導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房產(chǎn)投資成本，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

項目投資決策是選擇和確定投資方案的過程,該過程要求對擬建項目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證,并對不同建設(shè)方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較及作出判斷和決定。房地產(chǎn)投資項目收益高,風(fēng)險亦大,為了避免巨額投資化為泡影,投資者在投資前期必須對項目進(jìn)行實(shí)地考察研究,從項目所處位置的人文歷史、文化環(huán)境等多重角度出發(fā)。目前,業(yè)界人士已研究出多種確定投資方案的方法,如田建林運(yùn)用AHP方法來進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策分析和投資風(fēng)險分析;劉明芳等,采用DEA方法建立了房地產(chǎn)投資決策中相應(yīng)的輸入—輸出指標(biāo)模型;李杰等采用RO法來確定房地產(chǎn)投資方案。項目決策合理與否,直接關(guān)系到項目建設(shè)的成敗、工程造價的高低以及投資效果的好壞。在進(jìn)行前期實(shí)地考察的過程中,投資者應(yīng)充分關(guān)注大眾的需求,力求在建設(shè)過程中以最低的成本生產(chǎn)出最能滿足大眾需求的功能產(chǎn)品。

1 貴陽花溪地區(qū)背景

花溪區(qū)位于黔中腹地,距市中心17公里。全區(qū)地貌以山地和丘陵為主,具有高原季風(fēng)濕潤氣候的特點(diǎn),冬無嚴(yán)寒,夏無酷熱,無霜期長,雨量充沛,濕度較大,有著豐富的水資源和生物多樣性,森林覆蓋率達(dá)41.53﹪?；ㄏ貐^(qū)的生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資、工業(yè)增加值、公共財政預(yù)算收入、旅游總收入、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入等指標(biāo)絕對數(shù)均位列全省前10位,總?cè)丝跀?shù)至2010年約為360054,人口密度為每平方公里402人。

貴昆、湘黔鐵路貫通花溪區(qū)內(nèi),北有貴陽西站及貨場,西有湖潮站和磊莊機(jī)場,東北部有貴陽機(jī)場;貴花高等級公路直通市區(qū),312國道和101省道貫穿全境。花溪的教育產(chǎn)業(yè)近來也是蓬勃發(fā)展,自2009年規(guī)劃出3200畝地擴(kuò)建貴州大學(xué)的同時,規(guī)劃聚集區(qū)內(nèi)的花溪區(qū)孟關(guān)也將規(guī)劃出7500畝地,建成貴陽市的高校園區(qū),首期工程完工后,將容納坐落在貴陽的5所高校。而花溪區(qū)大學(xué)規(guī)劃用地由北區(qū)貴州大學(xué)和貴州民族大學(xué)組成,南區(qū)則位于貴安新區(qū)黨武鎮(zhèn)范圍內(nèi),分別由貴州師范大學(xué)、貴州財經(jīng)大學(xué)、貴陽醫(yī)學(xué)院、貴陽中醫(yī)學(xué)院、貴州輕工職業(yè)技術(shù)學(xué)院、貴州民族大學(xué)和貴州亞泰職業(yè)學(xué)院、貴州民族大學(xué)人文科技學(xué)院等8所高校組成,南區(qū)即為俗稱的“花溪大學(xué)城”。

除了高等學(xué)府之外,花溪的基礎(chǔ)教育機(jī)構(gòu)也是數(shù)不勝數(shù)。花溪景區(qū)面積222平方公里,占全區(qū)面積的25%。有景物景觀81個。其中,自然景觀56個、人文景觀25個。有國家級特等景觀4個、國內(nèi)一等景觀18個、國內(nèi)二等景觀32個、國內(nèi)三等景觀27個,以花溪國家城市濕地公園、花溪公園、天河潭、鎮(zhèn)山民族文化村、青巖古鎮(zhèn)、高坡民族風(fēng)情游最為有名。花溪文物古跡豐富,青巖古鎮(zhèn)已列為全國歷史文化名鎮(zhèn)。全區(qū)有12處文物被貴州省人民政府公布為省級文物保護(hù)單位,有甲定洞葬等13處文物被貴陽市政府列為市級保護(hù)單位,馬鈴石拱橋等48處文物被花溪區(qū)人民政府公布為區(qū)級文物保護(hù)單位。貴陽市花溪區(qū)現(xiàn)以“生態(tài)”、“旅游”著稱,但相比于我國其他著名旅游風(fēng)景區(qū),其開發(fā)程度尚處于較低水平,換句話說,花溪的旅游產(chǎn)業(yè)有著較大的發(fā)展空間。

2 投資分析

2.1 市場分析

2.1.1 公寓 通過實(shí)地考可見察,貴陽花溪地區(qū)山清水秀、氣候宜人,遠(yuǎn)離城市的喧囂與煩擾,極其適宜居住,尤其適合老年人安養(yǎng)天年?；ㄏ木幼∪丝跒?60054人次,人口密度為每平方公里402人,其中,花溪公園附近較為繁華,有著濃厚的生活氣息。根據(jù)市場調(diào)查,筆者了解到不少外來人口在花溪買房用來給父母養(yǎng)老,花溪的居民也多為中低層收入者,由此看來,若要在花溪投資房地產(chǎn)住宅項目,中小戶型應(yīng)占大頭。

2.1.2 別墅 花溪有著獨(dú)特的自然風(fēng)光,與造型優(yōu)美的別墅搭配相得益彰?；蛟S會有部分中高層收入者愿意來享受這里純凈的空氣和迷人的風(fēng)光,但是這里距離市中心較遠(yuǎn),周邊的公共設(shè)施不如市區(qū)內(nèi)完善,工作繁忙的高層人士可能更情愿購買市中心的別墅或花園洋房。

2.1.3 旅游地產(chǎn) 花溪地區(qū)眾多的旅游資源,也吸引了不少全國各地聞訊而來的游客。花溪的建設(shè)相對落后,旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展不夠,與我國其他旅游地區(qū)相比差距較大。貴陽是全國聞名的避暑勝地,再加上花溪地區(qū)高校眾多,每當(dāng)夏季,來各大高校進(jìn)行培訓(xùn)的外地人士無不選擇在花溪留宿,然而花溪地區(qū)固有的旅館稀缺,許多外來人士只能選擇在當(dāng)?shù)鼐用竦乃饺丝蜅＠锝杷?住宿條件十分有限。因此,房地產(chǎn)投資者可以從旅游的角度出發(fā),大大挖掘花溪地區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)的潛力。

2.1.4 商業(yè)地產(chǎn) 由圖1、2可見花溪一直以來缺少集中的大型商區(qū),商業(yè)用房的供應(yīng)僅占全市的1.25%,商業(yè)用房的成交僅占全市的0.25%?；ㄏ珗@周邊的步行街雖然店鋪較多,但總體來說其檔次偏低、規(guī)模較小,花溪豐富的旅游資源會拉動該地區(qū)的消費(fèi)水平,帶動商業(yè)發(fā)展,因此花溪的商業(yè)發(fā)展也有較大潛力。然而,已有一些大型房地產(chǎn)企業(yè)在這里規(guī)劃了商業(yè)用地,其中,中鐵城計劃要建設(shè)一座15萬方的大型購物中心,若要與其競爭,還需深入考察研究。

2.1.5 寫字樓 從地圖上可以看出,花溪區(qū)處于貴陽市較偏位置,離市中心較遠(yuǎn),交通相對來說較為不便,不太合適發(fā)展辦公用地,受大盤個案影響,寫字樓市場形成以老城區(qū)、金陽

新區(qū)為主要的兩大熱點(diǎn)供求板塊,其他區(qū)域除烏當(dāng)區(qū)有少量成交外,市場均無變化。整體市場銷售量較低。 成功寫字樓的共性有:位置應(yīng)該居于城市商務(wù)中心或商業(yè)聚集區(qū),交通要十分便利,四通八達(dá)的交通、濃厚的商務(wù)氣氛是寫字樓價值的重要支撐;寫字樓項目周邊必須要有較大的建筑體量和規(guī)模化的配套設(shè)施,形成一個集寫字樓、公寓、商住、星級酒店、會展中心、休閑娛樂及購物中心于一體的大空間,才能稱得上是真正的甲級寫字樓。

從目前市場來看,花溪并不具備成功寫字樓的條件。

2.2 風(fēng)險分析

2.2.1 政策風(fēng)險 限貸政策不僅會毫不動搖地執(zhí)行,而且還會進(jìn)一步深化和加強(qiáng)。唯有不折不扣地執(zhí)行,甚至繼續(xù)深化和加強(qiáng)限貸政策,才能確保房地產(chǎn)市場合理回歸。此外,房產(chǎn)稅將盡快在全國開征,這可能會導(dǎo)致房價下跌,并在潛移默化中達(dá)到限購的目的。

2.2.2 市場風(fēng)險 市場風(fēng)險來自在三個方面:一是市場供需實(shí)際情況與預(yù)測值發(fā)生偏離;二是項目產(chǎn)品市場競爭;三是項目產(chǎn)品和預(yù)測價格發(fā)生較大偏離。

2.2.3 技術(shù)風(fēng)險和工程風(fēng)險 主要由于科技進(jìn)步、技術(shù)創(chuàng)新及其相關(guān)變量的變動可能帶來的損失;以及由于工程量預(yù)計不足、或設(shè)備材料價格上漲導(dǎo)致投資增大;由于計劃不周或外部條件因素導(dǎo)致建設(shè)工期拖延。

