導(dǎo)語：如何才能寫好一篇集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

    根據(jù)財(cái)政部（90）財(cái)稅字第009號(hào)通知的規(guī)定和1991年全國(guó)營(yíng)業(yè)稅稅政業(yè)務(wù)會(huì)議的意見，我局制定了《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物和經(jīng)濟(jì)權(quán)益轉(zhuǎn)讓征收營(yíng)業(yè)稅具體辦法》，現(xiàn)發(fā)給你們。本辦法自1992年9月1日起執(zhí)行，下列規(guī)定同時(shí)停止執(zhí)行。

    一、國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物”和“經(jīng)濟(jì)權(quán)益轉(zhuǎn)讓”稅目若干征稅問題的通知（國(guó)稅發(fā)〔1990〕126號(hào)）；

    二、國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于技術(shù)權(quán)益轉(zhuǎn)讓征稅問題的通知（國(guó)稅函發(fā)〔1991〕995號(hào)）；

    三、財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策業(yè)務(wù)問題的通知（85）財(cái)稅營(yíng)字第050號(hào)中“二、關(guān)于經(jīng)營(yíng)商品房收入征收營(yíng)業(yè)稅問題”的規(guī)定；

    四、財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)經(jīng)營(yíng)商品房收入征免營(yíng)業(yè)稅的通知（87）財(cái)稅營(yíng)字第046號(hào)）；

    五、財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于“技術(shù)成果轉(zhuǎn)讓”范圍問題的通知（86）財(cái)稅營(yíng)字第067號(hào)）。

    附件：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物和經(jīng)濟(jì)權(quán)益轉(zhuǎn)讓征

    收營(yíng)業(yè)稅具體辦法

    附件：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物和經(jīng)濟(jì)權(quán)益轉(zhuǎn)讓征收營(yíng)業(yè)稅具體辦法

    一、納稅義務(wù)人

    在中華人民共和國(guó)境內(nèi)發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物、經(jīng)濟(jì)權(quán)益轉(zhuǎn)讓行為的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人），應(yīng)依照本辦法的規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅。

    上述單位和個(gè)人，是指企業(yè)、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、學(xué)校、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者及其他單位和個(gè)人。

    二、稅目范圍

    《營(yíng)業(yè)稅稅目稅率表》中“十三、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物”稅目的征稅項(xiàng)目為“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”、“出售建筑物”?！笆?、經(jīng)濟(jì)權(quán)益轉(zhuǎn)讓”稅目的征稅項(xiàng)目暫定為“技術(shù)權(quán)益轉(zhuǎn)讓”、“商標(biāo)權(quán)益轉(zhuǎn)讓”、“著作權(quán)益轉(zhuǎn)讓”。

    三、稅率

    “土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物”稅目、“經(jīng)濟(jì)權(quán)益轉(zhuǎn)讓”稅目的稅率為5％。

    四、稅目注釋

    （一）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、建筑物所有權(quán)的行為。

    本稅目下設(shè)兩個(gè)征稅項(xiàng)目：

    1.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

    土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指土地使用者有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。土地使用者在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)連同土地附著物所有權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，也按本稅目征稅。

    以土地使用權(quán)投資、入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。

    對(duì)土地使用權(quán)出讓行為、將土地使用權(quán)歸還土地所有者的行為以及轉(zhuǎn)移土地所有權(quán)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。

    土地租賃，不按本稅目征收營(yíng)業(yè)稅。

    2.出售建筑物

    出售建筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物所有權(quán)的行為。出售其他土地附著物所有權(quán)的行為，以出售永久使用權(quán)、有限產(chǎn)權(quán)方式銷售建筑物的行為，比照出售建筑物征稅。

    在出售建筑物、其他土地附著物時(shí)連同建筑物、其他土地附著物所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，也按本稅目征稅。

    以建筑物或其他土地附著物投資、入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。

    建筑物、其他土地附著物租賃，不按本稅目征收營(yíng)業(yè)稅。

    （二）經(jīng)濟(jì)權(quán)益轉(zhuǎn)讓

    經(jīng)濟(jì)權(quán)益轉(zhuǎn)讓，是指有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)的行為。

    在轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)時(shí)隨之發(fā)生有形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為或提供勞務(wù)的，該項(xiàng)有形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為或勞務(wù)，不按本稅目征收營(yíng)業(yè)稅。

    本稅目下暫設(shè)三個(gè)征稅項(xiàng)目：

    1.技術(shù)權(quán)益轉(zhuǎn)讓

    技術(shù)權(quán)益轉(zhuǎn)讓，是指有償轉(zhuǎn)讓技術(shù)的所有權(quán)或使用權(quán)的行為。

    以經(jīng)濟(jì)權(quán)益投資、入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。

    2.商標(biāo)權(quán)益轉(zhuǎn)讓

    商標(biāo)權(quán)益轉(zhuǎn)讓，是指有償轉(zhuǎn)讓商標(biāo)所有權(quán)的行為。商標(biāo)注冊(cè)人有償許可他人使用其注冊(cè)商標(biāo)的行為，也按本稅目征稅。

    以商標(biāo)權(quán)益投資、入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。

    3.著作權(quán)益轉(zhuǎn)讓

    著作權(quán)益轉(zhuǎn)讓，是指有償轉(zhuǎn)讓著作的所有權(quán)或使用權(quán)的行為。

    上款所說的著作權(quán)益，是指出版權(quán)益、復(fù)制權(quán)益、播映權(quán)益、展覽權(quán)益、攝制影（視）片權(quán)益、翻譯權(quán)益、改編權(quán)益等著作權(quán)益。

    五、計(jì)稅依據(jù)

    “土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物”、“經(jīng)濟(jì)權(quán)益轉(zhuǎn)讓”營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)為納稅人因發(fā)生該項(xiàng)行為從受讓方或購(gòu)買方取得的全部收入。

    納稅人發(fā)生該項(xiàng)行為以非貨幣形式取得經(jīng)濟(jì)利益的，應(yīng)按國(guó)家規(guī)定價(jià)格或國(guó)家規(guī)定的作價(jià)辦法計(jì)算該項(xiàng)經(jīng)濟(jì)利益的貨幣額作為計(jì)稅依據(jù)；國(guó)家沒有規(guī)定價(jià)格或作價(jià)辦法的，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)參照國(guó)家對(duì)同類經(jīng)濟(jì)利益所規(guī)定的價(jià)格或作價(jià)辦法核定計(jì)稅依據(jù)。

    六、納稅地點(diǎn)

    （一）“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物”營(yíng)業(yè)稅，在所轉(zhuǎn)讓的土地或建筑物所在地繳納。

    （二）“經(jīng)濟(jì)權(quán)益轉(zhuǎn)讓”營(yíng)業(yè)稅，納稅人為企業(yè)或其他單位的，在企業(yè)核算地或單位駐在地繳納；納稅人為個(gè)人的，其應(yīng)納的營(yíng)業(yè)稅由受讓者代扣并向受讓者所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。

    七、下列行為免稅：

    （一）將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。

    上款所說的“農(nóng)業(yè)”，包括林業(yè)、牧業(yè)、水產(chǎn)業(yè)在內(nèi)，其具體范圍由各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市稅務(wù)局確定。

    （二）在住房制度改革中，按省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或低于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的價(jià)格出售新、舊住房。

    （三）個(gè)人轉(zhuǎn)讓著作權(quán)權(quán)益。

    （四）以圖紙、技術(shù)資料等軟件形式有償轉(zhuǎn)讓技術(shù)所有權(quán)、使用權(quán)。

    八、本辦法用語解釋

    （一）有償轉(zhuǎn)讓，是指轉(zhuǎn)讓者以從受讓者取得貨幣、實(shí)物或其他經(jīng)濟(jì)利益為前提進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的行為。

    土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家或集體土地所有者將土地使用權(quán)讓與土地使用者的行為。

    土地附著物，是指附著于土地的不動(dòng)產(chǎn)，包括建筑物和其他土地附著物。

    不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)。

篇2

關(guān)鍵詞：土地；流轉(zhuǎn)；規(guī)范；規(guī)模

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，惠農(nóng)政策的實(shí)施，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，農(nóng)村產(chǎn)業(yè)的興起，勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)就更顯重要了。農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)推動(dòng)土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，可有效增加農(nóng)業(yè)規(guī)模型投入，促進(jìn)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，提高人們的收入，改善農(nóng)村生活質(zhì)量。

當(dāng)前國(guó)家《憲法》《土地管理法》《農(nóng)業(yè)法》和《農(nóng)村土地承包法》中都有明確規(guī)定，土地使用權(quán)可依照法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓，所謂的轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)就是流轉(zhuǎn)。

1 農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的類型

農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)主要是農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，由于兩種用地類別不同，它的流轉(zhuǎn)類型也就存在差異。

1.1 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)類型

（1）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，主要是雙方通過協(xié)議方式將該宗集體土地使用權(quán)連同該宗地上的建筑附著物一同轉(zhuǎn)讓，也可以由集體經(jīng)濟(jì)組織直接進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，不限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間、次數(shù)，這種類型簡(jiǎn)單、快捷。

（2）土地使用權(quán)的出租，是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人把土地和地上附著物出租給其他單位或個(gè)人的行為，由受租人向原土地使用者支付租金的行為并履行義務(wù)。

（3）入股合作經(jīng)營(yíng)，指集體土地所有者以土地作為資本投入與其他單位或個(gè)人入股合作經(jīng)營(yíng)，建立股份制企業(yè)。農(nóng)民可憑借土地使用權(quán)擁有企業(yè)股份并按股分紅。

（4）其他類型。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，村辦企業(yè)破產(chǎn)并出售或重組等形式導(dǎo)致農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。這種類型常見于農(nóng)村村辦企業(yè)或出售或重新組合，形式新的企業(yè)使土地使用權(quán)發(fā)生變化。

1.2 農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的類型

（1）轉(zhuǎn)包，指土地使用者將土地承包權(quán)轉(zhuǎn)包給新的承包人，雙方簽訂協(xié)議，由新承包人對(duì)原土地使用者履行承包協(xié)議的義務(wù)，這是土地使用者與新承包人直接發(fā)生的協(xié)議關(guān)系，對(duì)其該農(nóng)用地的一些主觀條件和客觀條件自行商定，各自行使其權(quán)利和履行義務(wù)。

（2）互換，指兩個(gè)分別擁有土地使用權(quán)的土地使用者為了方便生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要，雙方自行協(xié)商將其土地使用權(quán)進(jìn)行互換，各自履行義務(wù)。這樣有利于方便經(jīng)營(yíng)和開展規(guī)模性經(jīng)營(yíng)，減少一些生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)上的不便因素，達(dá)到利大于弊。

（3）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，指現(xiàn)土地使用者將承包未到期的土地在一定年限內(nèi)一次性轉(zhuǎn)讓給另一方使用者經(jīng)營(yíng)使用，該地新的土地使用者對(duì)其土地?fù)碛幸欢ǖ氖找鏅?quán)和處置權(quán)，其使用權(quán)不受原土地使用者限制，具有自，但要得到農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的認(rèn)同，并接受集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)其的監(jiān)督。

（4）作價(jià)入股，指土地使用者在承包年限內(nèi)，以土地使用權(quán)為資本作價(jià)入股，成立股份制企業(yè)，自己享有股份，年終享受分紅，它有利于土地的規(guī)模經(jīng)營(yíng)，有利于土地資源的合理配置，提高土地的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出效益，增加農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)收入。

2 當(dāng)前農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)存在的一些問題。

由于受老思想舊觀念的影響，有些農(nóng)民還在傳統(tǒng)觀念中生活，所以土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)還很零散，沒能形成規(guī)模性，所以存在許多急需解決的問題。

2.1 農(nóng)村土地制度不夠完善，土地流轉(zhuǎn)機(jī)制不夠健全

制度不完善，機(jī)制不健全就存在許多制約因素，不能有效促進(jìn)集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的良性發(fā)展，大多數(shù)還處在沒有秩序和不受 保護(hù)狀態(tài)。大多數(shù)轉(zhuǎn)包、互換、租賃土地等都是雙方口頭協(xié)議，沒能落實(shí)到書面上，沒能在法律部門公證，不受法律保護(hù)，缺乏穩(wěn)定性，有隨時(shí)反悔和更改的隱患，給自己和他人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)帶來不便，同時(shí)影響了農(nóng)民長(zhǎng)期投入經(jīng)營(yíng)的打算，造成積極性低下。

2.2 缺乏社會(huì)保障，制約著土地流轉(zhuǎn)

農(nóng)村的土地是農(nóng)民生活的命脈，相當(dāng)一部分農(nóng)民把土地看得很重要，特別是近幾年又取消農(nóng)業(yè)稅，國(guó)家又給予糧種補(bǔ)貼，農(nóng)機(jī)補(bǔ)貼等各種惠民政策，所以農(nóng)民把土地看成是生活的命根子。即使自己不種從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)也不愿將土地轉(zhuǎn)讓出去。另外就是土地是農(nóng)民就業(yè)和生活的載體，在土地流轉(zhuǎn)機(jī)制不健全的情況下，缺乏法律和社會(huì)保障，從而使農(nóng)民存在許多疑慮和后顧之憂，造成土地流轉(zhuǎn)的制約因素。

