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【關(guān)鍵字】城市綜合體；商業(yè)地產(chǎn)；開發(fā)模式

從20世紀(jì)50年代開始修建世界首個(gè)城市綜合體——法國(guó)拉德芳斯，城市綜合體已經(jīng)在國(guó)外形成了較為成熟的開發(fā)和運(yùn)作模式。隨著房地產(chǎn)行業(yè)限購(gòu)政策的實(shí)施和人們消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，具有居住、購(gòu)物、娛樂(lè)、工作等功能于一體的城市綜合體開發(fā)在一些大中城市正如火如荼的展開，目前西安將近十余個(gè)城市綜合體的已建或在建項(xiàng)目，其中的李家村萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、騾馬市商業(yè)步行街已經(jīng)成為該所在區(qū)域的地標(biāo)和行業(yè)開發(fā)的典范，然而，西安另有一些開發(fā)商卻打著“城市綜合體”的口號(hào)，經(jīng)營(yíng)情況并不理想。本文試圖通過(guò)對(duì)西安城市綜合體的發(fā)展現(xiàn)狀的分析及對(duì)策討論，以期為西安城市綜合體的開發(fā)提供參考，并促進(jìn)城市綜合體發(fā)展的進(jìn)一步完善。

一、西安城市綜合體的概念及作用

（一）城市綜合體的界定

城市綜合體又名“城中之城”，英文簡(jiǎn)寫“HOPSCA”，它源于Hotel（酒店），Office（寫字樓），Park（公園），Shopping mall（購(gòu)物中心），Convention（會(huì)議中心、會(huì)展中心），Apartment（公寓），一般由星級(jí)酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓、大型綜合購(gòu)物中心、獨(dú)立商鋪、街區(qū)、休閑廣場(chǎng)及大型高尚居住社區(qū)等組成。城市綜合體一般都具備超大的空間尺度，立體的交通體系，現(xiàn)代的景觀設(shè)計(jì)，智能化的配套設(shè)施等典型特征。

（二）西安城市綜合體的發(fā)展概況

根據(jù)西安目前城市綜合體的開況，大致可以從方位上進(jìn)行區(qū)分。

1.城市中心綜合體

處于西安城市各個(gè)中心的綜合體項(xiàng)目，由于周圍人流量大、需求旺盛，收益十分可觀，帶動(dòng)了周圍區(qū)域消費(fèi)的增長(zhǎng)。同時(shí)，這些項(xiàng)目還具有一定的升值空間，受到商戶的歡迎。其中代表項(xiàng)目有李家村萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、立豐國(guó)際廣場(chǎng)、騾馬市商業(yè)步行街等。

2.交通樞紐城市綜合體

處于交通樞紐位置的城市綜合體，由于特殊的地理位置，使其具有很高的人氣。西安目前地鐵的建設(shè)在一定程度上拉動(dòng)了這些項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。其中有代表性的項(xiàng)目有：天地時(shí)代廣場(chǎng)、賽高國(guó)際街區(qū)等。

3.新興區(qū)域城市綜合體

處于西安新興區(qū)域的綜合體項(xiàng)目，整體項(xiàng)目體量較大，但在人氣方面稍顯一般，其主要的開發(fā)模式是住宅先行，等到人氣聚集后，再進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃。其中代表項(xiàng)目是首創(chuàng)國(guó)際城、融僑城、綠地世紀(jì)城等。

（三）西安城市綜合體發(fā)展的作用

西安城市綜合體是伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的整體進(jìn)步和西部居民消費(fèi)水平的提高而逐步發(fā)展起來(lái)的，這種商業(yè)模式一經(jīng)出現(xiàn)，便極大地刺激著西安區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為土地集約化利用和拉動(dòng)內(nèi)需起到重要作用。一方面城市綜合體為消費(fèi)者的生活提供了方便，同時(shí)使開發(fā)商獲得了穩(wěn)定的收益。促進(jìn)城市空間拓展。另一方面，城市綜合體的出現(xiàn)，直接帶動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，構(gòu)筑區(qū)域商業(yè)高地。

二、西安城市綜合體開發(fā)存在的問(wèn)題

雖然目前在西安有一些比如李家村萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等，運(yùn)營(yíng)比較好的城市綜合體項(xiàng)目，但西安仍有一些項(xiàng)目只是具有綜合體的外殼，甚至有些只是打著“城市綜合體”的名號(hào)，更多的在售綜合體項(xiàng)目更關(guān)心所擁有住宅的銷售，忽略了其它商業(yè)規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目的影響。

1.盲目立項(xiàng)，導(dǎo)致前期策劃倉(cāng)促

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市綜合體項(xiàng)目的穩(wěn)定收益，同時(shí)加上政府對(duì)這一業(yè)態(tài)的重視，諸多開發(fā)商將城市綜合體作為新一輪投資的熱點(diǎn)，然而一些開發(fā)商只是出于自身利益的需要，追求新的投資盈利模式，盲目立項(xiàng)，使得絕大多數(shù)項(xiàng)目論證都不充分，前期策劃倉(cāng)促，建設(shè)開發(fā)盲目無(wú)序。

2.同質(zhì)化、模塊化開發(fā)嚴(yán)重

城市綜合體地產(chǎn)類型應(yīng)該是與各種零售業(yè)形態(tài)充分結(jié)合的高專業(yè)化產(chǎn)業(yè)，因此應(yīng)該是多種功能相協(xié)調(diào)的。但是，西安一些項(xiàng)目受到開發(fā)商自身實(shí)力和地塊的制約，開發(fā)的綜合體大都集中在二環(huán)周邊，產(chǎn)品規(guī)劃基本雷同，必將造成日后招商和運(yùn)營(yíng)的困難，嚴(yán)重制約了商業(yè)地產(chǎn)的正常發(fā)展。

3.運(yùn)營(yíng)管理失控

與國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商長(zhǎng)期持有物業(yè)只租不售不同，受資金、利潤(rùn)及經(jīng)營(yíng)思路的影響，我國(guó)大多數(shù)開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上存有急功近利的想法，希望“開發(fā)、出售、再開發(fā)”的循環(huán)周期越短越好，以賺取更多的利潤(rùn)，因此開發(fā)商不夠重視售出項(xiàng)目的后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)，即使有的開發(fā)商考慮了后續(xù)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，但是往往缺乏對(duì)項(xiàng)目的整體控制能力，很難把握未來(lái)入駐經(jīng)營(yíng)商戶的檔次和品位，從而造成運(yùn)行管理失控。

4.資金鏈緊張

建設(shè)大體量的城市綜合體往往是一些具有雄厚實(shí)力的開發(fā)商，城市綜合體的開發(fā)不僅在前期需要資金的支持，在后續(xù)經(jīng)營(yíng)期間也需要強(qiáng)大的資金做后盾。然而，目前西安的一些開發(fā)商往往融資渠道單一，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)對(duì)銀行信貸依賴水平在70%-80%左右，商業(yè)地產(chǎn)自籌資金比例很低，只占到位資金33.5%，容易導(dǎo)致后續(xù)運(yùn)營(yíng)中出現(xiàn)資金鏈緊張的情況。

三、西安城市綜合體發(fā)展對(duì)策

針對(duì)目前西安市城市綜合體開發(fā)過(guò)程存在的問(wèn)題，筆者建議采取以下策略應(yīng)對(duì)。

（一）遵循合理的開發(fā)程序

在需要更加注重資本運(yùn)作和運(yùn)營(yíng)管理的城市綜合體開發(fā)中，要求開發(fā)商應(yīng)按照這樣的程序進(jìn)行：招商（與零售商等商家簽好合同后）——設(shè)計(jì)（按零售商等商家的要求）——建設(shè)（按零售商等商家的要求）——分割出售或出租（中小投資者投資購(gòu)買）——物業(yè)管理（開發(fā)商或第三方）——長(zhǎng)線經(jīng)營(yíng)——開發(fā)新項(xiàng)目。只有這樣才能避免地產(chǎn)商所建的商業(yè)物業(yè)不能滿足零售商需求而導(dǎo)致招商難、空置率高等一系列問(wèn)題。

（二）加強(qiáng)政府宏觀規(guī)劃

政府城市管理部門和商業(yè)管理部門必須嚴(yán)把此類城市綜合體項(xiàng)目的審批關(guān)，努力推動(dòng)產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合，充分利用西安高等院校、科研機(jī)構(gòu)的研究實(shí)力，建立起商業(yè)飽和度指數(shù)評(píng)價(jià)體系，并認(rèn)真做好城市商業(yè)飽和指數(shù)的測(cè)評(píng)工作，保證項(xiàng)目在數(shù)量和結(jié)構(gòu)上的協(xié)調(diào)，避免造成重復(fù)建設(shè)、惡性競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題。同時(shí)，城市綜合體項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)該結(jié)合當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗習(xí)慣、文化環(huán)境、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和歷史傳統(tǒng)，避免同質(zhì)化的情況發(fā)生，使城市綜合體的發(fā)展真正與城市建設(shè)、城市經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展相協(xié)調(diào)。

（三）科學(xué)地確定開發(fā)模式

目前，隨著市場(chǎng)的發(fā)展以及開發(fā)商的成熟，越來(lái)越多有實(shí)力的地產(chǎn)商開始自持運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。其中萬(wàn)達(dá)集團(tuán)首創(chuàng)的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式，該模式具有顯著的優(yōu)點(diǎn)是更有利于商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展，但是這種模式的缺點(diǎn)是建成的商業(yè)地產(chǎn)只能提供給特定的大型主力店商家使用。這樣，地產(chǎn)開發(fā)的后期風(fēng)險(xiǎn)完全受制于主力店。一旦主力店經(jīng)營(yíng)不當(dāng)，開發(fā)商的損失將更大。這就要求訂單商業(yè)的開發(fā)商對(duì)于主力店的選擇必須慎重，盡量選擇國(guó)內(nèi)外具有知名度的、并愿意長(zhǎng)期合作的商業(yè)企業(yè)，盡可能規(guī)避潛在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）拓展多個(gè)融資渠道

城市綜合體的開發(fā)過(guò)程中資金鏈最為關(guān)鍵，一旦某個(gè)環(huán)節(jié)資金鏈出了問(wèn)題，后果將不堪設(shè)想，因此亟需拓展多種融資渠道，包括房地產(chǎn)信托投資基金、海外上市、房地產(chǎn)抵押債券等，城市綜合體開發(fā)的資金瓶頸有望得到解決。這其中比較成熟的應(yīng)用是權(quán)益型REIT，權(quán)益型REIT一般采用股份公司或信托的形式，再由REIT發(fā)行受益憑證，募集投資者的資金投人商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)中，并委托或聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員對(duì)該商業(yè)地產(chǎn)實(shí)施具體的經(jīng)營(yíng)管理。但是這種商業(yè)地產(chǎn)融資模式順利運(yùn)作的關(guān)鍵在于REIT的成立、REIT資金的募集以及聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員對(duì)商業(yè)地產(chǎn)實(shí)施具體的經(jīng)營(yíng)管理等。

四、結(jié)語(yǔ)

城市綜合體在國(guó)外作為一種非常成熟的商業(yè)地產(chǎn)模式，在我國(guó)目前還是處于發(fā)展時(shí)期，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和關(guān)天經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)，西安城市綜合體必將成為一種具有潛力的和穩(wěn)定收益的物業(yè)類型。

參考文獻(xiàn)：

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關(guān)鍵詞：城市綜合體項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 風(fēng)險(xiǎn)防范

一、國(guó)內(nèi)城市綜合體發(fā)展現(xiàn)狀

國(guó)內(nèi)城市綜合體發(fā)展始于上世紀(jì)九十年代，最早出現(xiàn)的城市綜合體是深圳國(guó)貿(mào)中心和北京國(guó)貿(mào)中心。城市綜合體項(xiàng)目資源配置的綜合性、開發(fā)技術(shù)和投資決策格外復(fù)雜，很多因素都會(huì)造成城市綜合體建設(shè)的失敗，比如沒有提前預(yù)測(cè)好區(qū)域的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，或者對(duì)于沒有把握好行業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境，或者對(duì)于項(xiàng)目規(guī)劃的定位失誤等因素都會(huì)給企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失，整個(gè)區(qū)域系統(tǒng)的發(fā)展都會(huì)受到影響。

二、國(guó)內(nèi)城市綜合體發(fā)展面臨的風(fēng)險(xiǎn)

在城市綜合體巨大光環(huán)的吸引下，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，各地政府推波助瀾，開發(fā)商積極性高漲，城市綜合體也進(jìn)入高速建設(shè)階段。然而，并非所有城市商業(yè)綜合體都會(huì)促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。目前，國(guó)內(nèi)城市綜合體面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)：

1、項(xiàng)目財(cái)務(wù)與融資風(fēng)險(xiǎn)。耗費(fèi)大量的土地資源是現(xiàn)在項(xiàng)目財(cái)務(wù)與融資風(fēng)險(xiǎn)綜合體項(xiàng)目中最重要的問(wèn)題。寫字樓和公寓等產(chǎn)品售價(jià)相對(duì)不高形成的投資收益風(fēng)險(xiǎn)，不合理的估摸安排，開發(fā)周期長(zhǎng)帶來(lái)的投融資管理復(fù)雜、國(guó)家金融法律政策變化等因素，造成項(xiàng)目融資不足、資金運(yùn)營(yíng)失利、項(xiàng)目資金鏈斷裂等現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。

2、項(xiàng)目規(guī)劃業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目規(guī)劃如果不進(jìn)行前期的市場(chǎng)調(diào)查，就會(huì)有悖于經(jīng)濟(jì)和人文環(huán)境，不根據(jù)市場(chǎng)方向，在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)方就會(huì)有頗多問(wèn)題。對(duì)于北京和上海等一線城市，綜合體與區(qū)域及產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系不能忽視，要保證交通便捷，同時(shí)產(chǎn)業(yè)引入是否符合政府區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略等。

3、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)多種多樣，有來(lái)自對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)，也有建筑承包商、各類合作機(jī)構(gòu)（包括政府部門）以及購(gòu)房者、租戶等的競(jìng)爭(zhēng)博弈。

4、招商和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。綜合體項(xiàng)目的主要收益來(lái)自兩個(gè)方面，分別是商業(yè)物業(yè)的租賃和長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)積累的滾動(dòng)收益，現(xiàn)在的城市綜合體開發(fā)企業(yè)面臨的一個(gè)相當(dāng)嚴(yán)峻的風(fēng)險(xiǎn)就是招商過(guò)程中容易遇到瓶頸期、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的局限性。

三、國(guó)內(nèi)城市綜合體發(fā)展可能遇到的問(wèn)題

作為一種城市價(jià)值體系的運(yùn)營(yíng)模式，大型城市綜合體資源的分配，復(fù)雜的技術(shù)和投資決策比房地產(chǎn)或房地產(chǎn)開發(fā)要高得多，勢(shì)必意味著要承受巨大的風(fēng)險(xiǎn)盲目開發(fā)，可能遇到的問(wèn)題有：

1、錯(cuò)估區(qū)域環(huán)境。盲目立項(xiàng)大型城市綜合體，前期對(duì)于當(dāng)?shù)氐恼w區(qū)域環(huán)境和消費(fèi)力判斷不足、對(duì)于過(guò)去綜合體成功經(jīng)驗(yàn)簡(jiǎn)單的進(jìn)行復(fù)制，沒有進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)劃分析，同時(shí)對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的發(fā)展過(guò)分樂(lè)觀，都可能會(huì)造成后期運(yùn)營(yíng)管理不規(guī)范、后勁不足。

2、融資渠道缺乏，資金鏈緊張。投資規(guī)模大，投資周期長(zhǎng)是綜合體項(xiàng)目的重要特色，前期資金的充足投入是城市綜合體成功運(yùn)行的重點(diǎn)。但是后期融資渠道匱乏，加之國(guó)內(nèi)金融體制尚不健全，可能導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈緊張，影響城市綜合體的后期開發(fā)。

3、缺乏成熟的配套環(huán)境。城市綜合體作為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，要求所在的系統(tǒng)范圍內(nèi)要有匹配的相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，相關(guān)的金融環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、消費(fèi)能力等要匹配。但國(guó)內(nèi)相關(guān)制度、法規(guī)及運(yùn)營(yíng)管理不盡完善，制約了城市綜合體發(fā)展所需要的資金、市場(chǎng)、管理等方面的支持，制約了城市綜合體的良性發(fā)展和其在規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)作、管理、經(jīng)營(yíng)和品牌打造等諸多方面的水平提高。

四、國(guó)內(nèi)城市綜合體風(fēng)險(xiǎn)防范分析

風(fēng)險(xiǎn)防范是在一定的情況下為了減少風(fēng)險(xiǎn)因素產(chǎn)生的副作用而采取的一系列措施，通過(guò)預(yù)警性的防御措施，來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生概率或預(yù)期損失，將風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行緩解、回避、巧妙轉(zhuǎn)移、積極應(yīng)對(duì)，盡量減少項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中造成的損失。

1、項(xiàng)目財(cái)務(wù)與融資風(fēng)險(xiǎn)防范。酒店和寫字樓投資的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最為嚴(yán)重，融資費(fèi)用過(guò)于高昂、銷售回款難以回籠?？刹扇》婪恫呗匀缦拢海?）要進(jìn)行現(xiàn)金流的計(jì)算和成本的核算：當(dāng)形式有所變化，要積極地調(diào)整各階段融資規(guī)劃，尋找更多融資渠道，把融資的成本降到最低。（2）物業(yè)比例和戶型比例要安排得當(dāng)，物業(yè)商品的銷售要多加思考和探析。（3）優(yōu)先考慮銷售物業(yè)的開發(fā)，后期開發(fā)的時(shí)候再考慮酒店和購(gòu)物中心。

