導語：如何才能寫好一篇村集體土地管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

深圳市“農(nóng)地轉(zhuǎn)國有”試驗以“特例”獲得北京默許付諸實施，國土資源部調(diào)查報告認為此舉“不宜模仿”，“下不為例”

中國目前正處于急劇城市化的進程中。此間，土地作為最稀缺的生產(chǎn)要素居于中心地位，成為諸多公開或潛在沖突之源，引起了方方面面的關(guān)注。城市化中的土地問題，特別是農(nóng)業(yè)用地和農(nóng)民宅基地的非農(nóng)化，因此成為《財經(jīng)》已經(jīng)和即將持續(xù)報道的重大話題。2006年2月，《財經(jīng)》曾刊載封面報道“土地解密”，對中國土地問題進行宏觀、實證的理論解析，亦曾引起各界深入討論。

從本期始，《財經(jīng)》將陸續(xù)刊發(fā)記者的基層實地調(diào)查，從微觀層面展現(xiàn)農(nóng)地非農(nóng)化過程中形形、光怪陸離的畫面。

我們深信，妥善地處理農(nóng)地問題，關(guān)乎中國經(jīng)濟之轉(zhuǎn)型，關(guān)乎建設(shè)和諧社會之成敗。任何一個國家的城市化進程，都包含兩個最為核心的內(nèi)容：一是農(nóng)村人口的城市化，一是農(nóng)民土地的非農(nóng)化。中國自農(nóng)村改革以來，經(jīng)過20多年的努力，城鄉(xiāng)二元分割的樊籬正在打破，農(nóng)民的就業(yè)和社會身份正一步步得到政策和城里人的認同?？墒?，在此過程中，農(nóng)民土地的非農(nóng)化卻朝著“政府壟斷土地一級市場”和“土地國有化”方向強化，演繹著一出出現(xiàn)代城市拔地而起與農(nóng)民失地、失權(quán)、失業(yè)相織相匯的悲喜劇。

中國已經(jīng)走到土地制度改革的十字路口。是朝著市場化的方向前進，承認農(nóng)民的土地權(quán)益、逐步放開土地一級市場，還是在現(xiàn)有的行政性軌道上強行推進？進一步說，在城市化的過程中，究竟應(yīng)當以什么原則、什么方式，兼顧國家、集體和農(nóng)民的多方利益？現(xiàn)在已經(jīng)到了必須正視這一問題的關(guān)鍵時刻。

――編者

沒有過多的媒體報道和坊間渲染，深圳市已靜靜完成了一場在中國獨一無二的農(nóng)地國有化“改革”。

過去兩年間，深圳市以推動“城市化”為起步，成功地將轄區(qū)內(nèi)全部農(nóng)村集體土地一次性轉(zhuǎn)為國有土地，史無前例地消滅了“農(nóng)村土地集體所有制”；當?shù)卣喑蔀槿珖┮坏膲艛噍爡^(qū)內(nèi)所有土地的副省級政府，成為中國最富有的“地主”。

在2004年深圳啟動“轉(zhuǎn)地”之前，深圳市的土地制度與全國一樣，城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村土地屬于農(nóng)民集體所有。這也是1982年以來中國土地制度的基本框架，農(nóng)村集體土地要變?yōu)閲宜?，只能?jīng)過政府征用，農(nóng)民只有農(nóng)用地的耕種權(quán)和農(nóng)村宅基地的使用權(quán)。

深圳“轉(zhuǎn)地”，惟一的法律依據(jù)是1998年新修訂的《土地管理法實施條例》。其中第二條第五項規(guī)定，“農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地屬于國家所有”。為了解決城市擴張的土地缺口，深圳于2004年決定，把寶安、龍崗兩區(qū)內(nèi)的27萬農(nóng)村人口一次性轉(zhuǎn)為城市居民，從而依據(jù)上述“條例”，一舉將兩區(qū)956平方公里土地轉(zhuǎn)為國有（參見《財經(jīng)》2004年第18期“深圳農(nóng)地轉(zhuǎn)國有之惑”）。

深圳此舉，于法理、于實踐都曾廣受爭議?！敦斀?jīng)》記者獲知，國土資源部最初持反對意見，并在2004年下半年派小組赴深圳專項調(diào)查。最終，深圳市“農(nóng)地轉(zhuǎn)國有”試驗以“特例”獲得北京默許，付諸實施。國土資源部的調(diào)查報告認為，此舉“不宜模仿”，“下不為例”。

時至今日，深圳市已基本完成相應(yīng)的“轉(zhuǎn)地補償”。在今年8月1日正式實施的《深圳市土地儲備管理辦法》中，寶安、龍崗兩區(qū)的農(nóng)村土地已統(tǒng)一納入國有土地儲備。在去年以來深圳房地產(chǎn)價格飆升、“地荒”傳聞不絕如縷的大背景下，握有巨量土地儲備的深圳政府顯得游刃有余，看來已掌握了城市發(fā)展的主動權(quán)。

隨著中央日趨收緊農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的權(quán)力，深圳獨特而不可復制的“農(nóng)地國有化”試驗，更凸顯了中國土地“城鄉(xiāng)分割，同地不同權(quán)”的制度困局，也展現(xiàn)出中央與地方圍繞土地復雜博弈的成敗得失。

兩年“轉(zhuǎn)地”

今年6月22日，深圳召開全市土地管理工作會議，并了《關(guān)于進一步加強土地管理推進節(jié)約集約用地的意見》、《深圳市土地儲備管理辦法》等七項土地政策，表明未來將“實施最嚴格的土地管理制度，推進節(jié)約集約利用土地”。

這次會議的背景之一，便是“敏感的”深圳所轄寶安、龍崗兩區(qū)轉(zhuǎn)地工作已基本完成。

“轉(zhuǎn)地”始于2003年10月，深圳出臺《關(guān)于加快寶安龍崗兩區(qū)城市化進程的意見》（下稱《意見》）。地處特區(qū)外的寶安、龍崗兩區(qū)城市化工作正式啟動，至次年4月全面鋪開。

首先，兩區(qū)的行政、經(jīng)濟和社會管理體制進行徹底調(diào)整，以求與特區(qū)內(nèi)的城市管理接軌。原鎮(zhèn)、村兩級的行政建制變更為城市的街道、居委建制；原村民陸續(xù)轉(zhuǎn)為城市居民，并相應(yīng)獲得城市社保待遇；原鎮(zhèn)、村兩級集體經(jīng)濟組織隨之改制為股份合作公司。但是，最為核心與敏感的問題，仍是農(nóng)村集體土地一次性轉(zhuǎn)為國有。

迄今為止，深圳為配合兩區(qū)城市化出臺的各類文件達26份，其中以2004年6月頒布的《深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化土地管理辦法》（下稱《管理辦法》）為核心，并直接與“轉(zhuǎn)地”相關(guān)。

在近三年來的城市化操作中，深圳將寶安、龍崗兩區(qū)集體土地轉(zhuǎn)為國有，并非簡單地貼上權(quán)屬標簽，而至少經(jīng)由三種不同方式逐步達成。其中大多數(shù)土地分兩種方式完成，而政府都無需付出任何代價。

其一，是對權(quán)屬不明的土地施行“自然轉(zhuǎn)地”。在現(xiàn)行城鄉(xiāng)分割的土地所有制下，土地或是國有，或是集體所有，現(xiàn)實中卻存在“灰色地帶”。其中最為突出的，即是未曾承包到戶的農(nóng)村山林地。針對這部分土地，由深圳市農(nóng)林漁業(yè)局負責確認范圍。據(jù)介紹，在轉(zhuǎn)地之初，這部分山林地約有360多平方公里。深圳市國土資源局一位人士表示，除非是明確分給農(nóng)民的自留山林，法律上對“山林地”并無明確的權(quán)屬界定。

在深圳此次轉(zhuǎn)地過程中，上述“灰色地帶”的山林地，實施了“默認國有”的原則。360余平方公里山林地被自然地轉(zhuǎn)為國家所有。由于這部分土地幾乎未作任何開發(fā)，對其“自然轉(zhuǎn)地”也未激起農(nóng)民與政府的明顯沖突。

其二，對農(nóng)民歷史上自主開發(fā)建設(shè)的土地實行“合法化”，把農(nóng)民集體所有的土地變?yōu)椤皣宜小?。這便是對寶安、龍崗兩區(qū)300平方公里城市“已建成區(qū)”土地的處置方式。對于早已“洗腳上田”的深圳農(nóng)民而言，“已建成區(qū)”才是他們最重要的利益所在。

根據(jù)《土地管理法》，農(nóng)村土地屬于集體所有，除了農(nóng)民宅基地、農(nóng)村公共建設(shè)用地、村組企業(yè)用地等，其余土地的使用權(quán)僅限于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，而非工商開發(fā)。但在寶安、龍崗，由于處于市場經(jīng)濟的最前沿，企業(yè)用地需求旺盛。從1990年開始，深圳農(nóng)村所有的承包土地幾乎全部用于非農(nóng)業(yè)開發(fā)，或被直接租賃給外商，或由村集體自行開發(fā)于工商用途，此即為“已建成區(qū)”。

很長時間以來，絕大多數(shù)深圳農(nóng)民的生活已完全依賴于土地出讓、私房出租以及從集體土地開發(fā)中所獲得的紅利。這些面積巨大的“已建成區(qū)”雖有違《土地管理法》，卻已成既定事實，深圳市政府不得不認真面對。

伴隨著“農(nóng)地國有化”，深圳政府在2004年6月出臺的《管理辦法》，再次確認了此前對于“已建成區(qū)”的處置辦法。即政府承認農(nóng)民對“已建成區(qū)”的土地使用權(quán)，也不追究違規(guī)責任；但同時必須把上述兩區(qū)“已建成區(qū)”土地的權(quán)屬統(tǒng)一轉(zhuǎn)為國有，并不再對農(nóng)地征用作出任何補償。

在這一模式下，農(nóng)民雖可“免交地價”，繼續(xù)享有“已建成區(qū)”的“國有土地使用權(quán)”收益，但因這些土地從性質(zhì)上已轉(zhuǎn)為國有，農(nóng)民必須補簽國有土地使用權(quán)出讓合同。而依照法律，國有土地使用權(quán)出讓的期限最長為70年，最短為40年。換言之，這些農(nóng)民通過政府的復雜操作，獲得了有期限的國有土地使用權(quán)，但永遠喪失了本屬自己的農(nóng)村集體土地所有權(quán)。

在此次“農(nóng)地國有化”中，政府真正需要付出代價的，是上述兩類土地之外的234平方公里土地。這就是深圳市政府需要作出“適當補償”、目前依然為農(nóng)業(yè)用途的農(nóng)村集體土地。

“適當補償”

通過“適當補償”將原屬農(nóng)村集體所有的“純農(nóng)業(yè)用地”轉(zhuǎn)為國有，是深圳市采取的第三種轉(zhuǎn)地方式。

這些需要適當補償?shù)?34平方公里集體土地，包括寶安、龍崗兩區(qū)的耕地、林地、山嶺、果園、荒地、水面等。其中也包括約70多平方公里已納入城市規(guī)劃范圍，但尚未完成征地程序和農(nóng)地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)的“純農(nóng)業(yè)用地”。

所謂“適當補償”，包括土地補償費、青苗補償費和地上附著物補償費，標準與歷年征地標準大體相當。根據(jù)最終確認的數(shù)字，深圳市一度計劃拿出近200億元完成“一次性轉(zhuǎn)地”。其資金來源包括深圳市及上述兩區(qū)的土地基金、財政預算安排的專項資金，以及由深圳市財政局統(tǒng)一從銀行獲得的貸款。

不過，按照深圳市政府的最新測算，最終所需資金并沒有那么多，目前已支付近120億元補償，支付結(jié)束大約需150億元－160億元人民幣。以150億元的支出計算，征用這234平方公里土地，平均每畝總補償額為4.3萬元左右，平均每個農(nóng)民補償5.6萬元左右。

除此之外，深圳市亦一次性將原27萬農(nóng)村人口中所有符合參加社保條件的人員納入社會保障體系，并規(guī)定每年從寶安、龍崗兩區(qū)國土基金總收入中劃撥3％－5％進入基本養(yǎng)老保險基金，用于彌補這些農(nóng)民社會養(yǎng)老保險基金的不足。即使此前從未參加保險計劃但達到退休年齡的村民，亦可按照深圳市城鎮(zhèn)職工參保標準，每月領(lǐng)取養(yǎng)老金。此舉亦被當?shù)卣暈閮?yōu)于征地的補償“配套措施”。

借由“一次性轉(zhuǎn)地，一次性付款”的轉(zhuǎn)地方式，至2005年底，寶安、龍崗兩區(qū)數(shù)百平方公里的農(nóng)村集體土地“國有化”已基本完成，比之地方政府按項目分批次“征地”，其規(guī)模之大，速度之快，簡直不可同日而語。

不過，相對于層層審批的征地，“轉(zhuǎn)地”依然要受到國家的土地用途管制，并不能在轉(zhuǎn)變性質(zhì)的同時立即變更用途。目前，深圳每年能得到的“農(nóng)用地轉(zhuǎn)用”指標只有1平方公里。鑒于國家對農(nóng)用地轉(zhuǎn)用實行嚴格的總量控制，深圳在短期內(nèi)，并不可能把這234平方公里的“農(nóng)用地”納入城市建設(shè)土地儲備。

目前，寶安、龍崗兩區(qū)經(jīng)“適當補償”而轉(zhuǎn)為國有的234平方公里土地，已根據(jù)不同功能，委托移交給不同的政府部門管理。如農(nóng)業(yè)和林業(yè)用地移交農(nóng)林漁業(yè)部門管理，并實施承包經(jīng)營有償使用，一般承包經(jīng)營年限為三年到五年，承包方不得改變用途、不得改變原農(nóng)業(yè)生產(chǎn)狀態(tài)。政府需要更改農(nóng)地用途時，則仍需按照正常的報批程序。