2.2.4 項目管理方面的風(fēng)險 項目管理涉及項目的全過程,包括投資管理、進(jìn)度管理、質(zhì)量管理和財務(wù)管理。

2.2.5 外部環(huán)境風(fēng)險 包括自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境和社會環(huán)境因素的影響,如金融政策和財政政策變動、土地使用制度改革等。其中影響最直接的是金融政策和財政政策。

2.2.6 市場風(fēng)險 要對整個房地產(chǎn)市場進(jìn)行全方位的調(diào)查,了解其中潛在的規(guī)則;通過分析房地產(chǎn)的開發(fā)周期來預(yù)測其可能會發(fā)生的變動,從而預(yù)估出最佳的開發(fā)時機(jī);選擇地塊時,要充分分析該區(qū)域的潛在價值;要了解國家政策,分析其對房地產(chǎn)行業(yè)會帶來的潛在影響;同時,要了解并分析社會對房地產(chǎn)市場的需求類型和需求量;要利用一切可能得到的信息資料,了解潛在的競爭者的情況,做到知已知彼,百戰(zhàn)不殆。

2.2.7 技術(shù)風(fēng)險和工程風(fēng)險 項目的建設(shè)需要切實(shí)解決工程建設(shè)特別是環(huán)境整治和生態(tài)環(huán)境保護(hù)問題;建造費(fèi)用增加的風(fēng)險可通過與建筑企業(yè)簽定固定預(yù)算合同來減小;工程不能按期完工的風(fēng)險可通過承包合同中延期罰款的條款來降低等等。

2.2.8 項目管理方面的風(fēng)險 要求項目管理人員要具備較強(qiáng)的業(yè)務(wù)技術(shù)水平、職業(yè)道德素質(zhì)、以及各項專業(yè)能力;同時加強(qiáng)目標(biāo)管理,落實(shí)考核責(zé)任制;制訂相應(yīng)的激勵制度,調(diào)動項目管理人員工作積極性,從而提高企業(yè)管理水平和整體競爭力。

3 成本控制分析

隨著房地產(chǎn)市場的逐步發(fā)展,有效的成本控制也為房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中獲得優(yōu)勢地位提供了契機(jī),降低產(chǎn)品成本就是為企業(yè)增加利潤,房開商各有著自己獨(dú)特的控制成本的方法。

筆者認(rèn)為,建設(shè)項目的功能直接關(guān)系到是否能有效滿足消費(fèi)者的需求,從而影響企業(yè)的收益。因此,功能設(shè)計成本控制是房地產(chǎn)規(guī)劃成本控制中所占比重最大的環(huán)節(jié)。其方法是:在成本控制中應(yīng)首先列出項目所具有的主要功能評價指標(biāo),根據(jù)各個功能評價指標(biāo)的重要程度來劃定它們的權(quán)重,接著確定項目的總費(fèi)用,再根據(jù)各個功能評價指標(biāo)的權(quán)重來預(yù)估其相應(yīng)部分的開銷。

本文從功能設(shè)計的角度出發(fā)來對貴陽市花溪區(qū)貴州大學(xué)附近某地開發(fā)經(jīng)濟(jì)型酒店項目進(jìn)行成本質(zhì)控分析。該項目建設(shè)用地800平方米,建筑規(guī)模為6400平方米,主體部分總投資額為1920萬元。

①首先列出該項目所具有的主要功能評價指標(biāo),并對各個功能評價指標(biāo)的重要程度進(jìn)行評分,最終確定權(quán)重。

確定權(quán)重可采用0-4強(qiáng)制評分法,分別將不同的指標(biāo)進(jìn)行兩兩對比并評分,如:若A比B重要得多,則A得4分,B得0分;若A比B重要,則A得3分,則B得1分;若A與B同樣重要,則A、B各得兩分,如表1所示。

②根據(jù)權(quán)重來預(yù)估相應(yīng)功能評價指標(biāo)的開銷,見表2。

③成本分析結(jié)果:由表1、表2可以得出該項目成本控制點(diǎn)應(yīng)在平立面設(shè)計及施工、供水排水,供電供氣,分別占項目總成本的30%、23%、22%,三項合計占項目總成本的75%,以此為該項目成本設(shè)計提供控制依據(jù)。

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；投資風(fēng)險；成本控制

Abstract: In real estate development process, by many restrict factors, make investment in real estate development is confronted with some investment risk, in the invisible affected the whole project of the smooth development. At the same time, if the project cost control has occurred in the weak link, also will seriously restrict the validity of investment in real estate development. This paper according to the writer's many years of work experience, real estate development investment risk and cost control problem, from its own perspective to explore in depth the forehead.

Keywords: Real estate development; Investment risk; Cost control

中圖分類號：[F235.91]文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：

引言

隨著市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)的項目開發(fā)還有待完善。為了提高房地產(chǎn)投資的有效性，必須對投資風(fēng)險因素進(jìn)行詳細(xì)分析，以有針對性地提出成本控制措施，在降低開發(fā)成本的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟(jì)效益最大化。

1房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析

因房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的特殊行業(yè)性質(zhì)，其行業(yè)風(fēng)險具有一定的客觀性、多樣性與可預(yù)測性，具體包括以下幾個方面：

1.1自然風(fēng)險與意外風(fēng)險。主要是指因自然因素與不可抗力因素對房地產(chǎn)在開發(fā)經(jīng)營過程中所造成的不利影響，從而給開發(fā)商造成一定的經(jīng)濟(jì)損失。

1.2財務(wù)風(fēng)險。主要是指投資者在使用財務(wù)杠桿的情況下，在擴(kuò)大投資范圍的同時，也給房地產(chǎn)投資開發(fā)造成了不確定性因素的增加，即增長的經(jīng)濟(jì)效益不足以償還未來到期的債務(wù)增長。

1.3經(jīng)營風(fēng)險。該風(fēng)險因素主要是指在投資經(jīng)營決策上的失誤而造成的投資風(fēng)險，從而導(dǎo)致實(shí)際的經(jīng)營狀況偏離了預(yù)先設(shè)定的期望值，這種風(fēng)險因素主要包括經(jīng)營不善、管理水平低下等。

1.4市場風(fēng)險。是因市場行情的不確定性波動給房地產(chǎn)投資所帶來的投資風(fēng)險，主要包括材料價格上漲、材料供應(yīng)緊缺以及房地產(chǎn)市場競爭激烈等因素造成的。

1.5政策風(fēng)險。主要是指政府機(jī)關(guān)有關(guān)房地產(chǎn)政策的變化而給投資者造成的經(jīng)濟(jì)損失，這種因素的產(chǎn)生主要是由法律手續(xù)、城市規(guī)劃政策、土地政策等因素的變化而產(chǎn)生的。

對于以上談到的這些風(fēng)險因素，多是投資者無法控制的，但投資者可以通過減少決策失誤的方式來對財務(wù)風(fēng)險與經(jīng)營風(fēng)險進(jìn)行合理控制，從而確保投資項目能獲得既定的經(jīng)濟(jì)效益。

2房地產(chǎn)開發(fā)投資項目進(jìn)行風(fēng)險管理的有效措施

對于房地產(chǎn)投資項目而言，因其具有跨領(lǐng)域多、專業(yè)技術(shù)性強(qiáng)等特點(diǎn)，是房地產(chǎn)行業(yè)非常關(guān)鍵的經(jīng)營管理活動。為降低風(fēng)險給項目投資造成的影響，使企業(yè)生產(chǎn)獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益，必須采取合理的經(jīng)營策略加強(qiáng)對風(fēng)險意識的控制與管理，主要包括以下幾個方面：

2.1加強(qiáng)風(fēng)險識別

對于該環(huán)節(jié)而言，是風(fēng)險管理中的關(guān)鍵要素，指對風(fēng)險發(fā)生可能性的判斷。在此過程中，應(yīng)對風(fēng)險性質(zhì)進(jìn)行科學(xué)歸類，并弄清各種因素之間的關(guān)系，尋求合適的方式來進(jìn)行風(fēng)險識別。在具體的分析識別過程中，可運(yùn)用問詢法、財務(wù)報表法與現(xiàn)場視察法等。

2.2增強(qiáng)投資風(fēng)險意識，完善風(fēng)險管理機(jī)制

對于一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，往往缺乏高度的風(fēng)險意識，從而導(dǎo)致以片面的角度進(jìn)行項目投資與評估。為此，應(yīng)首先建立起完善的投資風(fēng)險管理機(jī)制，強(qiáng)化投資者風(fēng)險意識。對于房地產(chǎn)企業(yè)的管理者而言，應(yīng)樹立起正確的投資觀念，對管家政策、投資環(huán)境、項目規(guī)劃合理性、企業(yè)實(shí)際情況等諸多方面進(jìn)行合理的考慮與分析，不斷總結(jié)投資經(jīng)驗，以有效避投資風(fēng)險現(xiàn)象的出現(xiàn)。值得一提的是，必須按照國家政策與地方政府相關(guān)規(guī)定進(jìn)行開發(fā)，以確保房地產(chǎn)投資項目的合法性。

