導(dǎo)語：如何才能寫好一篇不動產(chǎn)登記條例，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、不動產(chǎn)登記條例實施對房地產(chǎn)的影響是長期性的

不動產(chǎn)登記本身不是對房地產(chǎn)進行調(diào)控，從不動產(chǎn)登記的全面實施角度看，其對房地產(chǎn)的影響模式發(fā)生了根本性變化，改變了以往從交易環(huán)節(jié)進行調(diào)控的模式，當(dāng)前主要是從存量環(huán)節(jié)進行房地產(chǎn)的調(diào)控，對房地產(chǎn)進行全面結(jié)構(gòu)模式優(yōu)化會產(chǎn)生重要的影響。但對房價的影響不大，因為影響房價變動的根本因素是以人為本的供求關(guān)系。房價變動指數(shù)=常住人口÷戶籍人口。如果比值大于1，說明這個城市是人口勞動力流入為主;小于1，說明這個城市的人口勞動力是流出為主。如果這個數(shù)是大于1，而且持續(xù)上升的，說明這個城市未來的房價會漲。這個公式在中國看每一個城市未來房價漲跌百發(fā)百中。不動產(chǎn)登記條例需要從市場環(huán)節(jié)采取有效的措施，從短期看不動產(chǎn)登記一定會對房地產(chǎn)的市場化發(fā)展會產(chǎn)生一定的影響，但是一些積極的影響一定會長期影響房地產(chǎn)業(yè)，對房地產(chǎn)的多元化發(fā)展會產(chǎn)生重要的影響。不動產(chǎn)登記的一個重要作用是對房地產(chǎn)健康發(fā)展產(chǎn)生積極的影響，通過對各種登記信息的共享，可以獲取更多的房地產(chǎn)價值信息，對科學(xué)決策和反腐動作都會產(chǎn)生積極的影響。從不動產(chǎn)登記管理的基本思路出發(fā)，通過有效的管理模式創(chuàng)新，實現(xiàn)房地產(chǎn)的管理規(guī)范化，提高房地產(chǎn)的綜合控制管理水平。

不動產(chǎn)登記條例在新的市場環(huán)境下要進行有效的管理工作研究，通過等當(dāng)前樓市的情況看，不動產(chǎn)登記對其影響將是長期的，同時也是符合積極預(yù)期的，必須要從房地產(chǎn)綜合控制管理的基本思路出發(fā)，積極穩(wěn)妥的推進房地產(chǎn)登記信息的共享，為全面利用信息和規(guī)范信息利用方式具有重要的影響，對房地產(chǎn)信息資源的共享影響將是長期的。從房地產(chǎn)登記條例的實施情況看，必然會影響一部分人進行房屋變現(xiàn)，對房屋使用率提高會產(chǎn)生積極的影響，同時也會產(chǎn)生長遠的影響。從變現(xiàn)的群體看，其所占整個市場的比重是比較小的，因此其對整個樓市產(chǎn)生的影響也是比較小。從不動產(chǎn)登記條例實施的情況看，房地產(chǎn)市場會在信息資源共享的模式下產(chǎn)生重要的信息利用價值，必然會房地產(chǎn)的健康發(fā)展會產(chǎn)生長遠的影響。

房地產(chǎn)登記條例實施對查詢主體進行各種規(guī)定，因此在查詢信息的過程中主要是滿足一定要求的情況下才能實施，因此不動產(chǎn)登記信息是具備法律保障的，不動產(chǎn)登記模式對房地產(chǎn)的綜合性管理和全面管理機制形成具有重要的作用。不動產(chǎn)登記管理的過程中要從不同的側(cè)面進行信息資源的優(yōu)化控制，確保房地產(chǎn)的信息登記能夠與市場交易和市場秩序緊密結(jié)合在一起，提高房地產(chǎn)的綜合控制管理水平，為房地產(chǎn)健康發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。

二、不動產(chǎn)登記條例實施對房地產(chǎn)業(yè)會產(chǎn)生積極健康作用

我國不動產(chǎn)在長期的市場化環(huán)境中對國民經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生了很大的作用，在新的市場環(huán)境下，不動產(chǎn)管理模式將會經(jīng)濟社會發(fā)展產(chǎn)生很大的影響，必須要從不同的登記制度體系建設(shè)出發(fā)，確保不動產(chǎn)的管理能夠步入一個新的臺階。因此不動產(chǎn)登記模式的全面實施，對不動產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展會產(chǎn)生深遠的影響，同時對整個社會經(jīng)濟發(fā)展也會產(chǎn)生積極健康的影響。因此從各項公共利益角度出發(fā)，不動產(chǎn)登記對各類不動產(chǎn)管理產(chǎn)生的影響是深遠的。在新的市場環(huán)境下，必須要深刻理解不動產(chǎn)登記的涵義，通過建立不動產(chǎn)登記信息基礎(chǔ)平臺，保證不動產(chǎn)數(shù)據(jù)信息能夠有效的共享，全面提高不動產(chǎn)登記的信息資源管理水平，為不動產(chǎn)的全面管理創(chuàng)造良好的條件。

從短期的情況看，由于條例在實施的過程中對執(zhí)行對象進行了描述，主要是從發(fā)生交易、抵押或者轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)進行全面的登記，確保各類交易信息能夠金融基礎(chǔ)數(shù)據(jù)平臺，短期對房地產(chǎn)市場行為會產(chǎn)生一定的影響，但是從長期情況下，此種不動產(chǎn)登記心理會逐步趨于穩(wěn)定，保證房地產(chǎn)市場步入一個健康的軌道，對房地產(chǎn)市場的綜合性管理產(chǎn)生重要的作用。房地產(chǎn)市場化管理必須要從市場模式管理出發(fā)，保證各種不動產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系更加明確，對實現(xiàn)房地產(chǎn)的權(quán)屬科學(xué)化管理會產(chǎn)生重要的作用。

不動產(chǎn)登記條例的實施，對管理層摸清不動產(chǎn)數(shù)據(jù)具有重要的作用，通過對不動產(chǎn)的數(shù)據(jù)信息進行管理，可以更好的制定發(fā)展戰(zhàn)略，對整個社會經(jīng)濟發(fā)展會產(chǎn)生重要的影響。通過有效的不動產(chǎn)登記管理，可以做好市場的風(fēng)險控制，對防范各種不動產(chǎn)風(fēng)險產(chǎn)生具有重要的作用。房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中已經(jīng)產(chǎn)生了很多的矛盾和問題，需要通過對信息數(shù)據(jù)的管理，保證各種數(shù)據(jù)信息能夠更加科學(xué)的管理，對整個數(shù)據(jù)信息的優(yōu)化管理會產(chǎn)生重要的影響。通過對市場的綜合判斷和管理保證房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息能夠優(yōu)化，對整個房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息的優(yōu)化控制會產(chǎn)生重要的影響。不動產(chǎn)登記管理的過程中需要住建、國土、林業(yè)、農(nóng)業(yè)等多個部門進行協(xié)調(diào)，同時要梳理好各種利益和管理關(guān)系，從不同的管理模式出發(fā)，提高不動產(chǎn)登記的綜合管理效率，為制定不動產(chǎn)登記各項制度產(chǎn)生重要的影響。

不動產(chǎn)登記條例的實施對建立不動產(chǎn)基礎(chǔ)性制度具有重要的作用，通過統(tǒng)一登記制度的實施，保證各項不動產(chǎn)登記信息能夠投入平臺運行，實現(xiàn)不動產(chǎn)的全面控制管理，為不動產(chǎn)審批、交易、登記科學(xué)化創(chuàng)造良好的條件。不動產(chǎn)登記控制管理的過程中要明確產(chǎn)權(quán)，保證各項登記信息能夠在優(yōu)化控制管理的過程中發(fā)揮有價值的作用。從不動產(chǎn)登記的具體情況看，土地不動產(chǎn)登記管理的過程中要從產(chǎn)權(quán)控制管理的角度出發(fā)，通過有效的產(chǎn)權(quán)控制管理實現(xiàn)不動產(chǎn)的全方位管理，為不動產(chǎn)的優(yōu)化管理營造良好的氛圍。從我國發(fā)展的實際情況看，經(jīng)濟發(fā)展的很多核心都是土地問題，因此不動產(chǎn)登記是房地產(chǎn)長期管理與制度發(fā)展的重要組成部分，其并不是直接對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。通過有效的房地產(chǎn)登記條例的實施，可以調(diào)整房地產(chǎn)管理模式，對房地產(chǎn)市場透明化管理產(chǎn)生積極的影響。房地產(chǎn)市場管理的過程中要從精準(zhǔn)調(diào)控的模式出發(fā)，推動各項調(diào)控管理制度不斷發(fā)展，為房地產(chǎn)的綜合管理創(chuàng)造良好的條件。

通過不動產(chǎn)登記條例的實施，可以全面實現(xiàn)不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的信息化管理，對數(shù)據(jù)價值利用會產(chǎn)生重要的作用。不動產(chǎn)登記管理的過程中要從職責(zé)、規(guī)范等方面出發(fā)，推動各項管理模式創(chuàng)新，為管理模式優(yōu)化和管理制度形成產(chǎn)生積極的意義。不動產(chǎn)登記管理的過程中要對各項數(shù)據(jù)信息進行分析，確保不動產(chǎn)登記能夠房地產(chǎn)發(fā)展過程中產(chǎn)生積極的影響。房地產(chǎn)登記條例實施的過程中要從市場規(guī)范角度出發(fā)，對各種市場模式進行分析，確保市場管理能夠發(fā)揮有效的作用，提高房地產(chǎn)市場的管理水平，為市場規(guī)范化運行創(chuàng)造良好的條件。不動產(chǎn)登記條例的實施可以把房地產(chǎn)引入健康發(fā)展的軌道，通過有效的市場管理模式分析，可以形成創(chuàng)新的市場管理環(huán)境，為房地產(chǎn)的各項風(fēng)險防范創(chuàng)造良好的條件。房地產(chǎn)市場管理的過程中，需要從不同的管理制度和管理模式出發(fā)，推動房地產(chǎn)事業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，為各項經(jīng)濟事業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生有益的作用。不動產(chǎn)登記條例的實施是經(jīng)濟社會發(fā)展到一定程度的一種要求，必須要從短期市場和長期市場角度出發(fā)，積極穩(wěn)妥的進行市場模式分析，提高市場管理水平，為市場的綜合性管理創(chuàng)造良好的內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境。房地產(chǎn)登記管理工作是不動產(chǎn)登記的重要組成部分，因此在不動產(chǎn)登記條例實施的過程中要采取科學(xué)有效的方法，提高登記效率和登記質(zhì)量，為房地產(chǎn)事業(yè)的全面健康發(fā)展提供重要數(shù)據(jù)信息支撐和決策保障。

三、總結(jié)

篇2

一、房、地登記單元認定的不同規(guī)則

在房、地分離登記時，登記機構(gòu)有著各自對登記單元的認定依據(jù)，根據(jù)《土地登記辦法》，土地以權(quán)屬界限封閉的宗地為單位進行登記，土地使用權(quán)出讓時基本是按宗出讓，由受讓方取得完整的一宗地。

宗地是土地登記最小的權(quán)屬單元，不能隨意分割，宗地的大小和分割要根據(jù)城市規(guī)劃而設(shè)定和開展。一宗地上往往建造有多幢房屋，加上土地資源的有限性，越是城市化高的地方，同宗地上房屋的密集度就越高。而根據(jù)《房屋登記辦法》，房屋以有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號為特點的單元進行登記，在土地集約化利用程度極高的城市，多數(shù)住宅、辦公、商業(yè)房屋均以套、間、層等有固定界限的部分為基本單元。由此可見，土地登記單元叫宗地，房屋登記單元大小不一，因使用功能和方式不同而有不同的界限，但兩者共同之處是平面界址點能閉合。

二、房、地單元的使用規(guī)則

一塊用于開發(fā)建設(shè)的宗地一般由一個業(yè)主受讓，受讓人取得土地后成為宗地的單獨使用權(quán)人，隨后開發(fā)建設(shè)房屋并銷售。房屋的購買人在取得房屋所有權(quán)時也同時成為宗地的共同使用權(quán)人，由于宗地?zé)o法實體分割，此時就形成了共用宗。因此，就土地單元而言，有獨用宗和共用宗之分。

城市建設(shè)用地使用權(quán)大多由受讓人以獨立宗取得，開發(fā)建設(shè)房屋后最終以共用宗的方式為全體業(yè)主共同使用。就房屋而言，房屋基本單元根據(jù)房屋用途和使用需求會有不同的表現(xiàn)形式。房屋的最大基本單元是幢，房屋按幢設(shè)計功能，幢這一單元根據(jù)使用需求又可分割成更小的單元如層、套、間。以幢為單元登記的房屋，當(dāng)只有一個所有權(quán)主體時，則形成單獨所有；當(dāng)存在多個不同的權(quán)利主體時，則因房屋單元的不可絕對分割性會形成房屋的區(qū)分所有和共有。區(qū)分所有的房屋以層、套、間為單元，每個單元的專有部分具有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號。房屋基本單元不可無限分割，當(dāng)區(qū)分所有的房屋單元不可再次分割時，多個購買人就共有該房屋。因此，一宗地既可能對應(yīng)一個房屋基本單元，也可能對應(yīng)多個房屋基本單元。房、地單元的設(shè)定條件有著各自的特點，宗地的不可分割并不意味著房屋的不可分割，關(guān)鍵是房、地單元分割后仍要形成有效的使用。

三、房、地基本單元的編碼規(guī)則存在異同

國土部、住建部于2011年、2012年對宗地和房屋編碼均制定了相應(yīng)的編制標(biāo)準(zhǔn)，從而使登記的基本單元都有各自的識別標(biāo)準(zhǔn)，而且兩者的前6位均是縣級行政區(qū)劃代碼，都是以GB/T2260 （中國行政區(qū)劃代碼）為依據(jù)編制。但當(dāng)時制定標(biāo)準(zhǔn)時未能考慮到房、地統(tǒng)一登記的需要，使得兩者之間存在著更多的不同規(guī)則。

