導語：如何才能寫好一篇農村產權抵押融資，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

農村土地使用產權融資創(chuàng)新實踐

棗莊市作為人均耕地面積只有0.73畝的偏遠農業(yè)市，人多地少、經營分散，由于傳統(tǒng)農業(yè)收益低下，越來越多的農民選擇外出務工，土地流轉日漸活躍，一批以土地為紐帶的農民專業(yè)合作社應運而生，土地集中經營面臨的資金需求明顯增加。傳統(tǒng)的農村信貸模式已難以滿足現(xiàn)代農業(yè)多元化、量級大的融資需求。

棗莊市順應市場需求，積極協(xié)調各方組織推動農村土地使用產權抵押創(chuàng)新，但也面臨“金融機構對貸款風險如何覆蓋和控制”等諸多質疑。棗莊市金融機構的顧慮主要集中在四個方面：第一，流轉后的土地不是完全意義上的抵押品，只有耕地的增值收益才具有一定的抵押權能，一個不完整的抵押品如何保證貸款安全？第二，流轉土地在確保符合農地農用政策的前提下，土地流轉主體必須具有一定經濟實力，有穩(wěn)定的收益來源，否則金融機構將承擔一系列政策和市場風險。第三，對耕地的增值收益設立抵押，面臨法律政策以及定價、確權等一系列技術性難題。第四，一旦發(fā)生自然災害或者農民隨意退出情況，將導致土地流轉合同失效，如何才能保證流轉土地抵押貸款的安全？銀行業(yè)金融機構反映出的意見和問題，正是農村土地使用產權融資所面臨的交易約束。不破除交易約束，融資創(chuàng)新活動將寸步難行。

為使流轉土地抵押融資能夠成功操作，自2008年開始，棗莊市探索推行了以發(fā)放農村土地使用產權證、成立農村土地使用產權交易所、發(fā)展農村土地合作社“一證一所一社”為核心的“三位一體”農村土地使用產權制度改革，賦予農村土地使用產權財產化權能，使其具備抵押資質，盤活了農村土地資本，緩解了農業(yè)規(guī)模經營的融資瓶頸難題。

對農村土地使用產權進行確權發(fā)證，賦予其財產化權能。從2008年開始，棗莊市嘗試把耕地使用權從土地承包經營權中單獨分離出來，強化土地使用權的產權地位，對其予以確認，由區(qū)（市）人民政府向農戶頒發(fā)《農村土地使用產權證》，在《農村土地使用產權證》記載的有效期限內，持證農戶可依法使用、經營或轉讓土地，也可以作價、折股作為資本從事合作經營、股份經營或抵押貸款。土地合作社流轉農戶的土地、受讓土地使用產權后，還可以拿全體成員的土地使用產權證，向土地產權交易機構辦理總的土地使用產權證。合作社憑總的土地使用產權證，向銀行抵押貸款，農村土地資源變成了資本，“死地”變成了“活錢”，一定程度上緩解了規(guī)模經營融資難題。棗莊市對農村土地使用產權進行確權頒證，保障持證農民擁有土地的流轉、收益和抵押三項權益，土地所有權歸集體、承包權歸農戶、使用權歸合作社，達到了盤活農村土地資本的目的，這是在充分尊重相關法律精神的前提下，對我國農村土地制度改革的一大突破性嘗試。

建立有形土地市場，搭建土地流轉平臺。在棗莊市農村土地使用產權制度改革中，雖然政府向入社農民頒發(fā)了土地使用產權證，但要實現(xiàn)農村土地使用產權流轉和抵押，就必須建立土地使用產權交易市場，對土地價值進行客觀公正評估。為避免土地私下流轉帶來的風險，支持土地抵押權能的實現(xiàn)，棗莊市建立了市、區(qū)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村四級流轉服務網絡，搭建起土地流轉服務平臺。市級建立了“三農”服務中心，區(qū)級建立了農村土地使用產權交易服務中心，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級建立了農村土地使用產權交易服務所，村級建立了農村土地流轉服務站。目前，棗莊市共成立農村土地使用產權交易所59個。2011年創(chuàng)建了全國首家農村土地資產專業(yè)評估機構——棗莊市普惠農村土地資產評估事務所，對農村土地使用產權價值、土地收益價值及各類農村資產進行評估。在農村土地使用產權抵押貸款中，農民、合作社或銀行憑土地使用產權證，向評估事務所申請評估，評估事務所依據評估標準對土地使用產權價值做出客觀公正的評估，為交易雙方提供參考。農村土地使用產權交易市場的建立，一是提供了土地使用產權交易的平臺，實現(xiàn)了土地的流轉價值，推動了農村土地的規(guī)模經營；二是為農村土地使用產權抵押提供了保障，一定程度上解決了農業(yè)發(fā)展資金不足的問題；三是土地資產評估事務所對土地進行客觀公正地評估，解決了信息不對稱以及制約農村土地流轉的市場缺位問題。

發(fā)展農村土地合作社，培育規(guī)模經營主體?；鶎尤罕姷膭?chuàng)造力為棗莊市推行農村土地使用產權制度改革創(chuàng)造了條件。2008年，由山亭區(qū)徐莊鎮(zhèn)土山村8位農民牽頭，以土地使用產權作價入股，組建了全國首家農村土地合作社——徐莊土地合作社；同時，成立了中國第一家農村土地使用產權交易所——山亭區(qū)徐莊鎮(zhèn)農村土地使用產權交易所，280戶入社農民首次得到了地方政府發(fā)放的土地使用產權證；隨后，徐莊土地合作社以1700畝土地使用產權作為抵押，從農村信用社獲得了45萬元貸款，拉開了棗莊市土地資本化改革的帷幕。在農村土地使用產權制度改革中，棗莊市在順應農民土地規(guī)模經營意愿的基礎上，遵循“依法、自愿、有償”的原則，一方面鼓勵農民積極探索創(chuàng)新，另一方面對農民創(chuàng)新和探索給予引導和幫助，站在幕后“當導演做劇務”，而不是走到前臺直接操作，充分尊重了農民的意愿。在改革進程中，棗莊市規(guī)定，土地合作社必須在工商部門登記，取得法人資格；農戶可以憑借承包的耕地或果園等作為資本，自愿加入合作社。農戶入社后，須與合作社簽訂《土地承包經營權委托經營協(xié)議書》，并給入社農戶發(fā)放《合作社成員證》予以確認。土地合作社利用先進、高效的農業(yè)種植及管理技術，統(tǒng)一開發(fā)利用土地，也可憑借土地使用產權證向銀行抵押貸款，解決發(fā)展資金不足問題。

推動農村金融制度創(chuàng)新，加大涉農服務力度。為規(guī)范農村土地使用產權抵押貸款業(yè)務，人民銀行棗莊市中心支行會同市財政局、農業(yè)局等部門，出臺了《關于金融支持農村土地合作社發(fā)展的指導意見》、《棗莊市農村土地使用產權貸款管理暫行辦法》、《關于開展農民土地專業(yè)合作社信用評價支持農村土地使用產權制度改革的實施意見》，創(chuàng)新涉農信貸產品，拓寬農村融資渠道。這些文件明確規(guī)定：一是貸款對象為具有一定規(guī)模的、以土地為紐帶的農民專業(yè)合作社；二是貸款額度根據農民專業(yè)合作社信用狀況、資產負債情況、綜合還款能力和經營效益、土地使用產權及其收益評估總值等合理確定，最高不超過評估總值的60%；三是貸款期限根據生產周期和實際經營情況確定，原則上不超過3年，但不能超過《農村土地使用產權證》記載的剩余期限；四是貸款利率最高不超過基準利率的30%，農村土地使用產權價值由棗莊市普惠農村土地資產評估事務所評估認定；五是抵押登記部門為各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農村土地使用產權交易服務所；六是當借款人不履行債務時，抵押權人有權通過轉讓、變現(xiàn)、訴訟等方式處置抵押物，從所得價款中優(yōu)先受償。

棗莊市農村土地使用產權抵押融資提升了土地規(guī)?；洜I水平，提高了農業(yè)組織化程度和土地收益，有效緩解了資金瓶頸難題。一是盤活了土地資本，為發(fā)展農村經濟注入了活力。自試點以來，累計發(fā)放農村土地使用產權抵押貸款5.04億元。二是促進了土地規(guī)模經營，為發(fā)展現(xiàn)代農業(yè)夯實了基礎。目前全市已發(fā)放農村土地使用產權證78210個，農民專業(yè)合作社發(fā)展到2877家，其中以土地為紐帶的合作社達到1102家，規(guī)模經營土地49.5萬畝，流轉入社比例74.9%；土地合作社平均經營土地面積449.2畝，平均資產246.2萬元，入社農戶數(shù)平均87.8戶。三是激活了農村勞動力資源，為農民增收開辟了新路徑。土地流轉到合作社后，進城農民既可以務工掙錢，又可以在合作社領到保底金和分紅，而留下來的農民通過在合作社和社辦企業(yè)打工，可以獲得工資性收入。全市土地合作社畝均收益3050元，人均增收70%，惠及農民近50萬人。四是推動了農村人口有序轉移，為新型城鎮(zhèn)化提供了動力。農地改革把越來越多的農民從土地上解放出來，進入城鎮(zhèn)生產生活，全市農村勞動力轉移7.23萬人，其中80%得益于農地改革的帶動。

農村土地使用產權融資創(chuàng)新的運行機理

融資創(chuàng)新載體的選擇。信貸契約的達成需要交易雙方都拿出相對對稱和對等的交易籌碼。金融機構讓渡資金使用權，客觀上要求農村借貸主體在利率之外還要提供與之相對稱的抵押標的物，以謀求風險的覆蓋。從棗莊市探索和實踐看，將農村抵押品的載體和平臺鎖定在農村土地使用產權上，較好地解決了融資載體選擇的難題。土地流轉預示著未來土地的規(guī)模化經營，隨著土地制度改革逐步配套完善，土地流轉將成為未來我國農業(yè)發(fā)展的主流趨勢。不僅如此，涉足土地流轉的市場主體絕非一般意義上的傳統(tǒng)農戶，他們既是農村先進生產力的典型代表，也是農村新增財富的創(chuàng)造者和擁有者，更是農村有效金融需求的承載者。棗莊的金融創(chuàng)新表明，只要抓住了農村土地使用產權和這個核心的交易客體，就等于抓住了傳統(tǒng)農業(yè)向現(xiàn)代農業(yè)轉變的主脈絡，抓住了現(xiàn)代農業(yè)土地規(guī)模經營和集約經營的大趨勢，抓住了農村現(xiàn)實和潛在的有效金融需求。以此為載體進行融資創(chuàng)新，必將加快農村土地流轉進程，促進金融與現(xiàn)代農業(yè)有效對接。

信息甄別功能的實現(xiàn)。農村信貸供給不足，很大程度上是信息不對稱情況下，銀行采取信貸配給策略造成的。而發(fā)現(xiàn)信息和甄別信息的真實性是信息搜尋的兩個重要環(huán)節(jié)，也是兩個至關重要的技術性難題。農業(yè)生產經營者主動向金融機構提供土地使用產權信息，可以降低金融機構的信息搜尋成本，一定程度上消除信息不對稱問題，解決傳統(tǒng)農村金融市場中存在的逆向選擇和道德風險。棗莊的土地合作社既然能把分散的農戶土地集中到自己手里，必然有一定的經濟實力、合適的項目安排以及有預期的增值收益，當然也附帶著大量的有效金融需求。自試點以來，棗莊市土地合作社累計獲得了4.17億元的土地使用產權抵押貸款。

金融創(chuàng)新的穩(wěn)定性設計。農村土地使用產權抵押融資的穩(wěn)定性主要取決于的基礎、承貸主體和客體、抵押土地處置機制三個方面是否穩(wěn)定。第一，棗莊的農村土地使用產權制度改革始終堅持“三不變”原則，不違背國家現(xiàn)行的土地制度，即土地所有權不變、農民承包權不變、農地性質不變。第二，棗莊市堅持一個明確的導向——扶持農村土地合作社，發(fā)放的《農村土地使用產權證》僅限定在加入土地合作社的農戶范圍內，對試點社給予政策扶持，形成了激勵土地合作社發(fā)展的利益導向機制，確保土地長期被控制在農民手中。第三，建立農村土地產權交易市場，使土地供求信息收集更加容易，供求雙方交易更加便捷，交易行為更加規(guī)范，而且減少了交易摩擦，降低了交易成本。

制度變遷的行政推動。棗莊市政府及有關部門作為農村土地使用產權抵押融資創(chuàng)新的執(zhí)行者和參與者，遵循市場原則。棗莊政府在土地流轉確權、建立土地交易市場和發(fā)展壯大土地合作社等眾多事務中建章立制，確保金融機構愿意涉足農村土地使用產權抵押貸款。

土地使用產權融資創(chuàng)新展望

近年來，全國各地圍繞有效活化農村生產要素、充分激活大量潛在的“沉睡”資產等目標，組織開展了大量富有成效的金融創(chuàng)新實踐。人民銀行棗莊市中心支行著眼于現(xiàn)代農業(yè)發(fā)展趨勢，將推動農村金融創(chuàng)新作為支持現(xiàn)代農業(yè)發(fā)展的抓手，把充分發(fā)掘利用蘊藏于農業(yè)農村中的大量財產和權益，作為破解農村信貸困局的著力點，積極引導和配合地方政府、有關部門及金融機構，大力組織開展農村土地使用產權抵押貸款融資試點工作，在較短時間內取得了明顯成效。但隨著金融改革創(chuàng)新不斷向縱深推進，來自相關法律法規(guī)、經濟社會制度等深度層面的束縛愈加明顯。盡快消除這些障礙、為深化金融創(chuàng)新鋪路架橋，已成為當前亟待解決的重要問題。