2.3轉(zhuǎn)移項目投資風(fēng)險，強(qiáng)化投資布局

為有效降低房地產(chǎn)開發(fā)的投資風(fēng)險，可以考慮將投資項目風(fēng)險進(jìn)行合理轉(zhuǎn)移。為此，參加項目保險是實(shí)現(xiàn)風(fēng)險轉(zhuǎn)移的一種有效途徑。同時，在投資項目的布局過程中，應(yīng)注重布局的合理性，針對不同的項目采取不同的投資組合方式，以在滿足房地產(chǎn)投資合理性的同時，有效實(shí)現(xiàn)投資風(fēng)險防范的目的。

2.4強(qiáng)化投資風(fēng)險控制

在房地產(chǎn)的投資開發(fā)過程中，往往有些企業(yè)忽略了房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際供求，從而使投資項目與市場需求出現(xiàn)了矛盾。因此，要避免房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險因素，就必須強(qiáng)化供求變化的調(diào)查與預(yù)測，對調(diào)查結(jié)果進(jìn)行充分總結(jié)、分析，以在滿足社會需求的同時，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資效益的最大化。與此同時，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，開發(fā)商應(yīng)對工期、項目指標(biāo)等內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)制定，并加強(qiáng)對項目施工過程的監(jiān)督，避免因成本與質(zhì)量問題而造成投資風(fēng)險的產(chǎn)生。

3房地產(chǎn)投資項目在開發(fā)過程中的成本控制措施

在房地產(chǎn)項目投資開發(fā)過程中，在注意投資風(fēng)險因素控制的同時，還應(yīng)采取合理的措施，加強(qiáng)項目成本的控制，有效降低項目成本，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

3.1設(shè)計階段的成本控制

3.1.1實(shí)行投招標(biāo)制度，選擇優(yōu)秀的設(shè)計單位

在項目設(shè)計階段，應(yīng)使用建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的方法，以多家競標(biāo)，組織專家進(jìn)行綜合評比的方式來選擇設(shè)計單位，這樣既能選擇具有相關(guān)資質(zhì)的設(shè)計單位，還能促使項目設(shè)計方案在整體布局、造型、使用功能等方面開拓創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)對工程造價的有效控制。筆者所參與的本項目因受到市區(qū)標(biāo)辦監(jiān)管，必須進(jìn)行進(jìn)場交易。同時，根據(jù)標(biāo)辦要求，需通過嚴(yán)格的資質(zhì)審核來確定最終投標(biāo)單位，并且只向資格預(yù)審合格的投標(biāo)方發(fā)出投標(biāo)邀請。資格預(yù)審方式的運(yùn)用有效簡化了招投標(biāo)工作量與程序，并且有效避免了對社會資源的浪費(fèi)，能有效對招投標(biāo)的成本進(jìn)行優(yōu)化。同時，筆者參與的該項目使用了合格制審查方式來確定資審合格的單位，并能根據(jù)項目的規(guī)模、結(jié)構(gòu)形式等來設(shè)置必要的審查條件與附件合格條件，并最終確定合格的投標(biāo)人。

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)； 投資決策分析 ；成本控制

中圖分類號： F830.59 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

一、房地產(chǎn)業(yè)投資決策對成本控制的影響

1、影響投資決策的因素分析

（1）社會因素

房地產(chǎn)業(yè)與國家政策、金融政策以及國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平密切相關(guān)，因此其投資時機(jī)受國家產(chǎn)業(yè)政策、金融政策及國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響。政策的變化對房地產(chǎn)開發(fā)項目的影響較大，如對控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模的政策變化，將會影響到市場對房屋的需求量；實(shí)行新的土地政策，將會對房地產(chǎn)開發(fā)成本造成影響，稅收政策及貸款利率的變化將會引起投資效益的變化。國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對市場購買力造成影響，也會影響房地產(chǎn)的投資。

（2）成本因素

影響房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本因素主要包括所需要資源價格的變化、項目周期以及項目的產(chǎn)出率等。由于在建筑過程中的施工消耗，建筑所需材料等價格都在不斷變化，投資收益會受到一定影響。房地產(chǎn)項目周期長，資金占用量大，而資金的占用對成本的影響直觀的體現(xiàn)就是利息的支出，開發(fā)項目的周期越長，銀行貸款的數(shù)額就越大，而如果開發(fā)項目的周期短，房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)次數(shù)多，其產(chǎn)生的效益也就越大。

（3）投資區(qū)位

房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，具有不可移動的特點(diǎn)，因此房地產(chǎn)的區(qū)位因素是客戶最為關(guān)心的內(nèi)容之一。對于房地產(chǎn)開發(fā)來說，地段位置是影響項目投資效益的關(guān)鍵性因素。隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們對生活質(zhì)量提出了更高要求，追求高品質(zhì)生活。而任何一個房地產(chǎn)項目都與其周邊的人文、自然環(huán)境發(fā)生著各種互動關(guān)系。因此不同區(qū)位的房地產(chǎn)項目，會產(chǎn)生不同的經(jīng)濟(jì)效益。

（4）投資時機(jī)

選擇合適的投資時機(jī)是房地產(chǎn)投資收益的關(guān)鍵。經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢是影響開發(fā)時機(jī)的關(guān)鍵性因素，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成長期，房地產(chǎn)市場需求旺盛，市場處于上升勢頭，此時推出合適的房地產(chǎn)項目較易獲得較高的收益；當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于低迷期，市場需求下降，不能達(dá)到預(yù)期收益，因此房地產(chǎn)投資者必須具有敏銳的判斷力，進(jìn)行項目可行性分析，把握投資時機(jī)。

2、投資決策失誤對成本控制的影響

面臨日益復(fù)雜的市場環(huán)境，房地產(chǎn)投資潛在著各種風(fēng)險，如果決策失誤，將會給企業(yè)帶來很大的投資風(fēng)險。

（1）市場因素對成本控制的影響

房地產(chǎn)市場的動蕩會使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失，市場供需關(guān)系、市場購買力以及利率匯率等都會對成本控制造成影響。房地產(chǎn)企業(yè)周期長，在從項目可行性研究到開盤期間，市場需求發(fā)生變動的可能性很大，如客戶對戶型結(jié)構(gòu)及單元面積的喜好等都會發(fā)生變化，從而使收益難以達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

（2）政策因素對成本控制的影響

金融政策及財政政策對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的成本影響最為直接，貨幣政策的緊松都會直接影響到房地項目開發(fā)者以及購買者所持有的資本，影響了項目的開發(fā)和銷售，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需的成本受到影響。如國家出臺的一系列土地增值稅條例和房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)辦法，都使增加了項目開發(fā)的成本。

（3）項目開發(fā)團(tuán)隊人員素質(zhì)對成本控制的影響

項目開發(fā)團(tuán)隊人員的素質(zhì)對成本的影響較大，如果沒有專業(yè)的投資分析，很難作出正確的決策，而決策的失誤導(dǎo)致的項目投資失誤給企業(yè)帶來不可估量的損失，增加了項目的開發(fā)成本。決策者如果沒有敏銳的市場洞察力，無法正確對項目進(jìn)行定位，盲目進(jìn)行投資開發(fā)，在開盤后出現(xiàn)銷售瓶頸，成本的收回速度較慢，使開發(fā)成本增加。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)投資決策階段的成本控制措施

1、進(jìn)行充分的市場調(diào)查，降低投資風(fēng)險

在房地產(chǎn)投資經(jīng)營過程中會存在很多不確定因素，潛藏著風(fēng)險，從而使投資實(shí)際收益偏離預(yù)期收益。這就要求投資者在投資決策前要充分利用信息化手段進(jìn)行市場調(diào)查。調(diào)查住房銷售價格、戶型需求、環(huán)境要求以及市場競爭情況等進(jìn)行調(diào)查，對正在開發(fā)的樓盤進(jìn)行產(chǎn)品、客戶群、價格以及市場購買力等進(jìn)行分析。根據(jù)項目的使用要求、建設(shè)目標(biāo)和規(guī)劃技術(shù)條件等組織項目前期工作組的相關(guān)人員對項目進(jìn)行研究并提出初步投資建議，為他們的投資決策提出科學(xué)依據(jù)，降低投資風(fēng)險。

2、重視房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究及投資估算

投資階段重點(diǎn)是進(jìn)行項目的可行性研究，對項目的投資估算精確度進(jìn)行控制，并采用合理的估算方法進(jìn)行編制，從而確保項目上投資決策的可靠性。

（1）重視房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資數(shù)額大，建設(shè)周期長，要使開發(fā)項目達(dá)到預(yù)期經(jīng)濟(jì)效果，就必須實(shí)現(xiàn)項目決策科學(xué)性，減少或避免投資決策的失誤，做好可行性研究，解決并落實(shí)項目開發(fā)過程中經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料。可行性研究的內(nèi)容包括市場的供需關(guān)系、客戶群及產(chǎn)品定位分析、項目選址與方案規(guī)劃、產(chǎn)品的建筑方案分析、投資估算與資金籌措以及財務(wù)效益等。對市場進(jìn)行研究，了解客戶需求，對項目進(jìn)行定位；在技術(shù)研究階段要結(jié)合設(shè)計方案對比項目功能，從中選擇出經(jīng)濟(jì)與技術(shù)結(jié)合較好的方案。進(jìn)行科學(xué)的可行性研究可以提高決策的可靠性，使投資者更好的了解市場以及項目本身的定位，盡可能避免投資風(fēng)險，有效控制項目成本。

