導(dǎo)語：如何才能寫好一篇土地征收補(bǔ)償管理?xiàng)l例，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：征收補(bǔ)償 征收主體 矛盾 緩解 化解

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國務(wù)院第590號(hào)令，以下簡稱《征收條例》）修正了舊拆遷條例在實(shí)施過程中與《物權(quán)法》不適應(yīng)的情形，對(duì)房屋征收與補(bǔ)償?shù)募m紛解決機(jī)制作出了新的規(guī)定，其中第二十六條規(guī)定“房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告?！薄氨徽魇杖藢?duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟?！钡诙藯l規(guī)定“被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行?！?/p>

相比原《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，《征收條例》取消了房屋拆遷的行政裁決，改由政府作出補(bǔ)償決定；取消了行政強(qiáng)制執(zhí)行，改由房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。這就意味著房屋拆遷正向著緩和拆遷引發(fā)的矛盾，進(jìn)而增強(qiáng)社會(huì)穩(wěn)定性的方向發(fā)展。

一、房屋征收補(bǔ)償工作中矛盾的產(chǎn)生

所有矛盾的產(chǎn)生，均源于利益的對(duì)立與沖突。在城市房屋征收工作中，征收主體與被征收人之間是矛盾的兩個(gè)方面，補(bǔ)償?shù)暮侠砼c否就是矛盾引發(fā)的焦點(diǎn)，其成因主要有以下幾點(diǎn)：

首先，房屋拆遷決定存在的矛盾。原《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定“申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料……市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查；經(jīng)審查，對(duì)符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證?！钡鶕?jù)建設(shè)部《城市房屋拆遷工作規(guī)程》第五條規(guī)定，“需要拆遷的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第七條的規(guī)定取得房屋拆遷許可證。對(duì)于面積較大或者戶數(shù)較多的拆遷項(xiàng)目，房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)在核發(fā)拆遷許可證前，就拆遷許可有關(guān)事項(xiàng)召開聽證會(huì)，聽取拆遷當(dāng)事人意見。需聽證項(xiàng)目的面積或者戶數(shù)的具體標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)和直轄市人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門制定。”這就是法律制度引發(fā)的矛盾。

其次，在原《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中，政府在房屋拆遷階段對(duì)自身定位比較模糊。雖然在土地征收階段形成了對(duì)拆遷土地征收的權(quán)利，卻沒有承擔(dān)其對(duì)搬遷住戶補(bǔ)償?shù)牧x務(wù)；在土地出讓階段政府獲得了土地出讓收益，卻沒有完成土地上的拆遷；在房屋拆遷實(shí)施階段，卻又將矛盾交由房產(chǎn)開發(fā)商與被拆遷住戶自行解決。

另外，房屋拆遷過程中補(bǔ)償?shù)牟缓侠?、不公平也是矛盾的主要成因之一。被征收人?dān)心自己沒有得到合理的補(bǔ)償而拒絕搬遷：還有就是部分被征收人害怕如果自己先簽訂協(xié)議，而后期的被征收人補(bǔ)償條件比自己高怎么辦？以上這兩種擔(dān)憂是人之常情，而且在以往的拆遷工作中確實(shí)出現(xiàn)過這種情況，尤其是在項(xiàng)目最后期，剩下那么一、二戶的時(shí)候，為了不影響工程的進(jìn)度，往往就縱容部分被征收人的要求，這就使前期搬遷的被征收人從心理上無法接受，繼而對(duì)房屋征收產(chǎn)生抵觸情緒。

最后一點(diǎn)是被征收人對(duì)征收補(bǔ)償?shù)钠谕颠^高。隨著城市房屋價(jià)格的不斷上漲，不同區(qū)位的房屋價(jià)值相差越顯著，被征收人對(duì)房屋升值的預(yù)期越強(qiáng)，補(bǔ)償?shù)囊獌r(jià)和附帶條件也就越來越高，與其不斷增長的要求和欲望相比，補(bǔ)償往往難以滿足，這就造成極少數(shù)人會(huì)漫天要價(jià)，竭力阻撓項(xiàng)目的開工建設(shè)。

二、對(duì)產(chǎn)生的矛盾進(jìn)行化解

篇2

關(guān)鍵詞：國有土地；房屋征收；補(bǔ)償；條例；可操作性指標(biāo)；評(píng)價(jià)

中圖分類號(hào)：D912.3　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A　文章編號(hào)：1004－0544(2012)04－0134－04

土地，作為國家賴以存在、延續(xù)的最重要物質(zhì)資源，自文明創(chuàng)始以來就一直是人類所珍視、追逐的目標(biāo)，“人類文明的標(biāo)志就在于通過以國家強(qiáng)制力為后盾來確定人們或各社會(huì)集團(tuán)對(duì)于土地的權(quán)利”。土地征收法律制度作為土地法律制度中的重要組成部分，更需高度關(guān)注與重視。2011年1月19日，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(以下簡稱《條例》)正式公布并生效，這標(biāo)志著我國的土地征收法律制度進(jìn)入了一個(gè)全新階段，公眾普遍對(duì)其操作性有著更高的功能期待，然而該條例的可操作性究竟如何，在《條例》剛實(shí)施不久的情形下，可以針對(duì)《條例》文本進(jìn)行評(píng)價(jià)。

一、《條例》的可操作性評(píng)價(jià)指標(biāo)

一部法規(guī)范性文件，即使制定程序合法，內(nèi)容完備且不違背上位法，形式規(guī)范，如果不能在實(shí)踐中得到很好地適用，也只能是沒有生命力的一紙空文，這樣的立法實(shí)際上是對(duì)寶貴立法資源的浪費(fèi)。因此“可操作性指標(biāo)”是評(píng)價(jià)法律質(zhì)量的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)，只有具有較強(qiáng)可操作性的法律才可能成為高質(zhì)量的法律。本文中“可操作性”是指，法律規(guī)定有效地付諸行動(dòng)，得到實(shí)施的程度。法律的可操作性強(qiáng)，就意味著法律能夠更有效付諸行動(dòng)，得到更好的實(shí)施；法律的可操作性弱，法律在運(yùn)用中困難程度就更大。

具體說來，法律可操作性評(píng)價(jià)具體指標(biāo)有三，即：規(guī)范完整性、規(guī)范明確性和適用頻率。

規(guī)范完整性主要考察構(gòu)成要素完整的規(guī)范條數(shù)和無后果構(gòu)成要素的規(guī)范條數(shù)之間的比例。完整的法律規(guī)范構(gòu)成要素包括假定條件、行為模式和法律后果三個(gè)部分。構(gòu)成要素完整的規(guī)范條數(shù)在整部法律中所占比率越高，其從規(guī)范完整性指標(biāo)來看的法律可操作性越強(qiáng)。因?yàn)槿狈Ψ珊蠊囊?guī)范意味著有行為卻無相應(yīng)處理結(jié)果，該行為模式的法律效力在實(shí)踐中就會(huì)存在問題，常常會(huì)出現(xiàn)操作難與執(zhí)行的局面。

鑒于《條例》出臺(tái)的時(shí)間短，在實(shí)踐中難以全面考察其適用頻率，因此以文本為對(duì)象，我們主要從規(guī)范完整性與規(guī)范明確性兩方面來評(píng)價(jià)其可操作性。

二、可操作性具體評(píng)價(jià)

(一)規(guī)范完整性

此次新出臺(tái)的《條例》共計(jì)35條，分為總則、征收決定、補(bǔ)償、法律責(zé)任和附則五大章。其中構(gòu)成要素完整的規(guī)范條數(shù)共29條，無后果構(gòu)成要素的規(guī)范條數(shù)共6條，構(gòu)成要素完整的規(guī)范條數(shù)占該條例規(guī)范總數(shù)的83％。

在6條無后果構(gòu)成要素的規(guī)范中，1條是有關(guān)立法宗旨的規(guī)定，2條是有關(guān)法律原則的規(guī)定，另有1條是有關(guān)實(shí)施附則的規(guī)定，這4條從立法層面而言無需具有法律后果這一構(gòu)成要素。除去此4條，實(shí)際真正產(chǎn)生影響的無后果構(gòu)成要素的規(guī)范為兩條，即第15條和第29條，僅占新條例規(guī)范總數(shù)的5.7％。因而，單就規(guī)范完整性這個(gè)指標(biāo)而言，《條例》具有很高的可操作性。

《條例》第15條規(guī)定：“房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合?！比欢鴧s并未規(guī)定當(dāng)被征收人不予配合時(shí)該如何擔(dān)責(zé)，使得針對(duì)被征收人制定的配合義務(wù)極易在實(shí)踐中形同虛設(shè)，缺乏強(qiáng)制效力。被征收人不配合，征收糾紛便隨之而來。

第29條規(guī)定：“審計(jì)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)征收補(bǔ)償費(fèi)用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計(jì)結(jié)果。”如若審計(jì)機(jī)關(guān)未依法對(duì)征收補(bǔ)償費(fèi)用管理和使用情況進(jìn)行監(jiān)督，或未公布審計(jì)結(jié)果該承擔(dān)何種法律后果?是比照第30條針對(duì)市、縣級(jí)人民政府及房屋征收部門的工作人員的擔(dān)責(zé)規(guī)定，還是另依他法?缺乏有效的法律責(zé)任，使得審計(jì)機(jī)關(guān)自身行為缺乏規(guī)制，易怠于行使其監(jiān)督職責(zé)。

(二)規(guī)范明確性

1、完善進(jìn)步之處。在《條例》頒布生效之前，有關(guān)土地征收與補(bǔ)償，主要適用的是《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》、《物權(quán)法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》與各地方根據(jù)各自具體情況所制定的相關(guān)地方性規(guī)章等。其中最重要的、在全國范圍內(nèi)生效的為《土地管理法》?？赏ㄟ^與上述法律法規(guī)的比較，來評(píng)價(jià)分析《條例》的進(jìn)步與完善之處。

(1)適用范圍的明確性。法律規(guī)范的適用范圍又稱法律規(guī)范的效力范圍，即法律規(guī)范對(duì)于什么樣的人，在什么時(shí)間、空間范圍內(nèi)對(duì)于人們具有拘束力。法律規(guī)范的適用范圍包括在時(shí)間上的適用范圍、在空間上的適用范圍和對(duì)人的適用范圍。此處，我們主要對(duì)空間上的適用范圍加以評(píng)價(jià)。

原《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》僅適用于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋及其附屬物的拆遷。集體土地上的房屋拆遷適用《土地管理法》、《物權(quán)法》等有關(guān)集體土地征收的規(guī)定及相關(guān)地方性法規(guī)規(guī)章的規(guī)定。在《條例》出臺(tái)前，法律規(guī)定的征收范圍不但包括基于公共利益而征收的土地，還包括非公益性商業(yè)用地。允許非公益性商業(yè)用地的征收，在實(shí)踐中極易造成征地權(quán)的濫用，利用國家權(quán)力不當(dāng)?shù)貏儕Z私權(quán)，侵害原土地權(quán)利的合法權(quán)益，易造成行政權(quán)力的腐敗。

為從制度上解決這一問題，此次新條例做了嚴(yán)格限制。首次對(duì)征收范圍進(jìn)行了具體細(xì)化的明確。確定的土地管理制度創(chuàng)新精神應(yīng)該是逐步縮小征地范圍。根據(jù)該精神，《條例》規(guī)定：只有為維護(hù)公共利益才可進(jìn)行征收，從而排除了非公益性商業(yè)用地的征收。

統(tǒng)計(jì)資料表明，截止到2007年底，全國征地用途中僅有20％土地是為綠化等公共利益的，80％的農(nóng)用地被征用后轉(zhuǎn)做房地產(chǎn)開發(fā)、高速公路修建等建設(shè)用地。

針對(duì)此現(xiàn)狀，《條例》第1條規(guī)定：“為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，制定本條例。”在原《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第1條“加強(qiáng)對(duì)城市房屋拆遷的管理”的基礎(chǔ)上增加了“維護(hù)公共利益”，與《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定相一致，即只有為了維護(hù)公共利益，才能進(jìn)行征收。

同時(shí)該法首次對(duì)“公共利益”進(jìn)行界定，以列舉的方式嚴(yán)格限制其范圍，《條例》第8條明確規(guī)定其所指的“公共利益”主要包括國防、外交需要，組織實(shí)施能源、交通、水利、教科文衛(wèi)體、資源環(huán)保、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)需要，保障性安居工程建設(shè)需要等。第一次以法律的形式劃定了在理論上和實(shí)踐上都存在較大爭議的“公共利益”的大致范圍，避免實(shí)踐中因?yàn)橐?guī)定不明而出現(xiàn)征收范圍肆意擴(kuò)大的現(xiàn)象。

除此，首次明確排除了“違建”補(bǔ)償，明文規(guī)定違規(guī)建筑不屬于《條例》的補(bǔ)償范圍。違規(guī)建筑是否獲賠一直是土地征收實(shí)踐中的爭議問題，《土地管理法》與原《拆遷管理?xiàng)l例》均未對(duì)該問題做出直接規(guī)定，造成實(shí)踐中糾紛不斷?！稐l例》第16條首次明確規(guī)定：“房屋征收范圍確定后，不得在

房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。”這一規(guī)定有效解決了“違建”獲賠的爭議，打擊了部分地方為獲得更多補(bǔ)償款而臨時(shí)突擊擴(kuò)建的行為，有利于公平正義。