重塑土地承包經營權抵押的價值取向。在我國現(xiàn)行法律體系中，土地承包經營權表現(xiàn)為財產性與身份性的雙重屬性。財產權的基本特性在于其具有財產價值，主要體現(xiàn)在權利人對承包地享有占有、使用、收益和依法流轉的權利；身份屬性實質上是取得土地承包經營權的前提或資格，它是土地承包經營權發(fā)生的依據，但并非權利本身。現(xiàn)有的土地承包經營權性質理論上固化了權利與身份之間的關聯(lián)，強調農民與土地的捆綁性，對于土地資源以抵押方式獲得合理利用和效益最大化形成嚴重阻礙。因此，理清土地承包經營權的單一財產性質，成為突破土地承包經營權抵押制度障礙的理論前提。一直以來附加在農村土地承包經營權上的社會保障功能與耕地保護功能，也是阻礙現(xiàn)階段土地承包經營權抵押試點繼續(xù)深入的兩大因素。土地承包經營權抵押與發(fā)揮土地社會保障功能在階段目標上具有一致性，規(guī)范土地承包經營權抵押制度，比不切實際的固守農村土地的禁止流轉規(guī)則更能體現(xiàn)并實現(xiàn)農村集體和農民個體的土地收益權，通過對這種土地價值增值收益的合理分配，可以更好地促進土地社會保障功能的發(fā)揮。

繼續(xù)深化農村土地使用產權制度改革。2008年，國家尚未對農村土地承包經營權進行確權、頒證，棗莊市為入社農戶頒發(fā)《農村土地使用產權證》，保障農戶的土地流轉、收益和抵押三項權益，其創(chuàng)新價值是值得肯定的。目前，中央提出5年內完成農村土地確權登記頒證工作，山東省要求在3年內完成。在此背景下，《農村土地使用產權證》應從農戶中逐步淡出，由《農村土地承包經營權證》取而代之，并把《農村土地使用產權證》由單一的土地專業(yè)合作社向家庭農場、種養(yǎng)大戶等新型農業(yè)經營主體延伸，強化其抵押融資功能。這樣考慮的理由有兩個：一是《農村土地承包經營權證》已經賦予土地承包戶占用、使用、收益及部分處分權能，是完整意義上的產權?，F(xiàn)行法律和政策允許土地承包經營權以出租、轉包、入股等方式進行流轉，農戶以承包地入股合作社，雙方通過規(guī)范的土地流轉合同即可以實現(xiàn)。而當時給農戶頒發(fā)《農村土地使用產權證》的目的，主要是規(guī)避與法律的對抗性沖突，解決農戶土地承包經營權不能抵押問題，但土地使用權抵押貸款不是“萬能鑰匙”，單家農戶即使辦理了土地使用產權證，金融機構也不愿意介入，因此無法從根本上解決一般農戶的貸款難題，對一般農戶貸款完全可以通過其他多種方式予以解決。二是土地合作社、家庭農場、種養(yǎng)大戶等新型農業(yè)經營主體是現(xiàn)代農業(yè)發(fā)展的主流。由于土地承包經營權的身份屬性，新型農業(yè)經營主體依法流轉取得的大規(guī)模土地，僅僅是一定期限內的土地使用權和收益權，其權利來源于與原土地承包戶的契約，并非取代原承包戶成為新的土地承包人。因此，為維護這些新型農業(yè)經營主體的合法權益，政府有必要繼續(xù)頒發(fā)《農村土地使用產權證》，賦予其再流轉權、收益權和抵押權，使之成為合法的抵押人，以維護交易安全和秩序穩(wěn)定。

高度重視金融創(chuàng)新頂層設計和激發(fā)基層創(chuàng)新活力?？傮w而言，農村信用社、農村商業(yè)銀行等地方法人金融機構創(chuàng)新實踐活動較為活躍，國有和股份制銀行動能相對不足。原因在于，大中型銀行在市場定位上依然偏重于大企業(yè)、大項目，對“三農”業(yè)務尤其是農村信貸創(chuàng)新缺乏足夠的關注，在資源配置上缺少應有的投入。這樣一方面，即使分支機構具有創(chuàng)新意愿和條件，由于沒有上級授權而難以具體操作實踐，制約了創(chuàng)新業(yè)務的開展；另一方面，涉農信貸投入和農村信貸創(chuàng)新產品難以形成規(guī)模效應，在解決重點問題和關鍵障礙上缺乏足夠的影響力。因此，加強農村金融創(chuàng)新的頂層設計顯得尤為重要。建議各大中型商業(yè)銀行從總行層面研究設計金融創(chuàng)新的總體規(guī)劃，組織重點創(chuàng)新產品開發(fā)，并在流程設計、風險管控、考核監(jiān)督等方面采取切實有效的措施。同時，要重視激發(fā)和保護基層機構金融創(chuàng)新的積極性和主動性，鼓勵支持類似棗莊的創(chuàng)新試點，對申請推出并切合實際的創(chuàng)新產品和服務模式，盡快研究審批和組織推廣，形成“自上而下”和“自下而上”相結合的金融創(chuàng)新工作格局。

篇2

關鍵詞：農地收益權；抵押融資；比較優(yōu)勢

中圖分類號：F311

文獻標識碼：A

文章編號：1003-4161（2015）05-0048-04

當前，我國正處于經濟轉型的關鍵時期，農業(yè)產業(yè)發(fā)展也正經歷著從傳統(tǒng)封閉走向現(xiàn)代開放的過渡階段。從現(xiàn)實情況看，由于農村內部金融抑制矛盾普遍尖銳，融資困難和投入不足已經成為制約現(xiàn)代農業(yè)發(fā)展和農民增收的突出問題。對農民而言，土地無疑是其最重要的資產，實踐中以土地承包經營權和土地經營權抵押融資的探索雖然已有一定進展，但總體上仍存在難以破解的諸多障礙，無法在更大范圍推廣。正因如此，進一步探索和完善以收益權為基礎的農地抵押融資新模式，尋找一條更具現(xiàn)實性的破解農民融資難的有效路徑，無疑具有十分重要的現(xiàn)實意義。

一、農地抵押融資產生的現(xiàn)實背景

從理論上分析，一般意義上的農地抵押融資是指土地承包經營權人在不轉移對其所承包土地的占有、使用、收益的基礎上，將其土地承包經營權作為債權的擔保，當債務人不履行到期債務時，債權人有權依法按照規(guī)定將作為擔保物的土地承包經營權進行拍賣或者變賣，以獲得的價款優(yōu)先受償?shù)娜谫Y形式。就實質而言，農地抵押融資是一種“用益物權”的抵押融資，是土地權利的抵押融資而非土地實物的抵押融資。

近年來，隨著工業(yè)化和城市化進程的加快，農村勞動力大量外出務工，土地流轉規(guī)模不斷增大，農業(yè)規(guī)模經營的推進必然帶來資金需求的顯著增加。值得關注的是，土地流轉加快和適度規(guī)模經營擴大雖然催生了種養(yǎng)大戶、家庭農場、合作社等新型經營主體快速成長，但其大都處于發(fā)展初期，規(guī)模較小，實力不強，普遍面臨投資能力不足的困擾。在此背景下，大多數(shù)新型經營主體都理所當然地把正規(guī)金融機構視為首選的融資渠道，各級政府也大力倡導金融機構必須更大力度地強化對新型經營主體的融資服務。但在缺乏基本抵押物的條件下，金融機構基于資金安全的現(xiàn)實約束卻很難在改善農村金融服務方面實現(xiàn)實質性進展。毫無疑問，農村內部金融需求增長而供給仍然停滯所導致的供需失衡矛盾的普遍加劇，是多種農地抵押融資模式的實踐探索得以產生和發(fā)展的主要動因。應當看到，作為常態(tài)化融資工具的土地金融制度，在西方發(fā)達國家早已成為農業(yè)相關制度和國家土地制度的重要組成部分。隨著我國農村經濟發(fā)展特別是土地適度規(guī)模推動的現(xiàn)代農業(yè)的快速發(fā)展，基于我國特有的農村土地制度基礎，不同地區(qū)以不同方式多樣化地創(chuàng)新探索以土地資產為基礎的抵押融資模式，著力改善農村內部嚴重的金融抑制現(xiàn)狀，已經具備基本的實踐基礎和制度條件。

二、農地抵押融資的實踐探索

盡管我國現(xiàn)行法律仍然明令限制農地的抵押融資，但近年來，由于現(xiàn)實需求日趨強烈，金融抑制的矛盾不斷尖銳，國家在政策方面對農村土地制度改革給予了越來越多的明確支持，正是由于宏觀政策層面對農地抵押融資的限制趨于松動，促成了實踐中農地抵押融資多樣化的制度創(chuàng)新?？傮w而言，現(xiàn)有農地抵押融資大體有以下三種典型模式。

（一）以農戶為貸款主體的土地承包經營權抵押融資的“同心模式”

“同心模式”是寧夏同心縣于2006年率先探索的農村土地承包經營權抵押融資模式，其基本方式是在每一個行政村成立一個非盈利機構――“土地抵押協(xié)會”，由村民選舉出常務理事，由常務理事來管理該村土地抵押貸款的相關事務。村民將自己所擁有的部分土地承包經營權向協(xié)會人股成為會員。當入股的會員需要貸款時，選擇三戶已加入協(xié)會的村民和一名協(xié)會的常務理事作為貸款擔保人，與協(xié)會和擔保人簽訂土地承包經營權抵押轉讓協(xié)議。村民在完善抵押擔保手續(xù)后，向信用社提出貸款申請，由協(xié)會再與信用社簽訂總擔保協(xié)議，信用社審查通過后與農戶簽訂貸款借據并放款。

同心縣屬于國家級貧困縣，農戶脫貧任務重，產業(yè)發(fā)展基礎薄弱。其設計抵押融資額度一般為1萬～2萬元，貸款年限為1年，主要滿足貧困農戶發(fā)展生計項目的小額資金需求。在同心縣這一貧困地區(qū)，土地承包經營權抵押融資的突破在一定程度上有助于解決貧困農戶資金短缺、貸款難的現(xiàn)實問題。同時，因農戶對于土地的依賴性強，用土地作為抵押品來發(fā)展生產和擺脫貧困的模式也有效提高了農戶的還款意識。然而已有的實踐表明，在“同心模式”的實際運行中，由于農地承包經營權抵押融資的貸款主體仍為普通農戶和貧困農戶，主要解決的仍是分散的傳統(tǒng)小農經濟面臨資金不足的問題，并非是滿足以新型經營主體為主導的現(xiàn)代農業(yè)發(fā)展產生的較大規(guī)模資金需求，因而，“同心模式”之下的土地抵押融資規(guī)模必然是十分有限的。一旦農戶在生產經營中出現(xiàn)無法及時還款的違約情況，容易造成農民失地風險，對貧困農戶而言，其可能產生的影響是十分嚴重的。因此，“同心模式”雖然探索較早，也具有重要制度創(chuàng)新價值，但總體上適應范圍有限，難以在更大區(qū)域推廣和復制。

（二）以新型經營主體為貸款主體的土地經營權抵押融資的“崇州模式”

2011年，崇州市在四川省率先啟動土地經營權的抵押融資試點，重點解決快速增長的各類新型主體發(fā)展現(xiàn)代農業(yè)資金不足的現(xiàn)實困難。崇州市在完成土地確權頒證基礎上開展了農業(yè)經營體系的創(chuàng)新實踐，其核心內容：一是引導農戶以土地承包經營權入股，組建土地股份合作社；二是以市場化方式培育懂技術、會經營的職業(yè)經理人隊伍，負責合作社土地的生產經營管理；三是引導建立適應規(guī)模化經營的專業(yè)化服務體系，打造“一站式”的農業(yè)服務超市平臺。截至2014年底，崇州市已組建土地股份合作社225個，人社土地31，1萬畝，培養(yǎng)職業(yè)經理人1588人，職業(yè)經理人人均經營農地面積達377，4畝，基本完成具有顯著區(qū)域特征的新型農業(yè)經營體系的重構過程，為規(guī)?；F(xiàn)代農業(yè)的發(fā)展奠定了良好基礎。在此條件下，土地股份合作社和職業(yè)經理人都必然面臨資金不足的困擾，崇州市由此開展了主要針對土地股份合作社和職業(yè)經理人的土地經營權抵押融資試點。其基本方式是借款人主體首先向市農村發(fā)展局申請正式頒發(fā)《農村土地經營權證》，借款人再持證前往農商銀行完成相關抵押融資手續(xù)，土地經營權抵押融資在經過農商銀行核準后，提交崇州市土地承包經營權抵押融資聯(lián)席會議審核通過，再由崇州市農業(yè)產權流轉擔保公司擔保，簽訂貸款協(xié)議、合同，最后由農商銀行正式發(fā)放。

崇州市直接利用農村土地經營權作為抵押融資的擔保依據，重點解決新型經營主體擴大土地經營規(guī)模面臨的融資難問題，不僅對推進土地合理集中和農業(yè)產業(yè)規(guī)?；l(fā)展具有重大現(xiàn)實意義，而且對多種新型經營主體的培育成長也有重要促進作用。但崇州的實踐表明，由于對土地經營權的合理估價缺乏實質突破，在一定程度上限制了“崇州模式”更大效應充分發(fā)揮。實踐中，崇州對土地經營權的估價是以傳統(tǒng)農作物的產出來衡量土地價值，并未對土地經營權實際價值進行評估；而抵押融資的額度則是根據經營權的租賃年限來確定。抵押借款的期限統(tǒng)一限定為2年。這樣的制度設計雖然總體上有利于降低銀行的貸款風險，但同時也限制了抵押人的貸款規(guī)模。加之銀行部門認為土地經營權的抵押融資存在評估難、擔保難、處置變現(xiàn)難等現(xiàn)實障礙，因而普遍缺乏基本的內生動力。正因如此，盡管崇州市瞄準新型經營主體的土地經營權抵押融資的探索實踐已經多年，但實際推進不盡理想，也未能產生更大范圍制度創(chuàng)新的輻射擴散效應。

（三）以土地收益權實現(xiàn)抵押融資的“平羅模式”

