導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房產(chǎn)開(kāi)發(fā)方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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1.房地產(chǎn)檔案信息資源開(kāi)發(fā)的方法

通過(guò)現(xiàn)代化技術(shù)作為房地產(chǎn)檔案信息資源開(kāi)發(fā)利用的支撐，促進(jìn)房地產(chǎn)檔案管理模式不斷完善，以實(shí)現(xiàn)其收集、整理、查詢、利用的現(xiàn)代化，提高檔案管理水平以及開(kāi)發(fā)利用質(zhì)量。

2.房地產(chǎn)檔案信息資源開(kāi)發(fā)的任務(wù)

開(kāi)發(fā)利用目的是為公司改善經(jīng)營(yíng)管理、提高開(kāi)發(fā)質(zhì)量、降低物資消耗、增加社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

二、房地產(chǎn)檔案信息開(kāi)發(fā)利用的策略

（一）房地產(chǎn)檔案有效規(guī)劃

自從房產(chǎn)管理信息綜合系統(tǒng)實(shí)行以來(lái)，極大提高了房地產(chǎn)事業(yè)工作效率。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)日益成熟，在業(yè)務(wù)辦理過(guò)程中逐漸暴露出局限性等問(wèn)題，開(kāi)始制約信息化工程發(fā)展。據(jù)調(diào)查反映出兩個(gè)原則：一是在前置業(yè)務(wù)已受理情況下，在下一步收件的時(shí)候進(jìn)行驗(yàn)收，如有變化則要掃描變化之后的材料，做到同一資料不同版本管理和共享。若無(wú)變化則與前置業(yè)務(wù)資料實(shí)現(xiàn)共享。二是當(dāng)收件資料是前置業(yè)務(wù)成果時(shí)，業(yè)務(wù)人員根據(jù)情況查詢前置業(yè)務(wù)辦理過(guò)程，以數(shù)據(jù)或掃描件等形式完成共享。

（二）房屋權(quán)屬登記在案

自從房屋權(quán)屬登記數(shù)字檔案利用以來(lái)，效果顯著：?jiǎn)挝徊闄n案不受地點(diǎn)、時(shí)間等客觀因素影響，根據(jù)新系統(tǒng)隨時(shí)查閱檔案資料。服務(wù)方式多樣化，加入網(wǎng)上預(yù)售備案系統(tǒng)與二手房合同網(wǎng)上交易系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)房屋查封、抵押等信息網(wǎng)絡(luò)化查詢，并且提供自主信息查詢服務(wù)，以提高服務(wù)效率，并且建立起房產(chǎn)數(shù)據(jù)GIS整理系統(tǒng)，提高查全率，便于解決某些棘手事件。

（三）檔案員崗位責(zé)任制的確立

1.專職檔案員崗位責(zé)任制

專職檔案員能夠?qū)ⅰ稒n案法》以及《檔案法實(shí)施辦法》認(rèn)真貫徹執(zhí)行在工作當(dāng)中，同時(shí)將各類檔案的收集、整理、立卷與歸檔工作做好，并且對(duì)其進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，只有將檔案資料整理完整才能方便公司人員查詢和使用。在工作過(guò)程中進(jìn)行指導(dǎo)與監(jiān)督，編制出必須的參考資料以及檢索工具，對(duì)于歸還、借閱、查閱、移交、復(fù)制、銷毀檔案等工作需要嚴(yán)格履行公司制度，并且需要時(shí)刻保證檔案室衛(wèi)生及安全，確保收藏檔案完整與安全。專職檔案員對(duì)檔案信息開(kāi)發(fā)利用有著無(wú)法替代的作用。

2.兼職檔案員崗位責(zé)任制

兼職檔案員需要在部門負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)下，始終貫徹公司各項(xiàng)檔案工作制度。將歸檔范圍內(nèi)信息資料收集整理齊全。在檔案立卷工作時(shí)，需要負(fù)責(zé)收錄、整理以及移交等工作。定期定時(shí)積極參與專業(yè)培訓(xùn)，不斷完善自身知識(shí)儲(chǔ)備，提高工作水平。

（四）房地產(chǎn)檔案統(tǒng)籌管理手段

第一，以維護(hù)與建立房屋樓盤(pán)表為中心，對(duì)各房管業(yè)務(wù)間管理進(jìn)行梳理，以形成各類型房地產(chǎn)檔案關(guān)系結(jié)構(gòu)圖，以便對(duì)數(shù)字化房地產(chǎn)檔案更好地進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，避免重復(fù)建設(shè)與建設(shè)不足等現(xiàn)象出現(xiàn)。

第二，對(duì)室藏紙質(zhì)檔案以掃描形式形成其數(shù)字化，并且建立起電子影像文件與業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)連接通道，完成檔案與業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的清點(diǎn)核對(duì)工作，對(duì)各類數(shù)字檔案以及紙質(zhì)檔案實(shí)現(xiàn)配套管理，以減少冗余數(shù)據(jù)出現(xiàn)。這一步既可以由檔案室與業(yè)務(wù)部門共同完成，也可由業(yè)務(wù)部門單獨(dú)完成。

（五）房地產(chǎn)檔案信息資源的應(yīng)用手段

1.宣傳開(kāi)放

利用電視、報(bào)紙等新聞媒介以增強(qiáng)社會(huì)檔案信息意識(shí)，并且宣傳房地產(chǎn)檔案效益的實(shí)例。還可以通過(guò)房地產(chǎn)安全內(nèi)容的實(shí)物展覽、室藏內(nèi)容展覽等，將其介紹給全社會(huì)，以提升房地產(chǎn)檔案信息開(kāi)發(fā)利用率。

2.咨詢服務(wù)

這種方法可以說(shuō)是運(yùn)用較為普遍的方式。需要設(shè)立專門的房地產(chǎn)檔案信息借閱平臺(tái)，由熟悉室藏的工作人員負(fù)責(zé)接待，采取多種檢查、搜索工具，幫助用戶更快捷方便地尋找到所需資料。

3.開(kāi)展編研

這種方法是對(duì)房地產(chǎn)檔案信息資源深層次的開(kāi)發(fā)利用。所謂編研，就是將室藏的檔案資料按照一定形式加工、提煉、匯集，將其整合為具有專業(yè)性以及系統(tǒng)性、指導(dǎo)性的檔案信息。

參考文獻(xiàn)：

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一、指導(dǎo)思想

堅(jiān)持“保護(hù)資源。有序開(kāi)采”的方針，全面貫徹落實(shí)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，緊緊圍繞“抓規(guī)范、保資源、促發(fā)展”的要求，依法行政，強(qiáng)化監(jiān)督，狠抓落實(shí)，努力實(shí)施礦產(chǎn)資源市場(chǎng)秩序的規(guī)范運(yùn)作。

二、整治工作目標(biāo)

（一）全面推進(jìn)探礦權(quán)證、采礦許可證、勘查許可證的登記年檢制度，進(jìn)一步提高礦山企業(yè)依法開(kāi)采、持證開(kāi)采的自覺(jué)性和從業(yè)人員保護(hù)資源的積極性。

（二）全面推進(jìn)磚瓦粘土資源市場(chǎng)化運(yùn)作，關(guān)閉無(wú)土源、破壞土地的磚瓦粘土生產(chǎn)企業(yè)。

（三）通過(guò)整治能夠較好遏制礦產(chǎn)資源開(kāi)發(fā)秩序的違法現(xiàn)象的發(fā)生，進(jìn)一步規(guī)范礦山企業(yè)的生產(chǎn)行為。

三、整治工作任務(wù)

（一）嚴(yán)厲打擊無(wú)證勘查、開(kāi)采等違法行為。凡持過(guò)期勘查許可證、采礦許可證勘查、開(kāi)采的，或開(kāi)采礦種與采礦許可證不符的均為無(wú)證開(kāi)采。重點(diǎn)清查勘查項(xiàng)目是否按規(guī)定時(shí)期完成勘查進(jìn)度。

（二）全面查處越界開(kāi)采、非法轉(zhuǎn)讓礦業(yè)權(quán)等違法行為。對(duì)越界開(kāi)采、非法轉(zhuǎn)讓探礦權(quán)等違法行為進(jìn)行排查，對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自變更探礦權(quán)、采礦權(quán)主體，視為非法轉(zhuǎn)讓探礦權(quán)、采礦權(quán)行為。嚴(yán)格清查礦產(chǎn)企業(yè)是否按批準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)利用方案或礦山環(huán)境整治方案進(jìn)行開(kāi)采、整治，確保開(kāi)采安全。

（三）全面清查和糾正礦產(chǎn)資源開(kāi)發(fā)管理中的各種違法違規(guī)行為。嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)礦產(chǎn)資源開(kāi)發(fā)管理中的探礦權(quán)和采擴(kuò)權(quán)審批等行政行為進(jìn)行一次全面清查，自查自糾，對(duì)違法法規(guī)審批、、失職瀆職行為，以及國(guó)家工作人員參與辦礦、等腐敗現(xiàn)象依法進(jìn)行查處。

（四）進(jìn)一步開(kāi)展磚瓦用粘土資源開(kāi)發(fā)利用專項(xiàng)整治。制定計(jì)劃，加快淘汰粘土實(shí)心磚和推廣運(yùn)用新型墻體材料步伐，關(guān)閉無(wú)土源毀田、毀堤、毀林的磚瓦企業(yè)，全面拆除不符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和環(huán)保要求的小土窯、小立窯；對(duì)在城市規(guī)劃區(qū)、基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)、省道、國(guó)道和主要航道可視范圍等特殊區(qū)域范圍內(nèi)的磚瓦企業(yè)，制定計(jì)劃，限期關(guān)閉，對(duì)拆除的窯體所占土地，要結(jié)合占補(bǔ)平衡項(xiàng)目庫(kù)，進(jìn)行立項(xiàng)入庫(kù)予以復(fù)墾，達(dá)到增加耕地，實(shí)現(xiàn)占補(bǔ)平衡的目的。

四、整治工作步驟

根據(jù)市政府的部署，按照依法推進(jìn)、突出重點(diǎn)、分布實(shí)施的原則，我區(qū)整頓和規(guī)范礦產(chǎn)資源開(kāi)發(fā)秩序工作分為四個(gè)階段：

第一階段：排查清查階段（2013年12月—2014年3月底），對(duì)我區(qū)所有生產(chǎn)礦山企業(yè)、礦產(chǎn)資源勘查項(xiàng)目進(jìn)行排查，及時(shí)查處各種違法開(kāi)采行為；對(duì)礦產(chǎn)資源開(kāi)發(fā)管理中的行政執(zhí)法人員違法違規(guī)行為進(jìn)行一次全面清查，依法查處各類違法違規(guī)行為。

第二階段：集中整頓階段（2014年4月—2014年12月底），基本完成整頓任務(wù)，開(kāi)展相關(guān)規(guī)范工作。嚴(yán)厲打擊無(wú)證勘查、采礦等違法行為。全面查處越層越界開(kāi)采、非法轉(zhuǎn)讓等違法行為，關(guān)閉破壞環(huán)境、污染嚴(yán)重、不具備安全生產(chǎn)條件的礦山企業(yè)，糾正礦產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中的各種違法違規(guī)行為，深入開(kāi)展專項(xiàng)整治工作。

第三階段：規(guī)范完善階段（2015年1月—2015年8月底），全面完成整頓規(guī)范任務(wù)。嚴(yán)格探礦權(quán)、采礦權(quán)管理，解決礦山布局不合理等問(wèn)題，規(guī)范礦業(yè)權(quán)市場(chǎng)，嚴(yán)格礦產(chǎn)平原勘查、開(kāi)采準(zhǔn)入，建立礦產(chǎn)資源開(kāi)發(fā)監(jiān)督管理責(zé)任制。

第四階段：檢查驗(yàn)收階段（2015年9月—2015年12月底），在全面完成整頓規(guī)范任務(wù)進(jìn)行自查總結(jié)的基礎(chǔ)上，讓市政府有關(guān)部門申請(qǐng)進(jìn)行檢查驗(yàn)收。

