導(dǎo)語：如何才能寫好一篇不動產(chǎn)登記細(xì)則，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

該細(xì)則對不動產(chǎn)登記的程序、資料查詢、保護(hù)、利用和法律責(zé)任都作了明確的規(guī)定。從我公司土地、房產(chǎn)登記辦證的操作經(jīng)驗(yàn)分析，對比《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》，《細(xì)則》有以下新“看點(diǎn)”

1進(jìn)一步明確土地及地上附著物主體一致性的要求

《細(xì)則》第二條規(guī)定：“房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物應(yīng)當(dāng)與其所依附的土地、海域一并登記，保持權(quán)利主體一致?！?/p>

2處分共有不動產(chǎn)的登記有要求(一般三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請)

《細(xì)則》第十條規(guī)定：“處分共有不動產(chǎn)申請登記的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請，但共有人另有約定的除外。按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的不動產(chǎn)份額，應(yīng)當(dāng)與受讓人共同申請轉(zhuǎn)移登記?！?/p>

3除已經(jīng)過公正外，自然人處分不動產(chǎn)需“現(xiàn)場”委托登記

《細(xì)則》第十二條規(guī)定：“當(dāng)事人可以委托他人代為申請不動產(chǎn)登記。自然人處分不動產(chǎn)，委托人申請登記的，應(yīng)當(dāng)與人共同到不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)場簽訂授權(quán)委托書，但授權(quán)委托書經(jīng)公證的除外。”

與目前土地、房產(chǎn)登記相比，《細(xì)則》的規(guī)定，使委托程序較為復(fù)雜和嚴(yán)謹(jǐn)。

4不動產(chǎn)登記人員可能需要現(xiàn)場查看不動產(chǎn)的狀況

《細(xì)則》第十六條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查看，重點(diǎn)查看下列情況：(一)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記，查看房屋坐落及其建造完成等情況;……”

即不動產(chǎn)登記申請人要做好現(xiàn)場查看的準(zhǔn)備。

5小區(qū)公共道路、綠地等用地作為業(yè)主產(chǎn)權(quán)登記存在可能

《細(xì)則》第三十六條規(guī)定：“辦理房屋所有權(quán)首次登記時，申請人應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請登記為業(yè)主共有。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，其對共有部分享有的權(quán)利依法一并轉(zhuǎn)讓?！?/p>

6國有農(nóng)場土地相關(guān)登記也有規(guī)可依法

《細(xì)則》第五十二條規(guī)定：“以承包經(jīng)營以外的合法方式使用國有農(nóng)用地的國有農(nóng)場、草場，以及使用國家所有的水域、灘涂等農(nóng)用地進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，申請國有農(nóng)用地的使用權(quán)登記的，參照本實(shí)施細(xì)則有關(guān)規(guī)定辦理。國有農(nóng)場、草場申請國有未利用地登記的，依照前款規(guī)定辦理?！?/p>

7登記信息保護(hù)要求，杜絕“房叔”、“房嬸”

《細(xì)則》第九十五條：“各級不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)采取措施保障不動產(chǎn)登記信息安全。任何單位和個人不得泄露不動產(chǎn)登記信息?！?/p>

第一百零三條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員違反本實(shí)施細(xì)則規(guī)定，有下列行為之一，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：……(三)泄露不動產(chǎn)登記資料、登記信息;……”

【相關(guān)閱讀】

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)整合基本完成后，《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的落地意味著，中國不動產(chǎn)登記工作從此有了更加詳實(shí)和可操作的法律依據(jù)。

【明確一：小產(chǎn)權(quán)房無法登記】

國土資源部地籍司副司長冷宏志表示，我們國家物權(quán)法規(guī)定，不動產(chǎn)如果不登記，是不受法律保護(hù)的。從這個角度講，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度以后，大家為了更好保護(hù)自己的物權(quán)或者財產(chǎn)權(quán)，正常地講就應(yīng)該到登記部門進(jìn)行登記。如果不登記，他就不能夠?qū)沟谌恕?/p>

只有全面納入登記的不動產(chǎn)才能在法律框架內(nèi)受到保護(hù)，對于此前非法買賣的小產(chǎn)權(quán)房，目前不動產(chǎn)登記條例明確暫不登記，這意味著小產(chǎn)權(quán)房不可能隨之合法化。

【明確二：三類人可查詢不動產(chǎn)】

實(shí)施細(xì)則明確“三類人”可以查詢不動產(chǎn)登記資料：一是權(quán)利人可以查詢、復(fù)制其不動產(chǎn)登記資料;二是因不動產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關(guān)系人可以查詢、復(fù)制不動產(chǎn)自然狀況、權(quán)利人及其不動產(chǎn)查封、抵押、預(yù)告登記、異議登記等狀況;三是人民法院、人民檢察院、國家安全機(jī)關(guān)、監(jiān)察機(jī)關(guān)等可以依法查詢、復(fù)制與調(diào)查和處理事項(xiàng)有關(guān)的不動產(chǎn)登記資料。

根據(jù)上述規(guī)定，只有特定人可以查詢不動產(chǎn)登記資料，而且并非“以人查房”，即輸入姓名即能查詢房產(chǎn)等不動產(chǎn)信息。權(quán)力機(jī)關(guān)依法查詢，也需經(jīng)過合理的法定程序。

根據(jù)實(shí)施細(xì)則，權(quán)利人、利害關(guān)系人申請查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料應(yīng)當(dāng)提交下列材料：查詢申請書;查詢目的的說明;申請人的身份材料;利害關(guān)系人查詢的，提交證實(shí)存在利害關(guān)系的材料。對于查詢所需材料，細(xì)則增加了“查詢目的的說明”這一項(xiàng)。

實(shí)施細(xì)則要求，不動產(chǎn)登記資料由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)管理，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立不動產(chǎn)登記資料管理制度以及信息安全保密制度，任何單位和個人不得泄露不動產(chǎn)登記信息。違反規(guī)定的，除依法給予處分外，構(gòu)成犯罪的，還要依法追究刑事責(zé)任。

【明確三：小區(qū)公共部分歸業(yè)主所有】

值得注意的是，實(shí)施細(xì)則對小區(qū)內(nèi)道路、綠地的產(chǎn)權(quán)歸屬登記進(jìn)行了明確規(guī)定：辦理房屋所有權(quán)首次登記時，申請人應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請登記為業(yè)主共有。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，其對共有部分享有的權(quán)利依法一并轉(zhuǎn)讓。

“在我國現(xiàn)今的城市建設(shè)模式下，城市居民自購的住房往往位于小區(qū)內(nèi)，此類小區(qū)的道路、綠地、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房及其他公共場所似乎并無登記人信息?！北本┦ミ\(yùn)律師事務(wù)所行政法首席律師王優(yōu)銀表示。

【明確四：農(nóng)村宅基地及房屋要登記】

此外，對于國有建設(shè)用地上的建筑物，此前有房產(chǎn)證登記制度相對完善。農(nóng)村集體土地、宅基地和集體土地承包經(jīng)營權(quán)等多數(shù)在村內(nèi)登記，而且多數(shù)手工登記，資料并不完整。

此次實(shí)施細(xì)則對于集體土地宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)都明列單獨(dú)章節(jié)要求登記。

中國社會科學(xué)院農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究所研究員黨國英表示，不動產(chǎn)登記制度本身就是保護(hù)各種不動產(chǎn)的合法性，有些地區(qū)農(nóng)村集體土地確權(quán)工作近幾年開展不錯，還有很多農(nóng)村集體土地確權(quán)登記尚需完善。不動產(chǎn)登記全面推開后，所有的建筑物應(yīng)該全部登記。

實(shí)施細(xì)則第42條規(guī)定，因依法繼承、分家析產(chǎn)、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋等導(dǎo)致宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移申請登記的，需提交下列材料：不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者其他權(quán)屬來源材料;依法繼承的材料;分家析產(chǎn)的協(xié)議或者材料集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋的協(xié)議等。

【明確五：登記未引發(fā)市場波動】

在不動產(chǎn)登記條例征求意見期間，業(yè)內(nèi)人士曾經(jīng)擔(dān)心，不動產(chǎn)登記掌握房產(chǎn)基礎(chǔ)信息，是為征收房地產(chǎn)稅鋪路。而開征房地產(chǎn)稅的預(yù)期，可能會引發(fā)有多套房產(chǎn)的業(yè)主拋售房產(chǎn)，從而引起樓市震蕩。

事實(shí)證明，江蘇、北京、天津等地在20xx年已經(jīng)開始對不動產(chǎn)變更、交易的居民換發(fā)不動產(chǎn)登記證，從而陸續(xù)實(shí)現(xiàn)新證(不動產(chǎn)登記證)換舊證(房產(chǎn)證)。這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場去年穩(wěn)中有升，不動產(chǎn)登記并未引發(fā)市場波動。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)與公共管理學(xué)院副院長張杰表示，“不需要擔(dān)心不動產(chǎn)登記會引起房價下跌，不動產(chǎn)登記只是影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的間接因素。短期來看，不動產(chǎn)登記有利于理清市場底數(shù)，開發(fā)商、政府主管部門、買房群眾都希望房地產(chǎn)數(shù)量有一個確切的數(shù)據(jù);長期來看，這有利于市場秩序的完善，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展?！?/p>

篇2

為此，市局主管處室認(rèn)真研究、積極部署，啟動了豐都縣農(nóng)村區(qū)域不動產(chǎn)統(tǒng)一登記綜合試點(diǎn)工作，組織市勘院、局信息中心及市登記中心的技術(shù)骨干，擬通過先試點(diǎn)再推開的工作方式穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)林納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系。同時，也為國土資源部制定操作細(xì)則提供經(jīng)驗(yàn)和依據(jù)。

一、現(xiàn)狀分析

通過豐都試點(diǎn)和調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前縣級農(nóng)林主管部門主要負(fù)責(zé)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)和林權(quán)的登記管理、糾紛調(diào)處及流轉(zhuǎn)備案等日常工作。其登記業(yè)務(wù)、調(diào)查成果及管理方式主要有以下特點(diǎn)：

1.登記實(shí)質(zhì)屬行政行為

當(dāng)前農(nóng)林主管部門負(fù)責(zé)的相關(guān)登記工作是基于行政管理的需要，屬于行政行為。登記的客體對象主要包括依承包經(jīng)營合同為依據(jù)的承包經(jīng)營權(quán)登記和依雙方協(xié)議為依據(jù)的經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)備案登記。前者屬于物權(quán)，而后者卻屬于債權(quán)。登記類型分初始登記、變更登記、注銷登記和經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)備案登記等。登記的業(yè)務(wù)量與土地、房屋登記相比小很多。以豐都為例，全年縣農(nóng)業(yè)主管部門辦理登記件數(shù)量大致為100-120件，其中，經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)備案登記占一半以上；縣林業(yè)主管部門辦理登記件數(shù)量大致為200-300件。

2.調(diào)查成果差異較大

本次豐都試點(diǎn)采取了普查的方式。即以1：5000正射影像圖（地理國情調(diào)查用圖）為基礎(chǔ)圖件，通過農(nóng)戶實(shí)地指界，將農(nóng)戶實(shí)際擁有的承包地塊逐一調(diào)繪上圖，然后與登記簿記載的地塊及面積進(jìn)行對照分析。從已完成三個社的數(shù)據(jù)對比發(fā)現(xiàn)，農(nóng)林部門用于登記的調(diào)查成果與實(shí)際差異較大：3個社的農(nóng)戶實(shí)有地塊數(shù)均大于權(quán)證記載地塊數(shù)，平均差異約30%；實(shí)有地塊面積也普遍大于權(quán)證記載地塊面積，平均差異超50%。究其原因，農(nóng)林部門未按農(nóng)業(yè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)調(diào)查規(guī)程》開展調(diào)查，而是以國土“二調(diào)”數(shù)據(jù)為控制，對原有面積進(jìn)行平差完成了本輪農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的確權(quán)頒證工作（見表1）。

3.成果數(shù)據(jù)采取臺賬式管理

豐都調(diào)研發(fā)現(xiàn)，縣級農(nóng)林主管部門在完成了確權(quán)頒證后建立了相應(yīng)的登記簿、冊及電子數(shù)據(jù)，然后以此為基礎(chǔ)，采取臺賬式數(shù)據(jù)管理方式開展日常登記管理工作。這種模式僅能維護(hù)權(quán)證數(shù)據(jù)與臺賬數(shù)據(jù)一致，由于沒有開展測繪標(biāo)準(zhǔn)的空間調(diào)查，無法建立矢量圖形數(shù)據(jù)庫，僅靠文字描述區(qū)分權(quán)屬界線，故登記地塊無法真正落地。

二、問題剖析

農(nóng)林納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，其法律效力由原行政行為產(chǎn)生轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍赢a(chǎn)登記行為產(chǎn)生。不動產(chǎn)登記行為首先要有《物權(quán)法》《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）等上位法的支撐，然后有準(zhǔn)確的權(quán)籍調(diào)查結(jié)果為依據(jù)，再有規(guī)范的信息平臺保障實(shí)現(xiàn)。

1.登記業(yè)務(wù)對接

依據(jù)《條例》規(guī)定，在登記業(yè)務(wù)的對接中主要存在以下問題：一是權(quán)利名稱相同內(nèi)涵不同?！稗r(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)”在《條例》中僅指承包權(quán)，而在農(nóng)、林部門的登記管理中，卻包含了可用于流轉(zhuǎn)的經(jīng)營權(quán)，由于目前承包權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離尚無法律支撐，故形成了同名不同質(zhì)的現(xiàn)象。二是存在權(quán)利重疊的現(xiàn)象。由于承包經(jīng)營權(quán)證和林權(quán)證由農(nóng)、林主管部門分別頒發(fā)，部門之間缺乏有效銜接，如退耕還林后農(nóng)戶取得了林權(quán)證，但原有耕地的承包經(jīng)營權(quán)證并未注銷。三是登記內(nèi)容存在差異。根據(jù)《國土資源部關(guān)于啟用不動產(chǎn)登記簿樣式（試行）的通知》（國土資發(fā)〔2015〕25號）要求，不動產(chǎn)登記簿中要求填寫的內(nèi)容與農(nóng)、林原登記簿的內(nèi)容不完全一致。如用途的細(xì)化、農(nóng)地的等級、價格等，因此在納入農(nóng)林不動產(chǎn)統(tǒng)一登記時還需補(bǔ)充完善缺少的相關(guān)信息。四是登記類型需作調(diào)整?！稐l例》規(guī)定的各登記類型及包含的內(nèi)容與原農(nóng)、林的規(guī)定有較大差異，例如，以轉(zhuǎn)讓、互換等方式改變權(quán)利人的，在原農(nóng)林登記中列入變更登記，而在不動產(chǎn)登記中屬于轉(zhuǎn)移登記。因此，原農(nóng)林登記類型與不動產(chǎn)登記類型還需進(jìn)行梳理、調(diào)整，進(jìn)一步細(xì)化登記業(yè)務(wù)。

2.數(shù)據(jù)銜接和不動產(chǎn)單元編碼是權(quán)籍調(diào)查的難點(diǎn)所在

由于《條例》明確規(guī)定原有權(quán)證、登記簿合法有效，意味著原有成果數(shù)據(jù)也全部合法有效。然而之前農(nóng)林部門并沒有嚴(yán)格按照《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)調(diào)查規(guī)程》開展調(diào)查，形成的成果中缺乏空間矢量圖形數(shù)據(jù)，已發(fā)權(quán)證的地塊仍然存在權(quán)屬四至不清、面積不準(zhǔn)、數(shù)量不合等問題，無法落地。因此，農(nóng)林納入不動產(chǎn)登記后，權(quán)籍調(diào)查面臨的主要難點(diǎn)就是與原有“合法數(shù)據(jù)”的銜接，既要符合法律、法規(guī)的規(guī)定，又不能損害農(nóng)戶的合法權(quán)益而造成社會不穩(wěn)定。另一方面，根據(jù)國土資源部《不動產(chǎn)單元編碼規(guī)則》的要求，需對每一個地塊采用28位碼進(jìn)行唯一性編碼。然而按照規(guī)則要求，在實(shí)際操作將缺失“社”和“戶”兩級信息的碼位，這樣，對于集體經(jīng)濟(jì)組織是以社為單位、土地承包經(jīng)營權(quán)以戶為單位頒發(fā)權(quán)證并統(tǒng)一管理的南方地區(qū)來說不利于日常管理。

3.信息平臺尚待構(gòu)建

由于當(dāng)前農(nóng)、林主管部門只有屬性數(shù)據(jù)庫，未建立空間矢量圖形數(shù)據(jù)庫。因此，如何在新系統(tǒng)中有效對接農(nóng)林移交的相關(guān)數(shù)據(jù)，如何開展好新的農(nóng)林發(fā)證工作，如何構(gòu)建符合國家相關(guān)技術(shù)規(guī)范的農(nóng)林不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫是當(dāng)前建設(shè)信息平臺的重點(diǎn)。在此，我們特別要注意，不能簡單地照搬土地房屋部分的“不動產(chǎn)登記系統(tǒng)”?；谥貞c市國土房屋合一管理多年，土地房屋部分已有較好的測繪調(diào)查數(shù)據(jù)基礎(chǔ)、成熟的登記規(guī)范及多年的地房籍信息系統(tǒng)運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)，基本具備國土資源部不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后的入庫要求。但農(nóng)林部分則不然，一是原農(nóng)林部門用于頒發(fā)權(quán)證的調(diào)查成果實(shí)質(zhì)并未達(dá)到不動產(chǎn)登記的要求，這種矛盾需要時間和方法逐步過渡處理，不可能一步到位；二是原有權(quán)證是以戶為單位頒發(fā)和管理，記載所有承包地塊，按照國土資源部《不動產(chǎn)單元編碼規(guī)則》“一個承包地塊為一個宗地”的要求，每戶可擁有多個宗地，那么，正確反映農(nóng)戶、宗地、不動產(chǎn)單元編碼及相應(yīng)登記簿的復(fù)雜變化關(guān)系需要在系統(tǒng)中采取技術(shù)手段加以解決。