去除前6位行政區(qū)劃編碼，房和地后順位編碼的個數(shù)和方法均不同。宗地編制只給出一種編號方法，即由街道行政區(qū)劃加土地相關(guān)權(quán)利屬性、地籍順序編制而成，由12位號碼組成4個層次，即地籍區(qū)、地籍子區(qū)、土地所有權(quán)類型、宗地號。與宗地不同的是，房屋代碼由20位號碼組成4個層次，即鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）編號、幢編號、戶號、校驗號，而幢號的編制也給出了4種方法：竣工時間法、坐標(biāo)法、分宗法、分幅法。之所以有4種方法，主要考慮各地在行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)出臺前業(yè)已形成的編碼規(guī)則，因為編碼規(guī)則一旦形成要改變則會傷筋動骨，對原已形成的房產(chǎn)檔案數(shù)據(jù)進行調(diào)整將會帶來極大的工作量。在這4種方法中，只有分宗法與土地的宗地編制法有異曲同工之處，因為分宗法中的幢編號是由街坊號、丘號、幢號組成，這里的街坊號相當(dāng)于宗地編制中的地籍號，丘號相當(dāng)于宗地號。但是如果街坊號并不一定與地籍號一致，丘號也并非宗地編制中的宗地號，則還要尋找兩者的對應(yīng)關(guān)系。當(dāng)然，如果房屋編碼采用的測繪基礎(chǔ)底圖是由國土部門編制的宗地圖，則房屋代碼與宗地代碼就會有較良好的對應(yīng)關(guān)系。然而采用另外3種方法編制的房屋代碼需要將房屋定位于所在宗地號后才可能建立房、地對應(yīng)關(guān)系，對于無地理概念的竣工時間法來說，要尋找對應(yīng)關(guān)系顯得難度更大。

四、房、地登記單元如何建立關(guān)聯(lián)

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后房、地登記單元勢必要統(tǒng)一建立編制規(guī)則，目前國土部也出臺了不動產(chǎn)編碼統(tǒng)一規(guī)則編制方案，但要真正實施到位非一朝一夕就能完成。

在房、地登記業(yè)務(wù)對接過程中，對于已有房、地各自編碼規(guī)則的地方仍然會沿用原有的兩套編碼規(guī)則，兩套規(guī)則并用的則必須建立起對應(yīng)關(guān)系，否則不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的意義將大大喪失。由于宗地相對于房屋較為宏觀，而且宗地包含房屋，因此以宗地編碼規(guī)則為基礎(chǔ)編制房屋代碼是合理的選擇。對于新的宗地、新的樓幢按統(tǒng)一編碼規(guī)則編制是不成問題的，關(guān)鍵是要將已形成的大量房屋、土地檔案中的房屋與土地代碼進行關(guān)聯(lián)，這項工作是相當(dāng)浩大的。對于房屋已落地的（采用后3種房屋代碼編制方式），其關(guān)聯(lián)工作較房屋未落地的（采用竣工時間法）相對容易些。只有房、地兩個代碼關(guān)聯(lián)了，房、地登記才能真正步入一體化管理模式。

五、建立科學(xué)實用的不動產(chǎn)登記簿

篇3

一、增加第5條，規(guī)定對與不動產(chǎn)權(quán)利相關(guān)事項予以登記的條文

1.從理論上看，與不動產(chǎn)權(quán)利相關(guān)的事項是不動產(chǎn)登記的重要內(nèi)容

理論上的通說認為，不動產(chǎn)登記是指國家登記機構(gòu)將不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和變動的事項記載于不動產(chǎn)登記簿并供公眾查閱。不動產(chǎn)登記簿用于記載不動產(chǎn)自然狀況、權(quán)利狀況及其他法定事項。也就是說，不動產(chǎn)登記的不僅是不動產(chǎn)的權(quán)利，與不動產(chǎn)權(quán)利相關(guān)的事項，或稱之為其他事項，也是不動產(chǎn)登記的重要內(nèi)容。不動產(chǎn)登記簿上的其他事項部分是記載自然狀況、權(quán)利狀況以外的依法應(yīng)當(dāng)記載的事項。

2.從不動產(chǎn)登記實務(wù)看，與不動產(chǎn)權(quán)利相關(guān)的事項是不動產(chǎn)登記的重要內(nèi)容

《房屋登記辦法》第2條規(guī)定，房屋登記是指房屋登記機構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為?！斗课莸怯洸竟芾碓囆修k法》第10條規(guī)定，登記簿的其他狀況部分，記載預(yù)告登記權(quán)利人和義務(wù)人、身份證明號碼、預(yù)告登記證明號、補換證情況；異議登記申請人、異議事項；查封機關(guān)、查封文件及文號、查封時間、查封期限、解除查封文件及文號、解除查封的時間等。也就是說，在不動產(chǎn)登記最復(fù)雜的房屋登記實務(wù)中，登記簿記載的內(nèi)容被嚴(yán)格區(qū)分為房屋權(quán)利與其他事項。換言之，在登記簿上記載的與房屋權(quán)利相關(guān)的其他事項，也是登記簿記載的重要內(nèi)容。

3.從《不動產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》本身看，與不動產(chǎn)權(quán)利相關(guān)的事項是不動產(chǎn)登記的重要內(nèi)容

《不動產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》第2條“本條例所稱不動產(chǎn)登記，是指不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法將不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為?！币馑际?，除了不動產(chǎn)權(quán)利之外，其他法定事項也是不動產(chǎn)登記的重要內(nèi)容。該條例在第4條以具體列舉加概括的方式規(guī)定了應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀牟粍赢a(chǎn)權(quán)利，也在第7條第3款第（三）項規(guī)定了涉及不動產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項屬于不動產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容。但是該條例卻沒有規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀呐c登記簿記載的不動產(chǎn)權(quán)利相關(guān)的事項，從整體上看，內(nèi)容和體系上不完整。

鑒于以上理由，為了保持內(nèi)容、體系和結(jié)構(gòu)上的完整，筆者認為，《不動產(chǎn)登記暫行條例》應(yīng)當(dāng)在第5條以列舉加概括的方式規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀氖马?。?dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請登記的事項主要有：一是限制權(quán)利人處分登記簿上記載的不動產(chǎn)權(quán)利的事項，主要指對登記簿上記載的內(nèi)容有異議產(chǎn)生的異議登記。限制登記簿上的權(quán)利人再處分權(quán)利的預(yù)告登記等。二是指變更、修正登記簿記載的內(nèi)容事項，主要指登記簿上記載的內(nèi)容變更或錯誤產(chǎn)生的變更登記、更正登記等。三是指補發(fā)或換發(fā)不動產(chǎn)權(quán)利證書、登記證明的事項，主要指因不動產(chǎn)權(quán)利證書、登記證明遺失或毀損產(chǎn)生的補證記載或換證記載。四是指法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)記載的事項。如人民法院及其他有權(quán)機關(guān)查封房屋產(chǎn)生的查封登記等。作此兜底性的規(guī)定，以免掛一漏萬。

因此，筆者建議《不動產(chǎn)登記暫行條例》增加第5條，規(guī)定對與不動產(chǎn)權(quán)利相關(guān)事項予以登記的條文。若如此，增加的《不動產(chǎn)登記暫行條例》第5條為：

第5條：下列與不動產(chǎn)權(quán)利相關(guān)的事項，依照本條例的規(guī)定辦理登記：

（一）限制權(quán)利人處分登記簿上記載的不動產(chǎn)權(quán)利的事項；

（二）變更、修正登記簿記載內(nèi)容的事項；

（三）補發(fā)或換發(fā)不動產(chǎn)權(quán)利證書、登記證明的事項；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)記載的事項。

二、增加第16條第2款，規(guī)定登記機構(gòu)可以根據(jù)查驗情況詢問申請人

按《物權(quán)法》第12條第1款第（二）項規(guī)定，詢問申請人屬于因申請啟動的房屋登記的必需程序。但是，如果將詢問申請人作為不動產(chǎn)登記的必需程序，有以下不利因素：

一是行政行為是行政主體的執(zhí)法行為。行政行為是行政主體行使行政職權(quán)的行為，行政職權(quán)來源于國家的法律，行使行政職權(quán)的行為就是執(zhí)行國家法律的行為，簡稱行政執(zhí)法行為。不動產(chǎn)登記是具體行政行為，也是行政執(zhí)法行為，詢問申請人是行政執(zhí)法行為中的一個環(huán)節(jié)?！秶鴦?wù)院關(guān)于印發(fā)〈全面推進依法行政實施綱要〉的通知》（國發(fā)〔2004〕10號）第22條規(guī)定，實施行政執(zhí)法人員資格制度，沒有取得行政執(zhí)法人員資格的不得從事行政執(zhí)法工作。在司法實務(wù)中，《最高人民法院關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定》（法釋〔2002〕21號）第10條規(guī)定，被告提供的被訴具體行政行為所依據(jù)的詢問筆錄作為書證的，應(yīng)當(dāng)有行政執(zhí)法人員、被詢問人的簽名或者蓋章。據(jù)此可知，因房屋登記產(chǎn)生的行政訴訟案件中，作為證據(jù)提交的詢問筆錄，若是無行政執(zhí)法證書的人制作的，將不被人民法院采信。人民法院將視登記機構(gòu)沒有履行詢問申請人的職責(zé)，從而認定登記程序違法，可能據(jù)此作出對登記機構(gòu)不利的判決。限于當(dāng)前的體制，登記機構(gòu)無足夠的行政執(zhí)法人員履行詢問申請人的職責(zé)。

二是登記機構(gòu)為了認真履行職責(zé)，對申請人就申請登記事項是否是其真實意思表示、申請登記的不動產(chǎn)是否為共有、不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正等進行詢問，并制作筆錄，如此則費時費力，影響工作效率，導(dǎo)致申請人的不滿。

三是可能引起被詢問人的反感，或傳達不真實的信息，或引發(fā)登記人員與被詢問人之間不必要的矛盾。

四是如果登記機構(gòu)出于程序完整的考慮，規(guī)避程序缺陷引起的責(zé)任，印制制式的詢問筆錄，由被詢問人在備選答案上作選擇?；蛘卟捎酶唵蔚霓k法，在權(quán)利登記申請書上加一欄，寫明“本人對申請登記的有關(guān)事項已接受登記人員的詢問” ，由申請人簽字確認了事。因此，將詢問申請人作為不動產(chǎn)登記的必需程序有可能起不到維護登記公信力的作用，也有可能因登記機構(gòu)規(guī)避程序缺陷引起的責(zé)任流于形式。

當(dāng)然，筆者認為，詢問申請人對查明申請登記的不動產(chǎn)權(quán)利來源是否清晰、合法也有一定的作用，但也需在權(quán)利來源材料收集齊全后，從材料之間相互關(guān)聯(lián)、相互印證的角度看，有必要時才詢問。如某人因出賣房屋申請轉(zhuǎn)移登記，提供的身份證明為幾年前辦的居民身份證，身份證上的相片與現(xiàn)場的申請人有較大差別，登記人員可以對其實施詢問，比如問其身份證號碼是多少等。故筆者認為，將“就有關(guān)登記事項詢問申請人”作為選擇性程序，由登記機構(gòu)根據(jù)登記工作的實際情況選擇使用為宜。因此，筆者建議增加第16條第2款，規(guī)定登記機構(gòu)可以根據(jù)查驗情況詢問申請人。若如此，修訂后的《不動產(chǎn)登記暫行條例》第16條為：

第16條 不動產(chǎn)登記機構(gòu)受理不動產(chǎn)登記申請的，應(yīng)當(dāng)按照下列要求進行查驗：

（一）不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產(chǎn)狀況是否一致；

（二）權(quán)屬來源證明材料和有關(guān)證明文件與申請登記的內(nèi)容是否一致；

（三）申請登記的不動產(chǎn)是否存在權(quán)屬爭議；

（四）登記申請是否違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

登記機構(gòu)根據(jù)查驗情況可以就有關(guān)登記事項詢問申請人。

三、將第9條第2句修正為禁止更改登記簿的規(guī)定，增加第3句，規(guī)定錯誤的登記內(nèi)容通過更正登記程序更正

《物權(quán)法》第16條規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。該法第19條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動產(chǎn)登記簿的記載具有公信力，公信力的支撐來源于登記簿記載內(nèi)容的合法、真實和有效，因此，任何人和任何機構(gòu)不得進行涂改或更改，即使登記簿的記載有錯誤，也應(yīng)當(dāng)通過更正登記程序予以修正。

在不動產(chǎn)登記最重要的房屋登記實務(wù)中，《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》第4.5.8條規(guī)定，“任何人不得擅自更改登記簿。當(dāng)?shù)怯洸居涊d的事項有誤時，應(yīng)按更正登記程序進行更正”。

筆者認為，房屋登記的此經(jīng)驗值得借鑒。《不動產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》第9條第2句“任何人不得損毀不動產(chǎn)登記簿，除依法予以更正外不得修改登記事項”。此句是關(guān)于可以依法更改登記簿的規(guī)定。但筆者查閱現(xiàn)時的法律、法規(guī)，沒有關(guān)于更改登記簿的規(guī)定，故本句中可以依法更改登記簿的規(guī)定成為空中樓閣，應(yīng)當(dāng)借鑒房屋登記的經(jīng)驗修正為禁止更改登記簿的規(guī)定，若如此，修正后的第9條為：

第9條 不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法將各類登記事項準(zhǔn)確、完整、清晰地記載于不動產(chǎn)登記簿。任何人不得損毀、涂改、修改不動產(chǎn)登記簿。當(dāng)?shù)怯洸居涊d的事項有誤時，應(yīng)按更正登記程序進行更正。