(2)執(zhí)法主體的明確性。原《拆遷管理?xiàng)l例》在對(duì)征收工作主體進(jìn)行規(guī)定時(shí)用詞混雜。其在第5條規(guī)定“縣級(jí)以上地方人民政府負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作的部門(以下簡稱房屋拆遷管理部門)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理”，第7條卻規(guī)定“市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查：經(jīng)審查，對(duì)符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。”同時(shí)使用“縣級(jí)以上地方人民政府”與“市、縣人民政府”造成在實(shí)踐中區(qū)級(jí)人民政府征收權(quán)的資格爭議問題。而《條例》則統(tǒng)一規(guī)定為“市、縣級(jí)人民政府”，有效避免了區(qū)級(jí)人民政府征收主體資格的爭議問題。

(3)執(zhí)法對(duì)象的明確性。原《拆遷管理?xiàng)l例》第1條規(guī)定：“為了加強(qiáng)對(duì)城市房屋拆遷的管理，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項(xiàng)目順利進(jìn)行，制定本條例?！庇纱丝芍?，其將執(zhí)法對(duì)象定為“拆遷當(dāng)事人”。但何為“拆遷當(dāng)事人”?在實(shí)踐中，往往難以界定，范圍不一。是僅指房屋所有權(quán)人?抑或包括房屋承租人或其他利益相關(guān)人?《條例》則避免了“拆遷當(dāng)事人”這一模糊概念的使用，而采用“被征收房屋所有權(quán)人”這一更為具體明確的表述，縮小了執(zhí)法對(duì)象的范圍，在司法實(shí)踐中更具有操作性。

(4)執(zhí)法程序的明確性。《土地管理法》并沒有細(xì)化具體規(guī)定土地征收程序，僅在第46條籠統(tǒng)規(guī)定，“國家征收土地的。依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施”。被征收人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，到有關(guān)部門辦理征地補(bǔ)償?shù)怯?。即“法律條款并沒有明確事前知情和主動(dòng)參與的權(quán)利，而只是強(qiáng)調(diào)了被征收人要履行事后參與的義務(wù)，而法律實(shí)體之外又缺乏必要的協(xié)商或聽證程序作為補(bǔ)充，加上農(nóng)民受知識(shí)層次、信息占有量等因素的限制，參與公共事務(wù)能力較弱，如果沒有適當(dāng)?shù)某绦蛑贫茸鞅Ｕ?，在利益受到侵害時(shí)往往不能及時(shí)有效地維護(hù)合法權(quán)益?！?/p>

《條例》則對(duì)執(zhí)法程序做了具體細(xì)化。第8條至第29條完整規(guī)定了征收與補(bǔ)償?shù)膱?zhí)法程序，涵蓋征收前至征收后的全部過程，使實(shí)踐過程中的每一步均有法可依，有法可循。特別是對(duì)于房屋所有權(quán)人私權(quán)的保護(hù)，比之《土地管理法》更為全面具體。第27條首次提出“先補(bǔ)償，后搬遷”的概念，順應(yīng)民心地將禁止野蠻拆遷寫入條文，符合依法治國，建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)的需要?！跋妊a(bǔ)后搬”這一概念的首次正式提出也有力保障了房屋所有權(quán)人的財(cái)產(chǎn)權(quán)，從而在最大程度上地維護(hù)了私權(quán)。

同時(shí)，從程序上否定了行政強(qiáng)制拆遷。作為一貫爭議熱點(diǎn)，行政強(qiáng)制拆遷在此次《條例》中的廢止有著巨大積極意義。據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，近幾年來，行政強(qiáng)制拆遷的比例平均為0.2％左右，強(qiáng)制拆遷過程中出現(xiàn)的惡性事件雖然是極少數(shù)，但必須高度重視，切實(shí)采取有效措施，杜絕此類事件發(fā)生。新條例第28條規(guī)定：“被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)附具補(bǔ)償金額和專戶存儲(chǔ)賬號(hào)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積等材料?！边@一規(guī)定有利于文明拆遷的實(shí)現(xiàn)，促使拆遷部門采取更為溫和的拆遷談判方式，在一定程度上緩和了征收方與房屋所有權(quán)人之間的矛盾。

(5)執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)的量化不確定性。執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)的量化不確定性可經(jīng)下列公式加以計(jì)算：

執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)的量化不確定性=(處理項(xiàng)上限－處理項(xiàng)下限)÷處理項(xiàng)上限

經(jīng)上述公式計(jì)算所得的商越大，則執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)的量化不確定性就越大。因?yàn)楦鶕?jù)上述計(jì)算公式所得百分比越大，意味著條文在內(nèi)容上就具有更大的自由把握與發(fā)揮的空間，在實(shí)踐中行政機(jī)關(guān)的自由裁量權(quán)就越大，即該條文在內(nèi)容上的隨意選擇性與量化不確定性就越大，操作起來因缺乏明確規(guī)定與標(biāo)準(zhǔn)就越發(fā)困難，法律可操作性也就越小。

《土地管理法》在多方面存在執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的量化不確定性。以征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為例，該法第47條是有關(guān)土地征收補(bǔ)償?shù)暮诵囊?guī)定，這條概括性的規(guī)定構(gòu)成我國土地征收的根本制度。透過條文可知，我國《土地管理法》規(guī)定的土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是：土地補(bǔ)償費(fèi)為被征耕地前三年平均年產(chǎn)值6－10倍，安置補(bǔ)助費(fèi)為4－6倍，二者的總和最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的30倍。套用執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)的量化不確定性公式，將字母a設(shè)為常量，代表被征耕地前三年的平均年產(chǎn)值，則土地補(bǔ)償費(fèi)的上限為10a，下限為6a，代入公式即為：

(10a-6a)÷10a=0.4

即該條文的量化不確定性為40％。

反觀，新條例第19條規(guī)定：“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格?！卑凑绽硇缘慕灰滓?guī)則，開發(fā)商給付的補(bǔ)償款會(huì)盡可能貼近市場價(jià)格，不太可能過多偏離市場價(jià)格。因此土地補(bǔ)償費(fèi)的上限價(jià)格會(huì)接近于其下限價(jià)格，即接近于市場價(jià)格。換言之，上限與下限之間的差額近乎為0，則帶入上述公式即為：

0÷市場價(jià)格=0

即該條文的量化不確定性為0，亦即意味著該條文的可操作性非常高。通過上述計(jì)算清晰可知，新條例在土地征收補(bǔ)償費(fèi)方面，其可操作性明顯高于《土地管理法》。

需要注意的是，上述公式只適用于金額的計(jì)算，對(duì)于同種條件不同處罰或不同條件不同處罰的情形并不適用。這兩種情況因種類不同而不能相比。對(duì)于前者，即同種條件不同處罰的規(guī)定，在實(shí)踐中很易造成執(zhí)法機(jī)關(guān)都傾向于選擇更有利于自己的A處罰方式，而逃避另一種相對(duì)而言獲益少的B處罰方式。比如條文若規(guī)定執(zhí)法機(jī)關(guān)可以采用罰金或吊銷執(zhí)照的方式進(jìn)行處罰，則在實(shí)踐中絕大多數(shù)執(zhí)法機(jī)關(guān)都會(huì)選擇罰金而不采用吊銷執(zhí)照的方式，從而造成行政權(quán)力的濫用。這種選擇權(quán)實(shí)際上具有很大任意性與自主性。量化不確定性大，法律可操作性小。

而對(duì)于后者，即不同條件不同處罰的規(guī)定，雖在形式上是放于同一條文中，然而在實(shí)質(zhì)上卻可拆分為兩個(gè)不同條文的內(nèi)容。在A條件下實(shí)施對(duì)應(yīng)的A處罰，此為一個(gè)條文的內(nèi)容；在B條件下實(shí)施對(duì)應(yīng)的B處罰，此為另一個(gè)條文的內(nèi)容。不同前提條件，不同處理結(jié)果，應(yīng)分開確定計(jì)算其量化不確定性，不可籠統(tǒng)套用上述公式計(jì)算。

2、存在問題。雖然總體而言，《條例》具有較強(qiáng)法律可操作性，較之《土地管理法》與原《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》在規(guī)范明確性方面有了很大改善與進(jìn)步，但不可避免的亦在一些方面仍存在問題，需進(jìn)一步完善其內(nèi)容，以增強(qiáng)其可操作性。

(1)在適用范圍的明確性上，有關(guān)“國有土地”的范圍規(guī)定還需要進(jìn)一步界定。《條例》的適用范圍是“國有土地”，相對(duì)于原《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，適用范圍更大，然而“國有土地”的界定是一個(gè)復(fù)雜問題。“現(xiàn)實(shí)中的‘國有土地’大

體有這樣幾種：一是已征用或已經(jīng)確權(quán)給使用者的國有土地；二是依時(shí)頒發(fā)的土地房產(chǎn)所有證換發(fā)新使用證的國有土地；三是城市市區(qū)居民使用的土地，按城市的土地屬于國家所有，在土地初始登記時(shí)確定為國有土地：四是城市、城市郊區(qū)的農(nóng)民特別是城中村居民，因轉(zhuǎn)戶、拆遷等情形，土地隨之轉(zhuǎn)為國有土地；五是第二次全國土地調(diào)查中對(duì)城市市區(qū)的土地調(diào)查登記為國有土地的：六是依法不屬于集體所有的國有土地。

實(shí)踐中面臨的復(fù)雜問題是，有的‘國有土地’未經(jīng)過征收程序，有的沒有給原集體經(jīng)濟(jì)組織支付過補(bǔ)償，有的是先辦理房產(chǎn)所有證后辦理土地使用證，有的仍然由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用甚至仍然是農(nóng)用地?！倍稐l例》僅籠統(tǒng)規(guī)定“房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時(shí)收回”，則上述各類國有土地是否都適用“收回”規(guī)定?是否排除某些情形?如何確定哪些被收回的國有土地應(yīng)該補(bǔ)償?“例如，因‘城中村’改造、居民轉(zhuǎn)戶等原因形成的國有土地是否補(bǔ)償?第二次全國土地調(diào)查中登記為國有土地是否補(bǔ)償?沒有支付過征用補(bǔ)償而直接按‘城市土地屬國家所有’規(guī)定登記發(fā)證的原集體土地是否補(bǔ)償?這些問題直接影響能否收回土地使用權(quán)?！币?yàn)椤稐l例》未對(duì)“國有土地”的范圍進(jìn)一步界定。所以在房屋征收的實(shí)踐操作中有可能造成無法可依的局面，從而使該新條例的可操作性大打折扣。

(2)在執(zhí)法主體明確性上，有關(guān)房屋征收實(shí)施單位及其法律責(zé)任的規(guī)定需要進(jìn)一步完善。按照現(xiàn)行規(guī)定，“建設(shè)單位是拆遷人，可以自行拆遷，也可以委托拆遷單位實(shí)施拆遷，由于拆遷速度和建設(shè)單位、拆遷單位的經(jīng)濟(jì)利益相關(guān)。容易造成拆遷人與被拆遷人矛盾激化。這是由當(dāng)時(shí)的歷史條件所決定的。二次征求意見稿在征求意見稿規(guī)定政府是征收補(bǔ)償主體、取消建設(shè)單位拆遷的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確，房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施機(jī)構(gòu)，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收實(shí)施機(jī)構(gòu)不得以營利為目的。房屋征收部門對(duì)房屋征收實(shí)施機(jī)構(gòu)實(shí)施房屋征收與補(bǔ)償?shù)男袨閼?yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)監(jiān)督，并對(duì)該行為的后果承擔(dān)法律責(zé)任?！笔紫龋颂幍姆课菡魇諏?shí)施單位到底指誰?“不以營利為目的單位主要有三種：一是國家機(jī)關(guān)，二是承擔(dān)行政管理職能的事業(yè)單位，三是民辦非企業(yè)。從立法意圖來看，國家機(jī)關(guān)可以排除，但房屋征收實(shí)施機(jī)構(gòu)究竟是屬于承擔(dān)行政管理職能的事業(yè)單位還是民辦非企業(yè)，抑或兩者兼而有之?”期望予以明確。其次，對(duì)于超出房屋征收部門委托范圍所實(shí)施的行為，房屋征收實(shí)施部門該如何承擔(dān)法律責(zé)任?若由房屋征收實(shí)施部門自身承擔(dān)，則若在其不具有承擔(dān)能力的情形下，誰該為其承擔(dān)?這些都是實(shí)踐中將遇到的問題。

(3)在執(zhí)法程序明確性上，有關(guān)土地價(jià)值確定程序、房屋調(diào)查登記的規(guī)定和被征收房屋的“土地用途”的認(rèn)定規(guī)定需要進(jìn)一步細(xì)化?！稐l例》第2條規(guī)定：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收入)給予公平補(bǔ)償?！倍鴮?duì)于被征收的土地，則只在第13條規(guī)定：“房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時(shí)收回。”除此并無進(jìn)一步的處置辦法。有收回，則應(yīng)有補(bǔ)償。法律規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)僅為“合理”二字，那么這便涉及到對(duì)“合理”的判斷。何謂合理補(bǔ)償?補(bǔ)償多少才謂合理?這其中的關(guān)鍵問題即為對(duì)被收回土地的“價(jià)值”進(jìn)行確定。尤其是劃撥土地，作為被收回土地的主要類型之一，其價(jià)值在實(shí)踐中向來難以確定，然而新條例并未對(duì)劃撥土地的價(jià)值確定程序予以規(guī)定。