三、對策與建議

通過試點(diǎn)分析，我們認(rèn)為農(nóng)、林部分不動產(chǎn)登記應(yīng)以“尊重歷史、平穩(wěn)推進(jìn)”為整體工作原則，采取“依申請登記、時間換空間”的策略穩(wěn)步推進(jìn)。

1.利用地方立法體系完善可操作的農(nóng)林不動產(chǎn)登記細(xì)則

不動產(chǎn)登記的基本原則是依法、依規(guī)辦理。因此，我們應(yīng)在當(dāng)前國家已出臺的相關(guān)法律、法規(guī)的基礎(chǔ)上盡快細(xì)化符合重慶實(shí)際的操作細(xì)則，為辦理農(nóng)、林不動產(chǎn)登記提供直接法律依據(jù)?？蓮摹吨貞c市不動產(chǎn)登記條例》編制、“國土、農(nóng)、林”三部門聯(lián)合發(fā)文及國土系統(tǒng)內(nèi)發(fā)文三個層面明確和細(xì)化農(nóng)林不動產(chǎn)納入不動產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)定，有效完成登記業(yè)務(wù)的對接。主要解決以下問題：一是登記類型的調(diào)整，如承包經(jīng)營權(quán)的分割、林權(quán)的分戶在農(nóng)林部門均按“變更登記”類型辦理，納入不動產(chǎn)登記后則應(yīng)按“轉(zhuǎn)移登記”類型辦理。二是明確工作邊界，除重慶市編辦已明確承包經(jīng)營權(quán)、林權(quán)的權(quán)屬調(diào)查及調(diào)處由農(nóng)林部門負(fù)責(zé)外，還應(yīng)明晰納入不動產(chǎn)登記的具體業(yè)務(wù)。區(qū)分物權(quán)登記和行政管理登記的實(shí)質(zhì)，例如農(nóng)、林經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓，在沒有上位法支持前，其實(shí)質(zhì)不屬于物權(quán)，因此，建議涉及此類權(quán)利的登記暫不納入不動產(chǎn)登記體系。三是登記數(shù)據(jù)的銜接，農(nóng)林納入不動產(chǎn)登記后，新、舊登記數(shù)據(jù)的銜接必須以保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益為原則，如何銜接必須出臺相關(guān)細(xì)則予以明確。四是權(quán)利重疊的統(tǒng)一，針對原有承包經(jīng)營權(quán)和林權(quán)出現(xiàn)重疊的現(xiàn)象系管理脫節(jié)造成，建議在相應(yīng)地塊辦理不動產(chǎn)登記前依法予以統(tǒng)一。

2.做好權(quán)籍調(diào)查和信息平臺建設(shè)是農(nóng)林納入不動產(chǎn)登記的關(guān)鍵所在

建議盡快出臺《重慶市不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查實(shí)施細(xì)則》，充分考慮重慶的復(fù)雜情況和現(xiàn)有成果數(shù)據(jù)的特性，重點(diǎn)解決好“調(diào)查數(shù)據(jù)銜接”和“不動產(chǎn)單元編碼”兩大難題。農(nóng)林納入不動產(chǎn)登記后所面臨的“調(diào)查數(shù)據(jù)銜接”不是簡單的前后測繪調(diào)查數(shù)據(jù)的平差，而是權(quán)利人合法權(quán)益得以保護(hù)的體現(xiàn)。因此，在制定調(diào)查細(xì)則時須首先以保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益為原則，其次以權(quán)利人需辦理新的不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)類型為導(dǎo)向，最后以相關(guān)技術(shù)規(guī)范為依據(jù)建立數(shù)據(jù)銜接體系和操作細(xì)則，為農(nóng)林不動產(chǎn)登記提供準(zhǔn)確可靠的成果數(shù)據(jù)?！安粍赢a(chǎn)單元編碼”在《條例》中有明確規(guī)定，而國家的《不動產(chǎn)單元編碼規(guī)則》對于地方的管理需要尚有不足，主要表現(xiàn)在“社級經(jīng)濟(jì)組織”和以家庭為承包單位的“農(nóng)戶”兩個管理層級的信息無法在28位編碼中得以體現(xiàn)。建議在調(diào)查細(xì)則中考慮地方編碼，在包含國家要求的28位編碼的基礎(chǔ)上，利用技術(shù)手段合理擴(kuò)展4?-6位編碼，既能符合國家的要求，又能滿足地方的管理需要。另外，利用變更調(diào)查、質(zhì)量評價等成果在調(diào)查中增加不動產(chǎn)登記需要的農(nóng)地用途、等級、價格等新增登記。

信息平臺建設(shè)必須以滿足登記業(yè)務(wù)需要為目的，與權(quán)籍調(diào)查緊密結(jié)合。建議目前情況下，農(nóng)林部分的不動產(chǎn)登記系統(tǒng)與土地房屋不動產(chǎn)登記系統(tǒng)分開建設(shè)，條件具備后再合并。重點(diǎn)解決以下問題：一是在數(shù)據(jù)庫中如何納入農(nóng)、林移交的相關(guān)數(shù)據(jù)；二是在國家《不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫建設(shè)規(guī)范》的基礎(chǔ)上合理增加字段，以滿足權(quán)籍調(diào)查對不動產(chǎn)單元編碼擴(kuò)展的需要；三是提高系統(tǒng)的兼容性，既能按照國家的要求提交相關(guān)登記數(shù)據(jù)，又能滿足實(shí)際登記工作的需要；四是在信息系統(tǒng)中考慮農(nóng)林部分與土地房屋部分界面統(tǒng)一但實(shí)質(zhì)區(qū)分的登記系統(tǒng)，以達(dá)到逐步過渡的目的。

3.加強(qiáng)國家、市、區(qū)縣三級層次的工作聯(lián)系，確保農(nóng)林不動產(chǎn)登記的順利納入

一是多向國家層面請示匯報以爭取更多的指導(dǎo)和幫助，避免工作和資金的重復(fù)浪費(fèi)，保障快速穩(wěn)妥地推進(jìn)農(nóng)林不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作。

篇3

不動產(chǎn)登記暫行條例的關(guān)鍵點(diǎn)

國務(wù)院下發(fā)的《不動產(chǎn)登記暫行條例》，于20xx年3月1日起實(shí)施?！稐l例》為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度提供了基本法律依據(jù)，利于不動產(chǎn)物權(quán)的信息共享與保護(hù)。對于下一步的具體工作落實(shí)，關(guān)鍵還在地方，特別是推動市縣級不動產(chǎn)登記工作的開展。

建立信息管理平臺

關(guān)于登記信息共享與保護(hù)，《條例》主要規(guī)定有以下三條：一是要求國土資源部會同有關(guān)部門建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，登記信息納入此平臺，以確保國家、省、市、縣四級登記信息的實(shí)時共享;二是加強(qiáng)登記部門與管理部門的信息共享，要求登記信息與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門的審批信息、交易信息等實(shí)時互通共享;三是要求國土資源、公安、民政、財政、稅務(wù)、工商、金融、審計、統(tǒng)計等不同部門之間加強(qiáng)不動產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享。

利于物權(quán)確權(quán)與保護(hù)

作為一項(xiàng)利國利民的重要制度，《條例》的實(shí)施意義重大，不僅為建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度提供基本法律依據(jù)，對不動產(chǎn)統(tǒng)一管理奠定保障，而且利于不動產(chǎn)物權(quán)的確權(quán)與保護(hù)，激發(fā)不動產(chǎn)交易的市場活力。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，從產(chǎn)權(quán)的確權(quán)方面來說，這將極大改善設(shè)計不動產(chǎn)信息工作時的行政和司法效率。在動態(tài)登記、聯(lián)網(wǎng)、適度開放查詢等情況下，能避免由于信息缺失、產(chǎn)權(quán)不確權(quán)、查詢困難等原因而產(chǎn)生的交易風(fēng)險，提升不動產(chǎn)交易的便捷性。

實(shí)施統(tǒng)一登記后，可以更好厘清不動產(chǎn)的權(quán)利界限，減少農(nóng)林用地、農(nóng)牧用地及林牧用地之間的權(quán)屬糾紛，更好維護(hù)當(dāng)事人的不動產(chǎn)物權(quán)，保障不動產(chǎn)交易安全，維護(hù)正常的市場交易秩序。一直參與《條例》制定等相關(guān)立法工作的國土資源部政策法規(guī)司副司長魏莉華這樣說道。她認(rèn)為，不動產(chǎn)登記的目的就是確定不動產(chǎn)的權(quán)利歸屬，并在登記簿上進(jìn)行記載公示，從而達(dá)到保護(hù)不動產(chǎn)物權(quán)的目的。

國土資源部科學(xué)技術(shù)委員會委員、中國人民大學(xué)土地管理系主任葉劍平也贊同這一說法。他認(rèn)為，不動產(chǎn)登記的目標(biāo)也很明確，主要是保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益。同時他也強(qiáng)調(diào)，包括城市、農(nóng)村、林地等都要經(jīng)過登記，不動產(chǎn)登記制度也為未來不動產(chǎn)的統(tǒng)一管理奠定了保障。

信息不能隨意查

不動產(chǎn)登記工作完成后，市民可以在查詢產(chǎn)權(quán)歸屬，但是《條例》對信息安全與保護(hù)也提出明確規(guī)定：一方面規(guī)定只有權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供;另一方面，要求查詢不動產(chǎn)登記資料的單位、個人應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料用于其他目的;未經(jīng)權(quán)利人同意，不得泄露查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料。

還規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)的安全保密責(zé)任，規(guī)定登記機(jī)構(gòu)、信息共享單位及其工作人員要對登記信息保密，涉及國家秘密的要依法采取必要的安全保密措施，違反規(guī)定泄露登記資料、信息，或者利用登記資料、信息進(jìn)行不正當(dāng)活動，給他人造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;對有關(guān)責(zé)任人員依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

工作關(guān)鍵在地方

近四千字的《條例》對不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿、登記程序、登記信息共享與保護(hù)等各方面都做出規(guī)定，國土資源部也將根據(jù)《條例》要求會同有關(guān)部門進(jìn)一步制定實(shí)施細(xì)則。

國土資源部地籍司司長王廣華表示，國土資源部根據(jù)《條例》抓緊做好《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》、統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記表卡簿冊和證書式樣等相關(guān)配套規(guī)章、政策等，為統(tǒng)一登記提供成分的依據(jù)和保障。

篇4

第一條為整合不動產(chǎn)登記職責(zé)，規(guī)范登記行為，方便群眾申請登記，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》等法律，制定本條例。

第二條本條例所稱不動產(chǎn)登記，是指不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。本條例所稱不動產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。

第三條不動產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等，適用本條例。

第四條國家實(shí)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。

不動產(chǎn)登記遵循嚴(yán)格管理、穩(wěn)定連續(xù)、方便群眾的原則。

不動產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)依法享有的不動產(chǎn)權(quán)利，不因登記機(jī)構(gòu)和登記程序的改變而受到影響。

第五條下列不動產(chǎn)權(quán)利，依照本條例的規(guī)定辦理登記：

(一)集體土地所有權(quán);

(二)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán);

(三)森林、林木所有權(quán);

(四)耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán);

(五)建設(shè)用地使用權(quán);

(六)宅基地使用權(quán);

(七)海域使用權(quán);

(八)地役權(quán);

(九)抵押權(quán);

(十)法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利。

第六條國務(wù)院國土資源主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國不動產(chǎn)登記工作。

縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個部門為本行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記工作，并接受上級人民政府不動產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督。

第七條不動產(chǎn)登記由不動產(chǎn)所在地的縣級人民政府不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理;直轄市、設(shè)區(qū)的市人民政府可以確定本級不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動產(chǎn)登記。

跨縣級行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記，由所跨縣級行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)分別辦理。不能分別辦理的，由所跨縣級行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)協(xié)商辦理;協(xié)商不成的，由共同的上一級人民政府不動產(chǎn)登記主管部門指定辦理。

國務(wù)院確定的重點(diǎn)國有林區(qū)的森林、林木和林地，國務(wù)院批準(zhǔn)項(xiàng)目用海、用島，中央國家機(jī)關(guān)使用的國有土地等不動產(chǎn)登記，由國務(wù)院國土資源主管部門會同有關(guān)部門規(guī)定。

第二章不動產(chǎn)登記簿

第八條不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。不動產(chǎn)單元具有唯一編碼。

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院國土資源主管部門的規(guī)定設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿。

不動產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)記載以下事項(xiàng)：

(一)不動產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況;

(二)不動產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期限、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況;

(三)涉及不動產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項(xiàng);

(四)其他相關(guān)事項(xiàng)。

第九條不動產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)采用電子介質(zhì)，暫不具備條件的，可以采用紙質(zhì)介質(zhì)。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)明確不動產(chǎn)登記簿唯一、合法的介質(zhì)形式。

不動產(chǎn)登記簿采用電子介質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)定期進(jìn)行異地備份，并具有唯一、確定的紙質(zhì)轉(zhuǎn)化形式。

第十條不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法將各類登記事項(xiàng)準(zhǔn)確、完整、清晰地記載于不動產(chǎn)登記簿。任何人不得損毀不動產(chǎn)登記簿，除依法予以更正外不得修改登記事項(xiàng)。

第十一條不動產(chǎn)登記工作人員應(yīng)當(dāng)具備與不動產(chǎn)登記工作相適應(yīng)的專業(yè)知識和業(yè)務(wù)能力。

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對不動產(chǎn)登記工作人員的管理和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。

第十二條不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指定專人負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記簿的保管，并建立健全相應(yīng)的安全責(zé)任制度。

采用紙質(zhì)介質(zhì)不動產(chǎn)登記簿的，應(yīng)當(dāng)配備必要的防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護(hù)設(shè)施。

采用電子介質(zhì)不動產(chǎn)登記簿的，應(yīng)當(dāng)配備專門的存儲設(shè)施，并采取信息網(wǎng)絡(luò)安全防護(hù)措施。

第十三條不動產(chǎn)登記簿由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)永久保存。不動產(chǎn)登記簿損毀、滅失的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)原有登記資料予以重建。

行政區(qū)域變更或者不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)職能調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)及時將不動產(chǎn)登記簿移交相應(yīng)的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。

第三章登記程序

第十四條因買賣、設(shè)定抵押權(quán)等申請不動產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請。

屬于下列情形之一的，可以由當(dāng)事人單方申請：

(一)尚未登記的不動產(chǎn)首次申請登記的;

(二)繼承、接受遺贈取得不動產(chǎn)權(quán)利的;

(三)人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動產(chǎn)權(quán)利的;

(四)權(quán)利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化，申請變更登記的;

(五)不動產(chǎn)滅失或者權(quán)利人放棄不動產(chǎn)權(quán)利，申請注銷登記的;

(六)申請更正登記或者異議登記的;

(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請的其他情形。

第十五條當(dāng)事人或者其人應(yīng)當(dāng)?shù)讲粍赢a(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦公場所申請不動產(chǎn)登記。

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將申請登記事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿前，申請人可以撤回登記申請。

第十六條申請人應(yīng)當(dāng)提交下列材料，并對申請材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)：

(一)登記申請書;

(二)申請人、人身份證明材料、授權(quán)委托書;

(三)相關(guān)的不動產(chǎn)權(quán)屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產(chǎn)權(quán)屬證書;

(四)不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料;

(五)與他人利害關(guān)系的說明材料;

(六)法律、行政法規(guī)以及本條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定的其他材料。

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在辦公場所和門戶網(wǎng)站公開申請登記所需材料目錄和示范文本等信息。

第十七條不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)收到不動產(chǎn)登記申請材料，應(yīng)當(dāng)分別按照下列情況辦理：

(一)屬于登記職責(zé)范圍，申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補(bǔ)正申請材料的，應(yīng)當(dāng)受理并書面告知申請人;

(二)申請材料存在可以當(dāng)場更正的錯誤的，應(yīng)當(dāng)告知申請人當(dāng)場更正，申請人當(dāng)場更正后，應(yīng)當(dāng)受理并書面告知申請人;

(三)申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補(bǔ)正的全部內(nèi)容;

(四)申請登記的不動產(chǎn)不屬于本機(jī)構(gòu)登記范圍的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場書面告知申請人不予受理并告知申請人向有登記權(quán)的機(jī)構(gòu)申請。

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)未當(dāng)場書面告知申請人不予受理的，視為受理。

第十八條不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動產(chǎn)登記申請的，應(yīng)當(dāng)按照下列要求進(jìn)行查驗(yàn)：

(一)不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產(chǎn)狀況是否一致;

(二)有關(guān)證明材料、文件與申請登記的內(nèi)容是否一致;

(三)登記申請是否違反法律、行政法規(guī)規(guī)定。

第十九條屬于下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以對申請登記的不動產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查看：

(一)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記;

(二)在建建筑物抵押權(quán)登記;

(三)因不動產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記;

(四)不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要實(shí)地查看的其他情形。

對可能存在權(quán)屬爭議，或者可能涉及他人利害關(guān)系的登記申請，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以向申請人、利害關(guān)系人或者有關(guān)單位進(jìn)行調(diào)查。

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查看或者調(diào)查時，申請人、被調(diào)查人應(yīng)當(dāng)予以配合。

第二十條不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請之日起30個工作日內(nèi)辦結(jié)不動產(chǎn)登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外。

第二十一條登記事項(xiàng)自記載于不動產(chǎn)登記簿時完成登記。

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)完成登記，應(yīng)當(dāng)依法向申請人核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者登記證明。

第二十二條登記申請有下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記，并書面告知申請人：

(一)違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的;

(二)存在尚未解決的權(quán)屬爭議的;

(三)申請登記的不動產(chǎn)權(quán)利超過規(guī)定期限的;

(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。

第四章登記信息共享與保護(hù)

第二十三條國務(wù)院國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺。

各級不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記的信息應(yīng)當(dāng)納入統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實(shí)時共享。

第二十四條不動產(chǎn)登記有關(guān)信息與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批信息、交易信息等應(yīng)當(dāng)實(shí)時互通共享。

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)能夠通過實(shí)時互通共享取得的信息，不得要求不動產(chǎn)登記申請人重復(fù)提交。

第二十五條國土資源、公安、民政、財政、稅務(wù)、工商、金融、審計、統(tǒng)計等部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)不動產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享。

