導(dǎo)語：如何才能寫好一篇未來的住宅，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

中心小學(xué)四年級(jí)三班　趙開心

我未來的住宅與現(xiàn)在的住宅很不相同，一切都由電腦指揮。

住宅的大門外有一個(gè)微型的風(fēng)向標(biāo)，它將外面的溫度、濕度、風(fēng)力、風(fēng)向、溫度等影響人的各種指標(biāo)輸入室內(nèi)的電腦，電腦處理好這些數(shù)據(jù)后給空調(diào)和空氣調(diào)節(jié)機(jī)發(fā)出指令，讓主人有一個(gè)良好的家居環(huán)境。

進(jìn)入住宅，大門會(huì)自動(dòng)識(shí)別是否是該住宅的主人，從而開或不開大門；并能根據(jù)人的面部表情，釋放出不同音樂來調(diào)節(jié)人的心情。

從門廳走進(jìn)客廳，只有一些必須的家居。其實(shí)，其他的家具都規(guī)范地存放于地下倉(cāng)庫。如果需要時(shí)在遙控器上寫下名稱并按下“出”按鈕就行了。

廚房里的電腦里儲(chǔ)存了一家人的飲食愛好和習(xí)慣以及各種美食的烹飪方法。你只要輸入你的想法，電腦就會(huì)提示該做什么飯菜。

坐便器也受電腦控制，上完廁所，按下旁邊的鍵，會(huì)自動(dòng)給你擦屁股。人一起身，就會(huì)自動(dòng)沖涮馬桶。

寢室里的床不是水平的，會(huì)根據(jù)人的身體情況進(jìn)行調(diào)整，有時(shí)頭部會(huì)高些、有時(shí)腰部會(huì)高些、有時(shí)腿部會(huì)高些……影響這些的就是睡在床上的人的心情指數(shù)。

外人進(jìn)入房間，必須要將自己身份證放在門前的一個(gè)槽口中，等電腦確認(rèn)好你的身份后，并在網(wǎng)上搜索不到你的不良信息拍攝下你的圖像后你就可以進(jìn)入住宅了。如果你沒有或是忘記帶身份證了，你必須站在槽口的微型攝像機(jī)前面，主人看見了圖像或聽見了相關(guān)信息，發(fā)出“同意入內(nèi)”　的指令后，大門才會(huì)自動(dòng)為你打開。

篇2

美國(guó)建筑設(shè)計(jì)師塞克斯根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)局的一項(xiàng)研究獲知，實(shí)體木墻結(jié)構(gòu)的房屋節(jié)能效率比磚塊房屋高34％以后，很受鼓舞，但他對(duì)此并不滿足。經(jīng)過改進(jìn)，他設(shè)計(jì)了一種新型實(shí)體木墻住房?？杀认嗤笮〉膫鹘y(tǒng)住房降低能耗80％以上，已獲得專利。

塞克斯設(shè)計(jì)的住房是內(nèi)外雙層結(jié)構(gòu)，使用的木材都浸過了鹽水，據(jù)說鹽可增加木材密度，使木材能更好地儲(chǔ)存熱量。由于設(shè)計(jì)巧妙，這種木材住房具有冬暖夏涼的性能。

在冬季，白天陽光把房屋向陽空間中的空氣以及房屋內(nèi)層的木材一起曬熱；到了夜晚，木材儲(chǔ)存的熱量緩慢地向室內(nèi)釋放。在夏季，來自向陽空間的熱空氣通過天窗向外排出，較涼的室外空氣被吸入前，通過自然對(duì)流的方式，先經(jīng)地下室被冷卻后吸入房間，把房屋內(nèi)層木材中的熱量“吸出來”，使室內(nèi)冷卻。

塞克斯解釋說，這種房屋好像一個(gè)巨大的木質(zhì)熱泵，其節(jié)能是通過讓已有的溫差使熱量流動(dòng)來實(shí)現(xiàn)的，而并非產(chǎn)生熱量。為了加快空氣流動(dòng)，在房屋的外層，安裝了一臺(tái)風(fēng)扇。必要時(shí)可以幫助空氣流動(dòng)。這種住房的造價(jià)只比普通住房高20％左右。

電腦住宅

日本東京市建成了一幢實(shí)驗(yàn)性電腦住宅。在住宅的大門外設(shè)有氣象情況傳感器，電腦能根據(jù)各項(xiàng)氣象數(shù)據(jù)，自動(dòng)調(diào)節(jié)室內(nèi)的溫度、濕度和通風(fēng)狀況。住宅的門上裝有微型攝像機(jī)，所有出現(xiàn)在門口的人物都顯示在室內(nèi)的電視屏幕上。除了主人外，其他人想進(jìn)入住宅，必須經(jīng)主人向電腦下達(dá)指令，否則即使知道大門的暗鎖號(hào)碼也無法開門，因此十分安全可靠。

在住宅的客廳內(nèi)，只放幾張沙發(fā)，其他物品都分門別類地存放在地下倉(cāng)庫里，需要什么物品時(shí)，可操縱電腦隨時(shí)將其調(diào)運(yùn)出來。廚房?jī)?nèi)裝有一套全自動(dòng)烹飪?cè)O(shè)備。同時(shí)，只要按動(dòng)電鈕，就能烹制出色香味美的飯菜。臥室的床頭裝有一個(gè)寫著“休息”字樣的開關(guān)，主人睡覺時(shí)按下這個(gè)開關(guān)，設(shè)置在房子四周的防盜報(bào)警系統(tǒng)立刻進(jìn)入工作狀態(tài)。

住宅的廁所里裝有檢查身體狀況的診斷系統(tǒng)，每當(dāng)主人上廁所時(shí)，與馬桶相連的體檢設(shè)備即能自動(dòng)化驗(yàn)大小便，如發(fā)現(xiàn)異常情況，便發(fā)出信號(hào)，以提醒主人及時(shí)診治。

節(jié)能住宅

韓國(guó)專家設(shè)計(jì)了一種新型的節(jié)能住宅，已建成了實(shí)驗(yàn)房。該住宅有四個(gè)特點(diǎn)：一、在平面結(jié)構(gòu)上彎曲度小，熱性恒溫空間大，背陽房間熱消耗?。欢?、建筑外表隔熱性強(qiáng)，備有可調(diào)節(jié)日照量的遮陽臺(tái)；三、玻璃窗全部采用三層結(jié)構(gòu)，且每層玻璃窗都采用了可根據(jù)其方位和房間面積進(jìn)行調(diào)溫的隔熱窗；四、在夜間可以隨時(shí)調(diào)節(jié)非居住室的溫度。試用結(jié)果表明，這種住宅與普通住宅相比，可以降低能耗近一半。

半球形住宅

美國(guó)近年來流行一種樣式新穎、經(jīng)濟(jì)實(shí)用的新型建筑物――半球形住宅。這種房屋就像一個(gè)平地拱起的半球，有著別具一格的風(fēng)貌。

大家知道，在表面積相同時(shí)，球體的體積最大，因此專家認(rèn)為把房屋建成半球形可以節(jié)約大量的原材料。另外，半球形房屋具有良好的承重和抗風(fēng)的性能。實(shí)驗(yàn)結(jié)果表明，僅僅是木制結(jié)構(gòu)的半球形房屋，其強(qiáng)度就是普通房屋的幾倍，可以經(jīng)受住每小時(shí)30千米的暴風(fēng)和強(qiáng)烈的地震。而且球形房屋內(nèi)部還具有良好流線型、氣流循環(huán)通暢、熱量分布均勻、采光面積最大的特點(diǎn)。

半球形房屋建造容易，施工速度快。一般先用三角形的骨架拼接成五邊形或六邊形的部件，再吊裝銜接組成半球形，緊固在地腳螺釘上。它不需堅(jiān)實(shí)的地基，裝配一幢半球形住房，可在8個(gè)小時(shí)內(nèi)完工。房屋外部涂上保護(hù)性涂料，可以隔熱和防腐，經(jīng)久耐用。

太陽能住宅

另外，法國(guó)一家公司制造了一種可以行走的轉(zhuǎn)動(dòng)式住宅。這種住宅分為兩層，用木材、金屬和玻璃等材料制成，房子底部裝有電動(dòng)機(jī)，可使房子自行移動(dòng)，并且通過中心軸能旋轉(zhuǎn)360度。房子的主人可根據(jù)季節(jié)的變化和需要，任意使房間的局部背陰或朝陽。

太陽能住宅

美國(guó)建造學(xué)家設(shè)計(jì)建造了一幢新穎的太陽能住宅。它是一種7室梯形房屋，采用了現(xiàn)代化的光電技術(shù)和多種新型材料。其特點(diǎn)是：房屋向陽一側(cè)(南面)的墻壁和窗戶做得最大，而北面的面積做得最小，盡可能高效地獲取太陽能。

該住宅安裝了36塊非晶硅光電池板，每塊可產(chǎn)生50瓦電能。電池板與12個(gè)24伏的蓄電池相連接。這些電池板產(chǎn)生的電能可以滿足廚房設(shè)備、照明和其他電器如電視、音響和個(gè)人計(jì)算機(jī)的用電需要。

為了更好地吸收和儲(chǔ)存熱量，該房的9扇窗子的窗框表面涂有一層低輻射率的涂料，窗框中裝有特制的儲(chǔ)熱物質(zhì)。在白天，窗戶從陽光中吸收熱量，窗框中的儲(chǔ)熱物質(zhì)融化，將熱量?jī)?chǔ)存起來；到了晚上，儲(chǔ)熱物質(zhì)重新凝固，釋放出所儲(chǔ)存的熱量。據(jù)測(cè)算，在一個(gè)陽光明媚的冬日里，每個(gè)窗戶可儲(chǔ)存3165萬焦耳的熱量，全部窗戶加起來，儲(chǔ)存的熱量可滿足整幢房子所需熱量的一半以上。

這幢住房還使用一種新型的太陽能熱水器，由拋物面金屬反射鏡和熱量收集器組成，可從水平和垂直兩個(gè)方面跟著太陽運(yùn)動(dòng)，熱效率高達(dá)70％，大大高于目前使用的普通平板式太陽能熱水器。據(jù)測(cè)定，這種熱水器在有陽光的一天，可加熱約2立方米的水，完全可以滿足一個(gè)大家庭的需要。