2.3 土地流轉(zhuǎn)規(guī)模小，零散

現(xiàn)在的土地流轉(zhuǎn)都是以單戶土地進(jìn)行流轉(zhuǎn)的，而單戶擁有的農(nóng)用地使用權(quán)面積又少，而且大部分單戶擁有的農(nóng)用地不在同一地塊，又很少有多戶同時(shí)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)象，從而造成流轉(zhuǎn)的地塊規(guī)模小，并且零散，不能形成規(guī)模。從而制約土地規(guī)模性經(jīng)營(yíng)，降低了對(duì)地塊的基礎(chǔ)設(shè)施和土地經(jīng)營(yíng)的投入。

3 完善和規(guī)范農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的措施

3.1 完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的機(jī)制

國(guó)家依照相關(guān)法律制定相關(guān)政策，讓農(nóng)民進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)時(shí)有法可依，排除后顧之憂，保障和保護(hù)農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)的合法性，加大土地流轉(zhuǎn)的惠民政策，加大對(duì)土地的投入，增加農(nóng)民的積極性，給農(nóng)民規(guī)模性經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造良好的法制環(huán)境。

3.2 規(guī)范土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，使土地流轉(zhuǎn)合法化

相關(guān)政府應(yīng)健全規(guī)范化土地流轉(zhuǎn)制度和規(guī)章，在土地流轉(zhuǎn)時(shí)完善土地流轉(zhuǎn)合同，明確合同條款，健全交易合同手續(xù)，使流轉(zhuǎn)得以合法化。

合理界定集體土地流轉(zhuǎn)的條件，使土地交易公開、公正、公平，確保土地交易合理、合法，保證土地市場(chǎng)規(guī)范有序。

3.3 成立農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)合作社

為了保證土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范化，集體經(jīng)濟(jì)組織可成立土地流轉(zhuǎn)合作社，在合作社中對(duì)土地質(zhì)量、地塊面積、規(guī)模等土地資源信息進(jìn)行分析研究，簽訂合法流轉(zhuǎn)合同。這樣不但提高了土地流轉(zhuǎn)的可靠性，而且提高了土地流轉(zhuǎn)的成功效率，增強(qiáng)了農(nóng)民進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的信心，加大了土地流轉(zhuǎn)的范圍，加快土地流轉(zhuǎn)速度。從而促進(jìn)土地集約規(guī)模經(jīng)營(yíng)。

篇3

在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)形成過程中,首先,應(yīng)當(dāng)規(guī)范政府行政劃撥和競(jìng)價(jià)出讓土地使用權(quán)的范圍和行為。具體講,國(guó)家征用出讓土地的權(quán)力和范圍應(yīng)當(dāng)限定在公共用地(非競(jìng)爭(zhēng)性和非贏利性用地)和公共政策產(chǎn)業(yè)政策重點(diǎn)扶持的建設(shè)項(xiàng)目用地(如國(guó)家重點(diǎn)基本建設(shè)工程、城鎮(zhèn)建設(shè)、水利建設(shè)等)的范圍之內(nèi)。一般企業(yè)和個(gè)人用地從土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)中取得,而不再繼續(xù)享受征地劃撥地的優(yōu)厚待遇。其次,還應(yīng)當(dāng)規(guī)定,凡已按公共用地征用或因某種公共政策而征用的土地,或因使用到期、違章用地而收歸政府的土地,一旦結(jié)束使用,應(yīng)盡量采取競(jìng)爭(zhēng)方式公開出讓。其三,某些企業(yè)或個(gè)人確實(shí)需要使用農(nóng)村集體土地時(shí),因涉及土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移問題,目前可暫采用先由國(guó)家征用,再由政府按市場(chǎng)價(jià)格出讓的辦法辦理。

農(nóng)村集體土地使用制度改革以后,普遍實(shí)行了,對(duì)恢復(fù)和發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)揮了重要作用。但也出現(xiàn)了許多矛盾。如按人平均分配而出現(xiàn)的小塊地塊、“綹綹田”,影響了耕作效率的提高;政策規(guī)定土地承包15年或者多少年不變,實(shí)際上都在變,因而,農(nóng)民缺乏穩(wěn)定感;誰是集體土地所有權(quán)的真正代表,誰也不知道,等等。這些問題不解決,必然影響農(nóng)民生產(chǎn)積極性,土地浪費(fèi)、破壞現(xiàn)象將制止不住,所以,深化改革,勢(shì)在必行。

第一,不允許基層干部隨意調(diào)整農(nóng)民土地使用權(quán),堅(jiān)持中央規(guī)定的15年不變的政策。中央雖有15年不變的政策規(guī)定,然而,大多數(shù)地方?jīng)]有或不完全執(zhí)行,其借口是人口增加了,要吃飯,沒有地不行。這樣做的結(jié)果,既不利于計(jì)劃生育工作,又影響農(nóng)民向土地進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)性質(zhì)的投入,對(duì)中央政策作用的發(fā)揮起了反作用,這仍然是目前導(dǎo)致土地使用權(quán)的不穩(wěn)定的主要因素。

第二,對(duì)非農(nóng)業(yè)征地進(jìn)行限制。強(qiáng)制性征地的范圍應(yīng)限制在非商業(yè)性的公共事業(yè),如國(guó)家基本建設(shè)工程項(xiàng)目用地、學(xué)校、醫(yī)院、行政管理機(jī)構(gòu)等用地。目前隨意征用耕地的現(xiàn)象隨處可見,其原因,一是現(xiàn)有法律不完備,二是即使這不完備的法律也不能完全被執(zhí)行。解決這些問題的最有效的辦法,就是完善有關(guān)法律、法規(guī)和政策,增加土地使用者的權(quán)力。

第三,明確集體土地所有權(quán)法人代表。我國(guó)現(xiàn)有土地制度是公有制,土地歸“國(guó)家所有和集體所有”,但在法律上土地所有權(quán)的“主人”不明確,實(shí)際上是“各級(jí)政府管理,少數(shù)單位與個(gè)人支配”。名義上,國(guó)家和勞動(dòng)者集體擁有土地所有權(quán),但把握這種權(quán)力的是各級(jí)政府。真正的主人是那些實(shí)際有權(quán)或盲目用權(quán)支配土地使用權(quán)的人和單位。在約束機(jī)制不力的情況下,加上受巨大利益的驅(qū)使,導(dǎo)致了包括房地產(chǎn)熱在內(nèi)的的現(xiàn)象大量出現(xiàn)。

第四,明確農(nóng)村集體土地所有權(quán)權(quán)能界定范圍。所謂所有權(quán),是指所有制形式在法律上的表現(xiàn)。因此,集體土地所有制在法律上表現(xiàn)為集體土地所有權(quán)。根據(jù)《民法通則》第七十一條規(guī)定:“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指財(cái)產(chǎn)所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利?！蹦敲?集體土地所有者對(duì)其財(cái)產(chǎn)―――土地是否也享有占有、使用、收益和處分的權(quán)力呢?現(xiàn)行的有關(guān)法規(guī)、法律中還沒有這方面的具體規(guī)定,因此,實(shí)際中難免出現(xiàn)許多對(duì)農(nóng)村集體土地開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)、管理以至使用權(quán)轉(zhuǎn)移等方面的不規(guī)范行為和違法行為。“管好、用好土地”不要把它看作只是政府土地管理部門的事情,應(yīng)當(dāng)被看作是農(nóng)民自己的事情。僅僅依靠政府管理不過來,要靠廣大的農(nóng)民群眾共同來管,使“管好、用好”土地變成群眾共同行動(dòng),才能管得住、管得好。這就要求給農(nóng)民一些本來屬于農(nóng)民的權(quán)力,明確集體土地所有權(quán)法人代表并真正行使土地所有者對(duì)其財(cái)產(chǎn)―――土地應(yīng)享有的一切權(quán)力。

第五,最后一個(gè)關(guān)于農(nóng)村土地使用權(quán)市場(chǎng)問題,這也是一個(gè)熱點(diǎn)問題。主要集中在規(guī)模經(jīng)營(yíng)上。從發(fā)展的眼光看,一切稀缺資源優(yōu)化配置的必由之路是流動(dòng)或轉(zhuǎn)讓。土地制度建設(shè)任務(wù)之一,就是促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的形成,擴(kuò)大農(nóng)戶經(jīng)營(yíng)規(guī)模,實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

土地不僅是資源,而且是重要的資產(chǎn)。加強(qiáng)土地資產(chǎn)也是土地制度建設(shè)的重要內(nèi)容之一。建議從下列方面實(shí)施深化改革:

⑴嚴(yán)格控制耕地的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”。要正確處理經(jīng)濟(jì)發(fā)展與保護(hù)耕地的關(guān)系,堅(jiān)持“一要吃飯,

二要建設(shè)”的方針,合理配置土地資源,政府首先應(yīng)制定宏觀土地管理計(jì)劃和切實(shí)可行的年度土地利用計(jì)劃(指用于建設(shè)的耕地計(jì)劃),在執(zhí)行中不得突破;同時(shí)要增強(qiáng)計(jì)劃的透明度。

⑵政府壟斷一級(jí)土地市場(chǎng)。國(guó)有土地屬全民所有并由政府全權(quán)代表。因此,土地使用權(quán)出讓由政府審批,土地部門辦理手續(xù),其它任何部門和單位無權(quán)行使土地出讓權(quán)。但是,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是十分復(fù)雜的工作,應(yīng)當(dāng)聽取其它有關(guān)部門的建議。

⑶建立健全建設(shè)用地的監(jiān)督與約束機(jī)制。不受約束的權(quán)力容易產(chǎn)生腐敗。監(jiān)督與約束機(jī)制包括:對(duì)政府建設(shè)用地計(jì)劃制定與建設(shè)用地審批的監(jiān)督與約束,可以通過“人大”的職能來實(shí)現(xiàn);涉及土地管理方面政府相關(guān)部門之間的相互監(jiān)督與約束,以使行政各部門的行為符合政府決策下實(shí)施的規(guī)范;政府土地管理部門對(duì)社會(huì)其它成員建設(shè)用地的監(jiān)督與約束。

篇4

浙江省湖州市是浙江省和國(guó)土資源部存量集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的試點(diǎn)地區(qū)之一。試點(diǎn)工作以解決鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)土地資產(chǎn)處置為出發(fā)點(diǎn),其間主要采取了以下做法:

1.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制的前提條件之一是企業(yè)擁有合法的土地使用權(quán),不具備此條件的,須依法補(bǔ)辦用地手續(xù),并取得土地使用證書。

2.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)應(yīng)包括土地資產(chǎn)的內(nèi)容。

3.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制方式不同,辦理用地手續(xù)的規(guī)則也不同。(1)企業(yè)整體轉(zhuǎn)讓或部分不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓的,由受讓者依法辦理土地征收、出讓手續(xù),補(bǔ)交土地出讓金和造地專項(xiàng)基金等國(guó)家稅費(fèi)。(2)集體土地所有者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給改制企業(yè)的,集體所有權(quán)性質(zhì)不變,土地管理部門向出租方頒發(fā)《集體土地租賃許可證》,承租企業(yè)向出租方支付租金。(3)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村以土地使用權(quán)作價(jià)入股的,集體土地性質(zhì)不變,鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村每年收取紅利。(4)以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村集體企業(yè)改制時(shí),由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司或村經(jīng)濟(jì)合作社補(bǔ)辦出讓手續(xù)、補(bǔ)交出讓金后,可以轉(zhuǎn)讓、出租給改制企業(yè),補(bǔ)交的出讓金要返回鄉(xiāng)鎮(zhèn)80%。

在處置轉(zhuǎn)制鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)土地資產(chǎn)的基礎(chǔ)上,湖州市又將這一探索延伸到存量集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)。1999年,在該市善璉鎮(zhèn)進(jìn)行試點(diǎn)。保留集體土地所有權(quán)不變,允許集體土地在符合如下原則時(shí)進(jìn)行流轉(zhuǎn):(1)已經(jīng)依法取得鎮(zhèn)、村集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)(即辦理過相關(guān)使用手續(xù));(2)符合土地利用總體規(guī)劃、村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃和相關(guān)流轉(zhuǎn)條件(一般村鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的流轉(zhuǎn),原則上征為國(guó)有;規(guī)劃區(qū)外的,實(shí)行集體土地內(nèi)部流轉(zhuǎn));(3)流轉(zhuǎn)形式包括轉(zhuǎn)讓(含作價(jià)入股或出資)、出租、抵押;(4)土地收益分配,誰所有誰收益,土地管理部門按土地流轉(zhuǎn)收益金額收取5%的手續(xù)費(fèi)。