2、項(xiàng)目規(guī)劃業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)防范。業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)需要制定合理的計(jì)劃，要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最終商業(yè)價(jià)值一定要考慮功能的定位。風(fēng)險(xiǎn)防范策略如下：戰(zhàn)略取勝的新思維方式；通過(guò)“設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化”避免建筑設(shè)計(jì)與商業(yè)規(guī)劃割裂。

3、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)防范。國(guó)內(nèi)目標(biāo)市場(chǎng)存在著大量的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)依據(jù)項(xiàng)目特定位置、市場(chǎng)潛力、商圈分析等變化對(duì)項(xiàng)目的客戶定位進(jìn)行跟蹤性判斷和調(diào)整。將客戶之間的關(guān)系分類并且歸納起來(lái)，將它與大眾住宅市場(chǎng)客戶的管理方式區(qū)分開來(lái)，在有限的經(jīng)濟(jì)條件中追求利益的最大化。

4、招商和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防范：自持類物業(yè)在招商階段對(duì)商鋪的租金進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)，提高項(xiàng)目的招商效率；適當(dāng)引進(jìn)顧問(wèn)公司和招商公司，運(yùn)營(yíng)管理公司應(yīng)該在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段就參與進(jìn)來(lái)，這樣開發(fā)商在融資時(shí)更容易得到投資伙伴的認(rèn)同。

五、國(guó)內(nèi)城市綜合體項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制

1、進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研。城市綜合體項(xiàng)目周圍的環(huán)境對(duì)綜合體項(xiàng)目產(chǎn)品的價(jià)值與價(jià)格有著很大的影響，因此，對(duì)城市綜合體項(xiàng)目周邊的人文環(huán)境、社會(huì)環(huán)境等進(jìn)行充分的實(shí)地考察與調(diào)研，將作為決策的重要參考。

2、做好項(xiàng)目成本控制管理。根據(jù)形勢(shì)變化調(diào)整各階段融資規(guī)劃，多渠道籌措資金，降低融資成本，防止資金鏈斷裂等金融風(fēng)險(xiǎn)?？茖W(xué)確定物業(yè)比例和戶型比例，并加強(qiáng)可銷售物業(yè)商品的個(gè)性化定制研究，根據(jù)客戶的具體需求，調(diào)整住房單元型戶型比例和裝修風(fēng)格，進(jìn)行個(gè)性化分批次定制。對(duì)于預(yù)付費(fèi)客戶給予優(yōu)惠和提供個(gè)性化產(chǎn)品、定制化寫字樓物業(yè)服務(wù)。

3、項(xiàng)目市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。建立客戶關(guān)系檔案，挖掘潛在客戶的個(gè)性化需求，針對(duì)不同客戶制定有別于大眾住宅的管理方法和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)不同的客戶需求進(jìn)行等級(jí)劃分，并進(jìn)行一對(duì)一的服務(wù)管理。在管理成本允許范圍內(nèi)使客戶個(gè)性化價(jià)值最大化。同時(shí)在正確定位項(xiàng)目市場(chǎng)的前提下，承受該項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。

篇3

近年來(lái)，XXX圍繞“商貿(mào)興區(qū)”戰(zhàn)略，搶抓國(guó)家商務(wù)部、省商務(wù)廳對(duì)口幫扶機(jī)遇，堅(jiān)持把加快商貿(mào)發(fā)展作為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要支撐，不斷優(yōu)化政策環(huán)境和服務(wù)質(zhì)量，全力推進(jìn)商業(yè)綜合體建設(shè)，城北商貿(mào)發(fā)展保持快速增長(zhǎng)，成為推動(dòng)全區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力。

一、城北片區(qū)商貿(mào)發(fā)展現(xiàn)狀

城北片區(qū)系老城區(qū)，是傳統(tǒng)的行政、居住、商業(yè)區(qū)域，常住人口13萬(wàn)左右。該片區(qū)為廣安形成較早的商業(yè)區(qū)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集度高，目前商業(yè)主要以傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)為主，現(xiàn)有各類商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)15000個(gè)。其中，100-500平方米的零售網(wǎng)點(diǎn)60個(gè)，總營(yíng)業(yè)面積2萬(wàn)平方米；500—1000平方米的零售網(wǎng)點(diǎn)20個(gè)，總營(yíng)業(yè)面積1.5萬(wàn)平方米；1000-5000平方米的零售網(wǎng)點(diǎn)15個(gè)，總營(yíng)業(yè)面積5萬(wàn)平方米，5000平方米以上的零售網(wǎng)點(diǎn)2個(gè)，總營(yíng)業(yè)面積1.3萬(wàn)平方米。各類專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)5個(gè)，總營(yíng)業(yè)面積3.6萬(wàn)平方米；標(biāo)準(zhǔn)化菜市場(chǎng)10個(gè)，總營(yíng)業(yè)面積4.2萬(wàn)平方米。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)涉及綜合百貨、大型賣場(chǎng)、連鎖超市、社區(qū)便利店、配送中心及交易市場(chǎng)等。

（一）商貿(mào)流通日趨繁榮活躍。圍繞建設(shè)成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域性現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)中心，以打造特色街區(qū)和城市商務(wù)、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物中心為抓手，加快建設(shè)大市場(chǎng)、發(fā)展大貿(mào)易、搞活大流通、促進(jìn)大開放。好人家購(gòu)物中心、蘇寧電器、開發(fā)超市（龍馬店）等各大商場(chǎng)超市緊抓消費(fèi)熱點(diǎn)，利用迎春購(gòu)物月活動(dòng)平臺(tái)，廣泛開展節(jié)慶、店慶等促銷活動(dòng)，產(chǎn)品展示日益頻繁；組織舉辦各類車展近10次；抓好季節(jié)性消費(fèi)，生活類商品銷售異常火爆。2014年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額75.3億元，增長(zhǎng)13.1%。

（二）商貿(mào)載體日臻完善。城北餐飲、購(gòu)物、文化商圈日漸成熟。以休閑風(fēng)情為主的濱江路沿江帶餐飲商貿(mào)初具規(guī)模，以城北體育場(chǎng)為主的環(huán)形休閑商圈建成，以龍馬商業(yè)廣場(chǎng)為核心的城北商貿(mào)中心基本形成，好人家購(gòu)物中心、開發(fā)超市（龍馬店）等136家店鋪相繼落戶，營(yíng)業(yè)面積達(dá)3.8萬(wàn)平方米。商貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)加快，改造標(biāo)準(zhǔn)化菜市場(chǎng)20余個(gè)，新建或改造鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)7個(gè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)化屠宰場(chǎng)10個(gè)。目前，城北片區(qū)有新南門市場(chǎng)、麻柳灣農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、鴻城現(xiàn)代大市場(chǎng)等各類綜合市場(chǎng)9個(gè)，總經(jīng)營(yíng)面積近4萬(wàn)平方米，攤位1700余個(gè)，入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶1400余人，就業(yè)3200多人，市場(chǎng)年交易額達(dá)6億余元。

（三）商業(yè)綜合體建設(shè)進(jìn)程提速。目前，城北片區(qū)已建成商業(yè)綜合體2個(gè)：一是香江國(guó)際商業(yè)綜合體，總投資3億元，商業(yè)樓盤面積達(dá)2.5萬(wàn)平方米，均悅大酒店、洋河藍(lán)色經(jīng)典專賣店、君度休閑茶坊、金玉皇朝歌城、三七汽車、建材、餐飲等10多戶商家已入駐營(yíng)業(yè)；二是新天地商業(yè)綜合體，投資9000余萬(wàn)元、面積10000余平方米，現(xiàn)已初步建成，由政府補(bǔ)助建設(shè)的占地5000㎡的廣安電子商務(wù)集聚區(qū)已入駐、運(yùn)營(yíng)，目前，電商企業(yè)入駐協(xié)議面積已達(dá)2600㎡，入駐企業(yè)已有15戶，年交易額近7000萬(wàn)元。香港明發(fā)集團(tuán)建設(shè)岔路片區(qū)城市綜合體、中國(guó)低碳中心建設(shè)白塔片區(qū)城市綜合體，將有力提升城北商業(yè)規(guī)模和檔次；已拍賣成功的濃洄古街商業(yè)區(qū)將成為廣安城北的特色商業(yè)街區(qū)；投資5億元的城北綜合市場(chǎng)改造升級(jí)項(xiàng)目成功簽約；廣安外灘商業(yè)綜合體項(xiàng)目已包裝完畢，正全力招商。目前，廣安區(qū)擬啟動(dòng)規(guī)劃白塔片區(qū)、浦東商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)綜合體建設(shè)。

二、存在的主要問(wèn)題

經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，廣安區(qū)城北片區(qū)商貿(mào)發(fā)展取得了一定成效，商業(yè)綜合體建設(shè)也正闊步向前，但與廣安區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需求相比仍存在較大差距，主要表現(xiàn)在：

一是商業(yè)布局亟待規(guī)范。城北片區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)雖多，但由于城市規(guī)劃和商業(yè)布局相對(duì)脫節(jié)和滯后，導(dǎo)致商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分散凌亂。近年來(lái)，雖對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行了規(guī)劃，但組織實(shí)施仍有一定過(guò)程，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局實(shí)質(zhì)還處于建設(shè)業(yè)主和經(jīng)營(yíng)者自發(fā)狀態(tài)，缺乏科學(xué)性、前瞻性，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的輻射效應(yīng)和帶動(dòng)作用未能有效顯現(xiàn)。

二是業(yè)態(tài)集聚功能不強(qiáng)。城北片區(qū)現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)檔次參差不齊，分散弱小、業(yè)態(tài)單一、特色模糊，缺乏大型商貿(mào)基礎(chǔ)設(shè)施，核心商圈難以形成，已建商業(yè)綜合體內(nèi)部功能尚未有效互補(bǔ)；建設(shè)中的電子商集聚區(qū)，缺乏帶動(dòng)能力強(qiáng)大的企業(yè)，引領(lǐng)能力不足，輻射面較窄，企業(yè)受資金、成本等市場(chǎng)因素沖擊較大。

三是自然災(zāi)害影響較大。城北片區(qū)絕大部分商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)處于水淹區(qū)，近幾年廣安區(qū)連續(xù)遭受特大洪水，給城北臨街商鋪造成了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。出于對(duì)未來(lái)發(fā)洪水的不確定性和擔(dān)憂，城北商鋪的經(jīng)營(yíng)者改造升級(jí)店鋪的愿望不強(qiáng)烈，一定程度上影響了城北商貿(mào)發(fā)展。

三、下一步工作的思考

廣安區(qū)行政區(qū)劃調(diào)整后，工業(yè)片區(qū)基本劃到了前鋒區(qū)，重新構(gòu)建工業(yè)體系對(duì)廣安區(qū)來(lái)講將是一項(xiàng)耗費(fèi)時(shí)日、需要大量財(cái)力投入的過(guò)程。因此，商貿(mào)快速發(fā)展在廣安區(qū)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展中的地位日益突出。下一步，將按照區(qū)委區(qū)政府確定的發(fā)展規(guī)劃，商務(wù)部門將積極引導(dǎo)城北商業(yè)企業(yè)用活用足中、省、市扶持商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展的各項(xiàng)優(yōu)惠政策和扶持措施，準(zhǔn)確把握內(nèi)外貿(mào)扶持流通政策和支持方向，在城北片區(qū)積極構(gòu)建綜合服務(wù)功能完善、商業(yè)特色突出、文化內(nèi)涵豐富的城市商業(yè)格局，培育多元化的商品經(jīng)營(yíng)主體和多樣化的經(jīng)營(yíng)形式，激活人氣、豐富商氣、帶來(lái)財(cái)氣，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式向新型現(xiàn)代流通模式轉(zhuǎn)變，促進(jìn)廣安區(qū)現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)加快發(fā)展，

（一）規(guī)劃城市商業(yè)布局，優(yōu)化商貿(mào)流通體系。一是科學(xué)制定發(fā)展規(guī)劃。按照商務(wù)部“科學(xué)編制商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，確定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展建設(shè)需求，將其納入城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃。各地制定控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃時(shí)應(yīng)充分考慮商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)需求，做好與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的相互銜接”的要求，堅(jiān)持將商貿(mào)發(fā)展與城市建設(shè)同步規(guī)劃，把商業(yè)綜合體規(guī)劃與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃結(jié)合起來(lái)，與產(chǎn)業(yè)、交通等專項(xiàng)規(guī)劃結(jié)合起來(lái)，著力發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)高、定位準(zhǔn)、功能齊全、布局合理的商業(yè)綜合體，提升城市品位，帶動(dòng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展。二是加快布局城北商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。規(guī)劃“一圈一帶一特一體”城區(qū)商業(yè)布局。一圈：打造龍馬商業(yè)廣場(chǎng)和城北市場(chǎng)核心商圈，以“好人家購(gòu)物中心”為依托，招引1-2戶大型百貨企業(yè)落戶，帶動(dòng)以百貨業(yè)為主的龍馬商業(yè)廣場(chǎng)核心商圈的盡快形成。一帶：打造城北濱江路餐飲休閑娛樂(lè)帶，著力打造水上魚類飲食文化，帶動(dòng)水上餐飲、娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。一特：規(guī)劃打造濃洄古街商業(yè)特色街，將其建設(shè)成為廣安最具特色的城市商業(yè)服務(wù)區(qū)。一體：建設(shè)香江國(guó)際商業(yè)綜合體，重點(diǎn)打造以休閑經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的城北片區(qū)首席高檔、時(shí)尚都市休閑娛樂(lè)街區(qū)；建設(shè)新天地商業(yè)綜合體，打造家電、汽車零配件批發(fā)零售、展銷、博覽等多功能一體的商貿(mào)城，打造一個(gè)高起點(diǎn)、高品味的大型電器、汽車零配專業(yè)廣場(chǎng)，配套發(fā)展餐飲娛樂(lè)、文化休閑等，提升區(qū)域整體商業(yè)氣氛；盤活浦東商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)綜合體。三是加快現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)升級(jí)改造。以北街、水塘堡等步行街為突破口，不斷完善城市商業(yè)相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)，對(duì)現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)實(shí)施提檔升級(jí)，從店堂裝修到服務(wù)質(zhì)量，逐步提升消費(fèi)檔次，形成消費(fèi)潮流。四是打造新的商貿(mào)增長(zhǎng)點(diǎn)。結(jié)合棚戶區(qū)改造，規(guī)劃建設(shè)橡皮溝、龍城名都等商業(yè)綜合體，在胥家灣規(guī)劃建設(shè)大型綜合專業(yè)市場(chǎng)；加快社區(qū)示范商業(yè)建設(shè)步伐，大力發(fā)展一批民生性社區(qū)示范商業(yè)連鎖店、便民超市、放心店等，強(qiáng)化社區(qū)服務(wù)；加快電子商務(wù)、現(xiàn)代物流等新興先導(dǎo)型服務(wù)業(yè)發(fā)展，使之成為社會(huì)消費(fèi)的一大新亮點(diǎn)。

篇4

關(guān)鍵詞 商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目開發(fā) 成本控制

近些年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人們生活水平得到了顯著提升，商業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)正好順應(yīng)了時(shí)展的潮流，可以滿足個(gè)性化和多元化的商業(yè)需求。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一個(gè)周期較長(zhǎng)的系統(tǒng)工程，科學(xué)合理的成本控制是管理工作的重要環(huán)節(jié)之一。在我國(guó)商業(yè)形式和消費(fèi)需求更加多元化的社會(huì)背景下，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制體系進(jìn)行深入探析，從而促進(jìn)現(xiàn)代化商業(yè)綜合體的順利開發(fā)具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制基本內(nèi)容概述

近些年來(lái)，由于其投資風(fēng)險(xiǎn)較小、可以滿足市場(chǎng)化的消費(fèi)需求、可以帶來(lái)持續(xù)性的資金收入等市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在房地產(chǎn)市場(chǎng)所占的份額不斷增加，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制是基于降低項(xiàng)目開發(fā)成本、提升地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力的一種企業(yè)管理戰(zhàn)略，是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。通過(guò)科學(xué)合理的成本控制，可以顯著降低商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資成本，從而顯著提升商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)空間，有助于企業(yè)“利潤(rùn)最大化”戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不同于住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，其經(jīng)營(yíng)管理模式和營(yíng)銷模式具有本質(zhì)上的差別。因此，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制要求對(duì)項(xiàng)目的全過(guò)程和各環(huán)節(jié)進(jìn)行全方位的控制管理，強(qiáng)調(diào)管理流程和管理工作的精細(xì)化和目標(biāo)化。首先，應(yīng)該結(jié)合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和地域性消費(fèi)需求確定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)預(yù)算，即成本控制管理的目標(biāo)。其次，應(yīng)該從項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)出發(fā)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全過(guò)程進(jìn)行科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，精細(xì)化地控制項(xiàng)目開發(fā)所涉及的每個(gè)管理環(huán)節(jié)、各個(gè)管理部門及所有管理崗位，使成本控制措施落實(shí)到位，這樣才能使成本控制真正發(fā)揮管理優(yōu)勢(shì)。最后，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制需要科學(xué)的管理模式和管理方法，旨在采用合理的信息管理技術(shù)和財(cái)務(wù)管理模式對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行科學(xué)化、規(guī)范化、定量化、系統(tǒng)化的管理，才能真正使成本控制體系發(fā)揮效益，達(dá)成地產(chǎn)項(xiàng)目的低成本戰(zhàn)略目標(biāo)。