抗震住宅

日本一幢裝有主動(dòng)抗震系統(tǒng)的實(shí)驗(yàn)性住宅已經(jīng)通過首次檢驗(yàn)。這座建筑物是日本竹中公司在美國(guó)紐約州立大學(xué)國(guó)家工程研究中心的幫助下建造的。自建成以來，已經(jīng)歷過6次小地震，其中包括一次里氏6.1級(jí)的地震。它是通過逆地震方向的搖動(dòng)來有效地減弱地震影響的。

這座高6層的建筑物，在地下室、第3層和第6層裝有探測(cè)地震的傳感器，傳感器與頂屋的一個(gè)叫作“主動(dòng)質(zhì)量阻尼器”的裝置相連。當(dāng)發(fā)生地震時(shí)，來自傳感器的速度測(cè)量結(jié)果傳送到電子計(jì)算機(jī)，這時(shí)“主動(dòng)質(zhì)量阻尼器”的一塊6噸的鋼板立即開始作逆地震震動(dòng)方向的移動(dòng)。這塊鋼板的質(zhì)量約等于該座建筑物總質(zhì)量的1％。

據(jù)測(cè)定，6.1級(jí)地震可以引起局部地基顯示0.01G的運(yùn)動(dòng)變化，或者說重力加速度(G)可以改變1％。裝上“質(zhì)量阻尼器”，可以使這個(gè)變化在建筑物頂層減少到0.0085G，這相當(dāng)于使建筑物的震動(dòng)減少一半。

不怕水災(zāi)住宅

水災(zāi)每年都要給美國(guó)沿河的大片地區(qū)造成巨大的損失，然而這些地區(qū)的農(nóng)民又不太愿意搬遷，因?yàn)橐资芎铀蜎]的土地往往又因洪水沖來的淤泥而成為肥沃良田。為此，美國(guó)科羅拉多州一家公司設(shè)計(jì)了一種不怕水災(zāi)的房屋并獲得了專利。

原來，在這種房屋的地基下裝有泡沫塑料的集裝箱，使房屋具有足夠的浮力。發(fā)生水災(zāi)時(shí)，房屋會(huì)漂浮起來，并有一種類似電視天線、可以拉開的套筒將房屋固定在原地，同時(shí)自動(dòng)換接自備發(fā)電機(jī)電網(wǎng)，并接通排水管道。

塑料住宅

美國(guó)一家公司推出了一種新型的塑料住宅。這種房屋采用工程熱塑料代替木材、水泥、金屬和玻璃等建筑材料，在建造中巧妙地將新型材料與傳統(tǒng)的建造技術(shù)結(jié)合起來。

例如，房子的內(nèi)墻仍然用于分隔空間，但結(jié)構(gòu)卻與眾不同，上面有鋪設(shè)線路和管道的凹槽，并有保暖和降溫設(shè)備。住宅的構(gòu)件都按照一定的規(guī)格和比例預(yù)先進(jìn)行塑造，因此容易裝配，只要能看懂設(shè)計(jì)圖紙，就可以將房子裝配起來。

這種新型的塑料住宅具有結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、裝修方便、功能齊全和造價(jià)低廉等優(yōu)點(diǎn)，因而深受歡迎。

智能生態(tài)住宅

智能生態(tài)住宅，是智能與生態(tài)兩者結(jié)合的一種新型住宅，它是多學(xué)科交叉和系統(tǒng)工程的產(chǎn)物。智能是應(yīng)用計(jì)算機(jī)、機(jī)器人和電視等多種電子技術(shù)，生態(tài)是在建造中使人、生物和起居環(huán)境互相平衡互相融合，為居住者創(chuàng)造一個(gè)源于自然、高于自然的生活環(huán)境。

篇3

關(guān)鍵詞：高層住宅；電梯技術(shù)；發(fā)展趨勢(shì)

引言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，城市化的進(jìn)程也開始不斷的加快，高層建筑開始增多，因此高層建筑內(nèi)的電梯數(shù)量也開始急劇增加。然而，隨著電梯的不斷增加，有關(guān)于電梯方面的安裝、使用、管理以及維護(hù)監(jiān)管等問題也開始隨之而來。所以就必須要對(duì)高層住宅當(dāng)中電梯技術(shù)進(jìn)行創(chuàng)新和完善，結(jié)合實(shí)際情況，促使電梯技術(shù)向著多功能信息化、智能化的方向發(fā)展，這樣才能真正保證高層住宅電梯技術(shù)的有效和穩(wěn)定，并始終保持電梯技術(shù)向著現(xiàn)代化的方向發(fā)展。

1 智能化電梯控制系統(tǒng)

智能化電梯群控制系統(tǒng)本身是一個(gè)功能非常強(qiáng)大的計(jì)算機(jī)硬件資源系統(tǒng)，這其中就主要包括了以模糊性邏輯系統(tǒng)為主要基礎(chǔ)的系統(tǒng)、以抑制系統(tǒng)為主要基礎(chǔ)的專家團(tuán)隊(duì)、以對(duì)計(jì)算機(jī)圖像的監(jiān)控監(jiān)測(cè)系統(tǒng)為主要基礎(chǔ)的皇家集團(tuán)、根據(jù)神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)方面的控制系統(tǒng)中的統(tǒng)治集團(tuán)等多方面的系統(tǒng)元素[1]。這種智能化電梯群系統(tǒng)，能夠充分地適應(yīng)高層住宅電梯交通等方面的不穩(wěn)定性，并以此來實(shí)現(xiàn)對(duì)目標(biāo)進(jìn)行控制的多樣化的特點(diǎn)，同時(shí)其本身也具有相應(yīng)的非線性動(dòng)態(tài)方面的特性，就比如在電梯本身的性能、智能高層建筑中的電梯集團(tuán)以及其他所有類型的自動(dòng)化控制系統(tǒng)，同時(shí)還包括建筑智能化控制系統(tǒng)設(shè)備等多個(gè)方面的控制系統(tǒng)。

2 高速電梯轉(zhuǎn)型發(fā)展

高層住宅電梯多功能、多用途設(shè)計(jì)發(fā)展至今，已經(jīng)成為塔式類型的高層建筑，同時(shí)對(duì)于高速電梯所進(jìn)行和開展的持續(xù)性研究和發(fā)展來作為其主要的發(fā)展方向。通常這種超高速類型的電梯，所使用的牽引式主要還是容量較大的電動(dòng)機(jī)、性能比較高的微處理器，還有相應(yīng)的制動(dòng)技術(shù)組成，還有永磁同步電動(dòng)機(jī)等，其中傳動(dòng)系統(tǒng)主要是使用永磁石同期無牙齒牽引機(jī)以及蝸輪蝸桿等。與驅(qū)動(dòng)性牽引機(jī)作出比較，明顯具有以下幾個(gè)方面的優(yōu)點(diǎn)：（1）永久磁石同期無牙齒牽引機(jī)能夠直接驅(qū)動(dòng)，且其主要的材料是一種能量密度高的高磁釹鐵硼，體積小，使用起來非常的輕便。（2）具有較高的傳動(dòng)效率，直接驅(qū)動(dòng)永磁同步電動(dòng)機(jī)的工作原理還是為了能夠有效提高蝸輪和蝸桿兩者在真正進(jìn)行傳動(dòng)時(shí)，所達(dá)到的傳動(dòng)效率。這里所說的傳動(dòng)效率一般都控制在百分之二十到三十之間。（3）有著較低的能源消耗，這種永磁同步類型的電動(dòng)機(jī)所具有的主要工作原理還是希望其能夠真正有效的激發(fā)出其包含在內(nèi)的永久性磁性，同時(shí)在這個(gè)基礎(chǔ)上，還能額外地提供相應(yīng)的勵(lì)磁性電流，這樣就能在沒有電機(jī)的情況下，真正實(shí)現(xiàn)其高功率的因素。通常這種電動(dòng)機(jī)都會(huì)比其他類型的異步電動(dòng)機(jī)的效率要低很多，因此其能源方面的消耗也真正開始迅速的較低[2]。（4）永久磁石同期無牙齒牽引機(jī)其本身根本不會(huì)出現(xiàn)內(nèi)部牙齒上齒廓磨損的情況，同時(shí)這種牽引機(jī)也完全不需要進(jìn)行定期的對(duì)所使用的油加以更換，因此其所具有的壽命也就相對(duì)較長(zhǎng)，大多數(shù)情況下都是一種維護(hù)的狀態(tài)。當(dāng)然，在真正的未來發(fā)展當(dāng)中，也有的電梯方面的技術(shù)開始被直接用在超導(dǎo)直線方面的驅(qū)動(dòng)技術(shù)，這樣就能真正保證往后發(fā)展中的高速電梯所具備的的舒適感得以不斷提升。

3 電梯應(yīng)用藍(lán)牙技術(shù)

如今藍(lán)牙技術(shù)被普遍應(yīng)用在世界范圍當(dāng)中，這種技術(shù)本身具有明顯的開放性特點(diǎn)，有著在短程無線通信等方面的有效規(guī)范。所以，為了能夠真正有效地實(shí)現(xiàn)其自身在短距離以內(nèi)所進(jìn)行以及開展的無線類通信，同時(shí)在此基礎(chǔ)之上極大的保證，在電梯運(yùn)行的過程當(dāng)中，所得出的各種類型的電子設(shè)備能夠真正獲得非常有效的連接效果，并且以此來實(shí)現(xiàn)其向著無線網(wǎng)絡(luò)的方向迅速發(fā)展。一般這項(xiàng)技術(shù)的發(fā)展，其主要目的還是為了能夠真正有效地幫助其自身減少在電梯當(dāng)中所存在的具體安裝周期以及相應(yīng)的成本類型。通過控制面板和召喚系統(tǒng)，來連接無線藍(lán)牙，同時(shí)在這個(gè)基礎(chǔ)上直接加以控制。因?yàn)榘惭b周期較短的原因，因此具有相應(yīng)的成本優(yōu)勢(shì)，通過直接安裝要求客戶訂單，從而提高了資金的周轉(zhuǎn)率，最終實(shí)現(xiàn)降低其成本的目的。由于如今藍(lán)牙技術(shù)的廣泛使用，促使單片機(jī)控制系統(tǒng)真正獲得了進(jìn)一步的改善，這就直接導(dǎo)致設(shè)備方面的可靠性以及故障率都開始大幅度的降低，從而直接提高了其控制方面的進(jìn)度，使得電梯變得更加的舒適。另外，也可以通過藍(lán)牙技術(shù)來對(duì)電梯的運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行全面的檢查，這樣一旦電梯存在安全隱患，就能及時(shí)地發(fā)現(xiàn)，從而加快推進(jìn)電梯的修復(fù)工作，以此來全面地推進(jìn)電梯的迅速發(fā)展。