第二十六條不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員應(yīng)當(dāng)對不動產(chǎn)登記信息保密;涉及國家秘密的不動產(chǎn)登記信息，應(yīng)當(dāng)依法采取必要的安全保密措施。

第二十七條權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。

有關(guān)國家機(jī)關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項(xiàng)有關(guān)的不動產(chǎn)登記資料。

第二十八條查詢不動產(chǎn)登記資料的單位、個人應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料用于其他目的;未經(jīng)權(quán)利人同意，不得泄露查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料。

第五章法律責(zé)任

第二十九條不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯誤給他人造成損害，或者當(dāng)事人提供虛假材料申請登記給他人造成損害的，依照《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十條不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員進(jìn)行虛假登記，損毀、偽造不動產(chǎn)登記簿，擅自修改登記事項(xiàng)，或者有其他、行為的，依法給予處分;給他人造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十一條偽造、變造不動產(chǎn)權(quán)屬證書、不動產(chǎn)登記證明，或者買賣、使用偽造、變造的不動產(chǎn)權(quán)屬證書、不動產(chǎn)登記證明的，由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)或者公安機(jī)關(guān)依法予以收繳;有違法所得的，沒收違法所得;給他人造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十二條不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員，查詢不動產(chǎn)登記資料的單位或者個人違反國家規(guī)定，泄露不動產(chǎn)登記資料、登記信息，或者利用不動產(chǎn)登記資料、登記信息進(jìn)行不正當(dāng)活動，給他人造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;對有關(guān)責(zé)任人員依法給予處分;有關(guān)責(zé)任人員構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第六章附則

第三十三條本條例施行前依法頒發(fā)的各類不動產(chǎn)權(quán)屬證書和制作的不動產(chǎn)登記簿繼續(xù)有效。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記過渡期內(nèi)，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的登記按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

篇5

一、增加第5條，規(guī)定對與不動產(chǎn)權(quán)利相關(guān)事項(xiàng)予以登記的條文

1.從理論上看，與不動產(chǎn)權(quán)利相關(guān)的事項(xiàng)是不動產(chǎn)登記的重要內(nèi)容

理論上的通說認(rèn)為，不動產(chǎn)登記是指國家登記機(jī)構(gòu)將不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和變動的事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿并供公眾查閱。不動產(chǎn)登記簿用于記載不動產(chǎn)自然狀況、權(quán)利狀況及其他法定事項(xiàng)。也就是說，不動產(chǎn)登記的不僅是不動產(chǎn)的權(quán)利，與不動產(chǎn)權(quán)利相關(guān)的事項(xiàng)，或稱之為其他事項(xiàng)，也是不動產(chǎn)登記的重要內(nèi)容。不動產(chǎn)登記簿上的其他事項(xiàng)部分是記載自然狀況、權(quán)利狀況以外的依法應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)。

2.從不動產(chǎn)登記實(shí)務(wù)看，與不動產(chǎn)權(quán)利相關(guān)的事項(xiàng)是不動產(chǎn)登記的重要內(nèi)容

《房屋登記辦法》第2條規(guī)定，房屋登記是指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的行為。《房屋登記簿管理試行辦法》第10條規(guī)定，登記簿的其他狀況部分，記載預(yù)告登記權(quán)利人和義務(wù)人、身份證明號碼、預(yù)告登記證明號、補(bǔ)換證情況；異議登記申請人、異議事項(xiàng)；查封機(jī)關(guān)、查封文件及文號、查封時間、查封期限、解除查封文件及文號、解除查封的時間等。也就是說，在不動產(chǎn)登記最復(fù)雜的房屋登記實(shí)務(wù)中，登記簿記載的內(nèi)容被嚴(yán)格區(qū)分為房屋權(quán)利與其他事項(xiàng)。換言之，在登記簿上記載的與房屋權(quán)利相關(guān)的其他事項(xiàng)，也是登記簿記載的重要內(nèi)容。

3.從《不動產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》本身看，與不動產(chǎn)權(quán)利相關(guān)的事項(xiàng)是不動產(chǎn)登記的重要內(nèi)容

《不動產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》第2條“本條例所稱不動產(chǎn)登記，是指不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿的行為?！币馑际?，除了不動產(chǎn)權(quán)利之外，其他法定事項(xiàng)也是不動產(chǎn)登記的重要內(nèi)容。該條例在第4條以具體列舉加概括的方式規(guī)定了應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀牟粍赢a(chǎn)權(quán)利，也在第7條第3款第（三）項(xiàng)規(guī)定了涉及不動產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項(xiàng)屬于不動產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容。但是該條例卻沒有規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀呐c登記簿記載的不動產(chǎn)權(quán)利相關(guān)的事項(xiàng)，從整體上看，內(nèi)容和體系上不完整。

鑒于以上理由，為了保持內(nèi)容、體系和結(jié)構(gòu)上的完整，筆者認(rèn)為，《不動產(chǎn)登記暫行條例》應(yīng)當(dāng)在第5條以列舉加概括的方式規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀氖马?xiàng)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請登記的事項(xiàng)主要有：一是限制權(quán)利人處分登記簿上記載的不動產(chǎn)權(quán)利的事項(xiàng)，主要指對登記簿上記載的內(nèi)容有異議產(chǎn)生的異議登記。限制登記簿上的權(quán)利人再處分權(quán)利的預(yù)告登記等。二是指變更、修正登記簿記載的內(nèi)容事項(xiàng)，主要指登記簿上記載的內(nèi)容變更或錯誤產(chǎn)生的變更登記、更正登記等。三是指補(bǔ)發(fā)或換發(fā)不動產(chǎn)權(quán)利證書、登記證明的事項(xiàng)，主要指因不動產(chǎn)權(quán)利證書、登記證明遺失或毀損產(chǎn)生的補(bǔ)證記載或換證記載。四是指法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)。如人民法院及其他有權(quán)機(jī)關(guān)查封房屋產(chǎn)生的查封登記等。作此兜底性的規(guī)定，以免掛一漏萬。

因此，筆者建議《不動產(chǎn)登記暫行條例》增加第5條，規(guī)定對與不動產(chǎn)權(quán)利相關(guān)事項(xiàng)予以登記的條文。若如此，增加的《不動產(chǎn)登記暫行條例》第5條為：

第5條：下列與不動產(chǎn)權(quán)利相關(guān)的事項(xiàng)，依照本條例的規(guī)定辦理登記：

（一）限制權(quán)利人處分登記簿上記載的不動產(chǎn)權(quán)利的事項(xiàng)；

（二）變更、修正登記簿記載內(nèi)容的事項(xiàng)；

（三）補(bǔ)發(fā)或換發(fā)不動產(chǎn)權(quán)利證書、登記證明的事項(xiàng)；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)。

二、增加第16條第2款，規(guī)定登記機(jī)構(gòu)可以根據(jù)查驗(yàn)情況詢問申請人

按《物權(quán)法》第12條第1款第（二）項(xiàng)規(guī)定，詢問申請人屬于因申請啟動的房屋登記的必需程序。但是，如果將詢問申請人作為不動產(chǎn)登記的必需程序，有以下不利因素：

一是行政行為是行政主體的執(zhí)法行為。行政行為是行政主體行使行政職權(quán)的行為，行政職權(quán)來源于國家的法律，行使行政職權(quán)的行為就是執(zhí)行國家法律的行為，簡稱行政執(zhí)法行為。不動產(chǎn)登記是具體行政行為，也是行政執(zhí)法行為，詢問申請人是行政執(zhí)法行為中的一個環(huán)節(jié)?！秶鴦?wù)院關(guān)于印發(fā)〈全面推進(jìn)依法行政實(shí)施綱要〉的通知》（國發(fā)〔2004〕10號）第22條規(guī)定，實(shí)施行政執(zhí)法人員資格制度，沒有取得行政執(zhí)法人員資格的不得從事行政執(zhí)法工作。在司法實(shí)務(wù)中，《最高人民法院關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定》（法釋〔2002〕21號）第10條規(guī)定，被告提供的被訴具體行政行為所依據(jù)的詢問筆錄作為書證的，應(yīng)當(dāng)有行政執(zhí)法人員、被詢問人的簽名或者蓋章。據(jù)此可知，因房屋登記產(chǎn)生的行政訴訟案件中，作為證據(jù)提交的詢問筆錄，若是無行政執(zhí)法證書的人制作的，將不被人民法院采信。人民法院將視登記機(jī)構(gòu)沒有履行詢問申請人的職責(zé)，從而認(rèn)定登記程序違法，可能據(jù)此作出對登記機(jī)構(gòu)不利的判決。限于當(dāng)前的體制，登記機(jī)構(gòu)無足夠的行政執(zhí)法人員履行詢問申請人的職責(zé)。

二是登記機(jī)構(gòu)為了認(rèn)真履行職責(zé)，對申請人就申請登記事項(xiàng)是否是其真實(shí)意思表示、申請登記的不動產(chǎn)是否為共有、不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正等進(jìn)行詢問，并制作筆錄，如此則費(fèi)時費(fèi)力，影響工作效率，導(dǎo)致申請人的不滿。

三是可能引起被詢問人的反感，或傳達(dá)不真實(shí)的信息，或引發(fā)登記人員與被詢問人之間不必要的矛盾。

四是如果登記機(jī)構(gòu)出于程序完整的考慮，規(guī)避程序缺陷引起的責(zé)任，印制制式的詢問筆錄，由被詢問人在備選答案上作選擇?；蛘卟捎酶唵蔚霓k法，在權(quán)利登記申請書上加一欄，寫明“本人對申請登記的有關(guān)事項(xiàng)已接受登記人員的詢問” ，由申請人簽字確認(rèn)了事。因此，將詢問申請人作為不動產(chǎn)登記的必需程序有可能起不到維護(hù)登記公信力的作用，也有可能因登記機(jī)構(gòu)規(guī)避程序缺陷引起的責(zé)任流于形式。

當(dāng)然，筆者認(rèn)為，詢問申請人對查明申請登記的不動產(chǎn)權(quán)利來源是否清晰、合法也有一定的作用，但也需在權(quán)利來源材料收集齊全后，從材料之間相互關(guān)聯(lián)、相互印證的角度看，有必要時才詢問。如某人因出賣房屋申請轉(zhuǎn)移登記，提供的身份證明為幾年前辦的居民身份證，身份證上的相片與現(xiàn)場的申請人有較大差別，登記人員可以對其實(shí)施詢問，比如問其身份證號碼是多少等。故筆者認(rèn)為，將“就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請人”作為選擇性程序，由登記機(jī)構(gòu)根據(jù)登記工作的實(shí)際情況選擇使用為宜。因此，筆者建議增加第16條第2款，規(guī)定登記機(jī)構(gòu)可以根據(jù)查驗(yàn)情況詢問申請人。若如此，修訂后的《不動產(chǎn)登記暫行條例》第16條為：

第16條 不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動產(chǎn)登記申請的，應(yīng)當(dāng)按照下列要求進(jìn)行查驗(yàn)：

（一）不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產(chǎn)狀況是否一致；

（二）權(quán)屬來源證明材料和有關(guān)證明文件與申請登記的內(nèi)容是否一致；

（三）申請登記的不動產(chǎn)是否存在權(quán)屬爭議；

（四）登記申請是否違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

登記機(jī)構(gòu)根據(jù)查驗(yàn)情況可以就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請人。

三、將第9條第2句修正為禁止更改登記簿的規(guī)定，增加第3句，規(guī)定錯誤的登記內(nèi)容通過更正登記程序更正

《物權(quán)法》第16條規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。該法第19條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動產(chǎn)登記簿的記載具有公信力，公信力的支撐來源于登記簿記載內(nèi)容的合法、真實(shí)和有效，因此，任何人和任何機(jī)構(gòu)不得進(jìn)行涂改或更改，即使登記簿的記載有錯誤，也應(yīng)當(dāng)通過更正登記程序予以修正。

在不動產(chǎn)登記最重要的房屋登記實(shí)務(wù)中，《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》第4.5.8條規(guī)定，“任何人不得擅自更改登記簿。當(dāng)?shù)怯洸居涊d的事項(xiàng)有誤時，應(yīng)按更正登記程序進(jìn)行更正”。

筆者認(rèn)為，房屋登記的此經(jīng)驗(yàn)值得借鑒?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》第9條第2句“任何人不得損毀不動產(chǎn)登記簿，除依法予以更正外不得修改登記事項(xiàng)”。此句是關(guān)于可以依法更改登記簿的規(guī)定。但筆者查閱現(xiàn)時的法律、法規(guī)，沒有關(guān)于更改登記簿的規(guī)定，故本句中可以依法更改登記簿的規(guī)定成為空中樓閣，應(yīng)當(dāng)借鑒房屋登記的經(jīng)驗(yàn)修正為禁止更改登記簿的規(guī)定，若如此，修正后的第9條為：

第9條 不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法將各類登記事項(xiàng)準(zhǔn)確、完整、清晰地記載于不動產(chǎn)登記簿。任何人不得損毀、涂改、修改不動產(chǎn)登記簿。當(dāng)?shù)怯洸居涊d的事項(xiàng)有誤時，應(yīng)按更正登記程序進(jìn)行更正。

四、將第12條第1款具體列舉加概括式的規(guī)定修正為具體列舉加概括再加定性式的規(guī)定

申請，是欲將民事主體在民事活動中取得的不動產(chǎn)權(quán)利或產(chǎn)生的相關(guān)事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿的啟動方式。但在民事活動中，因合同、協(xié)議等基于當(dāng)事人合意的民事法律行為，是當(dāng)事人取得不動產(chǎn)權(quán)利或產(chǎn)生與不動產(chǎn)權(quán)利相關(guān)事項(xiàng)的重要方式。換言之，因合同、協(xié)議等基于當(dāng)事人合意的民事法律行為，是當(dāng)事人取得不動產(chǎn)權(quán)利或產(chǎn)生與不動產(chǎn)權(quán)利相關(guān)事項(xiàng)的原因。原因要轉(zhuǎn)化成結(jié)果，就需要法律行為的當(dāng)事人履行各自的義務(wù)，其中，協(xié)助對方申請不動產(chǎn)登記是最重要的義務(wù)之一。不存在當(dāng)事人的合意，不涉及他方當(dāng)事人，因此單方申請即可。換言之，存在當(dāng)事人合意的，涉及對方當(dāng)事人利益，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人共同申請登記?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》第12條第1款 “因買賣、設(shè)定抵押權(quán)等申請不動產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請。”筆者認(rèn)為，此規(guī)定是具體列舉加概括式規(guī)定，其中的買賣只是基于合意的民事法律行為之一。設(shè)定抵押權(quán)則有依法律規(guī)定設(shè)定抵押權(quán)和依當(dāng)事人合意設(shè)定抵押權(quán)，依法律規(guī)定設(shè)定的抵押權(quán)無須登記即具有抵押權(quán)的效力，即使要申請登記，也是權(quán)利人單方申請將其已經(jīng)享有的抵押權(quán)記載在登記簿上，僅起公示的作用，無權(quán)利設(shè)立作用；而依當(dāng)事人合意設(shè)定的抵押權(quán)才需抵押當(dāng)事人共同申請登記，自記載于登記簿上時起產(chǎn)生抵押權(quán)的效力，即具有權(quán)利設(shè)立的作用和公示的作用，故“設(shè)定抵押權(quán)”的用語在此也不嚴(yán)謹(jǐn)。且“買賣、設(shè)定抵押權(quán)”的范圍太狹窄，因此，應(yīng)當(dāng)將第12條第1款具體列舉加概括式的規(guī)定修正為具體列舉加概括再加定性式的規(guī)定，若如此，修正后的第12條為：

第12條 因合同、協(xié)議等基于當(dāng)事人合意的民事法律行取得的不動產(chǎn)權(quán)利或產(chǎn)生的事項(xiàng)，申請不動產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請。

屬于下列情形之一的，可以由當(dāng)事人單方申請：

（一）尚未登記的不動產(chǎn)首次申請登記的；

（二）繼承、接受遺贈取得不動產(chǎn)權(quán)利的；

（三）人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動產(chǎn)權(quán)利的；

（四）權(quán)利人姓名、名稱或者自然狀況變化，申請變更登記的；

（五）不動產(chǎn)滅失或者權(quán)利人放棄不動產(chǎn)權(quán)利，申請注銷登記的；

（六）申請更正登記和異議登記的；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請的情形。

五、刪除第17條第2款和第3款中的“調(diào)查”和“被調(diào)查人”

《不動產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》第12條第2款規(guī)定，對可能存在權(quán)屬爭議，或者可能涉及他人利害關(guān)系的登記申請，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以向申請人、利害關(guān)系人或者有關(guān)國家機(jī)關(guān)進(jìn)行調(diào)查。對有爭執(zhí)的申請內(nèi)容進(jìn)行調(diào)查是登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)。

但是，《物權(quán)法》第12條規(guī)定，查驗(yàn)申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料和如實(shí)、及時登記有關(guān)事項(xiàng)是登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)。《不動產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》第2條規(guī)定，不動產(chǎn)登記是指不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。該條例第14條規(guī)定了申請人申請登記時應(yīng)當(dāng)提交的材料，并對提交的申請材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。據(jù)此可知，不動產(chǎn)登記就是登記機(jī)構(gòu)根據(jù)不同的登記類型，將經(jīng)過查驗(yàn)的登記材料上的信息及時、如實(shí)記載在登記簿上的行為。不動產(chǎn)登記是記載行為，如果申請登記的內(nèi)容沒有相應(yīng)的登記申請材料作證據(jù)支撐的，將不會被記載在登記簿上。且該條例第16條第（三）項(xiàng)已經(jīng)明確將申請登記的不動產(chǎn)是否存在權(quán)屬爭議列為登記機(jī)構(gòu)查驗(yàn)的內(nèi)容之一。換言之，有爭議的申請內(nèi)容沒有充分的登記材料作支撐，自然不會被記載在登記簿上。且不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不宜介入申請人間的民事爭執(zhí)，申請登記的不動產(chǎn)權(quán)利或事項(xiàng)存在爭議時，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人自行協(xié)商解決或通過訴訟、仲裁解決。調(diào)查處理當(dāng)事人間的民事爭執(zhí)不應(yīng)當(dāng)成為登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)。因此，應(yīng)當(dāng)刪除第17條第2款和第3款中的“調(diào)查”和“被調(diào)查人”，若如此，修正后的17條為：

