導語：如何才能寫好一篇不動產(chǎn)工作報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

報告稱，2014年，上海市商品住宅交易量有所減少。受此影響，公積金個貸發(fā)放規(guī)模相應回落。全年共向12.15萬戶家庭發(fā)放472.20億元，二者均同比減少23%。不過，2014年公積金個貸的戶均貸款額達到39萬元，繼續(xù)走高。

廣州

房產(chǎn)中介年檢未通過率創(chuàng)3年新高

2月8日，廣州市國土房管局最新通報數(shù)據(jù)顯示，廣州有4314家房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)及分支機構(gòu)中有12.5%未通過年檢。

據(jù)了解，2014年10月8日至12月15日，廣州市國土房管局開展2014年度房地產(chǎn)中介服務資質(zhì)年度檢查。通報告結(jié)果顯示，有2055家機構(gòu)及1718家分支機構(gòu)通過檢查；460家機構(gòu)及81家分支機構(gòu)未通過檢查，未通過率為12.5%，未通過率創(chuàng)3年來最高。按照通報規(guī)定，未通過檢查的460家房地產(chǎn)中介機構(gòu)及81家分支機構(gòu)，將被房管局注銷資質(zhì)備案。

四川

一次性獎勵首次置業(yè)者7000元

據(jù)媒體2月2日報道，四川省資陽市相關部門下發(fā)“政府20條”，針對首次置業(yè)者，當?shù)卣淮涡元剟?000元，房交會上成交的再獎勵2000元，取消境外機構(gòu)和個人在當?shù)刭彿肯拗疲Ｕ限r(nóng)民在農(nóng)村各項權(quán)益的基礎上鼓勵他們進城買房。

此外，還調(diào)整公積金貸款、降低首套房認定門檻、落實購房稅收金融、棚改貨幣補償?shù)却胧?。?jù)悉該文件是由資陽市房管、住建、國土、公安、稅務和銀監(jiān)等多個部門參與聯(lián)合起草，有效期一年。

南京

去年年底新房庫存創(chuàng)歷史新高

2月9日國家統(tǒng)計局南京調(diào)查隊公布數(shù)據(jù)顯示，截至去年底，南京樓市的新房庫存近5.7萬套，時隔3年再創(chuàng)歷史新高。

事實上，雖然南京去年庫存高企，但總體銷量不俗，全年商品房銷售面積達1208萬平方米。南京調(diào)查隊生產(chǎn)價格處曹璇指出，去年南京樓市銷售以9月份為分水嶺，前后冷熱迥異。

早前，網(wǎng)尚研究機構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀研究中心經(jīng)理張麗君表示，南京庫存已經(jīng)屬于較高位置，對于房價走勢來說，內(nèi)需其實被迫縮減，而今年不排除庫存將進一步升高的可能。

廣東

3月1日掛牌不動產(chǎn)登記局

據(jù)新華社電 記者從廣東省國土資源廳了解到，廣東省不動產(chǎn)統(tǒng)一登記局于3月1日掛牌運行，該省市、縣兩級不動產(chǎn)登記機構(gòu)設置工作爭取在6月底前基本完成。

廣東省國土資源廳廳長鄔公權(quán)介紹，建立和實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度關鍵在地方，市縣兩級是重點，因此除了省成立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記局，市、縣兩級要同步推進。據(jù)介紹，廣東省市、縣兩級將啟動并完成各類不動產(chǎn)登記資料移交整合、著手設立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記受理窗口、全面推進不動產(chǎn)登記信息化建設。

深圳

今年計劃供應保障房1.8萬套

3月3日，深圳市住建局召開住房和建設系統(tǒng)工作會議稱，2015年深圳計劃供應保障房1.8萬套。同時，探索保障房區(qū)位補償機制和價格補償機制，允許購租偏遠地區(qū)的保障房申請人適當享受較大面積保障房。

據(jù)深圳市住建局介紹，2015年，計劃開工建設保障房1.5萬套、竣工1.5萬套、供應1.8萬套，加大保障房的配套建設力度。計劃發(fā)放住房公積金貸款130億元。

值得關注的是，2014年深圳在安居房和公租房日常輪候基礎上，啟動了“兩庫合一”，還率先在全國實行公租房置換機制，疏堵結(jié)合解決公租房違規(guī)轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借問題。

重慶

主城均價升至5周最高

觀點數(shù)據(jù)周報顯示：受近期央行下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準備金率、政府工作報告淡化樓市調(diào)控的影響，2月2日-2月8日，重慶主城區(qū)商品房供應量環(huán)比增加24.48萬平方米，反映出房企對接下來的市場看好。

重慶主城區(qū)的建面均價則為7707元/平方米，環(huán)比上升17.1%，創(chuàng)下近5周以來最高水平。不過，從這5周的均價看，主城區(qū)依然處于平穩(wěn)波動狀態(tài)。在成交方面，受大量供應的影響，重慶主城區(qū)出現(xiàn)量跌價升跡象。2月2日-2月8日，主城區(qū)商品房成交4128套，環(huán)比下降11.7%；成交面積36.83萬平方米，環(huán)比下降1.0%。

青島

嶗山“第一高樓”環(huán)球金融中心啟動

3月3日，青島嶗山區(qū)的環(huán)球金融中心項目啟動，據(jù)稱，該項目總規(guī)劃建筑面積約80萬平方米，將成為嶗山金融商務區(qū)的地標級商務綜合體。

篇2

關鍵詞 物業(yè)稅；征收；問題研究

物業(yè)稅，是指以保有階段的土地、房屋等不動產(chǎn)為課稅對象，以房地產(chǎn)的評估值為計稅依據(jù)，在每一課稅年度對房地產(chǎn)所有者或使用者(包括自然人、法人和非法人組織)征收的一種稅，稅負隨房地產(chǎn)的市場價值變化而變化。

由于物業(yè)稅的稅制要素是物業(yè)稅開征的核心問題，因此，需要在堅持其開征原則的基礎上予以理順。通過對域外國家物業(yè)稅稅制設計的介紹，我國可以根據(jù)國情借鑒其先進經(jīng)驗，對物業(yè)稅的稅制要素進行設計。

一、物業(yè)稅的納稅主體

物業(yè)稅的納稅主體即物業(yè)稅的納稅義務人，具體是指在我國境內(nèi)的房地產(chǎn)的所有權(quán)人或使用權(quán)人。根據(jù)稅收便民、效率的原則，物業(yè)稅的納稅主體應采取稅收屬地管轄原則來確定，這樣有利于減少納稅成本，往往具有可行性和可操作性。因此，我國可以借鑒英國的做法，規(guī)定凡是我國境內(nèi)的房地產(chǎn)的所有人或使用人，而不論是中國或外國的法人和自然人，都應納稅。在我國，實行房地分離的制度，土地歸國家所有，自然人或法人只擁有70年的土地使用權(quán)?！段餀?quán)法》出臺后，解決了土地使用權(quán)使用年限和房屋所有權(quán)使用年限的不匹配問題，使得土地使用權(quán)可隨房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，到年限續(xù)費又可繼續(xù)使用，因而可將土地使用權(quán)也視為其財產(chǎn)。那么，房產(chǎn)的所有人在續(xù)費的情況下肯定擁有土地的使用權(quán)，故物業(yè)稅的納稅主體實際上是房產(chǎn)的所有人或房地產(chǎn)的使用人。在房地合并開征的模式下，物業(yè)稅的納稅主體即為房產(chǎn)的所有人和土地的使用權(quán)人，房產(chǎn)的所有人在出租的情況下也可以同房產(chǎn)使用人約定由其代為納稅。但在現(xiàn)實中，有些房屋的產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)存在分離或不確定的現(xiàn)象，只有產(chǎn)權(quán)而沒有土地使用權(quán)等問題造成了納稅主體的不確定性。因此，在物業(yè)稅納稅主體的設計上需要對這種特殊情形予以注意。如當自然人或法人只擁有房產(chǎn)所有權(quán)而不擁有土地使用權(quán)時，此種情況下，應對房產(chǎn)所有人和土地使用人分別課征物業(yè)稅。

二、物業(yè)稅的征稅對象

目前我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收存在征稅范圍過窄的問題，這導致了稅源的流失及偷稅漏稅等行為的發(fā)生。因此，有必要擴大物業(yè)稅的征稅對象，將其擴大至納稅義務人擁有所有權(quán)或使用權(quán)的土地、房屋及其它附屬設施等不動產(chǎn)，包括城市、城鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)及農(nóng)村的營業(yè)性和非營業(yè)性不動產(chǎn)。大多數(shù)情況下，土地使用權(quán)人與房產(chǎn)所有權(quán)人或使用權(quán)人是一致的，同時我國尚不具備對土地、房屋等分別課征的現(xiàn)實條件。因此，可以對土地、房屋等不動產(chǎn)進行合并課征，這與國外的通行做法保持一致。但在實際開征的過程中，需要注意幾個特殊問題。

首先，居民的非營業(yè)性用房是否應成為征稅對象。居民的非營業(yè)性用房不在我國傳統(tǒng)房地產(chǎn)稅的征稅范圍之內(nèi)，對于其能否成為物業(yè)稅的征稅對象，學界有不同的觀點。本文認為，隨著經(jīng)濟社會的迅速發(fā)展，城鄉(xiāng)之間的區(qū)別逐漸減少，城鄉(xiāng)一體化是我國社會發(fā)展的必然趨勢。原則上為了實現(xiàn)稅收的公平，對城鎮(zhèn)、農(nóng)村的非營業(yè)性用房也應征稅。不過在物業(yè)稅的具體開征過程中，應對城鎮(zhèn)、農(nóng)村的非營業(yè)性用房進行區(qū)別對待，根據(jù)城鎮(zhèn)、農(nóng)村的經(jīng)濟發(fā)展水平及非營業(yè)性用房的具體價值適用不同的稅率或給予一定的稅收優(yōu)惠。

