導(dǎo)語：如何才能寫好一篇道路工程劃分規(guī)范，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：市政；綜合；設(shè)計(jì)

中圖分類號(hào)：TU99 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

引言：市政工程管線綜合設(shè)計(jì)是市政工程設(shè)計(jì)的一項(xiàng)重要內(nèi)容，隨著城市化進(jìn)程的加快，地下管線越來越擁擠，道路下面敷設(shè)的管線越來越多。我經(jīng)常遇到很多問題：正在施工的某種管線與其他管線相互阻礙，擠壓。工程的變更、工期拖后并且費(fèi)工費(fèi)料，造成浪費(fèi)。也有些市政改擴(kuò)建工程或續(xù)建工程．由于缺乏市政管線綜合設(shè)計(jì)資料，盲目施工，損壞了其他管線，造成了設(shè)備或人身重大傷亡事故．因此，在市政工程建設(shè)中，工程管線綜合設(shè)計(jì)是不可缺少的一部分．一項(xiàng)好的市政工管線綜合設(shè)計(jì)，可以使地下管線更加合理，有效利用路面以下空間，縮短工期，節(jié)省工程投資，創(chuàng)造較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益．在進(jìn)行工程管線綜合設(shè)計(jì)以前，必需首先具有完整的各個(gè)專業(yè)系統(tǒng)規(guī)劃及現(xiàn)狀資料。

各類城市管線包括：電力管、有線通訊管、給水管、燃?xì)夤?、供熱管、雨水管、污水管和其他特殊管線（如軌道交通的電網(wǎng)、輸油管、輸氣管、化工物料等）。

1.市政管線綜合規(guī)劃設(shè)計(jì)原則

市政管線綜合規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容，就是規(guī)劃各種管線在各道路紅線內(nèi)的平面布置及在各個(gè)路段的規(guī)定埋深，在交叉處要作專門設(shè)計(jì)，以避免碰撞，合理穿越；在各路段留有支管或分支電纜穿越空間．為了方便交叉口設(shè)計(jì)，把道路斷面歸納為幾種標(biāo)準(zhǔn)斷面，作出道路標(biāo)準(zhǔn)斷面管線布置圖，圖上清楚顯示了該道路一般情況下各種管線、電纜的平面及空間位置，從而為交叉口設(shè)計(jì)做好了準(zhǔn)備．市政管線的綜合規(guī)劃設(shè)計(jì)，應(yīng)將道路綠化、停車場、廣場、消防、交通信號(hào)等一并考慮．

2.管線綜合規(guī)劃的設(shè)計(jì)內(nèi)容

①城市綜合管線一定要確定在地下敷設(shè)時(shí)工程管線和排列順序的最小垂直凈距、小水平凈距。

②地下敷設(shè)城市工程管線確定最小的覆土深度

③在架空敷設(shè)桿線的平面位置及架空敷設(shè)時(shí)管線和周圍建（構(gòu)）筑物、道路、時(shí)相鄰工程管線間的最小垂直凈距及最小水平凈距。

④在架空敷設(shè)時(shí)管線行道樹與綠化的關(guān)系確定城市工程管線。

⑤在地下敷設(shè)時(shí)確定城市工程管線與市容景觀的關(guān)系。

3.管線綜合規(guī)劃的目的

在城市道路有限斷面上管線綜合規(guī)劃就是對(duì)各類管線統(tǒng)籌規(guī)劃和綜合安排，避免各種工程管線（城市道路交通、給水工程、城市環(huán)境、排水工程、燃?xì)夤こ?、防洪工程、電力工程、電信工程、人防工程、供熱工程等）在豎向空間和平面位置上的干擾和互相沖突，維持城市功能的正常運(yùn)作。

工程管線綜合規(guī)劃就是發(fā)現(xiàn)和解決各項(xiàng)工程管線在規(guī)劃設(shè)計(jì)中存在的問題與矛盾，綜合安排用地空間上占有合理位置及下階段單項(xiàng)工程設(shè)計(jì)。使得規(guī)劃在科學(xué)合理的安排下為工程管線施工及規(guī)劃管理工作創(chuàng)造有利條件。