四、將第12條第1款具體列舉加概括式的規(guī)定修正為具體列舉加概括再加定性式的規(guī)定

申請，是欲將民事主體在民事活動中取得的不動產(chǎn)權(quán)利或產(chǎn)生的相關(guān)事項記載于不動產(chǎn)登記簿的啟動方式。但在民事活動中，因合同、協(xié)議等基于當(dāng)事人合意的民事法律行為，是當(dāng)事人取得不動產(chǎn)權(quán)利或產(chǎn)生與不動產(chǎn)權(quán)利相關(guān)事項的重要方式。換言之，因合同、協(xié)議等基于當(dāng)事人合意的民事法律行為，是當(dāng)事人取得不動產(chǎn)權(quán)利或產(chǎn)生與不動產(chǎn)權(quán)利相關(guān)事項的原因。原因要轉(zhuǎn)化成結(jié)果，就需要法律行為的當(dāng)事人履行各自的義務(wù)，其中，協(xié)助對方申請不動產(chǎn)登記是最重要的義務(wù)之一。不存在當(dāng)事人的合意，不涉及他方當(dāng)事人，因此單方申請即可。換言之，存在當(dāng)事人合意的，涉及對方當(dāng)事人利益，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人共同申請登記。《不動產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》第12條第1款 “因買賣、設(shè)定抵押權(quán)等申請不動產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請?！惫P者認為，此規(guī)定是具體列舉加概括式規(guī)定，其中的買賣只是基于合意的民事法律行為之一。設(shè)定抵押權(quán)則有依法律規(guī)定設(shè)定抵押權(quán)和依當(dāng)事人合意設(shè)定抵押權(quán)，依法律規(guī)定設(shè)定的抵押權(quán)無須登記即具有抵押權(quán)的效力，即使要申請登記，也是權(quán)利人單方申請將其已經(jīng)享有的抵押權(quán)記載在登記簿上，僅起公示的作用，無權(quán)利設(shè)立作用；而依當(dāng)事人合意設(shè)定的抵押權(quán)才需抵押當(dāng)事人共同申請登記，自記載于登記簿上時起產(chǎn)生抵押權(quán)的效力，即具有權(quán)利設(shè)立的作用和公示的作用，故“設(shè)定抵押權(quán)”的用語在此也不嚴(yán)謹(jǐn)。且“買賣、設(shè)定抵押權(quán)”的范圍太狹窄，因此，應(yīng)當(dāng)將第12條第1款具體列舉加概括式的規(guī)定修正為具體列舉加概括再加定性式的規(guī)定，若如此，修正后的第12條為：

第12條 因合同、協(xié)議等基于當(dāng)事人合意的民事法律行取得的不動產(chǎn)權(quán)利或產(chǎn)生的事項，申請不動產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請。

屬于下列情形之一的，可以由當(dāng)事人單方申請：

（一）尚未登記的不動產(chǎn)首次申請登記的；

（二）繼承、接受遺贈取得不動產(chǎn)權(quán)利的；

（三）人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動產(chǎn)權(quán)利的；

（四）權(quán)利人姓名、名稱或者自然狀況變化，申請變更登記的；

（五）不動產(chǎn)滅失或者權(quán)利人放棄不動產(chǎn)權(quán)利，申請注銷登記的；

（六）申請更正登記和異議登記的；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請的情形。

五、刪除第17條第2款和第3款中的“調(diào)查”和“被調(diào)查人”

《不動產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》第12條第2款規(guī)定，對可能存在權(quán)屬爭議，或者可能涉及他人利害關(guān)系的登記申請，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以向申請人、利害關(guān)系人或者有關(guān)國家機關(guān)進行調(diào)查。對有爭執(zhí)的申請內(nèi)容進行調(diào)查是登記機構(gòu)的職責(zé)。

但是，《物權(quán)法》第12條規(guī)定，查驗申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料和如實、及時登記有關(guān)事項是登記機構(gòu)的職責(zé)。《不動產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》第2條規(guī)定，不動產(chǎn)登記是指不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法將不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。該條例第14條規(guī)定了申請人申請登記時應(yīng)當(dāng)提交的材料，并對提交的申請材料的真實性負責(zé)。據(jù)此可知，不動產(chǎn)登記就是登記機構(gòu)根據(jù)不同的登記類型，將經(jīng)過查驗的登記材料上的信息及時、如實記載在登記簿上的行為。不動產(chǎn)登記是記載行為，如果申請登記的內(nèi)容沒有相應(yīng)的登記申請材料作證據(jù)支撐的，將不會被記載在登記簿上。且該條例第16條第（三）項已經(jīng)明確將申請登記的不動產(chǎn)是否存在權(quán)屬爭議列為登記機構(gòu)查驗的內(nèi)容之一。換言之，有爭議的申請內(nèi)容沒有充分的登記材料作支撐，自然不會被記載在登記簿上。且不動產(chǎn)登記機構(gòu)不宜介入申請人間的民事爭執(zhí)，申請登記的不動產(chǎn)權(quán)利或事項存在爭議時，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人自行協(xié)商解決或通過訴訟、仲裁解決。調(diào)查處理當(dāng)事人間的民事爭執(zhí)不應(yīng)當(dāng)成為登記機構(gòu)的職責(zé)。因此，應(yīng)當(dāng)刪除第17條第2款和第3款中的“調(diào)查”和“被調(diào)查人”，若如此，修正后的17條為：

第17條 屬于下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以對申請登記的不動產(chǎn)進行實地查看：

（一）房屋所有權(quán)初始登記；

（二）在建建筑物抵押權(quán)登記；

（三）因不動產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記；

（四）不動產(chǎn)登記機構(gòu)認為需要實地查看的其他情形。

不動產(chǎn)登記機構(gòu)進行實地查看時，申請人應(yīng)當(dāng)予以配合。

參考文獻：

1.王利民 尹飛 程嘯.中國物權(quán)法教程.人民法院出版社.2007

篇4

早在2007年《物權(quán)法》頒布時就提出要建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，但由于歷史原因一直進展緩慢。一方面，各地不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記長期分散于國土、住房、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等多個部門，多頭管理，標(biāo)準(zhǔn)不一，阻力重重；另一方面，對個人私有財產(chǎn)保護的相關(guān)法律制度缺失，也造成信息平臺的建立過程不順暢，沒有真實準(zhǔn)確的信息系統(tǒng)，統(tǒng)一登記等于紙上談兵，難以落實。

直至2013年3月28日，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于實施〈國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案〉任務(wù)分工的通知》（〔2013〕22號），要求整合房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記職責(zé)，出臺并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，2014年6月底前出臺不動產(chǎn)登記條例。隨后，在同年11月20日召開的國務(wù)院常務(wù)會議上決定，由國土資源部負責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，基本做到登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。

從這一過程中不難看出，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案的重要內(nèi)容，也是完善社會主義市場經(jīng)濟體制、建設(shè)現(xiàn)代市場體系的必然要求，對于保護不動產(chǎn)權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)，提高政府治理效率和水平，具有重要意義。

篇5

一、沒有建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機關(guān)

長期以來，我國不動產(chǎn)登記機關(guān)一直比較分散，主要有相應(yīng)的行政部門負責(zé)，根據(jù)不動產(chǎn)的屬性特點及各機構(gòu)職責(zé)分布在不同的行政部門。這樣既不利于提高登記機關(guān)的工作效率和登記質(zhì)量，又給當(dāng)事人之間的不動產(chǎn)交易帶來了不小的阻礙。不僅增加了其交易時間和交易成本，損害了其合法權(quán)益，也極易引發(fā)民事糾紛，影響不動產(chǎn)交易市場的秩序穩(wěn)定。為解決這一問題，《不動產(chǎn)暫行登記條例》規(guī)定了由國務(wù)院國土資源管理部門統(tǒng)管全國不動產(chǎn)登記工作。同時，《條例》在第二款中規(guī)定由縣級以上人民政府確定一個部門作為不動產(chǎn)登記機構(gòu)，但是并沒有具體指定由哪一個部門來負責(zé)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作。這就出現(xiàn)了建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機關(guān)并沒有在全國范圍內(nèi)有效落實。有的地區(qū)如武漢設(shè)立了不動產(chǎn)登記局作為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機關(guān)，完成了改造工作。更多的地區(qū)則限于財政等困難，還沒有完成相應(yīng)工作。

二、缺少不動產(chǎn)登記的高素質(zhì)人才

在不動產(chǎn)登記審查方面，我國采實質(zhì)審查主義，也就是根據(jù)不同不動產(chǎn)的不同性質(zhì)對當(dāng)事人提交的材料進行全面的檢查，既檢查形式完整性也檢查真實性。因此，不動產(chǎn)登記人員需要掌握多方面、多角度的專業(yè)知識。此前，由于登記機關(guān)較為分散，登記人員的知識面也較為狹窄，尤其是在農(nóng)村基層負責(zé)不動產(chǎn)登記的人員，其專業(yè)知識水平普遍較低。因此并不能滿足實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后的登記工作所需知識量。登記人員需要更為寬廣的知識面，因此，必須全面提高不動產(chǎn)登記人員的工作素質(zhì)。有學(xué)者大膽建議在大專院校實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記專業(yè)。這主要是因為不動產(chǎn)登記工作涉及的知識面十分之廣，要做好不動產(chǎn)登記工作需要法學(xué)、管理學(xué)等多個學(xué)科和領(lǐng)域的專業(yè)知識，短期內(nèi)很難掌握這些專業(yè)知識。

三、沒有統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)

我國的房地產(chǎn)登記信息太過簡陋，不夠具體。各部門之間的信息共享也存在各種障礙，信息的公開力度也不夠大，這給不動產(chǎn)交易帶來了不小的阻礙。不動產(chǎn)登記信息公開是體現(xiàn)登記公信力的重要保障。但是我國目前的這項制度現(xiàn)在還存在不少弊端：一是不動產(chǎn)登記信息公開不足，這一方面與不動產(chǎn)登記信息不夠全面有關(guān)，另一方面也與當(dāng)事人要求公開不動產(chǎn)登記信息的意識薄弱及各部門的相關(guān)工作政策有關(guān)。二是登記查詢程序不夠明確，我國目前的很多立法中都存在當(dāng)事人公開查詢不動產(chǎn)登記信息的規(guī)定，但是其大多只是籠統(tǒng)規(guī)定了當(dāng)事人可以查詢房屋權(quán)屬資料、土地資料等內(nèi)容，極少有涉及不動產(chǎn)登記信息是具體查詢程序?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》也僅在第27條中規(guī)定了當(dāng)事人、利害關(guān)系人的不動產(chǎn)登記資料查詢權(quán)。既不詳細也不規(guī)范，沒有具體規(guī)定相應(yīng)的查詢程序和賠償程序。所以說，必須構(gòu)建先進高效的不動產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)。為解決以上問題，完善不動產(chǎn)登記制度，必須做到如下幾點。

（一）盡快落實不動產(chǎn)登記的統(tǒng)一機關(guān)當(dāng)前，《不動產(chǎn)登記暫行條例》已經(jīng)明確提出統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機關(guān)，提出由各地方縣級以上人民政府指定一個部門作為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機關(guān)。但是在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機關(guān)的具體選擇上，《條例》并沒有詳細規(guī)定，而是將選擇權(quán)交給了地方。地方可以設(shè)立新的機關(guān)來統(tǒng)管不動產(chǎn)登記工作。比如武漢就設(shè)立了不動產(chǎn)登記局作為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機關(guān)。關(guān)鍵在于全面盡快落實《不動產(chǎn)登記暫行條例》上；在這一方面，國務(wù)院國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)積極發(fā)揮作用，督促各地盡快完成統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機關(guān)工作并積極跟進，促進我國的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作進程。

（二）培養(yǎng)高素質(zhì)的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記人才。針對我國當(dāng)前不動產(chǎn)登記工作人員的工作素質(zhì)，我認為有必要對現(xiàn)有的不動產(chǎn)登記工作人員進行相應(yīng)的專業(yè)培訓(xùn)。由于各不動產(chǎn)登記機關(guān)中的工作人員具備不動產(chǎn)登記的基礎(chǔ)知識且至少已經(jīng)掌握其負責(zé)登記的不動產(chǎn)的相關(guān)知識，因此，培訓(xùn)工作可以有針對性的傳授不同部門是的工作人員各自不足的方面，提高培訓(xùn)工作效率。同時可以考慮選擇部分院校開設(shè)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理專業(yè)，專門培養(yǎng)相關(guān)的管理人才，保證我國的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的高素質(zhì)人才隊伍可以不斷補充新鮮血液。

（三）構(gòu)建統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)不動產(chǎn)登記在主要目的在于確權(quán)和公示，為了更好地實現(xiàn)其公示目標(biāo)，提高不動產(chǎn)登記質(zhì)量，促進各不動產(chǎn)登記之間的協(xié)調(diào)。同時保證登記機關(guān)能夠及時有效的采集、儲存、管理不動產(chǎn)登記信息，建立完善的不動產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)刻不容緩。不動產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)可以實現(xiàn)對不動產(chǎn)登記信息的整合管理以及統(tǒng)計分析，其不僅可以完善不動產(chǎn)登記信息的管理和查詢制度，而且可以更好的實現(xiàn)信息共享?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》也提出國土資源、公安、財政、稅務(wù)等九大部門應(yīng)當(dāng)加強不動產(chǎn)登記信息的互通共享，實現(xiàn)該項目標(biāo)的最佳辦法就是將信息統(tǒng)一整合到不動產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)中。因此，本人建議構(gòu)建一個集不動產(chǎn)登記發(fā)證、信息查詢以及動態(tài)監(jiān)管為一體的不動產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)，并加強其電子化建設(shè)?？梢越梃b美國的做法，將云計算有效應(yīng)用于不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺之中，搭建有效、完善的不動產(chǎn)登記信息云平臺，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記信息的云共享、云計算及云儲存等。為順利推進我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作提供基礎(chǔ)保障。

