導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房產(chǎn)的稅收籌劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、降低房產(chǎn)原值的納稅籌劃

籌劃時(shí)，首先，企業(yè)應(yīng)當(dāng)仔細(xì)區(qū)分房屋，非房屋建筑物以及附屬設(shè)施，配套設(shè)施。所謂房屋，就是上面有頂，四面有墻柱，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們生產(chǎn)、休息、娛樂(lè)、活動(dòng)、倉(cāng)儲(chǔ)等的場(chǎng)所。因此，對(duì)企業(yè)除廠房，辦公用房外的建筑物，如果把停車場(chǎng)，游泳池也都建成露天的，并把這些獨(dú)立建筑物單獨(dú)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，單獨(dú)記載，與廠房、辦公用房分開，這部分建筑物不符合房屋范疇，所以其造價(jià)不計(jì)入房產(chǎn)原值，不用交房產(chǎn)稅。其次，正確核算地價(jià)，稅法規(guī)定，房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)制度規(guī)定進(jìn)行復(fù)核，而《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)—無(wú)形資產(chǎn)》規(guī)定，企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)。自行開發(fā)建造廠房等建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)與建筑物應(yīng)分別進(jìn)行處理。購(gòu)?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r(jià)款應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配，難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)，也就是說(shuō)對(duì)自建，外購(gòu)房屋業(yè)務(wù)，均要求將土地使用權(quán)作為無(wú)形資產(chǎn)單獨(dú)核算，“固定資產(chǎn)”科目中不包括未取得土地使用權(quán)支付的費(fèi)用。

二、降低租金收入的納稅籌劃

(一)分別簽訂租賃合同按照稅法規(guī)定，企業(yè)房屋租賃屬于從租計(jì)征，按租金收入的12%交納房產(chǎn)稅。但往往企業(yè)出租的不僅僅是房屋設(shè)施自身，還有房屋內(nèi)部或外部的一些附屬設(shè)施，比如機(jī)器設(shè)備、辦公家具等，稅法對(duì)這些設(shè)施并不征收房產(chǎn)稅。而企業(yè)往往在簽訂租賃合同時(shí)，將附屬設(shè)施和房產(chǎn)一起計(jì)算租金，這無(wú)形將設(shè)施也交了房產(chǎn)稅，增加了企業(yè)的稅負(fù)。這就要求我們?cè)跁?huì)計(jì)核算時(shí)，將房屋與非房屋建筑以及各種各樣的附屬設(shè)施、配套設(shè)施進(jìn)行合理、恰當(dāng)?shù)膭澐?，單?dú)列式，分別核算。例如：某國(guó)營(yíng)賓館采用出租經(jīng)營(yíng)方式，雙方談定：甲方將賓館連同內(nèi)部設(shè)施租給乙方，乙方每年支付租金480萬(wàn)元，租賃期限十年，并據(jù)此簽訂了租賃合同。按照這份出租合同，甲方每年交納的主要稅款如下：房產(chǎn)稅：480×12%=57.6(萬(wàn)元)營(yíng)業(yè)稅：480×5%=24(萬(wàn)元)城建稅及教育費(fèi)附加：24×(7%+3%)=2.4(萬(wàn)元)以上各項(xiàng)稅費(fèi)合計(jì)為84萬(wàn)元。上述合同，在總租金不變的情況下，把一個(gè)房屋租賃合同改變?yōu)榉课葑赓U和附屬設(shè)施租賃兩個(gè)出租合同。甲方以每年300萬(wàn)元的房租出租房屋，以每年180萬(wàn)元的租金出租賓館內(nèi)部附屬配套設(shè)施。按照改變后的出租合同，甲方交納的主要稅款如下：房產(chǎn)稅36萬(wàn)元(300×12%)，營(yíng)業(yè)稅：24萬(wàn)元(480×5%)，城建稅及教育費(fèi)附加2.4萬(wàn)元，以上各項(xiàng)稅費(fèi)合計(jì)為65.9萬(wàn)元?？傤~就因合同改變而發(fā)生改變，每年減少稅收負(fù)擔(dān)21.6萬(wàn)元。

(二)轉(zhuǎn)化服務(wù)內(nèi)容例：某企業(yè)因經(jīng)營(yíng)不善等原因，倉(cāng)庫(kù)被閑置，為增加收入，企業(yè)對(duì)外出租倉(cāng)庫(kù)，當(dāng)年取得租金1200萬(wàn)元，依據(jù)稅法，實(shí)際交納的各項(xiàng)稅金為：房產(chǎn)稅144萬(wàn)元(1200×12%)，營(yíng)業(yè)稅60萬(wàn)元(1200×5%)，城建稅及教育費(fèi)附加6萬(wàn)元，同樣是這份合同，按照當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，將年租金1200萬(wàn)元，變?yōu)樽赓U費(fèi)700萬(wàn)元，物業(yè)管理費(fèi)500萬(wàn)元，那么依據(jù)稅法，營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加不變，物業(yè)管理費(fèi)只交營(yíng)業(yè)稅，不交房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅按租賃收入700萬(wàn)元計(jì)算為84萬(wàn)元，企業(yè)減輕稅負(fù)60萬(wàn)元。值得注意的是物業(yè)管理資格認(rèn)定必須先經(jīng)建設(shè)主管部門行政審批，再去稅務(wù)部門批準(zhǔn)，就可以從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)了。

(三)改變收入性質(zhì)某商業(yè)企業(yè)的庫(kù)房大量閑置，于是只好用來(lái)出租，出租的庫(kù)房有6棟，其房產(chǎn)原值為3300萬(wàn)元，年租金收入為400萬(wàn)元。按房租收入計(jì)算應(yīng)納稅額合計(jì)為70萬(wàn)元。其中：房產(chǎn)稅48萬(wàn)元(400×12%)，營(yíng)業(yè)稅：20萬(wàn)元(400×5%)，城建稅及教育費(fèi)附加：2萬(wàn)元。企業(yè)用租賃方式經(jīng)營(yíng)庫(kù)房，稅收負(fù)擔(dān)明顯過(guò)重。那么想降低稅收成本，必須將單純的房屋租賃改變?yōu)閭}(cāng)儲(chǔ)保管服務(wù)。我們節(jié)稅籌劃如下：將租賃合同改為倉(cāng)儲(chǔ)保管合同。同時(shí)，按照倉(cāng)儲(chǔ)保管的服務(wù)要求，公司配備相應(yīng)的人員和設(shè)施。房屋租賃屬于從租計(jì)征，要按租金收入的12%交納房產(chǎn)稅，倉(cāng)儲(chǔ)保管屬于從價(jià)計(jì)征，則按房產(chǎn)余值的1.2%交納房產(chǎn)稅，那么依據(jù)稅法，該企業(yè)應(yīng)納稅額為49.72萬(wàn)元。其中：應(yīng)納房產(chǎn)稅：3300×(1-30%)×1.2%=27.72萬(wàn)元，應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加仍為20萬(wàn)元，2萬(wàn)元。籌劃后比籌劃前節(jié)約20.28萬(wàn)元，籌劃后企業(yè)需要增加保管人員工資等經(jīng)營(yíng)成本，對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)管理，技術(shù)要求不高，可錄用遵章守紀(jì)、責(zé)任心強(qiáng)的下崗職工，而錄用下崗職工，公司又可以享受有關(guān)稅收優(yōu)惠，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，這部分經(jīng)營(yíng)成本比起稅金來(lái)說(shuō)是小頭，企業(yè)在大帳上還是劃算的。

三、利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行納稅籌劃

篇2

劉丹

（ 西南民族大學(xué) 四川省成都市 610041 ）

 

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷增長(zhǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控力度也越來(lái)越大，房地產(chǎn)企業(yè)自身能夠節(jié)約的成本越來(lái)越少，而有效的稅收籌劃也成為了一個(gè)節(jié)約成本的重要領(lǐng)域。本文立足于房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃，通過(guò)對(duì)該類企業(yè)各個(gè)主要的環(huán)節(jié)進(jìn)行稅收籌劃的操作，為房地產(chǎn)企業(yè)提供一些有益的借鑒資料。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)用

 

一、             房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的必要性

（一）稅收籌劃對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理有極大的促進(jìn)作用

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開對(duì)現(xiàn)金流的使用,現(xiàn)金流同時(shí)對(duì)于相對(duì)收益與絕對(duì)收益都有著不可忽視的作用。而稅收籌劃能夠有效地提高資金的使用,同時(shí)能夠?qū)ΜF(xiàn)金流進(jìn)行改善,對(duì)企業(yè)的發(fā)展起到促進(jìn)作用。

（二）納稅人對(duì)稅收進(jìn)行籌劃有利于提高納稅的意識(shí)

稅收籌劃是少繳費(fèi)、緩繳費(fèi),并不會(huì)違反國(guó)家的法律。它是依法根據(jù)國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)優(yōu)惠政策采取節(jié)省稅收的策略,從而達(dá)到稅收零風(fēng)險(xiǎn),保證自己經(jīng)濟(jì)和名譽(yù)方面的健全。

（三）稅收籌劃能夠促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃、有序發(fā)展

運(yùn)用稅收籌劃,能夠正確的引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范化地發(fā)展,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)中的倒把投機(jī)等行為有一定的抑制作用。企業(yè)合法根據(jù)國(guó)家推出的優(yōu)惠政策和鼓勵(lì)政策對(duì)資金進(jìn)行合理的運(yùn)用,對(duì)企業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行重新組合來(lái)減少賦稅,這樣對(duì)資源適當(dāng)配置與資本流動(dòng)都有極大的促進(jìn)作用。

二、           房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的稅收籌劃的應(yīng)用

（一）  準(zhǔn)備環(huán)節(jié)籌資

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求量較大，如何籌措資金，對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，從稅收的角度觀察，不同的籌資方式公司所承擔(dān)的稅負(fù)是不同的。

（二）  建設(shè)環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)建房通常是通過(guò)自建、代建和合作建房三種方式。首先，雖然大部分房地產(chǎn)企業(yè)比較偏向于自建，但在這種方式下稅收籌劃的操作空間是比較??；其次，房地產(chǎn)的代建是指房地產(chǎn)企業(yè)代替客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建造，建造完成后向客戶收取收入的行為。這種方式對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其收入只是勞務(wù)報(bào)酬，屬于營(yíng)業(yè)稅的征收范圍，其中并沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，因此不需考慮土地增值稅，從而減輕了稅負(fù)；最后，房地產(chǎn)的合作建房。這種建房方式由于投資方?jīng)]有發(fā)生用建造成功的房屋換取土地使用權(quán)的行為，對(duì)于投資行為本身是不用繳納營(yíng)業(yè)稅的。而建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。而房屋建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅，使得合作企業(yè)雙方共同減輕稅負(fù)獲得利益。