4.管線規(guī)劃設(shè)計(jì)同和規(guī)劃銜接問題

4.1市政綜合管線規(guī)劃是在總規(guī)、分規(guī)的基礎(chǔ)上編制的同總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃的銜接上，對(duì)上一層次規(guī)劃的分析解讀和研究。作為市政綜合管線規(guī)劃編制的前提是對(duì)規(guī)劃區(qū)的發(fā)展目標(biāo)、人口、用地、路網(wǎng)、市政設(shè)施等要充分了解并根據(jù)需要做以下幾點(diǎn)的分析研究：①要想合理地安排市政綜合管線就必須通過深入的分析了解規(guī)劃區(qū)的發(fā)展目標(biāo)、人口、用地等。充分了解規(guī)劃區(qū)的發(fā)展對(duì)市政綜合管線的各種需求分析。

②市政綜合管線發(fā)展?jié)摿Φ姆治鲅芯俊？梢哉f是市政綜合管線一種資源，但任何一種資源都不可能無限量地發(fā)展。市政綜合管線也不例外因此，為了使其對(duì)規(guī)劃區(qū)的發(fā)展起到一個(gè)反饋的作用，就必須通過分析和研究市政綜合管線的發(fā)展?jié)摿_(dá)到資源利用率最大化。

③市政綜合管線的片區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展和潛力的研究。為了市政綜合管線規(guī)劃編制合理化，避免市政綜合管線的發(fā)展?jié)摿?duì)規(guī)劃區(qū)的發(fā)展產(chǎn)生制約和影響。所以對(duì)市政綜合管線的片區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展和潛力的研究是必不可少的。只有通過調(diào)查結(jié)果將兩者有序的結(jié)合，市政綜合管理規(guī)劃編制才會(huì)趨于合理化。

4.2市政綜合管線及詳細(xì)規(guī)劃的銜接

市政綜合管線各組團(tuán)詳細(xì)規(guī)劃在編制時(shí)間與編制單位上存在一些差異。這些差異對(duì)市政綜合管線及詳細(xì)規(guī)劃的銜接在不同程度上會(huì)產(chǎn)生不同影響。如市政設(shè)施重復(fù)安排及不足；道路路網(wǎng)及管線銜接不上；豎向標(biāo)高不統(tǒng)一等等。例如以上這些市政道路管線與詳細(xì)規(guī)劃之間的銜接可能會(huì)出現(xiàn)問題。城市市政綜合管線規(guī)劃在編制各個(gè)詳細(xì)規(guī)劃過程中有必要對(duì)其進(jìn)行整理以適應(yīng)城市市政綜合管線規(guī)劃。

4.3市政綜合管線與各個(gè)市政專項(xiàng)規(guī)劃的銜接

在市政專項(xiàng)規(guī)劃的框架基礎(chǔ)上進(jìn)行編制應(yīng)對(duì)各個(gè)市政的專項(xiàng)的研究與規(guī)劃進(jìn)行解讀并合理的判斷。并且要對(duì)管線綜合方面進(jìn)行考慮，合理安排各類管線的位置。市政專項(xiàng)規(guī)劃有道路、豎向、防洪、給水、排水、電力和燃?xì)獾葘ｍ?xiàng)規(guī)劃。

5.專業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)

道路網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃設(shè)計(jì)是各市政專業(yè)系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)．道路規(guī)劃是在交通量調(diào)查資料和該區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的前提下進(jìn)行的．

5.1雨、污水規(guī)劃設(shè)計(jì)

5.1.1匯水面積的劃分

根據(jù)道路兩側(cè)區(qū)域地面高程和設(shè)計(jì)需要，可以劃分若干自然匯水區(qū)域．根據(jù)各區(qū)域地面排水的自然流向，確定最終排水流向．一般來講，應(yīng)盡量避免興建泵站，以節(jié)約建設(shè)和運(yùn)行費(fèi)用．

5.1.2管網(wǎng)規(guī)劃

根據(jù)道路兩側(cè)區(qū)域的具體情況，劃分幾個(gè)排放區(qū)域，確定排放點(diǎn)．進(jìn)一步調(diào)查排放點(diǎn)水文資料如河底高程及最高水位等．以排放點(diǎn)高程為基準(zhǔn)點(diǎn)，反向推算至規(guī)劃區(qū)域，可以確定干管，支管的管徑、流量、坡度等．當(dāng)然管徑和坡度確定時(shí)，必須考慮能夠滿足相應(yīng)排水設(shè)計(jì)規(guī)范要求．