盡管如此，一次性“轉(zhuǎn)地”仍將使深圳市政府在未來的土地使用上獲得主動權(quán)。今年8月1日，《深圳市土地儲備管理辦法》正式實施，欲將全市的可建設(shè)用地統(tǒng)一收購、統(tǒng)一儲備，統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理。

“如果不實行一次性轉(zhuǎn)地，深圳在未來征地的代價和阻力將更為巨大，恐怕一畝地給農(nóng)民補償30萬元都無法實現(xiàn)。”深圳市國土局一位人士說，“因為在深圳，地比錢更值錢?！?/p>

“下不為例”

在深圳市看來，將城鄉(xiāng)土地全部國有化，消滅“農(nóng)地集體所有制”，關(guān)乎整個城市的長期發(fā)展。

深圳市城市規(guī)劃設(shè)計研究院院長王富海表示，深圳在建制之初，狹長的行政區(qū)劃便限制了未來的城市拓展空間；且經(jīng)過20多年的高速、粗放的開發(fā)，土地消耗極為嚴重，土地資源趨于枯竭，人口規(guī)模和土地總量的矛盾更為尖銳，更甚于其他城市。

截至2004年底，深圳市剩余可建設(shè)用地總量為257平方公里。據(jù)統(tǒng)計，1997年－2004年深圳市新增建設(shè)用地232平方公里，年均增加約32平方公里；以此速度，不到十年，深圳市將無地可供。

而深圳“農(nóng)地國有化”的重要背景，正是在土地日漸枯竭的局面下，政府與農(nóng)民互相“爭地”。在可用土地銳減、農(nóng)民自主開發(fā)土地的既成事實面前，政府要在與農(nóng)民的土地博弈中取得控制權(quán)，通過傳統(tǒng)的征地方式，事實上已經(jīng)難以為繼。

據(jù)記者了解，在2003年深圳提出城市化方案并一次性實現(xiàn)“農(nóng)地國有化”之初，即得到廣東省政府的支持，并迅速展開。

但是，在上報國土資源部時，這一計劃遭遇堅決反對。國土資源部認為，從保護耕地和農(nóng)民利益的原則出發(fā)，城市化并不意味著必然與農(nóng)業(yè)發(fā)展相抵觸，而深圳以城市化方案繞過征地審批，變更農(nóng)村集體土地的權(quán)屬，將損害依附耕地進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)民利益。并且，當時全國有不少地方亦出現(xiàn)以城市化名義剝奪農(nóng)村集體土地的傾向，國土資源部更不希望此口一開，引發(fā)各地效法。

為此，國土資源部2004年下半年在深圳進行了實地調(diào)查，并形成了上報國務(wù)院的調(diào)研報告。最終報告內(nèi)容并未公開，《財經(jīng)》記者獲悉，其結(jié)論為“深圳做法，下不為例”。

2005年3月4日，經(jīng)國務(wù)院批準，國務(wù)院法制辦公室、國土資源部又以“國法函[2005]36號”文件對深圳市政府進行“轉(zhuǎn)地”的法律依據(jù)，即《土地管理法實施條例》第二條第（五）項，作出專項的“解釋意見”。該“解釋意見”明確指出：《土地管理法實施條例》第二條第（五）規(guī)定是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織土地被依法征收后，其成員隨土地征收已經(jīng)全部轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織剩余的少量集體土地可以依法征收為國家所有。

顯然，該解釋強調(diào)，只有在農(nóng)民集體所有的土地逐漸被依法征收，并全部轉(zhuǎn)為城市居民后，才能對農(nóng)民集體剩余的少量土地轉(zhuǎn)為國有。這其實是對深圳的“轉(zhuǎn)地”法律依據(jù)的否定。

不過，由于該解釋意見自2005年3月4日實施，并不溯及以往，而“深圳轉(zhuǎn)地”發(fā)生在2004年，由此“深圳轉(zhuǎn)地”成為中國現(xiàn)有土地制度和法律框架下名副其實的“特例”。

如今，在位于深圳市振興路3號建藝大廈11層的深圳市土地儲備中心，掛牌兩年的“深圳市寶安龍崗兩區(qū)轉(zhuǎn)地辦公室”很可能在今年底摘牌，這代表著深圳“轉(zhuǎn)地”的徹底完成。

篇2

1.1土地征收中存在的問題

土地征收過程中的強征、以租代征、補償不到位問題：強征集體土地，凸顯現(xiàn)行制度缺陷；補償不到位，土地征收補償制度不完善；“以租代征”行為具有違法性、危害性和欺騙性特點。以杭州西溪國家濕地公園強征集體土地為例。首先，違反農(nóng)民意愿，給農(nóng)民生產(chǎn)生活帶來不便；其次，由于建設(shè)公園用地量較大，地方政府為符合自己的審批權(quán)限而分割地塊現(xiàn)象存在；再者，采用“撤村并居”和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”手段來進行集體土地征用，違反相關(guān)法律解釋2；最后，農(nóng)民則認為貨幣補償標準較低，傾向于返還建設(shè)用地或者入股參與以后的利益分配。以重慶市大足縣租用集體土地建設(shè)國家公園為例：首先，違反不能出讓、轉(zhuǎn)讓、出租農(nóng)村集體土地用于非農(nóng)建設(shè)的規(guī)定；其次，干擾正常的建設(shè)用地管理程序，違背土地征收的前提和程序；最后，簽訂的土地協(xié)議不受法律保護，向農(nóng)民許諾的補償可能落空。

1.2土地流轉(zhuǎn)中存在的問題

流轉(zhuǎn)中的強制流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)定價偏低、不合法征用等問題：強制流轉(zhuǎn)違反自愿原則，不利于社會穩(wěn)定；由于集體土地的流轉(zhuǎn)市場不完善，導致土地定價偏低，不利于提高農(nóng)民積極性；以土地征用方式使用集體土地，不滿足緊急需要和可以返還的前提條件，不符合法律規(guī)定。以四川宜賓紅巖村建設(shè)生態(tài)公園為例。政府強行流轉(zhuǎn)處于城鄉(xiāng)結(jié)合部紅巖村200多戶農(nóng)民的宅基地和300畝耕地建設(shè)生態(tài)公園。這帶來以下幾方面的負面效應(yīng)：首先，以種地為生的農(nóng)民本不想流轉(zhuǎn)土地而被強制流轉(zhuǎn)，嚴重影響了農(nóng)民正常生活，引發(fā)社會問題；其次，政府主導下的強制流轉(zhuǎn)，在價格方面表現(xiàn)為農(nóng)地流轉(zhuǎn)的價格偏低。

1.3土地權(quán)屬不變時存在的問題

權(quán)屬不變情況下，生態(tài)保護與農(nóng)民自主經(jīng)營權(quán)相矛盾：作為以生態(tài)保護為目的的國家公園，其管理條例、辦法均有相應(yīng)的措施來進行土地管理。而在權(quán)屬不變條件下，農(nóng)民對自己所擁有承包經(jīng)營權(quán)的土地可以依法行使自主經(jīng)營權(quán)，而其用途不符合公園規(guī)劃時，就會產(chǎn)生矛盾。因此，如何在保護生態(tài)利益和自主產(chǎn)權(quán)中找到平衡點，是國家公園建設(shè)中需要進一步思索的問題。以龍虎山風景區(qū)村民建房為例，當村民的自主需求與風景區(qū)的生態(tài)保護發(fā)生矛盾時，結(jié)合龍虎山的實際情況，制定了《龍虎山風景名勝區(qū)村民建房管理辦法》。該辦法規(guī)定了分區(qū)分級審核、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計以及保證金制度，切實平衡了兩方面的需求。

2建議

建設(shè)國家公園使用農(nóng)民集體土地，應(yīng)當在符合法律法規(guī)的前提下，將生態(tài)保護與農(nóng)民意愿有機地結(jié)合起來。本文就上述三方面的問題對國家公園建設(shè)中集體土地權(quán)屬處置情況提出以下四點建議。

2.1加強部門聯(lián)動，形成合力

國家公園建設(shè)涉及國土部、環(huán)保部、農(nóng)業(yè)部、林業(yè)局等多個國家部委以及各級地方政府，審批建設(shè)過程時間長、任務(wù)重，需要加強各部門聯(lián)動，形成合力。在前期集體土地處置時，由地方政府和國土部門主控，按照土地征收以及流轉(zhuǎn)規(guī)定，加快審批，提高效率；在公園建成后，由國家公園管理委員會負責土地使用的監(jiān)管。

2.2尊重農(nóng)民意愿，嚴控征地范圍，提高補償標準

強調(diào)農(nóng)民的公眾參與，尊重農(nóng)民話語權(quán)、議價權(quán)，將土地征收限制在國家公園的核心區(qū)。土地是農(nóng)民的命根、是社會穩(wěn)定的基礎(chǔ)。農(nóng)民如果失去了土地，當?shù)赜嘘P(guān)部門應(yīng)該做足安置工作，通過提高征地補償標準、主動提供工作等措施，讓失地農(nóng)民無后顧之憂慮，才能得到他們滿意。

2.3完善流轉(zhuǎn)市場，平衡生態(tài)保護與農(nóng)民利益

在國家公園建設(shè)的實驗區(qū)和緩沖區(qū)推進土地流轉(zhuǎn)，借鑒成都和重慶模式，加快建立集體土地流轉(zhuǎn)市場，確定合理的土地價格，調(diào)動各方積極性。同時，尊重農(nóng)民自主經(jīng)營權(quán)，在生態(tài)保護的前提下，積極探索滿足農(nóng)民建設(shè)宅基地自住、經(jīng)營獲利的需求，制定專門的實施辦法，平衡利益關(guān)系。

2.4跟蹤調(diào)研，開展試點探索，完善頂層設(shè)計

篇3

一、農(nóng)村房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)登記歷史遺留問題的處理

1.建國后依法頒發(fā)的權(quán)屬證書均有效，換發(fā)新版證書堅持自愿原則

建國以來，廈門市農(nóng)村房屋及宅基地權(quán)屬登記的管理部門及權(quán)屬證書種類涉及多個：解放初期時市人民政府頒發(fā)過土地房產(chǎn)所有證，上世紀六七十年代該項工作陷入停頓，八九十年代農(nóng)村集體土地使用權(quán)登記發(fā)證由市土地局辦理，頒發(fā)過集體土地建設(shè)用地使用證，農(nóng)村房屋所有權(quán)的登記發(fā)證由各區(qū)財政局辦理，頒發(fā)過鄉(xiāng)村房產(chǎn)契證。至1997年5月，農(nóng)村房屋所有權(quán)的登記發(fā)證轉(zhuǎn)為市國土房產(chǎn)管理局歸口管理。開展工作時，對歷屆人民政府頒發(fā)的權(quán)屬證書進行了清理。解放初期頒發(fā)的土地房產(chǎn)所有證作為今后權(quán)屬登記的確權(quán)依據(jù)之一，要求重新?lián)Q領(lǐng)集體土地使用權(quán)證書及農(nóng)村房屋所有權(quán)證書。為了保持政策的歷史延續(xù)性，原土地管理部門頒發(fā)的集體土地建設(shè)用地使用證和財政局頒發(fā)的鄉(xiāng)村房產(chǎn)契證繼續(xù)有效，權(quán)屬人按自愿原則申請換領(lǐng)新版證書。

2.換發(fā)新版權(quán)證時糾正房屋與土地權(quán)屬人不一致的歷史情況

針對財政局原頒發(fā)的鄉(xiāng)村房產(chǎn)契證與原土地局頒發(fā)的集體土地建設(shè)用地使用證權(quán)屬人不一致的情況，在換發(fā)新版證書時，堅持房屋所有人和土地使用人一致的原則，在已登記的權(quán)屬人基礎(chǔ)上由相關(guān)權(quán)益人協(xié)商認定一致的權(quán)屬人，出具書面材料后再受理登記。協(xié)商不成的，暫不受理。

3.實事求是地認可各歷史時期用地建房審批的合法手續(xù)

建國后廈門市農(nóng)村居民住宅建設(shè)及村鎮(zhèn)企事業(yè)單位建設(shè)項目的審批職能部門變化很大，批準建設(shè)的證照種類也較多。因此，制定規(guī)范性文件對農(nóng)村房屋及宅基地權(quán)屬登記的確權(quán)依據(jù)進行了歸納總結(jié)，規(guī)定：1997年9月1日《廈門市土地房屋權(quán)屬登記管理規(guī)定》施行之前，依法取得集體土地使用權(quán)或依法在集體土地上建設(shè)房屋并已竣工使用的，只要具備當時有效的批建手續(xù)，即可申請農(nóng)村房屋及宅基地權(quán)屬登記。1997年9月1日以后的建設(shè)項目或居民建房，應(yīng)嚴格按照《廈門市土地房屋權(quán)屬登記管理規(guī)定》的要求提交合法憑證，再辦理登記。

4.按照“一戶一宅”的原則妥善處理批建手續(xù)不完整的農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)登記