（三）  銷售環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)的銷售環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種最多的環(huán)節(jié)，如營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、城市建設(shè)維護(hù)稅及教育費(fèi)附加等，而房屋的銷售價(jià)格則是各開發(fā)商和購(gòu)房者最關(guān)心的問(wèn)題，并且直接影響繳納企業(yè)營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅的多少。

1、營(yíng)業(yè)稅籌劃

案例1：A企業(yè)系房地產(chǎn)開發(fā)公司，其對(duì)外簽訂了一份分期收款銷售房產(chǎn)合同，合同規(guī)定房子總價(jià)款為300萬(wàn)元，分3次付清，首期付款40%。首期付款后即把商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，如果此時(shí)確認(rèn)收入，應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅為15萬(wàn)元（300）；如果按分期收款確認(rèn)收入，第一次應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅為6萬(wàn)元（300，以后兩次分別交營(yíng)業(yè)稅4.5萬(wàn)元（300）。雖然兩種方法確認(rèn)收入都是交營(yíng)業(yè)稅15萬(wàn)元，但采用分次確認(rèn)收入可以延緩納稅時(shí)間。

2、土地增值稅的籌劃

案例2：X房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元‚豪華住宅的銷售額為5000萬(wàn)元。稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為1.1億元，其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為8000萬(wàn)元，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為3000萬(wàn)元。

如果不分開核算，X公司應(yīng)繳納土地增值稅為：增值率為（15000－11000）÷11000×100%=36%，因此適用30%的稅率，應(yīng)納土地增值稅=（15000－11000）×30%=1200萬(wàn)元

如果分開核算，應(yīng)繳納土地增值稅計(jì)算如下：普通住宅的增值率=（10000－8000）÷8000×100%=25%，適用30%的稅率，應(yīng)納土地增值稅（10000－8000）×30%=600萬(wàn)元；豪華住宅的增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，適用40%的稅率，應(yīng)納土地增值稅=（5000－3000）×40%－3000×5%=650萬(wàn)元，應(yīng)納土地增值稅合計(jì)金額=600+650=1250萬(wàn)元。

分開核算比不分開核算多支出稅金50萬(wàn)元，因?yàn)槠胀ㄗ≌脑鲋德食^(guò)20%，還要繳納土地增值稅。所以接下來(lái)就是通過(guò)適當(dāng)減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)。

（四）  保有環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)一般的兩種投資方式分別是依靠出租房地產(chǎn)獲得租金收入和以房地產(chǎn)入股聯(lián)營(yíng)獲得利潤(rùn)。這兩種方式所涉稅種及稅負(fù)各不相同。房地產(chǎn)企業(yè)將建成的商品房對(duì)外出租收取租金，由于涉及的稅種較多，也為企業(yè)帶來(lái)了較重的稅負(fù)壓力，因此更多的房地產(chǎn)企業(yè)往往傾向于第二種方式。即將房地產(chǎn)投資入股，與被投資方的利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為。這種行為將不征收營(yíng)業(yè)稅及其附加，也不用直接繳納房產(chǎn)稅，在承擔(dān)一定投資風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，只需要繳納企業(yè)所得稅。

案例3：甲房地產(chǎn)公司在市中心有一處房產(chǎn)，該房產(chǎn)有兩種不同的投資方式：一是出租取得租金收入；二是以房地產(chǎn)入股聯(lián)營(yíng)分得利潤(rùn)。這兩種投資方式所涉稅種及稅負(fù)各不相同，存在著較大的籌劃空間。假設(shè)房產(chǎn)原值為800萬(wàn)元，實(shí)際使用面積為200平方米，出租則每年可取得租金收入180萬(wàn)元；用于聯(lián)營(yíng)，則預(yù)期每年的聯(lián)營(yíng)企業(yè)利潤(rùn)中甲公司所占份額為400萬(wàn)元。

①采取出租方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)

營(yíng)業(yè)稅：房屋租賃業(yè)屬于服務(wù)業(yè)，按租金的5%征稅，應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅為90萬(wàn)元：

房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納，稅率為12%，則房產(chǎn)稅稅負(fù)為21.6萬(wàn)元；城建稅：甲企業(yè)處于市區(qū)，城建稅稅率為7%，以其繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，則城稅稅負(fù)為6.3萬(wàn)元；教育費(fèi)附加：2.7萬(wàn)元；印花稅：在訂立合同時(shí)必須要繳納印花稅，印花稅稅負(fù)為0.18萬(wàn)元；所得稅：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加可在稅前扣除，租金收入應(yīng)納所得稅，因此，所得稅稅負(fù)為42.53萬(wàn)元。最終總體稅負(fù)為163.31萬(wàn)元。

②采取聯(lián)營(yíng)方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)

房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%的余值計(jì)稅，稅率為1.2%。減除30%，則房產(chǎn)稅稅負(fù)6.72萬(wàn)元；土地使用稅：此稅種從量定額計(jì)征，假定地區(qū)單位稅額為0.7元／平方米，土地使用稅稅負(fù)14萬(wàn)元；所得稅;稅負(fù)為100萬(wàn)元；最終總體稅負(fù)為120.72萬(wàn)元。

由以上計(jì)算我們可以得出甲企業(yè)采用聯(lián)營(yíng)方式所承擔(dān)的稅負(fù)要少42.59萬(wàn)元，這樣可以為企業(yè)節(jié)省一大筆成本支出。

三、小結(jié)

現(xiàn)階段伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)出多樣化、復(fù)雜化的發(fā)展趨勢(shì)，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅管理變得越來(lái)越復(fù)雜。由于房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模較大，開發(fā)周期較長(zhǎng)，繳納的稅種較多，稅額大，因此房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃需要統(tǒng)籌兼顧，根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展環(huán)境、經(jīng)營(yíng)環(huán)境、稅收環(huán)境的改變而進(jìn)行調(diào)整，制定適用于自身企業(yè)發(fā)展的稅收籌劃方案，這樣才能在節(jié)約稅款的同時(shí)，使得企業(yè)利益最大化。

 

參考文獻(xiàn)：

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[3]王英.房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的財(cái)務(wù)運(yùn)用分析[J] 財(cái)經(jīng)界 2013

篇3

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè),稅收籌劃,籌劃風(fēng)險(xiǎn)

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高，因而房地產(chǎn)公司要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存、發(fā)展、獲利，就必須根據(jù)企業(yè)本身的特點(diǎn)采取不同有效的方法，在這些方法中，創(chuàng)造成本優(yōu)勢(shì)是通用的基本手法之一，而稅收負(fù)擔(dān)的輕重是直接影響其成本高低的一個(gè)重要因素，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在考慮其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略時(shí)，必須綜合考慮稅收這一成本因素，作為財(cái)務(wù)成本很大一塊的稅收支出，如何通過(guò)稅收籌劃予以控制，對(duì)公司來(lái)說(shuō)就變得相當(dāng)關(guān)鍵。

二、稅收籌劃的基本理論及依據(jù)

稅收籌劃，是指在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相關(guān)法律法規(guī)）的前提下，通過(guò)對(duì)納稅主體（法人或自然人）的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或投資行為等涉稅事項(xiàng)做出事先安排，以達(dá)到少繳稅或遞延納稅目標(biāo)的一系列謀劃活動(dòng)。其理論依據(jù)為：1.稅收調(diào)控理論與稅收籌劃稅收調(diào)控理論認(rèn)為政府利用稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)上是通過(guò)稅收利益差別來(lái)引導(dǎo)納稅主體行為使之產(chǎn)生正向影響，實(shí)現(xiàn)一定的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。正是這種稅收調(diào)控使得稅收產(chǎn)生利益差別，從而使得稅收籌劃成為減輕稅收負(fù)擔(dān)最有效的途徑。稅收調(diào)控納稅主體行為是通過(guò)彈性稅負(fù)來(lái)誘導(dǎo)納稅主體行為的，因此在稅收負(fù)擔(dān)有差異或有彈性的領(lǐng)域，稅收籌劃是可行的。2.稅收價(jià)格理論和稅收籌劃?，F(xiàn)代財(cái)政理論認(rèn)為稅收的本質(zhì)是國(guó)家提供公共產(chǎn)品的價(jià)格。因?yàn)楣伯a(chǎn)品的提供需要支付費(fèi)用，政府就需要通過(guò)向社會(huì)成員征稅來(lái)補(bǔ)償。由于公共物品具有消費(fèi)的非排他性，納稅人即使想拒絕該商品是不可能的，所以納稅人總是試圖以盡可能低的價(jià)格來(lái)購(gòu)買該商品。所以納稅人的稅收籌劃活動(dòng)就自然產(chǎn)生了。3.企業(yè)契約理論與稅收籌劃?？扑沟钠髽I(yè)契約理論認(rèn)為:“企業(yè)實(shí)質(zhì)是一系列契約的聯(lián)結(jié)”企業(yè)與政府間的稅收契約就屬于其中之一。”企業(yè)逐利性和契約的可策劃性下，作為契約關(guān)系人一方的企業(yè)就有動(dòng)力和機(jī)會(huì)進(jìn)行一些安排，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值或稅后利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的部分方法

房地產(chǎn)業(yè)所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、營(yíng)業(yè)稅等，房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產(chǎn)業(yè)自身的特點(diǎn)進(jìn)行具有自身特色的稅收籌劃。在現(xiàn)行政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何能夠?qū)崿F(xiàn)良好業(yè)績(jī)，獲得企業(yè)的利潤(rùn)?除了進(jìn)行合理的價(jià)格策略外，進(jìn)行合理的稅收籌劃方案也起著至關(guān)重要的作用。下面簡(jiǎn)要介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的幾種方法:

