導(dǎo)語：如何才能寫好一篇農(nóng)村用地管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

第二條本細(xì)則所稱農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾是指：一是根據(jù)批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃和土地整理復(fù)墾開發(fā)規(guī)劃，將零散自然村進行撤并，向規(guī)劃中心村或保留的自然村集聚，對配置不當(dāng)，利用不合理的分散、閑置、廢棄的農(nóng)村居民點（戶）、村社集體管理用房用地實行復(fù)墾，將其復(fù)墾為耕地或可轉(zhuǎn)為耕地的園地及其他農(nóng)用地。二是指根據(jù)批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃和土地整理復(fù)墾開發(fā)規(guī)劃，將分散在農(nóng)村的閑置的廢棄磚瓦窯用地，廢棄的交通、水利設(shè)施用地，倒閉企業(yè)用地或搬遷企業(yè)的原有用地和廢棄礦山等廢棄工礦用地實施復(fù)墾，將其復(fù)墾為耕地或可轉(zhuǎn)為耕地的園地及其他農(nóng)用地。

第三條本細(xì)則適用于本區(qū)行政區(qū)域農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾項目管理。

第四條區(qū)國土資源和房屋管理局負(fù)責(zé)農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾的組織管理工作，負(fù)責(zé)辦理項目入庫審批、監(jiān)督承擔(dān)單位實施項目，負(fù)責(zé)組織項目的驗收、指標(biāo)和收益的管理，會同區(qū)農(nóng)業(yè)等相關(guān)部門驗收復(fù)墾項目，申請市國土房管局抽查確認(rèn)項目復(fù)墾面積、新增耕地面積和新增耕地質(zhì)量等級；區(qū)農(nóng)業(yè)部門加強農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾項目土壤質(zhì)量和后期利用的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第五條區(qū)土地整理中心為農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾項目的承擔(dān)單位，負(fù)責(zé)籌集復(fù)墾項目資金，開設(shè)建設(shè)用地復(fù)墾專戶，確保復(fù)墾經(jīng)費?？顚Ｓ茫晃杏匈Y質(zhì)的單位進行項目區(qū)測繪、設(shè)計、編制實施方案；負(fù)責(zé)項目的入庫備案、組織實施和竣工資料報送工作。

第六條農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾應(yīng)當(dāng)維護土地權(quán)利人（復(fù)墾項目區(qū)集體經(jīng)濟組織及土地使用權(quán)人）的合法權(quán)益。

農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾應(yīng)當(dāng)征得土地權(quán)利人同意。村、社集體使用的農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾，應(yīng)經(jīng)本集體經(jīng)濟組織三分之二以上成員或者三分之二以上成員代表同意。

第七條農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾必須堅持項目法人制度、施工招投標(biāo)制度、工程監(jiān)理制度、施工合同制、實施公告制、項目審計制等管理制度，工程質(zhì)量必須達(dá)到市土地開發(fā)整理復(fù)墾驗收標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)建筑規(guī)范要求。

第八條農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾項目申請必須具備以下條件：

（一）土地權(quán)利人自愿申請；

（二）項目所在地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）申報；

（三）符合土地利用總體規(guī)劃、土地整理復(fù)墾開發(fā)規(guī)劃；

（四）實施同一項目區(qū)域相對集中同一村社或鎮(zhèn)范圍內(nèi)；

（五）單個復(fù)墾項目實施區(qū)域不超過同一鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）的兩個行政村；

（六）復(fù)墾片塊與周邊農(nóng)用地連為一體，有利于復(fù)墾后的生產(chǎn)經(jīng)營管理；

（七）具備復(fù)墾后宜農(nóng)用途的管護利用條件；

（八）實施年限原則上不超過一年。

第九條農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾遵循以下申報程序：

（一）每年10月30日前，由各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）向區(qū)國土資源和房屋管理局申報下年度的復(fù)墾計劃。

（二）區(qū)國土資源和房屋管理局應(yīng)在每年12月30日前，對下年度計劃復(fù)墾項目進行審查；組織踏勘、核實項目范圍、權(quán)屬、地類、面積、地上附著物、土地權(quán)利人意愿和周邊土地利用等情況并出具現(xiàn)場踏勘意見書；向市局報送下年度復(fù)墾計劃。

（三）區(qū)國土資源和房屋管理局根據(jù)市局下達(dá)的年度復(fù)墾計劃，在當(dāng)年8月30日前向市局申請當(dāng)年復(fù)墾項目入庫核查備案，并辦理通過核查備案項目的入庫手續(xù)。

第十條各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）提交資料：

（一）擬選點土地權(quán)利登記狀況表和擬選點地類統(tǒng)計表；

（二）拆舊建新對照表；

（三）建新處地類圖斑統(tǒng)計臺帳；

（四）擬復(fù)墾項目區(qū)和建新區(qū)1：1萬最新土地利用現(xiàn)狀圖；

（五）擬復(fù)墾區(qū)權(quán)屬證書（土地使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證）；

（六）建設(shè)用地抵扣或無須抵扣的明細(xì)表；

（七）土地權(quán)利人自愿申請表；

（八）項目區(qū)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）申請文件；

（九）項目區(qū)所在鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）土地利用總體規(guī)劃圖和鎮(zhèn)村建設(shè)規(guī)劃圖；

（十）項目區(qū)實地現(xiàn)狀照片（按單個區(qū)塊提供具有明顯參照物的遠(yuǎn)、近景照片各一組以上）；

（十一）項目區(qū)所在地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）與使用權(quán)人簽定的復(fù)墾協(xié)議書，復(fù)墾協(xié)議應(yīng)明確項目位置、面積、土地權(quán)屬、安置補償方案、權(quán)屬調(diào)整方案、違約責(zé)任等內(nèi)容；

（十二）集體使用的建設(shè)用地復(fù)墾，須提供三分之二以上成員或三分之二以上成員代表同意的決議；

（十三）項目區(qū)所在地農(nóng)民群眾意見征求表和匯總表；

（十四）資料真實性的承諾書；

（十五）以承擔(dān)單位名義與土地使用權(quán)人簽訂補償及后期管護利用協(xié)議；

（十六）其它需要提供的資料。

第十一條項目承擔(dān)單位申報復(fù)墾項目應(yīng)提交的資料：

（一）提交項目備案申請表；

（二）項目實施方案及預(yù)算；

（三）項目片塊1：500規(guī)劃圖和項目單體工程設(shè)計圖冊（含項目區(qū)勘測報告）；

（四）承擔(dān)單位與鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）的復(fù)墾協(xié)議書；

（五）資金來源證明；

（六）項目實施前及項目規(guī)劃公告；

（七）項目評審材料。

第十二條項目實施監(jiān)督管理

項目實施前，各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）要成立建設(shè)用地復(fù)墾項目領(lǐng)導(dǎo)小組，并派專人現(xiàn)場協(xié)調(diào)管理，在項目區(qū)公布擬實施項目的工程量、投資和工期要求，接受群眾監(jiān)督，確保項目順利實施。項目承擔(dān)單位委托具有相應(yīng)資質(zhì)的監(jiān)理單位對項目投資、進度、工期、安全和合同管理進行現(xiàn)場監(jiān)督，并派駐專職代表負(fù)責(zé)現(xiàn)場管理工作。

第十三條農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾項目質(zhì)量要求

（一）新增耕地圖斑范圍內(nèi)的建筑物必須全部拆除，礫石及瓦礫含量不超過15%。

（二）同一田塊內(nèi)田面應(yīng)保持平整；高差應(yīng)與周邊農(nóng)田相一致，路、溝、渠與周邊農(nóng)田相連。土壤耕作層不小于40厘米，達(dá)到農(nóng)作物耕種要求。

（三）坡度大于15度的，應(yīng)設(shè)置成水平梯田（土），不同水平梯田（土）間高差在1米以上應(yīng)設(shè)置石砌田（土）坎。

（四）復(fù)墾區(qū)內(nèi)道路布局合理暢通，結(jié)合周圍耕地設(shè)置相連的生產(chǎn)路，路面夯實或硬化。

（五）復(fù)墾區(qū)應(yīng)布置排水溝，復(fù)墾為水田的應(yīng)有溝渠配套，無水源保證的地方，應(yīng)建造灌溉用的蓄水池。

第十四條項目竣工驗收

項目驗收按“初驗—竣工驗收—驗收確認(rèn)”的程序進行：區(qū)土地整理中心組織初驗，區(qū)國土資源和房屋管理局組織項目竣工驗收，市國土房管局組織驗收確認(rèn)。承擔(dān)單位申請項目竣工驗收應(yīng)提交的資料：

（一）項目竣工驗收申請書；

（二）項目竣工報告及其相關(guān)附件；

（三）1：500復(fù)墾項目規(guī)劃圖和單體工程設(shè)計圖；

（四）1：500復(fù)墾項目竣工圖、現(xiàn)狀圖和1：1萬復(fù)墾前后的土地利用現(xiàn)狀圖及電子光盤；

（五）工程審核報告；

（六）財務(wù)決算審計報告及批復(fù)文件；

（七）新增耕地測算報告；

（八）新增耕地分等報告；

（九）工程監(jiān)理總結(jié)或農(nóng)民群眾監(jiān)督資料；

（十）土地權(quán)屬調(diào)整報告；

（十一）新增耕地符合補劃基本農(nóng)田條件的圖件、表冊、責(zé)任書；

（十二）復(fù)墾前后對比照片（按單個片塊提供具有明顯參照物的遠(yuǎn)近景照片1組以上）和土地整治標(biāo)志、標(biāo)識牌照片；

（十三）招投標(biāo)資料和相關(guān)合同、協(xié)議書；

（十四）工程質(zhì)量檢驗資料；

（十五）工程移交及后期管護協(xié)議等資料;

（十六）申請項目驗收的圖、表、冊及初驗意見。

第十五條項目后期管護利用

在項目竣工后，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）對需要調(diào)整權(quán)屬的土地進行調(diào)整分配，并同項目區(qū)村民委員會或村民小組及時簽定后期管護和利用協(xié)議，確保項目區(qū)工程設(shè)施的管護和土地的充分利用。

第十六條補償補助標(biāo)準(zhǔn)及程序

（一）補償補助標(biāo)準(zhǔn)。

1、退出農(nóng)村宅基地及建（構(gòu)）筑物補助標(biāo)準(zhǔn)。擁有合法宅基地且戶籍在宅基地所屬集體經(jīng)濟組織的農(nóng)村宅基地使用權(quán)人，自愿申請將宅基地交回集體經(jīng)濟組織并承諾整戶不再申請使用宅基地的，按下列標(biāo)準(zhǔn)給予農(nóng)村宅基地使用權(quán)人退出農(nóng)村宅基地及建（構(gòu)）筑物的建（構(gòu)）筑物補償、宅基地使用權(quán)補償、購房補助和土地所有權(quán)人收益后，征地時不再享有房屋拆遷補償安置補助權(quán)利。

（1）建（構(gòu)）筑物補償標(biāo)準(zhǔn)。擁有合法土地房屋權(quán)屬證書且結(jié)構(gòu)完整的房屋，參照現(xiàn)行征地拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)對建筑物進行補償（見附表1）（以房屋產(chǎn)權(quán)證載面積為準(zhǔn)）。擁有合法土地房屋權(quán)屬證書結(jié)構(gòu)不完整但尚有殘值的房屋，對其房屋殘值按50元/平方米給予補償（按房屋產(chǎn)權(quán)證載面積）。

宅基地附屬設(shè)施用地范圍內(nèi)的構(gòu)（附）著物等按4500元/畝給予一次性綜合補償，構(gòu)（附）著物等由土地使用權(quán)人自行清除。

（2）宅基地使用權(quán)補償標(biāo)準(zhǔn)為1.5萬元/畝（以土地使用權(quán)證載面積為準(zhǔn)）

（3）購房補助標(biāo)準(zhǔn)為2.0萬元/人（以退出宅基地及建構(gòu)筑物時在籍農(nóng)業(yè)戶口人數(shù)為準(zhǔn)，不含掛靠人口）

（4）室內(nèi)裝修綜合定額補償標(biāo)準(zhǔn)（見附表2）；

（5）土地所有權(quán)人收益。以市驗收確認(rèn)的減少農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)為準(zhǔn)，按1.7萬元/畝的標(biāo)準(zhǔn)支付給土地所有權(quán)人（農(nóng)村集體經(jīng)濟組織）。土地所有權(quán)人收益的90%用于本集體經(jīng)濟組織范圍內(nèi)的農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，10%用于復(fù)墾后土地的后續(xù)管護和利用。

在集體經(jīng)濟組織擁有合法宅基地，但戶籍不在本集體經(jīng)濟組織的農(nóng)村宅基地使用權(quán)人，自愿申請將宅基地交回集體經(jīng)濟組織的，按本條（1）、（2）、（4）項標(biāo)準(zhǔn)補償。

因繼承或接受贈予取得宅基地并完善了繼承或贈予手續(xù)的農(nóng)村宅基地使用權(quán)人，自愿申請將宅基地交回集體經(jīng)濟組織的，按本條第（1）、（4）項標(biāo)準(zhǔn)補償。

建新拆舊或應(yīng)拆未拆的，宅基地及其附屬設(shè)施用地范圍內(nèi)構(gòu)（附）著物等按4500元/畝給予一次性綜合補償，構(gòu)（附）著物等由土地使用權(quán)人自行清除。

2、自愿在經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃確定的新村居民點新建或聯(lián)建房屋的，其建（構(gòu)）筑物補償、宅基地附屬設(shè)施用地范圍內(nèi)構(gòu)（附）著物等補償以及土地所有權(quán)人收益按本條（1）、（5）項標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，宅基地使用權(quán)補償按退騰的宅基地證載面積扣除新村居民點占用宅基地面積后，按1.5萬元/畝標(biāo)準(zhǔn)補償；建房補助標(biāo)準(zhǔn)為1.0萬元/人（以在籍農(nóng)業(yè)戶口人數(shù)為準(zhǔn)，不含掛靠人口）。

3、農(nóng)村其他建設(shè)用地建（構(gòu)）筑物補助標(biāo)準(zhǔn)。擁有合法產(chǎn)權(quán)證書的其他集體建設(shè)用地使用權(quán)人自愿申請并經(jīng)批準(zhǔn)納入農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公益事業(yè)及基礎(chǔ)設(shè)施用地按本條（1）、（2）、（4）項標(biāo)準(zhǔn)補償。廢棄的磚瓦窯、礦山等無主建設(shè)用地，在復(fù)墾項目區(qū)進行公示無異議的，由項目所在集體經(jīng)濟組織作出書面說明，村、鎮(zhèn)簽署意見后再實施復(fù)墾，按本條（1）、（2）項標(biāo)準(zhǔn)補償給所在集體經(jīng)濟組織。

土地所有權(quán)人收益按本條第（5）項標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

（二）補償補助支付程序

1、原宅基地（其他建設(shè)用地）及建（構(gòu)）筑物補償支付程序。

（1）清理丈量。由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、國土所對納入復(fù)墾范圍的宅基地房屋占地、宅基地附屬設(shè)施用地、其他農(nóng)村建設(shè)用地等進行實地清理丈量、登記造冊（面積以投影面積計算，單個圖斑補償面積不得大于實測1：500現(xiàn)狀圖實施面積）。

