導(dǎo)語：如何才能寫好一篇前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

2、物業(yè)費(fèi)又稱為物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，是由物業(yè)管理企業(yè)按物業(yè)管理服務(wù)合同約定的期限向業(yè)主收取。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人自辦理入住手續(xù)之日起按月繳納。經(jīng)雙方協(xié)商可預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

3、物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)是由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)在政府指導(dǎo)價(jià)基礎(chǔ)上協(xié)商確定，并報(bào)價(jià)格管理部門備案。專項(xiàng)服務(wù)費(fèi)和特約服務(wù)費(fèi)除價(jià)格管理部門另有規(guī)定。物業(yè)費(fèi)實(shí)行的是政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。

4、建設(shè)單位未出租、出售的物業(yè)以及交付使用但業(yè)主或使用人尚未居住的物業(yè)，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按應(yīng)收標(biāo)準(zhǔn)的70%收取。

篇2

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理行為。改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本州實(shí)際，制定本辦法。

第二條本州各鄉(xiāng)村規(guī)劃區(qū)內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理適用本辦法。本方法所稱住宅區(qū)包括住宅小區(qū)、住宅組團(tuán)、中高層住宅樓、高層住宅樓。

指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，本方法所稱物業(yè)管理。由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

第三條本州各鄉(xiāng)村規(guī)劃區(qū)內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)應(yīng)當(dāng)逐步建立業(yè)主自治與物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會(huì)化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。

第四條房地產(chǎn)行政管理部門是物業(yè)管理的行政主管部門。負(fù)責(zé)做好物業(yè)管理的有關(guān)工作。

開發(fā)區(qū)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督、管理、協(xié)調(diào)工作。

第二章業(yè)主自治管理

第五條住宅區(qū)入住率達(dá)到50%以上或者住宅區(qū)房屋交付使用滿2年時(shí)。選舉發(fā)生業(yè)主委員會(huì)；首次業(yè)主大會(huì)也可由業(yè)主自行組織召開。

業(yè)主可以委托人列席。公房承租人和其他人根據(jù)委托的權(quán)限享有表決權(quán)。列席業(yè)主大會(huì)的業(yè)主所代表的表決權(quán)必需逾越入住業(yè)主的半數(shù)方可召開業(yè)主大會(huì)。每擁有一成套住宅的業(yè)主享有一票表決權(quán)。公房出租人可以書面委托承租人列席。

第六條業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)?？梢赃B選連任；不稱職的業(yè)主大會(huì)可予以撤換。

其組成人員不得在選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中兼職。業(yè)主委員會(huì)不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。

第七條業(yè)主委員會(huì)每年至少組織召開一次業(yè)主大會(huì)；經(jīng)20%以上業(yè)主提議。應(yīng)當(dāng)經(jīng)出會(huì)的業(yè)主所代表的表決權(quán)過半數(shù)通過。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)主任根據(jù)物業(yè)管理需要組織召開。業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)組成人員過半數(shù)通過。

對住宅區(qū)內(nèi)全體業(yè)主、使用人具有約束力。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作出的決定以及業(yè)主大會(huì)通過的業(yè)主公約。

第八條業(yè)主大會(huì)行使下列職權(quán)：

一）制定修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約；

二）選舉業(yè)主委員會(huì)或者撤換業(yè)主委員會(huì)委員；

三）審議并通過業(yè)主委員會(huì)章程、物業(yè)服務(wù)合同；

四）籌集、使用專項(xiàng)維修資金；

五）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作。

六）決定物業(yè)管理的其他重大事項(xiàng)。

一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議。演講物業(yè)管理的實(shí)施情況；

二）根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定。簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

三）審定物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、物業(yè)共有局部的維修計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算和決算；

四）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議。

五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第十條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支。

第十一條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自被選舉之日起30日內(nèi)將業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)委員名單和章程報(bào)所在地的房地產(chǎn)行政管理部門備案。

第三章前期物業(yè)管理

第十二條本方法所稱前期物業(yè)管理。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理和服務(wù)。

第十三條新建住宅區(qū)在規(guī)劃、設(shè)計(jì)時(shí)。

物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供水、供電等實(shí)行一戶一表。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求建設(shè)或者預(yù)留物業(yè)管理服務(wù)的各項(xiàng)設(shè)施。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的經(jīng)所在地的房地產(chǎn)行政管理部門批準(zhǔn)，第十四條規(guī)劃建筑面積3萬平方米以上以單元式住宅為主的或者1萬平方米以上以獨(dú)立式住宅為主的新建住宅區(qū)?？梢圆捎脜f(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第十五條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同。物業(yè)買賣合同約定事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)與前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容一致。新建住宅區(qū)物業(yè)出售時(shí)。

前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)買賣合同至業(yè)主委員會(huì)與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)終止。

第十六條前期物業(yè)管理期間、房屋交付使用前所發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi)用。由建設(shè)單位與物業(yè)買受人在物業(yè)買賣合同中約定承擔(dān)。

第十七條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。第十八條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)驗(yàn)收合格后。

一）竣工總平面圖。配套設(shè)施及地下管網(wǎng)竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

二）設(shè)施設(shè)備的使用說明書、電路示意圖；

三）建筑工程、市政、環(huán)保、綠化等相關(guān)工程驗(yàn)收資料；

四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

五）其他必要資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)。

第四章物業(yè)服務(wù)企業(yè)

第十九條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

第二十條從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。并按照核定的資質(zhì)等級從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。

持證上崗。從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過培訓(xùn)考核并頒發(fā)崗位證書。

本州從事物業(yè)管理活動(dòng)的應(yīng)當(dāng)?shù)街莘康禺a(chǎn)行政管理部門備案。已獲得國家統(tǒng)一制發(fā)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級證書的州外物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十一條業(yè)主委員會(huì)成立后應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)聘或者通過招投標(biāo)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)所在地房地產(chǎn)行政管理部門備案。

第十八條規(guī)定的資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)銜接物業(yè)時(shí)。

第二十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有以下權(quán)利：

一）制定物業(yè)管理服務(wù)制度和措施；

二）依照物業(yè)服務(wù)合同的約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

三）制止物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違章行為；

四）對造成物業(yè)損失的代表業(yè)主要求責(zé)任人予以賠償；

五）法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：

一）履行物業(yè)服務(wù)合同。

二）書面告知業(yè)主、使用人物業(yè)使用、維護(hù)的要求和注意事項(xiàng)及相關(guān)規(guī)定；

三）定期向業(yè)主委員會(huì)演講和公布物業(yè)管理實(shí)施情況和物業(yè)管理費(fèi)用收支情況；

四）接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督；

五）接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督、指導(dǎo)；

六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第二十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事下列物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)：

一）住宅區(qū)共有局部的使用管理、維修養(yǎng)護(hù)和更新；

二）房屋共用設(shè)施中水泵、電梯等設(shè)備的運(yùn)行、管理和維護(hù)；

三）綠化養(yǎng)護(hù)；

四）協(xié)助公安機(jī)關(guān)進(jìn)行消防平安、治安防范服務(wù)；

五）清掃、保潔服務(wù)；

六）車輛進(jìn)出和停放管理；

七）依照業(yè)主、使用人要求。

八）物業(yè)維修專項(xiàng)資金的帳務(wù)管理；

九）住宅區(qū)工程建設(shè)和維修檔案資料的保管；

十）其他物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)。

第二十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過招投標(biāo)等方式聘用專業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)專項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)。但不得將物業(yè)項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓給他人管理。

第二十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同終止或者解除之日起30日內(nèi)。移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料，并報(bào)所在地房地產(chǎn)行政管理部門備案。

第五章物業(yè)的使用與維護(hù)

第二十六條業(yè)主、使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照設(shè)計(jì)合

不得改變公共建筑和共用設(shè)施的使用性質(zhì)和用途；確需改變的應(yīng)當(dāng)依法料理相關(guān)手續(xù)。理使用物業(yè)。

第二十七條在住宅區(qū)物業(yè)使用中禁止下列行為：

一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)。

二）占用、損壞共有局部。

三）亂拋亂倒垃圾。亂停放車輛；

四）排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出逾越規(guī)定規(guī)范的噪聲；

五）利用房屋從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)；

六）法律、法規(guī)和業(yè)主公約禁止的其他行為。

有權(quán)予以勸阻、制止；對物業(yè)造成損壞的有權(quán)要求行為人恢復(fù)原狀或者依法賠償損失。業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅區(qū)內(nèi)發(fā)生的前款所列行為。

第二十八條業(yè)主或者使用人裝修房屋前應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

一）裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容、期限。

二）廢棄物的清運(yùn)與處置；

三）物業(yè)外立面防盜窗、空調(diào)及太陽能等的裝置要求；

四）禁止行為和注意事項(xiàng)；

五）違約責(zé)任；

六）其他需要約定的事項(xiàng)。

發(fā)現(xiàn)違反協(xié)議和有關(guān)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實(shí)施管理。應(yīng)當(dāng)立即制止并督促改正；對拒不改正的應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)，并報(bào)有關(guān)部門依法處置。

第二十九條住宅區(qū)物業(yè)除屬人為損壞的由行為人承擔(dān)維修責(zé)任外。

第三十條房屋共用部位、共用設(shè)施維修時(shí)。

第三十一條業(yè)主、使用人設(shè)置、使用自用設(shè)備可能危害房屋平安及公共安全的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其及時(shí)消除隱患；拒不消除的由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為消除。

第三十二條住宅區(qū)內(nèi)由相關(guān)專業(yè)管理機(jī)構(gòu)管理的設(shè)施。

第三十三條單位和個(gè)人在住宅區(qū)內(nèi)進(jìn)行管線等施工。并與業(yè)主委員會(huì)或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂協(xié)議，施工后按協(xié)議恢復(fù)原狀或者賠償損失。

第三十四條利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施的應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書面同意。并支付設(shè)置費(fèi)用。

第三十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車停車庫應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主、使用人使用。停車位有空余的可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機(jī)動(dòng)車停車管理服務(wù)統(tǒng)一由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其委托的專業(yè)停車管理單位負(fù)責(zé)提供。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機(jī)動(dòng)車停放應(yīng)當(dāng)遵守以下規(guī)定：

一）遵守業(yè)主大會(huì)決定、業(yè)主公約和住宅小區(qū)機(jī)動(dòng)車輛停車管理制度。

二）依照規(guī)定或約定交納停車管理服務(wù)費(fèi)用；

三）禁止占用、堵塞消防通道等。

第六章物業(yè)管理用房

第三十六條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》載明的總建筑面積。

一）總建筑面積在10萬平方米以下的項(xiàng)目。但建筑面積最小不得低于50平方米，間數(shù)不少于2個(gè)自然間；

二）總建筑面積在10萬平方米以上20萬平方米以下的項(xiàng)目。逾越局部按2‰的比例配置；

三）總建筑面積在20萬平方米以上的項(xiàng)目。超越20萬平方米局部按1‰比例配置。

上期未配置或配置的物業(yè)服務(wù)用房達(dá)不到本辦法要求的下期建設(shè)中除按規(guī)定規(guī)范配置外，本方法實(shí)施前已在分期建設(shè)的住宅物業(yè)。還要對上期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)服務(wù)用房進(jìn)行適當(dāng)?shù)难a(bǔ)充配置。

簡易門衛(wèi)房，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋。地下室，人防工程以及室內(nèi)層高不足2.20米的房屋不計(jì)入物業(yè)管理用房面積。

第三十七條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃報(bào)建圖紙中明確標(biāo)明物業(yè)管理用房的位置和建筑面積。與建設(shè)項(xiàng)目同步設(shè)計(jì)、同步施工。

第三十八條物業(yè)管理用房。符合消防、環(huán)保、衛(wèi)生等方面的要求。經(jīng)驗(yàn)收合格后，縣市房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督指導(dǎo)下，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理用房進(jìn)行交接驗(yàn)收。

應(yīng)當(dāng)一并對建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主的物業(yè)管理用房申請登記，第三十九條建設(shè)單位在申請房屋所有權(quán)初始登記時(shí)。由房地產(chǎn)行政管理部門在房屋登記簿上予以記載。房地產(chǎn)行政管理部門受理房屋預(yù)售許可和房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)依照房地產(chǎn)行政管理部門確認(rèn)的手續(xù)核查并注明物業(yè)管理用房的位置和面積。

首期交付使用時(shí)物業(yè)管理用房面積應(yīng)當(dāng)不低于應(yīng)交面積的50%房屋交付使用過半的物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)全部交付。物業(yè)管理用房按規(guī)劃要求在末期建設(shè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)無償提供符合本辦法要求的臨時(shí)物業(yè)管理用房。第四十條分期建設(shè)的住宅物業(yè)。

第七章物業(yè)管理費(fèi)用

第四十一條物業(yè)管理費(fèi)用由物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和物業(yè)專項(xiàng)維修資金構(gòu)成。

第四十二條物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)包括綜合管理服務(wù)費(fèi)、車輛管理服務(wù)費(fèi)和特約服務(wù)費(fèi)。

綜合管理服務(wù)費(fèi)、車輛管理服務(wù)費(fèi)依照屬地管理由物價(jià)行政管理部門會(huì)同房地產(chǎn)行政管理部門依照住宅小區(qū)、住宅組團(tuán)、中高層住宅樓、高層住宅樓分類制定統(tǒng)一的指導(dǎo)價(jià)。指導(dǎo)價(jià)應(yīng)當(dāng)根據(jù)合理、質(zhì)價(jià)相符、與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的原則依法確定。綜合管理服務(wù)費(fèi)、車輛管理服務(wù)費(fèi)的具體規(guī)范由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)參照指導(dǎo)價(jià)協(xié)商確定。

特約服務(wù)費(fèi)由當(dāng)事人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。

第四十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照本方法規(guī)定和物業(yè)管理服務(wù)合同的約定據(jù)實(shí)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)、足額交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；業(yè)主將房屋出租的應(yīng)與承租人就物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的交納簽訂書面協(xié)議。業(yè)主與使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的從其約定。

第四十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未售出空置房屋的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。由業(yè)主從領(lǐng)取鑰匙之日起繳納。

第四十五條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個(gè)以上物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的應(yīng)當(dāng)建立專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金的主要來源如下：

一）商品住宅業(yè)主依照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金。

二）出售公有住房的依照下列規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金：1業(yè)主依照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金。

2售房單位依照多層住宅不低于售房款的20%高層住宅不低于售房款的30%從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金。

三）依照規(guī)定收取的經(jīng)營性設(shè)施設(shè)置費(fèi)用和車輛停放費(fèi)用以及其他物業(yè)維修資金。

第四十六條物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)開設(shè)專戶。按棟立帳，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修。

應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)編制維修工程預(yù)算，房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修需要使用專項(xiàng)維修資金時(shí)。經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核后報(bào)經(jīng)專項(xiàng)維修資金主管部門批準(zhǔn)。工程竣工后，由業(yè)主委員會(huì)組織驗(yàn)收、審核工程決算。

第四十七條物業(yè)專項(xiàng)維修資金缺乏時(shí)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照業(yè)主大會(huì)的決定交納物業(yè)維修費(fèi)用。此期間發(fā)生的維修費(fèi)用分別由住宅區(qū)內(nèi)全體業(yè)主和整棟房屋全體業(yè)主依照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承當(dāng)。

第四十八條房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移。由原業(yè)主與受讓人協(xié)商清算。

第四十九條物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)。接受物價(jià)等行政管理部門和業(yè)主、使用人的監(jiān)督。

第五十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第八章法律責(zé)任

第五十一條違反本辦法規(guī)定。

第五十二條建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主和使用人違反合同約定的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；造成損失的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十三條業(yè)主、使用人不依照本方法規(guī)定交納有關(guān)費(fèi)用的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)催交；逾期仍不交納的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法予以追繳。

篇3

第1條本合同當(dāng)事人

委托方(以下簡稱甲方)

名稱：xx業(yè)主委員會(huì)

代表人：業(yè)主委員會(huì)主任xxx

聯(lián)系電話：

受委托方(以下簡稱乙方)

企業(yè)名稱：xx物業(yè)管理有限公司

法定代表人：

聯(lián)系電話：

根據(jù)《物權(quán)法》、《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲乙雙方就伴海山莊物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)達(dá)成共識并訂立本合同。

第2條物業(yè)基本情況

物業(yè)類型：別墅、連體住宅

座落位置：xxx旅游度假區(qū)xx路。

占地面積：62504.2平方米。

建筑面積：約34000平方米。

第3條乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主和使用人。本物業(yè)的全體業(yè)主、使用人均應(yīng)履行本合同，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第二章委托管理事項(xiàng)