2009年，寧夏平羅縣針對現(xiàn)代農業(yè)發(fā)展中貸款難的突出矛盾，嘗試以“存地證”作為質押的貸款業(yè)務創(chuàng)新。其操作辦法是農戶或其他需要貸款的經營主體，將土地產權證或經營權證質押貸款銀行，事實上是以“存地證”暫歸貸款銀行，貸款人以存地收益歸還貸款，直到借款人將貸款歸還完后才可收回“存地證”。從本質上分析，“平羅模式”實際運行中放貸金融機構所處置抵押物是存地收益權而不是經營權，是以存地收益或土地上的預期收益所進行的農地抵押融資的模式創(chuàng)新。實踐證明，土地收益權抵押融資模式表現(xiàn)出了更強的適應性和可操作性，因而在更大范圍內得到了較大規(guī)模的實際推廣。

2013年8月，四川省按照“農村土地流轉收益保證貸款”的基本模式，在全省9個縣（市、區(qū)）開展了農村土地流轉收益保證貸款試點，成為國內第一個以省為單位進行土地收益權抵押貸款試點的省份。

2014年，武漢市大范圍開展以農地收益權為基礎的抵押融資試點，抵押融資規(guī)模超過6億元。土地評估價值以土地上的農作物為主，附加大型生產基礎設施價值，貸款額以土地收益評估價值的50%～60%發(fā)放。

三、土地收益權抵押融資模式的比較優(yōu)勢

從總體上看，我國農村土地抵押融資的早期探索大都以土地承包經營權抵押或土地經營權抵押為主，由于土地承包經營權抵押融資以農戶為主要對象，難以滿足適度規(guī)模經營發(fā)展中各類新型農業(yè)主體的融資需求，而土地經營權抵押融資模式雖然主要瞄準的是種養(yǎng)大戶、家庭農場和合作社等新型經營主體，但金融機構因面臨土地經營權評估難、處置變現(xiàn)難等障礙而不愿主動有所作為，實際推行困難重重。正是在此背景之下，探索其適應性更強、更利于實際操作的新型農地抵押融資模式的需求也就表現(xiàn)得十分強烈，平羅、四川、武漢等地以收益權為基礎的土地抵押融資模式由此應運而生，而且因更為現(xiàn)實可行表現(xiàn)出了明顯的制度創(chuàng)新的比較優(yōu)勢，在實踐中得到了更為快速的推廣發(fā)展。相較于土地承包經營權或經營權抵押融資模式，土地收益權抵押融資以下六個方面的比較優(yōu)勢是顯而易見的。

一是有效規(guī)避了現(xiàn)行法律障礙?，F(xiàn)行《物權法》和《農村土地承包經營法》明確規(guī)定農村耕地、宅基地等集體所有的土地使用權不允許抵押融資，但對農村土地收益權抵押融資卻無法律禁令。相反，按地上收益物的抵押融資類似于應收賬款擔保貸款。根據中國人民銀行2007年的《應收賬款質押登記辦法》第四條規(guī)定，“應收賬款的權利人因提供一定的貨物、服務或設施而獲得的要求義務人付款的權利，包括現(xiàn)有的和未來的金錢債權及其產生的收益，允許使用應收賬款作為權利債權性流轉收益權質押融資”。因此，現(xiàn)有相關法律事實上為土地收益權抵押融資提供了有效的法律依據。

二是避免了農民失地的風險。擔心土地抵押融資會導致農民失地，甚至引發(fā)社會不穩(wěn)定，一直是一些地方政府不愿大力推進土地抵押融資的主要原因，在實踐中這也的確是難以回避的潛在風險。而土地收益權抵押融資盡管也可能導致農民在一定期限內失去土地收益權，但是卻能保住農民的土地，農民并不會因此喪失土地承包經營權，因而可以較為有效地規(guī)避農民的失地風險。

三是對土地收益權的評估更易操作。當前對土地承包經營權和土地經營權的評估缺乏科學合理的方法。在部分試點地區(qū)，土地附著物的價值往往占抵押評估總價值的較大比重，評估貸款額遠遠低于土地資產的實際價值。與之相比，土地收益權的評估更加科學方便。農民在承包土地上種植糧食或經濟作物，其產量和市場交易價格基本穩(wěn)定或可預期，評估價值較接近于真實價值；有些大宗農產品交易甚至無需專業(yè)評估機構，銀行借貸雙方通過協(xié)商即可完成對收益權的價值評估，既簡單又易操作。

四是處置變現(xiàn)相對更加容易。對土地承包經營權或土地經營權抵押融資而言，若債務人不能按期償還貸款，債權人很難通過轉讓承包經營權或經營權來彌補貸款損失，“不歸還貸款，就收回并變賣土地”的威脅對農戶來說不具現(xiàn)實性。相反，農戶還可能采用策略故意不歸還貸款，產生“道德風險”，進而使形成不良貸款。相比而言，土地收益權抵押融資的處置變現(xiàn)方式相對容易。債務人可收取土地農作物收益權充抵貸款，還可通過對農作物拍賣、折價變賣等形式清償債務，獲得應收賬款收益，由于收益權的處置變現(xiàn)流動性更強，搭建流轉處置收益權的交易平臺更易推行。此外，若農戶無法按時歸還貸款，農民并不失去土地，而只是土地上的農作物收益被收走，其發(fā)生道德風險或賴賬不還的概率也會大大縮小。

五是貸款風險相對可控。由于我國《商業(yè)銀行法》規(guī)定金融機構自身不能自營不動產，土地承包經營權或土地經營權的處置變現(xiàn)不易實現(xiàn)，加之對承包經營權和經營權的評估難、管理難等問題，這就必然使得抵押權人的貸款風險較大。而土地收益權抵押融資的還款來源是較為可靠的土地經營的預期收益，這種模式的風險顯然相對可控。另外，金融機構還可建立銀行與債務人資金賬戶的連接機制，債權人可優(yōu)先控制債務人賬戶資金分配，以保證收益優(yōu)先用于歸還貸款本息，確保還款資金來源的穩(wěn)定和充足。

六是擔保體系更易搭建。當前，土地承包經營權與經營權抵押融資共同存在缺少擔保的突出問題，由于承包經營權或經營權在抵押融資過程中存在諸多風險及不可控因素，金融機構自身不愿涉足此類信貸產品，以盈利為目的的擔保機構更不愿參與其中，這就造成了“貸款難，缺擔保，貸款更難”的惡性循環(huán)。而以收益權為基礎的土地抵押模式的擔保平臺實際上已經基本建立，現(xiàn)行的農業(yè)政策性擔保公司或商業(yè)性擔保公司等擔保機構早已建立農作物項目的擔保體系，政策性補貼也向農作物擔保傾斜，這就構建了土地收益權抵押融資的擔保連接機制，使得以收益權為基礎的土地抵押融資模式更具可推廣性。

四、結論與建議

農地收益權抵押融資模式突破了現(xiàn)行法律障礙，有效解決了農地評估難、變現(xiàn)難等突出難題，是農地抵押融資改革探索的深化和完善，具有適應性更廣和推廣性更強的制度創(chuàng)新的比較優(yōu)勢。然而，在現(xiàn)行試點地區(qū)的實際探索中，還存在一系列制約問題，亟待受到高度重視和有效解決?；诖?，對進一步完善農地收益權抵押融資的制度設計提出如下政策建議。

（一）以明晰農地產權結構為基礎，完善產權主體權能

農地金融需要土地產權清晰化來降低交易成本和風險，其關鍵在于如何完善農地產權結構、明確產權主體的地位和權利。按照我國土地制度的歷史延續(xù)性，要在堅持農村土地集體所有，長期穩(wěn)定土地承包經營關系的基礎上，探索所有權、承包權、經營權“三權分離”的制度創(chuàng)新，賦予承包經營權人清晰完整的產權。另外，需要進一步明確土地收益權抵押融資是在承包經營收益權和經營收益權之上設立的，只有通過完善和明確產權權能，才能確保農地金融的規(guī)范運行。

（二）建立土地流轉市場，促進新型經營主體成長

土地流轉市場是農地市場化的關鍵。建立規(guī)范有序的土地流轉市場有利于協(xié)調土地流轉過程中的各方利益關系，妥善處理可能發(fā)生的各種矛盾和問題，切實維護土地所有者、承包者、經營者三方的合法權益，從而使土地收益權的抵押融資能夠有效規(guī)避波動風險，成為一個平穩(wěn)有序的過程。此外，還應依托土地合理集中過程，大力培育種養(yǎng)大戶、家庭農場、合作社等新型經營主體，提升貸款人的貸款需求、經濟實力與抗風險能力。

（三）強化土地收益權抵押融資的風險防范

農村土地收益權抵押融資的基本功能是保障債權的實現(xiàn)，債權不能實現(xiàn)是土地收益權抵押中的最大風險。在土地收益權抵押中，收益權的取得處于不確定的狀態(tài)，對于此類風險，金融機構可以在接受土地收益權抵押的同時與第三方簽訂協(xié)議，采用其他擔保方式，以擴大擔保范圍的方式增強防風險能力。在實踐中，農村金融機構在辦理土地收益權抵押時可采用保證、抵押和動產質押并用的雙重或多重擔保。

（四）進一步完善相關配套政策

篇3

中江縣地處四川盆地偏北，是四川省25個丘陵大縣之一，是傳統(tǒng)的農業(yè)大縣。截至2011年年末，全縣總人口143.20萬人，其中87%是農村人口。

農村土地及其附著物抵押狀況

農村土地。在調查中我們了解到，由于農村土地不論哪種用途，僅在1997年核發(fā)了《農村集體土地使用證》，1997年之后農戶使用(經營)土地用途發(fā)生的變更情況，至我們今年上半年進行調查時都還沒有得到國土部門認證。同時，不論是哪種用途的土地，廣大農戶沒有個人土地使用權證。根據國家土地管理局1995年9月11日的《農村集體土地使用權抵押登記的若干規(guī)定》：經縣級人民政府土地管理部門登記的集體荒地土地使用權和鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權可以設定抵押權，其他類型的集體土地使用權不得抵押。據此規(guī)定，現(xiàn)有農村土地沒有抵押權。

農戶房產。1997年前建成的農戶房產多為土坯草房或土坯瓦房，雖有權屬證書，但其價值低廉、幾乎沒有變現(xiàn)能力，金融機構出于風險控制考慮，對這部分農戶房產拒絕抵押；1997年后，特別是2008年“5·12大地震”后建成的房屋基本為磚泥二層樓房，在價值上雖然相對較高，但均沒有產權登記，沒有權屬證書，自然無法進行抵押登記。

林權。一方面雖然大部分林地具有林權登記證書，但林業(yè)管理部門對林權抵押業(yè)務不熟悉，基本上不給予抵押登記；另一方面當貸款發(fā)生風險后，由于采伐限額和采伐后林木更新要求，金融機構認為抵押林權執(zhí)行難度大，緣于風險控制，金融機構也不愿意發(fā)放林權抵押貸款。

突出問題

目前，中江縣的城鄉(xiāng)二元結構較大程度地限制了農村居民參與市場經濟活動的能力和范圍。承包經營土地、宅基地及其上的房屋、林木仍為絕大多數(shù)農民的主要財產，雖然土地承包經營權流轉較為活躍，但宅基地及其附著物一直被排斥在土地市場和房產市場之外。宅基地使用權不得進行抵押，其上的房屋所有權的轉移也受到法律的種種限制。特別是對宅基地上房屋的抵押問題，目前仍沒有可以參照適用的法律法規(guī)和政策文件，有大量的農村資產被排斥在市場經濟活動之外。以中江縣2011年統(tǒng)計數(shù)據為例，中江縣農村人口有124.91萬人，農村住戶人均居住面積41.55平方米，全縣農村住戶房屋面積達5190萬平方米，若對這些房屋進行抵押登記，按每平方米造價500元計算，中江縣就可以盤活總價值高達259.5億元農村住戶房屋資產。這一巨大資產存量因為得不到法律確認，無法進行抵押融資，可說是導致農村金融市場發(fā)展滯后、農民貸款難的一個重要因素。

農村土地抵押登記缺少法律法規(guī)支持。雖然《農村土地承包法》允許土地承包經營權通過轉包、出租、互換、轉讓等方式進行流轉，但是對于其抵押的問題，《土地管理法》、《物權法》和《擔保法》都是明令禁止的?！段餀喾ā返谝话侔耸臈l規(guī)定“下列財產不得抵押：耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規(guī)定可以抵押的除外”。這里的“除外規(guī)定”指的是該法第一百八十條規(guī)定的“債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經營權”，并沒有對宅基地的例外規(guī)定。

農房抵押發(fā)生風險后，一旦執(zhí)行被拍賣，抵押人將無處居住。我國《土地法》第六十二條規(guī)定“農村村民一戶只能擁有一處宅基地”。《房屋登記辦法》第八十二條規(guī)定“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設用地建造的房屋，可以依照本辦法的規(guī)定申請房屋登記”。由上述條文可知，宅基地上的房屋屬私有財產，建造人享有所有權，可以進行房屋登記，受法律保護。并且，在通常情況下，建造人與宅基地使用權人是同一人或同屬一戶。再由于根據《土地管理法》第六十二條規(guī)定“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，可知農村村民可以將宅基地上的房屋所有權以出賣、出租的方式進行轉移，宅基地使用權隨著宅基地上房屋的所有權一并轉移，農村村民在喪失宅基地使用權后，不能再申請宅基地。

相關建議

面對農村人口城鎮(zhèn)化、土地經營集約化、農業(yè)產業(yè)化的發(fā)展趨勢，以土地這一基本生產要素流轉為基礎的農村土地及其附著物抵押貸款將長期成為農村金融創(chuàng)新關注的熱點。然而，面對相關法律的制約和諸多問題的困擾，如何“破冰”，要舉內外之力，逐步實現(xiàn)農村土地及其附著物向信貸資源的轉化。