（2）公示。鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）在清理丈量基礎(chǔ)上，計算各原宅基地（其他建設(shè)用地）使用權(quán)人各項補償費用后，在項目區(qū)較集中的地點張榜公示，公示期限7天，接受群眾監(jiān)督。

（3）審核。公示無異議并經(jīng)項目所在國土所、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）審核無誤的，報區(qū)國土資源和房屋管理局審核同意后，與集體經(jīng)濟組織簽訂農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾協(xié)議，收回原土地房屋產(chǎn)權(quán)證書交區(qū)國土資源和房屋管理局注銷。

（4）兌現(xiàn)。復(fù)墾項目經(jīng)市國土房管局入庫備案后，項目承擔(dān)單位或鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）將補助費用直接從專項經(jīng)費中撥付到原宅基地（其他建設(shè)用地）使用權(quán)人的帳戶。

2、建（購）房補助支付程序。

（1）申請。原宅基地使用權(quán)人憑本人身份證明、戶口薄、補償協(xié)議、原房屋“兩證”或房地產(chǎn)權(quán)證、商品房購房合同或房地產(chǎn)權(quán)證或去向證明、新建房證明等，向鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）提出建（購）房補貼申請。

（2）公示。鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）根據(jù)原宅基地使用權(quán)人的申請，在項目區(qū)較集中的地點張榜公示，公示期限7天。

（3）審核。公示無異議并經(jīng)項目所在國土所、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）審核無誤的，報區(qū)國土資源和房屋管理局審核。

（4）兌現(xiàn)。復(fù)墾項目經(jīng)驗收確認(rèn)后，經(jīng)審核符合建（購）房補助條件的，將建（購）房補貼從專項經(jīng)費中直接撥付到原宅基地使用權(quán)人帳戶。

3、土地所有權(quán)人收益支付程序。項目實施完成后，根據(jù)市驗收確認(rèn)的減少農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)以及指標(biāo)使用的進度分期支付到集體經(jīng)濟組織帳戶。鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）加強資金使用的監(jiān)管，確保該項資金?？顚Ｓ?。

第十七條工作經(jīng)費。農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾項目的工作經(jīng)費按照驗收確認(rèn)的減少農(nóng)村建設(shè)用地面積計算。

屬區(qū)土地整理中心投資并組織實施的項目，土地整理中心分別按1500元/畝支付鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）和項目所在國土所工作經(jīng)費；分別按200元/畝支付給項目所在村、社集體工作經(jīng)費，專項用于復(fù)墾項目工作。

經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）投資并組織實施的項目，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）分別按3000元/畝、1500元/畝支付給區(qū)土地整理中心和國土所工作經(jīng)費，用于項目申報、規(guī)劃設(shè)計、方案編制、入庫備案、竣工驗收的協(xié)調(diào)和管理工作，分別按200元/畝支付給項目所在村、社集體工作經(jīng)費，專項用于復(fù)墾項目工作。

經(jīng)驗收合格下達(dá)減少建設(shè)用地指標(biāo)合格證起一個月內(nèi),由項目組織實施單位一次性支付給相關(guān)單位。

篇2

關(guān)鍵詞 農(nóng)村集體建設(shè)用地 流轉(zhuǎn) 改革

中圖分類號：D922 文獻標(biāo)識碼：A

一、引言

自20世紀(jì)90年代末以來，全國尤其是沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的城市化進程明顯加快，成為經(jīng)濟高速增長的驅(qū)動力，其中地方政府發(fā)揮了主導(dǎo)作用，土地扮演了舉足輕重的角色。政府通過壟斷土地一級市場，限制集體建設(shè)用地市場化，低價征收農(nóng)民土地后，以市場交易價格出讓土地，獲得了巨額的土地收益。土地出讓金成為了地方政府財政預(yù)算外收入的最主要來源。許多城市土地出讓收入及相關(guān)的房地產(chǎn)收入已經(jīng)占到了其地方財政總收入的40%以上，有些地區(qū)甚至高達(dá)60%～70%。此外，土地交易采用招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的形式也從根本上刺激了政府更多地出讓土地，為城市擴張和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供資金來源。

農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)是從過去政府“以地生財”向提高農(nóng)民財產(chǎn)性收入的根本性轉(zhuǎn)變。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，減少了土地征收對于農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)益的侵害，把城市化帶來的土地級差地租歸還給農(nóng)民，可以緩解目前土地征收過程中產(chǎn)生的農(nóng)民和政府的對立性緊張關(guān)系。減少土地征收，也可以抑制城市蔓延，提高城市土地的集約利用水平，提高城市基礎(chǔ)設(shè)施使用效率和減少城市基礎(chǔ)設(shè)施投資需求。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，毫無疑問，將直接減少土地征收數(shù)量，減少政府的土地出讓收入。這就要求政府要轉(zhuǎn)變城市土地經(jīng)營的思維，從依賴土地出讓收入轉(zhuǎn)變?yōu)樘岣叱鞘泄芾砗头?wù)水平，通過提高城市土地質(zhì)量和改善人居環(huán)境，來提高城市的綜合競爭力，加快城市土地資產(chǎn)的保值和升值。通過實現(xiàn)城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級以及土地的合理配置，最終增加城市的土地收益。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，減少政府土地出讓收益來源，并不意味著政府不能“以地生財”。 實際上世界上很多發(fā)達(dá)國家也都依靠“土地財政”，但國外主要通過對存量土地征收物業(yè)稅、房產(chǎn)稅等方式創(chuàng)造財政收入，這樣既體現(xiàn)了公平性，也保證了政府有相對穩(wěn)定的財政收入。從某種程度而言，物業(yè)稅本質(zhì)并不是為打壓房價而設(shè)計，而是旨在為地方政府提供穩(wěn)定稅源，改善區(qū)域內(nèi)的公共服務(wù)，促使地方政府從“土地財政” 向“公共財政”轉(zhuǎn)型。

二、管理改革的前提：保證集體建設(shè)用地來源的合法性

農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)是集體建設(shè)用地市場化和土地所有權(quán)在經(jīng)濟上得以實現(xiàn)的過程。由于土地非農(nóng)開發(fā)收益遠(yuǎn)高于農(nóng)業(yè)用地收益，因此必須嚴(yán)格控制農(nóng)地轉(zhuǎn)用，落實嚴(yán)格保護耕地和嚴(yán)格集約利用土地的政策。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，應(yīng)充分發(fā)揮土地利用規(guī)劃的作用，使之成為土地用途管制的前提和依據(jù)。凡是土地利用規(guī)劃上沒有確定為建設(shè)用地的，就不能使之成為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。土地利用規(guī)劃必須按照生產(chǎn)布局的要求來配置土地資源，規(guī)劃確定的土地用途不可能按照各個土地所有者的要求來平均分布，其受到自然、經(jīng)濟、社會環(huán)境和區(qū)位條件的制約。劃分為基本農(nóng)田的地區(qū)，其單位面積土地利用的經(jīng)濟產(chǎn)出低，劃分為城鎮(zhèn)用地的，其單位面積土地利用的經(jīng)濟產(chǎn)出高。即使同為城鎮(zhèn)用地，商業(yè)用地的土地資產(chǎn)價格也高于工業(yè)用地。土地利用總體規(guī)劃對于同一個區(qū)域中的土地確定為不同的用途，實際上是賦予了不同的開發(fā)權(quán)利。為了維護社會公平，必須要建立起不同土地用途之間的利益均衡機制。對于土地利用收益高的土地非農(nóng)開發(fā)，應(yīng)該適當(dāng)征收土地增值稅，使因土地規(guī)劃而形成的土地級差收益歸公。例如，英國規(guī)定所有土地的開發(fā)權(quán)都屬于政府所有，土地開發(fā)都必須經(jīng)過政府許可，要繳納土地增值稅，實際上是落實“漲價歸公”。相反，對于土地規(guī)劃規(guī)定只能作為基本農(nóng)田保護的地方，實際上是通過土地利用規(guī)劃剝奪了其土地開發(fā)權(quán)，政府應(yīng)該給予合理的經(jīng)濟補償，即購買土地開發(fā)權(quán)。至于土地規(guī)劃公布實施以后，有的土地使用者要求要改變土地用途，或者提高土地開發(fā)強度，實際上是對于土地開發(fā)權(quán)的再分配，政府在維護土地利用權(quán)威性的同時，應(yīng)該容許不同土地使用者之間進行土地開發(fā)權(quán)交易。土地用途由農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)楣I(yè)、商業(yè)或住宅用地的，或者要求提高土地開發(fā)強度（建筑容積率）的，在不影響區(qū)域生態(tài)環(huán)境質(zhì)量的前提下可以容許其購買土地開發(fā)權(quán)；相反，愿意保持農(nóng)業(yè)用途和生態(tài)用地的，或者要求降低土地開發(fā)強度（建筑容積率）的，或放棄土地開發(fā)權(quán)的，應(yīng)該從周圍地塊開發(fā)權(quán)增加而獲得的級差地租中給予補償。

農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃，只有符合規(guī)劃的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)才能視為合法。土地利用規(guī)劃的實施，必須兼顧土地所有者的合法土地財產(chǎn)權(quán)益，建立起不同的土地用途之間的土地開發(fā)權(quán)的經(jīng)濟補償機制，使土地開發(fā)在促進工業(yè)化和城市化健康發(fā)展的同時，能夠兼顧社會公平，促進和諧社會的建設(shè)。只有實現(xiàn)每個農(nóng)民擁有平等的土地利用開發(fā)權(quán)利，或者在實際獲得的土地利用開發(fā)權(quán)利不一致時能夠獲得經(jīng)濟補償，農(nóng)民才不會違背土地利用規(guī)劃使用土地，土地利用的違法現(xiàn)象也必然減少。

三、管理改革的重點：維護農(nóng)民的長遠(yuǎn)利益

農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)必須以提高農(nóng)民的收入和生存發(fā)展能力為前提。以浙江省寧波市為例，其農(nóng)民就業(yè)非農(nóng)化程度較高，土地已經(jīng)從以農(nóng)民生存發(fā)展需要的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料功能為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐赞r(nóng)民的社會保障功能和土地資本功能為主。上述情況的出現(xiàn)，并非是指其在寧波農(nóng)業(yè)地位的下降，而是由于目前當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)經(jīng)濟收入占農(nóng)民經(jīng)濟收入的比例已經(jīng)下降到一個較低水平，農(nóng)業(yè)也主要依靠外來人口和邊際勞動力支撐，寧波農(nóng)業(yè)發(fā)展對于寧波農(nóng)民的重要性程度降低。寧波工業(yè)化和城市化程度高，基礎(chǔ)設(shè)施配套條件好，特別是改革開放30年來在市場經(jīng)濟條件下培育了許多創(chuàng)新機制，使之能夠成為企業(yè)家的搖籃，形成了中國社會經(jīng)濟發(fā)展最需要和最難得的資源。如果讓寧波能夠擁有更加多的建設(shè)用地，寧波就可以興起更加多的、具有市場活力的企業(yè)，將可以吸引更加多的外來人口在此就業(yè)，也就能夠為全中國的農(nóng)業(yè)剩余勞動力的轉(zhuǎn)移和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率的提高做出貢獻。因此，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)是為了擴大城鎮(zhèn)化和工業(yè)化需要的建設(shè)用地供給，為企業(yè)家提供發(fā)揮才能的空間。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，不僅是為了增加經(jīng)濟收入，而是為了吸引更加多的資金，加快產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)升級和經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變，使經(jīng)濟發(fā)展更快更好，農(nóng)民對于農(nóng)業(yè)的依存程度更小，農(nóng)業(yè)不再成為農(nóng)民的生存負(fù)擔(dān)，而是成為享受自然和生態(tài)文明的源泉。

在倡導(dǎo)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的同時，應(yīng)嚴(yán)防外來剩余資本通過招商引資進入，并憑借資本優(yōu)勢直接占有鄉(xiāng)土社會資源，從根本上擠占本土農(nóng)民的發(fā)展空間。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)應(yīng)成為外來投資促進本土開發(fā)，增加農(nóng)村居民財產(chǎn)性收入的催化劑，而非成為農(nóng)民獲取土地收益的絆腳石。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)必須保證土地流轉(zhuǎn)收益能夠長久維持，為農(nóng)民的生存和發(fā)展提供可靠保證，這就要求農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市時不能投機，而必須采取非常穩(wěn)妥的策略，即農(nóng)民建設(shè)用地應(yīng)以作價入股的方式從事基本建設(shè)，以租賃的方式與工商企業(yè)結(jié)合。由于基本建設(shè)可以長期獲取收益，土地投入的風(fēng)險較小。無論是建車站、碼頭還是建水廠或電廠，農(nóng)民土地作價入股后都可以占有相當(dāng)比例的收益，它不僅降低了基本建設(shè)用地的成本，并且開辟了農(nóng)民收入的來源。但是，針對工商企業(yè)，農(nóng)民絕不可出讓土地，更不能把土地作價入股，由于農(nóng)民本身的局限性，很難在土地出讓后獲取長遠(yuǎn)利益。目前我國很多工商企業(yè)的平均生命周期不到三年，因此農(nóng)民把土地賣給工商企業(yè)也就存在風(fēng)險，如果企業(yè)破產(chǎn)，農(nóng)民不僅得不到分紅，并且有可能損失賴以為生的土地資源。在當(dāng)前我國農(nóng)村社會治理結(jié)構(gòu)還不盡完善，腐敗現(xiàn)象并不鮮見的情況下，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)應(yīng)警惕上述現(xiàn)象的發(fā)生。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)決不應(yīng)成為金融資本對于農(nóng)民剝奪的最后方式。

此外，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)還承擔(dān)著為農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施籌集資金的任務(wù)。農(nóng)村集體建設(shè)用地的有償使用可以為實行無償劃撥的農(nóng)村公共設(shè)施用地及公益性用地提供保障。只有農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)能夠獲得足夠的經(jīng)濟收益，農(nóng)村才有可能投入足夠的建設(shè)用地用于公共設(shè)施建設(shè)和公益性事業(yè)發(fā)展。因此，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)要處理好農(nóng)村集體建設(shè)用地有償使用與農(nóng)村公共設(shè)施建設(shè)和公益性事業(yè)發(fā)展的關(guān)系。

四、管理改革的措施：建立完善的市場化服務(wù)體系

農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)應(yīng)建立完善的市場服務(wù)體系，應(yīng)結(jié)合農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實需要，對于已經(jīng)建立的土地交易有形市場進行擴容和完善，盡快把農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)納入土地交易有形市場的服務(wù)范圍，健全交易規(guī)則，提供相關(guān)服務(wù)，形成農(nóng)村集體建設(shè)用地土地使用權(quán)公平、公開、公正交易的市場環(huán)境。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，要實行交易許可制度和交易預(yù)報制度，對于農(nóng)村集體建設(shè)用地的入市條件進行必要的審查，未獲得農(nóng)村集體經(jīng)濟組織三分之二以上農(nóng)戶同意，不符合農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)條件的農(nóng)村集體建設(shè)用地不得入市交易。