第4條本物業(yè)小區(qū)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

第5條本物業(yè)小區(qū)共用設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理。

第6條公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

第7條附屬配套建筑和設(shè)施及構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)與管理。包括：物業(yè)管理辦公經(jīng)營用房、文化體育娛樂場所及設(shè)施、配電房等。

第8條公共綠地、公共場所內(nèi)的花木、公共場所內(nèi)的建筑小品的養(yǎng)護(hù)與管理。庭院內(nèi)的綠地、花木可以應(yīng)業(yè)主要求給予適當(dāng)管理。

第9條公共環(huán)境衛(wèi)生管理。包括：公共場所、場地的清掃保潔及垃圾的收集。

第10條協(xié)助公安部門維護(hù)小區(qū)公共秩序。

第11條進(jìn)一步完善物業(yè)檔案管理。

第12條按照《維修基金管理使用辦法》的規(guī)定做好小區(qū)維修基金利息及維修資金的管理和使用工作。

第13條房屋自用部位、自用設(shè)備的維修可以委托乙方實(shí)施，但委托方要承擔(dān)一切費(fèi)用。

第14條規(guī)勸制止業(yè)主、使用人違反《伴海山莊管理規(guī)約》和業(yè)主委員會(huì)決議及物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定的行為。

第三章委托管理期限

第15條委托管理期限為二年。自二〇xx年x月x日起至二〇xx年x月x日止。

第四章雙方權(quán)利和義務(wù)

第16條甲方權(quán)利和義務(wù)

(一)甲方權(quán)利

1.代表和維護(hù)業(yè)主、使用人的合法權(quán)益;

2.根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

3.監(jiān)督業(yè)主、使用人遵守《伴海山莊管理規(guī)約》及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)決議和物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定;

4.檢查監(jiān)督乙方物業(yè)管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況;

5.審議乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、維修財(cái)務(wù)預(yù)算及決算;

6.查閱本小區(qū)物業(yè)檔案資料(與物業(yè)公司內(nèi)部管理有關(guān)的資料除外);

7.向業(yè)主籌集或續(xù)籌維修資金，審定維修基金的使用情況;

8.監(jiān)督公共建筑、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)管理辦公用房及經(jīng)營用房的使用情況。

(二)甲方義務(wù)

1.聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，并及時(shí)將業(yè)主、使用人的意見和建議反饋給乙方;

2.保證業(yè)主、使用人遵守、執(zhí)行物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件，遵守《伴海山莊管理規(guī)約》及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)決議和小區(qū)物業(yè)管理制度，按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及其他費(fèi)用;

3.協(xié)助乙方開展物業(yè)管理工作，完成和實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理各項(xiàng)管理目標(biāo);

4.當(dāng)業(yè)主、使用人不按規(guī)定繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)時(shí)，協(xié)助乙方催交; 5.協(xié)助乙方搞好社區(qū)文化和社區(qū)服務(wù)工作。

第17條乙方權(quán)利和義務(wù)

(一)乙方的權(quán)利

1.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和本合同有關(guān)約定制定物業(yè)管理實(shí)施方案并實(shí)施管理;

2.編制物業(yè)管理年度管理計(jì)劃、編制維修基金使用計(jì)劃及預(yù)決算報(bào)告;

3.編制共用設(shè)施設(shè)備大修、中修、更新、改造方案;

4.依照本合同和市物價(jià)局核發(fā)的收費(fèi)許可證收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);

5.負(fù)責(zé)物業(yè)管理檔案資料;

6.規(guī)勸制止業(yè)主、使用人違反物業(yè)管理規(guī)定及《伴海山莊管理規(guī)約》的行為;

7.有選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)工程的權(quán)力;但不得將物業(yè)管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三人;

8.當(dāng)業(yè)主、使用人裝修房屋時(shí)，與其簽訂《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》，并按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理;

9.依法向業(yè)主、使用人追繳欠交的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

(二)乙方的義務(wù)

1.履行本物業(yè)服務(wù)合同并依法經(jīng)營;

2.接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主、使用人的監(jiān)督;3.接受物業(yè)行政主管部門的監(jiān)督、指導(dǎo);

4.對本物業(yè)的公共配套設(shè)施不得擅自占用或改變使用功能。如需擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須經(jīng)甲方同意并報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施;

5.在條件成熟的情況下定時(shí)向業(yè)主公布維修基金及其利息使用管理情況;

6.向業(yè)主、使用人提供優(yōu)良生活工作環(huán)境，搞好社區(qū)文化和社區(qū)服務(wù);

7.發(fā)現(xiàn)違法行為要及時(shí)制止并向政府有關(guān)行政主管部門報(bào)告;

8.定期對房屋設(shè)施設(shè)備狀況進(jìn)行檢查，及時(shí)排除不安全隱患和險(xiǎn)情;

9.物業(yè)服務(wù)合同終止物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時(shí)按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的內(nèi)容向甲方移交相關(guān)資料和設(shè)施設(shè)備。

第五章物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量及標(biāo)準(zhǔn)

第18條依據(jù)國家、山東省和日照市有關(guān)規(guī)定，制定本物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量及標(biāo)準(zhǔn)。具體內(nèi)容如下：

(一)房屋及共用設(shè)備管理

1.小區(qū)園區(qū)、房屋幢號、戶號有明顯標(biāo)志，設(shè)有引導(dǎo)方向平面圖、指路牌和引導(dǎo)牌。

2.物業(yè)管理人員按要求經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，持證上崗。

3.進(jìn)一步完善房屋檔案資料，包括按幢、戶立檔，設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，設(shè)備臺(tái)帳記錄清晰，便于查閱。

(二)共用設(shè)施管理

1.小區(qū)內(nèi)公共配套服務(wù)設(shè)施完好，并按原設(shè)計(jì)用途使用。

2.公共照明設(shè)施設(shè)備齊全，運(yùn)行正常。

3.保持道路暢通。

4.污水排放暢通，溝道無積水。

5.危險(xiǎn)部位標(biāo)志明顯。

(三)綠化及養(yǎng)護(hù)管理

綠化有專人養(yǎng)護(hù)和管理，對綠地、花木等定期澆水、施肥、除蟲、修剪、清除枯葉。

(四)環(huán)境衛(wèi)生管理

1.小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完善，設(shè)有果皮箱、垃圾箱等保潔設(shè)施。

2.道路、公共綠地、公用場地，保持清潔。

3.雪后及時(shí)掃凈小區(qū)內(nèi)道路積雪;雨后及時(shí)清理污水。

4.公共場所發(fā)現(xiàn)亂堆、亂放、亂貼、亂畫現(xiàn)象及時(shí)制止或處理。

5.發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)有亂搭亂建的現(xiàn)象及時(shí)勸阻。

(五)社區(qū)秩序維護(hù)

1.小區(qū)內(nèi)實(shí)行24小時(shí)值班巡邏制度;嚴(yán)禁脫崗。

2.值班人員統(tǒng)一著裝，熟悉轄區(qū)情況，工作規(guī)范，責(zé)任到人，相片公示，有值班巡邏記錄，各項(xiàng)管理措施落實(shí)。

3.進(jìn)一步完善小區(qū)內(nèi)的監(jiān)控工作，監(jiān)控設(shè)備完好，監(jiān)控畫面盡量保持清晰;無特殊情況監(jiān)控資料7天有效。設(shè)施設(shè)備的完善、改造

(六)消防

1.消防系統(tǒng)標(biāo)志明顯，設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用。

2.配備兼職消防管理人員。

(七)公共文體娛樂場所原則上僅對小區(qū)業(yè)主及物業(yè)使用人開放。

第六章物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用

第19條物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)

(一)依照日照市物價(jià)局的批復(fù)，住宅房屋，乙方按業(yè)主房產(chǎn)建筑面積每月每平方米0.70元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。

(二)業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，須交清轉(zhuǎn)讓前的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。

第20條房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)和更新費(fèi)用，按國家有關(guān)文件執(zhí)行。

第七章違約責(zé)任

第21條甲方違反本合同第十六條甲方義務(wù)的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方限期解決。

第22條乙方違反本合同第五章的約定，未按合同約定標(biāo)準(zhǔn)管理物業(yè)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改。

第23條乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退。

第24條乙方不按規(guī)定和甲方審定的計(jì)劃使用維修基金，或?qū)⒕S修基金利息挪作他用的，甲方有權(quán)制止。

第八章附則

第25條本合同期滿前二個(gè)月甲乙雙方應(yīng)就續(xù)簽合同事宜進(jìn)行協(xié)商。

第26條雙方可以對本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議。但是補(bǔ)充協(xié)議須經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過并經(jīng)甲乙雙方共同簽字蓋章后才具有法律效力。

第27條本合同一式三份。甲乙雙方各執(zhí)一份，報(bào)物業(yè)行政主管部門備案一份，具有同等法律效力。

第28條本合同在執(zhí)行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的可報(bào)請物業(yè)主管部門進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成功時(shí)雙方同意：

(一)由日照市仲裁委員會(huì)仲裁。

(二)向人民法院起訴。

第29條其他約定：

1.加強(qiáng)對建筑垃圾的管理工作。

2.為維護(hù)公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生燃?xì)庑孤?、漏電、火?zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，或因自然災(zāi)害、不可抗力等因素造成業(yè)主、使用人人身傷害、死亡和財(cái)產(chǎn)損失的，甲乙雙方均不承擔(dān)責(zé)任。

甲方(簽章)_____________乙方(簽章)_____________

代表人：代表人：_________

年____月____日

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篇4

委托方(以下簡稱甲方)：

(簽章)

聯(lián)系人：

聯(lián)系電話：

受托方(以下簡稱乙方)：

(簽章)

物業(yè)管理負(fù)責(zé)人：

聯(lián)系電話：

二、物業(yè)基本狀況：

物業(yè)名稱：

物業(yè)類型：

物業(yè)座落：

物業(yè)總建筑面積：______方米，其中：已竣工建筑面積______平方米，尚在建的______平方米;按物業(yè)類型劃分，具體是：①住宅建筑面積，總計(jì)______平方米;獨(dú)立式住宅______幢______套，計(jì)______平方米;多層住宅______ 幢______單元______套，計(jì)______平方米;8～9層住宅______幢______套，計(jì)______平方米;10～20層住宅______幢______套，計(jì)______平方米;21～30層住宅______幢______套，計(jì)______平方米;31層以上住宅______幢______套，計(jì)______平方米;②商務(wù)辦公用房______幢，層數(shù)______，套(間)數(shù)______，建筑面積總計(jì)______平方米;③商業(yè)用房______幢，層數(shù)______，套(間)數(shù)______，建筑面積總計(jì)______平方米;④工業(yè)用房______幢，建筑面積總計(jì)______平方米;⑤機(jī)動(dòng)車場(庫)建筑面積總計(jì)______平方米，停車位______個(gè);地面停車庫______個(gè)，建筑面積______平方米，地面停車位______個(gè);⑥其他用房______處，建筑面積計(jì)______平方米。

三、物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(請分類填寫)：?

四、物業(yè)管理期限：______年______月______日______時(shí)至______年______月______日______時(shí)?

五、乙方向甲方出示的證件：

1、企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照，編號：

2、企業(yè)的物業(yè)管理資質(zhì)證書，編號：

3、其他有關(guān)業(yè)績證明文件：

六、備案時(shí)間與備案機(jī)關(guān)：

備案機(jī)關(guān)：

(蓋章)

備案時(shí)間：______年______月______日

說明：

1、乙方持本合同備案表和合同原件及相關(guān)證件到物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門進(jìn)行合同備案。

2、經(jīng)備案機(jī)關(guān)備案的本合同備案表由乙方收執(zhí)，在進(jìn)行企業(yè)資質(zhì)年審、企業(yè)資質(zhì)換級時(shí)，應(yīng)連同合同正式文本一并(均為復(fù)印件)向物業(yè)管理主管部門提交。

3、本合同備案表與合同文本的相關(guān)內(nèi)容應(yīng)保持一致。

4、業(yè)主可向物業(yè)管理主管部門查詢合同備案信息。

前期物業(yè)管理服務(wù)合同

第一章　總則

第一條　本合同當(dāng)事人

委托方(以下簡稱甲方)：

單位名稱：

法定代表人：

注冊地址：

聯(lián)系電話：

受托方(以下簡稱乙方)：

企業(yè)名稱：

法定代表人：

注冊地址：

聯(lián)系電話：

前期物業(yè)管理是指：自房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選定的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理。

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將______(物業(yè)名稱)委托于乙方實(shí)行物業(yè)管理，訂立本合同。

第二條　?物業(yè)基本狀況

物業(yè)名稱：

物業(yè)類型：

座落位置：______區(qū)(市)縣______路(街道)______號

四 至：東______南______西______北______

占地面積：______平方米

建筑面積：______平方米

委托管理的物業(yè)構(gòu)成細(xì)目見附件一。

第三條　乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人;乙方參與本物業(yè)的竣工驗(yàn)收，并在物業(yè)移交接管時(shí)，與甲方辦理物業(yè)管理書面交接手續(xù);本物業(yè)交付使用后的質(zhì)量責(zé)任，按國家《建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定》和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》等規(guī)定承擔(dān)。

第二章　委托管理服務(wù)事項(xiàng)

第四條　房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳、______。

第五條　共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中央監(jiān)控設(shè)備、建筑物防雷設(shè)施、______。

第六條　附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、______。

第七條　共用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理、______。

第八條　附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂場所、______。

第九條　公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)、______。

第十條　交通與車輛停放秩序的管理、______。

本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人在本物業(yè)管理區(qū)域的公共場地停放車輛，停放人應(yīng)與乙方簽訂專項(xiàng)合同。

第十一條　維護(hù)公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、______。

前款約定的事項(xiàng)不含業(yè)主、使用人的人身與財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保管責(zé)任，乙方與業(yè)主、使用人另行簽訂合同的除外。

第十二條　管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料、______。

第十三條　協(xié)助組織開展社區(qū)文化娛樂活動(dòng)。

第十四條　業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時(shí)，乙方原則上應(yīng)接受委托，但收費(fèi)由當(dāng)事人雙方協(xié)商。

第十五條　對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時(shí)公約或物業(yè)使用守則的行為，針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重采取報(bào)告、規(guī)勸、制止、______等措施。

第十六條　其它委托事項(xiàng)：

1、在本物業(yè)保修期內(nèi)代為保修的，費(fèi)用由保修責(zé)任人承擔(dān);

2、________________________________________________;

3、________________________________________________ 。

第三章　?委托管理服務(wù)期限

第十七條　?委托管理期限暫定為________年(不超過3年)。自________年________月________日________時(shí)起至________年________月________日________時(shí)止。合同期滿或業(yè)主委員會(huì)成立與業(yè)主大會(huì)所聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同生效時(shí)，本合同自然終止。

第四章　雙方權(quán)利義務(wù)

第十八條　甲方權(quán)利義務(wù)

1、在業(yè)主委員會(huì)成立之前，負(fù)責(zé)制定《業(yè)主臨時(shí)公約》，讓購房人訂立物業(yè)買賣合同時(shí)，對業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾，并在與購房人訂立的買賣合同中有包含本合同的內(nèi)容;或負(fù)責(zé)讓購房人與乙方簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》及其附件《物業(yè)使用守則》和《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》，并將其作為房屋租售合同的附件;物業(yè)竣工交付使用時(shí)，負(fù)責(zé)向購房人提供房屋質(zhì)量保證書和房屋使用說明書;

2、審定乙方擬定的物業(yè)管理方案;

3、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況并每年進(jìn)行一次考核評定;并將管理情況報(bào)物業(yè)管理主管部門備案;

4、審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算及決算報(bào)告;

5、委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達(dá)到國家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要求;

在保修責(zé)任內(nèi)，如存在質(zhì)量問題，按以下第________種方式處理：

[1]甲方負(fù)責(zé)返修;

[2]委托乙方返修，支出全部費(fèi)用;

篇5

近年來，隨著物價(jià)上漲和人力成本的大幅提高，以及物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)水平難以得到同步調(diào)整，行業(yè)生存狀況不容樂觀。物業(yè)管理服務(wù)成本控制的途徑，除了物業(yè)管理服務(wù)本身環(huán)節(jié)外，對小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)建筑質(zhì)量等硬件環(huán)節(jié)也要予以足夠重視。