隨著商業(yè)綜合體的快速發(fā)展，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的數(shù)量急劇上升，項(xiàng)目開發(fā)成本控制體系得到了進(jìn)一步的發(fā)展與完善。但由于我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)起步較晚，其成本控制體系并不完善，還存在一些矛盾和問(wèn)題。例如，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制過(guò)程中，目標(biāo)成本控制意識(shí)較差、成本控制目標(biāo)性不足、精細(xì)化成本控制模式不健全、信息技術(shù)成本控制意識(shí)較差等現(xiàn)象是普遍存在的。為了適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)、最大限度滿足人們的多元化消費(fèi)需求，需要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制進(jìn)行深入探析，從而在提升項(xiàng)目質(zhì)量的同時(shí)降低項(xiàng)目投入成本，為我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)乃至整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)注入可持續(xù)的發(fā)展活力。

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制的重要意義

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)商業(yè)形式的多樣化和人們消費(fèi)需求的多元化，商業(yè)綜合體的數(shù)量顯著提升，在促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、促使商業(yè)市場(chǎng)資源最優(yōu)化利用等方面發(fā)揮了不可忽視的重要作用。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制進(jìn)行深入探析，從而逐步完善商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制體系，不僅是提升地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)實(shí)需求，也是促進(jìn)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的客觀需要。一方面，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不同于住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，在提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)、促進(jìn)市場(chǎng)消費(fèi)多元化、合理分配市場(chǎng)資源等方面具有不可忽視的重要意義。不斷深入探析商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制體系有利于促進(jìn)我國(guó)地產(chǎn)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展，具有非常重要的社會(huì)效益和宏觀經(jīng)濟(jì)效益。另一方面，近些年來(lái)，由于國(guó)家購(gòu)房政策的影響，許多企業(yè)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的投資與開發(fā)，尤其是商業(yè)綜合體，具有廣闊的應(yīng)用前景和巨大的經(jīng)濟(jì)效益。不斷深入探析商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制體系可以降低項(xiàng)目的投資成本，從而降低企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，是提升企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)實(shí)需求。

三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制方法分析

（一）精細(xì)化成本控制體系的應(yīng)用

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是商業(yè)綜合體項(xiàng)目的開發(fā)需要投入數(shù)量巨大的資金，開發(fā)過(guò)程的經(jīng)濟(jì)收支環(huán)節(jié)較多，成本控制的難度和廣度極大。因此，只有采用精細(xì)化的成本控制體系才能真正使成本控制發(fā)揮作用。首先，應(yīng)該強(qiáng)化項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)人員的精細(xì)化成本控制意識(shí)；逐步使精細(xì)化管理融入企業(yè)文化，成為企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程的一種管理新常態(tài)。其次，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制是一項(xiàng)系統(tǒng)化工程，成本控制所涉及的環(huán)節(jié)很多，必須對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的全過(guò)程、各環(huán)節(jié)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行精細(xì)化的監(jiān)控管理，通過(guò)集中招標(biāo)的方式確定項(xiàng)目原材料的供應(yīng)商家、選擇高素質(zhì)的施工團(tuán)隊(duì)、制定最優(yōu)化的銷售計(jì)劃等都是成本控制過(guò)程中需要重視的環(huán)節(jié)。最后，精細(xì)化管理是需要建立在高效流通的開發(fā)信息的基礎(chǔ)上的，采用先進(jìn)的精細(xì)化管理手段和技術(shù)是十分必要的。

（二）目標(biāo)化成本控制體系的應(yīng)用

商業(yè)綜合體是商業(yè)市場(chǎng)形式多樣化和消費(fèi)需求多元化趨勢(shì)下的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)物，因此，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制需要以市場(chǎng)信息為導(dǎo)向。近些年來(lái)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向的目標(biāo)成本法研究不斷深入，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制過(guò)程中采用目標(biāo)成本法可以獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益。一方面，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中首先應(yīng)該盡可能全面地搜集市場(chǎng)信息，通過(guò)分析和整合處理而確定項(xiàng)目的開發(fā)成本，即確保項(xiàng)目開發(fā)預(yù)算的合理性；另一方面，在確定的成本控制目標(biāo)的基礎(chǔ)上，應(yīng)該結(jié)合企業(yè)的資源和管理現(xiàn)狀，先從設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)所涉及的商業(yè)選址、原材料采購(gòu)、建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)、客戶定位、營(yíng)銷管理等各環(huán)節(jié)進(jìn)行合理的設(shè)計(jì)，盡可能從初始設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)降低投資成本，以市場(chǎng)信息為導(dǎo)向來(lái)提升商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的先進(jìn)性。

（三）科技化成本控制體系的應(yīng)用

商業(yè)信息在促進(jìn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中所發(fā)揮的重要作用是有目共睹的，隨著信息技術(shù)和數(shù)字化技術(shù)的快速發(fā)展，在成本控制環(huán)節(jié)中，采用科技化成本控制體系可以獲得很好的經(jīng)濟(jì)效益。尤其是近些年來(lái)，BIM技術(shù)快速發(fā)展，應(yīng)用于地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中發(fā)揮了巨大的應(yīng)用效益，進(jìn)一步擴(kuò)大信息化和數(shù)字化成本控制體系的應(yīng)用范圍符合現(xiàn)代化地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需求。一方面，應(yīng)該結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)需求建立完善的信息化成本管理平臺(tái)，確保開發(fā)信息交互的高效性和完整性；另一方面，利用BIM技術(shù)可以對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的外觀、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、空間布局、施工以及后期維護(hù)進(jìn)行模擬設(shè)計(jì)，這樣可以顯著降低設(shè)計(jì)成本，從而縮短開發(fā)周期，確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目順利開發(fā)。

四、結(jié)語(yǔ)

近些年來(lái)，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平顯著提升，多元化消費(fèi)需求顯著增加，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在促進(jìn)商業(yè)市場(chǎng)資源優(yōu)化利用、最大化滿足人們的多元化消費(fèi)需求等方面具有十分重要的作用。在這樣的發(fā)展背景下，采用系統(tǒng)化的成本控制體系對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程進(jìn)行精細(xì)化管理十分重要。因此，項(xiàng)目管理人員應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)，不斷創(chuàng)新與發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制體系，致力于為我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展注入源源不斷的活力。

參考文獻(xiàn)

篇5

[關(guān)鍵詞]發(fā)揮新消費(fèi) ;培育新供給新動(dòng)力

中圖分類號(hào)：F047.3 文I標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2016）28-0285-02

當(dāng)前，我國(guó)重要城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐步進(jìn)入新舊動(dòng)力轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵期，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由投資拉動(dòng)逐步向消費(fèi)驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)型，傳統(tǒng)消費(fèi)提質(zhì)升級(jí)，新興消費(fèi)與生產(chǎn)、科技、文化融合發(fā)展，新消費(fèi)成為引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性變革的關(guān)鍵力量和推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新動(dòng)力。“十三五”時(shí)期，社會(huì)發(fā)展應(yīng)抓住新消費(fèi)變革的歷史機(jī)遇，積極落實(shí)國(guó)務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展生活業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的指導(dǎo)意見》、《關(guān)于積極發(fā)揮新消費(fèi)引領(lǐng)作用加快培育形成新供給新動(dòng)力的指導(dǎo)意見》，著力培育壯大新消費(fèi)需求，加快形成發(fā)展的新動(dòng)力是擺在各級(jí)政府面前一個(gè)重要課題。近年來(lái)，杭州市政府十分重視新消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)，筆者通過(guò)對(duì)杭州市政府相關(guān)部門、大型商場(chǎng)、部分企業(yè)單位等的走訪調(diào)查，并與有關(guān)專家的研討，經(jīng)綜合分析，對(duì)加快培育形成城市新供給新動(dòng)力有一些初步的思考。

一、杭州市消費(fèi)升級(jí)的現(xiàn)狀與特點(diǎn)

2015 年，杭州市社會(huì)消費(fèi)品零售額為4697.23 億元，比2010年增長(zhǎng)99.0%，五年年均增長(zhǎng)14.8%，而同期GDP 年均增長(zhǎng)9.1%，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度明顯增強(qiáng)?？傮w來(lái)看，模仿型排浪式消費(fèi)階段基本結(jié)束，個(gè)性化、多樣化消費(fèi)漸成主流，消費(fèi)升級(jí)步伐加快，新的消費(fèi)格局正在形成。

（一）從消費(fèi)階段來(lái)看，由生存型消費(fèi)逐步向發(fā)展型、

享受型消費(fèi)轉(zhuǎn)變。2015 年底，杭州人均GDP 超過(guò)1.8 萬(wàn)美元，進(jìn)入富裕國(guó)家水平和“富日子富過(guò)”的消費(fèi)階段，居民消費(fèi)觀念發(fā)生巨大變化，居民收入中用于即期消費(fèi)的比例逐步提高?！笆濉逼陂g，杭州市消費(fèi)品零售總額年均增長(zhǎng)率（14.8%）、個(gè)人消費(fèi)貸款年均增長(zhǎng)率（14.6%），遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于城鎮(zhèn)與農(nóng)村居民人均收入年均增長(zhǎng)率（7.66%、9.16%），顯示出消費(fèi)者正從滿足基本生活需求的生存型消費(fèi)，向主動(dòng)超前的發(fā)展型、享受型消費(fèi)轉(zhuǎn)變。

（二）從消費(fèi)熱點(diǎn)來(lái)看，由商品消費(fèi)逐步向服務(wù)消費(fèi)轉(zhuǎn)

變。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)收入水平達(dá)到6000 美元以上，人們更加關(guān)注自身健康、生活品質(zhì)與精神追求，對(duì)休閑娛樂(lè)、文化旅游、信息通信等需求明顯提升。2015 年，杭州市居民在交通通信、教育文化娛樂(lè)和醫(yī)療保健等服務(wù)消費(fèi)日趨旺盛，支出占總消費(fèi)支出三分之一。居民消費(fèi)的熱點(diǎn)不斷擴(kuò)大到綠色環(huán)保、信息電子、旅游休閑、文化體育、教育培訓(xùn)、健康養(yǎng)老、家政服務(wù)等領(lǐng)域，電影票房、藝術(shù)品交易、語(yǔ)言培訓(xùn)等收入規(guī)模都居全國(guó)城市第三。新的消費(fèi)形式與消費(fèi)業(yè)態(tài)層出不窮，如健身、跑步、自行車等新興體育消費(fèi)日益受到青睞。

（三）從消費(fèi)內(nèi)容來(lái)看，由大眾消費(fèi)向品質(zhì)消費(fèi)、個(gè)性

消費(fèi)轉(zhuǎn)變。消費(fèi)者更加注重品質(zhì)、時(shí)尚、綠色消費(fèi)，個(gè)性化消費(fèi)需求快速增長(zhǎng)。進(jìn)口食品、嬰童產(chǎn)品等高品質(zhì)產(chǎn)品持續(xù)旺銷，跨境購(gòu)物井噴式增長(zhǎng)，跨境電商綜試區(qū)成立1 年進(jìn)口商品超過(guò)40 億元，跨境備案企業(yè)2381 家，網(wǎng)易考拉、速賣通等跨境平臺(tái)快速發(fā)展。根據(jù)淘寶的《海淘十年報(bào)告》，杭州消費(fèi)者海淘成交額位居全國(guó)第三。H&M、ZARA、優(yōu)衣庫(kù)等國(guó)際快時(shí)尚品牌紛紛入駐杭州，瑞典IKEA、韓國(guó)modernhouse、日本NITORI、法國(guó)Habitat 等全球四大知名家居店進(jìn)入杭州。生態(tài)有機(jī)、非轉(zhuǎn)基因、低糖等綠色飲食理念越來(lái)越深入人心，空氣凈化器、凈水器、綠色家電、綠色建材等有利于節(jié)約資源、改善環(huán)境的商品消費(fèi)呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。自由行、自駕游、城市休閑、民宿、主題酒店等漸成旅游主流，出境游、定制游、郵輪游等高端化、個(gè)性化旅游發(fā)展迅速。攜程網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2015 年杭州市私家團(tuán)出游同比增長(zhǎng)超過(guò)35%。

（四）從消費(fèi)方式來(lái)看，由線下向線上線下融合轉(zhuǎn)變。

電子商務(wù)等新型消費(fèi)業(yè)態(tài)，不斷分流傳統(tǒng)實(shí)體銷售市場(chǎng)。2015 年杭州市百貨業(yè)銷售增長(zhǎng)6.8%，超市業(yè)增長(zhǎng)3.1%，世紀(jì)聯(lián)華、麥德龍、家樂(lè)福等三大超市銷售額同比增幅均為負(fù)數(shù)。而同期網(wǎng)絡(luò)零售總額達(dá)到2679.83 億元，增長(zhǎng)42.57%，占消費(fèi)品零售總額的57.05%。線上線下相融合的O2O 消費(fèi)模式，催生了團(tuán)購(gòu)式、體驗(yàn)式、上門式、配送式等線上到線下融合新業(yè)態(tài)。支付寶、微信支付等移動(dòng)支付應(yīng)用的普及，以及大眾點(diǎn)評(píng)、滴滴打車等APP 的推廣，使得O2O 線下消費(fèi)、在線支付成為常態(tài)。螞蟻金服的“2015 年支付寶年度賬單”顯示，杭州消費(fèi)者線上點(diǎn)餐外賣、手機(jī)打車均排名全國(guó)第一。

（五）從消費(fèi)領(lǐng)域來(lái)看，由傳統(tǒng)消費(fèi)向新興消費(fèi)轉(zhuǎn)變。

隨著物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等技術(shù)廣泛應(yīng)用，“互聯(lián)網(wǎng)+”催生更多新模式和新業(yè)態(tài)，信息消費(fèi)等成為消費(fèi)增長(zhǎng)的新興領(lǐng)域。智能手機(jī)、平板電腦、互聯(lián)網(wǎng)電視消費(fèi)量大幅增加，可穿戴設(shè)備、智能家電等新型信息產(chǎn)品成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，網(wǎng)絡(luò)視頻、網(wǎng)絡(luò)游戲等信息服務(wù)快速增長(zhǎng)，手機(jī)游戲和手機(jī)閱讀增長(zhǎng)迅猛，2015 年動(dòng)漫節(jié)現(xiàn)場(chǎng)交易消費(fèi)金額就達(dá)54.92億元。據(jù)《中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)趨勢(shì)報(bào)告》，杭州互聯(lián)網(wǎng)視頻、漫畫、同人文、游戲等衍生產(chǎn)品消費(fèi)額在全國(guó)城市中排名第五。同時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)汽車、互聯(lián)網(wǎng)家政、互聯(lián)網(wǎng)教育、互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療等領(lǐng)域全線突破，網(wǎng)絡(luò)服務(wù)消費(fèi)加速發(fā)展，智慧生活引領(lǐng)消費(fèi)時(shí)尚。

（六）從消費(fèi)場(chǎng)所來(lái)看，由單一消費(fèi)向綜合體驗(yàn)轉(zhuǎn)變。

居民對(duì)消費(fèi)的需求不僅僅滿足于購(gòu)物，更追求綜合的體驗(yàn)與休閑娛樂(lè)。傳統(tǒng)市場(chǎng)由于功能、環(huán)境升級(jí)不足，銷售逐步萎縮，如杭州大廈營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)、單店效益從多年排全國(guó)同類商場(chǎng)第一變成近三年連續(xù)大幅下滑;全市293 家專業(yè)市場(chǎng)銷售收入僅微弱增長(zhǎng)。而大型的綜合體提供吃喝玩樂(lè)游購(gòu)?qiáng)实取耙徽臼健辟?gòu)物消費(fèi)體驗(yàn)，得到快速發(fā)展。目前，杭州已建成商業(yè)綜合體29 個(gè)，在建30 個(gè)。西溪印象城、城西銀泰城經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)大幅攀升。同時(shí)，便利店、快餐店、美容美發(fā)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、家政、維修等連鎖社區(qū)型業(yè)態(tài)，也隨著居住區(qū)增加而快速增長(zhǎng)。

二、杭州市促進(jìn)消費(fèi)升級(jí)存在的問(wèn)題

杭州市釋放新消費(fèi)培育新動(dòng)力，面臨著消費(fèi)主體、消費(fèi)供給、政策體系、消費(fèi)環(huán)境、管理機(jī)制等方面的瓶頸問(wèn)題。

（一）優(yōu)質(zhì)消費(fèi)供給不足。無(wú)論在商品消費(fèi)還是服務(wù)消

費(fèi)均存在優(yōu)質(zhì)消費(fèi)短缺，高端化、品牌化、個(gè)性化供給不足、供需失衡。企業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新、工藝創(chuàng)新、商業(yè)模式創(chuàng)新能力不夠。在教育、醫(yī)療、健康、養(yǎng)老等服務(wù)消費(fèi)領(lǐng)域，公共投入與市場(chǎng)化水平存在“雙低”，導(dǎo)致海外留學(xué)、海外代購(gòu)、海外就醫(yī)大量產(chǎn)生。醫(yī)療服務(wù)方面，看病難問(wèn)題依然存在，高端醫(yī)療機(jī)構(gòu)少，難以適應(yīng)高端服務(wù)需求快速增長(zhǎng)。