參考文獻：

[1]王利明.試論我國不動產(chǎn)登記制度的完善（下）[J].求索，2001（5）：4752

篇6

為此，市局主管處室認真研究、積極部署，啟動了豐都縣農(nóng)村區(qū)域不動產(chǎn)統(tǒng)一登記綜合試點工作，組織市勘院、局信息中心及市登記中心的技術(shù)骨干，擬通過先試點再推開的工作方式穩(wěn)妥推進農(nóng)林納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系。同時，也為國土資源部制定操作細則提供經(jīng)驗和依據(jù)。

一、現(xiàn)狀分析

通過豐都試點和調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前縣級農(nóng)林主管部門主要負責(zé)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)和林權(quán)的登記管理、糾紛調(diào)處及流轉(zhuǎn)備案等日常工作。其登記業(yè)務(wù)、調(diào)查成果及管理方式主要有以下特點：

1.登記實質(zhì)屬行政行為

當(dāng)前農(nóng)林主管部門負責(zé)的相關(guān)登記工作是基于行政管理的需要，屬于行政行為。登記的客體對象主要包括依承包經(jīng)營合同為依據(jù)的承包經(jīng)營權(quán)登記和依雙方協(xié)議為依據(jù)的經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)備案登記。前者屬于物權(quán)，而后者卻屬于債權(quán)。登記類型分初始登記、變更登記、注銷登記和經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)備案登記等。登記的業(yè)務(wù)量與土地、房屋登記相比小很多。以豐都為例，全年縣農(nóng)業(yè)主管部門辦理登記件數(shù)量大致為100-120件，其中，經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)備案登記占一半以上；縣林業(yè)主管部門辦理登記件數(shù)量大致為200-300件。

2.調(diào)查成果差異較大

本次豐都試點采取了普查的方式。即以1：5000正射影像圖（地理國情調(diào)查用圖）為基礎(chǔ)圖件，通過農(nóng)戶實地指界，將農(nóng)戶實際擁有的承包地塊逐一調(diào)繪上圖，然后與登記簿記載的地塊及面積進行對照分析。從已完成三個社的數(shù)據(jù)對比發(fā)現(xiàn)，農(nóng)林部門用于登記的調(diào)查成果與實際差異較大：3個社的農(nóng)戶實有地塊數(shù)均大于權(quán)證記載地塊數(shù)，平均差異約30%；實有地塊面積也普遍大于權(quán)證記載地塊面積，平均差異超50%。究其原因，農(nóng)林部門未按農(nóng)業(yè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)調(diào)查規(guī)程》開展調(diào)查，而是以國土“二調(diào)”數(shù)據(jù)為控制，對原有面積進行平差完成了本輪農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的確權(quán)頒證工作（見表1）。

3.成果數(shù)據(jù)采取臺賬式管理

豐都調(diào)研發(fā)現(xiàn)，縣級農(nóng)林主管部門在完成了確權(quán)頒證后建立了相應(yīng)的登記簿、冊及電子數(shù)據(jù)，然后以此為基礎(chǔ)，采取臺賬式數(shù)據(jù)管理方式開展日常登記管理工作。這種模式僅能維護權(quán)證數(shù)據(jù)與臺賬數(shù)據(jù)一致，由于沒有開展測繪標(biāo)準(zhǔn)的空間調(diào)查，無法建立矢量圖形數(shù)據(jù)庫，僅靠文字描述區(qū)分權(quán)屬界線，故登記地塊無法真正落地。

二、問題剖析

農(nóng)林納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，其法律效力由原行政行為產(chǎn)生轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍赢a(chǎn)登記行為產(chǎn)生。不動產(chǎn)登記行為首先要有《物權(quán)法》《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）等上位法的支撐，然后有準(zhǔn)確的權(quán)籍調(diào)查結(jié)果為依據(jù)，再有規(guī)范的信息平臺保障實現(xiàn)。

1.登記業(yè)務(wù)對接

依據(jù)《條例》規(guī)定，在登記業(yè)務(wù)的對接中主要存在以下問題：一是權(quán)利名稱相同內(nèi)涵不同?！稗r(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)”在《條例》中僅指承包權(quán)，而在農(nóng)、林部門的登記管理中，卻包含了可用于流轉(zhuǎn)的經(jīng)營權(quán)，由于目前承包權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離尚無法律支撐，故形成了同名不同質(zhì)的現(xiàn)象。二是存在權(quán)利重疊的現(xiàn)象。由于承包經(jīng)營權(quán)證和林權(quán)證由農(nóng)、林主管部門分別頒發(fā)，部門之間缺乏有效銜接，如退耕還林后農(nóng)戶取得了林權(quán)證，但原有耕地的承包經(jīng)營權(quán)證并未注銷。三是登記內(nèi)容存在差異。根據(jù)《國土資源部關(guān)于啟用不動產(chǎn)登記簿樣式（試行）的通知》（國土資發(fā)〔2015〕25號）要求，不動產(chǎn)登記簿中要求填寫的內(nèi)容與農(nóng)、林原登記簿的內(nèi)容不完全一致。如用途的細化、農(nóng)地的等級、價格等，因此在納入農(nóng)林不動產(chǎn)統(tǒng)一登記時還需補充完善缺少的相關(guān)信息。四是登記類型需作調(diào)整?！稐l例》規(guī)定的各登記類型及包含的內(nèi)容與原農(nóng)、林的規(guī)定有較大差異，例如，以轉(zhuǎn)讓、互換等方式改變權(quán)利人的，在原農(nóng)林登記中列入變更登記，而在不動產(chǎn)登記中屬于轉(zhuǎn)移登記。因此，原農(nóng)林登記類型與不動產(chǎn)登記類型還需進行梳理、調(diào)整，進一步細化登記業(yè)務(wù)。

2.數(shù)據(jù)銜接和不動產(chǎn)單元編碼是權(quán)籍調(diào)查的難點所在

由于《條例》明確規(guī)定原有權(quán)證、登記簿合法有效，意味著原有成果數(shù)據(jù)也全部合法有效。然而之前農(nóng)林部門并沒有嚴(yán)格按照《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)調(diào)查規(guī)程》開展調(diào)查，形成的成果中缺乏空間矢量圖形數(shù)據(jù)，已發(fā)權(quán)證的地塊仍然存在權(quán)屬四至不清、面積不準(zhǔn)、數(shù)量不合等問題，無法落地。因此，農(nóng)林納入不動產(chǎn)登記后，權(quán)籍調(diào)查面臨的主要難點就是與原有“合法數(shù)據(jù)”的銜接，既要符合法律、法規(guī)的規(guī)定，又不能損害農(nóng)戶的合法權(quán)益而造成社會不穩(wěn)定。另一方面，根據(jù)國土資源部《不動產(chǎn)單元編碼規(guī)則》的要求，需對每一個地塊采用28位碼進行唯一性編碼。然而按照規(guī)則要求，在實際操作將缺失“社”和“戶”兩級信息的碼位，這樣，對于集體經(jīng)濟組織是以社為單位、土地承包經(jīng)營權(quán)以戶為單位頒發(fā)權(quán)證并統(tǒng)一管理的南方地區(qū)來說不利于日常管理。

3.信息平臺尚待構(gòu)建

由于當(dāng)前農(nóng)、林主管部門只有屬性數(shù)據(jù)庫，未建立空間矢量圖形數(shù)據(jù)庫。因此，如何在新系統(tǒng)中有效對接農(nóng)林移交的相關(guān)數(shù)據(jù)，如何開展好新的農(nóng)林發(fā)證工作，如何構(gòu)建符合國家相關(guān)技術(shù)規(guī)范的農(nóng)林不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫是當(dāng)前建設(shè)信息平臺的重點。在此，我們特別要注意，不能簡單地照搬土地房屋部分的“不動產(chǎn)登記系統(tǒng)”?；谥貞c市國土房屋合一管理多年，土地房屋部分已有較好的測繪調(diào)查數(shù)據(jù)基礎(chǔ)、成熟的登記規(guī)范及多年的地房籍信息系統(tǒng)運行經(jīng)驗，基本具備國土資源部不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后的入庫要求。但農(nóng)林部分則不然，一是原農(nóng)林部門用于頒發(fā)權(quán)證的調(diào)查成果實質(zhì)并未達到不動產(chǎn)登記的要求，這種矛盾需要時間和方法逐步過渡處理，不可能一步到位；二是原有權(quán)證是以戶為單位頒發(fā)和管理，記載所有承包地塊，按照國土資源部《不動產(chǎn)單元編碼規(guī)則》“一個承包地塊為一個宗地”的要求，每戶可擁有多個宗地，那么，正確反映農(nóng)戶、宗地、不動產(chǎn)單元編碼及相應(yīng)登記簿的復(fù)雜變化關(guān)系需要在系統(tǒng)中采取技術(shù)手段加以解決。

三、對策與建議

通過試點分析，我們認為農(nóng)、林部分不動產(chǎn)登記應(yīng)以“尊重歷史、平穩(wěn)推進”為整體工作原則，采取“依申請登記、時間換空間”的策略穩(wěn)步推進。

1.利用地方立法體系完善可操作的農(nóng)林不動產(chǎn)登記細則

不動產(chǎn)登記的基本原則是依法、依規(guī)辦理。因此，我們應(yīng)在當(dāng)前國家已出臺的相關(guān)法律、法規(guī)的基礎(chǔ)上盡快細化符合重慶實際的操作細則，為辦理農(nóng)、林不動產(chǎn)登記提供直接法律依據(jù)。可從《重慶市不動產(chǎn)登記條例》編制、“國土、農(nóng)、林”三部門聯(lián)合發(fā)文及國土系統(tǒng)內(nèi)發(fā)文三個層面明確和細化農(nóng)林不動產(chǎn)納入不動產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)定，有效完成登記業(yè)務(wù)的對接。主要解決以下問題：一是登記類型的調(diào)整，如承包經(jīng)營權(quán)的分割、林權(quán)的分戶在農(nóng)林部門均按“變更登記”類型辦理，納入不動產(chǎn)登記后則應(yīng)按“轉(zhuǎn)移登記”類型辦理。二是明確工作邊界，除重慶市編辦已明確承包經(jīng)營權(quán)、林權(quán)的權(quán)屬調(diào)查及調(diào)處由農(nóng)林部門負責(zé)外，還應(yīng)明晰納入不動產(chǎn)登記的具體業(yè)務(wù)。區(qū)分物權(quán)登記和行政管理登記的實質(zhì)，例如農(nóng)、林經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓，在沒有上位法支持前，其實質(zhì)不屬于物權(quán)，因此，建議涉及此類權(quán)利的登記暫不納入不動產(chǎn)登記體系。三是登記數(shù)據(jù)的銜接，農(nóng)林納入不動產(chǎn)登記后，新、舊登記數(shù)據(jù)的銜接必須以保護權(quán)利人的合法權(quán)益為原則，如何銜接必須出臺相關(guān)細則予以明確。四是權(quán)利重疊的統(tǒng)一，針對原有承包經(jīng)營權(quán)和林權(quán)出現(xiàn)重疊的現(xiàn)象系管理脫節(jié)造成，建議在相應(yīng)地塊辦理不動產(chǎn)登記前依法予以統(tǒng)一。

2.做好權(quán)籍調(diào)查和信息平臺建設(shè)是農(nóng)林納入不動產(chǎn)登記的關(guān)鍵所在

建議盡快出臺《重慶市不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查實施細則》，充分考慮重慶的復(fù)雜情況和現(xiàn)有成果數(shù)據(jù)的特性，重點解決好“調(diào)查數(shù)據(jù)銜接”和“不動產(chǎn)單元編碼”兩大難題。農(nóng)林納入不動產(chǎn)登記后所面臨的“調(diào)查數(shù)據(jù)銜接”不是簡單的前后測繪調(diào)查數(shù)據(jù)的平差，而是權(quán)利人合法權(quán)益得以保護的體現(xiàn)。因此，在制定調(diào)查細則時須首先以保護權(quán)利人的合法權(quán)益為原則，其次以權(quán)利人需辦理新的不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)類型為導(dǎo)向，最后以相關(guān)技術(shù)規(guī)范為依據(jù)建立數(shù)據(jù)銜接體系和操作細則，為農(nóng)林不動產(chǎn)登記提供準(zhǔn)確可靠的成果數(shù)據(jù)?！安粍赢a(chǎn)單元編碼”在《條例》中有明確規(guī)定，而國家的《不動產(chǎn)單元編碼規(guī)則》對于地方的管理需要尚有不足，主要表現(xiàn)在“社級經(jīng)濟組織”和以家庭為承包單位的“農(nóng)戶”兩個管理層級的信息無法在28位編碼中得以體現(xiàn)。建議在調(diào)查細則中考慮地方編碼，在包含國家要求的28位編碼的基礎(chǔ)上，利用技術(shù)手段合理擴展4?-6位編碼，既能符合國家的要求，又能滿足地方的管理需要。另外，利用變更調(diào)查、質(zhì)量評價等成果在調(diào)查中增加不動產(chǎn)登記需要的農(nóng)地用途、等級、價格等新增登記。

信息平臺建設(shè)必須以滿足登記業(yè)務(wù)需要為目的，與權(quán)籍調(diào)查緊密結(jié)合。建議目前情況下，農(nóng)林部分的不動產(chǎn)登記系統(tǒng)與土地房屋不動產(chǎn)登記系統(tǒng)分開建設(shè)，條件具備后再合并。重點解決以下問題：一是在數(shù)據(jù)庫中如何納入農(nóng)、林移交的相關(guān)數(shù)據(jù)；二是在國家《不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫建設(shè)規(guī)范》的基礎(chǔ)上合理增加字段，以滿足權(quán)籍調(diào)查對不動產(chǎn)單元編碼擴展的需要；三是提高系統(tǒng)的兼容性，既能按照國家的要求提交相關(guān)登記數(shù)據(jù)，又能滿足實際登記工作的需要；四是在信息系統(tǒng)中考慮農(nóng)林部分與土地房屋部分界面統(tǒng)一但實質(zhì)區(qū)分的登記系統(tǒng)，以達到逐步過渡的目的。

