導(dǎo)語：如何才能寫好一篇建筑項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：中小房地產(chǎn)企業(yè)非線性盈虧平衡法敏感性分析事故樹風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

非線性盈虧平衡分析法下中小房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析

盈虧平衡分析法就是通過確定盈虧平衡點(diǎn)，找出擬開發(fā)項(xiàng)目建成以后的盈虧界限，確定合理的開發(fā)面積，了解項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力。根據(jù)建筑成本及銷售收入與銷售量之間是否呈線性關(guān)系，盈虧平衡分析又可進(jìn)一步分為線性和非線性盈虧平衡分析；在實(shí)際房地產(chǎn)投資中經(jīng)常會(huì)遇到的情況是開發(fā)建筑面積與成本并不成線性關(guān)系。房屋銷售也會(huì)受到市場和消費(fèi)者的影響，銷售收入與銷售量也不呈線性變化關(guān)系。項(xiàng)目總成本與建筑面積不成正比的原因有兩方面：一方面是項(xiàng)目的規(guī)模經(jīng)濟(jì)性，即項(xiàng)目達(dá)到一定的經(jīng)濟(jì)規(guī)模后，面積增加，單位建筑面積的成本有所下降；另一方面是項(xiàng)目的規(guī)模不經(jīng)濟(jì)性，即當(dāng)項(xiàng)目規(guī)模超過某一限度時(shí)，正常的建筑材料、動(dòng)力設(shè)備、機(jī)械設(shè)備等已經(jīng)不能保證供應(yīng)，正常的生產(chǎn)班次也不能完成任務(wù)，需加班加點(diǎn)，增加勞務(wù)費(fèi)用；因而成本函數(shù)也變成了非線性關(guān)系。

如圖1所示，總成本曲線和銷售凈收入曲線有兩個(gè)交點(diǎn)，即有兩個(gè)盈虧平衡點(diǎn)Q1和Q2；注意：在這里，利潤即總收入和總成本函數(shù)之間的垂直距離，在建筑面積為Q0時(shí)最大。在兩個(gè)盈虧平衡點(diǎn)中，只有第一個(gè)，即與建筑面積Q1對(duì)應(yīng)的平衡點(diǎn)才是相關(guān)的。當(dāng)中小房地產(chǎn)企業(yè)開始建造時(shí)，管理當(dāng)局通常預(yù)期會(huì)虧損；這時(shí)，就需要知道建筑面積達(dá)到多少才能從虧損變?yōu)橛?。在圖1中，企業(yè)希望盡快達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)建筑面積Q1，然后向利潤最大的建筑面積Q0移動(dòng)。但理性的房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì)使建筑面積超過Q0，因?yàn)檫@會(huì)導(dǎo)致企業(yè)利潤的減少。理性的管理者不應(yīng)把建筑面積設(shè)定在第二個(gè)盈虧平衡點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的Q2上的。

從圖1可看出，有兩個(gè)盈虧平衡點(diǎn)，有一個(gè)最佳盈利建筑面積點(diǎn)Q0，這與線性盈虧平衡不同，因此并非建筑面積越大，盈利越多。通過以上的分析不難看出非線性盈虧平衡分析的優(yōu)缺點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：中小房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目一方面需要對(duì)項(xiàng)目的一些主要參數(shù)如銷售量、售價(jià)、成本做出估計(jì)，另一方面某些經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)如總投資額、收益率還不容易確定。因此，運(yùn)用非線性盈虧平衡分析法對(duì)高度敏感的銷售量、成本、利潤等因素進(jìn)行分析，有助于了解項(xiàng)目可能承受風(fēng)險(xiǎn)的程度；缺點(diǎn)：非線性盈虧平衡分析不能揭示產(chǎn)生項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的根源，雖然我們知道降低盈虧平衡點(diǎn)可以降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，但是如何降低，應(yīng)該采取哪些措施或通過哪些有利途徑可達(dá)到這個(gè)目的，盈虧平衡分析法沒有給出答案。

基于敏感性分析法的中小房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）多因素敏感性分析

為了確定有哪些因素影響目標(biāo)指標(biāo)（包括凈現(xiàn)值、內(nèi)部利潤率、投資回收期等），我們一般選擇投資總額、經(jīng)營成本、銷售價(jià)格、銷售量等作為可能的影響因素；單因素敏感性分析是假設(shè)只變動(dòng)一個(gè)影響因素，其他因素不變；而多因素敏感性分析則允許多個(gè)影響因素同時(shí)變動(dòng)，以查看綜合影響后，目標(biāo)指標(biāo)的變動(dòng)趨勢和程度。本文認(rèn)為針對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的項(xiàng)目而言，不確定性因素往往是同時(shí)變化的，不存在單因素變動(dòng)的可能，因此下文將以一個(gè)案例運(yùn)用多因素敏感性分析法進(jìn)行分析。

假定某項(xiàng)目的初始投資為85000元，年租金收入為17500元，年經(jīng)營費(fèi)用為1500元，項(xiàng)目壽命為10年，資產(chǎn)殘值為1000元，基準(zhǔn)收益率為13%，現(xiàn)在就初始投資和各年租金收入對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行雙因素敏感分析。

設(shè)X=初始投資變化的百分?jǐn)?shù)；Y=同時(shí)改變的年租金收入的百分?jǐn)?shù)

則凈現(xiàn)值NPV=-85000（1+X）+17500(1+Y){1/1+13%…+…1/（1+13%）′°}-1500{1/1+13%…+…1/（1+13%）′°}+1000/（1+13%）′°=4765.8-85X+94Y

當(dāng)NPV≥0時(shí)，該方案盈利在13%以上，即4765.8-85X+94Y≥0，Y≥0.89X-0.05將不等式畫在平面圖上就得到圖2所示的兩個(gè)區(qū)域，斜線上的點(diǎn)表示NPV=O；

斜線以上的區(qū)域表示NPV>0；斜線以下的區(qū)域表示NPV<0。圖2中AOB表示初始投資增加而年租金收入減少時(shí)，NPV仍大于零，但這個(gè)區(qū)域面積很小。

（二）敏感性分析的優(yōu)缺點(diǎn)

優(yōu)點(diǎn)：通過敏感性分析，可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項(xiàng)目分析人員將注意力集中在這些關(guān)鍵因素上，必要時(shí)可以對(duì)某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，以減少投資的風(fēng)險(xiǎn)。

缺點(diǎn)：敏感性分析不能表明這種風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率有多大，無法定量測出風(fēng)險(xiǎn)值的大小。對(duì)于不同的項(xiàng)目，各個(gè)不確定因素發(fā)生相對(duì)變動(dòng)的概率是不一樣的，因此兩個(gè)同樣敏感的因素，在一定的不利的變動(dòng)范圍內(nèi)，可能一個(gè)發(fā)生的概率很大，另一個(gè)發(fā)生的概率很小，這也是敏感性分析解決不了的。

基于事故樹分析法的中小房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析

決策樹法是一種用來分析和進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)的方法。決策樹法主要適用具有某些可以確定的結(jié)果的問題和多階段決策分析；在運(yùn)用中通過不斷的“剪枝”，最終確定最好的決策方案?；跊Q策樹原理演化出了可以針對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析的事故樹分析法。

通過事故樹分析法，可以利用樹狀圖形由上朝下分枝，越分越細(xì)的特點(diǎn)，事先對(duì)可能引起房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)損失的風(fēng)險(xiǎn)事件進(jìn)行研究，對(duì)引起風(fēng)險(xiǎn)事件并導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)損失的各種原因進(jìn)行逐級(jí)詳細(xì)分析，最后確定風(fēng)險(xiǎn)因素。在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別中，事故樹分析法不但能查明開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素，估計(jì)出導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)事件的各個(gè)基本事件的主次程度，還可通過運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)等相關(guān)知識(shí)和歷史資料求出風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生的概率。一個(gè)可能的住宅滯銷的潛在風(fēng)險(xiǎn)事故樹見圖3。

例如，如對(duì)某住宅銷售風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別可通過圖3所示的事故樹來識(shí)別：房地產(chǎn)產(chǎn)品滯銷的原因可能是因?yàn)殚_發(fā)商投資決策失誤和營銷策略不當(dāng)?shù)?，而投資決策失誤又可能是因?yàn)橥顿Y時(shí)機(jī)、物業(yè)位置和物業(yè)類型等選擇不當(dāng)，逐級(jí)往下，越分越細(xì)，最后形成一個(gè)事故樹，房地產(chǎn)滯銷的風(fēng)險(xiǎn)因素也就全部識(shí)別清楚了。

參考文獻(xiàn)：

篇2

關(guān)鍵詞：建筑工程；經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；意義；方法；應(yīng)用

Abstract: The construction project to take the project economic evaluation is a long process, must study its feasibility. This paper briefly describes the construction project economic evaluation of the significance, method and application.

Key words: construction project; economic evaluation; method; application;

中圖分類號(hào)：TU71

建筑工程按使用性質(zhì)來說，包括生產(chǎn)性建筑和民用建筑兩大類，生產(chǎn)性建筑又分為工業(yè)建筑，農(nóng)業(yè)建筑等；依據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)概念則可分為商品性建筑（如商品房等）和消費(fèi)性建筑（如職工住宅等）。對(duì)建筑工程項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析，涉及工程的設(shè)計(jì)，施工等各個(gè)階段，是一個(gè)長期的系統(tǒng)的過程，是不容忽視的工程考核指標(biāo)。

1．建筑工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的意義

未來的市場是具有高度不確定性的，這是由客觀事物動(dòng)態(tài)多變的特點(diǎn)，以及人類觀察事物的局限性所決定的。為了迎合多變的不可預(yù)期的市場，必須具有高度的靈活性，對(duì)可能的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)進(jìn)行評(píng)價(jià)，從而保證預(yù)測的準(zhǔn)確性以及投資的可靠性。由于建筑工程項(xiàng)目具有建設(shè)周期長，資金投入大，影響因素多等特點(diǎn)，其工程實(shí)施過程極易受到周圍事物的影響，具有高度的不確定性，不可預(yù)見性，投資風(fēng)險(xiǎn)大，因此為了保證投資的安全可靠性，必須進(jìn)行建筑工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析。以往的投資決策依據(jù)僅僅是建立在傳統(tǒng)的不確定性分析的基礎(chǔ)之上，而忽略了經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析，即使進(jìn)行簡單的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，其經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)所用數(shù)據(jù)也大部分是由預(yù)測和估算得來的，加之不可預(yù)測因素的影響，這些數(shù)據(jù)具有很大的不確定性。這些因素的不確定性，導(dǎo)致項(xiàng)目的投資決策存在著較大的潛在風(fēng)險(xiǎn)，因而容易造成決策上的失誤。為了對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的分析和評(píng)價(jià)，盡可能地減少投融資的風(fēng)險(xiǎn)，取得預(yù)期的投資收益，需要對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析。

2．建筑工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法

在現(xiàn)階段，在建筑工程中常用的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法主要有以下三種：

2.1貼現(xiàn)法

在建筑工程項(xiàng)目壽命期間所發(fā)生的利益和費(fèi)用，要按照一定的貼現(xiàn)率進(jìn)行貼現(xiàn)，變成現(xiàn)值之后再進(jìn)行比較，這是因?yàn)?，雖然項(xiàng)目的利益和費(fèi)用是發(fā)生在五年、十年的長時(shí)間里，但必須現(xiàn)在比較利益和費(fèi)用，決定是否投資。這樣，經(jīng)濟(jì)分析的前提條件就是，把將來具有不確定性的、有時(shí)間價(jià)值差的利益和費(fèi)用拉回到現(xiàn)在時(shí)刻進(jìn)行計(jì)算。建筑工程的投資不同于消費(fèi)，其特點(diǎn)是在將來一定時(shí)期內(nèi)繼續(xù)發(fā)生投資效益的情況下，不是只評(píng)價(jià)投資費(fèi)用的高低，而是要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，因此，所謂投資是把現(xiàn)在應(yīng)該用于消費(fèi)的一部分放棄掉，為了增加將來的消費(fèi)而把它投入到再生產(chǎn)中去的一種行為。

2.2利益費(fèi)用的比較方法

對(duì)于可計(jì)算利益的建筑工程項(xiàng)目，需將利益和費(fèi)用的現(xiàn)值加以比較：

2.2.1內(nèi)部經(jīng)濟(jì)收益率(簡稱IRR)。用經(jīng)濟(jì)分析方法將利益和費(fèi)用調(diào)整后，貼現(xiàn)的利益現(xiàn)值總和與費(fèi)用現(xiàn)值總和相等時(shí)的貼現(xiàn)率就叫內(nèi)部經(jīng)濟(jì)收益率。

2.2.2凈現(xiàn)值(簡稱NPV)或利益費(fèi)用差的方式。用一定的貼現(xiàn)率將建筑工程項(xiàng)目壽命期間發(fā)生的利益和費(fèi)用分別貼現(xiàn)為現(xiàn)值。利益現(xiàn)值總和與費(fèi)用現(xiàn)值總和之差如果大于零，則該項(xiàng)目較為可行。

2.2.3利益費(fèi)用比率(簡稱B/C)。利益現(xiàn)值總和與費(fèi)用現(xiàn)值總和之比， 叫做利益費(fèi)用比率。

2.3費(fèi)用比較的方法

有些建筑工程項(xiàng)目不能計(jì)算利益， 例如：幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院等。對(duì)這類建筑工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法，是把各種方案的費(fèi)用貼現(xiàn)為現(xiàn)值后，比較現(xiàn)值的大小，選擇費(fèi)用小的方案，通稱為“最小費(fèi)用法”或“費(fèi)用效益分析”。這種評(píng)價(jià)方法也可用來選擇利益一定的建筑工程項(xiàng)目，來選擇那些投資高而運(yùn)行費(fèi)用低的高度技術(shù)密集型的項(xiàng)目，決定選擇使用機(jī)器還是勞力更為有利，如：對(duì)架橋是選擇混凝土橋還是鋼結(jié)構(gòu)橋方案比較，所通過的交通量是相同的，則運(yùn)費(fèi)的節(jié)約額即利益也是相同的，這時(shí)就可用這種方法。同樣對(duì)于發(fā)電量一定的供電工程，也可以用這種方法來確定，是采用火力發(fā)電還是水利發(fā)電方法更好。對(duì)于不能計(jì)測利益的建筑工程項(xiàng)目更要慎重考慮，確認(rèn)實(shí)在不能計(jì)測利益之后，再使用這種方法。使用這種方法時(shí)，應(yīng)注意有些建筑工程項(xiàng)目能產(chǎn)生副利益。

許多情況下，當(dāng)我們對(duì)評(píng)估中所預(yù)測的參數(shù)，其變化發(fā)生的可能性無法給出用概率表達(dá)的定量估計(jì)時(shí)，稱此種分析為不確定性分析。而把能用概率描述的變化發(fā)生的可能性的分析稱為風(fēng)險(xiǎn)分析。在不確定性條件下，未來可能狀態(tài)的結(jié)果是已知的，但發(fā)生的可能性是未知的。在此種條件下的決策，與決策者的觀念是冒險(xiǎn)或是保守有關(guān)，有一些方法可以幫助決策者理順?biāo)悸?，如赫維茨準(zhǔn)則等。敏感性分析、盈虧平衡分析可以認(rèn)為是不確定性分析的一種方法，也是具有普遍意義的最常用的對(duì)優(yōu)選方案進(jìn)行再考慮的一種方法。

