導語：如何才能寫好一篇租金調查報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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XXX年XXX月，XXX金融學會金融租賃研究會為了配合即將召開的全國金融改革會議，按照人民銀行的要求，對業(yè)內(nèi)的典型租賃項目開展調查工作。希望通過調查，達到進一步宣傳租賃業(yè)務在國民經(jīng)濟中的重要作用，以及進一步摸清影響租賃業(yè)發(fā)展的政策性因素。

供貨廠商收益主要有：在銷售時，租賃公司為促銷提供了金融服務，使得他們?nèi)炕虼蟛糠重浛罴皶r收回，促進了企業(yè)的再生產(chǎn)，增加了市場占有率。 社會效益主要有：增加了稅源和就業(yè)機會；增加了國家的外匯收入；改善了基礎設施建設和城市公共交通用車問題；提高了地區(qū)醫(yī)療環(huán)境的硬件能力；改善環(huán)境治理設備的能力，減少了環(huán)境污染。 阻礙租賃進一步發(fā)展的原因主要有：稅基不合理，利息重復納稅，導致租賃公司收益太低，缺乏開展租賃業(yè)務的積極性；經(jīng)營性租賃稅率過高，特別是把長期設備經(jīng)營性租賃和短期經(jīng)營性租賃同等待遇不合理；加速折舊稅務手續(xù)太繁瑣；對于特殊租賃物件，如：汽車、房地產(chǎn)等產(chǎn)權管理部門不予辦理他項權登記，難以用租賃方式開展業(yè)務；有些地方承租企業(yè)破產(chǎn)，將回租物件作為清算資產(chǎn)破產(chǎn)清算；海關對租賃購置設備沒有明確的政策，實際操作沒法規(guī)可依，扯皮事情不斷；承租企業(yè)拖欠租金，資金回籠慢，使租賃公司再投入困難；租賃公司資金來源緊缺，現(xiàn)行政策沒有落實；租賃成本高于銀行貸款，沒有稅收調節(jié)，企業(yè)融資成本太高，不愿意使用租賃。 需要支持的政策條件：需要合理的稅基和稅率，降低租賃公司的稅賦；投資抵免所得稅政策應該給予租賃項目，以吸引更多的資金用于租賃；應將短期設備租賃與長期經(jīng)營性設備租賃分別對待，讓后者享受融資租賃同等待遇；需要產(chǎn)權管理租賃物件應該給予租賃公司他項產(chǎn)權登記，以便這些產(chǎn)業(yè)也可以利用租賃方式投資或消費；簡化加速折舊報批手續(xù)和程序；衛(wèi)生部禁止投資機構在非營利性醫(yī)院投資設備，應允許用融資租賃的方式添置設備。

這次典型項目調查基本告一段落，主要收獲是搜集和交流了行業(yè)的經(jīng)驗以及先進的做法，對政策法律、法規(guī)調整，提出了共性的希望。調查的目的基本達到。今后我們還根據(jù)企業(yè)的要求，對企業(yè)在發(fā)展中遇到的問題，組織相關的部門進行現(xiàn)場調查，幫助企業(yè)診斷問題，找出解決實際問題的辦法，把為行業(yè)服務落在解決困難、幫助發(fā)展方面。 這次調查不足的是提供的資料太少，沒有完全反映行業(yè)真正的成績、困難和需求。主要原因有：絕大多數(shù)公司都忙于增資擴股，沒拿出更多的精力參與這次調查；有些公司認為租賃項目的做法是商業(yè)秘密，不愿意對外透露。造成的結果是一些新穎的租賃做法沒有收集到，而這些新興的業(yè)務恰是最需要政策支持，也最容易取得政策支持的項目。 中國租賃市場非常大。租賃業(yè)務可以說從現(xiàn)在剛起步，市場的開拓范圍很廣，還談不上競爭，行業(yè)更多的應該是交流和發(fā)展。不能只希望得到別人的經(jīng)驗而不愿意展示自己的經(jīng)驗，不交流就不會進步。新的租賃模式只有不斷創(chuàng)新才有生命力，特別是在信息時代知識更新速度非?？?，如不持續(xù)創(chuàng)新自己的新事物也會在短期內(nèi)衰老。國外租賃公司把自己的做法完全公布在網(wǎng)上，以此招攬更多業(yè)務的做法值得我們借鑒。 行業(yè)內(nèi)就算在某個領域有局部競爭，也應該從服務和創(chuàng)新兩個方面進行。這是企業(yè)自身的素質所決定的，別人輕易學不到。信德租賃公司無固定租金、無擔保、無固定租期，還參與分紅的租賃做法早就宣傳，至今沒有那家租賃公司能效仿就是個例證。但他們給我們帶來的創(chuàng)新精神，領導了中國的租賃業(yè)走向創(chuàng)新租賃的新時代。

今年盡管大量開展租賃業(yè)務的公司還不算多，但是幾家積極開展業(yè)務的公司租賃額卻飛速發(fā)展。公司之間的差別越來越大，希望今后能增加業(yè)內(nèi)交流，縮小行業(yè)差距，為租賃事業(yè)的發(fā)展共同進步。

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在國家信息中心分享經(jīng)濟研究中心2月28日的《中國住房分享發(fā)展報告2017》 （下稱“《報告》”）顯示，截至2016年底，提供住房分享服務的人數(shù)約為200萬，參與住房分享活動的人數(shù)超過3500萬。同時，2016年在線旅游中住宿占交易規(guī)模約20%，該市場最大潛在交易額有望達到1000億元左右。

“繼網(wǎng)約車之后，住宿分享經(jīng)濟的春天已經(jīng)到來。國家政策利好，市場正在成熟，在住宿體驗方面能否接得住，能否服務好從標準化酒店釋放出來的客流，是企業(yè)成功與否的關鍵?！毙∝i短租CEO陳馳在會上表示。

事上，住房分享作為分享經(jīng)濟的一環(huán)，對社會不同方面都有著拉動作用。

一方面，可以盤活城市家庭擁有的閑置房源。根據(jù)國際貨幣基金組織報告顯示，2015年我國房屋空置高達10億平方米，空置率超過20%。全國住房供應過剩的問題，在旅游城市和三、四線城市更為嚴重。

另一方面，住房分享可以給工薪階層帶來更多收入。以小豬短租平臺為例，其旗下一二線城市的單套房源日租金可達到350元～500元，即便在30%的較高年空置率下，房東年收入也在10萬元以上。在國外，根據(jù)Airbnb調查報告，65歲以上的房東每年通過住房分享可收入8350美元，相當于社保增長了52%。

此外，其拉動消費的能力也不容小覷，不僅為房東帶來收入，更帶動了周邊社區(qū)的相關消費。Airbnb早在2014年就調查報告稱，由于使用分享平臺的支出低于酒店，旅客在舊金山逗留時間更長，平均每人的花費達到1100美元，高于酒店旅客的840美元。

面對巨大的潛在市場，國內(nèi)住房分享平臺都在積極拓展房源、吸引用戶流量?！秷蟾妗凤@示，截至2016年底，我國住房分享市場交易額約243億元，累計融資總額超過46億元，其中僅2016年一年該領域融資額就達到約13億元。

目前，國內(nèi)住宿分享市場的主要玩家分別是途家網(wǎng)、小豬短租、Airbnb中國，三家的注冊用戶數(shù)分別為3000萬、1800萬和600萬。其他的市場主體還包括住百家、木鳥短租、自在客、去呼呼等。

小豬短租CEO陳馳表示，雖然去年有不少住宿分享平臺并購的新聞，但“短租行業(yè)進入并購整合的階段還太早了，作為初期階段各家都還需要把蛋糕做大”。

而該領域的主要模式，則以B2C和C2C為主。與B2C模式相比，C2C模式有兩個主要特點：一是去中心化，提高效率節(jié)約成本；二是滿足多元化、個性化需求。

值得一提的是，近年來眾多市場調研和行業(yè)報告均顯示出“千禧一代”的青年用戶在住房分享中的積極參與程度和強大消費能力。

Airbnb平臺上大部分中國用戶都是千禧一代，占整個中國用戶群體的83%，其中房東平均年齡32歲，30歲以下房東占比45%；在國內(nèi)，青年用戶占小豬短租用戶總量的77%以上，占美團網(wǎng)酒店、旅游消費者的86.6%，占住百家平臺用戶的60%。