第17條 屬于下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以對申請登記的不動產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查看：

（一）房屋所有權(quán)初始登記；

（二）在建建筑物抵押權(quán)登記；

（三）因不動產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記；

（四）不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要實(shí)地查看的其他情形。

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查看時，申請人應(yīng)當(dāng)予以配合。

參考文獻(xiàn)：

1.王利民 尹飛 程嘯.中國物權(quán)法教程.人民法院出版社.2007

篇6

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)統(tǒng)一登記；房產(chǎn)測繪；GPS；GIS；RS

1 不動產(chǎn)登記改革

不動產(chǎn)登記是《中華人民共和國物權(quán)法》確立的一項(xiàng)物權(quán)制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)權(quán)及其變動事項(xiàng)記錄于不動產(chǎn)登記簿的事實(shí)。作為物權(quán)公示手段，不動產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生司法效果的事實(shí)行為而非登記機(jī)關(guān)的行政管理行為。2013年3月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)關(guān)于不動產(chǎn)登記改革的通知，要求在2014年6月底之前出臺并且實(shí)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。不動產(chǎn)登記目前處于分散狀態(tài)，分為登記機(jī)關(guān)、登記內(nèi)容和登記依據(jù)三部分。不動產(chǎn)登記這種分散狀態(tài)也使得不動產(chǎn)測繪難以有效統(tǒng)一。當(dāng)前不動產(chǎn)測繪主要有房產(chǎn)測繪、地籍測繪、林業(yè)測繪等方面，可以預(yù)見，隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記改革的逐步實(shí)施，不動產(chǎn)測繪也將隨之發(fā)生變化，各部分測繪工作將能得到統(tǒng)一，不同類型的不動產(chǎn)測繪將有機(jī)結(jié)合，標(biāo)準(zhǔn)更加明確，有效減少重復(fù)測量。

2 房產(chǎn)測繪簡介

房產(chǎn)測繪是一項(xiàng)基礎(chǔ)性測繪工作，是不動產(chǎn)測繪的重要組成部分。房產(chǎn)測繪的工作主要包括房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖測繪、房產(chǎn)面積測算、變更測量、成果資料的檢查與驗(yàn)收等。在房產(chǎn)測繪中，房產(chǎn)平面控制測量是房產(chǎn)測繪的第一步，也是關(guān)鍵一步，是房產(chǎn)基礎(chǔ)測量；房產(chǎn)要素測量和房產(chǎn)調(diào)查以及房屋用地要素的調(diào)查是產(chǎn)籍管理和房屋產(chǎn)權(quán)登記的依據(jù)；房產(chǎn)面積的測算主要包括建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、房屋用地面積、公攤面積等；房產(chǎn)變更測量是由于房屋產(chǎn)權(quán)等信息不斷發(fā)生變化而需要不斷進(jìn)行的一項(xiàng)經(jīng)常性測量工作；成果資料的檢查與驗(yàn)收是房產(chǎn)測繪的關(guān)鍵一步，是保證房產(chǎn)測量的質(zhì)量，為日后產(chǎn)權(quán)登記、轉(zhuǎn)移以及解決房產(chǎn)糾紛提供準(zhǔn)確依據(jù)的重要工作。

房產(chǎn)權(quán)利人在申請登記之前，到房產(chǎn)測繪窗口申請房產(chǎn)測繪。經(jīng)過測繪人員的現(xiàn)場測量勘察，獲得房產(chǎn)測量信息，并經(jīng)過審核人員的審核，獲得房產(chǎn)登記。在審核階段，審核人員無需到實(shí)地勘察，直接在房產(chǎn)信息系統(tǒng)中打開GIS圖形，觀察房屋坐落、權(quán)屬、位置關(guān)系、周邊道路等，方便有效的確定房屋樓盤表，進(jìn)而確定該房屋的現(xiàn)狀信息?？梢姡慨a(chǎn)測量的精度和準(zhǔn)確性，直接影響房產(chǎn)登記結(jié)果。房產(chǎn)管理中的房產(chǎn)測繪工作，由主管房地產(chǎn)的行政部門委托具有房產(chǎn)測量資質(zhì)的測繪單位進(jìn)行。房產(chǎn)測繪單位與委托人不應(yīng)有任何利害關(guān)系，且是獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。房產(chǎn)測繪的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，在國家層面上主要有《測繪法》、《國家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測量規(guī)范》、《房產(chǎn)測繪管理辦法》等，在地方上也有房產(chǎn)測繪管理辦法的細(xì)則，在測量的過程中需要嚴(yán)格執(zhí)行。

3 房產(chǎn)測繪在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中的應(yīng)用與前景

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是指全國房屋、土地、林地、湖泊、海洋等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記在冊，基本做到登記機(jī)關(guān)、登記內(nèi)容、登記依據(jù)、信息管理平臺一體化。其中，建立全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)信息管理平臺，使得不動產(chǎn)的登記、審批、交易信息在各個部門之間統(tǒng)一共享，提高不動產(chǎn)信息的流通效率，提高政府部門的辦事效率，降低不動產(chǎn)測繪的重復(fù)率，是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記改革的重點(diǎn)。隨著現(xiàn)代測繪技術(shù)的發(fā)展，以GNSS、GIS、RS以及攝影測量技術(shù)為核心的數(shù)字化測繪，其數(shù)據(jù)采集、存儲、管理、傳輸方式，非常好的適應(yīng)了現(xiàn)代電子信息系統(tǒng)的快速發(fā)展，為構(gòu)建不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺提供了技術(shù)基礎(chǔ)。在幾個不動產(chǎn)測繪細(xì)分領(lǐng)域中，房產(chǎn)測繪最早在2002就提出“數(shù)字化房產(chǎn)測繪”的概念。數(shù)字化房產(chǎn)測繪是以房產(chǎn)為對象，建立信息化、智能化、網(wǎng)絡(luò)化的房產(chǎn)數(shù)字信息系統(tǒng)。數(shù)字化房產(chǎn)測繪是充分利用GPS、RS、GIS、攝影測量等現(xiàn)代測繪技術(shù)進(jìn)行房產(chǎn)信息的采集、存儲和管理，并利用工作流、辦公自動化、云技術(shù)等實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)格式統(tǒng)一、快速查詢、平臺共享等目標(biāo)?，F(xiàn)代中國城市建設(shè)速度非?？?，房產(chǎn)信息變化頻繁，需要房產(chǎn)測繪人員快速、高效、準(zhǔn)確的采集房產(chǎn)信息，并實(shí)時更新。數(shù)字化房產(chǎn)測繪能夠保證房產(chǎn)信息的準(zhǔn)確、有效，為政府部門的房產(chǎn)辦公提供堅實(shí)的技術(shù)保障。因此，在構(gòu)建數(shù)字化信息平臺領(lǐng)域，房產(chǎn)測繪相對于地籍測繪、林地測繪更能滿足不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的需要。

隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房價也在不斷攀升。人民群眾對于房屋面積等房產(chǎn)信息越來越重視。房產(chǎn)測繪作為房產(chǎn)信息的數(shù)據(jù)來源，其準(zhǔn)確性、及時性變?yōu)橛葹橹匾?，房產(chǎn)測繪在不動產(chǎn)登記中的作用非常重大。在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的大背景下，房產(chǎn)測繪主要有以下幾個重要作用：

（1）房產(chǎn)測繪為我國人民的房產(chǎn)以及相關(guān)權(quán)益提供技術(shù)保障，為解決房產(chǎn)糾紛等問題提供數(shù)據(jù)依據(jù)。權(quán)利人或者利害關(guān)系人通過申請房產(chǎn)測繪獲得房產(chǎn)數(shù)據(jù)信息，為不動產(chǎn)登記提供依據(jù)，保障權(quán)利人的權(quán)益不受損害。

（2）房產(chǎn)測繪能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)管理部門提供詳細(xì)、專業(yè)的信息。房地產(chǎn)測繪根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)圖紙繪制房地產(chǎn)控制圖，使得房地產(chǎn)信息清楚、詳盡的存儲在房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)中，為房產(chǎn)使用者以及登記管理者提供參考信息。

（3）房產(chǎn)測繪能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)市場提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)資料。房產(chǎn)測繪通過對城市房產(chǎn)建筑的測量和繪制，為房地產(chǎn)開發(fā)商提供該城市的住房面積、位置分布等信息，使其能夠做出更加科學(xué)合理的商業(yè)決策。同時，房產(chǎn)測繪也為住房購買者提供準(zhǔn)確、及時的住房數(shù)據(jù)，保障消費(fèi)者的合法權(quán)益。

（4）房產(chǎn)測繪能夠?yàn)檎?guī)劃部門提供數(shù)據(jù)參考。目前我國城市建設(shè)以及城鎮(zhèn)化建設(shè)依舊很快，房產(chǎn)信息變更更加頻繁，而政府決策部門在制定發(fā)展計劃，進(jìn)行拆遷改造、道路擴(kuò)建、地鐵、輕軌開發(fā)時則需要準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)依據(jù)。房產(chǎn)測繪的數(shù)字化、信息化、網(wǎng)絡(luò)化、一體化的特點(diǎn)能夠很好的滿足這一要求。

4 結(jié)論

房產(chǎn)測繪與人民群眾的房產(chǎn)權(quán)益息息相關(guān)，在不動產(chǎn)各個領(lǐng)域中經(jīng)濟(jì)價值最高，因此，房產(chǎn)測繪在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后將變得更為重要。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記也為不動產(chǎn)測繪提出了更高的要求。房產(chǎn)測繪作為不動產(chǎn)測繪中重要部分，其市場準(zhǔn)入方面發(fā)展較為成熟，信息化、現(xiàn)代化的房產(chǎn)測繪系統(tǒng)也較為完善，將能夠更加適應(yīng)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中信息化平臺的發(fā)展要求，為我國的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的順利開展提供有力的技術(shù)支持。

參考文獻(xiàn)：

[1]何歡樂，姜棟，張鵬.切實(shí)推進(jìn)中國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的新思路――解決分散登記問題的過渡期方案[J].中國土地科學(xué)，2013（7）.

篇7

[關(guān)鍵詞]居住權(quán)登記；對抗登記；自然資源管理

居住權(quán)是《民法典》物權(quán)編增設(shè)的一種用益物權(quán)，《民法典》對居住權(quán)的設(shè)立依據(jù)、流轉(zhuǎn)禁止性、消滅及注銷登記作出了原則性的規(guī)定。該法自2021年1月1日正式實(shí)施，但國家對于居住權(quán)登記沒有出臺相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則和操作規(guī)范，各地在登記實(shí)務(wù)中的做法不盡相同。本文試就居住權(quán)登記的適用情形、申請主體、登記客體和申請材料進(jìn)行探討，并對居住權(quán)登記中的幾個關(guān)鍵問題進(jìn)行探討，這些問題主要有：不動產(chǎn)的抵押權(quán)登記、查封登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、地役權(quán)登記、預(yù)告登記、更正登記、注銷登記、司法裁定過戶備注、補(bǔ)換發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書登記的相互關(guān)系及是否存在對抗關(guān)系。

一、居住權(quán)登記的適用情形、申請主體、申請材料與客體

（一）居住權(quán)登記的適用情形

1.居住權(quán)首次登記。根據(jù)《民法典》第三百六十六條，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住需要的人稱為居住權(quán)人，對提供住宅的人（房屋所有權(quán)人）稱為義務(wù)人。按照《民法典》的規(guī)定，居住權(quán)首次登記主要適用于當(dāng)事人的申請或者有權(quán)機(jī)關(guān)的囑托。登記原因主要有當(dāng)事人依據(jù)居住權(quán)合同申請居住權(quán)首次登記、當(dāng)事人依據(jù)生效法律文書申請居住權(quán)首次登記、人民法院等有權(quán)機(jī)關(guān)囑托設(shè)立居住權(quán)和因遺囑設(shè)立居住權(quán)。此外，當(dāng)事人通過居住權(quán)合同申請居住權(quán)登記的，應(yīng)有居住權(quán)人和義務(wù)人簽字的居住權(quán)合同，應(yīng)對居住權(quán)的期限、住宅范圍進(jìn)行約定。因《民法典》第三百六十九條對居住權(quán)的流轉(zhuǎn)有禁止性規(guī)定，故居住權(quán)無轉(zhuǎn)移登記。2.居住權(quán)變更登記。已經(jīng)登記的居住權(quán)，若權(quán)利人或者義務(wù)人的姓名、身份證明類型或者身份證明號碼發(fā)生變化，居住權(quán)的住宅范圍等居住條件和要求發(fā)生變化，以及居住期限發(fā)生變化，可以申請居住權(quán)變更登記。3.居住權(quán)注銷登記。已經(jīng)登記的居住權(quán)，因居住權(quán)人死亡、約定的居住權(quán)期限屆滿、居住權(quán)人放棄權(quán)利、因生效法律文書導(dǎo)致居住權(quán)消滅的，當(dāng)事人可以申請居住權(quán)注銷登記。

（二）居住權(quán)登記的申請主體和申請材料

1.居住權(quán)首次登記的申請主體和申請材料。居住權(quán)首次登記的申請主體為居住權(quán)合同的雙方當(dāng)事人，其中，居住權(quán)人應(yīng)為自然人。按照遺囑設(shè)立的居住權(quán)，可以單方申請。居住權(quán)首次登記的申請材料除了常規(guī)的申請表、申請人身份證明、不動產(chǎn)權(quán)證書外，還應(yīng)提供登記原因證明材料，如依據(jù)居住權(quán)合同申請的居住權(quán)首次登記應(yīng)提交居住權(quán)合同，依據(jù)生效法律文書申請居住權(quán)首次登記應(yīng)提交生效法律文書，因遺囑設(shè)立居住權(quán)應(yīng)提交生效的遺囑和遺囑人的死亡證明。另外，因物權(quán)具有排他效力，設(shè)立居住權(quán)的范圍應(yīng)當(dāng)是明確的。不動產(chǎn)按單元登記，所有權(quán)人之間無論是共同共有還是按份共有，由于共有人所擁有的物的具體界限和范圍是不確定的，而且還涉及單元內(nèi)部滿足居住、生活需要的共享共用部分，共有不動產(chǎn)還需提交其他共有人同意設(shè)立居住權(quán)的書面材料，但共有人共同申請或者居住權(quán)合同經(jīng)公證的除外。依囑托設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)提交囑托機(jī)關(guān)送達(dá)人的工作證，委托送達(dá)的，還應(yīng)提交委托送達(dá)的送達(dá)函；此外，還應(yīng)提供設(shè)立居住權(quán)的生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書。2.居住權(quán)變更登記的申請主體和申請材料。居住權(quán)變更登記的申請主體是居住權(quán)人和不動產(chǎn)的所有權(quán)人。若當(dāng)事人姓名或者名稱、身份證號碼發(fā)生變化，可由發(fā)生變化的當(dāng)事人單方申請。居住權(quán)變更登記的申請材料除了常規(guī)的申請表、申請人身份證明、不動產(chǎn)權(quán)證書外，還包括居住權(quán)發(fā)生變更的證明材料，如權(quán)利人或義務(wù)人的姓名、身份證類型，身份證號碼發(fā)生變化的，應(yīng)提交能夠證實(shí)其身份變更的材料，居住權(quán)所涉住宅范圍、居住期限等發(fā)生變化的，應(yīng)提交變更協(xié)議或者生效法律文書等能夠證實(shí)居住權(quán)發(fā)生變化的材料。對于共有的不動產(chǎn)，若居住權(quán)所涉住宅范圍、居住權(quán)期限等發(fā)生變化，需提交其他共有人同意變更居住權(quán)的書面材料，共有人共同申請或者居住權(quán)變更協(xié)議經(jīng)公證的除外。依囑托變更居住權(quán)的，還應(yīng)提交囑托機(jī)關(guān)送達(dá)人的工作證、變更居住權(quán)的生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書。3.居住權(quán)注銷登記的申請主體和申請材料。居住權(quán)人放棄權(quán)利的，應(yīng)由登記簿記載的居住權(quán)人提出申請；因居住權(quán)人死亡、居住權(quán)期限屆滿、生效法律文書導(dǎo)致居住權(quán)消滅的，可以由不動產(chǎn)權(quán)利人（即居住權(quán)義務(wù)人或者不動產(chǎn)共有人）單方申請居住權(quán)注銷登記。居住權(quán)注銷登記的申請材料除了常規(guī)的申請表、申請人身份證明、不動產(chǎn)權(quán)證書外，還包括居住權(quán)消滅的證明材料，如：居住權(quán)人死亡，應(yīng)提交死亡證明；居住期限界滿，可依據(jù)居住權(quán)合同注銷；居住權(quán)人放棄權(quán)利，應(yīng)提交權(quán)利人放棄權(quán)利的書面文件。依囑托注銷居住權(quán)的，應(yīng)提交囑托機(jī)關(guān)送達(dá)人的工作證、注銷居住權(quán)的生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書。

（三）居住權(quán)登記的客體

居住權(quán)登記的客體即加載居住權(quán)的房屋，按照《民法典》第三百六十六條的規(guī)定，房屋用途應(yīng)為住宅以及具有居住功能的宿舍、公寓等不動產(chǎn)。房屋應(yīng)為已進(jìn)行不動產(chǎn)首次登記且已按最小登記單元登記發(fā)證的住宅，該房屋權(quán)利歸屬應(yīng)唯一有效，不動產(chǎn)權(quán)證書所記載的內(nèi)容應(yīng)與不動產(chǎn)登記簿記載的信息一致。