土地交易市場要將農(nóng)村集體建設(shè)用地入市交易的全程公開、透明深入貫徹到實際工作，著重把公開辦事程序、公開業(yè)務(wù)規(guī)則、公開交易信息作為實現(xiàn)陽光操作和市場平等競爭的基礎(chǔ)。要通過公告欄、告知單、互聯(lián)網(wǎng)，以及公布交易活動即時信息、設(shè)立咨詢投訴電話等多種形式，把地塊信息、操作流程、進度安排、參與方式、注意事項、咨詢答疑等內(nèi)容充分、及時地予以披露，確保交易當(dāng)事人對土地交易中的每個步驟、環(huán)節(jié)以及流程都能清晰地了解和掌握。此外，還應(yīng)加大土地市場信息披露力度，各地農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)計劃、土地公開交易信息、土地公開交易結(jié)果等，必須及時和準(zhǔn)確地向社會公布。要加強對土地市場的動態(tài)監(jiān)測，及時了解市場、分析市場，研究完善調(diào)控土地市場的政策措施，科學(xué)地進行土地價格管理，有效地防止集體土地資產(chǎn)的流失。要加強對有形市場的監(jiān)督管理，對不按規(guī)定進入有形市場交易或不按規(guī)則進行交易的行為適時進行糾正，對拒不改正者，不予辦理土地變更登記手續(xù)，并按違法用地查處。對政府部門或土地交易機構(gòu)人員在辦理土地交易過程中接受賄賂、、泄漏機密、的，按情況給予紀(jì)律處分，對構(gòu)成犯罪的，交由司法機關(guān)處理。建立農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)完善的土地市場服務(wù)體系，可以創(chuàng)造公平競爭的市場環(huán)境，避免人為地抬高公開交易競爭門檻，提高土地交易的成功率，也可以降低農(nóng)村集體建設(shè)用地交易成本，通過公平、公開的市場競爭，獲得滿意的土地成交價格，能夠使農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)益得到充分和有效的維護。

五、結(jié)束語

綜上所述，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)是政府從土地財政向公共財政轉(zhuǎn)變的根本途徑，必須依照土地總體規(guī)劃的要求保證農(nóng)村集體建設(shè)用地的合法性，通過經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)變來維護農(nóng)民的長遠(yuǎn)利益，并結(jié)合農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實需求，建立土地交易許可制度和交易預(yù)報制度，保證土地市場交易的公正、公開、透明，形成完善的市場化服務(wù)體系。

（作者單位：浙江大學(xué)公共管理學(xué)院）

參考文獻：

[1]陳美球.我國農(nóng)村集體建設(shè)用地入市的思考.江西農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報：社會科學(xué)版，2009（1）.

[2]陳勇鳴.貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀確保經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展.黨政論壇，2009（3）.

[3]高圣平.集體建設(shè)用地進入市場：現(xiàn)實與法律困境.管理世界，2007（3）.

[4]高中杰.集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中的收益分配研究.經(jīng)濟師，2008（11）.

[5]龍開勝.農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的再思考.國土資源，2009（1）.

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關(guān)鍵詞：農(nóng)村閑置土地；開發(fā)利用；分析研究

中圖分類號：F301 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）08-0-01

一、前言

土地作為人類生存與發(fā)展的基本場所，對于經(jīng)濟的發(fā)展有著重要作用。我國處于經(jīng)濟快速發(fā)展的時期，耕地面積廣，但由于受到人口的影響，使得我國的人均耕地面積較少。因此，需要提高對農(nóng)村閑置土地的利用率，擴大耕地面積，提高糧食產(chǎn)量與對土地的利用率。

二、閑置土地的定義

閑置土地也可稱為拋荒，指的是空閑擱置、沒有得到利用的土地，或者是土地的使用者在取得土地的使用權(quán)后，沒有經(jīng)過政府的同意，超過一定的期限而未進行開發(fā)、建設(shè)的用地。閑置土地又分成非農(nóng)建設(shè)閑置與農(nóng)業(yè)閑置土地兩種，通常判斷農(nóng)地用地是否為閑置，主要根據(jù)農(nóng)作物生長的周期作為參考的，當(dāng)農(nóng)田超過半年處于拋荒的，可稱此農(nóng)田是閑置的土地。我國將閑置農(nóng)業(yè)用地分為三個級別：一級根據(jù)土地的狀況劃分成隱性與顯性用地；二級根據(jù)土地的分類分成閑置園地、閑置耕地與農(nóng)村建設(shè)用地等幾方面；三級按照土地的成因分為污染型、災(zāi)害型以及拋荒型的閑置耕地與建設(shè)用地以及閑置園地等幾類型[1]。

三、農(nóng)村閑置土地的危害

1.影響土質(zhì)

農(nóng)村土地閑置較多，無人耕種管理，長期發(fā)展將導(dǎo)致水土有機質(zhì)的流失，出現(xiàn)土壤沙化或者是呈向堿酸化趨勢發(fā)展，使土地的生產(chǎn)能力下降，影響農(nóng)作物的種植。與此同時，還對周邊非閑置土地造成嚴(yán)重影響，破壞生態(tài)環(huán)境，引起耕地質(zhì)量下降，加快土地質(zhì)量的惡化。

2.阻礙農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展

農(nóng)村的閑置用地增多，可減少人均的耕地面積，使人地矛盾問題更加嚴(yán)重；農(nóng)作物種植減產(chǎn)、農(nóng)民的經(jīng)濟收入來源少，阻礙社會的經(jīng)濟發(fā)展，使得農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值降低，不利于農(nóng)村經(jīng)濟的長遠(yuǎn)發(fā)展。

3.對農(nóng)民的生活造成影響

農(nóng)村土地閑置還將影響農(nóng)民的生活水平與經(jīng)濟收入的提高，削弱農(nóng)民種植農(nóng)作物的積極性，農(nóng)產(chǎn)品收入降低，食糧產(chǎn)量減產(chǎn)，也導(dǎo)致鄉(xiāng)村集體的經(jīng)濟收入下降，不利于我國社會的可持續(xù)發(fā)展。

四、影響農(nóng)村用地閑置的主要因素

1.制度原因

計劃經(jīng)濟到市場經(jīng)濟的改革，使我國的農(nóng)業(yè)制度取得較大的進步，承包責(zé)任制更是提高了農(nóng)民的收入，然而當(dāng)前我國農(nóng)村的生產(chǎn)方式比較落后，分散經(jīng)營，規(guī)模化生產(chǎn)程度低，大多是以家庭為單位進行生產(chǎn)，因此，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率與收入較低，使得農(nóng)業(yè)的發(fā)展處于緩慢的發(fā)展階段。

2.經(jīng)濟原因

社會經(jīng)濟的發(fā)展，使得城鄉(xiāng)貧富差距逐漸擴大，城市經(jīng)濟的發(fā)展急需大批的勞動力滿足發(fā)展的需要，農(nóng)村地區(qū)剩余勞動力充足，為了更好的生存，農(nóng)大批勞動力向城市轉(zhuǎn)移。此外，部分農(nóng)民搬遷至城鎮(zhèn)，他們認(rèn)為在農(nóng)村進行耕種乏味且辛苦，工作也不體面，而在城市，各方面的配套設(shè)施齊全、生活也比較豐富、交通便捷，而不愿回到農(nóng)村。因此，導(dǎo)致農(nóng)村的用地常年閑置，造成土地資源的嚴(yán)重浪費。

3.文化原因

受封建思想影響，農(nóng)民輕農(nóng)棄耕現(xiàn)象嚴(yán)重，部分農(nóng)民不愿耕種也不愿放棄土地，認(rèn)為自己持有土地，處于今后的養(yǎng)老保障考慮，哪怕讓土地處于常年閑置的狀態(tài)。農(nóng)民不耕種，而是將田地作為今后的養(yǎng)老的后路，由此導(dǎo)致更多土地的閑置[2]。

五、解決農(nóng)村閑置用地的開發(fā)利用之對策

1.進行土地整理

根據(jù)多農(nóng)村土地的規(guī)劃與要求，確定用地的目標(biāo)及用途，結(jié)合經(jīng)濟、技術(shù)以及法律、行政等手段進行有效的整理與改造，從而提高對土地的利用率。此外，還可對農(nóng)村用地進行復(fù)墾或者是開發(fā)，對閑置土地進行充分利用，增加耕地面積。

2.進行土地的自由流轉(zhuǎn)

為了提高對農(nóng)村閑置用地的利用率，可以采取自由流轉(zhuǎn)、出租等的方式進行處理，并與受讓方簽定租賃合同，以次提高對閑置土地的利用價值。同時，政府不對農(nóng)村閑置土地的承包或者經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)問題進行干預(yù)，也不承擔(dān)因此產(chǎn)生的風(fēng)險與責(zé)任，而僅僅是充分利用其的資源，對農(nóng)村的閑置土地的轉(zhuǎn)讓、出租等信息進行公布，更好地使土地得到充分利用。

3.落實好惠農(nóng)政策

加強農(nóng)村地區(qū)的組織領(lǐng)導(dǎo)，并且加大農(nóng)業(yè)種植的宣傳力度，落實好水稻良種補貼與農(nóng)機具購置補貼等各項惠農(nóng)的政策，提高農(nóng)民種植的積極性。加大對農(nóng)村道路與水利的投入與基礎(chǔ)建設(shè)，更好地提高對閑置用地的利用率。

4.大力發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟

加大農(nóng)村地區(qū)的基地建設(shè)，大力發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟，充分利用閑置的土地，對土壤肥力不足或者是土地干旱等現(xiàn)象進行改造，增加農(nóng)村耕地的數(shù)量與面積，改善農(nóng)業(yè)的生態(tài)環(huán)境，提高農(nóng)業(yè)產(chǎn)量與農(nóng)民收入，確保農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展[3]。

六、結(jié)語

總之，做好農(nóng)村閑置農(nóng)業(yè)用地的開發(fā)與利用工作，不僅需要大力發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，提高農(nóng)民種植的積極性，而且政府應(yīng)給予有效引導(dǎo)、重視宣傳、落實農(nóng)業(yè)政策，促進農(nóng)村閑置土地的充分利用，增加耕地面積，促進農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。

參考文獻：

[1]官本仁.小議農(nóng)村閑置土地的開發(fā)利用[J].福建論壇(人文社會科學(xué)版),2010(10):36-38.

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【關(guān)鍵詞】農(nóng)村地區(qū) 用電管理 問題 對策

一、農(nóng)村地區(qū)用電管理中存在的問題

現(xiàn)階段農(nóng)村地區(qū)用電管理體制還很不健全，甚至是有名無實，在出現(xiàn)問題的時候往往沒有人管，只是形成了一個空的架子，嚴(yán)重的缺少落實與有效的監(jiān)督管理。目前，我國農(nóng)村地區(qū)的用電管理大部分都是采用的是縣、鄉(xiāng)、村這三級的管理體制，鄉(xiāng)級的供電站表面上是縣級供電部門的派出機構(gòu)，但是在形式上又是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府管電的只能部門，主要責(zé)任是對于本站范圍內(nèi)的工農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)和人民生活用電的各項管理工作，負(fù)責(zé)的主要工作包括用電設(shè)施的建設(shè)、運行、維護和抄表以及收費等。鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立的管電領(lǐng)導(dǎo)小組通常受縣局和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府部分的雙重管理。但是在遇到較為復(fù)雜的問題的時候，這樣的機構(gòu)就如同形同虛設(shè)。

農(nóng)村地區(qū)用電管理存在的另一個問題就是農(nóng)村高低壓電網(wǎng)健康水平較低，直接導(dǎo)致用電設(shè)備的事故率較高。造成這種現(xiàn)象的原因主要有：一種是農(nóng)村地區(qū)用電管理的資金較為緊張，這樣的問題一直制約著農(nóng)村地區(qū)電網(wǎng)改造和健康水平的提高，致使電網(wǎng)老化問題無法得到及時的解決，電網(wǎng)改造很難實現(xiàn)。第二方面的原因是在農(nóng)村地區(qū)，農(nóng)村干部的換屆較為頻繁和普遍，致使大部分的干部都只考慮發(fā)展當(dāng)前的經(jīng)濟，而不考慮長遠(yuǎn)的利益和對于基礎(chǔ)設(shè)施的改造工作，導(dǎo)致用電設(shè)備的嚴(yán)重老化，斷線和跳閘等現(xiàn)象時有發(fā)生，給人們的日常生產(chǎn)活動造成了很大的不便。

農(nóng)村地區(qū)的電工素質(zhì)普遍較低，電工隊伍還不夠穩(wěn)定是農(nóng)村地區(qū)用電管理存在的另一個較為嚴(yán)重的問題。農(nóng)村電工作為農(nóng)村電力行業(yè)中最基礎(chǔ)的成員，他們的整體素質(zhì)和穩(wěn)定對于農(nóng)村地區(qū)的用電管理有至關(guān)重要的作用。然而農(nóng)村地區(qū)的電工的素質(zhì)還普遍較低，隊伍還相對不穩(wěn)定，產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因有很多，其中農(nóng)村地區(qū)的電工存在著老齡化的問題，文化水平也相對較低，導(dǎo)致接受能力也普遍較差。有些電工是隨著村級干部的換屆而產(chǎn)生的，在用電的管理方面上大部分都是村里干部說了算，形成了干部管電，他人無權(quán)過問的現(xiàn)象。同時，農(nóng)村地區(qū)的電工的工資是很低的，甚至不能夠有保障，這就造成了部分地區(qū)的電工寧愿選擇其他行業(yè)也不愿意從事電工工作。

農(nóng)村地區(qū)的電價過高的問題一直沒有得到很好的解決，個別電工在工作中存在著送人情的情況，致使普通農(nóng)戶的電價過高。同時由于農(nóng)村地區(qū)的用電設(shè)備的管理工作不善，大馬拉小車的現(xiàn)象和嚴(yán)重，電工就會把罰款分?jǐn)偟睫r(nóng)戶手里，導(dǎo)致了電價的提高。而且低壓線路的質(zhì)量越來越差，高耗能的設(shè)備也得不到及時的改造升級，對于電能的損耗較大，加大了電量的損失，也導(dǎo)致了農(nóng)戶的用電費用較高的現(xiàn)象。

二、農(nóng)村地區(qū)用電管理的措施

首先要完善農(nóng)村地區(qū)的用電管理體制，改變鄉(xiāng)級用電管理組織的結(jié)構(gòu)和成分，用專人來分管電力，將責(zé)與權(quán)進行明確，將本人的工資與待遇等各方面與用電管理工作相掛鉤，并以此來作為干部考核的一個重要的項目。同時還要依法制電，將農(nóng)村地區(qū)的用電管理的各項法律法規(guī)進行完善和健全，改變單單依靠供電部門來管電的不正常的現(xiàn)象，由縣、鄉(xiāng)兩級電力部門共同監(jiān)察組織，把公安和法院等部門也納入管理中來。縣政府和縣級的供電管理部門要與鄉(xiāng)政府部門簽訂用電管理的合同，將電力事業(yè)的發(fā)展納入政績考核中。