2.3.1敏感性分折

對(duì)參數(shù)不同變化幅度而導(dǎo)致的評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)，進(jìn)行描述的分析稱為敏感性分析。通過敏感性分析可以找出哪些參數(shù)是敏感性大的參數(shù),從而有利于抓住主要矛盾、對(duì)這些參數(shù)進(jìn)行更全面的分析,以提高預(yù)測的可靠性。此外,通過敏感性分析大體上可揭示評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)幅度、預(yù)測項(xiàng)目承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。敏感性分析所涉及的不確定性因素,有固定資產(chǎn)投資、有效電量、上網(wǎng)電價(jià)、貸款條件、貸款回收期、替代方案投資等。

2.3.2盈虧平衡分析

盈虧平衡分析一般著眼于企業(yè)經(jīng)管上的盈虧平衡點(diǎn), 研究企業(yè)銷售量、銷售成本和利潤三者的關(guān)系,用以說明盈虧狀態(tài)。所謂盈虧平衡點(diǎn)(BEP) 系指盈虧平衡圖中經(jīng)營總費(fèi)用與年收入正好相等的那一點(diǎn),在這個(gè)點(diǎn)上〔一般為銷售量〕,經(jīng)營活動(dòng)即不賺錢,也不賠錢。達(dá)到這一點(diǎn)后,增加生產(chǎn)規(guī)?；蛩?就帶來利潤,該點(diǎn)之前是經(jīng)營的虧損區(qū)。盈虧平衡點(diǎn)越低:表明項(xiàng)目適應(yīng)市場變化的能力越大,抗風(fēng)險(xiǎn)能力越強(qiáng)。盈虧平衡點(diǎn)也可用圖解法確定。

3．經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法在建筑工程項(xiàng)目中的應(yīng)用

建筑工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)決策的依據(jù)，目前世界上采用最廣泛的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法是利益費(fèi)用比較法，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法在建筑工程項(xiàng)目各階段的應(yīng)用各有不同，對(duì)于無法利用利益費(fèi)用比較法的項(xiàng)目可用其他的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法。

3.1 建筑工程設(shè)計(jì)階段的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

建筑工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的首要要求，是技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的充分結(jié)合，此階段的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是考慮以小投資獲得大收益；技術(shù)可行性評(píng)價(jià)是對(duì)技術(shù)的整體可行性進(jìn)行評(píng)價(jià)，即在獲得最佳項(xiàng)目成果的同時(shí)降低勞動(dòng)強(qiáng)度。設(shè)計(jì)階段的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)至關(guān)重要，設(shè)計(jì)人員大多重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，可行性不高。在設(shè)計(jì)階段，為制定最經(jīng)濟(jì)效益的設(shè)計(jì)方案，可采用不同的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法對(duì)各種施工方案進(jìn)行比較，首先需要明確設(shè)計(jì)階段經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的任務(wù)和范圍，對(duì)各種可能的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行探討，建立評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

3.2 施工階段的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

建筑工程施工階段的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，是對(duì)設(shè)計(jì)階段經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的驗(yàn)證，對(duì)施工階段的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)可以從施工工藝、施工方案及材料等幾個(gè)方面進(jìn)行。首先，對(duì)工程施工中的主體結(jié)構(gòu)、裝飾、安裝進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，確保裝飾燈方面的合理化；其次，對(duì)采用新材料的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，采用新的施工材料及結(jié)構(gòu)有利于改善施工條件，提高施工效益，縮短工期；最后，對(duì)施工方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，施工方案分為現(xiàn)場施工、腳手架施工、坑基支護(hù)施工等。施工階段的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)可采用定性評(píng)價(jià)方法對(duì)施工方案進(jìn)行評(píng)價(jià)，檢測工期定額及工期時(shí)間是否合理，通過對(duì)各施工方案材料價(jià)格、費(fèi)用折算、勞動(dòng)價(jià)格等進(jìn)行對(duì)比，選擇便于操作、質(zhì)量高、經(jīng)濟(jì)效益好的方案。也可安排專家對(duì)各施工方案進(jìn)行評(píng)分，選擇評(píng)分最高的方案。

4．總結(jié)

建筑工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，是建筑工程效益最大化的有力保障，它是通過各種評(píng)價(jià)方法對(duì)工程項(xiàng)目的可行性進(jìn)行研究，面對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢，無論是項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段還是施工階段，必須對(duì)各個(gè)階段的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)有深刻的認(rèn)識(shí)，把建筑工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

參考文獻(xiàn)：

篇3

【關(guān)鍵詞】經(jīng)濟(jì)效益；項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)；盈虧平衡分析；敏感性分析

一、引言

近幾年，作為世界上水果罐頭最大的生產(chǎn)和出口國，我國水果罐頭產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅體現(xiàn)在數(shù)量的增長上，而且反映在品種、技術(shù)、企業(yè)和市場等方面的變化中。隨著城鄉(xiāng)居民生活水平的提高和健康、安全意識(shí)的進(jìn)一步增強(qiáng)，國內(nèi)外對(duì)水果深加工食品的需求逐年增加，特別是國際市場的消費(fèi)量更是增長迅猛，而我國的相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展及技術(shù)水平仍然較為落后，產(chǎn)量及技術(shù)水平與國際相比尚有較大差距，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了國際市場的需求。

在此背景下，M公司根據(jù)市場需求擬對(duì)企業(yè)進(jìn)行技術(shù)升級(jí)和擴(kuò)建，提出了24000噸水果和蔬菜深加工項(xiàng)目，新引進(jìn)罐頭生產(chǎn)主要工藝設(shè)備190臺(tái)（套/組），年加工能力將由原來的14000噸增加到24000噸。

項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)是項(xiàng)目管理的重要內(nèi)容，它可以對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、償債能力及風(fēng)險(xiǎn)水平等做出判斷，從而為項(xiàng)目決策提供科學(xué)依據(jù)[1]。為此，本人將項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)的理論體系與M公司24000噸水果和蔬菜深加工項(xiàng)目實(shí)際密切結(jié)合，從項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)分析、項(xiàng)目不確定性分析等方面對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行了系統(tǒng)全面的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)研究。

二、項(xiàng)目概況

本項(xiàng)目選址位于S鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)開發(fā)小區(qū)，選址區(qū)域內(nèi)自然條件適宜，交通便利，公共配套設(shè)施齊全，適宜項(xiàng)目建設(shè)。本項(xiàng)目總的建筑面積6400平方米，其中，將建設(shè)一座庫容量為5000噸的冷庫（含速凍間），建筑面積為4300平方米；氣調(diào)庫1100平方米；冷庫配套加工車間1000平方米；擴(kuò)建800立方米污水處理池，購置安裝制冷和氣調(diào)設(shè)備，并根據(jù)生產(chǎn)產(chǎn)品的需要購置罐頭生產(chǎn)設(shè)備、包裝設(shè)備及檢測設(shè)備等。

本項(xiàng)目冷庫設(shè)計(jì)高9米，層高2層，框架結(jié)構(gòu)，外飾面采用高檔自潔凈墻涂料，內(nèi)墻采用瓷磚飾面，達(dá)到衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。保溫層采用熔重40公斤/立方米聚氨酯保溫，內(nèi)墻保溫層厚度120毫米，外墻保溫層厚度180毫米，設(shè)計(jì)使用年限50年，耐火等級(jí)為二級(jí)，建筑物地震基本烈度為八度設(shè)防。污水處理池有效容積800立方米，采用厭氧工藝，砼澆筑，內(nèi)壁剛性防水。冷庫制冷設(shè)備使用某冰山集團(tuán)活塞式氨制冷設(shè)備，低溫冷藏庫溫-18～-21℃，氣調(diào)庫庫溫1～3℃，確保貯藏后果品硬度、口感、外觀等綜合指標(biāo)符合國際市場標(biāo)準(zhǔn)。

三、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)分析

根據(jù)現(xiàn)行的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際，本文將選取財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等動(dòng)態(tài)指標(biāo)，以及投資回收期、總投資收益率等靜態(tài)指標(biāo)，并通過這些指標(biāo)的計(jì)算對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益狀況做出分析和判斷[2]～[3]。所選取的各項(xiàng)指標(biāo)匯總詳見表1。

經(jīng)估算，本項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的稅前凈現(xiàn)金流量第1年為-4530.0萬元，第2年為-301.8萬元，第3～11年為2694.8萬元，第12年為6563.9萬元；本項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的稅后凈現(xiàn)金流量第1年為-4530.0萬元，第2年為-593.1萬元，第3～6年為2403.4萬元，第7～11年為2401.8萬元，第12年為6218.0萬元。

根據(jù)上述計(jì)算公式及相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算可得，本項(xiàng)目稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為36.2%，稅后為30.6%，均大于規(guī)定的基準(zhǔn)收益率10%；本項(xiàng)目的稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為9227.8萬元，稅后為7466.2萬元，均遠(yuǎn)大于0；本項(xiàng)目的稅前投資回收期為4.05年，稅后為4.50年，均短于同行業(yè)類似項(xiàng)目的平均投資回收期水平。由此可見，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力，經(jīng)濟(jì)效益狀況良好。

經(jīng)估算，本項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)的年均息稅前利潤總額及年均利潤總額均為1980.28萬元，年均凈利潤為1683.2萬元，年均利稅總額為2118.88萬元；本項(xiàng)目總投資5420萬元，項(xiàng)目資本金為2420萬元。

根據(jù)上述計(jì)算公式及相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算可得，本項(xiàng)目的總投資收益率為36.54%，資本金凈利潤率為69.55%，項(xiàng)目投資利稅率為39.09%，均明顯高于本地區(qū)類似項(xiàng)目的盈利水平，由此可見，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力，經(jīng)濟(jì)效益狀況良好。

表1 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總

指標(biāo)名稱 計(jì)算公式 說 明

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR 正指標(biāo)，只有當(dāng)指標(biāo)值大于或等于規(guī)定的基準(zhǔn)收益率時(shí)，項(xiàng)目才可行。

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV 正指標(biāo)，只有當(dāng)指標(biāo)值大于或等于零時(shí)，項(xiàng)目才可行。

投資回收期 反指標(biāo)，只有當(dāng)指標(biāo)值短于行業(yè)平均值時(shí)，才可行。

總投資收益率 正指標(biāo)，只有當(dāng)指標(biāo)值大于等于行業(yè)平均值，才可行。

資本金凈利潤率 正指標(biāo)，只有當(dāng)指標(biāo)值大于等于行業(yè)平均值時(shí)，才可行。

投資利稅率 正指標(biāo)，只有當(dāng)指標(biāo)值大于等于行業(yè)平均值時(shí)，才可行。

注：上表中CI表示現(xiàn)金流入量，CO表示現(xiàn)金流出量，i為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。反指標(biāo)表示該指標(biāo)值越大，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益狀況越差；正指標(biāo)表示該指標(biāo)值越大，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益狀況越好。

四、項(xiàng)目不確定性分析

（1）項(xiàng)目盈虧平衡分析

項(xiàng)目盈虧平衡分析主要是根據(jù)項(xiàng)目正常生產(chǎn)年份的產(chǎn)品產(chǎn)銷量、可變成本、固定成本、產(chǎn)品價(jià)格、銷售收入和稅金等計(jì)算項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)。該盈虧平衡點(diǎn)一般用盈虧平衡時(shí)的生產(chǎn)能力利用率表示，計(jì)算公式如下[4]～[5]：

項(xiàng)目盈虧平衡分析反映了項(xiàng)目對(duì)市場變化的適應(yīng)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。盈虧平衡點(diǎn)越低，項(xiàng)目適應(yīng)市場變化的能力就越強(qiáng)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力越強(qiáng)。

本項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)的年均固定成本為3173.86萬元，年產(chǎn)品銷售收入為16390.0萬元，年均可變成本為11097.2萬元，年銷售稅金及附加為138.6萬元，則本項(xiàng)目盈虧平衡時(shí)的生產(chǎn)能力利用率為：

由此可見，只要當(dāng)本項(xiàng)目的生產(chǎn)能力達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的61.58%，項(xiàng)目即可實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，項(xiàng)目具有一定的抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，整體風(fēng)險(xiǎn)程度較低。

（2）項(xiàng)目敏感性分析

項(xiàng)目敏感性分析主要考察項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目的投資、成本、價(jià)格、產(chǎn)量等主要變量變動(dòng)的敏感程度。項(xiàng)目對(duì)某種因素的敏感程度，一般敏感性系數(shù)來反映，其計(jì)算公式具體如下[6]：

本文對(duì)本項(xiàng)目的敏感性分析主要針對(duì)項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)中的銷售收入（產(chǎn)量或價(jià)格）、經(jīng)營成本及固定資產(chǎn)投資這三項(xiàng)不確定性因素，分別考察這三項(xiàng)不確定性因素增加或降低5%幅度時(shí)對(duì)項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響，以判斷其單因素變化對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)的敏感程度。項(xiàng)目敏感性分析結(jié)果詳見表2。

表2 項(xiàng)目敏感性分析結(jié)果表

序號(hào) 不確定性因素 變化率（%） FIRR（%） 敏感性系數(shù)

基本方案 30.6%

1 銷售收入 5% 43.9% 8.69

-5% 17.3% -8.69

2 經(jīng)營成本 5% 19.6% -7.19

-5% 41.6% 7.19

3 建設(shè)投資 5% 29.5% -0.72

-5% 31.7% 0.72

綜上分析可得，當(dāng)這三種不確定性因素變化幅度為±5%時(shí)，項(xiàng)目的稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率最低為17.3%，仍然高于規(guī)定的基準(zhǔn)收益率10%，由此可見，本項(xiàng)目具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，項(xiàng)目整體風(fēng)險(xiǎn)較小。

在這三種不確定性因素中，本項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率對(duì)銷售收入的變化最為敏感，其次為經(jīng)營成本，最后為建設(shè)投資，這就要求M公司必須密切關(guān)注水果罐頭市場的變化，對(duì)市場的未來走向做出正確的預(yù)測，并以此指導(dǎo)項(xiàng)目改擴(kuò)建及以后的經(jīng)營管理，以切實(shí)增強(qiáng)本項(xiàng)目應(yīng)對(duì)市場變化的能力。同時(shí)，M公司還必須加強(qiáng)內(nèi)部管理，尤其是成本管理，降低人、財(cái)、物等方面的成本消耗，以提高項(xiàng)目最終的經(jīng)濟(jì)效益狀況。

五、結(jié)語

項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)是項(xiàng)目管理中至關(guān)重要的一環(huán)，本人通過對(duì)M公司24000噸水果和蔬菜深加工項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)研究，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)知識(shí)體系及實(shí)踐應(yīng)用有了一定的了解，認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)可以通過指標(biāo)分析全面反映項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益狀況；通過項(xiàng)目不確定性分析反映項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)狀況等，從而為相關(guān)的決策提供科學(xué)的依據(jù)。

參考文獻(xiàn)：

[1]周惠珍.投資項(xiàng)目評(píng)估方法與實(shí)務(wù)[M].北京:中國計(jì)劃出版社,2003:14.

[2]崔淑梅,滕玉波,門曉杰,等.建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的進(jìn)一步研究[J].技術(shù)經(jīng)濟(jì)管理與研究,2004(5):38-39.

[3]赫叢喜,薛紅艷.投資項(xiàng)目論證中經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)的內(nèi)容與方法[J].山西財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào),2010(11):100.

[4]周亞力.投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)中需要進(jìn)一步明確的幾個(gè)問題[J].工業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì),2005 (10):141-142.

[5]崔淑梅,滕玉波,門曉杰,等.建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的進(jìn)一步研究[J].技術(shù)經(jīng)濟(jì)管理與研究,2004(5):38-39.