5.2供水管網(wǎng)

樹枝狀管網(wǎng)投資少，構(gòu)造簡單，易造成“死水”．環(huán)狀管網(wǎng)投資較大，供水可靠．實(shí)際給水規(guī)劃中，主要供水區(qū)或主干管采用環(huán)狀網(wǎng)，其他區(qū)域采用枝狀網(wǎng)．個(gè)別重要用戶也要環(huán)網(wǎng)供水．平行干管間宜設(shè)聯(lián)絡(luò)管．

5.3供熱、燃?xì)狻㈦娏芫W(wǎng)規(guī)劃

由各專業(yè)設(shè)計(jì)單位確定管網(wǎng)負(fù)荷及各參數(shù)；確定管網(wǎng)敷設(shè)主線及支線的規(guī)劃。

5.4 路燈規(guī)劃

路燈規(guī)劃包括路燈高壓規(guī)劃和路燈低壓規(guī)劃

5.5有線電視、電信規(guī)劃

做好有線電視、電信規(guī)劃，首先要清楚現(xiàn)狀．了解本地區(qū)或本市發(fā)展規(guī)劃．本規(guī)劃區(qū)是否設(shè)電信分站，及電信分站的規(guī)模、位置，與市站及鄰近分站的聯(lián)絡(luò)方式、光纜的走向等，并根據(jù)本區(qū)域人口發(fā)展規(guī)劃，確定光纜的敷設(shè)范圍。

6.結(jié)語

市政綜合管線規(guī)劃是在總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃的基礎(chǔ)上的一個(gè)綜合性的市政工程規(guī)劃，市政綜合管線規(guī)劃應(yīng)該在各個(gè)控制性區(qū)域內(nèi)進(jìn)行進(jìn)一步的結(jié)合與詳細(xì)規(guī)劃,對(duì)道路工程、電力工程、給水工程、電力工程、信息工程、排水工程、燃?xì)夤こ痰葘ｍ?xiàng)進(jìn)行協(xié)調(diào),整理和深化，對(duì)市政綜合管線進(jìn)行了深入研究和詳細(xì)規(guī)劃，包括管線的平面綜合與豎向綜合。只有與相關(guān)規(guī)劃以及現(xiàn)狀實(shí)施協(xié)調(diào),規(guī)劃編制才具有可操作性。

參考文獻(xiàn)：

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[2]鄧競成，城市市政工程規(guī)劃編制辦法的研究[D]．重慶：重慶大學(xué)，2003．

篇2

1問題的提出

從城市發(fā)展的歷史看，城市規(guī)劃起源于土地市場的失效，其核心問題是處理土地使用的關(guān)系。而在中國的城市建設(shè)大潮中，本應(yīng)當(dāng)跟上城市新形勢、新趨勢的城市規(guī)劃，總是“遲到一步”，在土地之爭中“被開發(fā)商牽著鼻子走”，出現(xiàn)了“房地產(chǎn)開發(fā)引導(dǎo)城市規(guī)劃，規(guī)劃遷就開發(fā)”的怪現(xiàn)象，城市規(guī)劃已經(jīng)在土地開發(fā)中失去了話語權(quán)。面對(duì)種種諸如此類的現(xiàn)象，我們不禁要問：為什么城市規(guī)劃在土地控制市場競爭中總是處于下風(fēng)，處于被動(dòng)局面？城市規(guī)劃的“龍頭”地位該如何體現(xiàn)？在濟(jì)南舉辦的首期“規(guī)劃名家講壇”上，鄒德慈院士提出了這樣的意見：“城市規(guī)劃不能被開發(fā)商牽著鼻子走！代表公共利益和體現(xiàn)政府行為的城市規(guī)劃必須具備駕馭市場經(jīng)濟(jì)包括房地產(chǎn)開發(fā)的能力，以彌補(bǔ)市場失效。”“規(guī)劃無用論”成為開發(fā)過程中普遍的思想認(rèn)識(shí)，這不能不說是一種悲哀！城市規(guī)劃工作者在呼吁給予規(guī)劃公正待遇、要求別人對(duì)規(guī)劃正眼相看的時(shí)候，是否也應(yīng)當(dāng)對(duì)城市規(guī)劃自身理論及應(yīng)用研究方面的缺失進(jìn)行反思呢？在此背景下，加強(qiáng)規(guī)劃師自身的專業(yè)修養(yǎng)和理論應(yīng)用的研究成為必然趨勢。為找出規(guī)劃在控制土地乏力背后的原因，我們不妨圍繞規(guī)劃控制的核心—土地，重新回顧現(xiàn)有的規(guī)劃過程，尤其是土地開發(fā)運(yùn)作過程，審視規(guī)劃師在構(gòu)想美好城市時(shí)的理性缺失。在此探討的土地開發(fā)運(yùn)作，也可以稱為土地運(yùn)營、土地經(jīng)營，主要是指圍繞以土地為空間載體而展開的一系列經(jīng)濟(jì)經(jīng)營、開發(fā)建設(shè)活動(dòng)的總稱，其范疇涉及土地經(jīng)濟(jì)和土地經(jīng)營兩個(gè)層面，涉及規(guī)劃編制、規(guī)劃管理、城市開發(fā)、房地產(chǎn)市場等多個(gè)方面。本文著重對(duì)城市規(guī)劃編制和管理當(dāng)中的土地開發(fā)運(yùn)作進(jìn)行分析。