4 綠色環(huán)保電梯

電梯的節(jié)能化發(fā)展，能夠有效的減少相應(yīng)的石油污染，同時(shí)還具有較強(qiáng)的電磁兼容性，噪音方面普遍較低，而且真正的使用壽命也相對(duì)較長(zhǎng)。這種以綠色環(huán)保為主題的電梯類型其主要的發(fā)展方向還是在于針對(duì)產(chǎn)品方面的設(shè)計(jì)和生產(chǎn)進(jìn)行有效的改進(jìn)和優(yōu)化，并以此來促使其真正具有環(huán)保以及低能耗、無漏油、低噪音以及無滲漏的優(yōu)點(diǎn)，同時(shí)也不會(huì)輕易受到電磁方面信號(hào)的干擾，也有效的規(guī)避了來自電梯井道中所存在的油脂污染。另外，在電梯結(jié)構(gòu)當(dāng)中所使用的牽引繩，一般都是直接利用這其中的尼龍合成纖維的材料，同時(shí)還會(huì)通過一些無污染的油來加強(qiáng)其牽引的性能。而電梯本身所使用的裝飾性材料，一般也都是那種非常容易對(duì)環(huán)境造成污染的材料，因此這就必須要選擇那些本身無污染的裝飾性材料[3]。

5 電梯的網(wǎng)絡(luò)智能化發(fā)展

如今電梯的控制系統(tǒng)采用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，在電梯的設(shè)計(jì)工作當(dāng)中成為一種主要的發(fā)展趨勢(shì)。電梯應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)主要能夠有效的實(shí)現(xiàn)以下幾種功能：（1）通過網(wǎng)絡(luò)來控制所有的電梯，以此來保障電梯的安全駕駛，從而有效的保證乘客在電梯當(dāng)中的安全性。一旦電梯發(fā)生故障問題時(shí)，電梯控制系統(tǒng)當(dāng)中的服務(wù)信號(hào)就能夠通過網(wǎng)絡(luò)來及時(shí)并準(zhǔn)確的了解到電梯當(dāng)中所存在的故障問題及原因信息等，第一時(shí)間通知相關(guān)的維修人員前去事故現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行修復(fù)，同時(shí)也能夠通過互聯(lián)網(wǎng)來給電梯內(nèi)的乘客進(jìn)行安慰，以此來將電梯故障所帶來的負(fù)面影響降至最低，從而真正消除客戶的人身威脅。（2）建立電梯業(yè)務(wù)發(fā)展網(wǎng)站，以往那種傳統(tǒng)的營(yíng)銷模式都是開展銷售會(huì)議來進(jìn)行的，這就需要滿足大多數(shù)銷售員的需求，相應(yīng)的銷售成本也非常高。這就可以有效的通過WEB網(wǎng)絡(luò)媒體來降低電梯業(yè)務(wù)所具有的銷售成本。同時(shí)也能在互聯(lián)網(wǎng)上充分的展示出產(chǎn)品方面的特點(diǎn)、功能、尺寸、形狀以及大小等等。也可以通過網(wǎng)絡(luò)在線填寫項(xiàng)目相關(guān)的數(shù)據(jù)，像一些電梯詳細(xì)參數(shù)等等。（3）可以通過互聯(lián)網(wǎng)本身的特點(diǎn)來進(jìn)行快速準(zhǔn)確的降低其生產(chǎn)方面的成本。自從我國(guó)加入WTO之后，很多企業(yè)，尤其是合資及外資企業(yè)為了能夠有效的降低全球方面的采購(gòu)成本，從而采取各種不正當(dāng)?shù)氖侄?。這就可以通過互聯(lián)網(wǎng)來定點(diǎn)所有的外購(gòu)零部件生產(chǎn)工廠，同時(shí)也能夠有效的組裝起工程互聯(lián)網(wǎng)的網(wǎng)絡(luò)，通常制造商在真正訂單之后，相應(yīng)的技術(shù)部門都會(huì)安排生產(chǎn)明細(xì)表和零部件的制作分工來通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行快速的傳播，這樣不但能夠有效降低成本，同時(shí)也具有相當(dāng)不錯(cuò)的服務(wù)質(zhì)量。

6 結(jié)束語

綜上所述，高層住宅電梯技術(shù)未來的發(fā)展方向主要有智能化電梯控制系統(tǒng)、高速電梯的發(fā)展、綠色環(huán)保電梯以及電梯的網(wǎng)絡(luò)智能化發(fā)展等，由此可以看出，高層住宅電梯技術(shù)的未來發(fā)展空間非常廣闊。

參考文獻(xiàn)

[1]周冬梅.電梯技術(shù)發(fā)展趨勢(shì)研究[J].科技致富向?qū)В?011（8）.

[2]姚曉明.簡(jiǎn)談?dòng)来磐诫姍C(jī)在電梯技術(shù)上的應(yīng)用[J].科技信息，2010（28）.

篇4

市場(chǎng)暌違兩年之久的融創(chuàng)“壹號(hào)院”項(xiàng)目，曾經(jīng)使融創(chuàng)成為2013年的北京地王，如今它臨湖40萬的預(yù)測(cè)單價(jià)也再次將中國(guó)頂級(jí)豪宅市場(chǎng)推向新的。公司董事長(zhǎng)孫宏斌在新聞會(huì)上笑言，稱自己也買不起壹號(hào)院的房子。

真應(yīng)了電影《大腕》中的那句：不求最好，但求最貴。

樓市新生態(tài)：豪宅扎堆

6月，中國(guó)股市的跳水式振幅并沒有真正給中國(guó)頂級(jí)豪宅的成交量拖后腿，甚至就連中國(guó)樓市漫長(zhǎng)的萎縮期，也沒能影響中國(guó)頂級(jí)豪宅發(fā)展的腳步。

僅在北京，目前預(yù)計(jì)上市或已經(jīng)在售的豪宅項(xiàng)目就包括融創(chuàng)壹號(hào)院、中赫萬柳書院、中糧瑞府、佳兆業(yè)廣場(chǎng)（原長(zhǎng)安8號(hào)）等十余個(gè)項(xiàng)目以及包含過億頂級(jí)豪宅的遠(yuǎn)洋LAVIE、麗宮別墅、頤和原著等頂級(jí)項(xiàng)目。而在上海，綠城黃浦灣新推出的樓王，最高單價(jià)報(bào)38萬元/平方米，刷新上海豪宅價(jià)格紀(jì)錄。在深圳，“第一豪宅”深圳灣1號(hào)部分房源的單價(jià)，也達(dá)到20萬元/平方米。

根據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示：2015年上半年，北京實(shí)際簽約的豪宅項(xiàng)目達(dá)126套，超越2015年以前北京地區(qū)累計(jì)總成交量13套。上海地區(qū)同等水平的豪宅的成交量為194套，也超出近5年當(dāng)?shù)睾勒山涣拷y(tǒng)計(jì)年均量。上海地區(qū)中單套成交總價(jià)超過1億元的房源共計(jì)7套，單套面積均超過600平方米，主要位于浦東和閔行地區(qū)，以高端獨(dú)立別墅為主。而深圳，豪宅市場(chǎng)更是呈現(xiàn)井噴之勢(shì)，成交量達(dá)到最近6年來的峰值，成交總金額位列全國(guó)第一。

毫無疑問，中國(guó)一線城市頂級(jí)豪宅市場(chǎng)火爆已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)。

雖然在北上廣深等經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，隨著收入水平的提升，中產(chǎn)家庭摩拳擦掌或許可以努力出一套千萬級(jí)臨界房產(chǎn)，但飛速發(fā)展的豪宅市場(chǎng)其實(shí)并沒有給他們留下機(jī)會(huì)。僅以北京為例，2015年，千萬級(jí)以下的豪宅量越來越少。年內(nèi)預(yù)計(jì)有15個(gè)銷售單價(jià)在10萬以上的項(xiàng)目上市，再加上已經(jīng)在售的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總項(xiàng)目數(shù)過25個(gè)。

豪宅項(xiàng)目的跳躍式漲價(jià)并沒有因?yàn)閷徟蚱渌s束有所阻礙。稱霸上海多年的“樓王”湯臣一品如今也似過往云煙，完成了它的歷史使命。萬科翡翠濱江及綠城黃浦灣的最高單價(jià)均已超過湯臣一品。

價(jià)值溢出顯現(xiàn)

無論是低價(jià)倒逼，還是開放商抬高定價(jià)，市場(chǎng)顯然已經(jīng)接受了這種改變。

孫宏斌對(duì)媒體說：“我們不介意40萬的紀(jì)錄在什么時(shí)候打破，只要土地供應(yīng)不增加，豪宅價(jià)格一定會(huì)往上走。”

他還表示：“四大一線城市應(yīng)該是北京、上海、深圳、香港。我們只看好人口凈流入的市場(chǎng)，所以我們一直過得不錯(cuò)。豪宅的購(gòu)買力一定是在有互聯(lián)網(wǎng)和金融的地方，北京上海的供應(yīng)量太少了，所以短期內(nèi)放開限購(gòu)的可能性不大。豪宅的購(gòu)買力是不用擔(dān)心的，要擔(dān)心的是供應(yīng)量。豪宅買家主要有三種人：第一種是改善型客群，以前是煤老板，現(xiàn)在是新三板的老板；第二是外地客戶；第三種是做資產(chǎn)配置的?！?/p>

如果億萬豪宅的目標(biāo)客戶群體是可以預(yù)測(cè)的數(shù)百人，那么千萬級(jí)豪宅的需求量明顯更富有吸引力。

有評(píng)論認(rèn)為，是股票市場(chǎng)的大量財(cái)富溢出效應(yīng)，使獲利人群增加了購(gòu)買欲望，也有評(píng)論從市場(chǎng)角度分析，認(rèn)為在三、四月傳統(tǒng)豪宅市場(chǎng)的銷售旺季，一批豪宅項(xiàng)目采取放量措施，拉升了頂級(jí)物業(yè)的成交上揚(yáng)。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為：“換房成本增加，一步到位置業(yè)需求增多，使得頂級(jí)人群更青睞于大戶型、高品質(zhì)的終極產(chǎn)品，也成為頂級(jí)豪宅受捧的原因之一。

“頂級(jí)豪宅項(xiàng)目不同于普通住宅，打動(dòng)購(gòu)房者的往往在于項(xiàng)目對(duì)稀缺城市資源的占有，以此滿足高端客群對(duì)于居所的復(fù)合。因此，越是高品質(zhì)的頂級(jí)豪宅，其項(xiàng)目的不可復(fù)制、不可替代的屬性就越明顯，客戶的忠誠(chéng)度也就越高?！?/p>

中國(guó)的富豪群體在不斷發(fā)展，在滿足居住需求的同時(shí)，豪宅的價(jià)值也因?yàn)榭沟拖∪背蔀橥顿Y和消費(fèi)的主體。

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關(guān)鍵詞：未來；住宅設(shè)計(jì)；發(fā)展方向

[ Abstract ] The author analyze several typical residential building, and point outeach residential development direction, for your reference.