如何服務好這批潛力巨大的用戶，已成為眾多平臺需要考慮的事。因為能夠更好地滿足年輕用戶的個性化需求，以Airbnb、小豬短租為代表的C2C模式，成為市場趨勢。

篇3

七月底，國際房地產(chǎn)顧問“五大行”之一的戴德梁行的調查報告顯示：今年二季度，北京寫字樓租金環(huán)比增長3.96%，達到每月每平米288.55元。經(jīng)過一年的瘋狂飆升后，寫字樓租金增速首次放緩。但此價格已經(jīng)遠超首爾、吉隆坡等城市，接近上海。包括國際巨頭在內(nèi)的眾多租戶正在籌劃，搬離核心區(qū)域。

租金漲、空置率降

從第一季度的12.64%到第二季度的3.96%，增長幅度明顯降低。但是漲價，仍然是不爭的事實。

王鑫是北京京城房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司的一名業(yè)務經(jīng)理，CBD商圈寫字樓盤是她的業(yè)務范疇。在她的印象里，去年甲級寫字樓的租金價格是平均每天每平方米6元，可是從今年年初開始，就漲到了7.5元，有的業(yè)主甚至報價8元。

同為置業(yè)顧問的王亮難以接受的是，他公司所在的萬達廣場門店，10月份租賃合同到期，業(yè)主在兩個月前就提醒，要漲房租了，每天每平方米是35元，而此前的租金卻只有這個定價的一半。

在2011年第四季度，CBD和建國門商圈的甲級寫字樓的平均租金分別是每月每平方米265.77元和238.96元，但是現(xiàn)在都已經(jīng)超過300元大關。目前，CBD商圈每平方米平均租金在304.91元，漲幅達到14.73%，空置率也由曾經(jīng)的30%降到5.81%。今年，CBD已經(jīng)超越金融街，成為北京市寫字樓租金最貴的區(qū)域。

在全球147個城市中，北京的寫字樓租金漲幅已居首位。

供不應求是價格快速增長的根本原因。

高立國際調研部董事謝靖宇表示，今年是北京市甲級寫字樓新增供應的真空期。雖然在過去的兩年，CBD區(qū)域就已經(jīng)出讓了近10塊商業(yè)用地，但是這些寫字樓完工并投入市場的時間預計都在2015年到2016年之間。

前三個月，北京只有博瑞大廈、國海廣場兩個新項目入市，為北京租賃市場增添10多萬平方米的可租賃空間，但這兩個項目也都在CBD。

戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，近兩年時間內(nèi)，北京市甲級寫字樓租金漲幅達到85%，但空置率卻持續(xù)下降到2.45%，建國門、金融街等核心商業(yè)圈，由于新增供應有限，加上國企、央企通常更傾向于整體持有甲級寫字樓而不公開租賃，使得長期供需緊張，租金上漲勢頭強勁。

國際企業(yè)離開CBD

繼半年前英特爾從位于國貿(mào)附近的嘉里中心遷至北三環(huán)的環(huán)球貿(mào)易中心后，根據(jù)公開統(tǒng)計，如今惠普已經(jīng)和酒仙橋亨通商務園簽了新的租賃協(xié)議，還有甲骨文和路透社將部分辦公場所搬遷到上地，奧林巴斯和燕寶汽車也要部分遷址到酒仙橋區(qū)域。

同時，一些大企業(yè)在選擇新的辦公地點時，也開始刻意回避核心商圈，向著通州、大望京、石景山等區(qū)域擴散，中國煙草、卓越亞馬遜、尼桑、聯(lián)想、百度等知名企業(yè)均在此列。而卓越亞馬遜早在兩年前就將運營中心正式搬遷至通州地區(qū)。

高租金讓身處CBD商圈的一些企業(yè)難以為繼，選擇逃離。

張宇是一家外貿(mào)公司老板，公司全部十幾個人在萬達西區(qū)租用一間200平方米左右的工作室，整套出租價格是每月2萬元。3月底，租賃合同到期，業(yè)主漲價到每月3.8萬?！敖衲晖赓Q(mào)訂單少，如果房租再漲，壓力就更大了?！焙贤坏狡冢瑥堄罹桶压景岬搅艘嗲f?！半m然離開了核心商圈，但這里每天每平米的價格只有2.6元”，張宇說。

除張宇這樣的小企業(yè)外，一些以IT業(yè)、制造業(yè)為主的大企業(yè)也開始轉向非核心商圈。

從核心商圈向外突圍也直接帶動了非核心區(qū)域寫字樓租金市場的變化。戴德梁行報告顯示：北京市非核心商圈寫字樓空置率較上季度降低了5.71個百分點，平均租金則環(huán)比上漲3.21%，達到每月每平方米236.73元。

北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司今年主推的兩個寫字樓項目也嘗到了甜頭。其中，位于東五環(huán)的龍湖地產(chǎn)寫字樓項目，在短短半年時間內(nèi)，每平米的售價從2萬元漲到了2.6萬元。

擋不住的商圈誘惑

在北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司工商鋪部總經(jīng)理蔡慧健看來，盡管購買非核心商圈寫字樓項目成為新的投資趨勢，但并不代表CBD的價值降低。

他對《新商務周刊》記者分析，這些搬遷的企業(yè)要么就是承租能力有限的中小企業(yè)，要么就是已成氣候的大公司：“像惠普一樣的大公司，不需要再用CBD的優(yōu)越位置來撐門面了，即使搬到郊區(qū)也照樣是知名企業(yè)，而對于中小企業(yè)來說，想搬進來的總會比搬走的多?！?/p>

蔡慧健手下的一線員工小何也用實際的業(yè)務印證了這個事實。

就在上個星期，他為兩個小型企業(yè)辦理了寫字樓租賃業(yè)務。一個在萬達廣場、一個在東方梅地亞中心，租金分別是每天每平米7.5和8元。做物業(yè)顧問不到半年的小何很高興的是，CBD商圈的寫字樓總是出手很快，最慢的也就是半個月。

“走一個，來一個，CBD交通方便、配套齊全、寫字樓檔次好，雖然租金貴，但大家都想來這兒辦公?！痹谛『慰磥恚驗榘ㄆ放?、技術、服務、交通在內(nèi)的眾多元素都匯聚在了CBD，讓很多企業(yè)無法抵擋。

隨著中央電視臺的動遷，許多上下游相關公司也開始在CBD區(qū)域尋找新址，為傳媒行業(yè)量身打造的東方梅地亞中心、藍堡國際中心等寫字樓生意火爆。比如小何的兩個客戶看中的就是離中央電視臺、北京電視臺都很近的黃金地段。

人氣旺，也讓不少開發(fā)商、物業(yè)、業(yè)主變得更加挑剔。

幾天前，京城房產(chǎn)的業(yè)務經(jīng)理王鑫接待了一個美國企業(yè)，想在地標性建筑國貿(mào)三期租用整層辦公，租金每天每平米高達40元。可是最終合同沒有簽成。王鑫說：“國貿(mào)三期認為這個美企不夠資質，說白了就是不符合這個寫字樓整體的檔次”。

仲量聯(lián)行把這個現(xiàn)象也寫在了報告中：可租面積的短缺使業(yè)主在挑選租戶時擁有了更大的選擇權，有些業(yè)主更是表示只愿接納有名氣，有錢的高品質租戶。

增幅趨穩(wěn)