1.1小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)與竣工后物業(yè)管理成本密切相關(guān)

(1)小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)一般在建筑造型、景觀布置、單體功能等方面下功夫，力求使自己的設(shè)計(jì)產(chǎn)品更加“完美”，并不真正為購房者考慮小區(qū)物業(yè)今后的管理成本。例如我司目前在管的一個(gè)建筑面積23萬平方米的高檔住宅小區(qū)，在景觀設(shè)計(jì)中做了大量的人工水景，美化了小區(qū)的居住環(huán)境。這種人工水景針對當(dāng)?shù)厮W(wǎng)密布，水資源豐富的特點(diǎn)，采用內(nèi)河取水和小區(qū)內(nèi)人工挖井取水兩套方案。但是，由于當(dāng)?shù)毓I(yè)廢水污染河流并且地下水含鐵量太高。結(jié)果，兩套取水方案均不能滿足水景對水質(zhì)的要求。最終只有到城市供水網(wǎng)取水。但是，此方案除了運(yùn)行成本高，也不符合節(jié)能、節(jié)水要求。最后只能降低使用率，采取節(jié)假日開放的辦法。可見，要降低物業(yè)成本在規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃階段就必須開始。

(2)在防火、防盜、安全等設(shè)備設(shè)施配置環(huán)節(jié)同樣可以通過更加科學(xué)、合理、全面的規(guī)劃設(shè)計(jì)而大大改善，給日后業(yè)主的物業(yè)管理減少物業(yè)服務(wù)成本。比如小區(qū)的消防主機(jī)和安防監(jiān)控位置的設(shè)置上，按消防要求，消防主機(jī)必須單獨(dú)設(shè)置。結(jié)果很多小區(qū)設(shè)計(jì)時(shí)把消防主機(jī)和安全監(jiān)控設(shè)施完全隔離甚至放在不同的建筑物。這樣，在崗位設(shè)置時(shí)必然要增加人員。如在設(shè)計(jì)時(shí)能結(jié)合考慮，把消防主機(jī)和安全監(jiān)控設(shè)施放在相鄰且可想通的房間，既可以滿足消防要求，也可發(fā)揮監(jiān)控功能，又可以節(jié)省人工成本。

1.2建筑質(zhì)量對物業(yè)管理服務(wù)成本的影響

建筑質(zhì)量的優(yōu)劣，影響物業(yè)維修費(fèi)用，進(jìn)而影響物業(yè)服務(wù)成本。施工單位普遍重主體結(jié)構(gòu)，輕維護(hù)、裝修工程。比如外墻滲水、地下車庫地面起塵、滲水等施工安裝質(zhì)量普遍存在的問題。保修期內(nèi)的物業(yè)維修屬于開發(fā)商的職責(zé)，但通常是開發(fā)商要求從事前期物業(yè)服務(wù)的物業(yè)企業(yè)去做。由于物業(yè)企業(yè)缺少對原施工單位的制約手段，造成協(xié)調(diào)不暢，維修不及時(shí)，返修質(zhì)量達(dá)不到要求。更嚴(yán)重的是，很多質(zhì)量問題必須終身維修，其維修投入費(fèi)用巨大。因此，只有規(guī)范和約束建筑商、開發(fā)商在建筑質(zhì)量上的行為，同時(shí)依靠有關(guān)質(zhì)量行政管理部門嚴(yán)格把關(guān)，健全質(zhì)量管理機(jī)制，才能為業(yè)主提供質(zhì)量過硬的建筑，降低竣工后的物業(yè)修理維護(hù)成本，從而降低物業(yè)服務(wù)成本。

1.3物業(yè)管理服務(wù)如何有效降低管理成本

(1)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，找準(zhǔn)適合自身發(fā)展的市場定位，或以住宅物業(yè)為主、或以商業(yè)物業(yè)為主，或以高端物業(yè)為主。筆者所在公司經(jīng)過十幾年的經(jīng)營，在服務(wù)質(zhì)量控制，規(guī)范化管理，企業(yè)文化建設(shè)，制度建設(shè)，團(tuán)隊(duì)建設(shè)，人才儲(chǔ)備上，已經(jīng)形成高端物業(yè)管理的核心競爭優(yōu)勢。因此，我們這幾年在物業(yè)服務(wù)中得到業(yè)主的認(rèn)可，并連續(xù)中標(biāo)多個(gè)高端寫字樓和高檔住宅小區(qū)，在物業(yè)行業(yè)中奠定高端物業(yè)的地位。物業(yè)企業(yè)通過盡可能地發(fā)揮自己的‘長處’，就能有效降低物業(yè)管理服務(wù)成本。

(2)做強(qiáng)做大，降低管理成本。做強(qiáng)做大包含兩個(gè)層面意思。其一，企業(yè)要做強(qiáng)做大。企業(yè)規(guī)模做大，在其后勤管理人員相對不變的情況下，管理成本的攤銷才可以降低;其二，項(xiàng)目規(guī)模做大。單個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模必須做大，才可以最大限度發(fā)揮各個(gè)崗位的效率。筆者認(rèn)為，物業(yè)企業(yè)應(yīng)盡可能擴(kuò)大管理總量并爭取大型項(xiàng)目;政府主管部門可以通過引導(dǎo)企業(yè)間強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，或者通過行政區(qū)域劃分，把臨近的若干個(gè)社區(qū)合并成一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，委托一家物業(yè)企業(yè)來管理，不僅對物業(yè)企業(yè)有利，對業(yè)主來說，也可以減少物業(yè)費(fèi)支出。

(3)人、技結(jié)合，減少人員配置，降低人工成本。人防與技防相結(jié)合，能用技防替代，不選擇人防。物業(yè)行業(yè)是勞動(dòng)力密集型服務(wù)行業(yè)。人工成本占管理成本80%以上。因此，如何降低勞動(dòng)力成本成為物業(yè)企業(yè)降低管理成本的主要考量。物業(yè)企業(yè)在不降低服務(wù)質(zhì)量的前提下要減少人員配置，一個(gè)有效的途徑就是增加技防的投入，以技防結(jié)合人防，以技防代替人防。比如增加防盜及監(jiān)視設(shè)施，合理布置監(jiān)視探頭;增強(qiáng)防盜功能，提升防盜等級等等，可以減少秩序維護(hù)員的配置;再如減少服務(wù)層次，把服務(wù)臺(tái)前移，讓服務(wù)人員更貼近業(yè)主，直接面對業(yè)主，也可以減少客戶服務(wù)人員的配置;又如對大型小區(qū)配置機(jī)械保潔設(shè)備，減少保潔人員配置。上述設(shè)備設(shè)施的一次性投入雖然也會(huì)增加維修成本，但比起每年一次的人工成本提升，將節(jié)省很大一筆開支。

(4)實(shí)行片區(qū)管理，節(jié)約管理人員成本。物業(yè)行業(yè)經(jīng)過這幾年的資產(chǎn)重組，購并及市場競爭，企業(yè)規(guī)模出現(xiàn)跨越式增長。周邊幾個(gè)項(xiàng)目同屬于一個(gè)物業(yè)企業(yè)的情況越來越多。因此，同一個(gè)公司把相近的幾個(gè)項(xiàng)目并成一個(gè)片區(qū)，實(shí)行統(tǒng)一管理，可以大量減少管理層次的人員;同時(shí)，可以資源共享，對一些關(guān)鍵技術(shù)崗位人員可以統(tǒng)一調(diào)配。這樣做既可以減少管理成本，又可以提高人力資源利用率。

1.4物業(yè)管理行業(yè)是具有一定公益性的服務(wù)行業(yè)，且在調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市管理中發(fā)揮了重要的作用

政府調(diào)整物業(yè)管理稅收政策，適當(dāng)減輕物業(yè)管理稅負(fù)，扶持物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，對有效降低物業(yè)管理服務(wù)成本也有幫助。

2物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營理念

我國的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了三個(gè)階段:開始是物業(yè)管理初期(80～90年代)，僅僅對物業(yè)進(jìn)行簡單的養(yǎng)護(hù);其次是(90年代～21世紀(jì)初)，全面對物業(yè)進(jìn)行專業(yè)管理:然后是發(fā)展到現(xiàn)在(2008年以后)，對物業(yè)進(jìn)行專業(yè)管理的同時(shí)還要為業(yè)主提供各種服務(wù)，也就是從“物業(yè)管理”到了“物業(yè)服務(wù)”階段。業(yè)主需求的多元化促進(jìn)了物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)由管理型、服務(wù)型向經(jīng)營型的過渡。筆者認(rèn)為“物業(yè)經(jīng)營”將是物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)發(fā)展的第四階段。物業(yè)經(jīng)營必然成為物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)生存與發(fā)展的必然選擇。

2.1轉(zhuǎn)變經(jīng)營觀念，創(chuàng)新經(jīng)營模式

以業(yè)主為關(guān)注焦點(diǎn)，建立業(yè)主滿意的物業(yè)服務(wù)模式。物業(yè)管理的服務(wù)必須順應(yīng)業(yè)主的需求而不斷得到開發(fā)和提升。物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要轉(zhuǎn)變經(jīng)營觀念，積極尋求企業(yè)為業(yè)主服務(wù)的新切點(diǎn)、新途徑、新模式，尋求開拓服務(wù)新領(lǐng)域，創(chuàng)新經(jīng)營模式。其實(shí)，物業(yè)服務(wù)是一個(gè)很大的經(jīng)營平臺(tái)。我司近幾年來，在總收入逐年增加的情況下，物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入占總收入的比例在逐年降低。這種情況表明，除了固定不變的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入之外，其他有償服務(wù)收入已經(jīng)成為我司收入及效益增長點(diǎn)。也正是這部分收入的不斷增加，我司在這幾年服務(wù)成本不斷增加的情況下，充分利用管理區(qū)域內(nèi)多種資源挖掘邊際效益，經(jīng)營利潤屢創(chuàng)新高。

2.2整合經(jīng)營資源，提升經(jīng)營效益

(1)積極儲(chǔ)備物業(yè)經(jīng)營資源。物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有自由處置和經(jīng)營的物業(yè)資源才能帶來收益，提升經(jīng)營效益。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可考慮以下幾個(gè)途徑來儲(chǔ)備物業(yè)經(jīng)營資源:①向開發(fā)商積極爭取未出售的店面、車庫，或者停車場、會(huì)所、游泳池、健身場所等，劃歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營，以彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)的不足。如我司在溫州的管理項(xiàng)目與業(yè)主委員會(huì)簽訂協(xié)議，把底層店面和社會(huì)停車場交給我司經(jīng)營，收入作為公共部位維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用及增添設(shè)備設(shè)施支出;將開發(fā)商未出售的店面、車庫交給物業(yè)公司出租，租金歸物業(yè)公司充抵前期物業(yè)補(bǔ)貼;②利用公共部位進(jìn)行經(jīng)營，經(jīng)營收入與業(yè)主按約定比例分配。我司所有項(xiàng)目在簽訂服務(wù)合同是均要求業(yè)主把公共部位委托我司經(jīng)營，一方面充分利用業(yè)主的公共資源為業(yè)主創(chuàng)收，業(yè)主高興;另一方面增加公司的經(jīng)營收益。

(2)以物業(yè)為平臺(tái)開展多種經(jīng)營。有效進(jìn)行業(yè)主需求分析，拓展?jié)撛诜?wù)空間。為業(yè)主提供更加便利、舒適的工作和生活條件?？刹捎煤献鞣绞脚c相關(guān)服務(wù)企業(yè)結(jié)成利益共同體開展多種經(jīng)營。我司已開展與中國電信、中國移動(dòng)以及多家廣告商合作，開展電信業(yè)務(wù)、移動(dòng)信號覆蓋及開展多項(xiàng)廣告業(yè)務(wù)等。

(3)開展社區(qū)專項(xiàng)經(jīng)營。利用物業(yè)優(yōu)勢，開展社區(qū)專項(xiàng)經(jīng)營。隨著我司經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)大，保潔量逐年增加，保潔隊(duì)伍擴(kuò)大，保潔技術(shù)水平不斷提升。為此，我司專門成立一個(gè)保潔公司，除了保證本公司日常保潔任務(wù)，還對外承接保潔家政業(yè)務(wù)，利用現(xiàn)有保潔設(shè)備，承接如石材保養(yǎng)，地面晶化，洗地毯，辦公室保潔等業(yè)務(wù)，既增加經(jīng)營收入，又滿足業(yè)主的需求，也密切公司與業(yè)主的關(guān)系。

2.3以人為本，注重育才

對于物業(yè)管理這一行業(yè)，所有的效益都是靠人力創(chuàng)造的，物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)有優(yōu)秀的個(gè)人品質(zhì)、高尚的職業(yè)道德以及行業(yè)專業(yè)技能、強(qiáng)烈的使命感和責(zé)任感，對企業(yè)有高度的忠誠度。在這方面，我們的做法是，針對員工個(gè)體的不同情況和他們的不同訴求，分門別類，采取個(gè)性化的措施，以滿足員工的不同需求。我們的薪酬體系靈活，貼近市場標(biāo)準(zhǔn)，讓所有員工的工資水平隨市場標(biāo)準(zhǔn)及物價(jià)水平的提升而提升，從而滿足員工的日常生活的必須;我們制定公開、公平的內(nèi)部競聘機(jī)制，讓有能力的員工可以通過公平競爭，獲得晉升的機(jī)會(huì)和更大的發(fā)展平臺(tái);我們還制定員工培訓(xùn)計(jì)劃，讓不同層次的員工都能獲得技能的提升和物業(yè)相關(guān)知識的增長;同時(shí)，制定員工內(nèi)部轉(zhuǎn)崗制度，讓所有的員工在退休之前，都能在公司找到其合適的崗位，解除了員工“吃青春飯”的后顧之憂。通過上述制度設(shè)計(jì)，我們穩(wěn)定了員工隊(duì)伍，沉淀了一大批物業(yè)管理人才，為企業(yè)的發(fā)展壯大儲(chǔ)備了大批的人才?！跋扔袧M意的員工，再有滿意的顧客”。員工是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)實(shí)施的最終體現(xiàn)，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)只有擁有一大批專業(yè)、充滿激情的、自覺自愿地努力工作的員工，物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)水平才能有所提高，服務(wù)品質(zhì)才能得到顧客的認(rèn)可。

2.4擴(kuò)大企業(yè)知名度，強(qiáng)化企業(yè)社會(huì)責(zé)任感

(1)在激烈競爭的市場經(jīng)濟(jì)中，“酒香不怕巷子深”的觀念已不足取，孤芳自賞的結(jié)果，只能是默默無聞的凋謝。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)合理而充分地利用適當(dāng)?shù)姆绞?、適當(dāng)?shù)膱龊?、適當(dāng)?shù)拿襟w，展示、宣傳企業(yè)的形象，擴(kuò)大企業(yè)知名度，提高企業(yè)的影響力。這幾年，我們在狠抓服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，積極參與社會(huì)公益活動(dòng)，擴(kuò)大企業(yè)的知名度和社會(huì)影響力。

(2)增強(qiáng)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任。筆者認(rèn)為:其一，守法經(jīng)營，按章納稅是企業(yè)最基本的，也是首要的社會(huì)責(zé)任;其二，企業(yè)應(yīng)該愛護(hù)員工，以人為本，建立和諧的勞資關(guān)系，創(chuàng)建和諧企業(yè);其三，企業(yè)要關(guān)愛社會(huì)弱勢群體，踴躍捐款捐物，幫助需要幫助的個(gè)體，構(gòu)建企業(yè)與社會(huì)的友好關(guān)系;其四，由于物業(yè)企業(yè)的特殊性，在協(xié)助政府在城市管理、構(gòu)建文明社會(huì)方面，可以起到不可或缺的作用。