[ Key words ] future; residential design; development direction;

中圖分類號(hào)：TU208文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2095-2104（2012）

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷快速發(fā)展,人們對(duì)居住的條件和需求與時(shí)俱進(jìn),住宅建設(shè)也從一開始對(duì)量的要求逐漸過渡到對(duì)質(zhì)的追求,特別是住房制度的改革,人們對(duì)住宅的使用功能、舒適度、安全感以及環(huán)境質(zhì)量更關(guān)心,這就要求在商品價(jià)值觀念、住宅的功能、質(zhì)量都要與其價(jià)格相聯(lián)系,與市場(chǎng)需求相適應(yīng),精心設(shè)計(jì),,反復(fù)推敲,力求住宅精巧與適用。住宅要不斷適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展與變革,適應(yīng)居民的生活品位和文化素養(yǎng)的提高。因此,就其形式與動(dòng)態(tài)而言,住宅在民用建筑中的變化應(yīng)是最大、最頻繁的。今后,住宅的發(fā)展趨勢(shì),應(yīng)在數(shù)量穩(wěn)定增長(zhǎng)、質(zhì)量不斷提高、設(shè)備逐步完善的基礎(chǔ)上,適當(dāng)控制建筑面積,多開發(fā)建設(shè)適應(yīng)居民需求的、有特色的住宅。

1 老年住宅

我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入老齡社會(huì)。第五次人口普查結(jié)果表明,我國(guó)的老齡人口已達(dá)1.32億,占總?cè)丝?0%之多,已大大超過聯(lián)合國(guó)與世界銀行7%的指標(biāo)。伴隨著老齡社會(huì)的到來,城市人口的老齡化發(fā)展尤為迅速,城市中的老年人在大幅度增加。因此,開發(fā)建設(shè)老年住宅也是一件迫在眉睫的事情。

現(xiàn)今的老年住宅(公寓)大多為公建改造而成,設(shè)施不完備,服務(wù)不到位,有的甚至以贏利為目的。老年人生活欠舒適,精神上缺少歡樂。與當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步很不協(xié)調(diào)。老年住宅的形式可分為3類:

1.1 自理式:老人完全有生活自理能力,住宅形式與普通住宅相同。但在平面布置以及設(shè)備、設(shè)施的設(shè)置等方面要考慮老年人的衣、食、住、行等特點(diǎn),有專人定期過問,有應(yīng)急措施。

1.2 協(xié)助式:老人有一定的生活自理能力,需要護(hù)理人員適當(dāng)?shù)卣疹?。如行?dòng)不便的老人等。住宅形式類似于現(xiàn)在的老齡公寓,生活方式為半獨(dú)立形式。在平面布局與設(shè)施、設(shè)備的設(shè)置上應(yīng)考慮方便使用,特別是廚房、衛(wèi)生間等設(shè)計(jì)應(yīng)盡量考慮發(fā)揮他們獨(dú)立使用的作用。

1.3 護(hù)理式:老人基本上喪失自理能力,需要專門人員的日常照料及醫(yī)護(hù)人員的醫(yī)療護(hù)理。類似于醫(yī)院病房和療養(yǎng)院的形式。

老年住宅設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)老年人的生活及形態(tài)特點(diǎn)。老年人生活范圍容易縮小,相互依賴的程度高;老年人對(duì)地震、火災(zāi)等突發(fā)事件的判斷能力較低,行動(dòng)遲緩;老年人對(duì)自然的需求,如室外活動(dòng)、接受日光、接觸綠地等也比其他年齡段的人更強(qiáng)烈等等。為老年人開發(fā)建設(shè)安定、舒適的住宅是社會(huì)的使命,也是對(duì)老年人的關(guān)愛。

2 生態(tài)住宅

人口劇增、氣候變暖、溫室效應(yīng)、土地沙漠化、淡水減少、不可再生資源日漸枯竭等等已經(jīng)引起了全世界的警覺,我國(guó)是近十年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的國(guó)家,能源與環(huán)境問題尤為突出。因此,為了人類的生存,為了文明社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展,生態(tài)建筑尤其生態(tài)住宅的開發(fā)與建設(shè)將是大勢(shì)所趨。以為有大片綠地或水面的住宅區(qū)就是生態(tài)小區(qū)、生態(tài)住宅的觀點(diǎn)是極其片面的。

生態(tài)住宅設(shè)計(jì)首先要考慮利用陽光、水等可再生自然資源,減少對(duì)石油、煤炭等不可再生資源的依賴,在滿足使用要求的前提下達(dá)到節(jié)省能源、減少污染的目的。冬季采暖、夏天空調(diào)以及熱水供應(yīng)等可充分利用太陽能或地?zé)崴焕媒ㄖ牧系母魺崤c蓄熱,使室內(nèi)空間冬暖夏涼；利用綠化與植栽調(diào)節(jié)室內(nèi)小氣候等等。生態(tài)住宅設(shè)計(jì)要考慮采用新材料、新技術(shù),降低能耗,減少污染,延長(zhǎng)住宅使用壽命。其中,建筑材料是關(guān)鍵,開發(fā)無污染的、可以循環(huán)使用的、耐久且節(jié)能的建筑材料已迫在眉睫。另外,住宅設(shè)計(jì)還要考慮廢水的循環(huán)利用、廢氣的無害化處理、垃圾的處理與回收等。

生態(tài)住宅應(yīng)為人們提供健康、舒適的室內(nèi)環(huán)境。要求空間大小與尺度設(shè)計(jì)合理,材料質(zhì)感與色彩選擇得當(dāng),設(shè)施與設(shè)備配置完備,室內(nèi)溫度適宜,空氣清新,無污染、無輻射、無噪聲。

總之,要功能齊全,使用方便,舒適靜雅,有利健康。另外,生態(tài)住宅設(shè)計(jì)還應(yīng)注意與地域的人文環(huán)境相融合。從土地的使用、街區(qū)的規(guī)劃到住宅個(gè)體的設(shè)計(jì),都要考慮與當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)、地理、人文環(huán)境等有機(jī)結(jié)合,使建筑真正融入城市肌理,融入城市的可持續(xù)發(fā)展之中。

3 個(gè)性化住宅

這里的個(gè)性化住宅主要指大開間靈活隔斷住宅。近十年來開發(fā)建設(shè)的集合式住宅,套內(nèi)面積越來越大,雖然在戶型及平面布局上有些變化,但套內(nèi)墻體幾乎都不能拆改,房間固定不變。一住十幾年、幾十年,空間沒有變化,個(gè)性無法體現(xiàn),使住戶缺乏新鮮感,從而降低了生活的品位。隨著生活質(zhì)量的不斷提高,居民對(duì)住房品質(zhì)的要求也越來越高,住房的個(gè)性化將成為購(gòu)房者尤其是年輕人的第一需求。因此,可變的、多樣化平面布置的大開間靈活隔斷住宅將會(huì)成為住宅市場(chǎng)中的亮點(diǎn)。近幾年不少地區(qū)都在這方面做了有益的嘗試,例如天津市開發(fā)的異型柱大開間靈活隔斷住宅以及黑龍江省建設(shè)的無粘結(jié)預(yù)應(yīng)力大開間靈活分隔住宅等,都因?yàn)榭勺兓變?nèi)平面布局、突顯居住個(gè)性等而受到住戶的歡迎與好評(píng)。

另外,國(guó)家建設(shè)部、農(nóng)業(yè)部、國(guó)土資源部、墻體材料革新建筑節(jié)能辦公室等2000年就已發(fā)出通知,三年內(nèi)要在沿海地區(qū)的160個(gè)大中城市實(shí)現(xiàn)禁止使用實(shí)心粘土磚的目標(biāo)。因此,大開間靈活隔斷住宅的建設(shè)與開發(fā)對(duì)逐步減少、盡快淘汰粘土磚也將起到舉足輕重的作用。

4 “4、2、1”家庭住宅

我國(guó)上個(gè)世紀(jì)70年代末開始實(shí)行計(jì)劃生育政策,第一代獨(dú)生子女已經(jīng)長(zhǎng)大成人,有的已結(jié)婚生子, “4、2、1”家庭開始出現(xiàn)--夫婦倆上有四位老人要贍養(yǎng),下有幼兒要照料,每天還要忙于工作?！?、2、1”家庭將成為我國(guó)家庭構(gòu)成的主流,老人的贍養(yǎng)將成為普遍的社會(huì)問題。因此,探索和解決他們的居住問題,開發(fā)建設(shè)適應(yīng)“4、2、1”家庭需要的住宅會(huì)給他們?cè)谏?、學(xué)習(xí)和工作等方面帶來很大的幫助,不僅有廣泛的發(fā)展前景,還具有一定的社會(huì)意義。

居住方式有合住、分居、鄰居近居等多種形式。合住型:兒女與老人同居一戶,有老人獨(dú)用臥室,也可為老人設(shè)專用的衛(wèi)生間及小廚房等。盡管互有干擾,但更便于相互照顧。分居型:為二合一住宅單元子女與老人有各自的臥室以及廚衛(wèi)等。相互干擾少,互相照顧也方便。