3.加強國家、市、區(qū)縣三級層次的工作聯(lián)系，確保農(nóng)林不動產(chǎn)登記的順利納入

一是多向國家層面請示匯報以爭取更多的指導(dǎo)和幫助，避免工作和資金的重復(fù)浪費，保障快速穩(wěn)妥地推進農(nóng)林不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作。

篇7

《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作提出了新的要求，主要體現(xiàn)在以下三方面：一是更好地保護不動產(chǎn)權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)，保障不動產(chǎn)交易安全，維護正常的市場交易秩序；二是提高政府治理效率和水平；三是方便企業(yè)、方便群眾，減輕當(dāng)事人的負擔(dān)。信息平臺的統(tǒng)一和建設(shè)面臨著更加艱巨和復(fù)雜的任務(wù)。

1.相關(guān)上位法對登記結(jié)果提出了更精準(zhǔn)的要求

《條例》用了整章篇幅對不動產(chǎn)登記簿（登記結(jié)果的體現(xiàn)）做出了規(guī)定，要求不動產(chǎn)基本單元及編碼、主體自然狀況、主體權(quán)屬狀況及權(quán)利事項等必須準(zhǔn)確無誤。目前，重慶市正在擬定的《重慶市不動產(chǎn)登記條例》將進一步細化以上要求。因此，新系統(tǒng)建設(shè)須從登記業(yè)務(wù)的“收、審、登、發(fā)”主要環(huán)節(jié)全面考慮，以登記業(yè)務(wù)的法律特征和合理流程再造為驅(qū)動、信息技術(shù)為手段來確保電子登記簿中的登記結(jié)果準(zhǔn)確無誤，進而維護不動產(chǎn)登記簿的核心地位。

2.農(nóng)村不動產(chǎn)的納入對信息平臺的兼容性和高效性提出了更高要求

一是農(nóng)村區(qū)域廣闊，我市農(nóng)村區(qū)域占全市幅員總面積超90%，人口多，涉及登記的數(shù)據(jù)量將更大；二是原有基礎(chǔ)薄弱，數(shù)據(jù)格式不規(guī)范，數(shù)據(jù)銜接難度大；三是由于原多部門分別登記發(fā)證，已發(fā)權(quán)利證書存在權(quán)利重疊的現(xiàn)象，矛盾較多，情況復(fù)雜；四是農(nóng)村區(qū)域廣，交通不發(fā)達，權(quán)利人多跑路，辦事困難；五是基層工作力量薄弱，鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦理點少，通常一個片區(qū)國土所要轄2-4個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

3.相關(guān)部門及社會公眾對登記信息共享提出更精細、更便捷的新要求

隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的社會關(guān)注程度不斷增強，政府相關(guān)部門和社會公眾對登記信息共享利用的要求逐漸精細化、便捷化。以渝中區(qū)為例，2016年前三季度受理的登記案件數(shù)量為54563件，而受理的檔案查詢申請數(shù)量為88081件，不動產(chǎn)登記信息查詢的社會需求已經(jīng)超過了不動產(chǎn)登記辦件的需求；另一方面，對登記信息利用的精細化程度要求不斷提高，金融機構(gòu)在辦理抵押、注銷抵押時，稅務(wù)部門在辦理核稅、減免稅費時，公檢法紀(jì)部門在辦理司法協(xié)執(zhí)、線索查詢時，均對登記信息查詢的精細化程度提出了更高的要求。

4.“互聯(lián)網(wǎng)+”“大數(shù)據(jù)”等概念對登記信息的安全提出更高的保密要求

隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”“大數(shù)據(jù)”等概念深入人心，互聯(lián)網(wǎng)資源、信息通信技術(shù)、數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)在信息利用、社會資源配置上的優(yōu)勢日益明顯。這些新興的信息化形態(tài)在解決登記各方信息不對稱上、提供便捷化服務(wù)上、收集辦事群眾行為反饋上、輔助管理上凸顯了巨大的便民作用，但同時對登記信息的保密工作卻提出了極高的要求。

二、當(dāng)前信息平臺建設(shè)取得的成效

我市自推進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作以來，市國土房管局充分利用原有成果基礎(chǔ)，按照國土資源部相關(guān)要求和我市“先城市，后農(nóng)村”的工作思路，目前在原“地房籍信息系統(tǒng)”基礎(chǔ)上順利完成了初步升級改造，及時滿足了城鎮(zhèn)不動產(chǎn)登記的需要。

1.信息平臺的建設(shè)總體規(guī)劃構(gòu)建完成

于2015年10月完成制定的《重慶市不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺建設(shè)總體方案》（以下簡稱《總體方案》），構(gòu)建了該行業(yè)平臺信息化建設(shè)的總體規(guī)劃。從背景、目的、內(nèi)容、計劃等多個方面規(guī)劃了我市不動產(chǎn)登記信息平臺的建設(shè)藍圖，后續(xù)的平臺建設(shè)工作將按照《總體方案》的設(shè)計有序推進。

2.實現(xiàn)了城鎮(zhèn)區(qū)域國有土地上不動產(chǎn)登記信息平臺的統(tǒng)一

我市房地產(chǎn)交易管理、登記確權(quán)、權(quán)籍調(diào)查等信息系統(tǒng)，在歷史上存在各行政區(qū)域各自實施、標(biāo)準(zhǔn)不一、缺乏互通的情況。于2011年至2012年上線實施的“重慶市地房籍管理信息系統(tǒng)”，使相關(guān)各類信息系統(tǒng)在使用上完成了統(tǒng)一；2015年至2016年，在“地房籍系統(tǒng)”基礎(chǔ)上上線實施的“重慶市不動產(chǎn)登記系統(tǒng)”，實現(xiàn)了信息平臺的整合和集中。

3.滿足了城鎮(zhèn)區(qū)域國有土地上不動產(chǎn)登記的主要業(yè)務(wù)需求

以“不動產(chǎn)登記系統(tǒng)”為代表的現(xiàn)有信息平臺，實現(xiàn)了對城鎮(zhèn)區(qū)域國有土地上的不動產(chǎn)登記、房地產(chǎn)交易管理、權(quán)籍調(diào)查管理三個部分的信息化支撐，初步搭建了宅基地、農(nóng)林不動產(chǎn)登記的雛形，并在長壽、豐都開展試點?，F(xiàn)有信息平臺基本滿足了城鎮(zhèn)區(qū)域國有土地上不動產(chǎn)登記的主要業(yè)務(wù)需求。

4.為統(tǒng)一不動產(chǎn)登記的業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供了手段

現(xiàn)有信息平臺依照《不動產(chǎn)登記暫行條例》和《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》的要求，實現(xiàn)了部分不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一。一是統(tǒng)一了登記程序，實現(xiàn)了申請、受理、審核、登簿、發(fā)證的程序統(tǒng)一；二是統(tǒng)一了登記業(yè)務(wù)類別，設(shè)置完成了城區(qū)域國有土地上不動產(chǎn)登記的10個登記大類和69個登記小類，借助信息化手段明確了登記的業(yè)務(wù)范圍；三是統(tǒng)一了登記簿，實現(xiàn)了國有土地及其定著物的電子登記簿。

三、新形勢下信息平臺優(yōu)化建設(shè)總體思路

為達到不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的真正目的，信息平臺建設(shè)須以“便民、高效”為宗旨，不能出現(xiàn)因統(tǒng)一登記反而辦事困難，時間更長甚至給權(quán)利人帶來不必要的損失等情況。因此，在全市國土房管系統(tǒng)信息化建設(shè)總體規(guī)劃下，考慮到不動產(chǎn)統(tǒng)一登記所面臨的新形勢和新要求，“不動產(chǎn)登記系統(tǒng)”應(yīng)按照“總體控制、業(yè)務(wù)獨立”的區(qū)分模式單獨進行打造。由于此項工作參與人數(shù)多、設(shè)備投入大，故工作推進中，應(yīng)以《總體方案》為指導(dǎo)，管理上認真劃分信息化管理機構(gòu)、信息化建設(shè)機構(gòu)以及登記機構(gòu)等參與各方的職責(zé)邊界；技術(shù)上要根據(jù)登記業(yè)務(wù)的類型、流程及要求，突出以滿足登記業(yè)務(wù)需求為主導(dǎo)、信息技術(shù)為手段的思路進行系統(tǒng)設(shè)計；應(yīng)用上要以登記信息的合法應(yīng)用需求為驅(qū)動不斷優(yōu)化和升級系統(tǒng)，同時，使用先進技術(shù)手段做好登記信息的安全保密工作；保障上要充分考慮全市區(qū)域大、區(qū)縣基礎(chǔ)不一的實際特點，采取登記數(shù)據(jù)集中匯交管理下的分片區(qū)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)管理的模式。

四、信息平臺建設(shè)中參與各方的職能設(shè)置

要進一步厘清平臺建設(shè)過程中各個環(huán)節(jié)的職能劃分，承擔(dān)平臺建設(shè)職能的具體單位要各取所長、分工合作?？紤]將平臺信息化建設(shè)職能劃分為三個層級，即信息化領(lǐng)導(dǎo)、監(jiān)督職能，基礎(chǔ)平臺信息化建設(shè)職能，專業(yè)平臺信息化建設(shè)職能。

1.信息化領(lǐng)導(dǎo)、監(jiān)管職能

承擔(dān)國土房管行業(yè)的信息化建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)職責(zé)，制定行業(yè)信息化總體規(guī)劃，制定信息技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，開展信息技術(shù)指導(dǎo)、監(jiān)督與培訓(xùn)，提供信息化咨詢，指導(dǎo)信息安全工作等。體現(xiàn)為統(tǒng)一規(guī)劃，集中管理。

2.基礎(chǔ)平臺信息化建設(shè)職能

承擔(dān)國土房管行業(yè)基礎(chǔ)平臺信息化的建設(shè)職責(zé)，開展行業(yè)內(nèi)通用領(lǐng)域的信息化建設(shè)。如基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、“互聯(lián)網(wǎng)+”服務(wù)、云計算、大數(shù)據(jù)及數(shù)據(jù)分析、數(shù)據(jù)匯集、對外公示一致性、數(shù)據(jù)管理等。體現(xiàn)為標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，集中建設(shè)。

3.專業(yè)平臺信息化建設(shè)職能

是指國土房管行業(yè)內(nèi)，與具體職能業(yè)務(wù)相關(guān)的一系列信息平臺的建設(shè)職能。如不動產(chǎn)登記、土地利用、執(zhí)法監(jiān)察、公積金、公租房等。體現(xiàn)為統(tǒng)籌安排、分部建設(shè)。

不動產(chǎn)登記機構(gòu)作為具體的登記職能單位，需要在上級信息化建設(shè)部門的領(lǐng)導(dǎo)、監(jiān)督下，在基礎(chǔ)平臺信息化建設(shè)成果的支撐下，開展不動產(chǎn)登記信息平臺的建設(shè)工作。

具體到不動產(chǎn)登記信息平臺的建設(shè)，主要需要支撐不動產(chǎn)登記行業(yè)的相關(guān)業(yè)務(wù)，如城鎮(zhèn)區(qū)域不動產(chǎn)登記、農(nóng)村區(qū)域不動產(chǎn)登記、不動產(chǎn)登記信息查詢利用、房地產(chǎn)交易管理、不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查等業(yè)務(wù)范圍。

五、健全登記業(yè)務(wù)為主導(dǎo)、信息技術(shù)為手段的建設(shè)機制

不動產(chǎn)登記具有法律專業(yè)性，登記工作涉及到眾多專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域，登記信息利用的精確化要求也非常高。在建設(shè)信息平臺時，需要堅持登記業(yè)務(wù)為主導(dǎo)，充分發(fā)揮信息技術(shù)的優(yōu)勢，登記機構(gòu)同信息化建設(shè)機構(gòu)分工協(xié)作、加強交流，健全平臺的建設(shè)機制。

1.登記業(yè)務(wù)主導(dǎo)，開展平臺的業(yè)務(wù)分析、需求分析、系統(tǒng)設(shè)計

在建設(shè)信息平臺時，應(yīng)當(dāng)按照“先摸清業(yè)務(wù)規(guī)則，再開展需求分析，最后設(shè)計信息系統(tǒng)”的步驟來進行。登記機構(gòu)作為業(yè)務(wù)的具體承擔(dān)機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)在這部分工作中發(fā)揮熟悉業(yè)務(wù)的優(yōu)勢。

首先，政策法規(guī)和辦件需要是信息平臺建設(shè)的業(yè)務(wù)依據(jù)，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)著力于這兩方面的研究工作，一方面開展政策法規(guī)研究，確保系統(tǒng)的合法合理，另一方面整理日常辦件過程中的業(yè)務(wù)需要，實現(xiàn)系統(tǒng)對登記辦件、信息利用、權(quán)籍調(diào)查、市場監(jiān)管、管理決策等業(yè)務(wù)的支持。

其次，在進行業(yè)務(wù)分析的基礎(chǔ)上，開展系統(tǒng)建設(shè)的需求分析工作。主要包含三方面的工作：一是需求調(diào)研、收集工作，制定需求調(diào)研計劃，完成《軟件可行性研究報告》；二是需求評審工作，不動產(chǎn)信息平臺的相關(guān)使用單位、建設(shè)單位建立聯(lián)系機制，對需求分析報告進行評審，降低因需求調(diào)研不到位、分析有誤、人員理解不一致等原因帶來的風(fēng)險，形成“軟件需求說明書”；三是需求管理工作，在系統(tǒng)試運行時、局部調(diào)整時、革新?lián)Q代時，不斷收集因需求變化帶來的系統(tǒng)問題，并建立機制對這些變化的需求進行管理，確保系統(tǒng)生命周期的延續(xù)。