二、與居住權(quán)登記有關(guān)的幾個問題

居住權(quán)登記作為一項(xiàng)新的不動產(chǎn)權(quán)利登記類型，如同鏡子的兩面，不單單要解決居住權(quán)登記本身的問題，還涉及居住權(quán)登記帶來的其他不動產(chǎn)登記的變化，其首次登記、變更登記、注銷登記與不動產(chǎn)登記的其他登記類型，如抵押權(quán)登記、查封登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、地役權(quán)登記、預(yù)告登記、更正登記、注銷登記、司法裁定過戶備注、補(bǔ)換發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書登記的相互關(guān)系，是影響居住權(quán)登記及其他不動產(chǎn)登記的關(guān)鍵所在。本節(jié)試從居住權(quán)的首次登記、變更登記及注銷登記與不動產(chǎn)其他登記的性質(zhì)、法律效力及對抗性出發(fā)，討論居住權(quán)登記與其他登記之間的關(guān)系，即已存在其他登記的，是否影響居住權(quán)登記（首次登記、變更登記、注銷登記），以及已存在居住權(quán)登記的，是否影響其他登記。

（一）居住權(quán)登記與抵押權(quán)登記是否存在對抗關(guān)系

抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)的一種，指的是為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)抵押給債權(quán)人，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情況，債權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償（參見《民法典》第三百九十四條）。提供擔(dān)保財產(chǎn)的債務(wù)人或第三人為抵押人，享有抵押權(quán)的債權(quán)人是抵押權(quán)人，而抵押人提供的擔(dān)保財產(chǎn)為抵押財產(chǎn)。不動產(chǎn)抵押權(quán)登記是抵押權(quán)人和抵押人雙方共同申請登記的一種行為。《民法典》第四百零二條規(guī)定不動產(chǎn)抵押實(shí)行登記生效主義，抵押人以可以抵押的財產(chǎn)或者正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立。從民事行為后果看，先設(shè)立抵押權(quán)，再設(shè)立居住權(quán)，抵押權(quán)人必定受到影響。在此情況下，抵押權(quán)人可依據(jù)《民法典》第四百零七條的相關(guān)規(guī)定維護(hù)其自身權(quán)益，但不影響居住權(quán)的登記，即存在抵押登記的房屋可以辦理居住權(quán)登記。同樣地，存在居住權(quán)登記，也不影響抵押權(quán)登記。

（二）居住權(quán)登記與查封登記是否存在對抗關(guān)系

查封登記，是指不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)人民法院或者其他有權(quán)機(jī)關(guān)的囑托，將對特定不動產(chǎn)進(jìn)行查封的事項(xiàng)在不動產(chǎn)登記簿上加以記載的行為。查封登記具有限制不動產(chǎn)權(quán)利人處分權(quán)的效力。在辦理了查封登記的情況下，登記機(jī)構(gòu)不予辦理處分登記。筆者認(rèn)為，設(shè)立居住權(quán)是一種處分行為，如同轉(zhuǎn)移登記一樣，將對不動產(chǎn)權(quán)利產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響，故存在查封登記的房屋不宜辦理居住權(quán)登記?；诓榉獾怯浶ЯΓ嬖诰幼?quán)登記的，不影響查封登記。

（三）居住權(quán)登記與不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記是否存在對抗關(guān)系

轉(zhuǎn)移登記是指記載于登記簿的不動產(chǎn)權(quán)利因權(quán)利轉(zhuǎn)移而進(jìn)行的登記。不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移，是指不動產(chǎn)權(quán)利的客體和內(nèi)容不變，而其權(quán)利人發(fā)生變化。存在居住權(quán)登記，發(fā)生不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移（不含因繼承不動產(chǎn)而辦理轉(zhuǎn)移登記），受讓人承繼居住權(quán)義務(wù)人身份的，可由受讓人提交承繼義務(wù)的材料（房地產(chǎn)買賣合同已有約定的，無需提交），單方申請居住權(quán)義務(wù)人變更，居住權(quán)義務(wù)人變更應(yīng)與轉(zhuǎn)移登記同時辦理。受讓人不承繼居住權(quán)義務(wù)人身份的，應(yīng)由居住權(quán)人申請注銷居住權(quán)登記后，再辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。在因繼承辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記前，已經(jīng)設(shè)立居住權(quán)的，在辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的同時，應(yīng)當(dāng)一并將居住權(quán)義務(wù)人變更為繼承人，登記類型記載為“變更登記”，登記原因記載為“繼承不動產(chǎn)導(dǎo)致義務(wù)人變更”。居住權(quán)義務(wù)人變更后，應(yīng)當(dāng)告知居住權(quán)人，并換領(lǐng)新的居住權(quán)登記證明。辦理繼承轉(zhuǎn)移登記的遺囑中包含居住權(quán)內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)核實(shí)居住權(quán)是否被放棄。當(dāng)事人放棄居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)?shù)綀龊炇鸱艞壘幼?quán)的書面材料或者提交放棄居住權(quán)的公證書；當(dāng)事人未放棄居住權(quán)的，可以一并申請居住權(quán)登記或者在辦理繼承權(quán)轉(zhuǎn)移登記之后再行申請。另行申請居住權(quán)登記的，應(yīng)當(dāng)在繼承權(quán)轉(zhuǎn)移登記時，在登記簿附記欄中記載遺囑設(shè)立居住權(quán)的相關(guān)內(nèi)容。

（四）居住權(quán)登記與不動產(chǎn)變更登記是否存在對抗關(guān)系

變更登記是指記載于登記簿的不動產(chǎn)權(quán)利因不動產(chǎn)權(quán)利的變更以及權(quán)利人姓名、名稱等標(biāo)識信息的變化而進(jìn)行的登記。不動產(chǎn)權(quán)利變更是指不動產(chǎn)權(quán)利人不變的情況下，其客體和內(nèi)容發(fā)生變化，如不動產(chǎn)坐落、名稱、用途、面積等自然狀況發(fā)生變化，或者同一權(quán)利人分割或合并不動產(chǎn)而導(dǎo)致不動產(chǎn)自然狀況發(fā)生變化而作的變更登記。已經(jīng)設(shè)立的居住權(quán)不影響不動產(chǎn)權(quán)利人姓名（名稱）、證件類型、證件號碼、共有性質(zhì)、不動產(chǎn)坐落名稱、用地年限等變更登記。其他影響居住權(quán)人利益的變更事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)視具體情形注銷居住權(quán)后再予辦理，或者由居住權(quán)人、不動產(chǎn)權(quán)利人共同申請居住權(quán)變更登記。

（五）居住權(quán)登記與預(yù)告登記是否存在對抗關(guān)系

預(yù)告登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動中的債權(quán)人為保障實(shí)現(xiàn)其所期望的不動產(chǎn)物權(quán)變動，按照與債務(wù)人的約定向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請辦理的登記。預(yù)告登記是《民法典》第二百二十一條的特別規(guī)定，實(shí)務(wù)中預(yù)告登記有四種情形：預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記、不動產(chǎn)抵押預(yù)告登記、預(yù)購商品房轉(zhuǎn)移預(yù)告登記和不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記。根據(jù)對存在抵押登記的房屋是否影響居住權(quán)登記的分析，存在預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記和不動產(chǎn)抵押預(yù)告登記這兩種情形的，不影響居住權(quán)登記，存在預(yù)購商品房轉(zhuǎn)移預(yù)告登記和不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記這兩種情形的，不宜再辦理居住權(quán)首次登記。但是，存在預(yù)告登記，不影響居住權(quán)變更登記。已經(jīng)設(shè)立的居住權(quán)，不影響抵押權(quán)預(yù)告登記的辦理。已設(shè)立居住權(quán)的，不宜辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記，但居住權(quán)人申請注銷居住權(quán)或者預(yù)告權(quán)利人提交承繼居住權(quán)義務(wù)相關(guān)材料的除外。

（六）居住權(quán)登記與更正登記是否存在對抗關(guān)系

更正登記，是指有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿上記載的事項(xiàng)錯誤時，登記機(jī)構(gòu)依權(quán)利人或者利害關(guān)系人的申請或者依職權(quán)對該錯誤事項(xiàng)加以更正而進(jìn)行的登記。這一登記旨在保護(hù)真正的權(quán)利人利益，避免因登記錯誤造成真正權(quán)利人的損失。已設(shè)立居住權(quán)，不宜辦理更正登記，但居住權(quán)人申請注銷居住權(quán)的除外。

（七）居住權(quán)登記與不動產(chǎn)注銷登記是否存在對抗關(guān)系

不動產(chǎn)注銷登記是指因法定或約定之原因使已登記的不動產(chǎn)物權(quán)歸于消滅或因自然的、人為的原因使不動產(chǎn)本身滅失時進(jìn)行的一種登記。不動產(chǎn)注銷登記的效力是使不動產(chǎn)實(shí)體權(quán)利歸于消滅，注銷登記涉及民事主體的權(quán)利歸屬和權(quán)利內(nèi)容的調(diào)整，是各種不動產(chǎn)登記中對不動產(chǎn)權(quán)利影響最大及后果最嚴(yán)重的一種登記類型，不動產(chǎn)一旦注銷登記，在該登記單元上就不可能再有其他任務(wù)類型的登記。與抵押權(quán)相似，居住權(quán)作為一項(xiàng)用益物權(quán)，在不動產(chǎn)注銷登記時應(yīng)確保不動產(chǎn)上無其他負(fù)擔(dān)，故已設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在注銷居住權(quán)后，再辦理不動產(chǎn)注銷登記。

（八）已辦理居住權(quán)登記的房屋是否可以再辦理居住權(quán)登記

已存在居住權(quán)登記且與登記簿記載的“住宅的范圍”等權(quán)利內(nèi)容沖突的，不宜再辦理其他居住權(quán)人申請的居住權(quán)登記，但是現(xiàn)登記的居住權(quán)人出具書面同意文件的，可以登記。

（九）居住權(quán)登記與地役權(quán)登記是否存在對抗關(guān)系

《民法典》第三百七十二條規(guī)定：地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己的不動產(chǎn)的效益。第三百七十五條對供役地權(quán)利人的義務(wù)作出規(guī)定，供役地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照合同約定，允許地役權(quán)人利用其不動產(chǎn)，不得妨害地役權(quán)人行使權(quán)利。居住權(quán)登記只是讓居住權(quán)人合法使用他人的住宅，并不會妨害地役權(quán)人行使權(quán)利，故存在地役權(quán)登記的，不影響居住權(quán)登記。同樣地，已存在居住權(quán)登記的，也不影響地役權(quán)登記。

（十）居住權(quán)登記與司法裁定過戶備注是否存在對抗關(guān)系

司法裁定過戶備注不是一種單獨(dú)的登記類型，但在登記實(shí)務(wù)中普遍存在，是登記機(jī)構(gòu)配合司法部門的一種行政輔助手段，是所有權(quán)公示的一種特殊手段。《民法典》第二百二十九條規(guī)定，因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等生效時發(fā)生效力。第兩百二十九條至第二百三十一條規(guī)定，享有物權(quán)，但尚未完成動產(chǎn)交付或者不動產(chǎn)登記的權(quán)利人，依據(jù)《民法典》第二百三十五條至第二百三十八條的規(guī)定，請求保護(hù)其物權(quán)的，應(yīng)予支持。司法裁定過戶備注就是物權(quán)的權(quán)利和內(nèi)容因生效法律文書發(fā)生了變化，但當(dāng)事人尚未辦理不動產(chǎn)登記或尚不具備登記條件，登記機(jī)構(gòu)依生效法律文書將這種變化記載到不動產(chǎn)登記簿，反映真實(shí)的物權(quán)權(quán)利狀況，應(yīng)該說，這是登記機(jī)關(guān)在實(shí)踐中形成的一種變通做法。登記機(jī)構(gòu)在收到司法機(jī)關(guān)的生效法律文書后，通常會在不動產(chǎn)登記簿上作司法裁決的備注，這個備注是限制交易的行政備注，對當(dāng)事人非常重要，可以有效保護(hù)其合法權(quán)益，同時也能提示不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員，該不動產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)變更，不能再給原登記權(quán)利人辦理其他登記手續(xù)，在效果上具有類似查封登記的效果，故已裁定過戶備注的房屋，不宜再辦理居住權(quán)登記。但是，有居住權(quán)登記的房屋可以辦理司法裁定過戶備注。

（十一）居住權(quán)登記與換證、遺失補(bǔ)發(fā)登記是否存在對抗關(guān)系

不動產(chǎn)登記實(shí)務(wù)中，還存在因持證人遺失不動產(chǎn)權(quán)證書或不動產(chǎn)登記證明，以及不動產(chǎn)權(quán)證書或不動產(chǎn)登記證明破損而申請換證與遺失補(bǔ)發(fā)登記等情形。此種行為并不影響不動產(chǎn)客體及權(quán)利內(nèi)容，只是重新?lián)Q發(fā)證，故與居住權(quán)登記互不影響。

三、探討和結(jié)語

篇8

【關(guān)鍵詞】：不動產(chǎn)登記 不動產(chǎn)登記制度缺陷 不動產(chǎn)登記制度完善

一、不動產(chǎn)登記制度的概念和立法意義

1.不動產(chǎn)登記制度的概念

關(guān)于不動產(chǎn)登記制度的概念，不同的學(xué)者有不同的觀點(diǎn)。王利明教授的觀點(diǎn)是：不動產(chǎn)登記是登記申請人對不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、轉(zhuǎn)移在專門的登記機(jī)關(guān)依據(jù)法定的程序進(jìn)行登記。孫憲忠教授的觀點(diǎn)是：不動產(chǎn)登記是經(jīng)權(quán)利人申請，國家有關(guān)登記部門將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)的事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿的事實(shí)。梁慧星教授的觀點(diǎn)則是：不動產(chǎn)登記是指土地及其定著物之所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利的取得、喪失與變更，依法定程序記載于有關(guān)專職機(jī)關(guān)掌管的專門的簿冊上。綜上所述，所謂不動產(chǎn)登記是指經(jīng)權(quán)利人申請，國家專職部門將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)的取得、喪失與變更，依法定程序記載于不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)掌管的專門的簿冊的事實(shí)。不動產(chǎn)登記事實(shí)上包括兩層含義：一是登記與否的事實(shí)狀態(tài)，二是登記的過程或程序。

2.不動產(chǎn)登記制度的立法意義

第一，不動產(chǎn)登記為不動產(chǎn)物權(quán)變動提供法律基礎(chǔ)。在依據(jù)法律行為發(fā)生的物權(quán)變動的情況下，為了表現(xiàn)物權(quán)的排他性并保障交易安全，物權(quán)公示原則要求不動產(chǎn)物權(quán)變動以登記為要件；在非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動以登記為要件；在非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動的情況下，不動產(chǎn)登記是權(quán)力處分權(quán)的前提條件。因此，不動產(chǎn)登記在本質(zhì)上是決定不動產(chǎn)物權(quán)變動是否完成的法律工具，旨在給不動產(chǎn)物權(quán)變動提供法律基礎(chǔ)，而不是為了實(shí)行行政管理。

第二，不動產(chǎn)登記為物權(quán)變動提供了國家公信力支持的法律基礎(chǔ)。由于不動產(chǎn)物權(quán)是涉及國計民生的重要權(quán)力，故現(xiàn)代社會中的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)都是國家機(jī)關(guān)，由國家機(jī)關(guān)出面承擔(dān)登記責(zé)任，以國家行為的嚴(yán)肅性為登記的真實(shí)性提供保障，使登記具有為社會一體信服的法律效力，即任何民間證明都不可比擬的國家公信力。不論客觀情況如何，法律確認(rèn)不動產(chǎn)物權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)是登記簿的記載，以登記簿上的記載的權(quán)利正確權(quán)利，并依此建立不動產(chǎn)物權(quán)的交易秩序；同時，如果第三人依據(jù)不動產(chǎn)登記簿取得登記權(quán)利，這種行為及其后果當(dāng)然應(yīng)該得到物權(quán)法保護(hù)。

第三，不動產(chǎn)登記的統(tǒng)一性是不動產(chǎn)物權(quán)統(tǒng)一性是不動產(chǎn)物權(quán)統(tǒng)一的法律基礎(chǔ)。通過不動產(chǎn)登記，國家為不動產(chǎn)提供了一個在整個法律實(shí)施范圍內(nèi)發(fā)生的一切不動產(chǎn)物權(quán)交易才有了統(tǒng)一的法律基礎(chǔ)和規(guī)則。如果沒有這個統(tǒng)一的基礎(chǔ)和規(guī)則。如果沒有這個統(tǒng)一基礎(chǔ)，公正有血的不動產(chǎn)物權(quán)流轉(zhuǎn)制度的建立就完全是一句空話。

二、我國不動產(chǎn)登記制度的缺陷

綜觀我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記的法律規(guī)范，可以用兩個字來概括：“散亂”。盡管在物權(quán)法制定初期，孫憲忠等專家都呼吁出臺一個統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法，但是所有的關(guān)于不動產(chǎn)權(quán)屬登記的規(guī)定仍散見于各項(xiàng)單行的民事法律法規(guī)之中，沒有一個統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法，且相關(guān)規(guī)定之間存在著沖突、矛盾，沒有統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和具體制度的統(tǒng)一。

1.登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一

我國目前從事不動產(chǎn)物權(quán)登記的機(jī)關(guān)有多個，如土地登記在土地管理部門，房屋產(chǎn)權(quán)登記在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)，草原登記在農(nóng)牧業(yè)部門，林木權(quán)登記在森林管理部門等，例如《中華人民共和國土地管理法》第5條規(guī)定：“國務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)全國土地的管理和監(jiān)督工作”?！吨腥A人民共和國土地管理實(shí)施細(xì)則》第3條規(guī)定：“土地登記內(nèi)容和土地權(quán)屬證書式樣由國務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一規(guī)定”?！吨腥A人民共和國森林法》第三條第2款規(guī)定：“國家所有的和集體所有的森林、林木和林地，個人所有的林木和使用的林地，由縣級以上地方人民政府登記造冊，發(fā)放證書確認(rèn)所有權(quán)或者使用權(quán)?！薄稉?dān)保法》第42條規(guī)定的不動產(chǎn)登記部門就有土地管理部門、林業(yè)主管部門、縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門等，而且這些部門都具有管理不動產(chǎn)的行政職能。