實現(xiàn)農村土地及其附著物的抵押登記，拓寬融資渠道。目前農村土地及其附著物抵押的法律依據尚未修改，抵押過程中存在著抵押價值不高、抵押權實現(xiàn)困難等很多需要解決的潛在問題，需要政府在充分論證的基礎上，出臺或修改相關法律和政策，使各級金融部門及社會經濟實體對農村土地及其附著物作為押物的借貸關系予以認可、支持，同時允許在農村土地承包期限內、不改變土地用途的前提下，允許將土地承包經營權作為注冊資本，以實現(xiàn)農村土地及其附著物抵押登記機制與金融機構風險控制機制的有效對接。

篇4

一、村鄉(xiāng)產權抵押的融資法律障礙

1.村鄉(xiāng)土地承包經營權抵押本身存在的法律障礙

在現(xiàn)有的法律制度框架中，對土地承包經營權的抵押制度，主要存在三種立法形式，其一，有條件允許的情況下，根據《農村土地承包法》、《擔保法》和《物權法》等來進行相關管理，其主要通過招標、協(xié)商、拍賣等形式來實現(xiàn)農村土地的承包，經法定程序鑒定后，可以授權經營證，完成土地承包的全部手續(xù)，而抵押人則需啊喲依法承擔相應的司法責任即可，而用于抵押的荒山、荒溝等，均屬于抵押物品。其二，直接明令禁止，其法律依據為《物權法》第184條中的相關規(guī)定，對農用耕地、自留地、自留山等多種集體所有權限土地，私人不得作為抵押，外界不得進行干預開發(fā)使用；《擔保法》中在第37條中明確規(guī)定了《物權法》第184條中的規(guī)定[1-3]。其三，在規(guī)定中尚有不明確，比如在《農村土地承包法》中第32條中對家庭承包所取得的土地在承包經營權中，就規(guī)定了，在出租和周轉中，不能作為抵押的平整，且在經營過程中，不可越權操作。除以上幾條以外，在最高人民法院的相關判決解釋中，也有對于此類問題的解答。

綜上所述，在依照我國現(xiàn)有的司法規(guī)定進行實踐活動處理中，根據四荒以及特定的處理方式來進行土地承包經營，其抵押的貸款，需要進行確認才能被認可。

2.農村宅基地抵押過程中的融資法律障礙

根據我國法律中對宅基地的使用權抵押方面，主要根據《擔保法》第37條以及《物權法》第184條中的相關規(guī)定來進行實施，其主要說明的就是在權限使用中，宅基地不得進行抵押。在《土地管理法》中的對農民的宅基地限制上，主要在第62條中有明確規(guī)定，一戶一宅[2-3]，其中第四款規(guī)定中，有明確指出，相關機構不允許批準農戶進行宅基地出租或轉讓，在已有宅基地的基礎上，不得進行二次申請宅基地。本管理法的內容以不言而喻，其意圖就在于限制村民利用宅基地進行金融抵押。在立法中禁止對宅基地的過權使用，其對應的配套設施中，根據相關的政策文件來進一步限制，其使用權則通過流轉來進行了相應的周轉，如此，便算是越權。在國務院批準的相關土地轉讓通知書中，對農民的住宅要求上，農民住宅不得向城市居民出售，且在后期的規(guī)定中，也提出城鎮(zhèn)居民不得在農村購置宅基地。而這些規(guī)定中，雖然保護了農田等的資源，但是也阻礙了城鄉(xiāng)之間的資金溝通渠道。

3.農戶宅基地抵押融資的法律障礙

宅基地，屬于農戶的個人財產，我國的相關法律，也規(guī)定，公民個人對自己的房屋享有占有、使用和受益的處分權利，而這里面的關系就有對財產的處分權利，其中也就包括了抵押一項，和前面提到的兩項相關政策上，就有了一點沖突。在履行法律法法規(guī)的過程中，瑞然沒有明令禁止農民進行自有房產的處分，但是在對農房抵押融資方面，則仍存在很大的法律阻礙。根據我國對房地一體化原則來看，對現(xiàn)在農民的房屋抵押形式進行控制，需要同時進行所占有的宅基地進行同時抵押才能夠符合全款法規(guī)，但是在《擔保法》和《物權法》中則明令禁止農民對宅基地進行抵押[4-5]，這就導致了在實施金融機構的房屋抵押中，無法完全的履行我國的現(xiàn)代法律法規(guī)，從而誘發(fā)了融資無法進行的狀況。

二、改良法律障礙的必要性

在四川成都地區(qū)，國家為統(tǒng)籌改革城鄉(xiāng)綜合配套設施，設置了相應的改革試驗區(qū)，并與2008年底開始推行，在實行的一年時間里，市級機關下發(fā)了多條通知，并組織了土地產權的金融抵押政策研討，應根據建設農村產權交易市場的當下狀況，對農戶所有的房產進行價值評估，并根據建筑構造以及建立的農村產權結構來進行秩序上的控制，進一步推動土地的產權抵押分配。

在對農村的產權抵押融資合法依據探討中，根據法律層面以及政策層面進行產權分配，根據產權的抵押形式來確定融資改革等的可靠性依據，根據合法性本身來進行確定，其法律依據則需要根據《物權法》的相關規(guī)定來進行確認，在承包經營權限中，根據當?shù)氐恼嚓P規(guī)章制度來擬定抵押的全權操作。而對于制度的不全面處理方面，需根據現(xiàn)代改革主體方向來制定有效的措施，強化相應的處理應對辦法。在立法的缺失方面，必然會導致金融機構在對農村產權的抵押上需要進行安全風險擔保，在減少自身的風險危害過程中，根據金融機構展開相應的土地產權抵押，對借款人提供相應的財產保障，通過政府對產權抵押上的制度控制，在多方面的程序條件運用上，盡量避免和相關法律條規(guī)產生沖突，應滿足線性的抵押政策。

三、應對農村產權抵押問題的對策

在以部分地區(qū)的改革中，根據法律嚴令禁止的相關轉讓政策中，根據農村的產權抵押制度來進行經濟法律上的資金周轉，加上對土地法律規(guī)范體系的處理方法，在制度的創(chuàng)新以及對配套設施的跟進上，就需要針對政策來進行一定的適應。本人認為，在本著眼前記長遠的原則上，對農村的產權進行制度體系上的控制，其具體的實施方式，則需要在改革中嚴格的按照以下兩點來進行。第一，如需解決農村產權的抵押合法，則需先建設妥善的配套應對措施，從基礎經驗教訓中一步步實施相應的決策參考。第二，在這個基礎上，全面推進改革力度，在結合我國現(xiàn)有的城鄉(xiāng)一體化發(fā)展進程中，重新構架農村產權的法律流轉體系，在改革的金敏銜接中，完善對戶籍管理制度的構建。

在解決農村的產權抵押合法問題上，首先，我們需要從立法的機關中進行授權，經我國的部分地區(qū)改革實踐中西區(qū)教訓，在應對農村的產權底線中，仍存在一些無法逾越的法律障礙，這需要我們得到一定的法律支持才能夠完成抵押，而對于變相抵押模式在進行固化的仿制過程中，其隱秘性，則需要格外關注。與此同時，在對農村的產權抵押中，主要的風險還沒有得到有效的解決，在進行改革過程中，對于偏離了最初的設計軌道問題，需要重新進行律法上的設計。其次，應尋求司法機關的幫助，豁免相應的不必要處理措施，在應對農村的產權改革中，不僅需要立法，還需要司法的保護，這樣才能確保在進行農戶產權抵押合法化。最后，完善全面的配套設施，通過不斷的推進現(xiàn)代農村產權抵押金融的發(fā)展，不斷的進行平穩(wěn)順利發(fā)展，應用配套制度來保駕護航，在圍繞農村土地產權的現(xiàn)實應用基礎上，根據體制內體系建立相對完善的產權規(guī)章制度。通過這一類的完善制度，一方面可以更快捷的將一些產權認證問題進行統(tǒng)一，同時在流轉相應的規(guī)模發(fā)展中，針對明晰的土地承包經營權限進行登記，及早的完成農民對所有證明的確立，保障每一位農民對自有房屋的擁有權力，同時也為農村的產權抵押提供了方便。

篇5

“土地上的附屬設施到底歸誰”

2010年以來，杭州瑞德農業(yè)有限公司在浙江省建德市流轉了830多畝土地種植蔬菜瓜果，2000多萬元投資主要用于建設蔬菜大棚和生產用房。“農地上的附屬設施都沒有明晰產權，連個憑證都沒有?！惫究偨浝砝钣⒆苏f，土地流轉期限一到，農民就要收回土地，誰能說清這些設施是誰的？

在河南省信陽市息縣，農業(yè)大戶于慶海流轉了1000畝土地種西瓜，為了提高生產效益，于慶海每30畝地就打一口深機井，還自費配套修建了灌排溝渠，裝了變壓器，基礎設施一次性投入40多萬元。于慶海說：“西瓜每種植3年就要換一次地，建在土地上的配套設施沒有產權，也不可能賣給農民，每次換地就等于資產‘白送’一次?！?/p>

在重慶市九龍坡區(qū)，隨著近郊都市農業(yè)發(fā)展，區(qū)里16萬畝農地中，集中流轉、集約化經營，用于發(fā)展觀光休閑農業(yè)、鄉(xiāng)村旅游的土地就超過5萬畝。在這些土地上，也為苗木、花卉種植等大量配套建設了各種設施和生產管理用房，由于無法取得產權證明，也引起不少農業(yè)經營業(yè)主的擔憂。

“土地流轉期結束后，建在土地上的農業(yè)附屬設施、生產用房到底歸誰？國家政策和法律都沒有明確的說法?！币晃晦r業(yè)大戶告訴筆者，傳統(tǒng)農業(yè)要想有高收益，要么和第二產業(yè)結合，搞農產品加工，要么和第三產業(yè)結合，搞“農家樂”等旅游觀光農業(yè)，二者都要就近建設生產用房和配套設施。

“按相關規(guī)定，農業(yè)結構調整，允許在農地上建一定數(shù)量的臨時生產用房，不辦理產權。但什么是臨時？臨時有多長的期限？都沒有明確規(guī)定，各地都在‘摸著石頭過河’。隨著農業(yè)投資體量越來越大，這個矛盾會更多地暴露出來。”一位基層干部表示。

“沒有產權，投入再多也是‘死資產’”

沒有明晰產權不僅帶來歸屬的爭議，也使這些資產難以抵押融資，無法緩解農業(yè)生產“缺血”問題。

在九龍坡區(qū)白市驛鎮(zhèn)大河村，重慶詩美花卉苗木合作社入股經營的土地有1000多畝，既搞花卉種植，又搞觀光旅游?！昂献魃缤度肓?00多萬元，收回成本需要6年左右?！焙献魃缟玳L胡霓輝說，擴大生產最缺的就是錢，合作社的生產用房等大量投入無法辦理抵押貸款，難以滿足融資需求，不得不向民間融資，利息很高，壓力很大。

在重慶江津區(qū)現(xiàn)代農業(yè)園區(qū)，農業(yè)龍頭企業(yè)、大戶投入農業(yè)生產的資金超過19億元，在園區(qū)內，平整的機耕道、生產便道深入到一片片果園、菜地，溝渠管網縱橫交錯，生產管理用房規(guī)范整潔，現(xiàn)代農業(yè)發(fā)展已初具雛形。

江津區(qū)政府相關負責人說：“目前農業(yè)業(yè)主反映較多的問題，就是在現(xiàn)代農業(yè)發(fā)展中積聚了可觀的固定資產，但這些資產無法做資本認定、無權抵押融資，投入了19億，卻貸不出一分錢。沒有產權，投入再多也是‘死資產’?！?/p>

為推動農村產權制度改革和農業(yè)金融創(chuàng)新，近年來，重慶、浙江、山東等多地，已在逐步開展農村土地承包經營權、宅基地使用權和林權抵押貸款，但對于投資于土地上的大量農業(yè)固定資產能否進行抵押貸款，改革才剛剛涉及。

浙江省慈溪市農業(yè)局副局長段明權說，配套的農業(yè)附屬設施、生產管理用房，經過多年積累，實際上已形成資產附著在土地上，如果不予以產權上的清晰界定，不利于農業(yè)生產的進一步發(fā)展。

明晰產權需大膽探索

采訪中，不少基層干部和專家認為，農業(yè)固定資產投資巨大，卻未明晰產權，農業(yè)業(yè)益得不到保護，很大程度上影響到了農業(yè)投入的穩(wěn)定預期。

“土地流轉、規(guī)模經營，既要保護農民土地承包經營權，也要保護業(yè)主投資權益?！敝貞c市農委主任夏祖相告訴筆者，在現(xiàn)代農業(yè)發(fā)展過程中，農業(yè)固定資產投入必定會越來越大，相關產權的明晰，有待決策者通盤考慮、大膽探索。

篇6

關鍵詞:農地產權;產權資本化;土地經營收益權抵押貸款

Abstract:In adapt to rural land management,Zaozhuang innovates land operating income mortgage loan business,“waking up”the sleeping land assets,which helps to achieve the scale of rural land management and capitalization. Also,it expands the credit scope of the agriculture-related financial institutions,and helps to meet the interests of the government and the bank and the farmer,having a potential market value on cracking the loan problem of the farmers.

