導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房屋征收補(bǔ)償法規(guī)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房屋拆遷；補(bǔ)償

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2015）005-0000-01

一、我國(guó)房屋拆遷

1.拆遷是一種政府行政行為。根據(jù)規(guī)定，房屋征收與補(bǔ)償工作由本行政區(qū)域的市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)。

2.拆遷混合了行政和民事法律關(guān)系。政府進(jìn)行土地征收、拆遷房屋的過(guò)程中與被拆遷人之間形成行政法律關(guān)系，為了平衡各方利益應(yīng)當(dāng)以民事法律關(guān)系中的民事主體之間平等交易的原則來(lái)衡量。

3.房屋拆遷具有公益性。根據(jù)新拆遷條例第八條的規(guī)定，房屋的征收是為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要。

4.拆遷具有有償性。新拆遷條例第十七條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予補(bǔ)償。為平衡各方利益，被拆遷人作為利益的受損方必須得到及時(shí)充分的補(bǔ)償，而且這種補(bǔ)償應(yīng)該要使被拆遷人得到適當(dāng)?shù)臐M足，包括補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額。

5.拆遷的合法性。包括拆遷主體、拆遷行為、拆遷程序合法。

二、我國(guó)房屋拆遷補(bǔ)償存在的問(wèn)題

（一）“公共利益”的界定

“公共利益”一詞在我國(guó)有關(guān)土地征收、管理的法律中頻繁出現(xiàn)，但卻未對(duì)其進(jìn)行過(guò)明確的定義。本文認(rèn)為“公共利益”既是“公共”的利益，就應(yīng)當(dāng)由公眾通過(guò)民主的方式來(lái)界定，即政府征地征房須征求公眾意見，特別是拆遷的權(quán)利受損者的意見，通過(guò)公眾投票，支持率達(dá)到絕對(duì)多數(shù)才能進(jìn)行拆遷，這樣更能體現(xiàn)公眾的意志、保障公眾的利益。公共利益的判斷權(quán)和決定權(quán)，不能由行政長(zhǎng)官來(lái)行使，作為法律執(zhí)行機(jī)關(guān)的行政機(jī)關(guān)，對(duì)如此重大的利益，不應(yīng)有判斷權(quán)和決定權(quán)，應(yīng)由權(quán)力的原始擁有者―――大眾說(shuō)了算。

（二）拆遷補(bǔ)償方案的制訂

被征收人作為房屋的所有者有權(quán)通過(guò)民主的投票的方式參與拆遷補(bǔ)償方案的決策，對(duì)于不符合自身利益要求的拆遷補(bǔ)償方案有權(quán)申辯甚至提訟，在行政復(fù)議或行政訴訟期間被拆遷人的一切權(quán)利應(yīng)受到嚴(yán)格的保護(hù)，中止房屋征收拆遷決定的執(zhí)行，以防止不公正的強(qiáng)制拆遷出現(xiàn)，《條例》對(duì)此未作出規(guī)定。

（三）從“行政強(qiáng)拆”到“司法強(qiáng)拆”

拆遷是城市改造中的必然舉措，但近幾年很多地方的拆遷已陷入野蠻拆遷的怪圈，民眾更是聞“拆”色變。在新拆遷條例頒布之前，由于法律法規(guī)允許“行政強(qiáng)拆”的存在，各地因“行政強(qiáng)拆”引發(fā)了不少暴力、自焚等惡性事件。而《條例》第二十八條規(guī)定使得“司法強(qiáng)拆”取代了“行政強(qiáng)拆”，試圖解決“行政強(qiáng)拆”引起的社會(huì)矛盾，但“行政強(qiáng)拆”與“司法強(qiáng)拆”只是強(qiáng)拆主體由行政機(jī)關(guān)換成司法機(jī)關(guān)，程序上由行政機(jī)關(guān)向司法機(jī)關(guān)申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，表面上似乎通過(guò)司法機(jī)關(guān)裁決執(zhí)行的案件更為公正合法，但“強(qiáng)制拆遷”的本質(zhì)卻并未改變。

（四）“住改非”和無(wú)手續(xù)房屋補(bǔ)償間題

1.對(duì)“住改非”的處理簡(jiǎn)單化。很多城市為了擴(kuò)大就業(yè)，鼓勵(lì)個(gè)人廣開就業(yè)門路，大量臨街房屋由住宅用房改為營(yíng)業(yè)用房，并辦理了營(yíng)業(yè)執(zhí)照、繳納各種稅費(fèi)，但因末及時(shí)辦理房屋用途變更手續(xù)，因而產(chǎn)生了大量的“住改非”。

2.對(duì)無(wú)手續(xù)房屋的定性一刀切。由于我國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)出現(xiàn)較晚，以及一些公民法律意識(shí)不強(qiáng)等原因，現(xiàn)實(shí)中存在不少手續(xù)不全、無(wú)權(quán)屬證書的房屋。無(wú)權(quán)屬證書房屋并不等于違章建筑。但是在實(shí)際操作中，一些地方對(duì)無(wú)手續(xù)房屋不進(jìn)行鑒定甄別，直接以有無(wú)房屋證照作為界定違章建筑的依據(jù)，對(duì)無(wú)權(quán)屬證書房屋一律視為違章建筑.實(shí)施無(wú)償拆除，導(dǎo)致被拆遷人不能得到合理補(bǔ)償。

（五）房屋拆遷補(bǔ)償金額有失公平

在房屋征收過(guò)程中補(bǔ)償金額是焦點(diǎn)問(wèn)題，往往會(huì)因補(bǔ)償金額難以達(dá)成一致而阻礙拆遷順利進(jìn)行，譬如被拆遷人原有房屋只有一套，被拆遷后想要得到一套面積相同的安置用房就得自己掏腰包補(bǔ)齊差價(jià)，原本權(quán)利就受到損害，現(xiàn)如今還得自己掏腰包才能彌補(bǔ)之前的損失。

三、我國(guó)房屋拆遷補(bǔ)償法律制度的完善

（一）“公共利益”界定需改進(jìn)

公眾利益一直備受關(guān)注，理應(yīng)得到明確界定，而不能僅以國(guó)家制定的法律法規(guī)規(guī)定為標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)更多地聽取公眾意見，由公眾來(lái)鑒定。本文認(rèn)為在實(shí)體法上，既然新拆遷條例采取列舉的方式界定“公共利益”，就應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格對(duì)其進(jìn)行界定；在程序法上，建議制訂周詳?shù)摹肮怖妗辫b定程序，設(shè)立民主的“公共利益”認(rèn)定機(jī)制，采取民主投票結(jié)合實(shí)體規(guī)范的方式進(jìn)行鑒定，讓“公共利益”成為名副其實(shí)的“公共利益”。

（二）拆遷補(bǔ)償方案需民主決策

對(duì)于政府?dāng)M定的拆遷補(bǔ)償方案應(yīng)該由被拆遷人通過(guò)民主投票的方式參與決策。因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì)，并根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案，并經(jīng)全體被征收人投票，支持率達(dá)90%以上方為通過(guò)”。

（三）“強(qiáng)拆”需限制，法規(guī)需完善

“強(qiáng)拆”因由國(guó)家強(qiáng)制力保證實(shí)施而令人望而生畏，但當(dāng)這種強(qiáng)制力不合理地侵犯到人們賴以生存的權(quán)利的時(shí)候，產(chǎn)生的后果及付出的代價(jià)也是沉重的，“強(qiáng)拆”從某種程度上反映了社會(huì)法律制度缺乏民主，政府權(quán)力過(guò)于強(qiáng)大以致對(duì)公民私權(quán)利過(guò)度侵犯。在充分保障公民財(cái)產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上立法應(yīng)當(dāng)給予嚴(yán)格的限制，對(duì)行政機(jī)關(guān)的“強(qiáng)拆”申請(qǐng)，法院必須召開聽證會(huì)征求公眾意見，在得到多數(shù)公眾支持的情況下裁定執(zhí)行方可服眾。

（四）完善相關(guān)政策，妥善解決無(wú)手續(xù)房和“住改非”問(wèn)題

妥善處理好“住改非”，允許各地根據(jù)其經(jīng)營(yíng)情況、經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償，對(duì)由于歷史原因造成的手續(xù)不全房屋，依據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)補(bǔ)辦手續(xù)后依法補(bǔ)償；對(duì)政策不明確但確屬合理要求的，要抓緊制訂相應(yīng)的政策，限期處理解決。據(jù)此，對(duì)“住改非”補(bǔ)償問(wèn)題，既要堅(jiān)持根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)證所登記的用途確定房屋使用性質(zhì)原則，也要根據(jù)實(shí)際情況，本著尊重現(xiàn)實(shí)的精神靈活處理。

（五）補(bǔ)償需充分、公平

公平合理的補(bǔ)償是政府誠(chéng)信的表現(xiàn)，權(quán)利受損者不僅應(yīng)該得到公平的待遇，而且應(yīng)該受到適當(dāng)?shù)恼疹櫼泽w現(xiàn)政府執(zhí)政為民的理念。新拆遷條例第十九條應(yīng)當(dāng)為：“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，實(shí)施不得低于房屋征收決定公告之日被征收范圍內(nèi)商品房的市場(chǎng)平均價(jià)格?！北ＷC被拆遷人的住房條件不受減損甚至有所提高。

參考文獻(xiàn)：

篇2

關(guān)鍵詞 集體土地;房屋拆遷;補(bǔ)償

中圖分類號(hào) F301.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 A 文章編號(hào) 1002-2104(2010)05-0118-05 doi:10.3969/j.issn.1002-2104.2010.05.019

近些年來(lái),隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市化建設(shè)進(jìn)程的加快,城市的外延也在不斷擴(kuò)張,各地在“城中村”改造、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)中不可避免地要涉及集體土地房屋拆遷問(wèn)題。由于這種房屋拆遷一方面是發(fā)生在集體土地上因而不同于傳統(tǒng)意義上的城市房屋拆遷,另一方面由于這種拆遷帶有“區(qū)域性”、“集中性”,因而也不同于交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中發(fā)生的那些“線性的”、“局部的”房屋拆遷。為了規(guī)范集體土地房屋拆遷行為,保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益,全國(guó)許多城市都出臺(tái)了雖名稱不一但目的相同的關(guān)于集體土地房屋拆遷的地方法規(guī)、規(guī)章或者其他規(guī)范性文件。從法理上看,盡管各地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平不一,但是在建設(shè)法治政府和保障老百姓合法權(quán)益等方面應(yīng)當(dāng)是完全一致的,因此集體土地房屋拆遷法律制度也應(yīng)當(dāng)遵循相同原則。依此思路,我們收集并分析了我國(guó)部分城市的地方法規(guī)、規(guī)章或者其他規(guī)范性文件,以期發(fā)現(xiàn)我國(guó)集體土地房屋拆遷法律制度中可能存在的問(wèn)題,進(jìn)而為推動(dòng)該制度科學(xué)化進(jìn)言獻(xiàn)策。

1 集體土地房屋拆遷法律制度的現(xiàn)狀分析

本課題共收集了國(guó)內(nèi)17個(gè)城市有關(guān)集體土地房屋拆遷的立法文件,其中直轄市2個(gè),具體為北京市政府2003年的《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》、上海市政府2002年的《上海市征用集體所有土地拆遷房屋補(bǔ)償安置若干規(guī)定》;省會(huì)城市12個(gè),具體為南京市政府2007年的《南京市征地房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法》、浙江省九屆人大常委會(huì)第五次會(huì)議1998年批準(zhǔn)的《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理?xiàng)l例》、武漢市政府2003年的《武漢市征用集體所有土地房屋拆遷管理辦法》、昆明市政府2009年的《昆明市主城區(qū)集體土地房屋拆遷補(bǔ)償安置管理辦法》、南寧市政府2008年的《南寧市征收集體土地及房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法》、銀川市政府1999年的《銀川市城鄉(xiāng)結(jié)合部集體土地征用房屋拆遷管理規(guī)定》、太原市政府2008年的《太原市人民政府關(guān)于印發(fā)太原市城中村改造管理試行辦法的通知》、合肥市瑤海工業(yè)園區(qū)2008年的《合肥市瑤海工業(yè)園區(qū)征用集體土地房屋拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施細(xì)則》、貴陽(yáng)市政府辦2006年的《貴陽(yáng)市人民政府關(guān)于金陽(yáng)新區(qū)征地拆遷和安置扶助被征地農(nóng)民的暫行規(guī)定》、福州市委市政府2009年的《福州市農(nóng)村集體土地房屋拆遷補(bǔ)償安置規(guī)定(試行)》、廣州市國(guó)土建設(shè)局2007年的《廣州市集體土地房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》、沈陽(yáng)市房產(chǎn)局1999年的《沈陽(yáng)市城市中心區(qū)集體土地房屋拆遷管理辦法》;國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的較大市3個(gè),具體為青島市政府2002年的《青島市征用集體土地房屋拆遷補(bǔ)償暫行規(guī)定》、無(wú)錫市政府2005年的《無(wú)錫市市區(qū)集體土地房屋拆遷管理辦法》、浙江省第十屆人大常委會(huì)第二十五次會(huì)議2006年批準(zhǔn)的《寧波市征收集體所有土地房屋拆遷條例》?；厩闆r概括如下:

王太高等:城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地房屋拆遷制度研究中國(guó)人口•資源與環(huán)境 2010年 第5期第一,在全部樣本中,地方法規(guī)2個(gè),地方規(guī)章7個(gè),其他規(guī)范性文件8個(gè);并且有5個(gè)城市并未就集體土地房屋拆遷行為進(jìn)行立法,而只是對(duì)補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)作出具體規(guī)定。在我國(guó)立法工作已經(jīng)來(lái)駛?cè)搿翱燔嚨馈钡慕裉?這種狀況至少說(shuō)明了兩個(gè)方面的問(wèn)題:一是長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)益不被重視,尤其是當(dāng)發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)和加快城市建設(shè)同保護(hù)公民財(cái)產(chǎn)權(quán)益發(fā)生沖突時(shí),后者往往自然地被認(rèn)為要服從前者。二是在處理農(nóng)村問(wèn)題與城市問(wèn)題過(guò)程中仍然存在著“厚此薄彼”作法,即對(duì)于城市房屋拆遷工作高度重視,而同樣是房屋拆遷,若發(fā)生在農(nóng)村或農(nóng)民身上,則顯得“漫不經(jīng)心”。