1.利用公司的組織形式進(jìn)行稅收籌劃，設(shè)立銷售公司。目前我國(guó)的土地增值稅采用的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，而且對(duì)于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值稅。因此，納稅人在銷售不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，可以適當(dāng)考慮增加銷售環(huán)節(jié)，將高增值額分解成低增值額，從而降低增值率和土地增值稅的適用稅率。增值額如果被分散的次數(shù)很多，就可以享受到起征點(diǎn)帶來(lái)的稅收優(yōu)惠。因此，在實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將企業(yè)的銷售部單獨(dú)設(shè)立具有法人地位的銷售公司。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)合理的定價(jià)將房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給銷售公司，再由銷售公司進(jìn)行第三方銷售，從而能夠人為地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)銷售公司的增值率，通過(guò)籌劃使得企業(yè)承受較低的土地增值稅。2.利用公共配套設(shè)施投入扣除《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》規(guī)定:可以對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和加計(jì)20%扣除。在市場(chǎng)接受的范圍內(nèi)適當(dāng)?shù)募哟蠊才涮自O(shè)施的投入，用以改善環(huán)境，增加賣點(diǎn)，提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)也能夠提高銷售價(jià)格。比如:可以在小區(qū)內(nèi)有限的空間內(nèi)增設(shè)體育設(shè)施，可以讓人們足不出戶就可以享受到鍛煉的樂(lè)趣;也可以設(shè)立會(huì)所和在頂層設(shè)立游泳池等。這樣既可以?shī)蕵?lè)，又能夠休閑，相應(yīng)的隱私也能夠受到保護(hù)。這些項(xiàng)目均可以列入到開發(fā)成本里進(jìn)行加計(jì)扣除。

四、充分關(guān)注稅收的籌劃風(fēng)險(xiǎn)

風(fēng)險(xiǎn)管理是經(jīng)濟(jì)主體通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的確認(rèn)和評(píng)估，采用合理的經(jīng)濟(jì)手段及技術(shù)手段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)加以控制，規(guī)避或減少風(fēng)險(xiǎn)損失的一種管理活動(dòng)。稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為因?yàn)闆](méi)有正確遵循稅收法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，使得房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有準(zhǔn)確和及時(shí)的繳納稅款，從而引發(fā)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)進(jìn)行檢查、調(diào)整、處罰等等，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的損失。稅收籌劃面臨諸多的不確定性和不斷變化的規(guī)則約束，因此其風(fēng)險(xiǎn)更難于掌握，所以，在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，企業(yè)可以通過(guò)采取以下措施加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理：1.正確區(qū)分違法與合法的界限，樹立正確的籌劃觀。2.關(guān)注稅收政策的變化趨勢(shì)。由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的多變形、復(fù)雜性及不確定事件的發(fā)生，稅法常隨經(jīng)濟(jì)情況的變化或?yàn)榕浜险叩男枰粩嘈拚屯晟?。企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，應(yīng)充分收集和整理與企業(yè)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的稅收政策及其變動(dòng)情況，在實(shí)施納稅籌劃時(shí)，充分考慮籌劃方案的風(fēng)險(xiǎn)，然后作出正確決策。3.聘請(qǐng)稅收籌劃專家，提高稅收籌劃的權(quán)威性，可靠性，科學(xué)性。稅收籌劃是一項(xiàng)高層次的理財(cái)活動(dòng)和系統(tǒng)工程，是一門綜合性學(xué)科，涉及法律、稅收、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)、金融、企業(yè)管理等多方面的知識(shí)，具有很強(qiáng)的專業(yè)性和技能性，需要專業(yè)技能高的籌劃人員來(lái)操作。4.力求整體效益最大化?；I劃時(shí)，不能僅僅緊盯住個(gè)別稅種的稅負(fù)高低，而要著眼于整體稅負(fù)的輕重。一項(xiàng)成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優(yōu)化選擇的結(jié)果。優(yōu)化選擇的標(biāo)準(zhǔn)不是稅收負(fù)擔(dān)最小，而是在稅收負(fù)擔(dān)相對(duì)較小的情況下，企業(yè)整體利益最大。

參考文獻(xiàn)

1 李大明,論稅收籌劃的稅收理論依據(jù),財(cái)政研究,2003年第5期.

篇4

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，土地增值稅，扣除項(xiàng)目

一、背景情況

房地產(chǎn)企業(yè)和其他的行業(yè)相比，具有投資金額大、過(guò)程復(fù)雜、稅種多、負(fù)擔(dān)重的特點(diǎn)。而通常企業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)的方式有兩種，即提高收入和降低成本。然而，近年來(lái)中央出臺(tái)了一系列限制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的宏觀調(diào)控政策，通過(guò)高房?jī)r(jià)來(lái)提高房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)，正在變得越來(lái)越不現(xiàn)實(shí)。采取合理的土地增值稅收籌劃方法，合法的減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)成為企業(yè)提高自身競(jìng)爭(zhēng)力的重要途徑。

就當(dāng)前現(xiàn)狀看，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃具有一定的必要性。首先，從房地產(chǎn)企業(yè)角度來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃可以提高自身納稅意識(shí)和企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，有助于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)稅后利益最大化。再次，從國(guó)家宏觀調(diào)控的角度來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃有助于稅收法律法規(guī)的完善，同時(shí)，也有利于加快稅收與相關(guān)法律、法規(guī)的相互協(xié)調(diào)與銜接，使我國(guó)法律成為一個(gè)相互協(xié)調(diào)的有機(jī)整體，促進(jìn)國(guó)家宏觀調(diào)控的順利進(jìn)行。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的具體方法

（一）規(guī)避土地增值稅的征收范圍

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得增值收入的納稅人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)，滿足土地增值稅的征稅范圍需注意以下三點(diǎn)：第一，國(guó)有土地使用權(quán)的出讓不屬于土地增值稅的征稅范圍，即轉(zhuǎn)讓的土地是國(guó)家所有的話，不征收土地增值稅；第二，土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)要發(fā)生轉(zhuǎn)移，對(duì)未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的形為不征土地增值稅；第三，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)要取得收入，而這里的收入是指房地產(chǎn)要發(fā)生增值，對(duì)未發(fā)生增值的原價(jià)轉(zhuǎn)讓形為也是不征稅的。由此看來(lái)，房屋的法定繼承、出租、抵押，或是與其他單位進(jìn)行的代建房行為均不是土地增值稅的征稅形為。而房地產(chǎn)企業(yè)在其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中若是可以采用代建房方式，為客戶定向開發(fā)房產(chǎn)，以收取一定量的勞務(wù)費(fèi)用方式取得收入的話，可以規(guī)避大額土地增值稅，將極大的降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

（二）增加土地增值額中的扣除項(xiàng)目

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中獲取的增值額是計(jì)算土地增值稅的核心，因此，要計(jì)算土地增值額，首先必須確定扣除項(xiàng)目的金額。我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，計(jì)算土地增值稅所準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還特別適用其他規(guī)定：可以按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的總價(jià)加計(jì)扣除20%。根據(jù)國(guó)稅函[1995]110號(hào)文件和國(guó)稅函[2010]220號(hào)文件相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除可按兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：一是能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，開發(fā)費(fèi)用按利息支出加上取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%計(jì)；二是其他情況，則按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%計(jì)。我國(guó)現(xiàn)行的《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中明確規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行稅收籌劃。根據(jù)這項(xiàng)法律條文，房地產(chǎn)企業(yè)可以比較兩種方法計(jì)算出的開發(fā)費(fèi)用，恰當(dāng)?shù)剡\(yùn)用相關(guān)規(guī)定，選擇其中數(shù)額較大的進(jìn)行計(jì)算，最終加大扣除項(xiàng)目額。

（三）利用土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策

《土地增值稅暫行條例》第八條第（一）項(xiàng)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。這里指的普通住宅是指，按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。2005年6月1日起，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)同時(shí)滿足：1）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；2）單套建筑面積在120平方米以下；3）實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。同時(shí)，各省、自治區(qū)、直轄市可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況自行調(diào)整，但上浮比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。房地產(chǎn)開發(fā)商在建造普通住宅時(shí)，適當(dāng)把增值額控制在20%之內(nèi)，可獲得國(guó)家的免稅優(yōu)惠從而規(guī)避土地增值稅。

再者，條件允許的企業(yè)也可開展企業(yè)間的投資聯(lián)營(yíng)活動(dòng)或者是進(jìn)行合作建房。根據(jù)財(cái)稅字[1995]048號(hào)規(guī)定：對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)的，投資聯(lián)營(yíng)一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)中時(shí)，暫免征土地增值稅；而對(duì)于一方出土地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，也暫免征土地增值稅。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)方式的選擇時(shí)，應(yīng)切實(shí)根據(jù)國(guó)家的相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，選擇有利的方式，盡可能達(dá)到不繳稅、少納稅的目的。

三、結(jié)語(yǔ)

國(guó)家出臺(tái)的一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，從一定程度上遏制了房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想通過(guò)高房?jī)r(jià)來(lái)提高利潤(rùn)似乎空間不大，反之，降低企業(yè)的成本則成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增加利潤(rùn)，提高自身競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)的重要稅種，在其應(yīng)納稅額中比重較大，甚至是略高于企業(yè)所得稅，因而，對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃，是房地產(chǎn)企業(yè)的一大課題。在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，除了靈活運(yùn)用土地增值稅的納稅籌劃方法之外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該培養(yǎng)自己的專業(yè)稅收籌劃人才咨詢專業(yè)稅收籌劃?rùn)C(jī)構(gòu)，把稅收籌劃作為一種高層次的理財(cái)活動(dòng)。

參考文獻(xiàn)：

[1]蔡昌.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃實(shí)戰(zhàn)報(bào)告與涉稅指南[M].中國(guó)市場(chǎng)出版社，北京，2010.

[2]陳培.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃思路[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)，2012（7）：99-100.

[3]付春.調(diào)控背景下房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的節(jié)稅安排[J].財(cái)會(huì)月刊，2012（21）：48-49.