隨后,湖州市又在此基礎(chǔ)上形成了集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)辦法。該辦法將流轉(zhuǎn)適用的范圍限定為工業(yè)園區(qū)和城市重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地,不適用于建城區(qū)和規(guī)劃區(qū)范圍的建設(shè)用地,也嚴(yán)禁利用集體建設(shè)用地從事商貿(mào)和房地產(chǎn)開發(fā)。用地者通過一次性轉(zhuǎn)讓和作價(jià)入股取得集體建設(shè)用地使用權(quán)。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)所得收益全部納入鄉(xiāng)鎮(zhèn)專戶,鄉(xiāng)鎮(zhèn)提取15%用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施,剩余由土地所有者分到各戶。

安徽蕪湖:為流轉(zhuǎn)改革做政策和法律儲(chǔ)備

1999年11月24日,國(guó)土資源部批準(zhǔn)蕪湖市為全國(guó)農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)。

蕪湖市方案的主要內(nèi)容歸納如下:

1、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村辦企業(yè)、公共設(shè)施、公益事業(yè)、個(gè)體工商戶、私營(yíng)或者聯(lián)戶辦企業(yè)以及農(nóng)村村民建住宅等可使用集體建設(shè)用地。農(nóng)民集體所有建設(shè)用地的取得可以不改變集體所有權(quán)性質(zhì),只需符合土地利用總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)(集鎮(zhèn))建設(shè)規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃。

2、集體建設(shè)用地由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府統(tǒng)一開發(fā),采用招標(biāo)、拍賣等市場(chǎng)方式提供土地使用權(quán)。

3、集鎮(zhèn)根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃及國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃編制建設(shè)規(guī)劃,并根據(jù)這一規(guī)劃向縣政府申報(bào)下一年度土地利用年度計(jì)劃建議,并報(bào)市人民政府土地行政主管部門。試點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用年度計(jì)劃由市人民政府實(shí)行計(jì)劃單列。

4、集鎮(zhèn)建設(shè)使用農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有土地,在涉及占用農(nóng)用地時(shí),須按規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)。

5、農(nóng)民集體建設(shè)用地經(jīng)批準(zhǔn)可以采用轉(zhuǎn)讓、租賃、作價(jià)入股、聯(lián)營(yíng)聯(lián)建、抵押等多種形式進(jìn)行流轉(zhuǎn);在流轉(zhuǎn)時(shí),要征得土地所有者同意,并由土地所有者與使用者簽訂書面協(xié)議。

6、農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)分首次流轉(zhuǎn)和再次流轉(zhuǎn)。如發(fā)生首次流轉(zhuǎn),土地所有者和流轉(zhuǎn)雙方須持土地所有權(quán)和土地使用權(quán)證、同意流轉(zhuǎn)協(xié)議、土地流轉(zhuǎn)合同、地上建筑物證明等文件,向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府土地行政主管部門提出書面申請(qǐng),經(jīng)批準(zhǔn)后,方可領(lǐng)取農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)許可證,辦理土地登記。如發(fā)生再次流轉(zhuǎn),流轉(zhuǎn)雙方須持土地使用權(quán)證、前次流轉(zhuǎn)合同、本次流轉(zhuǎn)合同、地上建筑物證明等文件,向市、縣人民政府土地主管部門申請(qǐng)辦理土地變更登記或租賃、抵押登記手續(xù)。

7、農(nóng)民集體所有建設(shè)用地的土地收益,要在土地所有權(quán)人與市、縣、鎮(zhèn)人民政府之間分配。農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)發(fā)生流轉(zhuǎn)時(shí),土地使用者須向市、縣人民政府繳納一定比例的土地流轉(zhuǎn)收益。首次流轉(zhuǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定和流轉(zhuǎn)合同的約定,如期向市、縣人民政府繳納土地流轉(zhuǎn)收益。再次流轉(zhuǎn)的,則要參照國(guó)有土地增值稅征收標(biāo)準(zhǔn)繳納土地增值收益。

8、允許分屬不同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)用地和建設(shè)用地進(jìn)行置換,促進(jìn)建設(shè)用地向小城鎮(zhèn)集中和土地整理。

在確立上述基本原則后,蕪湖市又制定了《農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)施細(xì)則》,對(duì)農(nóng)民集體所有建設(shè)用地流轉(zhuǎn)進(jìn)行了細(xì)化和延伸:

1、集鎮(zhèn)建設(shè)依法使用農(nóng)民集體所有的土地,按農(nóng)用地的土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià),對(duì)農(nóng)用地的承包經(jīng)營(yíng)者和建設(shè)用地的土地使用者進(jìn)行補(bǔ)償。

2、農(nóng)民集體所有建設(shè)用地首次流轉(zhuǎn)的程序依次為:第一,土地所有者與流轉(zhuǎn)方簽訂同意流轉(zhuǎn)協(xié)議;第二,流轉(zhuǎn)雙方簽訂流轉(zhuǎn)合同;第三,土地所有者和流轉(zhuǎn)雙方向土地所在地市、縣人民政府土地行政主管部門提出書面申請(qǐng),并填寫《流轉(zhuǎn)申請(qǐng)表》;第四,市、縣土地行政主管部門對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行審核,填寫《流轉(zhuǎn)呈批表》報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn),頒發(fā)《流轉(zhuǎn)許可證》;第五,流轉(zhuǎn)雙方按合同約定支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用及辦理土地登記。如發(fā)生再次流轉(zhuǎn),流轉(zhuǎn)雙方直接向土地所在地市、縣人民政府土地行政主管部門申請(qǐng)辦理土地變更登記或租賃、抵押登記手續(xù)。

3、農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的土地可用于:居住用地(70年);商業(yè)、旅游、娛樂用地(40年);工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合或者其他用地(50年)。

4、農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)時(shí),土地使用者向市、縣人民政府繳納的土地流轉(zhuǎn)收益,其標(biāo)準(zhǔn)分別有:3元/平方米、2元/平方米和1元/平方米。農(nóng)民集體所有建設(shè)用地再次流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的增值收益,在減除前次流轉(zhuǎn)所支付的金額、開發(fā)土地的成本費(fèi)用、新建房及配套設(shè)施的成本費(fèi)用后按一定比例進(jìn)行分配。土地流轉(zhuǎn)收益和土地增值收益,在土地所有者、鎮(zhèn)、縣(區(qū))、市之間按2∶5∶2∶1進(jìn)行分配。

廣東:從基層創(chuàng)新走向地方立法

廣東省政府于2005年6月以省長(zhǎng)令的形式頒布《廣東省集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)辦法》,于該年10月1日在全省范圍內(nèi)實(shí)施。

這部地方規(guī)章開宗明義,旨在規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn),明確集體建設(shè)用地可用于:興辦各類工商企業(yè),包括國(guó)有、集體、私營(yíng)企業(yè),個(gè)體工商戶,外資投資企業(yè)(包括合資、合作、外商獨(dú)資企業(yè)、“三來一補(bǔ)”企業(yè)),聯(lián)營(yíng)企業(yè)等;興辦公共設(shè)施和公益事業(yè);興建農(nóng)村村民住宅。對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租給予了明確界定,“集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓,是指農(nóng)民集體土地所有者將一定年期的集體建設(shè)用地使用權(quán)讓與土地使用者,由土地使用者向農(nóng)民集體土地所有者一次性支付出讓價(jià)款的行為。以集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)入股(出資)的,與他人合作、聯(lián)營(yíng)等形式共同興辦企業(yè)的,視同集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓。”集體建設(shè)用地使用權(quán)在出讓、出租時(shí),由農(nóng)民集體土地所有者與土地使用者簽訂集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租合同,農(nóng)民集體土地所有者和土地使用者應(yīng)當(dāng)持該幅土地的相關(guān)權(quán)證,集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租或作價(jià)入股(出資)合同(包括其村民同意流轉(zhuǎn)的書面材料),向市、縣人民政府土地行政主管部門申請(qǐng)辦理土地登記和領(lǐng)取相關(guān)權(quán)證。集體建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租,且應(yīng)簽訂書面合同。當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)持集體土地使用權(quán)證和相關(guān)合同,到市、縣人民政府土地行政主管部門申請(qǐng)辦理土地登記和領(lǐng)取相關(guān)權(quán)證。

這部地方規(guī)章還提出允許集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押。要求“集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押應(yīng)當(dāng)簽訂抵押合同,并向市、縣人民政府土地行政主管部門辦理抵押登記。農(nóng)民集體土地所有者抵押集體建設(shè)用地使用權(quán)的,在申請(qǐng)辦理抵押登記時(shí),應(yīng)當(dāng)提供其全體村民2/3以上成員同意抵押的書面材料?！绷硗?還規(guī)定了集體土地所有者出讓、出租集體建設(shè)用地使用權(quán)所取得的土地收益的管理和使用方式,要求將其納入農(nóng)村集體財(cái)產(chǎn)統(tǒng)一管理,其中50%以上存入銀行專戶,?？钣糜谵r(nóng)民社會(huì)保障安排,不得挪作他用。

江蘇南京:流轉(zhuǎn)管理為施行抵押鋪路搭橋

2007年2月,江蘇省南京市國(guó)土資源局與中國(guó)人民銀行南京分行聯(lián)合下發(fā)《南京市集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押操作辦法》,明確全市集體建設(shè)用地使用權(quán)可進(jìn)行貸款抵押。

《辦法》明確,從今年2月起,依法登記并核發(fā)了集體土地使用證的集體建設(shè)用地使用權(quán)均可抵押貸款;集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押自登記之日起生效,并受法律保護(hù)。

《辦法》規(guī)定,由抵押人和抵押權(quán)人就抵押事項(xiàng)簽訂書面合同,抵押當(dāng)事人辦理完備案手續(xù)后應(yīng)當(dāng)向所在地土地管理部門申請(qǐng)集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記。南京集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押的創(chuàng)新在于擴(kuò)大了抵押主體的范疇,即由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)擴(kuò)大到所有使用集體土地的企業(yè)。同時(shí),為了保護(hù)土地抵押權(quán),規(guī)定“集體建設(shè)用地使用權(quán)被作為抵押物的,債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),抵押權(quán)人有權(quán)依法處分抵押的集體建設(shè)用地使用權(quán)。因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得集體建設(shè)用地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán),應(yīng)當(dāng)辦理過戶登記?！?/p>

《辦法》中明確,農(nóng)民集體土地所有者抵押集體建設(shè)用地使用權(quán)的,集體建設(shè)用地使用者與集體土地所有者的約定轉(zhuǎn)讓須經(jīng)所有者同意的,以及集體建設(shè)用地使用者每年向集體土地所有者繳納土地使用費(fèi)的,在申請(qǐng)辦理抵押登記時(shí),應(yīng)當(dāng)提供本集體經(jīng)濟(jì)組織的村民會(huì)議2/3以上成員或2/3以上村民代表同意抵押的書面材料;無法提供上述材料的也可以提供集體所有者代表同意的意見。

2002年《南京市集體土地登記辦法》、2004年《南京市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法(試行)》,為《南京市集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押操作辦法》起了鋪路搭橋的作用。

篇5

集體所有的土地當(dāng)然并非絕對(duì)不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。法律為集體土地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)  設(shè)置了經(jīng)由國(guó)家征用進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的專門的路徑，但是這個(gè)路徑在實(shí)踐中正在遭受各  種非法途徑的侵蝕，必須依法加以規(guī)范。

一、集體土地經(jīng)國(guó)家征用改變身份獲得房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入

可以說，我國(guó)法律對(duì)土地所有權(quán)制度的構(gòu)建是界限相對(duì)清晰的。但是在土地公有制的  前提下，土地所有權(quán)被禁止流轉(zhuǎn)，而市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)土地的流轉(zhuǎn)和充分利用又有著天然強(qiáng)烈  的渴求。法律因此規(guī)定“土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”以保證土地權(quán)能的充分發(fā)揮。而在  土地管理法第二條的此項(xiàng)規(guī)定中，法律并未明確此“土地使用權(quán)”究竟是指國(guó)有土地的  使用權(quán)，還是集體所有土地的使用權(quán)。因此，推究立法原意，集體所有的土地使用權(quán)是  可以依法轉(zhuǎn)讓的。

因此，有學(xué)者指出，法律既然并未禁止集體所有的土地使用權(quán)流通，集體所有的土地  就可以進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。只是因?yàn)槲覈?guó)土地管理法關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的上述規(guī)定過于  原則化，它實(shí)際上并不具有可操作性。筆者認(rèn)為，上述觀點(diǎn)有其可取之處。但事實(shí)上，  土地管理法第六十三條明確規(guī)定，除“符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企  業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的”以外，“農(nóng)民集體所有的土  地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。這一規(guī)定表明，該法雖然為集  體所有土地的使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓留有余地，但卻在立法之初就已經(jīng)堅(jiān)決阻斷了集體所  有的土地直接進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的路徑。

在這樣的背景下，集體所有的土地只能經(jīng)由一個(gè)間接的路徑，先改變身份為國(guó)有土地  ，然后再通過國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