其次，居民的存量房是否應成為物業(yè)稅的征稅對象。雖然居民的存量房在購房初己交納了各種房地產(chǎn)稅以及房地產(chǎn)商購買土地時的土地出讓金轉(zhuǎn)嫁額。但存量房在存續(xù)期間仍會享用地方政府提供的公共服務，其市場價值也會有所改變，如果不將其納入征稅對象的范圍之內(nèi)，勢必會影響物業(yè)稅的實施效果。在物業(yè)稅的具體開征中，為了不增加存量房納稅主體的稅負，可以在存量房應納稅額中扣除其已繳稅額。

三、物業(yè)稅的稅率

考慮到各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平的差異，各地方政府可以對不同地區(qū)適用不同稅率。此外，對土地、房產(chǎn)等不同的不動產(chǎn)形式也應適用差別稅率。比如，對居民的存量住房、農(nóng)村及城鎮(zhèn)的自用住房、城市居民的第一套住房等應確定較低的稅率，對居民的營業(yè)性用房、高檔住宅、城市居民的第二套住房、別墅、土地等則應確定較高的稅率。差別比例稅率的實行在一定程度上保障了稅收的公平，使物業(yè)稅的征收更具可行性。

按照“寬稅基、低稅率”的原則，我國對于具體的稅率范圍不宜制定的過高，以彌補“寬稅基”給納稅義務人造成的稅負，尤其是在物業(yè)稅開征的初期。對于稅率的浮動范圍，我國不同的學者有不同的觀點。其中，國務院法制研究中心物業(yè)稅改革課題組認為，如果把物業(yè)稅的稅率制定的過高，必然會引起納稅主體的消極情緒，加重其負擔，因此物業(yè)稅的稅率可以在0.3%-0.8%之間浮動。按照我國房產(chǎn)稅的試點及國外的稅率設計，中央財經(jīng)工作領導小組的有關專家進行了研究和計算，得出按照0.8%的稅率征收物業(yè)稅將會在居民的稅收負擔承受范圍之內(nèi)。鑒于此，我國的物業(yè)稅稅率應設定在0.8%附近，然后根據(jù)具體情況上下浮動。

四、物業(yè)稅的稅收優(yōu)惠

一國的稅收優(yōu)惠政策實際上是對稅收公平原則的貫徹。在物業(yè)稅的開征中，我國通過借鑒美國、英國等國家和地區(qū)的先進規(guī)定，并結(jié)合我國現(xiàn)行的稅收減免制度，制定關于物業(yè)稅的優(yōu)惠規(guī)定具有迫切性。確切來說，主要包括兩種類型的減免。

篇3

企業(yè)所得稅走向全面實施

發(fā)揮效果重在落實

2008年1月1日起，企業(yè)所得稅法及其實施條例正式實施，內(nèi)外資企業(yè)所得稅實現(xiàn)合并統(tǒng)一，稅率統(tǒng)一調(diào)整為25%。這不僅實現(xiàn)了內(nèi)資和外資企業(yè)“平等競爭”，還將稅收優(yōu)惠重點轉(zhuǎn)向“產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠為主、地區(qū)優(yōu)惠為輔”，通過對國家重點扶持和鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)和項目給予所得稅方面的優(yōu)惠對待，發(fā)揮稅收優(yōu)惠在體現(xiàn)稅法政策性上應有的積極作用，有效配合國家產(chǎn)業(yè)政策的實施。

企業(yè)所得稅法強調(diào)了對企業(yè)研發(fā)費用實行所得稅按50%加計扣除的政策，有助于加強企業(yè)自主創(chuàng)新，推動企業(yè)成為技術(shù)創(chuàng)新主體。從而發(fā)揮其推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的作用。

增值稅改革醞釀推向全國

減稅推動企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新

作為中國第一大稅種，增值稅改革將由生產(chǎn)型轉(zhuǎn)向消費型。生產(chǎn)型增值稅，即在征收增值稅時,不允許扣除外購固定資產(chǎn)所含增值稅進項稅金。改革后的消費型增值稅，允許企業(yè)將外購固定資產(chǎn)所含增值稅進項稅金一次性全部扣除。這一改革實際上是給企業(yè)減負，鼓勵企業(yè)設備更新和技術(shù)升級，有利于提高企業(yè)整體競爭力。

資源稅轉(zhuǎn)向“從價計征”

鼓勵節(jié)約資源

資源稅改革由目前的“從量計征”轉(zhuǎn)為“從價計征”，意味著今后部分資源稅征稅將不再與產(chǎn)量掛鉤，而是和資源產(chǎn)品的價格掛鉤，從而借助市場調(diào)節(jié)機制引導礦業(yè)生產(chǎn)主體合理開發(fā)，節(jié)約資源。

個稅征收起征點上調(diào)

低收入者負擔減輕

2008年將推進個人所得稅改革，調(diào)高工資薪金所得減除費用標準，減輕低收入者負擔。從2008年3月1日起，新修訂的個人所得稅法正式實施，個稅起征點從1600元提高到2000元，個稅起征點的提高意味著低收入者的負擔將有所減輕。

物業(yè)稅擴大模擬試點

篇4

對于當前市場的走勢，接受《投資者報》采訪的公募基金人士指出，近期大盤走勢仍未完全明朗，投資者還需謹慎操作，短線再次入場的投資者要嚴守自己的止損標準。相對于談論大盤指數(shù)，公募基金更愿意從此次的政府工作報告中去發(fā)掘機會。上述公募人士稱，互聯(lián)網(wǎng)金融和醫(yī)療信息化作為“兩會”熱點議題，相關扶持政策有望出臺，相關概念股的活躍帶動電子元器件、互聯(lián)網(wǎng)、軟件和醫(yī)療保健等板塊資金流入較為顯著。此外，航空、文化傳媒和港口等板塊也出現(xiàn)了明顯的資金流入跡象。銀行板塊、重型機械、工業(yè)機械和房地產(chǎn)等板塊資金流出跡象仍然較為明顯。

對于后市，東吳新產(chǎn)業(yè)股票型基金經(jīng)理戴斌表示，本屆政府上臺后推動了一系列改革，2015年又成為這些改革的落地之年。基于現(xiàn)在的狀況分析，“兩會”期間市場平穩(wěn)向上的概率應該更大，特別是“兩會”后，應持謹慎樂觀態(tài)度。

東吳基金：“兩會”之后市場不會明顯回調(diào)

東吳基金分析指出，從貨幣政策來看，自去年四季度以來，貨幣政策處于一個較為寬松的狀態(tài)，目前這種趨勢仍將會在一段比較長的時間內(nèi)得以延續(xù);從宏觀背景來看，隨著各種微刺激舉措推出或者轉(zhuǎn)型升級，經(jīng)濟在今年或有望逐漸企穩(wěn)，甚至可能重啟新一輪經(jīng)濟周期，再疊加上寬松的貨幣政策，我們認為，從長遠來看，股票作為資產(chǎn)的重要組成部分，向上的概率更大;從居民資產(chǎn)配置來看，過去10年，居民大多配置在了房地產(chǎn)或不動產(chǎn)領域，當前及未來正在向以股票為代表的、流動性較高的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移;因此，“兩會”期間特別是“兩會”后市場不會出現(xiàn)明顯的回調(diào)，可以持一個相對比較樂觀的態(tài)度。

南方基金：

兩會后重點關注“一帶一路”

南方基金兩位基金經(jīng)理認為，“一帶一路”及A股中符合政策支持、滿足人民群眾新生需求、有利于提升國家競爭力的產(chǎn)業(yè)都值得關注。

南方小康ETF基金經(jīng)理柯曉表示，“一帶一路”作為去年的熱點，在本次政府工作報告中也被總理多次提及其戰(zhàn)略部署。在“把改革開放扎實推向縱深”章節(jié)中提到，“構(gòu)建全方位對外開放新格局;推進絲綢之路經(jīng)濟帶和21世紀海上絲綢之路合作建設;加快互聯(lián)互通、大通關和國際物流大通道建設;構(gòu)建中巴、孟中印緬等經(jīng)濟走廊。”在“協(xié)調(diào)推動經(jīng)濟穩(wěn)定增長和結(jié)構(gòu)優(yōu)化”章節(jié)中提到，“把‘一帶一路’建設與區(qū)域開發(fā)開放結(jié)合起來，加強新亞歐大陸橋、陸?？诎吨c建設。”無論是穩(wěn)增長調(diào)結(jié)構(gòu)，還是深化改革開放，“一帶一路”都將是2015年政府工作的重要抓手。

光大保德信：看好兩會后主題行情

光大保德信基金表示，2015年將是全面深化改革的突破之年，其中，國企改革牽涉的范圍最大，影響最廣，是改革的重中之重。而正在召開的兩會是在推進四個全面的整體大環(huán)境下開幕的，其中“全面深化改革”將成為國企改革的重要綱領和方向。據(jù)不完全統(tǒng)計顯示，截至3月6號，今年以來不到3個月時間就已相繼成立了5只以國企改革為投資對象的基金產(chǎn)品;目前，還有光大保德信、國投瑞銀等多家公司正在發(fā)行相關的主題基金。其中，光大國企改革主題基金首日募集近5億。

對于國企改革受益的行業(yè)，光大國企改革主題基金擬任基金經(jīng)理王健指出：可以關注四大類投資機會。一是資產(chǎn)證券化提升帶來的資產(chǎn)注入機會，主要關注那些擁有集團資產(chǎn)證券化較低的上市公司;二是效率改善型，可以從具有一定品牌基礎和收入增長能力的公司中進行發(fā)掘;三是打破壟斷民營企業(yè)進入的機會，比如金融，電信，能源等領域的民營企業(yè)將明顯受益;四是錦上添花型機會，主要涉及一些目前經(jīng)營較好，如有管理層激勵、業(yè)績相關考核、更好的公司治理結(jié)構(gòu)等，以及經(jīng)營績效有望繼續(xù)改善類型的公司。

嘉實基金：聚焦兩會主題投資

嘉實基金表示， 3月5日的政府工作報告明確指出“新的消費熱點不多”是當前中國經(jīng)濟所面臨的困難，并提出加快培育消費增長點等具體措施。為此，以瞄準新興消費崛起和傳統(tǒng)消費升級為特色的各類消費主題基金將迅速“走紅”。