（2）重視房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算

投資估算是擬開發(fā)建設(shè)項目建議書和可行性研究報告的重要組成部分，是進(jìn)行投資決策的重要依據(jù)之一，是否進(jìn)行項目開發(fā)取決于開發(fā)項目的投資估算。投資估算必須保證準(zhǔn)確性，如果出現(xiàn)的誤差太大，將會導(dǎo)致投資決策的失誤。在初步?jīng)Q策階段，允許估算誤差在30%左右，但在最終決策階段，其估算誤差必須控制在10%以內(nèi)。只有保證投資估算的方法和數(shù)據(jù)資料可靠性，才能保證項目開發(fā)過程中其他階段的成本控制在合理的范圍之內(nèi)，實(shí)現(xiàn)成本控制的預(yù)期目標(biāo)。

3、采取組合投資策略，利用保險規(guī)避經(jīng)濟(jì)風(fēng)險

（1）采取組合投資策略

目前，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為了分散風(fēng)險，采用組合投資的策略，同時運(yùn)作多個房地產(chǎn)項目。如何利用有限的企業(yè)資源通過合理的投資組合，選擇投資時機(jī)、項目類型、投資區(qū)域等，規(guī)避風(fēng)險并且盡可能多的獲取經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

首先，采取組合投資要選擇恰當(dāng)?shù)臅r機(jī)。房地產(chǎn)業(yè)具有投資時間長、資金占用量較大等特點(diǎn)，因此在項目開發(fā)過程中最容易遇到的就是財務(wù)危機(jī)，如果后續(xù)資金無法及時到位，很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題。因此在采取組合投資策略時要避免幾個項目的同時啟動，避免由于幾個項目一起啟動占用大量資金給企業(yè)帶來的整體性經(jīng)營風(fēng)險。在組合投資時，要注意對開發(fā)周期不同的項目進(jìn)行組合，注意開發(fā)周期的多元化，使其相輔相成，增加抵御風(fēng)險的能力，在保持企業(yè)效益長期穩(wěn)定的情況下，提升企業(yè)形象和融資能力。

其次，采用組合投資策略時要注意投資產(chǎn)品的組合。房地產(chǎn)企業(yè)選擇的投資產(chǎn)品包括商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)以及工業(yè)地產(chǎn)等。由于市場供需的多變，因此不同類型的房地產(chǎn)商品在同一時期內(nèi)的供需關(guān)系是不相同的。在分析激烈的市場競爭環(huán)境的基礎(chǔ)上充分掌握各種產(chǎn)品的市場狀況和企業(yè)實(shí)力進(jìn)行科學(xué)、準(zhǔn)確、系統(tǒng)的評價，從而對投資產(chǎn)品組合作出調(diào)整。

再次，投資區(qū)位的組合。不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不一、實(shí)施的政策不同、社會環(huán)境、人文地理不同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展機(jī)會和生存空間也是不一樣的。實(shí)施投資區(qū)位組合，可以使企業(yè)打破房地產(chǎn)不可移動的地域限制，從而為企業(yè)贏得更多的市場份額和發(fā)展機(jī)會，避免一失均失、一敗俱敗的局面，盡可能的防范和分散風(fēng)險。

（2）利用保險規(guī)避經(jīng)濟(jì)風(fēng)險

保險作為一種及時、合理的分?jǐn)偨?jīng)濟(jì)損失和實(shí)施經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆椒ǎ梢杂行幹梅康禺a(chǎn)項目開發(fā)過程中的風(fēng)險。房地產(chǎn)保險是指在房屋設(shè)計、建造、銷售以及消費(fèi)和服務(wù)等環(huán)節(jié)中以房屋及其相關(guān)利益與責(zé)任為保險標(biāo)的的保險。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過向保險公司投保，以繳納保費(fèi)為代價，將開發(fā)過程中或已經(jīng)開發(fā)完成的項目存在的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給保險公司來承擔(dān)。但同時值得注意的是保險的可保范圍是有限的，在多數(shù)情況下，保險也并不能提供充分的補(bǔ)償。因此企業(yè)也需要采用其他非保險手段來轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險。

4、加強(qiáng)項目團(tuán)隊建設(shè)，提高成本管理水平

（1）加強(qiáng)投資項目團(tuán)隊人員素質(zhì)建設(shè)

房地產(chǎn)可行性研究和開發(fā)策略是一個非常專業(yè)、系統(tǒng)的工作。面臨新的經(jīng)濟(jì)形勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要適應(yīng)新時期的變化，提高項目團(tuán)隊的整體素質(zhì)，加強(qiáng)項目團(tuán)隊的建設(shè)，積極探索新的發(fā)展模式和管理方法。成本管理人員除了對城市的市場狀況和經(jīng)濟(jì)形勢、建筑工程造價狀況、貸款利率等做充分的了解、分析和判斷，還要樹立以客戶為中心的思想，為客戶創(chuàng)造更大的價值。要加強(qiáng)團(tuán)隊人員的專業(yè)素質(zhì)能力和良好的協(xié)調(diào)溝通能力，善于利用各方資源，與公司內(nèi)部各部門合作伙伴溝通。

（2）提高成本管理水平

在房地產(chǎn)開發(fā)投資決策階段，投資者要進(jìn)行嚴(yán)格的成本管理，建立有效的成本控制激勵機(jī)制，實(shí)施相應(yīng)的成本控制措施，避免或降低投資風(fēng)險。

首先，要建立利于成本控制的激勵機(jī)制。要充分發(fā)揮成本管理體系中的“監(jiān)督”職能，分析成本失控的原因并采取相應(yīng)措施。要調(diào)動全員參與成本控制的積極性，對于提出成本控制有良好建議的員工要進(jìn)行獎勵，對于由于個人原因造成的成本失控要進(jìn)行處罰。優(yōu)秀的企業(yè)文化具有激勵功能，拉近企業(yè)與員工之間的關(guān)系，使企業(yè)與員工同呼吸共命運(yùn)，自覺節(jié)約成本。

其次，控制房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本主要包括前期的土地開發(fā)成本、項目設(shè)計成本、建筑安裝工程造價成本、配套設(shè)施成本等。土地開發(fā)成本一般占到項目總支出的20%～30%左右，因此對土地的位置選取及出價的確定都應(yīng)充分考慮開發(fā)風(fēng)險和升值空間。要根據(jù)項目設(shè)計的先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)性、可靠性及實(shí)用性等來確定最佳設(shè)計方案，確保投資成本的最低。建筑安裝工程造價成本會占到項目總支出的45%～55%左右，在進(jìn)行建筑安裝工程成本的控制時，要根據(jù)當(dāng)前區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢，對類似的項目造價標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)研，把握項目施工的總體情況，對影響成本的主要因素進(jìn)行深入的分析，制定出科學(xué)合理的成本指標(biāo)，在施工過程中對成本進(jìn)行分析優(yōu)化，將成本控制在最小范圍。

第三、財務(wù)費(fèi)用及稅金的控制。在投資決策階段要對財務(wù)費(fèi)用做好充分估計，正確利用企業(yè)財務(wù)杠桿作用，在滿足項目資金鏈連續(xù)性的前提下，最大限度的減少財務(wù)費(fèi)用。稅費(fèi)的減免對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是至關(guān)重要的，可以降低企業(yè)的開發(fā)成本，因此在投資決策前，要根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定估算，努力獲得政府支持。此外，還要預(yù)測其他一些因素的影響，如開發(fā)周期的變動等，確保項目成本最小化。

項目成本控制的實(shí)施是實(shí)現(xiàn)企業(yè)組織目標(biāo)、達(dá)到預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益、提高競爭力的關(guān)鍵。房地產(chǎn)開發(fā)項目運(yùn)作周期長、資金占用量大、成本核算多、投資風(fēng)險高等特點(diǎn)，因此提高投資決策水平，加強(qiáng)成本控制就顯得尤為重要。企業(yè)要組建一支高水平專業(yè)項目開發(fā)團(tuán)隊，提高成本控制管理水平，盡量避免風(fēng)險，從而達(dá)到企業(yè)的預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 黃千里.淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理中存在問題的原因及對策[J]. 現(xiàn)代商業(yè). 2007(14)

篇4

新文件規(guī)定：“外商投資企業(yè)以實(shí)物或者無形資產(chǎn)對外投資，投出資產(chǎn)的賬面價值加上應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)（即初始投資成本）大于應(yīng)享有被投資單位所有者權(quán)益份額的差額，作為股權(quán)投資差額處理，并按有關(guān)規(guī)定攤銷計入損益；初始投資成本小于應(yīng)享有被投資單位所有者權(quán)益份額的差額，作為資本公積處理。”1993年財政部下發(fā)的(93)財工字第474號文件規(guī)定：“外商投資企業(yè)以實(shí)物或無形資產(chǎn)向其他單位投資的，須對投出的資產(chǎn)重新估價，其估價金額與賬面價值的差額，屬于短期投資的，作為當(dāng)期損益；屬于長期投資的，作為遞延投資損益，在投資期內(nèi)逐年平均轉(zhuǎn)銷?！?因此，以實(shí)物或者無形資產(chǎn)對外投資評估增減值已經(jīng)計入損益的，因投出資產(chǎn)評估增減值不產(chǎn)生現(xiàn)金流量，企業(yè)在利潤分配時應(yīng)充分考慮這一因素。企業(yè)按照原有財務(wù)制度規(guī)定作為利潤處理尚未分配的，可用于以后年度彌補(bǔ)虧損或者轉(zhuǎn)增資本。