為解決農(nóng)村地區(qū)高低壓電網(wǎng)的健康水平偏低，設(shè)備的事故率較高的問題，要加大農(nóng)村電網(wǎng)的改造與升級，以“誰用電、誰拿錢、誰受益”的辦電原則，力爭多方籌措農(nóng)電改造資金。鄉(xiāng)級供電站也要大力的興辦第三產(chǎn)業(yè)等來緩解農(nóng)村電力方面資金較為緊張的矛盾。各級領(lǐng)導(dǎo)部門也要認(rèn)識到問題的嚴(yán)重性，把貧困地區(qū)的用電問題納入到振興貧困地區(qū)經(jīng)濟的一個重要問題中來。

農(nóng)村地區(qū)的電工的素質(zhì)的提高和受到良好的待遇將是解決電工工作穩(wěn)定性的良策。首先要對農(nóng)村電工加強安全教育工作，認(rèn)真學(xué)習(xí)安全法規(guī)。要利用多種形式，加強對農(nóng)村地區(qū)的居民的安全用電知識的宣傳，普及安全用電常識，做到家喻戶曉。在網(wǎng)改的過程中要按技術(shù)規(guī)程的高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求、高質(zhì)量來進行施工，特別是變壓器的高度，導(dǎo)線對地距離都要進行嚴(yán)格把關(guān)，確保安全無事故。同時要提高農(nóng)村地區(qū)電工的工作效益，減輕農(nóng)村電工的勞動強度，適當(dāng)提高電工工資、勞保福利待遇；要為農(nóng)村電工辦理人身意外傷害保險和養(yǎng)老保險，以解決其后顧之憂。而且還要加大對農(nóng)村地區(qū)電工的培訓(xùn)教育力度，以此來提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。要定期不定期地對農(nóng)村電工進行思想政治、安全法規(guī)和業(yè)務(wù)技術(shù)方面的培訓(xùn)工作，要讓農(nóng)村電工認(rèn)識到為農(nóng)民、為農(nóng)村、為農(nóng)村經(jīng)濟服務(wù)是一項長期的堅持不懈的工作，任重而道遠(yuǎn)。并且要進行嚴(yán)格的考核，實行持證上崗制度，把考核、考試成績記入檔案作為其評優(yōu)、評先進和聘用、解聘的重要依據(jù)。

為了有效的解決農(nóng)村地區(qū)電價過高的問題，各級電力主管部門要相關(guān)人員要切實的履行阿訇職責(zé)，對電價進行有效的核算，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)禁各種不合理的收費現(xiàn)象，對于農(nóng)村電網(wǎng)的改造方面的維護費用要加強管理與監(jiān)督的力度，做到專款專用。同時要加強農(nóng)村地區(qū)電工的職業(yè)道德的教育工作，對于任何有違反規(guī)定的人員要立即撤換。對于電價的執(zhí)行情況要進行公布，讓群眾來監(jiān)督。而且對于高耗能的變壓器要進行合理的更換，以減少因設(shè)備而造成的電量的損失的情況。對于農(nóng)村地區(qū)在生產(chǎn)生活中的用電管理要集中的計量并定期的檢驗，實行統(tǒng)一的抄表并及時的通知到用戶。

三、總結(jié)

綜上所述，電業(yè)的發(fā)展對于農(nóng)村地區(qū)的日常生產(chǎn)活動有至關(guān)重要的作用，相關(guān)電力和政府部門要將解決農(nóng)村地區(qū)的用電問題納入到工作中去，對農(nóng)村的電網(wǎng)進行合理及時的改造與升級，加強對電工的專業(yè)知識的培訓(xùn)工作，適當(dāng)提高電工的工資水平與待遇。同時要對農(nóng)村的電價問題進行合理的解決，做到公開公正，接受群眾的監(jiān)督。只有做到這些，農(nóng)村的電力事業(yè)才能得到良好的發(fā)展，為農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展做出貢獻。

參考文獻：

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我國的土地法律制度就內(nèi)容而言大體可分為兩個方面，一是土地權(quán)利制度，二是土地管理制度。土地權(quán)利是民事權(quán)利中的財產(chǎn)權(quán)的一種，屬于私法領(lǐng)域的范疇。現(xiàn)階段，農(nóng)村土地使用權(quán)制度的具體形態(tài)是土地承包經(jīng)營權(quán)制度。土地管理則是國家對人們使用土地的控制、管理、監(jiān)督行為，屬于公法范疇。后者實際上是出于社會公共利益、國家長遠(yuǎn)發(fā)展以及某種政策需要的考慮對土地權(quán)利的行使通過強制性的規(guī)定進行的限制。因此，我國農(nóng)村集體所有的土地中，存在三個不同的利益主體，即所有權(quán)人、承包經(jīng)營權(quán)人、土地管理者(政府)。從理論上講，這三個利益主體的利益在宏觀上是一致的，但在現(xiàn)實生活中，由于各自的出發(fā)點和行為動機不同，其利益在微觀上是不一致的、甚至在有的情況下是沖突的。

長期以來，不顧農(nóng)民意愿占用土地、侵害土地承包經(jīng)營權(quán)的現(xiàn)象屢禁不止，而且近些年呈愈演愈烈之勢。大面積不斷上升的土地違法案件，許多情形下就是以行使土地所有權(quán)或有些地方政府行使土地管理權(quán)的名義出現(xiàn)的。因此要保護土地承包經(jīng)營權(quán)、進而實現(xiàn)承包經(jīng)營權(quán)的有序流轉(zhuǎn)，必須明確不同主體的利益界限。

二、土地所有者與使用者(承包方)的利益界限

之所以劃分土地所有者與使用者的利益界限，主要是因為作為所有人代表的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和作為承包經(jīng)營權(quán)人的農(nóng)民(戶)之間存在不同的利益目標(biāo)。作為土地所有人，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織享有占有、使用、收益、一定限度內(nèi)的處分的權(quán)利。例如，在土地上興建公共設(shè)施、根據(jù)人口調(diào)整土地、對承包方對土地的合理使用、在一定條件下收回土地、承包期滿后重新發(fā)包等。土地經(jīng)營活動具體是由承包經(jīng)營人進行的，因而土地的實際占有、使用是土地使用人。土地使用人從事經(jīng)營活動，要進行一定的投入，并享有收益權(quán)，同時要進行土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，就涉及到對土地承包經(jīng)營權(quán)的處分。

只要實行了土地承包經(jīng)營，對土地的占有、使用一般不存在利益劃分問題，但由于作為土地所有人和土地承包經(jīng)營權(quán)人都存在收益和處分的權(quán)利，就存在如何劃分其利益的問題，這個問題事關(guān)承包經(jīng)營權(quán)能否得到切實保護、土地改良能否實現(xiàn)、土地利用是否合理、農(nóng)村集體的共同經(jīng)濟利益能否實現(xiàn)等。在實踐中存在的一個問題是，作為土地所有人代表的村委會等農(nóng)村集體機構(gòu)出于各種考慮對農(nóng)戶承包經(jīng)營的土地進行調(diào)整、收回，用來與外部合作或分配給其他人，而農(nóng)戶又不愿意交回土地。另一個問題是，農(nóng)民從事土地承包經(jīng)營活動，要實現(xiàn)長遠(yuǎn)的、持續(xù)的利益，就需要在土地上投入，按照現(xiàn)行制度，農(nóng)民收益權(quán)的內(nèi)容是完成了交給集體提留之后對農(nóng)產(chǎn)品的收益權(quán)，但農(nóng)民在土地上投入、使土地增值時，增值部分的利益仍然包含在集體土地所有權(quán)之內(nèi)，屬于所有人的利益，這樣，除了農(nóng)業(yè)投入產(chǎn)出比不合理、耕種土地沒有收益的原因外，土地增值部分的利益不歸屬于承包人也是制約農(nóng)民在土地上投入的制度因素。

為切實保護農(nóng)民耕種土地的權(quán)利，首先要合理界定土地所有權(quán)人與使用權(quán)人的利益界限。由于人地矛盾突出，土地承擔(dān)保障功能，筆者不贊同將農(nóng)民承包土地的權(quán)利確定為永佃權(quán)。維持土地所有人處分權(quán)、在一定條件下調(diào)整或收回土地的權(quán)利仍然是必要的。但是，所有人行使處分權(quán)除了受國家土地管理制度約束外，相對于承包人而言，其處分權(quán)的界限應(yīng)當(dāng)限制在實現(xiàn)土地保障功能的范圍之內(nèi)。也就是說，只有為實現(xiàn)土地生活保障功能的目的，才能經(jīng)過一定的程序行使調(diào)整土地的權(quán)利。例如當(dāng)人口增加到一定程度，一部分人沒有土地承包，為保障其生活來源，才可以調(diào)整土地。另外，承包人將土地改變用途，由于非農(nóng)業(yè)經(jīng)營的，使土地失去了保障功能，也可以收回土地。除此之外，不得以各種名義行使處分權(quán)收回土地，這樣就基本上排除了村委會等集體所有人代表出于經(jīng)濟利益的目標(biāo)改變用途以各種名義損害農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)。

其次，為在制度上鼓勵農(nóng)民在土地上增加投入，提高土地利用效率，要合理劃分所有人與使用人的收益權(quán)的界限。作為自然資源土地的所有人，農(nóng)村集體向承包戶收取一定的提留來體現(xiàn)其收益權(quán)，作為使用人，農(nóng)民對承包土地所生產(chǎn)的農(nóng)產(chǎn)品具有收益權(quán)，是不存在爭論的。問題是，土地所有人的經(jīng)濟利益范圍是否應(yīng)當(dāng)及于土地增值部分，也就是說，土地的增值價值應(yīng)當(dāng)歸誰所有。應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，土地原有價值、供求性增值和用途性增值屬于所有人的利益范圍，應(yīng)當(dāng)歸農(nóng)村集體所有。在現(xiàn)階段，實行家庭承包經(jīng)營，對農(nóng)村土地投資主要是由土地使用人進行的。當(dāng)農(nóng)民對土地增加投入使土地出現(xiàn)增值價值后，增值部分實際上是投入土地資本的價值，這部分價值與土地原有價值在物質(zhì)形態(tài)上不可分離，與其他投資不同，農(nóng)用土地增加資本投入后，其價值增值是有期限的，如果以后不再投入，其價值增值就會用盡。因此要保持或增加價值，需要不斷的投入。如果土地增值部分的價值一律歸集體所有，那么在承包期限內(nèi)即使對土地有所投入，也難以避免短期行為。這樣不利于土地持續(xù)改良。為鼓勵農(nóng)民長期性的持續(xù)的投入，建議就土地投資性增值部分的價值，在承包期滿后一定期限內(nèi)屬于承包人所有。因為，如果永久歸承包人所有，那么就會抑制承包期滿后他人承包該土地時投資的積極性。由于土地投資所產(chǎn)生的價值增值與土地本身無法分離，因此，承包人在承包期滿后一定期限內(nèi)享有增值價值所有權(quán)，不一定表現(xiàn)為雙重所有權(quán)，而應(yīng)當(dāng)表現(xiàn)為在農(nóng)村集體享有所有權(quán)的前提下，承包期滿后，原承包人就農(nóng)村集體收取的提留在一期限內(nèi)按比例享有收益權(quán)。至于承包期內(nèi)土地增值部分的利益，在農(nóng)產(chǎn)品價值或數(shù)量增加中已經(jīng)體現(xiàn)，或通過承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)實現(xiàn)。

三、土地所有者、使用者與土地管理者（政府）的利益界限

首先應(yīng)當(dāng)指出，土地的自然特性決定了土地所有權(quán)從來就是相對的，受限制的。現(xiàn)代社會中，對土地所有權(quán)的限制不僅僅是私法上的限制，更重要的是公法上的限制，由政府對土地資源的使用進行管理、控制，這是世界各國的通例。之所以要進行公法上的限制，是因為土地是不可再生的自然資源，土地的使用與保護，不僅僅是財產(chǎn)權(quán)利的問題，還是事關(guān)人類生存的大事。在我國，合理利用土地、切實保護耕地是基本國策。實現(xiàn)這一目標(biāo)的途徑就是嚴(yán)格的土地管理制度。土地所有人、使用人使用權(quán)、處分權(quán)的行使，必須以不違反土地管理制度為限。版權(quán)所有

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1.農(nóng)村地下水安全監(jiān)管的重要性

水是生命之源，農(nóng)村飲水安全直接關(guān)系到農(nóng)民的基本生存生活問題。農(nóng)村飲水安全工程是建設(shè)社會主義新農(nóng)村的一項重要工程，是關(guān)注民生、解除民憂、謀求民利的具體體現(xiàn)，也是實踐科學(xué)發(fā)展觀的重要內(nèi)容。農(nóng)村供水工程是農(nóng)村經(jīng)濟社會發(fā)展的重要基礎(chǔ)設(shè)施，是改善農(nóng)民生活、提高農(nóng)民健康水平、保障農(nóng)村經(jīng)濟社會發(fā)展不可替代的基礎(chǔ)設(shè)施。目前，農(nóng)村自來水普及率低，設(shè)施簡陋，用水方便程度較低，飲水安全問題嚴(yán)重。

2.存在的主要問題

2.1農(nóng)村飲水安全規(guī)劃與新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃不同步

由于飲水不安全地區(qū)主要集中在水質(zhì)差、縣鄉(xiāng)交界的偏僻地帶，飲水規(guī)劃相對先前一步，而目前正在開展的新農(nóng)村建設(shè)，多選擇在交通、住房、水源等條件較好的地方，因此，客觀上增加了農(nóng)村飲水安全工程建設(shè)與新農(nóng)村改水工程建設(shè)結(jié)合的難度。如果要求與新農(nóng)村建設(shè)結(jié)合，勢必要對規(guī)劃進行調(diào)整，有的地方調(diào)整幅度較大，而國債資金使用方向有著嚴(yán)格規(guī)定，這種調(diào)整勢必導(dǎo)致投資地點與國家批復(fù)投資地點不一致。如何使農(nóng)村飲水工程建設(shè)與新農(nóng)村建設(shè)改水工作有機結(jié)合，成為現(xiàn)階段需要探討的一個重要問題。

2.2飲水工程建設(shè)與管理農(nóng)民參與度不高

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，許多地方在工程建設(shè)的選點、工程規(guī)模和資金來源等方面，對農(nóng)民公開得不夠。多數(shù)農(nóng)民知道水價由電費、維護費和管理人員補貼等組成，但不知自己所交水費是如何確定的，不清楚水價成本到底是多少，水價應(yīng)該如何定，定多少才合理。

2.3工程管理體制、運行機制不夠健全

飲水工程建設(shè)后直接交給用水單位管理，由于管理人員工資較低而沒有專人負(fù)責(zé)（基本都是兼管），管理人員的主要任務(wù)就是收取水費、看管設(shè)備和定時供水，存在管理不到位、不及時的現(xiàn)象。