由于長期以來，政府在農(nóng)村用地建房的審批管理上欠賬過多，造成很多農(nóng)村房屋的用地建房手續(xù)不完整，因此，在2001年3月23日廈門市人民政府印發(fā)《關(guān)于加強我市農(nóng)村住宅建設(shè)管理工作的通知》(廈府[2001]綜28號)以前建造的房屋，無法按照《廈門市農(nóng)村土地房屋權(quán)屬登記發(fā)證若干規(guī)定》(廈府[1998]綜083號)的要求提供完整權(quán)屬來源材料的，由村民委員會和鎮(zhèn)人民政府證實符合“一戶一宅”條件的，經(jīng)執(zhí)法監(jiān)察部門對規(guī)定標準內(nèi)的土地、房屋面積收取配套費和增容費后，按《廈門市土地管理若干規(guī)定》和《福建省實施辦法》以及有關(guān)規(guī)定限制的人均用地和建筑標準直接給予確權(quán)。具體要求如下：經(jīng)收取配套費和增容費后確權(quán)登記的，確定給居住人口3人以下家庭的土地使用權(quán)面積最多不得超過80平方米，居住人口6人以上的家庭每戶不得超過120平方米，超過部分不予確權(quán)；確認房屋產(chǎn)權(quán)面積時，居住人口3人以下的總建筑面積最多不得超過90平方米，居住人口6人以上的每戶不得超過180平方米，確認的房屋層數(shù)最多不得超過3層，超過的層數(shù)和面積不予確權(quán)。

5.實事求是解決島內(nèi)時期舊證毀損的歷史遺留問題

由于解放初廈門市時向農(nóng)村居民頒發(fā)的土地房產(chǎn)所有證歷時已久，遺失、毀損現(xiàn)象十分普遍，而土地房產(chǎn)所有證存根檔案資料(島內(nèi))也未保存，因此對遺失權(quán)證的補發(fā)成為廈門市農(nóng)村登記發(fā)證的一項難題。根據(jù)實際情況要求：基層各土地管理所在接受農(nóng)村居民的土地房產(chǎn)所有證遺失申報后，向申請人發(fā)放《原土地房產(chǎn)所有證遺失申報審批表》，經(jīng)申請人(應(yīng)系業(yè)主本人或其配偶、直系親屬、委托人)簽章，村委會、鎮(zhèn)政府(街道辦)證明蓋章后，由所轄土地所對《廈門市禾山區(qū)戶地原圖》標注的資料、現(xiàn)存的房產(chǎn)及用地情況進行核對、調(diào)查、勘丈后，統(tǒng)一登報聲明，滿1個月無異議的，給予確權(quán)。權(quán)屬人健在的，頒發(fā)農(nóng)村土地房屋權(quán)屬證書；權(quán)屬人已死亡的，向申請人頒發(fā)《原土地房產(chǎn)所有證遺失調(diào)查憑據(jù)》，作為其繼承人辦理繼承公證書的憑據(jù)，待其繼承公證書辦理后，再受理轉(zhuǎn)移登記申請，向繼承人頒發(fā)農(nóng)村土地房屋權(quán)屬證書。

二、農(nóng)村房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)登記主要業(yè)務(wù)的操作辦法

1.減輕農(nóng)民負擔，減少行政環(huán)節(jié)，直接對合法批準的用地面積和建筑面積登記

廈門市農(nóng)村房屋及宅基地權(quán)屬登記開展之初，農(nóng)民違法超占用地違法超建建筑均應(yīng)先接受處罰，才予登記發(fā)證，并在證書上對超出批準用地面積和建筑面積標準的部分，備注“今后因建設(shè)需要拆遷時不予補償”字樣。經(jīng)過實踐，這種操作辦法加重了農(nóng)民負擔，增加了行政環(huán)節(jié)，農(nóng)民時有抱怨。2003年，為了加快農(nóng)村登記工作，廈門市國土房產(chǎn)局制定文件規(guī)定：“對于我市農(nóng)村地區(qū)在2001年3月23日以前持有批建手續(xù)但超占用地或超建房屋的，登記機構(gòu)可直接受理登記申請，在進行權(quán)屬登記時應(yīng)在備注欄中如實注明實測總用地面積及實測總建筑面積、違法超占的用地面積及超建的建筑面積，并記載接受監(jiān)察處理的情形，違法用地和違法建筑今后因建設(shè)需要拆遷時按照我市集體土地房屋拆遷補償?shù)挠嘘P(guān)規(guī)定處理。同時，在農(nóng)村土地房屋權(quán)證的宗地附圖和平面附圖中，如實繪制實測宗地范圍和房屋建筑范圍但不予框劃紅線。對于我市農(nóng)村地區(qū)在2001年3月23日以后違法超占的用地或超建的房屋，應(yīng)由執(zhí)法監(jiān)察部門先行處理后，登記機構(gòu)方可受理登記申請，權(quán)屬登記的具體處理辦法如前”。

2.尊重農(nóng)村聚落的居住生活習慣，妥善處理實際建設(shè)與村鎮(zhèn)規(guī)劃的矛盾

由于村民建房時房屋地基選址放樣的技術(shù)手段較為落后，加之閩南地區(qū)農(nóng)村聚落的特點和農(nóng)村居民住房的建設(shè)習慣，農(nóng)民所建房屋的宅基地形狀與批準證照上的示意圖經(jīng)常不盡一致。為尊重農(nóng)民建房的歷史和現(xiàn)實，妥善處理控制城市建設(shè)拆遷成本和保護農(nóng)民利益的矛盾，對于地籍調(diào)查時確定四至無糾紛且不影響村鎮(zhèn)規(guī)劃實施和村民公共權(quán)益的土地房屋，登記發(fā)證時應(yīng)避免從權(quán)屬上隨意切割、破壞房屋結(jié)構(gòu)，登記的土地房屋面積可以根據(jù)實際建筑狀況，按照批準的土地面積和總建筑面積對不超過3層的部分進行控制和確認，對于超出批準的土地面積和建筑面積或者超過3層的建筑面積不予確認，并依照相

關(guān)規(guī)定在登記卡和權(quán)屬證書上備注。

在對分割宗地建多幢房屋或者合并宗地建單幢房屋的情形進行登記時，應(yīng)按照批準的土地面積、建筑面積和建筑層數(shù)控制登記面積，超出的土地面積、建筑面積、建筑層數(shù)不予登記。1999年新《土地管理法》頒布實施后，1宗宅基地批準紅線內(nèi)只能建設(shè)1幢房屋，超出批準建筑面積建造的房屋不予登記。宗地合并建設(shè)單幢房屋有多個權(quán)屬人的，應(yīng)由權(quán)屬人出具合并登記書面協(xié)議，按照協(xié)議內(nèi)容進行共有權(quán)登記。

根據(jù)農(nóng)村房屋建設(shè)管理的狀況，廈門市曾規(guī)定農(nóng)村房屋及宅基地實際面積與批準面積的允許誤差為3％，因此土地超占或者房屋超建面積在3％以內(nèi)的，可以計入誤差范圍予以登記。

對于農(nóng)民建房時違反規(guī)定變換原批準坐落位置的，應(yīng)從嚴把關(guān)，須經(jīng)相關(guān)部門審批同意后，方可受理登記。

3.憑據(jù)有效證明材料確認正確的權(quán)屬人姓名和房地坐落地址

由于農(nóng)村居民的文化程度的限制和閩南地方方言的特點，農(nóng)村居民的身份證姓名和戶口本姓名、身份證姓名和建房審批申請人姓名經(jīng)常因為書寫為諧音字或地方方言文字而不一致。因此，進行土地房屋權(quán)屬登記時，必須堅持權(quán)屬人姓名與身份證、戶口簿名字一致的原則。身份證與戶口簿上的名字寫法不一致或有曾用名的，應(yīng)由當?shù)毓膊块T出具證明；土地房屋批準證照上的業(yè)主名字誤采用諧音字或者地方方言文字、與身份證的名字不一致的，可由村委會證明具體情況，以身份證名字進行登記。因門牌號調(diào)整導致批準證照上的房地坐落地址與實地不一致的，應(yīng)由村委會和相關(guān)民政部門證明變更情況。

4.規(guī)范農(nóng)村登記發(fā)證的公告方式

公告是權(quán)屬登記中的重要環(huán)節(jié)，特別是在發(fā)生行政訴訟時，不規(guī)范的公告方式常使登記機構(gòu)遭遇敗訴。為了規(guī)范公告方式，明確要求：農(nóng)村成片土地房屋調(diào)查登記審核后，分局應(yīng)在村委會公告欄將擬確權(quán)情況公告并拍照留存，公告存根須由村委會對公告期限和公告地點蓋章證明后存入檔案備查。批建手續(xù)遺失的，應(yīng)提供原批準單位的查檔證明，在市級報刊登報公告滿1個月無異議的，方可申請權(quán)屬登記，國土所應(yīng)將公告報紙整版原件收存檔案。

三、農(nóng)村房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)管理

由于國家對農(nóng)村宅基地使用權(quán)向非農(nóng)村居民流轉(zhuǎn)作了一系列的禁止性規(guī)定，同時，房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)權(quán)利主體相一致，是土地房屋權(quán)屬管理的基本原則，因此，農(nóng)村房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓也受到嚴格限制。具體地講，宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，僅只局限于同一集體土地所有權(quán)范圍內(nèi)，即宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主體僅局限于同一農(nóng)民集體內(nèi)部成員之間，所以本農(nóng)民集體之外的城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民不能取得該農(nóng)民集體所有土地的宅基地使用權(quán)，也就不能取得該農(nóng)民集體土地上的房屋所有權(quán)，農(nóng)村房屋及宅基地權(quán)屬的轉(zhuǎn)移受到嚴格限制。

《房屋登記辦法》也對農(nóng)村房屋的轉(zhuǎn)移作了詳盡的規(guī)定，為此，廈門市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了市國土房產(chǎn)局《關(guān)于進一步規(guī)范農(nóng)村村民住宅權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記管理的意見的通知》，明確規(guī)定，農(nóng)村集體土地上建造的住宅，僅限于本村集體經(jīng)濟組織成員內(nèi)部(行政村)流轉(zhuǎn)；購買人應(yīng)符合廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局、市建設(shè)與管理局、市規(guī)劃局《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)(福建省國土資源廳省建設(shè)廳關(guān)于貫徹實施(福建省農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地管理辦法)的通知)的通知》要求的“一戶一宅”相關(guān)條件，購買人的身份認定和購買條件由村(居)委會、鎮(zhèn)政府(街道辦)出具證明(應(yīng)有經(jīng)辦人的簽字)，并經(jīng)在村內(nèi)公告無異議的方可受理登記。各相關(guān)單位應(yīng)嚴格把關(guān)，嚴禁城鎮(zhèn)居民和外地戶籍人員到農(nóng)村購買集體土地上建造的房屋。城鎮(zhèn)居民和非本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的農(nóng)村居民在農(nóng)村非法購建的房屋，不予確權(quán)登記。

四、農(nóng)村房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)的抵押管理

現(xiàn)行法律對農(nóng)村宅基地上的房屋是否可以抵押沒有進行規(guī)定。但是，根據(jù)《擔保法》第37條規(guī)定，集體所有的土地使用權(quán)也有允許抵押的例外，就是“抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)”以及“以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押”的情形。同時，《擔保法》第36條和《物權(quán)法》第183條均明確規(guī)定：“鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押”。根據(jù)上述規(guī)定可以明確，即使集體土地上的土地房屋抵押的，也應(yīng)局限于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物及其占用的集體土地使用權(quán)。

因此，廈門市規(guī)定，以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)廠房等建筑物抵押涉及集體土地使用權(quán)及以承包方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權(quán)抵押時，應(yīng)提交該集體土地所有者同意抵押的證明，并應(yīng)明確實現(xiàn)抵押權(quán)的方式。同時，各登記機構(gòu)應(yīng)在他項權(quán)證上注明：抵押權(quán)人在處分抵押物時應(yīng)當遵守國家和本市集體土地上土地房屋轉(zhuǎn)移的有關(guān)規(guī)定。處分抵押物時，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有的性質(zhì)和原土地用途。

五、農(nóng)村房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)的繼承

篇4

一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)現(xiàn)狀

從調(diào)查的情況來看，從實行家庭承包責任制開始到第一輪土地承包期結(jié)束，土地流轉(zhuǎn)就已經(jīng)發(fā)生，但土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模小、數(shù)量少、范圍窄，個別因缺少勞動力而將自家的責任田土轉(zhuǎn)包給其他農(nóng)戶，是一種零星、分散式的流轉(zhuǎn)。實行第二輪土地承包之后，隨著土地承包30年不變政策的落實，農(nóng)村經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整和農(nóng)村勞動力的轉(zhuǎn)移，促進了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)速度明顯加快。目前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)主要有以下五種形式：

（一）轉(zhuǎn)讓

由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)自身發(fā)展的需要，企業(yè)間合并、兼并、重組及股份制改造，出現(xiàn)了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓。同時，農(nóng)村宅基地也隨房屋買賣而進行轉(zhuǎn)讓。

（二）出租

有的地方單純出租土地，有的地方連同地上物一同出租。安陽市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)以出租方式進行流轉(zhuǎn)的就占70%左右。

（三）入股

入股是將農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)資產(chǎn)作為企業(yè)的股份。土地入股不僅可以解除那些不愿意耕種土地但又不愿意放棄土地農(nóng)民的憂慮，而且還可以促進土地的流轉(zhuǎn)和集中，達到優(yōu)化資源配置的目的。

（四）抵押

眾所周知，土地屬于不動產(chǎn)。因此，土地是優(yōu)質(zhì)的抵押貸款擔保物。如果沒有土地作為抵押，企業(yè)很難從銀行中取得貸款，這樣企業(yè)的發(fā)展就會受到限制。因此，土地的抵押，不僅能夠提高金融資產(chǎn)的安全性，而且還能盤活企業(yè)的土地資產(chǎn)，促進企業(yè)的發(fā)展。但由于農(nóng)村土地的抵押權(quán)受到法律的限制，因此，農(nóng)村集體土地的抵押在土地的流轉(zhuǎn)中所占的比重很低。