篇5

目前我國已經(jīng)完成對交通運輸業(yè)、郵政電信業(yè)、部分現(xiàn)代服務業(yè)等行業(yè)的“營改增”工作。2016年政府工作報告指出，從今年5月1日起，“營改增”試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負只減不增。在此之前我國政府曾預計2015年年底前將上述三個行業(yè)納入“營改增”的范疇，然而在起步階段卻發(fā)現(xiàn)困難重重，三個行業(yè)的財稅改革并未按照預期狀態(tài)順利實施，困難來自各個方面。

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，“營改增”之后將會面臨業(yè)務范圍的重新認定，工商登記的變更；面對增值稅的抵扣制度，稅負前后期失衡，前期少甚至為零，而后期會陡然增高；同時增值稅發(fā)票的領購、填開和管理相對營業(yè)稅發(fā)票來說更為嚴苛，加大了稅務管理工作。針對房地產(chǎn)的上游行業(yè)建筑業(yè)來說，從工程項目的承接到采購管理、分包管理、關聯(lián)交易，以及境外項目管理均將因“營改增”而受到一定影響，如票據(jù)流、物流、資金流“三流不一致”問題、甲供材料問題、集中采購問題、招投標策略等；針對同為上游產(chǎn)業(yè)的金融業(yè)來說面臨的問題是增值額如何核算，抵扣額如何認定，大量的柜臺以及非柜臺業(yè)務其發(fā)票采用何種形式開具等。然而為了完善社會主義市場經(jīng)濟體制，促使企業(yè)加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，提升企業(yè)核心競爭力，實現(xiàn)國民經(jīng)濟與社會的健康協(xié)調(diào)快速發(fā)展，在稅收體制方面必須為其營造良好環(huán)境、完善稅制、避免重復征稅，金融業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)“營改增”的工作不能停滯。

二、房地產(chǎn)業(yè)的主要特點

（一）財務方面。

資產(chǎn)方面：房地產(chǎn)業(yè)一般會有大量存貨，主要表現(xiàn)為尚未完工的“開發(fā)成本”與已辦理竣工結(jié)算的“開發(fā)產(chǎn)品”；部分房地產(chǎn)公司還會持有一部分房產(chǎn)和地產(chǎn)用于出租以賺取租金，針對此部分房地產(chǎn)按照《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》規(guī)定應通過“投資性房地產(chǎn)”項目列示；考慮到房地產(chǎn)企業(yè)的營銷方式，其“應收賬款”較多，主要為應收售房款和租金，基本上不存在“應收票據(jù)”；相對存貨來說固定資產(chǎn)所占比值較小，基本為辦公樓與辦公設備；一般不存在無形資產(chǎn)，值得注意的是企業(yè)取得的用于房屋開發(fā)的土地使用權(quán)應計入存貨成本（開發(fā)成本）中，而非無形資產(chǎn)。

負債方面：由于房地產(chǎn)的建造成本較高，一般房地產(chǎn)公司很難靠自有資金滿足籌建的需求，需要向外界融通資金，一方面可通過向銀行舉債獲取資金，且多為長期借款，另一方面可通過向消費者預收售房款來融資，在會計核算中通過“預收賬款”核算。

（二）業(yè)務范圍。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)主要業(yè)務涉及產(chǎn)品開發(fā)、產(chǎn)品銷售、物業(yè)管理、房屋租賃四個方面。值得關注的是，中央提出的房地產(chǎn)業(yè)“營改增”中的房地產(chǎn)業(yè)未明確具體包括哪些業(yè)務范圍，是僅指房地產(chǎn)銷售，還是亦包括物業(yè)管理、房屋租賃。房地產(chǎn)開發(fā)階段是劃分為建筑業(yè)的范疇還是劃分為房地產(chǎn)業(yè)，仍待界定。在國家統(tǒng)計局起草、國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局、國家標準化管理委員會批準的新國家標準《國民經(jīng)濟行業(yè)分類》（GB/T4754-2011）中明確指出房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)分屬不同的類別。其中建筑業(yè)包括房屋建筑業(yè)、土木工程建筑業(yè)、建筑安裝業(yè)、建筑裝飾和其他建筑業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務、自有房地產(chǎn)經(jīng)營活動；租賃業(yè)包括機械設備租賃、汽車租賃、農(nóng)業(yè)機械租賃、建筑工程機械與設備租賃，不包括房屋租賃。按照《營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，目前營業(yè)稅征稅范圍仍包括建筑業(yè)、服務業(yè)、不動產(chǎn)銷售、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；其中建筑業(yè)包括房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品開發(fā)，服務業(yè)包含房地產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理和房屋租賃，不動產(chǎn)銷售包括房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品銷售，無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包含房地產(chǎn)業(yè)中土地的購置；并未將房地產(chǎn)業(yè)作為一個單獨的項目規(guī)范。

筆者結(jié)合此前我國提出的全面開展“營改增”的趨勢，結(jié)合我國房地產(chǎn)業(yè)所涉及的業(yè)務，對“營改增”后可能存在的稅制狀態(tài)進行財稅分析。在產(chǎn)品開發(fā)方面可參考建筑業(yè)“營改增”后的稅率11%，在產(chǎn)品銷售方面按照財政部、國家稅務總局提出的預實行稅率為11%，而目前尚未確定“營改增”擴圍將覆蓋物業(yè)管理及不動產(chǎn)租賃，但按照全面推行“營改增”的總體思想，物業(yè)管理及房屋租賃也將面臨“營改增”，只是適用稅率尚未提出，筆者認為在結(jié)合行業(yè)自身特征的同時可參考部分現(xiàn)代服務業(yè)和動產(chǎn)租賃業(yè)所適用的增值稅稅率。

三、房地產(chǎn)業(yè)“營改增”后的會計處理

房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后可能會加大稅務成本，從而降低再次投資生產(chǎn)的熱情，甚至導致部分企業(yè)輾轉(zhuǎn)其他行業(yè)。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，需要同步針對其上游企業(yè)實施“營改增”。同時企業(yè)在“營改增”之后將要面臨財務核算的巨大變化，本文依據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的業(yè)務特點，結(jié)合增值稅的擴圍趨勢，提出對房地產(chǎn)企業(yè)相關業(yè)務的財稅處理如下：

（一）取得土地使用權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過行政劃撥、協(xié)議、招標、拍賣等方式取得土地使用權(quán)，按照《營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)的處置屬于營業(yè)稅的征稅范圍，而在擴圍之后應屬于增值稅的征稅范圍。結(jié)合企業(yè)會計準則的規(guī)定，在取得財政部統(tǒng)一印制的單據(jù)時，其會計處理為，借記“開發(fā)成本”科目，按照符合規(guī)定的可以抵扣的進項稅額借記“應交稅費――應交增值稅（進項稅額）”科目，貸記“銀行存款”等科目。

（二）籌集資金。房地產(chǎn)企業(yè)可通過銀行等金融機構(gòu)取得借款，由于金融業(yè)“營改增”政策已提出，所以在支付借款費用時只要取得合法票據(jù)，增值稅進項稅額將允許抵扣，會計處理為，借記“銀行存款”科目，貸記“長期借款――本金”科目。在工程達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的借款費用應借記“開發(fā)間接費用”科目，同時按照可以抵扣的進項稅額借記“應交稅費――應交增值稅（進項稅額）”科目，貸記“銀行存款”“應付利息”“長期借款――應計利息”科目。需要說明的是與借款利息相關的增值稅納稅義務發(fā)生時間的確定，是在實際取得借款利息時，還是按照合同規(guī)定的利息支付日確定？參考現(xiàn)有增值稅納稅義務發(fā)生時間的規(guī)定，筆者認為應該按照合同約定的時間確定納稅義務發(fā)生時間，但若采取預收款方式的則為收到預收款的當天，而增值稅進項稅額應在認證通過后方可抵扣。

1.取得土地使用權(quán)時：

借：存貨 100 000 000

應交稅費――應交增值稅（進項稅額） 11 000 000

貸：銀行存款 111 000 000

2.取得銀行借款時：

借：銀行存款 120 000 000

貸：長期借款――本金 120 000 000

年底計提利息時：

借：財務費用/開發(fā)成本 3 600 000

貸：應付利息 3 600 000

支付利息時：

借：應付利息 3 600 000

應交稅費――應交增值稅（進項稅額） 216 000

貸：銀行存款 3 816 000

3.支付前期勘察、論證、設計、廣告費時：

借：開發(fā)間接費用 1 000 000

應交稅費――應交增值稅（進項稅額） 60 000

貸：銀行存款 1 060 000

4.采購工程所需物資時：

借：工程物資 60 000 000

應交稅費――應交增值稅（進項稅額） 8 800 000

貸：銀行存款 68 800 000

其中增值稅進項稅額=5 000×17%+1 000×3%=880（萬元）

5.領用工程物資時：

借：開發(fā)成本 2 000 000

貸：工程物資 2 000 000

6.支付部分工程款時：

借：開發(fā)成本 10 000 000

貸：銀行存款 10 000 000

7.銷售部分房屋時：

借：銀行存款 166 500 000

貸：主營業(yè)務收入 150 000 000

貸：應交稅費――應交增值稅（銷項稅額） 16 500 000

結(jié)轉(zhuǎn)成本：

借：主營業(yè)務成本 8 000 000

貸：開發(fā)產(chǎn)品 8 000 000

借：營業(yè)稅金及附加 900 000

貸：應交稅費――應交土地增值稅 900 000

8.取得租金收入時：

借：銀行存款 2 220 000

貸：其他業(yè)務收入 2 000 000

應交稅費――應交增值稅（銷項稅額） 220 000

9.取得物業(yè)管理收入時：

借：銀行存款 5 550 000

篇6

關鍵詞：建筑業(yè)；“營改增”；問題及對策

中圖分類號：F23

文獻標識碼：A

doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.29.067

從2016年5月1日起，建筑行業(yè)全面試點“營改增”政策，稅改政策的執(zhí)行，將有效規(guī)范建筑行業(yè)健康發(fā)展，使得建筑業(yè)形成一個完整的抵扣鏈條，在“營改增”過程中，國家作出所有行業(yè)稅負只減不增的承諾，但是這個“紅利”能否落在建筑企業(yè)，需要企業(yè)積極尋找適應“營改增”的方法，提前做好稅務籌劃，將國家給的“紅利”裝在口袋。