篇4

關(guān)鍵詞：水文水井；鉆進(jìn)工藝；技術(shù)經(jīng)濟(jì)；盈虧平衡水文水井應(yīng)用領(lǐng)域廣泛，其共性是通過鉆進(jìn)等手段對(duì)地下水資源進(jìn)行監(jiān)測、開發(fā)利用等．按照水文水井應(yīng)用領(lǐng)域可將其劃分為：水文地質(zhì)普查孔、水文地質(zhì)勘探孔、探采結(jié)合孔、供水井（城鎮(zhèn)生活供水井、工業(yè)用水供水井、農(nóng)田灌溉井等）、地下水監(jiān)測井、水源熱泵水源井和回灌井、地?zé)峋龋陙恚S著我國社會(huì)發(fā)展的需要，工業(yè)、農(nóng)業(yè)、城鎮(zhèn)飲水、地下水監(jiān)測、新能源開發(fā)利用等領(lǐng)域中的水井建設(shè)需求量逐漸增多．根據(jù)2013年3月公布的全國第一次水利普查公報(bào)內(nèi)容，截至2012年年底，我國共有地下取水井9749萬眼，平均13個(gè)人就擁有一口水井．

1常用鉆進(jìn)工藝技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

1．1泥漿正循環(huán)回轉(zhuǎn)鉆進(jìn)工藝

泥漿正循環(huán)回轉(zhuǎn)鉆進(jìn)工藝是近年來水文水井普遍采用的鉆進(jìn)工藝，特別是在第四系松散地層中，以河南省某水文水井（含地?zé)峋┦┕て髽I(yè)為例，2000年至2009年間，僅有個(gè)別地溫空調(diào)井因深度淺、地層條件限制采用了沖擊鉆進(jìn)工藝，其余均采用泥漿正循環(huán)鉆進(jìn)工藝施工．本文對(duì)2000年至2009年之間施工地點(diǎn)為河南省、采用泥漿正循環(huán)回轉(zhuǎn)鉆進(jìn)工藝施工的129眼水文水井的施工數(shù)據(jù)進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，包括供水井、地溫空調(diào)井（地源熱泵系統(tǒng)水源井）、地?zé)峋阮愋停鶕?jù)其鉆進(jìn)深度和鉆進(jìn)成井時(shí)間的統(tǒng)計(jì)，得出鉆進(jìn)效率為2．19～34．56m／d，平均鉆進(jìn)效率（總鉆進(jìn)深度／總鉆進(jìn)成井時(shí)間）為14．91m／d．2000年至2009年間，采用泥漿正循環(huán)回轉(zhuǎn)鉆進(jìn)時(shí)，水文水井成井效率呈離散分布狀態(tài)，最高值不超過35m／d．在技術(shù)經(jīng)濟(jì)中，盈虧平衡分析是在一定的市場、生產(chǎn)能力的條件下，研究成本與收益的平衡關(guān)系的方法．

一個(gè)項(xiàng)目的盈利與虧損之間一般至少有一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，即盈虧平衡點(diǎn)．其固定成本包括：鉆機(jī)及配套設(shè)備搬遷、安裝費(fèi)，井管材料費(fèi)用，泥漿材料費(fèi)用，測井費(fèi)用，抽水試驗(yàn)費(fèi)用，工地臨時(shí)建筑費(fèi)用，經(jīng)核算為4．35萬元．可變成本包括：鉆機(jī)及配套設(shè)備折舊，人員工資，施工水電費(fèi)，設(shè)備折舊按7000元／月、人員工資按28000元／月，施工期間水電費(fèi)平均按3000元／月計(jì)．根據(jù)以上成本數(shù)據(jù)繪制了本案例中工期的盈虧平衡點(diǎn)，如圖2．經(jīng)計(jì)算該項(xiàng)目工期的盈虧平衡點(diǎn)為81天，即當(dāng)工期小于81天時(shí)，該項(xiàng)工程盈利，且工期越短盈利越多，當(dāng)工期超過81天時(shí)，該項(xiàng)工程虧損．由于該項(xiàng)工程施工時(shí)，鉆進(jìn)效率較低，且終孔成井后至抽水試驗(yàn)前有15天的停待時(shí)間，現(xiàn)場鉆機(jī)施工人員、相關(guān)技術(shù)人員都處于停待狀態(tài)，導(dǎo)致該項(xiàng)目工期過長（長達(dá)88天），略有虧損．

1．2泥漿反循環(huán)回轉(zhuǎn)鉆進(jìn)工藝

根據(jù)反循環(huán)形成的方式，泥漿反循環(huán)鉆進(jìn)工藝主要分為三種類型：泵吸反循環(huán)、射流反循環(huán)和氣舉反循環(huán)．

（1）泵吸反循環(huán)鉆進(jìn)．以鄭州市北郊11眼供水井施工為例，采用CBF－150型鉆機(jī)及其配套設(shè)備施工，鉆具組合為：三翼鉆頭＋Φ159mm鉆桿．經(jīng)統(tǒng)計(jì)，采用泵吸反循環(huán)鉆進(jìn)工藝施工的這11眼水井，其鉆進(jìn)效率為18～54m／d．

（2）射流反循環(huán)鉆進(jìn)．通過查閱國內(nèi)文獻(xiàn)，1993年時(shí)廣西水文地質(zhì)工程地質(zhì)勘察公司在施工樁徑為1500mm的鉆孔灌注樁時(shí)部分孔段（中砂、圓礫石層及第三系粘土層）使用了射流反循環(huán)鉆進(jìn)工藝，平均鉆進(jìn)效率為72m／d．

（3）氣舉反循環(huán)鉆進(jìn)．水文水井鉆進(jìn)領(lǐng)域，氣舉反循環(huán)鉆進(jìn)主要用于成井較深的地?zé)峋@進(jìn)中．氣舉反循環(huán)鉆進(jìn)工藝在地?zé)峋┕ぶ锌赏瓿?512m的深度．根據(jù)文獻(xiàn)資料，在砂巖、頁巖、白云巖等地層鉆進(jìn)時(shí)，氣舉反循環(huán)鉆進(jìn)深度的平均時(shí)效為0．78～1．8m，最高時(shí)效為3．12～4m．

1．3空氣鉆進(jìn)工藝

從目前水文水井工程實(shí)例來看，當(dāng)采用空氣潛孔錘鉆進(jìn)時(shí)，特別是基巖地層，其鉆進(jìn)效率明顯高于泥漿正循環(huán)回轉(zhuǎn)鉆進(jìn)工藝．以云南紅層基巖地區(qū)抗旱井為例，鉆進(jìn)口徑150mm，鉆進(jìn)深度60～70m，平均鉆進(jìn)效率為65m／d，鉆進(jìn)過程較為理想時(shí)最高鉆進(jìn)效率可達(dá)23．67m／h，即3h左右就可完成一眼70m深度水井的鉆進(jìn)．以鄭州滎陽基巖地區(qū)鉆進(jìn)地?zé)峋疄槔?，?0～282m孔段采用了空氣潛孔錘鉆進(jìn)工藝，其鉆進(jìn)效率為54～140m／h．2015年在松散地層進(jìn)行了空氣潛孔錘鉆進(jìn)試驗(yàn)研究，不同地層條件下鉆進(jìn)效率分別為：155mm口徑時(shí)，粘土或夾礫石87m／h，潮濕粘土、砂土72m／h，泥巖21．6m／h，砂巖42．6m／h；205mm口徑時(shí)，粘土或夾礫石57m／h，潮濕粘土、砂土43m／h，泥巖13．4m／h，砂巖32m／h．

2鉆進(jìn)成本特點(diǎn)分析

水文水井鉆進(jìn)的目的是獲取開采地下水資源通道或獲取需要了解的水文地質(zhì)特征．在鉆進(jìn)過程中，由于地質(zhì)構(gòu)造、鉆進(jìn)工藝適應(yīng)性、現(xiàn)場人員操作、項(xiàng)目管理過程等因素的共同作用，任何一眼水井的鉆進(jìn)成本及鉆進(jìn)效果都具有唯一性，這也是預(yù)測水文水井鉆進(jìn)成本的難點(diǎn)所在．結(jié)合水文水井鉆進(jìn)工程實(shí)例，鉆進(jìn)成本具有如下特點(diǎn)：

（1）鉆進(jìn)成本受客觀、主觀各類因素影響．從水文水井鉆進(jìn)特點(diǎn)分析，可能影響水文水井鉆進(jìn)成本的客觀因素有地質(zhì)條件、鉆進(jìn)深度、鉆進(jìn)口徑、設(shè)備及工具能力等；主觀因素包括現(xiàn)場工人操作水平、鉆進(jìn)工藝選擇、鉆遇復(fù)雜地層時(shí)能否快速有效處理等．

（2）鉆進(jìn)成本具有離散性．水文水井鉆進(jìn)過程不確定性因素多，且有些無法提前預(yù)知或預(yù)防．當(dāng)鉆進(jìn)深度和井身結(jié)構(gòu)確定后，一方面，地層因素和鉆頭碎巖將影響鉆進(jìn)效率，從而帶來可變成本的變化，造成鉆進(jìn)成本的變化；另一方面，受人為因素影響，如意外造成孔內(nèi)事故、操作規(guī)程不合乎規(guī)范等，將有可能同時(shí)影響水文水井鉆進(jìn)的固定成本和可變成本．

（3）鉆進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)高．受各類不確定性因素影響，鉆進(jìn)工作具有高風(fēng)險(xiǎn)性，且鉆進(jìn)深度越深，其孔內(nèi)不可預(yù)測的情況越多，越有可能發(fā)生意想不到的孔內(nèi)復(fù)雜情況．若想保證任何情況下鉆進(jìn)工作都能順利進(jìn)行，必須具有較強(qiáng)的水文水井鉆進(jìn)理論基礎(chǔ)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，二者缺一不可．

（4）工期對(duì)水文水井的經(jīng)濟(jì)性影響大．通過對(duì)采用不同鉆進(jìn)工藝施工的水文水井進(jìn)行的影響鉆進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益的敏感性分析，可知除了合同額外，在工期、固定成本、人工成本、設(shè)備使用費(fèi)等指標(biāo)中，工期對(duì)整項(xiàng)水文水井工程的經(jīng)濟(jì)效益影響最為敏感，即工期對(duì)其經(jīng)濟(jì)性影響程度最大．

3提高技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的對(duì)策研究

（1）合理選擇鉆進(jìn)工藝．雖然現(xiàn)階段水文水井鉆進(jìn)工藝有多種，但在實(shí)際工程中，一般企業(yè)仍然以泥漿正循環(huán)鉆進(jìn)工藝為主流鉆進(jìn)工藝．此種鉆進(jìn)工藝雖然適用地層條件、井身結(jié)構(gòu)較廣，但一旦鉆遇基巖地層，其鉆進(jìn)效率極低，由此帶來的超長工期也將嚴(yán)重影響整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性．以鄭州西部基巖地層兩眼300m左右井深的水井為例，兩家單位負(fù)責(zé)施工：一家采用空氣潛孔錘鉆進(jìn)工藝，從設(shè)備組織到成井，僅用了10余天時(shí)間，雖然施工期間燃料費(fèi)高，但由于工期短、人工成本低，最終經(jīng)濟(jì)性仍然良好．另一家單位采用泥漿正循環(huán)回轉(zhuǎn)鉆進(jìn)工藝，由于該地區(qū)屬于缺水地區(qū)，無形中增加了泥漿配置等額外的水費(fèi)；由于鉆進(jìn)工藝不適用，施工工期長達(dá)3個(gè)月；由于長期泥漿護(hù)壁作用，導(dǎo)致地下水資源并不豐富的地區(qū)其含水層嚴(yán)重堵塞；由于鉆進(jìn)時(shí)間長，導(dǎo)致人工成本、施工過程中的燃料費(fèi)高，成井質(zhì)量差、經(jīng)濟(jì)效果也不理想．建議水文水井企業(yè)在鉆進(jìn)工藝選擇時(shí)，結(jié)合項(xiàng)目用途、所在地地質(zhì)條件選擇鉆進(jìn)效率高的鉆進(jìn)工藝．水文水井施工中，一旦鉆遇困難地層，應(yīng)及時(shí)變換鉆進(jìn)工藝，特別是井深較深的地?zé)峋?xiàng)目，能有效避免因鉆進(jìn)工藝不適應(yīng)鉆遇地層造成的鉆進(jìn)效率低、工期長的現(xiàn)象．

（2）加強(qiáng)施工成本與工期的盈虧平衡研究．在市場行為中，若企業(yè)在施工中仍然以泥漿正循環(huán)回轉(zhuǎn)鉆進(jìn)為主，導(dǎo)致鉆進(jìn)工藝單一，只能承接鉆進(jìn)難度低、經(jīng)濟(jì)性差的項(xiàng)目，將可能導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展乏力．建議水文水井施工企業(yè)，多了解除泥漿正循環(huán)回轉(zhuǎn)鉆進(jìn)工藝以外的其他鉆進(jìn)工藝的特點(diǎn)、適用地層、實(shí)際應(yīng)用的鉆進(jìn)效率等，通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)評(píng)價(jià)，核算水井項(xiàng)目的成本、工期盈虧平衡點(diǎn)，在企業(yè)經(jīng)濟(jì)條件允許下實(shí)現(xiàn)多種鉆進(jìn)工藝并存，以便在水文水井項(xiàng)目中能夠快速完工，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長期良性發(fā)展．

（3）工期管理中，實(shí)現(xiàn)科學(xué)統(tǒng)籌管理．在水文水井工程案例分析中，存在著多種非生產(chǎn)性停工的情況，如孔內(nèi)事故處理工具不全、鉆機(jī)及泥漿泵主要設(shè)備維修時(shí)間過長、施工材料未準(zhǔn)備齊全出現(xiàn)的停工待料等．建議在工期管理中，提前做好預(yù)案，加強(qiáng)現(xiàn)場施工人員和技術(shù)人員的技術(shù)培訓(xùn)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能存在的問題，避免施工中的長時(shí)間停待．

（4）應(yīng)急性公益水文水井項(xiàng)目須以高效為首要目標(biāo)．在應(yīng)急性水文水井項(xiàng)目實(shí)施時(shí)，應(yīng)提前做好技術(shù)儲(chǔ)備工作，一旦緊急情況出現(xiàn)，及時(shí)拿出合理的水文水井鉆進(jìn)和施工管理方案，及時(shí)調(diào)配設(shè)備和人員，此時(shí)應(yīng)根據(jù)情況緊急程度，將提高鉆進(jìn)效率放在首位，其次適度考慮設(shè)備、人員的成本投入，高效完成應(yīng)急水文水井建設(shè)任務(wù)．

4結(jié)論

（1）以河南省水文水井工程項(xiàng)目案例為基礎(chǔ)，分析了目前常用的水文水井鉆進(jìn)工藝應(yīng)用情況以及工程應(yīng)用中的實(shí)際效率，總結(jié)歸納了水文水井鉆進(jìn)成本的特點(diǎn)．

（2）從技術(shù)經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，明確了工期對(duì)水文水井項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)中的重要性，在合理鉆進(jìn)工藝選擇、施工成本核算、水文水井項(xiàng)目工期管理等方面提出了提高鉆進(jìn)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的對(duì)策．

（3）將技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的盈虧平衡、敏感性分析等方法應(yīng)用于水文水井項(xiàng)目技術(shù)選擇和工程管理中，使水文水井領(lǐng)域中的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)更為科學(xué)、合理，并為企業(yè)長期良性發(fā)展提出了新工藝、新設(shè)備、新技術(shù)引進(jìn)的建議．

參考文獻(xiàn)

［1］國土資源部人力資源開發(fā)中心，國土資源部職業(yè)技能鑒定指導(dǎo)中心．水文水井鉆探工［M］．北京：地質(zhì)出版社，1999：41－42．

［2］地質(zhì)礦產(chǎn)部水文地質(zhì)工程地質(zhì)司．水文地質(zhì)鉆探：工藝部分［M］．北京：地質(zhì)出版社，1983：37－47．