篇6

1物業(yè)管理已成為城市管理的一項(xiàng)主要內(nèi)容

我國物業(yè)管理起步于20世紀(jì)80年代，1981年，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司——深圳市物業(yè)管理公司成立，這是我國內(nèi)地物業(yè)管理的起步階段。為促進(jìn)和規(guī)范物業(yè)管理的發(fā)展，國家不斷加大物業(yè)管理相關(guān)政策的配套力度。1994年，建設(shè)部頒發(fā)了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確指出：住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)推行社會(huì)化、專業(yè)化的管理模式。以法規(guī)形式正式確立了我國物業(yè)管理的新體制，為房屋管理體制的改革指明了方向。1996年，國家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》，為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)行為，維護(hù)國家利益和物業(yè)管理單位及物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益提供了保證。1998年8月，建設(shè)部、國家工商行政管理總局制訂了《物業(yè)管理委托合同文本》，建設(shè)部制訂了《業(yè)主公約示范文本》，1999年10月制訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。這些示范文本成為規(guī)范物業(yè)管理行為、保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益的規(guī)范性文件。1999年l0月，為提高物業(yè)管理水平，推動(dòng)物業(yè)管理市場競爭，建設(shè)部制定了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》。這些規(guī)范性文件有效地推動(dòng)了物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展。經(jīng)過二十多年的發(fā)展，物業(yè)管理逐步從點(diǎn)走向面，從南走向北，覆蓋范圍不斷擴(kuò)大，已成為小區(qū)管理的重要方式和手段。晉中市，于1999年撤地設(shè)市，全市總面積1．64萬km，轄一區(qū)、一市、九縣及一個(gè)省級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，總?cè)丝?10余萬，城鎮(zhèn)人口135萬，城鎮(zhèn)化率近43．4％。建市以來，隨著住房制度改革的推進(jìn)以及國家物業(yè)管理相關(guān)制度的頒布實(shí)施，物業(yè)管理也經(jīng)歷了起步、壯大到健康快速發(fā)展的歷史階段。2005年以來，晉中市針對房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展的實(shí)際，加快物業(yè)管理規(guī)范化步伐。首先是明確管理機(jī)構(gòu)，規(guī)范企業(yè)行為。晉中市建設(shè)局作為晉中市物業(yè)管理的行政主管部門，具體負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)全市物業(yè)管理工作。其次是加強(qiáng)制度建設(shè)，奠定物業(yè)管理法制基礎(chǔ)。2007年以后，該市相繼出臺(tái)了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定實(shí)施細(xì)則》《住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金實(shí)施細(xì)則》《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見》(試行)，以上規(guī)范性文件的出臺(tái)實(shí)施，為晉中市物業(yè)管理的健康發(fā)展奠定了法制基礎(chǔ)。第三是開展物業(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓(xùn)，加強(qiáng)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)總結(jié)交流。全市物業(yè)管理按照市場化、專業(yè)化、規(guī)范化要求，取得了長足的發(fā)展，為推進(jìn)住宅與房地產(chǎn)業(yè)的快速健康發(fā)展，打造宜居和諧晉中做出了積極的貢獻(xiàn)。

2當(dāng)前物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題

1)物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清。物業(yè)管理涉及到的市場主體諸多，他們之問既有民事法律關(guān)系，又有行政管理關(guān)系，由于物業(yè)管理立法滯后，各方市場主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確，法律責(zé)任不清楚。特別是開發(fā)商與物業(yè)管理的責(zé)任不明確，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中遺留的工程質(zhì)量問題，很多都是在物業(yè)使用中暴露出來的，使得物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了本應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的一部分責(zé)任，加劇了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的矛盾。

2)物業(yè)管理企業(yè)質(zhì)量不高。建市10年，物業(yè)管理企業(yè)達(dá)到120家，發(fā)展速度相當(dāng)快，但質(zhì)量并未同時(shí)跟進(jìn)，物業(yè)管理企業(yè)人員素質(zhì)低，經(jīng)營管理水平不高，從業(yè)人員良莠不齊。據(jù)統(tǒng)計(jì)，80％以上的物業(yè)管理人員來自城市企業(yè)、事業(yè)單位下崗分流人員、部隊(duì)復(fù)員專業(yè)軍人以及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，實(shí)際從事物業(yè)管理的人員中取得物業(yè)管理員職業(yè)資格的人數(shù)并不多，具備高級管理資格(如物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、“三總師”等)的人員更是風(fēng)毛麟角，非專業(yè)人員做物業(yè)管理，管理人員普遍素質(zhì)低，使產(chǎn)權(quán)人、使用人的應(yīng)有地位得不到尊重，利益得不到保障，群眾對此意見很大。

3)物業(yè)管理收費(fèi)難且不規(guī)范。物業(yè)管理直接涉及到業(yè)主、使用者和物業(yè)公司的切身利益。當(dāng)前出現(xiàn)的問題主要有兩個(gè)方面：a．收費(fèi)難度大。b．收費(fèi)行為不規(guī)范。在前期物業(yè)管理中，物業(yè)公司與房地產(chǎn)開發(fā)商責(zé)任不明確。當(dāng)前，物業(yè)公司將發(fā)放房屋產(chǎn)權(quán)證、供電、供水等權(quán)力來強(qiáng)迫業(yè)主交費(fèi)，激化了雙方矛盾，由此造成了很多的糾紛。

4)物業(yè)管理相配套的法制建設(shè)缺失與理論研究滯后。隨著我國住房制度的改革，從福利分房轉(zhuǎn)向個(gè)人購房，隨之而來產(chǎn)生居民小區(qū)的物業(yè)管理問題，但由于我國的相關(guān)法律體系還不健全，近年引發(fā)多起群體糾紛。每年，建設(shè)部門辦理的件、12319熱線投訴、行風(fēng)評議等因物業(yè)管理的占到近30％。這充分說明現(xiàn)有管理模式存在著弊端。同時(shí)，我國的物業(yè)管理理論研究滯后，局限于參考國外的多，結(jié)合實(shí)際研究的理論不多。

3物業(yè)管理規(guī)范化科學(xué)化發(fā)展的對策

1)建立一個(gè)完整的、系統(tǒng)的物業(yè)管理法規(guī)體系。包括確立物業(yè)管理企業(yè)的法律地位、經(jīng)營性質(zhì)和實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)的原則和標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)作措施業(yè)務(wù)范圍及應(yīng)負(fù)有的法律責(zé)任；規(guī)定物業(yè)管理市場公平競爭的規(guī)則、違規(guī)的處罰和物業(yè)管理權(quán)力獲得的形式及標(biāo)準(zhǔn)；確定政府主管部門、開發(fā)商、建筑商、物業(yè)管理企業(yè)、社會(huì)有關(guān)各方和業(yè)主管理委員會(huì)之間應(yīng)遵守的規(guī)定、享有的權(quán)利以及履行的義務(wù)。

2)制定出臺(tái)物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。盡快建立和實(shí)施物業(yè)管理資質(zhì)等級的評定，樹立一些品牌公司，形成優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、優(yōu)勝劣汰的市場競爭體制，以及制定設(shè)備操作與管理標(biāo)準(zhǔn)、勞動(dòng)定員與定額等手段加強(qiáng)行業(yè)管理，完善物業(yè)管理企業(yè)的自身建設(shè)，提高物業(yè)管理服務(wù)水平。

3)建立物業(yè)管理資金的良性循環(huán)體系。盡快出臺(tái)各地關(guān)于開發(fā)商和業(yè)主應(yīng)交納的物業(yè)管理維修基金的具體規(guī)定、使用管理辦法和政府行業(yè)主管部門的監(jiān)督辦法。在政策上扶持和鼓勵(lì)物業(yè)管理公司擴(kuò)大經(jīng)營服務(wù)范圍，增加物業(yè)管理資金的來源，真正地做到“以業(yè)養(yǎng)業(yè)，一業(yè)為主，多種經(jīng)營”。

4)加強(qiáng)物業(yè)管理知識的普及。目前造成物管糾紛的矛盾，其原因是多方面的和綜合性的，決不是哪一個(gè)單方面的問題。一方面要加強(qiáng)物業(yè)管理知識的宣傳，使之深人民心。每位消費(fèi)者既能用法律來保護(hù)自己的權(quán)益，又能守法以利行業(yè)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步。另一方面，作為物業(yè)管理企業(yè)，要更新服務(wù)觀念，寓管理于服務(wù)之中，在管理中服務(wù)，在服務(wù)中管理，同時(shí)，要?jiǎng)?chuàng)新服務(wù)理念，優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，在加強(qiáng)硬件管理的同時(shí)，更要注重對顧客提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，不斷改革服務(wù)質(zhì)量。

5)建立物業(yè)管理的相應(yīng)機(jī)制。a．加速引進(jìn)競爭機(jī)制，加快培育物業(yè)管理市場。物業(yè)管理必須推向市場，引入競爭機(jī)制。b．建立“質(zhì)價(jià)相符”的服務(wù)收費(fèi)機(jī)制。從滿足不同類型的服務(wù)需求出發(fā)，進(jìn)一步明確物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的定價(jià)原則、定價(jià)方式和價(jià)格構(gòu)成；根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，制定普通住宅的收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，方便消費(fèi)者根據(jù)自己的消費(fèi)水平選擇相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。C。出臺(tái)有關(guān)管理規(guī)定，嚴(yán)格市場準(zhǔn)人與清出制度，加強(qiáng)企業(yè)資質(zhì)管理。建立物業(yè)管理企業(yè)信用檔案，接受社會(huì)監(jiān)督。

篇7

第一條本合同當(dāng)事人

委托方以下簡稱甲方)南京市鼓樓區(qū)香榭里小區(qū)業(yè)主委員會(huì)

受托方以下簡稱乙方)中標(biāo)物管公司

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將南京鼓樓區(qū)香榭里小區(qū)委托于乙方實(shí)行物業(yè)管理，訂立本合同。

第二條物業(yè)基本情況

物業(yè)類型住宅小區(qū)

座落位置南京市鼓樓區(qū)閩江路8號

占地面積24000平方米

建筑面積45000平方米。其中，一期建筑面積23734.05平方米

委托管理的物業(yè)構(gòu)成為香榭里小區(qū)一期。包括內(nèi)容有：1-6棟多層住宅及其配套設(shè)施。配套設(shè)施見附件一(香榭里一期設(shè)施、設(shè)備明細(xì))

第三條乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)對履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第二章委托管理事項(xiàng)

第四條房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房。

第五條共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、機(jī)電設(shè)備、配電系統(tǒng)等。

第六條本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬一期物業(yè)管理范圍的市政公有設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場。

第七條本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬一期物業(yè)管理范圍的公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理。

第八條本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬一期物業(yè)管理范圍的附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂場所。

第九條公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。

第十條交通與車輛停放秩序的管理。

第十一條維護(hù)公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤。

第十二條管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料見附件2。注附件2為“和平物業(yè)”代保管的全部物業(yè)材料的清單。

第十三條組織開展社區(qū)文化娛樂活動(dòng)。

第十四條負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費(fèi)用

1.物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)2.公攤費(fèi)3.物業(yè)公司提議并經(jīng)業(yè)委會(huì)同意的其它收費(fèi)。

第十五條業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時(shí)，乙方應(yīng)接受委托并合理收費(fèi)。

第十六條對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為，針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評、規(guī)勸、警告、制止等措施。

第十七條其它委托事項(xiàng)

第三章委托管理期限

第十八條委托管理期限為3年。自2004年11月1日零時(shí)起至2007年10月31日24時(shí)止。

第四章雙方權(quán)利義務(wù)

第十九條甲方權(quán)利義務(wù)

1.代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益

2.制定業(yè)主公約并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約

3.審定乙方擬定的物業(yè)管理制度

4.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況

5.審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算及決算

6.在合同生效之日起30日內(nèi)向乙方提供100余平方米建筑面積管理用房5棟102室，由乙方按

下列第1項(xiàng)執(zhí)行

1無償使用

2按建筑面積每月每平方米元租用，其租金收人用于。

8.負(fù)責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起30日內(nèi)向乙方移交(物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，見附件二：一期檔案文件細(xì)目)

9.當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，負(fù)責(zé)催交或以其它方式償付

10.協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題

11.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)。

第二十條乙方權(quán)利義務(wù)

1.根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理制度自主開展各項(xiàng)管理經(jīng)營活動(dòng)，但不得損害業(yè)主的合法權(quán)益、獲取不當(dāng)利益。

2.對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關(guān)部門處理

3.按本合同第十六條的約定，對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理

4.在甲方訂可下，可選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方;

5.入駐的物業(yè)公司應(yīng)在入駐本小區(qū)后3個(gè)月內(nèi)編制完成本小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理年度計(jì)劃、以及年度財(cái)務(wù)預(yù)算。經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施

6.向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，告知有關(guān)限制條件，訂立書面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督

7.每月向業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)審計(jì)的委員告知一次上個(gè)月的管理費(fèi)用收支情況;每半年向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次管理費(fèi)用收支賬目;

8.對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)政、擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)虱須與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)可實(shí)施

9.本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交全部經(jīng)營性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料;

第五章物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量

第二十一條乙方須按標(biāo)書內(nèi)容，以及與標(biāo)書服務(wù)檔次相近的《江蘇省物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》中的級別內(nèi)容提供服務(wù)。

第六章物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用

第二十二條物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)

1.本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)，住宅房屋由乙方按建設(shè)面積每月每平方米元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取非住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米元和業(yè)主或物業(yè)使用人收取。(以中標(biāo)書為準(zhǔn))

2.空置房屋的管理服務(wù)費(fèi)，由乙方按政府主管部門的相關(guān)規(guī)定收取。

3.業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費(fèi)的，由乙方按政府主管部門的相關(guān)規(guī)定收取相關(guān)滯納金。

第二十三條車位使用費(fèi)由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收取

(具體內(nèi)容見本合同的補(bǔ)充合同。)

第二十四條乙方對業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備、毗鄰部位的維修、養(yǎng)護(hù)及其它特約服務(wù)，由當(dāng)事人按實(shí)發(fā)生的費(fèi)用計(jì)付，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)甲方同意。

第二十五條其它乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下1.2.3.。

第二十六條房屋的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場地的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用

1.房屋共用部位的小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由乙方承擔(dān)更新費(fèi)用，由甲方承擔(dān)。

2.房屋共用設(shè)施、設(shè)備的小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由乙方承擔(dān)大中修費(fèi)用，由甲方承擔(dān)更新費(fèi)用，由甲方承擔(dān)。

3.市政公有設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由乙方承擔(dān)大中修費(fèi)用，由甲方承擔(dān)更新費(fèi)用，由甲方承擔(dān)。

4.公共綠地的養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由乙方承擔(dān)改造、更新費(fèi)用，由甲方承擔(dān)。

5.附屬配套建筑和設(shè)施的小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由乙方承擔(dān)大中修費(fèi)用，由甲方承擔(dān)更新費(fèi)用，由甲方承擔(dān)。

第七章違約責(zé)任

第二十七條甲方違反合同第十九條的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決逾期末解決的，乙方有權(quán)終止合同造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。

第二十八條乙方違反本合同第五章的約定，未能達(dá)到

約定的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期末整改的，甲方有權(quán)終止合同造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。

第二十九條乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。

第三十條甲乙任一方無正當(dāng)理由提前終止合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц?元的違約金給對方造成的經(jīng)濟(jì)損失超過違約金的，還應(yīng)給予賠償。

第八章附則

第三十一條自本合同生效之日起天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項(xiàng)，辦理完交接驗(yàn)收手續(xù)。

第三十二條合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績優(yōu)秀，大多數(shù)業(yè)主和物業(yè)使用人反映良好，可續(xù)訂合同。

第三十三條本合同附有補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。

第三十四條本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中末規(guī)定的事宜，均遵照國家、省、市政府有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。各規(guī)章的解釋順序?yàn)椋簢?、省、市的相關(guān)文件。

第三十五條本合同正本連同附件共頁，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門備案各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

第三十六條因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準(zhǔn)。

第三十七條本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。

第三十八條本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決或報(bào)請物業(yè)管理行政主管部門進(jìn)行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，雙方同意由仲裁委員會(huì)仲裁當(dāng)事人雙方不在合同中約定仲裁機(jī)構(gòu)，事后又未達(dá)成書面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院。

第三十九條合同期滿本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿XX天前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>

第四十條本合同自簽字之日起生效。

代表人代表人：

年月日

注：本小區(qū)有可能的遺留問題：

1、小區(qū)內(nèi)是否可以停車、停車收費(fèi)問題;

篇8

有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同范本

第一章 總則

合同雙方當(dāng)事人

甲方(房地產(chǎn)開發(fā)公司)：

注冊地址：

營業(yè)執(zhí)照注冊號：

企業(yè)資質(zhì)證書號：

法定代表人：

聯(lián)系電話：

乙方(物業(yè)管理公司)：

注冊地址：

營業(yè)執(zhí)照注冊號企業(yè)資質(zhì)證書號

法定代表人：

聯(lián)系電話：

根據(jù)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，雙方就甲方負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)的物業(yè)(以下簡稱“本物業(yè)”)實(shí)行前期物業(yè)管理有關(guān)問題達(dá)成一致意見，特訂立本合同，雙方共同遵守。

第一條 物業(yè)基本情況

物業(yè)類型：

坐落位置：市鎮(zhèn)路

占地面積：平方米，其中綠地面積——平方米。建筑面積：平方米，其中住宅平方米，商鋪平方米，停車場。

第二條 本合同中涉及的幣值，均指人民幣。

第二章 物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)

第三條 甲方按照法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，采用“招標(biāo)”、“協(xié)議”方式，選聘乙方對本物業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。

第四條 本物業(yè)在未竣工驗(yàn)收(以建設(shè)部門簽發(fā)房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案表的時(shí)間為準(zhǔn)，下同)交付使用前，甲方要求乙方提供以下服務(wù)內(nèi)容及達(dá)到服務(wù)質(zhì)量。

1、建筑物主體外的共用部位管理。

服務(wù)質(zhì)量：外墻完好，外觀整潔，完好率達(dá)98%，零修及時(shí)率、合格率100%.

