(tái)這一政策有利于活躍二手房交易市場(chǎng),對(duì)于平抑房?jī)r(jià)有好處,是二手房交易征稅更加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。

篇3

年終歲末，“我愛(ài)我家”、“鏈家”品牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司針對(duì)困擾京城二手房市場(chǎng)發(fā)展的頑疾“吃差價(jià)”，掀起了一場(chǎng)“誠(chéng)信風(fēng)暴”，摒棄“暗箱”操作，實(shí)行“透明交易”。

“我愛(ài)我家”作為房產(chǎn)中介行業(yè)的“領(lǐng)軍人物”及“北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)”的發(fā)起單位之一，12月9日正式推出一項(xiàng)新產(chǎn)品：“無(wú)差價(jià)現(xiàn)金收房”。當(dāng)房主委托該公司“無(wú)差價(jià)現(xiàn)金收房”業(yè)務(wù)后，該公司對(duì)房主承諾，在“我愛(ài)我家”與房主簽訂合同的一定期限范圍內(nèi)，無(wú)論該套房屋賣出與否，該公司都無(wú)條件支付房主款項(xiàng)；為了兌現(xiàn)不吃差價(jià)的規(guī)范操作，該公司可約定買賣雙方見(jiàn)面，實(shí)現(xiàn)“陽(yáng)光操作、透明交易”。

據(jù)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)介紹，按有關(guān)規(guī)定，經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)該賺取的是合理的傭金，而非交易差價(jià)。但目前，市場(chǎng)上某些房地產(chǎn)中介用所謂“零傭金”、“一元傭金”、“現(xiàn)金收房”等為幌子蒙騙二手房交易者，實(shí)質(zhì)是以“差價(jià)現(xiàn)金收房”，利用“一次性付全房款”的噱頭吸引消費(fèi)者上鉤，然后壓低收購(gòu)價(jià)收進(jìn)房屋后再立即轉(zhuǎn)手以高價(jià)賣給其他購(gòu)房者，從中賺取差價(jià)的不當(dāng)利益。不法中介為了從中吃差價(jià)，人為抬高房?jī)r(jià)，不讓買賣雙方見(jiàn)面，使買賣雙方的權(quán)利義務(wù)很難得到保障，為房產(chǎn)的權(quán)屬過(guò)戶、房款交割埋下了隱患，導(dǎo)致買主在經(jīng)濟(jì)上蒙受損失。

“我愛(ài)我家”推出的“無(wú)差價(jià)現(xiàn)金收房”按照市場(chǎng)價(jià)格從業(yè)主手里收購(gòu)的房屋，保證以同等價(jià)格出售給客戶，不吃任何差價(jià)；并且在交易程序上，實(shí)行兩次合同，第一次合同是“我愛(ài)我家”與買賣雙方分別簽訂的委托合同，第二次合同則是在買賣雙方見(jiàn)面后，由買、賣、中介三方共同簽署的交易合同?！拔覑?ài)我家”在國(guó)家原物價(jià)局規(guī)定的二手房買賣獨(dú)家傭金標(biāo)準(zhǔn)上限即交易額的2.8%范圍內(nèi)，明碼標(biāo)價(jià)，分別收取買賣雙方總交易額的1%和2%。臨近2004年歲末，“鏈家”也推出“透明交易”，簽署三方合同并結(jié)合鏈家與建行的創(chuàng)新產(chǎn)品-百易安二手房交易資金托管業(yè)務(wù)為“透明交易”保駕護(hù)航，給二手房交易雙方以安全保障。

明確傭金，不吃差價(jià)，約見(jiàn)買賣雙方交易見(jiàn)證、確保交易的公正、公平、公開性、保障業(yè)主拿到合理、滿意的二手房房?jī)r(jià)款的同時(shí)降低了客戶的購(gòu)房成本，體現(xiàn)了誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。

篇4

筆者的兩位朋友近來(lái)都進(jìn)行了一筆二手房交易。一個(gè)朋友手續(xù)辦得非常順利，一個(gè)半月就辦妥了全部的手續(xù)；而另一個(gè)卻花費(fèi)了半年多的時(shí)間還沒(méi)有拿到產(chǎn)權(quán)證，而他原來(lái)在外租賃的房子已經(jīng)到期，東家已轉(zhuǎn)租他人，生活和工作因此都受到了影響。

于是他向筆者詢問(wèn)進(jìn)行二手房交易究竟需要多長(zhǎng)時(shí)間?筆者在向有關(guān)的專家仔細(xì)請(qǐng)教之后了解到：其實(shí)，在二手房交易過(guò)程中，從簽訂房屋買賣合同之后，各個(gè)環(huán)節(jié)所要耗費(fèi)的時(shí)間都是固定的，如果買賣雙方對(duì)這些時(shí)間節(jié)點(diǎn)有所了解，并且嚴(yán)格地把握好，不僅能做到明明白白交易，而且不會(huì)因?yàn)椴幻骶屠锒摵臅r(shí)間。

需要說(shuō)明的是，京滬穗三地以及三地內(nèi)具體的區(qū)縣對(duì)交易環(huán)節(jié)所需規(guī)定的時(shí)間稍有所不同，不過(guò)，總體而言大同小異，買賣者只要抓緊其中的重要環(huán)節(jié)，一般就不會(huì)發(fā)生時(shí)間延誤的情形。為了表述的方便，本文當(dāng)中所舉的例子僅以上海中心城區(qū)的交易時(shí)間規(guī)定為準(zhǔn)。另外，由于目前二手房交易主要是在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的幫助下完成的，因此本文中所有交易環(huán)節(jié)也都建立在有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人參與的基礎(chǔ)上的。

共需花費(fèi)34個(gè)工作日

在上海買一套二手房要花多長(zhǎng)時(shí)間，在一切都順利的情況下，最少需要34個(gè)工作日，這相當(dāng)于7個(gè)星期，共49天。當(dāng)然，這種二手房必須是沒(méi)有抵押的物業(yè)。

那么，這49天是如何分配的呢?在解析這個(gè)問(wèn)題之前，我們先要了解一下二手房交易流程。二手房主要交易環(huán)節(jié)包括看房、簽訂房屋買賣合同、賣方還清貸款（如果有按揭貸款）、辦理公積金或商業(yè)貸款、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、買家領(lǐng)取新房產(chǎn)證以及他項(xiàng)權(quán)利證、申請(qǐng)放貸、物業(yè)交接并支付尾款。如果賣方無(wú)按揭貸款，而且買家也不需貸款，那么交易流程將會(huì)變得簡(jiǎn)單一些，主要是簽訂買賣合同、過(guò)戶、交房等簡(jiǎn)單的幾個(gè)步驟了。

我們對(duì)上海的具體操作程序進(jìn)行解析。假定購(gòu)房者張先生購(gòu)買一套位于田林新村的小兩房，這套房產(chǎn)沒(méi)有抵押，而張先生需要貸款。一般情況下，購(gòu)房者在房產(chǎn)中介的斡旋下，與賣家就房屋買賣事項(xiàng)達(dá)成一致意見(jiàn)之后，便會(huì)簽訂房屋買賣合同，買家支付首付款。此時(shí)，中介公司往往會(huì)約見(jiàn)律師，一并辦理貸款合同事宜。因此，簽訂房屋買賣合同可與辦理貸款合同合并起來(lái)。這需要花費(fèi)1個(gè)工作日。

在此過(guò)程中，買家向銀行送交的購(gòu)房貸款合同，以及相關(guān)材料已送往銀行進(jìn)行審批，一般只需5個(gè)工作日便能完成。此外，銀行還要對(duì)物業(yè)進(jìn)行評(píng)估，以便確定貸款年限，這需要1個(gè)工作日。

辦妥上述手續(xù)之后，便可進(jìn)入交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)。辦理過(guò)戶手續(xù)需要1個(gè)工作日。在這過(guò)程中，買家要繳契稅，同時(shí)房產(chǎn)交易中心還要審驗(yàn)買賣合同、貸款申請(qǐng)等文件。在交易中心辦理完過(guò)戶手續(xù)之后，需要等待20個(gè)工作日的時(shí)間才能取得房產(chǎn)證以及他項(xiàng)權(quán)利證。

在此需要說(shuō)明的是，北京和廣州領(lǐng)取房產(chǎn)證和他項(xiàng)權(quán)利證的做法有所不同，這兩種證書并不是同時(shí)領(lǐng)取，而是先領(lǐng)取房產(chǎn)證，后領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)利證，兩者時(shí)間間隔一般有6～30個(gè)工作日。

領(lǐng)取房產(chǎn)證以及他項(xiàng)權(quán)利證之后，房產(chǎn)中介便會(huì)將他項(xiàng)權(quán)利證送至銀行，以便申請(qǐng)放款，銀行收到申請(qǐng)之后，一般會(huì)在3～5個(gè)工作日放款。賣家在得到銀行發(fā)放的購(gòu)房款之后，買賣雙方便可約定時(shí)間辦理交房，這也需要1個(gè)工作日。

“意外”發(fā)生將拖延交易

但在實(shí)際操作中，往往會(huì)碰到這樣或那樣的問(wèn)題，使得交易延長(zhǎng)。那么主要有哪幾個(gè)方面的問(wèn)題會(huì)導(dǎo)致交易時(shí)間延長(zhǎng)呢?