第二,就立法的內(nèi)容和適用范圍來(lái)看,各地也不相同。有的地方對(duì)集體土地房屋拆遷作出統(tǒng)一規(guī)定,如北京、上海等地立法不僅適用于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地房屋拆遷補(bǔ)償,而且適用于其他地區(qū)因國(guó)家建設(shè)征收集體土地引發(fā)的房屋拆遷,甚至“因農(nóng)村建設(shè)占用集體土地拆遷房屋”的,也同樣適用;多數(shù)地方則是對(duì)城市規(guī)劃區(qū)甚至是開發(fā)區(qū)的集體土地房屋拆遷制定專門規(guī)范,如杭州、寧波、南京、合肥、貴陽(yáng)等;有的地方如福州、廣州、沈陽(yáng)、廈門等地僅僅對(duì)征地拆遷后的補(bǔ)償安置作出明確規(guī)定,并不涉及征地、拆遷等問(wèn)題。由于征地拆遷既涉及到對(duì)集體所有土地的征收,也涉及到對(duì)農(nóng)民自有房屋的征收和拆遷,因而既有征收集體土地、城市房屋拆遷的共性,也有區(qū)別于兩者的特點(diǎn),特別是考慮到城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地房屋拆遷給農(nóng)民帶來(lái)的實(shí)際影響,如耕地的全部或絕大部分喪失、農(nóng)民身份乃至生活方式的改變等,因而對(duì)這種征地拆遷進(jìn)行單獨(dú)立法有其積極意義。至于北京、上海之所以“籠統(tǒng)”地立法,應(yīng)該與其“直轄市的身份”有關(guān)。需要說(shuō)明的是,補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式帶有很強(qiáng)的政策性,并且應(yīng)當(dāng)隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況的發(fā)展變化及時(shí)進(jìn)行修改和調(diào)整,但是由于其往往征地拆遷矛盾最為集中、也是老百姓最為關(guān)注的的問(wèn)題,因而各地通常也都是政府而不是政府職能部門來(lái)制定補(bǔ)償安置辦法。值得注意的是,南京、福州等采取政府職能部門制定、再由市政府批轉(zhuǎn)的方式,既保證了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置辦法的能夠及時(shí)調(diào)整,也不失權(quán)威性。當(dāng)然,福州由市委、市政府聯(lián)合批轉(zhuǎn)的作法,雖然體現(xiàn)對(duì)地方黨委對(duì)征地房屋拆遷補(bǔ)償安置工作的重視,但也有黨政不分之嫌。

第三,就補(bǔ)償方式而言,除貨幣補(bǔ)償外,各地基本上都規(guī)定了“實(shí)物補(bǔ)償”。而“實(shí)物補(bǔ)償”又有“統(tǒng)拆統(tǒng)建”、“劃地自建”、“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”、“遷建”、“房屋安置”等多種形式。從社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)和加快我國(guó)城市化建設(shè)進(jìn)程的角度看,“統(tǒng)拆統(tǒng)建”相對(duì)于劃地由農(nóng)民自建具有明顯優(yōu)勢(shì),其弊端則在于如何幫助和解決那些經(jīng)濟(jì)困難家庭的資金困難;從實(shí)踐來(lái)看,“遷建”存在自建和統(tǒng)建兩種可能,基于前述理由及立法應(yīng)當(dāng)明確、避免歧義之考慮,“遷建”作為安置補(bǔ)償?shù)姆绞讲⒉豢扇?相對(duì)于“房屋安置”而言,“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”的內(nèi)涵更明確,不致產(chǎn)生歧義。

第四,長(zhǎng)期以來(lái),由于我國(guó)立法存在征收、征用兩個(gè)概念誤用的問(wèn)題,因而各地的立法也不免帶有這種痕跡。例如北京、杭州等地的立法在涉及集體土地房屋拆遷中的征收時(shí)所使用的概念則為“征用”。但是隨著2004年憲法修正案的通過(guò),地方立法一般都能區(qū)分并正確使用“征收”這一概念了。不過(guò)昆明市2009年制發(fā)的規(guī)范性文件仍然使用的“征用”概念,這說(shuō)明在我國(guó)地方立法的過(guò)程中,還需要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)國(guó)家立法政策及上位法的學(xué)習(xí)和研讀,以進(jìn)一步減少直至避免地方立法可能出現(xiàn)與上位法不一致或沖突情形的發(fā)生。

2 集體土地房屋拆遷的前提:集體土地所有權(quán)是否征收無(wú)論是“城中村”改造還是開發(fā)區(qū)建設(shè),集體土地房屋拆遷實(shí)際上涉及到兩個(gè)標(biāo)的物所有權(quán)的變化:一是房屋所有權(quán)的變化即私人所有房屋的征收,二是集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地所有權(quán)即農(nóng)村集體土地的征收。從各地立法來(lái)看,對(duì)于這兩種征收的處理大致為兩種模式三種情形:一種模式是征收房屋必征收土地,具體又分兩種情形。一是土地征收是房屋征收的前提,這種情形下的集體土地房屋拆遷并不涉及征收土地的補(bǔ)償;二是土地征收與房屋征收同步完成,即征收集體土地上私人所有房屋的同時(shí),也征收集體所有的土地。在這種情形下,對(duì)集體土地房屋拆遷補(bǔ)償?shù)耐瑫r(shí)還要對(duì)被征收土地予以補(bǔ)償。第二種模式是只征收房屋而不涉及房屋所依附土地的征收,即在拆遷前后房屋所依附的土地皆為“集體性質(zhì)”,因而這里的拆遷補(bǔ)償只涉及私人所有房屋征收而不涉及集體土地,自然也就不存在對(duì)土地的征收補(bǔ)償了。

從某種意義來(lái)看,兩種模式并無(wú)優(yōu)劣之分,但是從提高立法的科學(xué)性和加強(qiáng)土塊資源管理和控制的角度看,前一種模式不僅有助于凸顯集體土地房屋與城市房屋拆遷的差別,而且也符合財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)法理和國(guó)家對(duì)土地資源的合理規(guī)劃和嚴(yán)格管理:首先,從集體土地房屋拆遷的直接目的來(lái)看,是為了獲得土地使用權(quán)。因此這里不僅涉及房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)的征收補(bǔ)償,而且還涉及到集體土地所有權(quán)的征收補(bǔ)償。而后一種模式顯然只涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的征收補(bǔ)償,這樣一來(lái)不僅集體土地所有者的權(quán)益悄然流失,而且征地房屋拆遷與城市房屋拆遷制度的差別也被抹殺了,相應(yīng)地單獨(dú)進(jìn)行這種立法的必要性也就不存在了;其次,從各地的立法來(lái)看,由于集體土地房屋拆遷人通常都是用地單位,而《土地管理法》明確規(guī)定,建設(shè)用地只能使用國(guó)有土地,這樣在后一種模式下,拆遷人即用地單位實(shí)際上就成了集體土地、及房屋的征收人,這顯然不符合財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)法理。最后,由于前一種模式實(shí)行 “拆遷必征地”,因而既體現(xiàn)了財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)法理,也符合國(guó)家的土地政策,并有助于控制實(shí)踐中亂占土地、以及其他規(guī)避土地管理法嚴(yán)格控制土地征收權(quán)的行為。我們?cè)谡{(diào)查中發(fā)現(xiàn),不少地方往往就是利用后一種模式即只拆遷不征地來(lái)規(guī)避國(guó)家的征地制度及對(duì)用地指標(biāo)的嚴(yán)格限制。

3 集體土地房屋拆遷許可

由于征收并不等同于拆遷,因此在征收的基礎(chǔ)上,還通過(guò)拆遷許可制度加強(qiáng)對(duì)被拆遷人的權(quán)益的保護(hù)。從各地的立法來(lái)看,對(duì)于拆遷集體土地房屋是否設(shè)定相應(yīng)的許可有兩種不同的做法。

在少部分城市如北京、杭州、寧波等地,地方立法明確規(guī)定,拆遷集體土地房屋必須申領(lǐng)許可證。該規(guī)定體現(xiàn)了對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益的重視,但也存在以下問(wèn)題:第一,缺乏公共利益需要這個(gè)前提。由于拆遷許可實(shí)質(zhì)上是對(duì)房屋的征收,因此應(yīng)當(dāng)以公共利益需要為前提,而相關(guān)立法均無(wú)此規(guī)定。第二,與《行政許可法》存在沖突,例如,省級(jí)人民政府的規(guī)章只能設(shè)定“壽命”不超過(guò)1年的臨時(shí)行政許可,這樣北京市的規(guī)定就面臨效力問(wèn)題;而杭州的立法只設(shè)定拆遷許可而不規(guī)定許可條件,寧波分別通過(guò)地方性法規(guī)、規(guī)章設(shè)定拆遷許可條件的做法,明顯不符合設(shè)定行政許可必須同時(shí)設(shè)定許可條件的規(guī)定。第 三,許可實(shí)施主體的“級(jí)別”太低,如北京為房屋所在地的區(qū)、縣國(guó)土房管局,杭州為市土地管理部門、寧波為縣級(jí)人民政府。顯然,在發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)已經(jīng)成為城市重中之重的背景下,這樣的行政許可實(shí)施是難以發(fā)揮“防火墻”作用的。

其他城市無(wú)論是在《行政許可法》施行之前或者之后通過(guò)的地方立法,均未設(shè)定集體土地房屋拆遷許可,這不僅實(shí)際造成了政府可以隨意“剝奪”公民合法房產(chǎn)的局面,而且對(duì)照城市房屋拆遷許可證制度,這種作法也明顯違背了比例原則。造成這種狀況原因,或許是所謂出于“房隨地走”的考慮,即既然集體土地已經(jīng)被征收,那么地上的房屋自然也就同時(shí)被征收了。我們認(rèn)為,這種作法不僅在法理沒有依據(jù),而且與我國(guó)目前征地房屋拆遷的實(shí)際狀況也不相符。因?yàn)橥恋?、房屋這種兩種標(biāo)的物分屬不同的權(quán)利主體,因此對(duì)集體土地所有權(quán)的征收并不當(dāng)然意味著對(duì)作為私人財(cái)產(chǎn)的房屋的征收,反之亦然。而在實(shí)際生活中,在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi),無(wú)論是開發(fā)區(qū)建設(shè)還是城中村改造,都是逐步完成的,并不存在征地的同時(shí)一并完成房屋的征收。

4 集體土地房屋拆遷法律關(guān)系

集體土地房屋拆遷往往涉及征收法律關(guān)系、拆遷法律關(guān)系、補(bǔ)償法律關(guān)系、監(jiān)督法律關(guān)系。從操作層面看,這些法律關(guān)系的主體并不完全是重合的,在各地的立法中也存在一定的差別,因而需要給予必要的關(guān)注。

在現(xiàn)代民主法治國(guó)家,征收是國(guó)家強(qiáng)制取得私人財(cái)產(chǎn)的重要手段,因而征收權(quán)是國(guó)家權(quán)力的重要內(nèi)容,也是財(cái)產(chǎn)權(quán)的外在限制。在征收法律關(guān)系中,征收人只能是國(guó)家(具體可以表現(xiàn)為作為國(guó)家代表的特定行政機(jī)關(guān)),被征收人為財(cái)產(chǎn)權(quán)人,包括所有權(quán)人和用益物權(quán)人。從上述各地的立法來(lái)看,由于集體土地房屋拆遷要么有一個(gè)預(yù)設(shè)的前提即征收已經(jīng)完成,要么并不涉及征收,因而在集體土地房屋拆遷法律制度一般并不對(duì)征收法律關(guān)系作出規(guī)定。我們認(rèn)為,這種作法雖然簡(jiǎn)單甚至還有一定的合理性,但是也容易造成拆遷人就是征收人的誤解,這種錯(cuò)誤甚至已經(jīng)影響到了立法文本,如南京市規(guī)定,“拆遷人,是指征(用)地單位”。顯然,將拆遷人規(guī)定為用地單位問(wèn)題不大,但是若將拆遷人視為征地單位就犯了原則性錯(cuò)誤了。而在另一種模式即不征收集體土地僅征收拆遷房屋的做法中,問(wèn)題同樣存在:用地單位征收進(jìn)而拆遷農(nóng)民的房屋依據(jù)是什么?難道僅僅因?yàn)橛玫貑挝灰o予相應(yīng)的補(bǔ)償和安置就可以農(nóng)民依法建造的合法房產(chǎn)嗎?

拆遷法律關(guān)系是指因拆遷除集體土地房屋行為而形成的法律關(guān)系,其主體為拆遷人和被拆遷人。從各地的規(guī)定來(lái)看,被拆遷人是指被拆遷房屋及其附屬設(shè)施的合法所有人,這一點(diǎn)是完全一致的,但拆遷人則存在明顯差別:多數(shù)地方規(guī)定用地單位就是拆遷人,但杭州市規(guī)定拆遷人為“取得集體所有土地房屋拆遷許可證的建設(shè)單位和個(gè)人”、寧波市規(guī)定拆遷人為“各縣(市)、區(qū)人民政府設(shè)立或者指定的實(shí)施集體土地房屋拆遷工作的機(jī)構(gòu)”、無(wú)錫市的拆遷人則為一個(gè)固定的專門機(jī)構(gòu),即“市人民政府房屋拆遷管理機(jī)構(gòu)”。我們認(rèn)為,拆遷法律關(guān)系的產(chǎn)生實(shí)際上有一個(gè)前提即對(duì)房屋的征收已經(jīng)完成,因而無(wú)論是規(guī)定用地單位還是專門的政府機(jī)構(gòu)為拆遷人都不存在原則性錯(cuò)誤,但是比較而言,由專門的政府機(jī)構(gòu)擔(dān)當(dāng)拆遷人更具科學(xué)性和可行性。因?yàn)橐?guī)定用地單位為拆遷人基本上是沿用了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的思路,雖然保證了我國(guó)拆遷法律制度的內(nèi)在統(tǒng)一,并且也注意到了拆遷人與征收人的差別,但是由于拆遷帶有某種程度的強(qiáng)制性,特別是用地單位的利益與拆遷息息相關(guān),因此將用地單位這樣一個(gè)民事主體規(guī)定了拆遷人不僅與其身份存在某種程度的沖突,也不符合正當(dāng)程序的理念。因此,我們贊成由政府指定一個(gè)專門的機(jī)構(gòu)擔(dān)當(dāng)拆遷人角色,從行政法理論上講,這相當(dāng)于一個(gè)行政委托,從操作層面看,既便于拆遷人專門處理復(fù)雜的拆遷事務(wù),又避免了政府直接介入拆遷可能造成角色錯(cuò)位和相對(duì)人的抵觸情結(jié)。值得注意的是,南京的做法頗有新意,該市一方面規(guī)定拆遷人為“征(用)地單位外”,另一方面規(guī)定了“拆遷實(shí)施單位”,即“各區(qū)政府指定的實(shí)施征地房屋拆遷工作的具體部門”,這樣既保證了拆遷人與補(bǔ)償法律關(guān)系中補(bǔ)償人身份的一致,也避免用地單位直接走在拆遷第一線可能帶來(lái)的利益沖突和矛盾。