對于第二季度增速放緩的原因，戴德梁行華北區(qū)企業(yè)服務部主管王剛向《新商務周刊》記者解釋“由于前期漲得太快，現(xiàn)在上漲的動力已經(jīng)不足”。仲量聯(lián)行的分析認為，國內(nèi)經(jīng)濟增長預期下調，以及世界經(jīng)濟增長不確定性增強等因素導致了第二季度北京市寫字樓市場的需求放緩。仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)賀睿珂告訴記者：“許多租戶在租約中都設定了租金上限，這限制了第二季度整體市場的租金上漲”。

那么，寫字樓租金還會向下走嗎？身處一線的王鑫從每天過手的業(yè)務單中看不到這種可能性：“平均7.5每天每平米的價格已經(jīng)持續(xù)了將近兩個月，一直沒有變過。”憑借經(jīng)驗，她認為等到年底，寫字樓市場旺季的時候，說不準租金還會漲。

今年下半年，北京將只有一個甲級寫字樓入市，新增2.3萬平方米的供應面積。但是對于緩解整個市場的供應緊張只是杯水車薪。

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一、財務盡職調查理論概述

財務盡職調查是指在并購企業(yè)與目標企業(yè)達成初步合作意向后，經(jīng)雙方協(xié)商，并購企業(yè)對目標企業(yè)與本次收購有關的財務事項進行的一系列現(xiàn)場調查、資料分析等活動。財務盡職調查目的是為并購企業(yè)防范和減輕由于信息不對稱或者信息欺詐所帶來的風險或不確定性，應遵循獨立性、專業(yè)性、謹慎性、全面性以及重要性的原則，包括制訂財務盡職調查計劃、組建財務盡職調查團隊、經(jīng)營以及財務數(shù)據(jù)的收集和研判和財務盡職調查報告的提交等工作流程。

財務盡職調查是通過對目標企業(yè)歷史和現(xiàn)狀的深入了解而對其未來進行預測，因此在調查過程中，財務專業(yè)人員需要運用以下方法：審閱，通過財務報表及其他財務資料審閱，發(fā)現(xiàn)關鍵及重大財務因素;分析性程序，如趨勢分析、結構分析等，對各種渠道取得資料的分析，發(fā)現(xiàn)異常及重大問題;訪談，與企業(yè)內(nèi)部各層級、各職能人員，以及中介機構的充分溝通;小組內(nèi)部溝通，調查小組成員來自不同背景及專業(yè)，相互溝通有利于全面了解目標企業(yè)財務狀況和經(jīng)營成果。

在財務盡職調查時，產(chǎn)業(yè)型橫向或縱向并購方應當以目標企業(yè)的資產(chǎn)運營質量、凈資產(chǎn)和增長率為核心重點，關注各項風險的同時兼顧投資后盈利水平和未來獲取現(xiàn)金流情況等，以期保證并購方能實施對規(guī)模經(jīng)濟、開源節(jié)流的目標需求。

二、家居電商企業(yè)的財務特點

家居產(chǎn)品種類繁多，日新月異，規(guī)格不一，對采購和庫存管理要求極高，否則容易造成退貨和庫存積壓，從而占用資金和庫容。家居電商以線上現(xiàn)金交易為主，客單價低，交易頻率高，突出現(xiàn)金管理和銀行賬戶管理的必要性。家居電商競爭門檻較低，為了獲取較多的平臺流量，需要不菲的廣告宣傳費用，也需要線下的體驗，必須支付不斷上漲的店鋪租金。

三、家居電商企業(yè)財務盡職調查流程

（一）準備階段

擬定調查計劃，確定調查目標、調查時間和調查范圍，對重點調查領域、人員安排和預計調查費用等做出說明。并購雙方需要簽訂保密協(xié)議，以確保被調查的企業(yè)的商業(yè)機密的安全性，同時參與財務盡職調查的人員也需要簽訂保密協(xié)議。

（二）實施階段

收集目標企業(yè)的主要業(yè)務、財務信息等相關的資料，全面了解目標企業(yè)的財務情況。通過取得目標企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、驗資報告、章程、組織架構圖，財務調查人員可以了解目標企業(yè)全稱、成立時間、歷史沿革、注冊資本、股東、投入資本的形式、性質、主營業(yè)務等，同時需要了解控股和參股子公司、關聯(lián)方、財務管理模式、財務部財務人員結構、會計電算化程度和企業(yè)管理系統(tǒng)的應用情況等信息。家居電商企業(yè)在資產(chǎn)、負債、收入等方面有其特點，財務盡職調點如下表：

表1  家居電商企業(yè)財務盡職調點

在資料和信息收集完畢之后，財務盡職調查人員應該對所獲取的資料運用分析性程序等方法進行整理，進行真?zhèn)涡畔⒌谋鎰e和錯誤信息的確認。

（三）項目總結階段

盡職調查人員根據(jù)去偽存真后的信息和資料進行總結分析，將整個調查過程中遇見的實際情況和主要問題以總結的形式，進行文字整理。對家居電商企業(yè)財務盡職調查中，需要特別關注存貨管理和稅務風險，需要考慮在并購整合時如何提高存貨管理效率以及防范稅務風險。

（四）報告階段

財務盡職調查的所有過程都是為最終的結果報告而準備的，在科學、客觀的基礎上，根據(jù)目標企業(yè)的實際信息，進行最終的財務風險分析和確認，陳述目標企業(yè)的可投資性和風險性，提出最終的建議和結論，形成財務盡職調查報告。

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關鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價值；評估

中圖分類號：F233 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 （2013） 22-0000-01

《會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》首次將投資性房地產(chǎn)作為一項新的資產(chǎn)予以確認，并引入了公允價值計量模式。如果會計上選擇了公允價值計量模式，關鍵就是在這個基礎上定量。我國投資性房地產(chǎn)市場剛剛進入加速發(fā)展階段，采用新會計準則中的公允價值計量屬性對投資性房地產(chǎn)價值進行計量和評估，關鍵是怎樣確定投資性房地產(chǎn)的公允價值？筆者認為應采取以下對策。

一、完善配套制度建設，保證公允價值計量客觀有效

從我國目前情況看，中國資產(chǎn)評估協(xié)會雖然制定頒布了《投資性房地產(chǎn)評估指導意見（試行）》和《以財務報告為目的的評估指南（試行）》，財政部頒布了《資產(chǎn)評估機構審批和監(jiān)督管理辦法》（財政部令第64號）等規(guī)定，規(guī)范了企業(yè)采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的行為和方法，規(guī)定了資產(chǎn)評估機構審批和監(jiān)督管理辦法，但從目前情況看仍缺少完善配套的相應制度，建議不斷完善相應的規(guī)章、辦法，健全配套的相應制度、準則等。

二、建立資產(chǎn)評估的信息服務系統(tǒng)，服務于相應的財務報告

目前，許多資產(chǎn)評估是在不存在活躍市場的情況下進行的，很大程度上依賴于評估人員的主觀判斷。因此，大量與評估相關的信息有助于評估人員做出正確的判斷。所以，利用現(xiàn)代化的設備和科學的方法，對信息進行加工整理，建立服務于財務報告目的資產(chǎn)評估的信息服務系統(tǒng)是必要的。建議有關部門建立行業(yè)統(tǒng)一市場信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡和市場信息數(shù)據(jù)庫，向評估機構和人員提供高質量的信息咨詢服務，企業(yè)可以充分利用數(shù)據(jù)網(wǎng)絡獲取地區(qū)權威數(shù)據(jù)，使相關評估人員在進行投資性房地產(chǎn)公允價值評估時，更具有依據(jù)，并能保證評估結果的公允性。