1 “營改增”對建筑企業(yè)的影響

1.1 “營改增”后對企業(yè)稅負的影響

按照財稅〔2016〕36號文件，“營改增”后，首先，將建筑業(yè)歸類為銷售服務的建筑服務，對建筑企業(yè)從事的服務內(nèi)容，應選擇相應的類別，確認稅率。如市政建設中的城市裝飾工程，街道擺放花卉，你應該把它歸入花卉的銷售還是歸入建筑服務中的裝飾服務呢？如果界定錯誤，將會影響企業(yè)的稅負。對于建筑企業(yè)的混合服務和兼營項目，如即從事混凝土、預制品等的銷售，又從事建筑服務的企業(yè)，因所適用的稅率不同，應區(qū)分核算，這都會影響企業(yè)的稅負。

其次，建筑業(yè)稅率由營業(yè)稅率3%，變更為一般納稅人增值稅率11%，小規(guī)模納稅人征收率為3%，對于包清工及甲供工程項目，以及2016年4月30日前開工的老項目可以選擇簡易計征，征收率3%。建筑企業(yè)是否選擇簡易計征，取決企業(yè)年收入及當期進項稅額。對于選擇簡易計征的項目，由于計稅價格的變化，稅負可以減少。但對于一般納稅核算的建筑企業(yè)，進項稅額取得的多少，直接影響企業(yè)的應納稅額。

最后，對于適用一般計稅方法的建筑企業(yè)，按照“營改增”的規(guī)定，對于2016年5月1日后購入的不動產(chǎn)或在建工程，可以進行進項稅額抵扣。建筑企業(yè)使用的設備或者不動產(chǎn)，可以選擇租賃或者購入等形式，但應如何選擇適當?shù)姆绞絹頊p輕企業(yè)稅負。

1.2 “營改增”對企業(yè)機構(gòu)設置及管理模式的影響

建筑企業(yè)一般有許多分公司，各分公司實施的項目不同，有的項目雖說利潤少或者沒有，但可以獲得較多的進項稅額，有可能存在進項大于銷項。如果分公司為獨立核算法人，整個建筑企業(yè)不能整體匯算清繳，部分進項稅額不能獲得抵扣，會給企業(yè)帶來損失。建筑企業(yè)中的服務部門，為企業(yè)提供了服務，由于沒有單獨核算，不能為企業(yè)提供進行稅額。根據(jù)以上分析，企業(yè)機構(gòu)設置影響企業(yè)的稅負。

“營改增”過程中，由于一些企業(yè)的管理模式還停留在以前“以包代管”的形式，弱化了企業(yè)的管理，制約著企業(yè)的發(fā)展。項目的“內(nèi)部承包”、資質(zhì)掛靠等現(xiàn)象較為嚴重，企業(yè)不能參與項目的管理，合理調(diào)配資金和控制成本，嚴重影響了企業(yè)的整體管理。建筑業(yè)實行“營改增”后，稅務部門對總分公司納稅及總分包項目進行了要求，總分公司按照規(guī)定的預征率在分公司進行預繳，總公司匯總申報，分包項目執(zhí)行備案制度。征收增值稅后，這類企業(yè)的管理體制已經(jīng)不能適用，迫使企業(yè)改變管理模式。

1.3 “營改增”過渡政策對建筑企業(yè)的影響

由于建筑業(yè)多數(shù)工程項目建設期長，存在跨期項目，該項目已經(jīng)開始施工，部分成本已經(jīng)支付，有的工程已經(jīng)全部完工，但存在工程結(jié)算不及時現(xiàn)象，或者項目不能及時驗收評審，如果企業(yè)按照一般征收11%的稅率繳稅，明顯企業(yè)的納稅金額就會提升。還有的企業(yè)在4月30日以前已經(jīng)開工，但是大部分成本還沒有開支，還未取得進項稅額。“營改增”后一般納稅人按簡易方法計稅的規(guī)定，對于建筑老項目可以選擇從簡計稅，但怎樣確定為老項目，是否選擇簡易計征，這就需要我們找出依據(jù)，按照最有利于企業(yè)的計稅方法處理。一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務，或者甲供工程提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。但怎樣界定為包清工工程或甲供工程，在簽訂合同時應注意什么，對稅收有什么樣的影響，如何來測定是否選簡易計稅方法。這些問題都影響著企業(yè)的稅負。

1.4 “營改增”對財務管理的影響

“營改增”后，建筑企業(yè)的財務核算難度加大。增值稅是價外稅，由于企業(yè)還沿用以前的費用定額和結(jié)算方式，企業(yè)在確認收入時，需要進行價稅分離；增值稅的計稅方式復雜，需要在材料購進與分配、成本費用分配時進行增值稅進項稅額的核算。

增值稅是以票控稅，保證三流統(tǒng)一，對發(fā)票的管理非常嚴格，有些建筑企業(yè)還不能適應增值稅發(fā)票的管理，像專用發(fā)票需從開具之日起180日內(nèi)進行認證，但是企業(yè)由于工程款拖延，經(jīng)常延遲支付材料設備等款項，發(fā)票流轉(zhuǎn)不及時或流轉(zhuǎn)不到財務部門，影響了進行稅額的認證工作，導致發(fā)票超過認證期限。建筑企業(yè)應加強發(fā)票的管理。

2 建筑業(yè)企業(yè)在“營改增”過程中的具體措施及辦法

2.1 建筑企業(yè)稅務籌劃的幾點建議

建筑企業(yè)應合理利用“營改增”政策，結(jié)合企業(yè)的經(jīng)營范圍和建筑項目特征，仔細進行梳理，認真籌劃企業(yè)在經(jīng)營過程中的每一個細節(jié)，達到節(jié)稅目的。建筑企業(yè)可以從以下幾點著手準備。

2.1.1 合理認定項目的歸類

建筑企業(yè)按照工商部門審批的經(jīng)營范圍，經(jīng)營管理建筑項目，依照建筑服務的具體內(nèi)容，建筑企業(yè)應合理界定項目的歸類，確定稅率。建筑企業(yè)應區(qū)分混合銷售與兼營行為，因為混合銷售的納稅主要原則是按“經(jīng)營主業(yè)”劃分，但對于建筑企業(yè)的兼營行為，應分別核算，分別適用稅率。

2.1.2 認真分析成本結(jié)構(gòu)

認真分析項目成本構(gòu)成，以及那些成本可以取得的進項稅額和相應的稅率。對于建筑企業(yè)，人工費可以選擇工資支付形式，還可以選擇勞務服務，進項稅率為6%；材料費中，按照主要材料的占有比例預計企業(yè)進行稅額，其中鋼材、木材等的進項稅率是17%，砂石及混凝土的等地材的稅率可以選擇簡易計征，進行稅率為3%，水、電的進項稅率分別是3%和17%；對于機械費的使用，可以選擇租賃或者購置，進行稅率是5%或者17%。建筑企業(yè)應結(jié)合項目成本中各費用項目的比例，對進行稅額提前預計，在招投標時，按照項目特點做好項目稅務籌劃工作。

2.1.3 加強材料、服務的采購管理和固定資產(chǎn)的管理

建筑企業(yè)在材料物資采購時，應認真選擇供應商，不光要考慮到材料物資的質(zhì)量和價格，對供應商的納稅資格的選擇也很重要。由于小規(guī)模納稅人需稅務機關代開增值稅專用發(fā)票，而且進項稅額只有3%，如果價格同一般納稅企業(yè)的價格相同，在質(zhì)量相同的情況下，企業(yè)就應該選擇一般納稅人的貨物。但是小規(guī)模納稅人如果提供的價格更低，企業(yè)應該在可提供的進項稅額和價格降低程度之間進行比較，來決定選擇供應商。

對于適用一般計稅方法的建筑企業(yè)，在2016年5月1日后取得的按照固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或在建工程、購入的機械設備等，“營改增”后，建筑企業(yè)可獲得進項稅額抵扣。所以建筑企業(yè)固定資產(chǎn)管理非常重要，影響著企業(yè)的進行稅額。建筑企業(yè)使用的固定資產(chǎn)可通過外購或租賃獲得，都可獲得進項抵扣。建筑企業(yè)在租賃固定資產(chǎn)時，獲得的進項抵扣是穩(wěn)定而持續(xù)的。而外購固定資產(chǎn)，可獲得大額進項抵扣，但是卻占用了企業(yè)的流動資金。企業(yè)應合理分析企業(yè)經(jīng)營狀況，在存在大量增值稅銷項時，固定資產(chǎn)購置可取得大量的進項來抵扣；對于比較穩(wěn)定的企業(yè)，應選擇租賃固定資產(chǎn)。

2.2 合理設置企業(yè)機構(gòu)，規(guī)范企業(yè)管理模式

建筑企業(yè)根據(jù)經(jīng)營項目特點，出于節(jié)稅目的，應靈活設置機構(gòu)。對集團公司中部分子公司進項稅額無法抵扣的現(xiàn)象，建筑企業(yè)應把下屬公司設置為分公司，企業(yè)統(tǒng)一繳納增值稅，整個企業(yè)集團就可以獲得增值稅進項全部抵扣，避免增值稅稅負增加。對于一些服務和銷售部門，可以設置為子公司，單獨進行核算，為企業(yè)提供相關進行稅額。

在建筑業(yè)“營改增”政策中，按照總分機構(gòu)試點納稅人的增值稅計稅暫行辦法，以及建筑企業(yè)跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務中的要求，建筑企業(yè)應統(tǒng)一管理，合理調(diào)配資金，制定總分公司管理制度，嚴禁資質(zhì)掛靠等現(xiàn)象?？偡止镜募{稅申報，需制定總分機構(gòu)納稅申報制度，規(guī)定納稅匯總時間，及時匯總進銷項稅額，進行納稅申報和應繳增值稅清算。建筑企業(yè)應加強分包項目的管理，設置預繳稅款臺賬，制定嚴密的分包管理制度。