首先是尚未解除抵押的物業(yè)。在實(shí)際交易過(guò)程中，有不少賣家在購(gòu)房時(shí)，也曾向銀行申請(qǐng)過(guò)按揭貸款，在轉(zhuǎn)讓時(shí)還未還清，或者曾向銀行申請(qǐng)貸款而被抵押，轉(zhuǎn)讓時(shí)并未解除抵押。業(yè)內(nèi)人士表示，此類尚未解除抵押的二手房會(huì)使得交易時(shí)間延長(zhǎng)30天的時(shí)間。

這是因?yàn)橘u家必須向銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸。上海德佑地產(chǎn)市場(chǎng)交易部楊先生告訴記者：“一般情況下，賣家需要提前一個(gè)月向銀行提出申請(qǐng)?！庇纱丝梢?jiàn)，如果需要提前還貸，那么在簽訂房屋買賣合同并支付首付款之后，賣家向銀行提出提前還貸申請(qǐng)，下一個(gè)交易環(huán)節(jié)，也就是產(chǎn)權(quán)過(guò)戶環(huán)節(jié)，需要等到一個(gè)月后才能繼續(xù)進(jìn)行。

其次是注銷抵押手續(xù)。這與前一種情形具有關(guān)聯(lián)性。賣家剩余貸款還清，便可進(jìn)入房產(chǎn)交易中心辦理抵押貸款注銷手續(xù)。該環(huán)節(jié)需要7個(gè)工作日。也就是說(shuō)，當(dāng)賣家把銀行出具的貸款還清材料送交給交易中心之后，需要再等待10天時(shí)間，才能辦理過(guò)戶手續(xù)。

此外就是相關(guān)資料的缺失，也會(huì)導(dǎo)致交易時(shí)間的延長(zhǎng)。如湖南來(lái)上海的章先生在閔行區(qū)購(gòu)買了一套二手房，由于愛(ài)人的身份證尚在辦理過(guò)程中，因此在申請(qǐng)放貸時(shí)不能提供愛(ài)人身份證而卡了殼。專家表示，一般情況下，在婚后購(gòu)買房產(chǎn)，在辦理貸款手續(xù)時(shí)，即使不把另外一方作為“共同貸款人”，不管是以誰(shuí)的名義申請(qǐng)按揭貸款，銀行一般要求必須出具另外一方的有效證件以便查驗(yàn)。如果不能提供，則會(huì)導(dǎo)致審批時(shí)間延長(zhǎng)。于此有些類似的還有夫妻共同財(cái)產(chǎn)，必須有另外一方的委托書，否則在辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)也無(wú)法通過(guò)，而需要耗時(shí)補(bǔ)辦手續(xù)。

對(duì)此，專家建議，在二手房交易過(guò)程中，一定要了解物業(yè)狀況，如是否被抵押，如果被抵押，則需要做好延長(zhǎng)交易時(shí)間的心理準(zhǔn)備。當(dāng)然，有些情形是可以避免的，如在婚后購(gòu)買房產(chǎn)，一定要把配偶的相關(guān)證件也準(zhǔn)備好，這樣就不會(huì)被無(wú)故受阻了。

運(yùn)用技巧可壓縮時(shí)間

當(dāng)然，在二手房交易過(guò)程中，有些環(huán)節(jié)的時(shí)間也能縮短，那么在哪些環(huán)節(jié)可以提前呢?

德佑地產(chǎn)有關(guān)人士表示，主要有兩個(gè)地方可以采用加急的方式來(lái)得以提前，其一是賣家提前還貸。賣家可以申請(qǐng)“加急”處理，有可能在半個(gè)月之內(nèi)辦理完所有提前還貸手續(xù)。不過(guò)要做到這一點(diǎn)實(shí)在不易，據(jù)了解，在一般情況下，能否提前還貸需要根據(jù)購(gòu)房者與銀行之間的協(xié)議來(lái)操作，如有些銀行規(guī)定，在第一年內(nèi)不允許提前還貸。

篇5

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)法疑難案件綜述

中圖分類號(hào)：D920.4文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1009-0592（2013）07-071-02

由華東政法大學(xué)房地產(chǎn)法研究所主辦的“房地產(chǎn)法新型疑難案件”小型研討會(huì)于2013年5月21日在華東政法大學(xué)成功舉行。本次研討會(huì)主要針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)司法實(shí)踐中所出現(xiàn)的一些疑難問(wèn)題，邀請(qǐng)華東政法大學(xué)民商法學(xué)的傅鼎生教授、張馳教授，行政法學(xué)的鄒榮教授以及華東政法大學(xué)房地產(chǎn)法研究所的莊建偉所長(zhǎng)和許凱博士五位專家學(xué)者，與會(huì)的還有來(lái)自浙江天鳴律師事務(wù)所等司法實(shí)務(wù)部門的專家律師。會(huì)議圍繞“商品預(yù)售合同與代建合同區(qū)分”、“一手商品房與二手商品房認(rèn)定”、“行政指導(dǎo)行為對(duì)商品房交易效力影響”等核心問(wèn)題展開充分的討論，取得了良好的效果。

一、商品房預(yù)售合同與房屋代建合同的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題

在現(xiàn)行的司法實(shí)踐中出現(xiàn)以下問(wèn)題：甲公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其在獲得項(xiàng)目用地后由于資金與技術(shù)方面的原因無(wú)法自行開發(fā)，故與乙公司簽訂《房屋代建合同》。在代建合同的履行過(guò)程中，甲公司將原有項(xiàng)目用地轉(zhuǎn)讓于乙公司，雙方另行對(duì)原代建房屋簽訂《商品房預(yù)售合同》。嗣后，雙方在合同履行過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議并訴至法院，甲公司認(rèn)為案件應(yīng)為房屋代建合同糾紛，而乙公司則認(rèn)為其為商品房預(yù)售合同糾紛。

與會(huì)專家認(rèn)為，本案應(yīng)當(dāng)定性為商品房預(yù)售合同糾紛，判斷的標(biāo)準(zhǔn)有兩點(diǎn)：其一，看甲乙公司之后訂立《商品房預(yù)售合同》中的內(nèi)容，如果雙方在合同以及往來(lái)函件中有明確代建合同關(guān)系變化為商鋪、車位、別墅等商品房買賣的意思，則應(yīng)當(dāng)從合意變更的角度認(rèn)為代建關(guān)系已經(jīng)終止。其二，依據(jù)最高人民法院關(guān)于新疆維吾爾自治區(qū)郵政局與烏魯木齊市圣博特房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛上訴案的判決（最高人民法院[2008]民一終字第50號(hào)民事判決書），代建關(guān)系存在的前提是委托代建方為建設(shè)項(xiàng)目的土地使用權(quán)人及建設(shè)房屋的所有權(quán)人。本案中，在代建合同沒(méi)有履行完畢的前提下，項(xiàng)目建設(shè)主體以及土地使用權(quán)就由甲公司均變更為乙公司。故甲公司自此喪失了建設(shè)項(xiàng)目的土地使用權(quán)，其也不可能成為建設(shè)房屋的初始所有權(quán)人。因此，從客觀事實(shí)的角度來(lái)看，自甲乙公司之間《商品房預(yù)售合同》簽訂之日起，雙方之間的代建關(guān)系因喪失該地塊的使用權(quán)而終止。

二、商品房交易中一手房交易與二手房交易的識(shí)別問(wèn)題

在現(xiàn)行的司法實(shí)踐中出現(xiàn)以下問(wèn)題：甲公司與乙公司簽訂《商品房買賣合同》，乙公司購(gòu)買甲公司所有的商鋪，運(yùn)用的合同版本為某省商品房交易的示范文本。在合同的履行過(guò)程中，由于當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)房地產(chǎn)交易政策的變化，僅允許上述商鋪以二手房政策進(jìn)行交易。甲公司認(rèn)為政府政策的變動(dòng)導(dǎo)致當(dāng)時(shí)雙方一手商品房交易的意思表示落空，合同應(yīng)當(dāng)無(wú)效。但乙公司認(rèn)為既然可以按照二手房政策交易，合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。

與會(huì)專家認(rèn)為，由于政府政策變化導(dǎo)致原定交易無(wú)法進(jìn)行，合同應(yīng)當(dāng)做出無(wú)效認(rèn)定。關(guān)于何者為一手商品房，應(yīng)當(dāng)參照2003年《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條的規(guī)定：“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同?！痹谒痉▽?shí)踐中，一般把該條所涉及的房屋買賣類型稱為一手商品房交易，而將買受人取得房屋產(chǎn)權(quán)再行出售的后續(xù)交易行為統(tǒng)稱為二手房交易。

