導語：如何才能寫好一篇土地使用管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

第一條為加強國有土地使用權出讓收支管理，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《國務院關于加強土地調(diào)控有關問題的通知》（國發(fā)[20*]31號）、《國務院辦公廳關于規(guī)范國有土地使用權出讓收支管理的通知》（[20*]100號）和《財政部、國土資源部、中國人民銀行關于印發(fā)〈國有土地使用權出讓收支管理辦法〉的通知》（財綜[20*]68號）等有關規(guī)定，結合我市具體情況，制定本辦法。

第二條本辦法所稱國有土地使用權出讓收入（以下簡稱土地出讓收入）是指政府以出讓等方式配置國有土地使用權取得的土地價款。包括政府向國有土地使用權受讓人收取的政府土地收益和政府儲備機構收購及儲備土地的前期成本等收入。具體內(nèi)容如下：

（一）以招標、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國有土地使用權所取得的政府收益和政府儲備機構收購及儲備土地的前期成本（不含代收代繳的稅費）。

（二）轉(zhuǎn)讓劃撥國有土地使用權或依法利用原劃撥土地進行經(jīng)營性建設應當補繳的土地價款。

（三）處置抵押劃撥國有土地使用權應當補繳的土地價款。

（四）轉(zhuǎn)讓房改房以及購買、轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房（含按經(jīng)濟適用住房管理的住房）按照規(guī)定應當補繳的土地價款。

（五）改變出讓國有土地使用權土地用途、容積率等土地使用條件應當補繳的土地價款。

（六）土地使用者以劃撥方式取得國有土地使用權，依法向市、區(qū)（縣）人民政府繳納的土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費等費用。

（七）市國土資源局依法出租國有土地向承租者收取的土地租金收入。

（八）出租劃撥土地上的房屋應當上繳的土地收益。

（九）其他和國有土地使用權出讓或變更有關的收入等。

按照規(guī)定依法向國有土地使用權受讓人收取的定金、保證金和預付款，在國有土地使用權出讓合同（以下簡稱土地出讓合同）生效后可以抵作土地價款。劃撥土地的預付款也按照上述要求管理。

第三條有關部門職責

市財政局會同市國土資源局、市建設管理委員會制定我市土地出讓收支管理政策，指導區(qū)（縣）財政局、市國土資源局區(qū)（縣）分局以及區(qū)（縣）房屋管理部門做好土地出讓收支管理工作。

市財政局負責土地出讓收入的征收管理工作，市、區(qū)（縣）財政局具體負責土地出讓收支預決算管理工作。

市國土資源局、區(qū)（縣）房屋管理部門具體負責土地出讓收入征收工作。

中國人民銀行營業(yè)管理部市、區(qū)（縣）支庫負責辦理土地出讓收入的收納、劃分、留解和撥付等各項業(yè)務，及時向財政部門提供相關報表和資料。

第四條土地出讓收支全額納入市、區(qū)（縣）政府基金預算管理。收入收繳按照非稅收入管理制度改革有關規(guī)定執(zhí)行，全部繳入市、區(qū)（縣）國庫；支出一律通過市、區(qū)（縣）政府基金預算從土地出讓收入中予以安排，按照政府收支分類科目進行核算。

第二章征收管理

第五條土地出讓收入管理方式及收繳程序

（一）土地出讓收入管理方式

我市土地出讓收入實施非稅收入管理，全市土地出讓收入繳入市級國庫，其中：遠郊區(qū)（縣）土地出讓收入扣除應繳納的新增建設用地土地有償使用費后采取調(diào)庫的方式，分別劃轉(zhuǎn)各遠郊區(qū)（縣）級國庫。

（二）收繳程序

1、城八區(qū)、*經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、遠郊區(qū)（縣）繳納的土地出讓收入由市國土資源局根據(jù)土地出讓合同或劃撥用地批準文件，開具繳款通知書和《*市非稅收入一般繳款書》，由國有土地使用權受讓人依法繳納土地出讓收入。國有土地使用權受讓人應按照繳款通知書的要求，在規(guī)定的時間內(nèi)將應繳納的土地出讓收入繳入市財政局非稅收入專戶。

2、轉(zhuǎn)讓房改房以及購買、轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房（含按經(jīng)濟適用住房管理的住房）按照規(guī)定應當補繳的土地價款，由市國土資源局和各區(qū)（縣）房屋管理部門按現(xiàn)行的管理體制屬地征收。市國土資源局和各區(qū)（縣）房屋管理部門開具《*市非稅收入一般繳款書》，由出賣人或買受人按照有關要求，在規(guī)定的時間內(nèi)繳入市財政局非稅收入專戶。

3、市財政局將繳入非稅收入專戶的土地出讓收入定期繳入市級國庫，并將遠郊區(qū)（縣）的土地出讓收入扣除應繳納的新增建設用地土地有償使用費后采取調(diào)庫的方式，分別劃轉(zhuǎn)各遠郊區(qū)（縣）級國庫。

第六條市財政局從繳入市級國庫的招標、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國有土地使用權所取得的政府收益和政府儲備機構收購及儲備土地的前期成本中，按照市政府確定的比例或定額，計提國有土地收益基金。各遠郊區(qū)（縣）結合實際情況參照執(zhí)行，并將提取的比例或定額報市財政局和市國土資源局備案。國有土地收益基金主要用于土地收購儲備。

市財政局和遠郊區(qū)（縣）財政局計提的國有土地收益基金，使用“預算收入更正通知書”分別從市級國庫和遠郊區(qū)（縣）級國庫“政府性基金收入”“土地出讓總價款”（103014601）科目劃入“國有土地收益基金收入”（1030147）科目。

第七條從招標、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國有土地使用權所確定的政府收益和政府儲備機構收購及儲備土地的前期成本中計提用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金。

（一）計提標準

按照《關于轉(zhuǎn)發(fā)〈財政部、國土資源部關于印發(fā)用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金收入管理辦法和用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金使用管理辦法〉的通知》（京財經(jīng)二[20*]855號）執(zhí)行。

（二）計提程序

1、市國土資源局按季提供各區(qū)（縣）及*經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的土地出讓面積、土地出讓平均純收益征收標準（對應所在地征收等別）和應提取的金額。并于季度末當月的20日之前將全市的提取金額（含電子版）送市財政局；對12月21日—30日全市的提取金額（含電子版）于12月30日送市財政局；12月31日全市提取金額轉(zhuǎn)入下年度辦理。

2、市與各遠郊區(qū)（縣）財政局根據(jù)市國土資源局按季提供的土地出讓面積、土地出讓平均純收益征收標準（對應所在地征收等別），提取用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金。

（三）計提手續(xù)

市財政局和遠郊區(qū)（縣）財政局使用“預算收入更正通知書”分別從市級國庫和遠郊區(qū)（縣）級國庫“政府性基金收入”“土地出讓總價款”科目（103014601）劃入“農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金收入”科目（1030148）。

第三章使用管理

第八條土地出讓收入使用范圍包括征地和拆遷補償支出、土地開發(fā)支出、支農(nóng)支出、城市建設支出以及其他支出。

第九條征地、拆遷補償和土地開發(fā)支出。主要指政府收購及儲備土地的前期成本等。

征地和拆遷補償支出包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費，按照有關標準執(zhí)行。

土地開發(fā)支出包括前期土地開發(fā)性支出以及財政部門規(guī)定的與前期土地開發(fā)相關的費用等，含因出讓土地涉及的需要進行的相關道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、土地平整等基礎設施建設支出，以及相關需要支付的銀行貸款本息等支出，按照財政部門核定的預算安排。

土地前期開發(fā)要積極引入市場機制、嚴格控制支出、通過政府采購招投標方式選擇評估、拆遷、工程施工、監(jiān)理等單位，努力降低開發(fā)成本。

第十條支農(nóng)支出。包括用于保持被征地農(nóng)民原有生活水平補貼支出、補助被征地農(nóng)民社會保障支出、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)支出以及農(nóng)村基礎設施建設支出。

（一）保持被征地農(nóng)民原有生活水平補貼支出和補助被征地農(nóng)民社會保障支出，應嚴格按照《*市建設征地補償安置辦法》（*市人民政府令第148號）執(zhí)行。

（二）用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)支出。按照《關于轉(zhuǎn)發(fā)〈財政部、國土資源部關于印發(fā)用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金收入管理辦法和用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金使用管理辦法〉的通知》（京財經(jīng)二[20*]855號）的有關規(guī)定，以及財政部門核定的預算執(zhí)行。

（三）農(nóng)村基礎設施建設支出。從土地出讓收入中安排用于農(nóng)村飲水、沼氣、道路、環(huán)境、衛(wèi)生、教育以及文化等基礎設施建設項目支出，按照市、區(qū)（縣）政府規(guī)定，以及財政部門核定的預算執(zhí)行。

第十一條城市建設支出。含完善國有土地使用功能的配套設施建設以及城市基礎設施建設支出。具體包括：城市道路、橋涵、公共綠地、公共廁所、消防設施等基礎設施建設支出。

第十二條其他支出。包括繳納新增建設用地土地有償使用費、國有土地收益基金支出、城鎮(zhèn)廉租住房保障支出、支付破產(chǎn)或改制國有企業(yè)職工安置費用以及土地出讓業(yè)務費等。

（一）繳納新增建設用地土地有償使用費。按照《*市財政局*市國土資源局中國人民銀行營業(yè)管理部關于轉(zhuǎn)發(fā)財政部等部門調(diào)整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的補充通知》（京財經(jīng)二[20*]823號）執(zhí)行。

（二）國有土地收益基金支出。從國有土地收益基金收入中安排用于土地收購儲備的支出，包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費以及前期土地開發(fā)支出，按照市、區(qū)（縣）政府批準的收購土地補償方案、拆遷補償方案以及財政部門核定的預算執(zhí)行。

（三）城鎮(zhèn)廉租住房保障支出。按照《關于印發(fā)〈*市關于落實城鎮(zhèn)廉租住房保障資金實施意見的通知〉的通知》（京財經(jīng)二[20*]3070號）規(guī)定以及財政部門核定的預算安排。

（四）支付破產(chǎn)或改制國有企業(yè)職工安置費用支出。根據(jù)國家有關規(guī)定，從破產(chǎn)或改制國有企業(yè)土地出讓收入中，統(tǒng)籌安排用于支付破產(chǎn)或改制國有企業(yè)職工安置費用支出。

（五）土地出讓業(yè)務費。包括出讓土地需要支付的土地勘測費、評估費、公告費、場地租金、招拍掛費和評標費用等，按照財政部門核定的預算安排。

（六）其他支出。市政府規(guī)定的其他支出。

第十三條土地出讓收入的使用要確保足額支付征地和拆遷補償費、補助被征地農(nóng)民社會保障支出、保持被征地農(nóng)民原有生活水平補貼支出，嚴格按照有關規(guī)定將被征地農(nóng)民的社會保障費用納入征地補償安置費，切實保障被征地農(nóng)民的合法利益。在出讓城市國有土地使用權過程中，涉及的拆遷補償費要嚴格按照我市有關規(guī)定支付，有效保障被拆遷居民、搬遷企業(yè)及其職工的合法利益。

土地出讓收入的使用要重點向新農(nóng)村建設傾斜，逐步改善農(nóng)民的生產(chǎn)、生活條件和居住環(huán)境，努力提高農(nóng)民的生活質(zhì)量和水平。

城市建設支出和其他支出要嚴格按照批準的預算執(zhí)行。編制政府采購預算的，應嚴格按照政府采購的有關規(guī)定執(zhí)行。

第四章收支科目管理

第十四條我市國有土地使用權出讓收支科目的管理執(zhí)行《財政部、國土資源部、中國人民銀行關于印發(fā)〈國有土地使用權出讓收支管理辦法〉的通知》（財綜[20*]68號）中對《20*年政府收支分類科目》調(diào)整的有關規(guī)定，并結合我市實際情況增設部分目級收入科目和部分項級支出科目。