鄰居型:子女與老人兩個(gè)或三個(gè)家庭或一墻之隔,或同住一層樓?；ハ喔蓴_小,照顧也很方便。

近居型:兩個(gè)或三個(gè)獨(dú)立家庭就近居住,住同一幢住宅樓或相鄰樓棟。相互基本無干擾,但不能做到對(duì)老人的全天候照顧。

另外,在戶型、面積以及設(shè)施、設(shè)備的設(shè)置等方面也應(yīng)體現(xiàn)出各自的特點(diǎn),滿足不同的需求。

5 結(jié)束語

以上四類特色住宅今后會(huì)有怎樣的發(fā)展,居民的認(rèn)可程序如何等等,對(duì)此筆者曾經(jīng)隨機(jī)對(duì)156戶居民進(jìn)行了問卷調(diào)查。在對(duì)于“特色住宅與普通住宅,您更希望得到哪類住宅”的詢問中,有107戶回答“希望能有一套特色住宅”,占全部住戶的68.6%。而對(duì)于"四類特色住宅中您最希望擁有哪一類"的問卷結(jié)果整理如上表:從統(tǒng)計(jì)表中可以看出,生態(tài)住宅首先受到城市居民的關(guān)注。無污染、高節(jié)能、環(huán)境優(yōu)雅、居住舒適、有利健康的綠色生態(tài)住宅將會(huì)成為城市住宅發(fā)展的方向。另外,從表中還可以看出,對(duì)個(gè)性化住宅的需求,中青年住戶的比例明顯高于老年住戶,這充分顯示了青年人的不甘安于現(xiàn)狀、樂于變化的特點(diǎn)。老年住宅則更受老年人的歡迎,體現(xiàn)了老年人的老有所居、老有所樂、安度晚年的強(qiáng)烈愿望。最后,還應(yīng)該指出,這四類特色住宅之間并沒有嚴(yán)格的界限,是可以相通的。比如,個(gè)性化住宅、“4、2、1”家庭住宅、老年住宅等都可以建成綠色生態(tài)住宅,“4、2、1”家庭住宅也可設(shè)計(jì)為大開間靈活隔斷形式等等。這樣的住宅一定會(huì)更受歡迎。

參考文獻(xiàn):

[1]宋春華《小康社會(huì)初期的中國(guó)住宅建設(shè)》建筑學(xué)報(bào). 2002.1

篇6

關(guān)鍵詞：住宅設(shè)計(jì)建筑藝術(shù)

講求“性能價(jià)格比”

從福利房到商品房，沖破計(jì)劃模式，設(shè)計(jì)師不再受面積的束縛，而是開始本著“以人為本”這個(gè)基本著眼點(diǎn)，在住宅設(shè)計(jì)中越來越切實(shí)注重人的實(shí)際需求，研究人的居住行為規(guī)律。如在住宅設(shè)計(jì)中，采取“動(dòng)靜分區(qū)”和“公私分離”的手法，開始講求起居廳的設(shè)計(jì)。這些對(duì)提高未來住宅的設(shè)計(jì)水平無疑有著積極的意義。

但是，隨著市場(chǎng)的某些炒作，住宅設(shè)計(jì)中的一些作法變得很不理性。例如，有些住宅中起居廳的面積達(dá)到60～70平方米，衛(wèi)生間甚至達(dá)到18平方米，空間大得令人不能接受。住宅空間的舒適程度是以人的行為尺度和心理接受尺度為基準(zhǔn)的。過大的空間會(huì)失去家庭的溫馨感和親和力，失去家庭特有的生活氣息和氛圍，甚至?xí)咕幼≌咴谛睦砩细杏X自身的渺小，居住空間顯得冷漠、僻靜。其結(jié)果是，人們花錢購(gòu)買住房，卻又未能獲得相應(yīng)的功能與質(zhì)量。這就涉及到了“性能價(jià)格比”這個(gè)基本概念。

福利住宅講求面積的大小，而商品住宅更注重功能和品質(zhì)。未來，人們購(gòu)買住宅，將以買到了什么樣的功能品質(zhì)和有哪些服務(wù)為主要參考批標(biāo)，而不是買到多少平方米的面積。住宅消費(fèi)講求的是花錢買更多的功能和更舒適的享受。衡量未來每套住宅的價(jià)值，其功能和品質(zhì)將成為成交的主要因素。因此，未來的住宅設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)更加理性和務(wù)實(shí)。

住宅面積的增加無疑會(huì)帶來其功能的改善，但無功能目標(biāo)而盲目擴(kuò)大面積，那就是“大而無當(dāng)”，也就是沒有獲得相應(yīng)的功能增量，就“性能價(jià)格比”而言，是不合適的。因而，未來的住宅應(yīng)當(dāng)特別強(qiáng)調(diào)功能的增量，即隨著面積的擴(kuò)大，功能隨之升級(jí)，套內(nèi)的功能不斷增加。例如，一個(gè)簡(jiǎn)單的客廳演變?yōu)橐粋€(gè)客廳和餐廳，衛(wèi)生間的設(shè)備也由洗盆、便器、浴盆老三件演變?yōu)榛瘖y、淋浴等更多的功能，又有可能將各種設(shè)備分區(qū)使用。浴室除滿足生理需求外，還可變?yōu)樾蓍e空間。住宅面積增加了，功能隨之提高，舒適度也得到了提升。

這些年來，隨著商品住宅的發(fā)展，住宅面積有了穩(wěn)定的擴(kuò)大，一套二室一廳和三室一廳的住宅一般為90～120平方米，各種尺度均較適宜，并被大多數(shù)人所接受。如果再擴(kuò)大套內(nèi)面積，則應(yīng)當(dāng)相應(yīng)增加套內(nèi)功能，改善和提高空間的舒適度，包括增加書房、休閑空間、貯存室、設(shè)備間、家務(wù)間等。

提高住宅設(shè)備的配置水平

住宅設(shè)備及其設(shè)計(jì)與安裝的精品化，對(duì)實(shí)現(xiàn)住宅的功能增量起著重要作用?？疾靵喼藿徣毡竞汀八男↓垺眹?guó)家和地區(qū)，他們提供給普通公務(wù)員居住的住宅，每套面積標(biāo)準(zhǔn)一般控制在70～110平方米以內(nèi)。但由于設(shè)備配置周全，住宅部品優(yōu)良，管道走向布置合理，獲得了較高的舒適度和方便程度，居住生活質(zhì)量較高。

我國(guó)未來住宅的設(shè)計(jì)，將重點(diǎn)轉(zhuǎn)向提高住宅設(shè)備配置方面。要獲得一個(gè)高舒適度的居住環(huán)境，不僅要注重套型內(nèi)部平面空間關(guān)系的組合和硬件設(shè)施的改善，還要全面考慮住宅的光環(huán)境、聲環(huán)境、熱環(huán)境和空氣質(zhì)量環(huán)境的綜合條件及其設(shè)備的配置。主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容。

（1）日照及自然光。其生理衛(wèi)生價(jià)值極高，對(duì)人的生理、心理狀態(tài)影響較大。在住宅中，最大限度地利用并合理開發(fā)自然光資源有著重要意義。未來住宅的設(shè)計(jì)將充分利用日影分析原理和計(jì)算機(jī)輔助設(shè)備，來改善日照和用地之間的矛盾，有效地發(fā)揮土地的綜合利用效率。自然采光還涉及窗口布置、窗的構(gòu)造及所使用的材料等方面，這些也必將引起設(shè)計(jì)上的創(chuàng)新。

（2）隔聲問題在我國(guó)的住宅設(shè)計(jì)中始終是一個(gè)薄弱環(huán)節(jié)，輕質(zhì)材料在未來住宅中的廣泛使用，又會(huì)加重隔聲的難度。隔聲技術(shù)包括空氣隔聲和固體隔聲兩部分。住宅內(nèi)，人們可忍受噪音約40～45分貝。為達(dá)到這一指標(biāo)，必須增加門窗的密閉性，并改善墻體構(gòu)造。多年以來，由于對(duì)住宅樓地面的固體傳聲問題重視不夠，住宅內(nèi)隔聲效果較差。在未來的住宅中，加強(qiáng)對(duì)樓板的隔聲疊層構(gòu)造和面層處理，將會(huì)受到更多的關(guān)注。

（3）熱環(huán)境是直接影響居住舒適度的重要因素。對(duì)采暖和空調(diào)而言，又涉及節(jié)能、造價(jià)、維修、管理等諸多方面。目前，對(duì)各種采暖方式的研究和采暖系統(tǒng)的開發(fā)各具特色，可適用于不同的使用條件。

就其綜合效果而言，我們提倡相對(duì)集中的采暖方式，但應(yīng)當(dāng)改為雙管系統(tǒng)、分戶計(jì)量的方式進(jìn)行。這種相對(duì)集中采暖方式的熱源供應(yīng)，既可以組團(tuán)為單位，也可以單幢樓或居住單元為單位來組織。

套內(nèi)集中空調(diào)的模式也被普遍看好，但要考慮住戶的經(jīng)濟(jì)承受力，并努力減少室內(nèi)噪音。

近年來，歐洲先進(jìn)的節(jié)能技術(shù)不斷地被介紹進(jìn)來。經(jīng)歷了20多年的大量研究和實(shí)踐，歐洲在住宅節(jié)能方面探索出了很有成效的方法。其中，以低能耗、高舒適度的住宅節(jié)能技術(shù)尤為突出。該項(xiàng)技術(shù)通過使用功率非常低的輔助采暖和制冷設(shè)備，既可調(diào)整室內(nèi)溫度，保持舒適的狀態(tài)，又節(jié)約了住宅的綜合造價(jià)。此項(xiàng)技術(shù)在我國(guó)未來的住宅建設(shè)中，有望得到應(yīng)用和推廣。

（4）住宅室內(nèi)污氣及有害氣體的排除，是居住者最為關(guān)心的問題之一。但是，迄今為止，在有效排除廚房、衛(wèi)生間的污氣和有害氣體方面仍不盡人意，高層住宅豎向煙風(fēng)道形同虛設(shè)，串煙、串氣、串聲現(xiàn)象十分嚴(yán)重，且直排熱水器屢屢出現(xiàn)事故。居住套內(nèi)排氣、排污裝置實(shí)際上是一個(gè)大系統(tǒng)，盡管裝置很好，但由于排風(fēng)管道或煙道不暢，其設(shè)備與設(shè)施同樣可能達(dá)不到功能目標(biāo)。