就實(shí)踐來(lái)看,無(wú)論是城市房屋拆遷還是集體土地房屋拆遷,其矛盾的焦點(diǎn)往往是補(bǔ)償方案,其中又以補(bǔ)償范圍、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)最受關(guān)注。我們認(rèn)為,盡管補(bǔ)償法律關(guān)系因征收(拆遷)而生,但是兩者存在一定的差別:征收、拆遷法律關(guān)系多以強(qiáng)制性為表征,而補(bǔ)償法律關(guān)系更應(yīng)該體現(xiàn)其平等性。從各地的規(guī)定來(lái)看,無(wú)論是拆遷人自己拆遷還是委托有資質(zhì)的其他主體進(jìn)行拆遷,補(bǔ)償主體一般均為拆遷實(shí)施主體自身,并且各地通常都以規(guī)范性文件的形式對(duì)補(bǔ)償范圍及標(biāo)準(zhǔn)作出統(tǒng)一規(guī)定,因此盡管各地均規(guī)定補(bǔ)償方案要報(bào)有關(guān)政府部門審批并公示,但是該方案的形成多帶有單方性,缺乏被拆遷人的有效參與,因而容易引起被拆遷人的質(zhì)疑甚至是抵觸。因此,為了切實(shí)維護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益,提高補(bǔ)償方案的可接受性,進(jìn)而減少甚至化解拆遷中矛盾和糾紛,我們認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)建立起被拆遷人參與補(bǔ)償方案形成的機(jī)制,即拆遷方案、補(bǔ)償安置方案的形成過(guò)程中充分聽取被拆遷的意見,充分尊重和最大限度地滿足被拆遷人的權(quán)利訴求,甚至是通過(guò)被拆遷人的參與,減少和避免行政機(jī)關(guān)從中漁利的可能[1]。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,補(bǔ)償安置方案應(yīng)當(dāng)由用地單位和被拆遷人平等協(xié)商的方式形成,而眼下可以在不改變補(bǔ)償方案單方形成的基礎(chǔ)上,但將被拆遷人參與拆遷的過(guò)程提前,尤其是拆遷人在報(bào)批補(bǔ)償安置方案之前,應(yīng)當(dāng)廣泛聽取被拆遷人的意見和建議,并在形成補(bǔ)償安置時(shí)充分考慮這些意見和建議。

監(jiān)督法律關(guān)系由于征地房屋拆遷涉及多個(gè)不同利益主體,因此各地的立法均十分注意對(duì)征房屋拆遷的監(jiān)督。而監(jiān)督主體則包括市人民政府、開發(fā)區(qū)政府、國(guó)土、房產(chǎn)、建設(shè)等行政機(jī)關(guān),值得注意的是,南京市除規(guī)定國(guó)土資源局對(duì)征地房屋拆遷補(bǔ)償安置工作實(shí)施監(jiān)督管理外,還成立了集體土地房屋拆遷管理辦公室這一專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)日常管理工作?？紤]到政府工作的全面性和征地拆遷工作的復(fù)雜性,由政府具體職能部門或者成立專門機(jī)構(gòu)司職監(jiān)督職責(zé)無(wú)疑有助于提高監(jiān)督工作的針對(duì)性和有效性。

5 集體土地房屋拆遷中爭(zhēng)議及解決

從實(shí)踐來(lái)看,集體土地房屋拆遷中的爭(zhēng)議主要有以下幾種:

實(shí)施拆遷許可的行政機(jī)關(guān)與許可申請(qǐng)或者被拆遷人間的爭(zhēng)議。拆遷人要進(jìn)行拆遷應(yīng)當(dāng)首先獲得相應(yīng)行政機(jī)關(guān)的許可。行政機(jī)關(guān)只有經(jīng)過(guò)審查認(rèn)定拆遷人完全符合法定條件的情況下才能拆遷許可證,否則被拆遷人作為與該許可有利害關(guān)系的第三人有權(quán)依法提起行政訴訟。需要說(shuō)明的是,由于很多地方立法并未規(guī)定拆遷許可制度,因而被拆遷人似乎還很難提起這樣的訴訟。

補(bǔ)償安置方案裁決機(jī)關(guān)與申請(qǐng)人或者被申請(qǐng)人間的爭(zhēng)議。各地立法一般都規(guī)定,拆遷人(拆遷實(shí)施單位)與被拆遷人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí),可以申請(qǐng)有關(guān)行政機(jī)關(guān)裁決。該裁決制度進(jìn)一步說(shuō)明,補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)建立在當(dāng)事人雙方平等協(xié)商的基礎(chǔ)上。在這里,行政裁決只是一個(gè)備用手段,即在被拆遷人要價(jià)太高、拆遷人難于以接受,或者拆遷人出價(jià)太低、被拆遷人無(wú)法接受的情況下,才會(huì)由行政機(jī)關(guān)依申請(qǐng)進(jìn)行居中裁決。試想,如果補(bǔ)償安置協(xié)議本身就是單方的、強(qiáng)制性的,還有拆遷裁決制度存在的必要嗎?由于行政裁決是典型的具體行政行為,并且行政訴訟中也有附帶審理民事爭(zhēng)議的制度,因此從節(jié)約司法資源,提高拆遷效率的角度考慮,有些地方如南京等通過(guò)引導(dǎo)拆遷當(dāng)事人運(yùn)用行政復(fù)議或者行政訴訟“一攬子”解決該種爭(zhēng)議的做法值得肯定。

行政行為違法賠償訴訟。在征地拆遷中可能出現(xiàn)的行政違法行為包括行政許可違法、行政裁決違法和強(qiáng)制拆遷違法。因此產(chǎn)生的爭(zhēng)議,適用侵權(quán)賠償訴訟的一般規(guī)定。這里的問(wèn)題在于,被拆遷人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的,如何組織強(qiáng)制拆遷?例如南京規(guī)定,“被拆 遷人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的,由被拆遷房屋所在地的區(qū)人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷,或者由拆遷實(shí)施單位依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷?！逼╅_法院強(qiáng)制執(zhí)行情形,由于行政強(qiáng)制執(zhí)行的依據(jù)是行政裁決,為何在由“市國(guó)土資源局”裁決的情況下要由區(qū)人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷?區(qū)人民政府能責(zé)成市國(guó)土資源局強(qiáng)制拆遷嗎?

6 結(jié) 論

基于以上研究,我們就城市規(guī)劃集體土地房屋拆遷補(bǔ)償制度的完善提出以下幾點(diǎn)建議:

第一,考慮到國(guó)務(wù)院將出臺(tái)的《國(guó)有土地上房屋征收與拆遷補(bǔ)償條例》立法思路 及制度的連續(xù)性,城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地房屋拆遷宜單獨(dú)立法,并且在保留由城市政府或者政府職能部門制定補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的前提下,應(yīng)當(dāng)通過(guò)地方法規(guī)予以規(guī)定,以凸現(xiàn)對(duì)公民合法財(cái)產(chǎn)權(quán)的尊重。

第二,在先征地后拆遷模式的前提下,突出征收為房屋拆遷前提的觀念,并通過(guò)拆遷許可規(guī)范房屋拆遷行為。2001年國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第7條規(guī)定:“申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證的,應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料:……經(jīng)審查,對(duì)符合條件的,頒發(fā)房屋拆遷許可證。”該規(guī)定意味著,在房屋仍然為他人合法所有的情況下,拆遷人就能取得拆除房屋的資格了。顯然,這是與《憲法》的規(guī)定相抵觸的。因此,在集體土地房屋拆遷立法中應(yīng)當(dāng)杜絕這種情況,并在明確規(guī)定征收的前提下,建立并完善集體土地房屋拆遷許可證制度。依據(jù)《行政許可法》的要求,該許可也應(yīng)當(dāng)通過(guò)地方性法規(guī)而不是規(guī)章規(guī)定。

第三,在實(shí)行拆遷人與拆遷管理人分離的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步區(qū)分拆遷人與征收主體、用地單位及補(bǔ)償主體的不同。從《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第4、13、22條的規(guī)定來(lái)看,存在著將補(bǔ)償主體定位為拆遷人,將拆遷補(bǔ)償關(guān)系界定成民事法律關(guān)系的錯(cuò)誤。因此,立法中應(yīng)當(dāng)理清集體土地房屋拆遷所涉及的多重法律關(guān)系,明確不同主體在相應(yīng)法律關(guān)系中的權(quán)利和義務(wù),才能提高集體土地房屋拆遷立法的科學(xué)性和完整性,并為最大限度地減少和有效化解集體土地房屋拆遷爭(zhēng)議奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

第四,在明確補(bǔ)償為征收前提的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步完善征地拆遷補(bǔ)償矛盾協(xié)商解決機(jī)制,尤其是拆遷補(bǔ)償中的公眾參與制度、爭(zhēng)議解決的訴訟機(jī)制,進(jìn)一步提高爭(zhēng)議解決機(jī)制的針對(duì)性、實(shí)效性。

參考文獻(xiàn)(References)

[1]程潔. 土地征用糾紛的司法審查權(quán)[J]. 法學(xué)研究,2004,(2).[Cheng Jie,The Judicial Review Power on the Disputes of the Expropriation of Lands[J] . Cass Journal of Law,2004,(2).]

On the House Demolition on Collectiveowned Land Within Urban Planning Area: Based on the Analysis of Regional Provisions

WANG Taigao1 YAO Jun2 ZHAO Jie2 ZHAO Jian2

(1. Law School of Nanjing University,Nanjing Jiangsu 210093,China; 2 .Office of Nanjing Municipality of

Houses Demolished on Collectiveowned Land, Nanjing Jiangsu 210008,China)

篇3

拆遷單位：**縣征地拆遷事務(wù)所

（以下簡(jiǎn)稱甲方）

被拆遷人：

（以下簡(jiǎn)稱乙方）

因G319線桃花源景區(qū)公路改線工程建設(shè)項(xiàng)目需要，根據(jù)征地房屋拆遷安置補(bǔ)償法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商同意，就房屋搬遷補(bǔ)償安置事宜達(dá)成如下協(xié)議：

一、基本情況。乙方在

鎮(zhèn)（辦事處）

村

組拆遷范圍內(nèi)有房屋建筑面積

平方米，房屋及其他實(shí)物情況詳見《房屋調(diào)查原始調(diào)查表》、《補(bǔ)償清交單》。實(shí)物量嚴(yán)格按照甲、乙雙方共同核準(zhǔn)的調(diào)查數(shù)值為準(zhǔn)，不得變更；在擬征收土地告知后乙方搶建、搶裝的房屋及附屬設(shè)施等，不予補(bǔ)償。

二、補(bǔ)償金額。按照現(xiàn)行征地房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，具體補(bǔ)償金額為：1.房屋補(bǔ)償費(fèi)為

元；2.住宅房屋裝飾裝修、設(shè)施為

元；3、室外設(shè)施為

元；4、其他（搬家費(fèi)、過(guò)度費(fèi)、重建誤工費(fèi)）為　 　元；5、超面積安補(bǔ)費(fèi)為

元。以上補(bǔ)償費(fèi)共計(jì)

元。

三、付款方式。自協(xié)議簽訂當(dāng)日一次性付清。

四、安置措施。乙方同意采取以下第

項(xiàng)安置辦法進(jìn)行安置：

（一）重建安置。由當(dāng)?shù)卮濉⒔M協(xié)助乙方做好異地重建宅基地選址，用地手續(xù)報(bào)批，重建宅基地通電、通路、場(chǎng)地平整等工作，使其具備基本的重建條件（重建安置費(fèi)用乙方均不承擔(dān)）。

（二）貨幣安置。乙方自愿放棄重建安置，今后不再重建房屋，而選擇實(shí)行一次性貨幣安置，給予

元節(jié)約用地獎(jiǎng)和

元

住房安置補(bǔ)助費(fèi)。選擇貨幣安置后再申請(qǐng)重建安置的不予受理。

五、獎(jiǎng)勵(lì)辦法。為鼓勵(lì)提前搬家，2013年7月5日至7月25日內(nèi)交出房屋、騰出土地的給予交房騰地獎(jiǎng)。獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)為：2013年7月5日至7月 日內(nèi)搬家騰地的給予獎(jiǎng)勵(lì)

元；2013年7月 日至7月 日內(nèi)搬家騰地的給予獎(jiǎng)勵(lì)

元；2013年7月 日至7月25日內(nèi)搬家騰地的給予獎(jiǎng)勵(lì)

元。2013年7月25日24:00后搬家騰地的，不予獎(jiǎng)勵(lì)。

六、協(xié)議簽訂后，乙方應(yīng)在協(xié)議簽訂之日起15日內(nèi)搬家騰地。乙方被搬遷房屋及附屬設(shè)施所有權(quán)即歸國(guó)家所有，甲方有權(quán)進(jìn)行處置，乙方如需利用被搬遷房屋及附屬設(shè)施材料的，甲方可贈(zèng)予乙方。乙方拒不領(lǐng)取補(bǔ)償費(fèi)用、拒不搬遷騰地的，依法責(zé)令限期騰地；逾期不騰地的，可申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

七、為確保拆遷過(guò)程中人員、財(cái)產(chǎn)安全，由甲方聘請(qǐng)有資質(zhì)的單位實(shí)施房屋拆除工作。如因乙方自行拆除導(dǎo)致的安全事故甲方不負(fù)任何責(zé)任，概由乙方自行負(fù)責(zé)。

八、本協(xié)議自雙方簽字之日起生效；本協(xié)議正本一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

甲方：

乙方：

鑒證方：

（簽章）

（簽章）

（簽章）

年

篇4

關(guān)鍵詞：征地拆遷；安置補(bǔ)償；被征拆農(nóng)戶；伊寧市

伴隨著經(jīng)濟(jì)全球化與城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的推進(jìn)，各地城市建設(shè)速度加快，城市建設(shè)用地需求也在進(jìn)一步擴(kuò)張，大批農(nóng)民宅基地被占用，由此引發(fā)的社會(huì)矛盾也越來(lái)越突出。為深入了解被征拆農(nóng)戶安置補(bǔ)償?shù)膶?shí)際情況，筆者采用發(fā)放問(wèn)卷及訪談的方式對(duì)新疆伊寧市被征拆農(nóng)戶問(wèn)題進(jìn)行了深入調(diào)查。

一、數(shù)據(jù)來(lái)源與方法

1.研究區(qū)概況。伊寧市位于東經(jīng)80°04′～81°29′，北緯43°50′～44°09′，地處伊犁河谷中部，伊犁河的北岸，是伊犁哈薩克自治州首府所在地?，F(xiàn)轄8鄉(xiāng)、1鎮(zhèn)、1場(chǎng)、8個(gè)街道辦事處。土地總面積675.6平方公里。2009年末總?cè)丝?5.92萬(wàn)，其中城市人口31.17萬(wàn)，城市化率達(dá)到了67.88%，中心城區(qū)建成區(qū)面積37平方公里。 數(shù)據(jù)來(lái)源。選取伊寧市近郊塔什庫(kù)瑞克鄉(xiāng)、漢濱鄉(xiāng)及巴顏岱鎮(zhèn)作為調(diào)查點(diǎn)，有意識(shí)的選取農(nóng)戶進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查。共發(fā)放問(wèn)卷100份，回收問(wèn)卷84份，問(wèn)卷有效率為84%。 內(nèi)容與方法。問(wèn)卷涉及兩塊內(nèi)容，第一部分是農(nóng)戶基本情況，包括性別、年齡、文化程度等八個(gè)方面，第二部分是關(guān)于征地拆遷安置情況的調(diào)查，包括農(nóng)戶征地拆遷意愿、對(duì)政府征地拆遷安置政策及程序評(píng)價(jià)等方面的內(nèi)容。在調(diào)查的過(guò)程中，主要采取發(fā)放問(wèn)卷及訪談的方式。