2.3 合理利用“營改增”過渡政策

對于過渡政策中的老項目，國家稅務總局已經(jīng)明確，2016年4月30日前開工的項目，可以按照建筑工程老項目進行稅務處理。但是對于建筑企業(yè)的工程老項目，應該按照每個項目的具體情況來分析，按照后續(xù)可取的進行稅額的多少，來判定是否選擇從簡計稅，對于選擇簡易計征的項目，應及時備案。如果企業(yè)是按照工程結(jié)算進度收取工程款并能夠及時確認工程成本，后續(xù)成本中能夠取得專用發(fā)票，取得的進項稅額較大，這時企業(yè)可以根據(jù)情況選擇一般計稅方式。如果建筑企業(yè)的老項目已經(jīng)完工或者快要完工，只剩尾留的款項，或者項目后續(xù)成本中可取得的進行稅額較少，應選擇簡易計征。

“營改增”過渡政策中提到以清包工方式或甲供工程提供建筑服務，可以選擇簡易計征。尤其房建工程，大多采用這種形式，即由基本建設單位提供主要建筑材料，施工單位僅投入人工及部分材料費。建設單位選擇清包工方式或甲供工程的原因主要是：第一是為了避免施工單位偷工減料，影響廠房的質(zhì)量，第二個原因是節(jié)約成本同時，也為減少房產(chǎn)稅提供了保證。建筑企業(yè)在簽訂合同時應注意，總分包合同明細中人工費為主要費用，有明確建設方提供主要材料的條款等。清包工項目或甲供工程中人工費占主要費用，但是人工市場的不規(guī)范，很難取得進行稅額抵扣。為規(guī)范勞務市場，國稅總局在2015年第34號中，已經(jīng)明確工資薪金和職工福利費等支出稅前扣除問題，企業(yè)可以選擇兩種模式，要么作為工資薪酬，要么作為勞務成本，企業(yè)需統(tǒng)籌計算企業(yè)的整體稅負，綜合考慮后選擇人工成本方式。企業(yè)取得人工成本的進項稅額抵扣，由于勞務服務的稅率為6%，對于建筑業(yè)而言，只是杯水車薪，需規(guī)劃后選擇計稅方式。

2.4 加強財務管理力度

按照“營改增”政策出臺，要求財務人員熟悉政策，提出具體的稅務籌劃安排，適應“營改增”帶來的核算模式的改變。大力宣傳稅改政策，為各業(yè)務部門講解政策變更后對企業(yè)的影響，需要各業(yè)務部門配合的事項，提前做好準備，配合“營改增”政策的執(zhí)行。

建筑企業(yè)應加強增值稅專用發(fā)票的領購、開具、保管以及認證工作，設置票務管理崗位，嚴格票務管理，制定票據(jù)管理制度。認真檢查增值稅發(fā)票的完整性、真實性，做好專用發(fā)票的登記認證工作，避免逾期無法抵扣而產(chǎn)生的稅額風險。按照稅務期限對專用發(fā)票抵扣聯(lián)進行整理裝訂，以備后續(xù)查找。對外開具發(fā)票時，須符合單位的經(jīng)營范圍和對應的稅率，按照經(jīng)營范圍，開具增值稅發(fā)票。嚴格發(fā)票登記管理，確保開出的每張發(fā)票都能查找。

參考文獻

[1]財稅[2016]36號文件及其4個附件[Z].

篇7

重慶市市長黃奇帆在政府工作報告中提出，“十二五”期間，重慶將加強財稅調(diào)節(jié)，開征高檔商品房房產(chǎn)稅。重慶成為首個將“開征商品房房產(chǎn)稅”寫入地方政府工作報告的城市。分析人士認為，對高檔房征收房產(chǎn)稅，從直接效果上看是抑制房價。同時，重慶試點是為房產(chǎn)稅將來在全國鋪開累積經(jīng)驗，完善房地產(chǎn)稅收體系。

據(jù)悉，財政部已經(jīng)原則同意重慶開征商品房房產(chǎn)稅，具體實施方案由地方政府制定，報財政部備案。重慶市正抓緊完善相關方案，有望在今年一季度出臺文件開征高檔商品房房產(chǎn)稅。雖然房產(chǎn)稅試點的消息獲得進一步明確，但試點方案依然霧里看花。重慶市版本主要是針對高檔住宅，基本思路是先對別墅、200平方米以上的“大房子”和評估價值超過主城區(qū)平均售價3倍以上的住房開征；按面積計，實行累進稅率；征收范圍首先是增量部分，存量部分視情況開征；每戶家庭擁有普通住宅超過四套，可能被征稅；外地人炒房，可能被征稅。

消息人士稱，重慶市針對高檔房征收的房產(chǎn)稅稅率可能在1%左右。正當坊間普遍認為重慶開征高檔商品房房產(chǎn)稅的征收對象為“增量房”之時，1月12日黃奇帆再次拋出重磅消息稱存量增量都要征。與此同時，黃奇帆還稱“我們要不了多久，會有正式的新聞會”。顯然，重慶扣動房產(chǎn)稅“發(fā)令槍”的時間已經(jīng)進入倒計時。

開征房產(chǎn)稅的諸多待解決難題

開征房產(chǎn)稅理論依據(jù)不成立

稅乃國器，用之有據(jù)。征稅必須有憑有據(jù)。但目前地方政府的征稅依據(jù)，是湮沒在故紙堆里的一則文件：1986年國務院授權(quán)地方政府可以對“經(jīng)營性房產(chǎn)”開征房產(chǎn)稅，即房產(chǎn)稅對工業(yè)和商業(yè)單位征收，對居民不征收。當初的文件似乎也僅僅是向有酒店商鋪之類的企業(yè)征房產(chǎn)稅，而如今，它突然變成了地方政府向居民所擁有的各種房產(chǎn)征稅的法理依據(jù)。這顯然會引起爭議；同時，房產(chǎn)稅與物業(yè)稅應該是完全不同的兩個稅種，但是就目前來看，房產(chǎn)稅的細則很難看出其與物業(yè)稅有什么本質(zhì)區(qū)別。新修改的房產(chǎn)稅對每個居民都征收，這還是房產(chǎn)稅嗎？

開征房產(chǎn)稅效果能否真的達到預期目的仍存懸念

開征房產(chǎn)稅的動機是什么？房產(chǎn)稅的征收是否能夠真的降房價？郎咸平認為或許征收房產(chǎn)稅會使房價繼續(xù)漲。同時，征收房產(chǎn)稅只看財富，不看負擔，必然會導致一部分并不富裕的人負擔進一步加重。即使房產(chǎn)稅開征使多套房持有者一半被逼出了房，問題也嚴重。市場可供租賃的房源減少一半，房子的租金將上漲一倍，這又加重了承租者的負擔。出租人再把房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)移到租金上，承租人將面臨雪上加霜的不堪局面。雖然房產(chǎn)稅的開征可能起到抑制炒房的作用，但是魯莽地把泡沫捅破，會招致中國經(jīng)濟狂跌幾年乃至十幾年的災難性打擊，這是任何人都不愿意看到的。因此房產(chǎn)稅的開征能否實現(xiàn)其初衷，仍然值得推敲。

房產(chǎn)稅征收遭遇執(zhí)行難

征收難點一：稅基如何確定

自2010年10月7日上海樓市調(diào)控細則出臺后，有報道說：“據(jù)悉，上海、深圳房產(chǎn)稅已經(jīng)獲批，業(yè)內(nèi)人士猜測房產(chǎn)稅稅率為0.3%-0.4%。如果依此計算，若房子購買總價為220萬元，0.4%的房產(chǎn)稅率即意味一年需繳納8800元。”以此來看，房產(chǎn)稅的稅基就是“購買總價”，即成本價。但此前提到房產(chǎn)稅時，總是以評估價（或重估價、市場價）作為稅基，因為出臺房產(chǎn)稅的一個重要目的就是抑制投機，拿上海來說三年前買的房子基本上漲了1倍，若還是以“購買總價”作為稅基，就違背了出臺房產(chǎn)稅的初衷。

征收難點二：對象如何確定

是向所有住房征收還是向一部分住房征收？按照財政部、國家稅務總局有關負責人的最新表態(tài)，征收房產(chǎn)稅的對象是所有個人住房。但是，目前的市場調(diào)控是為了遏制房價過快上漲的勢頭，為了讓中低收入者買得起房，這說明調(diào)控的主要方向是打擊炒房的市場投機勢力，自住型消費仍得到政策的支持。如果向所有個人住房征收房產(chǎn)稅，那實際上把那些為還房貸而節(jié)衣縮食的“房奴”一起作為打擊對象了。但是，如果實行差別化稅收，只向擁有三套房甚至更多房源的業(yè)主開征，在確定征收對象上顯然存在非常大的難度。

鏈接

國外房產(chǎn)如何征稅兼顧穩(wěn)定和公平

美國：大頭用來建學區(qū)

在美國，對房地產(chǎn)占有、處置、收益等各個環(huán)節(jié)征收的各類稅項總稱為房產(chǎn)稅。美國的房產(chǎn)稅有狹義和廣義之分，狹義的房產(chǎn)稅是指對房屋本身征收的稅，屬于財產(chǎn)稅；廣義的房產(chǎn)稅還包括交易稅，也就是在房屋買賣時要繳納的稅。美國房產(chǎn)的交易稅大概為房價的2%―4%，一般由買賣雙方平攤，在過戶時一次齊。

征收房產(chǎn)稅的目的是維持地方政府的各項支出、完善公共設施和福利，因此美國房產(chǎn)稅的收稅主體是郡政府、市政府和學區(qū)，聯(lián)邦政府和州政府都不征收房產(chǎn)稅。一般來說，郡稅、城市稅和學區(qū)稅三者之間的比例為1：1：5。

韓國：利用賦稅穩(wěn)定房價

韓國政府于2005年出臺了綜合不動產(chǎn)稅，征稅對象為擁有房產(chǎn)總價值超過6億韓元（1美元約合1144韓元）的家庭，并根據(jù)房產(chǎn)總價值的不同，稅率為每年0.75%―2%之間。此外，韓國從1961年起就征收財產(chǎn)稅，這一稅種的征稅對象是面向所有擁有土地、房產(chǎn)、船舶等實物財產(chǎn)的人，也是根據(jù)財產(chǎn)價值不同，所負擔的稅率也不同。