Key Words:rural land property,property capitalization,land operating income mortgage loan

中圖分類號:F830.6 文獻標識碼:B文章編號:1674-2265(2010)05-0048-04

長期以來, 抵押物缺乏一直是導致農民“貸款難”的主要原因。農民除了農機具、蔬菜大棚等價值有限的基本生產資料之外,最大的財富資產就是房屋和土地。然而,受產權方面的限制,農村土地和房產目前還不能成為法定的抵押物。必須對農村土地和房屋產權進行滿足市場經濟條件的適應性構造,在避免與法律對抗的情況下,實行房屋和土地使用權的資本化,才能確保抵押權的實現(xiàn)。近年來,棗莊市順應農民意愿,通過對農村土地使用產權制度進行嘗試性改革,重點解決了土地產權的物權化和土地使用收益權抵押融資等核心問題,開辟了農民融資的新渠道,形成了獨具特色的農地經營收益權抵押貸款的“棗莊模式”。

一、理論研究與文獻綜述

在現(xiàn)有法律和制度下,農村土地不能進行抵押融資或以入股等方式實現(xiàn)產權的資本化,從而使產權功能得不到有效發(fā)揮。由此引發(fā)了關于現(xiàn)有農村土地產權制度弊端及改革方面的討論和研究。吳遠華、林翊(2009)等人認為,土地作為重要生產要素必須具有流動性特征,失去了流動性,土地也就失去了活力與效率。我國農村土地過于分散的現(xiàn)狀以及法律障礙使農地流轉困難(全國范圍內土地流轉發(fā)生率僅大致為5-6%,經濟發(fā)達地區(qū)也只在8-10%,部分地區(qū)可達20-30%,而內地則約為1-2%),無法形成農地經營的規(guī)模優(yōu)勢,也使得農民無法通過市場機制享受到土地的增值收益。程啟智,覃美英(2007)等人認為,土地收益權是農民享有土地使用權的目的,但我國農民的土地收益權并不完全。由于農民處于弱勢地位而不具備與政府博弈能力,農民土地收益權遭受侵蝕成為必然。金麗馥(2008)對目前部分地區(qū)推行以土地承包權為股權的農地股份合作制的創(chuàng)新形式研究后認為,由于目前農民土地處置權能不完整,農民只能對土地進行轉包、出租、互換、轉讓等,農民土地處置權能實際上是在集體統(tǒng)一意志支配下的一種附和行為,處于被動狀態(tài)。因此,目前的農地股份合作制是不穩(wěn)定的。它提倡通過土地制度改革增強農民的土地處置權能,改革后的土地制度不僅要維護農民的承包權,更要讓土地能夠活起來,充分體現(xiàn)出土地的資本性。而要做到這一點:一是必須確保農民擁有土地資產性權利;二是實現(xiàn)土地資產市場化經營;三是健全土地資產實現(xiàn)途徑。

上述討論和研究,都是觸及農村土地制度和相關法制的完善和改革,而土地制度和相關法制改革不能一蹴而就,因此不能在短期內解決目前農地產權中收益權等缺位問題,必須探索一條新的農村土地運用路徑來確保農民產權權能的真正實現(xiàn)。而棗莊市農村土地經營收益權抵押貸款實踐就是一個成功的嘗試。

二、棗莊市農村土地經營收益權抵押貸款的實踐

2008年,棗莊市政府按照“尊重農民意愿,堅持‘三不’原則,還原農村土地使用權財產權權能,允許農村土地使用權抵押擔保,引導發(fā)展土地適度規(guī)模經營,建設現(xiàn)代農業(yè)”的整體思路,全面介入推動農村土地使用產權流轉改革的深化,形成了以農村土地使用權確權、土地使用權交易市場、土地合作社、金融服務“四位一體”的土地流轉模式,為土地使用權的資本化和合法抵押奠定了基礎。

(一)對農村土地使用權進行確權和發(fā)證

棗莊市選擇山亭區(qū)徐莊鎮(zhèn)進行土地使用產權制度改革試點。2008年9月份,山亭區(qū)政府在為農民換補發(fā)《農村土地承包經營權證》的同時,還給張凱華合作社的280戶農民每戶頒發(fā)了《農村土地使用產權證》,這是全國首批農村土地使用權證。持證人在產權期限內,按規(guī)定用途,可依法使用、經營、流轉、轉讓土地使用權,也可以作價、折股作為資本從事股份經營、合作經營或抵押擔保。土地合作社、種植大戶受讓土地使用權后,可用全體成員土地使用產權證,向縣級政府申辦統(tǒng)一的土地使用產權證。目前,棗莊市已核發(fā)土地使用產權證1566個,涉及土地9440畝。

(二)建設農村土地使用權交易市場

在農民有了土地使用產權后,為確保土地轉讓、收益、抵押權的實現(xiàn),避免民間私下流轉帶來的風險,棗莊建立了市、區(qū)(市)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)三級農村土地使用權有形市場交易網絡,農民、合作社或銀行拿到土地使用產權證,可以到土地交易所進行交易;土地交易所對土地進行客觀公正的評估,給交易雙方提供參考價格,形成了農村土地產權交易的有形市場。目前,市級建立“三農”服務中心1處,區(qū)(市)建成土地流轉服務中心4處,33個鄉(xiāng)鎮(zhèn)建成了農村土地流轉中心、“三農”服務站或農村土地使用產權交易所,有1378個村建成了農村土地流轉或“三農”服務站。

(三)發(fā)展農村土地合作社

農戶可以將所承包的糧田或果園作為資本,申請加入土地合作社。合作社與農戶簽訂《土地承包經營權委托經營協(xié)議書》,土地合作社發(fā)給入社農民《合作社成員證》予以確認,合作社成員憑《合作社成員證》獲得土地收益(見圖1)。目前棗莊市發(fā)放《農村土地使用產權證》僅限定在加入土地合作社的農戶范圍內,形成了刺激土地合作社發(fā)展的利益導向機制。一是農民把土地流轉給合作社,而不是給企業(yè),不會改變土地的農業(yè)用途。二是促使各種不規(guī)范、松散型的農民合作經濟組織,向以土地為紐帶、緊密型的土地合作社轉變。三是農村土地合作社可以將入股的農村土地使用權集中,并以此作為抵押,從銀行中獲取農業(yè)發(fā)展所需資金,土地合作社的金融功能得以拓展。政府通過上述政策杠桿,引導農民組成農村土地合作社,鼓勵現(xiàn)有的專業(yè)合作社向農村土地合作社轉變。目前,全市以土地為紐帶的專業(yè)合作社達294家,規(guī)模經營面積達6萬畝。

(四)金融跟進配套服務

為加強政策引導,當?shù)厝嗣胥y行及時出臺了《關于金融支持農村土地合作社發(fā)展的指導意見》,明確金融支持重點,引導涉農金融機構加大對農村土地合作社的授信力度。各涉農銀行機構也分別出臺了農村土地合作社貸款實施辦法,積極穩(wěn)妥地開展土地使用權抵押貸款試點及推廣工作,并制定了農村土地使用權抵押貸款的業(yè)務流程(見圖2)。一是確定具體的貸款規(guī)則。貸款性質為公司類貸款,貸款對象為土地合作社,貸款期限一般為2年,貸款利率實行基準利率上浮10%,低于同期限農業(yè)貸款利率水平。二是制定完善的審貸程序。土地合作社提出申請并提交土地產權證,銀行進行信用評級,政府指定機構對土地經營使用權價值進行評估,然后到土地交易市場辦理登記,最后銀行與土地合作社簽證貸款合同,并約定在合同期限和最高額度內信貸資金可循環(huán)使用。三是合理確定授信額度,一般為評估價值的30-50%。四是實行一證多貸。如徐莊土地合作社分別以花椒園、板栗園的土地使用權作抵押,從山亭區(qū)農行、農村信用社分別獲得貸款10萬元和30萬元。五是跟蹤管理。按期進行貸后檢查,保證?？顚Ｓ?。在上述創(chuàng)新模式下,農民土地使用產權抵押貸款業(yè)務發(fā)展迅速,目前已累計發(fā)放土地使用產權抵押貸款1600萬元。

三、棗莊農地經營收益權抵押貸款的作用機制

(一)農地產權分層與確權:法律和政策風險的規(guī)避

按《物權法》規(guī)定,土地承包經營權由承包權與經營權復合而成,屬于用益物權,其物權屬性已經比較完備,土地承包經營權人依法對其承包經營的土地享有占有、使用和收益的權利。但為防范農民失地風險,《擔保法》對土地使用權的入股、抵押作了限制,造成農民土地經營權物權屬性上的殘缺。在這種情況下,要實現(xiàn)農地產權抵押融資功能,又不形成與法律對抗,必須對現(xiàn)有農村土地產權進行市場經濟條件的適應性構造,建立具備主體性、完整性、可讓渡性和交易規(guī)范性等特征的現(xiàn)代農村土地產權制度。

基于上述思路,棗莊市嘗試性進行了農地產權改革,發(fā)放了全國首張《農村土地使用產權證》,持證人在所有權、承包權、農地性質“三不變”的前提下,可按規(guī)定用途依法使用、經營、流轉、轉讓土地使用權,也可以作價、折股作為資本從事股份經營、合作經營或抵押擔保,對農民的擔保物權進行了確認,形成了農地所有權、承包權與經營權事實上的“三權分離”。農民可用承包土地經營權期限內的土地收益,即土地上的附著物進行抵押,類似于農業(yè)期貨交易,交易的標的物是合作社抵押土地上的現(xiàn)有以及在規(guī)定期限內可以產出的農作物,而非農民的土地承包權,規(guī)避了與法律的直接對抗風險。另外,為規(guī)避政策風險,棗莊市規(guī)定土地合作社用來抵押貸款的土地最多不超過1/3,即使這部分土地使用產權因經營不善而被迫抵押拍賣,加入合作社的農民仍然擁有絕大部分的土地使用產權;同時將《農村土地使用產權證》有效期定為3年,土地承包經營權抵押期限屆滿后,經營權又回復到原承包戶享有,“三三制”的實施保證了農民不會長期失地。通過對農地產權的分層與確權,土地經營收益權已具備了充當?shù)盅何锏拇_定性、可交易性及價值穩(wěn)定性等特征,成為一種具有物權屬性的財產性權力,農民能更充分地實現(xiàn)與土地權利相關聯(lián)的潛在經濟機會,為農村土地使用權的資本化創(chuàng)造條件。

(二)規(guī)模經營和交易市場設置:農地經營收益權實現(xiàn)抵押的關鍵

抵押物對銀行而言,具有提高借款人違約成本、降低違約概率、減少風險暴露余額和降低違約損失的功能。而要真正發(fā)揮這些功能,客觀上要求抵押物必須穩(wěn)定并可以產生可預測的現(xiàn)金流,且具有方便的變現(xiàn)途徑和較高的變現(xiàn)價值。土地使用權抵押貸款的抵押物為土地收益,即土地上的附著物,交易標的物是合作社抵押土地上的現(xiàn)有以及在規(guī)定期限內可以產出的農作物。相比較而言,農作物產出具有一定的穩(wěn)定性,而且土地合作社實行規(guī)模化經營后,因生產資料成本下降、產量提高、產業(yè)鏈延長和產品銷路廣,預期收益明顯增加,可為銀行提供可預測的穩(wěn)定現(xiàn)金流。棗莊市土地產權交易市場的設立和相關規(guī)定的出臺為農地經營收益權拍賣和轉讓提供了場所和條件,即使出現(xiàn)貸款逾期,銀行也可對抵押期間內的土地經營收益權進行拍賣和處置,從而確保了抵押物的順利變現(xiàn)。上述兩項措施的實行,確保了抵押物的穩(wěn)定安全和及時變現(xiàn),并因此成為農地經營收益權實現(xiàn)抵押的關鍵。另外,為保障土地收益穩(wěn)定和信貸資產安全,棗莊市在土地合作社中引入了農業(yè)保險機制并實現(xiàn)高達80%的保費補貼,而且由市財政安排專項資金設立土地使用產權質押貸款風險補償基金(如滕州市政府建立了總額達100萬元的農村土地使用產權質押貸款風險補償基金),對貸款進行全額貼息,一方面減輕了承貸者的融資成本,提高了抵押融資的積極性;另一方面,降低了銀行的經營風險,確保了信貸資產的安全。因此,通過增強農業(yè)生產的穩(wěn)定性、設立產權交易市場以及政府引導的農業(yè)保險和貼息扶持,農地經營收益權已經完全具有銀行抵押物融特性,為農地經營收益權融資提供了條件。

(三)資產安全和交易成本下降:銀行信貸投入的內在動力

交易費用是決定交易成敗的原因之一。與聯(lián)保體貸款、“速貸通”等大多數(shù)涉農貸款品種相比,棗莊市土地經營收益權抵押制度的創(chuàng)新降低了土地合作社的契約成本和銀行的信息搜尋成本及貸后管理成本:一是農民土地專業(yè)合作社的契約成本降低。土地使用產權證的發(fā)放增加了土地專業(yè)合作社的可抵押資產。農民和土地合作社在拿到土地使用產權證,可以到土地交易所進行評估和市場交易,最大程度上減少了其契約成本。二是銀行信息搜尋成本和貸后管理成本降低。多數(shù)農民專業(yè)合作社規(guī)模小,信用信息非常分散,且正規(guī)金融的記錄非常有限,還沒有形成完善的征信系統(tǒng),銀行要深入調查尋找最佳的貸款對象,要付出巨大搜尋成本。農村土地經營收益權抵押模式保障了銀行信貸資金安全,解決信貸投放的后顧之憂,減少銀行對貸款對象的搜尋成本。另外,由于農民土地產出收益相對穩(wěn)定,加之農業(yè)保險、財政補貼的保障,銀行信貸資產容易保全,貸后管理成本大大降低。