實(shí)踐中收回國有土地使用權(quán)的操作程序應(yīng)該如何?有關(guān)國有土地“收回”應(yīng)由誰執(zhí)行?補(bǔ)償主體是誰?鑒于當(dāng)前我國大多城市社區(qū)(居委會(huì))是從原生產(chǎn)隊(duì)改制而來，集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)體早已發(fā)生轉(zhuǎn)移，那么，轉(zhuǎn)移后的補(bǔ)償主體是誰?“許多住宅用地原來給村(居)委進(jìn)行過補(bǔ)償，那么，現(xiàn)在應(yīng)補(bǔ)給誰?國家、省級(jí)項(xiàng)目在被征收房屋的國有土地上進(jìn)行建設(shè)的，要不要給市、縣政府進(jìn)行土地補(bǔ)償?”進(jìn)一步探討，依什么程序計(jì)算補(bǔ)償金額?“《條例》明確被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償是‘被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格’，顯然已包含了土地補(bǔ)償或土地使用權(quán)收益。那么，原集體經(jīng)濟(jì)組織的土地補(bǔ)償應(yīng)該如何計(jì)算?單位和個(gè)人獲取的‘市場價(jià)格’中要不要顯化‘土地價(jià)值’?同時(shí)，房屋價(jià)值由‘具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定’，其‘相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)’實(shí)際上是住建部門確定的資質(zhì)，那么國土資源部門確定資質(zhì)的‘土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)’能否參與?”以上均是尚待進(jìn)一步明確之處。

新條例第15條規(guī)定：“房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記。被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布?！?/p>

“對(duì)房屋及相關(guān)情況進(jìn)行調(diào)查登記，是新條例新設(shè)立的程序，調(diào)查登記的情況在很大程序上決定了公平補(bǔ)償?shù)幕疽竽芊駥?shí)現(xiàn)。但對(duì)被征收人拒不配合的，如何處理，新條例并未規(guī)定。”筆者以為，可采用信息登記公開的方式，將拒不配合的被征收人情況登記在冊，用以備案，建成檔案系統(tǒng)歸總，便于隨時(shí)查閱。

新條例第16條規(guī)定：“房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。”如何界定是否擅自改變“土地用途”?被征收房屋所使用的土地用途如何認(rèn)定?條例尚未有明確規(guī)定。依據(jù)前述《條例》第15條規(guī)定，被征收房屋用途的認(rèn)定，主要采取調(diào)查登記的辦法，那么如何“調(diào)查登記”?法律并未明確規(guī)定。條例只規(guī)定房屋征收部門進(jìn)行調(diào)查登記，則國土部門是否同樣有權(quán)參與調(diào)查登記?“房屋用途與土地用途是否應(yīng)該‘登記一致’?改變房屋用途的同時(shí)改變土地用途是否不予補(bǔ)償?新建、擴(kuò)建、改建房屋的同時(shí)，擅自改變土地用途和改變土地使用條件的是否要處罰?改變土地用途行為在被征收房屋‘調(diào)查登記’時(shí)被認(rèn)定為‘合法’的，國土部門還要不要處理?

事實(shí)上，長期以來拆遷工作中房屋和土地用途的認(rèn)定，與能否順利達(dá)成拆遷協(xié)議有著十分直接的關(guān)系。為了獲得更大的經(jīng)濟(jì)利益而改變了住宅用途，但在拆遷時(shí)得不到滿足，一些‘釘子戶’就是這樣產(chǎn)生的?！币虼?，必須對(duì)被征收房屋的“土地用途”認(rèn)定程序加以進(jìn)一步明確。

三、評(píng)價(jià)結(jié)論

篇3

關(guān)鍵詞：葡萄牙 征收法典 私權(quán)保護(hù)

2011年1月21日國務(wù)院公布《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，廢止了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》這些法律法規(guī)在保證國家獲取建設(shè)用地、規(guī)范土地征收行為、維護(hù)被征收人利益等方面發(fā)揮了一定的作用，但總體而言，有關(guān)征地的法律制度仍不健全，需要進(jìn)一步完善。本文擬以葡萄牙《征收法典》為參照，結(jié)合中國現(xiàn)狀，對(duì)兩國的征地制度進(jìn)行比較分析，進(jìn)而尋求中國征地制度的完善的有效方案。

一、葡萄牙征收制度對(duì)私權(quán)保護(hù)的體現(xiàn)

在葡萄牙，征收行為主要受《征收法典》的統(tǒng)一規(guī)制。其征收制度遵循法定、正義、平等、比例、平等、公正及誠實(shí)信用原則。該法典賦予被征收人的權(quán)利主要有以下三種：

（一）索還權(quán)

研究索還權(quán)是研究葡萄牙征收制度對(duì)私權(quán)保護(hù)的起點(diǎn)?！墩魇辗ǖ洹返?條共9款的內(nèi)容，其主要對(duì)索還權(quán)的構(gòu)成要件，行使方式及終止的情況進(jìn)行了規(guī)定。索還權(quán)的價(jià)值在于有效地維持與保證征收制度的合理性，克服土地征收中可能產(chǎn)生的利益失衡現(xiàn)象，從而保證土地征收的合法性與合理性。

（二） 行政與民事訴權(quán)

行政訴權(quán)是對(duì)行政部門的“公益聲明”提起行政訴訟的權(quán)利。筆者認(rèn)為《征收法典》賦予被征收人的司法救濟(jì)權(quán)，是發(fā)生爭議時(shí)進(jìn)行行政與民事訴訟的基本權(quán)利，使公民享有請(qǐng)求國家維護(hù)自己的合法權(quán)益的權(quán)利，體現(xiàn)了法律對(duì)被征收人私權(quán)的保護(hù)，不僅具有程序意義，更具有實(shí)體意義。

（三）全部征收權(quán)

根據(jù)該法典第3條對(duì)征收的限制，實(shí)際上是征收必要性原則的體現(xiàn)，其目的是將對(duì)被征收人的損害減至最低。不僅如此，該條第2款賦予被征收人主張全部征收的權(quán)利，它規(guī)定：“如果只需要征收不動(dòng)產(chǎn)的任意部分，在以下任一情況下，被征收財(cái)產(chǎn)所有人得申請(qǐng)全部征收：（1）如果剩余部分不能按比例地提供整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)所提供的相同舒適；（2）如果剩余部分對(duì)被征收人不具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值?！笨梢钥闯?，這項(xiàng)權(quán)利的立法目的是為了保證被征收的不動(dòng)產(chǎn)物盡其用。

二、《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》對(duì)私權(quán)保護(hù)的貫徹

我國目前還沒有制定出不動(dòng)產(chǎn)征收的統(tǒng)一立法，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)征收的規(guī)定主要體現(xiàn)在《憲法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》及《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中。其中《條例》對(duì)私權(quán)的保護(hù)取得了一定的進(jìn)步，主要有：

第一，明確征收與補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)概念。首先，將公共利益征收與商業(yè)開發(fā)徹底分開。根據(jù)《條例》第一條、第二條的規(guī)定，“為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，制定本條例?！薄盀榱斯怖娴男枰?，征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償?！边@說明本條例僅適用基于公共利益的征收。根據(jù)《條例》第四條，“市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作”，這說明政府成為公益性征收和補(bǔ)償?shù)闹黧w。其次，明確征收補(bǔ)償范圍。根據(jù)《條例》第十七條，“作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：1.被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；2.因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；3.因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。這說明條例明確了征收補(bǔ)償?shù)姆秶５诙?，被征收人具有補(bǔ)償選擇權(quán)。《條例》第二十一條，“被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換?！北徽魇杖丝梢赃x擇貨幣補(bǔ)償或置換的方式，體現(xiàn)了對(duì)被征收人的私權(quán)保護(hù)與尊重。第三，政府具有公告、聽證的義務(wù)。根據(jù)《條例》第二章有關(guān)征收決定的，其第八條，第十一條，第十三條，說明政府具有征收決定的權(quán)力，同時(shí)履行公告與聽證的義務(wù)。第四，司法權(quán)的介入。征收爭議可以提交司法裁決。根據(jù)《條例》第四章對(duì)法律責(zé)任的規(guī)定，主要的特點(diǎn)體現(xiàn)在征收爭議提交司法裁決。第三十條、三十一條、三十二、三十三、三十四條規(guī)定了征收爭執(zhí)可以提交司法裁決。違法建筑不予補(bǔ)償，暴力拆遷應(yīng)被追究刑責(zé)。根據(jù)《條例》第二十四條，“市、縣級(jí)人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對(duì)建設(shè)活動(dòng)的監(jiān)督管理，對(duì)違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處理。市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償?！钡谌粭l，第三十二條都對(duì)此做出了明確的規(guī)定。第五，強(qiáng)調(diào)評(píng)估機(jī)構(gòu)的中立性。根據(jù)《條例》第十九與第二十條，強(qiáng)調(diào)了強(qiáng)調(diào)評(píng)估機(jī)構(gòu)的中立性。例如第十九條“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。房屋征收評(píng)估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開征求意見。”

三、兩國比較對(duì)中國的啟示

（一）《條例》對(duì)私權(quán)保護(hù)貫徹之檢討

由以上我國征收中存在諸多問題，我們新《條例》顯然比以前有了諸多進(jìn)步，但相比現(xiàn)實(shí)問題的本質(zhì)，我們的制度還有很多不完善的地方。最為明顯的區(qū)別是，葡萄牙《征收法典》的立法宗旨明確，即為一部私權(quán)保障法，最主要的體現(xiàn)在對(duì)被征收人權(quán)利的賦予上，也就是我們的《征收條例》的立法宗旨并不明確，對(duì)私權(quán)的保障還不夠突出，沒有起到很好的對(duì)抗征收權(quán)的效果。針對(duì)這些問題，我們應(yīng)當(dāng)制定統(tǒng)一的征收法，明確私權(quán)保障的立法宗旨，可以借鑒葡萄牙《征收法典》充分賦予被征收人權(quán)利對(duì)抗公權(quán)力的司法實(shí)踐。

（二）我國統(tǒng)一征收立法的制定

2011年1月21日國務(wù)院公布《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，廢止了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》。但我們認(rèn)為，我國現(xiàn)實(shí)中的征收問題，不僅出現(xiàn)于城市房屋的征收領(lǐng)域，更為嚴(yán)重的征收問題實(shí)際上發(fā)生于土地征收領(lǐng)域，而土地征收問題的解決與我國政府當(dāng)下著力進(jìn)行的三農(nóng)問題的解決密切相關(guān)，土地征收問題解決不了，三農(nóng)問題很難得以妥善解決。有鑒于上述認(rèn)識(shí)，我們主張，對(duì)于我國征收立法應(yīng)，制定統(tǒng)一征收法，而非繼續(xù)沿用現(xiàn)在的分而治之的渙散立法模式。

（三）應(yīng)區(qū)分征收與補(bǔ)償?shù)脑瓌t

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第三條規(guī)定：應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則。筆者認(rèn)為，可以借鑒葡萄牙《征收法典》的經(jīng)驗(yàn)，征收與補(bǔ)償遵循不同的原則。

（四）司法權(quán)的介入

對(duì)行政機(jī)關(guān)的權(quán)力控制已成為世界主要國家征收制度中內(nèi)容之一。根據(jù)現(xiàn)代政治學(xué)原理,為了提高行政效率以及防止出現(xiàn)權(quán)力控制的怪圈，對(duì)行政機(jī)關(guān)的權(quán)力控制不能依賴于行政機(jī)關(guān)內(nèi)部，而只能依賴于一個(gè)外部機(jī)構(gòu)。而該外部機(jī)構(gòu)，我國學(xué)者認(rèn)為應(yīng)為司法機(jī)構(gòu)。我們發(fā)現(xiàn)在葡萄牙征收制度中，征收的本質(zhì)是保護(hù)公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)中實(shí)現(xiàn)國家的征收權(quán)，而不是為了國家的征收權(quán)而過度侵害公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)。葡萄牙的不動(dòng)產(chǎn)征收的立法，在協(xié)調(diào)行政機(jī)關(guān)與被征收人的關(guān)系的司法實(shí)踐中具有較強(qiáng)的可操作性，特別是司法權(quán)在征收中公共用益的調(diào)查與宣告，所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的宣告以及補(bǔ)償?shù)确矫娴目刂疲⒔⒘己玫某绦蚺c制度體系，這些經(jīng)驗(yàn)與制度值得我們在制定統(tǒng)一征收法時(shí)借鑒。

參考文獻(xiàn)：

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篇4

關(guān)鍵詞：公益性拆遷 商業(yè)性拆遷 商業(yè)拆遷談判機(jī)制

隨著城市的日益發(fā)展，為了實(shí)現(xiàn)對(duì)土地資源的合理配置，使土地利用效率最大化，對(duì)舊城區(qū)的改造拆遷在各地興起。拆遷分為公益性拆遷和商業(yè)性拆遷。前者是政府為了公共利益的需要、提供公共服務(wù)產(chǎn)品而實(shí)施的拆遷;后者是房地產(chǎn)開發(fā)商出于商業(yè)目的而進(jìn)行的拆遷。由于對(duì)拆遷的法律性質(zhì)認(rèn)識(shí)不清同時(shí)又缺乏公開透明的監(jiān)督機(jī)制，地方政府越俎代庖，插手商業(yè)拆遷，激化拆遷矛盾的行為經(jīng)常見諸報(bào)端，極大地影響了社會(huì)主義法治建設(shè)和社會(huì)的和諧。為了解決拆遷糾紛、規(guī)范拆遷活動(dòng)，國務(wù)院于2011年1月21日公布實(shí)施《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，同時(shí)廢止了2001年6月13日公布實(shí)施的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》是拆遷法律法規(guī)的一大進(jìn)步，它明確了公益性拆遷的范圍，也就確定了商業(yè)性拆遷的范疇，從而為商業(yè)性拆遷真正在市場機(jī)制下運(yùn)作提供了保證。