（二）政策體系支撐不夠。一是財(cái)政扶持政策與消費(fèi)升

級(jí)不匹配，缺少如“十城萬(wàn)盞”等引導(dǎo)綠色消費(fèi)的消費(fèi)補(bǔ)貼制度，補(bǔ)貼往往給生產(chǎn)企業(yè)而不是消費(fèi)者;存在著重商品消費(fèi)、輕服務(wù)消費(fèi)的現(xiàn)象，缺少支持服務(wù)消費(fèi)的財(cái)政政策。二是消費(fèi)金融不發(fā)達(dá)。目前，各家銀行除住房、汽車消費(fèi)貸款這兩種消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)以外，其他信貸品種較少，貸款數(shù)量不大。個(gè)人信貸業(yè)務(wù)手續(xù)繁瑣，信貸利息偏高。同時(shí)，適應(yīng)新消費(fèi)的金融產(chǎn)品與金融服務(wù)創(chuàng)新不足，無(wú)法滿足企業(yè)與消費(fèi)者需求。三是服務(wù)消費(fèi)缺少質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致消費(fèi)服務(wù)參差不次。

（三）消費(fèi)環(huán)境有待改善。一是商貿(mào)設(shè)施建設(shè)缺乏統(tǒng)籌。

商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃制定缺乏統(tǒng)籌機(jī)制，全市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展不均衡：部分區(qū)域商業(yè)綜合體過(guò)剩;部分新建社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)少、業(yè)態(tài)不豐富，部分開發(fā)區(qū)、園區(qū)等商業(yè)配套不完善，農(nóng)村商

業(yè)配套落后。二是消費(fèi)投訴增多。2015 年，杭州市共收到舉報(bào)投訴咨詢總計(jì)198150 件，同比增長(zhǎng)64.09%。商品質(zhì)量問(wèn)題特別是食品安全問(wèn)題、網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)、跨境消費(fèi)、服務(wù)消費(fèi)成為消費(fèi)者投訴的熱點(diǎn)，農(nóng)村消費(fèi)產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重。一些生產(chǎn)者與經(jīng)營(yíng)者缺乏法治意識(shí)、誠(chéng)信意識(shí)，消費(fèi)維權(quán)尋求補(bǔ)償難。

（四）管理機(jī)制尚不完善。一是缺少與新消費(fèi)相匹配的管理體制。消費(fèi)涉及領(lǐng)域廣、部門多，消費(fèi)相關(guān)主管部門又存在著職能交叉、重復(fù)等情況，不能有效統(tǒng)一管理消費(fèi)促進(jìn)工作。二是服務(wù)消費(fèi)沒有納入發(fā)展目標(biāo)。2016 年，北京市提出商品消費(fèi)與服務(wù)消費(fèi)總和力爭(zhēng)突破兩萬(wàn)億元的目標(biāo)，同時(shí)將服務(wù)消費(fèi)的增長(zhǎng)作為拉動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?。而杭州市消費(fèi)增長(zhǎng)目標(biāo)還僅限于社零總額。三是統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)體系不夠完善。北京市建立了以最終消費(fèi)支出為統(tǒng)計(jì)方向的統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)體系，對(duì)服務(wù)消費(fèi)專門制定一套新的指標(biāo)體系，真實(shí)反映了社會(huì)消費(fèi)水平。杭州市消費(fèi)統(tǒng)計(jì)沒有囊括服務(wù)消費(fèi)，無(wú)法全面反映社會(huì)消費(fèi)真實(shí)情況。

三、加快釋放新消費(fèi)培育新動(dòng)能的相關(guān)建議

新常態(tài)下促進(jìn)消費(fèi)升級(jí)，激發(fā)新消費(fèi)的新動(dòng)能，必須立足實(shí)際，綜合施策，建立全面促進(jìn)消費(fèi)升級(jí)的新機(jī)制。

（一）逐步提高消費(fèi)能力。一是著力提高居民收入。加大力度推進(jìn)居民增收，建立穩(wěn)定的收入增長(zhǎng)機(jī)制，穩(wěn)步提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)及養(yǎng)老金，保護(hù)居民財(cái)富性收入。二是加大政府采購(gòu)力度。加快事業(yè)單位市場(chǎng)化轉(zhuǎn)制步伐，在教育、就業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育及決策咨詢等服務(wù)領(lǐng)域，進(jìn)一步提高政府向社會(huì)購(gòu)買服務(wù)比重。三是進(jìn)一步推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。加快中心鎮(zhèn)、中心村建設(shè)，鼓勵(lì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口、外來(lái)人口在四縣（市）入戶，帶動(dòng)提升購(gòu)買力。加快農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革，加大農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)力度，推進(jìn)農(nóng)村土地整理，逐步把固著在集體土地上的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)化為貨幣化收入。

（二）加大優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品與服務(wù)供給。一是豐富服務(wù)供給層次，滿足多樣化服務(wù)消費(fèi)需求。注重服務(wù)市場(chǎng)細(xì)分，建立多層次的市場(chǎng)供給。通過(guò)以政府為主提供基本公共服務(wù)，保障低收入群體的教育、醫(yī)療等基本需求;通過(guò)市場(chǎng)化手段，滿足中高收入群體層次高、個(gè)性化強(qiáng)的旅游、保險(xiǎn)、美容、健身等服務(wù)需求。二是實(shí)施產(chǎn)品品牌提升工程。強(qiáng)化農(nóng)產(chǎn)品、食品、藥品、家政、養(yǎng)老、健康、體育、文化、旅游、物流等領(lǐng)域關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)的修訂，嚴(yán)格行業(yè)準(zhǔn)入門檻;鼓勵(lì)服務(wù)企業(yè)建立企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。加強(qiáng)企業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新、工藝創(chuàng)新，鼓勵(lì)“老字號(hào)”提升品牌價(jià)值。三是深化跨境電子商務(wù)綜試區(qū)建設(shè)，積極向國(guó)家爭(zhēng)取優(yōu)惠政策，加快進(jìn)境免稅店落地，合理擴(kuò)大免稅品種，增加免稅購(gòu)物額，方便國(guó)內(nèi)消費(fèi)者在境內(nèi)購(gòu)買國(guó)外產(chǎn)品。

（三）加大政策支持力度。一是健全促消費(fèi)政策w系，促進(jìn)服務(wù)消費(fèi)穩(wěn)定增長(zhǎng)。將家政、養(yǎng)老、教育、保健等服務(wù)消費(fèi)納入政策支持范圍，健全促消費(fèi)政策體系，引導(dǎo)服務(wù)消費(fèi)穩(wěn)定增長(zhǎng)。二是推動(dòng)民資外資進(jìn)入服務(wù)業(yè)領(lǐng)域。一方面積極向上爭(zhēng)取下放服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的投資審批權(quán)限;另一方面，加大審批項(xiàng)目的服務(wù)與跟蹤，加快民資和外資進(jìn)入教育、醫(yī)療、文化和養(yǎng)老領(lǐng)域。同時(shí)，在土地使用、人才引進(jìn)等方面予以支持，調(diào)動(dòng)民間資本和外資進(jìn)入的積極性，滿足多樣化的服務(wù)消費(fèi)需求。此外，建議加大《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)國(guó)民旅游休閑綱要（2013-2020 年）的通知》（〔2013〕號(hào)）貫徹力度，穩(wěn)步推進(jìn)全市國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位加快落實(shí)帶薪休假和職工療休養(yǎng)制度。

（四）拓寬居民消費(fèi)融資渠道。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)擴(kuò)大消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)，完善配套措施，加強(qiáng)消費(fèi)信貸宣傳，轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀念，促進(jìn)居民消費(fèi)。一是借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，實(shí)行政府貼息、低息等特殊信貸鼓勵(lì)政策，切實(shí)降低過(guò)高的信貸消費(fèi)成本，提高消費(fèi)信貸吸引力。進(jìn)一步放開消費(fèi)金融公司，支持杭銀消費(fèi)金融公司簡(jiǎn)化貸款手續(xù)，放寬貸款條件，擴(kuò)大貸款對(duì)象，讓更多的普通居民有資格貸款消費(fèi)。二是完善消費(fèi)信貸法律法規(guī)，為在杭金融機(jī)構(gòu)開展消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)提供法律政策支撐，完善個(gè)人信用制度，提高個(gè)人失信成本，完善消費(fèi)信貸信用環(huán)境。三是進(jìn)一步加大宣傳力度，改變消費(fèi)者傳統(tǒng)消費(fèi)觀念，營(yíng)造良好的信貸消費(fèi)環(huán)境。

（五）統(tǒng)籌規(guī)劃建設(shè)商貿(mào)設(shè)施。重點(diǎn)抓好商業(yè)中心及商業(yè)綜合體合理布局，補(bǔ)齊開發(fā)區(qū)、新城、城市新建區(qū)域、社區(qū)、農(nóng)村商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及基礎(chǔ)設(shè)施短板。一是編制全市城鄉(xiāng)商貿(mào)設(shè)施發(fā)展規(guī)劃，完善商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局。建立重點(diǎn)商貿(mào)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)的聽證制度，引導(dǎo)投資方向，合理控制中心城區(qū)商貿(mào)綜合體、市場(chǎng)數(shù)量，積極鼓勵(lì)特色街區(qū)、社區(qū)商業(yè)等項(xiàng)目建設(shè)。二是規(guī)劃建設(shè)大型綜合主題類項(xiàng)目。大型主題類消費(fèi)項(xiàng)目投入大、綜合帶動(dòng)性強(qiáng)，杭州缺少如迪士尼、長(zhǎng)隆旅游綜合體等投資數(shù)百億元的大型主題類消費(fèi)項(xiàng)目，應(yīng)積極規(guī)劃、引進(jìn)、建設(shè)相關(guān)項(xiàng)目，形成新的消費(fèi)區(qū)域和新的消費(fèi)熱點(diǎn)。三是合理布局商業(yè)中心。按照《杭州市城市規(guī)劃公共服務(wù)設(shè)施基本配套標(biāo)準(zhǔn)》，促進(jìn)開發(fā)區(qū)、新城、城市新建區(qū)域、社區(qū)等商業(yè)配套升級(jí)。完善農(nóng)村商業(yè)配套，推進(jìn)農(nóng)村電商服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)，打造城鄉(xiāng)一體現(xiàn)代化流通體系。

篇6

關(guān)鍵詞：輕資產(chǎn)；盈利模式

一、萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)模式概述

在輕資產(chǎn)模式下，萬(wàn)達(dá)只負(fù)責(zé)項(xiàng)目的拿地選址、建設(shè)、招商和運(yùn)營(yíng)管理等，利用萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)品牌、“慧云”信息管理系統(tǒng)和電子商務(wù)系統(tǒng)。項(xiàng)目費(fèi)用由投資方承擔(dān)，物業(yè)所有權(quán)歸投資方，另外資方獲得資產(chǎn)的全部增值收益，租金凈收益按比例在萬(wàn)達(dá)和投資者之間進(jìn)行分成。

二、萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)戰(zhàn)略原因

首先，萬(wàn)達(dá)原有的商業(yè)模式已難以適應(yīng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)。目前，各大購(gòu)物中心、綜合體開始趨于飽和，各類商業(yè)體間競(jìng)爭(zhēng)壓力大，但維持運(yùn)營(yíng)的各項(xiàng)支出和成本仍存在，且保持在較高水平，僅靠物業(yè)銷售和租賃收入難以繼續(xù)支撐商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)。另外，隨著土地價(jià)格不斷攀升和土地資源有限性，低價(jià)拿地機(jī)會(huì)越來(lái)越少，拿地成本也在逐漸增加，萬(wàn)達(dá)原本低價(jià)拿地的優(yōu)勢(shì)逐步喪失，同時(shí)近幾年規(guī)模擴(kuò)張，集團(tuán)管控成本也在加大，造成了萬(wàn)達(dá)資金壓力增加。其次是招商方面的困局。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)原有業(yè)態(tài)漸漸過(guò)時(shí)，不能滿足當(dāng)下消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣和需求，導(dǎo)致品牌進(jìn)駐漸顯疲態(tài)；而越往三四線城市發(fā)展，投資商和各大品牌出于對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)能力的顧慮，招商難度加大。

這些因素的綜合作用觸發(fā)了萬(wàn)達(dá)的轉(zhuǎn)型。

三、萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)模式的對(duì)比

以下剖析重資產(chǎn)模式下萬(wàn)達(dá)在多個(gè)方面存在的不足導(dǎo)致發(fā)展受限，并分析輕資產(chǎn)模式能給其盈利模式的轉(zhuǎn)變帶來(lái)的幫助。

1.財(cái)務(wù)狀況方面：

（1）重資產(chǎn)模式。該模式下，在一個(gè)城市綜合體的籌建過(guò)程中，利用物業(yè)銷售的回籠資金償還項(xiàng)目建設(shè)的銀行貸款后，剩下一部分投入到萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和酒店，維持其經(jīng)營(yíng)的各項(xiàng)支出，另一部分以現(xiàn)金的形式流出作為下一個(gè)城市綜合體的啟動(dòng)資金，通過(guò)完成上述循環(huán)來(lái)支撐下一個(gè)項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)，最終實(shí)現(xiàn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的持續(xù)擴(kuò)張……

但現(xiàn)實(shí)條件下，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的投資規(guī)模大，擴(kuò)張速度快，維持萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和酒店的運(yùn)營(yíng)的資金需求很大，而物業(yè)銷售和租賃產(chǎn)生的資金有限，不足以完全支撐下一座城市綜合體的建設(shè)。唯有把已建好的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)以資產(chǎn)的形式抵押來(lái)獲得貸款，并結(jié)合經(jīng)營(yíng)所得作為啟動(dòng)資金，支持下一個(gè)城市綜合體的開發(fā)。

從上表1萬(wàn)達(dá)商業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表提供的數(shù)據(jù)來(lái)看，從2011年至2015年萬(wàn)達(dá)的資產(chǎn)負(fù)債率都處于較高水平，2015年的70.93%比前幾年有明顯回落趨勢(shì)，但相比于房地產(chǎn)行業(yè)平均負(fù)債率65%仍處于較高水平。分析有息負(fù)債結(jié)構(gòu)可以發(fā)現(xiàn)，在萬(wàn)達(dá)高達(dá)1742億元的有息貸款中，除72億元債券采取擔(dān)保方式外，銀行及其他借款大部分采取資產(chǎn)抵押的形式，抵押的總資產(chǎn)高達(dá)2780億元，若不能及時(shí)、足額償還債務(wù)，將面臨抵押權(quán)人依法對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行限制或處置的風(fēng)險(xiǎn)。

另外，萬(wàn)達(dá)流動(dòng)資產(chǎn)占流動(dòng)負(fù)債比重近年來(lái)有所下降，說(shuō)明企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速度放緩、變現(xiàn)能力較差的趨勢(shì)。

（2）輕資產(chǎn)模式。輕資產(chǎn)模式下，建設(shè)運(yùn)營(yíng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目的資金不再來(lái)自銷售物業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流和抵押貸款，萬(wàn)達(dá)商業(yè)只要憑借自身品牌及管理運(yùn)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)吸引投資者，獲得外部資金的支持，就可以緩解資金壓力，并保持萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的持續(xù)擴(kuò)張。

萬(wàn)達(dá)穩(wěn)升是由王健林控制的公司通過(guò)層層嵌套把第三方支付平臺(tái)和第三方融資平臺(tái)籌集資金設(shè)立而成的有限合伙企業(yè)，資金來(lái)源一是通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)向個(gè)人投資者即散戶募集的資金，二是來(lái)自機(jī)構(gòu)投資者的資金。雖然這兩類資金還是以債務(wù)的形式存在，但是對(duì)抵押物的要求發(fā)生了變化。

輕資產(chǎn)模式下，萬(wàn)達(dá)商業(yè)項(xiàng)目的資金來(lái)源是“明股實(shí)債”。仔細(xì)研究萬(wàn)達(dá)商業(yè)和萬(wàn)達(dá)穩(wěn)升簽訂的合作條款，相關(guān)輕資產(chǎn)項(xiàng)目的退出途徑包括REITs上市、萬(wàn)達(dá)商業(yè)回購(gòu)以及轉(zhuǎn)讓給第三方等方式，并未寫明是由萬(wàn)達(dá)商業(yè)或其下屬公司回購(gòu)。因此，這些“明股實(shí)債”可以不以負(fù)債的形式體現(xiàn)在公司的財(cái)務(wù)報(bào)表里，這就大幅降低了萬(wàn)達(dá)商業(yè)的負(fù)債水平。

把輕資產(chǎn)項(xiàng)目以股權(quán)形式并入報(bào)表，負(fù)債并沒有增多，但通過(guò)增加凈資產(chǎn)的方式增加了總資產(chǎn)，降低了資產(chǎn)負(fù)債率，從而改善了萬(wàn)達(dá)商業(yè)整體的財(cái)務(wù)狀況。