五、整治工作措施

（一）對(duì)無(wú)證勘查、開(kāi)采的將依據(jù)有關(guān)規(guī)定責(zé)令停止違法行為予以立案查處。對(duì)未按計(jì)劃投入的勘查項(xiàng)目，限期予以糾正；逾期仍未改正的，將上報(bào)上級(jí)有關(guān)部門，吊銷勘查許可證。

（二）對(duì)未按開(kāi)發(fā)方案開(kāi)采或生產(chǎn)的，責(zé)令立即停止整頓，該關(guān)閉的井口，要拆除地面有關(guān)管道設(shè)施、查封設(shè)備，確保開(kāi)采安全。

（三）對(duì)礦產(chǎn)資源開(kāi)發(fā)管理中的各種違法違規(guī)行為全面糾正，對(duì)違法審批、、失職瀆職等行為按照干部管理權(quán)限報(bào)紀(jì)檢、監(jiān)察部門進(jìn)行查處。

（四）對(duì)無(wú)土源、毀田、毀堤、毀林的磚瓦企業(yè)必須予以關(guān)閉。5月底前由區(qū)政府治理整頓領(lǐng)導(dǎo)小組研究確定關(guān)閉對(duì)象，報(bào)區(qū)政府批準(zhǔn)，并在媒體公告，接受社會(huì)監(jiān)督；被關(guān)閉的企業(yè)供電部門不得供電，工商部門不予發(fā)放營(yíng)業(yè)執(zhí)照，安全生產(chǎn)監(jiān)督部門不得發(fā)放安全生產(chǎn)許可證。對(duì)小土窯、立窯，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)在3月底前制訂拆除計(jì)劃報(bào)區(qū)政府，確保年內(nèi)全部拆除并復(fù)墾。對(duì)在城市規(guī)劃區(qū)、基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)以及省道、國(guó)道和主要航道可視范圍的磚瓦企業(yè)，由國(guó)土部門會(huì)同建設(shè)、規(guī)劃、農(nóng)業(yè)、水利及所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府等部門，在5月底前制訂計(jì)劃并報(bào)區(qū)政府，限期關(guān)閉或轉(zhuǎn)產(chǎn)，確定保留的磚瓦企業(yè)，通過(guò)媒體進(jìn)行公告，按照粘土資源市場(chǎng)化運(yùn)作程序，規(guī)范和完善有關(guān)手續(xù)。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)商；成本管控；措施

中圖分類號(hào)：F27 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)是中國(guó)現(xiàn)目前的經(jīng)濟(jì)支柱之一，但是這個(gè)利潤(rùn)豐厚的行業(yè)存在著諸多的問(wèn)題。中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)企業(yè)存在重經(jīng)營(yíng)、輕管理的現(xiàn)象。這種地管理水平，高投資的行為存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)成本的管控已經(jīng)是房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要解決的問(wèn)題。

現(xiàn)目前，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本的管控主要措施是加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的管理，所采取的手段是“問(wèn)管理要成效”。但是，較低水平的房地產(chǎn)行業(yè)要在短時(shí)間內(nèi)提升自我的內(nèi)部管理水平還是有些超之過(guò)急。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本的管控必須根據(jù)房地產(chǎn)的實(shí)際情況，一步一步扎好根才能真正做出成績(jī)，達(dá)到既定的效果。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是高投資企業(yè)，有著高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的特點(diǎn)。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)資本的管控上，重點(diǎn)是避免行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)提高企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。而要提高企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和風(fēng)險(xiǎn)分析能力就必須從項(xiàng)目的投資入手，建立一套成本管理的系統(tǒng)，實(shí)行全程管控，最大限度降低企業(yè)的成本。

二、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)成本管控體系

在經(jīng)濟(jì)飛速增長(zhǎng)的時(shí)代，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。在房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)必須樹(shù)立企業(yè)成本管控觀念，建立一套科學(xué)、完整、有效的企業(yè)成本管理系統(tǒng)。在進(jìn)行成本管理系統(tǒng)的建設(shè)時(shí)，要引入可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略思想，將企業(yè)的成本管控視作一項(xiàng)長(zhǎng)期工程，力求通過(guò)公司企業(yè)成本結(jié)構(gòu)的改變，成本監(jiān)督、管理、控制的方式的改變來(lái)對(duì)企業(yè)成本進(jìn)行全方位把控，提升企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

（一）建立企業(yè)目標(biāo)成本管控體系

企業(yè)的目標(biāo)成本體系是企業(yè)在進(jìn)行投資前的預(yù)期成本，這主要是指在一個(gè)項(xiàng)目上的一定時(shí)期的成本目標(biāo)。企業(yè)成本目標(biāo)的確立主要是根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的情況及其遵循的規(guī)律進(jìn)行的工程流程、工程費(fèi)用的估算。企業(yè)目標(biāo)成本體系一般根據(jù)項(xiàng)目施工的進(jìn)度分階段進(jìn)行建立，最后形成一個(gè)完整的整體。

（二）建立企業(yè)動(dòng)態(tài)成本管控體系

一般的企業(yè)成本管控系統(tǒng)的建立是在進(jìn)行企業(yè)責(zé)任成本體系的建立之后，但是在這以前企業(yè)必須根據(jù)市場(chǎng)進(jìn)行相應(yīng)的項(xiàng)目投資預(yù)測(cè)。在市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的環(huán)境下，建立企業(yè)動(dòng)態(tài)成本管理體系必不可少。著其中包括一段時(shí)間內(nèi)的工程成本預(yù)算與決算，也包括已發(fā)生的成本開(kāi)支以及即將投入的成本。通過(guò)階段目標(biāo)成本的差異比較，根據(jù)工程量的估算對(duì)企業(yè)的成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)性地掌控。并且，在建立體系和監(jiān)控體系運(yùn)行狀況的情況下可以發(fā)現(xiàn)企業(yè)成本管控中存在的問(wèn)題并及時(shí)進(jìn)行解決，實(shí)現(xiàn)企業(yè)成本的有效控制。

（三）建立企業(yè)責(zé)任成本管控體系

企業(yè)目標(biāo)成本管控體系的建立是根據(jù)成本形成的形成過(guò)程進(jìn)行分階段、分層次的責(zé)任目標(biāo)的確定。并且，將各個(gè)階段的責(zé)任目標(biāo)分配到各個(gè)負(fù)責(zé)的部門并進(jìn)行責(zé)任部門、責(zé)任范圍、責(zé)任成本、責(zé)任目標(biāo)、評(píng)價(jià)指標(biāo)、審核部門等詳細(xì)的信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和劃分，將每一項(xiàng)成本目標(biāo)都具體落實(shí)到人頭。

（四）建立企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估體系

企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估體系是在房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后對(duì)項(xiàng)目本身最終的狀態(tài)進(jìn)行的一個(gè)實(shí)際成本與目標(biāo)成本的對(duì)比，而企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估主要著眼于整個(gè)項(xiàng)目成本管理情況的水平。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中對(duì)成本管理的不足進(jìn)行總結(jié)，對(duì)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行收集。并且，將成本管理水平的評(píng)測(cè)作為企業(yè)獎(jiǎng)罰的依據(jù)，促使全員投身到成本管理中來(lái)。

三、項(xiàng)目實(shí)施階段的成本管控

（一）項(xiàng)目投資階段的成本管控

房地產(chǎn)的企業(yè)成本管控的首要環(huán)節(jié)就是項(xiàng)目的投資。房地產(chǎn)企業(yè)投資的主要依據(jù)是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目本身進(jìn)行可行性和利益性的分析。對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的必要性、優(yōu)越性等特點(diǎn)進(jìn)行考察并且對(duì)項(xiàng)目的選址、規(guī)模、結(jié)構(gòu)以及能夠給企業(yè)帶來(lái)的利潤(rùn)回報(bào)。關(guān)于企業(yè)的投資能力、風(fēng)險(xiǎn)分析能力、項(xiàng)目實(shí)施能力、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益等較為基本的調(diào)查、研究、分析、論證是企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目投資前必須做的功課。另外，還需要根據(jù)政府相關(guān)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，選擇建設(shè)符合大眾要求和市場(chǎng)要求的房地產(chǎn)。

（二）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管控

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管控主要有這樣兩個(gè)目的。其一，降低規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的企業(yè)成本，這之中包括設(shè)計(jì)規(guī)劃的人工費(fèi)、材料費(fèi)、設(shè)備維護(hù)費(fèi)等等。其二，是降低工程項(xiàng)目建設(shè)所需要的設(shè)備、原材料 、安裝費(fèi)、施工費(fèi)等。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)可適當(dāng)引入市場(chǎng)的招標(biāo)制度，使得設(shè)計(jì)規(guī)劃方案最優(yōu)化，在保證工程質(zhì)量的前提下最大限度節(jié)約企業(yè)成本。

（三）項(xiàng)目招標(biāo)階段的成本管控

工程項(xiàng)目招標(biāo)階段的企業(yè)成本控制主要是對(duì)工程的招標(biāo)方式和系統(tǒng)進(jìn)行控制。這些工程招標(biāo)包括施工招標(biāo)、設(shè)備招標(biāo)以及材料采購(gòu)招投標(biāo)三個(gè)方面。在招標(biāo)中盡量采取多種招標(biāo)制度共同制約的方式，使得承包商和供應(yīng)商之間形成競(jìng)爭(zhēng)。這樣做的好處在于獲取最優(yōu)價(jià)格并且找到高水平的合作伙伴。在招標(biāo)前，應(yīng)當(dāng)對(duì)工程項(xiàng)目和投標(biāo)單位進(jìn)行詳細(xì)的實(shí)地考察，要使得質(zhì)量和價(jià)格得到兼顧。同時(shí)，在評(píng)標(biāo)的過(guò)程中一定嚴(yán)明合作事項(xiàng)，做好項(xiàng)目清單，防止低價(jià)競(jìng)標(biāo)高價(jià)索賠的現(xiàn)象出現(xiàn)。

（四）項(xiàng)目施工過(guò)程中的成本管控

企業(yè)的成本管控的重要階段在于項(xiàng)目施工的過(guò)程中。施工階段也是企業(yè)成本投入最大的階段。在施工階段的成本管控中，原則有三：嚴(yán)懲浪費(fèi)，高效施工，綜合評(píng)價(jià)。對(duì)于浪費(fèi)施工材料的行為進(jìn)行嚴(yán)厲懲罰。對(duì)工程的關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行把控，做到高效施工，無(wú)返工，無(wú)誤功，同時(shí)，對(duì)于工程的成本與質(zhì)量也要進(jìn)行綜合考慮，做到技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，質(zhì)量得到保證。

（三）項(xiàng)目結(jié)算階段的成本管控

竣工階段的成本控制主要在這樣兩個(gè)方面，一是根據(jù)合同按規(guī)定日期進(jìn)行結(jié)算，對(duì)于逾期的項(xiàng)目進(jìn)行誤工結(jié)算處理。二是根據(jù)合同對(duì)材料、設(shè)備的使用情況進(jìn)行結(jié)算，其中包括合同中規(guī)定的結(jié)算方法、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)價(jià)定額、材料價(jià)格以及相應(yīng)優(yōu)惠條款等，要對(duì)整個(gè)工程竣工進(jìn)行審核、結(jié)算。

此外，還需要按照項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行工程竣工圖、施工變更圖以及現(xiàn)場(chǎng)簽證對(duì)工程的竣工進(jìn)行核算。按照合同對(duì)相應(yīng)的定額單價(jià)進(jìn)行核對(duì)、結(jié)算，并且做好相應(yīng)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)總結(jié)，以便建立全面的成本管理系統(tǒng)。

房地產(chǎn)企業(yè)成本管控是一個(gè)系統(tǒng)的工程，涉及面十分廣，管控周期性長(zhǎng)，管控項(xiàng)目多，任務(wù)重。總之，房地產(chǎn)企業(yè)成本的管控需要全員參與，由全員共同控制企業(yè)成本并且實(shí)施全過(guò)程成本控制，利用科學(xué)的管理手段，合理安排施工，最大限度優(yōu)化成本配置，節(jié)約企業(yè)成本，達(dá)到應(yīng)有的良好效益。

結(jié)語(yǔ)

實(shí)踐證明，在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中要達(dá)到節(jié)約成本、縮短工精的效果必須對(duì)工程項(xiàng)目的施工進(jìn)行全程控制。對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)要要求合理有序進(jìn)行，確保不因過(guò)失性錯(cuò)誤導(dǎo)致工程的延期和返工。另外，培養(yǎng)專業(yè)的技術(shù)人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行實(shí)時(shí)總結(jié)，對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)做到有效把握，最大限度優(yōu)化投資，控制房地產(chǎn)投入成本，使得開(kāi)發(fā)商獲得巨大利益。

參考文獻(xiàn)

[1]譚崢嶸.工程造價(jià)成本控制方法淺析[J].中小企業(yè)管理與科技，2009.