［3］楊玉勝．公路建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的盈虧平衡分析法［J］．工業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)，2008，27（2）：132－134．

［4］韋興標(biāo)．橋基鉆孔灌注樁射流反循環(huán)鉆進(jìn)工藝［J］．探礦工程，1994（6）：56．

［5］王玉國，肖海龍，謝連生．氣舉反循環(huán)鉆進(jìn)工藝在3512m深的京熱164號(hào)井中的應(yīng)用［J］．探礦工程（巖土鉆掘工程），2009，36（2）：9－11．

［6］劉戈，劉廣輝，李鳳茹．地?zé)峋畾馀e反循環(huán)鉆進(jìn)與成井技術(shù)探討［J］．吉林地質(zhì)，2006，25（4）：39－42．

［7］王建平，鞏建雨．氣舉反循環(huán)鉆進(jìn)工藝在水井施工中的應(yīng)用［J］．西部探礦工程，2013（5）：55－57．

［8］顧孝同．沿黃地下水鑿井工程氣舉反循環(huán)鉆進(jìn)技術(shù)應(yīng)用［J］．人民黃河，2006，28（8）：70－71．

篇5

從42下降到76名

以內(nèi)生增長為主，建筑軟件零售超市定位符合行業(yè)特性

公司客戶群體包括了建設(shè)單位、施工企業(yè)、設(shè)備材料商、物業(yè)公司、中介機(jī)構(gòu)、設(shè)計(jì)院校、政府部門等8大類，客戶具有整體數(shù)目龐大、單個(gè)規(guī)模較小及需求多樣多變等特點(diǎn)，截止到中報(bào)，今年新增客戶數(shù)達(dá)到了10637個(gè)，反映了公司業(yè)務(wù)迅猛的發(fā)展勢頭。

針對(duì)客戶需求，公司為各類客戶提供了品類多、針對(duì)性強(qiáng)的產(chǎn)品，且及時(shí)把握客戶需求變化，不斷推陳出新以滿足客戶不斷變化的需求。公司更像是一家為中小建筑相關(guān)企業(yè)提供量大、物美、價(jià)格適中產(chǎn)品的軟件超市。客戶可在公司產(chǎn)品貨架中自行進(jìn)行采購。這樣的定位于策略不僅使公司不存在大客戶集中的風(fēng)險(xiǎn)，還使得公司

在數(shù)目眾多、小型客戶占比高、需求

旺盛的建筑業(yè)信息化行業(yè)中有效把握市場需求，保持高速成長。

嚴(yán)控費(fèi)用與優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)并舉，凈利增長高于收入概率大

根據(jù)公司近期規(guī)劃，未來三年公司的技術(shù)人員的增長則保持在20%-30%的之間，這不僅反映了公司持續(xù)高速的創(chuàng)新需求，也為取得技術(shù)領(lǐng)先優(yōu)勢的公司再添基石。同時(shí)，公司將整體人員的增速控制在每年10%的水平，而收入則有望保持在45%左右的增長。

公司目前在計(jì)價(jià)軟件占據(jù)了90%以上的市場份額，幾乎處于壟斷地位。未來向原有客戶銷售高附值的算量軟件，不失為一個(gè)強(qiáng)有力的內(nèi)生性增長策略。隨著銷售規(guī)模的擴(kuò)大，公司戰(zhàn)略性產(chǎn)品--項(xiàng)目管理軟件今年可達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)，這也有望進(jìn)一步提升獲利能力。

篇6

【關(guān)鍵詞】建筑業(yè)營改增稅負(fù)增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣策略

中圖分類號(hào)：C29 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

1 前言

目前，我國現(xiàn)行的稅制制度是營業(yè)稅與增值稅并行，出現(xiàn)了一些稅負(fù)不平衡現(xiàn)象。為了解決重復(fù)征稅等問題，2011年10月26日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，從2012年1月1日起，在部分地區(qū)和行業(yè)開展深化增值稅制度改革試點(diǎn)，逐步將目前征收營業(yè)稅的行業(yè)改為征收增值稅（簡稱“營改增”），至此寫入《國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》的第四十七章“加快財(cái)稅體制改革——擴(kuò)大增值稅征收范圍，相應(yīng)調(diào)減營業(yè)稅等稅收”政策的執(zhí)行，邁出了實(shí)質(zhì)性的步伐。財(cái)政部和國家稅務(wù)總局于2011年11月16日正式下發(fā)了《關(guān)于印發(fā)的通知》（財(cái)稅[2011]110號(hào)文件），不可逆轉(zhuǎn)地拉開了稅制改革的序幕。 “營改增”是國務(wù)院關(guān)于結(jié)構(gòu)性減稅制度改革的重大部署之一，其根本目的是基本消除重復(fù)征稅，從而促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。通過這一稅制改革，是否能達(dá)到結(jié)構(gòu)性減稅，從而減輕企業(yè)稅負(fù)值得我們進(jìn)一步探究。

現(xiàn)分析營業(yè)稅納稅人與增值稅納稅人在“營改增”前后應(yīng)納營業(yè)稅與增值稅稅負(fù)變化差異——無差別平衡點(diǎn)抵扣率法

假設(shè)“營改增”試點(diǎn)的一般納稅人企業(yè)的營業(yè)收入為 ，“營改增”之前適用的營業(yè)稅稅率為，稅改前，該企業(yè)應(yīng)繳納的營業(yè)稅稅額為。稅改后，假設(shè)不因改征增值稅而增減含稅銷售收入，設(shè)該企業(yè)所適用的增值稅稅率為，那么該企業(yè)的增值稅銷項(xiàng)稅稅額為；令表示企業(yè)可實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的第種外購商品（含貨物和勞務(wù)）的價(jià)值， 表示企業(yè)不能實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的成本和費(fèi)用（含稅價(jià)款），為第種外購商品所對(duì)應(yīng)的增值稅稅率，則企業(yè)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅稅額為，由此可得“營改增”后企業(yè)的狹義稅負(fù)變動(dòng)率（含稅收入）為，而“營改增”前企業(yè)應(yīng)交的企業(yè)所得稅為 ，“營改增”后企業(yè)應(yīng)交的所得稅為 ，由此可得“營改增”后企業(yè)的廣義稅負(fù)變動(dòng)率（含稅收入）為，引入可抵扣進(jìn)項(xiàng)平均稅率，使得，設(shè)抵扣率，即可抵扣購進(jìn)項(xiàng)目的價(jià)值/營業(yè)收入，則狹義稅負(fù)變動(dòng)率為，廣義稅負(fù)變動(dòng)率為。當(dāng)時(shí)，意味著兩個(gè)稅種的應(yīng)納稅額相等，即無差別平衡點(diǎn)抵扣率。

當(dāng)實(shí)際抵扣率=無差別平衡點(diǎn)抵扣率時(shí)，兩種納稅人的稅負(fù)相同。

當(dāng)實(shí)際抵扣率>無差別平衡點(diǎn)抵扣率時(shí)，< 0、< 0，“營改增”后，增值稅納稅人的稅負(fù)下降一定幅度。

當(dāng)實(shí)際抵扣率 0、> 0，“營改增”后，增值稅納稅人的稅負(fù)上升一定幅度。

2“營改增”對(duì)建筑業(yè)稅負(fù)的影響

現(xiàn)以建筑行業(yè)為研究視角，在稅款征收環(huán)節(jié)銷項(xiàng)與進(jìn)項(xiàng)抵扣鏈不緊密的情況下，對(duì)“營改增”后建筑業(yè)稅負(fù)影響的相關(guān)問題進(jìn)行探討?？傮w上看建筑業(yè)“營改增”有利于規(guī)范建筑市場秩序，促進(jìn)企業(yè)提高技術(shù)裝備水平，有效降低人工成本支出，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。但現(xiàn)行大多數(shù)建筑業(yè)企業(yè)在傳統(tǒng)的管理方法和粗放的管理模式下，有許多不能取得發(fā)票的情況存在，從而導(dǎo)致成本抵扣項(xiàng)目較少，企業(yè)稅負(fù)實(shí)際增加，稅負(fù)的實(shí)際增加值直接影響到企業(yè)的盈虧與市場競爭力。但如果建筑施工企業(yè)能夠有效地利用增值稅轉(zhuǎn)型這一機(jī)遇，從完善內(nèi)部體制、運(yùn)營機(jī)制等方面來提高自身管理水平，改變粗放型管理方式，在管理上真正實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍，促進(jìn)建筑施工企業(yè)未來發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

財(cái)稅[2011]110號(hào)文件明確規(guī)定，建筑業(yè)和交通運(yùn)輸業(yè)一起，適用于11%的增值稅稅率，在“營改增”之前建筑業(yè)繳納稅率為3%的營業(yè)稅。根據(jù)狹義稅負(fù)變動(dòng)率構(gòu)造曲面方程I,根據(jù)廣義稅負(fù)變動(dòng)率構(gòu)造曲面方程II，利用Matlab軟件中meshgrid、mesh、contour3函數(shù)分別繪制出方程I、II的三維曲面、等高線圖形如下圖所示：

圖1方程I三維曲面圖 圖2方程II三維曲面圖

圖3方程I三維等高線圖 圖4方程II三維等高線圖

再運(yùn)用bwarea函數(shù)測算出曲面方程I中無差別平衡界面 平面上方曲面面積為0.1317275，而 平面下方曲面面積為0.0388725，上方曲面面積大于下方曲面面積。曲面方程II中無差別平衡界面 平面上方曲面面積為0.098795625，而 平面下方曲面面積為0.029154375，上方曲面面積仍然大于下方曲面面積，說明無論是從狹義的稅負(fù)變化率分析還是從廣義的稅負(fù)變化率探究，建筑業(yè)稅率經(jīng)過“營改增”稅制改革從3%增加到11%后，建筑企業(yè)在抵扣鏈不完整的情況下實(shí)施“營改增”導(dǎo)致稅負(fù)增加的幅度比降低的幅度大。下面結(jié)合建筑業(yè)的實(shí)際情況從建筑勞務(wù)支出、施工設(shè)備支出、部分材料成本支出方面的抵扣問題等來具體分析“營改增”對(duì)建筑企業(yè)實(shí)際稅負(fù)的影響。

2.1建筑勞務(wù)支出（人工費(fèi)）抵扣問題

建筑企業(yè)人工費(fèi)約占工程成本的20%~30%，現(xiàn)行建筑企業(yè)的普遍作法是將勞務(wù)分包給符合施工資質(zhì)條件的單位，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于勞務(wù)承包行為征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅[2006]函493號(hào)）的規(guī)定，建筑勞務(wù)企業(yè)應(yīng)按取得的純勞務(wù)分包款全額繳納3%的建筑安裝業(yè)營業(yè)稅，總包方可按分包方提供的建安發(fā)票抵扣營業(yè)稅。而實(shí)施“營改增”后，按增值稅現(xiàn)行規(guī)定，人工費(fèi)支出部分不存在進(jìn)項(xiàng)抵扣，屬于應(yīng)納稅的增值范疇。因建筑勞務(wù)公司的主要成本費(fèi)用支出是勞務(wù)工人的工資、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)等職工薪酬支出，這些支出按現(xiàn)行增值稅法規(guī)的規(guī)定，屬于不能進(jìn)項(xiàng)抵扣的應(yīng)納增值稅的增值額，因此無論建筑勞務(wù)公司增值稅稅率的高低，根據(jù)流轉(zhuǎn)稅的傳導(dǎo)機(jī)制，建筑勞務(wù)公司的稅負(fù)最終會(huì)轉(zhuǎn)嫁到總承包企業(yè)成本中來。

2.2建筑施工設(shè)備支出抵扣問題

建筑施工企業(yè)在工程施工過程中所使用的設(shè)備主要來源于兩個(gè)方面：一是建筑企業(yè)自行外購（含融資租賃）取得，而外購取得又分施工行業(yè)在實(shí)行“營改增”之前購置和“營改增”之后所購；二是企業(yè)以經(jīng)營租賃方式取得。按增值稅相關(guān)政策規(guī)定，企業(yè)在“營改增”之前購置的設(shè)備不允許進(jìn)項(xiàng)抵扣，在“營改增”之后購置的設(shè)備才可以憑專用發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。據(jù)了解，現(xiàn)在建筑市場上具備一定規(guī)模、管理較規(guī)范的建筑施工企業(yè)與施工設(shè)備租賃公司大多數(shù)已基本購置齊全正常工程施工所需設(shè)備（這是建筑施工行業(yè)資質(zhì)核定管理?xiàng)l件之一），因此“營改增”后預(yù)計(jì)新購設(shè)備所占比重比較低，享受以進(jìn)項(xiàng)抵扣增值稅稅收的優(yōu)惠政策空間不大。新的稅改方案中，動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)增值稅稅率為17%，而原營業(yè)稅稅率為5%，從施工機(jī)械設(shè)備租賃公司的成本構(gòu)成來看，其主要成本項(xiàng)目包括施工機(jī)械設(shè)備的折舊攤銷費(fèi)、修理維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)、專用施工設(shè)備操作維護(hù)人員的人工費(fèi)、場地租賃或攤銷額等，因此 “營改增”前后租賃公司稅負(fù)的高低同樣主要取決于他新購置的可以進(jìn)項(xiàng)抵扣機(jī)械設(shè)備與原有的不能進(jìn)項(xiàng)抵扣機(jī)械設(shè)備之間的比例以及機(jī)械設(shè)備操作人員人工費(fèi)占全部成本比重的高低，如果租賃企業(yè)得不到足額進(jìn)項(xiàng)抵扣，根據(jù)增值稅稅負(fù)的傳導(dǎo)效應(yīng)將使租賃企業(yè)增加的稅負(fù)最終轉(zhuǎn)移到建筑企業(yè)工程項(xiàng)目成本中來。

2.3部分材料成本支出無法或難以獲得增值稅專用發(fā)票進(jìn)項(xiàng)抵扣問題

一方面外購商品砼支出可抵扣支出項(xiàng)目總額的比重比較大，但其增值稅可抵扣率一般為6%，比理論的17%少抵扣11%。另一方面地方材料及輔助材料抵扣問題。施工企業(yè)承建的工程項(xiàng)目遍布全國各地，很多工程位于偏遠(yuǎn)地區(qū)，特別是磚瓦、石灰、砂石、土方等地材基本上是就地取材、個(gè)體供應(yīng)，還有零星輔助材料種類多、金額小，裝飾企業(yè)材料繁雜，大多由當(dāng)?shù)仉s貨店、個(gè)體戶供應(yīng)，所以在購買這些地材、輔助材料時(shí)大多數(shù)無法取得增值稅專用發(fā)票，有的甚至沒有發(fā)票。

2.4部分材料成本支出不能及時(shí)獲得抵扣憑證進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣問題