這樣規(guī)定的弊端也是顯而易見的：登記機(jī)關(guān)分散，既不利于登記機(jī)關(guān)之間的相互溝通，也不利于當(dāng)事人的查閱；登記機(jī)關(guān)權(quán)力縱橫交錯，會擾亂正常的法律秩序。正如孫憲忠教授所述：當(dāng)兩個或兩個以上的登記機(jī)關(guān)權(quán)力交叉重合時，不但會損害當(dāng)事人的正當(dāng)利益，增加其不合理負(fù)擔(dān)，而且會擾亂正常的法律秩序；由于多個行政部門進(jìn)行登記，所發(fā)權(quán)證權(quán)屬界址經(jīng)常發(fā)生沖突，會導(dǎo)致不動產(chǎn)所有人之間的大量糾紛；不利于登記資料的合理利用，多頭、分散的不動產(chǎn)登記破壞了資料的統(tǒng)一性和完整性，嚴(yán)重影響了土地資源的高效利用；多個登記機(jī)關(guān)同時存在，對人力資源也是一種浪費(fèi)。

2.不動產(chǎn)預(yù)告登記制度有待進(jìn)一步完善

在我國，2007年10月1日起開始施行《中華人民共和國物權(quán)法》，首次確立了不動產(chǎn)預(yù)告登記制度。預(yù)告登記制度有利于鼓勵誠實(shí)信用、防止權(quán)利濫用，以法定方式強(qiáng)化了誠信原則的實(shí)現(xiàn)，培育良好的市場環(huán)境?！段餀?quán)法》第二十條規(guī)定:“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效”。

不難看出，預(yù)告登記制度還是有其缺陷的。首先，和德國、日本以及我國臺灣地區(qū)的預(yù)告登記制度相比，我國的預(yù)告登記制度的范圍相對狹窄。通過對德國、日本以及我國臺灣地區(qū)關(guān)于預(yù)告登記適用范圍的比較，可以看出，不動產(chǎn)物權(quán)變動請求權(quán)，不僅包括不動產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)、設(shè)定、變更、消滅的請求權(quán)，還包括不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)，而我國《物權(quán)法》中把預(yù)告登記的范圍設(shè)定在不動產(chǎn)所有權(quán)請求權(quán)上，就顯得過于狹窄了。其次，我國的《物權(quán)法》適用范圍含糊不清?！段餀?quán)法》第20條規(guī)定預(yù)告登記的適用范圍是“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議”，從漢語上理解會產(chǎn)生歧義：到底是將“買賣”理解為動詞還是將其理解為形容詞修飾“房屋”呢，后一種理解比前一種的理解要寬泛得多。再次，預(yù)告登記的效力不明確。我國《物權(quán)法》第20條規(guī)定:“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”，可見我國賦予了此請求權(quán)具有排他效力，但是對于國家權(quán)力效力以及順位保全效力卻并沒有規(guī)定。

三、我國不動產(chǎn)登記制度的完善

2007年頒布的《物權(quán)法》中其中關(guān)于不動產(chǎn)登記的有13條，對不動產(chǎn)登記進(jìn)行了總的概括，但是不得不承認(rèn)的是，時至今日，我國尚未建立一個統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度，而且是已有的法律法規(guī)帶有濃重的行政色彩?！安荒軡M足不動產(chǎn)進(jìn)入市場經(jīng)濟(jì)交易的需要，不能滿足依據(jù)物權(quán)公示原則和物權(quán)交易的客觀公正原則對物權(quán)進(jìn)行保護(hù)的需要”。所以，我國在理論上需對《物權(quán)法》中規(guī)定的不動產(chǎn)登記制度進(jìn)行進(jìn)一步的闡述，筆者從統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)，完善預(yù)告登記制度與完善不動產(chǎn)變更登記制度。

1.統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)

世界各地關(guān)于不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的學(xué)說有法院說、行政機(jī)關(guān)說、公正機(jī)關(guān)說、現(xiàn)狀妥協(xié)說等等。在實(shí)踐中，一般分為兩種模式：以德國、瑞士、韓國為代表的，法院負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記；另一種是日本為代表的，行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記。

筆者認(rèn)為，我國不適合法院登記制的模式。法院不適合做登記機(jī)關(guān)的原因有：第一，從目前的實(shí)際情況來看，各級法院承擔(dān)著繁重的審判任務(wù)，如果再讓其負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記工作，不免加重法官的工作量，影響審判效力。第二，從歷史上來說，負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記的機(jī)關(guān)就是行政機(jī)關(guān)，如果將登記機(jī)關(guān)更正為法院，公民在觀念上很難接受。第三，如果真的出現(xiàn)物權(quán)爭議的情況下，法院必須要審查登記真實(shí)性的問題，如果法院本身就是登記機(jī)關(guān)，很可能出現(xiàn)徇私舞弊的行為，可能使司法失去其公正性。

因此，筆者贊同行政機(jī)關(guān)登記的模式。首先，如果行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記，可以有效減輕法院的工作，也可以提高登記的工作效率，解決大批行政人員的去留問題。其次，這次符合我國的傳統(tǒng)觀點(diǎn)，以及民眾的樸素的法律觀，因?yàn)檫@樣就能發(fā)揮立法者所預(yù)期的法律效用，即力求貼近現(xiàn)實(shí)生活，使一般人發(fā)現(xiàn)法律規(guī)范背后的價值理念，并符合一般人的法律感情。其實(shí)，法律的真正權(quán)威不是體現(xiàn)在保證法律實(shí)現(xiàn)的國家權(quán)力上，而是體現(xiàn)在法律自身合理性中。再次，這樣就可以有效避免法院在審理涉及物權(quán)的案件時，出現(xiàn)徇私舞弊的可能性。如果既做審判機(jī)關(guān)又做登記機(jī)關(guān)，這種雙重身份很可能使法院為了維護(hù)自身的利益而損害當(dāng)事人的利益。

2.完善預(yù)告登記制度

我國《物權(quán)法》只用了一個條文規(guī)定了預(yù)告登記制度，對預(yù)告登記制度的規(guī)定僅僅停留在原則性階段，規(guī)定還是比較概括的，缺乏可操作性，在很多地方都有待明確和細(xì)化。因該從預(yù)告登記立法體例、預(yù)告登記的內(nèi)容、預(yù)告登記的程序方面進(jìn)行完善。

在立法體例上面我國的物權(quán)法可采用日本和我國臺灣地區(qū)的立法模式。日本在《不動產(chǎn)登記法》中對假登記作了規(guī)定，我國臺灣地區(qū)則在“土地法”中規(guī)定了預(yù)告登記的內(nèi)容，并且在“土地登記規(guī)則”中對預(yù)告登記如何實(shí)施予以細(xì)化。由于地緣因素以及同屬于大陸法系，我國可以借鑒日本和臺灣地區(qū)有關(guān)規(guī)定，將預(yù)告登記如何實(shí)施進(jìn)行細(xì)化。

此外，預(yù)告登記的內(nèi)容也需要完善。明確不動產(chǎn)預(yù)告登記的適用范圍，《物權(quán)法》第20條規(guī)定表明我國不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的適用范圍包括：一是買賣房屋，二是買賣不動產(chǎn)。但是，這個適用范圍和日本以及我國臺灣地區(qū)法律規(guī)定范圍相比，過于狹窄，應(yīng)該包括：附條件或者附期限的不動產(chǎn)物權(quán)請求權(quán)；不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或消滅的請求權(quán)等等。

預(yù)告登記的程序也需要完善。如上文所述，要完善預(yù)告登記程序，首先需要一個統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)，這也是預(yù)告登記程序完善的前提。還要建立預(yù)告登記審查制度，登記機(jī)關(guān)的審核主要審查登記申請是否符合預(yù)告登記的上述要件，不僅要審查登記的程序是否合法，還要進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。不僅如此，還要預(yù)告建立登記機(jī)關(guān)責(zé)任制。如果登記和真實(shí)權(quán)利之間的差異是由登記機(jī)關(guān)所造成的，那么登記機(jī)關(guān)應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。這樣一種制度有利于登記機(jī)關(guān)提高登記的正確率，有效地避免了由于不動產(chǎn)登記制度是一個完善的物權(quán)制度所必不可少的內(nèi)容，但我國目前的不動產(chǎn)登記制度還很不完善。

在新的《物權(quán)法》框架下如何完善我國的不動產(chǎn)登記制度，是作者的寫作目出發(fā)點(diǎn)和目的所在。為此，本文討論了不動產(chǎn)登記的概念和立法意義。并且列舉了我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度的缺點(diǎn)，比如登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一，預(yù)告登記制度不完善等。針對以上缺點(diǎn)，本文給出了相應(yīng)的措施，統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)和完善預(yù)告登記制度等。

【參考文獻(xiàn)】

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[2]王利明，論我國不動產(chǎn)制度的完善（上）[j]，求索，2001-05

[3]王利明，論我國不動產(chǎn)制度的完善（下）[j]，求索，2001-06

篇9

[關(guān)鍵詞]房產(chǎn)繼承；贈與；強(qiáng)制公證

[DOI]1013939/jcnkizgsc201718110

廢止“強(qiáng)制公證才能順利辦理繼承房產(chǎn)和贈與房產(chǎn)登記”的做法，在一定程度上減少了辦事環(huán)節(jié)，節(jié)省了辦理公證的費(fèi)用，但并不是說所有的房產(chǎn)繼承和贈與都可以不用再辦理公證，如果遇到有可能引發(fā)糾紛的房產(chǎn)繼承和贈與，依然可以選擇在自愿的前提下，通過公證機(jī)構(gòu)辦理房產(chǎn)繼承、贈與的相關(guān)事項(xiàng)公證。機(jī)關(guān)辦理繼承房產(chǎn)等事項(xiàng)的公證。與原來的登記工作規(guī)范相比，現(xiàn)在新規(guī)范不但壓縮了辦理時限，還免去了登報、辦理公證等麻煩，為市民減少了支出。順應(yīng)了國家“放管服”等相關(guān)政策的要求。以前如果房產(chǎn)證丟失，當(dāng)事人必須去登報，必須拿著登報聲明才可以辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。而以后不需要登報聲明丟失，只要在規(guī)定的網(wǎng)站上刊發(fā)丟失聲明即可。

1房產(chǎn)繼承、贈與強(qiáng)制公證的弊端分析

11缺乏必要的法律依據(jù)

我國繼承法規(guī)條率、物權(quán)法規(guī)條率和房地產(chǎn)管理法規(guī)條例中都沒有涉及房產(chǎn)繼承、贈與強(qiáng)制公證的條款。我國的繼承法規(guī)并沒有將房產(chǎn)繼承、贈與行為作為房產(chǎn)繼承登記的前提條件。對于房產(chǎn)繼承和贈與的主要根據(jù)所有權(quán)人所設(shè)立的遺囑作為參考標(biāo)準(zhǔn)，有遺囑的按照最終所公證的遺囑為準(zhǔn)，沒有的以最終的遺囑為準(zhǔn)。顯然在我國物權(quán)法規(guī)中并沒有將房產(chǎn)繼承、贈與強(qiáng)制公證作為一個必要條件。從公證法規(guī)的角度分析。雖然法規(guī)將繼承作為一項(xiàng)需要公證的重要內(nèi)容，但是需要公證內(nèi)容主要涉及法律、法規(guī)、政府規(guī)定的應(yīng)該公證的內(nèi)容，由此可以看出該項(xiàng)法規(guī)中的規(guī)定只是公證機(jī)構(gòu)的一個業(yè)務(wù)范圍，并不具備強(qiáng)制執(zhí)行的力度，不能將其意會為大眾必須履行的一種基本義務(wù)。從物權(quán)法規(guī)和城市房地產(chǎn)管理法規(guī)內(nèi)容分析，均沒有對房產(chǎn)繼承、贈與強(qiáng)制公證的相關(guān)規(guī)定，因此，房產(chǎn)繼承、贈與強(qiáng)制公證不符合我國現(xiàn)有法律依據(jù)，是一種不符合規(guī)范制度，需要盡快廢除。

12房產(chǎn)繼承、贈與強(qiáng)制公證不符合我國的立法原則

2016年1月1日之前，我國的房產(chǎn)繼承、贈與要求強(qiáng)制公證，房屋所有權(quán)繼承人和贈與當(dāng)事人必須到房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)換手續(xù)，房產(chǎn)的當(dāng)事人設(shè)立遺囑處理自己的房產(chǎn)需要對遺囑進(jìn)行公證。房產(chǎn)當(dāng)事人死亡之后，受益人需要攜帶公證機(jī)構(gòu)出具遺囑公證書，遺囑繼承權(quán)產(chǎn)權(quán)公證書以及房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證等證書到當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)部門辦理相應(yīng)的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化手續(xù)，而新修訂的物權(quán)法規(guī)、房產(chǎn)管理法規(guī)、土地登記法規(guī)以及房屋登記法規(guī)等法律條款都沒有對房產(chǎn)繼承、贈與要求強(qiáng)制公證進(jìn)行規(guī)定和特殊說明，新法律和20世紀(jì)90年代出臺的聯(lián)合通知中房產(chǎn)繼承、贈與要求強(qiáng)制公證等要求相悖，需要及時將房產(chǎn)繼承、贈與要求強(qiáng)制公證這項(xiàng)條款廢除。此外，房產(chǎn)繼承、贈與要求強(qiáng)制公證侵犯了公民的基本權(quán)利。自愿原則是我國民法法規(guī)中的基本條款，而物權(quán)法規(guī)和繼承法規(guī)是我國民事法規(guī)體系的基本法律，而公證法規(guī)是對各種法律行文、文書的真實(shí)性和科學(xué)性的公證，由此可以看出，房產(chǎn)繼承、贈與要求強(qiáng)制公證侵犯了居民的基本權(quán)利。

2房產(chǎn)繼承、贈與不再要求強(qiáng)制公證

21房產(chǎn)繼承可以不用辦理公證

《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試 行）》中最重要的一項(xiàng)規(guī)定就是不做公證也可以進(jìn)行繼承（受遺贈）不動產(chǎn)的登記，公證只是申請人的一個可選項(xiàng)，申請人可以自行選擇是否公證。這一規(guī)定既是《不動a登記暫行條例》相關(guān)規(guī)定落實(shí)的具體措施，也是一項(xiàng)探索性的措施，更是一項(xiàng)便民舉措。按照這一規(guī)定，申請人在繼承或者受遺贈不動產(chǎn)時，有權(quán)選擇公證或者直接申請按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行核驗(yàn)和登記，而繼承（受遺贈）公證就不再是一項(xiàng)必需的選擇。但是為了保障繼承人和被繼承人的合法權(quán)益及其財產(chǎn)安全，不要求必須公證并不等于不進(jìn)行相應(yīng)的審查核驗(yàn)，為此市規(guī)劃國土委專門出臺了《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試 行）》實(shí)施的配套文件《繼承（受遺贈）不動產(chǎn)登記工作程序（試行）》，對選擇不公證辦理繼承（受遺贈）不動產(chǎn)登記的政策、辦理流程、申請所需材料等進(jìn)行了統(tǒng)一的規(guī)范。也就是說，按照現(xiàn)行不動產(chǎn)登記政策規(guī)定，繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)權(quán)利辦理不動產(chǎn)登記的，繼承權(quán)公證文書不再作為必須提交的申請材料。

22不公證可節(jié)省費(fèi)用

有很多經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的研究人員一直認(rèn)為，房地產(chǎn)繼承、贈與不再進(jìn)行強(qiáng)制性公正，體現(xiàn)了對給公證人權(quán)利的尊重。在全新的歷史時期，隨著人們對自身權(quán)利的認(rèn)識逐漸加深，該項(xiàng)規(guī)定的出臺和實(shí)施正是符合大眾的權(quán)利要求。房產(chǎn)采用公正和不公正兩種模式有其各自的優(yōu)勢和劣勢，傳統(tǒng)的公正模式已經(jīng)運(yùn)行了很長一段時間，公正部門在長期的工作過程中積累了豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，但是工作效率有待進(jìn)一步提升，而不公正制度實(shí)施之后，可以大大節(jié)約申請人的時間和經(jīng)費(fèi)。

23新規(guī)范更加注重便民服務(wù)

《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試 行）》將一般登記業(yè)務(wù)的辦理時限統(tǒng)一壓縮為十個工作日，而查封和異議的登記則明確定為要在受理當(dāng)日辦理，這比國家規(guī)定整整縮短了二十個工作日。確定了繼承（遺贈）不要求強(qiáng)制公證、簡化補(bǔ)換證手續(xù)以及抵押權(quán)的注銷登記單方申請等便民措施的辦理程序。如果選擇不公證，則不用提交經(jīng)公證處公證的材料或者已經(jīng)生效了的法律文書。申請人提交相關(guān)文件向檔案窗口申請查詢擬繼承（受遺贈）的不動產(chǎn)登記有關(guān)情況。如果還存在不能進(jìn)行登記的情況，房產(chǎn)繼承或者贈與申請人需要一次性攜帶好相關(guān)的申請資料到房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記，對于申請人所提交的材料不齊全的，但是符合相應(yīng)的法定形式的，并且所要登記的不動產(chǎn)沒有涉及限制性資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的，進(jìn)入到相關(guān)材料審查檢驗(yàn)環(huán)節(jié)后，根據(jù)申請人所提供的相關(guān)材料以及與申請人溝通詢問的情況，符合法定程序的應(yīng)該及時進(jìn)行受理、審核、公示和登記。

綜上所述，進(jìn)入新時期以來，國家對不動產(chǎn)登記的改革勢在必行?！恫粍赢a(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》和《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》實(shí)施一年多來，眾多的當(dāng)事人從中受益，特別是對房產(chǎn)繼承、贈與進(jìn)行登記不再要求強(qiáng)制公證這一規(guī)定更是為當(dāng)事人簡化了手續(xù)，節(jié)省了時間，更節(jié)省了費(fèi)用，因此備受歡迎。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)不斷學(xué)習(xí)新規(guī)范和新要求，不斷地總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，以適應(yīng)新時期當(dāng)事人對不動產(chǎn)登記的需要，做好不動產(chǎn)登記工作，更好地為當(dāng)事人服務(wù)，為國家的經(jīng)濟(jì)騰飛做出貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊偉東繼承受遺贈強(qiáng)制公證的合法性和未來走向――以陳愛華訴南京市江寧區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局不履行房屋登記法定職責(zé)案為分析基點(diǎn)[J].法律適用，2015（4）