一、正確區(qū)分公益性拆遷與商業(yè)性拆遷

區(qū)分公益性拆遷和商業(yè)性拆遷是將商業(yè)性拆遷置于市場機(jī)制下的前提。因?yàn)楣嫘圆疬w屬于公法行為，拆遷人是公法人，其與被拆遷人達(dá)不成安置補(bǔ)償協(xié)議時(shí)可申請(qǐng)政府拆遷管理部門作出安置補(bǔ)償裁決，原拆遷管理?xiàng)l例賦予了安置補(bǔ)償裁決行政強(qiáng)制執(zhí)行與司法強(qiáng)制執(zhí)行的效力，若該裁決錯(cuò)誤，強(qiáng)制拆遷給被拆遷人造成損失的，被拆遷人可依據(jù)行政訴訟法的規(guī)定，請(qǐng)求國家賠償。而在商業(yè)拆遷中，拆遷人與被拆遷人是平等民事主體，其拆遷法律關(guān)系適用民事法律法規(guī)，拆遷人與被拆遷人達(dá)不成安置補(bǔ)償協(xié)議的，拆遷人沒有強(qiáng)制拆遷的權(quán)利。拆遷人損害被拆遷人利益的，被拆遷人可依據(jù)民事訴訟法對(duì)其提起民事訴訟要求民事賠償。對(duì)于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定是：“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。”這就給了地方政府極大的自由裁量權(quán)。由于商業(yè)拆遷補(bǔ)償是在市場的供求機(jī)制下，由拆遷雙方自愿達(dá)成，因此在實(shí)踐中，公益性拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)往往低于商業(yè)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這也正是地方政府權(quán)力尋租、將商業(yè)拆遷混同于公益拆遷的根本原因。由此可見，公益拆遷和商業(yè)拆遷中公權(quán)力介入程度、權(quán)利救濟(jì)路徑有著極大差別，因此作為市場活動(dòng)的商業(yè)拆遷必須區(qū)別于公益性拆遷、遵循市場規(guī)律，如此方能保障被拆遷人利益，維護(hù)正常的市場秩序及社會(huì)的穩(wěn)定。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》與《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》相比，首次確定了公共利益的范圍，是立法的重要完善?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》第8條采用了列舉法來限定公共利益的范圍：“一）國防和外交的需要；（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要?！边@就在實(shí)體法層面上將商業(yè)拆遷排除于政府征收、公益拆遷之外。但是有必要對(duì)“政府實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境”等公共事業(yè)以及“危房改造”作限定性解釋，同時(shí)要謹(jǐn)防兜底條款的濫用。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》在程序法上也進(jìn)行了若干設(shè)置以加強(qiáng)被拆遷人的參與，例如征收補(bǔ)償方案應(yīng)征求公眾意見，需要時(shí)應(yīng)組織聽證會(huì)、市縣級(jí)政府對(duì)征收決定應(yīng)作社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等。但是筆者認(rèn)為，為了徹底區(qū)別公益拆遷與商業(yè)拆遷，不僅征收補(bǔ)償方案可進(jìn)行聽證，關(guān)系重大的征收決定也應(yīng)進(jìn)行聽證，被拆遷人對(duì)非以公共利益為直接目的的建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)享有異議權(quán)。

上海迪斯尼地塊就因拆遷性質(zhì)而引發(fā)爭議，拆遷工作歷經(jīng)數(shù)年無法完成。浦東新區(qū)法制辦負(fù)責(zé)人稱其為“公益項(xiàng)目拆遷”，居民認(rèn)為是商業(yè)拆遷。兩種性質(zhì)的拆遷，補(bǔ)償差價(jià)高達(dá)1.4億。迪斯尼樂園作為世界著名的娛樂場所，其進(jìn)行的是商業(yè)經(jīng)營行為，政府不應(yīng)將其定性為公益項(xiàng)目。由此亦可看出，鑒于地方政府在土地儲(chǔ)備中有著巨大的逐利空間，對(duì)于拆遷項(xiàng)目的性質(zhì)，不能完全由政府界定，在此環(huán)節(jié)也需要被拆遷人的參與，以規(guī)范政府的征收行為。

二、建立以市場為導(dǎo)向的商業(yè)拆遷補(bǔ)償機(jī)制

1.建立平等的商業(yè)拆遷談判機(jī)制

首先，由于拆遷人與被拆遷人之間存在嚴(yán)重的信息不對(duì)等，因此拆遷人應(yīng)當(dāng)就建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)、規(guī)劃方案、商業(yè)前景等主動(dòng)向被拆遷人進(jìn)行信息披露，隱瞞或虛構(gòu)相關(guān)情況導(dǎo)致合同糾紛的，將承擔(dān)民事責(zé)任。

其次，拆遷當(dāng)事人雙方均應(yīng)參與到商業(yè)拆遷評(píng)估之中?！冻鞘蟹课莶疬w估價(jià)指導(dǎo)意見》第7條規(guī)定：“拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)確定后，一般由拆遷人委托。委托人應(yīng)與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂書面拆遷估價(jià)委托合同。”筆者認(rèn)為此處規(guī)定尚有不妥。拆遷估價(jià)合同作為委托合同，受托人極易從委托人利益出發(fā)，作出有利于委托人的拆遷評(píng)估。因此，拆遷評(píng)估合同應(yīng)由拆遷當(dāng)事人雙方共同委托或者允許被拆遷人自行委托評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估報(bào)告共同作為談判依據(jù)。

最后，商業(yè)拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)也應(yīng)由拆遷當(dāng)事人雙方協(xié)商而定。《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第3條規(guī)定：“搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?！惫P者認(rèn)為以上費(fèi)用不應(yīng)該接受政府的指導(dǎo)價(jià)，應(yīng)該一并納入商業(yè)拆遷談判機(jī)制中。由此也可看出，雖然《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》明確了商業(yè)拆遷不屬于公益拆遷，但是相對(duì)應(yīng)的法律法規(guī)沒有同步進(jìn)行修改，沒有體現(xiàn)對(duì)商業(yè)拆遷與公益拆遷不同的處理方式，建議國家立法機(jī)關(guān)應(yīng)盡快對(duì)相關(guān)法律法規(guī)也進(jìn)行修訂，以保持法律體系的一致性。

2.改革拆遷許可制度

在商業(yè)拆遷中，拆遷談判由拆遷雙方平等自愿進(jìn)行，行政機(jī)關(guān)不得干預(yù)。為了讓被拆遷人能夠參與到拆遷許可中，可以設(shè)置簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議為取得拆遷許可證的前置程序。即拆遷人只有在取得被拆遷人書面同意的情況下方能申請(qǐng)拆遷許可，同時(shí)拆遷人在規(guī)劃符合條件、拆遷協(xié)議合法的情況下，行政機(jī)關(guān)必須授予其拆遷許可，從而能有效防止政府權(quán)力的濫用。

3、健全司法救濟(jì)途徑

司法是權(quán)利的最后屏障。我國人民法院依法獨(dú)立行使職權(quán)，不受行政機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體以及個(gè)人的干涉。商業(yè)拆遷作為民事活動(dòng)，拆遷當(dāng)事人的訴權(quán)應(yīng)有司法的保證。2005年8月最高法在《關(guān)于當(dāng)事人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議就補(bǔ)償安置爭議提起民事訴訟人民法院應(yīng)否受理問題的批復(fù)》中規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，就補(bǔ)償安置爭議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理?！惫P者認(rèn)為，權(quán)是當(dāng)事人基本的訴訟權(quán)利，是實(shí)體權(quán)利最有力的救濟(jì)手段，法院應(yīng)以民事相關(guān)法律為指導(dǎo)，將商業(yè)拆遷訴訟納入民事訴訟程序，保障當(dāng)事人的訴權(quán)。

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篇5

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡稱《征收條例》）已經(jīng)國務(wù)院第141次常務(wù)會(huì)議通過，自1月21日起施行，國務(wù)院公布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。為全面貫徹落實(shí)《征收條例》，依法保障被征收人的合法權(quán)益，促進(jìn)國有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作順利進(jìn)行，結(jié)合我市實(shí)際，提出如下意見：

一、切實(shí)提高認(rèn)識(shí)，明確總體要求

房屋征收與補(bǔ)償工作，是公共利益項(xiàng)目順利實(shí)施的前提，也是保證城市建設(shè)、加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展、促進(jìn)社會(huì)和諧的重要條件。各區(qū)政府和各有關(guān)部門要充分認(rèn)識(shí)做好房屋征收與補(bǔ)償工作的重要意義，堅(jiān)持“依法行政、公平補(bǔ)償、決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開”的原則，依法有序快速推進(jìn)房屋征收與補(bǔ)償工作。市房屋征收部門要抓緊制定完善我市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償政策規(guī)定，切實(shí)保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。要緊密結(jié)合城市發(fā)展戰(zhàn)略要求，統(tǒng)籌兼顧、合理編制全市房屋征收計(jì)劃，積極協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、監(jiān)督各區(qū)政府做好房屋征收與補(bǔ)償工作。各區(qū)政府要在市政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，調(diào)動(dòng)一切可用力量，利用一切積極條件，克服一切不利因素，保證房屋征收進(jìn)度、質(zhì)量及社會(huì)穩(wěn)定。各有關(guān)部門要加強(qiáng)溝通聯(lián)系，密切工作銜接，各司其職，協(xié)調(diào)配合，全力做好房屋征收與補(bǔ)償工作，努力為全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)好發(fā)展快發(fā)展大發(fā)展作出積極貢獻(xiàn)。

二、確定征收責(zé)任，強(qiáng)化工作落實(shí)

根據(jù)《征收條例》有關(guān)規(guī)定，結(jié)合工作實(shí)際，我市實(shí)行“全市統(tǒng)籌、分區(qū)實(shí)施”的房屋征收工作體制。市政府負(fù)責(zé)全市的房屋征收與補(bǔ)償工作，區(qū)政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。成立市人民政府房屋征收辦公室（以下簡稱市征收辦），負(fù)責(zé)統(tǒng)籌計(jì)劃、綜合協(xié)調(diào)、指導(dǎo)監(jiān)督全市房屋征收與補(bǔ)償工作；區(qū)政府設(shè)立區(qū)人民政府房屋征收辦公室（以下簡稱區(qū)征收辦），負(fù)責(zé)實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償具體工作。市發(fā)展改革、城鄉(xiāng)建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源、住房保障和房產(chǎn)管理、行政執(zhí)法、財(cái)政、公安、監(jiān)察、審計(jì)、環(huán)境保護(hù)、文物保護(hù)等部門負(fù)責(zé)按照職能分工，支持、配合、監(jiān)督房屋征收與補(bǔ)償工作。

三、明確征收程序，密切工作關(guān)系

（一）編制房屋征收計(jì)劃

市征收辦根據(jù)公共利益項(xiàng)目需要，組織市發(fā)展改革、城鄉(xiāng)建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源、住房保障和房產(chǎn)管理、環(huán)境保護(hù)、文物保護(hù)等部門和區(qū)政府論證編制全市房屋征收計(jì)劃，報(bào)市政府批準(zhǔn)后下達(dá)區(qū)政府執(zhí)行。其中保障性安居工程建設(shè)和舊城區(qū)改建應(yīng)當(dāng)經(jīng)市人大審議通過，并列入國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。

市征收辦根據(jù)征收計(jì)劃適時(shí)在征收范圍內(nèi)房屋征收通告，禁止在征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為，并書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。

（二）擬定征收補(bǔ)償方案

房屋征收通告后，區(qū)征收辦對(duì)征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等與房屋補(bǔ)償相關(guān)的情況進(jìn)行調(diào)查登記，擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)區(qū)政府；區(qū)政府召集房屋征收、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源、住房保障和房產(chǎn)管理、財(cái)政、環(huán)境保護(hù)、文物保護(hù)等部門論證征收補(bǔ)償方案。

（三）征求公眾意見

區(qū)政府公布征收補(bǔ)償方案，征求公眾意見。對(duì)因舊城區(qū)改建需要征收房屋，半數(shù)以上被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合《征收條例》規(guī)定的，由區(qū)政府組織被征收人和公眾代表召開聽證會(huì)。

區(qū)政府根據(jù)公眾意見或聽證會(huì)情況修改征收補(bǔ)償方案，并將征求意見情況和征收補(bǔ)償方案修改情況及時(shí)公布。征收補(bǔ)償方案報(bào)市征收辦和財(cái)政部門備案。

（四）作出房屋征收決定

市征收辦根據(jù)調(diào)查登記、征收補(bǔ)償方案等有關(guān)資料編制項(xiàng)目征收補(bǔ)償費(fèi)用概算，告知項(xiàng)目提報(bào)部門（單位）將所需征收補(bǔ)償費(fèi)用足額存儲(chǔ)到市征收補(bǔ)償專戶；區(qū)政府按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，評(píng)估結(jié)果報(bào)有關(guān)部門備案；區(qū)政府組織有關(guān)部門對(duì)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行認(rèn)定和處理。

區(qū)政府作出房屋征收決定并公告。房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)區(qū)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。