對《20*年政府收支分類科目》附錄二基金預算收支科目具體調(diào)整情況請詳見本辦法的附件1。

為了準確反映我市各級政府土地出讓收支狀況，本辦法僅對調(diào)整后政府收支科目的正確使用做出說明。

第十五條刪除了《20*年政府收支分類科目》收入分類103類“非稅收入”項下01款“政府性基金收入”32項“國有土地使用權出讓金收入”及目級科目。

第十六條在《20*年政府收支分類科目》103類“非稅收入”01款“政府性基金收入”科目中，分別設立了下列科目：

（一）設立了46項“國有土地使用權出讓金收入”科目。

對01目“土地出讓總價款”，做出了如下說明：反映以招標、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國有土地使用權所取得的政府土地收益和政府儲備機構收購及儲備土地的前期成本，扣除財政部門已經(jīng)劃轉(zhuǎn)的國有土地收益基金和農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金后的余額。

對02目“補繳的土地價款”，做出了如下說明：反映劃撥國有土地使用權轉(zhuǎn)讓或依法利用原劃撥土地進行經(jīng)營性建設應當補繳的土地價款、處置抵押劃撥國有土地使用權應當補繳的土地價款、轉(zhuǎn)讓房改房以及購買、轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房（含按照經(jīng)濟適用住房管理的住房）按照規(guī)定應當補繳的土地價款以及出讓國有土地使用權改變土地用途和容積率等土地使用條件應當補繳的土地價款。

對03目“劃撥土地收入”，做出了如下說明：反映土地使用者以劃撥方式取得國有土地使用權，依法向市、區(qū)（縣）人民政府繳納的土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費等費用。

我市新設立95目“區(qū)縣土地出讓總價款調(diào)庫”，并做出了如下說明：市級專用科目，反映市級國庫劃轉(zhuǎn)遠郊區(qū)（縣）以招標、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國有土地使用權所取得的政府土地收益和政府儲備機構收購及儲備土地的前期成本。

我市新設立96目“區(qū)縣補繳的土地價款調(diào)庫”，并做出了如下說明：市級專用科目，反映市級國庫劃轉(zhuǎn)遠郊區(qū)（縣）補繳的土地價款。

我市新設立97目“區(qū)縣劃撥土地收入調(diào)庫”，并做出了如下說明：市級專用科目，反映市級國庫劃轉(zhuǎn)遠郊區(qū)（縣）劃撥土地收入。

我市新設立98目“區(qū)縣其他土地出讓金收入調(diào)庫”，并做出了如下說明：市級專用科目，反映市級國庫劃轉(zhuǎn)遠郊區(qū)（縣）其他土地出讓金收入。

對99目“其他土地出讓金收入”，做出了如下說明：反映市國土資源局依法出租國有土地向承租者收取的土地租金收入、出租劃撥土地上的房屋應當上繳的土地收益等其他土地出讓收入。

（二）設立了47項“國有土地收益基金收入”，其科目說明為：反映從招標、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國有土地使用權所取得的政府土地收益和政府儲備機構收購及儲備土地的前期成本中按照規(guī)定計提的國有土地收益基金。

（三）設立了48項“農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金收入”，其科目說明為：反映從招標、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國有土地使用權所取得的政府土地收益和政府儲備機構收購及儲備土地的前期成本中按照規(guī)定比例計提的農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金。

第十七條對《20*年政府收支分類科目》支出功能分類212類“城鄉(xiāng)社區(qū)事務”08款“國有土地使用權出讓金支出”科目已進行了下列調(diào)整：

（一）01項“前期土地開發(fā)支出”已經(jīng)修改為“征地和拆遷補償支出”，并對科目說明進行了調(diào)整為：反映地方人民政府在征地過程中支付的土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費支出。

（二）02項“土地出讓業(yè)務費用”，已經(jīng)修改為“土地開發(fā)支出”，并對科目說明進行了調(diào)整為：反映地方人民政府用于前期土地開發(fā)性支出以及與前期土地開發(fā)相關的費用等支出。

（三）03項“城市建設支出”科目說明已經(jīng)修改為：反映土地出讓收入用于完善國有土地使用功能的配套設施建設和城市基礎設施建設支出。

（四）04項“土地開發(fā)支出”，已經(jīng)修改為“農(nóng)村基礎設施建設支出”，科目說明已經(jīng)調(diào)整為：反映土地出讓收入用于農(nóng)村飲水、沼氣、道路、環(huán)境、衛(wèi)生、教育以及文化等基礎設施建設支出。

（五）05項“農(nóng)業(yè)土地開發(fā)支出”，已經(jīng)修改為“補助被征地農(nóng)民支出”，科目說明已經(jīng)調(diào)整為：反映土地出讓收入用于補助被征地農(nóng)民社會保障支出以及保持被征地農(nóng)民原有生活水平支出。

（六）06項“土地出讓業(yè)務支出”，科目說明已經(jīng)調(diào)整為：反映土地出讓收入用于土地出讓業(yè)務費用的開支。

（七）保留了07項“廉租住房支出”，科目說明為：反映從土地出讓收入中安排用于城鎮(zhèn)廉租住房保障的支出。

（八）我市新設立了94項“破產(chǎn)或改制國有企業(yè)職工安置費”，科目說明為：反映從土地出讓收入中安排用于破產(chǎn)或改制國有企業(yè)職工安置費的支出。

（九）我市新設立了95項“舊城區(qū)解危排險專項資金”，科目說明為：反映從土地出讓收入中安排用于舊城區(qū)解危排險專項資金的支出。

（十）我市新設立了96項“繳納新增建設用地土地有償使用費”，科目說明為：反映從土地出讓收入中繳納的新增建設用地土地有償使用費的支出。

（十一）我市新設立了97項“污染擾民企業(yè)搬遷資金”，科目說明為：反映從土地出讓收入中安排用于污染擾民企業(yè)搬遷的支出。

（十二）我市新設立了98項“綠化隔離地區(qū)基礎設施支出”，科目說明為：反映從土地出讓收入中安排用于綠化隔離地區(qū)基礎設施的支出。

（十三）99項“其他土地使用權出讓金支出”，科目說明已經(jīng)修改為：反映從土地出讓收入中安排的其他支出。

第十八條在212類“城鄉(xiāng)社區(qū)事務”中設立了10款“國有土地收益基金支出”，其科目說明為：反映從國有土地收益基金收入中安排用于土地收購儲備等支出。

01項“征地和拆遷補償支出”的科目說明為：反映從國有土地收益基金收入中安排用于收購儲備土地需要支付的土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費支出。

02項“土地開發(fā)支出”的科目說明為：反映從國有土地收益基金收入中安排用于收購儲備土地需要支付的前期土地開發(fā)性支出以及與前期土地開發(fā)相關的費用等支出。

99項“其他支出”的科目說明為：反映從國有土地收益基金收入中安排用于其他支出。

第十九條在212類“城鄉(xiāng)社區(qū)事務”中設立了11款“農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金支出”，科目說明為：反映從農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金收入中安排用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的支出。

第二十條在《20*年政府收支分類科目》支出經(jīng)濟分類科目310類“其他資本性支出”中增設了下列科目:

（一）09款“土地補償”，其科目說明為:反映地方人民政府在征地和收購土地過程中支付的土地補償費。

（二）10款“安置補助”，其科目說明為:反映地方人民政府在征地和收購土地過程中支付的安置補助費。

（三）11款“地上附著物和青苗補償”，其科目說明為:反映地方人民政府在征地和收購土地過程中支付的地上附著物和青苗補償費。

（四）12款“拆遷補償”，其科目說明為:反映地方人民政府在征地和收購土地過程中支付的拆遷補償費。

第二十一條按照財綜[20*]68號文件的規(guī)定，國有土地使用權出讓金支出、國有土地收益基金支出、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金支出應根據(jù)經(jīng)濟性質(zhì)和具體用途分別填列支出經(jīng)濟類相關各款。

第五章預決算管理

第二十二條建立健全年度土地出讓收支預決算管理制度。有關部門要嚴格按照部門預算管理的規(guī)定編制下一年度土地出讓收支預算，并分別納入政府性基金收支預算，報經(jīng)財政部門按規(guī)定程序批準后執(zhí)行。土地出讓收入資金的撥付，按照財政國庫管理制度有關規(guī)定執(zhí)行。

（一）土地出讓收支預算編制

編制年度土地出讓收支預算要堅持“以收定支、收支平衡”的原則。土地出讓收入預算按照上年土地出讓收入情況、年度土地供應計劃、地價水平等因素編制；土地出讓支出預算根據(jù)預計年度土地出讓收入情況，按照年度土地征收計劃以及規(guī)定的用途、支出范圍和支出標準等因素編制。其中：屬于政府采購范圍的，應當按照規(guī)定編制政府采購預算，并嚴格按照政府采購的有關規(guī)定執(zhí)行。

1、收入預算的編制

市國土資源局編制全市以及城八區(qū)、*經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)及各遠郊區(qū)（縣）下年度的土地出讓收入計劃、繳納新增建設用地土地有償使用費計劃、用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金的提取計劃、國有土地收益基金提取計劃。并按照部門預算報送時間將土地出讓收入等上述計劃報送市財政局，同時將土地出讓收入計劃分別通知*經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)財政局和各遠郊區(qū)（縣）財政局。

市財政局根據(jù)市國土資源局提供土地出讓收入等計劃，編制土地出讓收入預算。

市財政局根據(jù)市國土資源局提供的城八區(qū)當年1-3季度土地出讓項目簽訂的合同價款，按照返還城八區(qū)的比例，于10月底之前向城八區(qū)財政局提供下一年度政府性基金補助收入計劃。城八區(qū)財政局據(jù)此編制土地出讓收入預算。

*經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和遠郊區(qū)（縣）財政局根據(jù)市國土資源局提供的土地出讓收入等計劃，編制土地出讓收入預算。

2、支出預算的編制

財政部門根據(jù)土地出讓收入情況，按照國土、發(fā)改、建設等有關部門提供資金需求情況和項目管理要求，編制各項支出預算。

（二）土地出讓收支決算編制

每年年度終了，各有關部門應當嚴格按照財政部門的規(guī)定編制土地出讓收支決算，并分別納入政府性基金收支決算，報財政部門審核匯總后，向同級人民政府報告。上報時間按照決算編制要求的時間報送。

第二十三條國土資源管理部門與財政部門、房屋管理部門要加強協(xié)作，建立國有土地出讓、儲備及收支信息共享制度。國土資源管理部門應當將年度土地供應計劃、年度土地儲備計劃以及簽訂的國有土地出讓合同中有關土地出讓總價款、約定的繳款時間、繳款通知書等相關資料及時抄送財政部門。

第二十四條財政部門、國土資源管理部門、房屋管理部門要與市區(qū)（縣）國庫建立土地出讓收入定期對賬制度，確保有關數(shù)據(jù)的準確無誤。

第二十五條財政部門要會同國土資源管理部門、房屋管理部門、人民銀行機構建立健全年度土地出讓收支統(tǒng)計報表以及分季收支統(tǒng)計明細報表體系，統(tǒng)一土地出讓收支統(tǒng)計口徑，確保土地出讓收支統(tǒng)計數(shù)據(jù)及時、準確、真實，為加強土地出讓收支管理提供準確的基礎數(shù)據(jù)。

第六章以前年度土地出讓收入專戶結余資金處理

第二十六條使用以前年度土地出讓收入專戶結余資金時，通過調(diào)入資金的方式，調(diào)入基金預算。其中：

（一）用于本級支出時，在土地出讓收入相關的政府收支分類科目中反映。

（二）市財政局用于城八區(qū)支出時，直接通過“政府性基金補助支出”安排到城八區(qū)，城八區(qū)財政局通過“政府性基金補助收入”列入基金補助收入。

（三）市財政局用于遠郊區(qū)縣支出時，仍通過土地出讓收入專戶撥付到遠郊區(qū)（縣）土地出讓收入專戶。遠郊區(qū)（縣）使用時，也通過調(diào)入資金的方式，調(diào)入基金預算，并在土地出讓相關的政府收支分類科目中反映。

（四）此文下發(fā)之前已發(fā)生的以前年度土地出讓收入支出應補辦預算指標下達手續(xù)，并進行相應的賬務處理。

第七章監(jiān)督檢查

篇2

第一條  根據(jù)《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法》和其他法律規(guī)定，結合本市實際情況，制訂本辦法。

第二條  上海市土地管理局（以下簡稱市土地局）是本市中外合資經(jīng)營企業(yè)（以下簡稱合營企業(yè)）使用土地的主管機關。

第三條  本辦法適用于使用本市土地舉辦的合營企業(yè)。

第四條  本辦法所稱的土地使用費，系指使用土地資源性質(zhì)的費用，不包括征地拆遷安置費用和基礎設施建設費用。

合營企業(yè)申請用地，由合營企業(yè)的中方合營者辦理。

第五條  凡在本市征用土地或使用原有土地舉辦合營企業(yè)，應由中方合營者憑批準的項目建議書，向市土地局申請預約登記，由市土地局移請規(guī)劃管理部門選址定點后，核發(fā)土地使用預約證。