三、建立健全公允價值評估體系，確保公允價值的真實性

采用新會計準則中的公允價值計量屬性對投資性房地產(chǎn)價值進行計量和評估，筆者認為，首先，政府相關部門應建立一套嚴格的公允價值評估體系，加強對評估工作的監(jiān)督，禁止公司自己出具評估報告，對未披露投資性房地產(chǎn)公允價值評估方法的公司應給予處罰。建立有效的專業(yè)監(jiān)督機構對評估機構的評估實行監(jiān)督的機制。評估機構的評估價，可通過信息公示、獨立機構審計等方式接受投資者或專業(yè)機構的監(jiān)督。其次，由于投資性房地產(chǎn)公允價值評估是以財務報告為目的，因此必然會受到會計使用公允價值程度的影響，受會計制度約束。這就要求評估師對會計準則有比較透徹的研究，因為資產(chǎn)評估師的職業(yè)素質將影響最后評估結果，所以，必需加強資產(chǎn)評估師的隊伍建設。最后，加強資產(chǎn)評估機構的管理，有關部門應嚴格對評估公司的資質進行審查，并對其評估工作予以監(jiān)督，對公允價值確認依據(jù)進行嚴格檢驗，杜絕虛假評估等提供虛假信息的行為，確保公允價值的真實性。

四、明確投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的前提，評估對象

明確投資性房地產(chǎn)評估方法的針對性或適用性。評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務，必須理解相關會計準則的要求，與委托方及會計師進行充分溝通，了解其會計核算與財務報告披露的具體要求與建議。對于投資性房地產(chǎn)公允價值的評估方法，應優(yōu)先采用市場法與收益法，當這兩種評估方法不適用時才可以采用成本法等其他方法。當無法準確評估公允價值時，也可以提供公允價值變動區(qū)間等價值分析結論。對于市場法的應用，應著重關注參考交易案例的經(jīng)營業(yè)態(tài)、附帶租約等差異因素。對于收益法的應用，應著重需注意評估對象資產(chǎn)范圍與租金收入內(nèi)涵的匹配、租金收入與成本項目的匹配、出租收益口徑與折現(xiàn)率口徑的匹配；需關注租約的詳細條款及約定租金與市場租金的差異等。

五、資產(chǎn)評估中介機構應有其相應獨立性，并建立高度的誠信機制

評估機構的獨立性和誠信對評估結果的可信度影響重大。資產(chǎn)評估機構應建立高度的誠信機制，評估從業(yè)人員要有實事求是的態(tài)度，嚴格按照評估程序，廣泛搜集國家有關政策、法律、法規(guī)、規(guī)章制度，深入實際搜集資料，根據(jù)科學的方法，認真地進行核實、研究、分析判斷，最終得出經(jīng)得起推敲的評估結果。獨立性是資產(chǎn)評估服務的基本特征。評估機構和人員要恪守中立原則，堅持獨立自主地做出決定，公正執(zhí)業(yè)，保證其專業(yè)判斷不受影響，保持客觀和公正。

六、完善房地產(chǎn)市場環(huán)境，構建公正透明的估價平臺

要想取得投資性房地產(chǎn)的公允價值，需要一個公平、公開、公正的市場環(huán)境，因此構建透明的、監(jiān)督機制完善的房地產(chǎn)市場對公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)上的推廣具有重大意義。加速市場化的進程需要政府的大力推動，盡快制定、完善相關法律法規(guī)，為房地產(chǎn)市場限定規(guī)則。中國證監(jiān)會會計部的《2009年上市公司執(zhí)行企業(yè)會計準則監(jiān)管報告》顯示，從投資性房地產(chǎn)公允價值的確定方法看，有15家上市公司采用了中介機構提供的房地產(chǎn)評估價格，8家上市公司參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格確定，1家上市公司按照第三方調查報告確定公允價值。由此可見，我國上市公司在確定投資性房地產(chǎn)公允價值時，多數(shù)均采用了中介機構提供的房地產(chǎn)評估價格。因此國家應逐步完善公允價值審計制度，加強對公允價值計量模式的監(jiān)督，比如企業(yè)投資性房地產(chǎn)的評估與企財務報告的審計不能由相同的會計師事務所來完成，通過互相監(jiān)督，來保證財務報告的真實可靠，以滿足財務報告使用者的需要。

參考文獻：

[1]王文芳.淺析新形勢下企業(yè)投資性房地產(chǎn)評估方法[J].財稅縱橫，2009（3）.

篇6

日本東京的地鐵小戶型很有投資潛力。近日，一位在日本旅居多年的人士向記者詳細介紹了東京地鐵小戶型的投資前景，以及諸多投資技巧。據(jù)介紹，目前這種小戶型的長期投資回報率可達到8％左右，最高可達10％，這相對于國內(nèi)一線城市的小戶型3％左右的投資回報來說，要合算得多。

與此同時，日本房地產(chǎn)市場已經(jīng)經(jīng)歷長達十余年的低迷時期，與上個世紀90年代高峰時期相比，存在不小的差距。而專家分析認為，隨著金融危機影響的消退，以及日本經(jīng)濟形勢的改善，房地產(chǎn)市場將會逐漸走出低迷期，因此目前介入，可以實現(xiàn)“抄底”。

投資日本房產(chǎn)，與在國內(nèi)投資房產(chǎn)還是存在許多不一樣的地方，那么，如何玩轉日本房產(chǎn)投資呢?記者對此進行了采訪。

日本房產(chǎn)受關注

日本的房產(chǎn)受到了國內(nèi)投資者的關注。上海的張女士聽了朋友的介紹，專程到日本東京考察了一次，回來之后便決定在那里購買一套房產(chǎn)。張女士認為，在最近幾年里，日本的房地產(chǎn)市場一直在低迷狀態(tài)徘徊，至今還沒有真正走出低谷，因此現(xiàn)在是介入的最佳時機。

Jchere日本株式會社上海分公司經(jīng)理陳達俊告訴本刊記者，目前以長三角、珠三角以及環(huán)渤海灣地區(qū)居民對日本房產(chǎn)比較感興趣。目前有意向在日本投資的客戶分為兩類：一類是個人客戶，另一類以房產(chǎn)相關民營企業(yè)、投資型基金為主。這兩類客戶對金融危機下入股境遇不佳的日本房產(chǎn)公司，抄底日本房產(chǎn)項目，都有著濃厚的興趣。

也有日本的房產(chǎn)經(jīng)紀公司從中發(fā)現(xiàn)了商機。據(jù)了解，在2009年，就有來自日本的房產(chǎn)經(jīng)紀公司專程來到山西、浙江、上海等地舉辦了日本房產(chǎn)投資咨詢活動，或者有經(jīng)紀機構在國內(nèi)設立常駐機構，專門為有投資意向的國內(nèi)居民提供服務。

“抄底”機會顯現(xiàn)

國內(nèi)投資者為何對日本的房產(chǎn)感興趣呢?專家分析認為良好的投資前景是主要原因。

據(jù)介紹，目前在日本購置不動產(chǎn)，除了子女留學等原因之外，有很大一部分是出于投資考慮。據(jù)了解，日本房地產(chǎn)市場還處于低迷時期。

雖然日本經(jīng)濟在2009年第二季度就開始好轉了，但現(xiàn)在日本的房價還處于最近10年的新谷底。據(jù)日本野村不動產(chǎn)調查公司在2009年底發(fā)表的調查報告顯示，以東京為中心的日本首都圈的公寓樓住宅10月份平均價格比去年同期下跌了8％，而東京郊外的一些住宅下降幅度更是達到了20％以上?，F(xiàn)在，東京、大阪、名古屋等大城市的二手房售價也在持續(xù)走低，一般一套實際使用面積70平方米、建成10年左右的二手房公寓，售價為3000萬日元左右，約合220萬元人民幣，大致相當于北京2環(huán)內(nèi)二手房的房價。

雖然該調查被解讀為日本房價仍然處于頹勢，不知何時反彈。但對于有經(jīng)驗的投資者來說，卻可能意味著“抄底”機會來臨。據(jù)了解，在2005年日本的房地產(chǎn)市場有過明顯的回暖跡象，只是后來受到金融風暴為主因的綜合因素的影響，才沒能形成上升通道，而這被業(yè)內(nèi)專家看作是次貸危機制造的一個底部。

日本房價的變化與低價走勢息息相關。根據(jù)記者獲取的一份資料顯示，在1991年前后，東京都市圈房價達到最高，隨后便一直處于跌勢，直到2005年才出現(xiàn)反彈跡象。但反彈趨勢在2008年遭到次貸危機的“狙擊”，又反轉而下(具體可見圖)。