(四)政府介入與策略優(yōu)選:合作性博弈格局的形成

在棗莊模式中,不管是農地產權的分層還是抵押物屬性的構建,都是政府介入推動的結果,而產權的分層和抵押物的形成都為融資創(chuàng)造了條件。作為融資當事人的農民(土地合作社)和放貸銀行之間為了自身收益最大化而開展交易,但是這種交易若沒有政府的介入是不可能完成的。從博弈視角看,政府介入之前,資金需求農戶或土地合作社因缺乏法定抵押物,不存在與銀行合作的條件,也就不能開展合作性博弈。政府的介入,給承貸主體創(chuàng)造或提供了條件,才導致博弈格局的最終形成。因此,從實質看,農地經營收益權抵押貸款中雖然涉及政府、農戶或土地合作社、銀行三方,但政府和銀行才是這場博弈中的主導力量。作為政府,其博弈目的是通過引導信貸支農推動農村經濟發(fā)展,提高農村經濟效益的同時,達到促進公平和提高社會效率的目的;而作為銀行,在確保安全情況下,通過信貸支農實現(xiàn)自身收益。在雙方的博弈過程中,政府采取了對農地產權進行分層確權、建立農村土地使用權交易市場為產權流轉提供方便、為承貸者提供貼息和保費補貼等策略,而這些策略的采用正好迎合了銀行的抵押放貸條件;從銀行方面看,為了培育和吸引更多風險小收益穩(wěn)定的優(yōu)質信貸對象,通過實現(xiàn)利率優(yōu)惠和簡化貸款手續(xù)等方式將信貸資金注入農業(yè),促進了農村經濟的發(fā)展,其結果正好符合了政府的博弈初衷。因此,由于政府和銀行在為實現(xiàn)各自收益的博弈策略中,均選擇了符合對方利益要求的策略,形成風險收益均衡,從而促使銀行和政府合作成功并順利推出農地經營收益權抵押貸款業(yè)務。

四、基本結論

在現(xiàn)有法制框架下,通過政府對現(xiàn)有農村土地產權進行市場經濟條件的適應性構造,實現(xiàn)土地產權的分層和物權化,使土地使用權從承包經營權中分離出來,賦予農戶承包經營土地完整的流轉權利,是土地經營收益權抵押貸款開辦的基礎。

在農地產權分層和確認后,只有政府建立相關制度實現(xiàn)規(guī)模經營和提供相應的產權交易場所,才能確保抵押物的安全穩(wěn)定和順利變現(xiàn),而抵押物的安全穩(wěn)定和易變現(xiàn)的條件又正好符合了銀行放貸條件。因此農產品規(guī)模經營和產權交易市場設立是農地經營收益權抵押貸款業(yè)務開展的關鍵。

農地經營收益權抵押貸款業(yè)務雖然涉及政府、承貸農戶和銀行三方,但政府和銀行才是真正博弈力量。由于政府和銀行在為實現(xiàn)各自收益的博弈策略中,均選擇了符合對方利益要求的策略,進而推動了農地經營收益權抵押貸款業(yè)務的順利開展。

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篇7

關鍵詞：計劃行為理論；土地承包經營權抵押貸款；參與意愿；參與行為

中圖分類號：F301.1 文獻標識碼：A 文章編號：1009-9107（2017）04-0083-07

土地產權抵押在國外普遍運用，并被證明是提高農戶融資能力的一種有效途徑[1]。我國在推進農業(yè)現(xiàn)代化進程中，為緩解農戶“貸款難”問題，通過試點開展了土地承包經營權抵押貸款。農戶作為主要參與者，其行為直接影響試點效果，因此有必要深入研究農戶參與土地承包經營權抵押貸款行為的影響機制，掌握其行為規(guī)律。

一、文獻綜述及研究理論

（一）文獻綜述

近年來，國內學者從農戶角度對我國農村土地承包經營權抵押貸款效果展開了大量討論。學者們普遍認為，隨著經營規(guī)模的擴大，農戶希望以土地承包經營權抵押貸款的意愿日趨強烈[2-3]，但由于現(xiàn)行法律制度的禁止[4]，取消貸款抵押物贖回權和處置土地成本高[5-6]、土地產權市場不健全[7]等原因造成了金融機構供給不足，農戶實際參與行為受限。此外，學者們還關注影響農戶參與的因素。影響參與意愿的因素包括人口特征，如性別、年齡、受教育程度、是否有打工經驗等；家庭特征，如家庭經營類型、勞動人口比、有無貸款經歷、有無投資項目、投資風險承受能力、社會關系、耕地情況、地理位置等[8-12]；金融環(huán)境，如利率水平、貸款期限等[13]。少量學者涉及農戶的參與行為，認為文化程度、耕地面積影響農戶申請貸款的可能性，政策了解程度、交通便利程度以及人際關系正向影響獲貸率[14]。也有研究開創(chuàng)性地將行為分為行為響應和響應次數(shù)兩類，并證明教育水平、家庭結構、耕地面積、最近金融機構距離對農戶行為響應產生影響，家庭結構同時也影響農戶的響應頻率[15]。

以上文獻為我們研究提供了豐富的基礎，同時也存在可拓展的空間。第一，現(xiàn)有文獻多從經濟學、社會學角度分析，關注農戶的理與外部特征的影響?，F(xiàn)實中農戶往往會受其認知程度、周圍環(huán)境、長期決策習慣的影響，形成由意愿到行為的心理決策過程[16]，而相關的研究較為缺乏。第二，現(xiàn)有文獻將意愿與行為分離研究，鮮有納入同一體系分析。從理論上來說，意愿與行為具有一致性，即行為是意愿的外在表現(xiàn)，意愿是行為的前期主觀判別[17]。但現(xiàn)實中兩者在信貸領域存在著背離的情況，金融排斥在世界范圍內普遍存在[18]，自我排斥（self-exclusion）作為金融排斥的一種，表現(xiàn)為意愿貸款的農戶認為申請獲得金融產品的可能性很小，從而把自己排除在獲得金融服務范圍之外的行為[19]，即意愿與行為的背離。附加于金融產品上的條件設定又是造成金融排斥的成因之一[19]，我國土地承包經營權抵押貸款處于試點階段，各試點地制定不同的貸款模式與條件。差異化的條件設定造成不同程度的金融排斥，產生意愿與行為的背離情況。如在貴州省鳳岡縣調研發(fā)現(xiàn)，大部分農戶具有參與意愿，但放貸條件是10畝規(guī)模以上的土地，這直接導致大量有意愿的農戶放棄抵押貸款行為。第三，現(xiàn)有文獻的研究對象多是試點區(qū)農戶。我們認為，對象應進一步瞄準到“有貸款需求”的試點區(qū)農戶，否則“無貸款需求”的樣本會降低意愿與行為值，弱化結論。

計劃行為理論是解釋人一般決策過程的，將意愿與行為納入同一分析體系的理論[2]，被廣泛運用在心理學、社會學、經濟學等領域。大量研究證實，該理論能顯著提高行為的解釋力和預測力[21]?；诖?，本文對其進行修正后引入我國土地承包經營權抵押貸款行為研究中，以此探討試點區(qū)有貸款需求農戶的參與行為。對此研究，一方面，深化農戶參與土地承包經營權抵押貸款的行為認識，豐富農戶參與行為的研究；另一方面，多角度檢驗試點區(qū)開展土地承包經營權抵押貸款的可行性與有效性，為后期完善貸款政策、增強實施效果提供理論依據和決策參考。

（二）理論基礎

計劃行為理論（theory of planned behavior）是Ajzen構建解釋個體行為的理論[20]。其指出，人們決策并不總是理性的，多數(shù)時候依靠其自動激活的態(tài)度、外部資源以及內部的情緒去決定行為。行為受到行為態(tài)度（behavioral attitude）、主觀規(guī)范（subject norm）以及感知行為控制（perception behavior control）的共同作用。行為態(tài)度是個體對特定行為所持有的積極或者消極程度的評價，受到行為信念的影響。主觀規(guī)范指個體在決策是否實施某項行為時所感知到的社會壓力，壓力可來自于他人和團體。感知行為控制類似于自我效能（self-efficacy）[22]，即對完成一件事的難易感知，成功率的自我評估。

計劃行為一經提出，眾多學者對其進行驗證與修正。如選用元分析方法檢驗模型對意愿和行為的解釋力度分別是39%和27%[23]；修正模型納入過去行為（past behavior）[24]、個人道德規(guī)范（personal norm）[25]、自我認同（self-identity）[26]等要素。20世紀90年代后，計劃行為逐漸引入農業(yè)經濟領域，用以解釋農業(yè)市場上供需方的行為，如農戶安全農產品供給行為[27]、消費者安全食品支付行為[28]、農戶參與專業(yè)合作社組織行為[29]等。

文化是影響心智構念的主要因素，人們通過先存的心智構念處理信息和辨析h境，做出行為決策[30]。中國文化與Ajzen所處的西方文化有著巨大的差別，這必然會導致差異化的行為。傳統(tǒng)的農業(yè)耕種方式發(fā)展出了中國以家族為主的集體主義，個人必須忠于家族，必要時甚至可以犧牲自己成全家族。而西方更多的是工業(yè)經濟形態(tài)，強調個人知識、技能以及性格，形成了個人主義。西方決策中個人的重要性高于團體，團體的價值在于能為個人謀求福利[31]。中國家庭化特征不僅體現(xiàn)在行為上，也表現(xiàn)在生產上[32]，將其擴展可形成倫理本位，即個人的一切行為是嵌入社會關系中的行為[33]。中國式的關系被形象比喻為差序格局，格局中的位置也不同程度影響行為[34]。相比較西方而言，中國文化下個體更多受到關系的影響，尤其是最密切的家人影響，而影響會更直接也更有效?；谝陨戏治鲂拚袊幕尘跋碌挠媱澬袨槟Ｐ汀５谝?，主觀規(guī)范中除原有的個人和團體影響外，加入家庭要素。第二，主觀規(guī)范不僅中介意愿作用于行為，還直接對行為產生影響。修正后中國語境下的計劃行為模型見圖1。

1.自變量（X1-X3）對農戶參與行為（Y1）回歸分析。從表4可見，農戶的主觀規(guī)范（X2）、感知行為控制（X3）顯著影響農戶參與行為。從系數(shù)來看，感知行為控制對行為的影響最大，其次是主觀規(guī)范。該結論表明，農戶在貸款行為中更多考慮的是獲貸的難易程度，即貸款的可得性。從影響方向來看，主觀規(guī)范負向影響農戶行為、感知行為控制正向影響農戶行為。即農戶認為外界給予的壓力越小，自己預期貸款越容易，農戶參與的行為越強烈。

2.自變量（X1-X3）對農戶參與意愿（Y2）回歸分析。農戶行為態(tài)度在1%水平上顯著正向影響農戶的參與意愿，主觀規(guī)范在10%水平上顯著影響農戶的參與意愿，感知行為控制在5%水平上正向顯著影響農戶參與意愿。從系數(shù)來看，影響意愿程度從大到小的分別是農戶行為態(tài)度、感知行為控制與主觀規(guī)范。行為態(tài)度對參與意愿的影響程度高于主觀規(guī)范，說明農戶在參與意愿選擇中更多考慮個人因素而非外界壓力因素。

3.農戶參與意愿（Y2）中介效應檢驗。選擇檢驗回歸系數(shù)法[38-39]檢驗，第一步將自變量（X1-X3）對因變量（Y1）回歸，檢驗回歸系數(shù)α的顯著性；第二步將自變量（X1-X3）對中介變量（Y2）回歸，檢驗回歸系數(shù)β的顯著性；第三步自變量（X1-X3）與中介變量（Y2）對因變量（Y1）回歸，檢驗回歸系數(shù)α'的顯著性。如果系數(shù)α、β、α'均顯著則存在中介效應；如果α'不顯著則存在完全中介；如果回歸系數(shù)α'顯著，但是α'

四、結論及建議

（一）主要結論

利用修正后的計劃行為模型，對4個試點區(qū)有貸款需求的1 156戶農戶進行參與抵押貸款行為的實證分析，得出以下幾點結論：

1.農戶參與意愿與行為有差異，但兩者存在顯著相關性。意愿與行為有以下兩點差異：（1）程度差異。統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，農戶參與意愿均值高于參與行為。（2）影響因素差異。行為態(tài)度直接影響農戶的參與意愿，而中介農戶參與行為。意愿決策中，個人因素（行為態(tài)度）比社會因素（主觀規(guī)范）影響更大；行為決策中，社會因素較個人因素影響要大。農戶參與意愿與行為存在顯著的正強相關性，即農戶參與意愿越高則實施抵押貸款行為的概率就越大。

2.修正后的計劃行為模型能很好解釋農戶參與行為?；谥袊w主義下的行為人特征，對模型中的主觀規(guī)范進行修正。計量結果顯示，修正后的計劃模型能很好解釋農戶參與土地承包經營權抵押貸款行為。

3.參與意愿、行為態(tài)度、主觀規(guī)范、感知行為控制不同程度影響農戶的參與行為。行為態(tài)度通過參與意愿完全中介效應影響參與行為，主觀規(guī)范與感知行為控制直接與部分中介農戶參與行為，參與意愿直接對參與行為產生影響。即農戶參與意愿越強烈，外界壓力越小，預期貸款越容易則農戶參與抵押貸款行為的概率越大。行為態(tài)度、主觀規(guī)范、感知行為控制對參與意愿直接產生影響。

（二）對策建議

上述研究結論揭示了農戶參與土地承包經營權抵押貸款的行為機制?；诖?，本文認為可從以下幾個方面增強農戶的參與行為，提高土地承包經營權抵押貸款政策的利用率：1.加強土地承包經營權抵押貸款政策的宣傳，重點打造標桿性農戶，通過示范作用樹立農戶對政策的正確認識。這不僅提高農戶對土地承包經營權抵押貸款政策利用的效果預期，也可減少外部對土地承包經營權抵押J款行為的輿論壓力，形成一個良好的土地抵押貸款的社會環(huán)境。2.規(guī)范貸款程序，降低貸款門檻，以此增加農戶感知行為控制。地方政府可建立統(tǒng)一的貸款程序與貸款門檻，將土地承包經營權抵押貸款與信用貸款或者其他貸款聯(lián)合，減少資質審核成本；將土地承包經營權抵押貸款與政府確權聯(lián)合，減少土地價值評估成本，以此提高農戶的獲貸預期。3.搭建貸款意愿與行為的橋梁，實現(xiàn)意愿到行為的有效轉化。鼓勵金融機構開展土地承包經營權抵押貸款業(yè)務，增加可供選擇的抵押貸款模式，擴大農村抵押貸款覆蓋面。在有業(yè)務開展的地方，建立完善的產權交易平臺、信息平臺，降低土地承包經營權抵押貸款進入門檻，減少外部制度、身份約束，將抵押貸款意愿有效轉化為貸款行為。