篇5

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 土地增值稅

一、研究背景

土地增值稅是土地、房地產(chǎn)交易市場(chǎng)特有的一個(gè)稅種，其目的是為了合理調(diào)節(jié)土地增值收益，凡是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人都是土地增值稅的納稅義務(wù)人。

土地增值稅是近年來(lái)國(guó)家通過(guò)稅收政策進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的主要手段之一，預(yù)征率的提高，清算規(guī)程的推行，都推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)改善長(zhǎng)久以來(lái)的財(cái)務(wù)處理方式。土地增值稅是在存在增值額的前提下才會(huì)有應(yīng)繳稅額產(chǎn)生，而增值額是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除扣除項(xiàng)目以后的余額。增值額是產(chǎn)生土地增值稅稅額的本質(zhì)所在，土地增值稅籌劃的關(guān)鍵就是本著高收益低成本的原則控制增值額，增值額的存在主要稅收籌劃將離不開轉(zhuǎn)讓收入和扣除項(xiàng)目?jī)纱蠓较颉?/p>

二、土地增值稅臨界點(diǎn)的籌劃方法

由于土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過(guò)20%免征土地增值稅，加上土地增值稅適用的稅率為分四檔超率累進(jìn)稅率，臨界點(diǎn)法是土地增值稅稅收籌劃最常見的一種籌劃方法?！吨腥A人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額；而扣除項(xiàng)目包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

計(jì)算臨界點(diǎn)的方法實(shí)際上就是由于增值額的計(jì)算與稅率不同而來(lái)的，在房地產(chǎn)企業(yè)賬務(wù)處理中，取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)總成本，一般構(gòu)建臨界點(diǎn)的方法，都是計(jì)算確定相對(duì)變量的比例系數(shù)。這里主要就開發(fā)總成本不變的情況下，土地增值稅各個(gè)臨界點(diǎn)的計(jì)算，如果假設(shè)收入不變的計(jì)算可以通過(guò)同樣的表達(dá)式推理得出。

下面根據(jù)土地增值稅的階段稅率進(jìn)行相關(guān)系數(shù)的計(jì)算推導(dǎo)：設(shè)普通住宅項(xiàng)目銷售總額為S，不含息開發(fā)總成本為V，如果房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中利息費(fèi)用不單獨(dú)計(jì)算扣除，則開發(fā)費(fèi)用為0.1V，其他可以扣除的成本為0.2V，允許扣除的相關(guān)稅金為0.055S。

第一階段（免稅）：要使增值率不超過(guò)20%，S與V的關(guān)系式可以表達(dá)為：（1）S1-（1.3V+0.055S1）≦20%×（1.3V+0.055S1），左右等式整理后得出：S1≦1.67024V，那么如果想要享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的免稅規(guī)定，則需要使售價(jià)與單位成本的比值小于1.67024，該系數(shù)成為享受免稅的最高定價(jià)系數(shù)。

第二階段（30%稅率）：如果增值率超過(guò)20%，那么進(jìn)入第二階段，而且需要按全部增值額的30%繳納土地增值稅，那么提高售價(jià)帶來(lái)的收益需要大于由于增值率提高后增加的土地增值稅，否則綜合收益反而下降，還不如降低售價(jià)使增值率低于20%，因而需要計(jì)算一個(gè)最低定價(jià)系數(shù)，加上增值額還不能超過(guò)扣除項(xiàng)目的50%，否則要進(jìn)入40%稅率，因而還需要計(jì)算一個(gè)最高定價(jià)系數(shù)。

根據(jù)上述內(nèi)容，構(gòu)造關(guān)系式：（2）S2-S1-0.055×（S2-S1）≧[S2-（1.3V+0.055S2）]×30%，將S1﹦1.67024V代入上式，左右等式整理后得出：S2≧1.79649V。

（3）S2-（1.3V+0.055S2）≦50%×（1.3V+0.055S2），左右等式整理后得出：S2≦2.12534V。

（2）、（3）兩個(gè)等式得出第二階段定價(jià)范圍為1.79649V≦S2≦2.12534V在適用30%稅率時(shí)，1.79649為最低定價(jià)系數(shù)，2.12534為最高定價(jià)系數(shù)。

第三階段（40%稅率）：運(yùn)用的原理與第二階段相同，收益增加額不得低于稅金增加額，構(gòu)造關(guān)系式：（4）S3-S2-0.055×（S3-S2）≧[S3-（1.3V+0.055S3）]×40%-（1.3V+0.055S3）×5%-[S2-（1.3V+0.055S2）]×30%，將S2﹦2.12534V代入上式，左右等式整理后得出：S3≧2.12534V。

石紅紅（2011）的《基于稅收臨界點(diǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃實(shí)證研究》中構(gòu)建了土地增值稅臨界點(diǎn)籌劃法的定價(jià)系數(shù)，認(rèn)為40%、50%、60%的稅率之下，均有一個(gè)最低定價(jià)系數(shù)，且與上一稅率段的最高定價(jià)系數(shù)之間都有一個(gè)間隔區(qū)間。但是從以上計(jì)算結(jié)果發(fā)現(xiàn)在第三階段里并沒(méi)有稅負(fù)重、利潤(rùn)少的區(qū)間，其最低定價(jià)系數(shù)實(shí)際與第二階段的最高定價(jià)系數(shù)相等，究其原因，這是因?yàn)樵谠鲋德?0%以內(nèi)的還是適用30%的稅率，而不是直接全部適用40%稅率，也間接證明了速算扣除數(shù)的作用。

增值率不超過(guò)100%：（5）S3-（1.3V+0.055S3）≦100%×（1.3V+0.055S3）。左右等式整理后得出：S2≦2.92134V。

（4）、（5）兩個(gè)等式得出第二階段定價(jià)范圍為2.1253V≦S2≦2.92134V，在適用40%稅率時(shí)，2.92134為最高定價(jià)系數(shù)。

同理，可以計(jì)算出稅率為50%時(shí)的最高定價(jià)系數(shù)為4.67064。

在房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本預(yù)算準(zhǔn)確的情況下，可以結(jié)合市場(chǎng)行情參考定價(jià)系數(shù)來(lái)決定開發(fā)商品的定價(jià)范圍。

三、案例分析

SD房產(chǎn)公司有一個(gè)住宅項(xiàng)目，全部是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，總可售面積12000平方米，平均單位售價(jià)8000元，至2011年年底已售7000平方米，銷售總額5600萬(wàn)元，土地價(jià)為1200萬(wàn)元，房屋開發(fā)成本4000萬(wàn)元，其中利息支出500萬(wàn)元，假設(shè)不能提供金融機(jī)構(gòu)借款證明，城建稅率5%，教育費(fèi)附加3%，地方教育費(fèi)附加2%，當(dāng)?shù)卣?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用允許扣除比例10%。

方案1：繼續(xù)按平均單位售價(jià)8000元銷售。

收入總額：9600萬(wàn)元。

扣除項(xiàng)目金額：取得土地使用權(quán)支付的金額：1200萬(wàn)元；不含息房地產(chǎn)開發(fā)成本：3500萬(wàn)元；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：（1200+3500）×10% ﹦470萬(wàn)元；加計(jì)20%扣除數(shù)：（1200+3500）×20% ﹦940萬(wàn)元；扣除營(yíng)業(yè)稅及附加：9600×5%×（1+5%+3%+2%）﹦528萬(wàn)元。

扣除項(xiàng)目合計(jì)：1200+3500+470+940+528﹦6638萬(wàn)元。

增值額：9600-6638 ﹦2962萬(wàn)元。

增值率：2962÷6638 ﹦45%。

應(yīng)繳土地增值稅：2962×30%-0﹦888.6萬(wàn)元。

獲利金額﹦收入-成本-費(fèi)用-利息-稅金﹦9600-1200-3500-500-528-888.6﹦2983.4萬(wàn)元。

方案2：由于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況不理想，預(yù)計(jì)維持原價(jià)無(wú)法將開發(fā)商品銷售出去，打算對(duì)剩余的5000平方米進(jìn)行降價(jià)，那么降價(jià)多少才好，根據(jù)在關(guān)于土地增值稅臨界點(diǎn)定價(jià)系數(shù)的計(jì)算，如果想要享受免稅，則要使S1≦1.67024V。在這里單位建造成本為（1200+3500）×10000÷12000﹦3917元，那么平均單價(jià)要不超過(guò)3917×1.67024﹦6542元，設(shè)后面5000平方米的平均單價(jià)為P，則需要成立（5600+0.5P）÷1.2﹦6542，解得P﹦4500元。

假設(shè)價(jià)格真的降到4500元：

收入總額：7850萬(wàn)元。

扣除項(xiàng)目金額：取得土地使用權(quán)支付的金額：1200萬(wàn)元；不含息房地產(chǎn)開發(fā)成本：3500萬(wàn)元；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：470萬(wàn)元；加計(jì)20%扣除數(shù)：940萬(wàn)元；扣除營(yíng)業(yè)稅及附加：7850×5%×（1+5%+3%+2%）﹦431.75萬(wàn)元；

扣除項(xiàng)目合計(jì)：1200+3500+470+940+431.75﹦6541.75萬(wàn)元。

增值額：7850-6541.75﹦1308.25萬(wàn)元；增值率：1308.25÷6541.75 ﹦20%； 應(yīng)繳土地增值稅：0元；獲利金額=收入-成本-費(fèi)用-利息-稅金﹦7850-1200-3500-500-431.75﹦2218.25萬(wàn)元。

比方案1少獲利=2983.4-2218.25﹦765.15萬(wàn)元。

方案3：想要享受免稅政策會(huì)導(dǎo)致少獲利765.15萬(wàn)元，加上房?jī)r(jià)不可能從8000元將近降一半到4500元，那么需要提高該定價(jià)，這時(shí)需要結(jié)合30%稅率范圍內(nèi)存在的最低定價(jià)系數(shù)1.79649。平均單價(jià)不能低于3917×1.79649﹦7037元，設(shè)后面5000平方米的平均單價(jià)為P1，則需要成立（5600+0.5P1）÷1.2﹦7037，解得P﹦5689元，假設(shè)后期均價(jià)為5600元：

收入總額：8400萬(wàn)元。

扣除項(xiàng)目金額：取得土地使用權(quán)支付的金額：1200萬(wàn)元；不含息房地產(chǎn)開發(fā)成本：3500萬(wàn)元；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：470萬(wàn)元；加計(jì)20%扣除數(shù)：940萬(wàn)元；扣除營(yíng)業(yè)稅及附加：8400×5%×（1+5%+3%+2%）﹦462萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目合計(jì)：1200+3500+470+940+462﹦6572萬(wàn)元。

增值額：8400-6572﹦1828萬(wàn)元；增值率：1828÷6572 ﹦28%；應(yīng)繳土地增值稅：1828×30%-0﹦548.4萬(wàn)元；獲利金額=收入-成本-費(fèi)用-利息-稅金=8400-1200-3500-500-462-548.4=2189.6萬(wàn)元。