2、共用設(shè)施設(shè)備管理。

服務(wù)質(zhì)量：設(shè)備良好，運(yùn)行正常，無重大管理責(zé)任事故。

3、綠化、環(huán)境衛(wèi)生管理。

服務(wù)質(zhì)量：設(shè)施完好、整潔，綠化長勢良好，公共場地保潔率95%.

4、車輛管理。

服務(wù)質(zhì)量：交通暢順，停放有序。

第五條 本物業(yè)竣工驗(yàn)收交付使用后，乙方向業(yè)主和非業(yè)主使用人提供以下服務(wù)內(nèi)容及達(dá)到以下服務(wù)質(zhì)量

(一)日常服務(wù)

1、房屋建筑共用部位的維修養(yǎng)護(hù)和管理，包括：“樓蓋”、“屋頂”、“外墻面”、“承重結(jié)構(gòu)”、“樓梯間”、“走廊通道”、“門廳”。

服務(wù)質(zhì)量：外墻完好，外觀整潔，完好率達(dá)98%，零修及時(shí)率、合格率100%.

2、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：“道路”、“垃圾道”、“煙囪”、“化糞池”、“溝渠”、“池”、“照明系統(tǒng)”、“中央空調(diào)”、“電梯”、“發(fā)電機(jī)”、“消防設(shè)施設(shè)備”、“智能化設(shè)備”“外墻排水管”。

服務(wù)質(zhì)量：設(shè)備良好，運(yùn)行正常，無重大管理責(zé)任事故。

3、按國家《物業(yè)管理?xiàng)l 例》(以下簡稱《條 例》)第四十五條 的規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供電、供水、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。或按合同的約定，來行使合同權(quán)利和履行合同義務(wù)。

4、生活服務(wù)設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)和管理，包括“商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)”、“文化體育娛樂場所”。

服務(wù)質(zhì)量：設(shè)備良好，運(yùn)行正常，無重大管理責(zé)任事故。

5、綠化與建筑小品的維修養(yǎng)護(hù)和管理，包括“共用綠地”、“花木”、“建筑小品”、“園林小品”。

服務(wù)質(zhì)量：完好、整潔，綠化長勢良好。

6、公共環(huán)境衛(wèi)生，包括“公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生”、“垃圾的收集、清運(yùn)”。

服務(wù)質(zhì)量：設(shè)施完好、整潔，公共場地保潔率95%，垃圾日產(chǎn)日清。

7、交通與車輛停放秩序的管理。

服務(wù)質(zhì)量：交通暢順，停放有序，行車線路標(biāo)志明顯。

8、安全防范工作，包括“安全監(jiān)控”、“巡視”、“門崗執(zhí)勤”。

服務(wù)質(zhì)量：設(shè)備良好，運(yùn)行正常，崗?fù)?4小時(shí)值班。

(二)定期服務(wù)

1、每月　清理生活垃圾一次;

2、每日　清洗水池一次;

3、每月　清疏化糞池一次;

4、每年 清疏排水系統(tǒng)一次;

5、2年 清洗建筑物外立面一次;

6、6個(gè)月 檢修水泵一次;

7、每月 檢修電梯一次;

8、** 檢修發(fā)電機(jī)一次;

9、** 檢修中央空調(diào)一次;

10、每月 檢修消防設(shè)施、設(shè)備;

服務(wù)質(zhì)量：設(shè)備良好，運(yùn)行正常，垃圾日產(chǎn)日清。

(三)管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、業(yè)主和非業(yè)主使用人檔案和竣工驗(yàn)收資料。

服務(wù)質(zhì)量：收集整理，裝訂規(guī)范，妥善管理，合理使用。

(四)其它服務(wù)事項(xiàng)

第六條 乙方在實(shí)施前期物業(yè)管理期間，不得利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)。

第七條 業(yè)主或非業(yè)主使用人裝飾裝修物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)告知乙方并與乙方簽訂物業(yè)裝飾裝修協(xié)議。乙方可向業(yè)主或非業(yè)主使用人收取物業(yè)裝飾裝修保證金￥20xx元。物業(yè)裝飾裝修完畢，如未發(fā)現(xiàn)有損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地，不存在安全隱患的，及未違反“物業(yè)裝飾裝修協(xié)議”的，乙方應(yīng)在　30日內(nèi)將物業(yè)裝飾裝修保證金“本金”退回給業(yè)主或非業(yè)主使用人。

第八條 業(yè)主和非業(yè)主使用人對其房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備向乙方提出維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)要求的，乙方認(rèn)為有能力承擔(dān)的可以接受，收費(fèi)由雙方協(xié)商確定。

第三章 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

第九條 本物業(yè)未竣工驗(yàn)收交付使用前，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交納。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括：

1、物業(yè)服務(wù)成本;2、法定稅金;3、物業(yè)管理企業(yè)的利潤等;

第十條 本物業(yè)竣工交付使用后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主或非業(yè)主使用人繳交;已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交納。

第十一條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取方式和物業(yè)服務(wù)酬金

本物業(yè)竣工驗(yàn)收交付使用后，甲乙雙方約定采用以下方式收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)和提取酬金：

按每月每平方米一定的標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不包括共用水費(fèi)、電費(fèi)。共用水費(fèi)、電費(fèi)每月按“各戶使用量”另行分?jǐn)偂Ｒ曳皆谀杲K決算物業(yè)服務(wù)總收入和服務(wù)總成本，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有。

第十二條 本物業(yè)竣工驗(yàn)收交付使用后，乙方按本合同第五條 約定的內(nèi)容要求提供服務(wù)，按以下標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主、非業(yè)主使用人收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)：

1、住宅按“建筑面積√”每月每平方米1.2元收取;商場按“建筑面積√”、每月每平方米1.5元收取。

2、已竣工驗(yàn)收(以建設(shè)部門簽發(fā)房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案表的時(shí)間為準(zhǔn))但仍未售出或交付使用的物業(yè)，由乙方按本條 本款第1點(diǎn)約定的標(biāo)準(zhǔn)向建設(shè)單位(業(yè)主)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第十三條 業(yè)主從辦理收樓手續(xù)后的次月開始繳交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，以后每次收繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的時(shí)間為每月15號之前。乙方在首次收取業(yè)主或非業(yè)主使用人物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)，可預(yù)收三個(gè)月。業(yè)主或非業(yè)主使用人變換或物業(yè)服務(wù)合同中止時(shí)，如業(yè)主、非業(yè)主使用人不欠乙方物業(yè)服務(wù)費(fèi)，乙方應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)將預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)“本金”退給業(yè)主、非業(yè)主使用人。

第十四條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的調(diào)整和違約責(zé)任

1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)在合同期內(nèi)根據(jù)市物價(jià)部門批文調(diào)整。

2、甲方逾期繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，按以下處理：

從逾期之日起每天按應(yīng)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的千分之1交滯納金;

3、業(yè)主和非業(yè)主使用人逾期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，按以下方式處理：

從逾期之日起每天按應(yīng)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的千分之1交滯納金;

4、業(yè)主和非業(yè)主使用人無正當(dāng)理由連續(xù)三個(gè)月不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，乙方可采取適當(dāng)措施催繳。有超過20%的業(yè)主無正當(dāng)理由連續(xù)三個(gè)月拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，管理公司可在告知業(yè)主15天后，有權(quán)單方中止物業(yè)服務(wù)合同，退出物業(yè)管理區(qū)域。

非業(yè)主使用人不履行交費(fèi)義務(wù)時(shí)，由業(yè)主承擔(dān)連帶交費(fèi)責(zé)任。

第十五條 物業(yè)竣工驗(yàn)收交付使用后，車位停放服務(wù)費(fèi)和停車保管費(fèi)由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收取：

(一)車位服務(wù)費(fèi)及車位停放服務(wù)費(fèi)(已購買車位的，收取車位服務(wù)費(fèi);未購買車位的，收取車位停放服務(wù)費(fèi))

1、小車車位服務(wù)費(fèi)30元/月

2、小車車位停放服務(wù)費(fèi)200元/月、室外150元/月;摩托車停放服務(wù)費(fèi)30元/月;

3、自行車停放服務(wù)費(fèi)元/月;

(二)停車保管費(fèi)

車主繳交停車保管費(fèi)的，乙方與車主應(yīng)另行約定保管責(zé)任，簽訂車輛保管合同。發(fā)生車輛損壞或丟失車輛事故的，由責(zé)任方按約定承擔(dān)責(zé)任。

(三)臨時(shí)停車的，“每小時(shí)√”、“每次”收取5元，24時(shí)至清晨8時(shí)7元。摩托車臨時(shí)停放1元。

第十六條 物業(yè)管理有關(guān)收費(fèi)，按規(guī)定需報(bào)價(jià)格主管部門核準(zhǔn)的，由乙方負(fù)責(zé)。

第十七條 物業(yè)竣工驗(yàn)收交付使用后，其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中修和更新、改造費(fèi)用按以下方式承擔(dān)：

1、保修期內(nèi)由甲方承擔(dān);

2、保修期后由全體業(yè)主承擔(dān)，或用專項(xiàng)維修資金支付;

第十八條 專項(xiàng)維修資金的籌集、使用和管理

甲乙雙方約定按以下方式籌集專項(xiàng)維修資金(可多種方式同時(shí)使用)。

1、購房人按二房以下1000元/戶、三房20xx元/戶、商鋪20xx元/卡的標(biāo)準(zhǔn)在收樓前直接向代辦銀行交納，或發(fā)展商代收，實(shí)行專戶存儲(chǔ)，專款專用，當(dāng)業(yè)委會(huì)成立后，由發(fā)展商移交給業(yè)委會(huì)監(jiān)督。

專項(xiàng)維修資金的籌集、使用與管理，按照法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定由當(dāng)事人另行約定。物業(yè)需要使用專項(xiàng)維修資金2，如專項(xiàng)維修資金已籌集部分不足以支付的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，按該工程的預(yù)算向全體業(yè)主進(jìn)行一次性籌集，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按其業(yè)權(quán)建筑面積的比例分?jǐn)?。在緊急情況下，甲方可決定臨時(shí)一次性籌集專項(xiàng)維修資金，以該工程預(yù)算基數(shù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按其業(yè)權(quán)建筑面積的比例分?jǐn)?。乙方發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)情況但專項(xiàng)維修資金不足而要求甲方籌集，因甲方不籌集或籌集不及時(shí)導(dǎo)致物業(yè)損害的，應(yīng)當(dāng)免除乙方的責(zé)任。

第十九條 業(yè)主自用物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人利益的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，其他有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。存在安全隱患的業(yè)主不履行維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任造成公共利益及他人利益損害的，由乙方負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由該業(yè)主承擔(dān)。

第二十條 本物業(yè)竣工驗(yàn)收交付使用后，按以下第種方式籌集購買房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用：

1、由乙方代辦，保險(xiǎn)費(fèi)用由全體業(yè)主按各自業(yè)權(quán)建筑面積比例分?jǐn)?

2、由乙方代辦，保險(xiǎn)費(fèi)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)總收入中支出，計(jì)入成本。

具體投保的保險(xiǎn)險(xiǎn)種為。

附加險(xiǎn)險(xiǎn)種為。

業(yè)主或非業(yè)主使用人的家庭財(cái)產(chǎn)與人身安全保險(xiǎn)，由業(yè)主或非業(yè)主使用人自行辦理。

第四章 雙方責(zé)任

第二十一條 甲乙雙方責(zé)任

(一)甲方責(zé)任

1、履行本合同約定的甲方責(zé)任，按照法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定及本合同的約定，協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作。

2、起草《業(yè)主臨時(shí)公約》，在銷售物業(yè)時(shí)向買受人明示，并要求買受人作出遵守的書面承諾。

3、起草《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，在銷售物業(yè)時(shí)與買受人簽訂。

4、本物業(yè)竣工驗(yàn)收交付使用時(shí)，協(xié)助乙方對物業(yè)進(jìn)行接管驗(yàn)收。甲方交付給乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)當(dāng)達(dá)到國家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的要求。如存在質(zhì)量問題，雙方應(yīng)書面確認(rèn)并按以下第3種方式處理：

(1)由甲方負(fù)責(zé)返修;

(2)委托乙方返修，由甲方支付全部返修費(fèi)用;

(3)雙方協(xié)商調(diào)解。

5、在本合同簽訂之日起或本物業(yè)竣工驗(yàn)收交付使用之日起15日內(nèi)甲方按(中府[1999]24號文要求)總建筑面積1.5-2‰比例向乙方提供物業(yè)管理用房，乙方無償使用，2-3‰比例(商業(yè)大廈按3-5‰比例)向乙方提供公共用房。公共用房經(jīng)業(yè)委會(huì)同意可用作商業(yè)用房，由乙方出租，其租金收入主要用于補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)不足。

6、負(fù)責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需圖紙、檔案、資料，并于本物業(yè)竣工驗(yàn)收交付使用之日起15日內(nèi)向乙方移交;

前款所述的資料包括：

(1)竣工驗(yàn)收資料，包括但不限于物業(yè)竣工總平面圖;單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖;配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等;

(2)技術(shù)資料，包括但不限于設(shè)施設(shè)備安裝、使用、維護(hù)等資料;

(3)物業(yè)質(zhì)量保證書和物業(yè)使用說明書;

(4)與買受人簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》;

(5)物業(yè)管理所必需的其他資料。

由于甲方提供的資料不完整導(dǎo)致乙方無法履行物業(yè)服務(wù)合同的，乙方不承擔(dān)違約責(zé)任。

7、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的物業(yè)管理遺留問題。

(二)乙方責(zé)任

1、履行本合同約定的乙方責(zé)任，按照法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定及本合同的約定，制定物業(yè)管理服務(wù)制度，開展物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng);

2、編制物業(yè)年度維護(hù)計(jì)劃和維修方案并組織實(shí)施。

3、向業(yè)主和非業(yè)主使用人告知使用物業(yè)的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主或非業(yè)主使用人裝飾裝修物業(yè)時(shí)，告知有關(guān)禁止行為和注意事項(xiàng)。

4、可將物業(yè)管理的專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)公司承擔(dān)，但不得將物業(yè)管理整體服務(wù)內(nèi)容一并轉(zhuǎn)讓或委托給第三方;

5、不得擅自占用物業(yè)的共用設(shè)施或改變其使用功能。

6、本合同終止時(shí)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交各種用房及物業(yè)的全部檔案資料，清理與業(yè)主或非業(yè)主使用人發(fā)生的債權(quán)債務(wù)，與新的物業(yè)管理公司妥善交接，按時(shí)退出物業(yè)管理區(qū)域。業(yè)主、非業(yè)主使用人欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用的，乙方可依法追討，但不得以此為理由不移交物業(yè)管理權(quán)和不退出物業(yè)管理區(qū)域。

第二十二條 乙方未能履行本合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主和非業(yè)主使用人人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，業(yè)主和非業(yè)主使用人可依法向法院提起訴訟，由法院裁定乙方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。

第五章 違約責(zé)任

第二十三條 甲方違反本合同第二十一條 第(一)項(xiàng)約定的，乙方有權(quán)要求甲方在合理的期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同;造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。

第二十四條 乙方違反本合同第四條 、第五條 和第二十一條 第(二)項(xiàng)約定的，甲方有權(quán)要求乙方在合理的期間內(nèi)整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同;造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。

第二十五條 乙方違反本合同第三章 約定，擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目和提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退多收的費(fèi)用;造成甲方、經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)賠償。