2.現(xiàn)金流方面

（1）重資產(chǎn)模式。從表2來(lái)看，2011年至2014年萬(wàn)達(dá)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量有明顯下滑趨勢(shì)，雖在2014年略有增長(zhǎng)，但仍難掩其經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流日益萎縮現(xiàn)狀。而隨著近年來(lái)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模迅速擴(kuò)張，需要更多的資金支撐，投資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量整體呈上升趨勢(shì)，尤其是2014年的投資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~就高達(dá)456.99億元，比上年同比增長(zhǎng)92.15%，這就給萬(wàn)達(dá)商業(yè)的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)帶來(lái)巨大壓力。

（2）輕資產(chǎn)模式。輕資產(chǎn)模式下，萬(wàn)達(dá)商業(yè)會(huì)成為商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)的提供商和運(yùn)營(yíng)商，通過(guò)引入第三方投資者來(lái)籌集商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)資金，萬(wàn)達(dá)提供拿地、開發(fā)、招商和運(yùn)營(yíng)服務(wù)。如此一來(lái)，籌資壓力迅速減小，緩和了現(xiàn)金流壓力，并且降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。從表2可以看出，萬(wàn)達(dá)于2015年初宣布轉(zhuǎn)變輕資產(chǎn)模式后，融資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~大幅度減少，說(shuō)明融資壓力變小，而投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流并未減少，說(shuō)明并未放緩萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目的建設(shè)，萬(wàn)達(dá)利用第三方資金進(jìn)行擴(kuò)張初見成效。

3.盈利水平方面

（1）重資產(chǎn)模式。商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)周期相較住宅來(lái)說(shuō)一般較長(zhǎng)。重資產(chǎn)模式下，采取的是物業(yè)銷售來(lái)維持現(xiàn)金流的“以售養(yǎng)租”模式，即萬(wàn)達(dá)通過(guò)自身的資源與品牌優(yōu)勢(shì)低價(jià)拿地，借助萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和配套公寓、寫字樓、商鋪等物業(yè)，通過(guò)土地升值為可售物業(yè)，并將其以高價(jià)銷售，獲取差額收益，利用回籠的資金維持項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)。這就導(dǎo)致了萬(wàn)達(dá)商業(yè)對(duì)于物業(yè)銷售的依賴性極強(qiáng)。2011年-2015年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入分別是507.72億、590.91億、867.74億、1078.71億、1242.03億元，其中來(lái)自房產(chǎn)開發(fā)和銷售占比大概維持在85%左右，物業(yè)租賃和管理、酒店經(jīng)營(yíng)等比例甚少。說(shuō)明萬(wàn)達(dá)商業(yè)的銷售收入主要是物業(yè)銷售帶動(dòng)。而當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，萬(wàn)達(dá)營(yíng)業(yè)收入也會(huì)受到巨大影響。

與此同時(shí)，萬(wàn)達(dá)每年的費(fèi)用支出與同行業(yè)相比也呈現(xiàn)出較高的水平。從銷售費(fèi)用率看，2011年至2015年上半年，萬(wàn)科、華潤(rùn)置地、世茂房地產(chǎn)的銷售費(fèi)用率皆維持在2%-4%，而萬(wàn)達(dá)在5%以上，2014年上半年甚至高達(dá)9%。從管理費(fèi)用率看，2011年至2014年間，萬(wàn)達(dá)維持在6%左右，仍處于行業(yè)較高水平，說(shuō)明萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理成本控制能力很弱，管理效率有待提升。

（2）輕資產(chǎn)模式。輕資產(chǎn)模式有利于萬(wàn)達(dá)盈利方式的轉(zhuǎn)換，并構(gòu)建多元化盈利生態(tài)模式。

首先，促進(jìn)商業(yè)物業(yè)的盈利方式轉(zhuǎn)換，提升凈資產(chǎn)收益率。重資產(chǎn)模式下萬(wàn)達(dá)作為資方開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，主要利潤(rùn)來(lái)源是物業(yè)銷售及租金收入。而輕資產(chǎn)方式下，通過(guò)管理運(yùn)營(yíng)和品牌輸出，盈利則依靠建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)等管理費(fèi)用以及相關(guān)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的許可費(fèi)。前者屬于投資權(quán)益，后者是由于管理服務(wù)，盈利方式發(fā)生改變。

其次，有利于構(gòu)建多元化的盈利生態(tài)模式。在管理和品牌輸出收入外，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下快錢金融作為基金管理人將可以向投資人收取一定的管理費(fèi)。這就成為培育萬(wàn)達(dá)旗下快錢、眾籌、私募等金融業(yè)務(wù)的發(fā)展的持續(xù)推動(dòng)力，繼而壯大了萬(wàn)達(dá)集團(tuán)金融的板塊。另外，在次過(guò)程中積累的資源和管理經(jīng)驗(yàn)還存在助力延伸其他多元業(yè)務(wù)的可能。

四、輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型面臨的挑戰(zhàn)

任何變革總伴隨著大的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于萬(wàn)達(dá)而言，這場(chǎng)以輕資產(chǎn)為名的轉(zhuǎn)型，就是一場(chǎng)謀取新發(fā)展方向的變革，其中既蘊(yùn)含生機(jī)，也面臨各種挑戰(zhàn)。首先，之前萬(wàn)達(dá)主要收入是來(lái)自物業(yè)銷售和自持租金收益，但轉(zhuǎn)型后收入主要來(lái)源是租金凈收益，而且是需與投資方按3：7分成；但萬(wàn)達(dá)仍需投入建設(shè)、招商、運(yùn)營(yíng)管理的人力物力，到運(yùn)營(yíng)后期，資金缺口的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)加大。

輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的變革在一定程度上豐富了萬(wàn)達(dá)的商業(yè)模式，穩(wěn)定了收入來(lái)源，降低了投資風(fēng)險(xiǎn)，利用外部資金快速擴(kuò)大規(guī)模，可以提高市場(chǎng)占有率。若未來(lái)輕資產(chǎn)模式能成功運(yùn)用，萬(wàn)達(dá)商業(yè)會(huì)迎來(lái)更為迅猛的發(fā)展期，同時(shí)也能給其他房地產(chǎn)商謀求轉(zhuǎn)型之路帶來(lái)經(jīng)驗(yàn)和啟發(fā)。

參考文獻(xiàn)：

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篇7

關(guān)鍵詞：建設(shè)項(xiàng)目；環(huán)境影響評(píng)價(jià)；環(huán)評(píng)審批；環(huán)評(píng)監(jiān)管

中圖分類號(hào)：X820.3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1674-9944（2016）22-0057-03

1引言

目前，我國(guó)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，面臨著環(huán)境污染嚴(yán)重、生態(tài)遭受破壞等問(wèn)題，治理污染、改善生態(tài)環(huán)境已經(jīng)成為我國(guó)進(jìn)一步發(fā)展所必須重視和解決的問(wèn)題，而實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，預(yù)防因建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施后對(duì)環(huán)境造成不良影響，成為我國(guó)解決環(huán)境問(wèn)題的重要前置措施。自2003年9月《中華人民共和國(guó)環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》開始實(shí)施，我國(guó)的環(huán)境影響評(píng)價(jià)制度基本確立，環(huán)保部門通過(guò)環(huán)境影響評(píng)價(jià)審批對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行管理的制度開始實(shí)施。環(huán)評(píng)制度運(yùn)行十余年來(lái)，隨著天津經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)環(huán)境的變化，環(huán)境影響評(píng)價(jià)在實(shí)施過(guò)程中暴露出了眾多的不足，如相關(guān)法律標(biāo)準(zhǔn)適應(yīng)性較差、公眾參與力度不足、違法處罰力度不夠等。因此，環(huán)境影響評(píng)價(jià)制度仍需進(jìn)一步進(jìn)行升級(jí)優(yōu)化，適應(yīng)我國(guó)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，適應(yīng)我國(guó)環(huán)境保護(hù)的新局面。

2我國(guó)及天津市建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)發(fā)展歷程及現(xiàn)狀

環(huán)境影響評(píng)價(jià)的概念在我國(guó)最早始于20世紀(jì)70年代，1979年我國(guó)公布試行了《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法（試行）》，其中第六條、第七條對(duì)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)和“三同時(shí)”做出了相關(guān)規(guī)定，標(biāo)志著我國(guó)初步實(shí)行建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)制度，天津作為當(dāng)時(shí)的北方工業(yè)中心、沿海開放城市，是最早一批開始實(shí)施環(huán)境影響評(píng)價(jià)的城市之一，但是在之后的一段時(shí)間內(nèi)，環(huán)境影響評(píng)價(jià)也只是作為一種輔助手段，天津市環(huán)保部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的前置管理更多的需要依靠環(huán)保措施的審批，當(dāng)時(shí)的環(huán)境影響評(píng)價(jià)主要關(guān)注的輻射面還相對(duì)較窄，主要包括工程性質(zhì)、建設(shè)依據(jù)、建設(shè)地點(diǎn)、建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)面積、投資情況、產(chǎn)品情況、工藝流程、污染物排放情況、污染治理措施等。而1998年國(guó)家頒布的《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》是建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)及“三同時(shí)”管理的重要法律法規(guī)，標(biāo)志著我國(guó)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)進(jìn)入新階段，尤其是此法規(guī)第一次是較為詳細(xì)地規(guī)定了環(huán)境影響評(píng)價(jià)的相關(guān)制度，包括分類管理、報(bào)告書內(nèi)容、審批權(quán)限、法律責(zé)任等。1999年環(huán)?？偩钟帧蛾P(guān)于執(zhí)行建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)制度有關(guān)問(wèn)題的通知》，進(jìn)一步說(shuō)明了建設(shè)項(xiàng)目的范圍、審批權(quán)限、環(huán)境影響評(píng)價(jià)的管理程序、相關(guān)收費(fèi)等問(wèn)題，并公布了《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告表》（試行）和《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響登記表》（試行）內(nèi)容及格式。隨著建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)法律法規(guī)，特別是指導(dǎo)性文件和標(biāo)準(zhǔn)文件的出臺(tái)，天津市對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的前置管理也開始更多地依靠環(huán)境影響評(píng)價(jià)制度，隨著天津市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，環(huán)境影響評(píng)價(jià)所涉及的行業(yè)類別也從過(guò)去主要集中在工業(yè)企業(yè)建設(shè)和技術(shù)改造以及燃煤鍋爐的安裝使用，逐步擴(kuò)展到餐飲業(yè)、娛樂(lè)服務(wù)業(yè)、醫(yī)療教育、城市基礎(chǔ)建設(shè)等多個(gè)領(lǐng)域。2000年，國(guó)家了《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)施竣工驗(yàn)收監(jiān)測(cè)管理有關(guān)問(wèn)題通知》，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)施竣工驗(yàn)收監(jiān)測(cè)的工作流程進(jìn)行了規(guī)范和說(shuō)明，自此建設(shè)項(xiàng)目環(huán)?？⒐を?yàn)收的法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、指導(dǎo)性文件得到完善，開工建設(shè)前進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)，項(xiàng)目運(yùn)行后對(duì)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模性質(zhì)、環(huán)保設(shè)施、環(huán)保措施的環(huán)評(píng)一致性進(jìn)行驗(yàn)收檢查的體系基本形成，天津環(huán)保系統(tǒng)也開始越來(lái)越多地依靠環(huán)?？⒐を?yàn)收對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行管理，特別是“三同時(shí)”制度落實(shí)情況通過(guò)行政審批有了更好的把關(guān)。

到了2003年，國(guó)家頒布并實(shí)施了《中華人民共和國(guó)環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》，此法是我國(guó)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)和規(guī)劃環(huán)境影響評(píng)價(jià)的根本大法，也標(biāo)志著我國(guó)環(huán)境影響評(píng)價(jià)制度的進(jìn)一步完善和各項(xiàng)規(guī)定制度得到明確，環(huán)境影響評(píng)價(jià)的強(qiáng)制性得到進(jìn)一步提升。天津市各區(qū)縣環(huán)境保護(hù)局在這段時(shí)期內(nèi)，也成立了專門的科室，主要負(fù)責(zé)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)評(píng)審批、驗(yàn)收審批和“三同時(shí)”，相關(guān)的審批流程和工作細(xì)則、行政許可文書在這段時(shí)間內(nèi)得到規(guī)范，同時(shí)對(duì)1998～2003年的建設(shè)項(xiàng)目環(huán)保審批進(jìn)行了整理規(guī)范并及時(shí)上報(bào)歸檔。2008年《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)分類管理目錄》頒布實(shí)施，標(biāo)志著我國(guó)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)實(shí)施分類管理，環(huán)境影響評(píng)價(jià)更加細(xì)化。2014年開始，隨著簡(jiǎn)政放權(quán)、大眾創(chuàng)業(yè)萬(wàn)眾創(chuàng)新方針政策的提出，行政審批事項(xiàng)精簡(jiǎn)簡(jiǎn)化，部分行業(yè)類別的環(huán)境影響評(píng)價(jià)得到豁免，部分省級(jí)環(huán)境影響評(píng)價(jià)審批事項(xiàng)下放到市一級(jí)。2015年1月1日起，作為行政審批制度的試點(diǎn)省（市），天津市市級(jí)環(huán)境保護(hù)主管部門的建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)審批和環(huán)?？⒐を?yàn)收審批職責(zé)劃轉(zhuǎn)到新成立的行政審批局，環(huán)境影響評(píng)價(jià)的審批與監(jiān)管分離到兩個(gè)行政單位。2015年《建O項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)分類管理目錄》的修訂，以及2016年《中華人民共和國(guó)環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》的修訂，也是我國(guó)環(huán)境影響評(píng)價(jià)制度適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要，對(duì)新污染問(wèn)題納入和明確，對(duì)影響小的行業(yè)進(jìn)行降級(jí)減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，改革行政審批制度，增加環(huán)境影響評(píng)價(jià)登記表備案制度等措施，體現(xiàn)了當(dāng)今我國(guó)通過(guò)環(huán)境影響評(píng)價(jià)制度實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境管理的新思路新方向。

3新形勢(shì)下天津市建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)問(wèn)題的探究

3.1環(huán)評(píng)相關(guān)法律法規(guī)適應(yīng)性的問(wèn)題

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的變遷，環(huán)境影響評(píng)價(jià)相關(guān)的全國(guó)性法律法規(guī)在一些地區(qū)或者某個(gè)層面上難以適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，特別是具體到經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷變化、居民環(huán)境意識(shí)不斷增強(qiáng)、各種深化改革的政策和規(guī)定不斷落地的天津市，環(huán)評(píng)法律法規(guī)的適應(yīng)性問(wèn)題變得越來(lái)越突出，造成了建設(shè)單位疲于應(yīng)付較長(zhǎng)時(shí)間的環(huán)評(píng)和行政審批流程，同時(shí)也增加了經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，審批部門和監(jiān)管部門工作量大、重復(fù)勞動(dòng)、行政資源浪費(fèi)。以餐飲業(yè)為例，近年隨著天津的城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)建設(shè)，大型的商業(yè)綜合體或商業(yè)居住綜合體如雨后春筍般不斷建成投入使用，很多大型餐飲企業(yè)，特別是連鎖企業(yè)選擇在綜合體內(nèi)開店，一個(gè)綜合體內(nèi)匯集了十幾家甚至幾十家餐飲企業(yè)，綜合體內(nèi)物業(yè)公司會(huì)為各家餐飲企業(yè)配備符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的油煙凈化器、統(tǒng)一與有專業(yè)資質(zhì)的餐廚垃圾處理公司簽訂《餐飲廢棄物處理協(xié)議》，各家餐飲店鋪產(chǎn)生的含油廢水也會(huì)經(jīng)過(guò)大廈統(tǒng)一的隔油池進(jìn)行處理。可以說(shuō)綜合體內(nèi)的餐飲企業(yè)，由于有大廈物業(yè)統(tǒng)一管理，各項(xiàng)環(huán)保措施落實(shí)情況基本都非常理想，統(tǒng)一的大型專業(yè)隔油池的處理效果也很好，噪聲問(wèn)題也幾乎沒有，但是按照現(xiàn)行的《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)分類管理目錄》，這類項(xiàng)目是需要辦理環(huán)境影響評(píng)價(jià)審批的，部分超過(guò)六個(gè)基準(zhǔn)灶頭的項(xiàng)目還需要找環(huán)評(píng)公司編制環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告表。各家餐飲企業(yè)需要分別辦理環(huán)評(píng)審批，開業(yè)后還要進(jìn)行竣工驗(yàn)收，就算是2016年9月后登記表類改為備案，建設(shè)單位仍然需要投入大量精力辦理手續(xù)，承擔(dān)監(jiān)測(cè)費(fèi)用，報(bào)告表類項(xiàng)目還需要承擔(dān)不菲的環(huán)評(píng)費(fèi)用。以天津市某中心城區(qū)2010～2015年間的數(shù)據(jù)為例，在這6年間共進(jìn)行了413個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)審批，其中商業(yè)綜合體內(nèi)餐飲企業(yè)環(huán)評(píng)審批數(shù)量為127個(gè)，占所有環(huán)評(píng)審批數(shù)的30.8%，占比非常大。而環(huán)保審批部門也要按照流程對(duì)同一個(gè)綜合體的不同項(xiàng)目做大量重復(fù)性工作，同時(shí)環(huán)保監(jiān)管部門也耗費(fèi)了大量的執(zhí)法成本。