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篇10

「關(guān)鍵詞土地、權(quán)利制度、土地使用權(quán)、他項(xiàng)物權(quán)

我國的土地權(quán)利制度已經(jīng)到了一個關(guān)鍵的發(fā)展階段。其中的原因，首先是經(jīng)濟(jì)體制在整體上已經(jīng)踏上了向市場經(jīng)濟(jì)的更高級階段邁進(jìn)的步伐，土地的權(quán)利將更加深入，更加廣泛地進(jìn)入市場機(jī)制，這樣，改革初期從香港引進(jìn)的曾經(jīng)發(fā)揮過巨大作用的而現(xiàn)在越來越不滿足需要的土地批租制度，就必須從根本上予以更新。另外，目前正在醞釀制定物權(quán)法典，這是我國調(diào)整財產(chǎn)關(guān)系的基本法律，以土地權(quán)利為核心的不動產(chǎn)法將肯定是其最重要的內(nèi)容。另外土地法的制定也在積極地進(jìn)行。在這種形勢下研究設(shè)計土地權(quán)利制度，不但對經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)一步的發(fā)展有現(xiàn)實(shí)意義，而且對未來民法典或者物權(quán)法典的立法將發(fā)生巨大影響。

1發(fā)展我國土地權(quán)利制度的基本條件

由于市場經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展和即將制定民法典或者民法物權(quán)法，目前我國的土地權(quán)利制度建設(shè)遇到了一個非常關(guān)鍵的發(fā)展階段。鑒于以土地權(quán)利為核心的不動產(chǎn)權(quán)利體系對國家、民族以及整個社會的存在和發(fā)展所具有的重大政治經(jīng)濟(jì)意義，借制定民法典或者物權(quán)法，以及制定土地法的良好機(jī)會，發(fā)展、完善現(xiàn)行的土地權(quán)利體系，很有必要也很有意義，而且是我們法學(xué)家和實(shí)踐家們共同的責(zé)任。

在發(fā)展土地權(quán)利制度時，必須尊重和服從如下條件：

1.1土地權(quán)利的整體設(shè)計，必須符合建立市場經(jīng)濟(jì)機(jī)制的根本要求

大陸的經(jīng)濟(jì)體制必須建成為市場經(jīng)濟(jì)，這是改革不可逆轉(zhuǎn)的目標(biāo)。以土地權(quán)利為核心的整個不動產(chǎn)權(quán)利體系，都必須以滿足市場經(jīng)濟(jì)的需求為其根本使命。無庸諱言，目前的土地權(quán)利制度不能滿足這一要求。一個最為顯著的問題，是我國法律中的土地權(quán)利過于簡單，只有土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、國有土地使用權(quán)負(fù)擔(dān)的抵押權(quán)，這一點(diǎn)既不符合土地具有多方面的用途、土地上的權(quán)利可以有多個層次的實(shí)際情況，也無法滿足市場經(jīng)濟(jì)實(shí)踐的要求。再如，有些權(quán)利的類型并不是按照市場經(jīng)濟(jì)的需求設(shè)立的，比如土地權(quán)利的多頭管理制度；還有一些權(quán)利的某些具體形式，不能滿足市場經(jīng)濟(jì)的要求，比如劃撥的土地使用權(quán)。另外，我們要建成的市場經(jīng)濟(jì)，必須具有安全、可靠、公平的機(jī)制，而我們的登記制度顯然達(dá)不到這一要求。對這些不符合市場經(jīng)濟(jì)需求的制度，我們應(yīng)當(dāng)利用民法典或者物權(quán)法的制定之機(jī)進(jìn)行修正。

1.2新型土地權(quán)利的設(shè)立，不能違背憲法和實(shí)踐部門已經(jīng)接受的法律原則

根據(jù)憲法第9條、第10條、1988年憲法修正案第2條的規(guī)定，我國只許可兩種土地所有權(quán)存在，而且只許可農(nóng)村農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織的土地所有權(quán)依征用的方式向國家土地所有權(quán)轉(zhuǎn)換。這樣，憲法確立了不許可土地所有權(quán)市場存在的原則。同樣按照憲法的這些規(guī)定，1990年制定的“城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例”、1994年制定的“城市房地產(chǎn)管理法”中，確立了在國有土地所有權(quán)上以有償出讓的方式設(shè)立土地使用權(quán)、并許可這種進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)的原則和體制。土地管理部門等政府機(jī)構(gòu)也是在這一體制基礎(chǔ)上運(yùn)轉(zhuǎn)的。這是我國土地權(quán)利發(fā)展的基本法律前提條件。目前，修改憲法，廢止它原來的土地制度的原則的觀點(diǎn)，是不切實(shí)際的，也是行不通的。所以未來土地權(quán)利的發(fā)展還必須尊重憲法所確立只許可國有土地使用權(quán)進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)的原則。在大陸法系的其他國家和我國的臺灣地區(qū)，土地權(quán)利體系的設(shè)立是以土地所有權(quán)可以進(jìn)入市場流通為前提條件的，此外法律規(guī)定可以在土地所有權(quán)之上建立地上權(quán)、永佃權(quán)、用益權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)等權(quán)利類型，來滿足市場經(jīng)濟(jì)的多方面的需求。因?yàn)槲覈辉S可存在土地所有權(quán)市場，而只許可土地使用權(quán)市場，所以土地權(quán)利發(fā)展的法律基礎(chǔ)與大陸法系其他國家和我國臺灣地區(qū)土地權(quán)利的法律基礎(chǔ)有根本的區(qū)別，其土地權(quán)利體系也必然有很大的差異。但是直到目前，我國法學(xué)界的許多物權(quán)法學(xué)者對此似乎并無清楚的認(rèn)識，他們?nèi)匀粓猿衷诖箨懡⒁宰晕餀?quán)即所有權(quán)為基礎(chǔ)、在所有權(quán)基礎(chǔ)上設(shè)計用益物權(quán)（包括地上權(quán)等）和擔(dān)保物權(quán)的大陸法系傳統(tǒng)物權(quán)體系模式?！?〕但是未來我國土地權(quán)利制度只能以土地使用權(quán)為基礎(chǔ)，而不能以土地所有權(quán)為基礎(chǔ)，這一點(diǎn)是完全無法回避的。

1.3土地權(quán)利體系必須符合國情

土地權(quán)利體系的建立，對國家及民族有重大政治經(jīng)濟(jì)意義，因此它必須符合國情。在當(dāng)代國際上，因國際交易越來越密切的原因，反映流通規(guī)則的各國合同法的發(fā)展逐漸趨向同一，各國法律互有不少借鑒甚至直接的移植。而以土地權(quán)利為核心的物權(quán)法自羅馬法以來，都是各國法律自成一套，立法者對本國的國情更為關(guān)注。我國土地權(quán)利制度的發(fā)展，自然也應(yīng)如此。我國土地國情，簡單地說有三點(diǎn)：第一，我國目前仍然是農(nóng)業(yè)國家和農(nóng)民國家，故耕地的保護(hù)應(yīng)當(dāng)作為我國的不動產(chǎn)法制的原則，并應(yīng)當(dāng)建立相應(yīng)的制度來實(shí)現(xiàn)這一原則。最近中央政府關(guān)于強(qiáng)化耕地保護(hù)的指示應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視。因此，應(yīng)該把使用耕地的權(quán)利與使用建筑地的權(quán)利在法律上徹底分開。第二，市場經(jīng)濟(jì)作為經(jīng)濟(jì)機(jī)制的基礎(chǔ)，也是土地權(quán)利的基本國情。在國民經(jīng)濟(jì)整體已經(jīng)進(jìn)入市場機(jī)制的前提下，土地權(quán)利將越來越廣泛地進(jìn)入市場。因此在國有土地使用權(quán)之外，應(yīng)當(dāng)許可其他可能的土地權(quán)利，如集體土地使用權(quán)也能進(jìn)入市場機(jī)制。目前法律對集體土地

使用權(quán)進(jìn)入市場是禁止的，至少是不鼓勵的，但卻無法防范這種土地使用權(quán)進(jìn)入市場的現(xiàn)實(shí)。第三，我國人多地少，適合人們活動的土地極為有限，因此政府對土地的管理不可以放松。在土地權(quán)利制度中，應(yīng)該采納實(shí)質(zhì)主義登記原則以配合對土地權(quán)利的管理。因此，制定土地登記法非常必要。

1.4土地權(quán)利應(yīng)與物權(quán)法中的不動產(chǎn)物權(quán)體系密切連接

民法是調(diào)整財產(chǎn)關(guān)系的基本法，民法物權(quán)是調(diào)整財產(chǎn)支配關(guān)系的基本權(quán)利。因此土地權(quán)利的法律效力的基本淵源，將主要是民法典以及民法物權(quán)法。土地法中的土地權(quán)利的設(shè)計，應(yīng)當(dāng)注意與物權(quán)法的銜接。土地法中的土地權(quán)利，應(yīng)當(dāng)與民法中的土地權(quán)利不但應(yīng)當(dāng)保持權(quán)利種類的一致，而且應(yīng)當(dāng)保持權(quán)利內(nèi)容的一致。尤其重要的是，土地權(quán)利制度應(yīng)當(dāng)遵從民法物權(quán)法的基本原則。如物權(quán)法定原則等。另外，自羅馬以來，世界各國均根據(jù)不動產(chǎn)的各種物權(quán)主要是土地的物權(quán)，或者離不開土地物權(quán)的客觀實(shí)際狀況，在物權(quán)法中建立了以土地權(quán)利為基礎(chǔ)的不動產(chǎn)物權(quán)體系。這一點(diǎn)已經(jīng)成為市場經(jīng)濟(jì)體制下的物權(quán)法所共同遵守的不動產(chǎn)法理。因此，我國土地權(quán)利體系的設(shè)定，在涉及到其他不動產(chǎn)的權(quán)利時，也應(yīng)當(dāng)服從這一法理。

2我國土地權(quán)利制度發(fā)展的初步設(shè)想

目前我國民法的基本法民法通則，沒有關(guān)于不動產(chǎn)的規(guī)定，更沒有詳盡的土地權(quán)利制度，該法中的財產(chǎn)法的規(guī)則，只能適用于動產(chǎn)而不能適用于不動產(chǎn)。這是當(dāng)時的歷史決定的。這些問題可以通過未來制定民法典或者物權(quán)法時獲得改進(jìn)。但是，制定民法典或者物權(quán)法，并不意味著不可以在民法之外發(fā)展、完善土地權(quán)利制度。事實(shí)上，民法典、物權(quán)法并不能解決全部問題。因此，我們完全可以在土地法中率先建立比較完善的土地權(quán)利制度，無論采取哪種方式，建立完善的土地權(quán)利制度可以從如下三個方面著想。

2.1關(guān)于土地權(quán)利的總則性規(guī)定

在土地權(quán)利總則部分，無論是民法典、物權(quán)法還是土地法，都應(yīng)當(dāng)首先明確，土地權(quán)利制度的基礎(chǔ)是市場經(jīng)濟(jì)，因此土地權(quán)利法律制度的根本任務(wù)，是保障權(quán)利持有的安全和權(quán)利交易的安全，并滿足人民生活的需要。

在總則部分應(yīng)當(dāng)尤其強(qiáng)調(diào)，土地權(quán)利制度應(yīng)當(dāng)遵從如下基本原則：

權(quán)利法定原則這一原則是大陸法系的物權(quán)法中普遍承認(rèn)的物權(quán)法定原則的體現(xiàn)，它的基本意義，即土地權(quán)利的類型只能由法律強(qiáng)制性規(guī)定，而不能由權(quán)利人隨意創(chuàng)設(shè)。根據(jù)這一原則，公民、法人所擁有的土地權(quán)利的內(nèi)容，只能是法律規(guī)定的內(nèi)容。權(quán)利法定原則的根據(jù)是這些權(quán)利的重要經(jīng)濟(jì)意義和政治意義，以及它們所具有的社會最基本的權(quán)利的性質(zhì)。因?yàn)樯鐣钠渌鼨?quán)利都要直接或者間接地與這些權(quán)利發(fā)生必要的聯(lián)系，因此必須對這些權(quán)利確定明確而統(tǒng)一的內(nèi)容。從根本上說，這一原則是市場交易的基礎(chǔ)必須統(tǒng)一的原則在土地權(quán)利制度上的體現(xiàn)。

權(quán)利絕對原則這一原則是物權(quán)法中的物權(quán)絕對原則的體現(xiàn)。它的基本意義是，土地權(quán)利在本質(zhì)上屬于支配權(quán)，當(dāng)一個權(quán)利主體具有法律規(guī)定的某種土地權(quán)利時，其他的權(quán)利主體均不可能對同一權(quán)利客體擁有同樣的土地權(quán)利。這一點(diǎn)，也被稱為物權(quán)的絕對性或者對世性。因此，一個土地權(quán)利的權(quán)利人，可以因?yàn)樗鶕碛械臋?quán)利排斥他人對同一權(quán)利客體行使同一權(quán)利的主張。土地權(quán)利因?qū)儆谖餀?quán)，而物權(quán)必須是絕對權(quán)，這是財產(chǎn)權(quán)利本質(zhì)的體現(xiàn)。

登記原則這一原則是物權(quán)公示原則的體現(xiàn)。其基本意義是，在設(shè)立、變更、移轉(zhuǎn)、消滅物權(quán)時，必須履行一個能讓外界承認(rèn)該權(quán)利變動的程序。這一程序就是公示。公示原則是物權(quán)絕對性質(zhì)的必然結(jié)果。因物權(quán)有對世性，故法律在承認(rèn)物權(quán)對他人有排斥的的權(quán)利的同時，也要求該權(quán)利的各種變動能向社會展示，以獲得社會的承認(rèn)，使得它的排斥他人的權(quán)利獲得社會的認(rèn)可。故物權(quán)的變動必須遵守公示原則。然而物權(quán)的公示手段在動產(chǎn)和不動產(chǎn)有重大的區(qū)別，動產(chǎn)的公示是占有的交付，不動產(chǎn)物權(quán)的公示就是登記。故土地權(quán)利的各種變動應(yīng)當(dāng)遵守公示原則。

目前我國法學(xué)界正在進(jìn)行應(yīng)該采納實(shí)質(zhì)主義登記還是應(yīng)該采納形式主義登記的討論。所謂實(shí)質(zhì)主義登記，即登記對不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、移轉(zhuǎn)、消滅的生效有決定作用的立法體例。這種體例為德國、臺灣的法律所采納。〔2〕按這種體例，不動產(chǎn)物權(quán)的各種變動不僅需要當(dāng)事人的法律行為，也需要登記，法律行為和登記的雙重法律事實(shí)決定不動產(chǎn)物權(quán)變動的效力。形式主義登記，即不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、移轉(zhuǎn)、消滅的生效，僅僅以當(dāng)事人的法律行為作為生效的必要充分條件，登記與否不決定物權(quán)變動的效力。但是為交易安全的考慮，不經(jīng)登記的不動產(chǎn)物權(quán)不得對抗第三人。這種體例，為法國和日本的法律所采納?！?〕這兩種體例相比，不論是在法理上，還是在實(shí)踐效果上，均應(yīng)是實(shí)質(zhì)主義登記為優(yōu)?！?〕

實(shí)質(zhì)主義登記的基本法理，即德國法學(xué)家薩維尼（Savigny）所創(chuàng)立的物權(quán)理論。該理論的基本含義是，在一個物的權(quán)利移轉(zhuǎn)時，會出現(xiàn)至少是兩個法律行為，一個是債權(quán)行為，即當(dāng)事人之間建立將要轉(zhuǎn)移物權(quán)的法律關(guān)系的行為；另一個是物權(quán)行為，即實(shí)際發(fā)生的轉(zhuǎn)移物權(quán)的行為。后一個法律行為又被稱為物權(quán)契約或者物權(quán)合同。按照物權(quán)行為理論，物權(quán)契約必須有其外在的表現(xiàn)形式。德國民法學(xué)家和我國民法學(xué)家一致認(rèn)為，不動產(chǎn)的物權(quán)契約，其外在形式就是登記?！?〕所以，它們接受了登記要件主義的立法思想，他們的物權(quán)法在規(guī)定物權(quán)種種變動法律條件時，均規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)不經(jīng)登記不得生效的一般原則?，F(xiàn)在這一原則已經(jīng)被我國法院和土地行政部門、房屋行政部門采納。

權(quán)利特定原則該原則的意思是，土地權(quán)利的客體，必須是明確肯定的一宗土地，或者特定的數(shù)宗土地（如總括抵押或者共同抵押中的土地），或者是一宗土地中明確指定地面的土地權(quán)利份額。物權(quán)與債權(quán)的又一個根本特征是它的客體必須是明確肯定的，客體不明確不特定的，不能成立物權(quán)。這一原則當(dāng)然應(yīng)當(dāng)適用于土地權(quán)利。

順位原則所謂順位，就是不動產(chǎn)物權(quán)在不動產(chǎn)登記

簿上以他們設(shè)立的時間先后所排列的順序中所占據(jù)的位置。任何一項(xiàng)土地權(quán)利上均可以設(shè)立多種其他的物權(quán)，比如其他大陸法系國家里，一項(xiàng)土地所有權(quán)之上，就可以在設(shè)立用益物權(quán)性質(zhì)的地上權(quán)同時，設(shè)立一項(xiàng)或者數(shù)項(xiàng)擔(dān)保物權(quán)性質(zhì)的抵押權(quán)。這一點(diǎn)是由土地的多用性和多值性決定的，是一個規(guī)律性現(xiàn)象。在我國未來的土地權(quán)利制度中，將會產(chǎn)生除土地所有權(quán)和土地使用權(quán)之外的其他土地權(quán)利形式，這些權(quán)利的產(chǎn)生將會滿足市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們生活的多方面的需要。但是，這些權(quán)利的設(shè)定不是無序的，而是按照登記原則，并且在登記薄上以他們設(shè)定的時間先后排列為順序的。先成立的權(quán)利有絕對優(yōu)先實(shí)現(xiàn)的效力，后續(xù)順位的權(quán)利在優(yōu)先順位的權(quán)利實(shí)現(xiàn)后也有自己實(shí)現(xiàn)的機(jī)會。所以，采納實(shí)質(zhì)主義登記原則、建立不動產(chǎn)登記簿（或者土地登記簿）并將其作為土地權(quán)利的根據(jù)，對保障市場經(jīng)濟(jì)體制下的土地利用關(guān)系的安全合理發(fā)展具有重要意義。而采納這一原則，就必然會產(chǎn)生土地權(quán)利的順位原則。