未來住宅的通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)，將重點(diǎn)解決煙風(fēng)道技術(shù)問題，研究開發(fā)新型專用的煙風(fēng)道系統(tǒng)和接口配件，形成完整的豎向排煙氣的成套技術(shù)產(chǎn)品。水平直連排出煙氣的作法，具有簡(jiǎn)便、直接、高效的特點(diǎn)，在很多國(guó)家和地區(qū)得到普遍采用。預(yù)計(jì)此項(xiàng)技術(shù)完善后，將在我國(guó)未來的住宅建設(shè)中廣泛應(yīng)用。

為了保證采暖和空調(diào)房能夠及時(shí)補(bǔ)充和更換新鮮空氣，預(yù)計(jì)未來住宅中，將采用補(bǔ)新風(fēng)式冷熱交換空氣補(bǔ)充裝置。此項(xiàng)技術(shù)也會(huì)在未來的住宅設(shè)計(jì)中越來越受到重視。

（5）住宅中各種管道布置的不盡人意，一直制約著我國(guó)住宅品質(zhì)的提高。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，水、暖、電、氣各自為政，造成住宅內(nèi)各種廚衛(wèi)管道無序空行。在商品住宅中，這種影響也始終沒有消除，各種管道盡管經(jīng)過精心包藏，仍問題叢生，極大地影響了我國(guó)住宅廚衛(wèi)整體功能品質(zhì)的提高，影響了廚衛(wèi)整體化、集成化技術(shù)的進(jìn)步。未來住宅設(shè)計(jì)將以“自家管道不到鄰居家去”和“壓力管道出戶”為原則。

各種管道穿樓板是造成住宅跑、冒、滴、漏的主要根源，在商品住宅中也是一種產(chǎn)權(quán)不清的表現(xiàn)，這種現(xiàn)象必須改變。解決的辦法是，在下沉樓面和樓面墊層中鋪設(shè)水、暖氣各種水平管道。解決水平管道鋪設(shè)的辦法是設(shè)置管道墻，將所有的設(shè)備沿著管道墻進(jìn)行布置，并將各種水平管道放置在管道墻內(nèi)。

建設(shè)集中管井是現(xiàn)代住宅設(shè)計(jì)中的一種成熟的作法。為了凈化室內(nèi)空間，減少由于壓力管道給住戶帶來的干擾，明晰產(chǎn)權(quán)，屬公共使用的設(shè)備管道應(yīng)當(dāng)設(shè)置在套型以外，以便于設(shè)備的安裝、維修、抄表及設(shè)置其他一些家用設(shè)備（在日本，管井內(nèi)設(shè)置各種表具及熱水裝置）。管井可以放大尺寸，擴(kuò)大進(jìn)深。盡管面積加大了，卻將極大地改善住宅內(nèi)部的空間環(huán)境。

關(guān)注“綠色住宅”

所謂“綠色住宅”，應(yīng)當(dāng)是健康、有益、節(jié)能、低能耗和低污染的住宅。它的基點(diǎn)應(yīng)是從住戶的切身利益出發(fā)，營(yíng)造健康、安全、文明的居住環(huán)境，提高住戶的居住質(zhì)量，營(yíng)造文明的居住環(huán)境?！熬G色住宅”是涵蓋了生態(tài)環(huán)境和可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)新的概念。

“綠色住宅”不僅注重住宅和居住區(qū)等硬件建設(shè)，更重視人們文明生活方式的軟件建設(shè)。它強(qiáng)調(diào)人與自然環(huán)境和諧共生，有效地利用自然，回歸自然，提倡重復(fù)利用，努力減少污染，保護(hù)自然，以創(chuàng)造一個(gè)綠色生活環(huán)境。

未來住宅設(shè)計(jì)的首要目標(biāo)，應(yīng)是營(yíng)造“綠色住宅”，服務(wù)于“綠色住宅”，以“綠色住宅”這個(gè)硬件支撐“綠色生活”這個(gè)軟件。應(yīng)做好以下幾個(gè)方面的工作。

（1）充分利用居住區(qū)基地外部和內(nèi)部的自然條件，如保留和利用原有地形、地貌、植被和水系，保護(hù)古樹和文物古跡，繼承文化特色。

（2）要把空氣、陽光、綠色引進(jìn)每套住宅內(nèi)。未來的住宅設(shè)計(jì)，將會(huì)創(chuàng)造一切硬件條件，讓人們盡享大自然的賜予。不僅套型設(shè)計(jì)著重調(diào)整各種功能與空間的關(guān)系，尺度和色彩也將更符合人的情感需求，而且將通過設(shè)計(jì)師的創(chuàng)新，改善居住的舒適程度，努力營(yíng)造一個(gè)綠色環(huán)境。例如，通過增大窗口可容納更多的陽光、空氣和綠色景觀；采取增加保溫隔熱手段或防熱隔膜玻璃等措施，把不必要的熱量拒之室外；通過會(huì)“呼吸”的綠色建材，不斷改善和調(diào)節(jié)室內(nèi)的溫度和濕度，讓居住更為舒適；通過及時(shí)更換室內(nèi)污濁空氣，保持室內(nèi)空氣清鮮，等等。

通過優(yōu)良的設(shè)計(jì)，在住宅中重新引進(jìn)自然通風(fēng)的概念，將在夏季取代或減少空調(diào)的作用。例如，采用明廳、明臥、明廚、明衛(wèi)的設(shè)計(jì)，可減少照明用電，利用太陽能并實(shí)現(xiàn)光電轉(zhuǎn)化，使太陽能系統(tǒng)和房屋面構(gòu)造結(jié)合為一體，既實(shí)用、美觀，又可最大限度地利用能源。

（3）“綠色住宅”建設(shè)的一項(xiàng)重要原則，就是如何有效地利用資源，即最大化利用了最小化排廢。這與“節(jié)制”和“節(jié)省”有本質(zhì)的區(qū)別。大自然賦于我們各種資源，在技術(shù)、經(jīng)濟(jì)有保證的情況下，利用各種資源為人服務(wù)，供人享用。在享用和接受服務(wù)時(shí)，一切浪費(fèi)都是犯罪。但“節(jié)制”和“節(jié)省”同樣也不適宜。我們提倡的最大化、有效化，是要提倡重復(fù)使用，回收利用。對(duì)不可再生物質(zhì)要十分珍惜，并著重開發(fā)各種替代產(chǎn)品。例如，實(shí)施垃圾分類，對(duì)分類后垃圾按照有機(jī)、無機(jī)、有害、無害物質(zhì)分門別類回收，以達(dá)到最小排出量和最大化利用。又如，在小區(qū)中實(shí)施中水系統(tǒng)，循環(huán)重復(fù)使用再生水資源，收集和利用雨水改善氣象環(huán)境等。這些都是未來住宅設(shè)計(jì)中必重視的問題。

此外，采用綠色建材、環(huán)保建材和無放射性建材，對(duì)保證居住者的健康具有十分重要的意義。因此，開展對(duì)建材及產(chǎn)品、設(shè)備的“綠色認(rèn)證”工作也是十分必要的。

（4）引導(dǎo)“綠色生活方式”是住區(qū)未來建設(shè)和物業(yè)管理的核心。如果沒有綠色生活意識(shí)，“綠色社區(qū)”的建設(shè)也將無從談起，已建好的也將被破壞。要在社區(qū)的建設(shè)中，開展對(duì)住戶居住行為的引導(dǎo)，并有效加以規(guī)范，如愛護(hù)環(huán)境，節(jié)約資源，垃圾分類，自愛自潔，鄰里和睦。這是一項(xiàng)長(zhǎng)期、細(xì)致的工作，要從一點(diǎn)一滴做起，讓“綠色行為”成為生活的必需，讓“綠色生活方式”成為一種文化、一種文明和一種時(shí)尚。此外，還要在社區(qū)內(nèi)組織起環(huán)境管理體系，建立公民參與機(jī)制，組成由政府、環(huán)保組織、物業(yè)管理和業(yè)主參加的聯(lián)席會(huì)，發(fā)動(dòng)志愿者參加，服務(wù)于家庭，服務(wù)于社區(qū)，讓環(huán)保觀念和行為走進(jìn)每個(gè)人的生活。

呼吸“長(zhǎng)壽住宅”

目前，人口“老齡化”已不期而至。鑒于我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)的特殊情況，為老年人提供更多的便利，努力創(chuàng)造一種充滿自力、自信、健康、向上的老年區(qū)環(huán)境，是一項(xiàng)十分重要而緊迫的任務(wù)。

日本在住宅建設(shè)過程中，著眼于把住宅作為全壽命過程中適應(yīng)老年人居住的模式，充分考慮老年人的需要，并采取了必要的措施。當(dāng)有老年人居住，或者房屋主人進(jìn)入老年之時(shí)，可以把普通住宅變更為適合老年人需要的住宅。此類住宅稱為“長(zhǎng)壽住宅”，這是一種適應(yīng)人們居住行為變更的住宅類型。具體的作法很多，其中包括進(jìn)行潛伏設(shè)計(jì)，需要時(shí)則可開墻、鑿洞及安裝扶手、警報(bào)、呼喚等設(shè)備。當(dāng)老年人與年輕人合住時(shí)，此類住宅可分可合，形成“兩代居”的形式。當(dāng)然，此類住宅最基本的要素是，在開始規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，就對(duì)老年人的需求給予充分的考慮，如預(yù)留足夠?qū)挼拈T洞、過道，供輪椅回轉(zhuǎn)。在這方面，絕不吝惜、節(jié)省，而是做足、做夠。據(jù)調(diào)查，對(duì)老年人而言，約有70％～80％的事故是發(fā)生在衛(wèi)生間內(nèi)的。因而，他們特別注重衛(wèi)生間內(nèi)各種設(shè)施的設(shè)計(jì)與安裝，充分考慮使用的方便和安全，在遇險(xiǎn)時(shí)可有效地救助。但消除地面高差，對(duì)日本的傳統(tǒng)住宅來說尤為困難。

篇7

祖國(guó)的發(fā)展大大地改革，政府發(fā)給每個(gè)人一棟高科技別墅。

住宅都要自己設(shè)計(jì)，從別墅的外表一直到拖鞋。都需要自己設(shè)計(jì)，可棒啦！

現(xiàn)在，帶你參觀參觀我設(shè)計(jì)、只屬于我的住宅吧！

當(dāng)你來到門口，咦？門在哪兒？哦~原來啊！門只是一個(gè)傳輸器而已，真正的住宅在大氣層啊。

傳輸器是一個(gè)大大的圓盤，傳輸器的外邊有玻璃門，玻璃上方掛著一個(gè)大大的門號(hào)【102598】。

不過啊，想要打開玻璃門非常復(fù)雜，整整有7道程序呢！

第一道輸入密碼。

第二道按手印

第三道視頻探索檢查程序

第四道暗號(hào)