第二十六條 甲方根據(jù)第二十四條 或乙方根據(jù)第二十三條 行使終止合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)書面通知另一方，終止合同通知書在送達(dá)另一方時(shí)生效，雙方應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行交接。

第二十七條 甲乙任何一方無正當(dāng)理由提前中止合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц兑既f的違約金;給對方造成經(jīng)濟(jì)損失超過違約金的，還應(yīng)對超過部分給予賠償。

第二十八條 本合同在執(zhí)行期間，如遇到不可抗力致使合同無法履行時(shí)，甲乙雙方應(yīng)當(dāng)按有關(guān)法律規(guī)定協(xié)商處理。

第二十九條 業(yè)主和非業(yè)主使用人違反法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定及業(yè)主公約的，乙方也可根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評、規(guī)勸、警告、制止、提請有關(guān)行政管理部門處理、法院裁決等措施。

第三十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、強(qiáng)臺(tái)風(fēng)、暴雨、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，乙方為維護(hù)甲方、公眾、業(yè)主、非業(yè)主使用人的人身和財(cái)產(chǎn)利益，在迫不得已的情況下因采取緊急措施造成甲方或者業(yè)主、非業(yè)主使用人財(cái)產(chǎn)損失的，雙方按有關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定處理。

第三十一條 因房屋建造質(zhì)量、設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝質(zhì)量等原因，使物業(yè)或物業(yè)的一部分達(dá)不到正常使用功能，由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以具有國家規(guī)定資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)的鑒定結(jié)論為準(zhǔn)。

第六章 服務(wù)期限

第三十二條 服務(wù)期限為五年年。管理期限以乙方正式進(jìn)駐或甲方交樓之日起，預(yù)計(jì)為年月30日至年0月31日止，合同期滿如甲乙雙方本無異議，則自動(dòng)延期三年。

按《物業(yè)管理?xiàng)l 例》規(guī)定：“物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之三十以上不足百分之五十、且使用已超過一年的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。”

第三十三條 合同期滿，甲乙雙方如有意向續(xù)簽合同，應(yīng)當(dāng)在合同期滿30日前向?qū)Ψ教岢鰰嬉?，協(xié)商達(dá)成一致意見時(shí)續(xù)簽合同。乙方書面提出續(xù)簽合同的意見，另一方?jīng)]有提出明確的書面答復(fù)的，合同繼續(xù)有效。

第七章 附則

第三十四條 合同簽訂后甲乙雙方需要變更合同條款或有其他事項(xiàng)需要補(bǔ)充約定的，應(yīng)當(dāng)協(xié)商一致后以書面形式簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

第三十五條

本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方可以通過協(xié)商解決，協(xié)商不成的，雙方同意向工商行政員會(huì)申請仲裁或依法向人民法院起訴。

第三十六條 本合同連同附件共12頁，一式3份，具有同等法律效力。本合同由甲方存1份，乙方存1份，行政主客部門存1份。

第三十七條 本合同自雙方法定代表人簽字、加蓋公章 之日起生效。

甲方(蓋章 )：乙方(蓋章 )：

法定代表人(簽名)：法定代表人(簽名)：

****年**月**日****年**月**日

物業(yè)管理服務(wù)合同的格式

第一章總則

第1條本合同當(dāng)事人

委托方(以下簡稱甲方)：

名稱：xxx業(yè)主委員會(huì)

代表人：業(yè)主委員會(huì)主任xxx

聯(lián)系電話：

受委托方(以下簡稱乙方)：

企業(yè)名稱：xxx公司

法定代表人：

聯(lián)系電話：

根據(jù)《物權(quán)法》、《xx省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲乙雙方就伴海山莊物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)達(dá)成共識并訂立本合同。

第2條物業(yè)基本情況

物業(yè)類型：

座落位置：

占地面積：

建筑面積：

第3條乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主和使用人。本物業(yè)的全體業(yè)主、使用人均應(yīng)履行本合同，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第二章委托管理事項(xiàng)

第4條本物業(yè)小區(qū)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

第5條本物業(yè)小區(qū)共用設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理。

第6條公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

第7條附屬配套建筑和設(shè)施及構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)與管理。包括：物業(yè)管理辦公經(jīng)營用房、文化體育娛樂場所及設(shè)施、配電房等。

第8條公共綠地、公共場所內(nèi)的花木、公共場所內(nèi)的建筑小品的養(yǎng)護(hù)與管理。庭院內(nèi)的綠地、花木可以應(yīng)業(yè)主要求給予適當(dāng)管理。

第9條公共環(huán)境衛(wèi)生管理。包括：公共場所、場地的清掃保潔及垃圾的收集。

第10條協(xié)助公安部門維護(hù)小區(qū)公共秩序。

第11條進(jìn)一步完善物業(yè)檔案管理。

第12條按照《維修基金管理使用辦法》的規(guī)定做好小區(qū)維修基金利息及維修資金的管理和使用工作。

第13條房屋自用部位、自用設(shè)備的維修可以委托乙方實(shí)施，但委托方要承擔(dān)一切費(fèi)用。

第14條規(guī)勸制止業(yè)主、使用人違反《伴海山莊管理規(guī)約》和業(yè)主委員會(huì)決議及物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定的行為。

第三章委托管理期限

第15條委托管理期限為二年。自 年 月 日起至 年 月 日止。

第四章雙方權(quán)利和義務(wù)

第16條甲方權(quán)利和義務(wù)

(一)甲方權(quán)利

1.代表和維護(hù)業(yè)主、使用人的合法權(quán)益;

2.根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

3.監(jiān)督業(yè)主、使用人遵守《伴海山莊管理規(guī)約》及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)決議和物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定;

4.檢查監(jiān)督乙方物業(yè)管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況;

5.審議乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、維修財(cái)務(wù)預(yù)算及決算;

6.查閱本小區(qū)物業(yè)檔案資料(與物業(yè)公司內(nèi)部管理有關(guān)的資料除外);

7.向業(yè)主籌集或續(xù)籌維修資金，審定維修基金的使用情況;

8.監(jiān)督公共建筑、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)管理辦公用房及經(jīng)營用房的使用情況。

(二)甲方義務(wù)

1.聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，并及時(shí)將業(yè)主、使用人的意見和建議反饋給乙方;

2.保證業(yè)主、使用人遵守、執(zhí)行物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件，遵守《伴海山莊管理規(guī)約》及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)決議和小區(qū)物業(yè)管理制度，按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及其他費(fèi)用;

3.協(xié)助乙方開展物業(yè)管理工作，完成和實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理各項(xiàng)管理目標(biāo);

4.當(dāng)業(yè)主、使用人不按規(guī)定繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)時(shí)，協(xié)助乙方催交;

5.協(xié)助乙方搞好社區(qū)文化和社區(qū)服務(wù)工作。

第17條乙方權(quán)利和義務(wù)

(一)乙方的權(quán)利

1.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和本合同有關(guān)約定制定物業(yè)管理實(shí)施方案并實(shí)施管理;

2.編制物業(yè)管理年度管理計(jì)劃、編制維修基金使用計(jì)劃及預(yù)決算報(bào)告;

3.編制共用設(shè)施設(shè)備大修、中修、更新、改造方案;

4.依照本合同和市物價(jià)局核發(fā)的收費(fèi)許可證收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);

5.負(fù)責(zé)物業(yè)管理檔案資料;

6.規(guī)勸制止業(yè)主、使用人違反物業(yè)管理規(guī)定及《伴海山莊管理規(guī)約》的行為;

7.有選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)工程的權(quán)力;但不得將物業(yè)管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三人;

8.當(dāng)業(yè)主、使用人裝修房屋時(shí)，與其簽訂《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》，并按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理;

9.依法向業(yè)主、使用人追繳欠交的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

(二)乙方的義務(wù)

1.履行本物業(yè)服務(wù)合同并依法經(jīng)營;

2.接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主、使用人的監(jiān)督;3.接受物業(yè)行政主管部門的監(jiān)督、指導(dǎo);

4.對本物業(yè)的公共配套設(shè)施不得擅自占用或改變使用功能。如需擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須經(jīng)甲方同意并報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施;

5.在條件成熟的情況下定時(shí)向業(yè)主公布維修基金及其利息使用管理情況;

6.向業(yè)主、使用人提供優(yōu)良生活工作環(huán)境，搞好社區(qū)文化和社區(qū)服務(wù);

7.發(fā)現(xiàn)違法行為要及時(shí)制止并向政府有關(guān)行政主管部門報(bào)告;

8.定期對房屋設(shè)施設(shè)備狀況進(jìn)行檢查，及時(shí)排除不安全隱患和險(xiǎn)情;

9.物業(yè)服務(wù)合同終止物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時(shí)按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的內(nèi)容向甲方移交相關(guān)資料和設(shè)施設(shè)備。

第五章物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量及標(biāo)準(zhǔn)

第18條依據(jù)國家、山東省和日照市有關(guān)規(guī)定，制定本物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量及標(biāo)準(zhǔn)。具體內(nèi)容如下：

(一)房屋及共用設(shè)備管理

1.小區(qū)園區(qū)、房屋幢號、戶號有明顯標(biāo)志，設(shè)有引導(dǎo)方向平面圖、指路牌和引導(dǎo)牌。

2.物業(yè)管理人員按要求經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，持證上崗。

3.進(jìn)一步完善房屋檔案資料，包括按幢、戶立檔，設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，設(shè)備臺(tái)帳記錄清晰，便于查閱。

(二)共用設(shè)施管理

1.小區(qū)內(nèi)公共配套服務(wù)設(shè)施完好，并按原設(shè)計(jì)用途使用。

2.公共照明設(shè)施設(shè)備齊全，運(yùn)行正常。

3.保持道路暢通。

4.污水排放暢通，溝道無積水。

5.危險(xiǎn)部位標(biāo)志明顯。

(三)綠化及養(yǎng)護(hù)管理

綠化有專人養(yǎng)護(hù)和管理，對綠地、花木等定期澆水、施肥、除蟲、修剪、清除枯葉。

(四)環(huán)境衛(wèi)生管理

1.小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完善，設(shè)有果皮箱、垃圾箱等保潔設(shè)施。

2.道路、公共綠地、公用場地，保持清潔。

3.雪后及時(shí)掃凈小區(qū)內(nèi)道路積雪;雨后及時(shí)清理污水。

4.公共場所發(fā)現(xiàn)亂堆、亂放、亂貼、亂畫現(xiàn)象及時(shí)制止或處理。

5.發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)有亂搭亂建的現(xiàn)象及時(shí)勸阻。

(五)社區(qū)秩序維護(hù)

1.小區(qū)內(nèi)實(shí)行24小時(shí)值班巡邏制度;嚴(yán)禁脫崗。

2.值班人員統(tǒng)一著裝，熟悉轄區(qū)情況，工作規(guī)范，責(zé)任到人，相片公示，有值班巡邏記錄，各項(xiàng)管理措施落實(shí)。

3.進(jìn)一步完善小區(qū)內(nèi)的監(jiān)控工作，監(jiān)控設(shè)備完好，監(jiān)控畫面盡量保持清晰;無特殊情況監(jiān)控資料7天有效。設(shè)施設(shè)備的完善、改造或更新，需要?jiǎng)佑镁S修基金的按照以上相關(guān)條款執(zhí)行。

(六)消防

1.消防系統(tǒng)標(biāo)志明顯，設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用。

2.配備兼職消防管理人員。

(七)公共文體娛樂場所原則上僅對小區(qū)業(yè)主及物業(yè)使用人開放。

第六章物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用

第19條物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)

(一)依照日照市物價(jià)局的批復(fù)，住宅房屋，乙方按業(yè)主房產(chǎn)建筑面積每月每平方米0.70元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。

(二)業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，須交清轉(zhuǎn)讓前的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。

第20條房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)和更新費(fèi)用，按國家有關(guān)文件執(zhí)行。

第七章違約責(zé)任

第21條甲方違反本合同第十六條甲方義務(wù)的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方限期解決。

第22條乙方違反本合同第五章的約定，未按合同約定標(biāo)準(zhǔn)管理物業(yè)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改。

第23條乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退。

第24條乙方不按規(guī)定和甲方審定的計(jì)劃使用維修基金，或?qū)⒕S修基金利息挪作他用的，甲方有權(quán)制止。

第八章附則

第25條本合同期滿前二個(gè)月甲乙雙方應(yīng)就續(xù)簽合同事宜進(jìn)行協(xié)商。

第26條雙方可以對本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議。但是補(bǔ)充協(xié)議須經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過并經(jīng)甲乙雙方共同簽字蓋章后才具有法律效力。

第27條本合同一式三份。甲乙雙方各執(zhí)一份，報(bào)物業(yè)行政主管部門備案一份，具有同等法律效力。

第28條本合同在執(zhí)行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的可報(bào)請物業(yè)主管部門進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成功時(shí)雙方同意：

(一)由日照市仲裁委員會(huì)仲裁。

(二)向人民法院起訴。

第29條其他約定：

1.加強(qiáng)對建筑垃圾的管理工作。

2.為維護(hù)公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生燃?xì)庑孤?、漏電、火?zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，或因自然災(zāi)害、不可抗力等因素造成業(yè)主、使用人人身傷害、死亡和財(cái)產(chǎn)損失的，甲乙雙方均不承擔(dān)責(zé)任。

甲方(簽章)：_____________乙方(簽章)：_____________

代表人：代表人：_________年____月____日

物業(yè)管理服務(wù)合同書參考

第一章　總則

第一條本合同當(dāng)事人

委托方(以下簡稱甲方)：

組織名稱：_________________________

代表人：___________________________

地址;_____________________________

聯(lián)系電話：_________________________

受委托方(以下簡稱乙方)：

企業(yè)名稱：_________________________

法定代表人：_______________________

注冊地址：_________________________

聯(lián)系電話：_________________________

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、在自愿、平等、協(xié)商一玫的基礎(chǔ)上，甲方將______________(牧業(yè)名稱)委托乙方實(shí)和行物業(yè)管理，訂立本合同。

第二條物業(yè)基本情況

物業(yè)類型：________________

座落位置：________市________區(qū)________路(街道)________號

四至：________________________

占地面積：________平方米

建筑面積：________平方米

(委托管理的物業(yè)構(gòu)成細(xì)目見附件)

第三條乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)履行本合同，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第二章委托管理事項(xiàng)

第四條房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體、樓梯間、走廊通道、門廳、庭院________。

第五條共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、中央空調(diào)、供暖鍋爐房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、________、________、________。

第六條公共設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理、包括道路、室外上下水管道、化糞池、泵房、自持車棚、停車場、________、________、________、________。

第七條公共綠地的養(yǎng)護(hù)與管理。

第八條附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育場所________、________、________。

第九條公共環(huán)境衛(wèi)生，包括房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，公共場所的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、________、________、________。

第十條交通與車輛停放秩序的管理。

第十一條維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、________、________、______。

第十二條管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料。

第十三條負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費(fèi)用：

1.物業(yè)管理費(fèi)：________________

2.保潔費(fèi)：________________

3.保安費(fèi)：________________

4.房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)：________________

5.維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)：________________

第十四條業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)備及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時(shí)，乙方須接受委托并合理收費(fèi)。

第十五條對業(yè)主牧業(yè)使用人違反《業(yè)主公約》的行為，針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評、規(guī)勸、警告、制止、________等措施。

第十六條其他委托事項(xiàng)

第三章委托管理期限

第十七條委托管理期限為______年。自______年______月______日______時(shí)起至______年______月______日______時(shí)止。

第四章雙方權(quán)利義務(wù)

第十八條甲方權(quán)利義務(wù)

1.代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益;

2.制定《業(yè)主公約》并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約;

3.審定乙方制定的物業(yè)管理方案;

4.檢查監(jiān)督乙方管理工作的執(zhí)行情況;

5.審議乙方年度管理計(jì)劃、資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告;

6.在合同生效之日起________日內(nèi)向乙方提供________平方米建筑面積管理用房(產(chǎn)權(quán)仍屬甲方)，由乙方按下列第________項(xiàng)執(zhí)行;

(1)無償使用;

(2)按建筑面積每月每平方米________元租用，其租金收入用于________。

7.負(fù)責(zé)歸集物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起________日內(nèi)向乙方提供;

8.當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納牧業(yè)管理費(fèi)時(shí)，負(fù)責(zé)催交或以________方式償付;

9.協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題;

(1)________________

(2)________________

10.協(xié)助乙方做好牧業(yè)管理工作和宣傳教育、文化生活。

第十九條乙方權(quán)利義務(wù)