最后，在建立起需求分析機制的前提下，開展平臺的設(shè)計工作。一是邏輯模型設(shè)計，分析設(shè)計信息平臺的關(guān)系數(shù)據(jù)模型（如受理要件、審批流程、登記簿），以及非關(guān)系數(shù)據(jù)模型（如一張圖）；二是功能設(shè)計，對信息平臺將要實現(xiàn)的目標(biāo)進行明確，劃分系統(tǒng)與子系統(tǒng)的功能邊界，接口方式，形成“系統(tǒng)功能說明書”；三是部署設(shè)計，充分利用現(xiàn)有的基礎(chǔ)信息資源（網(wǎng)絡(luò)資源、虛擬主機資源、存儲資源、數(shù)據(jù)災(zāi)備資源等），劃分集中部署與分部部署的模塊，開展數(shù)據(jù)安全管理。

信息平臺的系統(tǒng)設(shè)計，既涉及業(yè)務(wù)，又涉及信息技術(shù)，登記機構(gòu)與信息化建設(shè)機構(gòu)需要在該環(huán)節(jié)上加強溝通，將業(yè)務(wù)優(yōu)勢與技術(shù)優(yōu)勢有效結(jié)合。

2.發(fā)揮技術(shù)優(yōu)勢，運用軟件工程的思想開展信息系統(tǒng)建設(shè)與運營

盡管信息平臺的建設(shè)應(yīng)當(dāng)由業(yè)務(wù)進行主導(dǎo)，但最終仍會落足在信息技g上。信息化建設(shè)機構(gòu)應(yīng)在該環(huán)節(jié)中發(fā)揮知識優(yōu)勢，合理運用先進的技術(shù)手段，提高系統(tǒng)的科技含量。建設(shè)一套系統(tǒng)是實現(xiàn)統(tǒng)一不動產(chǎn)登記信息平臺的起點，而運營好這套系統(tǒng)才是實現(xiàn)平臺價值的體現(xiàn)。

運用軟件工程的思想，開展系統(tǒng)版本迭代，通過機制不斷完善系統(tǒng)，實現(xiàn)系統(tǒng)生命周期的延續(xù)。

六、堅持登記信息合法利用、確保信息安全的原則

不動產(chǎn)登記產(chǎn)生的數(shù)據(jù)信息既要服務(wù)于社會利用，又要保障信息安全，這兩者看似一對矛盾體，但能通過合理地建設(shè)信息平臺來兼顧。

一方面，要發(fā)揮登記機構(gòu)熟悉業(yè)務(wù)的優(yōu)勢，仔細研究法律法規(guī)對于登記信息查詢的要求，認真分析登記機構(gòu)查詢辦件的業(yè)務(wù)實際，合法合理地開展信息平臺的設(shè)計與優(yōu)化工作。

篇8

1關(guān)于土地登記的法理根據(jù)

所謂土地登記的法理，就是登記的法律意義。在我國目前的土地登記制度中，土地登記主要是作為確定地籍的方法和手段之一。因此一些實際工作者和理論工作者認為，土地權(quán)利登記只是土地管理部門管理土地事務(wù)的行政工作之一。如以這種觀點來看，土地權(quán)利登記的法理根據(jù)就只是國家對行政事務(wù)的和國家機關(guān)根據(jù)部門分工原則進行的行政管理。這種登記的法理，只是行政法上的法理。

但是，如果從財產(chǎn)法的基本法-民法物權(quán)法的角度來看，登記作為不動產(chǎn)物權(quán)公示的法定方式，它的主要功能就是完成物權(quán)的建立、變動或終止，使物權(quán)的變動獲得社會的承認和法律的保護。世界各國的民法物權(quán)法無不規(guī)定了物權(quán)的公示原則，其意義是，因為物權(quán)是一種排他權(quán)，既然物權(quán)要排斥他人，那么必須讓社會承認該物權(quán)在排他，也是讓法律保護該物權(quán)的排他，這樣在一個物權(quán)上才能建立起客觀公正的、有序的法律秩序。比如，在不動產(chǎn)上設(shè)定一個抵押權(quán)時，依據(jù)物權(quán)公示的法律原則，該抵押權(quán)必須進行登記；在登記之后，社會就有了知悉該不動產(chǎn)承受著一項抵押權(quán)這個法律上的負擔(dān)的合法渠道，社會的他人就會在取得該不動產(chǎn)物權(quán)時作出合理的避免風(fēng)險的舉動。如果法律沒有建立抵押權(quán)的登記制度，那么，后來取得該不動產(chǎn)物權(quán)的人，在抵押權(quán)人行使權(quán)利時，法律如果許可抵押權(quán)人追奪該不動產(chǎn)，這對權(quán)利取得人是不公平的，因為該取得人并不知道該抵押權(quán)的存在，而且法律沒有對他提供使其避免風(fēng)險的機會，沒有保護他的合理利益；但是法律如果不許可抵押權(quán)人行使追奪的權(quán)利，則等于法律不承認該抵押權(quán)的存在，這對抵押權(quán)人也不公平。如果法律建立了抵押權(quán)的登記制度，而且要求抵押權(quán)的設(shè)定必須登記之后，則社會的一切人可以從不動產(chǎn)登記簿上知悉抵押權(quán)設(shè)定的情況，任何人可以根據(jù)“意思自治”的民法原則自己決定是否取得該不動產(chǎn)的物權(quán)；如果某個人決定取得該不動產(chǎn)的物權(quán)時，則他應(yīng)當(dāng)合乎自己心愿地承受因此而產(chǎn)生的風(fēng)險。除抵押權(quán)之外，其他的不動產(chǎn)物權(quán)的登記也有同樣的情形。所以，建立不動產(chǎn)登記制度，對建立公正而有序的不動產(chǎn)交易機制非常必要。

土地權(quán)利在民法上是典型的不動產(chǎn)物權(quán)，土地權(quán)利登記是土地權(quán)利變動的法定公示手段。公示原則在土地權(quán)利上的運用，就是通過登記為土地權(quán)利交易提供具有國家公信力支持的、統(tǒng)一的、公開的法律基礎(chǔ)。具體包括如下幾點內(nèi)容。

1.1土地登記是為土地權(quán)利變動（包括土地權(quán)利交易）提供法律基礎(chǔ)

作為不動產(chǎn)物權(quán)，土地權(quán)利的法律性質(zhì)是排他支配權(quán)，即權(quán)利人可以獨占性地控制利用指定土地，并就自己的利用排斥他人的干涉。這一點是物權(quán)的共同特征。為了表現(xiàn)土地權(quán)利排他的效力，法律根據(jù)物權(quán)法的公示原則，要求在土地權(quán)利變動時進行土地權(quán)利登記。因此，土地權(quán)利登記，在財產(chǎn)法上的本質(zhì)是對土地權(quán)利變動的法律承認，賦予土地權(quán)利變動的法律效力，即給土地權(quán)利變動提供法律基礎(chǔ)。

土地權(quán)利的變動有如下項目：①設(shè)立土地權(quán)利。即依據(jù)法律行為創(chuàng)設(shè)一個原來并不存在的土地權(quán)利。包括土地使用權(quán)的出讓、抵押權(quán)等權(quán)利的設(shè)定等。國有土地使用權(quán)的出讓，本質(zhì)是在國有土地所有權(quán)上設(shè)立作為獨立物權(quán)的土地使用權(quán)的行為，因為在出讓之前，該項權(quán)利是不存在的。在土地使用權(quán)上設(shè)定抵押權(quán)等，也屬于設(shè)立土地權(quán)利。②移轉(zhuǎn)土地權(quán)利。即依據(jù)法律行為將已經(jīng)存在的獨立土地權(quán)利在民事權(quán)利主體之間轉(zhuǎn)移。在我國目前主要是指國有土地使用權(quán)以及在該權(quán)利上設(shè)立的他項權(quán)利的移轉(zhuǎn)。③變更土地權(quán)利。即在不涉及他人的情況下改變土地權(quán)利的內(nèi)容，如改變土地用途、改變土地權(quán)利的設(shè)定期限等。④土地權(quán)利的廢止。即依據(jù)土地權(quán)利人的意思消滅該權(quán)利。從這些土地權(quán)利變動的內(nèi)容可以看出，這些土地權(quán)利的變動，主要指土地權(quán)利的交易，同時也包括了非交易的土地權(quán)利變動。

任何一項土地權(quán)利的變動都有可能涉及到他人的利益。比如在土地權(quán)利上設(shè)立一項抵押權(quán)，就必須考慮到土地權(quán)利上有無其他的抵押權(quán)或者他項權(quán)利的存在，因為一項土地權(quán)利上在設(shè)定多個他項權(quán)利如兩個以上的抵押權(quán)時（這既符合不動產(chǎn)的法理，也符合我國法律規(guī)定），這些他項權(quán)利的實現(xiàn)必然存在著競爭。解決土地權(quán)利競爭的矛盾的方法，就是依法確定這些權(quán)利實現(xiàn)的先后順序。有關(guān)這些權(quán)利實現(xiàn)先后順序的法律制度，就是順位制度。土地權(quán)利的順位是依據(jù)登記制度建立起來的。登記在先的權(quán)利，具有優(yōu)先的順位，可以絕對先行實現(xiàn)。僅僅從這一點，就可以看出登記對土地權(quán)利的重要意義。即使是土地權(quán)利的廢止，也要涉及他人的利益，所以也必須登記。所以，土地權(quán)利登記的首要法理，是完成土地權(quán)利變動所需要的物權(quán)公示，為土地權(quán)利的交易提供法律基礎(chǔ)。故土地登記在財產(chǎn)法上的根據(jù)，首先并不是為了進行行政管理。

正是基于上述認識，在建立土地登記制度的國家或地區(qū)的法律中，一般均認為土地登記本身具有強烈的司法意義，而不是只具有行政管理意義。因此，德國、瑞士等國家直接建立了以司法機關(guān)為土地登記機關(guān)的登記制度，日本等國建立了以司法行政部門為登記部門的登記制度。我國30年代建立登記制度時，本來也是以法院為登記機關(guān)。但是當(dāng)時軍閥割據(jù)，法律難以貫徹，故當(dāng)時的國家建立了以國家地政部門為土地登記機關(guān)的體制，這種體制在臺灣沿用至今。（注：李鴻毅著《土地法論》，1991年版，第260頁。）但是在司法實踐中，臺灣以地政部門作為土地登記機關(guān)的做法，其依據(jù)并不是以行政管理作為法理，而仍然是以不動產(chǎn)物權(quán)的公示原則作為其法理的。

2.2分別登記造成不動產(chǎn)物權(quán)法律基礎(chǔ)的不統(tǒng)一，其結(jié)果是妨害正常的不動產(chǎn)物權(quán)秩序

在分別登記的情況下，登記造成的法律基礎(chǔ)不統(tǒng)一，產(chǎn)生法律“相克”，即權(quán)利實現(xiàn)的法律不能。例如，按照我國擔(dān)保法，在不動產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)時，如果土地上無建筑物時，該抵押權(quán)的設(shè)立在土地部門登記；如果土地上有建筑物時，則抵押權(quán)的設(shè)立在房產(chǎn)部門登記。同樣按照擔(dān)保法，在土地權(quán)利上設(shè)定抵押權(quán)時，地上物同時納入抵押；而在地上物上設(shè)定抵押權(quán)時，土地物權(quán)也同時納入抵押。在實踐中，土地權(quán)利人常常為開發(fā)土地而借貸，并為該債權(quán)設(shè)定一個抵押權(quán)，這個抵押權(quán)是在土地部門登記設(shè)立的；在土地開發(fā)之后即房屋建成后，他為生產(chǎn)經(jīng)營的需要又要借貸，為該債權(quán)他又設(shè)定一個抵押權(quán)，該抵押權(quán)是在房產(chǎn)部門登記的。按照擔(dān)保法，這兩個抵押權(quán)的支配范圍是重合的，故它們存在著實現(xiàn)的競爭。但是，后來設(shè)立的抵押權(quán)雖然在時間上居后，但是抵押權(quán)人對先前在土地上設(shè)定的抵押權(quán)并不知情，法律也沒有提供讓其知情的機會，故上述兩個抵押權(quán)人當(dāng)然認為自己是第一順位的抵押權(quán)人。由于這兩個抵押權(quán)登記在不同的登記簿上，故它們之間在法律上沒有順位的先后，故并不能依法確定那個權(quán)利先實現(xiàn)，那個權(quán)利后實現(xiàn)。在這種情況下，不論是采取那一種解決方案，都會違背立法的本意，也會對兩個抵押權(quán)人不公平。這種情況，在法學(xué)上稱為“權(quán)利實現(xiàn)的法律不能”，即法律本身妨害著權(quán)利正常實現(xiàn)。這是分別登記造成的當(dāng)然后果。

2.3分別登記增加了公民和法人的不合理負擔(dān)，妨害我國不動產(chǎn)市場的順利發(fā)展

本來，不動產(chǎn)的權(quán)利人就一項不動產(chǎn)物權(quán)的變動只需要進行一次登記，而現(xiàn)在各涉及部門均要其在自己的部門登記，甚至通過公開的方式不承認別的部門登記的法律效力。（注：參見《人民日報》1997年11月24日第7版，中華人民共和國建設(shè)部的《建設(shè)部關(guān)于頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的公告》第1條。）這樣，公民、法人就一項不動產(chǎn)物權(quán)變動不得不多次登記，這不但加重了他們的負擔(dān)，而且也損害了登記的嚴(yán)肅性和法律的權(quán)威性。

2.4分別登記不可能使各有權(quán)登記的部門職責(zé)分明，造成各部門不斷扯皮鬧矛盾，這一點已經(jīng)為我國的實踐所證明。

故不論是依據(jù)法理，還是依據(jù)市場經(jīng)濟發(fā)達國家和地區(qū)的經(jīng)驗，不動產(chǎn)登記都必須統(tǒng)一。對此希望立法機關(guān)和有關(guān)行政部門早日建立清楚的認識。