依據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》第十九條規(guī)定：“銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天；增值稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生當(dāng)天?！倍壳敖ㄖI(yè)基本上實(shí)行的是建設(shè)單位從驗(yàn)工計(jì)價(jià)和付款中直接代扣代繳營業(yè)稅的方式，“營改增”后，建設(shè)單位將不能直接代扣代繳增值稅，而應(yīng)由建筑企業(yè)在機(jī)構(gòu)所在地按當(dāng)期驗(yàn)工計(jì)價(jià)確認(rèn)的收入繳納增值稅。由于建設(shè)單位、建筑施工企業(yè)、材料設(shè)備供應(yīng)商普遍存在相互拖欠工程款、材料款的“三角債”現(xiàn)象，建設(shè)單位往往因支付能力不足、誠信缺失或?qū)こ藤|(zhì)量進(jìn)度不滿意等原因，導(dǎo)致工程款項(xiàng)的回收進(jìn)度普遍滯后，造成建筑施工企業(yè)也經(jīng)常拖欠材料設(shè)備供應(yīng)商、分包商的材料設(shè)備款、分包款，那么建筑施工企業(yè)也無法及時(shí)從材料設(shè)備供應(yīng)商、分包商中獲取增值稅專用發(fā)票，進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣，但應(yīng)交的增值稅銷項(xiàng)稅額當(dāng)期必須繳，這一時(shí)差造成了建筑施工企業(yè)實(shí)際稅負(fù)的增加，給企業(yè)帶來資金壓力。另外，現(xiàn)行增值稅政策強(qiáng)調(diào)：憑增值稅專用發(fā)票認(rèn)證抵扣期最長不超過180天。建筑業(yè)工程建設(shè)周期比較長，對(duì)于接近竣工但尚未結(jié)算的項(xiàng)目，一旦實(shí)施“營改增”，就要開具增值稅發(fā)票，而此時(shí)因工程項(xiàng)目結(jié)算的拖延進(jìn)項(xiàng)稅額認(rèn)證抵扣期已過，沒有進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣，只能按11%的稅率繳納銷項(xiàng)稅額，難免會(huì)加重建筑施工企業(yè)的稅負(fù)。

3 建筑業(yè)將面臨的稅負(fù)問題可采取的應(yīng)對(duì)策略

對(duì)上述因“營改增”造成建筑施工企業(yè)將面臨稅負(fù)增加的局面，主要從以下幾個(gè)方面來探討其應(yīng)對(duì)措施，寄希望建筑業(yè)能提前做好稅收籌劃，迎接挑戰(zhàn)。

勞務(wù)用工方面。公司技術(shù)管理部門盡可能地優(yōu)化施工方案，通過引進(jìn)先進(jìn)設(shè)備和生產(chǎn)線，提高機(jī)械使用比例，減少作業(yè)人員，從而降低企業(yè)人工費(fèi)支出，提高進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣項(xiàng)目比例，達(dá)到降低企業(yè)稅負(fù)的目的，同時(shí)還能提高企業(yè)的施工效率和機(jī)械化水平。

機(jī)械使用費(fèi)方面?！盃I改增”后有利于建筑業(yè)的技術(shù)改造和設(shè)備更新。由于公司只有在實(shí)行“營改增”后新添置的機(jī)械設(shè)備方可對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣，因此，各建筑施工企業(yè)如需購置機(jī)械設(shè)備，盡可能延后購置；如實(shí)在需要，可用融資租賃或經(jīng)營租賃方式來解決機(jī)械使用問題。但需考慮出租方屬于一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，能否取得增值稅專用發(fā)票，所租設(shè)備是否按簡易辦法征稅，通過分析不同出租方的利弊，來確定最佳的租賃方案?；蛘咄ㄟ^行業(yè)協(xié)會(huì)或建設(shè)行政主管部門向國家稅務(wù)局總局反映，建議對(duì)“營改增”前購置的固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅不可抵扣問題，可以按固定資產(chǎn)的剩余價(jià)值作出相關(guān)抵扣規(guī)定來解決，而不是一律不得抵扣。

供應(yīng)商選擇方面。企業(yè)要完善內(nèi)控管理，進(jìn)行合理的稅收籌劃，要求市場經(jīng)營部及法定監(jiān)察部應(yīng)對(duì)分包協(xié)議進(jìn)行規(guī)范，在簽訂分包協(xié)議時(shí)在價(jià)格和稅額之間進(jìn)行比較，選擇進(jìn)價(jià)成本低廉的小規(guī)模納稅人和營業(yè)稅納稅人還是選擇能開具增值稅專用發(fā)票的一般納稅人，更有利于減輕企業(yè)整體稅負(fù)，來確定簽訂分包協(xié)議的供應(yīng)商。

工程款催收、進(jìn)項(xiàng)稅額留抵方面。一方面由公司市場經(jīng)營部和法務(wù)監(jiān)察部對(duì)施工合同進(jìn)行規(guī)范，在簽訂合同時(shí)對(duì)甲方作出約束，補(bǔ)充因甲方拖欠工程款而造成稅負(fù)增加的損失賠償條款。同時(shí)，公司應(yīng)協(xié)助項(xiàng)目負(fù)責(zé)人加大工程款的催收力度，合理調(diào)配資金，防止建筑企業(yè)資金鏈斷裂，盡可能減少因應(yīng)收賬款回收滯后帶來企業(yè)稅負(fù)增加。另一方面，根據(jù)增值稅相關(guān)政策規(guī)定，增值稅一般納稅人取得增值稅專用發(fā)票，應(yīng)在開具之日起180日內(nèi)到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理認(rèn)證，并在認(rèn)證通過的次月申報(bào)期內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。如果通過認(rèn)證并在次月納稅申報(bào)抵扣，申報(bào)后形成的留抵稅額不受時(shí)間限制，將緩解因工程項(xiàng)目結(jié)算遲緩，造成開具銷項(xiàng)稅發(fā)票時(shí)，已無進(jìn)項(xiàng)稅專用發(fā)票可抵扣的問題。對(duì)于在“營改增”之前已經(jīng)進(jìn)入施工階段的項(xiàng)目，可以向國家稅務(wù)總局反應(yīng)，建議對(duì)以前項(xiàng)目采取一定的過渡措施來降低稅負(fù)。同時(shí)，建筑施工企業(yè)也要充分了解、用足用活財(cái)政扶持政策，才能在稅制改革中取得更快更好地發(fā)展。

收入源頭方面。如同其他材料、人工費(fèi)上漲因素一樣，建筑企業(yè)市場經(jīng)營部可以通過招投標(biāo)時(shí)報(bào)價(jià)上浮一定比例來消化一部分增加的稅負(fù)，這對(duì)建筑業(yè)來說機(jī)會(huì)是均等的，因此提高報(bào)價(jià)并不會(huì)使其完全處于不利的局面。

“營改增”政策培訓(xùn)方面。積極開展增值稅政策的學(xué)習(xí)與宣傳，通過會(huì)議、企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)站、專題講座等多種渠道，組織企業(yè)各級(jí)財(cái)務(wù)人員、管理人員、材料采購人員和預(yù)決算人員認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)增值稅的專業(yè)知識(shí)，提高員工對(duì)增值稅的基本原理、稅率、納稅環(huán)節(jié)和納稅時(shí)間的認(rèn)識(shí)，樹立在采購設(shè)備、材料，租賃設(shè)備、分包環(huán)節(jié)等索取增值稅專用發(fā)票的意識(shí)，針對(duì)項(xiàng)目過程控制、稅務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、預(yù)算管理等方面的變革做出相應(yīng)調(diào)整。尤其是財(cái)務(wù)人員要盡快熟悉增值稅納稅申報(bào)的步驟和環(huán)節(jié)，加強(qiáng)發(fā)票管理，并對(duì)會(huì)計(jì)核算作相應(yīng)的改變，以盡快適應(yīng)“營改增”政策的實(shí)施。

結(jié)語

綜上所述，建筑企業(yè)要把“營改增”視為企業(yè)發(fā)展的一個(gè)契機(jī)，通過健全企業(yè)內(nèi)部管理體制，提高企業(yè)的管理控制水平，充分利用稅收優(yōu)惠政策，才能有效應(yīng)對(duì)市場挑戰(zhàn)。隨著“營改增”稅制改革地不斷推進(jìn)，將有更多的行業(yè)和地區(qū)納入試點(diǎn)，從制度層面上能增加可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅。因此從長期發(fā)展看，建筑業(yè)增值稅抵扣鏈能逐步趨于完整，那么建筑業(yè)在享受“營改增”政策實(shí)施帶來稅改利益的同時(shí)，也能拉動(dòng)我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 財(cái)政部，國家稅務(wù)總局.關(guān)于印發(fā)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案》的通知.財(cái)稅[2011]110號(hào)，2011-11-16.

[2] 張璠.建筑業(yè)“營改增”試點(diǎn)的應(yīng)對(duì)措施[J].財(cái)會(huì)月刊，2013（1）：71-72.

[3] 許美華.淺議建筑業(yè)“營改增”對(duì)企業(yè)的影響及對(duì)策[J].商業(yè)研究.

[4] 任高飛，陳瑤瑤.例解“營改增”對(duì)試點(diǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響[J].財(cái)會(huì)月刊，2013（2）：85-87.

篇7

關(guān)鍵詞: 工程項(xiàng)目施工成本控制

中圖分類號(hào)： TU71 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

在簽訂的工程施工合同中，成本大致可分為兩部分：施工成本和經(jīng)營管理費(fèi)用，其中施工成本一般占合同總造價(jià)的70%以上，所以施工成本是成本控制的主要內(nèi)容。通過施工成本控制，可以促使項(xiàng)目節(jié)約成本費(fèi)用，降低成本支出；通過分析和考核人工、材料和施工機(jī)械計(jì)劃消耗情況，挖掘降低施工成本的潛力；可以為企業(yè)投標(biāo)和經(jīng)營管理提供決策和預(yù)測的依據(jù)。下面本人僅就施工過程成本的控制談一點(diǎn)工作體會(huì)。

一、施工過程成本控制重點(diǎn)

根據(jù)我從事工程施工成本管理工作幾十年的經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)有以下控制重點(diǎn)：

1.有效的施工成本控制措施

根據(jù)施工承包合同的類型和施工企業(yè)管理水平，采取適合的施工成本控制措施，制定可行的控制標(biāo)準(zhǔn)。這個(gè)過程是整個(gè)施工成本控制的關(guān)鍵，其工作質(zhì)量的高低直接決定著施工成本控制的效果，甚至影響整個(gè)工作的成敗。

2.詳細(xì)的施工過程進(jìn)行記錄

記錄應(yīng)建立在仔細(xì)觀察的基礎(chǔ)上，對(duì)記錄的內(nèi)容要求詳細(xì)又完整。它涉及到人工、材料和施工機(jī)械的消耗、施工工藝、現(xiàn)場管理、工作面情況、場地布置和施工準(zhǔn)備等項(xiàng)目；也包括資源的數(shù)量、類別、人工和施工機(jī)械進(jìn)退工作面的時(shí)間、休息或閑置時(shí)間，以及設(shè)備的保養(yǎng)、維修時(shí)間等內(nèi)容。這一過程是施工成本控制的基礎(chǔ)。

3.科學(xué)的整理和分析

用科學(xué)的統(tǒng)計(jì)方法對(duì)記錄的內(nèi)容進(jìn)行加工處理，使之系統(tǒng)化、條理化、并對(duì)原始資料仔細(xì)地審核，對(duì)整理的資料進(jìn)行事后的結(jié)構(gòu)性、及時(shí)性、計(jì)算和邏輯檢查，使成果成為能反映施工和管理水平特征的資料。然后用適當(dāng)?shù)目刂茦?biāo)準(zhǔn)與整理的資料相比較，并結(jié)合實(shí)際施工和管理中的情況，撰寫出施工成本統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告，對(duì)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)進(jìn)行總結(jié)。

二、施工成本的控制目標(biāo)

1.合同施工成本控制目標(biāo)。

合同施工成本控制目標(biāo)是以施工承包合同中的施工成本作為項(xiàng)目實(shí)際施工成本的控制目標(biāo)。由于這個(gè)目標(biāo)以合同為基礎(chǔ)，適用性較強(qiáng)，在很多項(xiàng)目管理中被使用。合同價(jià)作為限制成本價(jià)，經(jīng)常被切塊或按工序進(jìn)行分解，以切塊價(jià)和工序單價(jià)為各施工隊(duì)和部門的承包指標(biāo)。這種方法將施工成本控制在一個(gè)“封閉”的范圍內(nèi)，迫使各核算主體都自覺地采取適當(dāng)?shù)氖侄谓档蛦挝皇┕こ杀?。但由于市場惡性競爭或施工企業(yè)投標(biāo)中熟練使用一些技巧（如不平衡報(bào)價(jià)），使整個(gè)合同中或莫些單項(xiàng)工程的施工成本高于施工企業(yè)相應(yīng)的施工成本標(biāo)準(zhǔn)，造成核算主體在施工和管理方面雖然付出極大的努力，可承包指標(biāo)卻是一個(gè)無法降到的目標(biāo)。這種情況下，合同施工成本作為標(biāo)準(zhǔn)發(fā)揮的作用將極其有限。為此，一些施工企業(yè)在中標(biāo)后即對(duì)施工承包合同進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)和單價(jià)平衡，以調(diào)整后的可行價(jià)作為實(shí)際施工成本控制的目標(biāo)。

2.預(yù)算定額控制目標(biāo)。

預(yù)算定額控制目標(biāo)是從工程造價(jià)主管部門代表國家或地方政府頒布實(shí)施的統(tǒng)一預(yù)算定額作為項(xiàng)目實(shí)際施工成本的控制目標(biāo)。由于它反映的本行業(yè)的平均水平，即使施工企業(yè)在投標(biāo)和項(xiàng)目管理時(shí)對(duì)其做出一定的調(diào)整，也不能準(zhǔn)確地反映具體單位的施工技術(shù)和管理水平。一般來講，當(dāng)前的市場競爭價(jià)大大低于預(yù)算定額編制價(jià)，純粹按照預(yù)算定額水平作為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工成控制的實(shí)際意義并不大，工程的建設(shè)管理體制不夠健全，專業(yè)的咨詢市場還不夠發(fā)達(dá)，在這種情況下，預(yù)算定額是國家對(duì)工程造價(jià)合理與否判斷的重要依據(jù)，建設(shè)單位也必然以此來控制工程造價(jià)；同時(shí)，對(duì)一些施工承包合同價(jià)低于成本價(jià)或大大低于市場價(jià)，而施工企業(yè)又沒有可參照的企業(yè)定額的合同工程，將不得不選擇預(yù)算定額作為施工成本控制目標(biāo)。所以，一些施工企業(yè)在預(yù)算定額的基礎(chǔ)上予以調(diào)整，以調(diào)整后的實(shí)物消耗量作為目標(biāo)。它在一定程度上反映了我國工程造價(jià)管理體制變革時(shí)期的客觀情況，但隨著我國工程造價(jià)管理體制的不斷發(fā)展，在大型施工企業(yè)中這種控制標(biāo)準(zhǔn)正逐步被企業(yè)定額所代替。

3.企業(yè)實(shí)物消耗控制目標(biāo)。

企業(yè)實(shí)物消耗控制目標(biāo)是以施工企業(yè)自身的施工技術(shù)和管理水平編制出的實(shí)物量消耗定額作為項(xiàng)目實(shí)際施工成本的控制目標(biāo)。企業(yè)中標(biāo)后，根據(jù)工程的實(shí)際情況和企業(yè)實(shí)物量定額對(duì)合同價(jià)進(jìn)行調(diào)整，并以此標(biāo)準(zhǔn)對(duì)項(xiàng)目總的盈虧情況和單價(jià)盈虧情況予以評(píng)價(jià)，將其作為各施工隊(duì)和部門盈利或減虧的考核依據(jù)。企業(yè)實(shí)物量消耗定額在項(xiàng)目管理和投標(biāo)中的應(yīng)用，一定程度上反應(yīng)了建筑工程承包市場由自由競爭向科學(xué)競爭的邁進(jìn)，也說明了項(xiàng)目管理和企業(yè)決策由經(jīng)驗(yàn)型向科學(xué)型過渡。但是，企業(yè)實(shí)物量消耗定額的編制是一項(xiàng)工作量大、持續(xù)時(shí)間長、涉及范圍廣、技術(shù)條件復(fù)雜的系統(tǒng)工程，要有一定的人力、物力、財(cái)力、技術(shù)和較高的管理水平作保障，并不是一般中小型施工企業(yè)能夠做好的。