此文件從7月4日起實(shí)施。

2003年7月15日，國家稅務(wù)總局了《關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號）。關(guān)于房產(chǎn)稅問題，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。通知還對房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間的確定進(jìn)行了規(guī)定：購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

2003年7月9日，國家稅務(wù)總局了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2003]83號）。通知根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)，現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收所得稅有關(guān)問題進(jìn)行了規(guī)定。

通知對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品，根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式的不同規(guī)定了其收入確認(rèn)原則；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，通知規(guī)定其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計算出預(yù)計營業(yè)利潤額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整；通知還對視同銷售行為的收入確認(rèn)問題、代建工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn)問題進(jìn)行了明確的規(guī)定；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本和費(fèi)用扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限，期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品銷售成本可以按規(guī)定在當(dāng)期直接扣除。

篇5

投資成本方面

二手公寓投資與商鋪投資形式相比，其成本相對較低，投資資金的壓力也比較?。欢蜕啼伓?，其投資單價高，總價高，投資區(qū)域性強(qiáng)。

價格決定因素方面

二手公寓的投資回報率最大的決定因素在于其所在小區(qū)周邊環(huán)境及物業(yè)配套設(shè)施的成熟與否；而對于商鋪投資來說，地段是決定其價格的關(guān)鍵因素，對于以出租形式進(jìn)行商鋪投資的人士來說，除了地段因素外，面積也是影響出租價的重要因素。

投資回報率方面

由于北京的大公司眾多，擁有大批高收入、追求高品質(zhì)生活的白領(lǐng)，因而北京的公寓租賃市場相當(dāng)活躍，二手公寓出租容易且收益穩(wěn)定，但是資金的回收周期比較長；而商鋪的租金回報率高，投資回收周期短。

投資風(fēng)險方面

二手公寓進(jìn)行出租或出售時也會面臨一定風(fēng)險，比如由于各種原因?qū)е鲁鲎饫щy而產(chǎn)生的空置風(fēng)險，或頻繁更換承租人所帶來的風(fēng)險；而商鋪具備時效性強(qiáng)、空置周期短、空置率低等特點(diǎn)，但同時又容易受到周邊環(huán)境及其時效性和政策性的影響。

篇6

同一控制下的企業(yè)合并取得的股權(quán)投資的初始成本，以取得被合并方所有者權(quán)益賬面價值的份額作為長期股權(quán)投資的初始投資成本。長期股權(quán)投資初始投資成本與支付的現(xiàn)金、轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)以及所承擔(dān)債務(wù)賬面價值之間的差額，應(yīng)當(dāng)調(diào)整資本公積，資本公積不足沖減的，調(diào)整留存收益。

例1：2007年1月1日，興業(yè)公司以一處房產(chǎn)和一件舊設(shè)備共200萬元向利仁公司投資（二者屬于同一控制下的兩個公司），占乙公司60%的股權(quán)，投資時利仁公司所有者權(quán)益的賬面價值為14000萬元。投資時興業(yè)公司資本公積為500萬元，盈余公積為200萬元。

該房產(chǎn)的賬面原價為8000萬元，已計提累計折舊500萬元，已計提固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備200萬元，公允價值為7600萬元。舊設(shè)備的原值220萬元，已提折舊20萬元，公允價值200萬元。

興業(yè)公司的會計處理：借：固定資產(chǎn)清理7500萬元累計折舊520萬元固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備200萬元貸：固定資產(chǎn)8220萬元借：長期股權(quán)投資8400萬元（14000×60%）貸：固定資產(chǎn)清理7500萬元資本公積900萬元。

稅務(wù)處理：1．可能涉及的流轉(zhuǎn)稅營業(yè)稅：《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅〔2002〕191號）規(guī)定：以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。上例屬于以不動產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)投資風(fēng)險，不征營業(yè)稅。

增值稅：以設(shè)備等動產(chǎn)對外投資，應(yīng)視同銷售，按照“銷售使用過的固定資產(chǎn)”進(jìn)行稅務(wù)處理。根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于舊貨和舊機(jī)動車增值稅政策的通知》（財稅〔2002〕29號）規(guī)定，納稅人銷售自己使用過的應(yīng)稅固定資產(chǎn)，無論其是增值稅一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，一律按4％的征收率減半征收增值稅。另外，如果具備《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)骉增值稅問題解答(之一)骍的通知》（國稅函〔1995〕288號）明確的三個條件，即屬于企業(yè)固定資產(chǎn)目錄所列貨物、企業(yè)按固定資產(chǎn)進(jìn)行管理并確已使用過的貨物、銷售價格不超過其原值的貨物，可免予征收增值稅。所以，該舊設(shè)備售價小于原值，不征增值稅。

2．涉及的所得稅《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2000〕118號）規(guī)定，企業(yè)以經(jīng)營活動的部分非貨幣性資產(chǎn)對外投資，應(yīng)在投資交易發(fā)生時，將其分解為按公允價值銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和對外投資兩項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理。

3．納稅調(diào)整以上會計處理未涉及任何損益類科目，對于轉(zhuǎn)出的固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，稅法應(yīng)作納稅調(diào)減，應(yīng)納稅所得額=（7600-7300-200）+（200-200）=100（萬元），納稅申報時該筆業(yè)務(wù)應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額100萬元。

非同一控制下的企業(yè)合并的初始計量

非同一控制下的企業(yè)合并的初始成本為付出的資產(chǎn)的公允價值。賬面價值與公允價值之間的差額計入當(dāng)期損益，反映在營業(yè)外收支中。

例2：興業(yè)公司2007年4月1日與利仁公司原投資者a公司簽訂協(xié)議，興業(yè)公司和利仁公司不屬于同一控制下的公司。興業(yè)公司以自產(chǎn)產(chǎn)品（非應(yīng)稅消費(fèi)品）和承擔(dān)a公司的短期還貸款義務(wù)換取a持有的利仁公司股權(quán)，興業(yè)公司投出存貨的公允價值為500萬元，增值稅為85萬元，賬面成本為400萬元，存貨跌價準(zhǔn)備為50萬元。承擔(dān)歸還貸款義務(wù)為200萬元。

興業(yè)公司的會計處理：新準(zhǔn)則對于庫存商品的視同銷售，都要按《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號——收入》的要求，結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本。

借：長期股權(quán)投資785萬元(500+85+200)

貸：短期借款200萬元

主營業(yè)務(wù)收入500萬元

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）85萬元

借：主營業(yè)務(wù)成本350萬元

存貨跌價準(zhǔn)備50萬元

貸：庫存商品400萬元。

稅務(wù)處理：1．涉及的流轉(zhuǎn)稅?！对鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第四條規(guī)定，以外購的原材料或者自產(chǎn)產(chǎn)品對外投資，應(yīng)視同銷售計算增值稅。

2．涉及的所得稅。按國稅發(fā)〔2000〕118號文件規(guī)定，將其分解為按公允價值銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和對外投資兩項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理。

納稅調(diào)整：非同一控制下的企業(yè)合并，如果是以存貨投資，財稅差異為存貨跌價準(zhǔn)備50萬元。如果存貨未計提跌價準(zhǔn)備，新準(zhǔn)則與稅法基本一致，沒有任何財稅差異。

例3：接例2，如果興業(yè)公司和利仁公司屬于同一控制下的公司，投資時利仁公司的所有者權(quán)益的賬面價值為1000萬元。投資時興業(yè)公司資本公積為100萬元，盈余公積為50萬元。

興業(yè)公司的會計處理：

借：長期股權(quán)投資700萬元（1000×70%）

資本公積85萬元

貸：短期借款200萬元

主營業(yè)務(wù)收入500萬元

應(yīng)交稅費(fèi)———應(yīng)交增值稅（銷項稅額）85萬元

借：主營業(yè)務(wù)成本350萬元

存貨跌價準(zhǔn)備50萬元

篇7

——以領(lǐng)世郡項目投資風(fēng)險分析為例

引言

企業(yè)投資中不可避免的會遇到風(fēng)險，本文結(jié)合實(shí)踐活動，以廣東真情房地產(chǎn)開發(fā)有限公司領(lǐng)世郡項目為例，分析其投資中可能存在的風(fēng)險。文章首先對領(lǐng)世郡項目進(jìn)行了概述，其次指出領(lǐng)世郡項目的投資風(fēng)險，最后針對這些風(fēng)險提出相應(yīng)的措施。以期降低企業(yè)風(fēng)險，促進(jìn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

一、企業(yè)概況

廣東真情房產(chǎn)在2015年6月中旬投中了領(lǐng)世郡這個項目的地塊，并做出如下規(guī)劃，一地上用地建設(shè)238700平方米的建筑，二地下用地94900平方米，一共用地183600平方米，單建筑占333600平方米。此項目位置在天津西青津港路東，地皮是用來建設(shè)居民住房的，項目地塊占地面積大，四面分別鄰近，居住區(qū)、津偉道、一片空地和津興道。此地塊未來發(fā)展趨勢良好，交通便利，即靠近高速路還靠近地鐵線，并且周邊基礎(chǔ)設(shè)施完備。