3登記機關(guān)的選擇

至于將來我國的登記機關(guān)確定在那一個部門，仍然應(yīng)當(dāng)根據(jù)法理和國際慣例確定。上文指出，世界各國或地區(qū)的登記機關(guān)，無非是司法部門和地政部門兩種。司法部門登記的法理已如前述。故如果我國將來通過立法將不動產(chǎn)登記機關(guān)統(tǒng)一在我國的司法部門，則當(dāng)然是一種合乎法理的做法。

但是，在地政部門進行登記也同樣是符合法理的。因為，不動產(chǎn)物權(quán)，在本質(zhì)上要么是直接指向土地的物權(quán)（如土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、地上權(quán)等），要么是建立在土地物權(quán)之上的物權(quán)（建立在土地所有權(quán)、土地使用權(quán)或者地上權(quán)之上的房屋所有權(quán)、林地使用權(quán)、草原使用權(quán)等）。所以，以土地登記為基礎(chǔ)的登記，當(dāng)然可以包容其他的不動產(chǎn)物權(quán)的登記。

篇9

1關(guān)于土地登記的法理根據(jù)

所謂土地登記的法理，就是登記的法律意義。在我國目前的土地登記制度中，土地登記主要是作為確定地籍的方法和手段之一。因此一些實際工作者和理論工作者認為，土地權(quán)利登記只是土地管理部門管理土地事務(wù)的行政工作之一。如以這種觀點來看，土地權(quán)利登記的法理根據(jù)就只是國家對行政事務(wù)的和國家機關(guān)根據(jù)部門分工原則進行的行政管理。這種登記的法理，只是行政法上的法理。

但是，如果從財產(chǎn)法的基本法-民法物權(quán)法的角度來看，登記作為不動產(chǎn)物權(quán)公示的法定方式，它的主要功能就是完成物權(quán)的建立、變動或終止，使物權(quán)的變動獲得社會的承認和法律的保護。世界各國的民法物權(quán)法無不規(guī)定了物權(quán)的公示原則，其意義是，因為物權(quán)是一種排他權(quán)，既然物權(quán)要排斥他人，那么必須讓社會承認該物權(quán)在排他，也是讓法律保護該物權(quán)的排他，這樣在一個物權(quán)上才能建立起客觀公正的、有序的法律秩序。比如，在不動產(chǎn)上設(shè)定一個抵押權(quán)時，依據(jù)物權(quán)公示的法律原則，該抵押權(quán)必須進行登記；在登記之后，社會就有了知悉該不動產(chǎn)承受著一項抵押權(quán)這個法律上的負擔(dān)的合法渠道，社會的他人就會在取得該不動產(chǎn)物權(quán)時作出合理的避免風(fēng)險的舉動。如果法律沒有建立抵押權(quán)的登記制度，那么，后來取得該不動產(chǎn)物權(quán)的人，在抵押權(quán)人行使權(quán)利時，法律如果許可抵押權(quán)人追奪該不動產(chǎn)，這對權(quán)利取得人是不公平的，因為該取得人并不知道該抵押權(quán)的存在，而且法律沒有對他提供使其避免風(fēng)險的機會，沒有保護他的合理利益；但是法律如果不許可抵押權(quán)人行使追奪的權(quán)利，則等于法律不承認該抵押權(quán)的存在，這對抵押權(quán)人也不公平。如果法律建立了抵押權(quán)的登記制度，而且要求抵押權(quán)的設(shè)定必須登記之后，則社會的一切人可以從不動產(chǎn)登記簿上知悉抵押權(quán)設(shè)定的情況，任何人可以根據(jù)“意思自治”的民法原則自己決定是否取得該不動產(chǎn)的物權(quán)；如果某個人決定取得該不動產(chǎn)的物權(quán)時，則他應(yīng)當(dāng)合乎自己心愿地承受因此而產(chǎn)生的風(fēng)險。除抵押權(quán)之外，其他的不動產(chǎn)物權(quán)的登記也有同樣的情形。所以，建立不動產(chǎn)登記制度，對建立公正而有序的不動產(chǎn)交易機制非常必要。

土地權(quán)利在民法上是典型的不動產(chǎn)物權(quán)，土地權(quán)利登記是土地權(quán)利變動的法定公示手段。公示原則在土地權(quán)利上的運用，就是通過登記為土地權(quán)利交易提供具有國家公信力支持的、統(tǒng)一的、公開的法律基礎(chǔ)。具體包括如下幾點內(nèi)容。

1.1土地登記是為土地權(quán)利變動（包括土地權(quán)利交易）提供法律基礎(chǔ)

作為不動產(chǎn)物權(quán)，土地權(quán)利的法律性質(zhì)是排他支配權(quán)，即權(quán)利人可以獨占性地控制利用指定土地，并就自己的利用排斥他人的干涉。這一點是物權(quán)的共同特征。為了表現(xiàn)土地權(quán)利排他的效力，法律根據(jù)物權(quán)法的公示原則，要求在土地權(quán)利變動時進行土地權(quán)利登記。因此，土地權(quán)利登記，在財產(chǎn)法上的本質(zhì)是對土地權(quán)利變動的法律承認，賦予土地權(quán)利變動的法律效力，即給土地權(quán)利變動提供法律基礎(chǔ)。

土地權(quán)利的變動有如下項目：①設(shè)立土地權(quán)利。即依據(jù)法律行為創(chuàng)設(shè)一個原來并不存在的土地權(quán)利。包括土地使用權(quán)的出讓、抵押權(quán)等權(quán)利的設(shè)定等。國有土地使用權(quán)的出讓，本質(zhì)是在國有土地所有權(quán)上設(shè)立作為獨立物權(quán)的土地使用權(quán)的行為，因為在出讓之前，該項權(quán)利是不存在的。在土地使用權(quán)上設(shè)定抵押權(quán)等，也屬于設(shè)立土地權(quán)利。②移轉(zhuǎn)土地權(quán)利。即依據(jù)法律行為將已經(jīng)存在的獨立土地權(quán)利在民事權(quán)利主體之間轉(zhuǎn)移。在我國目前主要是指國有土地使用權(quán)以及在該權(quán)利上設(shè)立的他項權(quán)利的移轉(zhuǎn)。③變更土地權(quán)利。即在不涉及他人的情況下改變土地權(quán)利的內(nèi)容，如改變土地用途、改變土地權(quán)利的設(shè)定期限等。④土地權(quán)利的廢止。即依據(jù)土地權(quán)利人的意思消滅該權(quán)利。從這些土地權(quán)利變動的內(nèi)容可以看出，這些土地權(quán)利的變動，主要指土地權(quán)利的交易，同時也包括了非交易的土地權(quán)利變動。

任何一項土地權(quán)利的變動都有可能涉及到他人的利益。比如在土地權(quán)利上設(shè)立一項抵押權(quán)，就必須考慮到土地權(quán)利上有無其他的抵押權(quán)或者他項權(quán)利的存在，因為一項土地權(quán)利上在設(shè)定多個他項權(quán)利如兩個以上的抵押權(quán)時（這既符合不動產(chǎn)的法理，也符合我國法律規(guī)定），這些他項權(quán)利的實現(xiàn)必然存在著競爭。解決土地權(quán)利競爭的矛盾的方法，就是依法確定這些權(quán)利實現(xiàn)的先后順序。有關(guān)這些權(quán)利實現(xiàn)先后順序的法律制度，就是順位制度。土地權(quán)利的順位是依據(jù)登記制度建立起來的。登記在先的權(quán)利，具有優(yōu)先的順位，可以絕對先行實現(xiàn)。僅僅從這一點，就可以看出登記對土地權(quán)利的重要意義。即使是土地權(quán)利的廢止，也要涉及他人的利益，所以也必須登記。所以，土地權(quán)利登記的首要法理，是完成土地權(quán)利變動所需要的物權(quán)公示，為土地權(quán)利的交易提供法律基礎(chǔ)。故土地登記在財產(chǎn)法上的根據(jù)，首先并不是為了進行行政管理。

正是基于上述認識，在建立土地登記制度的國家或地區(qū)的法律中，一般均認為土地登記本身具有強烈的司法意義，而不是只具有行政管理意義。因此，德國、瑞士等國家直接建立了以司法機關(guān)為土地登記機關(guān)的登記制度，日本等國建立了以司法行政部門為登記部門的登記制度。我國30年代建立登記制度時，本來也是以法院為登記機關(guān)。但是當(dāng)時軍閥割據(jù)，法律難以貫徹，故當(dāng)時的國家建立了以國家地政部門為土地登記機關(guān)的體制，這種體制在臺灣沿用至今。（注：李鴻毅著《土地法論》，1991年版，第260頁。）但是在司法實踐中，臺灣以地政部門作為土地登記機關(guān)的做法，其依據(jù)并不是以行政管理作為法理，而仍然是以不動產(chǎn)物權(quán)的公示原則作為其法理的。

1.2土地權(quán)利登記是具有國家公信力的法律基礎(chǔ)

在建立土地登記的市場經(jīng)濟國家，土地登記的機關(guān)有的是法院，有的是司法部門。這種做法，是以土地登記直接或者間接地決定權(quán)利人的實體權(quán)利，故登記應(yīng)與司法系統(tǒng)建立直接的關(guān)系。如在德國，不動產(chǎn)物權(quán)登記的爭議直接進入訴訟程序，當(dāng)事人在此程序中已經(jīng)不必，而是向上級法院直接上訴。但不管是在那一種機關(guān)，這些機關(guān)都是國家機關(guān)。這是因為，土地權(quán)利是涉及國計民生的重要權(quán)利，故法律無不要求國家出面承擔(dān)登記的責(zé)任，以國家的信譽和國家行為的嚴(yán)肅性作為保障，使得土地登記具有取得社會一體信服的法律效力。這種法律效力，就是土地登記的國家公信力。這種公信力，是任何民間的證明都不可比擬的。土地登記具有國家公信力，這是土地登記制度的本質(zhì)特征之一。

土地登記具有國家公信力的法律結(jié)果是：不論當(dāng)事人實在的土地權(quán)利如何，只能以國家建立的土地登記簿上記載的權(quán)利為正確的權(quán)利，并依此建立土地權(quán)利的交易秩序；同時，如果第三人依據(jù)土地登記簿取得登記的權(quán)利，他取得的權(quán)利當(dāng)然應(yīng)該得到保護。這一保護的意思是：即使登記的權(quán)利與原權(quán)利可能不一致，或者權(quán)利的出讓不符合原權(quán)利人的本意，但是在權(quán)利的受讓人根據(jù)登記簿取得該權(quán)利時，受讓人的權(quán)利因為是相信國家登記而取得的，所以受讓人的權(quán)利不應(yīng)當(dāng)被追奪。所以，這種以登記為正確權(quán)利的效力，是從土地登記的公信力中推定出來的。這種推定，對保護善意取得人即根據(jù)土地登記簿取得土地權(quán)利人的利益（而該權(quán)利人的利益其實是土地權(quán)利的法律秩序的化身）是非常必要的。

1.3土地登記是國家建立的關(guān)于土地權(quán)利的統(tǒng)一的法律基礎(chǔ)

土地登記為土地權(quán)利交易提供的法律基礎(chǔ)，在國家法律整個管轄范圍內(nèi)都能發(fā)揮作用，而且它對于國家的任何一個地域均發(fā)揮同等的作用。這就是說，通過土地登記，國家為土地權(quán)利提供了在整個法律實施范圍內(nèi)有效的法律基礎(chǔ)。從市場經(jīng)濟的發(fā)展和人民群眾的生活需要來看，國家為土地權(quán)利所提供的統(tǒng)一效力意義重大。有了這個統(tǒng)一的基礎(chǔ)，整個法律實施范圍內(nèi)發(fā)生的一切土地權(quán)利交易（實際上是整個不動產(chǎn)市場）才有了統(tǒng)一的法律基礎(chǔ)和規(guī)則。如果沒有這個統(tǒng)一基礎(chǔ)，建立公正的、有序的土地權(quán)利流轉(zhuǎn)制度就是一句空話。

2土地登記機關(guān)的統(tǒng)一是登記的法理要求

1997年9月在臺灣召開的“海峽兩岸土地法制研討會”上，臺灣的學(xué)者對大陸目前采取的土地登記（不動產(chǎn)登記）機關(guān)分散在多個部門的做法，尤其是法律把土地權(quán)利登記和房產(chǎn)權(quán)利登記、林地權(quán)登記以及其他不動產(chǎn)登記的“分別登記”，規(guī)定為原則的做法很不理解。因為，在當(dāng)今世界，凡建立不動產(chǎn)登記制度的國家和地區(qū)，不論這種登記被稱為土地登記還是被稱為不動產(chǎn)登記，總是在一個機構(gòu)進行的。而現(xiàn)在我國大陸建立的將不動產(chǎn)登記分散在多個部門的做法，與世界其他國家或地區(qū)的做法均不符合。因此，這些學(xué)者對這種妨害交易秩序的分散登記的做法有很多疑問。