二、伊寧市征地拆遷安置補(bǔ)償基本情況

1.征地拆遷現(xiàn)狀。2010年，伊寧市計(jì)劃征收征用土地13 158.1畝。截至2010年7月，已征收土地占72.08%。計(jì)劃拆遷總戶數(shù)345戶，其中拆遷集體土地的259戶，占計(jì)劃拆遷戶的72.18%。截至2010年7月12日，已簽訂合同的占計(jì)劃拆遷的45.22%，其中涉及拆遷集體所有的房屋130戶，占83.33%。 征拆安置補(bǔ)償方式。伊寧市征收集體土地上的房屋拆遷安置補(bǔ)償方式主要實(shí)行貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換的兩種方式，被拆遷人可在兩者之間選擇其一。具體情況（1）房屋附屬物（指房屋用地范圍內(nèi)除房屋以外的其他建筑物、構(gòu)筑物和其他有價(jià)值的附著物以及配套的各類管線、設(shè)備等）的補(bǔ)償，一律采用貨幣方式補(bǔ)償。（2）對(duì)集體土地上的房屋拆遷實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，按照伊寧市政府頒布的當(dāng)年或上一年度的房屋市場(chǎng)重置建造價(jià)給予補(bǔ)償。（3）集體土地上房屋拆遷實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被拆遷人可選擇伊寧市人民政府統(tǒng)一建設(shè)的農(nóng)牧民安居房或保障性住房進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。按被拆（搬）遷正房實(shí)際建筑面積的1∶1.2的范圍內(nèi)，以安居房或保障性住房進(jìn)行調(diào)換，具體調(diào)換方式1）按1∶1.2比例調(diào)換安居房或保障性住房，面積不足80平方米的，按80平方米調(diào)換。2）按1∶1.2比例調(diào)換安居房或保障性住房，面積超過(guò)200平方米的，按200平方米給予調(diào)換。對(duì)原房屋超出調(diào)換比例建筑面積部分按照當(dāng)年或上一年度的房屋市場(chǎng)重置建造價(jià)格給予補(bǔ)償。

三、被征拆農(nóng)戶的調(diào)查分析

1.被拆遷戶基本情況。此次調(diào)研被訪者男女性別比例為13∶8；漢族與少數(shù)民族族別比例為71∶13；年齡30歲以下的占31%，30～49歲的占51.2%，50歲及以上的占17.9%；被訪者文化程度高中及其以上的占50%，初中學(xué)歷的占31%，小學(xué)及其以下的占19%；平均每戶4.3人；被拆遷戶房屋土木、磚木與磚混結(jié)構(gòu)比為15∶35∶14；家庭人均收入2 000元以下的占29.8%，2 000元～5 000元的占40.5%，5 000元～10 000元的占22.6%，10 000元以上的占7.1%。

被征地拆遷農(nóng)戶意愿分析。調(diào)查問(wèn)卷顯示，40.5%的農(nóng)戶愿意房屋征收拆遷，59.5%的農(nóng)戶不愿意房屋被征收拆遷。不愿意拆遷的原因主要表現(xiàn)在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償方案、安置地點(diǎn)等方面，其中：認(rèn)為補(bǔ)償方案不合理的占19.1%，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低的占23.5%。 對(duì)征地拆遷安置補(bǔ)償程序及實(shí)施的滿意度。（1）對(duì)征地拆遷安置補(bǔ)償法律法規(guī)的主觀認(rèn)識(shí)。關(guān)于“您對(duì)伊寧市征地拆遷的安置補(bǔ)償政策的了解情況”統(tǒng)計(jì)中，沒有農(nóng)戶表示完全了解，9.5%的居民基本了解，66.7%的農(nóng)戶了解一點(diǎn)，23.8%的農(nóng)戶完全不了解。關(guān)于“您是否看過(guò)伊寧市相關(guān)的征地拆遷安置補(bǔ)償文件規(guī)定”調(diào)查時(shí)，有92.7%的農(nóng)戶選擇沒有。（2）對(duì)征地拆遷安置補(bǔ)償政策及實(shí)施程序的評(píng)價(jià)。對(duì)于“您對(duì)政府的征地拆遷安置補(bǔ)償政策及程序滿意嗎”調(diào)查時(shí)，1.2%的農(nóng)戶表示滿意，63.1%的農(nóng)戶表示一般，33.3%的農(nóng)戶表示不滿意，2.4%的農(nóng)戶表示很不滿意。對(duì)于“您對(duì)自家的征地拆遷安置補(bǔ)償總體感覺”調(diào)查時(shí)，有2.3%的農(nóng)戶感覺很滿意，15.6%的農(nóng)戶感覺較滿意，43.1%的農(nóng)戶表示一般，21.7%的農(nóng)戶表示不太滿意，17.3%的農(nóng)戶表示很不滿意。 拆遷的顧慮。在“您在征地拆遷安置中最關(guān)心的問(wèn)題”調(diào)查時(shí)，房屋拆遷的賠償?shù)恼?0.8%，房屋確權(quán)占24.5%，就業(yè)問(wèn)題占22.1%，醫(yī)療和養(yǎng)老占18.8%。

四、存在的問(wèn)題及原因分析

問(wèn)卷在調(diào)查農(nóng)戶拆遷意愿時(shí)，有3/5的農(nóng)戶不愿意拆（搬）遷，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低、方案不合理、安置地點(diǎn)以及就業(yè)問(wèn)題是主要原因。在對(duì)征地拆遷的安置補(bǔ)償政策的了解情況調(diào)查時(shí)，1/4的農(nóng)戶完全不了解，9/10的農(nóng)戶沒有看到過(guò)相關(guān)的安置補(bǔ)償文件規(guī)定。在對(duì)政府的征地拆遷安置補(bǔ)償政策及程序滿意調(diào)查時(shí)，63.1%的農(nóng)戶表示一般，33.3%的農(nóng)戶表示不滿意。通過(guò)問(wèn)卷中的問(wèn)題“您在征地拆遷中最關(guān)心的問(wèn)題”的統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)房屋的拆遷賠償、安置房的確權(quán)、就業(yè)問(wèn)題是農(nóng)戶比較關(guān)心的問(wèn)題。通過(guò)訪談?wù){(diào)查了解，在整個(gè)征地拆遷過(guò)程中，真正拒不搬遷的釘子戶并不多，大多數(shù)農(nóng)戶只是選擇適合自己的合理可行的安置補(bǔ)償方案，因此政府采取強(qiáng)行拆遷的現(xiàn)象很少。

農(nóng)戶拆遷意愿調(diào)查時(shí)，3/5農(nóng)戶認(rèn)為“拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低”，這在中國(guó)土地征收拆遷中具有一定的普遍性，這是由于集體土地上農(nóng)戶房屋拆遷管理政策幾乎為零所造成的。目前中國(guó)正面臨新《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》征求意見中，而集體土地上房屋征收拆遷管理的政策幾乎為零。雖然依據(jù)現(xiàn)行的規(guī)定，農(nóng)村房屋拆遷屬于征地拆遷范疇，主要適用《土地管理法》，但《土地管理法》并未明確將農(nóng)戶房屋從土地征收中分離出來(lái)，而將其定義在“地上附著物”中。伊寧市雖然嚴(yán)格按照《新疆維吾爾自治區(qū)實(shí)施土地管理法辦法》的規(guī)定，新計(jì)價(jià)字[2001]500號(hào)文件、新國(guó)土資發(fā)[2009]131號(hào)《自治區(qū)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》，制訂了伊政辦[2010]188號(hào)《伊寧市城鄉(xiāng)房屋拆（搬）遷安置管理辦法（試行）》，對(duì)被征地拆遷農(nóng)戶進(jìn)行安置補(bǔ)償，但在采用貨幣補(bǔ)償時(shí)只對(duì)房屋及其附屬物按照市場(chǎng)重置價(jià)給予一定補(bǔ)償，沒有體現(xiàn)對(duì)房屋底下的土地權(quán)益、以及農(nóng)民后續(xù)生活的安置補(bǔ)償，所以一定程度上農(nóng)戶認(rèn)為“拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低”。

五、結(jié)論與思考

伊寧市被征拆農(nóng)戶的安置補(bǔ)償主要采取貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換這兩種方式。多數(shù)被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換這種方式，因?yàn)檎膭?lì)這種方式，并給予按產(chǎn)權(quán)調(diào)整后的安居房或住房實(shí)際建筑面積每平方米150元的補(bǔ)助。

針對(duì)拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，被征地拆遷農(nóng)戶整體滿意度不高的問(wèn)題，建議政府層面從以下幾點(diǎn)做起：（1）嚴(yán)格界定公共利益，以公共利益為前提，合理實(shí)施土地征用行為，加強(qiáng)對(duì)土地使用的監(jiān)管，進(jìn)一步建立健全征地拆遷補(bǔ)償安置的法律和法規(guī)。建議國(guó)家盡快出臺(tái)《農(nóng)村房屋拆遷管理?xiàng)l例》，政府應(yīng)按照科學(xué)補(bǔ)償原則，給予被征拆人合理補(bǔ)償，規(guī)范因征地所引發(fā)的農(nóng)村房屋拆遷相關(guān)問(wèn)題。（2）做好土地報(bào)批和房屋評(píng)估、測(cè)量等基礎(chǔ)性工作。土地報(bào)批是依法用地的前提。所有在建項(xiàng)目，都要依法辦理各種項(xiàng)目立項(xiàng)、報(bào)批手續(xù)，要超前謀劃，科學(xué)調(diào)度，確保依法用地。房屋評(píng)估、測(cè)量等業(yè)務(wù)工作是基礎(chǔ)性工作，要依法依規(guī)，按方案操作，精心細(xì)致，科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，為征地拆遷工作順利實(shí)施提供扎實(shí)的基礎(chǔ)保障。（3）亮化征地拆遷整個(gè)過(guò)程，對(duì)被征拆農(nóng)戶發(fā)放征地拆遷安置補(bǔ)償相關(guān)文件，使被拆遷人充分了解政府的做法，提高征地拆遷透明度。（4）健全征地拆遷安置補(bǔ)償機(jī)制，建立完善對(duì)失地農(nóng)民重新就業(yè)培訓(xùn)的機(jī)制。完善失地農(nóng)民的社會(huì)保障體系，例如，建立最低生活保障機(jī)制、就業(yè)創(chuàng)業(yè)優(yōu)惠機(jī)制、養(yǎng)老醫(yī)療保險(xiǎn)機(jī)制和資金籌措管理機(jī)制等。

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[1]新疆伊寧市統(tǒng)計(jì)局.新疆伊寧市2010年統(tǒng)計(jì)年鑒[K]，2010.

張娟.中國(guó)土地征收補(bǔ)償制度的缺陷與反思[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2007，(3)：164-166.

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沈玲珍.關(guān)于農(nóng)村房屋拆遷問(wèn)題的對(duì)策研究[J].理論與探討，2006，(3)：30-32.

篇5

《國(guó)有土地上房屋征收條例》出臺(tái)已有3年，集體土地征收條例卻只聞雷聲不見雨，民間輿論呼聲日漲；同時(shí)，十后擴(kuò)大內(nèi)需、加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型升級(jí)的目標(biāo)要求集體土地征收必須打好頭陣。

在此背景下，伴隨著社會(huì)法制意識(shí)的不斷增強(qiáng)，信息化程度不斷提高，而個(gè)別地方政府在官本位思想、短期逐利導(dǎo)向的作用下，行政決策欠妥當(dāng)，多種因素導(dǎo)致長(zhǎng)沙市現(xiàn)階段的集體土地征收工作進(jìn)入了必須調(diào)整的“深水期”。

被征地農(nóng)民利益保障不充分

目前，長(zhǎng)沙市一些區(qū)、縣政府在集體土地征收中以短期政績(jī)?yōu)閷?dǎo)向，一方面，對(duì)土地征收及利用缺乏遠(yuǎn)景規(guī)劃，完成拆遷騰地后土地長(zhǎng)期閑置，既無(wú)益于被征地對(duì)象又造成土地浪費(fèi)；另一方面，為追求快速推進(jìn)項(xiàng)目，采取一些局部突擊拆遷行動(dòng)，在用地手續(xù)不到位的情況下實(shí)施“協(xié)議拆遷”，甚至對(duì)部分違法建筑給予政策外的補(bǔ)償。雖然短期實(shí)現(xiàn)了大面積拆遷，卻人為地破壞了征收補(bǔ)償法規(guī)政策的統(tǒng)一，給征收工作的長(zhǎng)期整體穩(wěn)定造成了不利影響。

法制意識(shí)不強(qiáng)的問(wèn)題也貫穿于征地補(bǔ)償安置工作的全過(guò)程中，在區(qū)縣政府、被征地對(duì)象及媒體人員中都不同程度地存在著。從長(zhǎng)沙市情況看，一方面?zhèn)€別縣級(jí)政府越俎代庖，行使了部分土地行政職能，職權(quán)越位、錯(cuò)位，甚至以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道、指揮部作為征收和安置主體，直接導(dǎo)致征收主體不合法、程序不到位、資金撥付管理脫離監(jiān)管、補(bǔ)償安置失去合法性保障；另一方面，部分被征地對(duì)象和媒體人員素質(zhì)參差不齊，缺乏科學(xué)的維權(quán)意識(shí)，不能準(zhǔn)確區(qū)分集體土地征收和國(guó)有土地征收，對(duì)現(xiàn)行政策法規(guī)缺乏正確認(rèn)識(shí)，造成社會(huì)負(fù)面輿論多、征收工作阻礙大的問(wèn)題。

被征地農(nóng)民長(zhǎng)久生計(jì)是否得到保障是檢驗(yàn)整個(gè)集體土地征收工作實(shí)效的根本落腳點(diǎn)。從長(zhǎng)沙市情況來(lái)看，不同時(shí)期、區(qū)域的安置模式及其效果存在很大差異。

近十四年來(lái)，長(zhǎng)沙市集體土地征收可劃分為60號(hào)令和103號(hào)令兩個(gè)階段，兩個(gè)不同政策時(shí)期對(duì)于安置的最大差異在于安置主體。60號(hào)令時(shí)期通過(guò)下達(dá)生產(chǎn)、生活留地指標(biāo)，由各集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)組織建設(shè)生活安置房，盤活生產(chǎn)安置留地。由于各集體經(jīng)濟(jì)組織所處區(qū)位、村支兩委的領(lǐng)導(dǎo)能力、村級(jí)經(jīng)濟(jì)能力、市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇、收益分配方式都存在很大差異，一方面涌現(xiàn)了高升村、紅星村等一批發(fā)展成效突出的小康村，被征地農(nóng)民生活水平得到長(zhǎng)足的提高；另一方面也有少量被征地農(nóng)民生產(chǎn)、生活安置至今仍存在困難，甚至持續(xù)上訪。103號(hào)令時(shí)期變村集體安置為區(qū)、縣（市）人民政府，這一轉(zhuǎn)變確保了被征地農(nóng)民能在政策范圍內(nèi)得到統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的安置保障，由區(qū)、縣（市）政府運(yùn)作“兩?！比谫Y用地兜底安置保障資金。受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響，政府存在不同程度的資金壓力；同時(shí)融資用地的區(qū)位差異、政府招商引資的力度和理念不同，對(duì)被征地農(nóng)民就業(yè)培訓(xùn)、困難群體生活救助的投入程度不同，也致使被征地農(nóng)民最終安置效果有一定差距。

被征地農(nóng)民在外超期過(guò)渡是各地方普遍存在的問(wèn)題。長(zhǎng)沙市摸底調(diào)查結(jié)果顯示，全市在政策規(guī)定的兩年過(guò)渡期內(nèi)住房保障落實(shí)率僅42.8%，有34.36%的被征地對(duì)象在外超期過(guò)渡，累計(jì)發(fā)放超期過(guò)渡費(fèi)達(dá)3億元，目前每月還需支付超期過(guò)渡費(fèi)1176.23萬(wàn)元，這一數(shù)額隨著土地征收項(xiàng)目增加還可能繼續(xù)擴(kuò)大。