2.4水價偏低，水費收取不及時

由于農(nóng)村還沒有形成用水交費的觀念，對水價的承受能力低，因此價格管理中存在著水價偏低，有的村（居）收取的水費甚至不夠電費，造成飲水工程無法正常運轉(zhuǎn)，不能回收資金、形成良性循環(huán)，對以后的持續(xù)發(fā)展，帶來困難。

3.建立長效機制管理的建議

3.1加大《水法》等政策法規(guī)宣傳力度

針對農(nóng)村傳統(tǒng)的用水習(xí)俗，絕大部分農(nóng)民缺乏節(jié)水意識的現(xiàn)狀，扎實開展節(jié)水進社區(qū)、進家庭活動的宣傳，利用廣播、電視網(wǎng)絡(luò)等新型現(xiàn)代媒體與傳統(tǒng)的標(biāo)語、?？按骞_欄等形式，宣傳水利法規(guī)和節(jié)水小常識，將節(jié)約用水條款寫進《村規(guī)民約》，建立農(nóng)村飲用水長效管理機制，讓群眾節(jié)水意識入心入腦。

3.2以水養(yǎng)水，建立規(guī)范的用水管理模式

我縣農(nóng)村飲用水管理模式主要有四種：⑴城鄉(xiāng)一體化供水，主要是集鎮(zhèn)附近村，由城鎮(zhèn)自來水公司負(fù)責(zé)管理運營。約占總?cè)丝?0%；⑵村委會自行管理，指定專人負(fù)責(zé)日常管理，約占總?cè)丝?0%。⑶承包經(jīng)營管理，由村委組織招標(biāo)發(fā)包給單位或個人管理，發(fā)包期一般10-15年，約占總?cè)丝?0%。⑷農(nóng)民用水者協(xié)會（或村老年協(xié)會）負(fù)責(zé)管理，占總?cè)丝?0%。從目前管理成效看，第一三種模式最為正常，第二四種模式因受管理人員素質(zhì)、經(jīng)費保障等因素影響，運營狀況時好時壞。事實證明，管理是關(guān)鍵。對已建投入使用的農(nóng)村飲用水工程，可否采取產(chǎn)權(quán)拍賣，長期承包與政府扶助相結(jié)合的管理模式，來推動和規(guī)范農(nóng)村飲用水管理，使農(nóng)村、農(nóng)民能真正喝上放心水、安全水，最終實現(xiàn)以水養(yǎng)水的良好運營機制。

3.3提高農(nóng)村飲用水管理隊伍素質(zhì)

當(dāng)前，全縣農(nóng)村飲用水工程有管理組織的約占85%，但各地管理水平參差不齊。要提高管理水平、關(guān)鍵是提升管理者的素質(zhì)。為此，政府部門要安排專項資金用于教育、培訓(xùn)和考核，受益村要推薦1-2名有文化、有技術(shù)、有責(zé)任性、事業(yè)心，公道正派、且群眾信任的村民代表擔(dān)任飲水管理人員，管理人員必須通過政府部門或相關(guān)職能部門組織的考試合格后，方可持證上崗，培訓(xùn)工作要經(jīng)常性、長期性地進行。

3.4健全農(nóng)村飲用水應(yīng)急防范機制

針對農(nóng)村飲用水面廣點多，意味著風(fēng)險點多，不可預(yù)測突實發(fā)事件概率增大的情況。因此，要實施好縣政府最嚴(yán)格的水資源管理制度和《農(nóng)村飲水安全工程建設(shè)管理暫行辦法》、《農(nóng)村飲水安全分散工程實施方案》，縣水利部門與鄉(xiāng)鎮(zhèn)要建立工作專班、定期檢查督促，加大水資源管理，嚴(yán)格控制取水許可證審批、發(fā)放。縣水利部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)要制訂和完善農(nóng)村飲用水應(yīng)急預(yù)案，一旦有水質(zhì)事件發(fā)生，及時啟動預(yù)案，提高應(yīng)急處置能力。

3.5建管并重，健全農(nóng)村飲用水保障機制

經(jīng)驗收合格的集中供水工程，要統(tǒng)一管理、維護核算、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展，以保證工程的正常運行和長期發(fā)揮效益，不斷增強農(nóng)村飲水安全發(fā)展后勁。就我縣而言，單靠村級保障供水經(jīng)費是不現(xiàn)實的，其因一，農(nóng)村集體經(jīng)濟薄弱，有很多村是空殼村、負(fù)債村；其二水費收取困難，農(nóng)村、農(nóng)民的傳統(tǒng)觀念水是天降的，是白用的，尚未樹立商品水意識；其三政府沒有設(shè)立長效管理專項資金。同時，要明確縣水利行政部門為農(nóng)村飲用水工程建后管理的主管部門，衛(wèi)生部門、環(huán)保部門為水質(zhì)監(jiān)測和供水水源保護的責(zé)任部門。

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各省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列省轄市土地（國土）管理局（廳），解放軍土地管理局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團土地管理局：

現(xiàn)將浙江省人民政府批轉(zhuǎn)省土地管理局關(guān)于農(nóng)村宅基地有償使用試點情況和今后意見報告的通知轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請各地結(jié)合實際，抓緊試點工作。

在農(nóng)村實行宅基地有償使用，是貫徹“十分珍惜和合理利用每寸土地，切實保護耕地”的基本國策，正確引導(dǎo)農(nóng)民節(jié)約、合理使用土地，保護耕地的一項長期的、根本性的措施。根據(jù)國務(wù)院〔1990〕4號文件關(guān)于近兩年內(nèi)抓好宅基地有償使用試點工作的要求，國家局希望各?。▍^(qū)）、直轄市土地管理部門在做好試點工作的基礎(chǔ)上，認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗，進一步推進農(nóng)村宅基地有償使用制度改革。

篇8

為不斷顯化集體土地資產(chǎn)，切實保障農(nóng)民權(quán)益，優(yōu)化土地資源配置，促進土地節(jié)約集約利用，推進農(nóng)村經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，加快社會主義新農(nóng)村建設(shè)，浙江省積極開展農(nóng)村集體建設(shè)用地使用制度改革探索實踐，切實加強農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理工作。浙江省早在2001年7月就出臺《關(guān)于加強農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理的意見》（浙土資發(fā)[2001]256號），2005年出臺《關(guān)于進一步加強農(nóng)村宅基地管理的意見》（浙土資[2005]94號）；2012年2月，浙江省委、省政府出臺《關(guān)于深入推進統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革積極開展農(nóng)村改革試驗的若干意見》（浙委[2012]20號）明確提出“按照產(chǎn)權(quán)明晰、用途管制、節(jié)約集約、嚴(yán)格管理的原則，進一步完善農(nóng)村土地管理制度”，并提出了農(nóng)村土地管理制度改革的具體內(nèi)容，為農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)工作的開展指明了方向。

（一）明確思路，突出重點

浙江省根據(jù)黨的十七屆三中全會提出“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，對依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，必須通過統(tǒng)一有形的土地市場，以公開規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在符合規(guī)劃的前提下與國有土地享有平等權(quán)益”的基本精神，在堅持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、節(jié)約集約，政府引導(dǎo)、農(nóng)民自愿，循序漸進、分步實施，符合“兩規(guī)”、維護權(quán)益和“局部試驗、封閉運行、結(jié)果可控”的原則下，積極開展集體建設(shè)用地使用制度改革和集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，重點突出以下三個方面。

其一，構(gòu)建新型的農(nóng)村集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)體系，賦予集體建設(shè)用地使用權(quán)完整的用益物權(quán)。從改革和創(chuàng)新集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)制度入手，參照國有土地有償使用制度改革模式，構(gòu)建起與國有土地產(chǎn)權(quán)外在形式相一致，內(nèi)在權(quán)益相同，涵蓋集體建設(shè)用地出讓、劃撥、出租使用權(quán)等在內(nèi)的集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)體系，賦予集體建設(shè)用地類似于國有建設(shè)用地同等的完整產(chǎn)權(quán)權(quán)能，從而實現(xiàn)與國有建設(shè)用地使用權(quán)的“同地、同權(quán)、同價”，并在城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場之中遵循相同的流轉(zhuǎn)和管理規(guī)則，實現(xiàn)自主交易、流轉(zhuǎn)。

其二，明確集體建設(shè)用地使用權(quán)的入市流轉(zhuǎn)條件，創(chuàng)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場和運行規(guī)則，規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。根據(jù)十七屆三中全會《關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題決定》（下稱《決定》）精神，結(jié)合該省已有的實踐及形勢發(fā)展要求，按照“平穩(wěn)推進，逐步放開”的改革總體要求，對入市流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地的政策范圍把握 “存量為主，‘規(guī)劃區(qū)外’增量”的基本原則。所謂存量為主，是指對于已依法取得并符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃的存量集體建設(shè)用地使用權(quán)（包括農(nóng)村集體經(jīng)營性、工業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)等），都允許農(nóng)村集體經(jīng)濟組織本著農(nóng)民自愿的原則，以所有權(quán)人身份將集體建設(shè)用地使用權(quán)以出讓、出租、作價出資或入股、抵押等形式實行有償使用和流轉(zhuǎn)。這相比于現(xiàn)行《土地管理法》第63條規(guī)定集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)僅限于“依法取得、符合土地利用總體規(guī)劃，因鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)破產(chǎn)兼并等情形”而言有很大程度的突破。所謂“規(guī)劃區(qū)外”增量，是指根據(jù)十七屆三中全會《決定》提出“在土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外，經(jīng)批準(zhǔn)占用農(nóng)村集體土地建設(shè)非公益性項目，允許農(nóng)民依法通過多種方式參與開發(fā)經(jīng)營并保障農(nóng)民合法權(quán)益”的基本精神，允許“規(guī)劃區(qū)外”非建設(shè)用地特別是農(nóng)用地，依法辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用后，不必經(jīng)過征收，可以直接由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依照有關(guān)規(guī)定將土地使用權(quán)通過出讓、出租、作價出資或入股等方式讓渡給使用者。這相比于現(xiàn)行《土地管理法》第43條規(guī)定集體建設(shè)用地使用權(quán)的初次設(shè)立只能基于“鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)、農(nóng)村村民住宅等三類鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)”而言有很大的突破。

其三，鼓勵引導(dǎo)農(nóng)村宅基地實施有償使用和有條件流轉(zhuǎn)。一是通過完善農(nóng)村宅基地制度，嚴(yán)格宅基地管理，進一步強化宅基地對農(nóng)民居住的社會保障功能以及切實保障農(nóng)民依法取得宅基地福利的權(quán)利；二是強化宅基地節(jié)約集約利用的內(nèi)部約束機制，鼓勵和引導(dǎo)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織在充分尊重農(nóng)民意愿的基礎(chǔ)上，實施宅基地有償使用和有條件流轉(zhuǎn)，通過經(jīng)濟杠桿手段調(diào)節(jié)宅基地的公平分配使用，提高宅基地利用率；三是結(jié)合社會主義新農(nóng)村建設(shè)，探索健全農(nóng)村宅基地整理置換復(fù)墾的新機制、新手段，以整村搬遷為主導(dǎo)方式，集中性農(nóng)民公寓安置為主，加大農(nóng)村居民點整治力度，促進農(nóng)村向城鎮(zhèn)、中心村集中，促進村莊合理布局，進而推進城鄉(xiāng)建設(shè)用地的空間重構(gòu)，提高城鄉(xiāng)建設(shè)用地利用效率。以湖州為例，近兩年該市大力推進農(nóng)村土地綜合整治工作，目前已獲省政府批復(fù)農(nóng)村土地整治項目35個，共取得農(nóng)村土地綜合整治周轉(zhuǎn)指標(biāo)20482畝，已完成簽約農(nóng)戶3380戶，其中完成搬遷934戶，完成安置區(qū)建設(shè)面積25.86萬平方米。該市各地結(jié)合農(nóng)村土地綜合整治，積極探索農(nóng)村宅基地的退出機制，特別是吳興區(qū)八里鎮(zhèn)南片作為浙江省唯一的省級新農(nóng)村建設(shè)體制創(chuàng)新試驗區(qū)，牢牢抓住這一契機，取得明顯成效。吳興區(qū)八里鎮(zhèn)南片規(guī)劃新建三個農(nóng)民社區(qū)用于安置，總建筑面積達(dá)140萬平方米，將實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)80%以上的人口集聚。該項目區(qū)在充分尊重群眾意愿的基礎(chǔ)上，通過采取貨幣安置、“住房+商貿(mào)用房”、“住房+標(biāo)準(zhǔn)廠房”以及“房票”（被安置農(nóng)戶可以選擇實物安置以及房票安置的方式，選擇房票安置的可以向當(dāng)?shù)卣I(lǐng)取每100平方米每年1.6萬元的租金）等模式，積極推進了農(nóng)村宅基地的搬遷和農(nóng)民安置社區(qū)的建設(shè)，目前該項目區(qū)已完成農(nóng)戶簽約1156戶，約占40%，其中已完成搬遷265戶。此舉既為農(nóng)民打造了創(chuàng)業(yè)就業(yè)新平臺、增加了財產(chǎn)性收入，又加速了農(nóng)村宅基地退出。

（二）完善政策，規(guī)范操作

2001年，浙江省國土資源廳《印發(fā)關(guān)于加強農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理的通知》（浙土資發(fā)[2001]256號），明確了該省農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的基本條件、主要方式和基本程序，規(guī)范了流轉(zhuǎn)收益分配與管理。

1.農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的范圍

一是符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃并依法取得的存量集體建設(shè)用地使用權(quán)（包括農(nóng)村集體經(jīng)營性、工業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)等）；二是土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外的農(nóng)用地和未利用地，符合土地利用總體規(guī)劃依法辦理轉(zhuǎn)用審批手續(xù)的。

2.農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的條件

一是經(jīng)依法批準(zhǔn)使用，且權(quán)屬合法、四至清楚、產(chǎn)權(quán)明晰；二是符合土地利用總體規(guī)劃以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)村建設(shè)規(guī)劃；三是原則上不改變土地原批準(zhǔn)用途；四是非娛樂項目和房地產(chǎn)開發(fā)用地；五是使用新增集體建設(shè)用地從事經(jīng)營性活動，應(yīng)當(dāng)符合國家產(chǎn)業(yè)政策、土地供應(yīng)政策、土地使用標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境保護及安全生產(chǎn)等法律法規(guī)的規(guī)定。

3.農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的原則

一是堅持土地所有權(quán)人、使用權(quán)人自愿的原則，需經(jīng)村民自治組織2/3以上成員或代表同意；二是由土地權(quán)所有人與使用權(quán)人簽訂書面的流轉(zhuǎn)合同，并申辦土地登記手續(xù)；三是通過統(tǒng)一有形的土地市場，以公開、規(guī)范方式進行流轉(zhuǎn)。