比方案2還少獲利=2218.25-2189.6=28.65萬(wàn)元

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；土地增值稅；稅收籌劃

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)正處于低迷期，雖然國(guó)家出臺(tái)了一系列政策控制房?jī)r(jià)，但房?jī)r(jià)卻居高不下，令人望而生畏，也給我國(guó)的經(jīng)濟(jì)和人民生活帶來(lái)了很大的問(wèn)題。在房企處于嚴(yán)冬期，稅收籌劃迫切萬(wàn)分，不可等待。土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種之一，啟征稅率比企業(yè)所得稅還高，因此土地增值稅的稅收籌劃是各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都必須考慮的問(wèn)題。雖然在稅收籌劃過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)各種問(wèn)題，但采取合理方法則能帶來(lái)大驚喜。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的現(xiàn)存問(wèn)題

土地增值稅的稅收籌劃雖然給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了新的希望，但是也存在著很多問(wèn)題：

(一)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃趨于片面

從近期房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的實(shí)施上來(lái)看，總體來(lái)說(shuō)取得成效，但是依舊趨于片面，稅務(wù)籌劃目標(biāo)不夠明確，難以有效減少企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，因而也很難給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。而且，雖然稅收籌劃已被提上日程，但包括稅務(wù)人員個(gè)人素質(zhì)、法律保障等方面的工作并沒(méi)有做好，不能給稅收籌劃給予支持，從而導(dǎo)致稅收籌劃的片面發(fā)展。

(二)對(duì)國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策理解淺顯

21世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，而關(guān)系民生首要問(wèn)題的住房問(wèn)題迅速被炒熱，且熱度持續(xù)上升。為了解決房地產(chǎn)行業(yè)這種‘高溫’現(xiàn)象，政府利用土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。但是，在實(shí)際政策的實(shí)行過(guò)程中，有很多企業(yè)無(wú)法適應(yīng)國(guó)家政策，不能帶來(lái)成效。更有甚者對(duì)這一政策的理解出現(xiàn)錯(cuò)誤，影響企業(yè)的健康發(fā)展，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了新的波動(dòng)。

(三)在稅收籌劃中風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)較薄弱

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃是為了解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展問(wèn)題，在稅收籌劃中不可避免地存在風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)包括房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)幅度不減反增、不良企業(yè)利用稅收籌劃進(jìn)行偷稅漏稅等。稅收籌劃和偷稅漏稅大不相同，但有極容易混淆視聽，給不法企業(yè)可乘之機(jī)。在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃過(guò)程中，稅務(wù)人員和企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱，這具有極大的隱患性。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的具體方法

面對(duì)波密詭譎的房地產(chǎn)市場(chǎng)，企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃可采用以下幾種方法：

(一)合理籌劃增值稅的扣除項(xiàng)目

房地產(chǎn)企業(yè)在開展土地增值稅的稅收籌劃中，可以適宜增加利息支出扣除項(xiàng)目金額，以此達(dá)到降低增值率，減小稅收負(fù)擔(dān)的目的。這其實(shí)也是一種變相籌資的手段，減少支出，為資金投入儲(chǔ)存力量，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。企業(yè)在籌集資金的過(guò)程中，應(yīng)該采取科學(xué)、合理的方法，僅靠貸款不是長(zhǎng)久之計(jì)，只會(huì)讓負(fù)債一直增加，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)并無(wú)益處，而通過(guò)扣除項(xiàng)目金額的方法則能夠在這方面減小企業(yè)壓力，給企業(yè)帶來(lái)信心。

(二)合理利用國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策

為了保證房地產(chǎn)企業(yè)的平穩(wěn)運(yùn)行，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策，合理利用國(guó)家政策，與稅收籌劃相輔相成，共同推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。而土地增值稅稅收籌劃更是給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了福音。據(jù)《土地增值稅暫行條例》，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅人在出售建造的普通住宅時(shí)，如果增值稅額中沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的部分，可以免征土地增值稅。因此企業(yè)會(huì)想盡一切方法控制增值稅額，以求免稅，減少企業(yè)成本。所以，土地增值稅稅收籌劃政策不僅是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)必要的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)，還能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)稅壓力。

(三)合理通過(guò)建房進(jìn)行稅收籌劃

在稅法相關(guān)規(guī)定中，某些建房行為并不在土地增值稅的征收范疇之內(nèi)，從而能夠合法合理避免或減少土地增值稅的繳納。其一是房地產(chǎn)企業(yè)代表客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)。這樣一來(lái)，不僅能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益，還減少企業(yè)繳納費(fèi)用。其二是合作建房，即在土地開發(fā)過(guò)程中，一方負(fù)責(zé)土地，一方負(fù)責(zé)資金，雙方進(jìn)行合作建房。通過(guò)這種方式，企業(yè)可免交增值稅，而且對(duì)于合作雙方來(lái)說(shuō)都是互利共贏的結(jié)果，值得采納。

(四)積極尋求稅務(wù)機(jī)關(guān)支持

政府稅務(wù)機(jī)關(guān)是服務(wù)于企業(yè)的部門，具有對(duì)企業(yè)的相關(guān)政策咨詢有解答的義務(wù)，企業(yè)在稅務(wù)籌劃的過(guò)程中，如果把握不準(zhǔn)，應(yīng)積極尋求支持和幫助，向稅務(wù)人員進(jìn)行咨詢，給予專業(yè)的指導(dǎo)，由于各個(gè)地方的征管方式和征管地點(diǎn)的不同，要求稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當(dāng)多與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，及時(shí)獲得溝通，達(dá)成雙贏的共識(shí)，將稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)降低到最低。

(五)事后采取積極有效的補(bǔ)救措施

稅務(wù)籌劃的方案雖然全面，會(huì)采取各式各樣的措施進(jìn)行籌劃，但是風(fēng)險(xiǎn)不可避免，仍然會(huì)受到突如其來(lái)因素而干擾，稅收籌劃方案可能受到各種原因而導(dǎo)致失敗，企業(yè)必須在一定范圍內(nèi)將風(fēng)險(xiǎn)控制，采取積極有效的補(bǔ)救措施，將事故發(fā)生的可能性降低到最低。

(六)土地增值稅的核心是增值率

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須緊緊圍繞這兩個(gè)因素進(jìn)行開展，減少稅費(fèi)開支，在保證有合理利潤(rùn)的前提下，提供條件合理的減少稅費(fèi)，是稅收籌劃的目的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的重要意義

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃因其頗有成效的措施，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有重要意義：

(一)有利于房地產(chǎn)企業(yè)更好適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

在當(dāng)前日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃不僅是對(duì)企業(yè)稅收制度的一種調(diào)整，也促使房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。目前，政府針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的弊端進(jìn)行了宏觀調(diào)控，大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本，也減少了利潤(rùn)。正因如此，合理的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃能夠幫助企業(yè)減少納稅成本，獲得經(jīng)濟(jì)效益，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之中獲得生存機(jī)會(huì)。

(二)有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平

房地產(chǎn)市場(chǎng)的‘高溫’現(xiàn)象促使國(guó)家加大對(duì)該行業(yè)宏觀調(diào)控的力度，雖然解決了一些問(wèn)題，但也給房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理造成不少麻煩。國(guó)家干預(yù)力度加大，必然使各企業(yè)改變自身的管理制度，財(cái)務(wù)管理水平自然會(huì)降低。而土地增值稅稅收籌劃能夠提高企業(yè)資金流動(dòng)率，并且是在企業(yè)自身的籌劃之下，避免干預(yù)力度過(guò)大的問(wèn)題，從未提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。

(三)有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利益的最大化

在房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)中需要繳納各種稅，而在這些形形的稅務(wù)之中，土地增值稅給企業(yè)帶來(lái)的負(fù)稅壓力是最大的，是房地產(chǎn)企業(yè)必須繳納的稅務(wù)。土地增值稅稅收籌劃能夠緩和企業(yè)的負(fù)稅壓力，給企業(yè)喘息的機(jī)會(huì)，減少稅務(wù)成本，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，為企業(yè)帶來(lái)巨大利益。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)做好土地增值稅稅收籌劃，能夠減小企業(yè)的負(fù)稅壓力，還能給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益，幫助企業(yè)渡過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷階段，從而走上正軌。企業(yè)采取合理適合的方法進(jìn)行稅收籌劃，不僅對(duì)企業(yè)自身有好處，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也是個(gè)很好的調(diào)控。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該吸取教訓(xùn)，積極配合，用好的方法達(dá)到好的目的。

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篇7

1．將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，先以經(jīng)營(yíng)性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

2．將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

文件同時(shí)還規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將待售開發(fā)產(chǎn)品按規(guī)定轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，可以按規(guī)定提取折舊并準(zhǔn)予在稅前扣除；未按規(guī)定轉(zhuǎn)作本企業(yè)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)和臨時(shí)出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。

根據(jù)以上稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)房產(chǎn)用于出租再銷售的，是否轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)其所得稅的計(jì)算征收結(jié)果是不同的。由于稅法沒(méi)有具體規(guī)定什么情況應(yīng)該轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，什么情況屬于臨時(shí)出租，因而企業(yè)在一定程度上有自由選擇的可能。舉例如下：

例：甲公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。2004年6月30日，該企業(yè)將一棟剛剛開發(fā)完工的房產(chǎn)出租給乙公司，租期2年，租金總額為240000元。該房產(chǎn)的賬面價(jià)值為800000元，市場(chǎng)價(jià)格為1100000元。租賃到期后，甲公司將該房產(chǎn)出售給丙公司，售價(jià)1000000元。假定甲公司在出租時(shí)，轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。按20年折舊攤銷該房屋的成本，不考慮殘值，于每年末確認(rèn)租賃收入并折舊攤銷相關(guān)費(fèi)用。城建稅7%，教育費(fèi)附加3%。

2004年6月，甲公司將房屋出租給乙公司：

借：出租開發(fā)產(chǎn)品――出租產(chǎn)品800000

貸：庫(kù)存商品800000

2004年甲公司確認(rèn)房產(chǎn)租賃收入60000元（240000÷24個(gè)月×6個(gè)月）：

借：銀行存款60000

貸：其他業(yè)務(wù)收入60000

應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅＝60000×5%＝3000（元）；

應(yīng)繳城市維護(hù)建設(shè)稅＝3000×7%＝210（元）；

應(yīng)交教育費(fèi)附加＝3000×3%＝90（元）。

借：其他業(yè)務(wù)支出3300

貸：應(yīng)交稅金――應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅3000

應(yīng)交稅金――應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅210

其他應(yīng)交款――應(yīng)交教育費(fèi)附加90

同時(shí)，折舊攤銷出租房屋成本800000÷（20×12）×6＝20000（元）：

借：其他業(yè)務(wù)支出20000

貸：出租開發(fā)產(chǎn)品――出租產(chǎn)品攤銷20000

2004年，甲公司將開發(fā)完工的房屋出租給乙公司使用，并轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。根據(jù)稅法規(guī)定，應(yīng)視同銷售確認(rèn)可實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)，并入企業(yè)年度應(yīng)納稅所得額。視同銷售可實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)為：1100000－800000－60500（視同銷售的營(yíng)業(yè)稅金及附加）＝239500（元）。視同銷售后，租賃產(chǎn)品的計(jì)稅成本為1100000－60500＝1039500（元），稅務(wù)上可以據(jù)此計(jì)提折舊費(fèi)用。