為了打擊房地產(chǎn)投機行為，韓國政府又出臺了更為嚴厲的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅，即擁有2套住宅的家庭在購買房產(chǎn)2年之內(nèi)出售，要繳納50%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅，擁有3套以上住宅的家庭在購買房產(chǎn)2年之內(nèi)出售，要繳納60%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。即使在購買房產(chǎn)2年之后，擁有2套以上住宅的家庭在出售房產(chǎn)時，仍需要繳納6%―35%不等的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。

日本：根據(jù)時價征稅

在日本，房子和土地都是可以出售的。一般來說，買房子不僅意味著擁有房產(chǎn)本身，而且意味著獲得相應的土地所有權(quán)。即便購買的是公寓樓，也會依照單戶面積占整棟樓房總面積的比例分攤整棟樓占有的土地。因此，在日本，房產(chǎn)稅不僅涉及房子，而且涉及土地。

篇8

“武漢最貴樓盤‘萬達公館’稀爛的物業(yè)質(zhì)量讓武漢土豪業(yè)主們憤怒了！業(yè)主們開著近百輛豪車到武漢漢街維權(quán)，漢街被維權(quán)業(yè)主堵得水泄不通?！?月26日，一名網(wǎng)友在新浪微博上發(fā)帖曝出武漢萬達公館遭遇維權(quán)的事件，引來大家關注。

據(jù)《投資者報》記者實地采訪得知，由于房屋質(zhì)量問題，武漢萬達公館的業(yè)主一年多來一直在和萬達方面交涉。不過，問題一直未得到根本解決。

“問題一直未得到妥善解決的主要原因之一，可能是萬達公館的開發(fā)商和物業(yè)方協(xié)調(diào)不暢。”萬達公館業(yè)主代表江女士告訴記者。據(jù)搜房網(wǎng)等房產(chǎn)網(wǎng)站的信息顯示，萬達公館的開發(fā)商和物業(yè)方分別為武漢武昌萬達廣場投資有限公司（以下簡稱“武漢萬達投資”）和大連萬達物業(yè)管理有限公司武漢分公司（以下簡稱“武漢萬達物業(yè)”），二者均為萬達集團旗下子公司。

事實上，除了武漢萬達公館外，萬達集團旗下多處樓盤在今年以來陸續(xù)被曝出存在問題。

萬達公館因質(zhì)量問題遭維權(quán)

7月28日，記者來到武漢萬達公館小區(qū)，該小區(qū)坐落于武漢濱江商務區(qū)核心――積玉橋。這里交通便利，鄰近萬里長江第一隧的過江隧道出口及地鐵2號線和5號線積玉橋出站口。

官方資料顯示，武漢萬達公館總規(guī)劃面積25萬平方米，由5棟42層～43層的超高層建筑組成，呈u形王座一線觀江排布，約904戶，戶型面積為240平方米～340平方米。周圍分布著武漢第一個國際六星級的萬達威斯汀酒店、180米甲級5A商務寫字樓、千萬級濱江商鋪、SOHO公寓以及室外步行街。

武漢萬達公館業(yè)主代表江女士向記者表示：“萬達公館物業(yè)管理費高達4.5元/平方米/月，當時銷售人員向我們表示，裝修費用高達6000元/平方米?！?/p>

具有諷刺意味的是，裝修問題恰是此次維權(quán)事件的主要問題之一。此次維權(quán)的主要問題包括兩種情況，一是以衛(wèi)生間漏水、地板受潮隆起等問題為主的內(nèi)部裝修問題；二是出電梯井常年積水受潮，導致電梯經(jīng)常不能正常運行以及外墻大理石脫落、地庫滲水等相關房屋質(zhì)量問題。

其中最讓業(yè)主憤怒的是房屋的內(nèi)部裝修問題，業(yè)主李女士向記者表示：“從2013年下半年開始，房屋漏水等各種問題集中出現(xiàn)，我們以幾位熱心業(yè)主為代表和萬達管理方進行溝通，但問題一直未得到有效解決?！?/p>

“電梯經(jīng)常出問題，”對于電梯經(jīng)常出問題的原因，業(yè)主代表江女士認為，“由于施工方施工存在問題導致電梯井常年受潮?！睋?jù)悉，該小區(qū)的電梯為上海三菱電梯有限公司（以下簡稱“三菱電梯”）生產(chǎn)。在一次三菱電梯的維修工人維修的時候，江女士看到電梯井有很多積水，地坑急停開關也銹死了。對此，三菱電梯武漢市維保經(jīng)理陶濤向記者表示：“這些問題業(yè)主已經(jīng)反映了很多次，都是甲方（萬達）的問題，我們也沒辦法?！?/p>

武漢萬達公館另一位業(yè)主洪女士遇到的問題更為典型，她家里的兩個衛(wèi)生間根本不能用?！耙荒甓鄟?，因為兩個衛(wèi)生間漏水，我家反復維修，但一直未能徹底修好，每次維修都將家里弄得滿是灰塵，維修后需要很多時間來清理衛(wèi)生?！焙榕勘硎?。

在洪女士的家里記者看到，客廳沙發(fā)等物件均被罩起，衛(wèi)生間及相鄰的房間正在維修。其中一個衛(wèi)生間與相鄰房間的走廊地板全部撬開，相鄰房間的壁紙也因受潮全部撕掉；另外一個衛(wèi)生間也漏水，浴缸底部發(fā)霉且散發(fā)著惡臭。

嚴重的房屋質(zhì)量問題促使洪女士也加入了維權(quán)者的行列。洪女士稱，在7月26日的維權(quán)事件中，她被萬達方面請來的保安推倒在地，手指受傷。

上述情況并非個例，“目前萬達公館內(nèi)的大多數(shù)業(yè)主家里都出現(xiàn)衛(wèi)生間漏水、地板受潮隆起、地暖出現(xiàn)問題等情況，物業(yè)公司每次派人來修都是敷衍了事，沒過多久，原有的問題又會出現(xiàn)。”江女士向記者表示。

開發(fā)商未將維修基金交給物業(yè)

在和萬達物業(yè)交涉的過程中，江女士了解到，開發(fā)商當時并沒有將維修基金交給物業(yè)公司，這可能是導致物業(yè)維修不力的主要原因之一。

據(jù)了解，按照我國對房屋維修資金的規(guī)定，業(yè)主在購房時一次性繳納房屋維修資金，繳存金額按照城市經(jīng)濟發(fā)展水平確定，繳存之后物業(yè)公司按照當?shù)胤抗懿块T的要求存入指定銀行。在收取維修基金的時候，通常都是在辦理入住手續(xù)時，房地產(chǎn)開發(fā)公司強制代收房屋維修基金。這中間就涉及房屋維修基金由開發(fā)商向物業(yè)公司移交的問題。

對于上述情況，記者采訪到萬達公館物業(yè)管理方武漢萬達物業(yè)的負責人周先生，周先生向記者表示：“在萬達公館的事件中，萬達物業(yè)對得起自己，對得起業(yè)主，現(xiàn)在是敏感時期，其他具體情況不方便接受采訪?！?/p>

此外，記者還來到萬達公館的開發(fā)商武漢萬達投資公司進行采訪，不過公司前臺陳小姐向記者表示：“目前公司領導均不在公司?！庇浾吡粝铝寺?lián)系方式，但截至發(fā)稿時，記者并未得到武漢武昌萬達廣場投資有限公司的回應。

住宅項目問題在多地頻發(fā)

實際上，萬達住宅項目并不是第一次出現(xiàn)問題。今年3月份，溫州平陽萬達廣場就因合同中存在霸王條款遭遇眾多業(yè)主維權(quán)；今年7月初，山東德州萬達廣場被曝出因存在學區(qū)房虛假宣傳問題遭業(yè)主維權(quán)；而從今年6月份一直持續(xù)到7月份的宜興萬達公館維權(quán)事件和7月26日的武漢萬達公館維權(quán)事件均是因為房屋質(zhì)量問題。

宜興萬達公館與武漢萬達公館一樣，均是當?shù)氐暮勒椖俊Ｒ伺d萬達公館位于宜興市東新城，項目建筑面積51萬平方米，總投資約35億元，是萬達集團第三代城市綜合體的代表之作。

宜興萬達公館業(yè)主維權(quán)的起因是業(yè)主收房時發(fā)現(xiàn)存在電線，墻面、地面和屋頂不平整等諸多質(zhì)量問題。當時多名業(yè)主拒絕收房，并要求開發(fā)商對因翻修造成延期交房造成的損失進行補償。據(jù)名城新聞網(wǎng)報道，宜興萬達公館4棟精裝樓分別由4個規(guī)模不等的裝修公司承包，由于萬達集團監(jiān)管不力，總體施工質(zhì)量參差不齊。

按照最高人民法院《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第十三條第二款規(guī)定，交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

住宅項目漸被邊緣化

事實上，以商業(yè)地產(chǎn)稱雄業(yè)內(nèi)的萬達集團最早從住宅項目起家，在萬達集團成立最初的十年里，住宅項目一直是萬達集團的主營業(yè)務，但隨著萬達集團向商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，住宅項目在整個萬達集團漸漸被邊緣化。在近幾年的萬達集團年報里，住宅項目幾乎未曾出現(xiàn)過。

萬達集團2014年半年報顯示，萬達集團資產(chǎn)達到4600億元，同比增長21%；收入920.7億元，完成全年目標的38%、上半年目標的105%，同比增長24%。

在這份半年報中，商業(yè)地產(chǎn)依舊是萬達集團的支柱產(chǎn)業(yè)，但住宅項目卻并未提及。根據(jù)半年報，今年上半年，萬達集團商業(yè)地產(chǎn)收入668.5億元，同比增長18%，持有物業(yè)增長99.6萬平方米，累計持有物業(yè)1799.6萬平方米。

按照萬達集團的規(guī)劃，金融和電商是萬達集團未來發(fā)展的重點方向。7月中旬，萬達集團董事長王健林的一份2014年半年工作報告（以下簡稱“工作報告”）曝光。該工作報告顯示，萬達集團計劃今年三季度注冊成立萬達金融集團。按照王健林的構(gòu)想，今后萬達集團所有的控股、參股以及財務投資都由金融控股公司負責。萬達集團目前注冊成立了一家百億級別的投資公司，正在申報成立一家注冊資本300億元的財務公司，此外，萬達集團還計劃在多個金融行業(yè)進行投資。