三、施工成本與控制費(fèi)用的關(guān)系

很顯然，施工成本的控制措施越多越嚴(yán)，控制費(fèi)用的支出也就越多。措施越多越嚴(yán)，措施的制定、實(shí)施、監(jiān)督和修改就需要投入更多的資源，控制費(fèi)用的支出也就越多；同時(shí)，施工成本控制目標(biāo)不同，也對(duì)控制費(fèi)用的支出有著不同的影響。前述的三種施工成本控制目標(biāo)從制定到根據(jù)分析報(bào)告所采取的措施，每一步都會(huì)花費(fèi)一定的費(fèi)用；在同一施工措施，同一控制程度情況下，對(duì)施工成本控制的實(shí)際步驟第一步而言，預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)的制定費(fèi)用最低（因?yàn)槭┕て髽I(yè)一般在預(yù)算定額的基礎(chǔ)上，對(duì)定額中的人工和施工機(jī)械的效率按一定的經(jīng)驗(yàn)值進(jìn)行調(diào)整），而企業(yè)實(shí)物量消耗定額最高（因?yàn)樗司幹贫~的成本攤銷費(fèi)、定額調(diào)整發(fā)生費(fèi)、定額維護(hù)、管理和改進(jìn)攤銷費(fèi)等）；不論何種標(biāo)準(zhǔn)，都是對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目施工和管理活動(dòng)的記錄、整理和分析，費(fèi)用支出相差有多有少。那么，是不是施工成本措施越多越嚴(yán)就越好呢？

眾所周知，在控制措施不斷地增多和加嚴(yán)的過程中，開始時(shí)施工成本的減少遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于控制費(fèi)的支出，項(xiàng)目總成本在不斷下降；當(dāng)控制到一定程度后，施工成本的減少將小于控制費(fèi)用支出，項(xiàng)目總成本開始上升。過程總成本的最低點(diǎn)為收支平衡點(diǎn)，也是施工成本控制的優(yōu)點(diǎn)。當(dāng)然，工程項(xiàng)目一般并不能夠提供準(zhǔn)確而又可靠的這類曲線，也就無法確定實(shí)施的措施。但是，對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目而言，項(xiàng)目經(jīng)理可根據(jù)經(jīng)驗(yàn)和數(shù)據(jù)進(jìn)行分析判斷，合理地掌握施工成本的控制度，使其盡量接近收支平衡點(diǎn)。

四、做好施工成本控制的基礎(chǔ)工作

1.編制適用的企業(yè)定額

以企業(yè)定額來進(jìn)行成本控制，是工程造價(jià)管理體制和投標(biāo)市場競爭對(duì)施工企業(yè)的客觀要求。企業(yè)實(shí)物量消耗定額是企業(yè)定額的最總要的組成部分，它是企業(yè)在自身的水平上充分考慮了人的積極因素，在施工強(qiáng)度、質(zhì)量以及人工、材料、施工機(jī)械等方面規(guī)定所能達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)。編制先進(jìn)而又可行的工日、材料單位耗量、臺(tái)班等消耗定額，是成本控制，考核、分析施工消耗水平的重要依據(jù)。有了定額，才能據(jù)以審核各項(xiàng)消耗是否合理，是否節(jié)約，借以控制不必要的施工消耗，因此，規(guī)?；髽I(yè)必須建立、健全定額管理制度。隨著新的施工技術(shù)、新的建筑材料、新的施工工藝和新的施工設(shè)備在施工中的應(yīng)用，施工企業(yè)的施工技術(shù)和管理水平必將不斷提高。所以，為了準(zhǔn)確掌握企業(yè)的競爭實(shí)力，施工企業(yè)必須及時(shí)地對(duì)內(nèi)部定額進(jìn)行修訂，使其在日益激烈的市場競爭中處于有利的位置。

2.加強(qiáng)材料管理

材料費(fèi)是施工成本最主要的組成部分，對(duì)材料費(fèi)的控制是施工成本控制的主要內(nèi)容。凡材料物資的收發(fā)、領(lǐng)退以及不同核算主體間的內(nèi)部轉(zhuǎn)移，都有經(jīng)過清點(diǎn)和填好必要的憑證，并經(jīng)一定的審批手續(xù)，以防止亂領(lǐng)、亂用。施工現(xiàn)場的材料物資要按規(guī)定及時(shí)地盤點(diǎn)、清查，防止積壓浪費(fèi)、變質(zhì)和貪污盜竊；嚴(yán)格按施工工藝流程的要求進(jìn)行施工，盡量避免由于施工不當(dāng)造成工程質(zhì)量缺陷，從而減少返工的材料費(fèi)損失；另外，材料的質(zhì)量管理也直接決定著施工成本。材料在使用前必須嚴(yán)格按施工承包合同的要求進(jìn)行檢查，合格的才能進(jìn)入工地，堅(jiān)決杜絕因使用不合格材料而造成返工和增加補(bǔ)救措施費(fèi)用。

3.制定健全可行的原始記錄制度

篇8

關(guān)鍵詞：中小型，水利工程，施工成本

 

我國的水利工程建設(shè)管理體制自上世紀(jì)80年代初期實(shí)行改革開放以來，在建立以項(xiàng)目法人制、招標(biāo)投標(biāo)制和建設(shè)監(jiān)理制為中心的建設(shè)管理體制管理模式上取得了較大的成績。。雖取得一定成績，但我們也應(yīng)清醒的看到，承包市場的運(yùn)行還不夠有序和規(guī)范，影響了施工承包的公平性和公正性，同時(shí)顯現(xiàn)出來的矛盾迫切需要施工合同來緩解，所以施工企業(yè)為迎合業(yè)主單位取標(biāo)的意向，低價(jià)投標(biāo)，以增加投標(biāo)的機(jī)會(huì)。在此情況下，簽訂的施工承包合同，施工企業(yè)若按常規(guī)施工工藝和項(xiàng)目管理方法，必將難以獲得理想的利潤額，甚至連預(yù)期的虧損都難彌補(bǔ)。

成本控制是項(xiàng)目管理的核心。水利工程施工承包可分為兩部分，即施工成本和經(jīng)營管理費(fèi)用。由于施工成本占合同總價(jià)80%以上，所以施工成本是成本控制的主要內(nèi)容。通過施工成本控制，可以促進(jìn)項(xiàng)目節(jié)約費(fèi)用，降低成本支出：可以分析和考核人工、材料和施工機(jī)械計(jì)劃消耗情況，挖掘降低施工成本的潛力；可以為企業(yè)招標(biāo)和經(jīng)營管理提供決策和預(yù)測的依據(jù)。然而，在實(shí)際的水利工程項(xiàng)目管理中，施工成本控制是相當(dāng)復(fù)雜的。因?yàn)樗こ桃话阒芷陂L，投資規(guī)模大，技術(shù)條件復(fù)雜，產(chǎn)品彈性鮮明，不可能建立和其他制造業(yè)一樣的標(biāo)準(zhǔn)成本控制系統(tǒng)；而且水利工程項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)是臨時(shí)組成的，施工人員中民工多，施工區(qū)域的環(huán)境條件的限制，有效地對(duì)施工成本控制顯得有點(diǎn)困難了。但水利工程施工有其內(nèi)在的施工規(guī)律，只要科學(xué)地組織和規(guī)劃，采取適當(dāng)?shù)目刂茦?biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按章實(shí)施，施工成本會(huì)取得良好的效果，但一定要以不影響工程質(zhì)量為前提。。

1.施工成本控制的實(shí)施步驟

1.1制定施工成本的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)施工承包合同的類型和施工企業(yè)的管理水平，采取何時(shí)的施工成本控制措施，制定可行的控制標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)過程是整個(gè)施工成本控制的關(guān)鍵，其工作質(zhì)量的高低直接決定著施工成本控制的效果，甚至影響整個(gè)工作的成敗。

1.2對(duì)施工過程進(jìn)行記錄。記錄應(yīng)建立在仔細(xì)觀察的基礎(chǔ)上，對(duì)記錄的內(nèi)容要求詳細(xì)又完整。其既涉及到人工、材料和施工機(jī)械的消耗、施工工藝、現(xiàn)場管理、工作面情況、場地布置和施工準(zhǔn)備等項(xiàng)目，又包括資源的數(shù)量、類別、人工和施工機(jī)械進(jìn)退工作面的時(shí)間、休息或閑置時(shí)間，以及設(shè)備的保養(yǎng)、維護(hù)時(shí)間等內(nèi)容。這一過程是施工成本控制的基礎(chǔ)。

1.3對(duì)記錄的內(nèi)容加以分析和整理。用科學(xué)的統(tǒng)計(jì)方法對(duì)記錄的內(nèi)容進(jìn)行加工處理，使之系統(tǒng)化、條理化，并對(duì)原始資料仔細(xì)的審核，對(duì)整理資料進(jìn)行事后的結(jié)構(gòu)性、及時(shí)性、計(jì)算和邏輯檢查，使成果成為能反映施工和管理水平特征的資料。然后用適當(dāng)?shù)目刂茦?biāo)準(zhǔn)與整理的資料相比較，并結(jié)合實(shí)際施工和管理中的情況，撰寫出施工成本控制統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告，對(duì)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)進(jìn)行總結(jié)。

1.4落實(shí)報(bào)告中的措施。即對(duì)報(bào)告中成功的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行推廣，對(duì)存在的問題及環(huán)節(jié)加以分析，并及時(shí)地監(jiān)督改正。

2.施工的控制標(biāo)準(zhǔn)

2.1合同施工成本控制標(biāo)準(zhǔn)。合同施工成本控制標(biāo)準(zhǔn)是以實(shí)施承包合同中的施工成本作為項(xiàng)目實(shí)際施工成本的控制標(biāo)準(zhǔn)。由于這套標(biāo)準(zhǔn)以合同為基礎(chǔ)，適用性強(qiáng)，故在很多項(xiàng)目管理中被使用。合同價(jià)作為限制成本價(jià)，經(jīng)常被切塊或按工序進(jìn)行分解，并且以切塊價(jià)和工序單價(jià)為個(gè)施工隊(duì)和部門的承包指標(biāo)。這種倒逼的方法將施工成本控制在一個(gè)較小的控范圍之內(nèi)，迫使個(gè)核算主體都自覺地采取適當(dāng)?shù)氖侄螠p低施工單位成本，但由于市場惡性競爭或施工企業(yè)投標(biāo)中熟練使用一些技巧，使整個(gè)合同中或某些單價(jià)的施工成本低于施工企業(yè)相應(yīng)的實(shí)際施工成本，造成核算主體在施工和管理方面雖然付出極大的努力，可承包指標(biāo)卻是一個(gè)無法降到的目標(biāo)。這種情況下合同施工成本作為標(biāo)準(zhǔn)發(fā)揮的作用將極其有限。為此，一些施工企業(yè)在中標(biāo)后即對(duì)施工承包合同進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)和單價(jià)平衡，以調(diào)整后的可行價(jià)作為實(shí)際施工成本控制的標(biāo)準(zhǔn)。

2.2預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)。。預(yù)算定額控制標(biāo)準(zhǔn)是從水利工程造價(jià)主管部門代表國家或地方政府頒布實(shí)施的統(tǒng)一預(yù)算定額作為項(xiàng)目實(shí)際施工成本的控制標(biāo)準(zhǔn)。由于它反映的式本行業(yè)的平均水平，因此即使施工企業(yè)在投標(biāo)和項(xiàng)目管理時(shí)對(duì)其做出一定調(diào)整，也不能準(zhǔn)確地反映具體單位的施工技術(shù)和管理水平。一般來講，當(dāng)前的市場競爭價(jià)大大低于預(yù)算定額編制價(jià)，純粹按照預(yù)算定額水平作為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工成本控制的實(shí)際意義不大。預(yù)算定額是國家對(duì)工程造價(jià)合理與判斷的重要依據(jù)，建設(shè)單位也必然以此來控制工程造價(jià)；它雖在一定程度上反映了我國水利工程造價(jià)管理體制的客觀情況，但隨著我國水利工程造價(jià)管理體制的發(fā)展，在大型施工企業(yè)中這套標(biāo)準(zhǔn)正被企業(yè)定額慢慢代替。

2.3企業(yè)實(shí)物消耗控制標(biāo)準(zhǔn)。企業(yè)實(shí)物消耗控制標(biāo)準(zhǔn)是以施工企業(yè)自身的施工技術(shù)和管理水平編制出的實(shí)物量消耗定額作為項(xiàng)目實(shí)際施工成本的控制標(biāo)準(zhǔn)。企業(yè)中標(biāo)后根據(jù)工程的實(shí)際情況和企業(yè)實(shí)物量定額對(duì)合同價(jià)進(jìn)行調(diào)整，并以此標(biāo)準(zhǔn)對(duì)項(xiàng)目總的盈虧情況和單價(jià)盈虧情況予以評(píng)價(jià)，將其作為各施工隊(duì)和部門盈虧或減虧的承包依據(jù)，一定程度上放映了水利建筑承包市場的自由競爭向壟斷競爭的邁進(jìn)，也表明施工項(xiàng)目管理由經(jīng)驗(yàn)型向科學(xué)型的轉(zhuǎn)變。

3.施工成本與控制費(fèi)用的關(guān)系

施工成本的控制措施越多越嚴(yán)，控制費(fèi)用的支出也就越多。施工成本控制的標(biāo)準(zhǔn)不同，也對(duì)控制費(fèi)用的支出有著不同的影響。有的施工成本措施越多越嚴(yán)并不是就越好，在控制措施不斷地增多和加嚴(yán)的過程中，開始施工成本減少遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于控制費(fèi)用的支出，項(xiàng)目總成本在不斷下降；當(dāng)控制到一定程度后，施工成本的減少將小于控制費(fèi)用支出，項(xiàng)目總成本開始上升。工程總成本的最低點(diǎn)為收支平衡點(diǎn)，也是施工成本控制的最優(yōu)點(diǎn)。當(dāng)然，工程項(xiàng)目一般并不能夠提供準(zhǔn)確而又可靠的圖線，也就無法確定實(shí)施的措施。但是，對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目而言，項(xiàng)目經(jīng)理根據(jù)經(jīng)驗(yàn)和數(shù)據(jù)進(jìn)行分析判斷，合理地掌握施工成本的控制度，使其盡量接近收支平衡點(diǎn)。

4.做好施工成本控制的基礎(chǔ)工作

4.1編制適用的企業(yè)定額。以企業(yè)定額來進(jìn)行成本控制，使水利工程造價(jià)管理體制和投標(biāo)市場競爭對(duì)施工企業(yè)的客觀要求。企業(yè)實(shí)物量消耗定額是企業(yè)定額的最重要組成部分，它是企業(yè)在自身的水平上充分考慮了人的積極因素，在施工強(qiáng)度、質(zhì)量以及人工材料、施工機(jī)械等方面規(guī)定所能達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)。編制先進(jìn)而又可行的工日、材料單位消耗、臺(tái)時(shí)等項(xiàng)消耗定額，才能據(jù)以審核各項(xiàng)消耗是否合理，是否節(jié)約，借以控制不必要的施工消耗，因此，規(guī)模企業(yè)必須建立健全定額管理制度。隨著新的施工技術(shù)、新的建筑材料、新的施工工藝和新施工設(shè)備在施工中的應(yīng)用，施工的技術(shù)和管理水平將不斷的得到提高。