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篇8

一、多管齊下鼓勵土地流轉

1、強化法律政策支持

農村土地的流轉，需要法律和政策的高度支持，淄博市的土地流轉，需要盡快合法化。促進土地的合法流轉，也需要淄博市的法律相關部門配合，盡快出臺適合當?shù)貙嶋H情況的法律法規(guī)，在法律上支持黨的各種決策保護農村農民的各種權益，提高農民對于土地流轉的積極性。

2、強化土地的商品性

農民在使用土地的過程中并不能擁有完全的土地使用經營處置的權力，影響了農民對土地的使用，對土地流通有非常多的限制。淄博市在該方面應向附近其他地方汲取先進經驗，一方面要保障土地的所有權和用途不發(fā)生質變，另一方面也要相應的放開政策，減少土地限制，將土地成本降低的同時也可以把它當成一個籌碼抵押，進一步搞活農業(yè)市場。

3、加大宣傳力度

淄博市相關部門應當利用各種資源和條件，通過宣揚土地流轉的成功例子及優(yōu)惠，加快土地流轉的進度。一是利用媒體宣傳政策，對一些沒有普及土地流轉政策的地方進行培訓；二是對發(fā)展比較好的種植大戶和一些已經獲得顯著成就的企業(yè)和單位進行積極的宣揚，來打消普通農民的顧慮；三是淄博市的農業(yè)部門也要充分展現(xiàn)自己的優(yōu)點，制定好土地流轉經營的相應規(guī)則，做好農民的思想工作，引導農民參與土地流轉。

4、暢通土地流轉渠道

在調查淄博市農村的土地流轉過程中我們發(fā)現(xiàn)，之所以土地流轉沒有辦法很好地進行下去在很大程度上是因為在流轉渠道會遇到很多困難。為了解決信息傳遞上的問題，應該培養(yǎng)專門服務于土地流轉的中介組織，這樣一來進行土地流轉的渠道就不會被堵塞，相關工作也可以更好地開展下去。

5、積極探索多元化的土地流轉方式

不斷探索更具創(chuàng)新性與可行性的土地流轉方式，是為了適應不同區(qū)縣的不同發(fā)展情況，也是讓農村經濟可以快速發(fā)展的途徑。一方面可以讓農民多一種選擇，另一方面可以讓土地流轉效率更高，讓更多土地資源可以得到充分利用，讓農業(yè)發(fā)展更專業(yè)、更具規(guī)?；⒃诮洜I和管理上也可以有據可循。

6、加大資金扶持力度

淄博市想要更好的進行土地流轉，必然需要一定的資金作為支撐。為了改變這一現(xiàn)狀，淄博市應該建立專門的融資平臺、改變現(xiàn)有貸款制度，讓農村的貸款門檻降低。根據各地情況確定信貸金額的規(guī)模，首先要讓農業(yè)大戶可以貸到款，并且要保持與農業(yè)的生產周期相同。

二、明確產權歸屬

土地流轉首先要明確土地所有權，這樣土地流轉才是合理合法的。具體要做到以下幾點：

1、抓好土地確權登記頒證后續(xù)監(jiān)督保障工作

對農業(yè)部頒布的《農村土地承包經營權確權登記頒證成果驗收檢查辦法》文案部分內容進行一定的結合，加大淄博市各部分區(qū)縣土地的自查審核次數(shù)，讓審查工作更加的真實有效。健全與完善土地承包經營權的等級制度以及承包合同，對于每一個登錄記載的家庭成員信息應進行一定相應的核實，對于一些損害相關權利的行為，要進行打壓和處理，從根本上保護相關權益。

2、全面搭建土地流轉交易及抵押融資平臺

針對整個淄博市來說，要將新型經營主體以及健全機制作為核心的發(fā)展內容，對于“兩個平臺”這一工作要有更加積極的開展力度，從而使得網絡體系有一定的配套性。就土地承包權來說，力爭在調節(jié)以及仲裁等方面都要繼續(xù)完善，從而讓農村社會的發(fā)展速度穩(wěn)定提升。

3、加快建立抵押融資服務機制

對于誠信體系以及評估等方面來說，要及時結合新型的農業(yè)經營主體，使得抵押融資等方面工作的運行更加的順暢健康。針對抵押貸款政策來說，在貼息以及擔保方面進行一定的資助和支持，從而使得土地流轉更加的順暢。

三、完善管理，推動土地有序流轉

1、促進農村土地流轉依法進行

首先，針對農村土地流轉制度某些細節(jié)方面進行一定的規(guī)范。其次，對于農村土地流轉工作要進行更加大幅度的宣傳力度。第三，通過法律的渠道來對內部運行進行一定的保護。

2、規(guī)范明確土地流轉范圍

在淄博市，針對農村土地流轉范圍來說，主要是存在于各個農戶之間。針對這一現(xiàn)象，應加強農業(yè)對工商企業(yè)的吸引力，通過農業(yè)規(guī)?；那肋M行一定的完善。只有對農村土地流轉的范圍進行明確規(guī)范的劃分，才能夠從根本上對農戶的權益進行合法的保障。

3、完善服務體系

從淄博市這一地區(qū)作為切入點，它在農業(yè)社會化的服務水平上高度不夠，這使得土地流轉的發(fā)展有一定的阻礙。第一，對于利益分配來說要建立并且完善相關的體系；第二，針對農村社會保障進行一定的完善與健全。

4、進一步健全土地流轉機制

對于淄博市來說，由于農村土地的改革，需要采取一定的應對措施，其中主要是針對中介服務機構進行一定完善優(yōu)化，形成一個合理有效的新土地流轉機制，也就是“土地流轉-中介服務組織-土地流入”。

四、發(fā)展優(yōu)勢產業(yè)，促進土地規(guī)?；鬓D

1、加大農業(yè)項目招商引資力度

在發(fā)展該市的農業(yè)優(yōu)勢產業(yè)時，應該注意加大農業(yè)項目的招商引資力度，改變農業(yè)土地的經營模式，更加重視農業(yè)規(guī)模的經營模式。充分利用淄博市所具有的農業(yè)產業(yè)優(yōu)勢，將其特色產業(yè)進行合理適度的規(guī)模經營管理，并完成農村土地的大面積流轉工作。

2、發(fā)揮農民專業(yè)合作社帶頭作用

在淄博市，有越來越多的農業(yè)專業(yè)合作社得到了發(fā)展，由于農業(yè)專業(yè)合作社的出現(xiàn)，使得農民在面臨土地流轉時，能夠有能力進行風險應對，并且能夠獲得相對客觀的收入，使得農民和農業(yè)專業(yè)合作社能夠相互促進發(fā)展。

3、加大科技投入及培訓力度

在土地規(guī)?；l(fā)展中，需要一定的科學技術，這就需要加大科技投入以及科技培訓力度?？梢詮亩鄠€方面進行科技投入，常見的有機械、信息、以及科研成果等方面。這些新科技、新技術的實施，可以保證土地流轉的成功改革。

4、推?幼筒┦信┮盜?頭企業(yè)發(fā)揮帶頭作用

在一定程度上，農村土地流轉受到淄博市農業(yè)龍頭企業(yè)的發(fā)展影響。在淄博市建設更多的農業(yè)企業(yè)，大力發(fā)展農產品，不斷完善農產品的經營模式，形成一條完整的產業(yè)鏈條，將生產、加工、銷售進行統(tǒng)一管理，這一新產業(yè)鏈條的產生，不僅能夠創(chuàng)造出大量的新就業(yè)機會，而且能夠提高農業(yè)的組織管理力度。

篇9

關鍵詞 宅基地使用權 抵押 風險

基金項目：本文受到南開大學2014年“天津市大學生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓練計劃”項目資助。

作者簡介：韋想、狄志穎、呂昕，南開大學。

農村房屋作為農民最主要的財產，由于受到宅基地使用權抵押法律上的約束而無法實現(xiàn)融資操作，這將大大制約農村社會經濟的發(fā)展?，F(xiàn)實中，農民對宅基地使用權抵押貸款的需求愈加迫切，不少地方也逐步開始了這方面的探索。中國人民銀行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會、保監(jiān)會出臺的《關于全面推進農村金融產品和服務方式創(chuàng)新的指導意見》便明確提出，要探索開展農村宅基地使用權抵押貸款業(yè)務，要求“探索開展相應的抵押貸款試點”，可見，今后農村宅基地使用權抵押貸款的發(fā)展工作將得到進一步的發(fā)展。

在宅基地使用權抵押相關法律和制度不完善、農村金融服務體系不健全的情況下，開展宅基地使用權抵押貸款業(yè)務，所面臨的風險會越來越突出。如何解決行使抵押權后農民失去宅基地的問題，如何對宅基地進行價格和風險評估等，都是亟待解決的問題。依法規(guī)范和宅基地使用權抵押貸款業(yè)務，防范和控制融資風險，是宅基地使用權抵押問題的一個重點。

一、宅基地使用權抵押立法現(xiàn)狀

現(xiàn)行立法對宅基地使用權的抵押進行了嚴格限制，致使農民利用自家房屋進行融資的愿望長期受阻。《物權法》第184條規(guī)定，宅基地使用權不得抵押，《擔保法》第37條亦有類似規(guī)定。從全國范圍上看，宅基地使用權抵押的條件尚不成熟。宅基地是我國農民賴以生存的存在，我國農村社會保障體系尚不完善，宅基地是農民生存發(fā)展的根本。宅基地使用權的取得實行“一戶一宅”原則，農民流轉宅基地后再申請的不予批準。一旦農民失去宅基地及其上的住房，將會喪失基本生存條件，影響社會穩(wěn)定。

在我國《物權法》在第三編中，宅基地使用權的用益物權性質得以確認，宅基地使用權人對宅基地依法享有占有、使用和收益的權利，這是與現(xiàn)行立法對宅基地使用權流轉和抵押的嚴格限制相矛盾的?！段餀喾ā返?80條規(guī)定，抵押人所有的建筑物和其他土地附著物可以抵押；《擔保法》第34條規(guī)定，抵押人依法有權處分的房屋和其他地上定著物可以抵押。農村房屋當然屬于以上兩條規(guī)定的范圍，依法可以抵押。但由于“房地一致”的原則，宅基地使用權無法抵押，則宅基地上的房屋抵押也歸于無效，二者相互沖突、相悖相離。

在宅基地使用權抵押方面，一些學者的立法建議稿也值得參考。王利明教授主持的《民法典（草案）?物權編》中第896條便規(guī)定，不得在宅基地使用權上單獨設定抵押權，但可以就宅基地上的房屋設定抵押權，因實現(xiàn)抵押權而導致房屋所有權發(fā)生轉移時，宅基地使用權應當一并轉移。此規(guī)定明確了宅基地使用權不能單獨抵押，但可與房屋一并抵押。這在立法技術上很好的避免了《物權法》和《擔保法》的沖突。給宅基地使用權抵押的制度設計提供了參考。

二、 農村宅基地使用權抵押實踐探索

現(xiàn)行農村宅基地使用權抵押試點實踐運作存在幾種模式：

（一）變更宅基地使用權之屬性以抵押

這一模式是將宅基地使用權的屬性變更為集體建設用地使用權再進行抵押貸款。成都市便采用了這一模式推進宅基地使用權抵押貸款工作。根據《成都市農村房屋產權抵押融資管理辦法（試行）》，抵押人辦理農村房屋及其附屬的宅基地使用權抵押貸款時，應將該宅基地使用權變更為集體建設用地使用權，在國土資源管理部門辦理登記手續(xù)。就已變更的集體建設用地使用權，向集體土地所有權人申請辦理出讓，并承諾放棄今后申請宅基地的權利。使用權的出讓申請得到辦理后，可向金融機構申請抵押貸款，用于抵押的農村房屋及其附屬的集體建設用地使用權應當一并抵押。農村房屋及集體建設用地使用權抵押要實行登記制度，由所在地的房屋登記機構進行登記，抵押權自登記時設立。成都市的措施是變更宅基地使用權的屬性進行抵押的典型例子，這一模式實際上直接回避了宅基地使用權抵押在法律上受限的問題，但也存在缺陷，由于土地的屬性在抵押過程中被改變，如此，宅基地使用權在抵押時便已經喪失了，這將在一定程度上損害農民和農村集體經濟組織的利益。

（二）宅基地使用權直接抵押

該模式是將宅基地使用權進行直接抵押，但在抵押過程中引入擔保機構以降低風險。農民把宅基地使用權抵押給銀行，向其申請貸款。當?shù)氐霓r資擔保公司依據貸款合同提供擔保。若貸款到期時農民無法還清款項，擔保公司負責承擔連帶清償責任，對銀行進行清償后，再與農民協(xié)商處理抵押的宅基地使用權。把擔保公司引入到宅基地使用權抵押過程中，避免改變宅基地使用權的性質，還降低了抵押貸款的風險，有利于促進宅基地使用權抵押貸款業(yè)務順利開展。

在廣東省郁南縣，支持“具有郁南戶籍、有信用、有一定資金、有規(guī)劃、有抵押物、信用良好的”農戶新建、改建、擴建自住房屋的宅基地抵押貸款，農民申請宅基地使用權抵押貸款時，必須有所在集體經濟組織中三分之二村民的簽名證明，相關部門進行審核后，再對抵押物進行價值評估，擔保方為郁南縣國鑫投資有限公司，其承擔連帶清償責任；金融扶貧擔?；鹣驀喂境袚鷵Ｘ熑?。除此亦有，重慶市政府組建農村融資擔保公司，成立農村抵押貸款風險補償專項基金，逐漸放開對宅基使用權抵押的政策限制，在試點農村進行宅基地抵押貸款的探索。