1.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，制定牧業(yè)管理方安;

2.對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關(guān)部門處理;

3.按本合同第十五條的約定，對業(yè)主和物主使用人違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理;

4.選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方;

5.負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施;

6.向業(yè)主和物業(yè)使用人書面告知物業(yè)的使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，書面告知有關(guān)限制條件，并負(fù)責(zé)監(jiān)督;

7.每______個(gè)月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用收支使用情況;

8.對本物業(yè)的公共設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商后報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實(shí)施;

9.本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交全部管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料。

第五章物業(yè)管理服務(wù)要求標(biāo)準(zhǔn)

第二十條乙方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)，即業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的管理滿意率達(dá)到______%。

1.房屋外觀：____________

2.設(shè)備運(yùn)行：____________

3.房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)：____________

4.公共環(huán)境：__________________

5.綠化：__________________

6.交通秩序：__________________

7.保安：__________________

8.急修：__________________

小修：__________________

第六章物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用

第二十一條物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)

1.管理費(fèi)由乙方按建筑面積每平方米______元或按套每戶______元向業(yè)主收取;

2.保潔費(fèi)由乙方按建筑面積每平方米______元或按套每戶______元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取;

3.保安費(fèi)由乙方按建筑面積生平方米______元或按套每戶______元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取;

4.高層住宅電梯、水泵、______運(yùn)行費(fèi)按實(shí)結(jié)算，由乙方向業(yè)主收取;

5.管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，按______調(diào)整;

6.對業(yè)務(wù)和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費(fèi)的，乙方可以從逾期之日起按應(yīng)繳費(fèi)用千分之三加收滯納金。

第二十二條　住宅區(qū)域的非居住用房管理服務(wù)費(fèi)按居住收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的______倍收取。

第二十三條　車位和使用管理費(fèi)用由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收取;

1.露天車位：____________

2.車庫車位：____________

第二十四條乙方對業(yè)主或物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)及其他特約服務(wù)，由業(yè)主或物業(yè)使用人按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用計(jì)付。

第二十五條　乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的其他服務(wù)項(xiàng)目的收取標(biāo)準(zhǔn)約定如下：

1.____________

2.____________

第二十六條房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施、公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的住宅區(qū)建筑面積比例共同承擔(dān)，在物業(yè)維修基金中列支或直接向業(yè)主收取。

第七章違約責(zé)任

第二十七條甲方違反本合同第十八條第______款的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一不定期限內(nèi)解決，逾期未解決的乙方有權(quán)終止合同;造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。

第二十八條　乙方違反本合同第五章的約定，不能完成管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同;造成甲方經(jīng)濟(jì)損失，乙方應(yīng)給予甲方有權(quán)終止合同;造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。

第二十九條　乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退;造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。

第三十條甲乙雙方任何一方無法律依據(jù)提前終止保同的違約方應(yīng)賠償對方______元的違約金;造成對方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)賠償。

第八章附則

第三十一條雙方約定自本合同生效之日起______天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項(xiàng)，辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。

第三十二條雙方可對本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與合同具有相同等效力。

第三十三條本合同之附件均為合同有效組成部分。在合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力，但不得修改本合同印制條款的本意。

本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

第三十四條本合同正本連同附件________頁，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門(備案)各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

篇9

一、本市行政區(qū)域內(nèi)開展物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，均適用本規(guī)定。

二、市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

三、投標(biāo)人應(yīng)持有建設(shè)部、江西省建設(shè)廳或南昌市房產(chǎn)管理局核發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書。

持有外地物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的投標(biāo)人，應(yīng)經(jīng)南昌市房產(chǎn)管理局備案。

四、物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)在公共媒介上招標(biāo)公告。招標(biāo)公告應(yīng)載明招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況以及獲得招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。招標(biāo)人采取邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上物管企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書。

投標(biāo)人少于3個(gè)或住宅小區(qū)總建筑面積小于2萬平方米的物業(yè)項(xiàng)目，經(jīng)市房產(chǎn)管理局批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

五、招標(biāo)人可以委托招標(biāo)機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜；有能力組織和實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的，可自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)。

物業(yè)管理招標(biāo)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜。

六、物業(yè)未交付使用的，或新建物業(yè)的業(yè)主委員會(huì)尚未成立的，由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理的招標(biāo)組織實(shí)施工作；業(yè)主委員會(huì)已成立的，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)物業(yè)管理的招標(biāo)組織實(shí)施工作。

業(yè)主委員會(huì)組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)，應(yīng)經(jīng)業(yè)主（代表）大會(huì)討論決定。

七、新建物業(yè)的招投標(biāo)工作，應(yīng)在辦理商品房預(yù)售證之前完成?，F(xiàn)有項(xiàng)目的招投標(biāo)工作，應(yīng)在原物業(yè)管理委托合同到期前1個(gè)月完成。

八、招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：

（一）招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡介，包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、建設(shè)項(xiàng)目基本情況、物業(yè)管理用房等；

（二）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及要求等；

（三）評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法；

（四）對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求，包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書的格式、主要內(nèi)容等；

（五）物業(yè)管理服務(wù)合同的簽訂說明；

（六）招標(biāo)活動(dòng)方案，包括開標(biāo)、評標(biāo)的時(shí)間、地點(diǎn)；

（七）其它需要說明的事項(xiàng)。

九、公開招標(biāo)的招標(biāo)人可以根據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定，對投標(biāo)申請人進(jìn)行資格預(yù)審。

在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人過多時(shí)，可以由招標(biāo)人從中擇優(yōu)選擇不少于3家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人。

十、物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)實(shí)行備案制度，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告的10日前，提交以下材料報(bào)市房產(chǎn)管理局備案：

（一）招標(biāo)項(xiàng)目簡介；

（二）招標(biāo)書（包括物業(yè)管理內(nèi)容、范圍、收費(fèi)及服務(wù)要求，對投標(biāo)單位要求等；

（三）招標(biāo)活動(dòng)方案（包括招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)、時(shí)間安排、評標(biāo)委員會(huì)、評分標(biāo)準(zhǔn)等）；

（四）其它相關(guān)材料。

十一、投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，將投標(biāo)文件送到指定地點(diǎn)。

招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)當(dāng)簽收保存，不得開啟。開標(biāo)時(shí)，應(yīng)有投標(biāo)人代表參加。

十二、評標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。評標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表、行業(yè)主管部門和具備物業(yè)管理評標(biāo)經(jīng)驗(yàn)的專家組成。成員為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的評委不得少于成員總數(shù)的三分之二。評委可從市房產(chǎn)管理局建立的招標(biāo)投標(biāo)專家?guī)烀麊沃须S機(jī)抽取產(chǎn)生。

評標(biāo)委員會(huì)可以采取公開答辯的方式評標(biāo)，對投標(biāo)文件、現(xiàn)場答辯及企業(yè)信譽(yù)等幾個(gè)方面進(jìn)行綜合評審，以綜合評分依次排序，推薦不超過3名合格的中標(biāo)候選人。

十三、招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)自中標(biāo)通知發(fā)出之日起30日內(nèi)，按招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件的內(nèi)容簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同，并報(bào)市房產(chǎn)管理局備案。

十四、招標(biāo)活動(dòng)結(jié)束后，招標(biāo)人或原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將下列檔案資料移交給中標(biāo)單位：

1、項(xiàng)目竣工總平面圖；

2、總體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖；

3、附屬公建配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖；

4、有關(guān)設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料；

5、各單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收證明材料；

6、房屋質(zhì)量保證文件和房屋使用說明文件；

7、房屋銷售清單和產(chǎn)權(quán)資料；

8、公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)及收益歸屬清單；

9、物業(yè)管理所必需的其它資料。

十五、前期物業(yè)招投標(biāo)的費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)；業(yè)主大會(huì)自行組織招投標(biāo)的費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)或由招標(biāo)文件約定中標(biāo)人承擔(dān)。

十六、招投標(biāo)過程中出現(xiàn)下列行為的應(yīng)視為無效招標(biāo)：

（一）招標(biāo)人向投標(biāo)單位或他人透露可能影響招投標(biāo)公平競爭情況的；

（二）招、投標(biāo)雙方有弄虛作假、惡意串通、行賄騙取中標(biāo)，損害對方和其他投標(biāo)人的合法權(quán)益行為的。

篇10

一、 基本案情

原告北京市大成物業(yè)管理公司

被告李恕等長安新城十二名業(yè)主

原告訴稱，我公司受北京大成房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡稱大成開發(fā)公司）的委托，負(fù)責(zé)該公司開發(fā)建設(shè)的 “長安新城”項(xiàng)目的物業(yè)管理。被告李恕等業(yè)主購買了該項(xiàng)目日1樓房屋，并于2002年6月28日與我公司簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》，領(lǐng)取了我公司發(fā)放的物業(yè)管理公約，辦理了房屋入住手續(xù)。2003年1月18日，被告在未經(jīng)任何有關(guān)單位批準(zhǔn)，也未通知我公司的情況下擅自封閉自家陽臺(tái)。被告的行為違反了原被告雙方簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》、《長安新城業(yè)主公約》的相關(guān)約定，妨礙了我公司對小區(qū)的正常管理，也使我公司無法全面履行與大成開發(fā)公司簽訂的委托管理合同的義務(wù)。在與被告協(xié)商及勸阻無效的情況下，我公司訴請法院依法判決被告拆除已封閉的陽臺(tái)，恢復(fù)原狀。

被告業(yè)主辯稱，我們于 2001年4月1日至5日交納定金，確定購買了大成開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房 一長安新城日1樓的房產(chǎn)。2001年6月至7月，12名被告分別與大成開發(fā)公司簽訂了《商品房買賣合同》，合同中明確規(guī)定房屋陽臺(tái)為白色塑鋼窗的封閉陽臺(tái)。大成開發(fā)公司提供的沙盤及口頭也多次承諾房屋為封閉陽臺(tái)。入住后，我們發(fā)現(xiàn)日1樓南陽臺(tái)未封閉，且存在很多問題，如，交付使用的陽臺(tái)違反了國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和中華人民共和國建設(shè)部聯(lián)合的1999年6月1日實(shí)施的《住宅規(guī)范》關(guān)于陽臺(tái)部分的相關(guān)規(guī)定；另2002年11月26日，長安新城日1樓8單元 802號業(yè)主家中發(fā)生盜竊案件，隨后日1樓3單元101及6單元201室的業(yè)主房屋也相繼被非法侵入，據(jù)分析確認(rèn)犯罪嫌疑人均通過未封閉的南陽臺(tái)侵入；不利于保暖、防塵、隔熱等等。為此，長安新城日1樓的100位業(yè)主聯(lián)名起草《長安新城日一樓業(yè)主封閉陽臺(tái)的決議暨送達(dá)北京市大成物業(yè)管理公司的通知》，并于 2002年12月9日交與原告負(fù)責(zé)人。根據(jù)決議內(nèi)容，為保證長安新城日1樓全樓的整體美觀，決定于2002年12月30日前集體封閉陽臺(tái)。首批15戶業(yè)主于2003年1月18日集體封閉了自家陽臺(tái)。

另外，我們認(rèn)為與原告簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》、《長安新城業(yè)主公約》不具有法律效力，屬于非經(jīng)雙方協(xié)商的不平等、不合理的無效合同。理由是：2002年6月28至30日，在長安新城日1樓的收樓現(xiàn)場，大成開發(fā)公司以及原告向業(yè)主分發(fā)了《長安新城業(yè)主手冊》。該手冊《收樓指南》中明確規(guī)定了嚴(yán)格的收樓程序。此收樓程序明確告知長安新城日1樓的業(yè)主如果不簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》和《長安新城業(yè)主公約》將拿不到自己房產(chǎn)的鑰匙，而且無法進(jìn)入業(yè)主已經(jīng)購買的房屋。這些協(xié)議只規(guī)定了業(yè)主的責(zé)任和義務(wù)，沒有明確如果物業(yè)公司沒有達(dá)到物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、出現(xiàn)失職行為等情況將如何進(jìn)行處罰。收樓期間，長安新城日1樓的部分業(yè)主臨時(shí)組織起來準(zhǔn)備協(xié)商收樓程序和《物業(yè)管理服務(wù)合同》等協(xié)議的內(nèi)容，但被大成開發(fā)公司及原告以蠻橫的態(tài)度拒絕了，并且以不交房相威脅。無奈我們在被脅迫下，嚴(yán)格履行了收樓程序。綜上所述，原告訴訟理由不合理，也不合法，故不同意其訴訟請求。

二、 審判情況

經(jīng)審理查明，大成開發(fā)公司于2000年開始開發(fā)建設(shè)坐落于豐臺(tái)區(qū)大成南里二區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房，其中長安新城映日園1號樓于2002年6月通過有關(guān)部門的竣工驗(yàn)收，于2002年10月8日取得北京市國土資源和房屋管理局頒發(fā)的《房屋所有權(quán)證》。被告12人于 2001年6月至7月分別與大成開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》，以預(yù)售商品房按揭方式購買映日園1號樓房屋各一套?！渡唐贩抠I賣合同》第三條“買受人所購商品房的基本情況”中約定“該商品房陽臺(tái)是[封閉陽臺(tái)][非封閉陽臺(tái)].見雙方的補(bǔ)充協(xié)議（六）?！彪p方簽訂的“補(bǔ)充協(xié)議”第（六）項(xiàng)為“該商品房陽臺(tái)確認(rèn)以施工圖所確定的陽臺(tái)做法為準(zhǔn)”。該合同第十三條“出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任”中約定：出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方的約定（附件三）的標(biāo)準(zhǔn)?！陡郊贰伴L安新城裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)”第8條的約定是“封閉陽臺(tái)：白色塑鋼窗”。但大成開發(fā)公司沒有給購房人出示過施工圖，長安新城售樓處的小區(qū)沙盤中映日園1號樓的宣傳圖與建筑竣工圖亦不符?？⒐ず?，1號樓房屋的北陽臺(tái)為白色塑鋼窗封閉陽臺(tái)，南陽臺(tái)為護(hù)欄開敞式陽臺(tái)。原告認(rèn)為合同中“封閉陽臺(tái)：白色塑鋼窗”是指如封閉陽臺(tái)用白色塑鋼窗，北陽臺(tái)即如此。

2002年5月9日，大成開發(fā)公司與原告北京市大成物業(yè)管理公司簽訂《長安新城物業(yè)管理委托合同》，委托原告對其新開發(fā)的長安新城小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房進(jìn)行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理。合同期限暫定3年，自2002年7月1日起至2005年6月30日止。

2002年6月，北京市居住小區(qū)管理辦公室審核批準(zhǔn)大成開發(fā)公司報(bào)送的《大成南里小區(qū)長安新城映日園、冬趣園、秋影園房屋使用、管理、維修公約》，該公約中規(guī)定由大成開發(fā)公司指定原告為物業(yè)管理企業(yè)，另在第九章中對房屋的使用、管理和維修作出了具體規(guī)定。

2002 年6月28日至30日，長安新城映日園1號樓業(yè)主辦理入住手續(xù)。原告印發(fā)的“收樓指南”中規(guī)定，業(yè)主要簽訂和領(lǐng)取《大成南里（長安新城）物業(yè)管理服務(wù)合同》、《業(yè)主手冊》、《房屋使用說明書》、《大成南里（長安新城）室內(nèi)裝飾裝修管理細(xì)則》等，取得《收樓工作流程確認(rèn)單》上工作人員的所有簽字，方可辦理入住?！洞蟪赡侠铮ㄩL安新城）物業(yè)管理服務(wù)合同》第十四條“甲方的義務(wù)”中第6項(xiàng)規(guī)定，業(yè)主裝飾裝修房屋時(shí)，應(yīng)遵守政府有關(guān)法律、法規(guī)和《大成南里（長安新城）室內(nèi)裝飾裝修管理細(xì)則》；該《細(xì)則》第二條“裝修項(xiàng)目及要求”第四條中的第2項(xiàng)規(guī)定“為了保持大成南里（長安新城）的整體外觀，不得擅自封閉陽臺(tái)或平臺(tái)，不得在陽臺(tái)上或平臺(tái)上搭建任何構(gòu)筑物，或者改變其外表顏色；不得在陽臺(tái)或平臺(tái)上安裝任何防盜網(wǎng)或防護(hù)欄?！薄洞蟪赡侠铮ㄩL安新城）業(yè)主公約》中的 “裝修管理公約”第10條規(guī)定了上述相同的內(nèi)容。