（五）置換

置換是指不同用途或不同地區(qū)之間土地的互換。例如，安陽市郊區(qū)郭家灣村用約90畝與國有城市土地進行互換而實現(xiàn)了整個村莊的搬遷。安陽鋼鐵公司為了修路置換了鐵西區(qū)戚家莊約14畝土地。

二、土地流轉(zhuǎn)對農(nóng)村經(jīng)濟的促進作用

（一）提高了農(nóng)業(yè)勞動生產(chǎn)率的水平，增強了農(nóng)產(chǎn)品競爭力

通過土地流轉(zhuǎn)，盤活了土地資產(chǎn)，實現(xiàn)土地資源的充分利用。通過實行適度規(guī)模經(jīng)營，促進土地、資金、勞動力等要素的合理流動和優(yōu)化組合，降低農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本，提高了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率，增強了農(nóng)產(chǎn)品競爭力。

（二）加速農(nóng)村勞動力向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移

隨著農(nóng)村土地流進程的加快，越來越多的農(nóng)民可以脫離土地的束縛，轉(zhuǎn)向二、三產(chǎn)業(yè)，從而推動了農(nóng)村城鎮(zhèn)化、農(nóng)村現(xiàn)代化的進程，可實行集約化操作。

（三）促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，有利于農(nóng)民增收

土地流轉(zhuǎn)實現(xiàn)土地規(guī)模經(jīng)營，生產(chǎn)單位增大，實力增強，有條件進行農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。

（四）有利于加快農(nóng)業(yè)科技進步的步伐

實現(xiàn)土地規(guī)模經(jīng)營，在連片的耕地上有利于土壤改良、統(tǒng)一選用優(yōu)良品種和其他新的科學技術(shù)的運用。

三、存在的問題

（一）產(chǎn)權(quán)主體不明晰

我國農(nóng)村的土地歸農(nóng)民集體所有，這在《憲法》《民法通則》《土地管理法》《農(nóng)業(yè)法》等重要法律中都有明確的規(guī)定。但是，“集體”到底是指哪一級，法律規(guī)定則較為含糊不清。

（二）產(chǎn)權(quán)權(quán)能不完整

《土地管理法》第11條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認建設(shè)用地使用權(quán)”；第43條規(guī)定“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外”；第62條規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地，不予批準”；第63條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”等等。這對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)實質(zhì)上規(guī)定了種種限制，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)已不是完整的土地產(chǎn)權(quán)，其使用權(quán)流轉(zhuǎn)受到了很大的制約，也就很難形成對當前集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)形式、轉(zhuǎn)移的接受主體以及流轉(zhuǎn)后土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系的調(diào)整做出具體的規(guī)定。

(三)土地收益分配不合理

在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中一個突出和敏感的問題就是，農(nóng)村承包土地的收益分配問題?，F(xiàn)行土地制度下的土地收益分配，國家集中的多，留給農(nóng)民的相對較少。市、縣、鄉(xiāng)政府以及村委會參與了農(nóng)村承包土地土地收益的分配，誤認為集體土地也像國有土地一樣，政府也是農(nóng)村集體土地的所有者，都想從中分得“一杯羹”，從而形成了“與民爭利”的局面，使得農(nóng)民的利益得不到有效的保護。

四、措施與建議

其一，為了建立完善的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的機制，必須明晰農(nóng)村承包土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系。因為產(chǎn)權(quán)具有兩個顯著的特征：排他性和交易性。其中，排他性提供經(jīng)濟秩序，否則就會發(fā)生權(quán)利混亂；交易性促進經(jīng)濟增長，奠定資源的分工和專業(yè)化利用，并能夠獲得規(guī)模報酬遞增的經(jīng)濟效果。這樣更有利于資源配置效率的提高，更有利于產(chǎn)權(quán)交易和市場交易的安全。

其二，對農(nóng)村承包土地產(chǎn)權(quán)權(quán)能重新設(shè)定，在強化土地利用規(guī)劃控制的前提下，允許集體建設(shè)用地使用權(quán)依法有償流轉(zhuǎn)，以充分實現(xiàn)集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)的權(quán)利。一是從集體土地所有權(quán)上直接派生的集體土地使用權(quán)可比照國有土地使用權(quán)，通過轉(zhuǎn)讓、租賃、作價出資或入股等方式取得；二是依法取得集體建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利人，在土地使用年期內(nèi)，擁有集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等項權(quán)利。同時，對批準使用的集體土地使用權(quán)制定出相應(yīng)的流轉(zhuǎn)管理辦法。盡早出臺相關(guān)法律、法規(guī)，盡快完善農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度。

篇5

關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地使用權(quán)；土地流轉(zhuǎn)；現(xiàn)狀；問題；原因；對策

中圖分類號：F301 文獻標識碼：A DOI：10.11974/nyyjs.20150833172

1 農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀

目前中國大約有2267萬hm2的土地給農(nóng)民頒發(fā)了土地承包經(jīng)營權(quán)證，全國農(nóng)村已經(jīng)流轉(zhuǎn)的土地經(jīng)營權(quán)總面積是2533萬hm2，把土地部分或全部流轉(zhuǎn)給別人使用的農(nóng)戶接近6000萬戶。但我國新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化四化不同步，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化滯后明顯，現(xiàn)有的土地制度缺陷也愈加明顯：在土地資源配置層面，農(nóng)村富余勞動力“洗腳上田”使大量農(nóng)田閑置，造成了土地資源的浪費；形成了農(nóng)村以家庭為主的散、小、弱的生產(chǎn)經(jīng)營格局，制約我國農(nóng)業(yè)的進一步發(fā)展和升級。在農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)層面，土地承包經(jīng)營權(quán)的法律、機制不健全；政府對于農(nóng)村的社會保障制度不完善，注重土地的社會保障功能，從而制約了土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。

2 存在問題及原因

2.1 對土地流轉(zhuǎn)的認識不夠

農(nóng)戶沒有搞清土地承包經(jīng)營權(quán)和土地所有權(quán)之間的關(guān)系。怕土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)以后會失去自己的承包地，不敢參與流轉(zhuǎn)；目前農(nóng)村社會保障機制尚未形成。土地是農(nóng)民的主要生產(chǎn)資料，只有靠經(jīng)營土地，才能獲得生活保障，醫(yī)療、養(yǎng)老保險也來自于經(jīng)營土地的收入；，地方政府缺乏對土地流轉(zhuǎn)的認識。一些地方政府忽視了土地流轉(zhuǎn)優(yōu)化資源配置、推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、調(diào)整促進土地適度規(guī)模經(jīng)營、提高農(nóng)民生活水平等重要作用，因此疏于對土地流轉(zhuǎn)的宣傳、引導和管理，導致土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)缺少一個有利的政策環(huán)境。

2.2 法律、機制不健全

《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》以及《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證管理辦法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等諸多關(guān)于土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律條款存在沖突協(xié)調(diào)問題，有些法律甚至相互矛盾，從而帶來因法律界限不明或條文理解不同而帶來的適用不統(tǒng)一問題。

一些地方因沒有完善的中介機構(gòu)為之服務(wù)，更缺乏土地流轉(zhuǎn)市場，土地流轉(zhuǎn)工作沒有完全展開，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)也僅僅局限在村內(nèi)，不能跨區(qū)域流動，流轉(zhuǎn)范圍小，交易量小，成交的可能性小。

2.3 流轉(zhuǎn)合同不完善

農(nóng)戶所簽訂的土地流轉(zhuǎn)合同大多不規(guī)范，權(quán)責不明確。有的合同條款甚至與現(xiàn)有法律和政策相抵觸，這不僅不受法律保護，嚴重者還涉及非法犯罪；農(nóng)戶大多以口頭協(xié)議的形式進行轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓，口頭協(xié)議的穩(wěn)定性差，一旦發(fā)生糾紛，不便于當事人舉證和分清責任，也不利于保護自己的合法權(quán)益。

2.4 土地流轉(zhuǎn)條件存在限制

土地權(quán)利主體不明確。我國法律規(guī)定農(nóng)村土地歸集體所有，但是往往鎮(zhèn)政府、村集體組織和村民小組共同享有土地權(quán)利；各主體權(quán)利不明確。土地權(quán)利包括所有權(quán)、使用權(quán)、處置權(quán)、收益權(quán)等，各個權(quán)利主體不清楚自己擁有什么權(quán)利，尤其是農(nóng)民不清楚怎樣行使自己的權(quán)利，導致農(nóng)民的合法權(quán)益很容易受到侵害。承包農(nóng)戶是土地流轉(zhuǎn)中的主體，農(nóng)民只有在法律規(guī)定的范圍內(nèi)應(yīng)當有一定的自，這樣才符合依法自治的原則，才能促進農(nóng)村經(jīng)濟健康有序發(fā)展。

3 政策措施

3.1 規(guī)范合同手續(xù)

在流轉(zhuǎn)主體雙方協(xié)商的基礎(chǔ)上，土地流轉(zhuǎn)應(yīng)嚴格按法律程序履行合同手續(xù)，并經(jīng)村集體組織同意后方可簽訂流轉(zhuǎn)合同，流轉(zhuǎn)合同簽訂后報相關(guān)管理部門鑒證備案后生效。政府部門應(yīng)制定統(tǒng)一的流轉(zhuǎn)合同范本和土地流轉(zhuǎn)證書，統(tǒng)一土地流轉(zhuǎn)合同的簽訂、鑒證的程序，搞好造冊登記工作。

3.2 利用市場促進土地流轉(zhuǎn)

應(yīng)充分發(fā)揮市場資源配置的作用，利用市場機制來調(diào)節(jié)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，有利于土地資源的優(yōu)化配置并調(diào)整土地供需關(guān)系，從而提高土地利用率和市場運行效率。而且應(yīng)不斷完善國家有關(guān)土地流轉(zhuǎn)的稅收、貸款、利息政策，建立相應(yīng)的金融、保險支持體系，使農(nóng)民、企業(yè)以及集體經(jīng)濟組織擁有足夠的資金參與土地流轉(zhuǎn)，建立一個安全、高效、穩(wěn)定的土地流轉(zhuǎn)市場。

3.3 建立和完善土地流轉(zhuǎn)法律制度

《物權(quán)法》、《農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等法律修改時，要完善土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定，明晰土地權(quán)利主體和各主體權(quán)利，并統(tǒng)一相關(guān)法律條款。

3.4 加強土地流轉(zhuǎn)的管理

規(guī)范地籍管理，建立完備的土地檔案；構(gòu)建適應(yīng)產(chǎn)權(quán)市場化的土地管理體制；締造交易中介服務(wù)組織；制定土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)則。

篇6

關(guān)鍵詞：農(nóng)業(yè) 發(fā)展戰(zhàn)略 集體土地 使用權(quán) 流轉(zhuǎn)

十二五期間，高州市農(nóng)村要實現(xiàn)從傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的跨越。要實現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，首先要解決農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問題。按照國家政策，該市農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)開始于二十世紀八十年代中期，允許有償轉(zhuǎn)包土地，至今已歷經(jīng)三十年。但是，該市大部分集體土地仍然分散給農(nóng)戶使用。這種現(xiàn)狀已經(jīng)成為該市實施農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化戰(zhàn)略的制約因素。因此，該市只有建立公開規(guī)范、活而不亂的集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場，促進農(nóng)村集體土地使用權(quán)規(guī)范流轉(zhuǎn)，才能充分發(fā)揮集體土地的資源和資產(chǎn)效益，為實施農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化戰(zhàn)略掃除障礙。

一、農(nóng)村集體土地使用權(quán)規(guī)范流轉(zhuǎn)是該市實現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的前提條件

1987年以來，該市按照經(jīng)濟社會發(fā)展的實際需要，不斷推進城鎮(zhèn)國有土地使用制度的改革。城鎮(zhèn)國有土地使用制度改革的成功，為該市農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)提供了經(jīng)驗，促進了土地市場不斷深化發(fā)展。但是，在該市農(nóng)村，人均不足0.4畝耕地，人多地少。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進程的加快，農(nóng)村的農(nóng)用地和閑置的建設(shè)用地逐年減少，用地矛盾日益尖銳。以各種形式自發(fā)流轉(zhuǎn)農(nóng)村集體土地使用權(quán)特別是非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)的的行為屢有發(fā)生，日漸增多，在數(shù)量和規(guī)模上有擴大的趨勢。據(jù)統(tǒng)計，該市通過隱性市場流轉(zhuǎn)的農(nóng)村集體建設(shè)用地實際超過集體建設(shè)用地總量的20%。因此，在全面推進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的客觀條件下，該市應(yīng)制定政策，把集體土地和國有土地平等看待，按照"同地、同價、同權(quán)"的原則，把農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)納入統(tǒng)一的土地市場，規(guī)范管理，依法流通，使國家、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)民公平合理地分配土地收益。

二、當前該市農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中存在的問題

該市仍未依照《土地管理法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》建立完善全面推進農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的指導、協(xié)調(diào)、監(jiān)察、激勵、約束機制，導致了該市仍未形成規(guī)范、統(tǒng)一的農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的運作程序，難以管理，問題較多。

（一）該市農(nóng)村集體土地使用權(quán)隱易引發(fā)諸多問題

農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)這一隱性市場的客觀存在，雖然不符合現(xiàn)行土地管理法律法規(guī)，但恰恰反映了市場經(jīng)濟條件下農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的內(nèi)在要求。由于沒有把它納入統(tǒng)一的土地市場，這種自發(fā)性的隱性流轉(zhuǎn)帶來許多問題，如污染環(huán)境、隨意占用耕地、浪費土地以及農(nóng)業(yè)面積銳減，影響總量動態(tài)平衡的實現(xiàn)和糧食產(chǎn)量的穩(wěn)定；低價出讓、轉(zhuǎn)讓和出租農(nóng)村集體土地，造成集體資產(chǎn)的不斷流失；隨著土地用途的改變，土地利用總體規(guī)劃難以實施，土地的用途管理無法到位，造成基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套設(shè)施跟不上、布局零散、建設(shè)規(guī)模小、經(jīng)營粗放以及效益低等問題；本來應(yīng)該征收的土地資產(chǎn)的流轉(zhuǎn)稅費也無法征收；用地權(quán)屬不清誘發(fā)糾紛和上訪，等等，造成一系列社會問題。