現(xiàn)階段廣東真情房產(chǎn)對上述地塊抱有極大熱情，是著重開發(fā)的一個項目，這時就適合用AHP中有關(guān)模糊邊界、不定量數(shù)據(jù)，把它們定值，方便計算的方法來評價。最后算出此項目存在很高投資風(fēng)險，需要公司對這項計劃開展防范風(fēng)險措施。

二、實(shí)踐崗位介紹

筆者在實(shí)踐工作中，主要是對該項目的投資活動進(jìn)行分析。具體來說，在工作中，

主要分析其投資周期、投資成本、投資項目的具體情況，以及投資中各個階段的風(fēng)險。

三、實(shí)踐心得和體會

在實(shí)踐活動中，筆者對該項目進(jìn)行了全面的分析，其中存在的風(fēng)險情況如下所示：

1.和大多數(shù)房地產(chǎn)項目一樣，其具備有以下共有風(fēng)險：

（1）投資周期長。關(guān)于房產(chǎn)投資這一方面，一般來說，開發(fā)商對所準(zhǔn)備投資的項目開發(fā)時間長短，直接影響著投資后收益。投資一個項目，要從多方面考慮此項目的繼續(xù)性，如從前期考慮，挖掘機(jī)會、項目是否可進(jìn)行，后期考慮施工時具體需要進(jìn)行什么

樣的規(guī)劃，最后完工后給房屋制定一個合適價位、客戶進(jìn)行購買時買家和賣家之間簽訂合同制定等。所以所，一個項目需要很長時間來制定，完成這個計劃需要更長時間。這樣看來如果投資者在制定項目計劃時所用時間太長，那么項目在長時間中發(fā)生改變的可能性更大，投資者在這種變化下往往無法預(yù)測未來變化趨勢，容易出差錯。并且，如果確定了這個項目，資金快速注入建設(shè)，一但出現(xiàn)問題很難調(diào)節(jié)未來變化情況。

（2）投資成本高

。房屋是人類的避風(fēng)港，每個人都需要的物質(zhì)條件，作為生活中必不可少的產(chǎn)品，雖然它的市場價值很高，但投資的金額也很高，從幾百萬到上億元不等。并且，房地產(chǎn)這個項目，在沒有建造完之前投資者不僅不能過得利潤，還要為中間出現(xiàn)的一些問題進(jìn)行重新規(guī)劃，又要投入一大筆錢財。

（3）投資項目無法移動和個別性。土地是固定的，它不可能因為位置不好隨意變動，無法移動，因為土地的無法移動使得建設(shè)在土地上建筑物也無法移動，固定在土地所在位置，總體稱為不動產(chǎn)。房地產(chǎn)商投資的就是房屋，而房屋固定性就是它不同于其他產(chǎn)品的特點(diǎn)。

2.項目投資過程一般中有三階段風(fēng)險，一是房屋建設(shè)，前期，中期和后期。

領(lǐng)世郡項目投資風(fēng)險一般歷經(jīng)三個階段，分別在建設(shè)前期，建設(shè)中期和建設(shè)后期。

其中前期主要有，融資風(fēng)險和項目位置風(fēng)險兩種，中期包括，涉及風(fēng)險、控制成本最低化風(fēng)險、管理風(fēng)險、技術(shù)結(jié)果是否符合標(biāo)準(zhǔn)風(fēng)險這四種，后期主要是市場波動風(fēng)險、銷售價格過低無法回本，過高沒人買的風(fēng)險等。

前期風(fēng)險包括融資風(fēng)險、項目地點(diǎn)風(fēng)險；建設(shè)中期風(fēng)險包括涉及風(fēng)險、成本控制風(fēng)險，管理風(fēng)險，技術(shù)質(zhì)量風(fēng)險；建設(shè)后期風(fēng)險包括市場變化風(fēng)險、銷售價格風(fēng)險等。

這三種風(fēng)險中，據(jù)計算表明，前期風(fēng)險是三種中最危險的一種，并且其中融資階段的風(fēng)險大于其他幾種前期風(fēng)險，所以，廣東真情房產(chǎn)需要特別關(guān)注一下公司融資階段，注意此階段是否合理，是否有安全保障，前景預(yù)測有沒有規(guī)劃。

建設(shè)前期風(fēng)險對整個的投資風(fēng)險影響程度最大，而在建設(shè)前期的風(fēng)險因素中，根據(jù)計算的權(quán)重，得出融資風(fēng)險在建設(shè)前期風(fēng)險中的影響程度最大，因此，廣東真情房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的融資情況需引起投資者的重視。

3.融資風(fēng)險：真情房產(chǎn)將自身擁有的資金投入到項目中是不合理的，而且此公司的母企業(yè)在后續(xù)中沒有給予資金幫扶，所以公司只能通過融資的方式取得后續(xù)工程所需資金，以保證工程順利進(jìn)行下去。真情房產(chǎn)以往大多數(shù)工都是先用開發(fā)工程預(yù)期取得的利潤償還以前項目融資貸款，同時再次用等同價值或者更好價值的地皮作為再次貸款抵押

品，這種做法公司從2015年開始，并且2016年再次啟用。這說明，如果公司在無法預(yù)知未來銷售利潤的情況下，是不能用自身擁有資金來償還通過融資方法取得的貸款，這樣公司就不能確保方式占比呈現(xiàn)縮小形式，這時公司只能依靠建設(shè)項目的預(yù)期收入來還融資方式借來的錢。房產(chǎn)這種投資項目相比其他來說經(jīng)歷時間長，這種時間往往也是不確定的，多種不確定因素最終導(dǎo)致真情房產(chǎn)在資金融資方面遇到的麻煩遇到預(yù)知，由此可以確定，這家公司存在很大程度的融資風(fēng)險。

4.成本控制風(fēng)險：預(yù)測成本時，往往不能達(dá)到準(zhǔn)確計算，這也是投資項目無法達(dá)到精確核實(shí)的原因之一。未來是不可預(yù)知的，就算能夠通過一些比例計算，風(fēng)險預(yù)計，那也得到的是不穩(wěn)定預(yù)計，我們沒有辦法想到以后出現(xiàn)的所有情況，同樣，真情房產(chǎn)在建安費(fèi)用中就有這些問題。公司開發(fā)每個項目產(chǎn)生的建安費(fèi)用同時需要追加投資，這其中除去無法預(yù)算固定資金需求量外，人工費(fèi)用也是很大的開銷。但是根據(jù)我國關(guān)于人口紅利來看，這項優(yōu)勢已經(jīng)逐年下降，勞動者工作不在只拿很少的工資，所以人工費(fèi)用就會產(chǎn)生預(yù)測錯誤。同時，工程建設(shè)中材料使用的實(shí)際情況要比預(yù)測的多，材料費(fèi)用的增加最終使得建安費(fèi)的增長。

5.管理風(fēng)險：

管理就宏觀方面來講是多層次的，公司上上下下不能脫離管理，但是管理制度如果不好就反過來影響公司未來發(fā)展。而真情房產(chǎn)是一個沒有專門從事管理職位員工的公司，這一點(diǎn)對企業(yè)中許多工程來說，十分不利。一個房地產(chǎn)公司的項目，就是把房屋變?yōu)橹黧w，這樣一來，就出現(xiàn)了這樣的問題，房屋出租和銷售的管理問題。

6.存貨風(fēng)險：

真情房產(chǎn)在2016年后期一共儲存了83.71億元的貨資，在總共投入的資產(chǎn)中占了69.26%，其中已經(jīng)完成工程開發(fā)產(chǎn)品為2.02億，為建成工程有81.63億。公司在2015年主動購買地皮準(zhǔn)備項目儲備，2016年儲備項目建設(shè)進(jìn)程順利且投入的資金越來越大，公司建成工程，如大寺心家園房區(qū)、天房海河碗房區(qū)，雖然已經(jīng)開盤，但是還沒有進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)?，F(xiàn)如今，真情房產(chǎn)還儲存著大量貨存。公司各工程都沒有專門設(shè)置管理項目的單位，房屋沒有合理的出租和銷售支配，只能預(yù)測房子再銷售中獲得利潤大小，這種情況下，公司沒有辦法確認(rèn)項目帶給自身的具體利益，在不能保證其銷售率的情況下，也就無法準(zhǔn)確定位其銷售收入。廣東真情房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的地產(chǎn)項目上都投入了大量資金，一旦發(fā)生房子與銷售脫節(jié)的狀況，勢必造成房地產(chǎn)商品積壓和資金積壓，加之公司的租賃業(yè)務(wù)又相對較少，銷售的不穩(wěn)定將直接導(dǎo)致公司的營業(yè)利潤。

四、對實(shí)踐單位改進(jìn)的意見和建議

針對以上風(fēng)險，筆者對實(shí)踐單位的意見如下所示：

1.風(fēng)險轉(zhuǎn)移：風(fēng)險控制的一種手段表現(xiàn)形式是風(fēng)險轉(zhuǎn)移，在經(jīng)營實(shí)踐中有些投資活動對投資風(fēng)險無法進(jìn)行有效防范，投資者可以采用風(fēng)險轉(zhuǎn)移的方法保護(hù)自己。風(fēng)險的發(fā)生概率不會成為主要的關(guān)注點(diǎn)，所以對風(fēng)險的發(fā)生概率進(jìn)行降低不是風(fēng)險轉(zhuǎn)移方法的目的，也不會去限制不利后果的發(fā)生，這種方法的宗旨是，在投資風(fēng)險事故發(fā)生時，損失被分解，把其中的一部分轉(zhuǎn)移到項目以外的第三方。