2城市規(guī)劃中的土地開發(fā)運(yùn)作分析

2.1城市規(guī)劃制度對(duì)土地開發(fā)運(yùn)作不夠重視

2.1.1規(guī)劃編制制度的引導(dǎo)性偏差在城市規(guī)劃領(lǐng)域可以分配的最重要的社會(huì)資源是城市土地的開發(fā)權(quán)及在城市土地使用關(guān)系上建立起來的城市空間經(jīng)濟(jì)關(guān)系。在國家的現(xiàn)行規(guī)劃體系框架中，各層次城市規(guī)劃編制多重視物質(zhì)環(huán)境層面的技術(shù)性工作規(guī)定，促使片面依靠空洞的平面構(gòu)圖企圖創(chuàng)造優(yōu)美的城市環(huán)境現(xiàn)象的出現(xiàn)，而以美感和視覺效果為出發(fā)點(diǎn)劃分的地塊及確定的建設(shè)開發(fā)強(qiáng)度，由于缺乏理性的土地開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)分析，常常是偏離和違背土地市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。城市規(guī)劃法和城市規(guī)劃編制辦法僅對(duì)修建性詳細(xì)規(guī)劃提出“應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證”的要求，而對(duì)于其他城市規(guī)劃編制中的經(jīng)濟(jì)分析要求仍然是一片空白，導(dǎo)致規(guī)劃編制缺乏經(jīng)濟(jì)理論的支持。因此，如何切實(shí)遵循土地開發(fā)運(yùn)作的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，將會(huì)對(duì)規(guī)劃成果的權(quán)威性和可操作性造成影響。

2.1.2規(guī)劃編制專業(yè)人員配比缺陷根據(jù)《城市規(guī)劃編制單位資質(zhì)管理規(guī)定》，甲級(jí)城市規(guī)劃編制單位關(guān)于人員配比的要求中，僅對(duì)“建筑、道路交通、園林、市政、環(huán)?！边@些“其他專業(yè)人員”提出相應(yīng)要求，缺乏對(duì)經(jīng)濟(jì)、土地、房地產(chǎn)類人員的硬性規(guī)定。甲級(jí)城市規(guī)劃編制單位尚且如此，更不用說人員構(gòu)成不甚完整的乙級(jí)、丙級(jí)城市規(guī)劃編制單位了—為了減少單位自身的成本開支，對(duì)于“可有可無”的土地專業(yè)人員一概拒之門外了，更談不上什么“參與”了。

2.1.3注冊執(zhí)業(yè)考試大綱的要求欠缺根據(jù)《注冊規(guī)劃師參考教材》，城市規(guī)劃相關(guān)知識(shí)科目包括建筑學(xué)、城市道路工程、城市市政公用設(shè)施、信息技術(shù)、城市經(jīng)濟(jì)學(xué)、城市社會(huì)學(xué)、城市生態(tài)與環(huán)境等，尚未納入土地開發(fā)運(yùn)作方面的內(nèi)容。