3.2環(huán)評(píng)機(jī)構(gòu)管理及環(huán)評(píng)報(bào)告質(zhì)量的問(wèn)題

2012年以前，在環(huán)評(píng)機(jī)構(gòu)的領(lǐng)域中也許“紅頂中介”是最嚴(yán)重的問(wèn)題，但隨著新任環(huán)保部長(zhǎng)陳吉寧上任后，開始對(duì)“紅頂中介”進(jìn)行清理，這個(gè)問(wèn)題得到一定程度的解決。但是就目前的實(shí)際情況來(lái)看，雖然表面上已經(jīng)清理，但仍然存在著隱形“紅頂中介”，環(huán)評(píng)的圈子相對(duì)固定，從業(yè)人員固定，此問(wèn)題雖然有所好轉(zhuǎn)但沒有得到根治?，F(xiàn)在的情況是，環(huán)評(píng)公司在全社會(huì)層面沒有品牌可言，沒有公眾了解度，環(huán)評(píng)機(jī)構(gòu)的目的依然是為了幫助建設(shè)單位通過(guò)環(huán)評(píng)審批，這也是建設(shè)單位的關(guān)注點(diǎn)，這個(gè)關(guān)注點(diǎn)沒有變，那么誰(shuí)通過(guò)審批的能力強(qiáng)，建設(shè)單位就會(huì)更多的選擇這樣的評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)，環(huán)評(píng)機(jī)構(gòu)是盈利性機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)利益最大化是目的，這就造成了環(huán)評(píng)機(jī)構(gòu)為了盈利，在面對(duì)一些有問(wèn)題的建設(shè)項(xiàng)目的時(shí)候，為了幫助建設(shè)單位通過(guò)環(huán)評(píng)審批，有的環(huán)評(píng)機(jī)構(gòu)玩起智力游戲、打法律法規(guī)的球，現(xiàn)場(chǎng)踏勘不全面、公眾參與造假等現(xiàn)象頻出，使環(huán)評(píng)失去其應(yīng)有意義。

另外一方面，環(huán)評(píng)領(lǐng)域在取消“紅頂中介”推入到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)后，發(fā)現(xiàn)環(huán)評(píng)公司融入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中并不順利，當(dāng)“紅頂中介”這個(gè)過(guò)去的價(jià)格上限消失以后，市場(chǎng)上整體的環(huán)評(píng)價(jià)格上升了，而環(huán)評(píng)報(bào)告的質(zhì)量卻并沒有提升，環(huán)評(píng)這個(gè)相對(duì)封閉的領(lǐng)域并沒有形成市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)良性競(jìng)爭(zhēng)。而環(huán)評(píng)費(fèi)用的水漲船高，導(dǎo)致項(xiàng)目單位經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的增加，甚至導(dǎo)致建設(shè)單位不進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)，未批先建，知法犯法情況的增多。

3.3環(huán)評(píng)中公眾參與滯后和弱勢(shì)的問(wèn)題

目前我國(guó)環(huán)境影響評(píng)價(jià)相關(guān)法律法規(guī)中對(duì)環(huán)評(píng)中公眾參與的規(guī)定要求相對(duì)滯后，沒有較為明確的實(shí)施細(xì)則、公眾參與的要素涵蓋面相對(duì)較為狹窄、相關(guān)利害人覆蓋面不全、公眾參與的介入時(shí)間相對(duì)滯后等問(wèn)題較為突出。公眾參與中，公眾需要有充分的時(shí)間了解項(xiàng)目情況和環(huán)境影響，需要有充分的多渠道了解項(xiàng)目情況，而不是只有一張施工現(xiàn)場(chǎng)的貼紙或者是在訪問(wèn)量只有幾百次的公司網(wǎng)站上的公示，又或者是紙質(zhì)報(bào)紙中縫上的幾行小字說(shuō)明。而在了解過(guò)后，公眾也需要有多種方式表達(dá)自己的態(tài)度，而不是只有一張調(diào)查表。天津市的居民環(huán)境意識(shí)不斷增強(qiáng)，特別是在城市的中心區(qū)，建設(shè)項(xiàng)目相對(duì)集中，容易產(chǎn)生環(huán)境和環(huán)境利益的訴求與沖突，這就更加體現(xiàn)現(xiàn)有的建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)中公眾參與急需改進(jìn)和升級(jí)。

3.4環(huán)評(píng)審批權(quán)限與環(huán)保監(jiān)管存在的問(wèn)題

建設(shè)項(xiàng)目環(huán)評(píng)審批有其特殊性，不像有的領(lǐng)域的行政審批更多的關(guān)注點(diǎn)放在為建設(shè)單位服務(wù)上，環(huán)評(píng)審批更多是要對(duì)民眾負(fù)責(zé)、對(duì)整體的環(huán)境質(zhì)量負(fù)責(zé)。天津市自2015年實(shí)施行政審批試點(diǎn)改革后，環(huán)評(píng)以及竣工驗(yàn)收審批職權(quán)劃轉(zhuǎn)到新成立的行政審批局，原有的建設(shè)單位環(huán)評(píng)、“三同時(shí)”、竣工驗(yàn)收監(jiān)管的職責(zé)依舊在環(huán)保局，新制度運(yùn)行過(guò)程中，暴露出了審批部門一味提高審批速度服務(wù)建設(shè)單位，對(duì)新的環(huán)保法律法規(guī)掌握不及時(shí)、現(xiàn)場(chǎng)踏勘核實(shí)不全面程序倒置、審批要件不齊、公示程序倒置等現(xiàn)象屢有發(fā)生，增加了環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，增加了環(huán)保監(jiān)管的難度等問(wèn)題。

在兩個(gè)單位的層面，雖然宏觀的法律法規(guī)指導(dǎo)文件職責(zé)劃分，但是到具體細(xì)節(jié)實(shí)施中，依舊存在職責(zé)劃分不清和工作出發(fā)點(diǎn)上的矛盾。審批部門需要對(duì)企業(yè)實(shí)行一條龍服務(wù)，增加辦件量，增加網(wǎng)上申報(bào)比例，減少辦理時(shí)間。而環(huán)保部門則要對(duì)整體環(huán)境質(zhì)量負(fù)責(zé)，減少項(xiàng)目環(huán)境事故發(fā)生的可能性，杜絕環(huán)境的發(fā)生，監(jiān)督企業(yè)落實(shí)環(huán)保措施，盡職免責(zé)。

在建設(shè)單位層面，很多建設(shè)單位對(duì)相關(guān)環(huán)保法律法規(guī)并不了解，或者了解也并不重視，但是，幾乎所有的建設(shè)單位，對(duì)能不能通過(guò)審批都非常重視，所以在2015年之前環(huán)保部門可以通過(guò)環(huán)評(píng)審批權(quán)、竣工驗(yàn)收審批權(quán)等對(duì)建設(shè)單位進(jìn)行約束、提出相關(guān)環(huán)保措施要求，在項(xiàng)目建設(shè)前、建設(shè)中、建成后運(yùn)行中對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)管和法律宣傳，節(jié)省了大量的執(zhí)法成本，尤其是在避免輕微環(huán)保違法行為中起著非常好的效果。過(guò)去已經(jīng)形成并運(yùn)轉(zhuǎn)成熟的審批登記、監(jiān)查監(jiān)管、法制宣傳一體的工作方式的打破，帶來(lái)的直接影響和產(chǎn)生的蝴蝶效應(yīng)，造成對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)保執(zhí)法成本在增加，協(xié)調(diào)環(huán)保整體工作的工作成本也在增加。

4完善天津市建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)的建議

4.1增強(qiáng)環(huán)評(píng)法律適應(yīng)性，出臺(tái)地方細(xì)則

考慮到中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整以及地區(qū)發(fā)展的不平衡的問(wèn)題，國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)應(yīng)該盡可能考慮到適應(yīng)性問(wèn)題，并且縮短環(huán)評(píng)法律法規(guī)的修訂時(shí)間，讓環(huán)評(píng)法律升級(jí)速度跟得上環(huán)境影響評(píng)價(jià)的變化跟得上環(huán)境新問(wèn)題的變化。同時(shí)，地方上，出臺(tái)相應(yīng)的適合當(dāng)?shù)厣鐣?huì)發(fā)展?fàn)顩r的地方標(biāo)準(zhǔn)，甚至像天津這種大型城市，中心城區(qū)和薊州區(qū)這類城區(qū)應(yīng)該適用不同的地方標(biāo)準(zhǔn)。延展規(guī)劃環(huán)境影響評(píng)價(jià)囊括建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)的思路，比如對(duì)商業(yè)綜合體內(nèi)餐飲業(yè)的問(wèn)題，建議跟整個(gè)商業(yè)綜合體環(huán)評(píng)一起囊括，不該做環(huán)評(píng)的不做，減輕企業(yè)的負(fù)擔(dān)，減少政府行政成本，通過(guò)經(jīng)濟(jì)杠桿，讓獨(dú)門獨(dú)院、臨近居民生活區(qū)的餐飲企業(yè)支出成本增加，讓更多的餐飲業(yè)集中在商業(yè)綜合體內(nèi)，油煙得到統(tǒng)一凈化，含油污水統(tǒng)一經(jīng)過(guò)隔油池處理，這樣一來(lái)還能產(chǎn)生提升中心城區(qū)市容的連帶效應(yīng)。

4.2弱化環(huán)評(píng)審批，加強(qiáng)對(duì)環(huán)評(píng)機(jī)構(gòu)監(jiān)管及處罰力度

環(huán)評(píng)審批在環(huán)境影響評(píng)價(jià)中的強(qiáng)勢(shì)地位得不到改變的話，環(huán)評(píng)機(jī)構(gòu)為了通^審批而編制環(huán)評(píng)報(bào)告的局面就得不到改善。建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)是為了預(yù)防環(huán)境污染，采取有效的環(huán)保措施，政府部門應(yīng)該把更多的行政成本用在監(jiān)管上，同時(shí)對(duì)未按環(huán)評(píng)報(bào)告落實(shí)環(huán)保措施的建設(shè)單位加大執(zhí)法和處罰力度，對(duì)編寫與實(shí)際情況不符環(huán)評(píng)報(bào)告的、環(huán)評(píng)報(bào)告公眾參與造假等違法違規(guī)環(huán)評(píng)機(jī)構(gòu)加強(qiáng)處罰力度，環(huán)境保護(hù)主管部門也應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)環(huán)評(píng)機(jī)構(gòu)的管理和監(jiān)督，制定相應(yīng)的環(huán)評(píng)報(bào)告編制價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

4.3完善細(xì)化公眾參與制度

政府為公眾提供了解和學(xué)習(xí)環(huán)境影響評(píng)價(jià)相關(guān)知識(shí)的平臺(tái)，如行政許可大廳圖書館查閱、微信微博查閱，通過(guò)下沉到街道和居委會(huì)的方式普及環(huán)境影響評(píng)價(jià)知識(shí)，知識(shí)普及要考慮到受眾人群的年齡構(gòu)成，渠道多樣化。完善公眾參與制度，一方面是提前開展公眾參與，讓公眾有足夠長(zhǎng)的時(shí)間了解和思考，另外一方面是表達(dá)公眾參與態(tài)度需要便捷和多樣化，特別是對(duì)項(xiàng)目持不支持態(tài)度的意見和公眾意見沒有被采納的情況，應(yīng)該有更為詳細(xì)和嚴(yán)格地說(shuō)明解釋。

4.4環(huán)評(píng)審批與監(jiān)管聯(lián)動(dòng)

在環(huán)評(píng)審批與環(huán)評(píng)監(jiān)管分處在兩個(gè)單位的背景下，應(yīng)該加強(qiáng)部門間的聯(lián)動(dòng)，出臺(tái)更具可操作性的細(xì)則。審批部門應(yīng)該考慮到通過(guò)環(huán)評(píng)后建設(shè)單位落實(shí)環(huán)保措施的實(shí)際，也應(yīng)該考慮到環(huán)保部門進(jìn)行監(jiān)管的實(shí)際。審批部門在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間節(jié)點(diǎn)讓環(huán)保部門可以介入到環(huán)保審批中，利用好審批權(quán)的約束力，實(shí)現(xiàn)高效環(huán)保監(jiān)管，在節(jié)省執(zhí)法成本的同時(shí)，也節(jié)省建設(shè)單位的時(shí)間和支出。

參考文獻(xiàn)：

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[2]肖明新.從建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)審批看我國(guó)的中央與地方職權(quán)劃分[D].廣州：中山大學(xué)，2015.

[3]胡恒波.淺談環(huán)境影響評(píng)價(jià)審批是否是餐飲服務(wù)許可的前置條件[J].法制與經(jīng)濟(jì)，2013（8）.

[4]張容華.環(huán)境影響評(píng)價(jià)中公眾參與的探討[D].昆明：昆明理工大學(xué)，2015.

[5]王小雪環(huán)境影響評(píng)價(jià)中行政機(jī)關(guān)之職責(zé)研究[D].重慶：西南政法大學(xué)，2015.

[6]王輝民.環(huán)境影響評(píng)價(jià)中引入生態(tài)補(bǔ)償機(jī)制研究[D].武漢：中國(guó)地質(zhì)大學(xué)，2008.

[7]侯可斌，駱霄，李楠，等.環(huán)評(píng)公眾參與信息公開方式調(diào)查研究[J].環(huán)境影響評(píng)價(jià)，2015，37（5）.

篇8

關(guān)鍵詞：生態(tài)城市 人居環(huán)境 城市規(guī)劃

中圖分類號(hào)：X2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-098X（2013）03（c）-0-01

“生態(tài)城市”這一概念，最早是在70年代，聯(lián)合國(guó)教科文組織發(fā)起的“人與生物圈計(jì)劃”研究過(guò)程中提出的。從近年來(lái)國(guó)內(nèi)外對(duì)生態(tài)城市建設(shè)的探索和實(shí)踐結(jié)果來(lái)看，生態(tài)城市的基本內(nèi)涵應(yīng)該是：經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步、生態(tài)保護(hù)三者高度和諧，把生態(tài)建設(shè)、環(huán)境保護(hù)、自然資源的合理利用以及社會(huì)建設(shè)有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，通過(guò)統(tǒng)一規(guī)劃、綜合建設(shè)，孵化經(jīng)濟(jì)高效、環(huán)境和諧的生態(tài)產(chǎn)業(yè)，建設(shè)人與自然和諧共處的生態(tài)社區(qū)。我國(guó)自20世紀(jì)80年代開始生態(tài)環(huán)境建設(shè)的探索，近年來(lái)，吉林市把握其得天獨(dú)厚的自然景觀優(yōu)勢(shì)，在各類城市規(guī)劃設(shè)計(jì)中均體現(xiàn)了“生態(tài)城市”這一理念，力求建立健康、休閑、可持續(xù)發(fā)展的人居環(huán)境。

1 “顯山、露水”的城市景觀

吉林市是中國(guó)北方著名山水城市，四面群山環(huán)抱，龍?zhí)渡健⑿“咨?、朱雀山、玄天嶺環(huán)城而立，加上回轉(zhuǎn)的松花江水，形成“前朱雀、后玄武、左青龍、右白虎”的山水格局。青山、綠水是吉林市得天獨(dú)厚的標(biāo)志性自然景觀，也是城市空間景觀構(gòu)建的主體

要素。

1.1 城市空間的合理控制

吉林市由2002年6月開始進(jìn)行《吉林市松花江濱水區(qū)總體城市設(shè)計(jì)及重點(diǎn)區(qū)段城市設(shè)計(jì)》，對(duì)松花江及沿江兩岸的建設(shè)與發(fā)展方案進(jìn)行了多次論證與咨詢。

根據(jù)城市整體功能分區(qū)及現(xiàn)狀情況，分為工業(yè)與環(huán)保、人文與歷史、商業(yè)與文化、居住于生態(tài)及生活與科技五個(gè)功能區(qū)段。提出了“兩岸互動(dòng)、綠道滲透、開發(fā)移轉(zhuǎn)”的設(shè)計(jì)理念，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了生態(tài)景觀資源的保護(hù)和利用，凸顯吉林市自然山水特色的魅力；其次強(qiáng)調(diào)對(duì)濱水區(qū)公共性的還原與營(yíng)造，凸顯健康導(dǎo)向下的吉林市濱水區(qū)活力。

1.1.1 空間控制及引導(dǎo)

沿江兩岸的天際線由前景（表層）天際線和背景（縱深）天際線兩部分組成：

前景天際線主要強(qiáng)調(diào)適宜的尺度和親切性，注重與沿岸植被和水景相互協(xié)調(diào)，避免過(guò)大體量對(duì)沿岸人群的活動(dòng)造成壓迫感；背景天際線是以豎向構(gòu)圖為主，在體量和尺度上一般應(yīng)當(dāng)突出其挺拔、宏偉的氣勢(shì)。對(duì)于歷史形成的前景天際線，宜在周圍區(qū)域改造過(guò)程中形成變化豐富的天際線。

兩岸互動(dòng)開發(fā)，左岸高層臨江，則右岸高層退后，兩岸布置方式各不相同。天際線變化與山體和江水的轉(zhuǎn)彎點(diǎn)呼應(yīng)。

1.1.2 景觀塑造

保護(hù)完整的山水、風(fēng)水體系，強(qiáng)化山水之間聯(lián)系，街頭綠地、街區(qū)公園等帶狀綠地形成景觀橫向廊道，眾多山體公園及各類歷史文化遺存沿江兩岸分布，成為兩岸景觀的主節(jié)點(diǎn)和次節(jié)點(diǎn)，最終形成沿江兩岸的“一點(diǎn)多廊、穿江而望、山水相映、城掩其中”景觀視廊系統(tǒng)。