4.農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的方式

對符合上述條件的建設(shè)用地，準(zhǔn)許流轉(zhuǎn)主要有三種方式：一是在城市規(guī)劃區(qū)、建制鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍外和本級集體經(jīng)濟組織范圍內(nèi)進行流轉(zhuǎn)的，可與土地所有權(quán)人協(xié)商確定轉(zhuǎn)讓（不超過同類用途國有土地使用權(quán)出讓最高年限并與企業(yè)經(jīng)營年限相一致，一次性收取土地收益）、租賃（3至5年，定期收取土地租金）、作價出資或入股、抵押等方式流轉(zhuǎn)。二是在城市規(guī)劃區(qū)、建制鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)需要流轉(zhuǎn)給本集體經(jīng)濟組織以外人員使用的，原則上要在政府讓利條件下將集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)為國有，并辦理國有土地有償使用手續(xù)。三是在堅持農(nóng)民宅基地“一戶一宅”原則的前提下，允許農(nóng)戶將原合法使用的宅基地連同地上建筑物轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織內(nèi)符合宅基地申請條件的其他農(nóng)戶，但不得直接轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民。需要整體轉(zhuǎn)讓或部分轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民的，應(yīng)征得集體土地所有權(quán)人同意，并向集體土地所有權(quán)人支付相當(dāng)?shù)恼鞯刭M用；受讓人符合享受經(jīng)濟適用房條件的，可直接變更登記并發(fā)給國有土地使用證；受讓不符合享受經(jīng)濟適用房條件的，則在追補房地產(chǎn)級差地租的基礎(chǔ)上，按出讓等有關(guān)規(guī)定發(fā)給國有土地使用證。

5.農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)審批的程序

對保留集體土地所有權(quán)不變的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，由流轉(zhuǎn)雙方或受讓方持原有土地證書或用地批準(zhǔn)文件、流轉(zhuǎn)協(xié)議等資料，向縣級以上國土資源部門提出書面申請；經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源所初審，認(rèn)為符合有關(guān)規(guī)定的，送市、縣國土資源部門審批；市、縣國土資源部門審查認(rèn)為符合有關(guān)規(guī)定的，報市、縣人民政府批準(zhǔn)；受讓方憑批準(zhǔn)文件及有關(guān)申請等資料辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)登記，領(lǐng)取集體建設(shè)用地使用證或土地他項權(quán)利證書。對轉(zhuǎn)為國有土地的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，由流轉(zhuǎn)雙方或受讓方持原有土地證書或用地批準(zhǔn)文件、與土地所有者簽訂的集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的協(xié)議、經(jīng)三分之二以上村民代表同意轉(zhuǎn)為國有土地的會議紀(jì)要等資料，向縣以上國土資源部門提出書面申請；受讓方與市、縣國土資源部門簽訂國有土地使用權(quán)有償使用合同；經(jīng)縣、市人民政府初審后，報省政府批準(zhǔn)；受讓方憑批準(zhǔn)文件及有關(guān)申請等資料，辦理土地變更登記手續(xù)，領(lǐng)取國有土地使用證。

6.流轉(zhuǎn)收益分配與管理

農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的土地收益，堅持以土地所有權(quán)人為主的原則進行分配。在城市規(guī)劃區(qū)、建制鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍外和本級集體經(jīng)濟組織范圍內(nèi)進行流轉(zhuǎn)的，土地收益歸集體土地所有權(quán)人所有，市、縣不參與收益分配。即鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級所有的土地收益全額歸鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟組織所有；村級所有的土地收益原則上歸村集體所有，但考慮鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對基礎(chǔ)設(shè)施的投入和維護，可與村協(xié)商參與分成，比例一般為15%，最高不得超過20%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府可在收益中參照國有土地出讓金管理辦法給國土資源所一定比例的業(yè)務(wù)費。在城市規(guī)劃區(qū)、建制鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)屬于集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的，實行有償使用的土地收益按有關(guān)規(guī)定上交市、縣，為鼓勵流轉(zhuǎn)，市、縣政府可根據(jù)本地實際將一定比例的土地收益返還給原土地所有權(quán)人，使原土地所有者連同原土地使用者能得到成交額80%以上的收益（含土地征用費）。屬于保留農(nóng)村集體土地所有權(quán)不變的，實行有償使用的土地收益，市、縣政府可根據(jù)本地實際，規(guī)定返還比例或定額（基準(zhǔn)價15%）分成土地收益，并按有關(guān)規(guī)定上交市、縣財政。同時，規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益管理，有關(guān)土地收益國土資源部門統(tǒng)一收交，嚴(yán)格按照“收支兩條線”有關(guān)規(guī)定進行管理，并要求農(nóng)村集體經(jīng)濟組織將土地收益單獨建賬，實行村務(wù)公開，主要用于土地整理和村公益事業(yè)建設(shè)，嚴(yán)禁擠占挪用。

（三）試點引路，有序推進

為探索農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理的新機制、新方法，浙江省選擇湖州市和建德市開展農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點工作。

1.建德市試點

建德市在1999年4月選擇了乾譚鎮(zhèn)作為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點，并于2000年6月出臺《建德市集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》（建政[2000]9號），對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的原則、范圍和對象、審批權(quán)限和方式、程序和要求、終止和處置、權(quán)益和管理、地價評估和確認(rèn)等方面予以了政策規(guī)范，使該市集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理工作步入正軌。建德市還針對不同的流轉(zhuǎn)方式印制了農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的各類文本，如集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)審批呈報表、集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、土地使用權(quán)租賃申報審批表、轉(zhuǎn)制企業(yè)土地租賃合同書等。審批具體程序為：一是申請。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)時，由土地使用者持原批準(zhǔn)使用土地文件或集體建設(shè)用地使用證，流轉(zhuǎn)雙方的合同和有關(guān)部門意見，向國土管理部門提出流轉(zhuǎn)申請，以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的還需進行地價評估，集體土地流轉(zhuǎn)當(dāng)事人根據(jù)不同的流轉(zhuǎn)方案簽訂相應(yīng)的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同。二是審批。根據(jù)該辦法規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，首次土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市國土資源局審核后報市政府批準(zhǔn)。土地使用權(quán)再次流轉(zhuǎn)即二次流轉(zhuǎn)由市國土局直接審批。三是登記發(fā)證。土地使用者按流轉(zhuǎn)合同規(guī)定付清土地價款后，到建德市國土資源局辦理土地登記發(fā)證。集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)后再次流轉(zhuǎn)的，應(yīng)征得土地所有者的同意，終止原簽訂的流轉(zhuǎn)合同，辦理注銷登記后，按規(guī)定程序辦理流轉(zhuǎn)審批手續(xù)。2000年以來，建德市以乾譚鎮(zhèn)試點經(jīng)驗為基礎(chǔ)，以《建德市集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》為依據(jù)，在全市范圍內(nèi)積極推進集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)工作，至今已累計流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地291宗，面積155.16萬平方米，其中轉(zhuǎn)讓74宗、面積15.34萬平方米，租賃180宗、面積120.35萬平方米，抵押37宗、面積19.47萬平方米，累計為各級農(nóng)村集體經(jīng)濟組織獲取土地收益600多萬。

2.湖州市試點

湖州市早在1997年就介入了鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村集體企業(yè)轉(zhuǎn)制中集體土地資產(chǎn)處置工作，嘗試集體經(jīng)濟組織以租賃方式向轉(zhuǎn)制后企業(yè)提供土地的做法。2001年以被列入全國農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)試點單位為契機，湖州市積極推進農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)工作。同年9月出臺《湖州市區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用管理試行辦法》（湖政辦發(fā)[2001]104號），對集體建設(shè)用地所有權(quán)內(nèi)涵、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的主要形式、適用范圍、審批程序等進行了規(guī)定，并明確了集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的收益分配與管理原則。自此，試點工作在全市范圍內(nèi)擴面。2008年7月又出臺《湖州市農(nóng)村住房抵押借款暫行辦法》（湖政辦發(fā)[2008]85號），進一步豐富了集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)形式與內(nèi)容。在實際操作中，湖州市把集體建設(shè)用地使用分為一級供應(yīng)和二級流轉(zhuǎn)并作了具體界定。一級供應(yīng)發(fā)生在所有者與使用者之間，指初次供應(yīng)，包括讓與（一般不得超過原土地承包期限）、租賃（一般為3至10年）、作價入股和置換；二級流轉(zhuǎn)發(fā)生在使用者之間，指已取得使用權(quán)的再次流轉(zhuǎn)，包括轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、作價入股和抵押。在收益分配上，為保證集體建設(shè)用地使用收益，湖州市確定了最低保護價，并根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展和土地市場發(fā)育狀況適時調(diào)整。目前湖州市實際操作中土地租賃年租金為2.4～8元/平方米不等，讓與價格一般為34元/平方米左右。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的收益分配，遵循“誰所有、誰受益”的原則，扣除應(yīng)上繳的國家稅費、地面作物補償外，土地收益分別歸鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體、村或村民小組農(nóng)民集體所有。自開展農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)工作以來，全市已累計流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地641宗，面積553.04萬平方米，其中出讓540宗、面積331.78萬平方米，租賃101宗、面積221.26萬平方米，累計為各級農(nóng)村集體經(jīng)濟組織獲取土地收益1億多元。

二、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)存在的主要問題

（一）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)缺乏相關(guān)法律政策依據(jù)

《土地管理法》第43條、第62條規(guī)定，一方面對集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)采取嚴(yán)格限制和禁止的態(tài)度，另一方面也給集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)開了一道小口，使破產(chǎn)或兼并等原因造成的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地被動流轉(zhuǎn)合法化，其實質(zhì)是既承認(rèn)二級市場的存在，又否定一級市場的合法性，而二級市場必須以一級市場為基礎(chǔ)，法律對流轉(zhuǎn)采取的含糊態(tài)度很大程度上限制了集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場的正常發(fā)展。雖然《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）等文件允許集體建設(shè)用地依法流轉(zhuǎn)，但未能超越現(xiàn)行法律對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的限制，執(zhí)行效能不足。

（二）集體建設(shè)用地所有權(quán)主體界定不清晰

依照我國現(xiàn)行立法規(guī)定，集體土地依法由“農(nóng)民集體”所有，同時依照《土地管理法》的規(guī)定，“農(nóng)民集體所有”又可具體分為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有、村農(nóng)民集體所有和村民小組集體所有，農(nóng)村集體土地所有權(quán)由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或村集體經(jīng)濟組織、村民委員會，村民小組之類的主體來行使。但一般來說，“農(nóng)民集體”這樣一個集合概念，在所有權(quán)行使問題上，往往只有抽象意義，很難成為實踐層面上的市場主體。因此，集體建設(shè)用地所有權(quán)主體界定并不清晰，土地所有權(quán)人事實上很難落實，集體成員對土地的所有、使用、經(jīng)營、收益和處置等權(quán)利與責(zé)任無法體現(xiàn)，集體建設(shè)用地的權(quán)益有時無法得到保障。

（三）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)分配不合理

一些地方集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配較為混亂，所有者、使用者和各級政府之間的利益分配關(guān)系不清。要么各級政府對流轉(zhuǎn)管理太死，政府收益分配比例過高；要么集體土地所有者繞開政府進行私下交易，侵占由國家投資帶來的土地增值收益；還有些甚至是土地使用者私下流轉(zhuǎn)土地，造成集體和國家土地收益的雙重流失，更有甚者一些村干部利用職務(wù)便利，在流轉(zhuǎn)過程謀求私利，損害廣大農(nóng)民利益。即使是農(nóng)村集體所有者，由于三級所有權(quán)主體鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村和村內(nèi)集體經(jīng)濟組織之間的利益分配關(guān)系也較含混，上級所有者利用行政權(quán)力侵占下級所有者流轉(zhuǎn)收益的現(xiàn)象時有發(fā)生。

（四）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)相關(guān)配套政策不完善

農(nóng)村集體建設(shè)用地使用制度是農(nóng)村土地基本制度的重要組成部分，改革牽涉到千家萬戶的利益，同時也涉及相關(guān)配套政策改革，如征地制度、社會保障體制、金融體制改革等。目前因相關(guān)配套制度改革滯后，影響集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)工作順利推進，如因金融機構(gòu)對集體建設(shè)用地存在一定的歧視，集體建設(shè)用地設(shè)定抵押很困難，為便于融資，很多地方都將原采取流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地所有權(quán)轉(zhuǎn)為國有，并為企業(yè)辦理國有土地使用權(quán)有償使用手續(xù)。同時隨著集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場的不斷發(fā)展，如何協(xié)調(diào)兩個市場的相互關(guān)系，盡量減少矛盾和沖擊，也是未來迫切需要解決的一個問題。

三、進一步規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的對策建議

（一）加快土地管理相關(guān)法律法規(guī)修訂進程

浙江集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度改革，基本還停滯在局部試點及現(xiàn)行法律法規(guī)的約束范圍之內(nèi)。加快農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，涉及《土地管理法》、《擔(dān)保法》等法律修改，在法律未作修改的前提下進行改革探索，必然面臨著司法難題。因此，建議盡快修訂集體土地管理相關(guān)法律法規(guī)，通過解除法律上對集體建設(shè)用地的限制，允許農(nóng)村集體建設(shè)用地在特定范圍內(nèi)自由流轉(zhuǎn)。同時，國家應(yīng)盡快出臺《農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理辦法》，對集體建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)權(quán)能、入市條件和形式、使用年限、抵押融資保障等方面作出明確規(guī)定，以規(guī)范流轉(zhuǎn)交易和管理行為，促進流轉(zhuǎn)的有序進行。

（二）加強集體建設(shè)用地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)登記

土地產(chǎn)權(quán)保障是市場經(jīng)濟下土地管理制度的重要內(nèi)容，明晰的土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系是保障交易安全，發(fā)揮市場機制優(yōu)化配置土地資源的重要條件。因此，強化土地產(chǎn)權(quán)登記，是規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。推進包括農(nóng)村宅基地在內(nèi)的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度改革，必須要加強集體土地所有權(quán)、使用權(quán)的登記發(fā)證工作，依法確定集體土地的權(quán)屬，明晰集體土地所有權(quán)、使用權(quán)的主體，保障交易安全。建議加快推進以土地為基礎(chǔ)的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建設(shè)。

（三）建立集體建設(shè)用地使用權(quán)地價評估與管理制度

土地價格的確定是土地作為特殊商品進入市場流轉(zhuǎn)的核心問題之一。為避免集體土地資產(chǎn)流失與資源浪費，類似于政府定期評估并公布城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價體系，建議市、縣人民政府土地主管部門應(yīng)當(dāng)定期制定并公布本行政區(qū)域內(nèi)包括農(nóng)村居住用地在內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、出讓最低限價等政府公示地價。

（四）完善農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)金融創(chuàng)新和支持

開展農(nóng)村集體建設(shè)用地使用制度改革金融創(chuàng)新和支持探索，解決集體建設(shè)用地使用權(quán)及農(nóng)房抵押融資和資產(chǎn)處置等問題。開展土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村住房等抵押貸款試點，擴大農(nóng)村有效抵押物范圍和抵押受讓人范圍，充分體現(xiàn)和盤活農(nóng)村集體土地的資產(chǎn)屬性，不斷繁榮發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟。