2.2關(guān)于土地登記制度

土地登記的基本法律淵源，是土地登記法（德國及臺灣），或者不動產(chǎn)登記法（日本），不論其名為何，規(guī)范的對象都是一致的。從上文的探討可以看出，建立土地登記制度對土地權(quán)利制度的完善至關(guān)重要。因?yàn)?，在采納實(shí)質(zhì)主義登記原則的情況下，土地登記已經(jīng)成為土地權(quán)利變動的程序性要件，故德國法學(xué)家們稱不動產(chǎn)登記法是不動產(chǎn)法的程序法。即為土地的法律行為，必須履行登記法規(guī)定的程序。即使是日本這樣不承認(rèn)實(shí)質(zhì)主義登記的國家，不動產(chǎn)登記法也是作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的特別法而存在的?！?〕特別法的意思，是其仍然是民法淵源的一部分而且有優(yōu)先適用的效力。故有不動產(chǎn)財產(chǎn)，就必須有不動產(chǎn)登記法或者土地登記法。雖然我國目前有關(guān)不動產(chǎn)的各種法律都要求進(jìn)行不動產(chǎn)登記，但是還沒有一部不動產(chǎn)登記法。因此，制定土地登記法，在我國已是非常必要的事情。將來制定的土地登記法，也是土地權(quán)利制度不可缺少的一部分。

按不動產(chǎn)登記的基本法理，本文作者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)在土地登記法的制定或者在制定土地法的登記制度時，提出并堅持“五個統(tǒng)一”的原則。

統(tǒng)一法律依據(jù)即我國只能制定一部統(tǒng)一的土地登記法，該法的名字可以稱為土地登記法（如德國或者臺灣的作法），也可以稱為不動產(chǎn)登記法（如日本的作法）。我們不能違背法理，按照現(xiàn)行的不動產(chǎn)管理體制，對土地、建筑物（包括房屋）、森林、水面、灘涂、道路等各項(xiàng)不動產(chǎn)，分別制定登記法。即使制定的關(guān)于登記的法律稱為“土地登記法”，其所函蓋的業(yè)務(wù)，也應(yīng)包括其他的不動產(chǎn)，如臺灣土地登記法第37條第1款規(guī)定的那樣。

統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)在國際上，土地登記機(jī)關(guān)，在德國為屬于地方法院的土地登記局；在日本為司法行政機(jī)關(guān)法務(wù)局，地方法務(wù)局及其派出所；在瑞士，大多為各州的地方法院。這種作法，是以土地登記直接或者間接地決定權(quán)利人的實(shí)體權(quán)利，故登記應(yīng)與司法系統(tǒng)建立直接的關(guān)系。如在德國，不動產(chǎn)物權(quán)登記的爭議直接進(jìn)入訴訟程序，當(dāng)事人在此程序中已經(jīng)不必，而是向上級法院直接上訴。我國歷史上制定民法之初也曾采用法院統(tǒng)一登記的作法，但后來因?yàn)槊駠跗谒痉ǖ幕靵y而改為屬于行政機(jī)構(gòu)的地政局統(tǒng)一登記。此法延用在我國臺灣至今。〔7〕總之，考察世界各地的土地登記制度可以發(fā)現(xiàn)，關(guān)于土地的登記機(jī)關(guān)有兩個規(guī)律性的特點(diǎn)：土地登記機(jī)關(guān)一般具有程度不同的司法意義；登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一性。但是，目前我國關(guān)于土地登記存在著“多頭執(zhí)政”的局面，而且其依據(jù)的法律也不同。這一點(diǎn)我們看一下1995年制定的“擔(dān)保法”就可明白。該法第42條明確規(guī)定的不動產(chǎn)登記部門有四個，這些部門都是有關(guān)不動產(chǎn)的行政管理部門；另外還有未明確所指的即第（二）項(xiàng)所說的“縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門”，登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一，必然損害經(jīng)濟(jì)發(fā)展和權(quán)利人的正當(dāng)利益。當(dāng)兩個或者兩個以上的登記機(jī)關(guān)權(quán)力交叉重合時（這正是第42條的規(guī)定沒有解決的問題），不但會損害當(dāng)事人的正當(dāng)利益，而且會擾亂正常的法律秩序。比如，抵押權(quán)因登記而成立，這是我國法律已經(jīng)確定的原則；但是如果兩個或者多個登記機(jī)關(guān)都要求當(dāng)事人在自己的機(jī)關(guān)登記，那么就不但會增加當(dāng)事人的經(jīng)費(fèi)開支，而且會造成抵押權(quán)（其它權(quán)利也一樣）的成立有多個時間標(biāo)準(zhǔn)而難以判斷其到底是何時成立的問題。如果此期間有第三人的權(quán)利納入登記，那么法律關(guān)系將更加混亂。

土地登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一，這是一個必然的趨勢。而且將來的統(tǒng)一，必然是以土地權(quán)利為基礎(chǔ)和為核心的統(tǒng)一，因?yàn)檫@是自羅馬以來一切建立不動產(chǎn)登記制度的市場經(jīng)濟(jì)國家和地區(qū)的共同作法，其理論根據(jù)是，不動產(chǎn)物權(quán)的核心是土地的物權(quán)，非直接針對土地的不動產(chǎn)權(quán)利也必然是以土地權(quán)利為基礎(chǔ)的，比如，獨(dú)立的房屋所有權(quán)必然建立在地上權(quán)之上?，F(xiàn)行體制中不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)非常分散、而且紛紛試圖脫離土地登記而獨(dú)立的情況，即不合法理，不利于市場經(jīng)濟(jì)體制的建立，更不利于權(quán)利主體行使權(quán)利。這一現(xiàn)象，希望能夠早日克服。

統(tǒng)一登記效力土地登記法應(yīng)當(dāng)依實(shí)質(zhì)主義登記的原則，統(tǒng)一規(guī)定登記的效力，并將其確定為各種具體的法律制度。土地使用權(quán)以及土地使用權(quán)上所負(fù)擔(dān)的他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)立，是非常典型的物權(quán)設(shè)立行為，法律必須明確規(guī)定，這些權(quán)利的設(shè)立只能以登記作為其生效的必要條件，因此，重合同、輕登記的現(xiàn)象應(yīng)當(dāng)?shù)玫郊m正。其他的土地權(quán)利變動行為，如土地權(quán)利的移轉(zhuǎn)、變更和消滅等，也應(yīng)采納這一原則。另外，還應(yīng)根據(jù)這一原則建立必要的制度，如以登記權(quán)利為正確權(quán)利的制度等，這對保護(hù)土地權(quán)利的正常交易具有非常重要的意義。

統(tǒng)一登記程序統(tǒng)一登記程序主要是對各地區(qū)而言。在土地登記法中，應(yīng)該統(tǒng)一登記的程序，以滿足統(tǒng)一大市場的需要。

統(tǒng)一權(quán)屬證書即登記機(jī)關(guān)下發(fā)的土地權(quán)利文書應(yīng)當(dāng)具有統(tǒng)一性，而不能像現(xiàn)在這樣，存在著地權(quán)證、房地產(chǎn)權(quán)證、林權(quán)證等等多種不動產(chǎn)權(quán)屬文書并行于社會的情況。不動產(chǎn)權(quán)屬證書不統(tǒng)一，不但加重了權(quán)利人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，加重了市場規(guī)范的矛盾，而且加劇了不動產(chǎn)管理機(jī)關(guān)之間的爭執(zhí)。故不

動產(chǎn)的權(quán)屬證書必須統(tǒng)一，這一點(diǎn)在土地登記法中應(yīng)明確規(guī)定。

上述五個統(tǒng)一是市場經(jīng)濟(jì)體制的不動產(chǎn)法制的必然要求，是必須實(shí)現(xiàn)的原則。但是它們的實(shí)現(xiàn)應(yīng)當(dāng)是有先后順序的，即應(yīng)當(dāng)先統(tǒng)一立法、統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)，然后再統(tǒng)一權(quán)屬證書。在登記的法律不統(tǒng)一、機(jī)關(guān)不統(tǒng)一的情況下，簡單地統(tǒng)一土地權(quán)利的權(quán)屬證書也是不合適的。

2.3關(guān)于土地權(quán)利的細(xì)則

所謂土地權(quán)利的細(xì)則，就是關(guān)于土地權(quán)利的種種具體的制度。顯然，我國土地權(quán)利制度建設(shè)的核心內(nèi)容在這一部分。

關(guān)于土地所有權(quán)目前我國所規(guī)定的兩種土地所有權(quán)仍然有保留的必要。因?yàn)?，國家土地所有?quán)的建立涉及政治體制問題和憲法修改問題，所以不能更動。而農(nóng)民集體的土地所有權(quán)，現(xiàn)在不但發(fā)揮著巨大的經(jīng)濟(jì)功能，而且還發(fā)揮著對八億多農(nóng)民的生存到養(yǎng)老提供保險的社會功能。因此，這種土地所有權(quán)也是不可以否定的。目前，我國體制決定了我國土地權(quán)利制度的發(fā)展不可能走以土地所有權(quán)進(jìn)入市場為基礎(chǔ)的道路。

關(guān)于土地使用權(quán)我國以土地使用權(quán)進(jìn)入市場為基礎(chǔ)來構(gòu)筑整個社會土地權(quán)利休系，已經(jīng)有比較成功的經(jīng)驗(yàn)。比如，法律明確規(guī)定劃撥的土地使用權(quán)不可以進(jìn)入市場流通的規(guī)則，就是根據(jù)我國實(shí)際的正確經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。但是正如上文所言，目前的土地使用權(quán)，難以滿足市場經(jīng)濟(jì)和人民生活的需求。滿足市場經(jīng)濟(jì)和人民生活需求的具體方法，一是對上述各種土地使用權(quán)的內(nèi)容進(jìn)行科學(xué)界定，尤其是對歷史遺留的土地使用權(quán)再進(jìn)行認(rèn)真分析，不可一概認(rèn)為都是劃撥性的權(quán)利，不許其進(jìn)入市場流通。對那些實(shí)際上已經(jīng)形成獨(dú)立民事權(quán)利的土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)許可其流通。二是應(yīng)當(dāng)許可在土地使用權(quán)上設(shè)立其他物權(quán)，即將土地使用權(quán)進(jìn)一步細(xì)化、明確化，滿足權(quán)利人多方面的需求。比如，可以考慮在土地使用權(quán)上設(shè)立建筑權(quán)和耕作權(quán)。其中，建筑權(quán)專指在土地的上下為各種建筑的權(quán)利，耕作權(quán)指對土地進(jìn)行種植、墾植、養(yǎng)殖的權(quán)利。這種劃分的好處，一是使得土地利用的目的非常明確，人們很容易了解土地權(quán)利的市場價值；二是方便管理，可以比較容易地實(shí)現(xiàn)耕地的強(qiáng)制保護(hù)。如果能夠進(jìn)行這樣的劃分，土地使用權(quán)就將成為我國一系列不動產(chǎn)用益物權(quán)的總稱，其性質(zhì)如土地所有權(quán)一樣。而建筑權(quán)、耕作權(quán)則成為用益物權(quán)的具體形式。所謂權(quán)利明確化，就是要豐富各種權(quán)利制度的內(nèi)容，使得目前內(nèi)容粗糙的權(quán)利制度建成更加精確細(xì)密可以明確地進(jìn)行司法操作的制度，以滿足市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們生活的要求。

對農(nóng)村土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，與其不能依法禁止，不如依法放開流通。放開流通的方式，一是許可這種權(quán)利在公民、法人之間轉(zhuǎn)移，二是許可在這種權(quán)利上設(shè)立法律規(guī)定的他項(xiàng)權(quán)利。其效果與國有土地使用權(quán)不應(yīng)當(dāng)有較大的差別。在建立了嚴(yán)格的土地登記制度和完善的不動產(chǎn)登記簿之后，農(nóng)村土地使用權(quán)的流通安全也是有充分保障的。當(dāng)然，法律對其流通也可能建立適當(dāng)?shù)墓芾碇贫取?/p>

關(guān)于他項(xiàng)權(quán)利他項(xiàng)權(quán)利在我國現(xiàn)行法律指民法中的不動產(chǎn)用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。其中用益物權(quán)其實(shí)就是土地使用權(quán)，在未來的立法中，它應(yīng)包括建筑權(quán)與耕作權(quán)兩種重要類型。所謂建筑權(quán)，即通常所說的地上權(quán)。地上權(quán)的德文原意，就是建筑權(quán)（在德文中，地上權(quán)的原文為Erbbaurecht，其中Erb，意思為土地，Bau，意思為建筑，Recht，意思為權(quán)利）。耕作權(quán)，將成為土地之上一系列種植、墾殖、養(yǎng)殖的權(quán)利的總稱。這兩種權(quán)利作明確區(qū)分之后，可以滿足我國區(qū)別建設(shè)用地和農(nóng)耕土地、強(qiáng)化耕地保護(hù)、保障建筑用地順利進(jìn)入市場機(jī)制的需要。

在傳統(tǒng)民法中，還有地役權(quán)、人役權(quán)，指土地或者不動產(chǎn)為另一土地的利益，或者為某一特定的人的利益而供其役使的權(quán)利。我國目前對地役權(quán)、人役權(quán)均沒有承認(rèn)，理論上認(rèn)為相鄰權(quán)包括地役權(quán)，使用權(quán)中包括人役權(quán)。這種作法，不論在理論上還是實(shí)踐中都有很大不足。大陸的民事法律實(shí)踐需要有地役權(quán)和人役權(quán)的法律制度，因此應(yīng)當(dāng)恢復(fù)對地役權(quán)和人役權(quán)的規(guī)定。其中地役權(quán)指需役地的所有權(quán)人和使用權(quán)人對供役地加以利用，或者限制在供役地上為某種行為的權(quán)利，而人役權(quán)指在不動產(chǎn)上為特定人的利益而設(shè)定的使用不動產(chǎn)的權(quán)利，如居住使用權(quán)等。

土地使用權(quán)上的擔(dān)保物權(quán)，在我國法律中僅有抵押權(quán)一種。但是，我國的抵押權(quán)，僅可在土地使用權(quán)上設(shè)立，而不可在土地所有權(quán)上設(shè)立。從我國法律實(shí)踐看，抵押權(quán)的設(shè)立可以滿足需要。因此，建議不設(shè)典權(quán)制度。

依上述構(gòu)思，我國土地權(quán)利的基本框架如下：

土地所有權(quán)(兩種)

土地使用權(quán)(兩種所有權(quán)基礎(chǔ)上的):包括建筑權(quán)(指城鄉(xiāng)建筑地使用權(quán))、耕作權(quán)(指一切種植、墾殖、養(yǎng)殖的權(quán)利)、地役權(quán)、人役權(quán)、抵押權(quán)

關(guān)于可轉(zhuǎn)讓的他項(xiàng)物權(quán)的制度

這一體系不同于其他學(xué)者觀點(diǎn)的特點(diǎn)是：第一，關(guān)于土地所有權(quán)的市場可流通性與其他學(xué)者明顯不同。其他學(xué)者雖然一般也承認(rèn)依據(jù)憲法土地所有權(quán)不可按市場規(guī)則轉(zhuǎn)移，但是他們堅持他項(xiàng)物權(quán)直接設(shè)立在土地所有權(quán)上的觀點(diǎn)，實(shí)際導(dǎo)致了強(qiáng)迫土地所有權(quán)進(jìn)入市場的結(jié)果。第二，他項(xiàng)物權(quán)的本權(quán)基礎(chǔ)有顯著的不同。依據(jù)本文的觀點(diǎn)，他項(xiàng)權(quán)利，只是設(shè)立在土地使用權(quán)上的權(quán)利，而不是設(shè)立在土地所有權(quán)上的權(quán)利。其他學(xué)者提出的觀點(diǎn)，只將土地使用權(quán)當(dāng)做土地所有

權(quán)上的一種具體的用益物權(quán)，是與擔(dān)保物權(quán)（具體指抵押權(quán)）相并列的權(quán)利。而本文的觀點(diǎn)，是以土地使用權(quán)為本權(quán)，在土地使用權(quán)上設(shè)立建筑權(quán)、耕作權(quán)、地役權(quán)、人役權(quán)、抵押權(quán)。這種作法既能夠使得我國不動產(chǎn)真正進(jìn)入市場機(jī)制，又能夠基本滿足權(quán)利主體的各種需要。第三，他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)立，從名稱到內(nèi)容，將更加符合我國實(shí)際需要，與大陸法系傳統(tǒng)有較大區(qū)別。本文尤其強(qiáng)調(diào)建筑權(quán)和耕作權(quán)的區(qū)分，這實(shí)際上是給我國可以進(jìn)入市場機(jī)制的土地和不可輕易進(jìn)入市場機(jī)制的土地的劃分提供了一個法律基礎(chǔ)，它能夠滿足我國建立強(qiáng)制性的耕地保護(hù)制度和建設(shè)用地的市場化兩個方面的需求。

注釋：

〔1〕參見：《中外法學(xué)》雜志1997年第2期“筆談會”欄目下發(fā)表的幾篇論文。

〔2〕參見：德國民法典第873條，臺灣民法第758條等。

〔3〕參見：日本民法典第176條，第177條等。

〔4〕此觀點(diǎn)的詳細(xì)論述，見拙著《論不動產(chǎn)物權(quán)登記》，載《中國法學(xué)》1996年第5期。

〔5〕王澤鑒：《民法學(xué)說與判例研究》（第五冊），1991年10月第6版，第138頁。

〔6〕北川善太朗著，李毅多、仇京春譯《日本民法體系》，科學(xué)出版社1995年版第64頁。

〔7〕李鴻毅著《土地法論》，1991年版，第260頁。