二、實(shí)踐中集體土地非法進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的方式及危害

應(yīng)當(dāng)說，上述制度的設(shè)計(jì)是相對(duì)圓融的。但近年來，行政執(zhí)法和司法實(shí)踐卻一再悲哀  地發(fā)現(xiàn)，在很多場(chǎng)合不法商人和追逐利益的農(nóng)民甚至包括一些基層人民政府實(shí)際上在想  方設(shè)法繞過這個(gè)制度，使得集體所有的土地，包括相當(dāng)數(shù)量的耕地，大量地非法流入房  地產(chǎn)市場(chǎng)。在北京等大城市的郊區(qū)，因?yàn)槌鞘谢陌l(fā)展造成了城鄉(xiāng)邊界的模糊，這種現(xiàn)  象尤為普遍。

大致上，如下三種非法操作模式相當(dāng)?shù)湫?，并且被廣為模仿。

一是一些鄉(xiāng)政府和村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織擅自改變耕地的用途，在耕地上直接開發(fā)房地產(chǎn)  ，并公開出賣。

二是一些不法開發(fā)商以發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、開發(fā)高科技農(nóng)業(yè)等為招牌，經(jīng)由合法的手續(xù)從  農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織獲得對(duì)一定范圍土地(主要是耕地)的經(jīng)營(yíng)、使用的權(quán)利。然后借口為  上述項(xiàng)目建設(shè)看守房或?qū)＜曳?，超過法律允許的比例，大肆興建商品住宅和別墅出賣。

三是在郊區(qū)農(nóng)村進(jìn)行舊村改造的過程中，開發(fā)商與村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織相勾結(jié)，不執(zhí)行  土地管理法關(guān)于土地整理和土地復(fù)墾的有關(guān)規(guī)定，在村莊住宅立體化改造之后空余的宅  基地，甚至包括趁機(jī)侵占的大量耕地上違法開發(fā)“商品房”。

上述集體土地違法開發(fā)的混亂狀況極大地破壞了房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序，貽害無窮。

三、集體土地違法開發(fā)的動(dòng)因及其規(guī)范化對(duì)策

由于這樣的違法“商品房”往往價(jià)格極為低廉，對(duì)一些法制意識(shí)不強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力較差  、貪圖便宜的購(gòu)房人具有很大的吸引力。而耕地收益的相對(duì)低廉和房地產(chǎn)收益相對(duì)暴利  的巨大反差使得一些縣、鄉(xiāng)政府出于短期利益的考慮，急于發(fā)展當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)，往往對(duì)上  述行為予以默許，有的甚至積極支持，給有關(guān)執(zhí)法部門的執(zhí)法工作帶來了很大的阻力。  這是上述違法現(xiàn)象得以存在的直接原因。

更深層的原因有如下三個(gè)層面：

第一，集體土地進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)有其經(jīng)濟(jì)上的基礎(chǔ)。一方面，集體土地進(jìn)入房地  產(chǎn)市場(chǎng)有其自身的經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)。集體土地由小范圍的農(nóng)民集體享有排他的所有權(quán)，權(quán)  利的所有者通過靈活地行使其所有權(quán)，追求所有權(quán)利益的最大化，這是所有權(quán)的天然沖  動(dòng)。另一方面，集體土地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)也是當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要。我國(guó)城鄉(xiāng)  二元化格局的存在，導(dǎo)致在資源分布上，城市聚集了大量的資本而土地稀缺，農(nóng)村則擁  有廣袤的土地卻苦無資金。城市化的發(fā)展和盈利的沖動(dòng)，使得剩余資金從城市進(jìn)入農(nóng)村  ，而土地相應(yīng)地從農(nóng)村進(jìn)入城市。這是生產(chǎn)要素在市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)合理配置的必然要求。

第二，從法律的層面上看，我國(guó)目前對(duì)集體所有土地使用法律制度的設(shè)計(jì)仍然不夠完  善。一方面，我國(guó)法律對(duì)集體土地所有權(quán)主體及其權(quán)能的規(guī)定本身有其模糊性，所有權(quán)  主體行使其所有權(quán)的程序也缺乏有效規(guī)制，本身帶有一定的隨意性，容易誘發(fā)其所有權(quán)  的濫用。同時(shí)，集體土地所有權(quán)的核心權(quán)能即處分權(quán)缺乏，法律規(guī)定的使用權(quán)目前也不  具有出讓轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)實(shí)可操作性，這使得一部分在市場(chǎng)發(fā)展中需要依法改變其使用權(quán)屬和  利用方式以獲取更大利益的土地，無法通過合法的方式進(jìn)行配置。

另一方面，目前法律對(duì)國(guó)家征用集體所有的土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低。土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，  主要有“完全補(bǔ)償”和“相當(dāng)補(bǔ)償”兩種學(xué)說。完全補(bǔ)償側(cè)重于被征收人生活秩序的重  建和生活水平的恢復(fù)。相當(dāng)補(bǔ)償側(cè)重于彌補(bǔ)被征收人所受的實(shí)質(zhì)財(cái)產(chǎn)損失。我國(guó)立法基  本采用相當(dāng)補(bǔ)償?shù)脑瓌t。有學(xué)者指出，由于這樣的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低，實(shí)際上誘發(fā)了農(nóng)村集  體經(jīng)濟(jì)組織尋求非法的高利益，比如繞過國(guó)家征用，直接進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

第三，從法社會(huì)學(xué)的層面分析，多種來源的土地規(guī)則并存以“備”選擇，這些規(guī)則在  實(shí)踐中通過力量競(jìng)爭(zhēng)被選擇使用，而不是根據(jù)確定的法律規(guī)則辨認(rèn)正當(dāng)利益。因此，土  地使用規(guī)則隨著利益、力量的變動(dòng)而不確定。由此造成的很多同類案件會(huì)有不同的處理  結(jié)果。比如同樣是違法開發(fā)商品房，有的被強(qiáng)制拆除，有的卻又補(bǔ)辦了合法手續(xù)，其處  理結(jié)果的差異往往是因?yàn)槟抢锏拈_發(fā)者是否有后臺(tái)，或者農(nóng)民們鬧得是否厲害。

鑒于此，對(duì)集體土地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范也應(yīng)當(dāng)有的放矢。在堅(jiān)持保護(hù)耕地、合理  利用土地原則的前提下，在堅(jiān)持現(xiàn)有社會(huì)主義公有制土地制度的總體框架下，按照市場(chǎng)  經(jīng)濟(jì)的要求，對(duì)集體土地所有權(quán)和使用權(quán)制度進(jìn)行合理改造，消除其違法進(jìn)入房地產(chǎn)市  場(chǎng)的基礎(chǔ)，加大其違法進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)地成本，從根本上規(guī)范集體土地進(jìn)入房地產(chǎn)  市場(chǎng)的路徑。

首先，應(yīng)當(dāng)建立健全集體所有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，賦予集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)集體土地使  用權(quán)以一定的處分權(quán)。同時(shí)修訂法律，適當(dāng)提高國(guó)家征用土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，使得集體所  有土地使用權(quán)可以通過合法流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)所有者利益的最大化。現(xiàn)在各地已有很多地方法規(guī)  或政府規(guī)章開始對(duì)集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)行嘗試。

篇6

【論文摘要】文章從我國(guó)農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的制約因素出發(fā)，全面分析在土地流轉(zhuǎn)制度創(chuàng)新設(shè)計(jì)過程中涉及流轉(zhuǎn)的條件和范圍、流轉(zhuǎn)的方式、流轉(zhuǎn)后的用途和使用年期、政府的角色定位和管理內(nèi)容，以及流轉(zhuǎn)中的土地收益分配等幾個(gè)難點(diǎn)問題。

依據(jù)現(xiàn)行《土地管理法》及有關(guān)條例的規(guī)定，所謂農(nóng)村集體建設(shè)用地，是指農(nóng)民集體所有的、一般是地處農(nóng)村的、并經(jīng)依法批準(zhǔn)使用的興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、村民建住宅用地、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地。也稱之為“農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地”，或簡(jiǎn)稱為“農(nóng)村建設(shè)用地”、“集體建設(shè)用地”。在我們國(guó)家，集體土地向國(guó)有土地的“流轉(zhuǎn)”只能通過國(guó)家征收這一種渠道實(shí)現(xiàn)，而國(guó)家對(duì)集體土地的征收又具有很強(qiáng)的行政色彩，因此，在我國(guó)所研究的“土地流轉(zhuǎn)”，說到底是一種土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和流通。

近些年來，隨著對(duì)我國(guó)農(nóng)用土地的制度改革不斷深入，筆者認(rèn)為，我國(guó)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度創(chuàng)新必須在保持農(nóng)村土地集體所有的基礎(chǔ)上，在農(nóng)民享有長(zhǎng)期承包土地權(quán)利的前提下，通過賦予農(nóng)民交易土地使用權(quán)的權(quán)利，允許農(nóng)民在承包期內(nèi)，根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策有償轉(zhuǎn)讓其土地使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)土地優(yōu)化配置，提高土地經(jīng)營(yíng)效率。在這些制度性創(chuàng)新研究中，關(guān)鍵是要正確處理制度創(chuàng)新中的幾個(gè)制約因素和難點(diǎn)問題。

一、農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度創(chuàng)新中的制約因素分析

（一）農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律約束機(jī)制

1．集體土地所有權(quán)主體不明確，使用權(quán)無法得到保護(hù)；

2．集體土地使用權(quán)的法律屬性在立法上的遲緩不利于穩(wěn)定農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；

3．承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的法律屬性不能適應(yīng)穩(wěn)定農(nóng)村土地使用關(guān)系的需要。

（二）不同利益集團(tuán)的行為決策方式的約束

1．中國(guó)農(nóng)民傳統(tǒng)觀念與經(jīng)濟(jì)行為約束。當(dāng)代中國(guó)農(nóng)民的思想體系及價(jià)值觀念仍處于低層次、低水平的發(fā)展態(tài)勢(shì)之中。與此相適應(yīng)的農(nóng)戶經(jīng)濟(jì)行為是：行為目標(biāo)的多元化、生產(chǎn)行為的短期化以及決策過程的非規(guī)范化。因此，農(nóng)村土地制度的改革與創(chuàng)新，必須充分估計(jì)到農(nóng)民經(jīng)濟(jì)行為的特點(diǎn)及其對(duì)創(chuàng)新制度可行性程度的約束。

2．社會(huì)環(huán)境的缺陷影響土地制度創(chuàng)新。某些政府部門的行為不規(guī)范與宏觀決策的多變性，導(dǎo)致社會(huì)信用水平下降，農(nóng)民難以建立有效的長(zhǎng)期利益預(yù)期。中國(guó)不合理的二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和城鄉(xiāng)關(guān)系的對(duì)峙和沖突、弱化和侵蝕了農(nóng)村土地制度創(chuàng)新的動(dòng)力與沖突。

二、農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度創(chuàng)新中的難點(diǎn)分析

（一）流轉(zhuǎn)的條件和范圍

對(duì)于集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的范圍和條件，當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)界主要有四種觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照城市規(guī)劃區(qū)進(jìn)行區(qū)分，城市規(guī)劃區(qū)外的集體建設(shè)用地可以流轉(zhuǎn)，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體建設(shè)用地則不允許流轉(zhuǎn)，應(yīng)通過征地制度改革解決。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照是否為新增建設(shè)用地進(jìn)行區(qū)分，現(xiàn)有非農(nóng)集體建設(shè)用地可以流轉(zhuǎn)，新增非農(nóng)集體建設(shè)用地則不允許流轉(zhuǎn)。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為只要符合土地利用總體規(guī)劃的集體土地均可以流轉(zhuǎn)。第四種觀點(diǎn)認(rèn)為，流轉(zhuǎn)范圍應(yīng)當(dāng)是符合土地利用總體規(guī)劃并經(jīng)依法批準(zhǔn)的集體建設(shè)用地。根據(jù)《土地管理法》，農(nóng)業(yè)建設(shè)用地屬于農(nóng)用地范疇，不屬于集體建設(shè)用地。因此，對(duì)于集體建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)按照土地利用總體規(guī)劃和土地用途管制制度進(jìn)行嚴(yán)格管理，只要是符合土地利用總體規(guī)劃并經(jīng)依法批準(zhǔn)的集體建設(shè)用地，均可依法使用和流轉(zhuǎn)，不應(yīng)分“圈內(nèi)”“圈外”區(qū)別對(duì)待，也不應(yīng)按是否屬于公益性質(zhì)來區(qū)分。為此，應(yīng)明確規(guī)定，可流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地是指符合土地利用總體規(guī)劃，已經(jīng)依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地的農(nóng)民集體所有土地 ；明確各級(jí)人民政府土地行政主管部門要嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，嚴(yán)格控制新增集體建設(shè)用地；使用集體建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，要納入所在地市、縣人民政府的供地計(jì)劃。同時(shí)，土地是農(nóng)民的重要財(cái)產(chǎn)，在符合規(guī)劃和依法批準(zhǔn)的前提下，土地所有者對(duì)其所有的建設(shè)用地有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，有權(quán)決定是否流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)的形式 ；土地使用者依法取得的集體建設(shè)用地使用權(quán)，可以依照合同約定使用和流轉(zhuǎn)。因此，集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)必須堅(jiān)持土地所有者、使用者自愿原則，任何單位和個(gè)人都不得強(qiáng)迫集體經(jīng)濟(jì)組織流轉(zhuǎn)土地，也不得阻礙符合條件的集體建設(shè)用地使用權(quán)依法流轉(zhuǎn)。