預約使用土地的有效期為一年。期滿前十天可申請延長預約期。延長預約期不超過半年。逾期不辦理申請延長手續(xù)的，視為自動放棄預約。

第六條  合營企業(yè)取得批準設立的證書后，應在一個月內(nèi)向市土地局辦理土地使用手續(xù)，領取土地使用證。

合營企業(yè)必須在領得土地使用證后，方可使用土地。需改變土地用途，應重新辦理申請用地手續(xù)。

土地使用期滿或因其他原因批準終止營業(yè)時，合營企業(yè)應將土地使用權交回，并繳銷土地使用證；合營企業(yè)需繼續(xù)使用土地，應在期滿六個月前向市土地局辦理延長使用土地手續(xù)。

第七條  合營企業(yè)使用國有土地必須繳納土地使用費。因使用土地發(fā)生的征地拆遷安置費用，企業(yè)用地范圍內(nèi)的基礎設施建設費用，與市政公用基礎設施接通部分的建設費用，以及因企業(yè)特殊需要或?qū)Ｓ枚ㄔO的市政公用基礎設施費用，由合營企業(yè)自行承擔。

農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用集體土地舉辦合營企業(yè)的市政公用基礎設施的建設費用，均由合營企業(yè)自行承擔。

第八條  本市的土地使用費，根據(jù)地理環(huán)境條件和土地用途確定，分為六類十級，其標準：每年每平方米最高為人民幣一百元，最低為人民幣零點五元（詳見附件）。各等級幅度內(nèi)的具體費額，由市土地局核定。

合營企業(yè)也可以按不超過營業(yè)額百分之五的比例繳納土地使用費，但須經(jīng)市土地局審核批準。

第九條  本市土地使用費標準的調(diào)整，由市土地局根據(jù)實際情況提出具體方案，報經(jīng)市人民政府批準后實行。

土地使用費標準的調(diào)整間隔期不少于三年，每次調(diào)整幅度不超過標準的百分之三十。土地使用費標準調(diào)整后，合營企業(yè)應按新的標準繳納土地使用費。但土地使用費在合營企業(yè)開始用地的五年內(nèi)不調(diào)整；按營業(yè)額百分比繳納的土地使用費不調(diào)整。

第十條  土地使用費從發(fā)給土地使用證之日起計算。但第一日歷年用地時間不足半年的免繳，超過半年的按半年計算。

第十一條  合營企業(yè)必須按時繳納土地使用費，每年分兩期憑市土地局的繳款通知單繳納，第一期為六月底，第二期為十二月底。逾期繳納的，按日加收應繳土地使用費總額千分之一的滯納金。

第十二條  除建房出售的以外，合營企業(yè)在營業(yè)或投產(chǎn)前，可向市土地局申請按規(guī)定標準的百分之五十繳納土地使用費。

第十三條  凡建房出售的合營企業(yè)，應自用地之日起至房屋出售完畢之日止，按標準向市土地局繳納土地使用費。房屋購買者繳納土地使用費的辦法另行規(guī)定。

第十四條  凡建房出租的合營企業(yè)，自用地之日起至合營期滿時止，由合營企業(yè)繳納土地使用費。

第十五條  租賃房屋開辦的合營企業(yè)，由房屋出租者向市土地局繳納土地使用費。

第十六條  不以營利為主要目的的城市基礎設施、文化、教育、衛(wèi)生、科研性質(zhì)的合營項目，可減繳或免繳土地使用費。

第十七條  產(chǎn)品出口企業(yè)和先進技術企業(yè)的土地使用費，除市區(qū)繁華地段（市區(qū)繁華地段與非繁華地段的劃分詳見附件）外，自企業(yè)設立起的三年內(nèi)免繳；自第四年起按規(guī)定標準下限的百分之五十繳納，但最高不超過每年每平方米二元五角。

第十八條  凡因不可抗力原因，繳納土地使用費有困難的合營企業(yè)，經(jīng)市土地局審核批準后，可緩繳、減繳或免繳土地使用費。

第十九條  凡市和區(qū)、縣屬企業(yè)使用集體所有土地舉辦合營企業(yè)，均應按國家有關法律規(guī)定辦理土地征用手續(xù)。

農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用集體土地單獨或與其他企業(yè)共同舉辦的合營企業(yè)，可按國家有關法律規(guī)定辦理土地征用手續(xù)；也可將土地使用權折價作為出資，參加經(jīng)營，但必須按國家有關法律規(guī)定辦理用地手續(xù)。

第二十條  合營企業(yè)的中方合營者以土地使用權折價作為出資的，可參照合營期應繳的土地使用費總額協(xié)商確定，報市土地局備案。但使用國有土地的合營企業(yè)的中方合營者，應按規(guī)定向市土地局繳納土地使用費。

中方合營者以土地使用權折價作為出資的，土地使用費在合營期間不調(diào)整。

第二十一條  合營企業(yè)對所用土地只有使用權，沒有所有權。合營企業(yè)不得買賣、出租或非法轉(zhuǎn)讓所用土地；不得非法占用未經(jīng)批準使用的土地；不得擅自改變土地用途；不得違反我國土地管理法律的其他規(guī)定。

合營企業(yè)違反前款規(guī)定，市土地局可依法給予行政處罰。

第二十二條  中外合作經(jīng)營企業(yè)、外資企業(yè)的土地使用管理，參照本辦法辦理。

第二十三條  本辦法由市土地局負責解釋。

第二十四條  本辦法實施前已設立的合營企業(yè)，在本辦法實施前的土地使用費按原合同辦理；自本辦法實施之日起的土地使用費，可按原合同辦理，也可經(jīng)合同各方協(xié)商后按本辦法辦理。

第二十五條  本辦法自一九八六年十一月一日起施行。

附件：上海市土地使用費標準及說明

  

 一、土地使用費標準

                        單位：元／平方米?年

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

    用        ｜    商      ｜    工        ｜  高宅、  ｜    文      ｜  一  科  他  ｜江、及

      地      ｜    業(yè)、    ｜    業(yè)、      ｜  標辦    ｜    化      ｜  般  研、    ｜河、岸

  地    性    ｜    旅      ｜    倉        ｜  準公    ｜    娛      ｜  住  教      ｜湖、線

    段    質(zhì)  ｜    游、    ｜    儲、      ｜  商樓    ｜    樂      ｜  宅、衛(wèi)      ｜海

      等      ｜    金      ｜    交        ｜  品      ｜            ｜  機  及      ｜水

        級    ｜    融      ｜    通        ｜  住      ｜            ｜  關、其      ｜域

－－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－－｜－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－－｜－－－

        特    ｜60-100 ｜  60-100 ｜50-90 ｜  30-60 ｜  20-40   ｜

        甲    ｜50-90   ｜  50-90   ｜45-80 ｜  25-50 ｜  15-30   ｜

        乙    ｜40-80   ｜  30-70   ｜35-70 ｜  20-40 ｜  12-25   ｜  標

        丙    ｜30-60   ｜  15-30   ｜20-50 ｜  12-25 ｜  10-20   ｜

        丁    ｜20-30   ｜    5-20   ｜ 12-30｜    8-15 ｜    5-12   ｜  準

        戊    ｜12-20   ｜    4-12   ｜   8-14｜    5-9        4-7      ｜

        己    ｜  8-15   ｜    3-9     ｜  6-10 ｜    2-6        2-5      ｜  另

      郊甲    ｜  6-10   ｜    2-6     ｜  4-8   ｜    1-4   ｜    1-3     ｜

      郊乙    ｜  3-8     ｜0．8-3     ｜  2-6   ｜0．6-2   ｜0．5-1．5 ｜  訂

－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

      郊丙    ｜            標  準  另  訂

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

二、說  明

（一）市區(qū)的地段等級劃分：

特級：

中山東路及外白渡橋（金陵東路至上海大廈）兩側(cè)；

南京路（外灘至銅仁路）兩側(cè)；

西藏路（淮海路至蘇州河）兩側(cè)；

淮海路（西藏路至襄陽路）兩側(cè)；

金陵路（外灘至普安路）兩側(cè)。

甲級：

東沿黃浦江，南沿肇嘉浜路、陸家浜路，西止烏魯木齊北路轉(zhuǎn)華山路，北止蘇州河折石門路轉(zhuǎn)北京西路至萬航渡路。

四川北路兩側(cè)；

虹口公園地區(qū)（東沿甜愛路，南、西沿四川北路，北止江灣路）；

外白渡橋以北地區(qū)（東沿閔行路，南沿蘇州河，西止四川北路，北止長治路、天潼路）；

天潼路（四川北路以東）兩側(cè)。

乙級：

提籃橋地區(qū)（東沿臨潼路，南沿東大名路、楊樹浦路，西止公平路，北止長治路、長陽路）；

大名路、東大名路、長治路、東長治路的兩側(cè)；

平?jīng)雎罚ㄅR潼路至隆昌路）兩側(cè)；

天目路兩側(cè)；

北火車站地區(qū)（東沿寶山路、河南路，南沿安慶路，西止淅江北路、會文路，北止虬江路）；

新火車站地區(qū)（東沿共和新路大統(tǒng)路，南、西沿蘇州河岸線，北止中興路）；

共和新路（天目路至中山北路）兩側(cè)；

曹家渡地區(qū)（以長壽支路、長壽路，折長寧支路，轉(zhuǎn)康路，余姚路為界）；

長壽路（長壽路橋西堍至曹家渡）兩側(cè)；

武寧路（長壽路至中山北路）兩側(cè)；

愚園路（烏魯木齊路至中山公園）兩側(cè)；

虹橋經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、虹橋路（華山路至虹橋機場）兩側(cè)；

虹古地區(qū)（東沿陵園路，南沿虹徐支線，西止虹許路，北止虹橋路）；

南京西路（烏魯木齊路至延安西路）兩側(cè)；

延安西路（華山路至虹橋路）兩側(cè)；

新華路（淮海西路至中山西路）兩側(cè)；

淮海西路兩側(cè)；

漕溪北路兩側(cè)；

四平路、溧陽路（嘉興路橋至大連西路）兩側(cè)；

西藏北路兩側(cè)；

浦東陸家嘴地區(qū)（東止泰同棧路、浦東南路，南止東昌路，西、北沿黃浦江岸線）。

丙級：

東沿黃浦江浦東岸線，南沿龍華港、龍華西路至中山南二路，西自中山西路折虹徐支線轉(zhuǎn)陵園路、虹橋路、伊犁路、再沿虹橋經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)至中山西路止，北止中山北路、大連西路、控江路自然延伸至江邊；

四平路（大連西路至五角場）兩側(cè)；

江灣路、中山北路（大連西路至大八字）、邯鄲路的兩側(cè)；

逸仙路（大八字至三門路）兩側(cè)；

五角場地區(qū)（北沿盤山路、政立路，西沿鐵路江灣專線、國定路折邯鄲路轉(zhuǎn)國順路，無道路自然界限的東、南以距五角場中心五百米為界）；

虹橋機場；

除陸家嘴地區(qū)外，東止其昌棧大街折浦東大道轉(zhuǎn)文登路，南止楊家渡路、張楊路，西、北沿黃浦江的浦東地區(qū)。

丁級：

浦西其余市區(qū)部分。

戊級：

浦東其余市區(qū)部分。

己級：

閔行區(qū)（含閔行經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)）、吳淞區(qū)。

（二）郊縣的地段等級劃分：

甲級：

市郊工業(yè)區(qū)、縣屬城鎮(zhèn)。

乙級：

郊縣其余地區(qū)。

丙級：

沿海灘涂。

篇3

第二條  本市行政區(qū)域內(nèi)鐵道部所屬鐵路用地的規(guī)劃、計劃、利用、保護和管理，均應遵守本辦法。

第三條  本辦法所稱的鐵路用地是指鐵路部門通過接收和征用、劃撥方式依法取得使用權的土地。包括：

（一）運輸生產(chǎn)用地。指車站站場、貨場、鐵路用地內(nèi)的站前廣場、鐵路線路及線路兩側(cè)排水、綠化、養(yǎng)護用地及鐵路基層單位生產(chǎn)用地。