4.2加強(qiáng)材料管理。材料費(fèi)是施工成本最主要的組成部分，對(duì)材料費(fèi)的控制是施工成本控制最重要的內(nèi)容。凡材料物資的收發(fā)、領(lǐng)退以及不同核算主體間的內(nèi)部轉(zhuǎn)移，都要經(jīng)過清點(diǎn)和填制必要的憑證，并經(jīng)一定的審批手續(xù)，建立嚴(yán)格的管理制度，同時(shí)嚴(yán)格工藝流程要求進(jìn)行施工，盡量減少施工不當(dāng)造成工程質(zhì)量缺陷，減少材料費(fèi)損失。禁絕杜絕使用不合格材料而造成返工和增加補(bǔ)救措施的費(fèi)用。

4.3制定健全可行的原始記錄制度。由于原始記錄是反映施工和管理活動(dòng)的原始資料，是進(jìn)行成本預(yù)測、成本控制、消耗分析和施工索賠的重要依據(jù)，是施工成本控制最基礎(chǔ)的工作。所以必須為原始記錄提供健全可行的技術(shù)保障制度和管理制度。對(duì)各原始記錄的登記、傳遞和審核組織好，形成規(guī)范的管理制度，以確保及時(shí)完整地為施工成本控制和其它各方面提供資料。

總之，通過科學(xué)的施工成本控制，以合同施工成本、企業(yè)實(shí)物消耗定額作為標(biāo)準(zhǔn)來約束實(shí)際的施工成本支出，處理好施工成本和控制費(fèi)用之間的關(guān)系，做好企業(yè)定額、材料管理和原始記錄制度等施工成本控制的基礎(chǔ)工作，施工企業(yè)的項(xiàng)目管理水平就會(huì)不斷提高。

篇9

xx小區(qū)位于xx市中心區(qū)西南部，南北長893米，東西長752米，規(guī)劃用地為43.18公頃，總建筑面積41.75平方米，距火車站不到2000米，距汽車站不到1000米，與市區(qū)最繁榮的一級(jí)商圈——華聯(lián)商廈實(shí)際距離為1300米。龍行路東西貫通其中，運(yùn)河路、火車站西路、王母閣路、河南路環(huán)繞著商城，周邊有3路、8路、9路、21路、25路等條公交路線經(jīng)過。據(jù)城建規(guī)劃，市政府還將增加3條公交線路直通龍行路，并設(shè)4個(gè)公交站點(diǎn)。

xx商城做為xx小區(qū)的功能性商業(yè)物業(yè)，總建筑面積10萬m2，，以龍行路為界，分為南北兩大區(qū)域，以一條商業(yè)步行街為中樞，力圖規(guī)劃魯西南地區(qū)首個(gè)集購物、休閑、旅游、娛樂為一體的大型購物商城。作為本報(bào)告的標(biāo)的項(xiàng)目——超市及百貨店位于xx商城的兩座標(biāo)志性建筑—金座、銀座，總建筑面積29000平方米，通過跨越龍行路過街天橋相連，從而使xx商城渾為一體，圍繞金座、銀座的19棟商業(yè)建筑分別劃分為品牌街、典雅裝飾城、家居大世界及美麗人生。規(guī)劃銀座經(jīng)營中、高檔次的各類名牌商品和在金座設(shè)立大型超級(jí)市場。

二、xx商城超市/百貨店項(xiàng)目市場分析

（一）、xx市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況

據(jù)xx統(tǒng)計(jì)局20*年統(tǒng)計(jì)信息，xx市城區(qū)內(nèi)（3公里范圍內(nèi)）常住人口為43萬人，暫住人口為21萬人；xx市國民生產(chǎn)總值630萬元；人均gdp8269元；人均可支配收入6352元，比上年增加578元，增長了10%；農(nóng)村居民人均純收入2824元，比上年增加148元，增長了5.5%。20*年城鄉(xiāng)居民消費(fèi)水平有所提高。據(jù)統(tǒng)計(jì)公報(bào)，城市居民人均消費(fèi)支出4589元，比上年增長了10%，農(nóng)村居民人均生活費(fèi)支出1934元，比上年增長了5.4%。物價(jià)總水平在20*年由負(fù)轉(zhuǎn)正的基礎(chǔ)上穩(wěn)中有漲。20*年xx市區(qū)居民生活消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上升1.4%，商品零售價(jià)格點(diǎn)水平比上年上升0.1%。

城鄉(xiāng)全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額185.9億元，比上年增長11.7%；全年縣及縣以上城鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額134.9億元，比上年增長120%；縣以下農(nóng)村實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額51億元，增長了10.9%。在全部消費(fèi)品零售總額中，個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)零售額111.3億元，增長了16.1%。城鄉(xiāng)居民人均居住面積14.26平方米，農(nóng)村居民人均居住面積28.1平方米，至20*年底全市總?cè)丝?91.42萬人。

（二）、xx小區(qū)商圈調(diào)查

1.商圈人口基數(shù)xx小區(qū)用地范圍內(nèi)，北起越河南路（20米），南至火柴廠北圍墻，西起王母閣路（40米）東至老運(yùn)河，南北長893米，東西長752米，規(guī)劃總用地為43.18公頃，是有江北小蘇州之稱的xx市的老城區(qū)。了解到其常駐人口為13.34萬人（轄8個(gè)派出所），每戶均人口4.5人。根據(jù)xx市城區(qū)內(nèi)（3公里范圍內(nèi)）常住人口為43萬人，暫住人口為21萬人的總體比例可推算出，xx商城1.5公里范圍內(nèi)流動(dòng)人口為6.51萬人，因此，xx商城1.5公里范圍內(nèi)的總?cè)丝趹?yīng)為19.85萬人。

2.商圈人流截面調(diào)查總體結(jié)果分析：①以目前的狀況，xx小區(qū)接入口包括龍行路、健康路及運(yùn)河路，按人流流入方向，經(jīng)過xx商城的人流總量為65,000人次，假設(shè)經(jīng)過xx商城的人流30%以上期望流入超市/百貨店，則為19,500人次，考慮到xx商城開業(yè)之后吸引效應(yīng)，預(yù)計(jì)初期亦不會(huì)超過65,000人次，以人流比重計(jì)算，商業(yè)人流為19,500人次，以平均買單率參考良友廣場買單率30%，買單人數(shù)為5850人，平均買單額76.89元，則人均買單額6352×76.89/7300=67元，日營業(yè)收入為39萬元。②xx商圈人流的一個(gè)重要的流動(dòng)特點(diǎn)是：由運(yùn)河路上出到太白路的人流（2.08萬）較顯多于太白路上進(jìn)入運(yùn)河路的人流（1.83萬），由建設(shè)南路進(jìn)入健康路的人數(shù)（1.5萬）又較多于健康路退出建設(shè)南路的人流（1.38萬）。這一事實(shí)說明，xx商城還不是人流的聚集地，主要人流走向由太白路進(jìn)運(yùn)河路，經(jīng)健康路出建設(shè)南路，或反之，xx商城與此主要人流走向一河之遙，換言之，存在人流聚集的潛力。③商業(yè)人流偏低，由于xx小區(qū)地理位置處于老運(yùn)河西岸，作為舊城履行地段，該片區(qū)北鄰回教朝拜地——東大寺，雖具歷史文化底蘊(yùn)，但缺少現(xiàn)代商業(yè)氣息，從其物業(yè)價(jià)格為老運(yùn)河?xùn)|岸及開發(fā)區(qū)物業(yè)價(jià)格低3成為例，說明其購買力相對(duì)較弱，且據(jù)觀察，小區(qū)南端，位于火柴廠，較多外來人口居住，因此根據(jù)觀察結(jié)果，xx小區(qū)商業(yè)人流為30%。④工作日人流較為平穩(wěn)，休息日變化較大，從人流構(gòu)成上看，女性約占41%，男性約占59%。

（三）、xx市商業(yè)競爭環(huán)境

據(jù)市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)公報(bào)，20*年xx市全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額185.9億元，全市縣及縣以上城鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額134.9億元。在全部消費(fèi)品零售總額中，個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)零售額111.3億元，比2000年增長了16.1%，說明個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)在商品流通產(chǎn)業(yè)中占有主導(dǎo)地位。

⑴競爭者基本狀況除了華聯(lián)商廈、市百貨大樓為標(biāo)志性商業(yè)設(shè)施外，三聯(lián)家電、巨龍家電商城、中百超市、時(shí)代超市及眾多品牌服裝專賣店和化妝品專營店，構(gòu)成了市中心商圈的主流。其中零售巨頭華聯(lián)商廈經(jīng)營面積20000平方米，20*年銷售額不到1億3千萬元，毛利率18.24%，毛利額為2175萬元，其20*年的年度目標(biāo)為1.5億，毛利額2500萬。穩(wěn)坐第二把交椅的市百貨大樓經(jīng)營面積25,000平方米，擁有員工1200多人，20*年銷售額據(jù)推測應(yīng)低于1.2億元。綜合評(píng)價(jià)，兩大零售大戶20*年銷售額總和應(yīng)低于2.5億元，由此可以推出，專業(yè)市場（商場）在xx市零售業(yè)占有絕對(duì)優(yōu)勢的份額，其中個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)穩(wěn)占市場絕對(duì)份額。

⑵競爭者分析①從目前社會(huì)零售總額及兩大龍頭商場的銷售額外負(fù)擔(dān)，我們可以看到專業(yè)市場（商場）在xx市零售業(yè)中占有絕對(duì)優(yōu)勢的份額，其中個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)穩(wěn)占零售商場絕對(duì)份額。②商業(yè)業(yè)態(tài)較齊全，大型綜合商場、超市、專業(yè)零售商場、專賣店及批發(fā)市場、夜市各領(lǐng)，并針對(duì)不同的消費(fèi)群體，占有相當(dāng)市場份額，諸多初級(jí)市場形態(tài)的并存，也間接說明xx市購買力和生活處于小康水平。③華聯(lián)商廈及市百貨營業(yè)面積均在20000平方米以上，從建筑物品質(zhì)、地理位置、經(jīng)營業(yè)態(tài)、管理模式、服務(wù)功能等多方面來看，它們代表了目前零售業(yè)的主流，其購物環(huán)境相對(duì)滯后，商品附加值不高，管理缺乏創(chuàng)新，但應(yīng)列為本論證項(xiàng)目直接競爭者。④市中心商圈眾多的服飾品牌專賣店，構(gòu)成了xx市商業(yè)的一道風(fēng)景線，也成為時(shí)尚消費(fèi)的主要場所。但其價(jià)格的不透明性及對(duì)品質(zhì)的擔(dān)心，成為廣大時(shí)尚品牌消費(fèi)者的一道潛在屏障。

（四）、居民商場消費(fèi)習(xí)慣調(diào)查

為了更好地把握xx市居民的消費(fèi)心理及消費(fèi)行為，配合xx商城市場調(diào)研，特此設(shè)計(jì)了一組問卷，并通過實(shí)地詢問得到相關(guān)數(shù)據(jù)37份。本問卷分四部分，第一部分是消費(fèi)者自然狀況；第二部分析解消費(fèi)者商場消費(fèi)習(xí)慣及原因；第三部分是商業(yè)環(huán)境滿意度；第四部分試圖解釋消費(fèi)者對(duì)xx商城的認(rèn)知度及其評(píng)價(jià)。

（1）xx市樣本消費(fèi)者概況本次市調(diào)隨機(jī)采訪居民37人，其中女性居民15人，占樣本基數(shù)的40%，男性居民22人，占樣本基數(shù)的60%，基本符合截面調(diào)查人流構(gòu)成（男性51%，女性49%）。（2）居民商場消費(fèi)習(xí)慣居民商場消費(fèi)習(xí)慣反映了居民的消費(fèi)模式，影響甚至制約著商業(yè)形態(tài)。從城市居民收入狀況來看，城市居民整體上尚處于“小康”水平，雖收入分層差距較大，絕大多數(shù)中低收入層（500-600元）與高收入層（1000元以上）的消費(fèi)判別卻不甚明顯，傾向于超市消費(fèi)。反映出超市業(yè)態(tài)方便、快捷及平價(jià)的經(jīng)營宗旨和良好的購物環(huán)境得到了居民的認(rèn)可。（3）居民偏愛商場購物的原因調(diào)查表明，信譽(yù)好（38%）、購物環(huán)境好（22%）是商場購物的兩大因素。xx市與其他大、中型城市的消費(fèi)者的消費(fèi)心理具有明顯不同，商品質(zhì)量和商業(yè)信譽(yù)是消費(fèi)者最關(guān)心的問題，這也反映出，商業(yè)環(huán)境還處在相對(duì)商業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)型階段，商業(yè)環(huán)境及商譽(yù)相對(duì)滯后，其經(jīng)營方式和理念有待提高，這也釋解出為什么消費(fèi)者對(duì)大商場給予了滿意的答復(fù)。分析結(jié)果表明，商譽(yù)和商品質(zhì)量是xx市消費(fèi)者最關(guān)心的購物因素，也是我們作為競爭者需要利用的直接的市場契入點(diǎn)和競爭優(yōu)。（4）對(duì)xx商城的認(rèn)知度和評(píng)價(jià)xx商城作為xx市政府的重點(diǎn)改造項(xiàng)目，得到了社會(huì)的廣泛關(guān)注，調(diào)查結(jié)果顯示73%的樣本消費(fèi)者知道xx商城，反映出該項(xiàng)目除了開發(fā)商的人為炒作外，政府力也產(chǎn)生了強(qiáng)大的社會(huì)效應(yīng)。由社會(huì)效應(yīng)而產(chǎn)生的吸引力效應(yīng)則解釋了xx市居民近乎92%的消費(fèi)者對(duì)xx商城的光顧傾向。另外，對(duì)于未來xx小區(qū)的定位測試表明，52%的xx小區(qū)認(rèn)知消費(fèi)者認(rèn)為，未來xx小區(qū)是居民及商業(yè)混合區(qū)，41%的認(rèn)知消費(fèi)者更潛在定位為休閑小區(qū)，此潛在定位對(duì)小區(qū)商業(yè)投資商具有一定優(yōu)勢。

（三）、xx商城超市/百貨店內(nèi)部力量分析

xx小區(qū)的社會(huì)效應(yīng)帶來的對(duì)xx商城的社會(huì)關(guān)注，成為本項(xiàng)目突出的吸引力效應(yīng);良友商業(yè)近三年的商業(yè)運(yùn)作積累的經(jīng)驗(yàn)，可以直接稼接到新項(xiàng)目，成為新項(xiàng)目動(dòng)作的技術(shù)保障；山東xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與本項(xiàng)目投資方的經(jīng)營模式和價(jià)值理念存在共性，形成利益互補(bǔ)，利于本項(xiàng)目的平衡動(dòng)作；本超市/百貨店項(xiàng)目規(guī)模較大，起點(diǎn)較高，較易形成轟動(dòng)效應(yīng)，引領(lǐng)xx市商業(yè)趨勢。

（四）、xx商城超市/百貨店項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析

1、投資估算項(xiàng)目總投資為4070萬元，其中：設(shè)備購置費(fèi)726萬元，裝修及裝飾費(fèi)644萬元，開辦費(fèi)500萬元（包括廣告費(fèi)150萬元），正常年份的流動(dòng)資金2200萬元。

2、總成本費(fèi)用估算商品銷售成本按預(yù)測商品銷售收入12480萬元的85%進(jìn)行計(jì)算；場地租金按每天0.46元/每平方米，每兩年遞增1.6%進(jìn)行計(jì)算；財(cái)務(wù)費(fèi)用按貸款額3000萬元，年貸款利率6%進(jìn)行計(jì)算；按職工總?cè)藬?shù)800人，年人均工資4500元，估算的年工資總額為360萬元。設(shè)備的價(jià)值為726萬元，預(yù)計(jì)殘值36萬元，折舊年限5年，年折舊費(fèi)用138萬元；裝修及裝飾費(fèi)、開辦費(fèi)均按5年攤銷，年攤銷額分別為129萬元、100萬元。以上各項(xiàng)數(shù)據(jù)計(jì)入總成本費(fèi)用表中，再加上其他費(fèi)用，即可得項(xiàng)目各年的總成本費(fèi)用。