（五）征收補(bǔ)償

房屋征收決定公告后，由區(qū)征收辦組織召開房屋征收大會(huì)，與被征收人簽訂補(bǔ)償協(xié)議。

對(duì)區(qū)征收辦與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)未達(dá)成協(xié)議或被征收房屋所有人不明確的，由區(qū)征收辦報(bào)請(qǐng)區(qū)政府依照《征收條例》規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)公告。補(bǔ)償決定報(bào)市征收辦備案。對(duì)被征收人在征收補(bǔ)償決定規(guī)定搬遷期限內(nèi)未搬遷、且符合《征收條例》規(guī)定申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行條件的，由區(qū)政府申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

四、執(zhí)行征收政策，保持標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一

房屋征收補(bǔ)償堅(jiān)持依法公平原則，嚴(yán)格執(zhí)行《征收條例》有關(guān)規(guī)定。對(duì)貨幣補(bǔ)償?shù)?，按照評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值計(jì)算補(bǔ)償款；對(duì)產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按照被征收房屋價(jià)值與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值結(jié)算差價(jià)款。具體補(bǔ)償政策另行制定。

對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑，認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，依據(jù)相關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償；認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。

五、加強(qiáng)征收監(jiān)督，規(guī)范工作行為

（一）加強(qiáng)補(bǔ)償監(jiān)督。各區(qū)政府要嚴(yán)格按照征收補(bǔ)償方案實(shí)施補(bǔ)償。市征收辦要加強(qiáng)對(duì)征收補(bǔ)償費(fèi)用管理和產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房屋公開自選房號(hào)的監(jiān)督，確保被征收人得到依法補(bǔ)償和妥善安置。市財(cái)政、審計(jì)部門要加強(qiáng)對(duì)征收補(bǔ)償費(fèi)用執(zhí)行情況的監(jiān)督。

（二）加強(qiáng)評(píng)估監(jiān)督。市征收辦要建立健全房屋征收評(píng)估監(jiān)督機(jī)制，實(shí)施規(guī)范動(dòng)態(tài)管理，防止發(fā)生弄虛作假、、惡意串通、暗箱操作和出具虛假或者有重大差錯(cuò)評(píng)估報(bào)告等侵害被征收人權(quán)益的行為。

（三）加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)督。市征收辦要加強(qiáng)對(duì)房屋征收決定、征收補(bǔ)償決定以及涉及被征收人合法權(quán)益征收行為的監(jiān)督，依法糾正不當(dāng)征收行為。

（四）加強(qiáng)法紀(jì)監(jiān)督。對(duì)政府機(jī)關(guān)及其工作人員違規(guī)辦理相關(guān)手續(xù)，幕后指使甚至直接參與抵制征收；征收部門或工作人員違反征收政策，弄虛作假，謀取私利等行為，監(jiān)察部門要及時(shí)介入，嚴(yán)肅查處。對(duì)強(qiáng)買強(qiáng)賣房屋，惡勢力介入征收甚至暴力抗法、擾亂征收正常秩序等行為，公安機(jī)關(guān)要提前介入，依法查處。

（五）加強(qiáng)安全監(jiān)督。區(qū)征收辦要全面落實(shí)房屋征收安全措施，嚴(yán)格執(zhí)行精細(xì)化、規(guī)范化工作標(biāo)準(zhǔn)，確保房屋征收現(xiàn)場秩序規(guī)范、施工安全、環(huán)境文明。市征收辦要加強(qiáng)日常指導(dǎo)監(jiān)督，定期督察并通報(bào)結(jié)果。

（六）加強(qiáng)考核監(jiān)督。市征收辦要建立健全房屋征收規(guī)范化考核機(jī)制，切實(shí)加強(qiáng)區(qū)、縣（市）征收規(guī)范化指導(dǎo)監(jiān)督，定期考核并公布結(jié)果，全面營造依法有序規(guī)范的房屋征收秩序。

六、依法依實(shí)依責(zé)，妥善處理相關(guān)問題

篇6

第二條本市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)征收集體所有土地及房屋拆遷的安置補(bǔ)償，適用本辦法。

第三條市國土資源行政主管部門是我市集體土地征收及安置補(bǔ)償?shù)男姓鞴懿块T。市土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)統(tǒng)一征地及房屋拆遷安置補(bǔ)償工作的組織協(xié)調(diào)。市轄區(qū)人民政府負(fù)責(zé)實(shí)施本轄區(qū)范圍內(nèi)集體土地征收過程中房屋拆遷安置補(bǔ)償?shù)染唧w工作。

第四條征地補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)（含安置補(bǔ)助費(fèi)）、青苗補(bǔ)償費(fèi)及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)。

第五條土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，按照被征土地的區(qū)位確定。具體標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)國家制定區(qū)片綜合地價(jià)的有關(guān)規(guī)定另行。

自征地協(xié)議簽訂后，農(nóng)民在被征土地上取土賣土，依據(jù)《土地法》有關(guān)規(guī)定，按實(shí)際取土量和土方市場價(jià)核算費(fèi)用，從征地補(bǔ)償費(fèi)中扣除。

第六條農(nóng)民宅基地及莊點(diǎn)內(nèi)公共用地的補(bǔ)償，按以下規(guī)定執(zhí)行。

（一）采取貨幣補(bǔ)償方式的，宅基地及莊點(diǎn)內(nèi)的公共用地的補(bǔ)償按本辦法第五條進(jìn)行。

（二）采取實(shí)物與貨幣相結(jié)合的方式補(bǔ)償?shù)?，宅基地及莊點(diǎn)內(nèi)的公共用地不再補(bǔ)償。

第七條國家及自治區(qū)重點(diǎn)工程征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按照自治區(qū)制定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第八條拆遷農(nóng)民住房的，按照“一戶一宅”的原則，只對(duì)一處宅基地上建造的房屋采取實(shí)物補(bǔ)償結(jié)合貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞竭M(jìn)行安置；其他宅基地上建造的屬于補(bǔ)償范圍的房屋以貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞竭M(jìn)行。

凡在2003年1月1日以后未經(jīng)批準(zhǔn)，違法違章建造的房屋和其他建筑物一律不予補(bǔ)償。

第九條拆遷房屋采取實(shí)物補(bǔ)償結(jié)合貨幣補(bǔ)償?shù)?，按以下?guī)定進(jìn)行安置：

（一）采取以實(shí)物補(bǔ)償（以房還房），被安置在統(tǒng)一建設(shè)的居住小區(qū)的，以一處宅基地的房屋計(jì)算，拆遷房屋面積在100平方米以內(nèi)的，根據(jù)結(jié)構(gòu)系數(shù)按下表進(jìn)行折算后返還房屋。

（二）拆遷房屋建筑面積超過100平方米小于300平方米的，按面積系數(shù)0.6和房屋結(jié)構(gòu)系數(shù)進(jìn)行折算后返還房屋；超過300平方米的建筑物，超出部分按附表一的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行貨幣補(bǔ)償。給予住房安置的，原農(nóng)民住房的附屬設(shè)施（含室內(nèi)裝修及其它附屬設(shè)施如圍墻、地坪、水井、門樓、廁所等）不再進(jìn)行補(bǔ)償。

（三）經(jīng)折算后返還房屋總面積不足100平方米的，其差額部分面積享受政府優(yōu)惠價(jià)格每平方米500元購買，超出100平方米以上的面積，按市場價(jià)購買。

（四）拆遷房屋屬磚混結(jié)構(gòu)或磚木結(jié)構(gòu)的，只對(duì)附表一中所例一、二等進(jìn)行實(shí)物補(bǔ)償，其它等級(jí)的房屋均采取貨幣補(bǔ)償方式進(jìn)行補(bǔ)償。但被拆遷戶只有一處宅基地且房屋結(jié)構(gòu)為土木結(jié)構(gòu)或簡易結(jié)構(gòu)的，可按本條（一）、（二）、（三）款給予實(shí)物補(bǔ)償。

（五）征地拆遷范圍內(nèi)凡不能同時(shí)具備建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國有土地使用證、房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋，均按照本辦法規(guī)定進(jìn)行拆遷補(bǔ)償。

房屋面積調(diào)查以*市規(guī)劃局2003年航片（衛(wèi)星圖片）為準(zhǔn)。

第十條拆遷房屋采取貨幣補(bǔ)償?shù)?，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按本辦法附表一執(zhí)行。

第十一條被征收土地其他地上附著物按以下標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行貨幣補(bǔ)償：

（一）特殊結(jié)構(gòu)房屋如廠房、鋼屋架棚、庫房等可參照本辦法附表一執(zhí)行。

（二）溫棚和其他地上附著物的補(bǔ)償，由市轄各區(qū)人民政府依據(jù)*市規(guī)劃局航片（衛(wèi)星圖片）進(jìn)行實(shí)際調(diào)查核實(shí)后，按照附表二、表三、表四的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)包干進(jìn)行補(bǔ)償。

（三）除土地補(bǔ)償費(fèi)外，湖地、漁溏及其他地上附著物（含清溏費(fèi)）按照每畝2000元由轄區(qū)政府進(jìn)行包干補(bǔ)償。

（四）畜牧養(yǎng)殖用地上的看護(hù)房屋統(tǒng)一按兩間進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按附表一執(zhí)行。房屋以外的其它附著物按附表三標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。

第十二條有下列情形之一的，青苗及地上附著物不予補(bǔ)償：

（一）自2003年1月1日后，單位或者個(gè)人未經(jīng)批準(zhǔn)，在承包土地上搶種的樹木、農(nóng)作物和搶建的建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施，或?qū)ㄖ镞M(jìn)行裝修的；

（二）到期或超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)性建筑物、構(gòu)筑物。

（三）不具備生產(chǎn)條件或東西朝向的溫棚。

第十三條農(nóng)民使用的土地被全部征收后，其家庭常住人口每人可按成本價(jià)購買5平方米的營業(yè)房，用于解決就業(yè)和收入問題。

第十四條農(nóng)民承包的耕地被一次性征完的，可由征地部門根據(jù)實(shí)際征收農(nóng)民土地面積（不含荒地、湖地），每畝一次性給予三年的生活補(bǔ)助費(fèi)1500元。生活補(bǔ)助費(fèi)由征收土地的單位承擔(dān)，由轄區(qū)人民政府負(fù)責(zé)按年度發(fā)放。

第十五條拆遷房屋采取實(shí)物補(bǔ)償?shù)?，在安置住房沒有交付前，由拆遷人給被拆遷人家庭常住人口每人每月支付60元的過度期租房補(bǔ)助費(fèi)。

凡拆遷農(nóng)民住房的，由拆遷人一次性給按被拆遷人家庭常住人口每人支付60元搬家補(bǔ)助費(fèi)。

篇7

關(guān)鍵詞：行政規(guī)劃；征收；行政程序；公眾參與

中圖分類號(hào)：D912.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1673-2596（2013）06-0115-02

一、“公眾參與”與行政程序

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（簡稱新《條例》）頒布已經(jīng)整整兩年，然而其實(shí)施效果與公眾之期待仍有較大差距：一方面，新《條例》較之前的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》在規(guī)范行政程序和完善權(quán)利救濟(jì)方面有了較大的進(jìn)步；另一方面，新《條例》在司法實(shí)踐中是否能夠充分發(fā)揮保障公民權(quán)利的功能，還有待觀察。本文以新《條例》第九條第二款為中心，從行政程序法角度探討其在行政訴訟中適用的可行性與可能性。

“公眾參與”作為行政程序法上“正當(dāng)程序”的必要組成部分已成為常識(shí)[1]，我國的行政程序法律規(guī)范中的聽證制度、信息公開制度等與公眾參與相關(guān)的制度也日漸完善。但有些“公眾參與”相關(guān)條款只是原則性宣示而缺乏具體操作步驟和追責(zé)機(jī)制，使得這些條款成為具文。具體到新《條例》，其第九條第二款明確把公眾參與、專家論證作為制定詳細(xì)規(guī)劃的必要程序，更有利于規(guī)范決策和規(guī)劃的制定，以及從源頭上保障公眾對(duì)房屋征收的知情權(quán)和參與權(quán)[2]。強(qiáng)調(diào)作出征收決定的具體程序的合法性來否定被征收人的主張，認(rèn)可了整個(gè)具體行政行為的程序合法性。那么，本條款對(duì)于行政行為的程序控制在司法上到底有何作用便值得去探究。

二、對(duì)新《條例》第九條第二款的分析

首先，從行政立法的宗旨出發(fā)，《條例》第九條第二款屬于規(guī)劃控制條款，與舊《條例》相比，本條款意圖構(gòu)建對(duì)行政征收之前的行政規(guī)劃的有效控制機(jī)制，正如王錫鋅教授所言，“規(guī)劃”才是規(guī)范征收保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)的真正“源頭”[3]。而且，規(guī)劃在很大程度上決定征收范圍，規(guī)劃一旦確定則很難補(bǔ)救[4]。最初新《條例》的草案中并無此條款，本條款在草案第二稿中才出現(xiàn)，以凸顯規(guī)制規(guī)劃行為的重要性。從行政程序法的角度來說，本條規(guī)制的對(duì)象是行政規(guī)劃，遵守行政程序在此顯得尤為重要。從其他相關(guān)的法律規(guī)范角度來說，本條款對(duì)應(yīng)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第二十六條第一款，有上位法依據(jù)；同時(shí)，依據(jù)《政府信息公開條例》第十條和第十一條，對(duì)于行政規(guī)劃的論證的相關(guān)信息也屬于政府主動(dòng)公開的信息范圍，這也為《條例》第九條第二款的實(shí)施提供了可行的配套措施。在已經(jīng)存在法律和行政法規(guī)規(guī)范的情況下，《條例》不作重復(fù)性規(guī)定而用概括語言進(jìn)行設(shè)定程序性要求，正是為了強(qiáng)調(diào)行政規(guī)劃中公眾參與的重要性[5]。