1.2 濱江親水空間的多樣化開發(fā)

圍繞生態(tài)、自然、現(xiàn)代、宜居的城市定位，打造濱水文化，提升濱水環(huán)境，努力創(chuàng)建功能完備，青山碧水的城市濱水空間這一主旨，吉林市于2001年組織編制了《“清水綠帶”―吉林市松花江濱水區(qū)城市設(shè)計(jì)》，并與2002年實(shí)施，提升城市形象，豐富市民休閑生活。

“清水綠帶”全長(zhǎng)57 km，選擇沿江用地開敞、現(xiàn)狀景觀較好、有人氣聚集的灘涂地，規(guī)劃主題景觀節(jié)點(diǎn)，如江濱公園、青年園、國(guó)防園、溫德游園等16個(gè)主題游園。如今，“清水綠帶”已成為功能多樣、設(shè)施完善、景色宜人、人氣旺盛、深受市民喜愛的濱江公共休閑娛樂(lè)空間。

同時(shí)，規(guī)劃保存、恢復(fù)、創(chuàng)造生物多樣性的濱水自然生態(tài)環(huán)境，使沿江生態(tài)環(huán)境有機(jī)滲入城市空間，營(yíng)造綠色、可持續(xù)發(fā)展的城市生態(tài)長(zhǎng)廊。

2 森林科技谷，生態(tài)產(chǎn)業(yè)新區(qū)

《吉林高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)北部新區(qū)城市設(shè)計(jì)》

作為吉林省三大高新區(qū)之一，高新北區(qū)充分發(fā)揮技術(shù)優(yōu)勢(shì)，承接長(zhǎng)吉圖規(guī)劃綱要賦予吉林市產(chǎn)業(yè)和科技創(chuàng)新高地的區(qū)域責(zé)任。

高新北區(qū)位于吉林市西北部，距老城區(qū)13 km，區(qū)內(nèi)環(huán)境本底較好，現(xiàn)狀用地以農(nóng)田、耕地為主，其中分布大面積林地，樹木質(zhì)量較好；水塘及河道較多，有豐富的草地、季節(jié)性濕地。規(guī)劃尊重大型生態(tài)背景，借助大片自然林地、水渠河道、東部山巒景觀帶、葡萄酒莊等優(yōu)質(zhì)資源，在盡量保持原貌的基礎(chǔ)上進(jìn)行改造利用，打造集“科研、生產(chǎn)、生活、游憩為一體的森林科技新城”。

3 生態(tài)宜居的活力社區(qū)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)熱潮下，吉林市引入了多家國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)中優(yōu)秀的開發(fā)團(tuán)隊(duì)，如歐亞綜合體、吉林萬(wàn)科城、恒大華府等。規(guī)劃本著多元融合、精明增長(zhǎng)的理念，進(jìn)行大地塊有序開發(fā)，集大型商業(yè)、人文居住、配套公建為一體的城市綜合體，打造城市居所型綜合社區(qū)，并帶動(dòng)周邊地區(qū)有機(jī)發(fā)展，使土地利用率達(dá)到最大化。

在社區(qū)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)上注重區(qū)域自然人文條件，在設(shè)計(jì)中納入人文內(nèi)涵，開放的社區(qū)、封閉的組團(tuán)，構(gòu)建緊湊的、功能混合的、適宜步行的鄰里關(guān)系；經(jīng)濟(jì)節(jié)能，低碳環(huán)保；將自然環(huán)境與人造社區(qū)結(jié)合成一個(gè)可持續(xù)的整體的功能化和藝術(shù)化的走廊，倡導(dǎo)“新城市主義”居住理念。

4 結(jié)語(yǔ)

規(guī)劃師在城市建設(shè)中發(fā)揮著科學(xué)引導(dǎo)的作用，保護(hù)城市自然生態(tài)環(huán)境、資源，使其能永續(xù)提供人們世代生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，是當(dāng)代規(guī)劃師們義不容辭的責(zé)任和義務(wù)，是城市規(guī)劃、建設(shè)的首要任務(wù)和工作重點(diǎn)。只有將環(huán)境、生態(tài)保護(hù)意識(shí)融匯到城市規(guī)劃建設(shè)全過(guò)程，并積極采取措施加以保證，付諸實(shí)施，才能為城市的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)和創(chuàng)造條件。

參考文獻(xiàn)

[1] 吉林市松花江濱水區(qū)總體城市設(shè)計(jì)及重點(diǎn)區(qū)段城市設(shè)計(jì)―哈爾濱工業(yè)大學(xué)城市與景觀設(shè)計(jì)院.

[2] “清水綠帶”―吉林市松花江濱水區(qū)城市設(shè)計(jì)―吉林市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院.

[3] 吉林市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)北部新區(qū)城市設(shè)計(jì)―中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院.

篇9

娛樂(lè)購(gòu)物綜合體或成轉(zhuǎn)型趨勢(shì)

整合線上、線下資源才能實(shí)現(xiàn)多方共贏

現(xiàn)狀

行業(yè)凈利潤(rùn) 平均水平僅為3%

中國(guó)電子商務(wù)研究中心報(bào)告顯示，2012年從支付寶地區(qū)數(shù)據(jù)看，遼寧省全國(guó)排名第13位，占支出總額的2.3%，同比增長(zhǎng)56%。其中沈陽(yáng)市的支付寶用戶人均支出達(dá)到8904元，人均購(gòu)物支出為6705元，占總額約75%，且網(wǎng)絡(luò)零售市場(chǎng)依然呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。

越來(lái)越多的人去網(wǎng)購(gòu)，在需求短期之內(nèi)沒有大幅變化的情況下也就意味著相應(yīng)的百貨商場(chǎng)客源流失。業(yè)內(nèi)人士表示，近年來(lái)百貨業(yè)銷售下滑較大的，也正是方便網(wǎng)絡(luò)購(gòu)買的品類，比如家電、IT產(chǎn)品和紡織品，甚至是奢侈品。

中國(guó)百貨商業(yè)協(xié)會(huì)日前的最新數(shù)據(jù)顯示，該協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)的81家大中型百貨零售企業(yè)2012年銷售總額2282.7億元，同比增長(zhǎng)僅8.92%。對(duì)比2006年至2011年百貨行業(yè)銷售收入年平均16.5%的增長(zhǎng)率，2012年全國(guó)百貨零售業(yè)增速下滑明顯。

同時(shí)，人們發(fā)現(xiàn)身邊很多大牌商場(chǎng)逐漸退市。就沈陽(yáng)市的現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)，近年來(lái)西武百貨等高端商場(chǎng)走出了人們的視線，中華路上的美美百貨感覺還沒開張就已經(jīng)關(guān)門大吉了。就連在太原街這樣商戶林立的步行街上，東舜百貨和伊勢(shì)丹百貨也相繼倒閉。很多人質(zhì)疑，商場(chǎng)的接連關(guān)門是否是電子商務(wù)分流了他們的客源。遼寧省服務(wù)業(yè)委市場(chǎng)建設(shè)處趙處長(zhǎng)向記者介紹：“電子商務(wù)對(duì)于傳統(tǒng)百貨的確帶來(lái)不小的沖擊，但是零售業(yè)的銷售目前還是省內(nèi)很多消費(fèi)者的主要消費(fèi)方式。目前我省擁有建筑面積5000平方米以上的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)100多家，逛商場(chǎng)仍然是每個(gè)人生活中不可避免的選擇。小部分商場(chǎng)的退市主要是因?yàn)樯虉?chǎng)的定位與城市不符，部分企業(yè)本身一直沒能找到自己在市場(chǎng)中生存的點(diǎn)，導(dǎo)致客流量減少而造成的，而且其中還有很多其他的因素，例如租賃合同的糾紛、成本的上漲，甚至是集團(tuán)內(nèi)部的調(diào)整等。但是目前就2012年的數(shù)字來(lái)看，我省的百貨零售業(yè)依然發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。 ”

相關(guān)業(yè)內(nèi)人士透露，部分百貨的倒閉屬于經(jīng)營(yíng)原因，與行業(yè)整體無(wú)關(guān)，但是就發(fā)展趨勢(shì)而言，百貨業(yè)確實(shí)出現(xiàn)了微增長(zhǎng)的現(xiàn)狀，行業(yè)的整體利潤(rùn)在不斷下降，已經(jīng)從早年間的8%下降至3%左右，百貨業(yè)已經(jīng)成了薄利多銷的行業(yè)。

中國(guó)百貨業(yè)經(jīng)過(guò)近十年的黃金發(fā)展期后，正步入發(fā)展瓶頸期，轉(zhuǎn)型謀生存迫在眉睫。簡(jiǎn)單的降價(jià)促銷贈(zèng)送禮品，都不再能吸引消費(fèi)者的目光。百貨業(yè)的銷售競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)進(jìn)入了深度博弈的階段。因此從根本上轉(zhuǎn)型，才是留住消費(fèi)者的必然選擇。

遼寧省服務(wù)業(yè)委市場(chǎng)建設(shè)處趙處長(zhǎng)說(shuō)：“目前我省的大型百貨也都在悄悄的轉(zhuǎn)型中。從我們向國(guó)外學(xué)習(xí)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，全方位的體驗(yàn)和多功能的滿足才是目前百貨業(yè)發(fā)展的方向。我們的目標(biāo)是，讓消費(fèi)者拿著錢進(jìn)來(lái)，花光錢出去，但是不一定拎著東西。也就是說(shuō)休閑娛樂(lè)、影視、餐飲等方面的消費(fèi)也足以讓消費(fèi)者走進(jìn)百貨公司，并不僅僅是簡(jiǎn)單的服飾、電器類等產(chǎn)品在為百貨創(chuàng)收。事實(shí)上，目前大型購(gòu)物綜合體中，服飾、電器等產(chǎn)品的銷售額所占的比重已經(jīng)越來(lái)越小，甚至已經(jīng)不是主要增長(zhǎng)點(diǎn)了。 ”

傳統(tǒng)百貨應(yīng)該借助購(gòu)物中心的發(fā)展勢(shì)頭趁機(jī)轉(zhuǎn)型。據(jù)了解，零售業(yè)的業(yè)態(tài)構(gòu)成與人均GDP水平存在一定的對(duì)應(yīng)規(guī)律。人均GDP處于 3000美元至 5000美元，以大型綜合超市為主；在5000美元至1萬(wàn)美元?jiǎng)t以購(gòu)物中心、專賣店、專業(yè)店、便利店為主。而2011年我國(guó)人均GDP已經(jīng)超過(guò)5000美元，傳統(tǒng)百貨業(yè)可以趁機(jī)向購(gòu)物中心等方向轉(zhuǎn)變。

傳統(tǒng)百貨業(yè)將不再通過(guò)商品價(jià)格比拼“拽”顧客進(jìn)來(lái)，而是通過(guò)體驗(yàn)和服務(wù)“請(qǐng)”顧客逛店。只要是盈利，商品是什么都不重要。沈陽(yáng)市華潤(rùn)萬(wàn)象城購(gòu)物中心的業(yè)內(nèi)人士介紹：“今后的百貨商場(chǎng)除了為人們提供日常的商品以外，還將為人們提供體驗(yàn)式的服務(wù)，提供娛樂(lè)休閑的空間。未來(lái)的百貨業(yè)會(huì)更緊密地與娛樂(lè)業(yè)、餐飲業(yè)交織在一起，形成一個(gè)集消費(fèi)、娛樂(lè)、休閑于一體的綜合體。而購(gòu)物環(huán)境將更趨向于舒適、歡樂(lè)、時(shí)尚。這也正是萬(wàn)象城受歡迎的理由。 ”

以沈陽(yáng)市的購(gòu)物中心為例，大悅城、萬(wàn)象城、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、市府恒隆等大型購(gòu)物廣場(chǎng)在建立之初最吸引人流的都是他們的電影院、游戲廳、餐飲業(yè)。人們先是在這里滿足娛樂(lè)的體驗(yàn)需求，慢慢的才會(huì)習(xí)慣這里的購(gòu)物環(huán)境并逐漸建立好感，習(xí)慣來(lái)這里購(gòu)物。

據(jù)遼寧省服務(wù)業(yè)委的工作人員介紹：“近幾年全省購(gòu)物綜合體的銷售業(yè)績(jī)不斷攀升，這里甚至成為了家人度假、帶孩子游玩、朋友聚會(huì)的首選場(chǎng)所。一站式的服務(wù)吸引著各個(gè)年齡段的消費(fèi)者，既然來(lái)了，看到滿意的產(chǎn)品就會(huì)順其自然地購(gòu)買。目前餐飲娛樂(lè)健身等方面的銷售額已經(jīng)成為這些商場(chǎng)銷售業(yè)績(jī)的主要支撐。”

環(huán)境是一流的、價(jià)格是最低的，甚至還能順便郊游，不僅僅是購(gòu)物還是度假，哪里能滿足這樣的消費(fèi)需求，奧特萊斯在市場(chǎng)占有一席之地。談到傳統(tǒng)百貨業(yè)轉(zhuǎn)型，除了購(gòu)物中心的橫空出世不得不提到奧特萊斯。

奧特萊斯源自英文 OUT-LET，又被翻譯為工廠外面的銷售點(diǎn)，也就是工廠直營(yíng)店。與傳統(tǒng)百貨業(yè)不同，奧特萊斯不是與各地的商簽約而是直接與生產(chǎn)產(chǎn)品的品牌生產(chǎn)商簽約，省去中間環(huán)節(jié)，價(jià)格自然低廉。北京是我國(guó)最早納入這種經(jīng)營(yíng)模式的城市之一。奧特萊斯經(jīng)營(yíng)模式最初是為了避免與傳統(tǒng)百貨競(jìng)爭(zhēng)才將地點(diǎn)選在了郊外，但如今郊外與自然融為一體的消費(fèi)環(huán)境卻成為了OUTLET吸引人的地方之一。郊外的土地成本更為低廉，但是環(huán)境卻更為優(yōu)秀，很多五口之家特別愿意到奧特萊斯消費(fèi)，如同郊游一般。同時(shí)一折起的低廉價(jià)格使得奧特萊斯成為了很多淘寶店主的進(jìn)貨渠道。

沈陽(yáng)市的沈北新區(qū)、棋盤山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、渾南新區(qū)等郊區(qū)都已經(jīng)“落子”不同品牌的奧特萊斯店面。

在采訪中，很多服飾類的銷售人員向記者介紹，現(xiàn)在來(lái)商場(chǎng)逛的人很多，但是真正購(gòu)買的人在減少，甚至很多年輕人根本就是來(lái)試衣服的。沈陽(yáng)中興大廈少女服飾專柜的售貨員小李說(shuō)：“我們的品牌瞄準(zhǔn)的是中高檔收入人群，價(jià)格偏高，即便是折后，也不便宜。但是在網(wǎng)上購(gòu)買每件至少可以多出30%的折扣，很多人怕買到假貨就來(lái)抄貨號(hào)了?，F(xiàn)在這樣的人很多，我們已經(jīng)能看出來(lái)一些，也沒有別的辦法，只好多盯著，但這也不是解決問(wèn)題的根本辦法。 ”

不僅是網(wǎng)購(gòu)沖擊、人才流失的原因，租金、物流等成本的上漲也讓百貨業(yè)舉步維艱。據(jù)了解，除了華潤(rùn)萬(wàn)象城、恒隆廣場(chǎng)等少數(shù)有地產(chǎn)公司背景的百貨不用租金外，新瑪特、卓展、棋盤山奧特萊斯等公司都是租用樓宇營(yíng)業(yè)，每年都在增長(zhǎng)的租金成了百貨業(yè)的最大成本開銷。除此之外，水電費(fèi)、物流費(fèi)、人員成本也讓傳統(tǒng)百貨的成本在提高。

沈陽(yáng)市某奧特萊斯業(yè)態(tài)的工作人員介紹，奧特萊斯都是在城市的郊區(qū)，為了追求環(huán)境的優(yōu)雅，我們都是在選址和裝修以及維護(hù)上大力投資的，再加上工廠直營(yíng)模式所決定的折扣低廉，我們的凈利潤(rùn)其實(shí)只有1%左右。但是郊區(qū)的租金尚且如此，更不要說(shuō)那些在市中心商業(yè)區(qū)租樓的百貨公司了。

但是人們?nèi)匀徊浑y看到，身邊一家一家的新百貨公司，仍然在緊鑼密鼓地拔地而起。面對(duì)如此激烈的競(jìng)爭(zhēng)和內(nèi)憂外患的局勢(shì)，傳統(tǒng)百貨業(yè)并沒有坐以待斃。

很多商場(chǎng)促進(jìn)銷售額的最簡(jiǎn)單辦法就是促銷。沈陽(yáng)市太原街新瑪特的女鞋品牌售貨員小張告訴記者，從去年圣誕節(jié)開始，就一直常常加班。圣誕節(jié)、元旦、春節(jié)、婦女節(jié)、清明節(jié)還有即將來(lái)臨的五一假期，都是送券或者打折促銷，很多款式的成交折扣都在五折以下，給商場(chǎng)的點(diǎn)位幾乎被占沒了。很多消費(fèi)者邊試穿邊用手機(jī)上網(wǎng)比對(duì)，原價(jià)的東西幾乎沒有人買。消費(fèi)者已經(jīng)習(xí)慣了節(jié)日和促銷，就是沒有促銷只要等等也總能趕上促銷，甚至商場(chǎng)自己還會(huì)設(shè)立 “女裝節(jié)”、“童裝節(jié)”等活動(dòng)進(jìn)行各種名目的節(jié)慶，手段說(shuō)穿了還是降價(jià)促銷。