另外，會(huì)計(jì)上出租房屋的折舊攤銷成本為20000元，而該房屋的計(jì)稅價(jià)值為1039500元，稅務(wù)上應(yīng)折舊攤銷出租房屋成本1039500÷（20×12）×6＝25987.5（元）。

可見，2004年稅務(wù)處理比會(huì)計(jì)處理多計(jì)應(yīng)納稅所得239500元，可以多攤銷成本5987.5元，因此，甲公司在申報(bào)2004年企業(yè)所得稅時(shí)，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額239500－5987.5＝233512.5（元）。

應(yīng)納稅所得額為：60000－3300－20000＋233512.5＝270212.5（元）

應(yīng)繳納所得稅為：270212.5×33％＝89170（元）。

2005年，出租收入為12萬(wàn)元，稅金及附加120000×5.5％＝6600元，會(huì)計(jì)上折舊攤銷出租房屋的成本為40000元（800000/20）。會(huì)計(jì)處理為：

借：銀行存款 120000

貸：其他業(yè)務(wù)收入 120000

借：其他業(yè)務(wù)指出 6600

貸：應(yīng)交稅金――應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅6000

應(yīng)交稅金――應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅420

其他應(yīng)交款――應(yīng)交教育費(fèi)附加180

借：其他業(yè)務(wù)支出40000

貸：出租開發(fā)產(chǎn)品――出租產(chǎn)品攤銷40000

而稅務(wù)上應(yīng)折舊出租房屋的成本為51975元（1039500/20），會(huì)計(jì)處理比稅務(wù)處理少計(jì)成本51975－40000＝11975（元）。因此，甲公司在申報(bào)2005年企業(yè)所得稅時(shí)，應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額11975元。

應(yīng)納稅所得額為：120000－6600－40000－11975＝61425（元）

應(yīng)繳納所得稅為：61425×33％＝20270（元）（考慮企業(yè)有其他所得和可比性，稅率仍按33％，下同）

2006年上半年同2004年下半年。租金收入60000元，稅金及附加3300元，會(huì)計(jì)上攤銷成本20000元，稅收上折舊攤銷25987.5元。2006年6月30日，甲公司將房屋出售給丙公司：

借：銀行存款（或應(yīng)收賬款）1000000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入1000000

應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅＝1100000×5%＝55000（元）；

應(yīng)繳城市維護(hù)建設(shè)稅＝55000×7%＝3850（元）；

應(yīng)交教育費(fèi)附加＝55000×3%＝1650（元）。

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加60500

貸：應(yīng)交稅金――應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅55000

應(yīng)交稅金――應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅3850

其他應(yīng)交款――應(yīng)交教育費(fèi)附加1650

此時(shí)，“出租開發(fā)產(chǎn)品――出租產(chǎn)品攤銷”科目的余額為800000÷20×2＝80000（元），結(jié)轉(zhuǎn)房屋的銷售成本：

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本720000

出租開發(fā)產(chǎn)品――出租產(chǎn)品攤銷80000

貸：出租開發(fā)產(chǎn)品――出租產(chǎn)品800000

2006年，會(huì)計(jì)上上半年攤銷出租房屋的成本為800000÷（20×12）×6＝20000（元），而稅務(wù)上應(yīng)折舊攤銷出租房屋的成本為1039500÷（20×12）×6＝25987.5（元），會(huì)計(jì)處理比稅務(wù)處理少攤銷成本5987.5元。

另外，甲公司將該房屋出售時(shí)，會(huì)計(jì)和稅務(wù)上均確認(rèn)銷售收入1000000元、主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加55000元。該房產(chǎn)的會(huì)計(jì)成本為720000元，計(jì)稅成本為1039500－1039500÷20×2＝935550（元），即會(huì)計(jì)處理比稅務(wù)處理少計(jì)銷售成本935550－720000＝215550（元）。

因此，甲公司在申報(bào)2006年企業(yè)所得稅時(shí)，應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額215550＋5987.5＝221537.5（元）。

應(yīng)納稅所得額為：（60000－3300－20000）＋（1000000－720000－55000）－221537.5＝40162.5（元）

應(yīng)繳納所得稅為：40162.5×33％＝13254（元）。

從2004年至2006年，企業(yè)出租開發(fā)房產(chǎn)共調(diào)增應(yīng)納稅所得額為233512.5元，調(diào)減額也為11975＋221537.5＝233512.5（元）。企業(yè)該項(xiàng)出租合計(jì)繳納企業(yè)所得稅為：89170＋20270＋13254＝122694（元）。

如果房地產(chǎn)企業(yè)將出租視同為臨時(shí)出租，企業(yè)不將出租房產(chǎn)轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，則會(huì)計(jì)處理上與稅收處理上基本一致，均不攤銷或計(jì)提折舊。

2004年下半年取得租金收入60000元，稅金及附加60000×5.5％＝3300（元），應(yīng)納稅所得額為：60000－3300＝56700（元）。應(yīng)繳納所得稅為：56700×33％＝18711（元）。

2005年全年取得租金收入120000元，稅金及附加120000×5.5％＝6600元，應(yīng)納稅所得額為：120000－6600＝113400（元），應(yīng)繳納所得稅為：113400×33％＝37422（元）。

2006年上半年與2004年下半年相同，應(yīng)納稅所得額為56700元。2004年6月30日取得銷售收入1000000元，開發(fā)產(chǎn)品成本仍為800000元，稅金及附加1000000×5.5％＝55000（元），實(shí)現(xiàn)銷售利潤(rùn)1000000－800000－55000＝145000（元）。

會(huì)計(jì)處理為：

借：銀行存款 1000000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 1000000

結(jié)轉(zhuǎn)臨時(shí)出租開發(fā)產(chǎn)品成本、稅金等：

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 800000

貸：庫(kù)存商品800000

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 60500

貸：應(yīng)交稅金――應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅55000

應(yīng)交稅金――應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅3850

其他應(yīng)交款――應(yīng)交教育費(fèi)附加1650

全年應(yīng)納稅所得額為：56700＋145000＝201700（元），應(yīng)納所得稅為：201700×33％＝66561（元）。

企業(yè)該項(xiàng)臨時(shí)出租合計(jì)繳納企業(yè)所得稅為：18711＋37422＋66561＝122694（元）。

篇8

【關(guān)鍵詞】營(yíng)改增 房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃

一、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響

（一）對(duì)建筑材料采購(gòu)的影響

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，為了達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)品質(zhì)把控，大部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)自行采購(gòu)建筑材料、建筑施工設(shè)備或要求建筑施工企業(yè)按規(guī)格采購(gòu)建筑材料。在“營(yíng)改增”之前，需要將建筑材料的價(jià)款列入建筑施工合同金額，只允許部分設(shè)備或者材料抵扣，造成采購(gòu)的建筑材料既承擔(dān)增值稅款，又按營(yíng)業(yè)稅政策征收營(yíng)業(yè)稅，造成重復(fù)征稅?！盃I(yíng)改增”后，這部分重復(fù)征稅現(xiàn)象可以消除。但由于所采購(gòu)建筑材料的增值稅稅率不同，如我國(guó)稅法規(guī)定對(duì)混凝土、砂石等按6%稅率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額，而鋼材、門窗等按17%的稅率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額，稅率差造成增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額不同，有可能影響房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)項(xiàng)稅額、抵扣時(shí)間上產(chǎn)生較大變化，進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅負(fù)。

（二）對(duì)稅收成本核算的影響

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)久以來(lái)實(shí)行的征稅制度是土地增值稅與營(yíng)業(yè)稅并行，這兩者都包括在價(jià)內(nèi)稅的范圍中，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目在定價(jià)機(jī)制方面比較特殊，所以在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過(guò)程中，會(huì)有復(fù)征現(xiàn)象出現(xiàn)也就是稅上加稅，這種現(xiàn)象在項(xiàng)目環(huán)節(jié)發(fā)展的過(guò)程中會(huì)不斷深化，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目帶來(lái)了更大的稅負(fù)率，自然也就增加了房地產(chǎn)的開發(fā)成本。而增值稅與營(yíng)業(yè)稅不同，在價(jià)稅關(guān)系上它是價(jià)外稅，在商品流通過(guò)程中可以進(jìn)行價(jià)稅的層層抵扣，一般不存在重復(fù)征稅問(wèn)題。這樣，營(yíng)改增會(huì)使重復(fù)征稅的問(wèn)題基本得到解決。

企業(yè)在營(yíng)改增之前就已經(jīng)完成購(gòu)置的固定資產(chǎn)，必然也會(huì)對(duì)稅負(fù)支出產(chǎn)生很大影響。固定資產(chǎn)計(jì)入成本的方法是折舊，這與改革之后進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的相關(guān)要求是不相滿足的，企業(yè)擁有比較大的固定資產(chǎn)的時(shí)候，這種稅負(fù)影響會(huì)更加突出。同時(shí)營(yíng)改增使企業(yè)在稅務(wù)管控方面面臨了更大的風(fēng)險(xiǎn)，管理增值稅的時(shí)候需要管理專用發(fā)票，還包括抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額以及納稅申報(bào)等環(huán)節(jié)，相比起營(yíng)業(yè)稅來(lái)說(shuō)會(huì)更為廣泛的接受稅務(wù)機(jī)關(guān)的監(jiān)管，并且有很多日?；椋康禺a(chǎn)企業(yè)以前和增值稅沒(méi)有很多接觸，面臨的挑戰(zhàn)也是比較艱巨的。