被告12人等業(yè)主入住后認(rèn)為南陽臺(tái)不封閉存在不安全、不衛(wèi)生、不保暖、不節(jié)能等弊端，多次與原告協(xié)商，要求封閉南陽臺(tái)，并于同年12月9日交給原告有1號樓100位業(yè)主簽名的《長安新城日一樓業(yè)主封閉陽臺(tái)的決議暨送達(dá)北京市大成物業(yè)管理公司的通知》；在原告仍不同意的情況下，被告12戶于2003年1月將自家居室的南陽臺(tái)統(tǒng)一用白色塑鋼窗封閉。

法院認(rèn)為，大成開發(fā)公司與被告12人簽訂《商品房買賣合同》時(shí)沒有明確房屋的南、北陽臺(tái)是否為封閉陽臺(tái)，在該合同的《附件三》“長安新城裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)”第8條中約定“封閉陽臺(tái)：白色塑鋼窗”，使業(yè)主在買房時(shí)認(rèn)為陽臺(tái)都是封閉的，影響了業(yè)主在購買房屋締結(jié)合同時(shí)選擇權(quán)的行使，這是1號樓業(yè)主與物業(yè)管理公司發(fā)生糾紛的主要原因。該合同是大成開發(fā)公司預(yù)先擬訂、在訂立合同時(shí)未與對方協(xié)商的格式合同，對其中的條款有爭議的，應(yīng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。另大成開發(fā)公司制定的《大成南里小區(qū)長安新城映日園、冬趣園、秋影園房屋使用、管理、維修公約》中關(guān)于業(yè)主對房屋的使用的具體規(guī)定，審批前沒有與業(yè)主協(xié)商或通告，對被告沒有約束力。

原告為履行物業(yè)管理職責(zé)與被告簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同亦為格式合同，雙方是物業(yè)經(jīng)營管理者與消費(fèi)者（業(yè)主）的關(guān)系。業(yè)主作為所購房屋的所有權(quán)人，對陽臺(tái)具有專有所有權(quán)，可自主使用。原告在合同中沒有考慮售房時(shí)所簽的《商品房買賣合同》中有關(guān)陽臺(tái)狀況約定不明的情況而強(qiáng)制不準(zhǔn)許“擅自封閉陽臺(tái)”的約定不合理，該內(nèi)容無效。鑒于12名被告封閉陽臺(tái)使用的材料及樣式統(tǒng)一，并未影響小區(qū)內(nèi)的整體美觀、市容環(huán)境及其它公共利益，故對原告的訴訟請求不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第五十三條第一款、《中華人民共和國合同法》第三十九條第二款、第四十一條、《中華人民共和國民法通則》第七十一條、《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二十四條之規(guī)定，判決 駁回原告北京市大成物業(yè)管理公司的訴訟請求。

三、 評析意見

本案涉及的以下法律問題需要總結(jié)和研究。

（一） 物業(yè)管理公司與業(yè)主之間法律關(guān)系的性質(zhì)

物業(yè)管理公司與業(yè)主之間法律關(guān)系的性質(zhì)是研究物業(yè)管理法律問題的基礎(chǔ)。它們之間的關(guān)系是否受消費(fèi)者保護(hù)法的調(diào)整應(yīng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行考慮。

1、消費(fèi)

消費(fèi)者保護(hù)法所謂“消費(fèi)”（Consumption）一詞，其文義是相對于“生產(chǎn)”而言，因此，“生產(chǎn)”之外為滿足生活目的的一切活動(dòng)，均屬消費(fèi)。其意義可做如下說明：

消費(fèi)是一種為了達(dá)成生活目的直接使用商品或接受服務(wù)的行為。凡是基于追求生存、便利或生活目的，在衣食住行娛樂方面為滿足人類欲望的行為，即為消費(fèi)行為。

2、消費(fèi)者（Consumer）是“為滿足個(gè)人或家庭的生活需要而購買、使用商品或接受服務(wù)的自然人?！?/p>

3、經(jīng)營者 ，依照我國《反不正當(dāng)競爭法》定義，指從事商品經(jīng)營或者盈利的法人、其它經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人。

從以上幾個(gè)概念進(jìn)行分析，業(yè)主接受物業(yè)管理公司的管理服務(wù)應(yīng)屬消費(fèi)行為，其是處于弱者地位的自然人。物業(yè)管理公司屬于企業(yè)法人，有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，以自己的名義享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任；就其性質(zhì)而言，物業(yè)管理公司以事業(yè)目的進(jìn)行活動(dòng)，屬于服務(wù)行業(yè)，應(yīng)為《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》意義上的“經(jīng)營者”。其與業(yè)主之間的法律關(guān)系是服務(wù)者與被服務(wù)者，即物業(yè)經(jīng)營管理者與消費(fèi)者的關(guān)系，雙方的權(quán)利義務(wù)應(yīng)受有關(guān)消費(fèi)者保護(hù)法的調(diào)整和保護(hù)。

按照立法指導(dǎo)思想，合同當(dāng)事人一方為消費(fèi)者的場合，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先考慮對消費(fèi)者利益的特殊保護(hù)，亦即對經(jīng)營者一方的合同自由予以某種程度的限制。同時(shí)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中關(guān)于消費(fèi)者合同的規(guī)定，作為合同法的特別法，在適用上應(yīng)處于優(yōu)先地位。

在我國，物業(yè)管理企業(yè)是隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，近幾年才從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中分離出來的朝陽企業(yè)，因收費(fèi)、服務(wù)質(zhì)量等產(chǎn)生的訴訟糾紛不斷增多，在目前對物業(yè)管理糾紛是否受消費(fèi)者保護(hù)法保護(hù)爭議較大的情況下，本案主審法官適用消費(fèi)者保護(hù)法，契合了消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法保護(hù)弱者的實(shí)質(zhì)，更好地保護(hù)了合同當(dāng)事人的利益，較好地發(fā)揮了法律精神的引領(lǐng)作用，是我國先進(jìn)的立法思想在審判中的具體體現(xiàn)。

（二） 物業(yè)管理合同的性質(zhì)――格式合同

依據(jù)我國新合同法第三十九條第二款規(guī)定，本案當(dāng)事人雙方所簽的物業(yè)管理合同是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬訂、并在訂立合同時(shí)未與對方協(xié)商的格式合同。在我國，對格式合同的規(guī)制近幾年才被人們所認(rèn)識，但無論立法、司法，還是行政規(guī)制方面都很薄弱。合同法根據(jù)加強(qiáng)格式條款的規(guī)范，設(shè)立了三項(xiàng)重要原則：一是明確格式條款制定者采取合理方式，提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款；二是禁止格式條款的制定者利用格式條款免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任，排除對方主要權(quán)利；三是在解釋格式條款時(shí)應(yīng)當(dāng)做出不利于提供格式條款一方的解釋。這些規(guī)定不僅對于經(jīng)濟(jì)上處于弱者地位的消費(fèi)者的權(quán)利提供了有利的保障，而且也可以有效地防止和限制公司與企業(yè)濫用經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢損害消費(fèi)者的利益。作為司法者應(yīng)當(dāng)充分理解和適用這些法律精神。本案原告是房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理公司，其物業(yè)管理不應(yīng)完全脫離前期的售房行為。房地產(chǎn)開發(fā)商在與業(yè)主簽訂《商品房買賣合同》時(shí)違背有關(guān)行政規(guī)定，對房屋的南、北陽臺(tái)是否為封閉陽臺(tái)的約定摸棱兩可，業(yè)主認(rèn)為陽臺(tái)是封閉的，物業(yè)管理公司認(rèn)為是不封閉的。格式合同雙方對其中的條款有爭議的，應(yīng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。原告物業(yè)管理公司在物業(yè)管理合同中沒有考慮售房時(shí)所簽的《商品房買賣合同》中有關(guān)陽臺(tái)狀況約定不明的情況和業(yè)主的建筑物區(qū)分專有權(quán)利而強(qiáng)制不準(zhǔn)許“擅自封閉陽臺(tái)”的約定不合理，該內(nèi)容應(yīng)為無效。故本案認(rèn)定《商品房買賣合同》和《物業(yè)管理服務(wù)合同》為格式合同，在法律適用上引用了《中華人民共和國合同法》第三十九條第二款、第四十一條、特別是《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二十四條“經(jīng)營者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式作出對消費(fèi)者不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害消費(fèi)者合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。格式合同、通知、聲明、店堂告示等含有前款所列內(nèi)容的其內(nèi)容無效。”的規(guī)定，充分保護(hù)了業(yè)主的合法權(quán)益，駁回了原告的訴訟請求。

格式合同以契約自由為理論基礎(chǔ)而產(chǎn)生和發(fā)展，最后卻變?yōu)闉E用自由權(quán)利的典范，進(jìn)而走向了契約自由的反面。就如王澤鑒先生所言：“如何在契約自由體制下規(guī)制不合理的交易條款，維護(hù)契約正義，使經(jīng)濟(jì)上的強(qiáng)者，不能假借契約自由之名，壓榨弱者，是現(xiàn)代法律應(yīng)承擔(dān)的任務(wù)?！碑?dāng)然也是法官應(yīng)承擔(dān)的任務(wù)。

（三） 業(yè)主所有權(quán)的性質(zhì)分析――建筑物區(qū)分所有權(quán)

本案是因業(yè)主使用陽臺(tái)引起的物業(yè)管理糾紛，業(yè)主對陽臺(tái)享有何種權(quán)利，能否隨意封閉陽臺(tái)，值得我們研究。

從物業(yè)管理法律制度的角度看，物業(yè)（指已建成并投入使用的相對集中在一定范圍內(nèi)的各類房屋，以及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備及相關(guān)的場地）的產(chǎn)權(quán)是以物業(yè)的物權(quán)為基礎(chǔ)包括由物權(quán)衍生的其他權(quán)利的總稱。在物業(yè)產(chǎn)權(quán)中，存在的幾個(gè)基本物權(quán)是：業(yè)主對房屋的所有權(quán)，業(yè)主對大樓共用場所及附屬設(shè)施及設(shè)備的所有或使用權(quán)，業(yè)主對住宅小區(qū)公用場地、公用設(shè)施及設(shè)備的所有和使用權(quán)。這三種物權(quán)是不可分割的，其中又以業(yè)主對房屋的所有權(quán)為中心，喪失房屋所有權(quán)就同時(shí)喪失后良種物權(quán)，后兩種物權(quán)必須隨同房屋的所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。由上述物權(quán)衍生出來的其他權(quán)利主要是指業(yè)主作為大樓及住宅小區(qū)成員的權(quán)利。在現(xiàn)代住宅法律中，前兩種物權(quán)和成員權(quán)形成了一種特殊的新型物權(quán)：建筑物區(qū)分所有權(quán)。

由梁彗星先生主持起草的《中國物權(quán)法草案建議稿》第二章 “所有權(quán)”中單辟第三節(jié)“建筑物區(qū)分所有權(quán)”，對“建筑物區(qū)分所有權(quán)”所給的定義是：數(shù)人區(qū)分一建筑物而各專有其一部，就單有部分有單獨(dú)所有權(quán)，并就建筑物極其附屬物的共同部分，除另約定外，按其專有部分比例共有的建筑物所有權(quán)。同時(shí)規(guī)定，專有部分，指區(qū)分所有建筑物在構(gòu)造上及使用上可以獨(dú)立，且可單獨(dú)作為所有權(quán)之標(biāo)的物的建筑物部分。除法律另有限制外，區(qū)分所有權(quán)人對其專有部分，可以自由使用、收益、處分，并排除他人的干涉。區(qū)分所有權(quán)人對專有部分的利用，不得妨礙建筑物的正常使用及違反區(qū)分所有權(quán)人的共同利益。無疑，本案的被告一業(yè)主是建筑物區(qū)分所有權(quán)人。

區(qū)分所有權(quán)人對專有部分的權(quán)利是建筑物區(qū)分所有權(quán)中占主導(dǎo)地位的權(quán)利。建筑物的專有部分范圍的界定或者說界定專有部分的標(biāo)準(zhǔn)是什么是一個(gè)非常關(guān)鍵、有爭議的問題，但自家的陽臺(tái)屬區(qū)分所有權(quán)人（業(yè)主）專有是沒有爭議的。業(yè)主對封閉或不封閉的陽臺(tái)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，并排除他人干涉。但業(yè)主同時(shí)也負(fù)有義務(wù)：如行使專有部分所有權(quán)時(shí)不得妨礙建筑物的正常行使和損害區(qū)分所有人的共同利益；維護(hù)、修繕時(shí)不得妨礙其他區(qū)分所有權(quán)人的安寧、安全及衛(wèi)生；應(yīng)接受物業(yè)管理公司的檢查、檢修，相鄰義務(wù)等。當(dāng)然法律在有些情況下會(huì)對業(yè)主的使用進(jìn)行限制；從我國的立法看，常見的限制主要是針對業(yè)主在裝修中改變建筑物用途、危害建筑物的安全，尤其對于建筑物的承重結(jié)構(gòu)不得進(jìn)行拆改。如：《上海市浦東新區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施辦法 》第34條規(guī)定：“未經(jīng)新區(qū)職能部門批準(zhǔn)，業(yè)主和非業(yè)主使用人不得改變小區(qū)內(nèi)房屋用途；不得對小區(qū)內(nèi)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、……進(jìn)行違章鑿、拆、搭、占”?！对颇鲜〕鞘凶≌^(qū)物業(yè)管理辦法》第41條規(guī)定：業(yè)主和非業(yè)主使用人使用房屋應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定；（一）未經(jīng)當(dāng)?shù)乜h級物業(yè)管理部門批準(zhǔn)，不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途；（二）不得對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓、板、陽臺(tái)、天臺(tái)、屋面及通道進(jìn)行鑿、拆、搭、占，不得在裝修后使房屋的外觀影響市容觀瞻。

本案物業(yè)管理公司的委托人認(rèn)為，建設(shè)部新修改的《住宅室內(nèi)裝修管理辦法》規(guī)定，裝修人未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，不得改變住宅外立面，《北京市城市建筑物外立面保持整潔管理規(guī)定》和《北京市市容環(huán)境衛(wèi)生條例》中也規(guī)定：改變原建筑物、構(gòu)筑物色調(diào)、造型或者建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格的，應(yīng)當(dāng)先依照城市規(guī)劃管理規(guī)定申報(bào)批準(zhǔn)后再進(jìn)行。被告業(yè)主未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)而擅自封閉陽臺(tái)的行為是違法的，應(yīng)當(dāng)拆除封閉的陽臺(tái)，恢復(fù)原狀。法官在審理案件過程中，就上述有關(guān)規(guī)定咨詢了北京市規(guī)劃局法規(guī)處。該處認(rèn)為，封閉陽臺(tái)應(yīng)該視為是對建筑物設(shè)計(jì)風(fēng)格和外立面的改變，封閉前應(yīng)報(bào)規(guī)劃局批準(zhǔn)，但到目前為止，從來沒有個(gè)人（包括業(yè)主）為封閉陽臺(tái)來申報(bào)的，規(guī)劃局也從來沒有對未經(jīng)批準(zhǔn)而封閉陽臺(tái)的行為進(jìn)行過處罰?？梢姡ㄒ?guī)處的答復(fù)是錯(cuò)誤的，在現(xiàn)實(shí)生活中封陽臺(tái)的行為比比皆是的情況下，認(rèn)為“不得擅自改變建筑物外立面、設(shè)計(jì)風(fēng)格”如此之大、模糊的慨念是對封閉陽臺(tái)的行為進(jìn)行限制，不符合立法規(guī)律和生活常理。

筆者認(rèn)為，在目前法律沒有明確規(guī)定的情況下，物業(yè)管理公司對建筑物區(qū)分所有權(quán)中專有部分的物業(yè)管理，主要責(zé)任是監(jiān)督，是否封閉陽臺(tái)是業(yè)主的權(quán)利，物業(yè)管理合同不應(yīng)進(jìn)行約定。所以，對未向外側(cè)擴(kuò)展、延伸的封閉陽臺(tái)的使用行為，應(yīng)認(rèn)定是未侵犯其他業(yè)主利益的正當(dāng)行為，本案約定業(yè)主不得封閉陽臺(tái)的內(nèi)容不合理，也沒有法律依據(jù)，故法院對物業(yè)管理公司要求業(yè)主對封閉陽臺(tái)的裝修予以拆除的訴訟請求予以駁回是正確的。