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)拿地前；規(guī)劃概念方案；設(shè)計(jì)

Abstract: the real estate developers to take before the concept planning scheme design in the real estate development process appear extremely important, it can be for developers to provide more professional advice, that it was well enough before project the cornerstone of the anticipation. This article through the case that from the project analysis, planning concept design, design difficulties and suggestion and so on aspects elaborated how to begin the real estate development planning scheme design concept, and put forward the corresponding professional advice and Suggestions.

Keywords: real estate development to take before; Planning concept plan; design

中圖分類號(hào)：S611文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

1. 前言

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期拿地階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)人員根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)劃局出具的規(guī)劃條件，初排設(shè)計(jì)方案，同時(shí)給予專業(yè)的意見(jiàn)和建議，讓開(kāi)發(fā)商拿來(lái)作為參考，甚至可以結(jié)合成本專業(yè)給方案做個(gè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算，讓開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目有個(gè)預(yù)先較為準(zhǔn)確的判斷，這在現(xiàn)如今房地產(chǎn)形勢(shì)越來(lái)越嚴(yán)峻的非常時(shí)期，顯得尤為重要。

2.項(xiàng)目分析—洛陽(yáng)某項(xiàng)目

2.1項(xiàng)目簡(jiǎn)述

項(xiàng)目位于洛陽(yáng)市，地塊東側(cè)道路紅線寬30米，南側(cè)道路紅線寬95米，西側(cè)道路紅線寬30米，北側(cè)道路紅線寬65米，中間有一條洛宜路穿過(guò)。地塊共分為三個(gè)小地塊，各項(xiàng)指標(biāo)如圖所示，其中1地塊和2地塊指標(biāo)可以平衡。

2.2項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)考察

項(xiàng)目地塊南側(cè)是城市主干道；西側(cè)是在建樓盤(pán)，為80-100米高層住宅，從規(guī)劃圖紙上看，該樓盤(pán)東側(cè)沿街設(shè)了商鋪；地塊東側(cè)為某科研樓，據(jù)當(dāng)?shù)厝朔答?，私密性要求較高；地塊北側(cè)是洛陽(yáng)的母親河洛河，將來(lái)會(huì)改造成濕地公園。

2.3項(xiàng)目制約因素

規(guī)劃條件制約

1地塊和2地塊：用地面積（1地塊66274m2，2地塊40335m2），用地性質(zhì)R2/C2（二類居住用地兼容商業(yè)服務(wù)業(yè)用地），容積率3.0～3.5，建筑密度15%～25%，綠地率不小于35%，建筑限高100米，日照要求滿足大寒日3小時(shí)；

3地塊：用地面積33252m2，用地性質(zhì)：C6（科研用地），容積率3.5～4.0，建筑密度25%～35%，綠地率不小于35%，不限高。

3.規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)

3.1 總平面設(shè)計(jì)

規(guī)劃布局注重中軸對(duì)稱和空間圍合，體現(xiàn)較強(qiáng)的儀式感和層次感。

地塊容積率較高，考慮純高層系列，間距需滿足當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃技術(shù)管理規(guī)定以及日照要求。洛宜路將地塊分割成南北兩個(gè)組團(tuán)，為提高項(xiàng)目品質(zhì)，兩個(gè)組團(tuán)分別考慮較大的中心景觀區(qū)域，可結(jié)合會(huì)所、泳池等設(shè)計(jì)。

交通組織上考慮完全的人車分流，車行從小區(qū)直接進(jìn)入地下車庫(kù)，不進(jìn)入地面園區(qū)，人行主入口考慮在洛宜路中間位置設(shè)置，南北兩個(gè)地塊形成呼應(yīng)與貫通，同時(shí)結(jié)合小區(qū)入口設(shè)置大堂，讓業(yè)主步行通過(guò)大堂進(jìn)入園區(qū)，提升園區(qū)整體品質(zhì)，創(chuàng)造一種歸屬感和尊貴感。

根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)研，該片區(qū)的商業(yè)比重偏低，因此該地塊應(yīng)適當(dāng)多的布置商鋪，一方面可以提升片區(qū)配套，另一方面從房地產(chǎn)銷售角度考慮，商鋪去化率會(huì)相對(duì)較高。沿街商鋪考慮在地塊西側(cè)、北側(cè)以及洛宜路兩側(cè)布置，西側(cè)商業(yè)可以跟現(xiàn)已在建的其他樓盤(pán)形成商業(yè)氛圍，北側(cè)商業(yè)可以吸引洛河濕地公園的人流，中間道路兩側(cè)營(yíng)造內(nèi)街氛圍，東側(cè)由于相鄰的科研樓私密性要求較高，不適宜布置商業(yè)。

3.2空間設(shè)計(jì)

建筑點(diǎn)板結(jié)合，組團(tuán)考慮較大的中心景觀區(qū)域；整個(gè)地塊沿中間道路兩側(cè)建筑較低，營(yíng)造較為舒適的內(nèi)街氛圍，然后往南往北分別逐步遞升，整體空間高低錯(cuò)落，通過(guò)起伏變化，達(dá)到較好的天際線效果。

整個(gè)園區(qū)建筑底層架空，可將景觀延伸進(jìn)來(lái)，避免高層建筑給人帶來(lái)的壓迫感，同步提升項(xiàng)目品質(zhì)。

4.設(shè)計(jì)難點(diǎn)及建議

4.1 難點(diǎn)

項(xiàng)目規(guī)劃條件中對(duì)容積率的要求較高，特別是1地塊和2地塊要求3.0～3.5，經(jīng)過(guò)初步測(cè)算，在保證較好項(xiàng)目品質(zhì)的前提下，要做到容積率下限3.0有一定難度；日照要求滿足大寒日滿床日照3小時(shí)以上，對(duì)南北間距要求較高，從側(cè)面限制了容積率；項(xiàng)目地處相對(duì)較為偏僻，設(shè)計(jì)時(shí)要考慮與周邊道路的關(guān)系，創(chuàng)造宜人的街景效果。

4.2 建議

針對(duì)1地塊和2地塊容積率做不足的情況，建議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期人員與當(dāng)?shù)匾?guī)劃局進(jìn)行溝通與協(xié)商，是否可變更規(guī)劃條件，不然建議開(kāi)發(fā)商慎重拍地；建議開(kāi)發(fā)商成本專業(yè)人員對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算，為公司提供較為全面的參考，拍地時(shí)有個(gè)心里有底；建議營(yíng)銷公司等介入，做充足的市場(chǎng)調(diào)研，以明確定位，如：住宅地塊戶型配比、客戶群體、科研地塊定位等，對(duì)項(xiàng)目有個(gè)更為完整的預(yù)判；建議配合園區(qū)服務(wù)體系，做適當(dāng)面積的配套設(shè)施，以提升園區(qū)整體價(jià)值。

5.小結(jié)

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1.1涉及面廣內(nèi)容豐富

開(kāi)發(fā)建設(shè)一個(gè)項(xiàng)目從前期調(diào)研、立項(xiàng)、審批、設(shè)計(jì)、施工、竣工、營(yíng)銷、銷售、物業(yè)管理等方面涉及多個(gè)領(lǐng)域和部門。有企業(yè)外部也有企業(yè)內(nèi)部：企業(yè)外部有發(fā)改、土地、規(guī)劃、住建、市政公用事業(yè)等多個(gè)政府管理部門和銀行等金融投資企業(yè)；企業(yè)內(nèi)部有各個(gè)部門和相應(yīng)的下屬企業(yè)、合作單位等。從內(nèi)容看，有記錄企業(yè)成長(zhǎng)發(fā)展的企業(yè)管理、人事、財(cái)務(wù)、聲像等檔案；有企業(yè)主要業(yè)務(wù)檔案如：拆遷、投標(biāo)、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程檔案；房地產(chǎn)權(quán)屬檔案、項(xiàng)目營(yíng)銷檔案和物業(yè)管理檔案等。所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)形成的檔案具有涉及部門多、內(nèi)容豐富的特點(diǎn)。

1.2形成時(shí)間跨度大

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)檔案以工程項(xiàng)目檔案為主。一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，從調(diào)研、立項(xiàng)、決策等前期工作到設(shè)計(jì)、施工、竣工、銷售及交付入住，至少要經(jīng)過(guò)三至四年時(shí)間，分期開(kāi)發(fā)的綜合項(xiàng)目時(shí)間需要更長(zhǎng)。每個(gè)項(xiàng)目的檔案資料，在項(xiàng)目未竣工前都分散在各部門及參建單位。只有項(xiàng)目結(jié)束竣工驗(yàn)收后，各部門及參建單位才會(huì)將材料預(yù)整理后交給企業(yè)綜合部門。所以檔案形成時(shí)間跨度大、周期長(zhǎng)是房地產(chǎn)檔案的另一個(gè)特點(diǎn)。

1.3專業(yè)性強(qiáng)機(jī)密度高

從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)部門形成的檔案主要包括征地拆遷、土地轉(zhuǎn)出讓、房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)、房產(chǎn)營(yíng)銷出售、出租、房地產(chǎn)抵押等內(nèi)容。作為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)保障的法務(wù)部要產(chǎn)生大量談判、協(xié)調(diào)、籌劃等合同文本以及法律事務(wù)文件等，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)檔案具有很強(qiáng)的專業(yè)性和機(jī)密性，這也是檔案不能及時(shí)收集歸檔，分散在經(jīng)辦部門經(jīng)辦人中手中的主要原因。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)檔案工作存在的問(wèn)題

1.企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及管理層對(duì)檔案工作的關(guān)注度不高

目前房企的關(guān)注點(diǎn)多集中在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、房屋銷售和土地儲(chǔ)備上，注重經(jīng)濟(jì)效益、市場(chǎng)份額、消費(fèi)者認(rèn)可度等。一些部門管理人員對(duì)檔案工作了解不多，往往不夠支持和配合，存在檔案資料收集不齊全完整、歸檔不及時(shí)等問(wèn)題。尤其是涉及到投資的前期調(diào)研、投資合同等是高度的商業(yè)秘密，往往一直由經(jīng)辦人員保管，致使企業(yè)檔案管理不集中統(tǒng)一，檔案資料不完整，影響開(kāi)發(fā)利用。

2.傳統(tǒng)的管理手段方法與企業(yè)自身快速發(fā)展不協(xié)調(diào)

早期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)單一，主要是建房賣房。前期工作主要與政府機(jī)關(guān)打交道，這一階段產(chǎn)生的主要是文書(shū)檔案，后期產(chǎn)生的是工程、拆遷、銷售等檔案。雖然門類多，數(shù)量龐大，但是對(duì)一個(gè)業(yè)務(wù)熟悉的檔案人員憑自身的工作經(jīng)驗(yàn)還是可以把控和勝任的?，F(xiàn)在房地產(chǎn)進(jìn)入了新常態(tài)，許多房開(kāi)企業(yè)在轉(zhuǎn)型升級(jí)。如我公司除在城市開(kāi)發(fā)樓盤(pán)外，還布局小鎮(zhèn)建設(shè)，開(kāi)拓美國(guó)西雅圖等海外市場(chǎng)，積極對(duì)外多元投資，包括互聯(lián)網(wǎng)+、生物醫(yī)藥、新能源及工業(yè)4.0等，全面開(kāi)啟了多元發(fā)展的新藍(lán)圖。對(duì)這些工作產(chǎn)生的檔案如何全方位地納入公司的檔案管理系統(tǒng)進(jìn)行規(guī)范化、系統(tǒng)化的管理？目前還沒(méi)有很好的經(jīng)驗(yàn)可借鑒參考。