3、商品銷售收入、應(yīng)交增值稅、銷售稅金及附加與應(yīng)交所得稅的估算商品銷售收入按每天40萬元進(jìn)行計(jì)算，年銷售收入為14600萬元，銷售額為12480萬元（不含稅）；應(yīng)交增值稅按銷售額的1.8%進(jìn)行計(jì)算；銷售稅金及附加按應(yīng)交增值稅的10%進(jìn)行計(jì)算；應(yīng)交所得稅按33%的稅率，虧損在五年之內(nèi)予以彌補(bǔ)進(jìn)行計(jì)算（未考慮稅收優(yōu)惠政策）。項(xiàng)目各年的商品銷售收入、應(yīng)交增值稅、銷售稅金及附加與應(yīng)交所得稅。

篇10

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；投資項(xiàng)目；可行性研究

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性研究是在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策階段，對(duì)項(xiàng)目的投資環(huán)境和條件等內(nèi)容進(jìn)行較為深入的調(diào)查研究，制定、分析和評(píng)價(jià)各種投資方案的可能性、技術(shù)性和經(jīng)濟(jì)合理性。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究是投資決策、資金籌措、實(shí)施操作、立項(xiàng)審批的重要依據(jù)之一。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目一般具有投入多、風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的可行性研究，是控制投資風(fēng)險(xiǎn)、確保合理開發(fā)的基礎(chǔ)性條件，甚至關(guān)系到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的盈虧成敗。

一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的作用

（1）作為項(xiàng)目投資方的決策依據(jù)?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)的第一個(gè)環(huán)節(jié)，根據(jù)可行性研究的研究分析結(jié)論，項(xiàng)目投資方會(huì)進(jìn)行研讀并最終決定是否投資該項(xiàng)目和投資規(guī)模等事項(xiàng)。（2）作為項(xiàng)目主管方的審批依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)就擬投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目編制申請(qǐng)報(bào)告，報(bào)送項(xiàng)目審批核準(zhǔn)機(jī)關(guān)申請(qǐng)審核批準(zhǔn)。項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告中所含最重要的文件之一就是項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。項(xiàng)目審批核準(zhǔn)機(jī)關(guān)是否批準(zhǔn)該項(xiàng)目，很大程度在于項(xiàng)目可行性研究是否科學(xué)、合法、合理，是否具有理想的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。（3）作為項(xiàng)目籌資的重要參考資料。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目一般是高投入高風(fēng)險(xiǎn)，不進(jìn)行深入的可行性分析研究，一般很難對(duì)外籌資。銀行等金融企業(yè)、投資公司等財(cái)務(wù)戰(zhàn)略投資者是在承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較小、項(xiàng)目具有足夠的還款能力的情況下，才可能給予項(xiàng)目貸款。（4）作為項(xiàng)目進(jìn)行前期工作的依據(jù)。項(xiàng)目的前期工作包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、人員招聘、施工準(zhǔn)備等，在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性研究中，都會(huì)提及各項(xiàng)工作安排的時(shí)間表。如無其他情況的改變，一般應(yīng)根據(jù)該計(jì)劃行事。

二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究階段的劃分

（1）投資機(jī)會(huì)研究。投資機(jī)會(huì)研究是指對(duì)項(xiàng)目投資者選擇投資機(jī)會(huì)和方向提出輪廓性建議，目的是在特定的地區(qū)內(nèi)，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和政策，同時(shí)結(jié)合資源條件和市場供求等條件尋找并選擇合適有利的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。投資機(jī)會(huì)研究一般依靠粗略的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析，主要是從投資收益等角度研究投資的可能性，進(jìn)行投資機(jī)會(huì)的選擇和鑒別，引起高層決策者的投資意向。投資機(jī)會(huì)研究的結(jié)果允許誤差在30%之內(nèi)，研究費(fèi)用占投資總額的0.1%～0.2%。如果初步證明項(xiàng)目投資的設(shè)想是盈利并且可行的，則可以再進(jìn)行更深入細(xì)致的研究分析。（2）初步可行性研究。初步可行性研究是指對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中一些重要環(huán)節(jié)和關(guān)鍵問題進(jìn)行專題研究，進(jìn)一步說明投資項(xiàng)目的價(jià)值所在。研究分析的關(guān)鍵問題主要包括：分析投資機(jī)會(huì)研究的結(jié)論；有哪些關(guān)鍵問題需要進(jìn)行輔助研究；在擁有詳盡資料的基礎(chǔ)上進(jìn)行測算并作出是否進(jìn)一步研究的決定等等。初步可行性研究階段的結(jié)果允許誤差在20%之內(nèi)，研究費(fèi)用占投資總額的0.25%～1.25%。通過初步可行性研究，可以對(duì)項(xiàng)目的盈利和前景做進(jìn)一步的分析和判斷。（3）詳細(xì)可行性研究。詳細(xì)可行性研究是項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)和關(guān)鍵步驟。其主要是對(duì)項(xiàng)目從技術(shù)和財(cái)務(wù)等方面進(jìn)一步探討可能性和合理性，對(duì)項(xiàng)目提出結(jié)論性意見并最終形成正式的可行性研究報(bào)告。詳細(xì)可行性研究的結(jié)果允許誤差在10%之內(nèi)，研究費(fèi)用占投資總額的比例根據(jù)項(xiàng)目大小不同而有所不同，一般在投資總額的0.2%～3%之內(nèi)。另外，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，對(duì)于限額以上的大、中型項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，須經(jīng)有權(quán)審批的單位委托有資質(zhì)的咨詢?cè)u(píng)估公司就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行充分的分析論證和評(píng)價(jià)。未經(jīng)該程序的項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批和組織建設(shè)。其主要內(nèi)容包括：全面審核報(bào)告中反映的各項(xiàng)情況是否真實(shí)存在；全面審核各項(xiàng)指標(biāo)計(jì)算、參數(shù)選擇是否正確；從企業(yè)、社會(huì)和國家等方面綜合分析和判斷項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益；分析并最終判斷項(xiàng)目可行性研究的可靠性和客觀性，對(duì)項(xiàng)目作出最終的投資決策提供專業(yè)的評(píng)價(jià)意見。

三、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的基本內(nèi)容

根據(jù)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和復(fù)雜程度的不同，可行性研究的內(nèi)容各有側(cè)重，不盡相同。本文以廣東省DQ房地產(chǎn)投資項(xiàng)目為例，具體探討可行性研究基本內(nèi)容的以下幾個(gè)方面：第一部分是介紹DQ當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。具體可從當(dāng)?shù)氐牡乩砦恢?、交通情況、人口數(shù)量、生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資額、社會(huì)消費(fèi)品零售總額等方面進(jìn)行資料和數(shù)據(jù)的收集，以作為項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)背景資料。第二部分是DQ當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)行業(yè)市場分析。具體可從房地產(chǎn)市場宏觀的政策法規(guī)和市場行情，結(jié)合DQ當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供給和需求進(jìn)行理論和數(shù)據(jù)分析，以作為項(xiàng)目研究的重要決策資料。第三部分是項(xiàng)目概述。具體包括項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目地塊的權(quán)屬人及相關(guān)方、項(xiàng)目的地理位置和現(xiàn)狀、土地面積、土地成本、主要建設(shè)條件和規(guī)劃要點(diǎn)（包括容積率、建筑密度、綠化率等）。第四部分是規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)方案的選擇。根據(jù)上述當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)行業(yè)市場分析、項(xiàng)目概述和規(guī)劃要點(diǎn)，進(jìn)行市場供求現(xiàn)狀分析及預(yù)測，服務(wù)對(duì)象分析，房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格預(yù)測并最終制定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，選擇并確定商住、商業(yè)或其他建設(shè)方案，制定租售計(jì)劃，確定擬建項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置和建筑方案選擇。第五部分是經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益評(píng)價(jià)。一是根據(jù)規(guī)劃要點(diǎn)，預(yù)算項(xiàng)目的投資總額，并計(jì)算出項(xiàng)目的稅后利潤、總投資回報(bào)率、自有資金投資回報(bào)率等多項(xiàng)指標(biāo)；如規(guī)劃要點(diǎn)尚不確定，可選擇幾個(gè)最接近的規(guī)劃要點(diǎn)，計(jì)算出多個(gè)方案。二是投資效益評(píng)價(jià)，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)主要有投資回報(bào)率（ROI），內(nèi)含報(bào)酬率（IRR），凈現(xiàn)值（NPV），投資回收期（PP）等等，可根據(jù)項(xiàng)目的不同，選取其中的幾項(xiàng)指標(biāo)作為評(píng)價(jià)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的依據(jù)。可從國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、項(xiàng)目環(huán)境效益等進(jìn)行社會(huì)及綜合效益評(píng)價(jià)。第六部分是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，采取定量和定性兩種分析方法。定量分析主要采取臨界點(diǎn)分析，一般以內(nèi)部收益率10%為限來確定最低銷售價(jià)格和最高建安費(fèi)用。定性分析則需要對(duì)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行分析，并得出相應(yīng)的具體對(duì)策及預(yù)案。第七部分是現(xiàn)金流量以及資金籌措。主要包括：現(xiàn)金流量年度流入和流出的具體安排計(jì)劃、資金的籌集方案和籌集成本、項(xiàng)目的還貸能力分析等。第八部分是開發(fā)思路和項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度。主要包括開發(fā)項(xiàng)目的管理模式、機(jī)構(gòu)設(shè)置、管理人員的配備方案、人員聘用及培訓(xùn)計(jì)劃、項(xiàng)目管理費(fèi)用預(yù)算等等。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度主要前期開發(fā)進(jìn)度和工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃，具體包括各個(gè)單項(xiàng)工程的開工和竣工時(shí)間，施工進(jìn)度安排，建設(shè)場地布置，施工隊(duì)伍選擇等等。第九部分是研究結(jié)論及建議。根據(jù)上述研究分析結(jié)果，對(duì)投資項(xiàng)目是否具有可行性作出明確的結(jié)論性意見，同時(shí)針對(duì)投資項(xiàng)目存在的一些關(guān)鍵問題提出具體的建議供高層決策。一份優(yōu)秀的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告應(yīng)是編制依據(jù)真實(shí)可靠、結(jié)構(gòu)內(nèi)容豐富完整；報(bào)告文本格式要規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)，附圖、附表、附件齊全；報(bào)告表述形式盡量圖文并茂，具有數(shù)字化、圖表化和直觀化的特點(diǎn)；報(bào)告的深度和廣度能夠滿足投資決策的需要。

四、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究中的關(guān)鍵問題

1.市場定位。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目最重要的關(guān)鍵問題之一就是市場定位，應(yīng)以適量的超前意識(shí)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合理的規(guī)劃和定位。一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目一般需要兩年以上，這段時(shí)間內(nèi)的法律政策、市場環(huán)境和消費(fèi)行為觀念可能會(huì)有變化，有時(shí)甚至變化甚大。如何適應(yīng)變化，這就需要掌握變化的走勢，找準(zhǔn)項(xiàng)目準(zhǔn)確的市場定位。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的市場定位就是需要在深入細(xì)致的房地產(chǎn)市場調(diào)查、研究、分析的基礎(chǔ)上，選定目標(biāo)市場，確定項(xiàng)目檔次，圈定消費(fèi)群體。市場定位要與企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向保持一致，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略包括品牌戰(zhàn)略、管理戰(zhàn)略和經(jīng)營戰(zhàn)略等。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目必須以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為基礎(chǔ)，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，發(fā)揮企業(yè)核心競爭力，體現(xiàn)企業(yè)競爭優(yōu)勢，構(gòu)建并發(fā)揚(yáng)壯大所屬企業(yè)和產(chǎn)品的品牌，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。市場定位要具有實(shí)實(shí)在在的可行性，其中項(xiàng)目實(shí)施的可行性是指由于房地產(chǎn)市場處在不斷地變化之中，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的市場定位必須充分考慮項(xiàng)目實(shí)施的可行性，以免開發(fā)后賣不出去、租不出去形成資金回籠壓力；同時(shí)要根據(jù)所在區(qū)域、地塊特性、項(xiàng)目規(guī)模和優(yōu)勢來分析開發(fā)和入市的好時(shí)機(jī)，設(shè)計(jì)好項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度。而所謂的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的可行性則是要運(yùn)用定量與定性分析、動(dòng)態(tài)與靜態(tài)分析、微觀效益與宏觀效益分析等多種分析相結(jié)合的方法，準(zhǔn)確分析項(xiàng)目各種經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)并確定項(xiàng)目的可行性。

2.風(fēng)險(xiǎn)管理。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，它具有開發(fā)周期長、資金投入量大等特點(diǎn)，難以在項(xiàng)目研究階段即對(duì)開發(fā)過程中的有關(guān)費(fèi)用和收益情況作出精確的測定。在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的數(shù)據(jù)有很大一部分來自對(duì)未來的估算，使得依據(jù)這些數(shù)據(jù)計(jì)算出的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)存在某種不確定性，這可能給房地產(chǎn)投資項(xiàng)目帶來一些風(fēng)險(xiǎn)。因此，有必要對(duì)各種不確定性因素的變化情況，以及這些變化對(duì)投資者的收益的影響進(jìn)行詳細(xì)分析。風(fēng)險(xiǎn)管理是一個(gè)完整的過程。項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理是指用系統(tǒng)的、動(dòng)態(tài)的方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，以減少項(xiàng)目開發(fā)過程中的不確定因素，按邏輯順序可以分為風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)回避與轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)控制和風(fēng)險(xiǎn)損失的處理等五個(gè)步驟。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析的方法一般有敏感性分析和盈虧平衡分析等。敏感性分析是指從眾多的不確定性因素中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析和測算其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法。盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點(diǎn)分析項(xiàng)目成本與收益的平衡關(guān)系的一種方法。各種各樣的不確定因素（投資、成本、銷售量、產(chǎn)品價(jià)格、項(xiàng)目期間等）的變化會(huì)影響投資方案的經(jīng)濟(jì)效果，當(dāng)這些因素的變化達(dá)到某一臨界值時(shí)，就會(huì)影響方案的取舍。售價(jià)和租金是房地產(chǎn)項(xiàng)目最主要的不確定性因素，能否實(shí)現(xiàn)預(yù)定的租售價(jià)格，是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的關(guān)鍵。

3.財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)是指根據(jù)國家的財(cái)務(wù)、稅收等制度，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的盈利、償債能力等項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是定性和定量分析相結(jié)合，以定量計(jì)算為主。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況具體通過財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)反映，如以是否考慮時(shí)間因素分類，可以將其分為靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)兩種。靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)是指在不考慮資金的時(shí)間價(jià)值的情況下，考察項(xiàng)目盈利能力的一種財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)，在分析工期短的小型項(xiàng)目投資時(shí)有一定程度的使用價(jià)值，而對(duì)于大中型的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，則只在投資機(jī)會(huì)研究和初步可行性分析階段有所應(yīng)用。現(xiàn)在比較常見的靜態(tài)分析指標(biāo)主要有：投資利潤率、靜態(tài)投資回收期等。動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)則是考慮到了資金的時(shí)間價(jià)值，它能夠更加科學(xué)全面地反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益指標(biāo)，因而在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析的應(yīng)用較為普遍?，F(xiàn)在比較常用的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)主要有：凈現(xiàn)值、內(nèi)部回報(bào)率、動(dòng)態(tài)投資回收期和盈利指數(shù)等。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]譚術(shù)魁.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營[M].上海：復(fù)旦大學(xué)出版社，2006

[2]陳弘.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析[J].經(jīng)濟(jì)評(píng)論.2004（2）