此外，從政策面來看，目前投資日本房產(chǎn)也可謂恰逢其時。據(jù)了解，為了應對房地產(chǎn)市場的長期低迷，日本政府推出了諸多刺激房地產(chǎn)市場的政策。在2008年補充預算中實施了史上最大規(guī)模的購房款減稅措施，并在2009年補充預算中下調首付比例。雖然從目前來看，這些具體“救市”措施發(fā)揮作用有限，并未幫助日本房地產(chǎn)市場真正走出低谷。但只要日本的經(jīng)濟形勢得到改善，日本房市扭轉立即會成為現(xiàn)實。

選擇房源有講究

那么，在這種背景下，哪種物業(yè)更加具有投資價值呢?業(yè)內(nèi)人士表示，投資房產(chǎn)無非是享受兩種投資收益，其一是房價上漲之后產(chǎn)生的資本利得，另一種則是通過租金而產(chǎn)生的長期收益?？紤]到目前日本房產(chǎn)上漲乏力，因此業(yè)內(nèi)人士建議應該從租金收益方面來考慮進行投資。

那么，日本目前哪一類房產(chǎn)最適合投資呢?有熟知日本樓市的人士表示，位于東京的小面積軌道房性價比最高。在日本旅居多年的上海人李偉國對日本樓市可謂是知根知底，他建議投資者盡量選擇總價低的小戶型軌道房。

之所以要把投資地點選擇在東京，李偉國表示這里面有講究。他給記者講了一個小故事。在10年前，他的一個日本朋友在熱河以4000萬日元的價格購買了一套公寓，最近朋友以1300萬日元的價格將其轉手。問及緣由，雖然從熱河乘坐新干線只需半個多小時即可達到東京，但沒人來這里租住，與其空關，還不如套現(xiàn)。因此他認為，在目前極為注重租金回報的時候，盡量尋找租賃市場需求較為旺盛的城市，而東京則為最佳選擇。

小戶型軌道房的優(yōu)點集中表現(xiàn)在哪幾個方面呢?首先是這種物業(yè)的出租率極高。李偉國告訴記者，日本的軌道交通系統(tǒng)非常發(fā)達，是日本最為重要的出行方式，“上班族”對軌道交通的依賴程度很高，一般情況下都會選擇地鐵或者有軌電車上下班，因此“上班族”們喜歡租住在軌道交通站附近。而恰恰正是這種現(xiàn)象，造成軌道房在租賃市場上極為搶手，一般情況下這種物業(yè)在前一個租客退出之后會立即有人接著租住。

其次是小面積軌道房的租金回報率也非常理想，甚至比市中心高檔公寓還要高。據(jù)李偉國介紹，目前東京小面積軌道房的租金回報率達到8％左右，而上海同類物業(yè)租金回報率只有它的三分之一強。

李偉國向記者提供了一個正在掛牌出售的二手房，這套物業(yè)登記面積為19平方米(實用面積)，距離JR總武線東中野站只有4分鐘的步行距離，售價為980萬日元(約合72.4萬元人民幣)，目前這套房子還處于租賃期間，租金約為72000日元，租金回報率可達8.81％。

當然，由于軌道交通所經(jīng)過的區(qū)域，以及經(jīng)營性質的不同，日本民眾對其接受程度不一，因此會影響到出租。李偉國提醒說，日本的軌道交通不同于國內(nèi)，既有國營性質的，也有私營性質的，考慮到國營軌道交通規(guī)模較大，而且各條線路之間可以自由換乘，而私營軌道線路則無法做到，因此他建議盡量選擇國營軌道交通站點周邊的物業(yè)。而對于軌道交通線路來說，也盡量選擇主要交通干線如JR山手線、JR中央本線、JR總武線等主要交通干線。他特別提到了JR山手線，這條相當于上海軌道交通4號線的環(huán)線連接廣新宿、原宿、代代木、澀谷、品川、上野、池袋等主要大型樞紐站，換乘極為便捷；

同時還經(jīng)過諸如新宿、澀谷等著名的商業(yè)中心，是東京最為繁忙的一條交通線路。

此外，物業(yè)距離軌道交通車站距離的遠近，以及所擁有車站數(shù)量的多寡，也會在一定程度上決定其價值的大小。一般來說，距離軌道交通車站越近，附近車站越多或者經(jīng)過的線路越多，物業(yè)價格越貴。但對于投資者來說，性價比最高的物業(yè)還是距離車站在8分鐘左右，周邊分布有2～3座車站，“這種房子售價比較合理，而且也極為容易出租?！崩顐f。

如一套距離JR山手線池袋站徒步13分鐘、東武東上線北池袋站徒步7分鐘的房子，總價約980萬日元，月租金達到82000元，租金回報率達到11.05％，與前一個案例比較而占，雖然其距離車站更遠一些，投資回報率更高，更適合投資。

對于房間類型的選擇也有講究，李偉國認為盡可能選擇洋室。根據(jù)室內(nèi)裝修方式的不同，在日本房問有洋室和和室之分。和式有榻榻米地板，而洋式地板則是木質，軟膠地板或是地毯。如果從出租角度來看，洋室更易于出租。

管理工作需處理得當

據(jù)了解，在境外投資房產(chǎn)，最大的難點在于管理。比如出租、維修、租金收取、各種稅費的支付等具體工作，都必須處理得當，否則投資無從淡起。

李偉國表示，投資管理工作可以全部委托給專業(yè)的經(jīng)紀服務機構，投資者只需支付一定數(shù)額的服務費用，經(jīng)紀服務機構便可代替投資者完成所有工作。一般說來，當一個日本房東并不麻煩，因為所有的房產(chǎn)都經(jīng)過裝修，一般不需房東自己操心裝修問題；此外，除了淋浴器、空調等固定設施之外，日本的租客通常會自己配置電視、電話、洗衣機、冰箱、微波爐等家電，根本無需房東耗費過多的精力。

據(jù)陳達俊介紹說，日本的房產(chǎn)中介服務機構服務質量非常高，他們能夠為房東提供非常完善的服務，包括出租房產(chǎn)、代繳各項稅費、代收房租等等，投資者完全可以將房產(chǎn)委托給他們來管理。而投資者只需將賬戶提供給服務機構，就可以按時收到租金。

在日本投資房產(chǎn)，會涉及到哪些稅費呢?李偉國介紹說，首次購買時主要會涉及到中介費、消費稅、登記費用、固定資產(chǎn)稅精算金、管理費精算金等。中介費按照物業(yè)總價的多少收取，標準在3.15％～5.25％不等，而其他費用則根據(jù)具體情況來收入。如購買一套總價約1000萬日元的公寓，所有稅費加起來約60萬日元，占總價的6％左右。

此外，在養(yǎng)房過程中還會涉及到一些費用，如管理費和修繕積立金(相對于維修基金)以及固定資產(chǎn)稅，前兩項費用按月收取，這兩項費用并無統(tǒng)一的收取標準，視具體情況而定。固定資產(chǎn)稅每隔一段時間會發(fā)生變化。由政府公布具體的收取金額。不過一般情況下，對于一套年租金收益可達100萬日元的公寓來說，這三兩項費用約20萬日元，約占租金收入的20％。

投資風險要當心

在日本投資房產(chǎn)，也需要注意風險。諸如房價下跌的風險、對風俗以及購房習慣缺乏必要了解等問題，以及匯率的波動，特別是房產(chǎn)政策的變化甚至國際關系的變化等，都會對房產(chǎn)投資形成影響。

投資者一定要對近期的匯率波動有所了解，如果預期人民幣升值，則可等待一段時日再說。因為隨著人民幣的升值，在海外投資的資產(chǎn)以人民幣結算的話，價值會縮水從而導致變相貶值，這其實是不太劃算的。

其次是要了解日本的房產(chǎn)政策變化等。目前日本政府在繼續(xù)刺激房地產(chǎn)市場，對非本國人士購房行為限制較少。而一旦政策發(fā)生變化，則應該及時拿出應對措施做出調整。