3.檔案的挖掘利用與企業(yè)品牌文化建設(shè)的需求不適應(yīng)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有它自身的發(fā)展規(guī)律，往往有三個(gè)階段：創(chuàng)業(yè)伊始、站穩(wěn)腳跟；品牌醞釀、提升品質(zhì)；做強(qiáng)做大、多元發(fā)展等階段。如我公司創(chuàng)建之初，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品立足于百姓安居樂(lè)業(yè)的基本需求，考慮最多的是建造接地氣的房子。第二階段，企業(yè)更注重標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè)，提升品質(zhì)，注重品牌形象的塑造。第三階段在加強(qiáng)主業(yè)，布局全國(guó)的同時(shí)，注重多元發(fā)展。當(dāng)企業(yè)躍過(guò)了第一階段發(fā)展到第二第三階段，就需要不斷提高社會(huì)的認(rèn)可度、行業(yè)的影響力、業(yè)主的美譽(yù)度。通過(guò)挖掘企業(yè)檔案中蘊(yùn)藏的人文歷史，開(kāi)發(fā)利用其中蘊(yùn)含的文化價(jià)值，可以展示企業(yè)的發(fā)展脈絡(luò)，塑造社會(huì)信賴的房地產(chǎn)品牌。但是目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)檔案人員只能是在日常的基礎(chǔ)工作上進(jìn)行重復(fù)性的勞動(dòng)，在檔案的開(kāi)發(fā)利用展示企業(yè)文化方面作為甚少。

三、新時(shí)期加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)檔案工作的對(duì)策及措施

1.提高檔案意識(shí)，實(shí)現(xiàn)檔案工作與企業(yè)發(fā)展同步

以我公司為例，從1992開(kāi)始的10年，是“走小步，不停步，年年有進(jìn)步”。2001-2010年，公司發(fā)展是“走小步，不停步，抓住機(jī)會(huì)邁大步”。2010-至今，集團(tuán)公司是“走穩(wěn)步，不停步，抓住機(jī)會(huì)就跑步”。在做強(qiáng)做優(yōu)主業(yè)的同時(shí)，開(kāi)始商業(yè)代建，開(kāi)拓新盈利模式，成立普特投資，駛向資本市場(chǎng)。集?F未來(lái)的工作重點(diǎn)已經(jīng)發(fā)生了變化，公司高層領(lǐng)導(dǎo)要求我們檔案管理模式和理念及時(shí)更新調(diào)整，以適應(yīng)公司發(fā)展的節(jié)奏和需要。

2.理順管理體制，為企業(yè)檔案工作創(chuàng)造良好的條件

為了適應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展的新常態(tài)需要，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)就必須站在企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略高度，用長(zhǎng)遠(yuǎn)的目光，采用科學(xué)、有效的管理體制手段，依法開(kāi)展企業(yè)檔案工作。要把檔案管理作為一項(xiàng)基礎(chǔ)性、常態(tài)化工作，納入到領(lǐng)導(dǎo)的議事日程，單位的工作日程。要對(duì)管理企業(yè)資產(chǎn)一樣對(duì)檔案實(shí)行集中統(tǒng)一管理，使之能適應(yīng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的需要。增加檔案人員的配備，加大檔案管理的資金投入力度、改善檔案的保管條件，為檔案管理工作創(chuàng)造良好的保護(hù)環(huán)境，保證企業(yè)檔案工作持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。

篇6

一、明確檔案管理的主要對(duì)象

我們首先要明確一個(gè)概念，房地產(chǎn)企業(yè)管理的檔案不等同于房地產(chǎn)檔案。房地產(chǎn)檔案是指在房地產(chǎn)發(fā)證登記、房地產(chǎn)交易買賣、房屋動(dòng)拆遷、建設(shè)用地及批租用地活動(dòng)中，經(jīng)過(guò)收集、整理、鑒定，形成的反映產(chǎn)權(quán)人、房屋自然狀況及使用土地狀況，應(yīng)當(dāng)歸檔保存的文字材料、計(jì)算材料、圖紙、圖表、照片、錄像帶、錄音帶、磁介質(zhì)軟盤(pán)等各種載體內(nèi)容的文件材料。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。因而，注定會(huì)產(chǎn)生大量建設(shè)工程類檔案與經(jīng)營(yíng)管理類檔案，它們構(gòu)成了檔案管理工作的主要對(duì)象，這也是本文論述的對(duì)象。

建設(shè)工程類檔案即基建檔案，也屬科技檔案范疇。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是建設(shè)單位，對(duì)于施工、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等單位來(lái)講是業(yè)主單位，保管的檔案最多。根據(jù)2002年起施行的《建設(shè)工程文件歸檔整理規(guī)范》要求：在組織工程竣工驗(yàn)收前，應(yīng)提請(qǐng)當(dāng)?shù)氐某墙n案管理機(jī)構(gòu)對(duì)工程檔案進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收；對(duì)列入城建檔案館（室）接收范圍的工程，工程竣工驗(yàn)收后3個(gè)月內(nèi)，向當(dāng)?shù)爻墙n案館（室）移交一套符合規(guī)定的工程檔案。換句話說(shuō)，最后公司內(nèi)部檔案管理員整理歸檔的工程檔案，主要是向城建檔案館（室）移交后剩余的檔案。

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理檔案是企業(yè)在房屋經(jīng)營(yíng)、租賃，辦理產(chǎn)權(quán)登記，交易轉(zhuǎn)手過(guò)程中形成的。原來(lái)房屋產(chǎn)別只有直管房產(chǎn)和單位自管房產(chǎn)，而現(xiàn)在私房房產(chǎn)、涉外房產(chǎn)、股份制房產(chǎn)不斷增多，出現(xiàn)了多元化的態(tài)勢(shì)。同時(shí)，產(chǎn)權(quán)形式的變化頻率加快，房地產(chǎn)買賣、租賃等交易活動(dòng)越來(lái)越多，所涉的部門也越來(lái)越多。筆者現(xiàn)在于成都市房管局下屬的一個(gè)國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工作，現(xiàn)在局下屬的單位就有房地產(chǎn)交易中心、房產(chǎn)登記中心、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司等不同的企事業(yè)單位。這些單位由于業(yè)務(wù)不同，所以保管的房地產(chǎn)檔案，特別是經(jīng)營(yíng)管理類房產(chǎn)檔案大不相同。

關(guān)于建設(shè)工程類與經(jīng)營(yíng)管理類檔案具體包括哪些檔案，將在第二部分講到。此外，房屋在幾十年的管理過(guò)程中，還涉及很多物業(yè)管理檔案，這些也屬于房地產(chǎn)檔案范疇。由于現(xiàn)在房屋都有專門的物業(yè)公司管理，所以本文就不再做專門論述。

二、檔案管理應(yīng)注重動(dòng)態(tài)性

眾所周知，房屋從準(zhǔn)備修建到竣工，以及產(chǎn)權(quán)的辦理、轉(zhuǎn)移，時(shí)間跨度是很長(zhǎng)的，期間不斷有新的檔案形成。這決定了建設(shè)工程類檔案與經(jīng)營(yíng)管理類檔案不可能像文書(shū)檔案那樣按年度歸檔。動(dòng)態(tài)性管理關(guān)鍵就是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的工作進(jìn)行中就重視檔案工作，注重檔案產(chǎn)生時(shí)間上的連續(xù)性。

先談建設(shè)工程類檔案。剛才講到，最后公司內(nèi)部檔案管理員整理歸檔的工程檔案，主要是向城建檔案館移交后剩余的檔案，當(dāng)然這部分檔案數(shù)量也不少，這就意味著我們不能只重視管理日后移交進(jìn)館的檔案。各項(xiàng)目部的檔案資料員應(yīng)該認(rèn)真執(zhí)行《建設(shè)工程文件歸檔整理規(guī)范》，檔案收集應(yīng)按建設(shè)程序劃分為工程準(zhǔn)備階段文件、監(jiān)理文件、施工文件、竣工圖、竣工驗(yàn)收文件五部分。工程檔案管理的動(dòng)態(tài)性，關(guān)鍵就是檔案要持續(xù)性收集，分階段存放。像在工程準(zhǔn)備階段，就要把關(guān)于工程立項(xiàng)的會(huì)議紀(jì)要、領(lǐng)導(dǎo)講話，專家建議文件，拆遷安置意見(jiàn)、方案，國(guó)土證等收集齊全。準(zhǔn)備階段完后，工程進(jìn)入施工階段，該階段的文件資料最多。項(xiàng)目部有關(guān)人員在制定、填寫(xiě)、審核這些文件時(shí)就應(yīng)特別仔細(xì)，以便檔案資料員收集保管到齊全、有效的文件。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是建設(shè)單位，在工程進(jìn)行過(guò)程中，除了本單位產(chǎn)生的檔案外，施工、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等單位也應(yīng)該向其移交一些檔案資料。筆者建議房地產(chǎn)企業(yè)在與施工單位、監(jiān)理單位簽訂有關(guān)合同時(shí)，在合同中寫(xiě)明對(duì)方有義務(wù)提供有關(guān)文件資料。公司項(xiàng)目部有關(guān)人員平時(shí)也應(yīng)主動(dòng)向其他單位征集所需的文件檔案。另外，工程竣工驗(yàn)收合格后，并不意味著就沒(méi)有工程檔案了。比如一些住宅小區(qū)竣工驗(yàn)收合格后還涉及路燈安裝、大門修建或某些局部改造，這些工程也會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的檔案，并且它們可以不移交進(jìn)檔案館。因此，項(xiàng)目部人員也應(yīng)注意收集這類檔案，日后向公司檔案室移交。筆者所在的公司還專門成立了檔案巡檢小組，堅(jiān)持每季度一次到各項(xiàng)目部檢查指導(dǎo)檔案、文件的管理工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決?？傊?，各項(xiàng)目部的人員要努力做到在工程徹底竣工后，既能向當(dāng)?shù)爻墙n案館（室）移交一套符合規(guī)定的工程檔案，又能向公司內(nèi)部檔案室移交一套完整規(guī)范的檔案。

再談?wù)劷?jīng)營(yíng)管理類檔案的動(dòng)態(tài)管理。當(dāng)今很多房屋還未竣工就開(kāi)始準(zhǔn)備銷售了，所以這類檔案雖產(chǎn)生時(shí)間一般晚于工程檔案，但也必須盡早開(kāi)始重視這類檔案的收集工作。任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都有專門從事房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、房屋營(yíng)銷工作的人士。所以這部分人士應(yīng)注重經(jīng)營(yíng)類檔案的動(dòng)態(tài)性管理。但筆者認(rèn)為不必把問(wèn)題搞得太復(fù)雜，其實(shí)對(duì)一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，某個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理類檔案主要就分為兩部分。

第一部分是項(xiàng)目管理類文件。主要由研發(fā)策劃、前期配套、營(yíng)銷策劃等文件組成。項(xiàng)目研發(fā)成果，包括可行性分析、報(bào)告、評(píng)審資料等文件；項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案、市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告；項(xiàng)目廣告，包括公司整體形象廣告及相關(guān)報(bào)道，載體形式包括剪報(bào)、刊物等；項(xiàng)目銷售價(jià)格方案、銷售分析、銷售總結(jié)；宗地情況，包括自然條件、社會(huì)條件、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)信息等；項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)草案相關(guān)文件，概念設(shè)計(jì)相關(guān)文件及項(xiàng)目設(shè)施指導(dǎo)書(shū)，方案設(shè)計(jì)文本及相關(guān)文件，房產(chǎn)證，預(yù)測(cè)報(bào)告，預(yù)售許可證；資產(chǎn)、法務(wù)等相關(guān)合同，等等。

第二部分是房產(chǎn)銷售和租賃檔案。其主體是房屋銷售或租賃過(guò)程中雙方形成的合同。銷售一套房屋就有與之相應(yīng)的一份產(chǎn)權(quán)，就有一套合同及相關(guān)資料，一套合同及相關(guān)資料就組成一卷檔案。因此，合同在房地產(chǎn)檔案數(shù)量中占了很高的比例。這類檔案雖然數(shù)量多，但同一項(xiàng)目的每卷檔案組成基本相同，一般包含房屋買賣合同、買賣合同補(bǔ)充協(xié)議、業(yè)主公約、戶型圖、產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件、戶主身份證復(fù)印件、定購(gòu)書(shū)等。當(dāng)然還有一些特殊情況，比如某位客戶親筆承諾書(shū)，承諾他首次在本地購(gòu)房，那這份承諾書(shū)最好也應(yīng)放入銷售檔案中。由于同一樓盤(pán)中不同房屋購(gòu)買時(shí)間不同，辦理產(chǎn)權(quán)的時(shí)間也不同，這些不確定因素使房產(chǎn)銷售檔案的形成和收集也有時(shí)間上不確定的特點(diǎn)，營(yíng)銷部門人士必須堅(jiān)持動(dòng)態(tài)性管理。所以，一般應(yīng)該是一個(gè)樓盤(pán)所有房屋銷售完畢，有關(guān)證件辦理完畢，才能將這些檔案移交給檔案室。