（二）該市的一些基層政府征用農(nóng)村集體土地仍未按市場價補償

土地征用是政府按法定程序，為公共利益目標，強制性地將集體所有的土地轉(zhuǎn)為國有土地并給予一定補償?shù)闹贫?。征地是行政?quán)力色彩最濃的領(lǐng)域。這里的問題包括：一是政府為經(jīng)濟、文化等公共事業(yè)需要而征地，"公共利益"在當?shù)匚茨車栏窠缍ǎ鞯胤秶^寬、過泛。實際上，征地是政府充當中介，以行政權(quán)力收購土地。征地價格（補償標準）不統(tǒng)一、不合理，隨意性大，一般是偏低。而一旦集體土地被征用后成為國有土地，其出讓價格增長十多倍。我認為，這是一種"制度性尋租"，政府充當"二道販子"，事實上用低價部分"剝奪"了農(nóng)民的土地，又以高價出讓土地。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的利益未能得到應(yīng)有補償。農(nóng)民從土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)中得不到應(yīng)有實惠，陷入失地即失業(yè)、無保障的境地。甚至，政府憑借權(quán)力拖欠征地款，集體農(nóng)民拿到的是"白紙條"，兌不了現(xiàn)，由此引發(fā)矛盾的尖銳化--農(nóng)民、上訪、重復上訪等問題的數(shù)量不斷攀升，成為"三農(nóng)"問題之一，成為社會不安全原因之一。

三、與時俱進，依法推進該市農(nóng)村集體土地使用權(quán)的規(guī)范流轉(zhuǎn)

農(nóng)村集體土地使用權(quán)的規(guī)范流轉(zhuǎn)是該市農(nóng)業(yè)生產(chǎn)向產(chǎn)業(yè)化、集約化、標準化、機械化邁進的前提條件，也是該市從傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)大市向具有工業(yè)化內(nèi)涵的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)強市跨越的必備條件。在十二五期間，該市必須依法采取行之有效的措施，積極推進農(nóng)村集體土地使用權(quán)的規(guī)范流轉(zhuǎn)。

（一）規(guī)范該市農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的原則、種類、準入條件、主要方式和使用年限

該市應(yīng)依照《土地管理法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》制定、實施農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的政策性文件，引導農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)步入規(guī)范化軌道。一是確定該市農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的原則。土地作為生產(chǎn)資料和勞動對象等生產(chǎn)要素，任何一種所有制的土地使用權(quán)必須按照"同地、同價、同權(quán)"的原則來對待。因此，該市農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)也應(yīng)同國有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)一樣，遵循"自愿、公開、公平、有償、有限期使用和用途管制"的原則。二是明確該市農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的四個必備條件：符合土地利用總體規(guī)劃、城市（村鎮(zhèn)）建設(shè)規(guī)劃；已獲國土資源管理部門批準的用地，且取得土地權(quán)屬證書；鎮(zhèn)、村經(jīng)濟聯(lián)合（總）社同意流轉(zhuǎn)；不在抵押和法院查封之列，無糾紛。三是按土地利用現(xiàn)狀進行科學的分類。包括：農(nóng)村集體農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)；農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)；農(nóng)村集體未利用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。四是規(guī)定該市農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主要方式和使用年限。主要方式包括：出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。集體土地使用權(quán)出讓的最高年限可參照國有各類用地出讓的最高年限（其中農(nóng)用地以承包期為最高出讓年限、未利用地根據(jù)規(guī)劃確定的土地用途而定），轉(zhuǎn)讓后的土地使用年限為出讓年限減去已使用年限。

（二）在經(jīng)濟上該市要給農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)以接近國有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的平等權(quán)利

目前，當?shù)卣饔棉r(nóng)村集體土地時，僅僅給予適當?shù)慕?jīng)濟補償，無形之中降低了農(nóng)村集體土地應(yīng)當享有的平等獲利權(quán)利，加劇和激化了農(nóng)民的反感情緒，嚴重挫傷了農(nóng)民的積極性。如果政府在經(jīng)濟上給農(nóng)村集體土地以更合情理的規(guī)定，必然會大大加快農(nóng)村集體土地使用權(quán)規(guī)范流轉(zhuǎn)的步伐，從而充分盤活農(nóng)村集體土地資產(chǎn)，促進農(nóng)村集體土地的市場配置，推動農(nóng)業(yè)向規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展。

（三）建立強有力的國土資源執(zhí)法監(jiān)察體系，確保耕地占補平衡

篇7

“我們農(nóng)民的房子也能辦房產(chǎn)證，抵押貸款嗎？”

4月19日，安徽省宣城市宣州區(qū)水陽鎮(zhèn)某村村民楊某半信半疑，楊某給記者出示的集體土地使用證，落款日期為1992年，但并未登記辦理房產(chǎn)證。

楊某的“無知”并不足為奇。因為“這個事情實際上是我們冒著風險在干”。4月17日，宣城房管局有關(guān)負責人語氣焦灼的背后，安徽小崗村30年前“”的“冒險”之舉似乎宛若眼前。

30年后，同樣是一個“冒險”的改革舉措，安徽試圖將數(shù)量龐大的農(nóng)房從資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為資本，提高農(nóng)民融資能力，這將是農(nóng)村生產(chǎn)力的新一輪大解放。

創(chuàng)新者公開了革新之舉，又小心翼翼不愿“露面”。

4月8日，安徽省建設(shè)廳官方渠道將試點農(nóng)房產(chǎn)權(quán)登記流轉(zhuǎn)制度，地方金融監(jiān)管部門、各路媒體立即高度關(guān)注。但安徽省建設(shè)廳十分謹慎，辦公室負責人以時機尚不成熟為由，婉拒了本報記者在內(nèi)的多家媒體的采訪要求。

微妙的背后隱藏著一項“冒險”的制度化創(chuàng)新。

試點

近日，本報記者奔赴安徽省宣城市宣州區(qū)基層鄉(xiāng)鎮(zhèn)，調(diào)查當?shù)叵刃邢仍嚨霓r(nóng)房發(fā)證、流轉(zhuǎn)和抵押貸款等相關(guān)情況。

早在11年前，安徽省宣城市房地產(chǎn)管理局(下稱宣城房管局)已開始探索集體土地房屋權(quán)屬登記發(fā)證(又稱農(nóng)房登記)工作，并試圖將農(nóng)房流轉(zhuǎn)與交易管理制度化。

本報記者獲取的一份內(nèi)部資料顯示，2003年至2007年，宣城房管局共辦理農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓884起，轉(zhuǎn)讓額5692.53萬元；同期，宣城房管局共辦理農(nóng)村房屋抵押貸款7729起，抵押貸款額約為5.02億元。

“目前，幾個地市在做前期準備，包括馬鞍山、安慶、淮南等市?！?月11日，一位接近安徽省建設(shè)廳的知情人士透露，“試點可能放在宣城市宣州區(qū)下面的村鎮(zhèn)，聽說當?shù)匾呀?jīng)做了兩三年，貸款好幾個億，沒有出現(xiàn)一筆不良貸款?！?/p>

此言不虛。“在宣州區(qū)的一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)，街道上70％至80％的商住樓都抵押在信用社?！?月18日，宣州區(qū)農(nóng)村信用聯(lián)社副主任董欽德告訴記者，截至2008年3月末，該聯(lián)社包括集鎮(zhèn)和市區(qū)以商住樓為抵押的貸款余額為5.86億元；而且“最近5年發(fā)放的這些貸款幾乎沒有損失”。

“農(nóng)村具有一定商業(yè)價值的房子，主要是在公路旁邊和中心村，這些房屋所有人都找我們幫他們辦證。”4月17日，宣州區(qū)某鎮(zhèn)政府主管城建的人士告訴記者，而且信用社也愿意發(fā)放以這些門面房作為抵押品的抵押貸款，“絕對有，而且多的很”。

本報獲得的內(nèi)部材料顯示，2007年，宣城市鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體土地房屋抵押1628宗，抵押額1.79億元，宗均11萬元。當年，宣城房管局還辦理集體土體房屋轉(zhuǎn)讓280起，轉(zhuǎn)讓額1701萬元，轉(zhuǎn)讓面積3.62萬平方米。

實際上，宣城房管局農(nóng)村房屋登記的試點從1997年就已開始，此后，逐步實現(xiàn)制度化、規(guī)范化管理。2004年至2005年度，該局還被安徽省建設(shè)廳作為全省農(nóng)村房屋發(fā)證工作的試點市。

而在試點初期，宣城房管局一度感到困難重重：一是農(nóng)村房屋登記工作法律、法規(guī)依據(jù)缺乏，特別是農(nóng)村房屋的流轉(zhuǎn)受到嚴重制約；二是主要試點所在的宣州區(qū)原31個鄉(xiāng)鎮(zhèn)中29個鄉(xiāng)鎮(zhèn)沒有基層房管所。

對此，宣城房管局首先從抓機構(gòu)設(shè)置入手，其中，在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府成立“房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證辦公室”(簡稱“發(fā)證辦”)，與城建辦合署辦公，實行“兩塊牌子，一套人馬”，并確定專人負責辦理。

其次，在登記范圍上，宣城房管局規(guī)定鄉(xiāng)鎮(zhèn)國有土地范圍內(nèi)的房屋，只要產(chǎn)權(quán)清楚，土地來源合法，應(yīng)依法列入房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證范圍；集體土地范圍內(nèi)的房屋，參照國有土地范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)登記辦法，本著“農(nóng)民自愿”的原則，凡主動申報登記的，應(yīng)積極做好服務(wù)工作。

近年來，宣城房管局市場產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處平均每天受理鄉(xiāng)鎮(zhèn)(含集體土地)各類登記約30起以上，考慮到部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)路途較遠、交通不便等因素，還專門開辟了農(nóng)村房屋登記快捷通道。其中，房地產(chǎn)抵押登記必須當場辦結(jié)。

截至2007年底，宣州市共核發(fā)農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)證9256本(戶)，發(fā)證面積122.36萬平方米。

但是，登記發(fā)證只是第一步，農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓和抵押登記的有效開展，是能否全面開展農(nóng)村房屋登記工作的關(guān)鍵所在。

為規(guī)避流轉(zhuǎn)、抵押方面的法律障礙，宣城房管局開展了與土地管理、金融、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會等多個部門的協(xié)調(diào)工作。

其中，宣城房管局協(xié)調(diào)村鎮(zhèn)規(guī)劃和土地管理部門，對農(nóng)村中心村和沿公路兩側(cè)具備經(jīng)營條件的房屋在用地和規(guī)劃審批時，房屋設(shè)計用途明確界定為商住性質(zhì)。這樣一來，就可以規(guī)避農(nóng)村房屋，特別是農(nóng)民的住房不能上市抵押的限制，活躍農(nóng)村房地產(chǎn)市場。

宣城房管局在一次經(jīng)驗交流中表示，上述管理辦法行之有效，“至今未發(fā)生一起行政訴訟，也很少遭受投訴”。

宣城試點引來省內(nèi)外的關(guān)注。安徽省內(nèi)先后有半數(shù)以上的省轄市和部分縣前往宣城市考察學習；四川成都、湖南常德等房地產(chǎn)管理部門也聞訊趕來調(diào)研。

就在本報記者前往宣城采訪之前，安徽省建設(shè)廳廳長倪虹于4月5日率團赴宣城市調(diào)研，倪虹表示，“積極爭取在宣城試點的基礎(chǔ)上逐步向全省推廣”。

冒險

雖然宣城試點備受各方推崇，但宣城房管局對媒體的采訪請求一概謝絕。

由于目前農(nóng)房登記發(fā)證與交易管理工作，“尚處于探索摸索階段，很多東西不便公開談。”4月17日下午，宣城市房管局辦公室一位負責人說，而且“政策能夠突破到什么程度，我們還不清楚”。

宣城房管局的對外口徑與此前安徽省建設(shè)廳如出一轍。前述安徽省建設(shè)廳辦公室有關(guān)負責人告訴記者，目前安徽省建設(shè)廳房產(chǎn)處正在制定集體土地房屋登記管理辦法，并征求金融、土地等部門的意見。

“關(guān)鍵這個辦法里面有無突破?！币晃恢槿耸客嘎?，正因為此事涉及到多個部門，所以比較敏感。

本報記者通過多個渠道了解到，探索者之所以直言自己是“冒著風險在干”，確實因為在法律、政策等多個維度存在風險因素。

首先是法律障礙。目前，除《擔保法》第三十六條規(guī)定，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押和法律、法規(guī)允許集體經(jīng)濟組織成員(村民)之間的房屋買賣外，其他方面的流轉(zhuǎn)問題一直是法律的。而我國《土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)村集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。

一位業(yè)內(nèi)專家指出，由于存在法律障礙，作為主管部門，宣城房管局自然無法有效避免因行政行為不當而引發(fā)的行政復議或行政訴訟案件的發(fā)生，無法規(guī)避房屋轉(zhuǎn)讓、抵押登記等因操作不規(guī)范和工作不嚴謹帶來的風險。

其次，前述專家還表示，全面解禁農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)可能會觸及農(nóng)民基本生活保障，影響社會穩(wěn)定。