（二）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的方式

對(duì)于集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方式，目前主要有三種意見。第一種意見認(rèn)為應(yīng)當(dāng)首先明確集體土地所有權(quán)人和使用權(quán)人之間的首次流轉(zhuǎn)關(guān)系，這是土地使用權(quán)的來源和前提，其次才是土地使用權(quán)人之間的再流轉(zhuǎn)關(guān)系。第二種意見認(rèn)為應(yīng)當(dāng)包括出讓、租賃、作價(jià)出資(入股)、聯(lián)營(yíng)和轉(zhuǎn)讓、出租等形式，并應(yīng)分別明確各種形式的定義、操作程序等。第三種意見認(rèn)為出讓方式有特定含義，應(yīng)主要規(guī)范土地使用者轉(zhuǎn)讓、作價(jià)出資(入股)或租賃土地使用權(quán)的行為。" 集體建設(shè)用地使用和流轉(zhuǎn)確實(shí)包括土地所有者、土地使用者之間以及土地使用者之間兩個(gè)層次的關(guān)系，前者屬于土地所有者將土地使用權(quán)確定給單位或者個(gè)人使用，使用和流轉(zhuǎn)的具體方式有作價(jià)出資、入股、聯(lián)營(yíng)等多種方式，今后實(shí)踐中可能還會(huì)出現(xiàn)新的方式，有無必要規(guī)定具體的使用和流轉(zhuǎn)方式，各地意見不完全一致。

（三）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)后的用途

對(duì)于土地用途，主要有四種意見。第一種意見認(rèn)為只要符合規(guī)劃，沒必要對(duì)用途作特別限制。第二種意見認(rèn)為應(yīng)限制不得用于經(jīng)營(yíng)性用途。第三種意見認(rèn)為應(yīng)當(dāng)明確經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)使用和流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)拍賣掛牌方式。第四種意見認(rèn)為應(yīng)當(dāng)對(duì)商品住宅開發(fā)加以必要限制。集體建設(shè)用地使用和流轉(zhuǎn)首先必須嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃，在此基礎(chǔ)上，還應(yīng)當(dāng)對(duì)集體建設(shè)用地用于商品房開發(fā)加以限制。如果允許使用集體建設(shè)用地進(jìn)行商品住宅開發(fā)，在現(xiàn)實(shí)情況下難以實(shí)現(xiàn)控制房地產(chǎn)開發(fā)總量的要求，同時(shí)，由于產(chǎn)權(quán)形式復(fù)雜，也難以保證商品住宅交易的安全。為此，應(yīng)給以相應(yīng)限制，加強(qiáng)規(guī)劃管理，明確集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須符合土地利用總體規(guī)劃，在城市、村鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，還必須符合城市規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃。不符合土地利用總體規(guī)劃確定的用途的建筑物、構(gòu)筑物，不得重建、擴(kuò)建，集體建設(shè)用地使用權(quán)也不得流轉(zhuǎn)。應(yīng)明確規(guī)定嚴(yán)禁使用集體建設(shè)用地用于商品住宅開發(fā)，用于商品住宅開發(fā)的必須征為國(guó)有。

（四）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)后的使用年期

對(duì)于使用年期，各地有不同規(guī)定。既然允許集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，作為一種規(guī)范的用地方式，就應(yīng)當(dāng)考慮到取得土地使用權(quán)的開發(fā)建設(shè)和長(zhǎng)期利用，具體年期由土地所有者與土地使用者協(xié)商確定，期限不宜過短；同時(shí)，集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的年期也應(yīng)與國(guó)有土地使用權(quán)出讓最高年期相銜接，應(yīng)當(dāng)加以必要限制。因此，應(yīng)規(guī)定集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)年限，參照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》執(zhí)行，最高年限不得超過同類國(guó)有土地使用權(quán)出讓的最高年限。

（五）政府的角色定位和管理內(nèi)容

政府土地行政主管部門在國(guó)有土地使用權(quán)出讓、租賃、作價(jià)出資(入股)等活動(dòng)中具有雙重角色，既是國(guó)有土地的產(chǎn)權(quán)代表，又是管理者。但在集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理中，所有者是農(nóng)民集體組織，政府土地行政主管部門不再具有產(chǎn)權(quán)代表身份，只是流轉(zhuǎn)活動(dòng)的管理者和服務(wù)者。因此，在集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中，政府土地行政主管部門必須準(zhǔn)確界定自身的角色和職能，不宜介入確定使用者、簽訂合同等應(yīng)屬于產(chǎn)權(quán)人的事務(wù)， 應(yīng)簡(jiǎn)化管理程序，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，加強(qiáng)監(jiān)管。根據(jù)政府的職能和行政審批制度改革的要求，對(duì)于使用集體建設(shè)用地， 應(yīng)明確以使用許可代替項(xiàng)目審批，明確使用集體建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)?jiān)S可，取得使用許可文件后即自行確定土地使用者，并與土地使用者簽訂土地使用合同，辦理土地登記。對(duì)于依照規(guī)定取得的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的，明確可以直接辦理土地變更登記，無須再辦理許可和審批。

（六）流轉(zhuǎn)中的土地收益分配

農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中的土地收益分配，關(guān)系到集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度運(yùn)作的利益機(jī)制，是規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理的關(guān)鍵問題。政府包括土地部門應(yīng)從土地收益中拿一部分，并以政府有基礎(chǔ)配套設(shè)施投入、土地部門有管理成本等作為分享土地收益的理由。在收益分配上必須考慮公平與效率兼顧以及依法原則，收益的首次分配應(yīng)當(dāng)是基于產(chǎn)權(quán)。對(duì)于集體建設(shè)用地使用和流轉(zhuǎn)，土地所有者或者土地使用者處置屬于自己的財(cái)產(chǎn)時(shí)，政府和土地管理部門作為管理者，無權(quán)直接分享產(chǎn)權(quán)人的處置價(jià)款。各級(jí)政府在集體建設(shè)用地上確實(shí)有基礎(chǔ)設(shè)施配套等投入，但提供道路等基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)當(dāng)是公民、法人依法納稅后政府應(yīng)盡的職責(zé)，同時(shí)現(xiàn)階段在土地利用和開發(fā)建設(shè)過程中，土地使用者還要另行支付基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和相關(guān)稅費(fèi)，政府的這部分投入已有了回報(bào)，不宜再直接從集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益中分享。為體現(xiàn)公平原則，政府可以通過適當(dāng)?shù)呢?cái)稅機(jī)制進(jìn)行土地收益的二次分配和調(diào)節(jié)。應(yīng)進(jìn)一步明確規(guī)定切實(shí)保護(hù)土地所有者和使用者的土地流轉(zhuǎn)收益。集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)不改變用途的，地方政府不應(yīng)收取土地收益；改變用途增值的，地方政府收取的土地收益最高不超過土地總收益的10％，提倡免收土地收益，支持農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】 [2]劉洪彬，曲福田．關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中存在的問題及原因分析．農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，2006，（2）．

[3]程久苗．農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度的創(chuàng)建及相關(guān)問題的思考．南京：農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)，2002．

篇7

論文摘要：應(yīng)該用改革的思路管理農(nóng)民集體建設(shè)用地，充分發(fā)揮集體土地資產(chǎn)作用，節(jié)約與集約利用農(nóng)村建設(shè)用地。作為管理部門的地方各級(jí)政府及土地管理部門必須認(rèn)清形勢(shì)，因勢(shì)利導(dǎo)，在不違反國(guó)家政策法規(guī)前提下，加強(qiáng)對(duì)集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)管理，促進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地的節(jié)約與集約利用，逐步構(gòu)建集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的新機(jī)制，引導(dǎo)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)進(jìn)入規(guī)范化軌道。

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立，城鄉(xiāng)土地的資產(chǎn)屬性已經(jīng)顯現(xiàn)。以出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、聯(lián)營(yíng)、入股等形式自發(fā)流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地使用權(quán)的市場(chǎng)行為已在全國(guó)不少城鎮(zhèn)客觀存在，且在數(shù)量和規(guī)模上有不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)。根據(jù)相關(guān)調(diào)查，外來流動(dòng)人口、離退休和企業(yè)下崗人員等，是到農(nóng)村租房或買房的主力，初步統(tǒng)計(jì)有百分之三十的城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)民宅基地進(jìn)入了隱性市場(chǎng)。上述現(xiàn)象反映了在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下對(duì)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)和集體土地市場(chǎng)的內(nèi)在需求。顯然，無法簡(jiǎn)單地加以限制，我們應(yīng)該用改革的思路管理農(nóng)民集體建設(shè)用地，充分發(fā)揮集體土地資產(chǎn)作用，節(jié)約與集約利用農(nóng)村建設(shè)用地。

一、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的社會(huì)意義

集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)為完善我國(guó)城鄉(xiāng)供地體制，促進(jìn)城鄉(xiāng)土地資源的合理利用，推動(dòng)社會(huì)協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展具有積極作用和重要意義：第一，集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，是我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然要求。土地置換使農(nóng)村居民向中小城鎮(zhèn)集聚。集中建設(shè)農(nóng)村居民住宅，不僅可以使村莊復(fù)耕，有效增加耕地面積，還可加大對(duì)中小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的力度，農(nóng)民居住環(huán)境改善了，生活質(zhì)量提高了，推動(dòng)了農(nóng)村城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。第二，有利于城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一規(guī)劃的制定與實(shí)施。把城鄉(xiāng)土地納入一體，在統(tǒng)一的制度架構(gòu)下，通過建設(shè)用地供應(yīng)總量控制，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地用途分區(qū)管制，可以確保保護(hù)耕地的基本國(guó)策的實(shí)施。從我國(guó)國(guó)情看，耕地的相對(duì)稀缺和建設(shè)用地的巨大需求的矛盾十分突出，集體建設(shè)用地的市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，將大大提高土地利用率，使土地資源得到有效配置，可大大減緩國(guó)有建設(shè)用地需求對(duì)農(nóng)用地的壓力。第三，有利于農(nóng)民集體土地財(cái)產(chǎn)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。集體土地是農(nóng)民的最重要的財(cái)產(chǎn)，通過建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，不僅使農(nóng)民集體能夠利用土地資產(chǎn)參與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)，同時(shí)農(nóng)民也能獲得地租收益，保障了農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

二、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的必然性

早期的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，一般為進(jìn)城務(wù)工經(jīng)商戶向集鎮(zhèn)或城郊結(jié)合部的農(nóng)民租賃房屋，作為經(jīng)營(yíng)和生活居住場(chǎng)所，然后，隨著進(jìn)城鎮(zhèn)務(wù)工經(jīng)商者的資金積累，出現(xiàn)房屋買賣現(xiàn)象。可以說集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的必然產(chǎn)物。

土地市場(chǎng)的逐步培育帶動(dòng)了集體建設(shè)用地的大規(guī)模流轉(zhuǎn)。國(guó)有土地使用制度改革，把國(guó)有土地的無償無限期無流動(dòng)使用改為有償有限期有流動(dòng)的使用，使土地市場(chǎng)成為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中的重要組成部分，在土地資源的優(yōu)化配置和城市建設(shè)的資金籌措等方面發(fā)揮了不可替代的作用，對(duì)緩解城市建設(shè)資金壓力，改善城市基礎(chǔ)設(shè)施，擴(kuò)大城市承載能力，吸納農(nóng)村進(jìn)城人口，發(fā)揮了重要作用。以國(guó)有土地使用制度改革為主要內(nèi)容的土地市場(chǎng)培育發(fā)展過程，在多方面影響著集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)。一方面是入市的國(guó)有土地往往來源于向農(nóng)民集體征用土地，原存量國(guó)有土地入市只占很少的份額。另一方面是土地價(jià)值的凸現(xiàn)、政府征用土地補(bǔ)償與出讓價(jià)格的巨大反差，導(dǎo)致集體建設(shè)用地直接入市。

集約利用土地，提高土地利用率要求集體建設(shè)用地有序流轉(zhuǎn)。集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮中勢(shì)不可擋，這既有社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移的外在需求因素，又有在土地市場(chǎng)不斷發(fā)育的大背景下，土地價(jià)值不斷凸現(xiàn)，集體土地所有者實(shí)現(xiàn)土地收益的內(nèi)在追求因素，同時(shí)，也是根據(jù)我國(guó)人多地少突出矛盾，實(shí)現(xiàn)土地集約利用，提高土地利用率目標(biāo)的必然選擇。經(jīng)過二十多年的改革開放，我國(guó)的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)取得巨大發(fā)展，農(nóng)民的生活得到了較大的改善，最引人注目的是農(nóng)民住房的變化，村莊范圍的擴(kuò)大，隨之而來的是建設(shè)用地的迅速增加，使耕地面積大大減少。在農(nóng)村一些地方出現(xiàn)了空心村，浪費(fèi)了土地資源。如何挖掘集體建設(shè)用地的潛力，集約利用土地，提高土地利用率擺上了各級(jí)土地部門的議事日程。