其次，從新《條例》的整體角度來看，第九條作為第八條“公共利益”的延續(xù)，也存在著界定和限制公共利益的功能，第九條第二款是對(duì)征收決定的首層限制。從行政程序角度來講，本條款也是房屋征收補(bǔ)償?shù)男姓袨榈某绦蚱瘘c(diǎn)。既然規(guī)劃程序和之后的具體的征收決定程序?qū)儆谕徽?，那么本條也應(yīng)當(dāng)與之后的具體的程序規(guī)定一樣，具有同等的程序約束力和司法適用性。

從以上兩點(diǎn)，可以看出：在行政訴訟中，被征收人以征收人的征收前的規(guī)劃行為程序違法為由請(qǐng)求法院撤銷政府的征收決定從法律規(guī)定和立法精神上來講是完全可行的，而且還能夠發(fā)揮原告在行政訴訟舉證方面的優(yōu)勢：行政機(jī)關(guān)必須有充足證據(jù)證明其征收前的行政規(guī)劃行為符合法定程序，這能夠?qū)π姓C(jī)關(guān)的行政規(guī)劃行為和征收決定的決策起到有力的制約作用。另外，被征收人選擇從行政規(guī)劃家督主張行政機(jī)關(guān)程序違法，說明被征收人在維權(quán)的時(shí)候視角更為寬廣，策略選擇也更為理性。新《條例》將《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中的規(guī)劃程序和房屋征收程序聯(lián)系起來，顯然是為原告主張被告違反行政程序提供了一個(gè)新理由。

然而，新《條例》第九條第二款在實(shí)踐中也存在著被虛置的危險(xiǎn)。本條使得抽象的行政規(guī)劃與被征收人具體的權(quán)益產(chǎn)生聯(lián)系?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》第二十六條屬于抽象規(guī)定，在新《條例》出臺(tái)前，原《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第三條雖然規(guī)定：“城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃”，但并沒有對(duì)行政規(guī)劃的做出進(jìn)行程序性限制，而《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第二十六條是否能夠作為否定拆遷行為程序合法性的理由，則并無明確說法。新《條例》將征收和拆遷分離，并在征收程序中明確將公眾參與和科學(xué)論證作為行政征收的合法性要件，以保證規(guī)劃的科學(xué)性和民眾的可接受性，正如有人認(rèn)為，新《條例》第九條第二款的規(guī)定，意在防止“偽論證”的出現(xiàn)，而為達(dá)此目的需要建立論證司法審查制度[6]。那么，城鄉(xiāng)規(guī)劃材料，包括做出城鄉(xiāng)規(guī)劃材料的程序記錄，都是行政訴訟中法院審查的對(duì)象。這實(shí)質(zhì)上是司法權(quán)的擴(kuò)張。而對(duì)行政規(guī)劃的司法審查，其實(shí)質(zhì)是對(duì)公共利益的限制。如果說新《條例》第八條關(guān)于公共利益的界定主要是針對(duì)行政機(jī)關(guān)，在行政訴訟中法院可以通過對(duì)第八條的復(fù)述而避免對(duì)“公共利益”做出具體的認(rèn)定，那么，第九條第二款則表明：未經(jīng)廣泛征求社會(huì)意見并科學(xué)論證，以實(shí)現(xiàn)公共利益作為前提的行政規(guī)劃是可撤銷的。面對(duì)原告以具體的理由主張個(gè)案當(dāng)中涉及的行政規(guī)劃程序違法，法院很難簡單否定。但如果一旦認(rèn)定行政規(guī)劃未經(jīng)廣泛征求意見和科學(xué)論證（或者論證不科學(xué)），則撤銷的不僅僅是具體的征收決定，同時(shí)還要撤銷全部或部分行政規(guī)劃。這種風(fēng)險(xiǎn)是法院所不愿承受的，法院既不愿刺激行政機(jī)關(guān)，也不愿激被征收人。而且在訴訟中，適用本條款可能導(dǎo)致法院對(duì)抽象行政行為的審查，進(jìn)而直接突破《行政訴訟法》的規(guī)定，如下圖所示：

因此，在行政訴訟中法院要判斷規(guī)劃行為的程序合法性，首先要判斷行政規(guī)劃是具體行政行為還是抽象行政行為，但是對(duì)具體行政行為和抽象行政行為的區(qū)分應(yīng)當(dāng)在立案審查之時(shí)完成。此類案件特殊之處就在于，被征收人并非直接針對(duì)行政規(guī)劃行為，作為征收決定上游行為的行政規(guī)劃行為并不能在立案時(shí)予以定性。

三、結(jié)論

從法律和行政法規(guī)的立法原意出發(fā)，新《條例》第九條第二款本身應(yīng)該是被征收人的殺手锏，它將行政程序?qū)φ魇盏囊?guī)制回溯到征收的上游行為：行政規(guī)劃。這一規(guī)定不僅為《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第二十六條在行政訴訟中的適用開辟了途徑，同時(shí)也使得行政程序的規(guī)制徹底貫穿了國有土地上房屋征收和補(bǔ)償?shù)恼麄€(gè)過程。但是，本條款的司法適用意味著法院將承擔(dān)起更大的職責(zé)，也有可能導(dǎo)致法院對(duì)抽象行政行為的合法性審查，在《行政訴訟法》等相關(guān)法律修改之前，法院在實(shí)踐中并不大可能從行政程序的角度來適用本條款，被征收人在行政訴訟中試圖以該條款為依據(jù)申請(qǐng)法院撤銷行政征收決定，應(yīng)該會(huì)是徒勞的。

在新《條例》頒布后，政府在按照舊《條例》的思路，主張城鄉(xiāng)規(guī)劃與征收拆遷的絕對(duì)分離，則有狡辯之嫌。如果政府要避免在此處出現(xiàn)尷尬，要么嚴(yán)格遵守行政規(guī)劃的法定程序，認(rèn)真進(jìn)行意見收集和科學(xué)論證，或者將規(guī)劃草案提交同級(jí)人大或人大常委會(huì)，由權(quán)力機(jī)關(guān)通過，則可規(guī)避這類風(fēng)險(xiǎn)。從被征收人角度來說，新《條例》第九條第二款仍然應(yīng)當(dāng)作為其維權(quán)的重要依據(jù)之一。盡管在訴訟中，被征收人“釜底抽薪”的可能性不大，但如果政府在行政規(guī)劃的制定方面真有程序瑕疵，則被征收人應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律法規(guī)維權(quán)。本條真正落實(shí)，一要靠行政機(jī)關(guān)自身程序意識(shí)的增強(qiáng)，二要靠法院的通過行政訴訟進(jìn)行監(jiān)督。只有讓行政機(jī)關(guān)意識(shí)到違反行政程序的風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)督才能夠起到實(shí)效。

參考文獻(xiàn)：

〔1〕湯德宗.行政程序法論[M].臺(tái)北：元照出版公司，2005.65.

〔2〕褚建好，等.國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)務(wù)指南[M].北京：中國政法大學(xué)出版社，2012.46.

〔3〕王錫鋅.國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例專家解讀與法律適用[M].北京：中國法制出版社，2011.54.

〔4〕薛剛凌：國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例理解與運(yùn)用[M].北京：中國法制出版社，2011.53.

篇8

關(guān)鍵詞：拆遷補(bǔ)償；政策分析；政策建議

中圖分類號(hào)：TU856 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4117（2012）01-0328-02

近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的迅速發(fā)展，大規(guī)模的城市改造也日益興起，城市房屋拆遷也隨之進(jìn)入高速發(fā)展的階段。城市拆遷牽涉到人民群眾的切身利益，影響著國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定。隨著城市拆遷的發(fā)展，全國各個(gè)城市由于拆遷補(bǔ)償不當(dāng)而引發(fā)的矛盾日益突出，甚至影響了社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。拆遷矛盾，已成為政府和人民共同關(guān)注的焦點(diǎn)。針對(duì)房屋拆遷過程中出現(xiàn)的問題，為了減少城市拆遷引發(fā)的矛盾，有必要對(duì)我國的城市拆遷補(bǔ)償制度作進(jìn)一步研究，以使房屋拆遷能夠真正做到公平。

關(guān)于城市房屋的拆遷補(bǔ)償問題，國內(nèi)外學(xué)者都進(jìn)行了一系列的研究。在國外，AndreThomsen（2004）認(rèn)為，房屋的拆遷不應(yīng)該破壞生態(tài)環(huán)境，應(yīng)該以拆遷戶可以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展為前提。RichardF.Dye等（2007）認(rèn)為對(duì)城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用應(yīng)該與土地的價(jià)值相平衡，這也為我國城市拆遷補(bǔ)償提供了借鑒作用。

國內(nèi)學(xué)者也從各個(gè)角度對(duì)城市房屋的拆遷補(bǔ)償進(jìn)行了研究，提出了建議，對(duì)我國城市房屋的拆遷補(bǔ)償工作起到了一定的積極作用。如劉韶嶺（2006）等人突出了土地使用權(quán)價(jià)值的補(bǔ)償，認(rèn)為對(duì)土地使用權(quán)增值收益的合理分配，有利于緩解拆遷補(bǔ)償中引發(fā)的矛盾。白麗華（2001）則認(rèn)為在拆遷補(bǔ)償過程中應(yīng)當(dāng)引入市場機(jī)制。本文通過對(duì)我國城市房屋拆遷補(bǔ)償政策分析，提出我國城市房屋拆遷制度存在的問題并就此提出政策建議。

一、城市房屋拆遷補(bǔ)償政策分析

（一）城市房屋及土地產(chǎn)權(quán)的政策分析

2007年頒布的《物權(quán)法》規(guī)定，城市土地歸國家所有，建設(shè)用地的使用權(quán)人對(duì)土地及其附屬物依法享有占有、使用、收益的權(quán)利；《土地管理法》中也有城市市區(qū)土地歸國家所有的規(guī)定。可見，我國城市房屋的所有人雖然不擁有土地所有權(quán)，但都享有該房屋占有范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)，既然法律賦予了被拆遷人土地使用權(quán)，就要依法保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)利，國家如果需要征收或者征用土地，那么理應(yīng)給予土地使用權(quán)人合理的補(bǔ)償。

（二）拆遷補(bǔ)償政策分析

2001年實(shí)施的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》對(duì)城市房屋拆遷的程序、補(bǔ)償安置及法律責(zé)任等方面都進(jìn)行了明確規(guī)定，對(duì)于規(guī)范城市房屋拆遷行為、維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益、保障拆遷補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行起到了一定的積極作用?！稐l例》規(guī)定，城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃。拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞接袃煞N，貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

2003年12月1日，建設(shè)部頒布了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》，對(duì)城市房屋拆遷估價(jià)的概念界定為:拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)是被拆遷房屋的公開房地產(chǎn)市場價(jià)值，不考慮房屋的租賃、抵押、查封等因素。

2010年1月29日，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（征收意見稿）》正式向公眾公開征求意見。征收意見稿明確規(guī)定了征收程序、征收補(bǔ)償、適用范圍以及不是因?yàn)楣怖娴男枰獙?shí)施的拆遷等相關(guān)問題。征收意見稿中規(guī)定了補(bǔ)償?shù)姆绞?，有貨幣補(bǔ)償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換以及貨幣補(bǔ)償與房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合三種形式。被征收人可以自行選擇補(bǔ)償?shù)姆绞?。此外，征求意見稿還首次對(duì)公共利益的范圍進(jìn)行了界定，只有符合公共利益的需要，政府才可以進(jìn)行房屋的征收工作。

由此可見，近年來的政策法規(guī)對(duì)于城市房屋的拆遷補(bǔ)償問題做了比較明確的規(guī)定，對(duì)于拆遷的順利進(jìn)行起到了一定的作用，但我國的城市房屋拆遷補(bǔ)償制度仍然存在不足。

二、我國城市房屋拆遷補(bǔ)償制度的缺陷

（一）公共利益界定不明確

《物權(quán)法》規(guī)定，為了公共利益的需要，可以依照法律程序征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，但是《物權(quán)法》中并沒有對(duì)“公共利益的需要”做出具體的界定，在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)下，地方政府和開發(fā)商往往以“公共利益的需要”為幌子進(jìn)行強(qiáng)制拆遷。這與《物權(quán)法》的精神不符，強(qiáng)拆行為更是侵犯了公民的合法權(quán)益，只能加劇矛盾與沖突。

2010年1月29日公布的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例(征求意見稿)》中，對(duì)“公共利益的需要”做出界定，可見，隨著法律法規(guī)的不斷完善，拆遷決策的合法性會(huì)更加明確，公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)力也會(huì)得到更加充分的保障。

（二）拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)不合理

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定涉及到拆遷各方的利益，有些地方政府為了追求單純的業(yè)績，不惜損害被拆遷人的合法權(quán)益，一味降低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)來維護(hù)開發(fā)商。另外，拆遷估價(jià)委托程序上也存在著不公平，許多地區(qū)還是由政府或拆遷人選擇拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)。

我國現(xiàn)階段采用的征地拆遷補(bǔ)償方式主要有貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合等形式，但不管是哪一種補(bǔ)償方式，都是一次性給付全部補(bǔ)償金額。實(shí)際上，正是由于這種一次性給付的補(bǔ)償金額偏低，導(dǎo)致了征地拆遷中的各種矛盾。