目前，我國農(nóng)村社會保障體系尚未全面建立，農(nóng)民房屋及其項下的宅基地使用權(quán)是農(nóng)民基本生活保障和安身立命之本，農(nóng)民一戶只有一處宅基地，一旦失去住房及其宅基地，將會喪失基本生存條件，造成農(nóng)民流離失所，影響社會穩(wěn)定。

業(yè)內(nèi)人士指出，出于上述擔憂，《物權(quán)法》對解禁農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)并沒有實現(xiàn)突破。另外，一旦解禁，有可能引起部分城鎮(zhèn)居民因買不起城市住房，轉(zhuǎn)向農(nóng)村購房，甚至引發(fā)強勢集團大量收購農(nóng)村房屋，侵犯農(nóng)民利益。

此外，由于集體土地房屋流轉(zhuǎn)存在法律障礙，宣城市有關(guān)部門對房管局開展農(nóng)村房屋登記難以統(tǒng)一思想，當?shù)卣搽y以出臺規(guī)范性文件。

篇8

關(guān)鍵詞：集體建設(shè)用地　流轉(zhuǎn)　土地管理　廣州市

引言

改革開發(fā)以來，在快速城市化、工業(yè)化的驅(qū)動下，發(fā)達地區(qū)、大城市郊區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)現(xiàn)象普遍。江蘇蘇州、浙江蕪湖、廣東順德等地較早進行了集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的試點工作，為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)積累了許多經(jīng)驗做法。2005年廣東省頒布了《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，突破了土地管理法對于集體建設(shè)用地使用者資格的限制，對于提高集體土地利用效率，盤活土地資產(chǎn)都有非常重要的意義。2010年，廣州市也出臺了《廣州市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理試行辦法》①（以下簡稱《辦法》），開始了集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的探索之路，也是在保護農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)益方面的一個突破。當前，如何從政策和操作層面加以引導，趨利避害，加強對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理，推動土地市場的全面、健康發(fā)展值得深入探討。

1.廣州集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀與特征

1.1集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)私下交易現(xiàn)象普遍，總體規(guī)模大，形式多樣。

自改革開放以來，隨著廣州社會經(jīng)濟市場經(jīng)濟快速發(fā)展，建設(shè)用地需求量大，城市郊區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部以及地理區(qū)位較好的城鎮(zhèn)和農(nóng)村地區(qū)的集體建設(shè)用地自發(fā)流轉(zhuǎn)越來越活躍，流轉(zhuǎn)規(guī)模大，形成了龐大的隱形市場。由于屬于私下交易并不合法，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)總體規(guī)模難以完整統(tǒng)計，根據(jù)對部分郊區(qū)鎮(zhèn)村調(diào)查表明，流轉(zhuǎn)比重占農(nóng)村集體建設(shè)用地總規(guī)模的80%以上。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)形式主要表現(xiàn)為出租、轉(zhuǎn)讓、入股、聯(lián)營等多種形式,并以出租為主，包括直接出租土地、先建好標準廠房進行出租等形式。由于集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)與現(xiàn)行土地管理法不符等原因，集體建設(shè)用地抵押權(quán)等權(quán)利仍然無法實現(xiàn)。

1.2流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地來源多元，分布分散，土地流轉(zhuǎn)宗數(shù)多面積小。

集體建設(shè)用地多屬于經(jīng)濟聯(lián)社，而目前廣州集體建設(shè)用地所有權(quán)證只頒發(fā)到村一級，故集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)由村委會代表簽訂土地流轉(zhuǎn)協(xié)調(diào)。集體建設(shè)用地的來源形式有：一是村集體經(jīng)濟組織，主要是經(jīng)濟聯(lián)社利用集體預留的土地或原有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地；二是部分鎮(zhèn)、村或經(jīng)濟聯(lián)社與農(nóng)民簽訂協(xié)議，將農(nóng)民承包的土地收回后進行統(tǒng)一開發(fā)和流轉(zhuǎn)；三是部分村委會租用經(jīng)濟聯(lián)社土地發(fā)展村集體經(jīng)濟或再流轉(zhuǎn)。從土地流轉(zhuǎn)規(guī)模看，以經(jīng)濟聯(lián)社集體自有土地流轉(zhuǎn)宗數(shù)較多，規(guī)模較小，流轉(zhuǎn)面積在幾十到數(shù)百畝左右，目前以這種形式為主體；以鎮(zhèn)、村或經(jīng)濟聯(lián)社統(tǒng)籌農(nóng)民土地統(tǒng)一流轉(zhuǎn)形式，往往能集中較多的土地，統(tǒng)一建設(shè)工業(yè)園區(qū)，占地面積多數(shù)在千畝以上，這種形式還不多見。

1.3集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的用途以工業(yè)用地為主，流轉(zhuǎn)年限不等，總體價格偏低。

據(jù)實地調(diào)查，廣州集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的用途主要可以劃分為工業(yè)生產(chǎn)用地、商業(yè)服務(wù)用地等多種類型，因集體建設(shè)用地被嚴禁用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，故這類土地用途相對較少，也有私下建房現(xiàn)象存在?？傮w而言，工業(yè)用地（包括倉儲）占比較大，但因交通區(qū)位條件的改變，靠近中心城區(qū)一些區(qū)位優(yōu)越的集體建設(shè)用地開始由工業(yè)用地轉(zhuǎn)化為商業(yè)用地，如用于店及休閑娛樂設(shè)施等建設(shè)，部分集體建設(shè)用地也用于建設(shè)員工宿舍等房地產(chǎn)開發(fā)。土地流轉(zhuǎn)年限視情況而定，有5年、10年、20幾年不等，一般不超過30年。土地流轉(zhuǎn)價格因區(qū)域和用途不同差異較大。總體而言，集體建設(shè)用地價格水平總體偏低，明顯低于同區(qū)位國有土地的市場價格，但集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價格呈上漲的趨勢。

1.4集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的收益用途多樣，農(nóng)民獲得土地收益差異大。

集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益已經(jīng)成為經(jīng)濟聯(lián)社的主要經(jīng)濟收益來源，其收益分配用途主要用于以下方面：一是部分收益用于經(jīng)濟聯(lián)社的日常開支；二是部分土地收益主要用于再生產(chǎn)和原始積累，壯大集體經(jīng)濟。二是部分收益主要用于給村民上養(yǎng)老保險等福利事業(yè)以及修建維護村教育、醫(yī)療、文化體育、道路等社會公益事業(yè)。三是實行土地股份合作制，其土地收入每年按股分紅。由于不同村集體擁有集體建設(shè)用地的規(guī)模不同，價格水平差異等，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益也不盡相同，各村收益分配方式不同，農(nóng)民從集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)獲得的收益差異也較大，有的村村民每年分紅高達2萬，有的村村民沒有分紅。根據(jù)實地調(diào)查，一些集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)取得的收益40%用于日常管理開支，60%用于股份分紅，在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益中村委會會提取5%-20%不等的比例管理費，具體比例由村與經(jīng)濟聯(lián)社協(xié)商達成一致意見。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度建設(shè)主要通過村民公約加以規(guī)范，一些村規(guī)定達到40%以上村民同意集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，就可以進行流轉(zhuǎn)。

2.廣州集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)存在問題及原因分析

2.1由于集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)問題，導致集體建設(shè)用地價值難以顯現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)整體檔次偏低。

私下流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地無法取得土地產(chǎn)權(quán)證明，缺乏法律保障，但是國有土地擁有完整、清晰的土地使用權(quán)，考慮到這一點，對于大型企業(yè)、外企有上市需求的企業(yè)更傾向于獲取國有出讓土地，而從小企業(yè)的角度來看，沒有土地產(chǎn)權(quán)證明也不會影響他們正常的生產(chǎn)活動，集體建設(shè)用地的租金優(yōu)勢明顯，大量的中小企業(yè)選擇采用集體建設(shè)用地私下流轉(zhuǎn)的方式，快速、便捷、經(jīng)濟的獲取土地，這也導致集體建設(shè)用地的產(chǎn)業(yè)類型整體檔次不高，土地的投入量與經(jīng)濟的產(chǎn)出量不成比例，集體建設(shè)用地的產(chǎn)出效率較低，使土地資源不能達到最優(yōu)配置，也造成了土地供應(yīng)市場秩序的混亂。

篇9

論文關(guān)鍵詞 土地承包經(jīng)營權(quán) 宅基地使用權(quán) 流轉(zhuǎn)

在我國，土地所有權(quán)分國家所有與集體所有兩種，根據(jù)《憲法》、《土地管理法》、《土地管理法實施條例》等法律法規(guī)之規(guī)定，城市的土地歸國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地屬于農(nóng)民集體所有，土地的所有權(quán)只能由集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜?，而不能逆向行之?，F(xiàn)階段，農(nóng)村集體土地主要經(jīng)沒收、征收、征用、征購、轉(zhuǎn)戶、遷移等原因轉(zhuǎn)為國有土地或者限制在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員之間進行使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，在市場經(jīng)濟蓬勃發(fā)展的今天，這已嚴重阻礙了土地價值的真正實現(xiàn)。探索新的集體土地流轉(zhuǎn)模式，不僅有助于我們合理開發(fā)和利用稀缺的土地資源，而且對于我國經(jīng)濟發(fā)展的整體規(guī)劃也大有裨益，極有研究價值。

一、集體土地流轉(zhuǎn)問題概述

資本主義國家實行較為嚴格的土地私有制，自英國“圈地運動”之后，工業(yè)經(jīng)濟和城鎮(zhèn)化飛速發(fā)展，土地流轉(zhuǎn)制度也歷經(jīng)幾百年發(fā)展，幾經(jīng)陣痛，業(yè)已建立起一套完整的法律程序，對于私人土地的征收、征用、征購以及土地買賣、交換、贈與、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等問題都有明確規(guī)定，雖然我國實行土地國有和集體所有制，不存在土地買賣問題，法律僅規(guī)定了集體土地可以經(jīng)過被沒收、征收、征用、征購、轉(zhuǎn)戶、遷移等原因單向不可逆地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜?，但國外的很多有益?jīng)驗仍然值得我們借鑒。

在現(xiàn)階段城鄉(xiāng)統(tǒng)籌背景下，社會主義市場經(jīng)濟與城鄉(xiāng)二元社會體制均發(fā)生了深刻變化，城市土地正經(jīng)歷著新一輪的洗牌，農(nóng)村土地使用權(quán)的權(quán)利效能也產(chǎn)生了深刻變化，隨著改革的深入，集體土地流轉(zhuǎn)出現(xiàn)了諸如流轉(zhuǎn)不規(guī)范、交易糾紛多、產(chǎn)權(quán)意識混亂、流轉(zhuǎn)比例低等一系列問題。對此，我們要充分發(fā)揮市場驅(qū)動力，完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度和宅基地使用權(quán)制度，明確界定宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)范圍，逐步放開宅基地的入市流轉(zhuǎn)，相關(guān)部門更要盡快出臺相關(guān)政策措施，引導和規(guī)范農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)行為，保障集體土地實現(xiàn)有序流轉(zhuǎn)。

二、土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)難題及對策

土地承包經(jīng)營權(quán)就是承包人因從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)或其他生產(chǎn)經(jīng)營項目而承包使用、收益集體所有或國家所有的土地或森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面的權(quán)利。土地承包經(jīng)營的范圍被依法確定，承包期限也確定為30年，在承包期限內(nèi)嚴格限制調(diào)整承包地。

土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)是指通過承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)。根據(jù)《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包法》、《物權(quán)法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等相關(guān)規(guī)定，法律承認了土地承包經(jīng)營權(quán)人的流轉(zhuǎn)權(quán)，并且規(guī)定了流轉(zhuǎn)的方式，同時，對土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)也設(shè)置了較多的限制性規(guī)則，當然，這些限制的初衷是為了保障農(nóng)民的基本生存權(quán)利，但是隨著我國經(jīng)濟改革的不斷深入，很多規(guī)定已經(jīng)不適應(yīng)發(fā)展的需要了。

（一）土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)難題及成因

1.土地承包經(jīng)營權(quán)為我國所獨創(chuàng)，現(xiàn)存的主要流轉(zhuǎn)難點在

（1）集體的農(nóng)業(yè)用地原則上不能用于建設(shè)，要進行建設(shè)必須先“變性”，而且，集體建設(shè)用地使用權(quán)原則上也不可以進行交易；（2）流轉(zhuǎn)對象被嚴格限制在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員之間；（3）承包地在承包期限內(nèi)不得進行調(diào)整，農(nóng)村大量新增人口無法取得土地，土地配置不均現(xiàn)象嚴重，導致無地農(nóng)民生活困難，現(xiàn)實矛盾突出；（4）出嫁婦女一旦喪失原有土地承包經(jīng)營權(quán)，可能在喪夫后“兩頭落空”，失去最基本的生存條件；（5）承包地被征收后的土地補償費分配不均，導致了農(nóng)民采取一系列抵制措施。

2.造成現(xiàn)有困難的原因分析如下

（1）法律規(guī)定與民間社會規(guī)范的沖突是承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)難的社會根源；（2）法律規(guī)定之間的內(nèi)在沖突是土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)困難的法律根源；（3）政策頻繁變化是導致農(nóng)村現(xiàn)實利益沖突并阻礙土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實原因；（4）法律規(guī)定與復雜的農(nóng)村現(xiàn)實之間的脫節(jié)是引發(fā)土地流轉(zhuǎn)難的直接原因；（5）現(xiàn)行土地所有權(quán)設(shè)置上的“雙軌并行”、“城鄉(xiāng)分治”是土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)難產(chǎn)生的深層次體制根源。