對(duì)于本案中甲乙公司《商品房買賣合同》究竟屬于一手房交易抑或二手房交易，與會(huì)專家提出三項(xiàng)檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：第一，交易類型的確定首先應(yīng)當(dāng)通過(guò)當(dāng)事人于締約之時(shí)的真實(shí)意思判斷，原被告之間就商品房買賣合同交易類型的確定往往體現(xiàn)于訴爭(zhēng)《商品房買賣合同》之中，這種意思表示不僅表現(xiàn)于合同的形式，也要注意合同的內(nèi)容。從該合同的形式上看，假如雙方一致選取的某省示范文本其本身僅適用于一手商品房之交易，那么其應(yīng)當(dāng)構(gòu)成一手商品房買賣的初步證據(jù)。接下來(lái)，從合同的實(shí)際內(nèi)容來(lái)看，盡管此類示范文本存在不少的格式條款，但也有一些內(nèi)容需要當(dāng)事人用手寫方式填寫，這些內(nèi)容應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)了簽約當(dāng)時(shí)雙方的真實(shí)意思。從現(xiàn)有的司法實(shí)踐來(lái)看，假如在某些示范文本中存在大量的不可能出現(xiàn)在二手房的交易合同中的條款，那么當(dāng)事人對(duì)于一手房交易的意思表示應(yīng)當(dāng)是明確的。這些條款一般包括：商品房銷售依據(jù)、面積確認(rèn)及面積差異處理、交付期限、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的約定、出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾、對(duì)商品房樓宇屋面使用權(quán)、外墻面使用權(quán)、命名權(quán)等約定等。

第二，當(dāng)事人雙方在締約時(shí)的預(yù)期對(duì)于合同類型的判斷十分重要。就本案甲乙雙方簽訂《商品房買賣合同》時(shí)的基礎(chǔ)情況而言，當(dāng)時(shí)的政府文件并未明確交易之類型，雖然其后有了僅允許二手房交易的政府文件，但從這一事實(shí)中不難發(fā)現(xiàn)，無(wú)論從時(shí)間角度看，還是從合同主體意志平等獨(dú)立性的角度論，政府在后的文件中的意見(jiàn)并不能代替合同當(dāng)事人的意思表示。而從此前所有的政府文件和相關(guān)的其他證據(jù)中，均未出現(xiàn)按二手房交易政策處理訴爭(zhēng)商品房買賣的意思。故從雙方訂約時(shí)的預(yù)期來(lái)看，其不可能也沒(méi)有必要將交易類型確定為二手房交易。

第三，從合同解釋的角度來(lái)講，對(duì)案件里《商品房買賣合同》中意思表示的解釋應(yīng)當(dāng)符合一般商品房交易的交易慣例。而從商品房交易的一般慣例出發(fā)，假如房地產(chǎn)開發(fā)商在未進(jìn)行一手房交易的情況下就與他人達(dá)成二手房交易的意思表示，那么在合同中必須出現(xiàn)二手房交易的特約條款，而案件合同中從始至終未有此類特約條款的體現(xiàn)。

三、標(biāo)的物標(biāo)示不明的《商品房買賣合同》是否成立的問(wèn)題

在現(xiàn)行的司法實(shí)踐中出現(xiàn)以下問(wèn)題：甲公司與乙公司訂立一份《商品房買賣合同》，乙公司購(gòu)買甲公司開發(fā)的商鋪。在合同中僅僅列出了乙公司購(gòu)買商鋪的面積，并未有任何具體四至或附圖。而合同中所記載的土地用途僅為住宅用地，在合同記載土地之上也并未存在任何商鋪，但甲公司開發(fā)的相鄰?fù)恋仨?xiàng)目上存在商鋪。當(dāng)雙方就合同履行產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí)，甲公司認(rèn)為訴爭(zhēng)合同不成立，理由是交易的標(biāo)的物不確定。

與會(huì)專家認(rèn)為，根據(jù)合同法的理論，一項(xiàng)買賣合同要成立，其必須首先具有確定的標(biāo)的物，假如交易標(biāo)的物不特定，那么買賣合同便無(wú)法成立。而對(duì)于任何一項(xiàng)商品房交易而言，所謂標(biāo)的物的確定體現(xiàn)在兩方面：房屋與土地基本情況的確定。依據(jù)案件中的事實(shí)情況，假如《商品房買賣合同》記載土地的用途為70年使用權(quán)的住宅用地，而依據(jù)實(shí)際地塊的規(guī)劃圖并未有商鋪存在的余地，或者雖然事實(shí)上存在部分商鋪，但這些商業(yè)用房的面積卻并未被分?jǐn)傊猎摰貕K中，那么應(yīng)該說(shuō)明合同上記載的地權(quán)屬性與合同的房權(quán)用途是不符的。另外，既然合同約定的地權(quán)與房權(quán)情況完全不符，那么即便雙方對(duì)于商品的交易有過(guò)約定，其具體的指向也必然不清楚。故案件在這種交易標(biāo)的無(wú)法確定的情況下，《商品房買賣合同》便不能成立。

四、規(guī)劃禁止交易的《商品房買賣合同》是否有效的問(wèn)題

在現(xiàn)行的司法實(shí)踐中出現(xiàn)以下問(wèn)題：某房地產(chǎn)項(xiàng)目在規(guī)劃立項(xiàng)時(shí)即明確該項(xiàng)目所屬商鋪為企業(yè)自用房，不得對(duì)外進(jìn)行交易。之后，該項(xiàng)目開發(fā)商甲公司與乙公司就項(xiàng)目商鋪簽訂了《商品房買賣合同》，而項(xiàng)目所在地的某區(qū)政府在合同簽訂前后多次作出《會(huì)議紀(jì)要》，提出允許商鋪進(jìn)行土地、房屋分割并交易的意見(jiàn)，但該區(qū)規(guī)劃部門并未改變?cè)幸?guī)劃。嗣后，甲乙雙方就合同履行的問(wèn)題產(chǎn)生爭(zhēng)議，甲公司認(rèn)為訴爭(zhēng)商鋪從始至終不具有可流通性，因而合同因違反項(xiàng)目規(guī)劃而無(wú)效。

與會(huì)專家認(rèn)為，甲公司的觀點(diǎn)值得贊成。原因在于，房地產(chǎn)交易與其他交易的特殊之處就在于國(guó)家對(duì)土地有著十分明確的管制制度，這種管制制度集中體現(xiàn)于土地的規(guī)劃管制方面。土地規(guī)劃一方面代表著各級(jí)政府對(duì)管轄區(qū)域內(nèi)城鄉(xiāng)用地的布局，另一方面也與社會(huì)公共利益息息相關(guān)。本案《商品房買賣合同》的交易標(biāo)的物自始就不存在可流通性，而且直至訴訟進(jìn)行期間，訴爭(zhēng)商鋪所涉的規(guī)劃方案從未發(fā)生改變，一直保持當(dāng)初不能分割也不能交易的狀態(tài)。因此，此類《商品房買賣合同》因?yàn)檫`反城市規(guī)劃、侵害社會(huì)公共利益而當(dāng)然無(wú)效。

對(duì)于合同訂立后，某區(qū)政府允許商鋪進(jìn)行分割交易會(huì)議紀(jì)要的效力問(wèn)題。與會(huì)專家提出，在現(xiàn)行的房地產(chǎn)調(diào)控過(guò)程中地方政府經(jīng)常會(huì)根據(jù)具體情況作出政策的變動(dòng)，這種政府紀(jì)要文件的初衷是值得肯定的。但從行政法的角度來(lái)看，這種會(huì)議紀(jì)要只是政府對(duì)規(guī)劃、建設(shè)、土管等職能部分提出的一種行政建議，其不能代替相關(guān)職能部門的具體行政許可行為。換言之，在規(guī)劃部門沒(méi)有依據(jù)法定程序變更原有規(guī)劃方案的前提下，訴爭(zhēng)商鋪的不可交易性不會(huì)因?yàn)檎o(jì)要文件的變化而隨之轉(zhuǎn)化。假如令此種交易有效，那實(shí)際上就改變了土地原有的性質(zhì)與用途，會(huì)造成國(guó)家利益的重大損害。因此，訴爭(zhēng)商品房的買賣自始就存在標(biāo)的物法律上的不能，這種違反相關(guān)法律法規(guī)的合同因內(nèi)容違法而導(dǎo)致無(wú)效。

五、《商品房買賣合同》無(wú)效后的責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題

在現(xiàn)行的司法實(shí)踐中出現(xiàn)以下問(wèn)題：甲公司作為商品房出賣人與乙公司訂立《商品房預(yù)售合同》，乙公司支付了全額購(gòu)房款。嗣后發(fā)生爭(zhēng)議，法院確定《商品房預(yù)售合同》因違反強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效，此時(shí)雙方產(chǎn)生的損失應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行分擔(dān)。