增值稅的計(jì)稅對(duì)象是增值額，并且要將上個(gè)環(huán)節(jié)中已經(jīng)繳納的稅款扣除，如果房地產(chǎn)企業(yè)拿到的發(fā)票都是增值稅專用發(fā)票，由于可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，其流轉(zhuǎn)稅負(fù)擔(dān)不至于加重甚至?xí)兴档汀＜僭O(shè)某房地產(chǎn)企業(yè)正在出售的一棟房屋是標(biāo)準(zhǔn)住房，取得含稅銷售額10000萬(wàn)元，在建設(shè)過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生如下支出：1000萬(wàn)元的土地成本，4000萬(wàn)元的房地產(chǎn)開發(fā)成本，拿到的增值稅專用發(fā)票中11%稅率的共計(jì)3500萬(wàn)元，6%稅率的共計(jì)500萬(wàn)元，以及1500萬(wàn)元的其他相關(guān)建設(shè)費(fèi)用。

在“營(yíng)改增”以前，該企業(yè)應(yīng)納500萬(wàn)元（10000×5%）營(yíng)業(yè)稅，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中需要交納35萬(wàn)元（500×7%）的城建稅，以及15萬(wàn)元（500×3%）的教育附加費(fèi)，10萬(wàn)元（500萬(wàn)×2%）地方教育附加費(fèi)，另外，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除，即（1000+

4000）×20%=1000。企業(yè)總共獲得了10000-1000-4000-1500-500

-35-15-10-1000=1940萬(wàn)元的增值額，增值率為1940÷8060×100%=24.07%，適用30%的稅率，1940×30%可以計(jì)算出土地增值稅為582萬(wàn)元，2358萬(wàn)元（10000-1000-4000-1500-500-35-15-10-

582萬(wàn)）×25%=589.5萬(wàn)元就是企業(yè)的所得稅，綜上所述，1731.5（土地增值稅582萬(wàn)+企業(yè)所得稅589.5萬(wàn)+營(yíng)業(yè)稅500萬(wàn)+城建稅及教育附加費(fèi)60萬(wàn)）÷10000=17.32%就是企業(yè)負(fù)稅率。

在營(yíng)改增后，企業(yè)的銷項(xiàng)稅和進(jìn)項(xiàng)稅之間的差額就是企業(yè)的增值稅，也就是說(shuō)增值稅為[（含稅銷售額10000-土地價(jià)款1000）/1.11×11%]-（3500/1.11×0.11+500/1.06×0.06）=516.74萬(wàn)元，需要繳納36.17萬(wàn)元（516.74×7%）的城建稅，15.50萬(wàn)元（516.74×3%）的教育附加費(fèi)，10.33萬(wàn)元（516.74×2%）的地方教育附加費(fèi)，土地增值額共計(jì)1447.01萬(wàn)元（10000÷1.11-1000-400

0-1500-36.17-15.50-10.33-1000=1447.01），應(yīng)納土地增值稅為434.1萬(wàn)元（1447.01×30%）。那么應(yīng)納企業(yè)所得稅為503.23萬(wàn)元[（10000÷1.11-1000-4000-1500-36.17-15.50-10.33-434.1）×

25%]，綜上可知1516.07（土地增值稅434.1萬(wàn)+企業(yè)所得稅503.23萬(wàn)+增值稅516.74萬(wàn)+城建稅及教育附加費(fèi)62萬(wàn)）÷（10000÷1.11）最后的結(jié)果為16.83%，這就是企業(yè)的整體稅負(fù)率?！盃I(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率略微下降，主要原因是增值稅是價(jià)外稅，不列入企業(yè)所得稅、土地增值稅的成本項(xiàng)目進(jìn)行扣除，但是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額，此外，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

篇9

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增 房地產(chǎn)企業(yè) 影響對(duì)策

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)“營(yíng)改增”的重視程度越來(lái)越高，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)“營(yíng)改增”的實(shí)行好像成了必然要面臨的改革。自房地產(chǎn)實(shí)行“營(yíng)改增”改革后，根據(jù)我國(guó)的相關(guān)規(guī)定，在實(shí)行“營(yíng)改增”之前的一年銷售額達(dá)到500萬(wàn)人民幣以上的企業(yè)，必須要像國(guó)家稅務(wù)單位申請(qǐng)為一般納稅人，除此之外，都是小規(guī)模納稅人。在沒(méi)有實(shí)行“營(yíng)改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)是根據(jù)包含營(yíng)業(yè)稅的銷售總收入來(lái)計(jì)算稅；“營(yíng)改增”以后，計(jì)算依據(jù)要把增值稅從銷售收入中扣除。有關(guān)“營(yíng)改增”的相關(guān)規(guī)定，在真正實(shí)行的過(guò)程中，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了很大的影響。所以，本文開始是對(duì)“營(yíng)改增”在房地產(chǎn)企業(yè)的影響進(jìn)行了闡述，之后又針對(duì)“營(yíng)改增”在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行中所帶來(lái)的稅收影響籌劃了相應(yīng)的對(duì)策，希望對(duì)今后我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有所幫助。

一、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的影響

對(duì)于任何一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)成本都決定著企業(yè)的利潤(rùn)，然而“營(yíng)改增”的實(shí)行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本有著不可忽視的影響。因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)企業(yè)中，建筑在施工過(guò)程需要很多材料，而這些材料往往都不可能從一個(gè)企業(yè)購(gòu)買，都需要從各個(gè)不同的企業(yè)購(gòu)買，但是，其中有好多材料都是從個(gè)體的小商戶手中購(gòu)買的，然而這些小商戶不可能出示增值稅專用發(fā)票，所以企業(yè)也就沒(méi)辦法在納稅時(shí)把這些增值稅扣除，這也就增加了房地產(chǎn)企業(yè)的成本。而且，在房地產(chǎn)企業(yè)建筑施工中的工作人員都是來(lái)自全國(guó)各地的農(nóng)村，他們沒(méi)有專門的勞務(wù)公司，所以房地產(chǎn)企業(yè)也不能開出增值稅的發(fā)票，沒(méi)辦法進(jìn)行相應(yīng)的扣除。但是如果房地產(chǎn)企業(yè)可以尋求較大規(guī)模的企業(yè)合作就可以進(jìn)行增值稅的扣除，也就大大降低了企業(yè)稅負(fù)?！盃I(yíng)改增”的實(shí)行不僅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本有影響，而且對(duì)房地產(chǎn)稅負(fù)也有很大的影響。

（二）“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)影響

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，政府正在進(jìn)行各方面的管理體制的完善，為了加快經(jīng)濟(jì)進(jìn)步的腳步，政府提出“營(yíng)改增”并在房地產(chǎn)企業(yè)試行，目的就是希望“營(yíng)改增”可以較少企業(yè)對(duì)稅收的壓力?？墒?，“營(yíng)改增”是否真正對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的賦稅程度起到了作用呢？

當(dāng)“營(yíng)改增”剛剛在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行的時(shí)候，得到了各個(gè)行業(yè)的企業(yè)的關(guān)注，它的影響也在試行的過(guò)程中慢慢體現(xiàn)出來(lái)。在實(shí)行“營(yíng)改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，之后，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅銷項(xiàng)稅率哲定為11%。下面對(duì)“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)稅負(fù)的影響進(jìn)行舉例說(shuō)明。假設(shè)A公司銷售收入為800萬(wàn)，相關(guān)成本為300萬(wàn)，增值稅銷項(xiàng)稅率按11%計(jì)算，進(jìn)項(xiàng)統(tǒng)一按17%計(jì)算，不考慮其他的變動(dòng)因素。

則：“營(yíng)改增”之前應(yīng)交稅費(fèi)=800*5%=40

“營(yíng)改增”之后應(yīng)交稅費(fèi)=800/（1+11%）*11%-300/（1+17%）*17%=35.4

對(duì)于小規(guī)模的納稅人而言，實(shí)行“營(yíng)改增”對(duì)他們一定是利大于弊的，他們的稅收壓力一定隨著“營(yíng)改增”的實(shí)行而減少。然而，對(duì)于一般納稅人來(lái)說(shuō)，即年銷售額超過(guò)500萬(wàn)元的企業(yè)或者是企業(yè)經(jīng)過(guò)會(huì)計(jì)的核算能提供準(zhǔn)確的納稅資料的企業(yè)，只有當(dāng)進(jìn)項(xiàng)可扣金額大于營(yíng)業(yè)收入相對(duì)較大的比例時(shí)，才能使“營(yíng)改增”的實(shí)行達(dá)到降低房地產(chǎn)賦稅程度的目的。所以，“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收帶來(lái)的影響還是很大的，實(shí)際上，并沒(méi)有完全達(dá)到預(yù)期降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的愿望。但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，以前經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一些稅上加稅的情況，這種情況會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的稅收大大增加，而“營(yíng)改增”的推行，大大避免了房地產(chǎn)企業(yè)的重復(fù)納稅的現(xiàn)象，也就在某種程度上減輕了稅收負(fù)擔(dān)，增加了企業(yè)效益。

“營(yíng)改增”在房地產(chǎn)企業(yè)的試行，對(duì)房地產(chǎn)各個(gè)方面的要求越來(lái)越高?！盃I(yíng)改增”之后，首先最大的影響就是由于部分企業(yè)沒(méi)辦法開正規(guī)的增值稅的發(fā)票，這就使房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)可扣除增值稅的發(fā)票的獲取有很大的難度。如果房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整好自身的結(jié)構(gòu)，完善企業(yè)內(nèi)部的各種機(jī)制，一定會(huì)在“營(yíng)改增”工作的開展中受益。

二、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的籌劃對(duì)策

（一）開發(fā)成本的稅收籌劃對(duì)策

房地產(chǎn)在開發(fā)的過(guò)程中需要的時(shí)間很長(zhǎng)，由于他的特殊性，所以成本也比較大，在工程施工的過(guò)程中如果對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)提前做好精密的籌劃，把成本做好預(yù)算，那么一定就會(huì)降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本。同時(shí)，由于“營(yíng)改增”是要對(duì)增值稅進(jìn)行扣除，所以如果房地產(chǎn)企業(yè)在工程建設(shè)的期間可以將這些成本最大化的平均攤開，便可對(duì)增值稅進(jìn)行平均抵消，從而也就降低了稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收對(duì)房地產(chǎn)效益有很大的影響，稅負(fù)的增加會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)必要的成本增加，所以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本一定要做好籌劃。

（二）重視對(duì)“營(yíng)改增”制度的學(xué)習(xí)，完善對(duì)進(jìn)項(xiàng)的管理

“營(yíng)改增”制度在房地產(chǎn)行業(yè)的試行，目的是在其他各個(gè)領(lǐng)域都能夠起到減少企業(yè)賦稅的作用，所以房地產(chǎn)企業(yè)一定要高度重視“營(yíng)改增”制度，對(duì)企業(yè)的工作人員要有專業(yè)的培訓(xùn)，使大家對(duì)“營(yíng)改增”有簡(jiǎn)單的認(rèn)識(shí)和了解，讓每個(gè)員工都認(rèn)真學(xué)習(xí)“營(yíng)改增”的規(guī)則，讓大家都參與到“營(yíng)改增”的推行中去。