應(yīng)當(dāng)說，臺灣學(xué)者對我國大陸在登記機關(guān)問題上的擔(dān)心是有道理的，依據(jù)我國大陸目前建立的登記體制，有6個以上的部門正在進行著不動產(chǎn)登記，另外還有一些部門正在主張自己進行不動產(chǎn)登記的權(quán)利。但是，從羅馬法以來，確實沒有將不動產(chǎn)登記分散在多個部門的其他例子。市場經(jīng)濟發(fā)達國家和地區(qū)都采納的是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的法律制度。我國大陸的這種做法，原因是從1956年起土地權(quán)利退出了財產(chǎn)法的范疇，只是在1988年之后才又重新進入財產(chǎn)法范疇。而此時房產(chǎn)權(quán)、林地權(quán)等已經(jīng)進入了財產(chǎn)法范疇，而且先于土地登記建立了自己的登記制度。這些登記在歷史上也曾發(fā)揮了一定的積極作用，因此得到許多人的支持。我國現(xiàn)行立法為照顧這一現(xiàn)實，故采取了不動產(chǎn)登記分散在多個部門的做法。但是，這些在計劃經(jīng)濟體制下或者經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)型時期曾經(jīng)發(fā)揮過積極作用的登記類型，在市場經(jīng)濟體制下是否能夠繼續(xù)發(fā)揮積極作用，這是一個必須認真思考的問題。在認真地對權(quán)利登記的法理進行思考之后，我們可以清楚地看出，我國大陸目前建立的不動產(chǎn)分別登記的做法，確實與市場經(jīng)濟發(fā)達國家的普遍做法是相違背的，更不符合市場經(jīng)濟體制下的登記法理。因此，根據(jù)土地財產(chǎn)法即民法物權(quán)法的法理，我國大陸應(yīng)當(dāng)早日建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的法律制度。原因在于：

2.1分別登記的理論基礎(chǔ)是土地、房屋、森林等不動產(chǎn)的行政管理理論，而不是市場經(jīng)濟需要的民法物權(quán)法原理

目前我國大陸建立的各種不動產(chǎn)分別登記，就是將各種不動產(chǎn)登記分散在各個不同的管理部門。如土地登記在土地管理部門，房產(chǎn)權(quán)登記在建設(shè)行政管理部門，林地權(quán)登記在森林管理部門等。從行政管理的角度看，這種登記制度似乎并無錯誤，因為把登記作為管理的手段之一似乎也是可以的。但是，從財產(chǎn)法即從民法物權(quán)法的角度看，這種做法是非常錯誤的。因為，不動產(chǎn)登記的根本目的并不是行政管理，而是為了完成物權(quán)變動，進行物權(quán)公示，并提供統(tǒng)一的不動產(chǎn)物權(quán)的法律基礎(chǔ)。

2.2分別登記造成不動產(chǎn)物權(quán)法律基礎(chǔ)的不統(tǒng)一，其結(jié)果是妨害正常的不動產(chǎn)物權(quán)秩序

在分別登記的情況下，登記造成的法律基礎(chǔ)不統(tǒng)一，產(chǎn)生法律“相克”，即權(quán)利實現(xiàn)的法律不能。例如，按照我國擔(dān)保法，在不動產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)時，如果土地上無建筑物時，該抵押權(quán)的設(shè)立在土地部門登記；如果土地上有建筑物時，則抵押權(quán)的設(shè)立在房產(chǎn)部門登記。同樣按照擔(dān)保法，在土地權(quán)利上設(shè)定抵押權(quán)時，地上物同時納入抵押；而在地上物上設(shè)定抵押權(quán)時，土地物權(quán)也同時納入抵押。在實踐中，土地權(quán)利人常常為開發(fā)土地而借貸，并為該債權(quán)設(shè)定一個抵押權(quán)，這個抵押權(quán)是在土地部門登記設(shè)立的；在土地開發(fā)之后即房屋建成后，他為生產(chǎn)經(jīng)營的需要又要借貸，為該債權(quán)他又設(shè)定一個抵押權(quán)，該抵押權(quán)是在房產(chǎn)部門登記的。按照擔(dān)保法，這兩個抵押權(quán)的支配范圍是重合的，故它們存在著實現(xiàn)的競爭。但是，后來設(shè)立的抵押權(quán)雖然在時間上居后，但是抵押權(quán)人對先前在土地上設(shè)定的抵押權(quán)并不知情，法律也沒有提供讓其知情的機會，故上述兩個抵押權(quán)人當(dāng)然認為自己是第一順位的抵押權(quán)人。由于這兩個抵押權(quán)登記在不同的登記簿上，故它們之間在法律上沒有順位的先后，故并不能依法確定那個權(quán)利先實現(xiàn)，那個權(quán)利后實現(xiàn)。在這種情況下，不論是采取那一種解決方案，都會違背立法的本意，也會對兩個抵押權(quán)人不公平。這種情況，在法學(xué)上稱為“權(quán)利實現(xiàn)的法律不能”，即法律本身妨害著權(quán)利正常實現(xiàn)。這是分別登記造成的當(dāng)然后果。

2.3分別登記增加了公民和法人的不合理負擔(dān)，妨害我國不動產(chǎn)市場的順利發(fā)展

本來，不動產(chǎn)的權(quán)利人就一項不動產(chǎn)物權(quán)的變動只需要進行一次登記，而現(xiàn)在各涉及部門均要其在自己的部門登記，甚至通過公開的方式不承認別的部門登記的法律效力。（注：參見《人民日報》1997年11月24日第7版，中華人民共和國建設(shè)部的《建設(shè)部關(guān)于頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的公告》第1條。）這樣，公民、法人就一項不動產(chǎn)物權(quán)變動不得不多次登記，這不但加重了他們的負擔(dān)，而且也損害了登記的嚴(yán)肅性和法律的權(quán)威性。

2.4分別登記不可能使各有權(quán)登記的部門職責(zé)分明，造成各部門不斷扯皮鬧矛盾，這一點已經(jīng)為我國的實踐所證明。

故不論是依據(jù)法理，還是依據(jù)市場經(jīng)濟發(fā)達國家和地區(qū)的經(jīng)驗，不動產(chǎn)登記都必須統(tǒng)一。對此希望立法機關(guān)和有關(guān)行政部門早日建立清楚的認識。

3登記機關(guān)的選擇

至于將來我國的登記機關(guān)確定在那一個部門，仍然應(yīng)當(dāng)根據(jù)法理和國際慣例確定。上文指出，世界各國或地區(qū)的登記機關(guān)，無非是司法部門和地政部門兩種。司法部門登記的法理已如前述。故如果我國將來通過立法將不動產(chǎn)登記機關(guān)統(tǒng)一在我國的司法部門，則當(dāng)然是一種合乎法理的做法。

但是，在地政部門進行登記也同樣是符合法理的。因為，不動產(chǎn)物權(quán)，在本質(zhì)上要么是直接指向土地的物權(quán)（如土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、地上權(quán)等），要么是建立在土地物權(quán)之上的物權(quán)（建立在土地所有權(quán)、土地使用權(quán)或者地上權(quán)之上的房屋所有權(quán)、林地使用權(quán)、草原使用權(quán)等）。所以，以土地登記為基礎(chǔ)的登記，當(dāng)然可以包容其他的不動產(chǎn)物權(quán)的登記。

篇10

《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款的缺陷

第一，違背了意思自治原則。所謂意思自治原則，是指當(dāng)事人依照自己的理性判斷，去設(shè)計自己的生活，管理自己的事務(wù)。意思自治原則是市場經(jīng)濟對法律提出的要求。在市場經(jīng)濟條件下，市場經(jīng)濟主體是具有行為能力的參與者，能夠基于自己的理性判斷和分析做出法律行為，并對自己的行為所引起的后果承擔(dān)法律責(zé)任。承認、保護民事主體在市場經(jīng)濟交換中的意思自治，可以極大地提高交易的成功率，充分實現(xiàn)民事主體之間的利益分配，推動市場經(jīng)濟的快速發(fā)展。在民事立法中確認意思自治早已成為現(xiàn)代各國民事立法的趨勢。我國《民法通則》第四條也明確規(guī)定，民事活動應(yīng)當(dāng)遵循“自愿”的原則，從而體現(xiàn)了我國民法意思自治的精神，意思自治原則已成為我國民事法律的基本原則和理念。

土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)同屬不動產(chǎn)，根據(jù)我國現(xiàn)行法律，兩者沒有主從之分，民事主體在轉(zhuǎn)讓時應(yīng)當(dāng)可以根據(jù)自己的“意思”自由決定轉(zhuǎn)讓順序，法律不應(yīng)當(dāng)予以不恰當(dāng)?shù)母深A(yù)。

第二，違背了便民高效原則。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款的規(guī)定，無論什么情形，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時都必須先向房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，后向土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記。第三十九條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批?！爆F(xiàn)階段在我國，土地使用權(quán)的審批和登記都是人民政府委托國土資源部門進行操作的，因此，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，民事主體轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，則要先到國土部門辦理相關(guān)手續(xù)，后到房產(chǎn)管理部門辦理，最后還要再到國土部門辦理。如果由民事主體自由決定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓先后順序，那么民事主體就可以在有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批即在國土資源部門辦理審批手續(xù)后，再去房產(chǎn)管理部門辦理就可以了，而無須再回過頭來跑國土資源部門。由此可見，《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款的規(guī)定，不符合方便群眾、高效運作的現(xiàn)代行政原則。

第三，脫離了中國房地產(chǎn)管理實情。在我國，房產(chǎn)權(quán)利登記起步較早，房產(chǎn)權(quán)利登記的重要性幾乎家喻戶曉；然而土地權(quán)利的登記卻經(jīng)歷了一番波折，公民土地權(quán)利意識相對較差，只要房產(chǎn)證不要土地證的大有人在。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，很多人在辦理房產(chǎn)變更登記后，因為不知道需要辦理土地登記而不辦理土地登記；還有一些人，明知需要辦理卻因土地權(quán)利保護意識相對較差，抱著無所謂的態(tài)度而不辦理土地登記。就全國范圍內(nèi)而言，目前房產(chǎn)發(fā)證量要遠遠大于地產(chǎn)發(fā)證量。特別是劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，很多都是不經(jīng)土地部門審批，直接到房管部門辦理房產(chǎn)登記，而后才去國土資源部門辦理土地登記。更有甚者，干脆不去國土資源部門辦理土地登記，從而造成國有資產(chǎn)大量流失。可見在我國現(xiàn)階段，法律應(yīng)該著重強化對土地權(quán)利的登記和保護?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第六十條第三款的規(guī)定，不但沒有起到強化土地權(quán)利登記和保護的積極作用，相反卻弱化了對土地權(quán)利的登記和保護，背離了我國國情。

該法律條文非有不可嗎

有人說，《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款的規(guī)定，是為了避免“一房多賣、房地產(chǎn)權(quán)不一致的現(xiàn)象”的發(fā)生，“只有按照此規(guī)定才能有效避免房地不一致，使‘地隨房走，房隨地走’落到實處”。果真如此嗎？

事實上，《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款的強制規(guī)定自1995年1月1日起施行至今已有10個年頭，但“一房多賣、房地產(chǎn)權(quán)不一致的現(xiàn)象”仍屢見不鮮。那么，如果按照意思自治原則，取消《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款的強制規(guī)定，由民事主體自由決定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓順序，會不會使得“一房多賣、房地產(chǎn)權(quán)不一致的現(xiàn)象”愈加嚴(yán)重，房地產(chǎn)交易安全隱患更大呢？不會。因為如果民事主體違反誠實信用原則或違反公序良俗，采取欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下進行房地產(chǎn)交易，那么，根據(jù)我國民法通則第五十八條第三款規(guī)定，該民事行為無效。

既然如此，那么我們就根本沒有必要以犧牲、至少是損害“私法根本價值所在”的意思自治原則為代價，作出《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款那樣的強制規(guī)定，用以維護所謂的房地產(chǎn)交易的安全。

筆者認為，即使必須規(guī)定一個轉(zhuǎn)讓順序的話，那也應(yīng)該規(guī)定先辦理轉(zhuǎn)讓土地手續(xù)，然后辦理轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)手續(xù)。

透過該條文，有一點我們不難發(fā)現(xiàn)：立法者與普通百姓一樣，沒有對土地權(quán)利的登記和保護予以應(yīng)有的重視，沒有把對土地權(quán)利的登記和保護放到應(yīng)有的位置，重房輕地的觀念相當(dāng)嚴(yán)重，漠視了土地權(quán)利。可見，我國的土地權(quán)利登記和保護工作任重道遠。

國土部門為統(tǒng)一登記機關(guān)，是解決問題的根本之策

房地產(chǎn)權(quán)利之所以會出現(xiàn)不一致的現(xiàn)象，歸根結(jié)底，是由于我國不動產(chǎn)登記權(quán)利分散在多個部門造成的。包括房地產(chǎn)在內(nèi)的不動產(chǎn)權(quán)利的分散登記，不僅造成不動產(chǎn)物權(quán)法律基礎(chǔ)的不統(tǒng)一，妨害正常的不動產(chǎn)交易秩序，而且增加了公民、法人和其他組織的不合理負擔(dān)，妨害了我國不動產(chǎn)市場的發(fā)展，還造成各行政管理部門間不斷扯皮、鬧矛盾。不動產(chǎn)權(quán)利的分散登記制度的理論基礎(chǔ)是不動產(chǎn)的行政管理理論，而不是市場經(jīng)濟需要的民法、物權(quán)法原理，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟不斷發(fā)展和完善，這種制度應(yīng)予摒棄。

縱觀世界各國和地區(qū)的不動產(chǎn)登記制度，登記機關(guān)要么是司法部門要么是地政部門。以地政部門為不動產(chǎn)登記機關(guān)，其理由是：不動產(chǎn)物權(quán)在本質(zhì)上要么是直接指向土地的物權(quán)（如土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、地上權(quán)等），要么是建立在土地物權(quán)之上的物權(quán)（建立在土地所有權(quán)、土地使用權(quán)或者地上權(quán)之上的房屋所有權(quán)、林地使用權(quán)、草原使用權(quán)等）。所以，以土地登記為基礎(chǔ)登記，當(dāng)然可以包括其他不動產(chǎn)物權(quán)的登記。例如在德國，不論是《土地登記條例》、《地上權(quán)條例》還是《住宅所有權(quán)法》，都明確規(guī)定土地登記包括地上物的登記。我國臺灣地區(qū)也采納了將土地登記部門作為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記部門的做法。臺灣《土地登記規(guī)則》第3條規(guī)定：“土地登記，謂土地及建筑改良物之所有權(quán)與他項權(quán)利之登記?！?/p>