2.2傳統(tǒng)計(jì)劃性規(guī)劃編制的影響傳統(tǒng)計(jì)劃性規(guī)劃強(qiáng)調(diào)對(duì)指標(biāo)的控制，忽視對(duì)城市土地開發(fā)運(yùn)作的彈性理解。對(duì)于城市土地發(fā)展規(guī)模的確定，依然沿襲傳統(tǒng)的人均用地需求指標(biāo)，核算城市建設(shè)用地的需求總量，忽視土地市場供給、吸納的能力，不重視對(duì)城市土地投入和產(chǎn)出的財(cái)政金融預(yù)計(jì)，導(dǎo)致城市規(guī)劃失去市場指導(dǎo)能力或指導(dǎo)性不強(qiáng)。對(duì)于土地用途的確定，傳統(tǒng)計(jì)劃性規(guī)劃更多的是考慮城市用地的適應(yīng)性和兼容性，“較少考慮土地價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，對(duì)城市土地開發(fā)缺乏深入的費(fèi)用效益分析”，由此產(chǎn)生了不符合房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)前提，導(dǎo)致城市規(guī)劃成為一紙空文或需重新修訂、調(diào)整用地性質(zhì)和指標(biāo)現(xiàn)象的出現(xiàn)。對(duì)于城市土地結(jié)構(gòu)的確定，傳統(tǒng)計(jì)劃性規(guī)劃則強(qiáng)調(diào)土地利用結(jié)構(gòu)與規(guī)范的協(xié)調(diào)平衡，僅僅反映出土地與環(huán)境、性質(zhì)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的大致關(guān)系，且多以靜態(tài)分析為主，“缺乏對(duì)土地利用類型新城發(fā)展和地域分布規(guī)律的研究，對(duì)不同土地類型空間的替代、時(shí)間演替規(guī)律缺乏深刻的認(rèn)識(shí)”，導(dǎo)致城市規(guī)劃適應(yīng)性差、彈性小。

2.3部門分權(quán)化管理下的土地決策信息分離土地管理、房地產(chǎn)管理和規(guī)劃管理等部門相分離，上下級(jí)政府部門的權(quán)力分化，形成土地管理控制的多元化，導(dǎo)致規(guī)劃師在對(duì)土地的話語權(quán)“爭奪”中成為配角，由此產(chǎn)生漠視土地的態(tài)度。雖然大部分規(guī)劃師缺乏這些掌握在土地管理部門、房地產(chǎn)管理部門的土地信息，但是規(guī)劃師們心安理得地解釋為“這是其他部門的事情”，這也使得土地淪為城市規(guī)劃師的“純臆想”空間載體。

2.4規(guī)劃者缺乏土地經(jīng)濟(jì)意識(shí)和理論指導(dǎo)

2.4.1規(guī)劃師對(duì)城市土地價(jià)格和價(jià)值的漠視雖然城市規(guī)劃師的工作對(duì)象是城市中最重要的資源—土地資源，但是眾多的城市規(guī)劃工作者僅知道土地的重要性，對(duì)于掌控在自己手中的土地地價(jià)不甚了解，甚至還沒有一般城市開發(fā)商的眼光獨(dú)到。規(guī)劃師普遍缺乏對(duì)城市土地開發(fā)運(yùn)作的認(rèn)識(shí)和研究，成為數(shù)字計(jì)算的工具，整日埋首于經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、用地平衡表的計(jì)算之中，無暇進(jìn)行土地成本和規(guī)劃方案的經(jīng)濟(jì)核算。其結(jié)果不是導(dǎo)致城市用地低效使用，就是導(dǎo)致規(guī)劃在實(shí)施時(shí)因隨意變更容積率或其他規(guī)劃條件而失控。

2.4.2房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)頭正勁，規(guī)劃師成為其傀儡如今，聲勢浩大的房地產(chǎn)開發(fā)，也培養(yǎng)了一大批較具“趨利性”的規(guī)劃師，規(guī)劃淪為“看菜吃飯、就湯下面”的純技術(shù)性工作，其中的深層次原因是：規(guī)劃師沒有成本核算和經(jīng)濟(jì)價(jià)格的概念，喪失了在規(guī)劃中的主動(dòng)權(quán)。