三、檔案管理應(yīng)注重整理環(huán)節(jié)

在檔案管理工作若干環(huán)節(jié)中，整理工作是核心，不僅花費(fèi)時(shí)間較長(zhǎng)，而且直接關(guān)系到以后的統(tǒng)計(jì)、檢索、查閱等。剛剛講到的動(dòng)態(tài)性管理主要是企業(yè)中相關(guān)職能部門人員的工作，而整理肯定是專職檔案工作者的工作。關(guān)于整理，筆者只談?wù)撊c(diǎn)。

首先是涉及分類。其實(shí)剛才講到的前期有關(guān)部門對(duì)檔案動(dòng)態(tài)性管理，即收集、鑒定等工作搞好了，就已經(jīng)將不同檔案的大類分好了，如此，檔案管理員整理起來(lái)就會(huì)比較順暢。檔案的分類方法有多種，通常有兩種方法：一是按種類分類，即將建設(shè)工程類檔案和經(jīng)營(yíng)管理類檔案分為一級(jí)類目。不同項(xiàng)目的建設(shè)工程檔案都放到一起；不同項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理檔案都放到一起。二是按房地產(chǎn)項(xiàng)目分類，即把具體一個(gè)項(xiàng)目劃分為一個(gè)大類，形成一級(jí)類目，然后將此項(xiàng)目的建設(shè)工程類檔案與經(jīng)營(yíng)管理類檔案作為二級(jí)類目。無(wú)論按哪種方法分類，同一項(xiàng)目的建設(shè)類檔案肯定都是按工程進(jìn)行的時(shí)間先后順序排序，即分階段排序，經(jīng)營(yíng)類檔案應(yīng)把項(xiàng)目管理類與房產(chǎn)銷售類檔案分開(kāi)整理。

篇7

一、指導(dǎo)思想

堅(jiān)持以黨的十七大精神和科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)礦產(chǎn)資源法》等法律、法規(guī)為依據(jù)，堅(jiān)持“依法行政、疏堵結(jié)合、綜合整治、因地制宜、標(biāo)本兼治”的原則，依法查處非法占地、非法開(kāi)采、非法轉(zhuǎn)讓探礦權(quán)和采礦權(quán)、經(jīng)營(yíng)粗放、浪費(fèi)資源、破壞環(huán)境等違法行為，建立規(guī)范、有序、和諧的國(guó)土資源管理秩序。

二、工作目標(biāo)

以整治促規(guī)范，以規(guī)范促發(fā)展，嚴(yán)厲打擊國(guó)土資源的違法行為，全面落實(shí)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)礦產(chǎn)資源法》和《省礦產(chǎn)資源管理實(shí)施條例》等法律法規(guī)，確保自查和排查無(wú)死角、無(wú)漏洞，處理問(wèn)題不遷就、不留尾巴，堅(jiān)決遏制住非法開(kāi)采行為，建立監(jiān)管長(zhǎng)效機(jī)制，使國(guó)土資源管理工作邁上一個(gè)新的臺(tái)階。

三、整治任務(wù)

（一）對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)或采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的行為，要責(zé)令限期拆除非法建筑和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，并處以罰款。

（二）對(duì)占用耕地建窯、建墳、或擅自在耕地上建房、挖沙、采石、采礦、取土等破壞種植條件的，責(zé)令其限期改正或治理并處以罰款，構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。

（三）對(duì)擅自將農(nóng)民集體土地使用權(quán)出讓，轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)建設(shè)的，責(zé)令其限期改正，沒(méi)收違法所得，并處以罰款。

（四）對(duì)無(wú)證從事礦產(chǎn)資源勘查、開(kāi)采的，要堅(jiān)決予以取締。對(duì)不具備條件的而通過(guò)非正常手段獲取有關(guān)證照從事礦產(chǎn)資源勘查、開(kāi)采的，要依法吊銷有關(guān)證照，并追究當(dāng)事人的責(zé)任。

（五）對(duì)證照不全進(jìn)行礦產(chǎn)資源勘查、開(kāi)采的，由有關(guān)職能部門分類提出處理意見(jiàn)。對(duì)在限定時(shí)間內(nèi)未取得安全生產(chǎn)許可證的，必須依據(jù)安全生產(chǎn)規(guī)定予以處理。

（六）對(duì)越層越界開(kāi)采、以探代采、非法轉(zhuǎn)讓探礦權(quán)和采礦權(quán)、取得勘查許可證后不按期進(jìn)行施工或未依法完成最低勘查投入的，必須立即停止違法行為，沒(méi)收非法所得，并采取關(guān)閉礦山、暫扣機(jī)械設(shè)備、吊銷證照等方式，依法從嚴(yán)處理。

（七）對(duì)礦業(yè)權(quán)人不能依法履行勘查、開(kāi)采義務(wù)，不按經(jīng)批準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)利用方案生產(chǎn)，浪費(fèi)破壞礦產(chǎn)資源，嚴(yán)重污染或存在安全隱患的，有關(guān)職能部門要依法責(zé)令限期整頓；對(duì)拒不整頓、不按期整改或整改后驗(yàn)收扔不合格的，依法暫扣機(jī)械設(shè)備，吊銷證照，直至關(guān)閉礦山。

（八）對(duì)于關(guān)閉或停產(chǎn)整頓的礦山，擅自恢復(fù)生產(chǎn)的，必須立即關(guān)停，并依法追究有關(guān)人員的責(zé)任。

（九）對(duì)各類不成規(guī)模的無(wú)序開(kāi)采行為，要發(fā)現(xiàn)一處打擊一處，處理一批人員，要采取有效的措施和辦法，從一開(kāi)始就杜絕此類事件的發(fā)生和發(fā)展。

（十）對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)單位工作人員和村組干部參與辦礦、違法采礦等違法違紀(jì)案件，要依法依紀(jì)嚴(yán)肅查處，絕不手軟，堅(jiān)決追究相關(guān)人員的法律責(zé)任。

四、組織領(lǐng)導(dǎo)

為切實(shí)加強(qiáng)對(duì)全區(qū)整頓和規(guī)范國(guó)土資源開(kāi)發(fā)利用秩序工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，區(qū)政府成立區(qū)集中整頓和規(guī)范土地礦產(chǎn)資源開(kāi)發(fā)利用秩序工作領(lǐng)導(dǎo)小組。

五、實(shí)施步驟

第一階段：宣傳動(dòng)員階段（。廣泛宣傳動(dòng)員，制定工作方案，確定工作人員。針對(duì)本轄區(qū)內(nèi)土地礦產(chǎn)資源開(kāi)發(fā)實(shí)際，對(duì)各種亂占濫建違法違規(guī)開(kāi)采行為進(jìn)行詳細(xì)摸底排查，對(duì)正在實(shí)施的礦產(chǎn)資源勘查項(xiàng)目進(jìn)行全面檢查。各鎮(zhèn)辦要將工作方案和調(diào)查摸底情況于4月10日前報(bào)區(qū)集中整頓和規(guī)范礦產(chǎn)資源開(kāi)發(fā)秩序工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（區(qū)國(guó)土資源分局）。

第二階段：集中整頓階段。按照集中整治方案，全面查處亂占濫建和糾正無(wú)證勘查、無(wú)證開(kāi)采、越界開(kāi)采、以探代采、非法轉(zhuǎn)讓探礦權(quán)、采礦權(quán)和破壞礦山生態(tài)環(huán)境等違法行為，并依法嚴(yán)肅查處到位。

第三階段：鞏固提高階段。各鎮(zhèn)辦、區(qū)直有關(guān)部門要鞏固提高對(duì)本年度整頓和規(guī)范土地、礦產(chǎn)資源開(kāi)發(fā)秩序工作，凡是整頓沒(méi)有徹底的，必須采取行之有效的措施處理到位。今后對(duì)此項(xiàng)工作區(qū)政府不再發(fā)文，各鎮(zhèn)辦、區(qū)直各相關(guān)部門按此文件抓好落實(shí)，鞏固整頓成果，逐步提高整頓效果，保持國(guó)土資源開(kāi)發(fā)利用秩序健康發(fā)展。

六、工作職責(zé)

各鎮(zhèn)辦及區(qū)級(jí)有關(guān)部門要把整頓和規(guī)范工作納入重要議事日程，建立和落實(shí)工作目標(biāo)責(zé)任制，確保責(zé)任到位、措施到位、整改到位。

國(guó)土資源部門負(fù)責(zé)對(duì)亂占濫建、無(wú)證勘查開(kāi)采和越界采礦的監(jiān)督管理工作，責(zé)令其停止違法行為，并從嚴(yán)從重予以查處和打擊。對(duì)持勘查許可證探礦并進(jìn)行大量開(kāi)采出售礦產(chǎn)品的或者采礦與采礦許可證礦種不符的，責(zé)令其停止開(kāi)采，并按非法開(kāi)采行為進(jìn)行處罰，對(duì)拒不改正的，依法吊銷勘查許可證或采礦許可證。同時(shí)，要對(duì)非法占地、采砂、采金、建房辦企業(yè)的要及時(shí)摸清底子，重大事件要及時(shí)提請(qǐng)集中整頓。要健全日常礦產(chǎn)資源勘查開(kāi)發(fā)監(jiān)督管理制度和國(guó)土資源執(zhí)法信息協(xié)管員制度。

發(fā)改部門自本方案公布之日起，對(duì)轄區(qū)內(nèi)的國(guó)土資源項(xiàng)目一律暫停核準(zhǔn)。對(duì)未納入開(kāi)發(fā)開(kāi)采規(guī)劃的國(guó)土資源項(xiàng)目，一律不予核準(zhǔn)。對(duì)已經(jīng)核準(zhǔn)但不按要求條件實(shí)施開(kāi)發(fā)開(kāi)采的，立即注銷核準(zhǔn)手續(xù)，并依法追究法律責(zé)任。

財(cái)政部門要做好耕地占用稅探礦權(quán)、采礦權(quán)價(jià)款收取、使用等監(jiān)督管理工作。

公安部門要加大對(duì)非法開(kāi)采礦產(chǎn)資源使用民爆物品的查處力度。對(duì)不具備安全生產(chǎn)條件的礦山企業(yè)，一律收回其爆炸物品使用許可證，停止供應(yīng)民爆物品；對(duì)被取締和關(guān)閉的礦山，依法注銷或吊銷爆炸物品的使用許可證，停止民爆物品的供給；對(duì)違法占地采礦、破壞性采礦構(gòu)成犯罪或暴力抗法的人員，應(yīng)依法嚴(yán)肅查處，予以打擊，確保整頓和規(guī)范工作安全有序進(jìn)行。

紀(jì)檢監(jiān)察部門負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查各鎮(zhèn)辦貫徹整頓規(guī)范國(guó)土資源開(kāi)發(fā)秩序執(zhí)行情況，查處國(guó)家機(jī)關(guān)單位工作人員和村組干部在整頓和規(guī)范國(guó)土資源開(kāi)發(fā)秩序工作中的違法違紀(jì)行為，對(duì)參與土地買賣入股辦礦、不認(rèn)真履行職責(zé)、監(jiān)管不力、、失職、瀆職、甚至縱容、包庇不法礦主的國(guó)家機(jī)關(guān)單位工作人員和村組干部，依法依紀(jì)嚴(yán)肅追究黨紀(jì)政紀(jì)責(zé)任，對(duì)涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