“營(yíng)改增”這一新的政策是要企業(yè)在納稅是對(duì)增值稅進(jìn)行扣除，所以房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)增值稅進(jìn)行嚴(yán)格的掌控和管理。增值稅的發(fā)票一般都是由供貨商提供的，所以在采購(gòu)之前，一定要了解供貨商是哪種納稅人，一定要確認(rèn)供貨商是一般納稅人之后再進(jìn)行合作，這樣才能最大限度的抵扣進(jìn)項(xiàng)，也就減少了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收。在“營(yíng)改增”的制度推行之后，房地產(chǎn)企業(yè)一定要重視增值稅發(fā)票，有些商戶會(huì)利用價(jià)格優(yōu)勢(shì)拒絕開增值稅專用的發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)一定要把目光放長(zhǎng)遠(yuǎn)，不能只看眼前的一點(diǎn)利益而接受商戶不合理的建議。管理好進(jìn)項(xiàng)，在實(shí)行“營(yíng)改增”過(guò)程中，可以在很大程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。

三、結(jié)束語(yǔ)

據(jù)現(xiàn)實(shí)情況，“營(yíng)改增”對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)既有利又有弊，雖然會(huì)在某種程度上給企業(yè)帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)，但是也為企業(yè)帶來(lái)了降低稅負(fù)的可能性。所以說(shuō)，“營(yíng)改增”的方案在房地產(chǎn)企業(yè)稅收的方面產(chǎn)生了巨大的影響，所以房地產(chǎn)企業(yè)要做好自身的完善工作，進(jìn)行自我調(diào)整，做好籌劃，充分了解“營(yíng)改增”，利用好“營(yíng)改增”，減少企業(yè)稅收，降低成本，更好的避免“營(yíng)改增”帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，希望通過(guò)本文的分析，可以給房地產(chǎn)企業(yè)一些啟發(fā)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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篇10

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 必要性 策略

一、引言

伴隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也發(fā)展迅速。但是房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈,稅收是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的重要組成部分,為了能夠更大限度的降低企業(yè)成本,如何進(jìn)行科學(xué)有效的稅收籌劃引起了廣大房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注,因此,本文就房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃問(wèn)題展開論述。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的必要性分析

(一)涉及稅種范圍較廣,在開發(fā)成本中所占比例較大

就我國(guó)當(dāng)前的稅收體制來(lái)看,涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的稅種數(shù)量非常多,房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅人難以在短時(shí)間內(nèi)使我國(guó)的稅收體制發(fā)生變化,面對(duì)各項(xiàng)繁多的稅種,房地產(chǎn)企業(yè)只能通過(guò)科學(xué)有效的稅收籌劃來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的減輕。只有這樣才能夠使房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中具備一定的競(jìng)爭(zhēng)力。

(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈

由于房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)的起步較晚,因此,我國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策法規(guī)也相對(duì)不是十分健全,這在一定程度上為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃措施提供了一定的可操作性。如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠抓住我國(guó)當(dāng)前稅收政策的不完善之處,將會(huì)極大的提高其進(jìn)行稅收籌劃的水平。

(三)我國(guó)稅收環(huán)境不斷改善

伴隨著我國(guó)稅收法制的不斷健全,我國(guó)正在逐步走向依法治稅的新環(huán)境。企業(yè)減免稅的程序更加規(guī)范,各種形式的人為因素干擾稅款征收的現(xiàn)象日益得到控制。這種健康的稅收環(huán)境為我國(guó)當(dāng)前各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策的貫徹落實(shí)提供了良好的基礎(chǔ),也為房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)合理的稅收籌劃措施的實(shí)現(xiàn)提供了可能。

基于以上分析可以看到,房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)自身的稅收籌劃能力是十分必要的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)各主要稅種的稅收籌劃策略

就我國(guó)當(dāng)前的稅收制度來(lái)看,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納的稅種主要有以下八個(gè)類別:營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅以及印花稅。其中,營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納稅額的主要組成部分,因此,本文就這四種主要稅種的籌劃措施進(jìn)行分別論述與分析:

(一)營(yíng)業(yè)稅

營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)所應(yīng)繳納的一個(gè)主要稅種,房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)業(yè)稅的稅收籌劃策略應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行:

首先,有效運(yùn)用企業(yè)相關(guān)合同。由于房地產(chǎn)企業(yè)同建筑施工單位之間簽訂的合同性質(zhì)不同,因此也會(huì)產(chǎn)生不同的稅收結(jié)果。如果簽訂的是服務(wù)業(yè)的合同,其營(yíng)業(yè)稅稅率為5%,如果簽訂的是建筑類合同,其營(yíng)業(yè)稅稅率則為3%。這一差異為房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃提供了較大的可操作空間。比如:甲企業(yè)有一個(gè)在2010年進(jìn)行的建筑項(xiàng)目,工程價(jià)款為2000萬(wàn)元,但是由于某種原因需將該項(xiàng)目全部外包給乙建筑單位實(shí)施,甲企業(yè)負(fù)責(zé)其技術(shù)咨詢服務(wù),乙企業(yè)支付給甲企業(yè)200萬(wàn)元的服務(wù)費(fèi)。基于這一事實(shí),在甲乙雙方簽訂工程外包合同的時(shí)候,倘若簽訂的是技術(shù)服務(wù)性質(zhì)的合同,那么甲企業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納的營(yíng)業(yè)稅額為200*5%=10萬(wàn)元;倘若簽訂的是工程承包合同的話,那么甲企業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納的營(yíng)業(yè)稅額則為200*3%=6萬(wàn)元。

其次,科學(xué)確定納稅主體。我國(guó)稅法明確規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收項(xiàng)目也應(yīng)當(dāng)一并計(jì)入該房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)額進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算繳納。然而,我國(guó)稅法對(duì)服務(wù)性質(zhì)的企業(yè)卻沒(méi)有類似規(guī)定。這樣一來(lái),房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)設(shè)置專門的獨(dú)立核算的物業(yè)公司進(jìn)行收費(fèi),以此實(shí)現(xiàn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅額的降低。比如,2008年,甲企業(yè)開發(fā)了兩處商品房,并且已經(jīng)全部售出,這兩處商品房的物業(yè)管理費(fèi)按照每平方米1元錢的標(biāo)準(zhǔn)收取。甲企業(yè)將物業(yè)費(fèi)放到了“其他業(yè)務(wù)收入”科目中進(jìn)行核算。2009年全年收入共計(jì)200萬(wàn)元,在此基礎(chǔ)上按照代收款項(xiàng)的3%收取手續(xù)費(fèi),手續(xù)費(fèi)共計(jì)6萬(wàn)元?；谶@一現(xiàn)實(shí),如果甲企業(yè)不設(shè)置獨(dú)立核算的物業(yè)管理企業(yè),那么代收款項(xiàng)及手續(xù)費(fèi)都應(yīng)當(dāng)合并計(jì)入甲企業(yè)的營(yíng)業(yè)額計(jì)算營(yíng)業(yè)稅,甲企業(yè)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅額為(200+6)*5%=10.3萬(wàn)元;如果甲企業(yè)設(shè)置了專門的獨(dú)立核算的物業(yè)公司的話,那么該物業(yè)公司只需就手續(xù)費(fèi)收入繳納營(yíng)業(yè)稅即可,應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅額為6*5%=0.3萬(wàn)元。

(二)土地增值稅

房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于土地增值稅的稅收籌劃方式主要是利用土地增值稅的臨界點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃。對(duì)土地增值稅的稅收籌劃主要注重稅基的籌劃,這是由于土地增值稅實(shí)行的是累進(jìn)稅制,只要稅基發(fā)生變化,就會(huì)對(duì)納稅額產(chǎn)生明顯的影響。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的籌劃手段主要是減稅法以及稅率差異法。除此之外,我國(guó)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中明確規(guī)定:“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí),免征土地增值稅;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí),應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征稅?！边@樣就有可能出現(xiàn)因增值額僅稍高于起征點(diǎn)就造成稅負(fù)大幅度增加,導(dǎo)致稅后收入降低的現(xiàn)象出現(xiàn),這也就是稅收籌劃要研究的重要環(huán)節(jié)。

稅法規(guī)定,對(duì)于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免繳納土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)繳納土地增值稅。例如,房地產(chǎn)企業(yè)自身?yè)碛幸粔K土地,擬與其他公司合作建造寫字樓,資金由其他公司提供,建成后按比例分房。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司而言,作為辦公用房自用,則不用繳納土地增值稅。

(三)房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象,按照房屋的計(jì)稅余值或出租房屋的租金收入,向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。房產(chǎn)稅的計(jì)算方法有從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種形式。從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的,依照房產(chǎn)原值,一次減除10%-30%后的余值作為計(jì)稅依據(jù),按照1.2%的稅率計(jì)算征稅;從租計(jì)征的,以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù),按12%的稅率計(jì)征。房產(chǎn)稅存在兩種計(jì)征方式,這兩種方式的差異為稅收籌劃提供了空間。

(四)企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅是對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一個(gè)稅種,對(duì)企業(yè)凈利潤(rùn)的影響是十分巨大的。所以,房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅收籌劃是整個(gè)企業(yè)稅收籌劃鏈條中的一個(gè)重要環(huán)節(jié),本文認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從分析影響應(yīng)納稅所得額的因素入手探討企業(yè)所得稅的稅收籌劃策略。

企業(yè)所得稅的稅收籌劃方式多種多樣,可以說(shuō)涉及到企業(yè)財(cái)務(wù)核算的方方面面,比如選擇不同的固定資產(chǎn)折舊方法、及時(shí)、靈活地計(jì)提存貨準(zhǔn)備金、選擇不同的存貨計(jì)價(jià)方法等等,同其他企業(yè)的稅收籌劃方式基本相同,本文不再贅述。

四、結(jié)束語(yǔ)

通過(guò)上述幾個(gè)部分的分析論述,可以看到,運(yùn)用一定的稅收籌劃措施能夠科學(xué)、合法、有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)納稅款,增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)資金,最大限度的擴(kuò)展企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)空間,為房地產(chǎn)企業(yè)日后的持續(xù)健康發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn):

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