（二）輔助生產(chǎn)用地。指鐵路分局機關及鐵路系統(tǒng)科研、設計等單位用地和采石、采砂、林場、苗圃用地。

（三）生活設施用地。指鐵路系統(tǒng)文教衛(wèi)生、職工住宅及生活服務設施用地。

（四）其他鐵路用地。

第四條  鐵路分局土地管理辦公室是鐵路分局的用地管理機構，業(yè)務上受市土地管理局的領導，鐵路分局所屬的直屬站、車務段、工務段、建筑段等基層單位，應設立專職土地管理人員，其他基層單位設兼職土地管理人員，負責分管范圍內(nèi)鐵路用地的日常管理工作。

第五條  鐵路分局用地管理機構的職責。

（一）宣傳、貫徹國家和本市有關土地管理的法律、法規(guī)和政策；

（二）按照國家和本市的有關規(guī)定，負責鐵路用地的調(diào)查、申請登記、統(tǒng)計和地籍檔案工作；

（三）負責鐵路用地的規(guī)劃、計劃、利用、保護和管理工作；

（四）負責鐵路建設用地征用、劃撥的申請工作；

（五）開展鐵路用地的監(jiān)察工作，制止亂占、濫用鐵路用地的行為，協(xié)助區(qū)、縣土地管理部門依法處理土地違法案件；

（六）配合各級土地管理部門處理鐵路用地的權屬糾紛；

（七）承辦法律、法規(guī)、規(guī)章授權或者各級土地管理部門委托的有關事宜。

第六條  鐵路建設需要征用集體所有土地或者劃撥國有土地，應當按照《天津市土地管理條例》規(guī)定的審批程序和審批權限辦理土地的征用、劃撥手續(xù)。

第七條  鐵路建設征用、劃撥土地的申請工作，由鐵路分局用地管理機構統(tǒng)一辦理，也可由鐵路分局用地管理機構委托工程承建單位或者鐵路基層單位辦理。鐵道部駐津單位征用、劃撥土地的申請工作由用地單位辦理。

鐵路基層單位在鐵路用地內(nèi)新建、擴建、改建建筑物或者其他設施，須先經(jīng)鐵路分局用地管理機構同意，再向有關部門辦理審批手續(xù)。

第八條  鐵路建設用地應按總體設計一次申請批準，也可以分段辦理征用、劃撥土地手續(xù)；分期建設的項目，可以根據(jù)其設計任務書確定的工期，分段申請批準和辦理征用、劃撥土地手續(xù)。

建設過程中發(fā)生用地數(shù)量變化和位置移動時，應先向原批準機關提出申請辦理用地手續(xù)后，再使用土地。

第九條  鐵路部門搶險救災急需用地的，可以先行使用，但事后必須按照有關規(guī)定補辦用地手續(xù)。

第十條  鐵路建設征用集體所有土地的費用，依照《天津市土地管理條例》的有關規(guī)定執(zhí)行。

第十一條  土地管理部門和鐵路分局用地管理機構，應當參與鐵路建設項目用地的前期工作和竣工驗收。

鐵路建設項目新增用地由工程承建單位或者鐵路基層單位向所在區(qū)、縣土地管理部門申請土地登記。

鐵路建設項目新增用地需移交鐵路分局的，以鐵路分局的名義領取國有土地使用證。

第十二條  鐵路建設項目竣工驗收合格移交時，工程承建單位或鐵路基層單位應將國有土地使用證等全部用地資料，一并移交鐵路分局用地管理機構。

第十三條  鐵路建設用地應當按照批準的用途使用，改變土地用途須經(jīng)鐵路分局用地管理機構同意和有關規(guī)劃、土地管理部門批準，并辦理土地變更登記手續(xù)。

第十四條  鐵路建設項目在征用、劃撥用地范圍以外需要增加臨時用地，應按照審批權限向城市規(guī)劃部門提出定點申請，經(jīng)審查同意后，向原受理申請用地的土地管理部門提出申請，報同級人民政府批準。

第十五條  需要復墾的土地應當按照國務院《土地復墾規(guī)定》，由土地使用單位制訂土地復墾規(guī)劃，如期進行土地復墾。

第十六條  鐵路分局應當按照國家有關規(guī)定和本市土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃，依據(jù)鐵路發(fā)展規(guī)劃，組織編制鐵路用地的利用規(guī)劃和中長期計劃，經(jīng)市規(guī)劃、土地管理局審查同意，報北京鐵路局批準。

第十七條  鐵路用地年度計劃由鐵路分局用地管理機構提出，送市計劃委員會和市土地管理局，納入年度土地利用計劃后執(zhí)行。

第十八條  鐵路分局隸屬單位原有用地，由鐵路分局用地管理機構按宗地向所在區(qū)、縣土地管理部門申請土地登記。

駐津鐵路單位使用屬鐵路分局的鐵路用地，經(jīng)商鐵路分局用地管理機構同意后，由用地單位向所在區(qū)、縣土地管理部門申請土地登記。

第十九條  對鐵路運輸生產(chǎn)用地應當實行重點保護，任何單位和個人不得占用。

路外單位和個人確需使用鐵路用地時，須征得鐵路分局用地管理機構同意后，按照規(guī)定的審批權限由土地管理部門辦理用地劃撥手續(xù)。土地管理部門應將劃撥文件抄送鐵路分局。

路外單位和個人臨時使用鐵路用地的，需征得鐵路分局用地管理機構同意，簽訂用地協(xié)議，報土地管理部門批準。

臨時使用鐵路用地，不得興建永久性建筑物和構筑物，其使用期限一般不超過兩年。

第二十條  對鐵道部核準報廢的鐵路用地，經(jīng)區(qū)、縣人民政府批準，由區(qū)、縣土地管理部門收回其土地使用權，辦理土地注銷登記，收回土地使用證。

第二十一條  嚴禁在鐵路線路用地范圍內(nèi)從事挖渠修塘、采石采砂、取土棄碴、埋墳等活動，嚴禁修建與鐵路運輸生產(chǎn)無關的建筑物和其他設施。

第二十二條  鐵路線路兩側(cè)用地范圍內(nèi)的土地，除按規(guī)定留出排水系統(tǒng)、造林綠化用地外，已由農(nóng)民耕種的，在鐵路部門未使用前可以繼續(xù)耕種，但承種人所在的村民委員會必須與鐵路分局用地管理機構簽訂承種協(xié)議，并由鐵路分局用地管理機構向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府備案。

農(nóng)民承種的土地，其土地使用權仍屬鐵路部門。禁止在承種的土地上興建臨時性或者永久性建筑物、種植多年生作物。

第二十三條  承種人承種的鐵路用地，鐵路建設需要時，鐵路部門有權收回，并按下列規(guī)定辦理：

（一）收回承種的鐵路用地，鐵路分局用地管理機構應當提前三個月書面通知承種人所在的村民委員會，并抄送鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府。

（二）所收回的鐵路用地如已播種，由鐵路部門支付承種人當季青苗補償費。

（三）承種人確有困難的，由鐵路部門發(fā)給不超過實際種植作物一年產(chǎn)量總值的補助費。

第二十四條  鐵路分局用地管理機構可建立土地監(jiān)察隊伍，其人員編制、經(jīng)費、車輛、服裝等均由鐵路分局解決。

第二十五條  鐵路分局土地監(jiān)察人員的職責：

（一）監(jiān)督檢查鐵路用地使用情況；

（二）制止違法占用鐵路用地行為；

（三）對違法占地案件進行調(diào)查，協(xié)助區(qū)、縣土地管理部門依法處理；

（四）配合區(qū)、縣土地管理部門做好行政應訴工作。

第二十六條  鐵路部門與路外單位或者個人發(fā)生土地權屬爭議，由鐵路部門與路外單位或者個人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，由所在區(qū)、縣人民政府處理。

第二十七條  對保護和合理利用鐵路用地作出顯著成績的單位或者個人，由土地管理部門和鐵路部門給予表彰或者獎勵。

第二十八條  對侵占鐵路用地的，由當?shù)貐^(qū)、縣土地管理部門責令其停止侵占、賠償損失。當事人對處理決定不服的，可以在接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)向人民法院起訴。被侵占的鐵路用地單位也可以直接向人民法院起訴。

在鐵路用地范圍內(nèi)進行違法建設，嚴重影響鐵路運輸安全的，由城市規(guī)劃部門責令停止建設；拒不停止建設的，由城市規(guī)劃部門強行制止，并可處以違法建設工程造價總額20％以下的罰款。已經(jīng)建成的，由市或者區(qū)、縣人民政府強行拆除，并可由城市規(guī)劃部門處以違法建設工程造價總額20％至50％的罰款。

第二十九條  買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓鐵路用地的，由所在區(qū)、縣土地管理部門沒收非法所得，限期拆除或者沒收在買賣或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設施，收回土地使用權，并可按非法所得的30％至50％處以罰款。其中屬于路外單位或個人買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓鐵路用地的，土地使用權收回之后仍交鐵路部門使用。

第三十條  鐵路用地單位未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準以及超過批準的用地數(shù)量占用土地，由所在區(qū)、縣土地管理部門責令退還非法占用的土地，限期拆除或者沒收在非法占用土地上新建的建筑物和其他設施，并按照非法占用土地每平方米五元至十五元處以罰款。

第三十一條  路外單位或者個人擅自在鐵路兩側(cè)依法確定的鐵路用地范圍內(nèi)從事挖渠修塘、采石采砂、取土棄碴、埋墳等活動，或者在承種的土地上興建臨時性或者永久性建筑物、種植多年生植物，鐵路分局用地管理機構有權制止，并可提請所在區(qū)、縣土地管理部門責令恢復原狀，并處以每平方米五元至十五元的罰款。

第三十二條  城市規(guī)劃、土地管理部門執(zhí)行本辦法的罰款收入全部上繳財政。辦案所需經(jīng)費按照國家和本市有關規(guī)定辦理。

第三十三條  對無理阻礙鐵路部門使用鐵路用地進行建設的單位或者個人，土地管理部門和鐵路分局用地管理機構有權制止。制止無效的，提請區(qū)、縣人民政府處理。

第三十四條  鐵路用地的有償使用辦法另行規(guī)定。

第三十五條  地方鐵路、專用鐵路、鐵路專用線用地可參照本辦法執(zhí)行。

篇4

現(xiàn)將《天津市外商投資企業(yè)使用土地管理試行辦法》予以頒布，望遵照執(zhí)行。

天津市外商投資企業(yè)使用土地管理試行辦法

第一條  為加強我市外商投資企業(yè)用地管理，根據(jù)《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法》和《國務院關于鼓勵外商投資的規(guī)定》及有關規(guī)定，結合本市情況，制定本辦法。

第二條  凡使用本市土地的外商投資企業(yè)，除設在經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)按經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的規(guī)定辦理外，新征土地或利用原有土地（包括使用房屋），均依本辦法辦理。

第三條  天津市土地管理局地政處（以下簡稱市土地局地政處）負責外商投資企業(yè)用地的管理和土地使用費的征收。

第四條  外商投資企業(yè)使用本市土地應在批準立項之日起一個月內(nèi)，持經(jīng)批準的立項報告及用地文件到市土地局地政處申請用地，辦理登記手續(xù)，領取土地使用證，取得土地使用權。

第五條  外商投資企業(yè)用地年限，與批準的企業(yè)經(jīng)營年限相同。使用期滿或提前停止經(jīng)營的，應向市土地局地政處辦理交回用地手續(xù)。如需繼續(xù)使用土地，應持合同延期批準機關的文件，到市土地局地政處辦理繼續(xù)使用手續(xù)。

第六條  外商投資企業(yè)使用土地應服從城市規(guī)劃要求，不得擅自改變用途或范圍。對批準使用的土地，只有使用權，禁止轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租、買賣或變相買賣，不得動用或者破壞地上、地下其他資源。