（三）強(qiáng)制拆遷時(shí)有發(fā)生

眾所周知，近年來，由于我國法律法規(guī)的不完善，政府在城市建設(shè)特別是大量的商業(yè)征用地審批、實(shí)施拆遷作業(yè)中大包大攬，有的地方為了順利拆遷甚至動(dòng)用警力，強(qiáng)制執(zhí)行。由此引起的政府與拆遷人的矛盾已經(jīng)成為帶有普遍性的社會(huì)問題。如江西上饒縣強(qiáng)制拆遷造成十五人重傷的血案，江西宜黃的強(qiáng)拆自焚事件等。

三、國外城市拆遷補(bǔ)償?shù)慕?jīng)驗(yàn)

（一）關(guān)于“公共利益”的界定

在美國，對(duì)于一些重要基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及國防建設(shè)，政府都是動(dòng)用“重要空間法”從居民手中征得土地。美國法律對(duì)于公共使用的內(nèi)涵界定比較廣泛，土地的公共使用不會(huì)為了使某個(gè)個(gè)體獲取利益從而造成另一個(gè)個(gè)利益的損害。但公共使用并不意味著政府征收的財(cái)產(chǎn)只能給一般的公眾使用，政府征收財(cái)產(chǎn)后又立即轉(zhuǎn)讓給多數(shù)私人使用，也會(huì)構(gòu)成公共使用。

法國現(xiàn)行的立法對(duì)公共利益的認(rèn)定已經(jīng)擴(kuò)大到社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的各個(gè)領(lǐng)域,不僅僅包括公共的直接需要,而且包括能夠滿足公共利益的間接需要。法國還規(guī)定如果征收行為在滿足公共利益的同時(shí),也能使私人獲利,仍然符合公用的目的。

（二）關(guān)于補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)

在美國，根據(jù)現(xiàn)行法律,征用補(bǔ)償?shù)墓叫灾饕w現(xiàn)在三個(gè)方面：首先，得到補(bǔ)償?shù)牟粌H包括財(cái)產(chǎn)的所有人,還包括與征用相關(guān)的其他收益人；其次，補(bǔ)償?shù)膶?duì)象包括房地產(chǎn)及其附屬物以及相關(guān)無形資產(chǎn)；第三，補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)以公平的市場價(jià)值為依據(jù)。加拿大對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的補(bǔ)償，遵循市場原則并且建立在雙方協(xié)商的基礎(chǔ)上。加拿大在對(duì)被征用的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)償時(shí),以當(dāng)時(shí)的市場價(jià)格作為補(bǔ)償基準(zhǔn)。比如如土地的利用現(xiàn)狀是住宅用地,但確定的最佳用途是商業(yè)，則最終需要按商業(yè)用地來進(jìn)行評(píng)估和補(bǔ)償。

四、政策建議

（一）科學(xué)界定公共利益

公共利益界定不合理，就會(huì)導(dǎo)致商業(yè)利益假借公共利益之名違法征地拆遷，嚴(yán)重?fù)p害了公民的合法權(quán)益?？茖W(xué)地界定公共利益對(duì)于完善我國的拆遷補(bǔ)償制度具有十分重要的作用。首先，應(yīng)該明確公共利益界定的主體。這就需要立法機(jī)關(guān)對(duì)公利益進(jìn)行解釋和明確界定，并對(duì)有爭議的公共利益進(jìn)行評(píng)估、認(rèn)定，明確公共利益的事項(xiàng)和范圍，進(jìn)而防止作為執(zhí)行機(jī)關(guān)的行政機(jī)關(guān)借公共利益的名義，侵犯公民的合法權(quán)利，從而促進(jìn)公共利益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，界定的主體應(yīng)該是立法機(jī)關(guān)而不是行政機(jī)關(guān)。

（二）建立多樣化的補(bǔ)償方式

前面提到過拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞竭^于單一，因此，在拆遷補(bǔ)償過程中應(yīng)當(dāng)充分體現(xiàn)補(bǔ)償?shù)亩鄻踊瓌t。貨幣具有很強(qiáng)的社會(huì)流通性，因此補(bǔ)償時(shí)應(yīng)確定以貨幣補(bǔ)償為主，輔之以實(shí)物補(bǔ)償、安排就業(yè)、提供培訓(xùn)及生產(chǎn)優(yōu)惠政策等方式，給予被拆遷人充分的選擇權(quán)，滿足他們不同的需求。對(duì)于被拆遷地的困難群眾更要注重提供基本生活補(bǔ)償、養(yǎng)老補(bǔ)償、就業(yè)補(bǔ)償、子女教育補(bǔ)償?shù)龋ＷC其生活水平不會(huì)由于拆遷而下降。建立多樣化的補(bǔ)償方式不僅可以保障被拆遷人的利益，還可以使被拆遷人享受到城市發(fā)展帶來的好處。

（三）確定合理的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是城市房屋拆遷過程中的重中之重,《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，要通過評(píng)估來確定被拆遷房屋的價(jià)格，合理補(bǔ)償被拆遷人的直接損失。然而，僅僅考慮直接損失的補(bǔ)償是不夠的，拆遷補(bǔ)償?shù)脴?biāo)準(zhǔn)應(yīng)盡量考慮拆遷行為給被拆遷人造成的生活中的其他損失。公民在購買房屋時(shí)同時(shí)擁有了房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，因此，公民合法取得的土地使用權(quán)也應(yīng)當(dāng)?shù)玫较鄳?yīng)的保護(hù)。另外，如果被拆遷人因房屋拆遷而失去了原本生活、工作等便利條件，則這種間接損失也應(yīng)包括在補(bǔ)償范圍內(nèi)。

結(jié)論：城市房屋拆遷是加快城市建設(shè)，促進(jìn)舊城改造的重要手段，而依法保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益是維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的重要保證。為了對(duì)被拆遷人進(jìn)行合理補(bǔ)償，應(yīng)進(jìn)一步明確界定公共利益，完善相關(guān)政策法規(guī)，規(guī)范城市房屋的征收及拆遷程序，確定合理的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，化解拆遷矛盾，促進(jìn)城市房屋拆遷補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行。

作者單位：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)與公共管理學(xué)院

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篇9

關(guān)鍵詞：農(nóng)村墳地；墳地征收；困境；司法路徑

中圖分類號(hào)：D90-052 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1673-2596（2016）09-0116-03

“生養(yǎng)死葬”、“入土為安”、是中國千百年來廣為流傳的傳統(tǒng)觀念，如今土葬習(xí)俗在農(nóng)村仍舊盛行。當(dāng)下，由于傳統(tǒng)習(xí)俗的阻力和歷史遺留，公墓殯葬在農(nóng)村并未得到有效實(shí)施甚至形同虛設(shè)。觀念的保守對(duì)墳地征收的阻塞和經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)土地大量需求，兩者難以在實(shí)踐中找到利益平衡點(diǎn)，這就不可避免了在國家土地政策和地方政府“三位一體”的發(fā)展模式雙重約束下，配合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)行的國家政策和墳地歷史遺留問題的激烈的碰撞和矛盾激化，多方利益難以達(dá)到動(dòng)態(tài)平衡。

一、農(nóng)村墳地征收的困境現(xiàn)狀

（一）現(xiàn)實(shí)困境

我國是一個(gè)民族眾多的國家，多民族呈現(xiàn)大雜居小聚居態(tài)勢，城市化的發(fā)展促進(jìn)了民族融合，潛移默化的淡化了民族多樣化的習(xí)俗，在殯葬等方面也逐步的同化從而達(dá)到統(tǒng)一有序的管理，但是在各少數(shù)民族在其長期的歷史傳統(tǒng)背景下，尤其是在農(nóng)村和偏遠(yuǎn)地區(qū)，相應(yīng)不同的喪葬習(xí)俗還部分或完整的被世代傳承和保留。

一方面，喪葬問題在農(nóng)村和偏遠(yuǎn)地區(qū)普遍呈放逐消極態(tài)勢，管理措施松懈，墳地的選擇往往是民眾們依據(jù)自身當(dāng)?shù)亓?xí)俗，遵從風(fēng)水原則，自主安排。有的葬在山林中，有的在自留山自留地里，甚至有的安葬在自家田或者通過協(xié)商葬在別人家的田里。具體情況形形，林林總總，多樣而復(fù)雜，難以統(tǒng)一和調(diào)和。而另一方面，自農(nóng)村土地實(shí)行集體所有制和家庭聯(lián)產(chǎn)承包制以來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城建擴(kuò)大，土地資源逐漸緊缺，同時(shí)隨著農(nóng)村人口的增多，人均土地耕種面積銳減，各地的山地荒地逐步被農(nóng)民開發(fā)耕種，可供葬墳的山地越來越少，但是安葬亡靈對(duì)于普羅大眾而言又是勢在必行不能回避的問題，因此祖墳山、墳地的祭祀、葬墳用途和經(jīng)濟(jì)用途之間的矛盾愈演愈烈，農(nóng)村墳地問題的整合規(guī)劃和征收也迫在眉睫。在此矛盾上，當(dāng)下很難找到利益平衡點(diǎn)，以至于每每墳地征收運(yùn)動(dòng)都會(huì)受到百姓強(qiáng)烈地阻撓和抵觸，以至于雙方長期僵持，拖延公共工程進(jìn)度等。為此，就會(huì)出現(xiàn)有些地方強(qiáng)征墳地的狀況，采用激進(jìn)手段，以“平墳復(fù)耕”的名義制定相關(guān)政策，同時(shí)征地通知，強(qiáng)行遷走田間地頭的墳?zāi)埂?/p>

農(nóng)村墳地糾紛，涉及的主體也很是廣泛，前文所提到，因?yàn)檗r(nóng)村的喪葬普遍依照自身風(fēng)俗，據(jù)調(diào)查了解，除去風(fēng)俗之外，人們更遵從風(fēng)水，因此墳地的選擇并不集中且呈現(xiàn)多樣復(fù)雜性。是以，在墳地征收的過程中，若葬在自留山自留地等，主體僅涉及國家和公民雙方，若是葬在他人的田地中，就會(huì)涉及多方主體，矛盾的調(diào)和難度也會(huì)加大。農(nóng)村墳地糾紛案件頻頻發(fā)生，在全國范圍內(nèi)屢見不鮮，處理難度的加大，有時(shí)不及時(shí)化解，更有可能引發(fā)群體性械斗事件，影響當(dāng)?shù)厣鐣?huì)穩(wěn)定。而同時(shí)涉及到的農(nóng)村墳地糾紛損害賠償，現(xiàn)行法律制度既無法直接明確規(guī)定原告的主體資格認(rèn)定，也無法支持其精神損害賠償訴求，使糾紛進(jìn)入兩難境地。

（二）立法困境

目前，我國土地的所有權(quán)皆為國有或集體所有，但公民土地的使用權(quán)等相關(guān)權(quán)利仍然是值得尊重與保護(hù)的。政府為推進(jìn)農(nóng)村城市化發(fā)展，征收農(nóng)民土地，那么農(nóng)村墳地該何去何從，有沒有一個(gè)合理的安置方式與補(bǔ)償方式，這是我們不容小覷的一個(gè)社會(huì)問題。在殯葬方面，雖然國家出臺(tái)了相關(guān)法律法規(guī)，例如《殯葬管理?xiàng)l例》，但是對(duì)于民俗多樣、思想保守且情況復(fù)雜的的農(nóng)村喪葬現(xiàn)狀來說，并非是一朝一夕可以推行實(shí)施以迅速改變的。為了因地制宜，盡管地方相關(guān)為調(diào)節(jié)墳地征收的矛盾也出臺(tái)了相應(yīng)的政策和地方法規(guī)，例如：云南省在2014年5月修訂出的《云南省十五個(gè)州（市）征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》，但據(jù)了解，多數(shù)標(biāo)準(zhǔn)只包括征地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，而在青苗物補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、被征地農(nóng)民社會(huì)保障金等費(fèi)用上的規(guī)定少之又少甚至沒有規(guī)定。由此可見，相關(guān)規(guī)定在農(nóng)村墳地征收的調(diào)整上過于籠統(tǒng)和空泛，規(guī)定的情形有時(shí)也和司法實(shí)踐有很大的脫節(jié)，這些都是導(dǎo)致農(nóng)村墳地喪葬亂象一直沒有得到有效的治理和改善的原因，矛盾并未得到普遍緩和，一切都在博弈。

同時(shí)，對(duì)于政府“平墳征地”行為，其合法性與合理性有待重新審視。從立法目的看，2011年國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條首次列舉了符合“公共利益”的六種情形，但是，該《條例》只規(guī)定對(duì)國有土地上房屋征收的補(bǔ)償，沒有規(guī)定土地使用權(quán)的補(bǔ)償。因此《條例》不適用于農(nóng)村土地的征收，更不適用于農(nóng)村墳地的征收。另一方面，土地征收補(bǔ)償原則是對(duì)土地所有權(quán)人因?yàn)楣怖嫠軗p失的一種彌補(bǔ)，這種彌補(bǔ)受制于特定的規(guī)則，完全補(bǔ)償理念不僅是合理的補(bǔ)償原則，也是可具操作性的，并且一定程度上與“公正補(bǔ)償”原則是意義相通的。但是地方征地行為和其行為所依托的標(biāo)準(zhǔn)，并非面面俱到照顧多方利益，有失公平也時(shí)有發(fā)生，這就有悖于我國土地征收補(bǔ)償?shù)脑瓌t，因此必須受到重視和進(jìn)一步的商榷。