在電商領域，萬達集團計劃將所有網(wǎng)上資源全部給電商公司。“這不是要求，而是紀律。”王健林曾指出。為了集中力量，萬達集團禁止各系統(tǒng)單獨搞電商，資源要集中，所有網(wǎng)上資源統(tǒng)一劃給電商公司。

工作報告還顯示，為了發(fā)展電商實業(yè)，萬達集團計劃聯(lián)合國內(nèi)最大的幾家電商成立萬達電商，首期投資50億元。

篇9

關鍵詞　增值稅　增值稅改革

任何一個國家的稅收制度，總要植根于一定的經(jīng)濟社會環(huán)境，并隨著經(jīng)濟社會環(huán)境的變化而做相應調(diào)整，這是經(jīng)濟發(fā)展的必然規(guī)律。十六屆三中全會《關于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》中提出要改革增值稅稅制，實現(xiàn)從生產(chǎn)型向消費型轉(zhuǎn)變。今年的政府工作報告中，也三次提到了稅收改革方面的問題，指出“逐步推行增值稅由生產(chǎn)型改為消費型，今年在東北地區(qū)部分行業(yè)先行試點”。這標志著增值稅由生產(chǎn)型向消費型轉(zhuǎn)型的試點啟動在即，表明中國新一輪稅制改革的序曲已經(jīng)奏響。

1　增值稅的種類及我國稅制改革前后的規(guī)范性分析

從世界各國所實行的增值稅來看，根據(jù)扣除項目進行劃分可分為生產(chǎn)型增值稅、收入型增值稅、消費型增值稅，這三種類型增值稅的根本區(qū)別在于課征增值稅時，對企業(yè)當年購入的固定資產(chǎn)價值如何進行稅務處理。國際上通行的規(guī)定是：對購入的固定資產(chǎn)價值不作任何扣除的是生產(chǎn)型增值稅；按折舊方法對固定資產(chǎn)價值逐年扣除的是收入型增值稅；對購入的固定資產(chǎn)價值當年一次性扣除的是消費型增值稅。顯然這三種對固定資產(chǎn)價值扣除的不同處理方法，使三種不同類型增值稅稅基所包括的范圍大不一樣，生產(chǎn)型增值稅稅基最大，收入型增值稅次之，消費型增值稅最小。

我國目前實行的是生產(chǎn)型增值稅制度。根據(jù)《企業(yè)會計制度》的規(guī)定，固定資產(chǎn)在取得時應按取得時的成本入賬，取得時的成本包括買價、增值稅費用和其他有關費用（包括運輸費用、非增值稅稅款、保險等）。

稅制改革后將實行的是消費型增值稅制度。由于購進固定資產(chǎn)的進項增值稅可以抵扣，固定資產(chǎn)的取得成本中就不包含增值稅這一塊。以生產(chǎn)型增值稅制度下的設備類固定資產(chǎn)成本為比較基準，假設所購設備執(zhí)行基本稅率17％，那么從會計分錄中可推算出消費型增值稅制度下固定資產(chǎn)成本的降低幅度為：17％／（1＋17％）＝15.54％,也就是說這部分比例像存貨一樣，可以作為進項抵扣，而不包括在固定資產(chǎn)的成本當中，所以相應地，這部分比例將不用計提折舊，從而給企業(yè)每期的設備折舊也相應地降低15.54％，設備折舊的降低導致公司當期主營業(yè)務成本的降低，從而提高當期的主營業(yè)務利潤。由于稅制改革并不提高公司的經(jīng)營成本（如營銷成本、管理成本、資金成本）和其他業(yè)務經(jīng)營，公司當期的營業(yè)利潤也相應提高，并最終提高公司的經(jīng)營凈利潤，其幅度為：15.54%×（1－33%）＝10.41%。從對經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量的影響來看，現(xiàn)行的生產(chǎn)型增值稅制度下，公司購買固定資產(chǎn)的進項增值稅不能抵扣，會計上計入固定資產(chǎn)成本，在現(xiàn)金流量表上體現(xiàn)為公司投資活動的現(xiàn)金流出。稅制改革后購買固定資產(chǎn)（不動產(chǎn)出外）的進項增值稅可以抵扣，企業(yè)將比在現(xiàn)行生產(chǎn)型增值稅制度下少流出現(xiàn)金，相對來說就是公司現(xiàn)金流量在現(xiàn)有基礎上的增加。根據(jù)謹慎性原則，假設新的消費型增值稅制度采取在設備的預計使用期限（即折舊年限）內(nèi)分期抵扣進項增值稅的抵扣方法。以生產(chǎn)型增值稅制度下公司現(xiàn)金流量為比較基礎，消費型增值稅制度下每期可以抵扣的進項增值稅金額就等于當期的現(xiàn)金流量增量，即公司每期因設備折舊降低而增加的現(xiàn)金流量相當于現(xiàn)行會計期內(nèi)公司折舊額的15.54％。

以上僅僅是從稅制改革對固定成本本身的影響進行規(guī)范性分析。然而，增值增值稅改革具體對企業(yè)經(jīng)營業(yè)績和經(jīng)營活動現(xiàn)金流量產(chǎn)生的影響還要進一步通過實證性研究才能得到。

2　以電力企業(yè)為例實證分析

這里選取華能國際（600011）、明星電力（600101）、桂冠電力（600236）作為案例來測算消費型增值稅制度改革對電力企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的影響。之所以選擇電力行業(yè)是因為它們屬于投資密集型型企業(yè)，而且電力能源在生產(chǎn)中作為基本生產(chǎn)成本，其價格直接影響下游產(chǎn)品成本，研究電力企業(yè)具有一定的現(xiàn)實意義。為了研究的方便，以現(xiàn)行生產(chǎn)型增值稅制度下的經(jīng)營業(yè)績作為比較基礎，并選取2003年度報告的數(shù)據(jù)作為樣本，測算該公司將在簡單再生產(chǎn)（即經(jīng)營規(guī)模不變）條件下的經(jīng)營業(yè)績增長趨勢。實際上，華能國際是在擴大再生產(chǎn)條件下經(jīng)營的（固定資產(chǎn)投資較上年增長3.04%），因此其實際經(jīng)營業(yè)績增長速度肯定要高于測算出的增長速度。

在簡單再生產(chǎn)條件下，華能國際一年的固定資產(chǎn)投資規(guī)模等于當年的固定資產(chǎn)折舊金額，即華能國際每年的固定資產(chǎn)投資規(guī)模為360 584萬元。新增設備的進項增值稅含量為：360 584／（1＋17％）×17％＝52 392.547萬元。目前華能國際的設備綜合折舊年限約為20年，則其新增設備的綜合折舊年限亦可視為20年，新增設備的增值稅含量也將在20年內(nèi)被折舊攤銷，折舊攤銷中的增值稅含量為52 392.547／20＝2 619.627萬元。

2.1　對華能國際經(jīng)營凈利潤的影響幅度

在消費型增值稅制度下，由于企業(yè)的各項經(jīng)營成本（如管理費用、營業(yè)費用、財務費用等）并不因增值稅制度的改變而變化，一年的所得稅稅前利潤增量在數(shù)量上等于新增設備折舊中的增值稅含量，即利潤增量＝2 619.627萬元。由于企業(yè)所得稅制度沒有改變，因增值稅制度改變而增加的利潤仍然需要繳納所得稅，則一年的經(jīng)營凈利潤增量＝2 619.627×（1－33％）＝1 755.15萬。由于公司每年都在進行設備再投資，在新的稅制條件下，公司每年的經(jīng)營凈利潤增量隨著時間的推移逐年遞增，設第n年的凈利潤增量為Y（n），則：Y（n）＝1755.15×n萬元。由于設備綜合折舊年限為20年，則n的最大值等于20。公司2003 年度的凈利潤為545,714.255萬元，設第n年的凈利潤增長率為L（n），則：L（n）＝Y(jié)（n）／545,714.255 , 也就是說一年的固定資產(chǎn)投資對公司未來凈利潤增長率的影響最大可達6.43%。

2.2　對華能國際經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量的影響

從前面的折舊成本轉(zhuǎn)移過程分析可知，消費型增值稅制度改革最終通過降低產(chǎn)品銷售成本來提高經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量，稅制的改革并不影響其他各項經(jīng)營活動的現(xiàn)金流出，因此一年的經(jīng)營活動現(xiàn)金流增量等于每年新增設備折舊中包含的進項增值稅含量，即經(jīng)營活動現(xiàn)金流增量＝2 619.627萬元。由于公司每年都在進行設備再投資，在新的稅制條件下，公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流的增量隨著時間的推移逐年遞增，設第n年的凈利潤增量為F（n），則：F（n）＝2 619.627×n萬元。由于設備綜合折舊年限為20年，則n的最大值等于20。公司2003年度經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量為1 015 697萬元，設第n年的凈現(xiàn)金流增長率為X（n），則：X（n）＝F（n）／1 015 697。一年的固定資產(chǎn)投資對公司未來經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量增長率的影響最大可達5.16%。

針對明星電力（600101） 桂冠電力（600236）作同樣的分析可以得到增值稅制度改革對凈利潤影響分別為5.83% ,8.12%,而對經(jīng)營性現(xiàn)金活動凈流量影響分別為9.73%,5.95%。綜上所述，可得出以下結(jié)論：①稅制改革有利于提高企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績、增加企業(yè)現(xiàn)金流量；②隨著固定資產(chǎn)（非不動產(chǎn)）逐年投入，影響幅度呈逐年上升趨勢；③投資密集型企業(yè)，諸如電力企業(yè)受到的影響比勞動密集型或知識密集型企業(yè)大。