第七條  外商投資企業(yè)自批準用地起兩年內(nèi)，無正當理由仍未使用土地時，市土地局地政處可吊銷土地使用證，收回土地使用權，已繳的土地使用費不予退還。

第八條  外商投資企業(yè)使用國有土地，均須按規(guī)定繳納土地使用費。

土地使用費，是指外商投資企業(yè)在合營期內(nèi)向天津市人民政府繳納的用地費用，不包括征地、拆遷以及直接配套的基礎設施費用。

第九條  土地使用費根據(jù)規(guī)定的土地等級和收費標準，按照土地位置、周圍環(huán)境、公共設施和交通情況及土地用途確定。其標準按人民幣／每年每平方米計算，商業(yè)、旅游業(yè)為3元至70元；辦公住宅為1元至40元；工業(yè)、倉儲為1元至30元；文教科研衛(wèi)生為0.5元至15元。各等級幅度內(nèi)的具體費額由市土地局地政處核定。

土地使用費自批準用地之日起，五年內(nèi)不調(diào)整。五年后，視情況的變化，由市土地局地政處調(diào)整，調(diào)整的間隔期不少于三年。

第十條  外商投資企業(yè)繳納的土地使用費，自批準用地之日起，按公歷日歷年度計算。每年六月底以前一次繳納。第一日歷年用地時間超過半年的，按半年計收，不足半年的免繳。

第十一條  外商投資企業(yè)的土地使用費由外商投資企業(yè)繳納。如中方企業(yè)以土地使用權作為投資的，由中方企業(yè)從其利潤分成中繳納；屬于外商投資企業(yè)租用房屋的土地，租賃房屋的雙方應訂立協(xié)議，由房屋出租者繳納。

第十二條  外商投資企業(yè)建設期間的土地使用費，按規(guī)定標準的20％至30％繳納，由市土地局地政處核定。建設期間的期限，以施工執(zhí)照規(guī)定的期限為準。無施工執(zhí)照的由市土地局地政處根據(jù)工程情況核定。

第十三條  外商投資企業(yè)因不可抗力，遇特大自然災害或其他特殊情況，造成經(jīng)濟上嚴重損失，確實無法繳納土地使用費的，經(jīng)外商投資企業(yè)申請，市土地局地政處批準，可緩繳或減免土地使用費。

第十四條  產(chǎn)品出口或先進技術型的生產(chǎn)企業(yè)，除一類地區(qū)外，開發(fā)費一次性計收或者企業(yè)自行開發(fā)場地的地區(qū)，其土地使用費按每年每平方米0.5元至3元計收。對經(jīng)營期在五年以上的，自批準用地之日起兩年內(nèi)免繳，第三年按規(guī)定標準的50％繳納；對經(jīng)營期在十年以上的，自批準用地之日起，三年內(nèi)免繳，第四、第五年按規(guī)定標準的40％繳納。減免期滿后的土地使用費標準，經(jīng)產(chǎn)品出口或先進技術的生產(chǎn)型企業(yè)審批機關建議，由市土地局地政處給予適當優(yōu)惠。

產(chǎn)品出口的生產(chǎn)型企業(yè)的年度出口實績，如果未能實現(xiàn)企業(yè)合同規(guī)定的外匯平衡有結余的目標，應當在下一年度內(nèi)補繳上一年度已經(jīng)減免的土地使用費。

第十五條  本辦法實施前已設立的外商投資企業(yè)，自本辦法實施之日起，土地使用費按本辦法辦理，實施前的土地使用費標準仍按原合同辦理。

第十六條  外商投資企業(yè)中方為農(nóng)村集體經(jīng)濟單位，并使用本單位土地的，按本辦法辦理。提取的土地使用費由中方單位在開戶銀行專項儲存，有關繳納使用辦法另行規(guī)定。

第十七條  外商投資企業(yè)或中方合營者有下列情節(jié)之一者，視情節(jié)輕重，加征土地使用費，直至收回其土地使用權。

（一）違反本辦法第六條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租、買賣、變相買賣土地或動用、破壞地上、地下其他資源者，加征一年土地使用費的八至十倍；

（二）違反本辦法第六條規(guī)定，擅自改變土地用途或范圍者，加征一年土地使用費的六至八倍；

（三）違反本辦法第四條、第五條規(guī)定，逾期不辦理用地手續(xù)或不按規(guī)定繳納土地使用費者，每逾期一天，加征一年土地使用費的3‰至5‰的滯納金。

第十八條  香港、澳門和臺灣地區(qū)的客商投資舉辦的企業(yè)，按本辦法辦理。

篇5

省土地利用管理局制定的《國家、集體基本建設用地及農(nóng)民宅基地用地實行指標控制的試行辦法》，已經(jīng)省人民政府同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)你們，請遵照執(zhí)行。

十分珍惜和合理利用每寸土地，切實保護耕地，是我們的一項基本國策。但是，至今我們很多同志對這個問題的認識還很不夠。一些干部和群眾使用土地只考慮當前利益和局部利益，一些單位在國家建設征用土地時，多征少用，早征遲用或征而不用。農(nóng)村一些地方亂占耕地成風，有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地不搞規(guī)劃，不經(jīng)審批，隨意占用；有的干部目無法紀，隨意批準用地，甚至自批自用；個別地方甚至出現(xiàn)了買賣、租賃、擅自轉(zhuǎn)讓土地的現(xiàn)象。不少地方已經(jīng)出現(xiàn)了占用土地失控的嚴重情況。省人民政府要求各級人民政府，務必充分認識珍惜保護耕地的重要意義，堅決按照本試行辦法的有關規(guī)定，對征地、用地全面試行指標控制的管理辦法，要象做計劃生育工作一樣，依據(jù)國家關于土地管理的有關法律、法規(guī)和政策規(guī)定，嚴格審批，在保證各項建設合理用地的情況下，千方百計節(jié)約用地，為子孫后代造福。

陜西省土地利用管理局關于國家、集體基本建設用地及家民宅基地用地實行指標控制的試行辦法

第一條  為了制止基本建設中無計劃的占有耕地的現(xiàn)象和農(nóng)民建房中不經(jīng)審批亂占濫用耕的問題，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的基本要求，省政府決定，全省從一九八七年起，對國家、集體基本建設用地及農(nóng)民宅基地用地實行全面的指標管理辦法。

第二條  國家、集體基本建設用地和農(nóng)民宅基地用地每年的控制指標，由各級土地管理部門和計劃部門提出具體建設，經(jīng)本級人民政府審查同意后，報省人民政府土地管理部門和計劃部門確定，并列入全省國民經(jīng)濟計劃，由計劃部門下達執(zhí)行。

第三條  非農(nóng)業(yè)用地的年度控制指標屬指令性指標，由省、地（市）、縣（市、區(qū)）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）各級人民政府分級進行監(jiān)督管理，嚴格按照下達的控制指標包干使用，不準超過。

第四條  實行按指標控制非農(nóng)業(yè)用地的日常管理工作由各級土地管理部門具體負責。

第五條  國家和集體基本建設用地及農(nóng)民宅基地用地，分別下達控制指標，專項專用，不得互相調(diào)劑。

第六條  對非農(nóng)業(yè)用地實行指標控制辦法后，所有用地單位和個人必須履行征地、用地申請和審批制度，未獲得用地指標的單位，一律不予審批，擅自占用者按非法搶占耕地處理。

第七條  國家和地方確定的重點建設項目用地指標，納入全省非農(nóng)業(yè)用地總指標之內(nèi)統(tǒng)一安排，隨國民經(jīng)濟計劃一同下達。確有特殊情況需要超指標用的地，原則上在地（市）、縣（市、區(qū)）的總指標內(nèi)調(diào)劑解決。

第八條  鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)基建和村民個人建房用地，以鄉(xiāng)為單位，按上級下達的指標進行控制，一律納入年度控制指標之內(nèi)。這類用地要充分利用非耕地、舊莊基地和質(zhì)量差的耕地，必須占用現(xiàn)有好耕地時一定要從嚴掌握。

第九條  農(nóng)村專業(yè)戶和個體工商戶以及經(jīng)濟聯(lián)合體需要的生產(chǎn)場地，應當充分使用自己的院落場地解決。確需另劃場地的，必須本著節(jié)約用地的原則，按照統(tǒng)一規(guī)劃，列入鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地指標辦理申報和審批手續(xù)。這些用地一律按臨時用地對待，使用時間和使用面積由縣級土地管理部門嚴格審查。經(jīng)批準劃定的生產(chǎn)場地內(nèi)，不許建永久性建筑物，不得隨意改變用途，不得私自轉(zhuǎn)讓。

第十條  對于主動使用非耕地、舊莊基地、質(zhì)量差的耕地表現(xiàn)突出的，對于精打細算，節(jié)約用地指標成績顯著的，要給予必要的獎勵。對于不經(jīng)批準，擅自占用土地和無故突破用地指標的，對于弄虛作假，欺騙管理部門，多批多占土地的，要追究主管領導者的責任，并給予經(jīng)濟的、行政的處罰。

第十一條  鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要加強對土地的管理，堅決貫徹執(zhí)行國家的有關法律、法規(guī)和制度，管好土地。要嚴格按照上級下達的指標控制非農(nóng)業(yè)用地，不準突破。要設立專職或兼職的鄉(xiāng)鎮(zhèn)土管理員（在現(xiàn)有人員編制中調(diào)劑解決），專管此項工作。鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部必須堅決按國家規(guī)定的征地，用地申請，審批制度辦事，不準越權批準用地，更不準自批自用?？己烁刹繒r，鄉(xiāng)鎮(zhèn)要把土地管理工作的好壞，作為重要的標準之一。

第十二條  各級計劃部門和土地管理部門要加強對非農(nóng)業(yè)用地情況的檢查監(jiān)督，每年檢查一至二次，總結推廣先進經(jīng)驗，及時解決存在問題，防止造成用地失控。

第十三條  本辦法自公布之日起試行。

篇6

內(nèi)容提要: 土地儲備制度雖然已經(jīng)付諸實踐，但在法律關系方面尚未理順，應當明確前期開發(fā)整理儲備土地的企業(yè)與土地儲備中心、國土資源管理部門、實際用地者等之間的法律關系，以及實際用地者與國土資源管理部門之間的法律關系，以求妥當?shù)仄胶飧髯缘睦骊P系。

一、引言

建設用地使用權出讓洽商甚至簽訂合同之時，建設用地可能是尚未拆遷、補償、安置的“生地”，甚至是尚未征收的集體所有的土地，也可能是已經(jīng)征收、拆遷、補償、安置完畢并達到“五通一平”或“七通一平”的“熟地”。屬于“熟地”的，有些來自土地儲備。廣州市、安徽省、重慶市、成都市、上海市和北京市等市，都實行了土地儲備制度，使得相當數(shù)量的建設用地來自土地儲備機構的供應，相應的，建設用地使用權的取得，便以“熟地”作為標的物。

鑒于建設用地使用權與土地儲備制度的關聯(lián)如此密切，而實際運作中也有諸多需要規(guī)范和完善之處，國土資源部、財政部和中國人民銀行于2007年11月19日出臺了《土地儲備管理辦法》。鑒于該管理辦法規(guī)定了土地儲備制度與建設用地使用權之間的關系，牽涉幾方主體及其所承受的權利義務，也鑒于其中某些設計和規(guī)定尚有完善的余地，加上實務中仍有未盡符合規(guī)定的操作，有必要對其介紹、分析和評論。

《土地儲備管理辦法》規(guī)定，所謂土地儲備制度，是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發(fā)、儲存以備供應土地的行為(第2條第1款)。土地儲備工作的具體實施，由土地儲備機構承擔(第2條第2款)。土地儲備機構應為市、縣人民政府批準成立、具有獨立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統(tǒng)一承擔本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲備工作的事業(yè)單位(第3條)。各地應根據(jù)調(diào)控土地市場的需要，合理確定儲備土地規(guī)模，儲備土地必須符合規(guī)劃、計劃，優(yōu)先儲備閑置、空閑和低效利用的國有存量建設用地(第6條)。土地儲備實行計劃管理。市、縣人民政府國土資源管理、財政及當?shù)厝嗣胥y行相關分支行等部門應根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟和社會發(fā)展計劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用年度計劃和土地市場供需狀況等共同編制年度土地儲備計劃，報同級人民政府批準，并報上級國土資源管理部門備案(第7條)。