2.4.3對(duì)于相關(guān)部門的政策性、規(guī)范性文件不甚了解眾多的城市規(guī)劃師對(duì)于土地、房產(chǎn)部門的相關(guān)政策性、規(guī)范性文件不甚了解。比如，建設(shè)部制定的《房地估價(jià)規(guī)范》及國土資源部制定的《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》、《土地地價(jià)評(píng)估報(bào)告范本》、《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》等政策性、規(guī)范性文件，規(guī)劃師知之甚少。通過對(duì)上述城市規(guī)劃指導(dǎo)法規(guī)、編制過程、部門管理和規(guī)劃者自身的分析，可以將城市規(guī)劃土地開發(fā)運(yùn)作中的不足歸結(jié)為四個(gè)方面，即城市規(guī)劃法規(guī)中對(duì)土地運(yùn)作指導(dǎo)性不足、規(guī)劃編制缺乏面對(duì)市場運(yùn)作的措施、管理部門存在信息分割和規(guī)劃師缺乏土地開發(fā)運(yùn)作意識(shí)。歸根結(jié)底，存在這些不足的主要根源在于城市規(guī)劃中缺乏土地開發(fā)運(yùn)作的經(jīng)濟(jì)觀念、土地開發(fā)運(yùn)作的理論支持和恰當(dāng)?shù)耐恋亻_發(fā)運(yùn)作程序。除了在強(qiáng)調(diào)城市規(guī)劃中提高土地開發(fā)運(yùn)作的經(jīng)濟(jì)觀念外，更重要的是要開展對(duì)城市規(guī)劃中土地開發(fā)運(yùn)作理論及其應(yīng)用的研究，這正是本文探討的主要目的。

3土地開發(fā)運(yùn)作理論梳理

目前，城市規(guī)劃正從傳統(tǒng)的“空間控制主導(dǎo)”轉(zhuǎn)向“利益控制主導(dǎo)”，城市規(guī)劃正逐步“通過對(duì)土地開發(fā)利益的控制”達(dá)到城市和諧開發(fā)建設(shè)的目的。城市規(guī)劃如何具備駕馭房地產(chǎn)開發(fā)的能力，協(xié)調(diào)好城市房地產(chǎn)開發(fā)和城市公共利益的關(guān)系，避免市場失效呢？筆者認(rèn)為，這種能力應(yīng)當(dāng)建立在對(duì)城市規(guī)劃自身和相關(guān)理論的研究和補(bǔ)充完善之上，因此應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步進(jìn)行規(guī)劃學(xué)科和土地學(xué)科的交叉應(yīng)用研究，將土地學(xué)科當(dāng)中有關(guān)土地開發(fā)運(yùn)作的理論引入城市規(guī)劃學(xué)科，構(gòu)建、補(bǔ)充和完善城市規(guī)劃當(dāng)中的土地開發(fā)運(yùn)作理論框架。針對(duì)現(xiàn)有土地學(xué)科理論龐雜的情況，應(yīng)當(dāng)從土地學(xué)科及其理論梳理上著手，整理出一套符合現(xiàn)今“務(wù)實(shí)性”城市規(guī)劃的輔助工具性理論。

3.1現(xiàn)有土地學(xué)科理論分類綜合學(xué)者們的研究可知，以土地為核心的較完整系統(tǒng)的學(xué)科理論有土地資源管理理論、土地開發(fā)理論、土地經(jīng)濟(jì)理論、土地評(píng)價(jià)理論等十?dāng)?shù)種。

3.2城市規(guī)劃中土地開發(fā)運(yùn)作理論

3.2.1理論分類研究與城市規(guī)劃密切相關(guān)的土地理論可以分為四個(gè)部分：土地制度理論、土地管理理論、土地評(píng)價(jià)理論、土地開發(fā)經(jīng)濟(jì)理論。