（二）關(guān)于解決現(xiàn)有流轉(zhuǎn)難題的對策

現(xiàn)存土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)難題很多屬于法律缺陷，有待制度的進一步完善，我們可以努力建立一套農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的糾紛解決機制，譬如：

1.從消除糾紛產(chǎn)生的根源出發(fā)，構(gòu)建糾紛預防機制

不斷深化改革，打破土地制度設(shè)置上的二元體制，推進土地承包經(jīng)營權(quán)的有序流轉(zhuǎn)。在農(nóng)村土地制度的設(shè)置上因地制宜，給地方留下一定制度創(chuàng)新的空間。此外，保持政策的穩(wěn)定性，健全相關(guān)法律規(guī)定，強化基層政府的指導和服務(wù)職能。

2.建立多元化的糾紛解決機制，促進糾紛的及時和有效解決

我們要注重調(diào)解，充分發(fā)揮農(nóng)村基層組織的作用，同時穩(wěn)步推進農(nóng)村土地糾紛仲裁工作，強化農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)糾紛的仲裁解決機制，當然，訴訟解決機制也必須健全，保證司法救濟途徑的暢通，這樣才能做到及時化解矛盾，維護農(nóng)村社會的長期穩(wěn)定。

三、宅基地使用權(quán)制度的弊病及對策

宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員有權(quán)占有、使用集體所有的土地，并在該土地上建造住房及其他附著物的權(quán)利。宅基地位用權(quán)是農(nóng)村村民個人重要的財產(chǎn)權(quán)利，關(guān)系到農(nóng)民的切身利益。伴隨農(nóng)村特別是一些城郊村房地產(chǎn)市場的不斷活躍，農(nóng)村宅基地使用權(quán)由簡單地農(nóng)民自己享受居住的權(quán)利轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)民轉(zhuǎn)讓自己的宅基地或?qū)⒄厣纤ǚ课莩鲎?、出售與他人的方式實現(xiàn)財產(chǎn)利益的一種權(quán)利，由此所涉及的權(quán)屬、流轉(zhuǎn)糾紛也越來越多。

（一）對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制

1.關(guān)于農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓

《土地管理法》第62條規(guī)定了“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”、“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”該法出臺后，國務(wù)院為加強農(nóng)村土地的管理，已明確規(guī)定“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。因此，《物權(quán)法》又明確規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶；住房轉(zhuǎn)讓時，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。村民依照規(guī)定轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的不得再申請宅基地。”

可見，宅基地的轉(zhuǎn)讓被嚴格限制在本集體內(nèi)成員之間協(xié)議轉(zhuǎn)讓，但須經(jīng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府批準，且轉(zhuǎn)讓方不得牟利。盡管農(nóng)村的宅基地使用權(quán)擁有比國有土地使用權(quán)更長的使用期限、更鮮明的財產(chǎn)屬性，但農(nóng)村宅基地仍不能設(shè)置抵押權(quán)，不能與外部進行合資。

2.宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)難題

現(xiàn)存的主要問題有：

（1）產(chǎn)權(quán)意識混亂，流轉(zhuǎn)比例低。我國農(nóng)民的土地產(chǎn)權(quán)觀念淡漠，甚至相當部分農(nóng)民沒有產(chǎn)權(quán)概念，而農(nóng)村勞動力的轉(zhuǎn)移遠快于農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)增長，兩者發(fā)展比例不協(xié)調(diào)，是加劇農(nóng)村宅基地粗放利用的主要原因之一。（2）流轉(zhuǎn)不規(guī)范，交易糾紛多。據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，大部分宅基地交易都未經(jīng)集體同意而直接在私下進行，收益歸于個人。因缺乏法律明確的規(guī)范和指引，一些農(nóng)村的宅基地無法實現(xiàn)有效管理，盡管農(nóng)戶的自發(fā)流轉(zhuǎn)行為和結(jié)果受到法律保護，但是流轉(zhuǎn)的方式、范圍、收益以及土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系調(diào)整等方面缺乏法律約束和保障，極易產(chǎn)生矛盾和糾紛，從而危害農(nóng)村社會的穩(wěn)定。

（二）完善宅基地使用權(quán)制度的對策

1.完善農(nóng)村宅基地所有權(quán)制度

當前，要從農(nóng)村土地集體所有的前提下確立農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)的主體地位，從政策層面轉(zhuǎn)到法律層面給予有力、可靠保障，改革更應(yīng)在符合土地利用規(guī)劃和用途管理的前提下，允許宅基地在盡可能大的范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)，而不是毫無限制地進入市場。在實現(xiàn)有序、適度流轉(zhuǎn)的同時，使農(nóng)民切實參與到宅基地收益的分配中來，一同分享社會進步所帶來的好處。

2.界定宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)范圍

宅基地和農(nóng)用地相比具有更大的收益，因此，為避免人為擴張宅基地導致農(nóng)用地減少的情況，必須限制流轉(zhuǎn)的條件：依法辦理土地登記而獲得土地權(quán)屬證書、土地界限清楚且權(quán)屬無爭議；符合國家和地方的土地利用總體規(guī)劃及城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，保證耕地不被占用；規(guī)范宅基地使用權(quán)出讓過程中的主客體范圍、各方權(quán)利義務(wù)以及農(nóng)民戶口遷移等特殊情況下的具體處理措施，避免不必要的糾紛和土地資源流失。

3.允許宅基地入市流轉(zhuǎn)

宅基地使用權(quán)本身是農(nóng)民的一項財產(chǎn)權(quán)利，屬于農(nóng)民的物權(quán)。農(nóng)民作為市場經(jīng)濟的主體之一，對自己的住宅應(yīng)當有自由轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。為了實現(xiàn)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的市場化，真正實現(xiàn)土地的市場價值，宅基地上市轉(zhuǎn)讓應(yīng)當向購買對象放開、放開購買價格并放開購買區(qū)域，保證農(nóng)民分享土地流轉(zhuǎn)的增值收益，保障其在經(jīng)濟上實現(xiàn)自己的土地權(quán)益。

四、解決集體土地流轉(zhuǎn)問題對我國經(jīng)濟發(fā)展的意義

（一）我國集體土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀

我國集體土地產(chǎn)權(quán)不清、交易困難、流轉(zhuǎn)的法律依據(jù)先天不足，呈現(xiàn)出流轉(zhuǎn)不規(guī)范、交易糾紛多、產(chǎn)權(quán)意識混亂、流轉(zhuǎn)比例低等問題，已經(jīng)嚴重制約了我國城郊經(jīng)濟的發(fā)展和農(nóng)民收入水平的提高。因此，對于農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的對策與建議，需要我們充分引入市場機制，完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度和宅基地使用權(quán)制度，同時，改革也不能走完全市場化的道路，而是要在堅持自身固有的特點的基礎(chǔ)上引入一些市場經(jīng)濟的原則和方法如有償使用、平等競爭等，走出一條具有當前中國農(nóng)村特色的集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)之路。

（二）解決集體土地流轉(zhuǎn)問題的意義

我國當前正處于改革和發(fā)展的關(guān)鍵階段，集體土地流轉(zhuǎn)矛盾激增，日益成為嚴重阻礙我國經(jīng)濟健康發(fā)展的桎梏，但是我們相信，只要采取合理的市場化措施，一定能夠解決好這個問題，并對整個社會經(jīng)濟意義重大：

第一，有助于減少對稀缺的土地資源的浪費，提高我國單位面積土地的收益率，同時提高整個社會的生產(chǎn)效率。

篇10

第一條  根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）的規(guī)定，結(jié)合我省實際情況，制定本辦法。

第二條  我省行政區(qū)域內(nèi)的一切土地的管理，按照《土地管理法》和本辦法執(zhí)行。

第三條  各級人民政府必須維護土地的社會主義公有制，貫徹執(zhí)行十分珍借和合理利用土地的方針，全面規(guī)劃，加強管理，保護、開發(fā)和合理利用土地資源，制止亂占耕地和濫用土地的行為。

城、鎮(zhèn)、村建設(shè)用地和改造舊城、鎮(zhèn)、村相結(jié)合，充分利用原有建設(shè)用地和空閑地。

第四條  縣級以上地方人民政府和行政公署設(shè)立土地管理機構(gòu)，主管本行政區(qū)域內(nèi)土地的統(tǒng)一管理工作。市轄區(qū)的機構(gòu)設(shè)置由市根據(jù)實際情況確定。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地管理工作由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責，縣級人民政府委派的土地管理員具體承辦。

土地面積五千畝以上的農(nóng)、林、牧、漁等企業(yè)、事業(yè)單位，應(yīng)確定專人辦理本單位的土地管理工作，業(yè)務(wù)上受當?shù)赝恋毓芾聿块T指導。

第二章  土地權(quán)屬的確認和變更

第五條  凡屬集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權(quán)。凡屬全民所有制單位、集體所有制單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上地方人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認使用權(quán)。

第六條  依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，必須辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)，更換證書。

因買賣、轉(zhuǎn)讓房屋和地上其他附屬物而涉及土地所有權(quán)、使用權(quán)變更的，應(yīng)同時辦理土地權(quán)屬變更和換證手續(xù)。

第七條  有下列情況之一的土地，屬于農(nóng)民集體所有的，由該土地所有權(quán)單位收回另行安排；屬于國家所有的，由土地管理部門報縣級以上人民政府批準，收回用地單位的土地使用權(quán)，注銷使用證：

（一）農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口者原承包的土地；

（二）已遷移后騰出的宅基地；

（三）未經(jīng)原批準機關(guān)同意，連續(xù)兩年未使用的；

（四）不按批準用途使用的；

（五）用地單位已經(jīng)撤銷或者遷移的；

（六）鐵路、公路、機場、礦場、水利、水電工程等經(jīng)核準報廢的。

第三章  土地的利用和保護

第八條  各項建設(shè)用地應(yīng)按國家下達的年度用地計劃嚴格控制，不得突破。

第九條  縣級以上地方人民政府土地管理部門應(yīng)建立土地統(tǒng)計和地籍管理制度。集體土地所有單位和國有土地使用單位要按照規(guī)定向當?shù)厝嗣裾恋毓芾聿块T報送土地統(tǒng)計表和使用說明。

第十條  各級地方人民政府應(yīng)編制土地利用總體規(guī)劃，報上級人民政府批準。

第十一條  農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整要嚴格控制占用耕地，不得私自在承包的耕地上種果樹、造林以及挖魚塘等。

凡因農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整必須占用耕地種果樹、造林、挖魚塘等的，由村民委員會編制調(diào)整計劃，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審查，報上級人民政府批準。

第十三條  開發(fā)國有荒山、荒地、灘涂等，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)，面積在三百畝以下的，報縣級人民政府批準；三百畝以上、五百畝以下的，報行政公署、省轄市人民政府批準；五百畝以上的，報省人民政府批準。

第十三條  城鄉(xiāng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地，凡有荒地、荒山、劣地可以利用的，不得占用耕地、好地；名、特、優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品基地，非特殊需要，不得征用。

大力提倡火葬。對有土葬習慣的回族等少數(shù)民族死者的安葬，應(yīng)在指定的荒山、瘠地建立公墓或者就地深埋，不得占用良田、堤壩籌建墳。

第十四條  建設(shè)用地經(jīng)批準劃撥后，滿一年未使用的，由市、縣（市）人民政府土地管理部門按當年年產(chǎn)值收取荒蕪費；承包集體耕地荒蕪一年的，由村民委員會或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府按年產(chǎn)值二至三倍收取荒蕪費。

荒蕪費收取、使用辦法由市、縣（市）人民政府規(guī)定。

第十五條  新建磚瓦窯廠，應(yīng)充分利用荒山、荒地，嚴格控制占用耕地。確需占用耕地的，要有切實恢復耕種或者從事其他生產(chǎn)的措施。

第十六條  因開采地下礦藏，造成土地塌陷，用地單位應(yīng)根據(jù)塌陷程度和農(nóng)作物減產(chǎn)情況，付給受損失單位或者個人平整土地費和減產(chǎn)補助費。地上附屬物造成損壞的，應(yīng)根據(jù)損壞程度給予合理補償。塌陷后不能耕種的農(nóng)田，礦方應(yīng)辦理征用手續(xù)，需要搬遷村莊的，礦方應(yīng)在塌陷前辦理拆遷手續(xù)。

各項費用的補償標準由市、縣（市）人民政府規(guī)定。

征用后的塌陷地、取土坑，停用的儲灰場、尾礦庫、棄渣場等，由縣級以上人民政府統(tǒng)一組織征地單位、被征地單位和鄰近的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村進行綜合治理，統(tǒng)一安排，合理使用。征地單位因建設(shè)需要部分土地，可優(yōu)先安排。

第四章  國家建設(shè)用地

第十七條  國家建設(shè)需要，可以使用國有土地或者依法對集體所有的土地實行征用。被征用土地的單位和承包經(jīng)營土地的個人，應(yīng)當服從國家需要，不得阻撓。

國家建設(shè)征地程序：

（一）申請用地。用地單位持經(jīng)計劃部門批準的建設(shè)項目設(shè)計任務(wù)書或者基本建設(shè)計劃，向擬征用土地所在的市、縣（市）人民政府土地管理部門申請征地。不屬于基建性質(zhì)的其他特殊用地，應(yīng)持縣級以上主管部門有關(guān)批準文件申請征用土地。

征用城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地，必須事先經(jīng)當?shù)爻擎?zhèn)規(guī)劃管理部門審查同意。

征用土地涉及河道、岸灘、森林、湖泊、大中型水利工程、公路、鐵路等重要設(shè)施，應(yīng)征得有關(guān)主管部門同意。

（二）確定征用土地面積和補償安置方案。征用土地批準后，用地單位持建設(shè)用地平面圖、環(huán)境影響報告書（表）等，送土地管理部門核定用地面積和確定補償安置方案。由當?shù)厝嗣裾恋毓芾聿块T主持征地單位與被征地單位簽訂正式協(xié)議，交付征地費用。