關于可納人土地儲備范圍的土地，按照《土地儲備管理辦法》的規(guī)定，市、縣人民政府或國土資源管理部門依法無償收回國有土地使用權的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續(xù)后納入土地儲備(第11條)。因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃進行舊城區(qū)改建需要調(diào)整使用土地的，應由國土資源管理部門報經(jīng)有批準權的人民政府批準，依法對土地使用權人給予補償后，收回土地使用權。對政府有償收回的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續(xù)后納入土地儲備(第12條)。根據(jù)土地儲備計劃收購國有土地使用權的，土地儲備機構應與土地使用權人簽訂土地使用權收購合同。收購土地的補償標準，由土地儲備機構與土地使用權人根據(jù)土地評估結果協(xié)商，經(jīng)國土資源管理、財政部門或地方法規(guī)規(guī)定的機構批準確認。完成收購程序后的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續(xù)后納入土地儲備(第13條)。政府行使優(yōu)先購買權取得的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續(xù)后納人土地儲備(第14條)。已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準手續(xù)的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續(xù)后納入土地儲備(第15條)。

關于開發(fā)商等用地者從儲備的土地中取得建設用地使用權，《土地儲備管理辦法》規(guī)定，市、縣人民政府可根據(jù)需要，對產(chǎn)權清晰、申請資料齊全的儲備土地，辦理土地登記手續(xù)，核發(fā)土地證書。供應已發(fā)證儲備土地前，應收回土地證書，設立土地抵押權的，要先行依法解除(第17條)。土地儲備機構應對儲備土地特別是依法征收后納入儲備的土地進行必要的前期開發(fā)，使之具備供應條件(第18條)。前期開發(fā)涉及道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎設施建設的，要按照有關規(guī)定，通過公開招標方式選擇工程實施單位(第19條)。儲備土地完成前期開發(fā)整理后，納人當?shù)厥?、縣土地供應計劃，由市、縣人民政府國土資源管理部門統(tǒng)一組織供地(第22條)。

《土地儲備管理辦法》還規(guī)定了特殊的利用儲備土地的方式:“在儲備土地未供應前，土地儲備機構可將儲備土地或連同地上建(構)筑物，通過出租、臨時使用等方式加以利用。設立抵押權的儲備土地臨時利用，應征得抵押權人同意。儲備土地的臨時利用，一般不超過兩年，且不能影響土地供應”(第21條)。

二、分析與評論

(一)關于土地儲備制度的功能和定位

關于土地儲備制度的功能和定位，應從以下方面來認識:(1)它改變了我國土地征收和供應的結構，完善了政府壟斷一級土地取得與供應的制度。[1]土地儲備制度使土地供應方式由“毛地出讓”(生地出讓)轉(zhuǎn)向“凈地出讓”(熟地出讓)，從協(xié)議出讓為主轉(zhuǎn)向以招拍掛出讓為主。[2](2)土地儲備制度使土地征收、房屋拆遷成本與建設用地使用權出讓的收益分離核算，可以避免協(xié)議出讓中房地產(chǎn)商與政府在征收拆遷成本、出讓金與土地規(guī)劃參數(shù)間不斷地討價還價的現(xiàn)象。土地儲備制度割斷了用地者與被征地人之間的直接利益聯(lián)系，可以避免拆遷補償費用與土地出讓價格直接掛鉤，有利于政府全面而有效地控制土地的利用、開發(fā)，更好地實施土地規(guī)劃。[3](3)土地儲備制度不僅具備調(diào)控土地供給的作用，也具備調(diào)控土地需求的功能，增強了政府對土地市場的調(diào)控能力。(4)土地儲備制度激活了存量土地的利用價值，對一些地段比較偏僻、開發(fā)條件不理想以及閑置的城市土地，土地儲備機構統(tǒng)一管理，有利于政府實施土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，通過前期開發(fā)和整理，作出統(tǒng)一計劃和整體安排，加快企業(yè)存量土地盤活進度，解決部分企業(yè)改制的燃眉之急，實現(xiàn)土地的再開發(fā)和再利用，促進土地資源的優(yōu)化配置，提高土地的利用效率。(5)促進土地保值、增值，加強土地資產(chǎn)管理。(6)有助于防范和化解金融風險。[4]

(二)土地儲備機構的法律地位和功能

土地儲備機構并非建設用地使用權的出讓方，類似于倉儲者，它管理著已經(jīng)儲備的土地。建設用地使用權的出讓方依然是市、縣人民政府國土資源管理部門。實際上，《土地儲備管理辦法》第22條已經(jīng)明確了這一點。

(三)儲備土地的取得方式

儲備土地的取得，按照《土地儲備管理辦法》的規(guī)定(第11條以下)和實務中的操作，大概有土地征收、土地收回、土地購買和土地置換四種方式。

(四)《土地儲備管理辦法》第21條后段的規(guī)定不符合現(xiàn)行法及其理論

已經(jīng)儲備的土地，在出讓建設用地使用權之前，僅僅以國家土地所有權的形態(tài)存在，并無建設用地使用權的身影。既然如此，《土地儲備管理辦法》第21條后段規(guī)定儲備土地設立抵押權，就不符合我國的現(xiàn)行法及其理論。在我國現(xiàn)行法上，土地所有權不得抵押，能夠抵押的是(出讓的)建設用地使用權、“四荒”土地承包經(jīng)營權，在土地儲備制度的背景下，只有(出讓的)建設用地使用權。既然所儲備土地中不含有建設用地使用權，即欠缺作為獨立之物的抵押物，談何以儲備土地設立抵押權？!

(五)建設用地使用權的標的物

土地儲備制度下，建設用地使用權的標的物是“熟地”。所謂“熟地”，是指已經(jīng)完成了征地、拆遷、補償、安置等項工作，土地已經(jīng)達到了“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”，即土地的一級開發(fā)完畢，“生地”變成了“熟地”。

(六)前期開發(fā)整理儲備土地的當事人及其法律關系

1.前期開發(fā)整理儲備土地的企業(yè)與土地儲備中心

土地儲備中心，即《土地儲備管理辦法》規(guī)定意義上的土地儲備機構。雖然(土地儲備管理辦法》規(guī)定它應對儲備土地特別是依法征收后納入儲備的土地進行必要的前期開發(fā)，使之具備供應條件(第18條)，但往往并不親自實施實際的“七通一平”等具體工作，而是經(jīng)市、縣人民政府土地資源管理部門授權，來委托特定的企業(yè)承做土地的一級開發(fā)，或者說從事前期開發(fā)整理儲備土地。土地儲備中心和前期開發(fā)整理儲備土地的企業(yè)之間的關系，屬于人和相對人之間的關系。

雖然有些市把土地儲備中心作為土地征收、拆遷的主體，也有學說表示支持，但由于土地征收為行政權力的運作，屬于政府機關的職能，而土地儲備中心并非行政機關，而是事業(yè)單位，所以，不應將土地儲備中心作為土地征收的主體。不過，可以由政府機關授權土地儲備中心，實施征收、拆遷、補償、安置等土地一級開發(fā)的具體工作，此時，相對于被征收人來說，土地儲備中心不是當事人，當事人為市、縣人民政府國土資源管理部門。

2.前期開發(fā)整理儲備土地的企業(yè)與市、縣人民政府國土資源管理部門

如同前述，在前期開發(fā)整理儲備土地的層面上，市、縣人民政府國土資源管理部門與實施土地一級開發(fā)的商家各為當事人一方，市、縣人民政府國土資源管理部門承擔的義務是向該企業(yè)支付補償款，享有的權利是適時收回建設用地。

3.前期開發(fā)整理儲備土地的企業(yè)與實際用地者

前期開發(fā)整理儲備土地的企業(yè)與實際用地者之間的關系，有些人認為屬于建設用地使用權轉(zhuǎn)讓合同關系，尤其是有些市也確實要求前期開發(fā)整理儲備土地的企業(yè)與實際用地者之間簽訂建設用地使用權轉(zhuǎn)讓合同，以及補償合同。下文的案例分析即屬此類。但這是違反法律和法理的。合乎法律及法理的意見應是，前期開發(fā)整理儲備土地的企業(yè)與實際用地者之間本來沒有直接的合同關系，應當是前期開發(fā)整理儲備土地的企業(yè)和國土資源管理部門之間具有法律關系，國土資源管理部門與實際用地者之間發(fā)生建設用地使用權出讓合同關系。在該企業(yè)和國土資源管理部門之間的關系中，國土資源管理部門從該企業(yè)之手收回建設用地，向其支付補償款。在國土資源管理部門和實際用地者之間的合同關系中，國土資源管理局向用地者移轉(zhuǎn)建設用地使用權，用地者支付出讓金。支付補償款的合理流程應為:國土資源管理局向該企業(yè)支付補償款，實際用地者向國土資源管理局支付地價款。但實務的運作時常將上述流程做一定程度的變通，呈現(xiàn)給人們的流程是:國土資源管理局將建設用地使用權先出讓給實際用地者，同時獲取地價款;實際用地者和前期開發(fā)整理儲備土地的企業(yè)依政府部門的指示而簽訂《建設用地使用權轉(zhuǎn)讓補償協(xié)議》，實際用地者將地價款的一部分付給前期開發(fā)整理儲備土地的企業(yè)，實際上是代國土資源管理局支付給前期開發(fā)整理儲備土地的企業(yè)補償款;而后，前期開發(fā)整理儲備土地的企業(yè)將建設用地退回國土資源管理局;國土資源管理局再將真正擁有的“另一建設用地使用權”實際出讓給用地者。本來，前期開發(fā)整理儲備土地的企業(yè)擁有的建設用地使用權和用地者將要取得的建設用地使用權，是兩項不同的建設用地使用權，發(fā)生聯(lián)系的，只是所處的地段(宗地)相同。

三、涉及土地儲備的案例分析

(一)基本案情

2006年4月5日，W市國土資源管理局從乙單位收回A號建設用地。2009年10月7日，W市土地交易中心受W市國土資源管理局委托掛牌出讓A號地塊的建設用地使用權。甲公司通過掛牌方式取得該宗土地的建設用地使用權，與W市土地交易中心簽訂了《成交確認書》?！冻山淮_認書》規(guī)定:“請持此確認書于巧個工作日內(nèi)向W市土地整理儲備供應中心付清成交金額50%部分，在《成交確認書》簽訂之日起15個工作日內(nèi)按照掛牌結果以及掛牌文件確定的內(nèi)容與轉(zhuǎn)讓方簽訂《建設用地使用權轉(zhuǎn)讓補償合同》?！彪S后，甲公司與乙單位簽訂了《建設用地使用權轉(zhuǎn)讓補償合同》，約定乙單位保證A號地塊的建設用地使用權無任何權利糾紛和爭議，保證按照約定交付土地;甲公司保證按照約定分四期向乙單位支付補償費。

在實際的履行過程中，乙單位認為甲公司是從自己手里受讓的A號地塊的建設用地使用權，乙單位的上級主管部門以公告方式對A號地塊的建設用地使用權等提出異議，并導致甲公司無法辦理報建手續(xù)、拆遷手續(xù)。從而發(fā)生糾紛。各方之間的法律關系如何？甲公司能取得A號地塊的建設用地使用權嗎？若能取得，是從何人之手取得呢？

(二)分析

1.2009年W市土地交易中心受W市國土資源管理局委托掛牌出讓A號地塊的建設用地使用權的行為，應被認定為建設用地使用權出讓，而不是建設用地使用權轉(zhuǎn)讓。其理由如下:

(1)國土資源管理局是建設用地使用權的出讓主體

建設用地使用權出讓，是國家將建設用地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付地價款的行為。而建設用地使用權轉(zhuǎn)讓，是土地使用者將土地使用權再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。(注：《中華人民共和國物權法》第15條等將物權變動與引起變動的原因行為區(qū)分開來，若循此路，建設用地使用權出讓、轉(zhuǎn)讓可作為物權變動，就不同于建設用地使用權出售、贈與。)可見出讓和轉(zhuǎn)讓所要求的一方主體是不同的，出讓行為中的一方主體是國家，轉(zhuǎn)讓行為中的轉(zhuǎn)讓方則是土地使用者，受讓方將成為土地使用者。 轉(zhuǎn)貼于 本案中，甲公司通過掛牌方式取得該宗土地的建設用地使用權。招標拍賣是土地使用權出讓的方式之一，而該建設用地使用權交易是W市土地交易中心代表W市國土資源管理局以招拍掛方式出讓的，委托人是W市國土資源管理局，有證據(jù)《W市掛牌出讓建設用地使用權公告》和《建設用地使用權掛牌競買須知》予以證明?！督ㄔO用地使用權成交確認書》規(guī)定，該宗土地待拆遷完畢后，甲公司按照法律法規(guī)規(guī)定持相關資料到W市國土資源管理局申請辦理拆遷驗收手續(xù)，簽訂《建設用地使用權出讓合同》，上述內(nèi)容證明了W市國土資源管理局是建設用地使用權交易的出讓方。同時，W市土地整理儲備中心受W市國土資源管理局的委托，于2008年7月23日向甲公司發(fā)出的《工作聯(lián)系函》就是否繼續(xù)履行《成交確認書》進行了討論，W市國土資源管理局還曾確定以兩宗儲備地塊置換甲公司的用地，這也證明了W市國土資源管理局是建設用地使用權交易的出讓主體。