篇7

（一）物業(yè)管理工作

一是為了落實十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，制定了《關于加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作方案》。同時，起草了《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）、《前期物業(yè)管理招投標辦法》等規(guī)范性文件和政府規(guī)章，并組織各相關單位和部門人員進行討論。

二是對我市普通住宅區(qū)的管理現(xiàn)狀、經(jīng)營狀況和維修服務等進行了調研。調研后起草了《關于普通住宅區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的調查報告》，根據(jù)普通住宅區(qū)的實行情況，制定《住宅小區(qū)實行分級分類管理辦法》。

三是會同小區(qū)辦全力做好開展整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場活動。目前已經(jīng)全面完成了對530個物業(yè)管理企業(yè)的排查工作和700個住宅小區(qū)的拉網(wǎng)式檢查，并對發(fā)現(xiàn)的問題登記造冊，建立了整改檔案，待整改后逐一消號。

（二）直管公房管理工作

1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373萬元，其中：直管住宅實收1046萬元；機關團體用房租金實收166.6萬元；主輔分離房產(chǎn)租金實收107萬元；自行接收房產(chǎn)租金實收53.4萬元。3、房屋修繕工作。一是2005年2月份組織召開房屋修繕工作會議，明確2005年修繕工作的任務，即：一個確保、二個重點、三個計劃、四個率、五個提高。二是制定《2005年房產(chǎn)系統(tǒng)房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標工作方案》組織進行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標。

4、房產(chǎn)經(jīng)營委托管理工作。年初，我處會同法規(guī)處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進一步完善了直管公房委托經(jīng)營體制，并在今年的房產(chǎn)管理工作會議上與各受托管理單位簽署了新合同。

（三）房屋安全管理工作

一是汛期前，做好了危險房屋的“三落實”工作。通過排查目前全市共有危險房屋387棟，建筑面積53，949平方米，1688戶；二是建立和完善防汛責任制度，制定汛期房屋防雨搶險工作方案并下發(fā)各區(qū)；三是組建好了防汛隊伍和防汛物資儲備工作。

（四）樓道整治工作

一是本著先試點，后推廣的原則，在平區(qū)進行了試點工作。并提出了完善樓道粉飾、設施功能試點工作意見。試點工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于4月30日上午在和平區(qū)召開了樓道整治工作現(xiàn)場會。

二是制定了《沈陽市住宅樓道整治工作實施方案》、《樓道粉飾、設施功能完善技術質量標準實施意見》下發(fā)各區(qū)。同時加強工作調度，市一級辦公室抽調21名干部，分7組與各區(qū)進行了對接。市樓道整治辦公室印制《沈陽市住宅區(qū)樓道整治指導手冊》700余冊，下發(fā)各相關單位。

三是樓道整治工作已全面啟動實施，目前樓道整治工作全市開工量達到已近95%。已竣工4370棟、建筑面積1918.39萬平方米，竣工量達60%。

四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發(fā)了《關于做好住宅樓道整治工程驗收及移交有關工作的通知》，要求樓道整治工程驗收合格后，各區(qū)樓道整治工作領導小組辦公室負責將工程及時移交給各街道辦事處，充分利用社區(qū)委員會優(yōu)勢，做好群眾的教育引導工作，真正實現(xiàn)“人改變環(huán)境，環(huán)境改變?nèi)?rdquo;的良性互動，為鞏固樓道整治成果打下堅實的群眾基礎。

（五）景觀街路、重點廣場周邊建筑物立面粉飾工作

一是組織專業(yè)人員，依據(jù)近年來我市粉飾工程的調查結果，對粉飾工程建筑面積造價進行了測算；二是組織人力對全市擬進行立面粉飾的17條景觀街路進行逐段、逐棟排查；三是由規(guī)劃部門提出了沈陽市主要街路建筑色彩規(guī)劃條件，在此基礎上我局組織有關設計單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設計方案。

二、下半年工作思路

（一）物業(yè)管理方面工作

1、出臺《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》

6月底《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）可報市人大，力爭在9月份以政府規(guī)章的形式出臺，為解決我市物業(yè)管理中的具體問題提供操作性強的法律依據(jù)。

2、進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，提高物業(yè)服務水平

一是加強物業(yè)管理招投標的監(jiān)督和指導，全面推行前期物業(yè)管理招投標機制，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。

二是建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準入、退出機制，強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督。對不按《合同》進行管理服務的物業(yè)管理企業(yè)，在建立整改檔案的同時在媒體上予以公布，接受社會監(jiān)督。

三是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，積極引導業(yè)主正確行使權力和履行義務。爭取年底前出臺《關于加強組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導意見》，使這項關系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。

四是繼續(xù)抓好物業(yè)管理從業(yè)人員培訓工作。與建設部聯(lián)合開展物業(yè)管理從業(yè)人員培訓工作，全面提高從業(yè)人員素質，將專業(yè)性強、一專多能的復合型管理人才引入到物業(yè)管理企業(yè)中.

3、建立新型物業(yè)管理體制

將普通住宅區(qū)物業(yè)管理納入到社區(qū)建設中來，物業(yè)管理由街道辦事處、社區(qū)委員會、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主“共治”。形成“業(yè)主自制管理、政府基層管理、物業(yè)管理”三位一體的新型服務平臺。對于暫時不具備物業(yè)管理條件的普通住宅區(qū)，按照屬地劃分給社區(qū)進行管理，充分發(fā)揮基層組織的作用。待具備物業(yè)管理條件后，再通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

篇8

關鍵詞：城中村；土地產(chǎn)權；改造模式

中圖分類號：TU984文獻標識碼： A

1、“城中村”概念

在我國城市化進程中，由于城市用地的急劇擴張，把城市周邊的部分村落及其耕地納入城市用地范圍，大部分耕地性質由農(nóng)民集體所有制轉化為全民所有制，在征地過程中返給鄉(xiāng)村的用地以及農(nóng)民原宅基地、自留地、自留山等維持其農(nóng)民集體所有制性質不變，在這些用地上以其居住功能為主形成的社會形態(tài)被稱之為“城中村”。[1]

2、“城中村”特征

2.1物質構成形態(tài)

由于規(guī)劃、管理以及政策的真空與滯后，城中村內(nèi)用地功能紊亂，居住、商業(yè)相互混雜，建筑景觀雜亂，建筑密度高，建筑質量令人堪憂，采光通風等條件惡劣，居住生活私密性得不到保障。

2.2生活設施與環(huán)境

配套設施問題嚴重。道路網(wǎng)布局和結構不合理，無法滿足人流、物流、停車、消防等基本要求，排水設施不完善導致經(jīng)常性的內(nèi)澇，教育、醫(yī)療等公共設施的數(shù)量和質量均滯后于生活需求，戶外空間缺乏，綠化不足。

2.3組織與管理體制

由于歷史的原因形成相對獨立的行政運作體制和地區(qū)管理機制，受既得利益者影響，其建設存在明顯的短期行為，缺乏長遠規(guī)劃，物質生活的富有與村民的社會觀念，生活觀念、價值觀念以及和管理組織機制之間形成強烈反差，法制意識淡漠，建設無序等現(xiàn)象突出[2]。低質量住宅的低租金導致村落內(nèi)人口構成復雜，外來流動人口居多數(shù)，社會隱患較大。

3、“城中村”產(chǎn)生原因分析

3.1供需分析

城市流動人口對低租金住房需求較為強烈，同時通勤能力不足，在空間上傾向于內(nèi)城地區(qū)，“城中村”具備此種特征。從供給方面而言，村民在短期內(nèi)獲取即得利益的心態(tài)促使開發(fā)建設偏離管控，各自為政，一哄而上，較少考慮房屋建設質量以及空間場所、環(huán)境品質等需要協(xié)調與相互約束的規(guī)劃問題，較為惡劣環(huán)境促使“城中村”成為社會問題多發(fā)場所。