篇6

論文關(guān)鍵詞 二手房買賣 戶籍條款 附隨義務(wù)

二手房交易實(shí)踐中，由于房屋的戶籍屬性而導(dǎo)致的戶口遷移問(wèn)題越來(lái)越突出。房屋交易一旦因戶口問(wèn)題發(fā)生糾紛，處理起來(lái)非常復(fù)雜。因此，在訂立二手房合同之初，便應(yīng)對(duì)該房屋的戶籍條款予以詳盡約定。然而，人們?cè)谶M(jìn)行交易時(shí)，由于有限理性、信息搜尋的高成本及不確定性等因素，不可能獲知與交易有關(guān)的一切知識(shí)，這就決定了交易當(dāng)事人掌握的信息是不完全的。信息不完全更多的表現(xiàn)為信息不對(duì)稱。在二手房交易活動(dòng)中，各類人員對(duì)有關(guān)信息的了解是有差異的：出賣方對(duì)標(biāo)的房屋的屬性等掌握了充分的信息，處于優(yōu)勢(shì)地位；買受人對(duì)標(biāo)的房屋的信息了解較為貧乏，且由于房屋屬性多屬于私人信息，通過(guò)相關(guān)途徑驗(yàn)證相關(guān)信息成本昂貴而使驗(yàn)證在經(jīng)濟(jì)上不現(xiàn)實(shí)或不合算，處于劣勢(shì)地位。實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)因二手房買賣合同未約定戶籍條款，等房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶后，買受人才發(fā)現(xiàn)出賣人及其親屬的戶籍未遷出，而出賣人又拒絕予以協(xié)助辦理戶籍遷出手續(xù)的案例。此種情況下，買受人該如何維護(hù)自身權(quán)益呢？筆者認(rèn)為，這就需要討論戶籍條款在二手房買賣合同中的性質(zhì)。

一、戶籍條款附隨義務(wù)性質(zhì)認(rèn)定

（一）二手房合同中的義務(wù)群：給付義務(wù)和附隨義務(wù)

就二手房買賣合同而言，圍繞房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移和支付相應(yīng)對(duì)價(jià)的順利實(shí)現(xiàn)存在若干義務(wù)群，主要包括給付義務(wù)和附隨義務(wù)。

給付義務(wù)依其相互之間的關(guān)系劃分可分為主給付義務(wù)和從給付義務(wù)。主給付義務(wù)“因債之關(guān)系的成立而發(fā)生，為債之關(guān)系所必備，并決定債之關(guān)系（尤其是契約）的類型”，在房屋買賣合同中，賣方承擔(dān)的交付房屋并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)，買方承擔(dān)的支付價(jià)款義務(wù)即為主給付義務(wù)。主給付義務(wù)在整個(gè)合同關(guān)系中居于主導(dǎo)地位，它決定了合同的基本類型、性質(zhì)以及當(dāng)事人違約后的責(zé)任類型。從給付義務(wù)“是基于法律明文規(guī)定、當(dāng)事人約定、基于誠(chéng)實(shí)信用原則及補(bǔ)充的契約解釋”而發(fā)生，“具有補(bǔ)助主給付義務(wù)的功能，以確保債權(quán)人的利益能夠獲得最大的滿足”。

附隨義務(wù)是基于誠(chéng)實(shí)信用原則而產(chǎn)生，誠(chéng)信原則要求人們?cè)谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中恪守信用，在不損害他人利益和社會(huì)利益的前提下追求自己的利益。因此附隨義務(wù)的功能價(jià)值在于促進(jìn)主合同義務(wù)的實(shí)現(xiàn)、保護(hù)他方當(dāng)事人的人身或財(cái)產(chǎn)上的利益，以實(shí)現(xiàn)合同的實(shí)質(zhì)正義。附隨義務(wù)具有如下特點(diǎn)：（1）時(shí)間上的附從性。附隨義務(wù)是隨著當(dāng)事人締約、履約以及履約后而產(chǎn)生的，貫穿于合同關(guān)系始終；（2）地位上的從屬性。附隨義務(wù)不具有獨(dú)立性，從屬于主給付義務(wù)而存在；（3）效力上的強(qiáng)制性。附隨義務(wù)以誠(chéng)實(shí)信用原則為基礎(chǔ)而產(chǎn)生，屬于法定義務(wù)范圍。它是一種強(qiáng)行性義務(wù)，不能通過(guò)當(dāng)事人的約定而排除；（4）內(nèi)容的不確定性，與給付義務(wù)相比，附隨義務(wù)不是在合同成立時(shí)起便已經(jīng)確定的，而是隨著合同關(guān)系的發(fā)展而不斷演化和產(chǎn)生的。

在主給付義務(wù)和附隨義務(wù)的區(qū)別上，王澤鑒先生認(rèn)為“主給付義務(wù)構(gòu)成雙務(wù)契約的對(duì)待給付，一方當(dāng)事人于他方當(dāng)事人未為對(duì)待給付前，得拒絕自己之給付。反之，附隨義務(wù)原則上非屬對(duì)待給付，不能發(fā)生同時(shí)履行抗辯權(quán)”。附隨義務(wù)與主給付義務(wù)之間區(qū)分較為明顯，兩者之間的關(guān)系是相互排斥，互不包容的關(guān)系。

附隨義務(wù)與從給付義務(wù)的區(qū)別，德國(guó)法通說(shuō)應(yīng)以能否獨(dú)立訴請(qǐng)履行作為判斷標(biāo)準(zhǔn)，能夠獨(dú)立訴請(qǐng)履行的為從給付義務(wù)，不能獨(dú)立訴請(qǐng)履行的則為附隨義務(wù)。如果出賣人不履行從給付義務(wù)，買受人可以就此訴請(qǐng)出賣人履行義務(wù)；如果出賣人不履行附隨義務(wù)，買受人則只能就其損失訴請(qǐng)賠償，但不能就附隨義務(wù)獨(dú)立訴請(qǐng)履行。

（二）二手房買賣合同中的戶籍條款性質(zhì)探討

房屋買賣合同的主給付義務(wù)包括賣方交付房屋的占有使用并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的義務(wù)，買方支付價(jià)款的義務(wù)，上述兩項(xiàng)義務(wù)決定了該份合同的性質(zhì)、類型；出賣人的遷移戶口之義務(wù)是否約定、是否履行，當(dāng)不影響房屋買賣合同的性質(zhì)、類型及未為履行后責(zé)任之承擔(dān)，故二手房買賣合同中的戶籍條款當(dāng)不為主給付義務(wù)無(wú)疑。

二手房買賣合同中的戶籍條款是從給付義務(wù)還是附隨義務(wù)呢？如前所述，能否獨(dú)立訴請(qǐng)履行是兩者判斷的標(biāo)準(zhǔn)。在中國(guó)現(xiàn)行法律體系下，戶籍的遷入和遷出均歸公安機(jī)關(guān)管理，帶有強(qiáng)烈的行政管理色彩；若當(dāng)事人訴請(qǐng)法院要求強(qiáng)行遷移戶口，則法院往往以不屬于其受理范圍為由而不予受理，換言之，對(duì)要求合同相對(duì)方就戶籍的遷移問(wèn)題為或不為一定的行為，買方并無(wú)訴權(quán)。由此可見(jiàn)二手房買賣中的戶籍條款并非屬于合同的從給付義務(wù)。

由于附隨義務(wù)的不確定性，在處理具體個(gè)案的時(shí)候，往往需要進(jìn)行利益衡量和合同解釋，以確定合同雙方是否負(fù)有以及負(fù)有何種附隨義務(wù)。

在認(rèn)定合同附隨義務(wù)所應(yīng)遵循的原則這一問(wèn)題上，筆者認(rèn)為應(yīng)遵守下述幾項(xiàng)原則：（1）當(dāng)事人約定和法律規(guī)定優(yōu)先的原則，有約定從約定，有法律明確規(guī)定的適用該規(guī)定；（2）誠(chéng)信原則，誠(chéng)信原則為附隨義務(wù)的理論基礎(chǔ)，以此認(rèn)定附隨義務(wù)自是應(yīng)當(dāng)；（3）兼顧交易習(xí)慣的原則，“交易習(xí)慣是誠(chéng)信原則的具體化，……如有交易習(xí)慣，則不妨參考之”（4）利益橫平原則，當(dāng)某一附隨義務(wù)“就權(quán)利人而言為急迫之需要，就義務(wù)人而言，僅為輕微之負(fù)擔(dān)，則權(quán)衡雙方利害關(guān)系，本于誠(chéng)信原則，自應(yīng)有產(chǎn)生此等附隨義務(wù)之必要”。我國(guó)合同法司法解釋（二）第二十六條也規(guī)定當(dāng)遇到不可預(yù)見(jiàn)的客觀情勢(shì)上的重大變化，通過(guò)施加一方當(dāng)事人一定附隨義務(wù)，賦予不利一方請(qǐng)求法院變更解除合同的權(quán)利，以橫平雙方當(dāng)事人的利益，以此更好的維護(hù)契約交易之實(shí)質(zhì)正義。