(2)甲公司取得土地使用權是基于W市國土資源管理局的出讓行為

第一，W市國土資源管理局委托土地交易中心將該宗土地的建設用地使用權掛牌，甲公司通過競買的方式取得該建設用地使用權，其法律基礎是國土資源管理局的出讓行為。

第二，從甲公司取得該建設用地使用權的內(nèi)容和效力來看，甲公司取得的不是乙單位名下的建設用地使用權，而是與其內(nèi)容和效力不同的另一建設用地使用權，該建設用地使用權不可能因乙單位的轉(zhuǎn)讓行為而取得，只能基于W市國土資源管理局的出讓行為而取得。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第38條和第39條，以及《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第19條、第21條、第22條的規(guī)定，土地使用權的轉(zhuǎn)讓受到一定的限制:其一，未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權不得轉(zhuǎn)讓;其二，土地使用權轉(zhuǎn)讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉(zhuǎn)移;其三，土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。本案中，乙單位提交的證據(jù)哎土地使用權證》表明該宗地塊的土地使用權的類型為出讓，土地用途為文體用地，土地使用權的期限為40年，至土地交易中心簽發(fā)《成交確認書》之日，乙單位土地的剩余年限為35年。而《掛牌出讓建設用地使用權公告》顯示，甲公司取得的建設用地使用權的土地用途是商業(yè)用地，出讓年限為40年。顯然，甲公司取得A號地塊的建設用地使用權已不是(乙單位擁有的)原物及原權利，土地用途已改變，由原來的文體用地變?yōu)樯虡I(yè)用地，建設用地使用期的年限已為40年，而不是轉(zhuǎn)讓行為要求的剩余期限35年。如果主張該建設用地使用權交易是轉(zhuǎn)讓行為，則既違反了上述《城市房地產(chǎn)管理法》第38條和第39條、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》關于土地使用權轉(zhuǎn)讓規(guī)定，也不符合本案的事實。此外，《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第18條規(guī)定，土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規(guī)定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準，依規(guī)定重新簽訂土地使用權出讓合同。《W市土地儲備管理辦法》第8條也規(guī)定，對于改變批準用途用于商業(yè)等經(jīng)營性用地或以出讓方式取得土地使用權后無力進行開發(fā)的，應由政府收回進人土地儲備。可見，在土地用途已改變的情況下，乙單位沒有權利將其既有的土地使用權進行轉(zhuǎn)讓，這恰好證明了掛牌出讓的A號建設用地使用權是W市國土資源管理局出讓的建設用地使用權。

第三，《成交確認書》并沒有規(guī)定在合同簽訂當時或稍后辦理移轉(zhuǎn)登記手續(xù)，而是約定由買受人甲公司在未來辦理過戶登記手續(xù)，這就使得甲公司取得A號地塊的建設用地使用權非常類似于期房的買賣、未來物的買賣。期房的買賣不要求出賣人在簽訂房屋預售合同時享有所有權，未來物的買賣不被定性為出賣他人之物，因此，《成交確認書》不宜被定性為出賣他人之物的合同，而應比照期房買賣合同、未來物買賣合同，認定為出賣自己之物且合法有效的合同。否則，就是沒有做到相似的事物相同處理。上列觀點之所以成立，是因為我國現(xiàn)行法未規(guī)定買賣物的所有權自合同成立時移轉(zhuǎn)，而是奉行買賣物所有權自交付或登記時移轉(zhuǎn)的原則，建設用地使用權自辦理變更登記時轉(zhuǎn)移。只要在履行期限屆滿時出賣人能夠移轉(zhuǎn)買賣物的所有權，就達到了買賣合同的目的，無須出賣人于訂立買賣合同時即擁有買賣物的所有權。

2.《成交確認書》規(guī)定的“請持此確認書于15個工作日內(nèi)向W市土地整理儲備供應中心付清成交金額50%部分，在《成交確認書》簽訂之日起15個工作日內(nèi)按照掛牌結果以及掛牌文件確定的內(nèi)容與轉(zhuǎn)讓方簽訂《建設用地使用權轉(zhuǎn)讓補償合同》”的條款，是建設用地使用權出讓合同的一個組成部分，確定了出讓金的支付方式;依據(jù)此條款，甲公司與乙單位簽訂的《建設用地使用權轉(zhuǎn)讓補償合同》正是為了實際履行上述地價款而產(chǎn)生的。

根據(jù)《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》第20條第1款關于“以招標、拍賣或者掛牌方式確定中標人、競得人后，中標人、競得人支付的投標、競買保證金，轉(zhuǎn)作受讓地塊的定金。出讓人應當向中標人發(fā)出中標通知書或者與競得人簽訂成交確認書”的規(guī)定，W市土地交易中心與甲公司簽訂了《成交確認書》，并約定了成交價款的總額，還約定了雙方在A號地塊的土地拆遷完畢后簽訂《建設用地使用權出讓合同》，對雙方的權利義務作了分配。之所以在《成交確認書》中規(guī)定甲公司與乙單位簽訂《建設用地使用權轉(zhuǎn)讓補償合同》，其目的是為了保證《成交確認書》中所確認的合同內(nèi)容的履行。按照《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權因土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。國家應根據(jù)土地使用者的使用年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應的補償。根據(jù)《W市土地儲備管理辦法》第11條規(guī)定，在土地收歸國有后，應由W市土地儲備供應中心負責退還乙單位未使用年限的土地出讓金及對地內(nèi)建筑物進行補償。政府在出讓土地前應將地塊收歸國有，但是在政府無力支付回購款或不愿直接向原土地使用權人補償時，可以確定由新的受讓人(買受人)替政府向原土地使用權人墊付款項。本案即屬于政府提前收回土地使用權的情形，W市國土資源管理局應當向乙單位支付提前收回土地的補償，只是補償款沒有采取國土資源管理局直接向乙單位支付補償款的方式，而是通過《成交確認書》確定甲公司將出讓金的一部分支付給乙單位來實現(xiàn)的。本來應有的流程是:國土資源管理局從乙單位收回土地使用權，同時支付補償款;國土資源管理局將位于該地段的但性質(zhì)不同的另一建設用地使用權出讓給甲公司，甲公司支付出讓金。本案的運作實際將上述流程做了一定程度的變通，呈現(xiàn)給人們的流程是:國土資源管理局將其后出現(xiàn)的“另一建設用地使用權”先出讓給甲公司，同時獲取出讓金;甲公司和乙單位依政府部門的指示而簽訂《建設用地使用權轉(zhuǎn)讓補償合同》，甲公司將出讓金的一部分付給乙單位，實際上是代國土資源管理局支付給乙單位補償款;而后，乙單位將土地使用權退回國土資源管理局;國土資源管理局再將真正擁有的“另一建設用地使用權”實際出讓給甲公司。乙單位既有的土地使用權和甲公司將要取得的建設用地使用權，是兩項不同的建設用地使用權，發(fā)生聯(lián)系的，只是所處的地段(宗地)相同。由此可見，甲公司和乙單位依照政府部門的指示簽訂《建設用地使用權轉(zhuǎn)讓補償協(xié)議》，只是具有中國特色的實務運作中出現(xiàn)的措施，重在甲公司向乙單位支付補償款，所謂的建設用地使用權轉(zhuǎn)讓無非是為甲公司向乙單位支付補償款尋找出來的理由，并非法律意義(真正意義、典型意義)上的建設用地使用權轉(zhuǎn)讓，因為乙單位并不享有甲公司在其后應取得的A號地塊的建設用地使用權，乙單位將向國土資源管理局退回土地使用權，而不是向甲公司轉(zhuǎn)讓建設用地使用權。

上述分析并不表明乙單位在《建設用地使用權轉(zhuǎn)讓補償合同》簽訂和履行階段沒有土地使用權，它的確擁有土地用途為文體用地、期限為40年的A號地塊的土地使用權。按照這些合同的規(guī)定與政府部門的指示，乙單位在享受收取補償款權利的同時，應負有交出建設用地和土地使用權的義務;從甲公司取得補償款，向國土資源管理局退回土地使用權。與此相適應，乙單位對其將要退回土地使用權也負有義務，如擔保沒有第三人主張租賃權、他物權等權利，以保障甲公司實現(xiàn)其合同目的。假如有第三人主張此類權利，甲公司有權暫時拒付補償款。

3.甲公司有權向乙單位中止付款

根據(jù)《合同法》第60條第1款的規(guī)定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。在對方不依約履行合同時，當事人一方有權行使抗辯權。本案適用先履行抗辯權，即在當事人互負債務、有先后履行順序的時候，先履行一方未履行的，后履行一方有權拒絕其履行要求。根據(jù)甲公司與乙單位簽訂的《建設用地使用權轉(zhuǎn)讓補償合同》，甲公司應于本合同簽訂后60日內(nèi)辦理拆遷手續(xù)，乙單位應于辦完拆遷手續(xù)后30天內(nèi)對地上建筑物進行拆除及場地騰空工作;乙單位于合同簽訂后90日內(nèi)將A號地塊交付給甲公司，實質(zhì)上是退回國土資源管理局;甲公司分四次支付余款?？梢婋p方的權利義務履行有先后之分。甲公司已按約定于11月支付第一筆款300萬，但在12月支付第二筆款之前，由于乙單位的上級主管部門主張異議使報建手續(xù)無法辦理，乙單位負有權利瑕疵擔保義務，對此負有責任，甲公司有權援用《合同法》第67條的規(guī)定，行使抗辯權，中止付款。

4.乙單位無權解除合同

一方面，甲公司中止支付價款的原因是，乙單位的上級主管部門主張異議、W市規(guī)劃局停止辦理甲公司的報建手續(xù)。從《建設用地使用權轉(zhuǎn)讓補償合同》的規(guī)定來看，乙單位負有權利瑕疵擔保義務，由于第三人主張異議，甲公司中止支付價款具有正當性，不構成違約，乙單位自不享有解除權，無權解除合同;假如一定要“解除合同”，則是打著解除的旗號，實質(zhì)上違約。

另一方面，前已述及，甲公司取得土地使用權是基于W市國土資源管理局的出讓行為，《成交確認書》確定了W市國土資源管理局和甲公司的權利義務?！督ㄔO用地使用權轉(zhuǎn)讓補償合同》是為了實現(xiàn)出讓金的支付，以及將部分出讓金作為國土資源管理局給乙單位的補償款而簽訂的，其目的是協(xié)助國土資源管理局與甲公司的土地使用權交易順利實施，乙單位并不是與甲公司進行土地使用權交易的主體;在《工作聯(lián)系函》中W市國土資源管理局曾確定將甲公司用地與另兩塊地進行置換，希望甲公司明確是否繼續(xù)討論置換，也表明了W市國土資源管理局希望繼續(xù)履行合同的意愿。故乙單位無權解除合同。

注釋:

[1]顧長浩.土地儲備制度的功能、意義與問題[J].上海土地，2006，(1):26.

[2]樓建波、張雙根、金錦萍、呂飛飛.土地儲備及土地一級開發(fā)法律制度[M].北京:中國法制出版社，2009.29.