（五）完善農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益分配政策

一是把農(nóng)民放在土地利益分配體系之內(nèi)，讓他們對土地的所有權(quán)、使用權(quán)、處置權(quán)等財產(chǎn)權(quán)得到充分的尊重，利益得到充分保障。建議從國家層面制訂農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益分配的原則性意見，明確集體建設(shè)用地收益分配主體，以及利益主體之間的分配比例，維護國家、集體土地所有權(quán)人、集體建設(shè)用地使用權(quán)人的應(yīng)得權(quán)益。二是集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益分配應(yīng)當(dāng)兼顧城鄉(xiāng)發(fā)展的需求，建議完善集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益的管理政策，加強對國家和集體經(jīng)濟組織土地收益分配的管理，以確保國家、村集體對農(nóng)業(yè)和農(nóng)村的投入，改善農(nóng)民和生產(chǎn)生活條件。三是明確農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益的用途，明確新增農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的有償使用收益歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，統(tǒng)一用于區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)等，集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益納入農(nóng)村村務(wù)公開民主管理體系，實行?？顚Ｓ茫邮苷O(jiān)督。

（六）統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展盤活存量集體建設(shè)用地

一是按照節(jié)約集約原則，規(guī)范有序開展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點，推進農(nóng)村土地綜合整治，加大農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用地整理復(fù)墾力度，積極盤活農(nóng)村存量集體建設(shè)用地，健全土地增值收益分配機制，促進農(nóng)村人口向中心鎮(zhèn)、中心村集聚，優(yōu)化農(nóng)村土地利用結(jié)構(gòu)和布局，提高農(nóng)村集體建設(shè)用地的節(jié)約集約利用水平。二是保障農(nóng)民宅基地用益物權(quán)，積極穩(wěn)妥開展宅基地流轉(zhuǎn)試驗，探索建立宅基地有償使用、有償退出和跨村置換機制，增加集體建設(shè)用地市場的有效供給。三是探索建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，穩(wěn)妥開展依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，允許農(nóng)民依法通過多種方式參與城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃區(qū)外占用農(nóng)村集體土地建設(shè)的非公益性項目的開發(fā)經(jīng)營。

篇9

各鎮(zhèn)人民政府是本轄區(qū)內(nèi)土地管理的責(zé)任主體，要依照土地管理相關(guān)法律法規(guī)和政策，嚴(yán)格審核農(nóng)村村民住宅及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地，監(jiān)督村民委員會管理本村屬于農(nóng)民集體所有的土地，合理利用土地資源，切實履行好土地監(jiān)管職責(zé)。國土資源管理部門要依法辦理各類用地審批手續(xù)，積極服務(wù)好地方經(jīng)濟發(fā)展。嚴(yán)禁任何單位和個人以任何形式私自亂批、亂建。區(qū)國土、財政、規(guī)劃建設(shè)、發(fā)改、監(jiān)察、林業(yè)、農(nóng)業(yè)、農(nóng)經(jīng)、交通、環(huán)保等有關(guān)部門按照各自職責(zé)，密切配合，共同做好相關(guān)工作。

二、進一步規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地的審批

（一）規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用范圍。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅建設(shè)可以使用農(nóng)民集體所有土地。

（二）嚴(yán)格農(nóng)村集體建設(shè)用地審批條件。興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)申請使用集體建設(shè)用地的，必須具備以下條件：符合土地利用總體規(guī)劃和城市、鎮(zhèn)村建設(shè)規(guī)劃；符合國家產(chǎn)業(yè)政策；符合國家、省建設(shè)項目控制指標(biāo)有關(guān)規(guī)定；符合其他有關(guān)法律法規(guī)或政策規(guī)定。

農(nóng)村村民申請住宅建設(shè)用地的，按照《國土資源部關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》（國土資發(fā)〔〕234號）、《省人民政府辦公廳關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理工作的通知》（政辦發(fā)〔〕104號）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（三）規(guī)范集體建設(shè)用地審批程序。興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，以及村民建住宅需要使用集體建設(shè)用地的，必須依法辦理規(guī)劃建設(shè)許可和建設(shè)項目用地審批手續(xù)。涉及農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，其中占用林地的，必須按程序呈報，經(jīng)依法辦理林地手續(xù)后方可建設(shè)；涉及占用耕地的必須依法履行耕地占補平衡義務(wù)；各鎮(zhèn)應(yīng)根據(jù)實際需要于每年年初向區(qū)政府申報農(nóng)轉(zhuǎn)用計劃，區(qū)政府向市政府申請辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，經(jīng)依法批準(zhǔn)后再逐宗批準(zhǔn)供應(yīng)。

三、加強農(nóng)村集體建設(shè)用地的規(guī)劃

（一）嚴(yán)格農(nóng)村集體建設(shè)用地用途管制和規(guī)劃管理。利用農(nóng)民集體所有土地進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，必須符合土地利用總體規(guī)劃和城市、鎮(zhèn)村建設(shè)規(guī)劃，納入年度土地利用計劃，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。土地使用者應(yīng)當(dāng)按照市、區(qū)人民政府有關(guān)建設(shè)用地批準(zhǔn)文件規(guī)定的用途和條件使用土地，確需改變土地原批準(zhǔn)用途的，須經(jīng)土地所有者和區(qū)國土、規(guī)劃部門同意，報市、區(qū)人民政府批準(zhǔn)。禁止擅自將農(nóng)民集體所有農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，禁止通過“以租代征”等方式使用集體農(nóng)用地進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，禁止以各種名義擅自擴大農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)模。

（二）優(yōu)化集體建設(shè)用地的結(jié)構(gòu)和布局。在符合土地利用總體規(guī)劃和城市、鎮(zhèn)村建設(shè)規(guī)劃的前提下，有序推進工業(yè)向產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)集中、服務(wù)業(yè)向中心城鎮(zhèn)集中、人口向小城鎮(zhèn)和中心村鎮(zhèn)集中。城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村，應(yīng)當(dāng)集中規(guī)劃興建村民住宅小區(qū)，加快城鎮(zhèn)化進程，避免在城鎮(zhèn)建設(shè)中重復(fù)拆遷。城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外的農(nóng)村，應(yīng)在土地利用總體規(guī)劃確定的村鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，按照統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)建設(shè)用地的要求，從嚴(yán)控制集體建設(shè)用地總量，加強相關(guān)規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃的銜接，合理確定農(nóng)村居民點的數(shù)量、布局、范圍和用地規(guī)模，同時要結(jié)合鎮(zhèn)村發(fā)展需要，及時對鎮(zhèn)村規(guī)劃進行修編。村民新建住宅必須向規(guī)劃好的居民點聚集，住宅朝向、結(jié)構(gòu)需根據(jù)規(guī)劃統(tǒng)一布局。

（三）推進城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤工作。各鎮(zhèn)人民政府和國土資源管理部門要嚴(yán)格按照城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤專項規(guī)劃，在確保城鄉(xiāng)建設(shè)用地總量不增加、耕地和基本農(nóng)田數(shù)量不減少、質(zhì)量有提高的前提下，合理引導(dǎo)建設(shè)用地結(jié)構(gòu)和布局調(diào)整，實現(xiàn)土地節(jié)約集約利用。

（四）嚴(yán)禁違法違規(guī)使用集體土地。任何單位和個人不得自行與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或個人簽訂征地協(xié)議，未經(jīng)有關(guān)部門審批不得將農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。嚴(yán)禁任何單位和個人租用、占用農(nóng)民集體所有土地進行房地產(chǎn)開發(fā)。嚴(yán)禁違反土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，規(guī)避農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批，通過出租（承租）、承包等“以租代征”方式非法使用農(nóng)民集體所有土地進行非農(nóng)業(yè)項目建設(shè)的行為。

四、加強農(nóng)村集體建設(shè)用地的節(jié)約集約利用

（一）嚴(yán)格執(zhí)行集體建設(shè)用地使用標(biāo)準(zhǔn)。使用集體建設(shè)用地興辦企業(yè)，其投資強度、容積率、建筑系數(shù)等指標(biāo)參照《工業(yè)項目建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（國土資發(fā)〔〕24號）執(zhí)行。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)的用地規(guī)模，參照國家、省建設(shè)項目控制指標(biāo)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，嚴(yán)格控制超標(biāo)準(zhǔn)用地建房，宅基地面積不得超過《省人民政府辦公廳關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理工作的通知》（政辦發(fā)〔〕104號）規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。堅決防止產(chǎn)生超面積占用宅基地和新的“一戶多宅”現(xiàn)象。對農(nóng)村村民出賣、出租住房后再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

（二）提高集體建設(shè)用地節(jié)約集約利用水平。農(nóng)民住宅建設(shè)要符合土地利用總體規(guī)劃和城市、鎮(zhèn)村建設(shè)規(guī)劃，遵循節(jié)約合理利用土地、切實保護耕地、提高土地利用效益的原則。新增住宅建設(shè)用地先行安排村內(nèi)空閑地、閑置宅基地，凡村內(nèi)空閑地、閑置宅基地未復(fù)墾之前，不得批準(zhǔn)占用耕地建設(shè)住宅。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展要以園區(qū)經(jīng)濟為模式，以產(chǎn)業(yè)集聚為方向，以集約用地為基本要求，促進企業(yè)集群和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的形成。

五、建立農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)范管理的長效機制

（一）廣泛開展土地管理法律法規(guī)和政策宣傳。各鎮(zhèn)人民政府、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會與國土資源管理部門要結(jié)合社會主義新農(nóng)村建設(shè)的要求，采用通俗易懂的方式，廣泛深入地開展土地管理法律法規(guī)特別是農(nóng)村集體建設(shè)用地管理法律法規(guī)的宣傳教育和培訓(xùn)，使鎮(zhèn)村干部、農(nóng)民和城鎮(zhèn)居民、企業(yè)法人真正知曉并自覺遵守土地管理法律法規(guī)。

（二）加強對集體建設(shè)用地使用的監(jiān)督管理。各鎮(zhèn)人民政府、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會及國土資源管理部門要高度重視集體建設(shè)用地使用管理，切實加強監(jiān)管工作。每年年初區(qū)政府與各鎮(zhèn)（管委會）簽署集體建設(shè)用地管理責(zé)任狀，鎮(zhèn)政府（管委會）要與各村簽訂責(zé)任狀，明確責(zé)任。進一步健全和完善動態(tài)巡查機制，建立區(qū)、鎮(zhèn)、村三級聯(lián)動巡查制度，各地國土資源所要及時發(fā)現(xiàn)和制止各類土地違法行為。強化村組干部責(zé)任意識，村干部要協(xié)助國土資源所負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村宅基地的現(xiàn)場踏勘、規(guī)劃初審和材料上報，對轄區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的未批先建或亂占濫建等不按規(guī)劃要求建房的，及時制止并上報情況。任何單位和個人不得利用集體建設(shè)用地審批、農(nóng)民建房之機向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或農(nóng)民亂收費。

篇10

貫徹市委、市政府關(guān)于加快建立“以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)”長效機制，形成我市城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展一體化新格局的決策要求，繼續(xù)解放思想，著力改革城鄉(xiāng)二元土地管理結(jié)構(gòu)，逐步建立健全城市和農(nóng)村一體化土地市場，構(gòu)建符合“首善之區(qū)”目標(biāo)要求、與我市經(jīng)濟社會發(fā)展水平相適應(yīng)、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的土地管理新局面。

二、基本原則

按照城鄉(xiāng)土地管理一體化的理念，完善土地利用總體規(guī)劃編制，合理確定農(nóng)用地、生態(tài)用地和建設(shè)用地的規(guī)模和邊界，實現(xiàn)保障發(fā)展、保護資源、保持生態(tài)的和諧統(tǒng)一。按照加快建立現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系的要求，合理布局城鄉(xiāng)建設(shè)用地，優(yōu)化國土開發(fā)格局，堅持節(jié)約集約用地、努力提高土地產(chǎn)出率，建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。堅持立足我市實際，充分尊重農(nóng)民意愿，切實保護耕地資源和基本農(nóng)田，深化征地制度改革，維護農(nóng)民的合法權(quán)益和長遠(yuǎn)生計。按照依法、自愿、有償和“三個不得”(不得改變土地集體所有性質(zhì)、不得改變土地用途、不得損害農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)益)的原則，推進土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。

三、目標(biāo)任務(wù)

通過多部門的協(xié)同運作、齊抓共管，努力構(gòu)建“統(tǒng)籌安排、規(guī)劃科學(xué)、權(quán)屬清晰、流轉(zhuǎn)活躍、使用規(guī)范、集約高效”的農(nóng)村土地市場，建立適應(yīng)*經(jīng)濟社會發(fā)展和市場經(jīng)濟規(guī)律的農(nóng)村土地管理新機制。

(一)完善各級土地利用總體規(guī)劃。根據(jù)建立現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系和建設(shè)宜居城市的“首善之區(qū)”的城市發(fā)展目標(biāo)和“東進、西聯(lián)、南拓、北優(yōu)、中調(diào)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，與主體功能區(qū)規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃充分協(xié)調(diào)，針對我市土地利用圈層結(jié)構(gòu)及組團式空間結(jié)構(gòu)的特點，按照“生態(tài)優(yōu)先、城鄉(xiāng)一體、節(jié)約用地、適度規(guī)?！钡囊?，編制完善市、區(qū)(縣級市)、鎮(zhèn)三級土地利用總體規(guī)劃。

(二)規(guī)范農(nóng)村土地登記。在我市完成集體土地登記(經(jīng)濟聯(lián)社一級)覆蓋率96．2％的基礎(chǔ)上，進一步推進集體土地登記發(fā)證的細(xì)化分解工作，利用第二次土地調(diào)查成果，到2010年底基本完成我市集體土地所有權(quán)登記發(fā)證(經(jīng)濟合作社一級)工作。

(三)加強農(nóng)村集體建設(shè)用地管理，盤活閑置宅基地、低效用地等存量集體建設(shè)用地，提高集體建設(shè)用地節(jié)約集約利用水平。規(guī)范、促進農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，逐步建立城鄉(xiāng)土地的統(tǒng)一交易平臺和交易規(guī)則。出臺規(guī)范集體建設(shè)用地的管理政策，從申請、審批、流轉(zhuǎn)、監(jiān)督等方面進行規(guī)范。

(四)依法有序地逐步開放農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場。2012年，全市農(nóng)村土地承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)率達(dá)到50％以上，其中流轉(zhuǎn)期限在3年以上的流轉(zhuǎn)率達(dá)到25％以上。

(五)建立適應(yīng)我市農(nóng)村集體經(jīng)濟發(fā)展和保障農(nóng)民長遠(yuǎn)生計的征地保障新機制。規(guī)范征地權(quán)行使，繼續(xù)完善征地補償辦法和標(biāo)準(zhǔn)，制訂征地區(qū)片綜合地價、青苗和地上附著物補償標(biāo)準(zhǔn)，出臺留用地管理辦法，貫徹落實《*市被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險試行辦法》，切實維護被征地農(nóng)民權(quán)益，保障其長遠(yuǎn)生計。