工商部門負(fù)責(zé)礦山企業(yè)的登記管理和對(duì)無(wú)照經(jīng)營(yíng)的查處及取締工作，對(duì)不具備安全生產(chǎn)基本條件、經(jīng)限期整改后仍達(dá)不到要求而被關(guān)閉的礦山和被注銷或吊銷相關(guān)許可證的礦山，依法吊銷其工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

環(huán)保部門要加強(qiáng)礦山環(huán)境保護(hù)的監(jiān)督管理工作。對(duì)于違反環(huán)境保護(hù)相關(guān)法律法規(guī)造成環(huán)境破壞和污染的，要依法嚴(yán)厲查處，吊銷相關(guān)證照。對(duì)未進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)、未通過(guò)環(huán)境保護(hù)“三同時(shí)”驗(yàn)收以及環(huán)評(píng)驗(yàn)收達(dá)不到要求的，一律停產(chǎn)進(jìn)行整改。對(duì)整改后仍達(dá)不到要求的，依法予以關(guān)閉。

安監(jiān)部門要加強(qiáng)非煤礦山安全生產(chǎn)的整治工作，會(huì)同有關(guān)部門對(duì)非煤礦山開(kāi)展安全生產(chǎn)專項(xiàng)整治，進(jìn)行重點(diǎn)督查，對(duì)不具備基本安全生產(chǎn)條件的非煤礦山，或隨意傾倒廢棄礦渣存在安全隱患的，一律責(zé)令其停產(chǎn)停業(yè)，立即整頓。

海事部門要加強(qiáng)水上運(yùn)輸船只的管理，嚴(yán)肅查處船只運(yùn)輸非法礦產(chǎn)品，規(guī)范運(yùn)輸秩序。

經(jīng)貿(mào)部門負(fù)責(zé)石煤礦安全生產(chǎn)整治工作，對(duì)石煤礦生產(chǎn)進(jìn)行日常監(jiān)督檢查，對(duì)石煤礦違法違規(guī)行為依法查處。對(duì)不按安全生產(chǎn)規(guī)程或不具備安全生產(chǎn)基本條件的石煤礦，或隨意傾倒廢棄礦渣存在安全隱患的，責(zé)令其停產(chǎn)整頓，限期整改；對(duì)安全實(shí)施驗(yàn)收不合格和經(jīng)限期整改仍達(dá)不到安全生產(chǎn)基本條件的石煤礦，依法吊銷其煤礦安全生產(chǎn)許可證，并予以關(guān)閉。

電力部門對(duì)不具備安全生產(chǎn)基本條件、被停產(chǎn)整頓的礦山，一律停止生產(chǎn)供電；對(duì)非法開(kāi)采和被關(guān)閉的礦山，一律停止供電；對(duì)各類證照不全的新建礦山，不得供應(yīng)生產(chǎn)用電。

各鎮(zhèn)人民政府、辦事處是這次整頓和規(guī)范非法占地和非法開(kāi)采礦產(chǎn)資源秩序的關(guān)鍵，要樹(shù)立全局觀念，從講政治高度認(rèn)識(shí)本次整治的重要性和嚴(yán)肅性，應(yīng)按照屬地監(jiān)管原則，加大對(duì)轄區(qū)礦產(chǎn)資源監(jiān)管和巡查力度，要及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止國(guó)土資源的違法行為。對(duì)村組干部或機(jī)關(guān)黨員干部參與非法占地及非法開(kāi)采礦產(chǎn)資源的，應(yīng)及時(shí)報(bào)告紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)，依法追究黨紀(jì)政紀(jì)責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。今后，凡轄區(qū)再出現(xiàn)違法開(kāi)采礦產(chǎn)資源和非法占地在3畝以上的，一律追究鎮(zhèn)辦主要領(lǐng)導(dǎo)和分管領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任。各鎮(zhèn)辦要落實(shí)包抓領(lǐng)導(dǎo)和包抓部門，以及國(guó)土資源執(zhí)法信息協(xié)管員，形成監(jiān)管合力，確保今后轄區(qū)沒(méi)有國(guó)土資源違法現(xiàn)象的發(fā)生。

各有關(guān)職能部門要按照各自職能，立足本職，各負(fù)其責(zé)，各司其職，密切配合，通力協(xié)作，互通信息，形成合力，聯(lián)合執(zhí)法，共同推進(jìn)，全力確保整治工作責(zé)任落實(shí)到位。

七、建立長(zhǎng)效工作機(jī)制

（一）建立違法案件舉報(bào)制度。區(qū)國(guó)土和各鎮(zhèn)辦要開(kāi)通舉報(bào)電話，設(shè)立舉報(bào)信箱，接受社會(huì)監(jiān)督。對(duì)于舉報(bào)案件，要登記建檔，及時(shí)移交有關(guān)部門核查處理。

（二）建立重大案件督辦制度。對(duì)于重大案件的查處，紀(jì)檢監(jiān)察部門要進(jìn)行督查督辦，要求限期結(jié)案。對(duì)有案不查或查處不力的，要追究有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)人員的責(zé)任。

（三）建立信息報(bào)送制度。各鎮(zhèn)辦確定的信息聯(lián)絡(luò)員，要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，加強(qiáng)動(dòng)態(tài)巡查，加強(qiáng)橫向聯(lián)絡(luò)和縱向溝通。及時(shí)掌握和報(bào)告重要信息和重要情況，以建立長(zhǎng)效的監(jiān)管機(jī)制。

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；六安市河西；SWOT分析法；可持續(xù)開(kāi)發(fā)

中圖分類號(hào)：F293.34 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2015）16-0171-04

六安市房地產(chǎn)業(yè)自撤地建市以來(lái)，經(jīng)過(guò)十余年的發(fā)展，到目前已有了規(guī)?；陌l(fā)展，達(dá)到了成熟階段。依據(jù)新的六安市總體規(guī)劃方案，六安市將擁有120萬(wàn)人口的居住規(guī)模，隨著六安城東、城南、城北的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已達(dá)到成熟穩(wěn)定階段，因此河西這一塊擁有巨大開(kāi)發(fā)潛力的土地便成為市政府及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商關(guān)注的焦點(diǎn)，按照這一人口發(fā)展規(guī)劃，六安市將在河西新區(qū)建設(shè)一個(gè)新的可以容納30萬(wàn)人口居住的河西新區(qū)，其基礎(chǔ)生活設(shè)施建設(shè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和道路交通規(guī)?？上攵８鶕?jù)規(guī)劃，這里將建有圖書(shū)館（文化館），皖西大劇院，仿美國(guó)紐約的中央森林公園，文化大世界。目前，河西已建成“濱河新天地”濕地公園，內(nèi)設(shè)有沙灘浴場(chǎng)，風(fēng)景秀麗，適宜休閑，娛樂(lè)。

一、六安市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概述

從1958年開(kāi)始，房地產(chǎn)收歸國(guó)有，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從此消失，直到1979年開(kāi)始經(jīng)濟(jì)體制改革，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)才有了發(fā)展的契機(jī)。近年來(lái)，六安市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，帶動(dòng)了整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的定義

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指按照一定的城市規(guī)劃要求在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行的一系列基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為。因此取得國(guó)有土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也并非僅限于房屋建設(shè)或者商品房的開(kāi)發(fā)而是包括土地開(kāi)發(fā)和房屋開(kāi)發(fā)在內(nèi)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。簡(jiǎn)言之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是城市建設(shè)規(guī)劃的有機(jī)組成部分，與城市規(guī)劃緊密相關(guān)。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的分類

根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)和開(kāi)發(fā)內(nèi)容我們可以對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)作不同的分類：

1.根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模的大小可劃分為單項(xiàng)開(kāi)發(fā)、小區(qū)開(kāi)發(fā)和成片開(kāi)發(fā)三類。

2.從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的內(nèi)容不同可劃分為單純的土地開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)、單純的房屋開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)、土地房屋的一體化開(kāi)發(fā)等三大類。

3.根據(jù)開(kāi)發(fā)目的的不同房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)劃分為經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和自用性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程可分為四個(gè)階段：（1）項(xiàng)目立項(xiàng)階段；（2）項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段；（3）項(xiàng)目建設(shè)階段；（4）項(xiàng)目銷售和及售后服務(wù)階段。

二、六安市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀

六安市的房地產(chǎn)業(yè)目前已趨向穩(wěn)定發(fā)展期，進(jìn)入調(diào)整階段，并且可以維持較長(zhǎng)時(shí)期的較快法展。但六安市未來(lái)還將發(fā)生以下變化：（1）房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)逐漸向平穩(wěn)的趨勢(shì)調(diào)整；（2）供需結(jié)構(gòu)會(huì)逐步得到最大化地優(yōu)化；（3）依然存在著老百姓持幣待購(gòu)的問(wèn)題；（4）會(huì)不斷調(diào)控房地產(chǎn)的市場(chǎng)秩序。

當(dāng)前存在的問(wèn)題：（1）部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商實(shí)力得不到提高，開(kāi)工明顯不足；（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售氛圍依然冷淡；（3）由于受到一定的宏觀經(jīng)濟(jì)影響因素，改善型和投資型購(gòu)房群體依然處于觀望狀態(tài)；（4）六安市居民平均購(gòu)買力不足。

（一）六安市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)――城東

城東集中了六安目前高端項(xiàng)目的區(qū)域，東城區(qū)的代表別墅三元山莊、前城紫荊莊園、白鷺雅苑已經(jīng)在六安房地產(chǎn)市場(chǎng)上樹(shù)立了一定的口碑，六安最大的會(huì)展中心―金太陽(yáng)國(guó)際汽車城也落戶城東，住宅商鋪如前城藍(lán)郡車谷，六和城，高速地產(chǎn)等不段出現(xiàn)在城東。六安首個(gè)五星級(jí)菜籃子工程金港綠色農(nóng)超盛大開(kāi)業(yè)，這些都帶動(dòng)了東部新城的發(fā)展。城東的發(fā)展需要時(shí)間，但潛力還是很大的。

（二）六安市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)――城南

房?jī)r(jià)低是城南房產(chǎn)的一大優(yōu)勢(shì)，該區(qū)域目前的樓盤(pán)數(shù)量多且集中，主要是針對(duì)一些普通的購(gòu)房人群的中低端項(xiàng)目，因其在房?jī)r(jià)上的優(yōu)勢(shì)一直成為六安市居民的爭(zhēng)搶地區(qū)，城南包括政務(wù)中心周邊和城南鎮(zhèn)。

政務(wù)中心周邊區(qū)域靠近900畝中央森林公園，緊靠淠河總干渠，隨著六安打造國(guó)家園林城市步伐的進(jìn)一步加快，該區(qū)域商業(yè)、教育、文化等一系列配套設(shè)施進(jìn)一步完善。目前該區(qū)域聚集了上城國(guó)際、恒生陽(yáng)關(guān)城、華邦錦繡華府、御景龍湖山莊等數(shù)家優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)。這個(gè)區(qū)域環(huán)境好，居住氛圍濃厚，房?jī)r(jià)較市中心便宜，是六安買房的首選區(qū)域。

城南鎮(zhèn)在六安人以往的印象中是較為偏遠(yuǎn)和落后的，和農(nóng)村沒(méi)兩樣，但近兩年來(lái)的迅速崛起，成為六安市居家置業(yè)的新寵。

（三）六安市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)――城北

提到六安市城北區(qū)域，腦海中會(huì)出現(xiàn)眾多的學(xué)校名字，沒(méi)錯(cuò)像六安一中，城北小學(xué)，匯文中學(xué)等都集中在城北靠市中心的區(qū)域，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)宣傳都注重突出學(xué)區(qū)的優(yōu)勢(shì)，購(gòu)房者也同樣看中的是該學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房銷售，在此樓盤(pán)像御龍灣、發(fā)能海心沙、駿景豪庭等眾多樓盤(pán)正在崛起，為在此置業(yè)的購(gòu)房者提供更多選擇的機(jī)會(huì)。

三、六安市河西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

六安市河西新區(qū)位于淠河西岸，鄰近月亮島，景色優(yōu)美，擁有獨(dú)特的自然環(huán)境條件，由新安大橋連貫東西，淠河一橋、二橋正在規(guī)劃中。雖然離市中心較遠(yuǎn)，但隨著近幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的迅速發(fā)展，相應(yīng)的生活配套設(shè)施不斷完善，道路交通條件不斷開(kāi)拓，居住環(huán)境不斷提高，具體的規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容如下。