3.2.2在城市規(guī)劃應(yīng)用中的對(duì)應(yīng)分析土地開發(fā)運(yùn)作理論在城市規(guī)劃當(dāng)中的應(yīng)用非常廣泛。理論應(yīng)用的關(guān)鍵在于明確在各層面城市規(guī)劃實(shí)踐中如何融入土地開發(fā)運(yùn)作的理論，應(yīng)當(dāng)在不同類型規(guī)劃中適當(dāng)擴(kuò)展內(nèi)容，增加土地開發(fā)運(yùn)作方面的經(jīng)濟(jì)、運(yùn)營指導(dǎo)。例如，在城市戰(zhàn)略性、概念總體規(guī)劃當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)增加分析土地級(jí)差受益的形成、發(fā)展與地域分異規(guī)律研究專題，強(qiáng)化土地利用規(guī)劃對(duì)地價(jià)的影響；在城市實(shí)施性規(guī)劃中，應(yīng)當(dāng)量化分析規(guī)劃控制的土地出讓收入與城市基礎(chǔ)投入的關(guān)系、土地結(jié)構(gòu)調(diào)整產(chǎn)生的土地市場收益變化、土地成本對(duì)企業(yè)投資發(fā)展的影響等；在舊城改造規(guī)劃當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)土地權(quán)屬關(guān)系與土地收益分配之間關(guān)系的研究。(1)在城鎮(zhèn)體系規(guī)劃當(dāng)中的應(yīng)用：土地管理層面主要探討區(qū)域土地利用規(guī)劃與城市總體規(guī)劃協(xié)調(diào)、土地信息管理、用地類型的區(qū)劃、土地規(guī)劃管理等方面的內(nèi)容。(2)在城市戰(zhàn)略性規(guī)劃、總體規(guī)劃中的應(yīng)用：在土地類型經(jīng)濟(jì)承租能力分析基礎(chǔ)上，明確規(guī)定各種性質(zhì)用地的合理比例，確定進(jìn)入土地市場的產(chǎn)業(yè)用地和房地產(chǎn)開發(fā)用地之間、不同性質(zhì)用地(如公共設(shè)施、居住、工業(yè)、綠化、道路、市政設(shè)施等)之間的結(jié)構(gòu)比例，并進(jìn)行用地地價(jià)、土地級(jí)差分布研究，分析城市不同建設(shè)階段用地需求，預(yù)測伴隨著城市土地規(guī)劃實(shí)施和土地結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來的土地市場條件變化。(3)在控制性詳細(xì)規(guī)劃中的應(yīng)用：這是城市規(guī)劃控制土地開發(fā)運(yùn)作的關(guān)鍵層面。應(yīng)當(dāng)基于土地既定地價(jià)水平和地價(jià)詳細(xì)區(qū)劃，進(jìn)行土地的投入產(chǎn)出分析、土地收益與基礎(chǔ)設(shè)施投入比較、土地規(guī)劃與基礎(chǔ)設(shè)施承載能力分析，核算土地成本與開發(fā)企業(yè)投資的基礎(chǔ)上編制規(guī)劃方案和控制指標(biāo)，追求土地利用的最高配置率。(4)在修建性詳細(xì)規(guī)劃中的應(yīng)用：進(jìn)行以房地產(chǎn)開發(fā)為主的綜合經(jīng)濟(jì)分析論證和土地收益分析，突出城市公共利益的需求，避免所謂的“業(yè)主規(guī)劃”的局部性和短期性，力求實(shí)現(xiàn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)利益和城市公眾社會(huì)利益的協(xié)調(diào)。

4在實(shí)踐中的理論應(yīng)用要點(diǎn)分析

在城市規(guī)劃中，影響土地開發(fā)運(yùn)作的關(guān)鍵性因素既有土地經(jīng)濟(jì)的因素，也有城市規(guī)劃內(nèi)部編制操作的因素，這里著重討論土地地價(jià)與控制性詳細(xì)規(guī)劃兩個(gè)要點(diǎn)。

4.1城市規(guī)劃應(yīng)重視對(duì)土地價(jià)值的評(píng)估

4.1.1明確地價(jià)及影響因素地價(jià)和地價(jià)管理隨著土地使用制度改革和土地市場的建設(shè)應(yīng)運(yùn)而生，作為能夠靈敏地反映土地市場變化的“晴雨表”，地價(jià)及地價(jià)管理在土地資源管理及土地市場建設(shè)中發(fā)揮著越來越重要的作用。在土地開發(fā)運(yùn)作理論中，地價(jià)也是土地權(quán)利和土地收益的購買價(jià)格，是土地所有者權(quán)益的體現(xiàn)。