探討戶籍條款的屬性，不能僅僅是某個(gè)單一具體原則的使用，而是需要多個(gè)原則體系上相互依賴、合理參照。在二手房交易實(shí)踐中，房產(chǎn)中介提供的格式合同中往往會(huì)有“……出賣人保證將該房屋上所有戶口遷走”這一戶籍條款，從該格式條款可以看出，在二手房買賣領(lǐng)域，戶籍條款應(yīng)為基于誠(chéng)信原則而衍生出的交易習(xí)慣之一。若雙方當(dāng)事人在二手房買賣合同中將戶籍條款明確予以約定，基于契約自由原則，則應(yīng)直接適用該戶籍條款；若雙方當(dāng)事人未予以明確約定，當(dāng)發(fā)生糾紛之時(shí)，則根據(jù)利益橫平原則，戶籍遷移問(wèn)題就房屋買受人而言實(shí)為必要，在實(shí)踐中，許多當(dāng)事人多為子女能夠就讀師資水平較好的學(xué)校而購(gòu)買的學(xué)區(qū)房。若戶籍遷移出現(xiàn)問(wèn)題，則此目的似要打折扣；而就出賣人而言，戶籍遷移問(wèn)題依據(jù)我國(guó)《合同法》第六十條第二款之規(guī)定應(yīng)為出賣人遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行的協(xié)助義務(wù)，僅對(duì)出賣人構(gòu)成輕微負(fù)擔(dān)。因此課以出賣方遷移戶口的附隨義務(wù)，亦能更好的實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)正義。因戶籍條款引發(fā)糾紛，權(quán)利人并無(wú)獨(dú)立訴請(qǐng)。綜上所述，合同戶籍條款應(yīng)認(rèn)定為合同附隨義務(wù)。

二、戶籍條款附隨義務(wù)違反的法律責(zé)任

（一）歸責(zé)原則

二手房合同中，出賣人違反戶籍遷移附隨義務(wù)和違反給付義務(wù)一樣，都將導(dǎo)致債務(wù)的不履行，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。那么此附隨義務(wù)之違反應(yīng)適用哪種歸責(zé)原則，是嚴(yán)格責(zé)任，還是過(guò)錯(cuò)責(zé)任？筆者認(rèn)為，戶籍遷移附隨義務(wù)之違反應(yīng)采過(guò)錯(cuò)責(zé)任作為歸責(zé)原則為宜。理由基于以下幾點(diǎn)：（1）附隨義務(wù)以誠(chéng)實(shí)信用原則為理論基石，誠(chéng)信原則系道德價(jià)值的法律化，是隱含的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，關(guān)注行為人的主觀心理因素。過(guò)錯(cuò)責(zé)任歸責(zé)原則，是指當(dāng)事人違反合同規(guī)定的義務(wù)，不履行或者不適當(dāng)履行合同時(shí)，應(yīng)以過(guò)錯(cuò)作為確定其責(zé)任構(gòu)成的主觀要件。依據(jù)過(guò)錯(cuò)原則，只要出賣方在締約前盡到了戶籍狀況告知義務(wù)而買受方在明知戶籍遷移不可實(shí)現(xiàn)的情況下仍為買賣，或者出賣方已盡了完全的遷移戶口協(xié)助義務(wù)，而因不可抗力或不可歸責(zé)于出賣方的原因?qū)е聭艏畻l款無(wú)法實(shí)現(xiàn)，則即使因此對(duì)買受方造成損害也無(wú)需承擔(dān)責(zé)任，而應(yīng)視為正常的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)。（2）若對(duì)戶籍遷移附隨義務(wù)適用嚴(yán)格責(zé)任歸責(zé)原則，無(wú)疑將增加出賣方的負(fù)擔(dān)，使合同當(dāng)事人因害怕承擔(dān)約定之外的義務(wù)而不敢簽訂合同，阻礙了市場(chǎng)的有序運(yùn)作，不利于二手房市場(chǎng)的繁榮。（3）我國(guó)《合同法》對(duì)違反契約附隨義務(wù)的歸責(zé)原則多采取過(guò)錯(cuò)責(zé)任的歸責(zé)原則，如總則中第42條對(duì)締約過(guò)失責(zé)任的規(guī)定、第119條對(duì)后合同義務(wù)中的附隨義務(wù)的規(guī)定，分則中第265條規(guī)定的承攬人違反照管義務(wù)的賠償責(zé)任等的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行歸責(zé)時(shí)均采過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則。戶籍遷移附隨義務(wù)亦應(yīng)類推適用過(guò)錯(cuò)責(zé)任歸責(zé)原則。

（二）法律責(zé)任

通說(shuō)認(rèn)為，合同中附隨義務(wù)違反應(yīng)該納入合同義務(wù)違約來(lái)處理。我國(guó)合同法雖未對(duì)合同中附隨義務(wù)違反的責(zé)任承擔(dān)方式予以明確規(guī)定，筆者認(rèn)為應(yīng)比照適用合同法所規(guī)定的違約責(zé)任的承擔(dān)方式。在二手房買賣中，違反戶籍遷移附隨義務(wù)主要應(yīng)承擔(dān)以下責(zé)任：

1.繼續(xù)履行。繼續(xù)履行強(qiáng)調(diào)的是未履行的合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定要繼續(xù)履行，最大限度地保證合同目的圓滿實(shí)現(xiàn)。戶籍條款的實(shí)現(xiàn)，說(shuō)到底是出賣人將出賣前依附于標(biāo)的房屋上的戶籍遷出，以保證買受人在取得房屋產(chǎn)權(quán)后可實(shí)現(xiàn)戶籍遷移自由的狀態(tài)。若出賣人因疏忽而未履行或殆于履行，則買受人可要求出賣人繼續(xù)履行。值得注意的是，在戶籍遷移附隨義務(wù)中繼續(xù)履行的適用范圍較窄，由于戶籍問(wèn)題不屬于人民法院受理范圍，即使仍存在繼續(xù)履行的可能，若出賣人不予履行，無(wú)法強(qiáng)制其履行。

篇7

在樓市捂盤惜售，期房房?jī)r(jià)高企等背景下，目前京城二手房市場(chǎng)受到廣泛關(guān)注，為什么要進(jìn)行資金監(jiān)管？這會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成怎樣的影響?資金監(jiān)管是否能真正管好資金?繼《樓市》98期對(duì)京城二手商品房出入迷局進(jìn)行深入調(diào)查后，本期《樓市》特邀北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)周宗楚，中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司董事長(zhǎng)劉益良、鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理左暉、我愛(ài)我家控股公司簽約中心總監(jiān)王秀娟深入探討資金監(jiān)管政策下二手商品房的交易管理。

為何監(jiān)管?

劉益良：杜絕吃差價(jià)行為

資金監(jiān)管是二手房“網(wǎng)簽”的一個(gè)重要流程，所以，6月15日起強(qiáng)制執(zhí)行的資金監(jiān)管是北京二手房市場(chǎng)適應(yīng)“網(wǎng)簽”的前提條件，這有利于市場(chǎng)的公開透明，也有利于政府部門對(duì)二手房市場(chǎng)各項(xiàng)指數(shù)的監(jiān)控，規(guī)范整個(gè)二手房交易市場(chǎng)。資金監(jiān)管也在很大程度上避免中介機(jī)構(gòu)的違規(guī)操作，從根本上杜絕吃差價(jià)等惡劣事件的發(fā)生。而對(duì)于普通百姓來(lái)說(shuō)，這些管理規(guī)定的出臺(tái)，可以讓他們更加放心地購(gòu)買二手房，他們與中介機(jī)構(gòu)的合作也能得到更好的保障。

自資金監(jiān)管執(zhí)行以來(lái)，依然有不法中介利用買賣雙方不熟悉資金監(jiān)管政策而鉆空子。不少不法中介暗示買房人不要把首付或者全款全部存入資金監(jiān)管賬戶，留出一部分存入中介賬戶，而中介公司將這部分錢款提出去炒股或者挪為他用，這種情況已經(jīng)引起有關(guān)部門的重視，所以，買賣雙方一定要熟知資金監(jiān)管的意義和流程，避免自己的利益遭受損失。

周宗楚：防止中介公司截留資金

引起監(jiān)管部門出重拳的原因是前段時(shí)間國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上出現(xiàn)的多起違規(guī)事件。資金監(jiān)管政策主要是為了避免市場(chǎng)上出現(xiàn)的中介企業(yè)通過(guò)截流資金用于擴(kuò)充門店，或作周轉(zhuǎn)資金，或轉(zhuǎn)投其他行業(yè)進(jìn)一步獲利，導(dǎo)致更多涉及金額更大的中介挪用、卷走資金的事件的發(fā)生。挪用資金的中介企一旦資金鏈斷裂，后果不堪設(shè)想，如果不實(shí)行資金監(jiān)管，將有可能導(dǎo)致更多類似惡意事件發(fā)生。此次央行參與政策的制定與實(shí)施，就是要把資金監(jiān)管的賬戶明確下來(lái)，向市場(chǎng)表明賬戶的安全性。

監(jiān)管影響幾多?