（一）河西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)條件

按照新的六安市城市規(guī)劃要求細(xì)則，六安市將向城區(qū)擁有120萬(wàn)人口居住的城市前進(jìn)。因此，六安正計(jì)劃建設(shè)一個(gè)可以擁有30萬(wàn)人口居住的河西新區(qū)，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施、道路交通建設(shè)的規(guī)模是十分巨大的。

1.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)條件。新安大橋西南側(cè)也被六安市民稱為河西。新安大橋連貫東西，203省道北接滬陜高速，其發(fā)展前景不可限量。據(jù)了解，六安一中河西校區(qū)規(guī)劃選址，市人民醫(yī)院河西分院規(guī)劃選址受市委領(lǐng)導(dǎo)的重視。

河西區(qū)域目前擁有著得天獨(dú)厚的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，河西景觀帶南至窯崗咀大橋上游300米，北至淠河橡膠中壩，全長(zhǎng)約5.3千米，景觀帶位于河西景觀大道與老淠河之間，寬度約150米，總面積將達(dá)到120公頃。

河西景觀帶包括3個(gè)規(guī)劃區(qū)，其分別坐落在上、中、下游，即以種植親水植被為主的生態(tài)濱水區(qū)；擁有面積為2.5萬(wàn)平米的大型中心廣場(chǎng)的都會(huì)景觀區(qū)，廣場(chǎng)上設(shè)有歷史遺存浮雕墻、歷史事件字雕以及歷史文物雕像等；設(shè)有水上運(yùn)動(dòng)區(qū)和沙灘運(yùn)動(dòng)區(qū)的休閑健身區(qū)，擬建設(shè)沙灘足球，沙灘排球，沙灘浴場(chǎng)以及籃球或者網(wǎng)球場(chǎng)等。

河西地處淠河岸邊，靠近月亮島，風(fēng)景秀麗，環(huán)境優(yōu)美。正是看到了這個(gè)區(qū)域的巨大發(fā)展?jié)摿?，?guó)內(nèi)眾多房企紛紛入駐六安房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前恒大地產(chǎn)已經(jīng)在河西拿地建房，豐泰卡地亞灣小區(qū)也快建成，恒大還將在新安大橋西南邊建有高度超150米的五星級(jí)酒店。

2.道路交通條件。六安河西交通環(huán)境將大幅度改善，新設(shè)計(jì)的河西“星光大道”為南北走向，南起西環(huán)路北至青云路，全長(zhǎng)1 035.629米。河西星光大道建成后，有利于促進(jìn)星光大道道路兩邊地塊的開(kāi)發(fā)，該路將會(huì)取代新安大橋至新安鎮(zhèn)道路的部分路段。

依據(jù)河西新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃以及2012年度市重點(diǎn)工程之一暢通工程，河西新區(qū)三條新建道路設(shè)計(jì)完成，河西三環(huán)道路，西起西環(huán)路，東至西環(huán)路，全長(zhǎng)3 062米，河西縱六路，全長(zhǎng)1 426米，寬度45米，河西清溪路，起于景觀大道延伸段，終于東一環(huán)路，全長(zhǎng)1 940米。

隨著河西區(qū)域的發(fā)展，為滿足更大的需求，六安市將在月亮島上游建設(shè)赤壁路特大橋橫跨淠河兩岸，以解決與主城區(qū)的溝通問(wèn)題，并預(yù)計(jì)于2015年完成。

3.河西區(qū)域環(huán)境條件。河西新區(qū)的環(huán)境可以說(shuō)是整個(gè)六安最具有特點(diǎn)的區(qū)域，因?yàn)榱蚕惹暗某鞘幸?guī)劃，河西基本上沒(méi)有什么建設(shè)，因此環(huán)境得到最自然化的自由發(fā)展，目前隨著河西景觀大道、大型中心廣場(chǎng)等的建成以及規(guī)劃中的建設(shè)物，在這些開(kāi)發(fā)的同時(shí)，相應(yīng)的環(huán)境不但沒(méi)被破壞還得到了進(jìn)一步的提高，目前河西的環(huán)境優(yōu)美秀麗。

（二）目前入駐河西的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與建設(shè)項(xiàng)目

河西正以其六安優(yōu)美的環(huán)境，便捷的交通，齊全的配套，廣闊的發(fā)展前景吸引了眾多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

1.廣東發(fā)能集團(tuán)。2010年，廣東發(fā)能地產(chǎn)在六安河西新區(qū)拿下了兩幅地塊，創(chuàng)造出了2013年樓市成交的一大奇跡。

2.恒大地產(chǎn)。2011年，恒大地產(chǎn)以打造六安首家精裝修房為自己的一大優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)，在六安河西拿下6宗地塊。

3.柏莊置業(yè)。同樣地，2012年，柏莊置業(yè)意在打造靚麗的人居生活產(chǎn)品，在六安河西新區(qū)拿下了兩幅地塊。

4.碧桂園。2013年，碧桂園集團(tuán)在河西區(qū)域拿下了4宗地塊，以此來(lái)為建設(shè)一個(gè)五星級(jí)的居住環(huán)境作準(zhǔn)備。

四、六安市河西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的SWOT分析

（一）影響河西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的內(nèi)部因素――優(yōu)勢(shì)（S）、劣勢(shì)（W）

1.優(yōu)勢(shì)（S）：（1）河西地處淠河岸邊，靠近月亮島，風(fēng)景秀麗，環(huán)境優(yōu)美；（2）淠河河西南接六安老城中心，北接北城新區(qū)，位于姚李路與淠河北路交匯處附近，具有重要的交通位置；（3）河西的土地目前還是比較多，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目都賣的不錯(cuò)，加上六安房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)中有漲的發(fā)展勢(shì)頭，將迎來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高速發(fā)展階段。

2.劣勢(shì)（W）：（1）河西區(qū)域并非六安市主城區(qū)，離市區(qū)稍微有點(diǎn)遠(yuǎn)，人流量較少導(dǎo)致商業(yè)氛圍差，人氣不足；（2）由于河西地處郊區(qū)，沒(méi)有像樣的商業(yè)，僅有的基本上都是“小賣部”，只有一個(gè)簡(jiǎn)陋的加油站，多以農(nóng)村的自建房為主；（3）周邊生活配套設(shè)施不夠完善，公交路線輻射范圍小，居民生活受到一定的影響；（4）河西區(qū)域內(nèi)村落比較多，拆遷改造也成為比較大的問(wèn)題；（5）在六安市向南，東擴(kuò)展城市的面積時(shí)，市區(qū)北部邊緣，似乎逐漸被人們所遺忘，在大多數(shù)六安市民的心中，河西區(qū)域?qū)儆谄Щ臎鲋亍?/p>

（二）影響河西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的外部因素―機(jī)會(huì)（O）、威脅（T）

1.機(jī)會(huì)（O）：（1）近年來(lái)河西區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展蓬勃，招商力度不斷加大，隨著目標(biāo)客戶的不斷涌入，外來(lái)客戶的認(rèn)同感也逐漸增強(qiáng)；（2）河西區(qū)域被六安市市政府定位計(jì)劃建設(shè)一個(gè)有30萬(wàn)人口居住的宜居新區(qū)，政府部門推出多條優(yōu)惠政策；（3）隨著六安一中新校區(qū)的進(jìn)入、人民醫(yī)院河西分院建設(shè)項(xiàng)目的確定，使得河西新區(qū)在教育配套設(shè)施、衛(wèi)生醫(yī)療設(shè)施都得到了完善和發(fā)展；（4）公交換乘中心也在河西新區(qū)建設(shè)中，此外河西地塊還規(guī)劃了文化館、圖書(shū)館、皖西大劇院等眾多繁華都市不可或缺的人文、生態(tài)配套設(shè)施，未來(lái)河西將成為城市的新文化中心；（5）六安河西將暢通河西三環(huán)路、河西眾六路和河西清溪路三條市政道路，而且淠河?xùn)|岸的景觀大道已經(jīng)建成，西岸的景觀大道也正在建設(shè)中，新的配套路網(wǎng)正在逐步完善中；（6）河西聚集了六安市最高端的樓盤(pán)，不但有高層，還有多層的花園洋房，更有別墅、商鋪等，物業(yè)形態(tài)非常齊全豐富，可以給購(gòu)房者有更多的選擇空間。滿天星超市等眾多知名品牌紛紛進(jìn)駐，使得河西的商業(yè)配套逐步完善；（7）居民收入穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，市場(chǎng)需求可挖掘空間巨大。

2.威脅（T）：（1）城東是六安目前高端房產(chǎn)的集中區(qū)域，以前城紫荊莊園為代表的別墅已經(jīng)為東區(qū)在市場(chǎng)上樹(shù)立了一定地口碑，六和城等住宅商鋪不斷落戶城東，更有六安最大的會(huì)展中心――金太陽(yáng)國(guó)際汽車城，首個(gè)菜籃子工程金港綠色農(nóng)超的盛大開(kāi)業(yè)等在一定程度上對(duì)河西的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生一定影響；（2）城南目前聚集了華邦錦繡華府、上城國(guó)際等眾多優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)，且該區(qū)環(huán)境好，居住氛圍濃厚，房?jī)r(jià)便宜，是六安買房的首選區(qū)域；（3）城北的樓盤(pán)多突出學(xué)區(qū)的優(yōu)勢(shì)，在此地段的樓盤(pán)也比較多，御龍灣，發(fā)能海心沙等的崛起，為購(gòu)房者提供更多的選擇機(jī)會(huì)；（4）雖然河西新區(qū)自然環(huán)境非常好，但是基礎(chǔ)配套設(shè)施無(wú)法趕上六安市其他區(qū)域，而且房?jī)r(jià)還不便宜，在一定程度上遏制了購(gòu)房者的信心，與六安其他區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)還是有一定弱勢(shì)；（5）隨著國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策的推成出新，對(duì)未來(lái)六安市樓市帶來(lái)了許多不確定因素（見(jiàn)圖1）。

（三）河西未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的展望

暢通便捷的交通，優(yōu)質(zhì)的自然資源，區(qū)域雛形初現(xiàn)，大牌房企齊聚，政府重點(diǎn)發(fā)展，河西區(qū)域騰飛在即，也讓人們有更多的理由和信心，期待六安城市的北部矗立一座新城。河西有望成為新的文化、教育、商業(yè)、娛樂(lè)、體育中心。

未來(lái)河西將形成以碧桂園與恒大御景灣為中心，以豐泰卡地亞灣，發(fā)能海心沙等住宅為半徑的商業(yè)圈，未來(lái)河西將成為六安繼城東、城南之后的又一塊新興區(qū)域。政府的重點(diǎn)發(fā)展推動(dòng)，眾多實(shí)力房企、大牌房企齊聚河西版塊，這無(wú)疑為河西的未來(lái)發(fā)展提供了極大的保障。

參考文獻(xiàn)：

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[4] 地產(chǎn)經(jīng)典項(xiàng)目SWOT分析[Z/OL].百度文庫(kù).