3.2土地使用分析

宅基地制度的存在，是造成“城中村”問題的根本原因[3]。“城中村”土地在城市用地范圍之內(nèi)，同時法律規(guī)定農(nóng)村土地歸集體所有，由村民委員會等集體經(jīng)濟組織經(jīng)營管理，本質上講，土地所有權主體不夠明確，導致真正的所有者主體缺位，土地所有權主體的缺位和土地使用產(chǎn)權的不明確，社會保障體系不完善，決定了住宅建設以利益最大化為目標，同時熱衷于短期項目的無序化格局。

3.3建設管理分析

在各個層次的城市規(guī)劃編制與實施過程中，對“城中村”缺乏足夠的重視和深入研究，未能及時針對“城中村”特有的情況制定合理可行的規(guī)劃建設標準。涉及到規(guī)劃建設的人口疏散、產(chǎn)權轉換、房屋拆遷賠償、村民就業(yè)安置等方面的政策尚不明確和完善。相關規(guī)劃法規(guī)對于土地所有權不明晰的“城中村”的建設無法發(fā)生效力。

4、“城中村”改造的基本思路

“城中村”問題正在對于外部環(huán)境造成越來越大的“負外部效應”，而“城中村”的改造是一個復雜的系統(tǒng)工程，其理論思路應該回歸問題的本質――土地產(chǎn)權的界定[4]。

4.1“明晰產(chǎn)權”

采用土地使用權入股，協(xié)調統(tǒng)一各方利益，明確土地收益分配，真正使土地使用權股份化、集體化、市場化，促進土地所有權、使用權、經(jīng)營權的分離，提高土地資源配置的經(jīng)濟效率。

4.2“區(qū)劃控制”

加強城市規(guī)劃法規(guī)的控制約束力，明確界定“城中村”地塊的劃分和土地使用用途的法定化，將整個“城中村”地域納入城市一體化管理，實現(xiàn)其市政、環(huán)衛(wèi)、供電、供水、供氣以及治安管理的統(tǒng)一有序。

5、“城中村”改造的現(xiàn)實博弈

在“城中村”改造的現(xiàn)實博弈中，存在著三方對弈者：政府、房地產(chǎn)商和“村民”。 “城中村”的最終改造方案，將是這三方利益平衡的合約安排。

“村民”希望在改造中保護他們的租金收益或對損失的租金收益給予補償，房地產(chǎn)商要求在投資改造中至少獲得平均收益，而政府的希求避免財政的壓力和保證市場、社會的穩(wěn)定。

“村民”會擔心，既得的房地產(chǎn)租金收益在開發(fā)中得不到保護，而且會損失市中心區(qū)域房地產(chǎn)升值前景的好處，他們會以幾百年來祖祖輩輩居住在這里為由，對他們的既得利益寸金必爭。開發(fā)商擔心此種拆遷開發(fā)中的利益矛盾重重，不確定的變數(shù)很多，高昂的交易成本會吞沒和消散房地產(chǎn)開發(fā)的正常收益，政府對樓層高度的管制會使開發(fā)最終變得無力可圖；政府考慮拆遷過程中的利益沖突可能成為社會不穩(wěn)定的因素，政府自己開發(fā)因成本過于高昂難以啟動，而給予優(yōu)惠政策吸引房地產(chǎn)商介入開發(fā)，又可能造成房屋過量供給，沖擊業(yè)已趨近飽和的房地產(chǎn)市場，使目前房地產(chǎn)開發(fā)中大量的國有銀行貸款無法收回；

復雜的改造過程是一個利益博弈的過程，必須創(chuàng)造一種博弈各方共贏的合約安排才能使改造順利和成功。所以通常的現(xiàn)實改造模式基本分為兩個思路：

另辟一塊住宅地來置換“城中村”的地產(chǎn)；并通過放寬房地產(chǎn)商在改造“城中村”中建筑高度的限制和減免開發(fā)中的部分附加費用，使房地產(chǎn)商有能力以新建住宅的期權來置換“城中村”在一個規(guī)定時點的現(xiàn)有住房，稱之為“異地安置”；

通過將“村民”現(xiàn)有村落住宅的使用證變更為城市住宅產(chǎn)權證，使“村民”獲得的新房產(chǎn)的完整產(chǎn)權，從此可以出售和抵押房產(chǎn)，以此來換取“村民”在住宅拆遷補償價格上的讓步，稱之為“就地安置”。

政府在這種基于博弈的改造實踐中顯然處于主導的地位，應該發(fā)揮積極的作用。依靠市場手段，通過制度設計與政策安排，協(xié)調各方利益，著眼于長遠，來引導和控制改造過程。

6、結語

“城中村”現(xiàn)象是我國城市化進程中出現(xiàn)的特殊現(xiàn)象，應更多地置身于在我國城市化機制及其模式研究的背景下進行分析和研究。涉及土地制度改革與設計，政策及法規(guī)的引導與約束，市場運作與利益分配和平衡的改造過程更多地體現(xiàn)為綜合的系統(tǒng)工程。在規(guī)劃和建設過程中利用宏觀調控手段如何體現(xiàn)對弱勢人群尤其是城市新移民的關懷，如何促進“城中村”居民的市民化進程，將是更為復雜和深層次的任務。

參考文獻

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在快速城鎮(zhèn)化的大背景下，強勁的購房需求成為支撐房價持續(xù)高速上漲的重要原因;盡管期間中央政府頻頻出臺調控政策抑制房價和高漲的市場預期，但是效果不甚理想，老百姓的購房需求逆價而上?？梢哉f房價綁架了中國經(jīng)濟，同時也綁架了中國的老百姓。 投資性需求將成市場主導

一直以來，政策制定者都希望將住房需求劃分為“剛需”和“投資性需求”，并且在政策制定時能夠區(qū)分對待。但是在房價如此之高且將繼續(xù)攀升的情況下，試圖將兩者區(qū)分開來已經(jīng)越來越成為一種不可能，而且住房的投資品屬性將會被進一步放大。

從購房者的角度來說，一方面，首付款和月供占據(jù)了人們大量的資金儲備和現(xiàn)金流，這極大限制了流動資金數(shù)量?？紤]到市場上越來越多的投資渠道，以及越來越高的投資回報率，將如此巨大的資金投入到住房中，購房者將不得不承擔高昂的機會成本。因此，讓人們不去考慮住房的投資品屬性――保值增值潛力，這顯然是不現(xiàn)實的也是不合理的。

另一方面是極度不合理的房價租金比。據(jù)測算，2014年中國90個重點城市的平均房價租金比（總房價除以月租金）為350，其中深圳、上海、北京等城市這一指標都高于500，遠遠超過了國際上用來衡量一個區(qū)域房地產(chǎn)運行狀況良好的標準水平（200-300）。如果我們將住房看成一個簡單的消費品，那么住房的租金應該可以用來彌補購房支出產(chǎn)生的資金成本，但實際相差甚遠，而這個較大的成本鴻溝很大程度上解釋了住房的資產(chǎn)價值。所以說，在人們購房過程中，住房的投資品屬性是一直存在的，并且正在逐漸占據(jù)更為重要的地位。

受“父母買房，孩子養(yǎng)老”這種思想的影響，很多父母都會在能力允許的范圍內(nèi)盡可能地為孩子購房提供資助。

中國的住房市場起步較晚，上世紀步入工作的一代人中有相當一部分受到福利分房政策的影響而不需要為住房奔波，因此他們會相對容易地積累財富，并將這部分財富傳遞給下一代。這種代際之間的財富轉移在很大程度上解釋了“高房價下毫不退縮的購房需求”這一現(xiàn)象，很多缺乏財富積累但是收入較高的年輕人因此可以提前進入住房買賣市場。最新的一項購房者年齡調查報告顯示，北京首次購房者的平均年齡僅為27歲，遠遠小于加拿大、美國、日本等發(fā)達國家。