廣東真情房地產(chǎn)開發(fā)有限公司可以找自己的母公司做強(qiáng)大的后方支持，讓母公司為項目做風(fēng)險擔(dān)保，項目一旦發(fā)生風(fēng)險事故無法償還金融機(jī)構(gòu)的貸款資金時，廣東真情房地產(chǎn)開發(fā)有限公司可不必將抵押的地塊真正交付出去，而是找母公司借款償還融資貸款，同時和母公司簽訂借款協(xié)議，約定公司在有能力償還母公司的借款時要及時還款，必要時可計算利息。在以后的投資項目上，最大限度減少抵押方式獲得的融資貸款，盡量尋找母公司出面解決融資問題。

2.完善財務(wù)系：廣東真情房地產(chǎn)開發(fā)有限公司資金的管理模式為與母公司的資金對接，公司所有的資金都?xì)w母公司統(tǒng)一調(diào)配，廣東真情房地產(chǎn)開發(fā)有限公司必須自行解決其資金問題。因此，廣東真情房地產(chǎn)開發(fā)有限公司需建立完善的財務(wù)系統(tǒng)以保證公司的財務(wù)運(yùn)作得以順利進(jìn)行。

如果

廣東真情房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的項目發(fā)生風(fēng)險事故，廣東真情房地產(chǎn)開發(fā)有限公司可用自留資金解決一部分風(fēng)險損失，如果損失過大，超過公司可承擔(dān)的范圍，公司可向母公司提出申請，進(jìn)行求助。但與此同時，廣東真情房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)建立財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。

3.做好成本預(yù)算：根據(jù)

廣東真情房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目的成本預(yù)算投入資金與實(shí)際投入資金的比較，在對任務(wù)書進(jìn)行設(shè)計時，合理制定造價的限制額度，并與設(shè)計費(fèi)相聯(lián)系，用此方法牽制

廣東真情房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的成本預(yù)算。

篇8

“老三樣”縮水最多

今年二季度以來,復(fù)蘇軌道中的中國經(jīng)濟(jì)遭遇了一系列不確定性因素:A股市場頻頻上演大跳水,外受歐洲債務(wù)危機(jī)的拖累,內(nèi)受中國房地產(chǎn)調(diào)控政策夾擊的資本市場開始勁吹寒風(fēng),通貨膨脹的氣息愈加濃烈,國民財富處在面臨大量蒸發(fā)的關(guān)口。

本次調(diào)查中,有近8成的網(wǎng)民感受到財富縮水的壓力。在參加調(diào)查的網(wǎng)民中,有3成資產(chǎn)是在50萬元以上,另有3成資產(chǎn)在10萬～50萬之間,其余4成資產(chǎn)在10萬以下。

調(diào)查發(fā)現(xiàn),逾5成網(wǎng)民的財富構(gòu)成以銀行存款或房產(chǎn)為主,其中又以銀行存款為多數(shù)?？上驳陌l(fā)現(xiàn)是,國人財富構(gòu)成的多元化趨勢漸趨明朗,金融債券、閑置資金和收藏品等作為主要的財富形式也開始越來越為國人所接納,在本次調(diào)查中,這一比例幾近5成,而在5年前的同題調(diào)查中,這一比例還不到3成。

亞洲開發(fā)銀行駐中國代表處高級經(jīng)濟(jì)學(xué)家莊健認(rèn)為,在目前經(jīng)濟(jì)形勢尚不明朗的當(dāng)下,財富構(gòu)成的多樣化可以有效分散財富風(fēng)險,將資產(chǎn)縮水的概率降到最低。

盡管這一變化趨勢難擋,但網(wǎng)民優(yōu)先選用的投資工具中,儲蓄、股票、房產(chǎn)等“老三樣”理財方式仍然為主流,占據(jù)近8成比例。與此相應(yīng),逾8成網(wǎng)民承認(rèn),“老三樣”資產(chǎn)的縮水幅度最大。

莊健指出,這其中,利率跑不過CPI,會導(dǎo)致儲蓄縮水,房價跌了,家庭的凈資產(chǎn)下降,這是一種財產(chǎn)縮水。更大量的縮水在于手中持有的基金、股票、理財產(chǎn)品凈值縮水,形同于被攔腰一刀。

通脹預(yù)期被視為罪魁禍?zhǔn)?/p>

在導(dǎo)致財富縮水的諸種客觀原因中,網(wǎng)友將通貨膨脹視為罪魁禍?zhǔn)?國民對于通脹預(yù)期的憂慮漸漲。

國家統(tǒng)計局15日的數(shù)據(jù)表明,6月份CPI同比上漲2.9%。但我國目前一年期存款利率為2.25%,這意味著我國銀行儲蓄的利息已經(jīng)不足以讓儲戶對沖CPI上漲幅度,儲戶存入銀行的資金,實(shí)際上在遭受著貶值的損失。

莊健指出,在負(fù)利率時期,儲戶再將錢存進(jìn)銀行,已經(jīng)不再是一種保值手段。負(fù)利率時代將引領(lǐng)中國進(jìn)入理財多元化,銀行里的十多萬億存款將解放到資本市場或者其他領(lǐng)域。但事實(shí)是,所謂的負(fù)利率及其連鎖反應(yīng),目前仍然是經(jīng)濟(jì)學(xué)者紙上的公式,并沒有動搖工薪階層的儲蓄習(xí)慣。

調(diào)查中,“市場泡沫帶來的投資成本上升”緊隨通貨膨脹,成為網(wǎng)民們詬病導(dǎo)致財富縮水的第二大原因。

莊健分析,2009年貨幣政策寬松,資產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性通脹風(fēng)險一直凸顯,被推高的資本市場價格既拉動了投資成本,也帶動了通貨膨脹預(yù)期。而2010年貨幣政策收緊、股市、樓市等資產(chǎn)價格都在下滑,這也是許多國民投資馬失前蹄的原因。

此外,也有相當(dāng)比例的網(wǎng)民選擇“國家政策性風(fēng)險”和“稅負(fù)太重”,可見,國家政策對于宏觀經(jīng)濟(jì)面的干預(yù)將會更為直接地傳導(dǎo)為普通國民的具體感受。

調(diào)查中,多數(shù)網(wǎng)民承認(rèn)財富縮水的主觀原因在于自己沒能打理好自己的錢袋子。其中,“過于保守的理財方式”被認(rèn)為是主要的原因,其次是“欠缺理財能力”、“對風(fēng)險估計不足”、“投資失敗”等。

近八成網(wǎng)民對通脹“不作為”

一邊是悄然流失的銀行存款,一邊是動蕩的投資市場,面對通脹預(yù)期和諸種外界不穩(wěn)定因素,采取措施應(yīng)對通脹壓力、進(jìn)而做好財富保值、增值的準(zhǔn)備無疑成為當(dāng)務(wù)之急。

而出乎預(yù)料的是,在“你不理財、財不理你”已深入人心的當(dāng)下,有近8成的網(wǎng)民對通脹預(yù)期選擇了“不作為”的應(yīng)對態(tài)度。已采取行動防通脹的網(wǎng)民只占到22.2%。

篇9

分立方法與涉稅處理

企業(yè)分立可以實(shí)現(xiàn)財產(chǎn)和所得在兩個或多個納稅主體之間進(jìn)行分割，一方面可以發(fā)揮專業(yè)分工優(yōu)勢，促進(jìn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營能力的提高，另一方面可以有效開展稅收籌劃，減輕企業(yè)稅負(fù)。

國稅發(fā)[2000]119號《關(guān)于企業(yè)合并分立業(yè)務(wù)有關(guān)所得稅問題的通知》規(guī)定：企業(yè)分立應(yīng)按下列方法進(jìn)行所得稅處理：

（1）企業(yè)分立，在通常情況下，被分立企業(yè)應(yīng)視為按公允價值轉(zhuǎn)讓其被分離出去的部分或全部資產(chǎn)，并按規(guī)定計算被分立資產(chǎn)的財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失，依法繳納企業(yè)所得稅。分立企業(yè)接受被分立企業(yè)的資產(chǎn)，計稅時可以按經(jīng)評估確認(rèn)的價值確定成本。

（2）分立企業(yè)支付給被分立企業(yè)或其股東的交換價款中，除分立企業(yè)股權(quán)以外的非股權(quán)支付額，不高于所支付的股權(quán)票面價值（或支付的股本的賬面價值）20%的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)，企業(yè)分立當(dāng)事各方可選擇按下列規(guī)定進(jìn)行分立業(yè)務(wù)的所得稅處理：

第一，被分立企業(yè)不確認(rèn)分離資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得或損失，不計算繳納企業(yè)所得稅；

第二，被分立企業(yè)已分離資產(chǎn)相對應(yīng)的納稅事項由接受資產(chǎn)的分立企業(yè)承繼。被分立企業(yè)未超過法定彌補(bǔ)期限的虧損額，可按分離資產(chǎn)占全部資產(chǎn)的比例進(jìn)行分配，由接受分離資產(chǎn)的分立企業(yè)繼續(xù)彌補(bǔ)；