左暉：有助于平穩(wěn)房?jī)r(jià)

當(dāng)房?jī)r(jià)是處于上漲的大趨勢(shì)下，市場(chǎng)操作規(guī)范的程度越低，其對(duì)價(jià)格推波助瀾的作用就越大。從當(dāng)前北京的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)來(lái)看，市場(chǎng)操作還不是很規(guī)范，交易信息的透明度很低，“暗箱操作”“亂吃差價(jià)”等現(xiàn)象也比較嚴(yán)重，從而在一定程度上抬高了樓市的價(jià)格，并以此獲利。北京實(shí)施存量房交易資金監(jiān)管之后，對(duì)于抑制房產(chǎn)的投機(jī)行為以及規(guī)范市場(chǎng)操作行為會(huì)起到相對(duì)明顯的作用，這在一定程度上可以剔除由于市場(chǎng)不規(guī)范導(dǎo)致房?jī)r(jià)非正常上漲的空間，從而有助于平抑房?jī)r(jià)。

周宗楚：有利于交易資金的安全

從交易程序可以看出，以后經(jīng)紀(jì)公司將不能再經(jīng)手交易結(jié)算資金，交易資金也就沒(méi)有任何沉淀在經(jīng)紀(jì)公司自有賬戶的可能。因此，資金監(jiān)管實(shí)施后，曾經(jīng)屢見(jiàn)不鮮的經(jīng)紀(jì)公司挪用客戶資金進(jìn)行擴(kuò)張、或者用于其他投資的行為都將不復(fù)存在，一些靠客戶交易資金進(jìn)行現(xiàn)金周轉(zhuǎn)的經(jīng)紀(jì)公司很有可能陷入窘境，甚至?xí)霈F(xiàn)一些資金實(shí)力較弱的中小公司難以生存的現(xiàn)象。而此政策也將遏制諸如“天津匯眾事件”等“卷款逃跑”的惡性事件，交易資金將得到最為有效的保證。

劉益良：利于促進(jìn)二手房交易

對(duì)于傳統(tǒng)的中介公司來(lái)說(shuō)，它的職能不僅是提供廣闊的二手房信息平臺(tái)，促進(jìn)交易，協(xié)助辦理貸款、過(guò)戶。它還將承載買賣雙方的信任，以錢款保管方的角色出現(xiàn)。而現(xiàn)在，中介公司將不再具有這樣的職能，職能的減少意味著因這個(gè)職能所產(chǎn)生的糾紛，投訴會(huì)減少，有利于重新樹立中介機(jī)構(gòu)的形象，改變消費(fèi)者對(duì)中介公司以往的偏見(jiàn)，有利于促進(jìn)二手房交易。

由于買賣雙方對(duì)彼此缺乏了解和信任，所以一般不會(huì)進(jìn)行“自行劃轉(zhuǎn)”，尤其是對(duì)于貸款或者需要解抵押的二手房交易來(lái)說(shuō)更是如此。因?yàn)閷?shí)行資金監(jiān)管會(huì)延長(zhǎng)房主拿到全部房款的時(shí)間，所以房主不同意簽署《北京市存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》，依舊按照舊的交易流程將房款打入中介公司的“非資金監(jiān)管專用賬戶”。但6月15日以后，預(yù)計(jì)有超過(guò)7成的二手房交易會(huì)進(jìn)行資金監(jiān)管，盡管交易周期會(huì)拉長(zhǎng)一個(gè)月左右，但是考慮到自己幾十萬(wàn)，上百萬(wàn)的房款安全，買方還是會(huì)選擇資金監(jiān)管．而賣方此時(shí)更多的也有無(wú)奈了。

王秀娟：市場(chǎng)反應(yīng)平穩(wěn)

買方利益因此得到了最大的保障，因?yàn)楝F(xiàn)在的交易方式是把錢放在銀行，銀行承擔(dān)一個(gè)“保險(xiǎn)箱”的作用。

6月15號(hào)的政策實(shí)行，我覺(jué)得市場(chǎng)的反應(yīng)還是比較平穩(wěn)的。因?yàn)檎咴缭诮衲甑?月份就已經(jīng)進(jìn)行了宣傳，當(dāng)時(shí)的政策規(guī)定“在2007年4月15日之前已簽訂存量房買賣合同的可按原規(guī)定辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，但雙方當(dāng)事人應(yīng)在2007年6月15日前申請(qǐng)辦理，逾期未申辦的，按本暫行規(guī)定執(zhí)行?！睋?jù)了解，在4月份政策宣傳的時(shí)候就已經(jīng)有人開始使用資金監(jiān)管的方式來(lái)進(jìn)行二手房交易，資金監(jiān)管已經(jīng)給市場(chǎng)操作預(yù)留了兩個(gè)月的緩沖時(shí)間，大部分人還是有心理準(zhǔn)備。

資金監(jiān)管難在哪里?

左暉：資金監(jiān)管流程有待完善

以全付款為例，資金監(jiān)管的基本流程為：買賣雙方簽訂《北京市存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》后到銀行將房款存入“專用賬戶”，領(lǐng)取存款憑證。然后到保證機(jī)構(gòu)(包括經(jīng)紀(jì)公司下同)領(lǐng)取資金托管憑證并到房地局辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。等到買方取得新產(chǎn)權(quán)證，賣方取得辦結(jié)單之后，賣方再到保證機(jī)構(gòu)，領(lǐng)交易資金支取憑證，然后到銀行進(jìn)行交易資金劃轉(zhuǎn)。

從此流程可以看出，整個(gè)資金監(jiān)管過(guò)程需往來(lái)穿梭于銀行、保證機(jī)構(gòu)、房地局之間，手續(xù)煩瑣，另外需要交涉的不同性質(zhì)的部門和人員非常多，一個(gè)環(huán)節(jié)不當(dāng)就會(huì)影響整個(gè)流程。如果“三部門”之間有一個(gè)可供操作的封閉式互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，一切都將變得極為簡(jiǎn)單：買賣雙方簽訂《北京市存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》然后到銀行，將房款存入“專用賬戶”。銀行分別發(fā)指令給經(jīng)紀(jì)公司(通知買賣雙方可辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶)和房地局(只需審核買賣雙方辦理產(chǎn)權(quán)登記的房產(chǎn)是否在指令庫(kù)內(nèi))。買賣雙方直接到房地局辦理過(guò)戶。過(guò)戶完畢，房地局發(fā)出指令給銀行，銀行直接將交易資金轉(zhuǎn)劃到賣方賬戶。

由此可見(jiàn)，如果有一個(gè)封閉式的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)供“三部門”操作，不但流程簡(jiǎn)單得多，整個(gè)過(guò)程的人員摩擦等問(wèn)題也幾乎不存在，因此，互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)是整個(gè)資金監(jiān)管流程優(yōu)化的關(guān)鍵所在。當(dāng)然，資金監(jiān)管還在試行階段，一切都有待完善，并且隨著買賣雙方的逐漸認(rèn)可，操作將變得更加順暢。

周宗楚：買賣雙方觀念需調(diào)整

資金監(jiān)管的出臺(tái)，目的是根治中介公司挪用資金的弊端，保障買賣雙方的權(quán)益。而面對(duì)新的合同、新的簽約方式、新的房款結(jié)算方式，規(guī)范政策的直接受益對(duì)象――業(yè)主和購(gòu)房者，也要重新適應(yīng)新的市場(chǎng)環(huán)境，他們需要一個(gè)學(xué)習(xí)和適應(yīng)的過(guò)程。

在實(shí)際操作過(guò)程中，也許買賣雙方考慮到手續(xù)辦理的時(shí)間比較長(zhǎng)，而且手續(xù)煩瑣，會(huì)對(duì)資金監(jiān)管方式產(chǎn)生抵觸心理。其實(shí)，他們都對(duì)政策存在一些誤解，比如，部分賣方急于拿到交易資金，要求交納契稅或取得轉(zhuǎn)移登記受理單即劃轉(zhuǎn)交易資金，但實(shí)際上這對(duì)于買方是不公平的，轉(zhuǎn)移登記辦理過(guò)程中仍存在風(fēng)險(xiǎn)。因此資金監(jiān)管強(qiáng)調(diào)轉(zhuǎn)移登記辦結(jié)后劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金即為保證交易資金安全，同時(shí)也要保證房屋權(quán)屬安全；再如，由于劃轉(zhuǎn)流程規(guī)定買方領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證、賣方領(lǐng)取辦結(jié)單，部分消費(fèi)者誤解為買賣雙方同時(shí)到場(chǎng)才能辦理雙方的領(lǐng)件手續(xù)。實(shí)際只要權(quán)屬部門通知買方可以領(lǐng)取房產(chǎn)證時(shí)，賣方即可領(lǐng)取辦結(jié)單，無(wú)須雙方同時(shí)到場(chǎng)，這就杜絕了因?yàn)橘I方延遲領(lǐng)證而耽誤賣方領(lǐng)取辦結(jié)單的情況發(fā)生，即賣方不再受制于買方的個(gè)人行為。