此外，長(zhǎng)沙市被征地農(nóng)民保障住房的性質(zhì)不明確。長(zhǎng)沙市通過(guò)“兩轉(zhuǎn)變一納入”實(shí)施保障安置，規(guī)定保障住房流轉(zhuǎn)參照經(jīng)濟(jì)適用房，但經(jīng)過(guò)5年的實(shí)踐仍存在顯而易見的不足：保障住房產(chǎn)權(quán)證辦理程序不暢，交易流通程序及稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不明，大部分保障住房交易未納入政策規(guī)范內(nèi)，交易雙方的權(quán)益沒有保障、保障住房交易市場(chǎng)被嚴(yán)重限制等弊端，這些問(wèn)題伴隨著2013年長(zhǎng)沙市放開經(jīng)濟(jì)適用房上市交易進(jìn)一步加劇。根據(jù)規(guī)定，符合條件的經(jīng)適房交易補(bǔ)交土地出讓金后進(jìn)行交易，并對(duì)不同地段的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)作出了具體劃分，同時(shí)經(jīng)適房交易享有一定的稅費(fèi)減免面積。但因保障住房產(chǎn)權(quán)辦理滯后，性質(zhì)不明晰，在上市交易中能否完全等同對(duì)待目前還處于盲區(qū)；無(wú)法有效地入市流通交易將直接影響被征地農(nóng)民的生活水平和安置效果，甚至可能引起潛在被征收對(duì)象的抵觸。

以群眾利益為落腳點(diǎn)進(jìn)行集體土地征收

集體土地征收與農(nóng)民的生產(chǎn)生活息息相關(guān)，是一項(xiàng)牽一發(fā)動(dòng)全局的事情，加強(qiáng)對(duì)其專門立法是時(shí)展的必然要求。在此過(guò)程中，應(yīng)就集體土地征收法律關(guān)系主體雙方權(quán)利義務(wù)、征收法定前提的產(chǎn)生、征收程序的運(yùn)行、安置保障機(jī)制、土地收益管理和分配、強(qiáng)制執(zhí)行方式和法律責(zé)任等進(jìn)行系統(tǒng)化、具體化和專門化規(guī)定，形成嚴(yán)密完整的統(tǒng)一有機(jī)體，減少農(nóng)村集體土地征收的不確定性和復(fù)雜性，強(qiáng)化對(duì)公權(quán)力的約束監(jiān)管。

其次，要嚴(yán)格集體土地征收程序。首先應(yīng)培養(yǎng)各職能部門、工作人員的法制精神和責(zé)權(quán)觀，在意識(shí)形態(tài)上以自省、自律、自查、自糾構(gòu)建堅(jiān)不可摧的紀(jì)律“防火墻”；其次，嚴(yán)格執(zhí)行法規(guī)政策標(biāo)準(zhǔn)，把好項(xiàng)目啟動(dòng)實(shí)施的政策關(guān)，絕不能讓短期政績(jī)觀影響集體土地征收的科學(xué)導(dǎo)向，切實(shí)完善各項(xiàng)用地報(bào)批和監(jiān)管程序，遏止超標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償、協(xié)議拆遷蔓延的勢(shì)頭，以嚴(yán)標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)程序肅清集體土地征收風(fēng)氣；再次，加大信息公開和程序透明度，嚴(yán)格履行征地公告程序，維護(hù)群眾的知情權(quán)和參與權(quán)，化解因信息不對(duì)稱產(chǎn)生的沖突。

在現(xiàn)行政策法規(guī)下探索被征地農(nóng)民多元化安置模式，也是當(dāng)下集體土地征收工作進(jìn)一步突破發(fā)展的重要保障。通過(guò)多元化的安置模式，既有助于減少區(qū)、縣（市）的財(cái)政壓力，還能讓被征地農(nóng)民早日安居樂業(yè)。

篇6

英國(guó)：補(bǔ)償安置拆遷戶

在英國(guó)，中央政府和地方政府征用土地都比較謹(jǐn)慎行事，必須依據(jù)在英格蘭和威爾士實(shí)施的《強(qiáng)制征購(gòu)?fù)恋胤ā?。在拆遷戶賠償方面，拆遷戶將得到其受損利益的市價(jià)。在此基礎(chǔ)上，在《強(qiáng)制征購(gòu)?fù)恋胤ā穼?shí)施的第二個(gè)月，拆遷戶可以得到10%的額外補(bǔ)償。如果拆遷戶是生意人，還理應(yīng)得到一筆由于搬遷造成商業(yè)損失的補(bǔ)償。若賠償價(jià)格協(xié)商未果，將進(jìn)入司法裁決。

努力補(bǔ)償安置拆遷戶是英國(guó)政府的法定職責(zé)。而對(duì)于開發(fā)商，重新安置拆遷戶可以減少支付給被拆遷戶的賠償金額。正因?yàn)槿绱?，英?guó)的拆遷戶都能得到較好的補(bǔ)償或安置。如北愛爾蘭有一位流浪漢，叫哈里?海洛斯，30多年到處流浪，回到倫敦后，在一所療養(yǎng)院舊址上找到了一個(gè)9平方米的角落作為落腳之地，雖然享受社會(huì)保障，但他還是以撿破爛為生，在這里已經(jīng)持續(xù)生活了20多年。一直到2005年，這個(gè)療養(yǎng)院舊址賣給了房地產(chǎn)商，投資8000萬(wàn)英鎊，在此建造英國(guó)最昂貴的公寓（周圍地皮總價(jià)將高達(dá)1.3億英鎊）。哈里和他住處的9平方米地皮成了富商中的眼中釘，頻頻派人上門拜訪他，哈里說(shuō)：“我明白你們的來(lái)意，無(wú)非想趕我走，我住在這里20多年了，我不怕任何人，沒有人能趕走我。”哈里把此事告訴了他常去的一家免費(fèi)公立醫(yī)院的醫(yī)生，這位醫(yī)生為哈里請(qǐng)來(lái)了為窮人打官司的免費(fèi)律師，律師告訴哈里，根據(jù)《居住者權(quán)利法》，如果一個(gè)人在一個(gè)地方居住超過(guò)20年而無(wú)人提出異議，他就擁有這塊土地，但前提是必須證明你自己居住的年限，比如自來(lái)水、電費(fèi)賬單等，而哈里卻拿不出來(lái)。當(dāng)法院來(lái)人調(diào)查時(shí)，這里的街坊鄰居，包括這里的醫(yī)院工作人員、社區(qū)和公園管理員，甚至巡邏警察都紛紛站出來(lái)為哈里作證。2007年3月7日，法院將一份由倫敦地政局頒發(fā)的編號(hào)為ZG1870156的地契送到哈里手里。開發(fā)商只好用高價(jià)來(lái)向哈里收買這塊9平方米土地，但哈里拒絕了開發(fā)商40萬(wàn)英鎊的巨款（約合人民幣500萬(wàn)元），而堅(jiān)持要住在這里。

美國(guó)：通過(guò)協(xié)商或訴諸法律

在美國(guó)，凡是政府出面的拆遷行為在法律上稱為“政府行使國(guó)家征用權(quán)有償征收私人財(cái)產(chǎn)”。美國(guó)聯(lián)邦憲法第五修正案明確指出，行使“國(guó)家征用權(quán)”必須滿足三個(gè)必要條件：為了公共利益的需要而拆遷；對(duì)拆遷戶提供“公平補(bǔ)償”；通過(guò)正當(dāng)?shù)姆沙绦?。美?guó)各州根據(jù)第五修正案制定了各自的法律法規(guī)。

為了建設(shè)道路、學(xué)?；蛘哂糜趪?guó)防事業(yè)而征用土地，人們通常能夠理解這是為了公共利益。近年來(lái)，因?yàn)橘|(zhì)疑當(dāng)?shù)卣牟疬w行為“不是為了公共利益”，美國(guó)拆遷戶的訴訟案件增多。這些案件中，地方政府的征地往往伴隨著經(jīng)濟(jì)開發(fā)和把土地轉(zhuǎn)讓給其他私人的行為，并聲稱這樣做能夠復(fù)興舊城，增加就業(yè)。但拆遷戶指責(zé)地方政府打著“公共利益”的旗號(hào)為自己謀取利益，濫用了國(guó)家征用權(quán)。

至于拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，雙方以公平市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)進(jìn)行協(xié)商；協(xié)商不能解決的，要么放棄，要么訴諸法律。這類案子鬧到聯(lián)邦最高法院的也不少。在法院有關(guān)各地拆遷糾紛的判決中，地方政府勝負(fù)參半，只能根據(jù)具體情況仔細(xì)研究。美國(guó)是一個(gè)強(qiáng)調(diào)保護(hù)個(gè)人利益的國(guó)家，但對(duì)公眾利益并非不管不顧。美國(guó)不乏為了一棵樹、一棟樓而修改整個(gè)道路或者建筑設(shè)計(jì)施工方案的案例，不過(guò)總的來(lái)看，美國(guó)地方政府和居民在征地特權(quán)的法律糾紛中各有輸贏，這在一定程度上使政府在動(dòng)用拆遷特權(quán)問(wèn)題上更加謹(jǐn)慎，而民眾也漸漸習(xí)慣了更多地考慮公共利益。

韓國(guó)：依法通過(guò)談判來(lái)解決

關(guān)于土地征用與房屋建設(shè)，韓國(guó)出臺(tái)了《城市開發(fā)法》和《土地補(bǔ)償法》。如果開發(fā)商想拆除某住戶的私有房屋來(lái)建大樓，那么一場(chǎng)漫長(zhǎng)的談判就開始了。

首先，要由雙方認(rèn)可的中介認(rèn)證機(jī)構(gòu)對(duì)土地價(jià)格做出基本評(píng)估，以此為基礎(chǔ)，雙方開始討價(jià)還價(jià)，內(nèi)容涉及房屋、草坪、樹木、圍墻、石階、狗屋等等，甚至如果房主在院子里先墊過(guò)一層沙子然后又鋪了地磚，這沙子與地磚都要分別計(jì)入補(bǔ)償費(fèi)之內(nèi)。

如果有一處臨街的房屋，房主聽說(shuō)拆遷動(dòng)議了，突擊把房子改造成飯店，這個(gè)法律不予認(rèn)可。但是，如果某一處房屋原來(lái)是飯店，現(xiàn)處于歇業(yè)之中，那么拆遷前宣布飯店恢復(fù)營(yíng)業(yè)，開發(fā)商就沒有辦法了，只能按飯店給予高價(jià)補(bǔ)償。

篇7

[關(guān)鍵詞]行政補(bǔ)償；問(wèn)題分析；發(fā)展趨勢(shì)

隨著行政權(quán)的急劇擴(kuò)張，以公共利益的名義對(duì)公民財(cái)產(chǎn)權(quán)的征用、限制權(quán)已不再是問(wèn)題了，轉(zhuǎn)而成問(wèn)題的應(yīng)該是如何保護(hù)公民權(quán)利免遭政府的非法侵害。隨著工業(yè)化、城市化步伐的加快，有關(guān)征收征用的糾紛不斷涌現(xiàn)，法院面臨的類似案件日益增多。但《行政訴訟法》對(duì)行政補(bǔ)償訴訟未作規(guī)定，導(dǎo)致法院受理、審理此類案件無(wú)法可依。在實(shí)踐中，許多法院以無(wú)法律依據(jù)為由拒絕受理，已受理的在審理與判決上也有諸多不規(guī)范之處，客觀上甚至助長(zhǎng)了“圈地”、非法拆遷等侵犯財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為。因此，應(yīng)盡快建立健全行政補(bǔ)償訴訟制度。

一、行政補(bǔ)償訴訟之內(nèi)涵探析

所謂行政補(bǔ)償訴訟是指行政主體在實(shí)施行政管理的過(guò)程中，行政相對(duì)人因合法公權(quán)力的行為或協(xié)助公務(wù)的行為而遭受損失，行政主體和行政相對(duì)人因補(bǔ)償發(fā)生爭(zhēng)議，行政相對(duì)人依法向人民法院提訟，由人民法院審查該行政行為是否合法，并根據(jù)審查結(jié)果依法作出裁判，以排除不法行政行為或補(bǔ)救行政相對(duì)人受損合法權(quán)益的一種行政救濟(jì)制度。行政補(bǔ)償訴訟的定義包含以下幾點(diǎn)內(nèi)容：

（一）行政補(bǔ)償訴訟是解決一定范圍的行政補(bǔ)償爭(zhēng)議活動(dòng)。

（二）行政補(bǔ)償訴訟必須以行政機(jī)關(guān)的先行處理為前提，無(wú)論是主動(dòng)補(bǔ)償程序還是依申請(qǐng)的被動(dòng)補(bǔ)償程序，行政相對(duì)人都是因?yàn)樾姓C(jī)關(guān)的不予補(bǔ)償或補(bǔ)償不合理所引起的。

（三）行政補(bǔ)償訴訟的原被告恒定。

（四）行政補(bǔ)償司法審查范圍的有限性。

（五）司法機(jī)關(guān)對(duì)行政補(bǔ)償除審查其合法性外，又審查其合理性，并且大部分的補(bǔ)償糾紛是由合理性引起的，這就超越了行政訴訟只審查行政行為合法性，只針對(duì)行政處罰顯失公平的進(jìn)行變更的限制。

（六）行政補(bǔ)償訴訟法律、法規(guī)適用的多樣性。

二、行政補(bǔ)償訴訟亟待解決之問(wèn)題分析

對(duì)于我國(guó)現(xiàn)階段行政補(bǔ)償訴訟制度而言，缺乏有效的理論支撐及完善的法律規(guī)定，其平衡利益，填補(bǔ)損失的功能大打折扣，為此，筆者認(rèn)為行政補(bǔ)償訴訟制度急需確定以下問(wèn)題，沖破學(xué)界和實(shí)務(wù)界對(duì)行政補(bǔ)償訴訟中一些關(guān)鍵性問(wèn)題認(rèn)識(shí)不清的瓶頸。

（一）行政補(bǔ)償是否具有可訴性

在當(dāng)前的司法實(shí)踐中，對(duì)于補(bǔ)償爭(zhēng)議的行政可訴性，有肯定和否定兩種觀點(diǎn)。通過(guò)分析，筆者贊成肯定的觀點(diǎn)，一方面是因?yàn)樗痉▽?shí)踐中存在大量的行政補(bǔ)償糾紛，經(jīng)復(fù)議后提起行政訴訟，如果法院一直不予受理，則十分不利于維護(hù)相對(duì)人的合法權(quán)益，不利于保障行政主體依法行使行政權(quán)，不利于法院權(quán)威的樹立和維護(hù)；另一方面無(wú)論其他國(guó)家司法權(quán)介入行政補(bǔ)償糾紛的程序如何，至少也都已認(rèn)可司法在行政補(bǔ)償糾紛中具有最終效力。

（二）行政補(bǔ)償訴訟是否具有公法性質(zhì)