第三，分立企業(yè)接受被分立企業(yè)全部資產(chǎn)和負(fù)債的成本，須以被分立企業(yè)原賬面凈值為基礎(chǔ)確定，不得按評估確認(rèn)的價值進(jìn)行調(diào)整。

（3）被分立企業(yè)的股東取得分立企業(yè)的股權(quán)（以下簡稱新股），如需要部分或全部放棄原持有的被分立企業(yè)的股權(quán)（以下簡稱舊股），新股的成本應(yīng)以放棄的舊股的成本為基礎(chǔ)確定。如不需放棄，則其取得的新股的成本可以從以下兩種方法中選擇：直接將新股總投資成本確定為零；或者，以被分立企業(yè)分離出去的凈資產(chǎn)占被分立企業(yè)全部凈資產(chǎn)的比例先調(diào)整減低原持有的舊股的成本，再將調(diào)整減低的投資成本平均分配到新股上。

實(shí)踐案例分析

1.分立節(jié)減土地增值稅

興華房地產(chǎn)商開發(fā)普通住宅10000平方米，其銷售價格面臨兩種選擇：

（1）若以每平方米1400元的價格售出，可扣除的項目金額為1166.96萬元，增值率=（1400-1166.9）÷1166.96=19.97%＜20%，可以免征土地增值稅，則凈收入=1400-1166.96=233.04（萬元）。

（2）若以每平方米1500元的價格售出，可扣除的項目金額為1167.5萬元，增值率=（1500-1167.5）÷1167.5=28.48%＞20%，應(yīng)納土地增值稅=（1500-1167.5）×30%=99.75（萬元），則扣除土地增值稅后的凈收入=1500-1167.5-99.75=232.75（萬元）。

比較兩種定價，顯然可知，雖然以較低的價格1400元出售，但可以規(guī)避土地增值稅，反而比1500元的定價多獲利2900元。

上述分析只是利用土地增值稅的免稅政策進(jìn)行的籌劃，如果通過企業(yè)分立活動并采用轉(zhuǎn)讓定價策略，則可以出現(xiàn)更大的籌劃空間。具體操作如下：興華房地產(chǎn)商將銷售部門分立出來，成立一個房產(chǎn)銷售公司，興華公司將房產(chǎn)以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由房產(chǎn)銷售公司再以1500萬元的價格賣出。當(dāng)興華公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19.97%，小于20%，則可以享受免納土地增值稅的待遇。當(dāng)房產(chǎn)銷售公司以1500萬元售出時，扣除應(yīng)繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加：1500×5%×（1+7%+3%）=82.5（萬元），從利益集團(tuán)看，可獲得250萬元的利潤，比籌劃前增加17.5萬元。

2.非應(yīng)稅勞務(wù)與銷售貨物的分立籌劃

奧立電梯生產(chǎn)公司，主要生產(chǎn)銷售電梯并負(fù)責(zé)安裝及維修保養(yǎng)。2003年取得含稅收入3510萬元，其中安裝費(fèi)約占總收入的30%，保養(yǎng)費(fèi)、維修費(fèi)約占收入總額的10%，假設(shè)本年度進(jìn)項稅額為240萬元?！吨腥A人民共和國增值稅暫行條例》實(shí)施細(xì)則規(guī)定：混合銷售行為和兼營的非應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)當(dāng)征收增值稅的，其銷售額分別為貨物與非應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額的合計，貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)與非應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額的合計。奧立電梯公司既生產(chǎn)銷售電梯又負(fù)責(zé)安裝及維修保養(yǎng)的行為是典型的混合銷售行為。故按照稅法規(guī)定，2003年度應(yīng)納稅額如下：

應(yīng)納增值稅=銷項稅額-進(jìn)項稅額=3510÷（1+17%）×17%-240=270（萬元）

如果奧立電梯公司投資設(shè)立一個獨(dú)立核算的安裝公司，奧立電梯公司只負(fù)責(zé)生產(chǎn)銷售電梯，而安裝公司專門負(fù)責(zé)電梯的安裝、保養(yǎng)和維修，那么奧立電梯公司和安裝公司分別就銷售電梯收入、安裝維修收入開具普通發(fā)票，對購貨方而言作為固定資產(chǎn)或在建工程入賬，均不存在進(jìn)項額抵扣問題，即不對購買方構(gòu)成稅收影響。而奧立電梯公司設(shè)立電梯安裝公司后，涉稅處理會發(fā)生變化。國稅函[1998]390號文件規(guī)定，電梯屬于增值稅應(yīng)稅貨物的范圍，但安裝運(yùn)行之后，則與建筑物一道形成不動產(chǎn)。因此，對企業(yè)銷售電梯（自產(chǎn)或購進(jìn)）并負(fù)責(zé)安裝及保養(yǎng)、維修取得的收入，一并征收增值稅；對不從事電梯生產(chǎn)銷售，只從事電梯保養(yǎng)和維修的專業(yè)公司對安裝運(yùn)行后的電梯進(jìn)行的保養(yǎng)、維修取得的收入征收營業(yè)稅。

奧立電梯公司應(yīng)納增值稅=銷項稅額-進(jìn)項稅額=3510×（1-40%）/（1+17%）×17%-240=66（萬元）

安裝公司應(yīng)納稅額=3510×30×3%+3510×10%×5%=49.14（萬元）

分立出安裝公司后可以節(jié)省稅收=270-66-49.14=154.86（萬元）

上述分立籌劃技術(shù)一般適用于電梯、機(jī)電設(shè)備等大型設(shè)備生產(chǎn)企業(yè)，對于這類企業(yè)，還可根據(jù)需要再分立出獨(dú)立核算的運(yùn)輸公司或物流公司，因為對既銷售貨物又負(fù)責(zé)貨物運(yùn)輸?shù)幕旌箱N售行為也要按照收取的全部價款計繳增值稅。

應(yīng)關(guān)注問題

分立籌劃技術(shù)在實(shí)際操作中要注意以下問題：

1.要進(jìn)行成本收益衡量。設(shè)立安裝公司所增加的分立成本或稅收籌劃費(fèi)用應(yīng)小于節(jié)稅收益。

2.注意定價的合理性。由于涉及貨物銷售價格與勞務(wù)價格的剝離，不要為了節(jié)稅而故意抬高勞務(wù)價格，因為生產(chǎn)銷售企業(yè)與提供勞務(wù)企業(yè)存在關(guān)聯(lián)方關(guān)系，如果定價不合理，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)調(diào)整貨物及勞務(wù)定價。

篇10

一、思想方面：重視理論學(xué)習(xí)，堅定政治信念，積極參加學(xué)校組織的各項活動，能夠針對自身工作特點(diǎn)，學(xué)習(xí)有關(guān)文件報告和輔導(dǎo)材料，通過深刻領(lǐng)會其精神實(shí)質(zhì)，用以指導(dǎo)自己的工作。今年在全國范圍開展了“八榮八恥”教育，作為一名黨員，在學(xué)習(xí)過程中認(rèn)真按照支部的要求深入學(xué)習(xí)其內(nèi)容，掌握其精髓，把理論知識踐行到實(shí)際工作之中。

二、工作方面：加強(qiáng)管理，優(yōu)質(zhì)、高效的完成工作任務(wù)，作為一名中層管理班干部，對下屬充分做到“察人之長、用人之長、聚人之長、展人之長”，充分發(fā)揮他們的主觀能動性及工作積極性。提高科室的整體素質(zhì)，樹立起開拓創(chuàng)新、務(wù)實(shí)高效的部門新形象。我充分認(rèn)識到自己既是一個管理者，更是一個執(zhí)行者。要想帶好一個科室，首先要以身作則，這樣才能保證在人員偏緊的情況下，大家都能夠主動承擔(dān)工作。在過去的一年里我科室齊心協(xié)力、萬眾一心圓滿完成了學(xué)校交給的各項任務(wù)：

基建方面：在上級領(lǐng)導(dǎo)的領(lǐng)導(dǎo)和支持下，1#教學(xué)樓工程圓滿通過了竣工驗收，南校區(qū)綠化、鋪裝附加工程，教學(xué)實(shí)驗樓改造工程，南北家屬院粉刷工程，南北校區(qū)公寓維修改造工程等主要改造12項如期竣工。在基建管理工作中我們堅持分秒必爭，確保工程進(jìn)度；堅持精益求精，確保質(zhì)量優(yōu)良；堅持規(guī)范管理，確保陽光作業(yè)。以優(yōu)質(zhì)、高效、低成本建設(shè)為目標(biāo)，加強(qiáng)和完善各項管理，規(guī)范建設(shè)投資行為，緊緊抓住工程建設(shè)中最容易出現(xiàn)問題的薄弱環(huán)節(jié)，全面推行工程招投標(biāo)，防止了工程腐敗，節(jié)約了投資成本。

房產(chǎn)管理：對管理費(fèi)的收取作了明確規(guī)定，進(jìn)行了發(fā)文，并于4月1日進(jìn)行實(shí)施，按時收繳水、電、及采暖費(fèi)，對我校職工房產(chǎn)證進(jìn)行了發(fā)放。