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篇9

1998年初，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)印發(fā)宣傳材料等方式銷售其所興建的紫金花園期房，該宣傳材料稱紫金花園24-26層房屋附空中花園及泳池，并印有三面臨窗封閉式空中花園的圖片。同年7月12日，楊某根據(jù)該宣傳材料及某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司工作人員介紹，與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了購(gòu)買紫金花園第2座25層B單元期房的訂購(gòu)書(shū)，并于當(dāng)日及7月30日分兩次付清購(gòu)房款1746536元人民幣。同年12月9日，楊某與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司訂立了正式的房屋買賣合同，合同標(biāo)明：該房建筑面積189.89平方，另附設(shè)花園及泳池面積約91.65平米，合同書(shū)附有該房平面結(jié)構(gòu)示意圖，與宣傳材料所載內(nèi)容一致，但合同書(shū)中對(duì)空中花園立體結(jié)構(gòu)沒(méi)有具體說(shuō)明。合同還規(guī)定了買方不如期交款，賣方不如期交房的違約責(zé)任。但未對(duì)房屋建筑結(jié)構(gòu)問(wèn)題規(guī)定違約責(zé)任。2000年6月28日，某房地產(chǎn)公司按約向楊某交付房屋，楊某經(jīng)查驗(yàn)該房所附花園結(jié)構(gòu)為四周僅有鐵欄圍護(hù)的全開(kāi)式露臺(tái)，與宣傳材料圖片中所顯示的三面臨窗全封閉式空中花園嚴(yán)重不符，且房屋質(zhì)量存有嚴(yán)重問(wèn)題。故楊某向法院起訴，要求1.解除雙方房屋買賣合同2.責(zé)令房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司返還購(gòu)房款人民幣1746536元，并按購(gòu)房款額的一倍賠償損失。

法院判決：

一審認(rèn)為楊某是為生活消費(fèi)購(gòu)買該房，其行為應(yīng)屬消費(fèi)行為，其權(quán)益應(yīng)受《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》保護(hù)。經(jīng)勘驗(yàn)，某房地產(chǎn)公司印發(fā)的宣傳材料與房屋實(shí)際情況嚴(yán)重不符，其行為應(yīng)認(rèn)定為欺詐行為，所以判決支持了楊某全部訴訟請(qǐng)求。

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司上訴，二審法院經(jīng)調(diào)解雙方自愿達(dá)成協(xié)議：1.雙方房屋買賣合同自行解除2.某房地開(kāi)發(fā)公司退還楊某全部購(gòu)房款，并支付房款的一半賠償楊某損失。

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；建安工程；成本控制；管理

中圖分類號(hào)： TU71 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

近年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，但是由于一些企業(yè)不重視企業(yè)的成本管理，導(dǎo)致在企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中出現(xiàn)了很多問(wèn)題，對(duì)企業(yè)的發(fā)展影響很大。建安成本控制是一個(gè)系統(tǒng)性過(guò)程，通過(guò)成本控制，達(dá)到企業(yè)資源的最大利用，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)企業(yè)的良性發(fā)展。

一、施工方案設(shè)計(jì)階段的成本控制

1、優(yōu)化設(shè)計(jì)方案

工程成本受施工方案的影響很大，在選擇施工方案的時(shí)候要依據(jù)最經(jīng)濟(jì)、最合理的原則。不同的施工方案會(huì)影響到工程的工期、工程材料、施工設(shè)備等。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行方案設(shè)計(jì)時(shí)可以與項(xiàng)目成本相結(jié)合，進(jìn)行科學(xué)合理的比較，選出優(yōu)秀的建筑設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)方案，從而使工程建筑不僅造型美觀大方，且工程造價(jià)科學(xué)合理。將優(yōu)秀方案進(jìn)行比較時(shí)，可采取成本——效益的方法進(jìn)行分析，確定最終的設(shè)計(jì)方案。要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際需要進(jìn)行單體詳細(xì)設(shè)計(jì)，向設(shè)計(jì)單位提倡應(yīng)用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析中的價(jià)值工程方法，通過(guò)細(xì)化功能，去掉多余功能，重點(diǎn)控制造價(jià)較高的功能，不斷降低工程造價(jià)，盡量付出最小的代價(jià)達(dá)到最優(yōu)效果。

2、推行限額設(shè)計(jì)

所謂的限額設(shè)計(jì)指的是依照投資估算的初步設(shè)計(jì)以及設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，依據(jù)初步設(shè)計(jì)總概算的控制施工圖進(jìn)行設(shè)計(jì)。把上階段通過(guò)審核的工程量和投資額分到各專業(yè)，再分到各分部工程和單位工程。各專業(yè)首先要保證其使用功能，再根據(jù)限定額設(shè)計(jì)和篩選方案，同時(shí)要嚴(yán)格控制好施工圖設(shè)計(jì)和技術(shù)設(shè)計(jì)發(fā)生不合理的變更，從而確?？偼顿Y額的有效性和合理性。

必須要積極的推動(dòng)限額設(shè)計(jì)的實(shí)行，健全設(shè)計(jì)責(zé)任制，這就要求設(shè)計(jì)人員既要對(duì)工程的費(fèi)用定額和預(yù)算定額有一定的了解，還必須能夠通過(guò)對(duì)整個(gè)工程投資的估算獲得設(shè)計(jì)概算。因此，必須確保各項(xiàng)專業(yè)技術(shù)能夠滿足建筑功能方面和求需要的技術(shù)指標(biāo)，制定科學(xué)合理的雙贏戰(zhàn)略，對(duì)投資限額實(shí)施綜合全面的分析，確保投資限額不會(huì)超出預(yù)定額度，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)造價(jià)管理人員要和設(shè)計(jì)人員進(jìn)行有效配合和合理溝通，能夠及時(shí)準(zhǔn)確的提供有效、可靠地的項(xiàng)目基礎(chǔ)資料。與此同時(shí)，還應(yīng)根據(jù)投資估算制定有效的設(shè)計(jì)限額，建立一套嚴(yán)格的激勵(lì)獎(jiǎng)懲制度，把只重技術(shù)而不重經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象克服，還要分析、比較同類別的建筑技術(shù)指標(biāo)，從而達(dá)到優(yōu)化設(shè)計(jì)，合理控制成本的目的。

3、嚴(yán)查施工計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)

在工程施工前，相關(guān)部門對(duì)施工圖質(zhì)量和技術(shù)上的合理性、施工上的可靠性、工程造價(jià)的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，從多方面、多角度對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行全面的審核工作，以求得提高設(shè)計(jì)的質(zhì)量，避免一些因設(shè)計(jì)因素而出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)損失。施工圖設(shè)計(jì)階段要進(jìn)行市場(chǎng)成本水平的調(diào)研，做好全方位的成本預(yù)算，盡量做到到經(jīng)濟(jì)、實(shí)惠又不失質(zhì)量。

二、招標(biāo)階段的成本控制

1、編制完善而準(zhǔn)確的招標(biāo)文件

按照“招投標(biāo)法”的規(guī)定，對(duì)于公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)的項(xiàng)目，應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)機(jī)構(gòu)編制招標(biāo)文件。招標(biāo)文件是整個(gè)招標(biāo)過(guò)程所遵循的法律性文件，是投標(biāo)和評(píng)標(biāo)的依據(jù)，關(guān)系到招標(biāo)的成敗以及履約的順利程度。招標(biāo)文件必須包含招標(biāo)的范圍和方式、工期及質(zhì)量要求、投標(biāo)報(bào)價(jià)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、付款方式、結(jié)算方式評(píng)標(biāo)方法等主要內(nèi)容。

為做好招標(biāo)文件的編制工作，造價(jià)管理人員應(yīng)收集、篩選、分析和總結(jié)各類有價(jià)值的數(shù)據(jù)與資料，對(duì)影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行仔細(xì)鑒別、分析和評(píng)價(jià)，對(duì)招標(biāo)文件中涉及費(fèi)用的條款要反復(fù)推敲，盡量做到“知己知彼”，為后續(xù)的評(píng)標(biāo)及施工整個(gè)過(guò)程提供嚴(yán)密的保障。

2、重視投標(biāo)文件澄清會(huì)議

中標(biāo)前的詢標(biāo)澄清是保證成本控制效果的必備環(huán)節(jié)，應(yīng)引起招標(biāo)單位的足夠重視。由于房地產(chǎn)招標(biāo)絕大多數(shù)采用低價(jià)中標(biāo)的原則，因而有些競(jìng)標(biāo)單位為了中標(biāo)，在投標(biāo)時(shí)有意漏報(bào)項(xiàng)目或針對(duì)一些報(bào)價(jià)要求不明確的部分采取模糊處理，待中標(biāo)之后提出增加費(fèi)用的要求，這對(duì)成本控制造成了威脅，處理不好還會(huì)影響招標(biāo)周期。

3、加強(qiáng)工程合同管理和控制

合同是約束雙方當(dāng)事人明確各自的“責(zé)”、“權(quán)”、“利”關(guān)系并受法律保護(hù)的文件，合同管理的健全與否，直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。簽訂嚴(yán)密的施工合同十分重要，它是施工階段造價(jià)控制的重要依據(jù)。招標(biāo)單位必須增強(qiáng)合同的法律意識(shí)，增強(qiáng)合同條款的嚴(yán)密性。對(duì)直接影響工程造價(jià)的有關(guān)條款，如工程質(zhì)量要求、工期要求、合同價(jià)款的計(jì)價(jià)方式和條件、合同價(jià)款調(diào)整原則與條件、主要材料價(jià)格的取定方法與調(diào)整條件、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用包干的內(nèi)容、違約爭(zhēng)議等都要明確而詳細(xì)的約定。

三、建安工程施工階段的成本控制

施工階段的成本控制是實(shí)施建設(shè)工程全過(guò)程成本管理的重要組成部分，采取多種措施加強(qiáng)施工階段的成本控制，對(duì)確保施工質(zhì)量，管好用好資金，提高投資效益具有有重要意義。

1、健全法律法規(guī)

建立有關(guān)建筑工程的法律法規(guī)，規(guī)范建筑工程，保證建筑工程造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格執(zhí)行法律，做到有法必依。針對(duì)不同區(qū)域和情況制定適應(yīng)具體情況的管理辦法，法律法規(guī)要具有操作性，便于執(zhí)行，規(guī)范市場(chǎng)，有利于建筑工程的順利發(fā)展。

2、控制好材料的質(zhì)量

要充分的利用各種信息渠道，準(zhǔn)確的把握建筑材料的工程市場(chǎng)供求狀況。實(shí)行材料報(bào)價(jià)制度，加強(qiáng)相互監(jiān)督、增強(qiáng)核算意識(shí)，防止流通環(huán)節(jié)的不規(guī)范交易，改變“算死賬”、“死算賬”的靜態(tài)的材料價(jià)格管理方法。掌握材料價(jià)格信息，選擇最佳途徑進(jìn)料時(shí)機(jī)，有效控制材料價(jià)格。建立相關(guān)模型，從技術(shù)上，費(fèi)用上，施工管理上對(duì)各種方案進(jìn)行可行性研究對(duì)比，在不斷的分析，綜合，論證中，多方面評(píng)判審核項(xiàng)目的可操作性和合理性，不斷完善設(shè)計(jì)方案，減少因方案的更改或變化而引起的額外費(fèi)用。根據(jù)施工圖的設(shè)計(jì)和開(kāi)始勘察預(yù)算的工程量和具體的工程價(jià)格，對(duì)工程圖做出合理的設(shè)計(jì)和完善，并嚴(yán)密科學(xué)的做好各種分項(xiàng)施工的費(fèi)用預(yù)算，將每一種設(shè)計(jì)方案從設(shè)計(jì)施工，材料設(shè)備等各方面的成本進(jìn)行核算，對(duì)比，將分項(xiàng)施工的成本和項(xiàng)目的投資額做出科學(xué)對(duì)比分析以減少成本支出。

3、加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)變更及合同變更的控制

在施工階段成本控制的一個(gè)重要組成部分就是對(duì)工程項(xiàng)目變更實(shí)行有效控制。在具體的施工中，要對(duì)各種施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更做出分析，并通過(guò)科學(xué)的比較，結(jié)合工程項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)價(jià)中的各種信息，做出對(duì)比分析，綜合論證。同時(shí)，要嚴(yán)格科學(xué)的控制設(shè)計(jì)變更，要在設(shè)計(jì)的環(huán)節(jié)上，節(jié)省費(fèi)用支出。項(xiàng)目經(jīng)理還應(yīng)該根據(jù)合同要求的工程項(xiàng)目、質(zhì)量、進(jìn)度等指標(biāo)，詳細(xì)地編制好施工組織設(shè)計(jì)，作為制定計(jì)劃成本的基礎(chǔ)。對(duì)合同中的暫定項(xiàng)目和存在變更的分項(xiàng)工程，要進(jìn)行嚴(yán)格審核，及時(shí)申報(bào)。

四、結(jié)語(yǔ)

建安工程成本控制貫穿于工程建設(shè)的整個(gè)過(guò)程，涉及范圍廣、綜合性較強(qiáng)，需要企業(yè)的各相關(guān)部門相互協(xié)調(diào)，做好自己的本職工作，密切配合共同完成。做好建安工程的成本控制，是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理中的關(guān)鍵，關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，也關(guān)系到企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，是增加企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的重要措施，必須引起足夠的重視。

參考文獻(xiàn)

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