篇7

    《商品房銷售管理辦法》

    第六條 商品房預售實行預售許可制度。

    商品房預售條件及商品房預售許可證明的辦理程序,按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規(guī)定執(zhí)行。

    《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》

    第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房,應當符合下列條件:

    (一)已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;

    (二)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

    (三)按提供的預售商品房計算,投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已確定施工進度和竣工交付日期;

    (四)已辦理預售登記,取得商品房預售許可證明。

    《城市商品房預售管理辦法》

    第五條 商品房預售應當符合下列條件:

    (一)已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;

    (二)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

    (三)按提供預售的商品房計算,投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

    第六條 商品房預售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售,應當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可,取得《商品房預售許可證》。

    未取得《商品房預售許可證》的,不得進行商品房預售。

    《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

    第四十四條  商品房預售,應當符合下列條件:

    (一)已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;

    (二)持有建設工程規(guī)劃許可證;

    (三)按提供預售的商品房計算,投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分

    之二十五以上,并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;

    (四)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記,取得商品房預售許可證

    明。

    商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部

    門和土地管理部門登記備案。

    商品房預售所得款項,必須用于有關的工程建設。

    未取得預售許可證訂立的預售合同是否有效:

篇8

為了加強規(guī)劃控制區(qū)內(nèi)農(nóng)民住房管理，保護農(nóng)民的合法權益，保障區(qū)總體規(guī)劃的順利實施，根據(jù)《市農(nóng)村個人住房建設管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）和《市征用集體所有土地拆遷房屋補償安置若干規(guī)定》（以下簡稱《若干規(guī)定》）及有關規(guī)定，結合本區(qū)實際情況，制定本暫行辦法。

第二條（適用范圍）

區(qū)、、工業(yè)區(qū)規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)依法符合建房條件，申請新建住房的無房戶以及符合分戶建房條件的建房申請戶因規(guī)劃原因不能建房的，按照本暫行辦法的規(guī)定解決住房。

第三條（無房戶和分戶建房戶的解決措施）

符合《管理辦法》的申請新建住房的無房戶（以下簡稱無房戶），按核準的擬建住房建筑面積補貼同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積土地使用權基價（以下簡稱土地使用權基價）。

按照《管理辦法》，符合分戶建房條件的建房申請戶（以下簡稱分戶建房戶），按核準的擬建住房建筑面積補貼同區(qū)域土地使用權基價。

無房戶或者分戶建房戶按照本暫行辦法的規(guī)定，購買指定區(qū)域的配套商品房。補貼的土地使用權基價款不兌現(xiàn)，在購房時抵充購房款。

第四條（建房人口計算）

無房戶或者分戶建房家庭的建房人口按照《管理辦法》的相關規(guī)定計算。家庭成員有下列情形之一的，不得列入建房人口的：

（1）在他處擁有宅基地使用權的；

（2）已享受過福利分房或者購房補貼的；

（3）在他處已得到征地房屋拆遷補償安置的。

第五條（確認擬建住房建筑面積的標準）

按下列規(guī)定確認無房戶或者分戶建房戶擬建住房建筑面積：

（1）按核準的建房人口數(shù)計，人均建筑面積不得超過40平方米；

（2）每戶住房建筑面積不得超過200平方米。

分戶后分戶建房戶分有住房的，應予以拆除，但其分得住房合法建筑面積可參照拆遷政策進行補償，同時，該部分面積在核定分戶建房戶擬建建筑面積時應予扣除。

第六條（配套商品房供應的面積和價格）

供應無房戶或者分戶建房戶的配套商品房建筑面積，按核準的建房人口數(shù)計，人均建筑面積不得超過30平方米。

配套商品房價格：購買配套商品房人均建筑面積30平方米及以下的，按核發(fā)《擬建住房人口及建筑面積核準通知書》時同區(qū)域動遷安置房供應價格執(zhí)行；超過部分按核發(fā)《擬建住房人口及建筑面積核準通知書》時商品房市場價執(zhí)行。

第七條（保留住房標準）

分戶建房戶經(jīng)核定擬建住房建筑面積后，分戶后保留住戶的保留住房不得超過以下建筑面積標準，超過部分的住房應予拆除，超過部分的宅基地面積應當退還集體經(jīng)濟組織：

（1）4人以下（含4人）居住戶保留建筑面積180平方米住房；

（2）5人居住戶保留建筑面積225平方米住房；

（3）6人居住戶保留建筑面積270平方米住房；

（4）6人以上居住戶保留建筑面積300平方米住房。

保留居住的人口按《管理辦法》的有關規(guī)定計算。

第八條（保留住房的拆遷補償）

分戶后保留住戶的保留住房，在征地拆遷時，按本辦法第七條核定的保留住房建筑面積予以補償，其中：

分戶前原住房合法建筑面積大于或等于180平方米，分戶后保留住房拆遷時不享受金府辦（2004）64號文件中第二條有關不足180平方米建筑面積可以按180平方米建筑面積享受土地使用權基價、價格補貼的規(guī)定。

分戶前原住房合法建筑面積小于180平方米，分戶后保留住房合法建筑面積小于或等于分戶前住房合法建筑面積的，保留住房拆遷時，除按保留住房合法建筑面積補償外，另可按180平方米建筑面積減去分戶前合法建筑面積后的差額面積享受相應的土地使用權基價和價格補貼。

第九條（原有住房合法建筑面積計算）

原有住房合法建筑面積以合法有效的房地產(chǎn)權證、農(nóng)村宅基地使用證或者建房批準文件中的記載為準。

第十條（報批程序）

無房戶或者分戶建房戶需要解決住房問題的，按照下列程序報批：

（一）向所在村的村民委員會提出申請。村民委員會審核后張榜公布，公布期限為30天。公布期滿無異議的，村民委員會將申請材料報所在地的鎮(zhèn)政府；

（二）鎮(zhèn)政府自收到申請材料后20個工作日內(nèi)，對申請戶的建房人口，擬建住房建筑面積等提出審核意見，并報區(qū)房地部門審批；

（三）區(qū)房地部門經(jīng)審核批準的，核發(fā)《擬建住房人口及建筑面積核準通知書》，并經(jīng)鎮(zhèn)人民政府通過村民委員會送達申請人。經(jīng)審核不予核準的，作出書面通知書，并經(jīng)鎮(zhèn)人民政府通過村民委員會送達申請人。

第十一條（鎮(zhèn)政府制定解決農(nóng)民住房的計劃）

鎮(zhèn)政府應當對本行政區(qū)域內(nèi)需要解決農(nóng)民住房情況進行調(diào)查摸底，制訂年度解決農(nóng)民住房計劃，申請配套商品房建設計劃并在年度計劃范圍內(nèi)，審核無房戶或者分戶建房戶的申請。

第十二條（房源和資金）

供應給無房戶或者分戶建房戶的配套商品房房源由建房戶所在鎮(zhèn)政府負責落實。

按本辦法規(guī)定無房戶和分戶建房戶的購房補貼資金（核定擬建建筑面積×土地使用權基價）由建房戶所在鎮(zhèn)政府墊付，并建立檔案，計入該區(qū)域土地開發(fā)成本，待土地出讓或劃撥時返回。

第十三條其他鎮(zhèn)在規(guī)劃內(nèi)的遇有相同情況的農(nóng)民住房問題，本鎮(zhèn)政府具有動遷安置房源及資金準備條件的，可以從實際出發(fā)，參照本辦法執(zhí)行。

第十四條（解釋）

本辦法由區(qū)房屋土地管理局負責解釋。

篇9

    根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，國家建設部“城市房地產(chǎn)市場估價管理暫行辦法”〔建房字（92）第579號〕，國家土地管理局“關于加強地價管理，規(guī)范土地估價行為的通知”（〔1995〕國土〔籍〕字第190號），國家土地管理局、國家經(jīng)濟體制改革委員會關于“股份有限公司土地使用權管理暫行規(guī)定”（〔1994〕國土〔法〕字第153號），上海市人民政府“上海市外商投資企業(yè)土地使用管理辦法”（〔1996〕市政府29號令），上海市人民政府“上海市房產(chǎn)評估管理暫行辦法”（滬府〔1990〕第23號）等有關規(guī)定，現(xiàn)對房地產(chǎn)價格必須評估的范圍和政府指定評估作以下規(guī)定。

    一、下列行為，房屋、土地必須進行評估：

    1.國有土地使用權出讓；

    2.應補交土地出讓金或土地收益的行政劃撥土地使用權轉(zhuǎn)讓，包括買賣、贈與，以房地產(chǎn)作價入股一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)而使房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的，及因企業(yè)被收購、兼并或合并，以房地產(chǎn)抵債；

    3.應補交土地出讓金及土地收益的行政劃撥土地使用權出租、抵押；

    4.改建或新設股份制有限公司使用的國有土地使用權；

    5.改建或新設有限責任公司使用的國有土地使用權；

    6.中外合資經(jīng)營企業(yè)的中方合營者將國有土地、集體所有土地的使用權作價入股的；

    7.中外合作經(jīng)營的中方合作者將國有土地、集體所有土地的使用權作為合作條件的；

    8.房屋拆遷補償或調(diào)產(chǎn)；

    9.房地產(chǎn)買賣（不包括新建商品房首次買賣）和產(chǎn)權交換（不包括已購公房上市交換）；

    10.房地產(chǎn)繼承、分析、贈與；

    11.法律、法規(guī)規(guī)定必須評估的事項。

    二、下列房地產(chǎn)評估由本市市、區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門設立的房地產(chǎn)估價機構或市房地局指定的房地產(chǎn)估價機構予以評估：

    1.國有土地使用權出讓；

    2.涉及國家征收稅費或由政府給予當事人補償或賠償費用的房地產(chǎn)買賣、租賃、贈與和拆遷補償；

    3.仲裁或訴訟中的房地產(chǎn)價值評估；

篇10

一、房地產(chǎn)價格是整個商品價格體系的重要組成部分，應納入商品價格體系管理。

二、物價部門是我市房地產(chǎn)價格的主管部門。負責會同有關部門進行房地產(chǎn)價格的評估、審定、審驗、監(jiān)測和監(jiān)督檢查，協(xié)調(diào)和仲裁房地產(chǎn)交易中的價格糾紛等工作。

三、加強房地產(chǎn)價格管理，遵循有利于推進改革開放、有利于促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的原則，充分運用價值規(guī)律和市場機制，建立健全房地產(chǎn)價格體系和價格管理制度。對優(yōu)惠房出售價格，公有住房租金，房屋重置價格，土地基準價格以及涉及房地產(chǎn)的行政事業(yè)性收費項目和標準，由物價部門會同有關部門制定和調(diào)整；對普通住宅商品房價格，公有房屋出售、租賃價格由物價部門會同有關部門制定價格管理辦法，實行指導的市場調(diào)節(jié)；對土地出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押價格，非住宅商品房價格，高標準住宅商品房價格，私房出售、出租價格，建立利潤調(diào)節(jié)機制，由市場調(diào)節(jié)。

四、商品房價格管理

（一）商品房價格管理由物價部門負責，會同建委、房產(chǎn)、建行等部門共同制定商品房價格管理辦法，規(guī)范商品房價格構成。有關職能部門按照分工，各負其責，聯(lián)合管理。

（二）合理規(guī)范商品房價格構成，明確成本構成范圍和代收代付的收費項目和標準，制定管理費率、利潤率及樓層、朝向、質(zhì)量和地段差價率。

（三）確定商品房開發(fā)中的各項收費，嚴禁亂收費和亂攤派。

（四）商品房的理論銷售價格由各開發(fā)單位根據(jù)市商品房價格管理辦法制定，報送物價部門，由物價部門會同有關主管部門審核后執(zhí)行。

（五）商品房必須進入房地產(chǎn)交易市場掛牌銷售，公開成交。成交價格由開發(fā)單位根據(jù)審核后的理論銷售價格結合市場供求自行確定。普通住宅商品房價格不得超過規(guī)定的浮動幅度。

（六）建立商品房利潤調(diào)節(jié)機制，抑制商品房價格過度上漲。商品房實際成交價在理論銷售價格以內(nèi)的，收入全部為開發(fā)單位所得；超過理論銷售價格的，其超收部分（含土地增值）按累進率收取增值費。收取的增值費統(tǒng)籌用于城市基礎設施建設和土地開發(fā)。

五、房地產(chǎn)交易市場價格管理

物價部門要會同房產(chǎn)、土地管理部門加強對房地產(chǎn)交易價格的管理和指導。制定房地產(chǎn)交易市場的各類房屋買賣、土地轉(zhuǎn)讓及其租賃、抵押、典當?shù)冉?jīng)營活動中的價格管理辦法，并參與房屋、土地價格的評估和審驗工作。

六、土地價格管理

物價部門應參與國有土地使用權有償出讓價格的測算和標定地塊地價工作。會同土地管理部門共同搞好城鎮(zhèn)土地分等定級工作，研究制定基準地價。逐步完善外商用地收取土地使用費的管理辦法。

七、物價部門要與房產(chǎn)部門共同搞好房改各階段公有住房租金調(diào)整方案的測算工作。配合有關部門制定優(yōu)惠房出售管理辦法。