對(duì)于今后如何擴(kuò)大政策的執(zhí)行面，主要在于兩個(gè)方向的推進(jìn)：其一是積極進(jìn)行政策的推廣與宣傳，各個(gè)中介公司要積極宣傳，媒體也需要積極宣傳此政策的意義，以獲取市場(chǎng)上的更多認(rèn)可。另外是繼續(xù)對(duì)流程進(jìn)行優(yōu)化疏理，如進(jìn)一步與銀行系統(tǒng)溝通，解決存取款問(wèn)題，加快交易信息處理計(jì)算機(jī)平臺(tái)的建設(shè)．逐步加快產(chǎn)權(quán)辦理的進(jìn)度等。

王秀娟：避免辦完完稅憑證后的風(fēng)險(xiǎn)

資金監(jiān)管實(shí)施前，賣方急于得到房款，要求做完完稅憑證就進(jìn)行資金劃轉(zhuǎn)，而買方一旦是貸款購(gòu)房(當(dāng)前二手房市場(chǎng)貸款購(gòu)房約占一半比重)，這時(shí)候貸款還沒(méi)有下放，就需要另行拆借或由保證機(jī)構(gòu)墊資，雖然很麻煩風(fēng)險(xiǎn)也很大，但基于賣方市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)，也只好妥協(xié)。

篇8

一、科學(xué)規(guī)劃系統(tǒng)建設(shè)，打造高效管理平臺(tái)

作為房地產(chǎn)交易管理的重要技術(shù)支撐，平頂山市新建商品房和二手房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)建設(shè)，以地理信息系統(tǒng)為基礎(chǔ)，以測(cè)繪樓盤表為紐帶，以各類業(yè)務(wù)為數(shù)據(jù)來(lái)源，按照模塊化組合式系統(tǒng)建設(shè)思路，突出實(shí)用性、便捷性和拓展性特點(diǎn)，立足部頒標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合業(yè)務(wù)實(shí)踐，求實(shí)求新，科學(xué)規(guī)劃，打造高效房地產(chǎn)交易管理平臺(tái)。

新建商品房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)建設(shè)，緊緊抓住房地產(chǎn)增量市場(chǎng)交易管理這個(gè)重點(diǎn)，把商品房買賣合同網(wǎng)上簽約與商品房預(yù)售許可網(wǎng)上審批業(yè)務(wù)緊密結(jié)合，系統(tǒng)自動(dòng)調(diào)取預(yù)測(cè)繪面積數(shù)據(jù)作為合同簽約面積，避免商品房銷售面積“缺斤短兩”現(xiàn)象的發(fā)生?；阡N售樓盤表，依托政府門戶網(wǎng)站，將商品房預(yù)售許可、戶型結(jié)構(gòu)、銷售狀態(tài)、預(yù)售價(jià)格、按揭抵押以及可售房源等信息全部公之于眾，打造陽(yáng)光透明銷售平臺(tái)，從源頭上防治捂盤惜售、一房多賣、虛假交易、抵押再售等違法違規(guī)行為。同時(shí)，采取戶室信息復(fù)制、自建合同模板、個(gè)人信息讀取以及城房指數(shù)信息自動(dòng)采集等技術(shù)手段，通過(guò)各樓盤銷售中心網(wǎng)絡(luò)終端，完成電子合同的網(wǎng)上簽約備案、合同生成打印和信息實(shí)時(shí)填報(bào)工作，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售人員操作難度和工作強(qiáng)度，為交易管理和監(jiān)測(cè)分析夯實(shí)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

二手房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)建設(shè)，緊緊圍繞房地產(chǎn)存量市場(chǎng)交易行為規(guī)范這個(gè)核心，把二手房買賣合同網(wǎng)上簽約與房屋登記信息進(jìn)行互聯(lián)對(duì)接，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過(guò)關(guān)鍵字段實(shí)時(shí)訪問(wèn)房屋登記信息和權(quán)利現(xiàn)狀信息，避免售房人偽造房源信息、欺詐購(gòu)房人現(xiàn)象的發(fā)生。同時(shí)，借助售房人與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)網(wǎng)上簽訂交易委托居間合同功能、房源信息獨(dú)家掛牌功能、二手房買賣合同網(wǎng)簽備案功能、二手房買賣資金交割監(jiān)管功能以及合同注銷重新掛牌功能，杜絕“一房多掛”、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)惡性競(jìng)爭(zhēng)、委托房源“飛單”和“跑單”等行業(yè)亂象。此外，針對(duì)三線城市業(yè)主與購(gòu)房戶直接交易較為普遍的實(shí)際情況，系統(tǒng)專門設(shè)計(jì)了買賣合同直接簽約功能，并在行政服務(wù)窗口設(shè)立房地產(chǎn)交易便民服務(wù)平臺(tái)，免費(fèi)辦理合同網(wǎng)簽備案，確保二手房交易數(shù)據(jù)的全樣本覆蓋，為數(shù)據(jù)分析提供有力支撐。

二、市級(jí)先行帶動(dòng)縣域，確保系統(tǒng)全面覆蓋

平頂山市在推進(jìn)新建商品房和二手房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)建設(shè)時(shí)，始終堅(jiān)持“統(tǒng)籌規(guī)劃、分步實(shí)施、互聯(lián)互通、信息共享”的原則，以市帶縣，穩(wěn)步推進(jìn)，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)的全地區(qū)覆蓋。

一是政府高度重視，加強(qiáng)體制機(jī)制保障。2009年初，平頂山市人民政府出臺(tái)《關(guān)于加快房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)的通知》，成立系統(tǒng)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，房管、工商、金融、稅務(wù)、住房公積金等部門聯(lián)動(dòng)，相關(guān)業(yè)務(wù)辦理一律以網(wǎng)簽備案合同為依據(jù)，保證了合同網(wǎng)簽備案的行政效力。市房管部門作為牽頭部門和實(shí)施單位，專設(shè)了統(tǒng)計(jì)信息科、信息中心等實(shí)施機(jī)構(gòu)，確保了系統(tǒng)建設(shè)效果和運(yùn)轉(zhuǎn)維護(hù)效率。

二是市級(jí)主導(dǎo)實(shí)施，加強(qiáng)建設(shè)資金保障。為避免重復(fù)投資浪費(fèi)，平頂山市按照高起點(diǎn)規(guī)劃、分階段建設(shè)的原則，先后投入系統(tǒng)建設(shè)資金1000萬(wàn)元，研發(fā)房地產(chǎn)交易信息系統(tǒng)、購(gòu)置大型數(shù)據(jù)存貯和網(wǎng)絡(luò)安全防護(hù)設(shè)備，統(tǒng)一建成了符合國(guó)標(biāo)B級(jí)要求的地區(qū)中心機(jī)房，各縣（市）自行購(gòu)置與本行政區(qū)域業(yè)務(wù)量相匹配的終端設(shè)備，通過(guò)光纖專線進(jìn)行互聯(lián)互通，實(shí)現(xiàn)軟硬件資源的合理共享。同時(shí)，采取市級(jí)先行、縣域跟進(jìn)的模式，解決了單個(gè)縣域投入資金不足的問(wèn)題，保證了網(wǎng)簽備案系統(tǒng)市縣統(tǒng)一、全面覆蓋。

三是整合業(yè)務(wù)信息，加強(qiáng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)保障。以樓盤表為數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，設(shè)計(jì)專門的合同補(bǔ)錄業(yè)務(wù)申報(bào)流程，組織全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售人員對(duì)2009年以前的手簽紙質(zhì)合同進(jìn)行集中整理補(bǔ)錄，解決了新建商品房可售房源信息的真實(shí)、有效。按照省頒一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)房地產(chǎn)交易檔案館，完成了100余萬(wàn)卷房地產(chǎn)交易檔案的數(shù)字化，建立了地、樓、房一體化的房屋信息數(shù)據(jù)庫(kù)，完善了存量房網(wǎng)簽備案的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

四是統(tǒng)一人員培訓(xùn)，加強(qiáng)技術(shù)力量保障。市房管部門在完善定型軟件的基礎(chǔ)上，統(tǒng)一編印了《平頂山市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)操作指南》，分發(fā)到各縣（市）房管部門作為技術(shù)操作標(biāo)準(zhǔn)，并組織全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員1000余人進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，提高相關(guān)人員的技術(shù)業(yè)務(wù)水平，確保了網(wǎng)簽備案系統(tǒng)的正常運(yùn)行和數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。