（三）房屋所有權抵押，宅基地使用權間接抵押

農民以房屋為抵押物進行抵押貸款，兼及所附隨宅基地使用權實現(xiàn)抵押權。從目前實踐來看，各試點多是在相關規(guī)范性文件中規(guī)定，農民以宅基地上的房屋作為抵押物向金融機構申請貸款，房屋所有權因實現(xiàn)抵押權時的拍賣或變賣發(fā)生權利移轉，其宅基地使用權應當與其一起進行拍賣、變賣并實現(xiàn)移轉。這一模式與王利明教授主持的《民法典（草案）?物權編》中關于宅基地使用權抵押的建議大體相同。在房屋所有權上設定抵押，在抵押權實現(xiàn)過程中才發(fā)生抵押房屋附屬的宅基地使用權的轉讓問題，既不違反“房地一體”原則，還變相的規(guī)避了法律對宅基地使用權抵押貸款的禁止性規(guī)定，使其存在一定的合法性。 三、宅基地使用權抵押貸款風險分析

（一）金融機構面臨的風險

1. 抵押物登記難以辦理。財產抵押必須辦理抵押物登記，否則抵押權人的權利不受法律保護。因此不管是房屋所有權還是宅基地使用權的抵押，均需辦理抵押物登記。對宅基地使用權進行抵押時，其上的房屋等附著物必須一并抵押；對房屋所有權進行抵押時，附屬的宅基地使用權也不能與之分離，這是房地一體原則所決定的。但《物權法》以及《擔保法》都明確地將宅基地使用權排除在抵押財產之外，在法律對宅基地使用權抵押持禁止態(tài)度的情況下，無疑會使宅基地使用權的抵押登記成為不可能。而法律規(guī)定，當事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人，如此，作為抵押權人的金融機構之權利得不到保護，利益極易受損。

2. 抵押權實現(xiàn)困難。由于法律在宅基地使用權流轉之上的所作的限制，抵押權難以實現(xiàn)?！锻恋毓芾矸ā穼φ氐娜〉煤土鬓D作出了明確的主體資格限定――只有宅基地所在的農村集體經濟組織成員才能取得宅基地?！秶鴦赵恨k公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》及《關于加強農村宅基地管理的意見》也對宅基地的受讓主體作出嚴格限制，嚴禁農民宅基地向城鎮(zhèn)居民出售，嚴禁有關部門為城鎮(zhèn)居民在農村違法建造和購買的房屋發(fā)放土地使用權證和房產證。只有宅基地所在的集體經濟組織的成員才能受讓宅基地使用權，絕對排除城鎮(zhèn)居民的購買權。因此，宅基地使用權的抵押權實現(xiàn)時，移轉登記只能發(fā)生于宅基地所在的集體經濟組織的成員之間，排斥其他人的參與，如此抵押權的實現(xiàn)便被限制在一個很小的范圍。在農民無法清償債務而要對宅基地進行處理時，很容易面臨無人對其進行購買、拍賣的情形，這無疑會增加金融機構辦理宅基地使用權抵押貸款的風險。即使一些地方政府出臺規(guī)范性文件，頒布支持宅基地使用權抵押的措施，也因宅基地使用權流轉的主體受法律限制而無法抵消金融機構的貸款風險。

（二）農民面臨的風險

宅基地是農民安身立命的基礎，是農民賴以生存的所在，也是農民手中最重要的財產之一，是其生活發(fā)展的必需品。農民利用宅基地進行抵押融資，滿足自身的需求，實現(xiàn)了農民對宅基地所擁有的權能與權益，發(fā)展了農村經濟，同時也承受著相當大的風險。

宅基地使用權抵押的相關制度不完善，隱性抵押普遍存在，不受法律保護，農民所面臨的風險巨大。由于缺乏法律規(guī)范，抵押人和抵押權人利益得不到保障，極易產生法律糾紛。而農民普遍知識能力水平較低，法律意識不強，在融資糾紛中通常處于弱勢的一方。在農村隱形交易市場，由于缺乏規(guī)范性程序，且在典型熟人社會的農村，當事人極易背棄書面協(xié)議而采用口頭協(xié)商的方式完成交易，糾紛產生時便無足夠的證據支持，合法利益也得不到保障。且由于農村保險業(yè)務尚未全面展開，農村社會保障制度不完善，一旦遇到自然災害等不可預知的因素，便會直接影響到宅基地使用權及附屬房屋的市場價值，給農民及金融機構都帶來巨大的風險。

宅基地使用權抵押貸款的配套制度不夠完善，針對農村土地和房屋的價值評估制度尚未形成體系，無法滿足現(xiàn)實需求；農村社會保障制度不健全，抵押權實現(xiàn)之后農民居無定所的風險難以解決。一旦貸款到期而農民無法清償債務，發(fā)放貸款的金融機構將處分作為抵押物的宅基地使用權以行使抵押權，這時，農民將面臨無家可歸的風險。在農村社會保障制度尚未健全的情況下，對失去宅基地的農民的后續(xù)保障無法跟上，農民將面臨失去居住權的風險。

四、 完善宅基地使用權抵押制度的建議

（一）明確宅基地使用權期限和抵押登記

現(xiàn)行法律并未限制宅基地使用權的期限，考慮到其保障性的性質是極為合理的。但抵押權實現(xiàn)后，宅基地使用權的受讓人或抵押權人獲得無期限的宅基地使用權，顯然是不合理的，這也會損害其他集體經濟組織成員的利益。基于這種考慮，為保障農村集體經濟組織成員及后來人公平取得宅基地的權利，法律應為通過抵押權的實現(xiàn)而取得的宅基地使用權設立一種退出機制，即給抵押權人或受讓人對宅基地的占有和使用設立一個最長期限。出于消除城鄉(xiāng)差距、逐步取消城鄉(xiāng)二元結構社會的考慮，可參照城市居住用地用途的建設用地使用權的期限，定為七十年。

建立并完善宅基地使用權抵押的登記制度，是降低宅基地抵押融資風險的重要手段。產權明晰是市場交易的基本，要推進宅基地使用權抵押融資，關鍵在于完善宅基地使用權登記，建立產權清晰的農村宅基地產權管理制度?，F(xiàn)今農村宅基地使用權登記發(fā)證制度已經確立，在此基礎上，要進一步建立和完善與宅基地使用權抵押貸款密切相關的抵押登記管理制度。為了更好的保護農民和金融機構的權益，維護農村土地市場正常發(fā)展，各地方政府應在相關的規(guī)范性文件中作出規(guī)定，對于農村宅基地使用權的抵押，應采取登記生效主義，由所在地的房屋登記機構進行登記，抵押權自登記時設立。

（二） 確立宅基地使用權抵押的工作程序

金融機構辦理宅基地使用權抵押貸款業(yè)務的主要工作程序包括：受理抵押申請、貸前對申請人的調查、貸款審批、貸款發(fā)放、貸后管理和貸款回收幾個階段。農地金融機構在受理宅基地使用權人的抵押請求后，主要審查農戶抵押房屋的市場價值、抵押人有其他處所的證明、還貸能力、信用度、抵押貸款的用途等等。金融機構在辦理宅基地使用權抵押時，應當著重對貸款用途、債務人的還貸能力進行嚴格篩選，避免產生過多的不良貸款。農地金融機構審查通過后，除緊急情況外，一律分期發(fā)放貸款。雙方在簽訂合同時，應當賦予金融機構用款監(jiān)督權，賦予農戶用款如是報告義務。金融機構可以主動審查農戶貸款使用情況，或者要求農戶按期提供貸款使用情況。貸款期限屆滿后，借款人不還款的，應當及時通知借款人按期還款，并給予一定的寬限期，在此期間內計算貸款利息。期限屆滿，借款人若不能還款的，農地金融機構可以依法行使抵押權，變賣抵押財產，優(yōu)先受償。

（三）建立健全宅基地使用權抵押配套制度

另外，金融機構應堅守安全性經營原則，結合當?shù)亻_展宅基地使用權抵押貸款業(yè)務積累的經驗和規(guī)則，對所在地農村宅基地開展詳盡的調研，謹慎開展貸前審查和風險評估，結合實際情況，不斷調整開展宅基地使用權抵押貸款業(yè)務的操作規(guī)程，順利開展農村宅基地抵押業(yè)務。積極探索多種擔保方式，如農保中心擔保、基金擔保、農戶聯(lián)保等，以求最大限度的防范信貸風險，保障信貸資金的安全。

（四）切實保護農民權益

篇10

農村房屋確權發(fā)證推廣加速

5月初，銅陵市舉行農村集體土地房屋《房地產權證》集中頒證儀式，首批符合條件的56戶農民在現(xiàn)場領到了《房地產權證》，農村集體土地房屋在銅陵市從此有了法律意義上的“合法身份”。

在山東萊蕪，約10萬戶農民也將有屬于自己的產權證?！拔覀兊牡怯浌ぷ髡谑瘴?，屆時將把產權證和土地使用證集中發(fā)放給他們?！比R蕪市委農村工作辦公室工作人員王斌說。據王斌介紹，農戶要想拿到房屋產權證首先要符合兩個條件，一是宅基地必須是經過批準的，二是房屋的建設也要符合規(guī)劃，最終拿到房產證的能占到70%。

記者了解到，在此之前，山東、河南、湖南等多地都已經開始了不同程度的農村房屋產權的登記確權工作，發(fā)放“紅本本”或“藍本本”。2008年6月份，湖南省建設廳已頒布《湖南省房屋登記辦法實施細則》，明確提出“集體土地范圍內住房，以宅基地上獨立建筑為基本單元進行登記”。

在山東一些地區(qū)早在上個世紀90年代就開始了農村房屋產權登記工作。在山東臨沂市玉山鎮(zhèn)石艷云的家里記者看到了一本1997年頒發(fā)的《臨沂市村鎮(zhèn)私房所有權證》。

“這個產權證可是我房屋的證明啊，我一直好好保存著，萬一有什么糾紛，有了它心里就踏實。”石艷云說，村里許多人都有這個證，同時附帶的還有一個《集體土地使用證》，有了這兩個證就能保證房子和宅基地是自己的。

一些基層人士認為，農村農民住宅房屋一旦頒發(fā)了房產證件，違規(guī)拆遷及侵占農民利益的情況肯定會有所收斂，并且農民為得到住宅房產證，也會更加依規(guī)蓋房，相應的違建違蓋現(xiàn)象自然也會減少。

據了解，目前各地頻繁開始確權發(fā)證和去年國土資源部等部門一項要求有關。2011年5月，國土資源部、財政部、農業(yè)部曾聯(lián)合下發(fā)通知，力爭到2012年底做到農村集體土地確權登記發(fā)證全覆蓋。

“農版”房產證仍難盤活農屋資產

記者采訪發(fā)現(xiàn)，目前農村產權證的“含金量”還十分有限，在大多數(shù)地區(qū)只能證明戶主對房屋的所有權，還不能用來抵押、擔保，離盤活農村資產功能的“期望”還有所差距。

“要不是你問起來，我?guī)啄暌膊粫阉贸鰜??！彪m然覺得這個房產證重要，但石艷云并沒真正用到這個房產證。據當?shù)匾恍┐迕窠榻B，目前這個產權證并不能用來抵押貸款，因為銀行不認可。

一些村民告訴記者，現(xiàn)在農村的許多二層樓造價都接近20萬元，如果這些資產能夠“盤活”，則農民融資將大大方便。石艷云說，現(xiàn)在在農村想籌點錢，大多還是向親戚朋友借，到銀行貸款要多戶聯(lián)保，手續(xù)比較麻煩，房子、土地不能抵押，農民基本再沒有什么值錢的東西了。

王斌也告訴記者，目前產權證的作用在明晰權利及保護其財產方面有明顯的作用，在萊蕪剛開始進行農村產權改革時，還期望能夠利用房屋確權頒證等措施來盤活農村資產，但目前看來還有一定困難?！般y行表示，農村房屋抵押不符合擔保法的規(guī)定，小地方的銀行還好說，大銀行則很難通融?！彼f。

記者了解到，我國的《擔保法》規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不能抵押，能抵押的只能是依法承包并經發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權。

濟南千舜律師事務所律師鄭吉泉告訴記者，從法律及國務院的相關規(guī)定來看，宅基地只能在本村內流轉，因此擔保后如果發(fā)生后續(xù)執(zhí)行，會面臨著相關財產難以利用的問題。

農村產權改革需“攻堅”

一些專家表示，提高農民的財產性收入是今后農村產權改革的主要方向，為農房辦理房產證，就是讓農房也加入到房屋資源的流通中來，是實現(xiàn)“同地同權”的一條必經之路。今后需從法律及相關配套措施上進行“攻堅”，在保證農村穩(wěn)定的基礎上，快速提高農民的收入水平。

山東財經大學經濟研究中心主任陳華說，農村改革的重點是給予農民產權，中央鼓勵提高農村居民的財產性收入，如果農村承包地、林地、宅基地的價值能夠充分實現(xiàn)其價值，則農民的收入會大幅度提高?！俺鞘型恋睾头课菰谏?，但農村的宅基地和房屋等資源卻由于流通的限制沒能升值，這顯然不合理?！彼f。

雖然“農版”房產證在盤活農村資產方面還面臨著諸多困難，但許多業(yè)內專家認為，在權利歸屬明晰后便可以考慮進一步放開附屬權力范圍。

2010年重慶市曾出臺政策規(guī)定，在重慶市范圍內的土地承包經營權、農房使用權、林權“三權”都可用于向銀行申請抵押貸款，去年全市農村“三權”融通達到180億元，今年爭取到300億元以上，2015年到1000億元。

鄭吉泉說，要想解決農屋不能擔保的問題，還需從法律層面上進行必要的修訂。一些律師和基層人士認為，第一種辦法是由下而上的司法程序，比如最高法院針對此類情況，形成專門的司法解釋，這樣就可以確定農房抵押的合法性。第二種是通過人大程序。但過程很復雜，更重要的是，如果要修正，還要《土地法》、《擔保法》、《物權法》三法同修，這個難度會比較大。