三、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的類型與形式

（一）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的分類

按流轉(zhuǎn)對(duì)象進(jìn)行分類，參與集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的主體呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢(shì)，轉(zhuǎn)讓出租方既有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村、組集體經(jīng)濟(jì)組織等土地所有者，也有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)和個(gè)人等土地使用者。受讓方既有本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，也有相鄰集體經(jīng)濟(jì)組織及其他社會(huì)成員。因此，按流轉(zhuǎn)對(duì)象可以劃分為集體內(nèi)部成員流轉(zhuǎn)和集體外部成員流轉(zhuǎn)。

按流轉(zhuǎn)地類進(jìn)行分類。目前參與集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的用地類型包括農(nóng)民住宅用地、工業(yè)生產(chǎn)用地、商業(yè)用地及房地產(chǎn)開發(fā)用地等多種類型，但主要是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用地，在我國(guó)東部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)生產(chǎn)用地為主，在中部地區(qū)以興建市場(chǎng)出租攤位的方式出租土地為主，在小城鎮(zhèn)則以農(nóng)民已建住房買賣為主，其地類為住宅用地。

按流轉(zhuǎn)空間進(jìn)行分類。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)直接受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，呈明顯的空間分布特征。城郊結(jié)合部的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)從數(shù)量到形式都多于集鎮(zhèn)，而中小集鎮(zhèn)的流轉(zhuǎn)其數(shù)量又多于農(nóng)村。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，政府對(duì)農(nóng)村推行的宅基地整理，必將促進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地的較大規(guī)模流轉(zhuǎn)。

（二）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的形式

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織直接轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)。隨著土地征用工作的不斷改善，許多地方政府充分考慮到被征地農(nóng)民的利益，根據(jù)土地征用數(shù)量按一定比例返還安置留用地。有的村集體將此安置留用地直接轉(zhuǎn)讓或出租土地使用權(quán)。農(nóng)民以轉(zhuǎn)讓、出租房產(chǎn)形式，連帶轉(zhuǎn)讓，出租土地使用權(quán)。這種農(nóng)民的住房買賣在小城鎮(zhèn)中是十分普遍的。另外，還有在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)合并、兼并及股份制改組中的集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村的集體土地使用權(quán)作價(jià)入股、聯(lián)營(yíng)形式興辦各種企業(yè)；在基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)中，以集體土地使用權(quán)合作的方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)；以征、轉(zhuǎn)為國(guó)有并辦理轉(zhuǎn)讓、出租手續(xù)的形式，同時(shí)轉(zhuǎn)讓所有權(quán)、使用權(quán)的流轉(zhuǎn)；由于企業(yè)倒閉或債權(quán)債務(wù)原因，通過司法裁定使集體土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)等多種形式。

四、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)所面臨的問題

土地市場(chǎng)秩序受到嚴(yán)重干擾。長(zhǎng)期以來，集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)一直是混亂無序的，在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)下，很多集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民將農(nóng)用地充作建設(shè)用地進(jìn)行交易。這直接導(dǎo)致了土地利用混亂，對(duì)土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃實(shí)施及耕地保護(hù)政策造成沖擊，使耕地占補(bǔ)平衡的實(shí)現(xiàn)難度增大，建設(shè)用地供應(yīng)總量難以得到有效控制，正常土地市場(chǎng)秩序受到嚴(yán)重干擾。

（一）造成集體土地資產(chǎn)和國(guó)家土地收益的流失

集體建設(shè)用地雖然是鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村等集體經(jīng)濟(jì)組織所有，但這些土地的增值源于國(guó)家或地方各級(jí)政府對(duì)配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共公益事業(yè)等多方面的投入，以及土地所有者對(duì)土地的先期投入。集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)是隱形的，因此，誰交易誰得益，這就造成了集體土地資產(chǎn)和國(guó)家土地收益的流失。

（二）農(nóng)民集體利益難以得到保障

由于是私下交易，沒有到土地管理部門辦理登記手續(xù)，交易不能得到法律保障，土地的基準(zhǔn)地價(jià)也往往得不到保證。有的土地使用者把地價(jià)壓得很低，造成集體土地資產(chǎn)的流失，因?yàn)槿鄙俸戏ㄐ?，這種流轉(zhuǎn)合同屬《合同法》規(guī)定的無效合同。一些經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不佳的企業(yè)鉆法律的空子，甚至在合同期滿之前，故意不交租金，使農(nóng)民的集體利益得不到有效保障。

（三）耕地得不到有效的保護(hù)，造成耕地大面積流失

盡管耕地與集體建設(shè)用地分屬于兩大不同的用地類別，但從土地的比較收益來看，集體建設(shè)用地的收益明顯高于農(nóng)用地，尤其是耕地，建設(shè)用地若用于房地產(chǎn)開發(fā)，則收益更高。農(nóng)民集體受經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，千方百計(jì)通過合法的或非法的途徑將耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，造成耕地的大面積減少。而保有一定量的耕地關(guān)系到國(guó)家的糧食安全，因此，我們?cè)谠试S集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的同時(shí)必須因勢(shì)利導(dǎo)，趨利避害，嚴(yán)格執(zhí)行土地用途管制制度，從而避免因集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)而對(duì)保護(hù)耕地所帶來的負(fù)面影響。

五、規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)應(yīng)遵循的原則

規(guī)范集體建設(shè)用地管理要進(jìn)一步明確農(nóng)村集體土地所有權(quán)的主體、所有權(quán)代表和相應(yīng)的權(quán)利、義務(wù)。按現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)理論，設(shè)定集體建設(shè)用地的權(quán)益，賦予并保護(hù)農(nóng)民的建設(shè)用地財(cái)產(chǎn)權(quán)；在明確集體土地所有權(quán)的前提下，實(shí)現(xiàn)集體土地使用權(quán)與所有權(quán)的分離；在強(qiáng)化用途管制和規(guī)劃控制的前提下，允許并鼓勵(lì)集體建設(shè)用地依法流轉(zhuǎn)；合理分配集體建設(shè)用地中的土地收益，保障集體建設(shè)用地依法、合理、規(guī)范流轉(zhuǎn)，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制在集體建設(shè)用地配置中的基礎(chǔ)作用；規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的條件、程序、方式和管理措施。一般來講，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)應(yīng)遵循以下原則：

1、集約用地的原則。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)主要目的是促進(jìn)集約用地，提高土地利用率，通過集體建設(shè)用地的規(guī)范、有序流轉(zhuǎn)，盤活存量土地，走內(nèi)涵挖潛的路子，避免和減少集體建設(shè)用地的外延擴(kuò)張。

2、兼顧各方面利益的原則。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)既要保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益，又要維護(hù)國(guó)家在流轉(zhuǎn)過程中應(yīng)得的收益，同時(shí)還要保護(hù)受讓集體土地使用權(quán)主體的利益。

篇8

關(guān)鍵詞：集體土地所有權(quán)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，產(chǎn)權(quán)改革

Abstract: as China's economic system reform, the rural collective land property rights system reform has significant breakthrough and progress, but it still has to realize the value of collective land ownership and land contract right circulation to be standard, the collective construction land use rights transfer chaos, land income distribution relationship disorders and land property rights system reform measures is not sound. The solution of these problems, need through a series of measures to achieve.

Keywords: collective land ownership, the contracted management of land, property rights reform

中圖分類號(hào)：F301.0文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

土地是我國(guó)最重要的資源。馬克思說過:“土地是一切生產(chǎn)和一切存在的源泉”。農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度一般是指農(nóng)村集體土地所有權(quán)及其派生出來的集體土地使用權(quán)和其他土地權(quán)利形成的相關(guān)制度。30多年來，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立，我國(guó)各級(jí)政府采取了一系列措施深化農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革，推動(dòng)農(nóng)村穩(wěn)步發(fā)展。以農(nóng)地承包、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)等為標(biāo)志，農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革和建設(shè)取得了很大進(jìn)展，但也暴露出一些深層次的問題。

一、我國(guó)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革中存在的問題

（一）集體土地所有權(quán)價(jià)值難以實(shí)現(xiàn)

農(nóng)村集體土地所有權(quán),指農(nóng)村勞動(dòng)群眾集體經(jīng)濟(jì)組織在法律規(guī)定的范圍內(nèi)占有、使用、收益和處分自己所有的土地的權(quán)利,是我國(guó)社會(huì)主義土地所有權(quán)的一種重要形式。在我國(guó)農(nóng)村，有相當(dāng)一部分農(nóng)民只知道集體土地屬于農(nóng)民集體所有，但沒有所有權(quán)概念，對(duì)集體土地所有權(quán)價(jià)值知之甚少。導(dǎo)致如下結(jié)果：一是土地權(quán)屬不清，糾紛較多。由于集體土地檔案、地籍圖像資料不完善，土地界限拐點(diǎn)位置無證可查，導(dǎo)致部分土地界限長(zhǎng)期存在爭(zhēng)議。二是集體土地所有權(quán)主體不明確。我國(guó)《民法通則》雖然規(guī)定了集體所有權(quán),但沒有明確規(guī)定集體所有權(quán)的主體。該怎樣認(rèn)識(shí)集體所有權(quán)的主體在立法上和法學(xué)理論上都存在著困惑。三是農(nóng)民行權(quán)意識(shí)差，在行使所有權(quán)時(shí)農(nóng)民“集體”很難成為實(shí)踐層面上的所有者主體，實(shí)際權(quán)利由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村民委員會(huì)的村干部或者村民小組長(zhǎng)代替所有權(quán)人行使，這在土地發(fā)包、集體土地征收中，體現(xiàn)尤其突出。

（二）集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)混亂，缺乏法律規(guī)制

長(zhǎng)期以來，集體非農(nóng)建設(shè)用地的自發(fā)流轉(zhuǎn)在客觀上對(duì)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展、農(nóng)民集體組織財(cái)富積累、提高農(nóng)民收入等起到了促進(jìn)作用，但是，這種流轉(zhuǎn)在政策和法律上未得到明確認(rèn)可，在雜亂無序和隱蔽狀態(tài)下進(jìn)行，引發(fā)了諸多問題，影響農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定與城鎮(zhèn)化的健康發(fā)展。

在農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方面存在諸多問題，一是集體土地隱形交易活躍，使耕地保護(hù)受到?jīng)_擊。隨意占用耕地并出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)租用于非農(nóng)建設(shè)，或者低價(jià)出讓、轉(zhuǎn)讓農(nóng)村集體土地等現(xiàn)象層出不窮。二是集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)自發(fā)、無序流轉(zhuǎn)，導(dǎo)致政府難以有效控制建設(shè)用地供應(yīng)總量，沖擊土地利用總體規(guī)劃及城市規(guī)劃的有效實(shí)施，使土地市場(chǎng)秩序受到嚴(yán)重沖擊。三是農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)缺乏法律保障，交易不安全。由于法律對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的條件、用途、權(quán)益、程序等缺乏明確規(guī)定，難以依法進(jìn)行土地登記，對(duì)建設(shè)投資者不利，還會(huì)波及到其他利害關(guān)系人，使交易安全得不到保障。四是集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益分配關(guān)系混亂。由于缺乏法律監(jiān)管與市場(chǎng)機(jī)制，土地的市場(chǎng)價(jià)值及資產(chǎn)資源屬性在流轉(zhuǎn)中不能得以充分體現(xiàn)，加之農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂，使得本屬于農(nóng)民集體及農(nóng)民的土地流轉(zhuǎn)收益難以得到法律的切實(shí)保障。

二、繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革的對(duì)策

對(duì)于集體土地所有權(quán)，主要是通過確權(quán)頒證的方式予以確認(rèn)，對(duì)于集體土地使用權(quán)，則由《土地管理法》、《物權(quán)法》等一系列法律法規(guī)加以規(guī)范，逐步建立有中國(guó)特色的農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法規(guī)體系,推動(dòng)解決我國(guó)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)改革。

（一）做好集體土地所有權(quán)確權(quán)頒證工作，明確農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)主體

通過土地所有權(quán)確權(quán)登記頒證，可以明晰農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，固化土地權(quán)利，加速農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)，有力地推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益。

（二）完善農(nóng)村集體土地使用權(quán)權(quán)能, 積極推動(dòng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)

農(nóng)村集體土地使用權(quán)是由農(nóng)村集體土地所有權(quán)派生的一種用益物權(quán)。我國(guó)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革的核心即是賦予各類集體土地使用權(quán)以“處分”權(quán)能。

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)制度是國(guó)家對(duì)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行重大改革的一項(xiàng)根本措施。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)必須堅(jiān)持自愿、有償、公平原則，在統(tǒng)一規(guī)劃及所有權(quán)屬和用途不變的前提下,依法進(jìn)行流轉(zhuǎn)?！锻恋毓芾矸ā返谌l規(guī)定，通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。