第五道口號(hào)

第六道打手勢(shì)

第七道超級(jí)智能鑰匙

只要里面有其中一項(xiàng)沒通過，有三次機(jī)會(huì)。如果全輸了，就只有被智能彈拳打飛的結(jié)局咯。

到傳輸器旁邊后，你會(huì)發(fā)現(xiàn)有屋頂上方有很多根微型天氣方向標(biāo)，其實(shí)啊。住宅內(nèi)部會(huì)按照這些方向標(biāo)，來控制住宅內(nèi)部的空氣、溫度等……

進(jìn)入住宅，會(huì)有清心悅耳的音樂響起，隨其會(huì)有一句生動(dòng)的聲音

“歡迎光臨！”

接著來到宴會(huì)廳，哇塞！可真是豪華哩！在晚宴區(qū)，五張不同風(fēng)格的桌椅映入眼簾。每張桌子分別有10把椅子，微型倉(cāng)庫里還有很多備用椅子，每張餐桌旁分別有5個(gè)機(jī)器人守著。

然后走到休息區(qū)，會(huì)有五張不同風(fēng)格、軟綿綿的沙發(fā)和漂亮的茶幾。茶幾上擺滿了精致的茶點(diǎn)和新鮮的水果。每張沙發(fā)旁邊都有2個(gè)機(jī)器人守著……

來到客房，發(fā)現(xiàn)客房只有幾件家具，可是呢。墻上有很多按鈕，和牌子。牌子上分別寫【1、2、3……】

只要一按，墻上的床、家具，自動(dòng)放下來。嘿嘿！真棒?。?/p>

走進(jìn)臥室，臥室可以自動(dòng)調(diào)節(jié)顏色、空氣等。厲害不？

……

篇8

一是不能只站在一線城市的角度看中國(guó)城市和高端住宅的發(fā)展。雖然一線城市能享受到更多的社會(huì)資源,但從中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)上看,二、三線城市的作用越來越重要,很多二線城市和一線城市已經(jīng)不是所謂的上下等級(jí)關(guān)系,而是優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)關(guān)系。北京是中國(guó)的首都,但卻缺少經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)脈――港口,天津、青島并非一線城市,但卻擁有國(guó)際化的港口?？陀^地說,這也應(yīng)該是中國(guó)未來的發(fā)展方向,不然大家都擁有一線城市,會(huì)讓一線城市不堪重負(fù),形成惡性循環(huán)。城市的特點(diǎn)決定房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn),所以一線城市和二、三線城市的高端住宅同樣也是優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的關(guān)系,在城市環(huán)境、價(jià)格、投資潛力等方面都各有千秋。所以現(xiàn)在北京、上海這些城市的居民才都紛紛跑到秦皇島、青島等城市去買房。

二是不能只站在中國(guó)自己的角度看中國(guó)城市和高端住宅的發(fā)展。北京在創(chuàng)建世界城市,上海和廣州國(guó)際化程度也很高,成都和三亞也各自在創(chuàng)世界園林城市和國(guó)際旅游島。但大家可能不知道青島要建國(guó)際港口城市。據(jù)我所知,中國(guó)還有不少城市都提出了自己的國(guó)際化定位。如果真能按設(shè)想實(shí)現(xiàn)這些城市的國(guó)際化定位,以后不僅北京是世界的北京,青島也會(huì)是世界的青島。中國(guó)的強(qiáng)大不應(yīng)僅是幾個(gè)城市的強(qiáng)大,而應(yīng)是結(jié)構(gòu)互補(bǔ)的城市群的發(fā)展。在這樣的前提下,高端住宅所面對(duì)的客戶群體更高端,未來的發(fā)展空間更廣闊。也許在某個(gè)階段會(huì)被炒得過熱,也許某個(gè)階段因?yàn)橐恍┮蛩貎r(jià)格會(huì)下調(diào),但城市的發(fā)展空間就是高端住宅的發(fā)展空間,如果所在城市得到了跨越式的發(fā)展,高端住宅項(xiàng)目想不發(fā)展也難。

三是要將商業(yè)和住宅結(jié)合起來,統(tǒng)籌考慮高端住宅的發(fā)展。陶淵明有“采菊東籬下,悠然見南山”的詩句,所以可能有些人一提起高端住宅,就會(huì)想起山水之間的別墅。但更符合現(xiàn)代人工作、生活節(jié)奏的,其實(shí)是在城市核心區(qū)域高端商業(yè)和高端住宅相得益彰的氛圍,這也是現(xiàn)在城市綜合體受到大家青睞的原因。當(dāng)然,除此之外,還能依山傍海就更好了。三亞就是一個(gè)典型的例子,因?yàn)槲春侠硪?guī)劃商業(yè)地產(chǎn),導(dǎo)致現(xiàn)在三亞商業(yè)氛圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于住宅和酒店的發(fā)展,很多游客去了都會(huì)埋怨這一點(diǎn)。而我們公司開發(fā)的青島永新國(guó)際廣場(chǎng),位于青島未來發(fā)展的核心區(qū)域,是集國(guó)際化購(gòu)物中心、高端公寓和寫字樓為一體的高端綜合體項(xiàng)目,而且緊鄰海畔?？梢韵胂?永新國(guó)際廣場(chǎng)建成之后,合理的商住比例會(huì)讓這里的住戶和消費(fèi)者有一個(gè)舒適、便捷的居住和休閑環(huán)境。

四是要將高端住宅和時(shí)尚奢侈品結(jié)合起來進(jìn)行跨界互動(dòng)。商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的一個(gè)顯著不同,就是商業(yè)地產(chǎn)既屬于地產(chǎn)又有商業(yè)的特點(diǎn),天然具有跨界的特征。這種思維模式也可以用在高端住宅上面。無論是別墅或是高端公寓,與名車名表等奢侈品一樣,都是身份和生活品質(zhì)的象征,面對(duì)的也都是同一個(gè)消費(fèi)群體,可以說高端住宅既屬于地產(chǎn)行業(yè),也是奢侈品。如果開發(fā)商和媒體能將兩者跨界互動(dòng)起來,能最大限度滿足客戶的需求,也能更好實(shí)現(xiàn)自己的價(jià)值。從這個(gè)角度說,樓市傳媒主辦的中國(guó)華宅排行榜,能打破地產(chǎn)的框框,邀請(qǐng)諸多時(shí)尚明星和企業(yè)界精英來當(dāng)評(píng)審,是非常有創(chuàng)新精神的。

篇9

傳感器：可以感應(yīng)整座電腦住宅的動(dòng)靜，并可以把動(dòng)靜記錄下來。門口還安裝了特殊的傳感器，如果要進(jìn)入電腦住宅的話，就要穿上特制的鞋子，不然傳感器會(huì)通過網(wǎng)絡(luò)報(bào)警，所以電腦住宅可以保證人們的安全。

傳送中心可以把傳感器收到的信息存儲(chǔ)起來，包括進(jìn)入電腦住宅里的人所穿的鞋子中的信息及其它入侵者等等信息，進(jìn)行登記分析。

休息系統(tǒng)：在客廳里，有一個(gè)開關(guān)，一旦開了，就會(huì)將所有的燈全關(guān)起來，門窗也會(huì)自動(dòng)關(guān)閉，空調(diào)系統(tǒng)會(huì)將風(fēng)力減弱；防盜門會(huì)警備起來。當(dāng)然這一切將持續(xù)到這一天結(jié)束。

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 發(fā)展 政策環(huán)境

房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展與外在的政策環(huán)境緊密相關(guān)，包括國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、國(guó)家、地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的專項(xiàng)調(diào)控、地方未來“十二五”規(guī)劃重點(diǎn)建設(shè)工程，以及未來的發(fā)展規(guī)劃。這些外在的環(huán)境變量既對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有一些負(fù)面作用，同時(shí)也提供了許多重大的戰(zhàn)略機(jī)遇。本文對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的各類政策環(huán)境進(jìn)行分析，其目的就是為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、尋找未來發(fā)展的機(jī)遇提供理論參考。

房地產(chǎn)業(yè)的特殊性

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)政府高度關(guān)注，與國(guó)計(jì)民生、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)高度相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也是一個(gè)受政府宏觀調(diào)控的產(chǎn)業(yè)。之所以有如此的重要性，關(guān)鍵在于它具有的重要的產(chǎn)業(yè)特征。主要表現(xiàn)在：

首先，房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)密切相關(guān)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中占有重要的地位，已成為區(qū)域國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)不僅通過自身產(chǎn)值的增加推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)還會(huì)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，間接推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。世界銀行對(duì)50多個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)投資的研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資中的重要組成部分，同時(shí)也是最為能動(dòng)的部分之一。據(jù)測(cè)算，房地產(chǎn)開發(fā)投資拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展總效應(yīng)為1∶4。由此可見，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的其他行業(yè)的發(fā)展起到帶動(dòng)作用，進(jìn)而促進(jìn)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“三駕馬車”中，投資和消費(fèi)在很大程度上都依賴房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)。因此，在面臨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力時(shí)，政府首先會(huì)將刺激房地產(chǎn)業(yè)作為防止經(jīng)濟(jì)過度下滑的首要措施。1998東南亞金融危機(jī)后，中央明確將房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)給予培育，作為拉動(dòng)內(nèi)需的重點(diǎn)給予扶持；2009年美國(guó)次貸危機(jī)后，中央一改之前對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的打壓而變?yōu)楣膭?lì)發(fā)展，中國(guó)在這兩次金融危機(jī)中能夠平穩(wěn)過渡，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可謂功不可沒。

其次，房地產(chǎn)業(yè)是虛擬經(jīng)濟(jì)的重要構(gòu)成部分?，F(xiàn)代經(jīng)濟(jì)在很大程度上是由虛擬經(jīng)濟(jì)推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的，而虛擬經(jīng)濟(jì)又是一把雙刃劍，一方面推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，另一方面如果約束調(diào)控不力，則會(huì)引發(fā)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的泡沫化而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生或經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期衰退。1990年以來日本的經(jīng)濟(jì)衰退，2009年美國(guó)的次貸危機(jī)無不是從房地產(chǎn)泡沫的崩潰而開始的。我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫，但政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持高度警惕。