（三）辦理耕地占用納（免）稅和納稅土地的農(nóng)業(yè)稅減免手續(xù)。

（四）劃撥土地。征地申請批準后，由市、縣（市）人民政府土地管理部門根據(jù)建設(shè)進度一次或者分期劃撥土地和頒發(fā)土地使用證，并督促被征地單位按時移交土地。

實行征地費用包干使用的建設(shè)項目，由所在市、縣（市）人民政府土地管理部門統(tǒng)一辦理。

第十八條  修建、拓寬和改造公路及修建鐵路用地，其審批手續(xù)、各項補償，補助費標準，均按《土地管理法》和本辦法執(zhí)行。

第十九條  征用土地的審批權(quán)限：

（一）征用耕地一千畝以上，其他土地二千畝以上，由省人民政府審查，報國務(wù)院批準。

（二）征用耕地十畝以上，一千畝以下；其他土地二十畝以上，二千畝以下，由行政公署、省轄市人民政府審查，報省人民政府批準。

（三）征用耕地三畝以上，十畝以下；其他土地十畝以上，二十畝以下，由縣級人民政府審查，報行政公署、省轄市人民政府批準，并報省土地管理部門備案。

（四）征用耕地三畝以下，其他土地十畝以下，由縣級人民政府土地管理部門審查，報縣（市）人民政府批準，并報上一級工地管理部門備案。

（五）征用塌陷區(qū)土地，二百畝以下的，由所在行政公署、省轄市人民政府批準，報省土地管理部門備案；二百畝以上的，報省人民政府批準。

一個建設(shè)項目需要征用土地，應(yīng)當根據(jù)總體設(shè)計，一次申清批準，不得化整為零。分期建設(shè)的項目，應(yīng)當分期征地，不得先征待用。

省轄市所轄區(qū)人民政府不行使城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)征用（劃撥）土地審批權(quán)限。

第二十條  土地補償費標準：

（一）征用耕地、菜地，按其征用前三年平均年產(chǎn)值的五至六倍補償。

（二）征用魚塘、藕塘、葦塘、菱角塘、灌叢、草地、林地、藥材地等，按其前三年平均年產(chǎn)值的五倍補償o（三）征用果園、茶園、桑園等按其前三年平均年產(chǎn)值的六倍補償；未曾收獲的園地，按照當?shù)厮锘蛘吆档厍叭昶骄曛档奈灞堆a償，另加苗木培育費用。

（四）征用耕種不滿三年的開荒地，按其當年平均年產(chǎn)值的二至三倍補償；耕種三年以上的按耕地補償。

開始協(xié)商征地后突擊搶栽的樹苗、搶建的建筑物籌，不予補償。

在已列入開采計劃的壓煤區(qū)地面上能否進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)和植樹造林，由市、縣（市）人民政府具體規(guī)定。

第二十一條  安置補助費標準：

征用耕地、菜地、園地、藥材地、林地，每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地、菜地、園地、藥材地、林地每畝前三年平均年產(chǎn)值的三倍。

征用魚塘、牧草地等，為該魚塘、牧草地每畝前三年平均生產(chǎn)值的二點五倍。

征用藕塘、葦塘、灌叢、草山等，為該藕搪、葦塘、灌叢、草山每畝前三年平均年產(chǎn)值的二倍。

第二十二條  依照本辦法支付的土地補償費和安置補助費尚不能使需要安置的農(nóng)業(yè)人口保持原有生活水平的，經(jīng)省人民政府批準，可以適當增加安置補助費。但土地補償費和安置補助費的總和不得超過被征用土地每畝前三年平均年產(chǎn)值的二十倍。

第二十三條  青苗補償費標準：

（一）被征耕地的青苗補償費標準按當季作物的產(chǎn)值；多年生作物按其年產(chǎn)值；無苗的，不予補償。

（二）魚苗放養(yǎng)兩年以上的，不予補償；不足兩年的，按放養(yǎng)魚苗費的二至三倍補償。

（三）用材林，主干平均胸徑二十厘米以上的成材，按征用時實有材積價值的百分之十至二十補償；主干平均胸徑五厘米至二十厘米的，按征用時實有材積價值的百分之六十至八十補償；主干平均胸徑五厘米以下的小樹和未成材的竹林的補償費標準，由市  縣市人民政府規(guī)定。

（四）公民在國有土地上種植的林木和房前屋后的小片零星樹木，能移栽的，由用地單位負擔移栽費；無法移栽的，其補償費標準由市、縣（市）人民政府規(guī)定。

第二十四條  嚴格控制征用蔬菜基地。確因特殊情況需要征用的，除按批準權(quán)限報批外，必須落實新的蔬菜基地，征多少補充多少，并按規(guī)定繳納新蔬菜基地開發(fā)基金。

第二十五條  收回農(nóng)民耕種的國有土地，不付土地補償費。有青苗的，支付青苗補償費，耕種時間在十年以上、收回后直接影響農(nóng)民生活的，按照安置補助費的標準支付困難補助費。

第二十六條  國家建設(shè)征（撥）用土地需要拆遷的房屋及其附屬物，建設(shè)單位應(yīng)向被拆遷的單位或者個人支付拆遷補償費，補償費標準由市、縣（市）人民政府規(guī)定。

第二十七條  被征地單位不得在《土地管理法》、國務(wù)院有關(guān)規(guī)定和本辦法規(guī)定的補償、補助費用以外，以任何名義和借口提出額外補償、補助要求。

第二十八條  征用土地的各項補償費和安置補助費，除被征用土地上屬于個人的附屬物和青苗補償費付繪本人外，其他費用均由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織被征地單位用于發(fā)展生產(chǎn)，安置多余勞動力就業(yè)和不能就業(yè)人員的生活補助。任何單位和個人都不得侵占、挪用。

被征地單位的農(nóng)民確有一技之長，愿意自謀職業(yè)的，由本人申請，經(jīng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府考核批準，可從土地補償費、安置補助費中按比例給予一定資助。

各級地方人民政府土地管理、財政、審計等部門應(yīng)對征地的土地補償費、安置補助費、新蔬菜基地開發(fā)基金的使用情況進行監(jiān)督。

第二十九條  因國家建設(shè)征用土地造成的多余勞動力，按國家有關(guān)規(guī)定妥善安置。用地單位經(jīng)國家批準招工時，可優(yōu)先招收部分符合條件的被征地的農(nóng)民就業(yè)。同時將相應(yīng)的安置補助費轉(zhuǎn)撥給吸收勞動力的單位。招收被征地農(nóng)民指標，以市、縣（市）為單位按年度報省勞動局批準下達，具體招工辦法、條件由省勞動局另行規(guī)定。

第三十條  根據(jù)規(guī)劃要求需要埋沒電線桿、電線塔、電纜、管道等設(shè)施占用土地的，只補償青苗損失，個別占地較多的，酌情征用。

第三十一條  征用納稅的土地，按國家規(guī)定核減農(nóng)業(yè)稅。

第三十二條  國防洪搶險、軍事行動等緊急情況臨時用地的，可以先行使用，同時報告所在市、縣（市）人民政府；如需長期使用，按規(guī)定補辦征用手續(xù)。

第三十三條  國營農(nóng)、林、牧、漁場等單位進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)需要用地的，按照本辦法規(guī)定辦理報批手續(xù)。

第五章  鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地

第三十四條  鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)，必須按規(guī)劃進行，沒有進行規(guī)劃或者規(guī)劃未經(jīng)批準的，不得占用耕地建設(shè)。

第三十五條  符合下列條件之一的，可以向所在的村（組）申請宅基地：

（一）統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)的居民新村（居民點：需要重新安排的；

（二）老宅基面積低于規(guī)定標準，子女中有的已達婚齡，確需分居的；

（三）經(jīng)批準回鄉(xiāng)定居的離退休的國家工作人員、軍隊干部、職工等沒有房屋需要新建住宅的。

第三十六條  宅基地面積標準：

（一）城郊、農(nóng)村集鎮(zhèn)和圩區(qū)，每戶不得超過一百六十平方米；

（二）淮北平原地區(qū)，每戶不得超過二百二十平方米；

（三）山區(qū)和丘陵地區(qū)，利用荒山、荒地建房，每戶不得超過三百平方米；占用耕地每戶不得超過一百六十平方米；

村民建房應(yīng)盡量使用原有的宅基地、村內(nèi)空闊地和其他非耕地。每戶只能有一處住宅。出租、出賣房屋的，不再批給宅基地。

第三十七條  鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)申請建設(shè)用地，必須附縣級以上地方人民政府批準的建設(shè)項目文件，按照本辦法第十九條的規(guī)定報批。在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)的，需附有當?shù)爻擎?zhèn)規(guī)劃管理部門的審核意見。

第三十八條  鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)需要使用集體土地的，由鄉(xiāng)級人民政府審核，報縣（市）人民政府批準。使用耕地三畝以上的，報行政公署、省轄市人民政府批準。

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)依法經(jīng)批準使用集體所有的耕地，應(yīng)依法繳納耕地占用稅，屬農(nóng)業(yè)稅納稅的土地相應(yīng)減免農(nóng)業(yè)稅。

第三十九條  鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村和村民小組辦企業(yè)和公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)使用農(nóng)民集體所有的土地的，應(yīng)妥善安置農(nóng)民的生產(chǎn)和生活。并按下列標準補償：

（一）辦企業(yè)使用耕地、菜地的，按其前三年平均年產(chǎn)值的四至五倍補償；使用其他土地的，按其前三年平均年產(chǎn)值的三至四倍補償。

（二）公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)使用耕地、菜地的，按其前三年平均年產(chǎn)值的二至三倍補償；使用其他土地的，按其前三年平均年產(chǎn)值二倍補償。

（三）村、村民小組使用本單位集體所有的土地辦企業(yè)和建設(shè)公共設(shè)施、公益事業(yè)的，對承包戶除補償青苗費外，并對土地投入予以適當補償。

第四十條  農(nóng)村專業(yè)戶、個體工商戶和經(jīng)濟聯(lián)合體等從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)需要使用土地的，持縣（市）業(yè)務(wù)主管部門批準的文件，向土地管理部門申請，按批準權(quán)限審批。其補償費標準由市、縣（市）人民政府規(guī)定。

使用者不得私自轉(zhuǎn)讓。如停止使用，要恢復耕種條件，限期退還土地所有單位。

第四十一條  農(nóng)民進入集鎮(zhèn)務(wù)工、經(jīng)商，需用地建房的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府按規(guī)劃選址，統(tǒng)一辦理用地申請，報縣（市）以上地方人民政府批準。其補償標準可參照國家建設(shè)用地適當降低。土地的使用期限和具體補償費標準由縣級人民政府規(guī)定。

第六章  獎勵與懲罰

第四十二條  凡符合下列條件之一的單位和個人，由縣級以上地方人民政府給予表彰和獎勵：

（一）依法管理土地有顯著成績的；

（二）合理規(guī)劃，節(jié)約用地，保護耕地，開發(fā)土地資源作出顯著貢獻的；

（三）從事土地科學研究和技術(shù)推廣獲得顯著成果的。

第四十三條  征用和使用土地過程中，當事人任何一方不依法執(zhí)行征地、用地協(xié)議和土地管理部門的裁決，致使對方遭受經(jīng)濟損失的，要賠償損失；情節(jié)嚴重的，對有關(guān)責任人員由其所在單位或者上級機關(guān)給予行政處分。

第四十四條  未經(jīng)批準擅自鏟毀接近成熟的農(nóng)作物的，除賠償損失外，并處以鏟毀農(nóng)作物價值一倍以下罰款，損失嚴重的，對有關(guān)責任人員由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分。

第四十五條  《土地管理法》第四十三、四十四、四十七、四十九、五十、五十一條規(guī)定的罰款，罰款額按下列標準執(zhí)行：

（一）未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的，除責令退還非法占用的土地、限期拆除或者沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施外，并處每畝五百元至三千元的罰款。

（二）買賣、出租，或者以其它形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，除沒收其非法所得外，可以并處其非法所得的百分之二十至五十的罰款；

（三）非法占用、挪用、私分被征地單位的補償、補助費的，除責令退賠外，可以并處其非法占用款的百分之二十至五十的罰款；

（四）臨時用地期滿不歸還和土地使用權(quán)被依法收回后拒不交出土地的，除責令交還土地外，并處每畝二百至五百元的罰款；

（五）開發(fā)土地，造成土地沙化、鹽漬化、水土流失的，除責令限期治理外，可以并處每畝一百元至三百元的罰款。

上述處罰，由縣級以上地方人民政府土地管理部門決定。當事人和單位負責人對處罰決定不服的，可以向上級土地管理部門提出申訴；上級土地管理部門應(yīng)及時作出裁決，對裁決不服的，可以在收到裁決通知之日起三十日內(nèi)，向當?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V。期滿不起訴又不履行的，由作出處罰決定的機關(guān)申請當?shù)厝嗣穹ㄔ簭娭茍?zhí)行。

罰款由土地管理部門收取，按規(guī)定上交財政部門。

第四十六條  征地、用地已按本辦法規(guī)定給予補償、補助，被征地單位（戶），應(yīng)按時移交土地和拆遷地面建筑物及其他設(shè)施，拒不按時移交和拆遷的，強制執(zhí)行。

第四十七條  土地管理人員在辦理征用、劃撥土地、變更土地所有權(quán)、使用權(quán)和解決土地權(quán)屬爭議過程中，徇私舞弊、貪污受賄的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分，情節(jié)嚴重構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。