除法律明確規(guī)定的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式外，我國(guó)一些地方積極探索多種土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)方式，如成都市允許農(nóng)戶委托集體經(jīng)濟(jì)組織代為流轉(zhuǎn)其承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，通過鼓勵(lì)農(nóng)戶以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股組織農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)股份合作社等方式，實(shí)現(xiàn)耕地的規(guī)?；?jīng)營(yíng)。蘭州市按照依法、自愿、有償原則，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

（三）逐步推動(dòng)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)

集體建設(shè)用地使用權(quán)是指農(nóng)民集體和個(gè)人為進(jìn)行非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設(shè)而依法使用集體所有的土地的權(quán)利。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定及集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)形式應(yīng)包括出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押。

集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓，是指農(nóng)村集體土地所有者將集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓給土地使用者，由土地使用者向集體土地所有者支付出讓價(jià)款的行為。集體建設(shè)用地使用權(quán)的出租，是指集體土地所有者或集體建設(shè)用地使用權(quán)人作為出租人，將集體建設(shè)用地出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。集體建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是指農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)人將集體建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。集體建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)租，是指承租人將集體建設(shè)用地使用權(quán)再次租賃的行為。集體建設(shè)用地使用權(quán)的抵押，是指集體建設(shè)用地使用權(quán)人不轉(zhuǎn)移對(duì)集體建設(shè)用地的占有，將該集體建設(shè)用地使用權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保的行為。推動(dòng)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)對(duì)于實(shí)現(xiàn)國(guó)有土地和集體土地“同地同價(jià)”，發(fā)揮土地這一生產(chǎn)要素的價(jià)值，進(jìn)而提高農(nóng)民收入等方面均具有極為重要的作用。

（四）合理分配農(nóng)村土地收益

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)集體土地所有權(quán)的行使及土地收益的分配應(yīng)實(shí)行民主管理原則，這樣才能提高農(nóng)民的積極性，密切農(nóng)民與土地的關(guān)系,使其自覺維護(hù)集體的土地,并能有效利用和管理土地,從而實(shí)現(xiàn)自己的土地權(quán)利。對(duì)于集體土地征收的補(bǔ)償，應(yīng)支付給享有被征收土地所有權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，由集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行分配，對(duì)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的收益應(yīng)全部歸土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人。

篇9

（一）農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益分配基本情況

1.農(nóng)村集體建設(shè)用地首次流轉(zhuǎn)收益分配突出了農(nóng)村集體作為土地所有權(quán)人的主體地位

農(nóng)村集體建設(shè)用地首次流轉(zhuǎn)是指土地所有權(quán)人出讓土地使用權(quán)的行為，在此環(huán)節(jié)收益分配主要有兩種類型：一是集體獨(dú)享。流轉(zhuǎn)收益按照所有權(quán)隸屬全部歸集體組織所有。這類地區(qū)土地流轉(zhuǎn)交易規(guī)模和交易量都比較小，如江蘇省南京市遵循“誰所有，誰受益”的原則，規(guī)定流轉(zhuǎn)收益按土地所有權(quán)分別歸鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、村民小組集體所有；二是以所有者為主，政府適當(dāng)分享。

2.地方政府在再流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)得到收益的比重高于首次流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)

農(nóng)村集體建設(shè)用地再流轉(zhuǎn)是指通過流轉(zhuǎn)取得土地使用權(quán)的單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。再流轉(zhuǎn)的受益主體是使用權(quán)人，而且再流轉(zhuǎn)土地增值空間較大。因此，部分地方政府在再流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)得到收益的比例要高于首次流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，也有地區(qū)對(duì)增值收益比照土地增值稅征收流轉(zhuǎn)收益金。例如安徽省蕪湖市首次流轉(zhuǎn)按4—6元/平方米收取土地流轉(zhuǎn)收益金，再次流轉(zhuǎn)土地的增值收益按評(píng)估核定收取，比照土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)。

3.各地對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地流轉(zhuǎn)收益的使用管理較嚴(yán)格

在資金管理上，試點(diǎn)地區(qū)均規(guī)定，集體組織取得的流轉(zhuǎn)收益納入資金專戶，實(shí)行收支兩條線制度。浙江省湖州市為鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體和村集體設(shè)立了土地收益資金專戶，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用者向土地所有者繳納的土地流轉(zhuǎn)收益全部進(jìn)入資金專戶。在支出上，試點(diǎn)地區(qū)明確集體經(jīng)濟(jì)組織流轉(zhuǎn)收益的使用方向?yàn)檗r(nóng)民社保、土地開發(fā)整理、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、農(nóng)村公用事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。廣東省中山市規(guī)定流轉(zhuǎn)收益的50%用于村民的社會(huì)保障，30%分配給村民，10%用于發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)，10%用于集體經(jīng)濟(jì)組織公益設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

4.少數(shù)地區(qū)比照有關(guān)規(guī)定在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)開征了部分稅種

在稅收方面，試點(diǎn)地區(qū)普遍采取了寬松做法，大致有三種情況：一是明確農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)稅收政策參照國(guó)有土地出讓、轉(zhuǎn)讓稅收政策執(zhí)行，如廣東省佛山市順德區(qū)，所征的稅種包括契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅等。二是對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地首次流轉(zhuǎn)暫不征稅，在再次流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)參照國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅收政策，如江蘇省昆山、海門市等。三是農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)暫不征稅，如浙江省湖州市，安徽省鳳臺(tái)縣、河南省南陽市等。上述三種情況中，比較普遍的方式是暫不征稅。

（二）試點(diǎn)地區(qū)流轉(zhuǎn)收益分配中的主要問題

1.農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)收費(fèi)缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范依據(jù)

各地政府為參與流轉(zhuǎn)收益分配自行設(shè)立了一些收費(fèi)項(xiàng)目，名稱不一，征收方式和標(biāo)準(zhǔn)也各不相同。例如，對(duì)首次流轉(zhuǎn)，廣東省佛山市南海區(qū)按11.2元/平方米征收市政設(shè)施配套費(fèi)，順德區(qū)則按土地價(jià)款的7%征收市政設(shè)施配套費(fèi)，而安徽省蕪湖市按4—6元/平方米收取土地流轉(zhuǎn)收益金。大量農(nóng)村集體建設(shè)用地在隱形土地市場(chǎng)交易，多以租賃方式流轉(zhuǎn)，很少到國(guó)土部門進(jìn)行登記，納入管理并繳納稅費(fèi)。實(shí)際流轉(zhuǎn)的農(nóng)村集體建設(shè)用地量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于政府部門統(tǒng)計(jì)的數(shù)量，個(gè)別區(qū)的流轉(zhuǎn)數(shù)量甚至超過幾倍。政府規(guī)定的稅收和收費(fèi)很難操作。

2.農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)涉及的稅種缺位

現(xiàn)行稅制中，與農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)有關(guān)的稅種包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、契稅、印花稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等9個(gè)稅種，且都是在農(nóng)村建設(shè)用地不能流轉(zhuǎn)的背景下出臺(tái)的。在農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)后，現(xiàn)行的稅收制度難以在土地收益分配中發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。一是現(xiàn)行契稅條例的征稅范圍只規(guī)定了國(guó)有土地使用權(quán)出讓，沒有規(guī)定集體土地使用權(quán)出讓，這就造成國(guó)有土地和集體土地使用權(quán)出讓的受讓方稅負(fù)不平等。二是國(guó)有土地出讓的增值收益由土地出讓金進(jìn)行調(diào)節(jié)，直接入市的集體土地增值收益沒有相應(yīng)的稅收來調(diào)節(jié)，政府投入形成的土地增值收益不能收回，難以保障土地增值收益的公平公正。三是現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅條例規(guī)定的征稅范圍僅限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，沒有將農(nóng)村集體建設(shè)用地納入征稅范圍，形成了城鄉(xiāng)稅制的割裂，不能適應(yīng)建立城鄉(xiāng)完全統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)的需要。四是現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定國(guó)有土地使用權(quán)出讓和集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓不屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍，不能充分發(fā)揮對(duì)銷售無形資產(chǎn)的收入調(diào)控作用。五是對(duì)集體建設(shè)用地所有權(quán)人出讓、出租土地使用權(quán)以及企業(yè)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租集體建設(shè)用地使用權(quán)取得的所得，應(yīng)納入企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額中統(tǒng)籌考慮，在實(shí)際征管中，需要進(jìn)一步研究對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織征稅時(shí)成本、費(fèi)用的合理扣除等問題。六是農(nóng)民個(gè)人取得集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租收益征收個(gè)人所得稅，需要與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織征收企業(yè)所得稅統(tǒng)籌考慮，避免重復(fù)征稅或漏征；對(duì)農(nóng)民個(gè)人取得的集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租收益按哪一收入類別征稅需要進(jìn)一步明確。

3.對(duì)再流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中所有權(quán)人權(quán)益的保護(hù)缺乏有效制度和辦法

試點(diǎn)地區(qū)集體建設(shè)用地的再次流轉(zhuǎn)的收益要比初次流轉(zhuǎn)高，在珠三角等集體土地流轉(zhuǎn)活躍的地區(qū)尤其明顯，在土地增值稅等稅收缺位的情況下，只有少數(shù)地區(qū)做了特殊的制度安排，保證所用權(quán)人能分享土地增值收益。如蕪湖市在再流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)比照土地增值稅按評(píng)估核定收取流轉(zhuǎn)收益金，并在集體經(jīng)濟(jì)組織、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣之間按5∶4∶1分配。南京市規(guī)定再流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的增值收益由土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓人與土地所有者協(xié)議分配，土地所有者分配額不得低于50%。

二、完善農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)稅收政策的建議

隨著農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的改革，國(guó)家征地范圍縮小，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市范圍擴(kuò)大，政府土地出讓收入將面臨大幅減少，地方公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將面臨資金缺口，現(xiàn)行的土地稅收體系和政策已經(jīng)不能很好地適應(yīng)深化農(nóng)村土地制度改革的需要，有必要進(jìn)行調(diào)整。

（一）明確農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的稅收政策

稅收政策調(diào)整的總的原則是保證政府對(duì)土地增值收益的分配權(quán)，同時(shí)為農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)提供一個(gè)公平的市場(chǎng)環(huán)境。具體來說應(yīng)該堅(jiān)持三個(gè)原則：一是總體設(shè)計(jì)，分步實(shí)施。對(duì)于農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的稅收設(shè)置，總的原則是依據(jù)現(xiàn)行稅制，參照國(guó)有土地稅收政策，應(yīng)收盡收。但是，目前農(nóng)村集體建設(shè)用地尚不能與國(guó)有土地同權(quán)，而且農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)具有特殊性，流轉(zhuǎn)規(guī)模相對(duì)較小，因此應(yīng)結(jié)合各個(gè)稅種改革方向和總體稅負(fù)設(shè)計(jì)，先對(duì)其開征部分稅種，條件成熟后再增加稅種。二是輕稅負(fù)。為支持農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，保障農(nóng)民土地權(quán)益，應(yīng)對(duì)仍處于起步階段農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)實(shí)行較輕稅負(fù)。三是以轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)為調(diào)節(jié)重點(diǎn)。農(nóng)村集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)可能會(huì)有較大增值收益，而土地所有權(quán)人又很難分享，因此政府應(yīng)通過稅收參與分配，并用于加大對(duì)農(nóng)村的投入。根據(jù)上述原則，提出如下具體政策建議：第一，明確對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓征收契稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城建稅，研究征收土地增值稅。明確對(duì)承受農(nóng)村集體建設(shè)用地征收契稅，并修訂契稅條例，將農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓納入征稅范圍，對(duì)通過出讓方式取得農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)征收契稅。在營(yíng)業(yè)稅改征增值稅過程中，明確對(duì)農(nóng)村集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓征收增值稅，征免稅政策與國(guó)有土地統(tǒng)籌考慮，城市維護(hù)建設(shè)稅按增值稅的數(shù)額征收。重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地再流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)力度。由于土地所有人難以分享農(nóng)村集體建設(shè)用地再次流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的增值收益，大部分土地收益可能會(huì)落入中間人的口袋，這有違農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)增加農(nóng)村集體和農(nóng)民收益的初衷。

因此，為保障所有權(quán)人利益，抑制土地投機(jī)，應(yīng)將農(nóng)村集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓納入土地增值稅等征稅范圍，加大對(duì)該環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)力度。第二，對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織獲得的土地流轉(zhuǎn)收益以及農(nóng)民個(gè)人取得的收益暫不征收所得稅。按照企業(yè)所得稅法規(guī)定，應(yīng)該對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織獲得的土地流轉(zhuǎn)收益納入應(yīng)納稅所得額中統(tǒng)籌考慮。農(nóng)民個(gè)人取得的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租收益，應(yīng)該按照個(gè)人所得稅法及其實(shí)施條例的規(guī)定繳納個(gè)人所得稅。但是，所得稅作為直接稅，對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的收入影響較大，而且在實(shí)際征管中也面臨一些問題，比如：對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織征企業(yè)所得稅存在如何進(jìn)行成本、費(fèi)用的合理扣除等問題，對(duì)農(nóng)民個(gè)人分配的集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租收益需要明確按哪一收入類別征收個(gè)人所得稅，并需與對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織征收企業(yè)所得稅統(tǒng)籌考慮，避免重復(fù)征稅或漏征。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)仍處于起步階段，應(yīng)多給予鼓勵(lì)支持。第三，在房地產(chǎn)稅改革中統(tǒng)籌研究對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅政策?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅規(guī)定的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。實(shí)際征管中，建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的具體征稅范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府明確。農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)模擴(kuò)大后，集體土地的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)象也會(huì)越來越多，應(yīng)考慮是否對(duì)這部分房地產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅。鑒于我國(guó)房地產(chǎn)稅改革以合并房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，統(tǒng)一征收房地產(chǎn)稅為方向，因此建議在改革中統(tǒng)籌研究這部分房產(chǎn)、土地的房地產(chǎn)稅政策。