英美法系國(guó)家的補(bǔ)償、賠償訴訟與司法審查訴訟一樣是由普通法院來(lái)處理的。但在嚴(yán)格區(qū)分公法和私法的大陸法系國(guó)家，則同時(shí)設(shè)立了普通法院和行政法院，原則上行政案件由行政法院依行政法審理，但對(duì)具有公法性質(zhì)的行政補(bǔ)償、賠償爭(zhēng)議，大多由普通法院審理。

但補(bǔ)償、賠償案件由普通法院管轄的做法已廣受質(zhì)疑，被認(rèn)為“在法治方面存在問(wèn)題”，其必要性“值得考慮”。從我國(guó)的情況來(lái)看，我國(guó)無(wú)行政法院與普通法院之分，不存在大陸法系國(guó)家將補(bǔ)償、賠償交由普通法院審理的必要性；沒有存在類似臺(tái)灣的那種因?yàn)閷徏?jí)不同有可能造成判決不公平的現(xiàn)象。因此，筆者認(rèn)為，補(bǔ)償和賠償案件相似度較高，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一兩類案件的管轄和定性，我國(guó)沒有必要將補(bǔ)償案件作為民事案件，交由民庭審理，反而應(yīng)將其作為行政案件，按照《行政訴訟法》的規(guī)定審理。

（三）行政補(bǔ)償案件是否可以異化為賠償案件

實(shí)踐中有人認(rèn)為，行政機(jī)關(guān)不履行補(bǔ)償義務(wù)則構(gòu)成違法，則其原始的補(bǔ)償之責(zé)即轉(zhuǎn)變成賠償之責(zé)，相對(duì)人可依據(jù)《行政訴訟法》提起行政確認(rèn)和賠償之訴，請(qǐng)求法官確認(rèn)行政主體未依法補(bǔ)償并賠償損失。

筆者認(rèn)為，在補(bǔ)償爭(zhēng)議的可訴性不確定的情形下，通過(guò)判決被告承擔(dān)賠償責(zé)任，來(lái)保護(hù)原告的受補(bǔ)償權(quán)，其現(xiàn)實(shí)意義是積極的，但“不依法補(bǔ)償即應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任”的邏輯推理是值得商榷的。因?yàn)橘r償訴訟和補(bǔ)償訴訟在審判內(nèi)容上也存在著差別。因此，無(wú)論是在學(xué)界還是在實(shí)務(wù)界，都不應(yīng)混淆行政補(bǔ)償與行政賠償。

（四）行政補(bǔ)償訴訟屬于何種訴的類型

按照行政訴訟基本類型劃分的觀點(diǎn)，補(bǔ)償訴訟屬于完全管轄權(quán)之訴中的給付之訴。由于現(xiàn)代各國(guó)均已摒棄了嚴(yán)格法定的形式主義，筆者認(rèn)為，原告時(shí)并無(wú)應(yīng)適用訴訟類型的義務(wù)，原告請(qǐng)求究系提起何種訴訟類型，法院應(yīng)依職權(quán)為確定；當(dāng)事人選擇訴訟類型錯(cuò)誤時(shí)，法院應(yīng)指導(dǎo)當(dāng)事人變更訴訟請(qǐng)求，而不應(yīng)簡(jiǎn)單讓原告承擔(dān)因訴訟類型選擇錯(cuò)誤帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

三、我國(guó)行政補(bǔ)償訴訟應(yīng)有發(fā)展趨勢(shì)之剖析

近幾年，我國(guó)行政補(bǔ)償案件數(shù)量穩(wěn)步上升，已經(jīng)成為行政訴訟案件的主要類型，但是在被告沒有改變具體行政行為的情況下，原告撤訴率異常高，畸形結(jié)案方式情況較多；除此之外，法院有案不立、司法推諉的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，相當(dāng)數(shù)量的案件審理壓力大，法院職能移位現(xiàn)象較為明顯，混淆補(bǔ)償和賠償?shù)姆蛇m用情況突出，行政補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，對(duì)某些應(yīng)予補(bǔ)償?shù)膿p害未做法律上的規(guī)定。因此，完善行政補(bǔ)償訴訟制度應(yīng)是應(yīng)有的發(fā)展趨勢(shì)。

首先，盡快確定行政補(bǔ)償訴訟的類型。具體來(lái)說(shuō)，我國(guó)行政補(bǔ)償訴訟的類型應(yīng)包括以下幾類：

（一）有關(guān)公用征收征用的訴訟。以城市房屋拆遷為例，和有關(guān)國(guó)家規(guī)定的程序相比，我國(guó)城市房屋拆遷缺少涉及公用目的的批準(zhǔn)程序，隨著我國(guó)公用征收領(lǐng)域法律、法規(guī)的完善，行政相對(duì)人對(duì)此不服的，可以提起行政訴訟。

（二）有關(guān)行政機(jī)關(guān)限制措施的訴訟。如我國(guó)的土地使用權(quán)限制，立足于自然保護(hù)區(qū)對(duì)相對(duì)人財(cái)產(chǎn)與非財(cái)產(chǎn)的限制。如果相對(duì)人對(duì)行政機(jī)關(guān)上述行為不服，可以提起行政訴訟。

（三）有關(guān)行政機(jī)關(guān)采取的行使職權(quán)附隨效果措施的訴訟。如行政機(jī)關(guān)在保護(hù)野生動(dòng)植物和國(guó)防建設(shè)時(shí)可能會(huì)對(duì)相對(duì)人的權(quán)益造成損害。相對(duì)人如認(rèn)為行政機(jī)關(guān)在開展上述活動(dòng)時(shí)違反了相關(guān)規(guī)定，可以依法提訟。

（四）有關(guān)行政機(jī)關(guān)拒絕履行或拖延履行的行政補(bǔ)償責(zé)任、對(duì)行政機(jī)關(guān)就補(bǔ)償糾紛作出的裁決和就行政補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的訴訟，都屬我國(guó)行政補(bǔ)償訴訟的范圍。

（五）其他行政補(bǔ)償糾紛訴訟。

事實(shí)上，行政補(bǔ)償糾紛類型多樣，并不是所有的補(bǔ)償糾紛都適用行政訴訟，類型化分析只是為了更好地服務(wù)于司法實(shí)踐，確保被補(bǔ)償人的合法權(quán)益能真正得到保障。

其次，加強(qiáng)完善立法，將行政補(bǔ)償糾紛納入司法救濟(jì)的范圍。建立健全行政補(bǔ)償訴訟制度，借鑒他國(guó)成功的經(jīng)驗(yàn)，推進(jìn)行政補(bǔ)償立法進(jìn)程，加快對(duì)現(xiàn)有行政補(bǔ)償規(guī)定的清理，今后在修改《行政訴訟法》、《國(guó)家賠償法》相關(guān)內(nèi)容時(shí)，應(yīng)對(duì)行政補(bǔ)償及其訴訟救濟(jì)進(jìn)行明確規(guī)定。

最后，確定行政補(bǔ)償?shù)挠?jì)算標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)可適用司法程序的例外規(guī)定。對(duì)于行政補(bǔ)償?shù)挠?jì)算標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)外大多適用民事訴訟程序。如法國(guó)規(guī)定對(duì)公用目的的決定及可轉(zhuǎn)讓的決定不服，提起的訴訟，應(yīng)按照行政訴訟的程序進(jìn)行。就補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不服，提起的訴訟，則采用民事訴訟的程序。德國(guó)的規(guī)定也是如此。就我國(guó)而言，行政訴訟的原則是審查具體行政行為的合法性，在實(shí)踐中，行政補(bǔ)償?shù)挠?jì)算標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)復(fù)雜，難以以法律形式進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)定，這時(shí)，賦予法官自由裁量權(quán)顯得尤為重要。故而，根據(jù)我國(guó)自身特點(diǎn)，筆者認(rèn)為應(yīng)以行政訴訟附帶民事訴訟的程序來(lái)處理行政補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的糾紛。當(dāng)然，只是有關(guān)行政補(bǔ)償?shù)挠?jì)算標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，則可以直接提起民事訴訟。

篇8

房屋拆遷賠償合同范文一

甲方：

乙方：

甲方因開發(fā) 樓盤(位于 )需拆除乙方正在使用的沿街樓房，依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與賠償條例》，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，就房屋拆遷賠償達(dá)成如下協(xié)議：

一、乙方房屋基本情況

第1條：1、建筑面積 平方米(其中一層 平方米;二層平方米;附屬物。

2、所有權(quán)人：

3、房屋性質(zhì)：經(jīng)營(yíng)性用房。

二、甲方義務(wù)

第2條：甲方以回遷的方式對(duì)乙方拆遷的以上房屋及附屬物給予賠償。

第3條：回遷安置房屋的位置、面積、結(jié)構(gòu)：

1、回遷安置房屋位于齊晏大街以南、向陽(yáng)路以西，樓房東墻距向陽(yáng)路路中心 米，該距離不得相差5米。

2、回遷安置房屋為一層門頭房，門頭朝向需面對(duì)齊晏大街，南北貫通，向南需有門、有窗、可做門頭房使用。面積為平方米，東西長(zhǎng)度為27.14米。

3、回遷安置房交房標(biāo)準(zhǔn)：達(dá)到國(guó)家規(guī)定的竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，通水、電、暖;墻面、門窗、衛(wèi)生間等達(dá)到可營(yíng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，該房屋因水、暖管道等因素造成使用的面積不可超過(guò)總面積的1%，若超出總面積的1%部分，需另增加使用面積或經(jīng)濟(jì)賠償(按市場(chǎng)售價(jià)為準(zhǔn))。

第4條：1、回遷交房日期：自乙方房屋拆遷日起 三 年內(nèi)即

2、自本合同簽訂之日起至回遷房屋交付日，甲方負(fù)責(zé)向乙方賠償房屋租金，每年 元。若甲方未按期交付回遷房屋，超出時(shí)間甲方向乙方賠償?shù)姆课葑饨鸢?0%每年遞增。

第5條：甲方應(yīng)在交付回遷安置房后三個(gè)月內(nèi)為乙方辦理房產(chǎn)證、土地使用證并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。

第6條：因回遷安置房面積不宜分割而多出賠償乙方面積部分，甲方以不高于3000元/平方米的價(jià)格出售給乙方;乙方拆除面積超出安置房屋面積部分，甲方以市場(chǎng)價(jià)格給予賠償。

第7條：若甲方無(wú)法交付回遷安置房或交付的回遷安置房達(dá)不到合同約定的乙方要求，乙方有權(quán)拒收回遷安置房，甲方需以現(xiàn)金人民幣1500萬(wàn)元給予乙方賠償。

第8條：抵押擔(dān)保：甲方以 作為本合同的擔(dān)保抵押給乙方，并從房管部門辦理相關(guān)抵押手續(xù)，且甲方承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。如果不能按時(shí)交房，乙方有權(quán)以抵押物抵甲方賠償?shù)幕剡w安置房，甲方應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)將抵押物過(guò)戶給乙方，并承擔(dān)相關(guān)過(guò)戶費(fèi)用。

第9條：擔(dān)保方責(zé)任：甲方需找乙方認(rèn)可的單位或個(gè)人來(lái)?yè)?dān)保本合同的覆行，若甲方未按合同條款約定交付回遷安置房，擔(dān)保方承擔(dān)本合同約定的甲方的全部責(zé)任。

三、乙方義務(wù)

第10條：本合同簽訂后，甲方完成第8條和第9條的條款后，乙方應(yīng)在15日內(nèi)交房或拆除。

四、其它：

第11條：未盡事宜雙方可另簽協(xié)議作為本合同附件。

第12條：本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方協(xié)商不成，提交齊河縣仲裁委員會(huì)仲裁。

第13條：本合同一式4份。自甲、乙方及擔(dān)保方簽字、蓋章、公證處公證后本合同生效。

1、甲方抵押物的相關(guān)證件和手續(xù)。

2、回遷安置房屋的相關(guān)圖紙。

甲方： 乙方：

擔(dān)保方：

年 月 日

房屋拆遷賠償合同范文二

甲方(拆遷人)：________

地 址：________郵編：_____電話：_______ 法定代表人：_____職務(wù)：____

乙方(被拆遷人)：________

地 址：________郵編：_____電話：_______ 法定代表人：_____職務(wù)：____

甲方因建設(shè)需要，須拆除乙方使用的房屋，根據(jù)城市房屋拆遷安置補(bǔ)償法規(guī)、政策的有關(guān)規(guī)定，甲乙雙方經(jīng)共同協(xié)商一致同意就房屋拆遷補(bǔ)償達(dá)成如下協(xié)議。

第一條 項(xiàng)目名稱、地點(diǎn)

建設(shè)項(xiàng)目名稱______，建設(shè)地點(diǎn)________，建設(shè)單位________，《拆遷許可證》文號(hào)________。

第二條 被拆遷房屋現(xiàn)狀

(一)乙方在拆遷范圍內(nèi)有房屋__間，其中，磚混結(jié)構(gòu)平頂房_間，建筑面積___平方米;磚木結(jié)構(gòu)安架房__間，建筑面積_平方米，土木結(jié)構(gòu)安架房__間，建筑面積___平方米;磚混結(jié)構(gòu)廈房__間，建筑面積__平方米，土木結(jié)構(gòu)安架房_間，建筑面積__平方米，其它_____________________。

(二)乙方在拆遷范圍內(nèi)附屬物分別有__________。

(三)乙方在拆遷范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)作物分別有________。

第三條 被拆遷房屋補(bǔ)償

(一)被拆遷房屋___間，其中裝混結(jié)構(gòu)平頂房__間，建筑面積__平方米，按每平方米_元作價(jià)補(bǔ)償;磚木結(jié)構(gòu)安架房_間，建筑面積__平方米，按每平方米_元作價(jià)補(bǔ)償;土木結(jié)構(gòu)安架房_間，建筑面積__平方米，按每平方米_元作價(jià)補(bǔ)償;磚混結(jié)構(gòu)廈房__間，建筑面積__平方米，按每平方米_元作價(jià)補(bǔ)償;土木結(jié)構(gòu)廈房_間，建筑面積__平方米，按每平方米_元作價(jià)補(bǔ)償。其它：____________________。小計(jì)：_____元。

(二)被拆遷范圍內(nèi)的附屬物分別為______________________________小計(jì)：_____元。

(三)被拆遷范圍內(nèi)有經(jīng)濟(jì)作物分別為_____________________________小計(jì)_______元。

(四)被拆遷范圍內(nèi)以上各項(xiàng)補(bǔ)償總計(jì)_______元。(注：含所有費(fèi)用)。

第四條 房屋拆遷補(bǔ)助

甲方支付乙方搬家補(bǔ)助費(fèi)___元，臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)___元，按合同約定期限提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)___元。

第五條 補(bǔ)償款支付方式

補(bǔ)償款分兩期進(jìn)行支付，第一期在甲、乙雙方簽訂本合同之日起七日內(nèi)甲方向乙方支付該總補(bǔ)償款的50﹪，第二期在乙方將原住房全部騰空交付甲方之日，甲方將乙方剩余的50﹪補(bǔ)償款一次性支付給乙方。