可以看出，在傳統(tǒng)觀念下的初始財富轉移加之年輕一代的投資觀念，確實形成了當下大量的購房需求，從中短期看，必然會給住房投資市場帶來不小的沖擊。從長期看，隨著房價的繼續(xù)上漲，這部分初始財富的作用會被逐漸稀釋，例如從最初能支付全款會逐漸轉變成只能支付首付款，加上年輕一代住房自有觀念的淡化，可能會使得購房需求在未來有所下降。

2013年以來，北京開始實施的自住房政策似乎有“異曲同工之效”。這類住房的價格比周邊商品住房低30%左右，要求購買之后五年內(nèi)不得上市，五年后上市收益的30%上交財政。表面上來看，這一政策讓一些原來買不起房子的家庭有了新的選擇，朝著“居者有其屋”的民生目標更近一步。

但仔細想來，自住房與商品房市場并無太大差異，對于購房者來說，只是增加了一個合伙出資人，政府和個人共享住房增值帶來的收益且三七分成。這就使得一些原本無力購房的家庭可以進入住房市場，讓這部分投資需求得以釋放;而那些原本就有能力投資商品房市場的家庭卻不會受到太大影響。如果考慮到城市土地供應的限制，自住房的引入將會增加住房市場的需求，對房價的影響可能會與預期值背道而馳。

現(xiàn)實中，政府、開發(fā)商和消費者多關注新房市場的價量走勢，而忽視了二手房市場。這與中國城市的住房市場起步較晚而二手房市場發(fā)展不成熟的現(xiàn)實是緊密關聯(lián)的。但是隨著一些大城市二手房市場的快速發(fā)展，二手房市場值得引起我們更多的關注。

從投資者角度看，不管最初購買的是新房或是二手房，未來的增值交易都要在二手房市場上來實現(xiàn)，因此，二手房市場的走勢，實際上決定了當下住房市場投資者的預期收益。相比之下，新房價格走勢反倒更多地影響著剛需家庭的購房需求，這主要是因為房價的增長速度明顯超過了家庭收入，而且市場上大多數(shù)理財產(chǎn)品都難以與房價的高增長相媲美，所以作為購房者如果今年不買房那么明年就更買不起房了。換句話說，如果我們用住房作為基礎商品來構造CPI，那么人們收入水平就會表現(xiàn)出負增長，即使考慮到存款、基金以及其他投資渠道帶來的收益。

在中國城市的住房市場從新房市場逐漸向二手房市場轉變的過程中，投資性購房需求可能會進一步增加。根據(jù)“中國典型城市住房同質價格指數(shù)”最新的報告可以看出，北京和上海二手房價格的增長速度已經(jīng)超過了新房，環(huán)比增長率達到了8.3%和7.3%。所以單純從市場的角度出發(fā)來看，房價上漲的趨勢可能會繼續(xù)持續(xù)下去。 緩兵之計或滋生更大風險

自10月以來，內(nèi)地許多城市重啟或進一步強化了住房限購限貸政策，住房市場出現(xiàn)了明顯的“降溫”態(tài)勢，價量齊降。但這些統(tǒng)計數(shù)字的背后原因更值得關注。

第一，短期內(nèi)，限購限貸政策一方面影響了購房者的市場預期，另一方面也增加了購房者的購房成本――取得購房資格和籌備首付資金，所以一些購房者轉而觀望，導致住房市場需求下降。第二，為了應對中央調控政策的要求，開發(fā)商會相應地調整住房供應和營銷策略。我們看到，很多開發(fā)商在政策實施后都很少進行關于銷售業(yè)績的宣傳，而統(tǒng)計數(shù)字則告訴我們，一些好區(qū)位的住房成交量明顯下降是導致城市平均住房交易量和價格下降的重要原因。

所以，政府的調控政策在短期來看是有效果的。正如開篇提到的，房價已經(jīng)綁架了中國經(jīng)濟，平穩(wěn)增長或許才是政府進行市場調控的初衷。從中長期看，一旦房價回歸到正常軌道，前期積累的市場需求再次涌入市場，將會促使房價新一輪的快速上漲。

此外，市場調控的另外一個副作用同樣不能被忽視，“政府調了又放，放了又調”，不管是主動也好被動也罷，傳遞給市場的信號就是政府會為房地產(chǎn)市場的衰退買單，這會大大增加人們對房地產(chǎn)市場的信心。而政府如果希望能夠通過這種方式來保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，那么未來就需要更為嚴格的調控政策。

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假設你已經(jīng)還清了信用卡債務，繳納了養(yǎng)老保險，每天都有系統(tǒng)的運動，本文便為這樣的你準備了六條雖不尋常但卻可行的理財建議。

理財一：明確未來儲蓄目標

目前還在工作的人在他們有資格領取社會保障之后還有可能再活30年，但他們中很少有人明白這在經(jīng)濟上意味著什么。

調查報告顯示，處于工作年齡的國人僅有12%曾經(jīng)嘗試過計算退休后需要多少錢才能維持生活。嚴峻的現(xiàn)實是：70%的人儲蓄不到10萬元（不含房屋價值），20%的人儲蓄不到1萬元。

你需要多少錢養(yǎng)老？按照你目前的收入水平，退休后再活30年，你需要的資金大概是一年收入的20倍。而社會保障大致相當于你年收入的40%。按照這一標準衡量，你在退休前的儲蓄量應該約為你年收入的12倍。

理財二：增加投資

開設一個退休基金賬戶。2013年你可投入5000元，2014年可投6000元。如果你年齡大于50歲，再增加1000元。

然后將這部分資金投資一支基金，如指數(shù)型ETF等。采取按月或按季定投的形式，能夠將成本控制在接近市場平均價格的范圍內(nèi)，有效規(guī)避了高價買入的風險。這雖然不是你投資組合的全部，但應該成為其中的一個部分。

這可能是一項波動性較大的增長投資。據(jù)專家介紹，眼下新興市場所能提供的整體回報是所有投資中最高的，如果算上通脹率，新興市場在七年內(nèi)提供的投資回報率可以達到50%，輕松擊敗任何與之競爭的資產(chǎn)類別。

理財三：自己在家做飯

向星巴克的拿鐵咖啡、必勝客的披薩餅和海底撈火鍋說再見吧。試著一個月完全在家用餐，中午自帶盒飯，早中晚三餐均親力親為。要做到這點并不容易，但省下的餐費可不少。買一份肯德基漢堡套餐當午餐要花15元，然而在家做一頓飯，食材成本不會超過5元。

理財顧問們常說，新客戶在第一次審計自己的家庭支出時，最讓他們感到震驚的通常是在餐館的花費。這些花費中有60%都是替餐館支付了店面租金和員工工資。試問，我們?yōu)槭裁匆讲宛^吃家常菜？

理財四：堵上漏洞

如果你家每月為手機、寬帶和有線電視支付200元，一年就要花掉2400元。如果你把這筆錢以4%的利息投資20年，可以凈賺70000元。

分析一下這部分預算，看看哪些可以避免。研究不同的手機話費套餐和參與各種優(yōu)惠活動，可以減少很大一部分支出。嘗試放棄付費的有線電視服務，改用網(wǎng)絡高清播放器能收看到高清晰的影視節(jié)目，而且選擇更加豐富。

所以，調整套餐、砍價，削減不必要的支出。

理財五：轉讓無用的閑置物品

把自己的房子變成淘寶網(wǎng)，拍賣掉一切你不需要的東西。書房抽屜里多余的手機、沒有用過的備用電飯鍋、你從來不用的花瓶......正如心理醫(yī)生所指出的那樣，化繁為簡是一個很棒的減壓方法。

這個計劃會回籠到一些錢，好比企業(yè)一樣，家庭也可以盤活存量資產(chǎn)。像這樣的一個過程更是使所有家庭成員關注錢真正價值的絕妙方法。

理財六：想象自己將要“去世”

很少有人想象自己馬上就要“去世”。然而從理財角度說，人們需要設想一下這種可能，并不是只有老年人應該這樣做。很可能死亡來臨時，你還沒有準備好。