4.1.2城市規(guī)劃應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)土地的價(jià)值規(guī)劃土地的價(jià)值規(guī)劃是指土地在由生地轉(zhuǎn)變?yōu)槭斓氐倪^程中，通過現(xiàn)狀價(jià)值梳理、潛在價(jià)值評(píng)價(jià)、開發(fā)價(jià)值附加三大要素來確定土地開發(fā)的綜合價(jià)值。這是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，對(duì)土地運(yùn)營的最終結(jié)果有著極其重要的影響，也是二級(jí)市場開發(fā)能否成功的決定性因素。城市規(guī)劃應(yīng)當(dāng)結(jié)合土地開發(fā)運(yùn)作理論，在土地一級(jí)開發(fā)中首先要確定土地的開發(fā)方向——選擇適合的用地物業(yè)類型，再根據(jù)區(qū)域內(nèi)相同物業(yè)類型的二級(jí)市場表現(xiàn)來估算所開發(fā)土地的現(xiàn)狀價(jià)值。更重要的是，應(yīng)當(dāng)預(yù)測土地的增值效益，城市規(guī)劃通過對(duì)土地潛在價(jià)值——增值效益的客觀評(píng)價(jià)，為政府進(jìn)行正確的戰(zhàn)略抉擇提供參考，防止房地產(chǎn)開發(fā)的投機(jī)行為。根據(jù)土地開發(fā)運(yùn)作理論，我們可以從兩個(gè)方面評(píng)價(jià)土地的潛在價(jià)值：一是城市空間的發(fā)展；二是區(qū)域產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。通過以上分析，可以客觀地預(yù)測待開發(fā)土地未來在二級(jí)市場的價(jià)值，并以此反推得出一級(jí)土地開發(fā)的潛在價(jià)值評(píng)價(jià)。

4.2完善控制性詳細(xì)規(guī)劃編制的內(nèi)容控制性詳細(xì)規(guī)劃目前重視物質(zhì)環(huán)境層面的技術(shù)性工作，缺乏對(duì)土地開發(fā)建設(shè)的理性的經(jīng)濟(jì)分析，鑒于此，本文圍繞土地開發(fā)運(yùn)作理論提出完善控制性詳細(xì)規(guī)劃編制內(nèi)容的幾點(diǎn)建議。

4.2.1根據(jù)土地開發(fā)運(yùn)作理論完善控制性詳細(xì)規(guī)劃編制內(nèi)容體系根據(jù)上述土地開發(fā)運(yùn)作理論的四部分內(nèi)容(土地制度理論、土地管理理論、土地開發(fā)經(jīng)濟(jì)理論、土地評(píng)價(jià)理論)，建議調(diào)整控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制內(nèi)容，即控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制內(nèi)容由控制體系建立、開發(fā)管理體系建立、政策框架構(gòu)成三個(gè)部分組成。(1)控制體系建立：主要圍繞控制性詳細(xì)規(guī)劃的傳統(tǒng)核心內(nèi)容展開，建立規(guī)劃控制的內(nèi)容和指標(biāo)體系。內(nèi)容層面是指控制性詳細(xì)規(guī)劃所控制的要素。指標(biāo)體系是指針對(duì)所控制的內(nèi)容而建立的由一系列相關(guān)的、具有較為明確的專用數(shù)量性名稱和具有較強(qiáng)可比性的指標(biāo)構(gòu)成的體系。(2)開發(fā)管理體系建立：控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)控制的是開發(fā)的經(jīng)濟(jì)利益，而不是追求規(guī)劃的單純視覺美感，因此在規(guī)劃編制當(dāng)中應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的管理和對(duì)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)、利益分析。(3)政策框架構(gòu)成：通過控制性詳細(xì)規(guī)劃的立法程序，將規(guī)劃文件上升為行政管理和城市開發(fā)必須遵守的法律文件，使行政工作有法可依、城市開發(fā)有章可循。

4.2.2加強(qiáng)土地開發(fā)運(yùn)作的經(jīng)濟(jì)分析在市場經(jīng)濟(jì)條件下，由于城市開發(fā)要素(土地、建筑等)在空間分布上的不均衡，城市土地存在級(jí)差地租，因此應(yīng)加強(qiáng)控制性詳細(xì)規(guī)劃中有關(guān)土地開發(fā)運(yùn)作的經(jīng)濟(jì)分析，并將其作為規(guī)劃內(nèi)容的重要組成部分。在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的基礎(chǔ)上，遵循土地利用最優(yōu)、估計(jì)最不利的原則，針對(duì)城市開發(fā)這一經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析，估算典型地塊的投入產(chǎn)出，在滿足城市規(guī)劃基本原則的基礎(chǔ)上，按照該地塊的市場投資導(dǎo)向，調(diào)整規(guī)劃方案所涉及的控制指標(biāo)，提高規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)性和可操作性，保證規(guī)劃的順利實(shí)施。