(六)建立耕地保護長效機制，實行耕地保護目標(biāo)責(zé)任制管理，加強違法用地查處，建立耕地保護利益激勵制度。

四、具體措施

(一)理順農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，加快推進集體土地權(quán)屬登記。

1．建立健全農(nóng)村土地登記政策法規(guī)。嚴(yán)格執(zhí)行《*市農(nóng)村房地產(chǎn)登記規(guī)定》、《(*市農(nóng)村房地產(chǎn)登記規(guī)定)實施細(xì)則》、《關(guān)于開展農(nóng)村土地登記準(zhǔn)備工作的通知》、《*市農(nóng)村土地登記發(fā)證工作方案》、《*市城鄉(xiāng)地籍?dāng)?shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)》等文件和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)現(xiàn)實需要，不斷完善、更新農(nóng)村土地登記制度，確保制度執(zhí)行到位。

2規(guī)范土地登記程序。選定基礎(chǔ)條件較好的2個區(qū)作為農(nóng)村土地登記試點，在試點過程中解決集體土地所有權(quán)主體確定、土地登記經(jīng)費、地籍信息化管理等問題，形成一套由土地登記申請一地籍調(diào)查一權(quán)屬審核一公告和注冊登記一頒發(fā)土地證書5個環(huán)節(jié)組成的管理運作模式。運作成熟后，在全市推廣。

3．建立全市統(tǒng)一的農(nóng)村集體土地登記發(fā)證系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫。通過農(nóng)村集體土地登記發(fā)證系統(tǒng)生成審批表、公告以及宗地圖、宗地面積表、宗地界址點和土地登記卡、土地歸戶卡等相關(guān)文件，確保集體土地登記資料的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化和統(tǒng)一化。

4．加強土地權(quán)屬爭議調(diào)處。對有權(quán)屬爭議的土地，利用農(nóng)村登記發(fā)證系統(tǒng)，實行備案登記，并建立權(quán)屬爭議臺帳，移交各級調(diào)處機構(gòu)。通過加強土地權(quán)屬爭議調(diào)處，加快推進集體土地所有權(quán)登記發(fā)證。

(二)完善鎮(zhèn)村規(guī)劃和鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，實現(xiàn)合理布局。

1．按照城市化發(fā)展指引政策和建立宜居城市的要求，優(yōu)化土地利用布局和主體功能區(qū)土地規(guī)劃。充分發(fā)揮規(guī)劃的導(dǎo)向作用，促進全市的土地利用圈層結(jié)構(gòu)和城鄉(xiāng)布局的進一步完善。因地制宜地合理確定生態(tài)保護用地和建設(shè)用地的邊界，做到集體建設(shè)用地、耕地、農(nóng)田保護區(qū)布局合理，實現(xiàn)保障發(fā)展、保護資源、保持生態(tài)、和諧統(tǒng)一。

2．按照“結(jié)構(gòu)升級、集聚發(fā)展、節(jié)約高效”的原則，推動鎮(zhèn)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，促進農(nóng)村產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展。合理確定農(nóng)民集中居住區(qū)的布局、規(guī)模。引導(dǎo)分散農(nóng)村居民點的適度集中歸并，集約節(jié)約用地。

(三)繼續(xù)做好耕地保護特別是基本農(nóng)田保護，維護農(nóng)民根本利益。

1．對耕地保護實行目標(biāo)責(zé)任制和責(zé)任追究制管理。對區(qū)(縣級市)黨政領(lǐng)導(dǎo)班子和領(lǐng)導(dǎo)干部保護耕地的情況進行考核，并通過簽訂責(zé)任書將控制和查處“兩違”(違法用地、違法建設(shè))的責(zé)任納入到鎮(zhèn)(街)和相關(guān)職能部門的政績考核和經(jīng)濟獎勵考核范圍內(nèi)。嚴(yán)格執(zhí)行《關(guān)于建立土地執(zhí)法共同責(zé)任機制的意見》(穗辦〔2009〕1號)，按照屬地管理的原則，落實地方黨委、政府及其派出機構(gòu)、相關(guān)職能部門和單位及其工作人員在土地執(zhí)法工作中的共同責(zé)任，對存在違法違規(guī)用地查處不力、驗收不過關(guān)、失職瀆職等行為的，依法依紀(jì)追究責(zé)任。

2．嚴(yán)格土地執(zhí)法監(jiān)察，早發(fā)現(xiàn)、早制止、早查處、早報告。完善國土資源執(zhí)法體制，充實市、區(qū)兩級國土資源執(zhí)法監(jiān)察隊伍編制和經(jīng)費，加快建立多部門聯(lián)動執(zhí)法機制。建立我市的土地執(zhí)法監(jiān)督檢查和聯(lián)席會議制度，構(gòu)建以市紀(jì)檢監(jiān)察、國土房管、規(guī)劃、城管、建設(shè)、公安、發(fā)展改革、工商、環(huán)保、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、供水、供電、供氣等部門，以及各區(qū)(縣級市)黨委、政府為主體的土地執(zhí)法共同責(zé)任網(wǎng)絡(luò)。建立市域范圍的土地監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，利用衛(wèi)星遙感影像、航空拍攝照片等信息手段加強動態(tài)巡查。

3．開辟耕地開發(fā)補充新途徑，確保耕地占補平衡。加強耕地保護特別是基本農(nóng)田保護工作，加大農(nóng)用地開發(fā)整理復(fù)墾力度，在做好調(diào)查統(tǒng)計的基礎(chǔ)上，推進25度以下宜農(nóng)坡地的開發(fā)整理工作。加強與省內(nèi)相關(guān)城市協(xié)作，多種形式開展易地補充開發(fā)耕地工作。

4．建立耕地保護利益激勵制度。建立健全基本農(nóng)田保護補償制度，按每年每畝200元補償標(biāo)準(zhǔn)實施，按照人均財力水平分類確定市、區(qū)(縣級市)負(fù)擔(dān)比例。堅持工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)的方針，通過財政、金融、稅收、社會保障、勞動就業(yè)等政策支持農(nóng)業(yè)和農(nóng)村發(fā)展，積極落實國家現(xiàn)有有關(guān)稅收政策，發(fā)展壯大集體經(jīng)濟，從根源上杜絕違法用地。

(四)促進土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，提高農(nóng)民收入。

1．鼓勵農(nóng)戶進行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。鼓勵農(nóng)戶發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，實行規(guī)模經(jīng)營。流轉(zhuǎn)期限3年以上，且單體連片經(jīng)營規(guī)模面積北部山區(qū)40畝以上的，其他地區(qū)50畝以上的，市、區(qū)(縣級市)財政各給予農(nóng)戶每年每畝一定數(shù)額的補助，對幫助農(nóng)戶成功流轉(zhuǎn)土地的村集體經(jīng)濟組織給予適當(dāng)獎勵。具體由市農(nóng)業(yè)局牽頭制訂實施細(xì)則。

2．支持經(jīng)營主體開展規(guī)模經(jīng)營。一是對以土地承包經(jīng)營權(quán)入股所組建的農(nóng)民專業(yè)合作社，土地承包經(jīng)營權(quán)入股(或出資)面積50畝以上、并經(jīng)工商部門注冊登記、章程和各項制度齊全、運作規(guī)范、分配機制合理的，市農(nóng)業(yè)行政主管部門聯(lián)合市、區(qū)(縣級市)財政主管部門研究，給予每家一定金額的一次性補助。區(qū)(縣級市)和鎮(zhèn)(街)也應(yīng)給予一定的補助，具體由市農(nóng)業(yè)局牽頭制訂實施細(xì)則；二是土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)期限3年以上，農(nóng)田連片經(jīng)營面積50畝以上的規(guī)模經(jīng)營主體，按照《關(guān)于規(guī)范*市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)配套設(shè)施用地管理的意見》(穗國房字〔2009〕156號)規(guī)定，允許使用適當(dāng)比例土地作為配套設(shè)施用地。

3．加強對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的組織指導(dǎo)和管理。一是加強合同管理。流轉(zhuǎn)期限在1年以上的應(yīng)簽訂承包流轉(zhuǎn)合同，并報發(fā)包方和鎮(zhèn)(街)農(nóng)村土地承包管理部門備案，區(qū)(縣級市)農(nóng)業(yè)行政主管部門參照市農(nóng)業(yè)局制定的《*市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同》(示范文本)統(tǒng)一執(zhí)行。二是區(qū)(縣級市)和鎮(zhèn)(街)農(nóng)業(yè)行政主管部門應(yīng)加強農(nóng)村土地承包管理工作的力量，協(xié)助本區(qū)域農(nóng)村集體經(jīng)濟組織對農(nóng)戶委托流轉(zhuǎn)的土地根據(jù)相關(guān)條件設(shè)置經(jīng)營主體準(zhǔn)入條件，并對經(jīng)營主體的資信情況、經(jīng)營能力、項目的可行性等進行審查，努力使引入的經(jīng)營主體和經(jīng)營項目有較高經(jīng)營水平和檔次。指導(dǎo)流轉(zhuǎn)合同簽訂、建立流轉(zhuǎn)臺帳和檔案、調(diào)解流轉(zhuǎn)矛盾糾紛。三是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織應(yīng)做好土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的協(xié)調(diào)和服務(wù)工作。在集中流轉(zhuǎn)、連片開發(fā)過程中，對個別不愿流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶，要出面協(xié)調(diào)，在承包方自愿的基礎(chǔ)上，可以采用本集體經(jīng)濟組織內(nèi)其他承包方的承包土地或集體經(jīng)濟組織的機動地與其互換等措施，保證土地承包經(jīng)營權(quán)的規(guī)范有序流轉(zhuǎn)。

(五)挖掘農(nóng)村集體土地潛力，規(guī)范集體建設(shè)用地管理。

1．盤活閑置宅基地，促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。開展全市宅基地利用現(xiàn)狀的清查摸底，建立宅基地退出機制，堅持可耕種土地不減、農(nóng)民自愿的原則，實現(xiàn)合理布局、集約節(jié)約用地，建設(shè)具有特色、功能分區(qū)合理的新型農(nóng)民集中居住區(qū)。鼓勵農(nóng)民以宅基地(村莊建設(shè)用地)按一定標(biāo)準(zhǔn)置換集居區(qū)住宅。將農(nóng)民原有布局分散、數(shù)量龐大、使用效率低下及閑置宅基地集中整理，復(fù)耕還田，實現(xiàn)耕地占補平衡以及土地的集約節(jié)約利用。對規(guī)劃用于集居區(qū)外的國有經(jīng)營性用地，通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式出讓，出讓收益安排用于鎮(zhèn)村的集居區(qū)飲水、道路、環(huán)境、衛(wèi)生、教育以及文化等農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，切實改善農(nóng)民生活條件和居住環(huán)境。

2．發(fā)展生態(tài)旅游農(nóng)業(yè)的新模式，提高農(nóng)用地綜合利用效益。在不破壞土地耕作層的前提下，充分利用農(nóng)村生態(tài)環(huán)境，整合周邊生態(tài)資源，因地制宜發(fā)展旅游業(yè)等輔助產(chǎn)業(yè)，形成現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)互動的經(jīng)營發(fā)展模式，激活農(nóng)村經(jīng)濟，提高農(nóng)民收入。

3．促進農(nóng)村集體建設(shè)用地合法流轉(zhuǎn)，規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地管理。抓緊出臺《*市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)辦法》，規(guī)范、促進集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。嚴(yán)格執(zhí)行各項建設(shè)項目用地定額標(biāo)準(zhǔn)，允許采取土地使用權(quán)作價入股、土地租賃、合資合作等多種方式依法流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地使用權(quán)，在充分體現(xiàn)村民意愿的基礎(chǔ)上，明確流轉(zhuǎn)的條件、范圍，實行公開、公平、公正的流轉(zhuǎn)。完善農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)配套政策。市財政局牽頭會同有關(guān)部門研究制訂流轉(zhuǎn)涉及的政府非稅收入的征收管理規(guī)范性文件。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織作為土地所有者所取得的土地流轉(zhuǎn)收益，納入農(nóng)村集體財產(chǎn)統(tǒng)一管理，優(yōu)先用于本集體經(jīng)濟組織成員的社會保障支出。具體實施辦法由市勞動保障局牽頭會同有關(guān)部門制訂。強化用地全程監(jiān)管，通過發(fā)展改革委、建設(shè)、規(guī)劃、國土、勞動保障等多部門以及各區(qū)(縣級市)政府的聯(lián)動，將用地開發(fā)建設(shè)每個環(huán)節(jié)跟蹤管理到位。逾期不建設(shè)或其他行為導(dǎo)致土地閑置的，土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正，按照有關(guān)規(guī)定進行處理。

4．推進“城中村”和舊村改造。嚴(yán)格執(zhí)行《*市舊城更新和城中村改造總體方案》，堅持“政府主導(dǎo)、村為主體、利益歸村、一村一策”的方針，鼓勵村集體經(jīng)濟組織通過統(tǒng)籌拆除或功能置換、等量復(fù)建、適度增加公攤面積的方式推進“城中村”和舊村改造。按照改善人居環(huán)境、保護歷史文化資源和充分照顧改造村民合法利益相結(jié)合的原則，編制“城中村”和舊村改造項目實施規(guī)劃和方案。按照“修舊如舊、建新如故”的原則，對歷史文化街區(qū)和特別保護建(構(gòu))筑物實行改造。探索集體建設(shè)用地與住房保障相結(jié)合的新方法，在建成區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部等居住配套設(shè)施較成熟的區(qū)域，結(jié)合“城中村”和舊村改造，利用農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和農(nóng)民多余住房租賃等措施，增加保障型住房尤其是廉租住房供應(yīng)，確保農(nóng)村低保戶或無勞動能力的殘疾人家庭人均居住面積不低于當(dāng)?shù)剞r(nóng)村的平均水平。研究制訂相關(guān)辦法，將“城中村”轉(zhuǎn)制居民納入城鎮(zhèn)住房保障體系。

(六)加快征地制度改革，建立征地保障新機制。

1．加強和改進留用地管理。抓緊出臺《*市農(nóng)村集體經(jīng)濟發(fā)展留用地管理辦法(試行)》。按照“集中留地、統(tǒng)籌利用”的原則，統(tǒng)一規(guī)劃留用地集中安置區(qū)，探索由區(qū)(縣級市)政府牽頭統(tǒng)籌經(jīng)營留用地的模式，提高留用地利用效益，增加農(nóng)民土地資產(chǎn)收益。靈活運用實物留地、物業(yè)補償、貨幣補償、參股經(jīng)營、等價置換、指標(biāo)收購等多種模式，多渠道保障被征地農(nóng)民長久生計。加快解決全市歷史留用地問題，統(tǒng)籌集中新增建設(shè)用地指標(biāo)優(yōu)先用于解決歷史問題，確保在2012年底前基本解決。根據(jù)產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃，引導(dǎo)有序利用經(jīng)濟發(fā)展用地。