（二）盡快出臺(tái)統(tǒng)一、完善的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)法規(guī)

篇10

第一條  為了加強(qiáng)土地管理，維護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條  土地登記是指縣級(jí)以上人民政府依法對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地建設(shè)用地使用權(quán)，以及由上述權(quán)利所產(chǎn)生的他項(xiàng)權(quán)利（以下簡(jiǎn)稱土地權(quán)屬）進(jìn)行確認(rèn)。

第三條  土地所有權(quán)、使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定、轉(zhuǎn)移、變更、終止，必須依照本辦法進(jìn)行登記。

確認(rèn)林地的所有權(quán)或者使用權(quán)，依照《森林法》的有關(guān)規(guī)定辦理。

第四條  市、縣人民政府土地管理部門是土地權(quán)屬的登記機(jī)關(guān)（以下簡(jiǎn)稱登記機(jī)關(guān)），負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)土地登記申請(qǐng)的受理、審核和土地權(quán)屬的確認(rèn)、發(fā)證。

第五條  依法登記的土地，其所有權(quán)、使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。

未經(jīng)登記的土地不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

第二章  申請(qǐng)和受理

第六條  土地登記以一宗地為單位進(jìn)行。

一宗地是指以土地權(quán)屬界線組成的封閉地塊。

第七條  國(guó)有土地使用權(quán)由使用國(guó)有土地的單位或個(gè)人申請(qǐng)登記；集體土地所有權(quán)由鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)登記，沒有集體經(jīng)濟(jì)組織的村由村民委員會(huì)申請(qǐng)登記；集體土地建設(shè)用地使用權(quán)由使用集體土地的單位或個(gè)人申請(qǐng)登記。

以土地使用權(quán)作為投資方式或合作條件，與外商舉辦合資、合作企業(yè)的，由合營(yíng)企業(yè)或中方合作者申請(qǐng)登記；外商獨(dú)資經(jīng)營(yíng)企業(yè)用地，由該企業(yè)申請(qǐng)登記。

公共設(shè)施和市政設(shè)施用地由其主管單位申請(qǐng)登記。

共同共有的或按份共有的土地使用人，應(yīng)共同或分別申請(qǐng)登記。

第八條  申請(qǐng)土地登記，可以由土地所有權(quán)人或使用權(quán)人辦理，也可以出具委托書委托他人，境外申請(qǐng)人委托他人的，應(yīng)按國(guó)家規(guī)定辦理公證、認(rèn)證或見證。

第九條  申請(qǐng)土地登記，必須提交下列文件資料：

（一）土地登記申請(qǐng)書；

（二）土地登記申請(qǐng)人的身份證明，包括個(gè)人身份證或企業(yè)法人、組織的營(yíng)業(yè)執(zhí)照或其他依法批準(zhǔn)設(shè)立的文件；

（三）土地權(quán)屬來源證明；

（四）地上建筑物、其他附著物的合法產(chǎn)權(quán)證明；

（五）按規(guī)定必須提交的其他文件。

上列文件資料，法律、法規(guī)規(guī)定以及當(dāng)事人約定須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證的，應(yīng)提交公證書。

第十條  土地所有權(quán)、使用權(quán)未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)的，土地所有權(quán)人或使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)初始土地登記。

第十一條  以劃撥形式取得土地使用權(quán)的，使用人應(yīng)在建設(shè)項(xiàng)目工程竣工之日起三十日內(nèi)，向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)初始土地登記。

第十二條  以出讓形式取得國(guó)有土地使用權(quán)的，受讓人應(yīng)在繳清土地使用權(quán)出讓金之日起三十日內(nèi)，向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)初始土地登記。

第十三條  土地使用期限屆滿前申請(qǐng)續(xù)期的，權(quán)利人應(yīng)在批準(zhǔn)續(xù)用土地之日起三十日內(nèi)，向登記機(jī)關(guān)重新辦理初始土地登記。

第十四條  有下列情形之一的，土地所有權(quán)人或使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在土地權(quán)屬變更事實(shí)發(fā)生之日起六十日內(nèi)，向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理變更土地登記：

（一）土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓的；

（二）因贈(zèng)與、繼承、買賣、交換、分割、拆遷地上建筑物、其他附著物或以土地作價(jià)入股引起土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的；

（三）因機(jī)構(gòu)調(diào)整、企業(yè)兼并、分立或新設(shè)股份制企業(yè)等涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移、合并或分割的；

（四）農(nóng)地調(diào)整、交換引起土地所有權(quán)變更的；

（五）依法強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移土地所有權(quán)或使用權(quán)的；

（六）因其他原因發(fā)生土地權(quán)屬變更的。

第十五條  土地所有權(quán)人、使用權(quán)人或他項(xiàng)權(quán)利人更改名稱、地址或改變土地的用途、現(xiàn)狀、使用年限和其他條件的，應(yīng)在變更事實(shí)發(fā)生之日起三十日內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理變更土地登記。

第十六條  土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止及有關(guān)的地上建筑物、其他附著物的登記，由福州市人民政府依照有關(guān)法律、法規(guī)和國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定辦理。

第十七條  同一宗地設(shè)定若干抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按本辦法第十六條規(guī)定分別辦理抵押權(quán)設(shè)定登記，并以受理申請(qǐng)的先后順序進(jìn)行審查。抵押權(quán)的順序以核準(zhǔn)登記的先后為序。

第十八條  因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得土地使用權(quán)的，抵押人、抵押權(quán)人和新取得土地使用權(quán)人，應(yīng)當(dāng)在變更事實(shí)發(fā)生之日起三十日內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更土地登記。

第十九條  登記機(jī)關(guān)收到申請(qǐng)人的申請(qǐng)登記文件之日起十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)作出是否受理的決定并書面通知申請(qǐng)人。

第二十條  有下列情形之一的，土地使用權(quán)人或他項(xiàng)權(quán)利人在土地權(quán)屬終止之日起三十日內(nèi)，向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)注銷登記：

（一）土地使用權(quán)出讓期限屆滿不再續(xù)用的；

（二）土地使用權(quán)出租、抵押合同終止的。

第二十一條  有下列情形之一的，由登記機(jī)關(guān)直接登記：

（一）依法收回，或以其他形式限定土地使用權(quán)的；

（二）因不可抗力造成土地滅失，使劃撥土地使用權(quán)滅失的；

（三）集體所有土地被依法征用的；

（四）尚未確定土地使用權(quán)的國(guó)有土地；

（五）土地使用期限屆滿，當(dāng)事人未按期辦理注銷登記的；

（六）土地使用權(quán)出租、抵押合同終止后，當(dāng)事人未按期辦理注銷登記的；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第二十二條  有下列情形之一的，登記機(jī)關(guān)不予受理：

（一）申請(qǐng)登記的土地不在本行政區(qū)域內(nèi)的；

（二）土地登記申請(qǐng)人沒有合法身份證明的；

（三）土地權(quán)屬來源不明的；

（四）其他按規(guī)定不能登記發(fā)證的。

第二十三條  有下列情形之一的，登記機(jī)關(guān)暫緩登記：

（一）非法轉(zhuǎn)讓或占用土地及其他違法用地，尚未依法處理的；

（二）土地權(quán)屬有爭(zhēng)議，尚未解決的；

（三）因拆除、自然坍塌以及其他原因造成地上建筑物和其他附著物滅失后未重建的土地。

暫緩登記情形消除后，登記機(jī)關(guān)應(yīng)予重新核準(zhǔn)登記。

第二十四條  登記機(jī)關(guān)自受理登記之日起，核準(zhǔn)登記或決定暫緩登記的期限分別為：

（一）初始登記五個(gè)月；

（二）變更登記二個(gè)月；

（三）出租、抵押登記一個(gè)月；

（四）注銷登記二個(gè)月。

處理異議時(shí)間不計(jì)算在前款所列期限內(nèi)。

第二十五條  土地登記申請(qǐng)人，應(yīng)按省以上有權(quán)機(jī)關(guān)的規(guī)定向登記機(jī)關(guān)繳納土地登記費(fèi)。

第三章  審核和發(fā)證

第二十六條  登記機(jī)關(guān)受理土地登記申請(qǐng)后，負(fù)責(zé)進(jìn)行地籍調(diào)查，全面審核，審核結(jié)果予以公告，公告期限為三十日。

第二十七條  在公告期內(nèi)，土地登記申請(qǐng)人或其他土地權(quán)益相關(guān)人對(duì)公告有異議的，可以向登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)復(fù)查。

第二十八條  對(duì)公告內(nèi)容有異議的，異議人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提交異議書及有關(guān)證據(jù)。登記機(jī)關(guān)應(yīng)自接到異議書之日起十五日內(nèi)將異議書副本送達(dá)土地登記申請(qǐng)人，土地登記申請(qǐng)人自接到異議書副本之日起十五日內(nèi)向登記機(jī)關(guān)作出書面答復(fù)。逾期不答復(fù)的，駁回登記申請(qǐng)。

登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)異議書和申請(qǐng)人答復(fù)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，決定駁回的，應(yīng)書面通知。

第二十九條  土地登記時(shí)發(fā)生土地權(quán)屬爭(zhēng)議的，按《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十三條規(guī)定處理。

第三十條  經(jīng)登記機(jī)關(guān)審核，土地權(quán)屬合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確的，由登記機(jī)關(guān)報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，頒發(fā)土地證書。

第三十一條  土地證書應(yīng)對(duì)權(quán)利人、權(quán)屬性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時(shí)間、使用年限、變化情況和土地面積、用途、等級(jí)、位置、界線等進(jìn)行記載。

第三十二條  《國(guó)有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地建設(shè)用地使用證》、《土地使用權(quán)承租證明書》、《土地使用權(quán)抵押證明書》，由福州市人民政府依照法律、法規(guī)和國(guó)務(wù)院有關(guān)規(guī)定頒發(fā)。

土地證書遺失或毀損的，權(quán)利人應(yīng)及時(shí)向原登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)或換發(fā)。

第三十三條  具有下列情形之一的，當(dāng)事人可以在接到書面決定之日起十五日內(nèi)向原登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)復(fù)審，也可以依法申請(qǐng)復(fù)議或者向人民法院提起訴訟：

（一）土地登記申請(qǐng)人對(duì)登記機(jī)關(guān)不予受理、駁回登記申請(qǐng)或逾期拒不頒發(fā)土地證書的；

（二）異議人認(rèn)為登記機(jī)關(guān)對(duì)土地登記申請(qǐng)人頒發(fā)土地證書損害其合法權(quán)益的。

第四章  法律責(zé)任

第三十四條  當(dāng)事人利用欺騙手段獲得核準(zhǔn)登記，或虛報(bào)土地權(quán)屬證書滅失而獲補(bǔ)發(fā)土地權(quán)屬證書的，所取得的土地權(quán)屬證書無效，登記機(jī)關(guān)撤銷核準(zhǔn)登記，可以并處2000元至20000元的罰款；進(jìn)行詐騙或牟取不正當(dāng)利益的，沒收其非法所得，并處以非法所得一倍至二倍的罰款；情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。造成他人損失的，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。

未經(jīng)登記的土地，擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，土地使用權(quán)一律無效，沒收非法所得，并視其情節(jié)輕重，對(duì)個(gè)人處以3000元至5000元的罰款，對(duì)單位處以5000元至10000元的罰款。

罰沒款一律上交財(cái)政。

第三十五條  當(dāng)事人不按規(guī)定期限申請(qǐng)各類土地登記和繳納土地登記費(fèi)用的，每逾期一日，按登記費(fèi)3‰加收滯納金。

第三十六條  本辦法規(guī)定的行政處罰由市、縣土地管理部門決定，當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，在接到處罰決定書之日起十五日內(nèi)，向上一級(jí)土地管理部門申請(qǐng)復(fù)議，或依法直接向人民法院起訴。

第三十七條  登記機(jī)關(guān)及其工作人員錯(cuò)、漏登記的，應(yīng)負(fù)責(zé)及時(shí)更正或補(bǔ)登記，給權(quán)利人造成損失的由登記機(jī)關(guān)或工作人員負(fù)責(zé)賠償。

登記機(jī)關(guān)工作人員在辦理土地登記過程中，徇私舞弊，玩忽職守的，由其主管機(jī)關(guān)或監(jiān)察部門視其情節(jié)予以行政處分；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第三十八條  本辦法應(yīng)用解釋權(quán)歸福州市人民政府。