錦州市中百商廈有著10余年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的女裝部銷售經(jīng)理?xiàng)钆肯蛴浾呓榻B：“我們也知道活動(dòng)太頻繁傷的最深的其實(shí)是商場(chǎng)本身，但是沒有辦法，銷售指標(biāo)給我們的壓力很大，所以我們只能用一些簡(jiǎn)單直接的辦法迅速提高銷售額。十年前錦州市只有兩家百貨公司，開在馬路對(duì)面都不會(huì)害怕沒有生意做。但是現(xiàn)在錦州市的消費(fèi)群體沒有大的改變，可百貨公司卻已經(jīng)近十家，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)太激烈了?！?/p>

中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)調(diào)查也顯示，目前零售企業(yè)面臨的最大困難是經(jīng)營(yíng)成本的提高，包括租金成本和人工成本兩個(gè)最主要的成分。其中，連鎖企業(yè)續(xù)約房租成本平均上漲約30%，人工成本平均上漲15%。這對(duì)凈利潤(rùn)率平均水平在2%至3%的零售業(yè)而言，確實(shí)是極大的挑戰(zhàn)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)30年近10%的年增長(zhǎng)，過(guò)去10多年零售業(yè)深深得益于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，贏得了一個(gè)寶貴的高速增長(zhǎng)期，而當(dāng)整體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)入減速周期，行業(yè)發(fā)展相應(yīng)放緩也是必然。

“內(nèi)憂外患”之下，傳統(tǒng)百貨是否會(huì)成為下一個(gè)“消失的行業(yè)”？多位受訪專家表示，傳統(tǒng)百貨行業(yè)雖然面臨較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，但并非沒有機(jī)會(huì)。依靠線上線下一體、差異化競(jìng)爭(zhēng)、商業(yè)模式創(chuàng)新等方式，百貨行業(yè)將可成功“逆襲”。電子商務(wù)不但不是傳統(tǒng)商場(chǎng)的“送葬者”，還將成為新型百貨業(yè)的“兄弟連”。

省服務(wù)業(yè)委市場(chǎng)建設(shè)處趙處長(zhǎng)介紹：“電子商務(wù)已經(jīng)成為新型的消費(fèi)趨勢(shì)，這是科技發(fā)展的產(chǎn)物，不可逆轉(zhuǎn)。不僅涉及到零售業(yè)，還涉及到生活的方方面面。但是網(wǎng)絡(luò)畢竟是虛擬的，線下實(shí)體店依然不可或缺。相反，線上線下的有效互補(bǔ)才能實(shí)現(xiàn)多方共贏?！?/p>

采訪中，白領(lǐng)消費(fèi)者許蕾介紹：“目前網(wǎng)購(gòu)已經(jīng)成為我的習(xí)慣，并不主要是因?yàn)閮r(jià)格，而是因?yàn)榉奖?。但網(wǎng)購(gòu)也有很多讓我反感的地方。比如節(jié)日時(shí)段網(wǎng)銀登錄困難，不能見到真品購(gòu)買，無(wú)法試穿等。而且，商家對(duì)于商品的描述和我想象中的產(chǎn)品會(huì)有所區(qū)別。號(hào)碼是其次的，主要是質(zhì)地。一些南方的賣家所說(shuō)的厚布料，往往我們北方人都覺得薄。如果商場(chǎng)能推出自己的電子商務(wù)，自然愿意登陸。同時(shí)如果商場(chǎng)能提高產(chǎn)品的質(zhì)量和改善服務(wù)態(tài)度，以及推出新型銷售模式，自然還是喜歡去商場(chǎng)多一些?！?/p>

趙處長(zhǎng)表示：“由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)能繁榮市場(chǎng)、解決就業(yè)并帶來(lái)稅收，政府更愿意把更多的政策向其傾斜。目前，我省的很多商家已經(jīng)開始建立自己的電子商務(wù)平臺(tái)，在經(jīng)營(yíng)模式上多借鑒國(guó)美、蘇寧，為自營(yíng)模式。例如興隆、大商集團(tuán)都已經(jīng)建立了自己的電子商務(wù)門店，中興大廈等網(wǎng)點(diǎn)也已經(jīng)進(jìn)入了人員招聘環(huán)節(jié)。雖然目前這些集團(tuán)的電子商務(wù)業(yè)績(jī)還不是很令人滿意，但是相信未來(lái)的發(fā)展前景還是喜人的，電子商務(wù)也將成為未來(lái)購(gòu)物中心多種經(jīng)營(yíng)的發(fā)展方向。不僅是實(shí)體店，目前很多大型電子商務(wù)平臺(tái)也在市中心建起了體驗(yàn)店，實(shí)現(xiàn)了很多的互動(dòng)?！?/p>

電子商務(wù)不只是一種銷售渠道的改變，更是商業(yè)模式的創(chuàng)新。傳統(tǒng)百貨不應(yīng)該被網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物推著走，而是應(yīng)該主動(dòng)將網(wǎng)絡(luò)作為一種媒介應(yīng)用起來(lái)，建立自己的購(gòu)物平臺(tái)。利用線下資源的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)線上線下的互動(dòng)營(yíng)銷，實(shí)現(xiàn)實(shí)體店、互聯(lián)網(wǎng)和手機(jī)端聯(lián)動(dòng)的全渠道管理。主動(dòng)試水電子商務(wù)，留住更多客源，要比單純的防范抄碼族更為有效，甚至可以開放試衣間，實(shí)現(xiàn)線上線下的互動(dòng)，綁定更多消費(fèi)者。

在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，目前傳統(tǒng)零售門店渠道和近些年興起的電話訂購(gòu)和網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物渠道呈現(xiàn)分割狀態(tài)，三者在產(chǎn)品線、采購(gòu)、價(jià)格體系和營(yíng)銷策略上“老死不相往來(lái)”，造成了資源的巨大浪費(fèi)，也讓消費(fèi)者多頭受氣。為什么各位商家不能借鑒各自的長(zhǎng)處，實(shí)現(xiàn)共贏發(fā)展呢。

背景 提示

近來(lái)，不少消費(fèi)者的手機(jī)都會(huì)接到各種商家的促銷短信，新一輪的促銷戰(zhàn)即將拉開帷幕。面對(duì)消費(fèi)高峰，百貨業(yè)的銷售人員臉上并沒有欣喜的笑容，因?yàn)殇N售業(yè)績(jī)并不等于利潤(rùn)。面對(duì)網(wǎng)購(gòu)沖擊，忍耐人工、租金、物流等成本的增加，商場(chǎng)的利潤(rùn)正在下降，節(jié)慶促銷往往是使足了力氣賺吆喝，傳統(tǒng)百貨猶如寒冬一般。面對(duì)不利局勢(shì)，傳統(tǒng)百貨業(yè)究竟如何優(yōu)雅轉(zhuǎn)身，才能走過(guò)嚴(yán)冬找到春天？請(qǐng)看本期新聞?wù){(diào)查。

采訪 手記

2012年網(wǎng)購(gòu)創(chuàng)造奇跡

2012年是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)頻頻創(chuàng)造奇跡的一年：2012年11月11日的淘寶天貓購(gòu)物狂歡節(jié)單日銷售額191億元，支付寶交易10580萬(wàn)筆，支付峰值達(dá)到20.5萬(wàn)筆/分鐘，創(chuàng)全球新紀(jì)錄。2012年全年淘寶和天貓的交易額首次突破萬(wàn)億……

從支付寶地區(qū)數(shù)據(jù)來(lái)看，2012年江浙滬以及北京、廣東等地依然是網(wǎng)上消費(fèi)的主力軍。浙江用戶的網(wǎng)上支出總額增長(zhǎng)迅猛，占全國(guó)的14.85%，廣東占14.06%。上海、北京、江蘇分列3至5位。遼寧省排名第13位，網(wǎng)上支出總額占全國(guó)的2.3%，同比增長(zhǎng)56%。其中沈陽(yáng)市的支付寶用戶人均支出達(dá)到8904元，人均購(gòu)物支出為6705元，占總額約75%。

在2012年沈陽(yáng)人的消費(fèi)數(shù)據(jù)中記者看到，“90后”人均年支出金額是3962元，人均購(gòu)物金額只有3112元?！?0后”的人均網(wǎng)上支出金額是1.4萬(wàn)元，人均購(gòu)物金額9044元?！?0后”的人均網(wǎng)上支出金額是1.9萬(wàn)元，人均購(gòu)物金額1.1萬(wàn)元?！?0后”的人均網(wǎng)上支出金額1.5萬(wàn)元，人均購(gòu)物金額1萬(wàn)元?！?0前”的人均網(wǎng)上支出金額則高達(dá)3.1萬(wàn)元，其中人均購(gòu)物金額就達(dá)到1.5萬(wàn)元。

新聞 鏈接

2012年服裝銷售增速創(chuàng)十年新低

去年在零售業(yè)整體增速大幅下滑的情況下，我國(guó)服裝銷售也遭遇了近年少有的頹勢(shì)。 2012年全國(guó)重點(diǎn)大型零售企業(yè)服裝銷售額同比增長(zhǎng)12.5%，比上年降低9.1個(gè)百分點(diǎn)，而零售量?jī)H同比增長(zhǎng)2.3%，比上年低2.1個(gè)百分點(diǎn)。兩者增速均為近十年來(lái)的最低水平。

篇10

關(guān)鍵詞：中國(guó)電影；電影產(chǎn)業(yè)；對(duì)策研究

1.引言

近年來(lái)，中國(guó)電影產(chǎn)業(yè)發(fā)生了翻天覆地的變化，取得了可喜的成績(jī)，但許多問(wèn)題也接踵而至。我們應(yīng)該清醒地認(rèn)識(shí)到，這些問(wèn)題如果不得到解決，將影響我國(guó)電影產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。了解現(xiàn)狀、借鑒外國(guó)成功模式并解決問(wèn)題，有助于我們提升國(guó)產(chǎn)電影占領(lǐng)國(guó)內(nèi)更大市場(chǎng)，還有助于尋找進(jìn)軍國(guó)際市場(chǎng)的突破口，最終逐步形成適合中國(guó)電影產(chǎn)業(yè)情形的良性運(yùn)作模式。

2.我國(guó)電影產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與存在的問(wèn)題及原因

2.1 我國(guó)電影產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

2012年，中國(guó)電影市場(chǎng)產(chǎn)出以漲幅高達(dá)30.18%的成績(jī)達(dá)到了票房170.73億，國(guó)產(chǎn)電影票房占48.5%；國(guó)產(chǎn)電影上映172部；新增數(shù)字影廳銀幕3832塊；2012年電影產(chǎn)業(yè)規(guī)模超過(guò)250億，中國(guó)已成為世界第三大電影生產(chǎn)國(guó)和第二大電影市場(chǎng)。

2.2 我國(guó)電影產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題及原因

在我國(guó)電影產(chǎn)業(yè)取得了進(jìn)一步突破的同時(shí)，不難發(fā)現(xiàn)，存在著以下幾個(gè)問(wèn)題：

（1）國(guó)內(nèi)電影票房增速迅猛，但國(guó)外電影占份額比重逐年增加。國(guó)產(chǎn)電影票房占總票房比例已經(jīng)由2008年的59%降為2012年的48.5%。國(guó)產(chǎn)電影也是近年來(lái)首次不敵外國(guó)電影。

（2）國(guó)內(nèi)電影產(chǎn)量持續(xù)走高，但上映比例低。2012年全年國(guó)產(chǎn)電影893部，但上映的只有172部，上映比例僅為19%。

（3）國(guó)內(nèi)電影陷入怪圈：高投資低回報(bào)，低投入高收益。2012年上映的《金陵十三釵》，投資方投資6億，但是投資方收到的票房分成僅為2.4億，虧損了3.6億；而《人再囧途之泰囧》憑借著3000萬(wàn)的投資，投資方票房分成竟然達(dá)到了4.4億，堪稱2012年最賺的電影。

（4）中國(guó)電影技術(shù)支撐不足。國(guó)內(nèi)對(duì)電影技術(shù)的人才培養(yǎng)和研發(fā)不足，國(guó)產(chǎn)電影攝制過(guò)程中所使用的設(shè)備大多產(chǎn)于國(guó)外，影片后期處理過(guò)多依賴外國(guó)公司完成。

（5）電影衍生產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)發(fā)展落后。我國(guó)電影業(yè)衍生品開發(fā)較少，產(chǎn)業(yè)附加值低，產(chǎn)業(yè)鏈過(guò)早、過(guò)窄終止于影院。

（6）電影作為載體的市場(chǎng)文化開發(fā)不足。2012年中國(guó)電影產(chǎn)業(yè)規(guī)模將超過(guò)250億，雖然是大踏步前進(jìn)，但相比文化產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值突破4萬(wàn)億，電影產(chǎn)業(yè)所占比重甚微。

通過(guò)對(duì)以上問(wèn)題的剖析，得出造成我國(guó)電影產(chǎn)業(yè)存在這些問(wèn)題的原因?yàn)椋?/p>

（1）國(guó)內(nèi)缺乏專門培養(yǎng)電影技術(shù)人才的教育機(jī)構(gòu)和相關(guān)技術(shù)設(shè)備的研究所，關(guān)鍵設(shè)備沒能實(shí)現(xiàn)國(guó)產(chǎn)化，電影制作缺乏工程化管理；

（2）產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與劇本創(chuàng)作的發(fā)展不同步。目前的劇本選材內(nèi)容舊、范圍窄，多為題材，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)代人的物質(zhì)文化需求；

（3）企業(yè)認(rèn)識(shí)不到電影衍生商品產(chǎn)業(yè)的巨大價(jià)值，通常情況下，電影衍生商品只發(fā)揮著電影宣傳的作用，沒有發(fā)揮出其自身的巨大商業(yè)價(jià)值；

（4）電影產(chǎn)業(yè)鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)彼此相對(duì)獨(dú)立，沒有形成互相助益的綜合體。

3.我國(guó)優(yōu)化提升電影產(chǎn)業(yè)的對(duì)策

針對(duì)我國(guó)電影產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題，提出以下對(duì)策：

第一，要切實(shí)提高中國(guó)電影的原創(chuàng)能力。一方面要鼓勵(lì)劇本的創(chuàng)作，不僅形式要新，而且內(nèi)容更要新穎，更好地反映現(xiàn)實(shí)生活中存在的問(wèn)題，上映出來(lái)才能深入人心，贏得觀眾好評(píng)。另一方面，在電影劇本的審核上，也要放寬對(duì)內(nèi)容的限定，而不能一味青睞過(guò)去題材的老故事。

第二，要培養(yǎng)一批具有高新技術(shù)的電影人才，而不是一味地培養(yǎng)專業(yè)演員。目前我國(guó)的電影產(chǎn)業(yè)院線發(fā)展迅速，但高端人才的培養(yǎng)尚屬空白?？梢杂纱髮W(xué)、研究機(jī)構(gòu)、電影公司，聯(lián)合成立電影工程技術(shù)研發(fā)中心、電影工程學(xué)院等，培養(yǎng)與當(dāng)代傳媒和創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要相適應(yīng)的高層次技術(shù)人才。

第三，設(shè)計(jì)多元化的電影文化旅游線路。將旅游和電影文化相結(jié)合，讓游客零距離感受電影拍攝場(chǎng)景風(fēng)光。在電影文化旅游的帶動(dòng)下，大力發(fā)展電影商品如服飾、玩偶、唱片等。當(dāng)今的迪士尼已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止于從事動(dòng)畫電影這一個(gè)行業(yè)了，涉及迪士尼手表、飾品、少女裝、箱包、家居用品、毛絨玩具、電子產(chǎn)品等多個(gè)行業(yè)。這些行業(yè)獲得了豐碩的商業(yè)價(jià)值。

第四，開發(fā)電影地產(chǎn)。中國(guó)目前的電影產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)恰芭臄z發(fā)行院線影院”，為解決該產(chǎn)業(yè)鏈過(guò)短、過(guò)窄的問(wèn)題，依托影視文化開發(fā)建設(shè)商務(wù)購(gòu)物中心、電影主題酒店、文化高級(jí)住宅等電影地產(chǎn)，開創(chuàng)中國(guó)電影產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式?！熬C合體模式”為中國(guó)電影產(chǎn)業(yè)突破原有模式提供了極有價(jià)值的參考。

4.結(jié)語(yǔ)

我國(guó)在文化產(chǎn)業(yè)的十二五規(guī)劃中，對(duì)文化產(chǎn)業(yè)寄予了更高的期望，而作為文化產(chǎn)業(yè)一部分的電影產(chǎn)業(yè)，其還有無(wú)限提升的空間，其在文化產(chǎn)業(yè)中的作用也將愈加凸顯。而且隨著精神文明的發(fā)展，電影產(chǎn)業(yè)的價(jià)值不僅僅體現(xiàn)在為國(guó)民經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價(jià)值，更重要的是一個(gè)主要的國(guó)家文化宣傳窗口。所以，只有突破原有產(chǎn)業(yè)鏈模式，優(yōu)化原有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，解決原有產(chǎn)業(yè)鏈中存在的問(wèn)題，才能迎來(lái)中國(guó)電影下一次飛躍。（作者單位：吉林大學(xué)管理學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：