第六條 搬遷期限

乙方在簽訂本房屋補(bǔ)償合同之日起于20xx年4月30日前應(yīng)將原住房騰空，并由乙方拆遷。

第七條 違約責(zé)任

(一)甲方未按本合同約定的期限內(nèi)向乙方支付賠償款，甲方除正常支付給乙方的補(bǔ)償款之外，向乙方賠付違約金10萬(wàn)元。

(二)乙方未按合同約定期限將原住房騰空并未拆遷，乙方將收到甲方支付的補(bǔ)償款無(wú)條件的退還給甲方，并賠付給甲方違約金10萬(wàn)元。

第八條 本合同一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份，房屋拆遷主管部門一份，具有同等法律效力，自簽字日起生效。

甲方：(簽章)______

代表人(簽章)______

___年__月_日

乙方：(簽章)______

代表人(簽章)______

___年__月_日

甲方：(簽章)______

代表人(簽章)______

___年__月_日

房屋拆遷賠償合同范文三

甲方：(拆遷入)

乙方：(被拆遷人)

經(jīng)**市城市建設(shè)房屋拆遷管理辦公室拆許字( )第 號(hào)《房屋拆遷許可證》批準(zhǔn)，甲方在 范圍內(nèi)拆遷，進(jìn)行 項(xiàng)目建設(shè)，需要拆遷乙方的住宅房屋，依據(jù)《**市城市房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定，甲乙雙方就拆遷補(bǔ)償事項(xiàng)，訂立如下協(xié)議：

一、乙方房屋位于 街(路) 號(hào) 棟 層 房間 建筑結(jié)構(gòu)，建筑面積 平方米。

經(jīng)房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定，乙方房屋 成新，評(píng)估單價(jià) 元/平方米，計(jì) 元;上年度磚混結(jié)構(gòu)住宅房屋建筑成本 元/平方米，價(jià)格調(diào)整系數(shù) ，價(jià)格補(bǔ)貼 元/平方米，計(jì) 元，面積補(bǔ)貼 平方米，計(jì) 元，被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額總計(jì) 元。

二、乙方自愿選擇 的拆遷補(bǔ)償方式。

實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，甲方?yīng)一次性支付給乙方 元貨幣補(bǔ)償款。

實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，甲方提供給乙方的房屋位于 街(路) 號(hào) 棟 單元 層 朝向 房間， 建筑結(jié)構(gòu)，建筑面積 平方米(產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋系期房的，附產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的設(shè)計(jì)平面圖，房屋建筑面積以產(chǎn)權(quán)部門初始登記的建筑面積為準(zhǔn))，所調(diào)換房屋價(jià)格 元/平方米，計(jì) 元，于 年 月 日前 向 方支付產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)款 元。甲方應(yīng)于 年 月 日前將產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付給乙方，并于年 月 目前負(fù)責(zé)辦理產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的所有權(quán)證和土地使用證，手續(xù)費(fèi)用由甲方承擔(dān)，所涉及的契稅由乙方承擔(dān)。

三、甲方向乙方一次性支付搬家補(bǔ)助費(fèi) 元。

實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模追桨凑誰(shuí)O元/(平方米月)標(biāo)準(zhǔn)支付給乙方臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，一次性支付3個(gè)月，計(jì) 元。

實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換且乙方自行過(guò)渡的，過(guò)渡期限 個(gè)月，甲方按照 元/平方米月標(biāo)準(zhǔn)支付給乙方臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，先預(yù)付 個(gè)月，計(jì) 元，其余部分在房屋交付給乙方使用時(shí)按照實(shí)際過(guò)渡期限一次結(jié)清。

四、本合同訂立時(shí)，乙方應(yīng)將房屋所有權(quán)證、土地使用證交給甲方，并由甲方到有關(guān)部門申請(qǐng)注銷登記。

五、本合同訂立后 日內(nèi)乙方應(yīng)遷出，并將房屋交給甲方;同時(shí)甲方將上述各項(xiàng)費(fèi)用一次性支付給乙方。

六、本合同盯立后，甲方不得擅自變更規(guī)劃和設(shè)計(jì)。

七、本合同訂立后，雙方應(yīng)共同遵守，任何一方違約，按有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定承擔(dān)責(zé)任。因履行本合同發(fā)生的爭(zhēng)議，由當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，按以下第 方式解決。

(一)提交***仲裁委員會(huì)仲裁;

(二)向人民法院起訴。

八、本協(xié)議一式四份，甲方、乙方、拆遷實(shí)施單位各一份，送拆遷管理部門備案一份。 本合同未盡事宜，可另行訂立補(bǔ)充協(xié)議。

甲方： 乙方：

法定代表人：

經(jīng)辦人：

拆遷實(shí)施單位： 委托人： 法定代表人：

篇9

關(guān)鍵詞:土地征收補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán);生存權(quán);全額

中圖分類號(hào):D912.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1005-5312(2010)17-0169-02

一、土地征收補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)的基本理論

(一)土地征收補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)的含義、性質(zhì)

關(guān)于土地征收補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)的含義國(guó)內(nèi)還沒有一個(gè)明確解釋,對(duì)于我自己的理解,所謂的土地征收補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)它是一種性質(zhì)還未確定的請(qǐng)求權(quán),是一種用益物權(quán)被侵犯后而產(chǎn)生的補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán),是一種基于憲法而產(chǎn)生的生存權(quán)的體現(xiàn)?？偨Y(jié)來(lái)講它是指集體土地被國(guó)家依法征收過(guò)程的始終,土地的使用權(quán)人及其利害關(guān)系人依法向國(guó)家或者征地主體請(qǐng)求損失補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。此概念尚不成熟,有待商榷。

對(duì)于此權(quán)利性質(zhì)的界定,可以說(shuō)直接關(guān)系到此權(quán)利實(shí)現(xiàn)問(wèn)題。從物權(quán)法視角分析可以得出,此權(quán)利具有物權(quán)性質(zhì),因?yàn)橥恋乇徽魇蘸?土地的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移――有集體所有轉(zhuǎn)為國(guó)家所有。從憲法的角度來(lái)說(shuō),國(guó)家雖然沒有提供公民衣、食、住、行和滿足他們的基本需要的義務(wù),但有責(zé)任建立完善的社會(huì)保障制度,滿足公民因故無(wú)法正常獲得這些得以維持其生命延續(xù)的最低條件時(shí),可以得到社會(huì)的救助或國(guó)家的幫組以維持正常的生活條件。①

(二)關(guān)于土地征收補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)的特征

從定義中我們可以總結(jié)出此權(quán)利具有以下特征:一、索賠主體不僅為被征土地的原使用權(quán)人,還應(yīng)包括與使用權(quán)人有利害關(guān)系的相關(guān)人。這樣規(guī)定更有利于保護(hù)公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)完整。因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)生活中,有些土地使用權(quán)人可能不愿意或根本就不能行使此請(qǐng)求權(quán)。比如:使用權(quán)人失蹤或死亡。二、權(quán)利客體為土地的使用權(quán)而非土地的所有權(quán):因?yàn)槲覈?guó)實(shí)行的土地制度結(jié)構(gòu)為二元制結(jié)構(gòu),所有權(quán)歸國(guó)家或集體。之所以不賦予集體此請(qǐng)求權(quán),原因主要是:第一、基于土地的價(jià)值,國(guó)家征地后的補(bǔ)償有限。如果再讓這杯羹分集體一部分,那農(nóng)民能拿到的補(bǔ)償就更可想而知了。第二、現(xiàn)行法律對(duì)補(bǔ)償款分配問(wèn)題已經(jīng)做了大概的規(guī)定,集體可以拿得一部分,而且,集體設(shè)立的出發(fā)點(diǎn)就是為了國(guó)家更好的服務(wù)人民,讓人民公仆去和人民搶飯吃,不合適也沒必要。三、此權(quán)利的行使對(duì)象為國(guó)家或者其他征地主體:按憲法第十條第三款:“國(guó)家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”。也就是說(shuō),只有國(guó)家才可以實(shí)施征地行為。但在現(xiàn)實(shí)生活中,除了國(guó)家,還有一些其他“征地主體”,如地方政府為了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,違背中央精神,漠視人民的切身利益。像這種情況,如果權(quán)利人提出補(bǔ)償,而地方政府的補(bǔ)償又不足的,法律應(yīng)當(dāng)賦予權(quán)利人可以要求用地方再次補(bǔ)償?shù)臋?quán)利,即“連帶補(bǔ)償”。

二、行使土地征收補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)的依據(jù)

(一)我國(guó)關(guān)于土地征收補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)的依據(jù)

1、從法所追求的終極目的來(lái)看

法所追求的終極目標(biāo)就是正義、人權(quán)、秩序、自由、效率。我國(guó)的土地制度實(shí)屬二元制,所有權(quán)和使用權(quán)相分離,這就必然導(dǎo)致對(duì)土地征收客體的定性。而《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十二條規(guī)定,“國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不提前收回。在特殊情況下,根據(jù)社會(huì)公共利益的需要,國(guó)家可以依照法律程序提前收回,并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償”,可以看作是對(duì)二元論的一種肯定。既然如此,依法對(duì)土地征收就應(yīng)當(dāng)從法所追求的終極目標(biāo)出發(fā)對(duì)使用權(quán)人給予足額補(bǔ)償。

2、從憲法的角度來(lái)看

憲法第十三條規(guī)定“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯”。憲法第三十三條規(guī)定:國(guó)家尊重和保障人權(quán)。對(duì)于土地的使用權(quán)問(wèn)題,我國(guó)實(shí)行的是,在承包土地時(shí),農(nóng)民和集體簽定土地承包使用合同。也就是說(shuō)使用權(quán)的來(lái)源肯定是合法的?；诖?土地的承包人享有土地的用益物權(quán),即財(cái)產(chǎn)權(quán),并因此用益而帶來(lái)利益。可以說(shuō)農(nóng)們對(duì)土地的使用和收益均符合十三條的規(guī)定。第三款緊接著規(guī)定:國(guó)家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。也就是說(shuō)對(duì)損失,公民有受到補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。由此我們可以推斷,這時(shí)如果法律賦予公民補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán),應(yīng)該是合情合理的。

3、從物權(quán)法的視角分析我們可見:我國(guó)《物權(quán)法》第四十二條規(guī)定:為了公共利益的需要,依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn);第四十二條規(guī)定:征收集體所有的土地,應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用,安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用,保障被征地農(nóng)民的生活,維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益;第一百二十一條規(guī)定:因不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的,用益物權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條、第四十四條的規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償;第一百三十二條規(guī)定:承包地被征收的,土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條第二款的規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償。有此種種條款,我們不難推出:農(nóng)民是有獲得補(bǔ)償?shù)臋?quán)利依據(jù)的。只是種種規(guī)定均原則化、宏觀化,沒有細(xì)化到特定的權(quán)利。

三、土地征收補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)的行使原則

1、我國(guó)有關(guān)法律關(guān)于此權(quán)利行使原則的現(xiàn)狀

與國(guó)外相比,我國(guó)對(duì)補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)的規(guī)定,不僅沒有原則性規(guī)定,具體的條文規(guī)定也沒有。所以在現(xiàn)實(shí)生活中,補(bǔ)償給與不給,給多少,幾乎完全有征地方來(lái)決定。當(dāng)然隨著我國(guó)社會(huì)的不斷發(fā)展與進(jìn)步,在征地補(bǔ)償方面有了很大的改觀。但相比國(guó)外,依舊不成熟,不夠完善。

法律的制定者似乎忘了法是公平正義的象征和體現(xiàn)。公平正義是人類政治思想的核心價(jià)值,社會(huì)主義比以往任何社會(huì)制度更加重視在全社會(huì)實(shí)現(xiàn)公平正義,必須切實(shí)尊重人民群眾的知情權(quán)、參與權(quán)、表達(dá)權(quán)、監(jiān)督權(quán),以讓人民群眾看得見、聽的懂、做得到、靠得住的方式保證司法公正。

2、從上面這段話中我們便可以引申出從不同的主體出發(fā),關(guān)于土地征收補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)的使原則:

(1)從受損當(dāng)事人的角度出發(fā)――正當(dāng)原則

權(quán)利正當(dāng)主要指其來(lái)源正當(dāng)。在現(xiàn)實(shí)生活中主要指一些中間商,他們與集體的相關(guān)負(fù)責(zé)人合謀,先從農(nóng)民手中以低價(jià)騙得土地的使用權(quán),在以集體的名義索要上面的補(bǔ)償款,從中拿得兩者的差價(jià)。像類似情況,雖然中間商有土地的使用權(quán),但國(guó)家或相關(guān)主體可以對(duì)其行為不予理會(huì),對(duì)觸犯法律的,應(yīng)當(dāng)追究其責(zé)任。

目的正當(dāng)主要指真正的土地只用權(quán)人在土地被征,損失造成后,確實(shí)是基于為獲得相應(yīng)的補(bǔ)償而向征地方行使補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)的。而不是像現(xiàn)實(shí)生活中的部分人,上訪鬧事的目的除了獲得相應(yīng)的損失補(bǔ)償,還意圖能就此大發(fā)一筆。這樣的人,這樣的行為,無(wú)疑給國(guó)家,給社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展帶來(lái)不必要的阻力。

手段正當(dāng)主要指的是在行使補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)時(shí)的手段、方式應(yīng)當(dāng)合法。決對(duì)不允許動(dòng)輒引火自焚,跳樓自殺等過(guò)激行為的發(fā)生。因?yàn)槊總€(gè)人都沒有權(quán)利剝奪自己的生命,更沒有權(quán)利擾亂社會(huì)的安定。

(2)從征地主體的角度出發(fā)――足額原則

因?yàn)橥恋卣魇昭a(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)的權(quán)利主體是土地的用益物權(quán)人及相關(guān)人,所以權(quán)利必然也就應(yīng)當(dāng)由用益物權(quán)人及相關(guān)人來(lái)行使。而現(xiàn)在從征地主體出發(fā)來(lái)思考這一原則問(wèn)題,就自然應(yīng)當(dāng)從征地主體的義務(wù)方面出發(fā)來(lái)配合權(quán)利行使此請(qǐng)求權(quán)。具體包括:補(bǔ)償款足額、補(bǔ)償時(shí)間的及時(shí)、事后工作的到位等。

四、此權(quán)利的具體保護(hù)方法或?qū)崿F(xiàn)方式

第一、明確征地的具體主體,而不是現(xiàn)存憲法及法律規(guī)定的“國(guó)家”。這樣可以避免現(xiàn)實(shí)生活中存在的情況――無(wú)征地權(quán)力的主體打著“國(guó)家”這一面大旗肆意征地。損害人民切身利益的同時(shí),破壞了國(guó)家在人民心目中的美好形象。

第二、明確征地補(bǔ)償?shù)目腕w范圍:擴(kuò)大現(xiàn)存征地補(bǔ)償?shù)目腕w范圍標(biāo)準(zhǔn):從各國(guó)的土地征收補(bǔ)償法律制度來(lái)看,征地補(bǔ)償可以分為直接補(bǔ)償和間接補(bǔ)償兩種,包括財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償和權(quán)利補(bǔ)償。我國(guó)的征地補(bǔ)償客體要件只包括了直接補(bǔ)償,具體內(nèi)容只涉及到征地補(bǔ)償費(fèi),青苗費(fèi),安置補(bǔ)償費(fèi)等幾項(xiàng)。