三、規(guī)范市場(chǎng)交易行為，提升預(yù)警預(yù)報(bào)水平

平頂山市通過(guò)大力實(shí)施商品房和二手房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)，產(chǎn)生了良好的社會(huì)效果。

一是規(guī)范了市場(chǎng)交易管理。依托房地產(chǎn)交易信息系統(tǒng)，通過(guò)市場(chǎng)主體、房源信息、交易程序的規(guī)范化管理，凈化市場(chǎng)環(huán)境，維護(hù)交易秩序，規(guī)范了房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為。

二是提高了行政服務(wù)效率。開發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)終端提交合同簽約信息，房管部門在線審核備案后直接生成買賣合同，實(shí)現(xiàn)了買賣合同足不出戶、網(wǎng)上備案，大幅度提高了辦事效率。

篇9

國(guó)內(nèi)二手房市場(chǎng)還將持續(xù)20年的繁榮時(shí)期。作為一名成功的理財(cái)者，不應(yīng)該不涉足房產(chǎn)投資。想要成功地投資房產(chǎn)，特別是想成功地投資二手房，不注重一定的投資細(xì)節(jié)，將難以實(shí)現(xiàn)你的預(yù)期收益。

二手房投資絕不是一項(xiàng)包賺不賠的生意，要想成為二手房投資的贏家，你必須掌握如下三件致勝武器。

內(nèi)外衣裝都要到位

地段再"黃金"，樓層戶型再好，但畢竟是二手房，想讓"半老徐娘"再現(xiàn)風(fēng)姿，必須做個(gè)到位的精心美容。除了要保證整套房子潔凈白亮、室內(nèi)基本設(shè)施完備外，更要關(guān)注二手房的外在環(huán)境。

王先生在北京國(guó)展中心附近的靜安東里，有一套43平米的一居室。雖說(shuō)有點(diǎn)舊，但一輪精心裝修后，王先生躊躇滿志地準(zhǔn)備以25萬(wàn)元的價(jià)格出售。但眾多購(gòu)房者考察之后，幾乎都要求降價(jià)。王先生堅(jiān)持認(rèn)為：當(dāng)初就是因?yàn)榕侣闊?，想省卻討價(jià)還價(jià)的糾纏，已經(jīng)將價(jià)位訂得比市場(chǎng)均價(jià)略低了。因而王先生始終不肯降價(jià)。

半年下來(lái)，看房的人也有一打多了，但就是沒(méi)有成交。心急火燎的王先生不得不開始遍尋高手，診斷問(wèn)題到底出在哪里。他的一位好友，在實(shí)地考察了那套房子后，總算看出了問(wèn)題所在――房子"衣裝"不到位。

原來(lái)，王先生只對(duì)房屋進(jìn)行了內(nèi)部的"美容"，而樓梯樓道、單元樓門等外在環(huán)境卻極差，給購(gòu)房者留下一個(gè)“樓房居住者素質(zhì)不高、鄰里環(huán)境不好”的感覺(jué)。

在好友的建議之下，王先生自費(fèi)將灰暗骯臟的樓梯、樓道的四壁刮白，更換缺損的單元樓防盜門，并將每層緩步臺(tái)缺失損毀的窗戶修補(bǔ)完好。然后，將對(duì)外裝修所花費(fèi)的6000元加在房?jī)r(jià)里，打出26萬(wàn)元的售價(jià)。結(jié)果不過(guò)半月，就輕易將房子賣出，王先生還比原來(lái)多賺了4000元。

特別提醒：

在對(duì)二手房進(jìn)行出售前的美化時(shí)，不妨在健康方面做點(diǎn)文章，關(guān)注細(xì)節(jié)上的設(shè)計(jì)完美化，如對(duì)地漏進(jìn)行科學(xué)設(shè)置，對(duì)窗戶進(jìn)行改造、保持空氣的潔凈等，讓"健康住宅"概念得以充分體現(xiàn)，提升二手房的價(jià)值。

節(jié)省稅費(fèi)：由"購(gòu)"變"換"

在稅務(wù)部門工作的小章和小葉，因?yàn)槭煜ざ惙?，他們之間的這筆二手房交易，不是賣與買，而是交換。顯示在現(xiàn)金上的好處是：兩人都至少省下了1萬(wàn)元。

小章和小葉原來(lái)是同事，但稅務(wù)局分為國(guó)稅和地稅后，小章分配在地稅局，小葉則去了國(guó)稅局。工作單位和上班地點(diǎn)的改變，使兩人居住地都遠(yuǎn)離了單位，于是他們都產(chǎn)生了賣掉現(xiàn)住的房改房，在單位附近購(gòu)房居住。

巧的是，他們各自的住房都離對(duì)方的工作單位不遠(yuǎn)。一次兩人碰面時(shí)聊到購(gòu)房一事，馬上一拍即合，達(dá)成了換房意愿。后經(jīng)一番評(píng)估，兩人的住房現(xiàn)值大約都在30萬(wàn)元左右，很快他們就去房管所變更了房產(chǎn)證。

根據(jù)稅法規(guī)定，城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買公有住房，免征契稅；相互交換房屋，以房屋的價(jià)格差價(jià)征收契稅，交換價(jià)格相等時(shí)，免征契稅。如果他倆不是換房，而是各自賣掉現(xiàn)有的房產(chǎn)后再購(gòu)賣，就要按購(gòu)房?jī)r(jià)款繳納3%~5%的契稅。也就是說(shuō)，小章和小葉都各自節(jié)省了近1.5萬(wàn)元的契稅。

特別提醒：

其實(shí)"交換"這一招，還可巧用在三方交易中。例如，A想賣掉西城的公有住房而想在東城買套二手房，而B在東城正好有一套公有住房要出售，C正想購(gòu)買A在西城的住房。如果以買賣方式來(lái)實(shí)現(xiàn)各自的目的，那么就要繳納兩次的契稅?，F(xiàn)在用交換的方式：A和B之間先交換房產(chǎn)，只要補(bǔ)繳少量的價(jià)差部分的契稅；C再向B購(gòu)買西城的房產(chǎn)，此時(shí)要繳納契稅。雖然要經(jīng)過(guò)一番周折，但此時(shí)一筆不少的契稅已被省掉了。

交易安全：選擇銀行托管

和游先生一樣，許多人在二手房交易中都有相同的困擾：不是嫌市場(chǎng)上的二手房中介機(jī)構(gòu)收費(fèi)高，就是擔(dān)心非法中介卷走房款和房產(chǎn)證。

最近，游先生心情特別的好，因?yàn)橥ㄟ^(guò)銀行的一項(xiàng)交易資金托管業(yè)務(wù)，他解決了二手房交易的中介困擾。早在3月份，游先生的新同事介紹了一位朋友小李，前來(lái)購(gòu)買游先生要出手的一套二手房。經(jīng)一番交談，兩方達(dá)成了一致的價(jià)位，但最終因雙方不是很了解而無(wú)法立即成交：游先生怕辦理房產(chǎn)過(guò)戶后拿不到全額款項(xiàng)；小李則擔(dān)心付款后房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)還辦不妥。

經(jīng)過(guò)咨詢，游先生和小李知道了銀行現(xiàn)在有針對(duì)大額資金轉(zhuǎn)移的交易托管業(yè)務(wù)，于是雙雙來(lái)到了銀行。沒(méi)想到非常順利。

小李先將這筆45萬(wàn)元的交易資金存在銀行，接受托管，然后倆人辦理房產(chǎn)的交接過(guò)戶等等手續(xù)。一個(gè)半月后，倆人又一次在銀行會(huì)合，作為這次交易的中介方銀行，在履行了必要的手續(xù)后，交易終于完成。

一個(gè)半月時(shí)間里，小李還獲得了317元的利息收入，他用這些錢請(qǐng)游先生小撮一餐，增進(jìn)了買賣雙方的感情。小李說(shuō)：“我請(qǐng)客，銀行買單?！?/p>

特別提醒：

在此次交易中，游先生與小李還需共同來(lái)對(duì)等負(fù)擔(dān)共1800元(450000元×4‰)的托管手續(xù)費(fèi)。相比于現(xiàn)今社會(huì)上的中介機(jī)構(gòu)收費(fèi)，每人僅支付900元的費(fèi)用應(yīng)該算是相當(dāng)?shù)土恕?/p>

這種交易資金托管業(yè)務(wù)，其實(shí)是銀行向社會(huì)推出的一項(xiàng)金融新產(chǎn)品。凡是涉及大額資金轉(zhuǎn)移或者權(quán)益交割與資金轉(zhuǎn)移存在時(shí)間差的交易，而交易雙方又互不了解、相互不信任的情況下，都適合選擇此項(xiàng)業(yè)務(wù)。

篇10

2、簽訂合同。二手房賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

3、辦理過(guò)戶。辦理過(guò)戶之前，買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。

4、稅費(fèi)繳納。二手房繳納稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

5、戶口遷移。二手房交易雙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)，在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。