再次，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的產(chǎn)業(yè)，政府需要擔(dān)負(fù)一定的社會(huì)責(zé)任。住是人的基本需求，因此，即使在高度自由的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，房地產(chǎn)業(yè)也不可能完全由市場(chǎng)來決定其運(yùn)行，政府必須為低收入者提供一定的住房保障來履行其社會(huì)責(zé)任，同時(shí)政府會(huì)運(yùn)用法律、行政等各種手段保持房地產(chǎn)價(jià)格的上漲穩(wěn)定在一個(gè)合理的空間范圍。

可以說，目前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)安全和民生保障都依賴于房地產(chǎn)業(yè)，政府需要在這三者之中取得平衡。因此判斷，未來十年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體運(yùn)行將會(huì)保持在平穩(wěn)增長(zhǎng)的發(fā)展中，過度下滑和過快增長(zhǎng)都會(huì)對(duì)政府以及全社會(huì)產(chǎn)生重大的負(fù)面效應(yīng)。做出這樣的判斷一方面在于政府有動(dòng)力對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)，更重要的是，與國(guó)外不同，目前我國(guó)各級(jí)政府完全有能力對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行充分調(diào)控，主要在于：房地產(chǎn)市場(chǎng)最根本的資源來自于土地供應(yīng)和金融市場(chǎng)的支持，而這兩方面政府都有絕對(duì)的支配能力。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策分析

2010年以來，隨著金融危機(jī)的平穩(wěn)著陸，國(guó)家開始關(guān)注住房?jī)r(jià)格上漲的問題，連續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策，力圖遏制房?jī)r(jià)的過快上漲，但效果并不理想。2011年國(guó)家繼續(xù)加強(qiáng)了調(diào)控力度，各地方政府也隨之頒布了相應(yīng)條例來配合中央的調(diào)控舉動(dòng)，這種調(diào)控未來仍然可能會(huì)加大力度，房地產(chǎn)企業(yè)的最佳選擇應(yīng)該是順應(yīng)政策環(huán)境，趨利避害、抓住機(jī)遇、加快發(fā)展。通過對(duì)2010年以來國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的各類調(diào)控政策進(jìn)行梳理后，可以看出盡管調(diào)控措施多樣，但調(diào)控目標(biāo)僅在三個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成影響：

（一）抑制投機(jī)性住房消費(fèi)

2010年國(guó)家相繼出臺(tái)了“國(guó)十條”、“國(guó)五條”、住建部“規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款”等政策，所采用的方法主要為二、三套房的限購(gòu)、提高首付比例、提高住房商業(yè)貸款以及住房公積金貸款基準(zhǔn)利率等方法。這類方法一方面打擊了炒房等投機(jī)，但同時(shí)也會(huì)加重改善性住房需求居民的負(fù)擔(dān)，抑制了部分剛性需求轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，短期來看還會(huì)加重一些潛在消費(fèi)者的觀望情緒。從2010年政策的運(yùn)行效果來看，2010年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的速度有明顯回落，但相比2009年仍然出現(xiàn)上漲?？梢娔壳白≌M(fèi)市場(chǎng)的剛性需求在一定程度上仍然較大，能夠支撐住房市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。由于各地方政府與中央已經(jīng)簽訂了住房?jī)r(jià)格控制的目標(biāo)責(zé)任，因此，未來的住宅市場(chǎng)從價(jià)格上應(yīng)該維持在9%左右的上漲空間。

（二）加大政策性住房建設(shè)的扶持力度

包括經(jīng)濟(jì)適用房、保障性住房、廉租房、遷居房、安置房等住房建設(shè)的扶持力度。政策類型主要集中在土地供應(yīng)、財(cái)政補(bǔ)貼、稅收減免等方面，同時(shí)中央政府以行政命令的方式給地方下達(dá)了基本供應(yīng)量以確保政策的執(zhí)行。此類政策包括2010年國(guó)土資源部“政策性住房用地優(yōu)先供應(yīng)”、住建部“關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問題的通知”、住建部“關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見”等。此類政策將住房作為一種準(zhǔn)公共產(chǎn)品給予定位，但對(duì)于現(xiàn)有的商品性住房市場(chǎng)銷售的影響來看，本研究認(rèn)為影響是有限的。主要原因在于：從目前保障性住房的申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)來看，主要面向較低收入人群，而這部分人群即使在沒有保障房供給的狀況下也很難有經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)買住房，政策性住房建設(shè)可能會(huì)對(duì)二手房交易市場(chǎng)產(chǎn)生影響，但對(duì)于商品住房市場(chǎng)影響較小。當(dāng)然，對(duì)二手房市場(chǎng)的沖擊也會(huì)間接影響商品房銷售，但其力度應(yīng)該是微弱的。

（三）加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的整治并規(guī)范行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)行為

此類政策包括2010年住建部“關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知”、住建部“未獲預(yù)售許可項(xiàng)目開發(fā)商不得收取定金”等。房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲是多方面原因綜合的結(jié)果，其中部分房地產(chǎn)企業(yè)捂盤惜售、惡意囤地，散布房源短缺等虛假信息以誤導(dǎo)消費(fèi)者等違規(guī)行為也是一個(gè)很重要的原因。同時(shí)，部分自有資金較少的中小企業(yè)過度依賴銀行貸款增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的風(fēng)險(xiǎn)和泡沫程度。針對(duì)此類問題，國(guó)家調(diào)控政策通過提高土地購(gòu)買付款比例、增加貸款利率、提高房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比率等方法來提高房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻，同時(shí)通過規(guī)范銷售行為來達(dá)到穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的目的。這類政策所產(chǎn)生的影響就是使中小企業(yè)生存境況下降，從政府的角度來看其目的在于優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)的組織環(huán)境，強(qiáng)化政府對(duì)行業(yè)的管理。尤其是欠發(fā)達(dá)地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模雖然不大，但企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小，大多數(shù)企業(yè)都處于買地、借錢、蓋房的發(fā)展階段，負(fù)債率較高，這迫使企業(yè)投機(jī)行為增多，擾亂了市場(chǎng)秩序，阻礙房地產(chǎn)行業(yè)的有序競(jìng)爭(zhēng)。

2011年1月28日，國(guó)務(wù)院辦公廳“關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知”（即“新國(guó)八條”）。 新國(guó)八條的頒布可以說是房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來最為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，其突出特點(diǎn)是實(shí)施了針對(duì)地方政府的問責(zé)機(jī)制，可以說已經(jīng)不允許地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)上和中央討價(jià)還價(jià)，強(qiáng)化了政策的權(quán)威性。雖然本次調(diào)控的力度較大，但是對(duì)于大多數(shù)地區(qū)而言，尤其是以投資為主導(dǎo)方向的欠發(fā)達(dá)地區(qū)，未來在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中，固定資產(chǎn)投資尤其是房地產(chǎn)投資所起到的作用是很大的，而且目前房地產(chǎn)業(yè)還有比較大的發(fā)展空間。未來的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)需要房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作為支撐力量，房地產(chǎn)業(yè)的特性也決定了它能夠成為地方政府實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)的重要?jiǎng)恿?。?dāng)然，作為地方政府，必須完成中央政府所確定的調(diào)控目標(biāo)，即住宅價(jià)格增長(zhǎng)率不超過10%的任務(wù)。

在我國(guó)目前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體制中，地方政府實(shí)際上是充當(dāng)著對(duì)上負(fù)責(zé)和對(duì)下負(fù)責(zé)的雙重壓力，對(duì)上需要完成中央的要求，對(duì)下需要發(fā)展地方的經(jīng)濟(jì)。在此雙重壓力下可以基本判斷，未來五年到十年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本發(fā)展趨勢(shì)是平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，住房?jī)r(jià)格上漲在10%左右，不會(huì)出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)國(guó)家調(diào)控政策的策略選擇

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來講，對(duì)于以上三方面的調(diào)控目標(biāo)，其中抑制投機(jī)性市場(chǎng)需求會(huì)在一定程度上影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售量和住房?jī)r(jià)格，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來講會(huì)產(chǎn)生一些負(fù)面的影響。但從整治房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和規(guī)范企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)行為方面，無疑都是有利的政策傾向，因此判斷：對(duì)于從2010年開始的房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策為房地產(chǎn)企業(yè)既帶來了挑戰(zhàn)，同時(shí)也帶來了機(jī)遇。因此，房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展需要把握以下幾點(diǎn)：

（一）繼續(xù)開拓保障性住房建設(shè)市場(chǎng)

鑒于國(guó)家對(duì)保障性住房的政策性支持不斷加大，有條件、有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繼續(xù)開拓保障性住房建設(shè)市場(chǎng)。

（二）實(shí)施多業(yè)態(tài)的發(fā)展方向

本次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，其實(shí)質(zhì)是住宅市場(chǎng)的調(diào)控。而房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)質(zhì)上是多業(yè)態(tài)、多方向的，除了住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)外，工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)以及近年來新興的旅游地產(chǎn)、教育地產(chǎn)等都有較為廣闊的市場(chǎng)，對(duì)于這些市場(chǎng)的具體開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)其可行性進(jìn)行充分論證，樹立多業(yè)態(tài)的發(fā)展方向。

（三）在細(xì)化市場(chǎng)的前提下有針對(duì)性地開發(fā)專業(yè)化住宅市場(chǎng)

針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控其目的在于政府保障民生的需要，將住宅作為準(zhǔn)公共產(chǎn)品來對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)。但是政府提供的保障性住宅必定不能滿足多樣化的住宅消費(fèi)市場(chǎng)。隨著人均收入的提高，人們對(duì)生活品質(zhì)的追求不斷提高，高檔的專業(yè)化住宅市場(chǎng)的需求量會(huì)得到較快的增加。同時(shí)商品住宅的土地供應(yīng)受政府的嚴(yán)格限制而日益緊缺，供需的不均衡將會(huì)使價(jià)格出現(xiàn)一定程度的提高。因此，在目前的調(diào)控政策下，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過對(duì)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，確立若干專業(yè)化的住宅作為未來建設(shè)的方向。

（四）關(guān)注地方重大建設(shè)項(xiàng)目提供的投資機(jī)遇

各級(jí)地方政府為了促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，會(huì)改善投資軟、硬環(huán)境，進(jìn)行大規(guī)模的有政府投資和相關(guān)政策扶持的重大建設(shè)。積極關(guān)注、參與政府主辦的重大建設(shè)總體來講有以下有利之處：