第三、明確糾紛的解決主體:在新加坡,被征地主體對(duì)征用補(bǔ)償有異議時(shí),先由地稅征收官作出決定,若對(duì)該決定不服,當(dāng)事人可向上訴委員會(huì)上訴,對(duì)上訴委員會(huì)的決定仍然不服時(shí),當(dāng)事人依法可以向上訴法院上訴。在法國(guó),公用征收的當(dāng)事人雙方關(guān)于補(bǔ)償金額不能達(dá)成一致意見時(shí),可向公用征收法官,請(qǐng)求法院確定補(bǔ)償金額。在日本,征用土地的賠償爭(zhēng)議雖然沒有法院的司法審理,但該爭(zhēng)議由獨(dú)立于土地征用者和土地所有者之外的征用委員會(huì)依法定程序受理和裁決。在構(gòu)建制度方面令人深思和仿效。我國(guó)現(xiàn)行土地管理法律法規(guī),只規(guī)定了征地補(bǔ)償方案制定后公告,征求被征地農(nóng)民的意見,對(duì)不同意方案的意見由有關(guān)政府協(xié)調(diào),協(xié)調(diào)不成由政府裁決,等于就是征地主體來(lái)裁決。對(duì)土地征收出現(xiàn)爭(zhēng)議和征地行為侵害農(nóng)民利益時(shí),司法救濟(jì)排除在行政法律救濟(jì)之外,無(wú)疑是我國(guó)法制進(jìn)程中的一大缺憾。

第四、當(dāng)事人參與:參與的法律價(jià)值是“實(shí)行政行為相對(duì)一方在行政程序中成為具有獨(dú)立人格的主體,而不致成為行政權(quán)隨意支配的、附屬性的客體?！睆臋?quán)利救濟(jì)角度來(lái)講,參與制度是相對(duì)人積極有效的自我權(quán)利救濟(jì)模式,主要表現(xiàn)為聽證形式?！霸诿绹?guó),土地征收規(guī)定了嚴(yán)格的程序。被征收人有權(quán)要求召開公開的聽證會(huì),要求政府說(shuō)明征收行為的必要性和合理性。如果被征收方對(duì)政府的征收本身質(zhì)疑,可以提出司法挑戰(zhàn),迫使政府放棄征收行為?！雹诩油恋卣魇諈⑴c權(quán)利的實(shí)現(xiàn),一定程度上可以滿足相對(duì)方的知情權(quán)、申辯權(quán),便于展開積極有效的救濟(jì)措施。另外,從控權(quán)的角度解析,可以抑制政府權(quán)力的盲動(dòng),權(quán)力運(yùn)作更加符合授權(quán)目的。

第四、土地征收程序公開:土地征程序公開,是指土地征收行政機(jī)關(guān)在做出行政決定及實(shí)際執(zhí)法過(guò)程中,應(yīng)通過(guò)一定的方式和步驟讓被征地人及其他利害關(guān)系人了解有關(guān)信息的制度。土地征收程序公開可以體現(xiàn)在告知、閱卷以及表明身份三個(gè)方面。告知指行政機(jī)關(guān)在做出行政決定,制定和公布規(guī)范性行政文件時(shí),應(yīng)告知相對(duì)人做出該項(xiàng)決定及制定該文件的事實(shí)和法律依據(jù),解釋自己運(yùn)用或不運(yùn)用某種材料的事實(shí)和理由。即“對(duì)直接或間接涉及行政相對(duì)人利益的所有資料,只要不屬于法定的保密范圍,任何公民均有權(quán)查閱和復(fù)制。③我國(guó)行政處罰程序中明確規(guī)定了表明身份制度。在土地征收實(shí)務(wù)中,不乏有行政機(jī)關(guān)無(wú)權(quán)或者越權(quán)違法征地現(xiàn)象。表明身份制度引入征地程序中可以消除不必要的沖突,加強(qiáng)土地征收的透明度。

注釋:

①周偉.憲法基本權(quán)利――原理、規(guī)范、應(yīng)用[M].北京:法律出版社,2006:293.

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)法；課程建設(shè)；措施

中圖分類號(hào)：G4

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1672-3198（2014）09-0136-02

1房地產(chǎn)法課程教學(xué)目標(biāo)

“房地產(chǎn)法”是我校房地產(chǎn)開發(fā)與管理專業(yè)的專業(yè)基礎(chǔ)課，也是本專業(yè)的核心課程之一。本課程的教學(xué)目的在于培養(yǎng)學(xué)生在房地產(chǎn)方面的相關(guān)知識(shí)，了解房地產(chǎn)法的體系；熟悉房地產(chǎn)法的基本知識(shí)，基本理論和基本方法；掌握房地產(chǎn)法的調(diào)整范圍和特征，房地產(chǎn)開發(fā)的主要環(huán)節(jié)及相關(guān)法律的規(guī)定，房產(chǎn)交易的主要法律制度制度。從而培養(yǎng)學(xué)生運(yùn)用所學(xué)房地產(chǎn)法律、法規(guī)、政策來(lái)分析和解決現(xiàn)實(shí)生活及工作中的實(shí)際問(wèn)題的能力。

房地產(chǎn)法是國(guó)家制定和認(rèn)可的，用以調(diào)整房地產(chǎn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。房地產(chǎn)法課程的教學(xué)內(nèi)容主要包括以下幾方面：房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度、建設(shè)用地制度、國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償法律制度、城市規(guī)劃管理法律制度、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理法律制度、房地產(chǎn)交易法律制度、房地產(chǎn)權(quán)屬登記法律制度、房地產(chǎn)稅費(fèi)法律制度、物業(yè)管理法律制度、住房公積金法律制度等。由此可知，房地產(chǎn)法教學(xué)不僅涉及民法基礎(chǔ)知識(shí)，還廣泛涉及經(jīng)濟(jì)法、稅法等法律知識(shí)。因此，提高房地產(chǎn)法課程的教學(xué)效果不僅要求教師具有淵博的法學(xué)知識(shí)，還應(yīng)加強(qiáng)課程資源建設(shè)，改進(jìn)教學(xué)方法。

2房地產(chǎn)法課程建設(shè)的必要性

2.1房地產(chǎn)行業(yè)的人才需要

過(guò)去十幾年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。目前我國(guó)城市化水平約為50%，而發(fā)達(dá)國(guó)家普遍超過(guò)70%，如果在21世紀(jì)中葉可以達(dá)到這種水平，則每年需要有1600萬(wàn)人口轉(zhuǎn)入城市，這需要相應(yīng)規(guī)模的城市基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)設(shè)施，特別是住宅建筑，形成了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)管理人才的大量需求。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)人才的需求迅猛增長(zhǎng)。從近幾年對(duì)各行業(yè)職位需求的分析來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的職位需求數(shù)量居前列。作為當(dāng)今的房地產(chǎn)專業(yè)人才，不僅僅需要具備相關(guān)的專業(yè)知識(shí)與技能，還需要掌握一定的相關(guān)法律知識(shí)，這樣才能適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)策劃及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作。在以往的教學(xué)中，通過(guò)對(duì)一些畢業(yè)生的跟蹤調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)在從事諸如房地產(chǎn)銷售等中介行業(yè)工作時(shí)，經(jīng)常會(huì)涉及到相關(guān)法律知識(shí)?？梢娢飿I(yè)管理法規(guī)課程教學(xué)的實(shí)用性，因此在物業(yè)管理教學(xué)的過(guò)程中加強(qiáng)行物業(yè)管理法規(guī)課程的建設(shè)革，幫助學(xué)生更好的學(xué)習(xí)相關(guān)法律知識(shí)有很大的必要性。

2.2從房地產(chǎn)法課程的教學(xué)內(nèi)容分析

我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)正在飛速發(fā)展，在它走向成熟和完善的過(guò)程中，房地產(chǎn)管理方面的法律法規(guī)也在不斷地進(jìn)行著更新與完善，而我們的教材總是存在滯后性，造成教學(xué)內(nèi)容難以適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要。我國(guó)的房地產(chǎn)專業(yè)起步相對(duì)較晚，相關(guān)的專業(yè)教學(xué)設(shè)備及教學(xué)資源也不完善。在實(shí)際教學(xué)工作中，相應(yīng)的教學(xué)教材和案例都比較少，這就給房地產(chǎn)法教學(xué)帶來(lái)了很大的困難。

2.3從房地產(chǎn)法課程的教學(xué)方法上分析

我國(guó)目前的房地產(chǎn)法課程主要是通過(guò)課堂講授的方式進(jìn)行教學(xué)，這種傳統(tǒng)的教學(xué)模式忽視了房地產(chǎn)法學(xué)習(xí)中的實(shí)踐的重要性。同時(shí)單一的教學(xué)形式造成學(xué)生處理、解決問(wèn)題的能力受到了限制，使得學(xué)生走向社會(huì)實(shí)踐后會(huì)感覺手足無(wú)措。在學(xué)校的考核教學(xué)工作中，只重視理論知識(shí)的閉卷考試并不能對(duì)學(xué)生的實(shí)際應(yīng)用能力進(jìn)行考核，這就不利于學(xué)生實(shí)踐技能的提高。

3房地產(chǎn)法課程建設(shè)措施

3.1建設(shè)教學(xué)團(tuán)隊(duì)

專業(yè)是興校之基石，而師資是強(qiáng)專業(yè)的根本保障，優(yōu)秀的師資團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)該由具有較強(qiáng)的學(xué)習(xí)能力、良好的科研素養(yǎng)和先進(jìn)的專業(yè)教學(xué)水平的成員組成。而建設(shè)這樣一支專業(yè)教師隊(duì)伍，可以采用“走出去，請(qǐng)進(jìn)來(lái)”的辦法。走出去”是指學(xué)?，F(xiàn)有專業(yè)教師到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)掛職，深人企業(yè)一線?！罢?qǐng)進(jìn)來(lái)”是指從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所引進(jìn)熱衷于教育事業(yè)的行業(yè)專才或與企業(yè)合作共同開展專業(yè)建設(shè)研究和實(shí)施工作。同時(shí)制定相應(yīng)的鼓勵(lì)政策，支持資源專業(yè)教師參加房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)資格考試。

3.2拓展教學(xué)內(nèi)容

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)涉及的社會(huì)關(guān)系復(fù)雜，房地產(chǎn)法課程框架體系應(yīng)該是一個(gè)以調(diào)整房地產(chǎn)法律關(guān)系的法律法規(guī)為主，其他法律法規(guī)中的相關(guān)條款內(nèi)容也要參與適用。因此，我們?cè)诮虒W(xué)中拓展教學(xué)內(nèi)容，以房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)工作所需的法律知識(shí)為主線，重點(diǎn)簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開發(fā)的主要環(huán)節(jié)及相關(guān)法律的規(guī)定和房產(chǎn)交易的主要法律制度來(lái)安排教學(xué)，建構(gòu)了“以法理為基礎(chǔ)，以房地產(chǎn)法律為核心，以房地產(chǎn)部門規(guī)章為主干，以其他有關(guān)法律規(guī)范為補(bǔ)充，以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)內(nèi)容為主線”的框架體系。在教學(xué)中，既講法律對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的規(guī)范，又把法律、法規(guī)與現(xiàn)實(shí)政策結(jié)合起來(lái)針對(duì)現(xiàn)實(shí)生活中的具體應(yīng)用具體剖析、講解。進(jìn)而調(diào)動(dòng)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，培養(yǎng)學(xué)生解決實(shí)際問(wèn)題的能力。

3.3改革教學(xué)方法

房地產(chǎn)法不是一門很強(qiáng)理論的學(xué)科，更重要的是實(shí)踐，與人們的生活息息相關(guān)，房地產(chǎn)法的教學(xué)按照一般的法律法規(guī)的傳授方法，很難讓學(xué)生真正理解掌握，必須使用案例教學(xué)法將干澀的房地產(chǎn)法律知識(shí)和理論與生活中發(fā)生的事情相結(jié)合，是學(xué)生能夠?qū)⒃境橄蠓蛇\(yùn)用變成形象具體的運(yùn)用，從而更好理解掌握所學(xué)到的法律知識(shí)，更主要的是在今后的生活之中學(xué)生能夠用這樣的法律知識(shí)解決生活之中的問(wèn)題。一般現(xiàn)在的教學(xué)主要是以教為中心，整個(gè)課堂教學(xué)都是以教師為中心，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變過(guò)去的教學(xué)模式，變成學(xué)為中心，將學(xué)生變成課堂的主體，增加教師與學(xué)生的互動(dòng)頻率，從而能激發(fā)學(xué)生對(duì)知識(shí)學(xué)習(xí)的熱情和興趣，最終使學(xué)習(xí)變成輕松的事情。

3.4建設(shè)教學(xué)資源

房地產(chǎn)法規(guī)課程教學(xué)內(nèi)容不斷拓寬，而課時(shí)數(shù)量有限，我們必須改變傳統(tǒng)教學(xué)中一只筆、一本書、一塊黑板就能完成教學(xué)的狀態(tài)，充分運(yùn)用現(xiàn)代教學(xué)手段。運(yùn)用多媒體課件組織教學(xué)，運(yùn)用大屏幕投影儀、錄像帶、網(wǎng)絡(luò)視頻等現(xiàn)代教學(xué)手段。同時(shí)在教學(xué)過(guò)程中還應(yīng)加強(qiáng)案例庫(kù)、試題庫(kù)等教學(xué)資料的建設(shè)。

3.5完善考核評(píng)價(jià)

由于房地產(chǎn)法課程實(shí)踐性較強(qiáng)，同時(shí)綜合運(yùn)用能力要求較高，尤其在現(xiàn)實(shí)案例方面。以往在筆試測(cè)試中很難全面的測(cè)試學(xué)生對(duì)于法律法規(guī)的整體掌握情況，只能考核其中的基本概念和理論，很難考核出法律法規(guī)的現(xiàn)實(shí)運(yùn)用情況；同時(shí)由于考試時(shí)間的限制，即使有案例分析的考題，也僅能就少數(shù)法規(guī)的一部分內(nèi)容進(jìn)行測(cè)試，而且試題多偏重理論性，不能較全面地考核學(xué)生對(duì)生活中的現(xiàn)實(shí)案例的綜合分析和解決能力。因此，建議課程考試采用筆試和案例分析相結(jié)合的方式進(jìn)行。對(duì)于理論性較強(qiáng)的法律制度知識(shí)采用筆試測(cè)試，仍采用閉卷考試方式，重在基本知識(shí)掌握情況的考查；對(duì)于應(yīng)用性較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)案例采用實(shí)訓(xùn)的方式，即讓學(xué)生結(jié)合課堂所討論的案例或者是學(xué)生自己感興趣案例，運(yùn)用所學(xué)房地產(chǎn)法知識(shí)和理論進(jìn)行分析、論證，撰寫案例分析報(bào)告?？荚嚦煽?jī)的構(gòu)成包括以下三方面：（1）平時(shí)成績(jī)占總成績(jī)的20%，由作業(yè)、出勤和課堂表現(xiàn)等綜合評(píng)定。（2）案例分析成績(jī)占總成績(jī)的30%，結(jié)合課堂所討論的案例或者是學(xué)生自己感興趣案例，運(yùn)用所學(xué)房地產(chǎn)法知識(shí)和理論進(jìn)行分析、論證，撰寫案例分析報(bào)告，根據(jù)報(bào)告質(zhì)量和課堂參與情況給予案例分析成績(jī)。（3）期末筆試成績(jī)占總成績(jī)的50%，采取閉卷考試的方式進(jìn)行。

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