農(nóng)村墳地和殯葬在管理制度也多為空白，若想調(diào)和矛盾，進(jìn)行有效的管理，必須有相對(duì)應(yīng)的有實(shí)行力的管理制度相配合。農(nóng)村墳地登記管理制度缺失，使已有的墳地性質(zhì)無法確定，使用年限無從計(jì)算，導(dǎo)致《殯葬管理?xiàng)l例》中第八條和第十一條的規(guī)定無法落到實(shí)處；另一方面，很多墳?zāi)箤儆谧鎵?，年代久遠(yuǎn)，根據(jù)法無溯及既往原則，所出臺(tái)的有關(guān)于年限登記法律法規(guī)也只能對(duì)現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)整，不能以其年代超出法定而強(qiáng)行進(jìn)行遷墳。然而，現(xiàn)有的墳地征收政策普遍呈現(xiàn)籠統(tǒng)抽象且滯后空白的形態(tài)，很多規(guī)定和實(shí)際狀況脫節(jié)，形同虛設(shè)，在現(xiàn)實(shí)司法實(shí)踐中很難被應(yīng)用解決各類糾紛。

綜上所述，民族地方喪葬習(xí)俗與國家法律法規(guī)相關(guān)政策之間無法找到一個(gè)平衡點(diǎn)，官法與民俗之間的沖突亟須協(xié)調(diào)。

筆者認(rèn)為，判定補(bǔ)償?shù)脑瓌t不應(yīng)當(dāng)極端化，不能一刀切地統(tǒng)一全國標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)在具體案件的判斷標(biāo)準(zhǔn)上應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，地方制度的建立和法規(guī)政策的頒布，需要國家宏觀調(diào)控微觀自主，不能全部下放。因此，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)的制定，應(yīng)從兩方面入手：一方面地方因地制宜因時(shí)制宜，結(jié)合風(fēng)俗，標(biāo)準(zhǔn)個(gè)體具象化，微觀自主自制來確定實(shí)體標(biāo)準(zhǔn)，適應(yīng)情況發(fā)雜多樣化；另一方面國家應(yīng)在地方如何制定以及制定標(biāo)準(zhǔn)范圍、程序、方式等進(jìn)行框架式程序立法規(guī)制，用程序公平促進(jìn)實(shí)體公平，宏觀調(diào)控，兩相促進(jìn)，達(dá)到官民利益動(dòng)態(tài)平衡。

此外，在補(bǔ)償方面，應(yīng)該注重精神損害賠償。墳?zāi)贡旧聿煌谝话愕奈?，死者的近親屬對(duì)墳?zāi)勾嬖谝欢ǖ木窭妗Ｗ匀蝗怂劳龊?，其人格要素?duì)其活著的一定范圍內(nèi)的近親屬仍會(huì)發(fā)生影響。對(duì)死者人格的侵害，實(shí)際上是對(duì)其活著的近親屬精神利益和人格尊嚴(yán)的直接侵害，在侵權(quán)類型上，屬于以違反公序良俗的方式致人損害，損害后果表現(xiàn)為使死者近親屬蒙受感情創(chuàng)傷、精神痛苦或人格貶損。墳?zāi)辜耐辛怂勒呓H屬的個(gè)人感情、對(duì)死者的懷念、死者和生者的尊嚴(yán)，對(duì)墳?zāi)沟那址?，也就是?duì)死者近親屬精神利益的侵犯。因此，國家出臺(tái)法律應(yīng)該在精神損害賠償上有具體規(guī)制。

（三）結(jié)語

農(nóng)村墳地是死者的靈魂所在地，寄托著生者對(duì)逝者的哀思，是農(nóng)村宗教生活“慎終追遠(yuǎn)”行為的場所，同樣也是維系農(nóng)民本體性價(jià)值的重要社會(huì)空間；再者，農(nóng)村墳地也是維系鄉(xiāng)村“文化網(wǎng)絡(luò)”的重要手段，是維持集體社會(huì)團(tuán)結(jié)的重要載體，它更是宗族傳統(tǒng)觀念的延續(xù)和集體成員當(dāng)前最重要的一種“隱性”社會(huì)福利和社會(huì)保障。對(duì)于墳地征收的法律規(guī)制建設(shè)，可以借鑒國外法律，完善國內(nèi)立法，將征墳行為納入法治軌道。

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篇10

關(guān)鍵詞：拆遷 矛盾 途徑

中圖分類號(hào)：U415.7 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2306-1499（2014）12-

1.房屋征收的主要矛盾剖析

1.1房屋拆遷的法律、法規(guī)、政策不完善引起的矛盾

我國主要的征地拆遷法律法規(guī)有：《土地管理法》、《物權(quán)法》和《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 ，由于宣傳力度不夠，群眾對(duì)其只是了解甚淺，甚至?xí)嗾氯×x，對(duì)抗房屋征收工作。如此一來加大了房屋征收的難度，導(dǎo)致近年來釘子戶的數(shù)量逐年增多，嚴(yán)重阻礙了房屋征收的進(jìn)度。由于征收安置、過渡房源儲(chǔ)備嚴(yán)重不足，征收群眾的安置問題未得到徹底解決，對(duì)征收工作造成了很大的負(fù)面影響。隨著征收規(guī)模的增加，供群眾選擇的現(xiàn)成安置樓較少，期房又較多，而且大多被安置在離原征收區(qū)較遠(yuǎn)的區(qū)域，影響了政府的公信力。

1.2拆遷補(bǔ)償評(píng)估機(jī)制不健全引起的矛盾

房屋估價(jià)金額直接影響著拆遷補(bǔ)償金額的多少，然而很多地方的估價(jià)機(jī)制不健全。表現(xiàn)如下：有的不具有評(píng)估資格的機(jī)構(gòu)也在做評(píng)估，有的房屋評(píng)估全市都是同一家評(píng)估機(jī)構(gòu)在做，有的在拆遷估價(jià)工作中違反有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，有的在拆遷估價(jià)工作中弄虛作假，擅自減低或提高補(bǔ)償、安置標(biāo)準(zhǔn)，縮小或者擴(kuò)大補(bǔ)償、安置范圍，有的與拆遷當(dāng)事人一方串通損害另一方的合法權(quán)益或者以給予回扣等不正當(dāng)手段獲取拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)。

1.3群眾的合法權(quán)益得不到維護(hù)引起的矛盾

近期，一些地區(qū)在農(nóng)村征地和房屋拆遷中，出現(xiàn)被拆遷人示威、游行，甚至死傷事件，群眾反映強(qiáng)烈，社會(huì)影響十分惡劣。停水、停電、阻斷交通燈野蠻手段逼迫搬遷，以及采取“株連式拆遷”和“突擊拆遷”的現(xiàn)象時(shí)有出現(xiàn)，暴力拆遷和征地造成了人員傷亡和嚴(yán)重的財(cái)產(chǎn)損失。存在、權(quán)錢交易現(xiàn)象，引起了大規(guī)模的群體性上訪事件。

1.4拆遷工作人員的素質(zhì)不高和工作方法欠佳引起的矛盾

拆遷工作人員對(duì)房屋征收與補(bǔ)償?shù)膰摇⑹?、市、?zhèn)的相關(guān)法律、法規(guī)不熟悉，沒有按征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)制定合理的補(bǔ)償安置方案，因此引起了被拆遷人的不滿，導(dǎo)致拖延征收進(jìn)度。

2.對(duì)策與建議

2.1加強(qiáng)對(duì)群眾進(jìn)行土地征收及補(bǔ)償法制知識(shí)的教育

采取書面、網(wǎng)絡(luò)及媒體的方式對(duì)群眾進(jìn)行《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的法制教育，使他們了解房屋征收補(bǔ)償安置政策、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、工作程序等。掌握基本的征地情況，了解群眾對(duì)征收安置的要求，確保拆遷人和被拆遷人雙方在補(bǔ)償方面得到共識(shí)，使得拆遷補(bǔ)償工作能公平公正地進(jìn)行。根據(jù)群眾的居住要求和安置意愿規(guī)劃各種戶型的安置房，嚴(yán)抓安置房進(jìn)度，讓群眾能更快搬進(jìn)安置房，展開正常的生活。

2.2拆遷估計(jì)機(jī)構(gòu)規(guī)范化

2.2.1片區(qū)劃分

房屋拆遷估價(jià)以居委會(huì)為單位劃分片區(qū)，每一個(gè)片區(qū)不宜超過200戶且估價(jià)房屋面積不超過20000平方米。同一拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，原則上由一家估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。如同一拆遷范圍內(nèi)需要兩家或兩家以上估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，估價(jià)機(jī)構(gòu)之間應(yīng)當(dāng)就拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等進(jìn)行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)。

2.2.2估價(jià)機(jī)構(gòu)投票產(chǎn)生的方式

⑴估價(jià)機(jī)構(gòu)一般由被拆遷人投票的方式產(chǎn)生，鎮(zhèn)街拆遷部門負(fù)責(zé)召集公證部門（或司法所）、拆遷人、被拆遷人、被拆遷人所在的居委會(huì)或被拆遷人代表和估價(jià)機(jī)構(gòu)參加。

⑵被拆遷房屋實(shí)行一戶一票現(xiàn)場投票制，參加投票的到場戶數(shù)須多于全體被拆遷房屋總戶數(shù)的一半才視為有效。

⑶得票票數(shù)多于投票總數(shù)一半的估價(jià)機(jī)構(gòu)即為本期本片區(qū)選中的房屋估價(jià)機(jī)構(gòu)。若沒有任何一家估價(jià)機(jī)構(gòu)得票過半，則由被拆遷人在第一輪得票數(shù)前三位的估價(jià)機(jī)構(gòu)中重新投票，得票數(shù)最多的一家為本片區(qū)選中的估價(jià)機(jī)構(gòu)。

⑷以上估價(jià)機(jī)構(gòu)必須是符合相關(guān)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)。

2.2.3估價(jià)機(jī)構(gòu)搖珠產(chǎn)生的方式。若被拆遷人不愿意或者放棄投票選擇拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的，由拆遷人采取公開搖珠的方式確定估價(jià)機(jī)構(gòu)：

⑴搖珠開始之前先由搖珠人（由公證處或司法所代表）向參加搖珠的各方代表展示寫有阿拉伯?dāng)?shù)字的小珠（小珠上的編號(hào)對(duì)應(yīng)著各估價(jià)機(jī)構(gòu)簽到時(shí)的順序號(hào)，即對(duì)應(yīng)具體的估價(jià)機(jī)構(gòu)），然后逐一將小珠放進(jìn)搖珠機(jī)內(nèi)。

⑵搖珠人每次搖出一個(gè)小珠，小珠對(duì)應(yīng)的估價(jià)機(jī)構(gòu)即為本期該片區(qū)選中的估價(jià)機(jī)構(gòu)，該估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)該片區(qū)當(dāng)期受理申請(qǐng)的全部估價(jià)項(xiàng)目。

3.健全工作機(jī)制，及時(shí)化解矛盾糾紛

各地區(qū)、有關(guān)部門要求嚴(yán)格按照評(píng)估到位、審批程序到位、政策公開到位、補(bǔ)償安置到位的要求，建立健全征地拆遷信息溝通與協(xié)作機(jī)制，及時(shí)掌握和化解苗頭性、傾向性問題，防止矛盾積累激化。要健全征地拆遷工作責(zé)任制，加快建立上下貫通的信息系統(tǒng)，積極探索征地拆遷矛盾糾紛排查調(diào)處機(jī)制，采取各種有效方式做好群眾思想工作，防止簡單粗暴壓制群眾，避免困征地拆遷問題引發(fā)新的上訪事件。地方各級(jí)人民政府和有關(guān)部門要深入到問題較多的地方去接訪、下訪，主動(dòng)傾聽群眾訴求，把問題解決在初始階段。各地要加強(qiáng)形勢分析與研判，一旦發(fā)生惡性事件，要及時(shí)啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，做好穩(wěn)控工作，防止事態(tài)擴(kuò)大。要加強(qiáng)和改進(jìn)宣傳工作，充分發(fā)揮輿論監(jiān)督和引導(dǎo)的重要作用。

4.加強(qiáng)對(duì)拆遷工作人員的培訓(xùn)與教育

4.1嚴(yán)格按照國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的有關(guān)規(guī)定，堅(jiān)持依法征收和公平、公正、公開兩個(gè)原則開展工作。嚴(yán)格執(zhí)行國家、省、市、鎮(zhèn)的相關(guān)法律、法規(guī)、杜絕違法、違規(guī)現(xiàn)象的發(fā)生。征收項(xiàng)目必須按照有關(guān)征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，制度合理的補(bǔ)償安置方案，對(duì)被征收房屋所有權(quán)人給予公平補(bǔ)償。

4.2嚴(yán)格按照工作流程辦事

⑴征收公告⑵丈量登記⑶丈量復(fù)核⑷丈量數(shù)據(jù)公示⑸制定補(bǔ)償方案⑹動(dòng)遷洽談⑺確認(rèn)補(bǔ)償金額⑻簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議⑼支付補(bǔ)償款

參考文獻(xiàn)：

[1]國務(wù)院.城市房屋拆遷管理?xiàng)l例【M】.北京：法律出版社，2001.

[2]陳愛巧：“征地拆遷”問題的經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)識(shí)與矛盾分析