3　我國增值稅制度改革的必要性

（1）我國現(xiàn)行實行的生產(chǎn)型增值稅基本上是1994年稅制改革確立的稅制框架的延續(xù)。當時的經(jīng)濟背景是投資過度、高通貨膨脹和市場需求過旺，所以稅制設計服從政府宏觀調(diào)控目標：治理通貨膨脹，消除泡沫經(jīng)濟。但1997年亞洲金融風暴之后，需求不足逐漸出現(xiàn)。近幾年來，國內(nèi)的消費增長速度不高，通貨膨脹變成了通貨緊縮，需求過旺也變成了需求不足。經(jīng)濟決定稅收，增值稅制度理所當然地要隨著經(jīng)濟的變化而調(diào)整。

（2）生產(chǎn)型增值稅對生產(chǎn)過程的固定資產(chǎn)耗費支出部分進行了重復課征，本身就不符合稅收基本原理。

（3）實行生產(chǎn)型增值稅造成電力產(chǎn)品等能源成本偏高，最終使下游產(chǎn)品成本偏高，這與實行消費型增值稅的國家生產(chǎn)的產(chǎn)品在同等情況下相比較而言缺乏競爭力。

4　幾點建議

總而言之，增值稅制度應該改革，這個觀點已經(jīng)基本達成共識。但是，改革如何進行？是否存在風險？這些都是應該探討的問題。針對這些問題，筆者提出一些淺見：

（1）為減小增值稅制度改革給國家財政帶來的風險，并合理評估稅改產(chǎn)生的效果，有必要選擇某些地區(qū)或某些行業(yè)進行試行。據(jù)報道，今年國家將在東北選擇的試點行業(yè)包括東北三省的裝備制造業(yè)、石油化工業(yè)、冶金業(yè)、船舶制造業(yè)、汽車制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、軍品工業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品加工等8個行業(yè)。此外還可以選擇電力能源等其他基礎性的投資密集型產(chǎn)業(yè)作為試點。

（2）為使財政逐步適應消費型增值稅的運行，可以借鑒國外經(jīng)驗，在今后幾年內(nèi)按照合理的抵扣比例對生產(chǎn)性固定資產(chǎn)的投入進行抵扣。如荷蘭1969年實行消費型增值稅時，對固定資產(chǎn)所含稅金實行分年度逐步抵扣，抵扣比例依次為30-30-60-67，到1973年以后則全部抵扣。實際上這個過程就是從收入型轉(zhuǎn)向消費型的過程。

（3）完善增值稅征收管理制度，強化稅收征管， 實現(xiàn)全面的增值稅管理。征管水平的限制，是我國目前被迫采用生產(chǎn)型增值稅的原因之一。要實現(xiàn)現(xiàn)有增值稅的正常運轉(zhuǎn)，要實現(xiàn)生產(chǎn)型增值稅向消費型增值稅的過渡，我們必須完善征管制度，切實提高征管水平。

增值稅制度是一種法規(guī)，屬于上層建筑。經(jīng)濟基礎決定上層建筑，經(jīng)濟基礎變化要求上層建筑發(fā)生改變以適應經(jīng)濟基礎的發(fā)展，所以隨著經(jīng)濟的發(fā)展，增值稅制度應作相對主動的調(diào)整，這是經(jīng)濟運行的必然規(guī)律；但稅制改革之路并非坦途，需要有更多人去關心、去研究、去支持。

參考文獻

1　李金鋒．公共財政框架下的增值稅改革［J］．吉林省經(jīng)濟管理干部學院學報，2004（2）

篇10

關鍵詞：房產(chǎn)稅；試點；分稅制

一、滬渝兩地試點情況

2011年1月27日，國務院原則上同意在部分城市開展房產(chǎn)稅試點改革工作。隨后，上海、重慶兩地率先實行了房產(chǎn)稅改革。然而，兩地的改革方案卻迥異，包括稅率結(jié)構(gòu)、試點范圍以及計稅依據(jù)等方面。

從稅率結(jié)構(gòu)看，重慶市試用最高稅率為1.2%，明顯高于上海市暫定的0.6%。在細節(jié)化方面，重慶獨棟別墅住宅及高檔住房建筑面積交易單價主城住房成交均價3倍以下的住房稅率為0.5%；3倍至4倍的稅率為1%；4倍以上的稅率為1.2%；而上海細則相對簡單，僅僅是在應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍的，稅率才以較低的0.4%計征。

從征稅范圍看，上海市的試點范圍是市行政區(qū)域，而重慶的則為主城區(qū)。重慶市規(guī)定了較多的范圍包括存量增量獨棟別墅、新購高檔商品房、外地炒房客在重慶購第二套房等情況。上海并不將存量房劃入征稅對象，只對辦法施行之日起，上海市居民家庭在上海新購且屬于該家庭第二套及以上的住房以及非本市居民家庭在本市新購的住房者征稅。

從計稅依據(jù)看，重慶的計稅依據(jù)是房產(chǎn)交易價，而上海市主要還是參照應稅住房的房地產(chǎn)市場價格確定的評估值，評估值按照規(guī)定周期進行重估。試點初期暫以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據(jù)，房產(chǎn)稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。

自滬渝兩地試點以來，社會輿論不斷，指責其成效不佳，表現(xiàn)為稅收收入較少且房價并沒有急速下跌等，其實這是一些非常表面化的認識。鑒于住房保有環(huán)節(jié)征稅是按年征收的情況，就應在年底作綜合評判，另外也要看到當前時點房產(chǎn)稅稅率較低。

二、房產(chǎn)稅開征現(xiàn)狀

稅制結(jié)構(gòu)不合理已經(jīng)成為突出矛盾。自1994年實行分稅制體系以來，存在嚴重的“財權(quán)上移，事權(quán)下移”現(xiàn)象，多個地方政府已經(jīng)出現(xiàn)負債現(xiàn)象。地方政府除了營業(yè)稅外沒有穩(wěn)定的大宗稅收來源，更沒有成型的地方稅體系，只能依靠所謂的“地方財政”作為主要收入來源。地方政府在土地批注環(huán)節(jié)征收大額土地出讓金，開發(fā)商則把此費用以高房價的形式轉(zhuǎn)嫁給消費者，使人們的購房負擔日益加重，最終導致人們對現(xiàn)有房地產(chǎn)市場以及我國稅制結(jié)構(gòu)產(chǎn)生抱怨不滿情緒，不利于和諧社會的構(gòu)建。再加上現(xiàn)有個人所得稅不能明顯實現(xiàn)其本身的收入再分配功能，還有近來讓人們憤憤不平的“饅頭稅”等都呼喚房地產(chǎn)市場及稅制的改革，這些都跟房產(chǎn)稅密切相關。

房產(chǎn)價值評估技術(shù)環(huán)節(jié)存在缺陷。作為一種不動產(chǎn)，房產(chǎn)既有投資增值額又有折舊額，目前應該對房產(chǎn)原值征稅還是房產(chǎn)現(xiàn)值計稅存在很多爭議。像上海老城區(qū)一些老住房的價值遠遠超過了郊區(qū)新房的價格，最根本的原因還是因為地價差異過大，房屋成本相對較小。房產(chǎn)價值和區(qū)位、房型、小區(qū)環(huán)境、周邊環(huán)境、物業(yè)等等因素都有關，具有很強的不確定性，如何動態(tài)地評估房屋價值將是一項費時費力的浩大工程。如果仔細評估，面對數(shù)以萬計的不同房屋，準確機制將會耗費極高的社會成本。反過來說，如果只是大體分區(qū)確立房產(chǎn)基礎價格，容易因為不公平而招致反對。

三、房產(chǎn)稅改革建議

要把存量房增量房同時納入增收對象。先前在上海試點的房產(chǎn)稅稅制方案僅以增量房為對象，沒有考慮存量房的問題，即在2011年1月之前無論購入多少套或者多大面積的住房都不需繳納房產(chǎn)稅，重慶雖然計征對象里有存量房的字眼，但是只針對獨棟別墅、高檔住房，這樣無法真實體現(xiàn)納稅人的實際支付能力，會導致嚴重的社會不公平問題。慶幸的是，截止九月中旬廣州、杭州、深圳、南京等省會城市已經(jīng)基本建立了存量房數(shù)據(jù)系統(tǒng)，基本完成了居民房統(tǒng)計，為啟動房產(chǎn)稅試點掃清了技術(shù)障礙。

應該以人均居住面積作為衡量標準。在我國現(xiàn)有社會制度下，按人均居住面積為標準能夠體現(xiàn)公平的原則，超過了平均居住面積，就得繳納房產(chǎn)稅。人均房屋使用面積越大，稅率越高，可實行累進稅率制度。另外，也要規(guī)定相應的減免制度。參照上海市試點可以看到，以一個三口之家的居民家庭為例，如果這個居民家庭原來已擁有一套50平方米的住房，現(xiàn)又新購一套120平方米的住房，該居民家庭全部住房面積為170平方米，人均住房面積為56.66平方米，未超出人均60平方米的免稅住房面積標準，因此，該家庭此次新購的這一套120平方米的住房可暫免征收房產(chǎn)稅。

建議將該稅種劃為地方稅種。我們必須肯定分稅制體系的合理之處，搞清楚政府現(xiàn)有的“入不敷出”現(xiàn)象不是分稅制導致的，而是因為分稅制體系執(zhí)行不到位、地方政府職能混亂所致。當前地方政府只關注一次性把地價拿足，盡可能解決任期之內(nèi)出政績的需要，而以后這塊地在十幾屆甚至二十幾屆政府任期之內(nèi)是不會再產(chǎn)生現(xiàn)金流的。把房產(chǎn)稅劃為地方稅種能夠逐漸消除層出不窮的“地王”勢頭，有利于地方稅體系的完善，使地方政府每年都有源源不斷的現(xiàn)金流入，對于促進西部開發(fā)、中部崛起、振興東北老工業(yè)基地將發(fā)揮重要作用。

滬渝兩地房產(chǎn)稅的開征是我國從計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌中的一次“試水”，是建設和諧社會過程中踏出的堅實步伐，它將從一定程度上緩解高房價的壓力，使地方政府稅源能夠持續(xù)。然而，控制房價保障民生不是一蹴而就的事情，社會各部門各階層應該同心同德攻堅克難，共同造就我們總理在2011年3月的政府工作報告中所提出的“要讓全體人民病有所醫(yī)，老有所養(yǎng)，住有所居”的新局面。

參考文獻：