導(dǎo)語：如何才能寫好一篇農(nóng)村用地管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

第二條本細(xì)則所稱農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾是指：一是根據(jù)批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃和土地整理復(fù)墾開發(fā)規(guī)劃，將零散自然村進(jìn)行撤并，向規(guī)劃中心村或保留的自然村集聚，對(duì)配置不當(dāng)，利用不合理的分散、閑置、廢棄的農(nóng)村居民點(diǎn)（戶）、村社集體管理用房用地實(shí)行復(fù)墾，將其復(fù)墾為耕地或可轉(zhuǎn)為耕地的園地及其他農(nóng)用地。二是指根據(jù)批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃和土地整理復(fù)墾開發(fā)規(guī)劃，將分散在農(nóng)村的閑置的廢棄磚瓦窯用地，廢棄的交通、水利設(shè)施用地，倒閉企業(yè)用地或搬遷企業(yè)的原有用地和廢棄礦山等廢棄工礦用地實(shí)施復(fù)墾，將其復(fù)墾為耕地或可轉(zhuǎn)為耕地的園地及其他農(nóng)用地。

第三條本細(xì)則適用于本區(qū)行政區(qū)域農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾項(xiàng)目管理。

第四條區(qū)國土資源和房屋管理局負(fù)責(zé)農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾的組織管理工作，負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目入庫審批、監(jiān)督承擔(dān)單位實(shí)施項(xiàng)目，負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目的驗(yàn)收、指標(biāo)和收益的管理，會(huì)同區(qū)農(nóng)業(yè)等相關(guān)部門驗(yàn)收復(fù)墾項(xiàng)目，申請(qǐng)市國土房管局抽查確認(rèn)項(xiàng)目復(fù)墾面積、新增耕地面積和新增耕地質(zhì)量等級(jí)；區(qū)農(nóng)業(yè)部門加強(qiáng)農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾項(xiàng)目土壤質(zhì)量和后期利用的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第五條區(qū)土地整理中心為農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾項(xiàng)目的承擔(dān)單位，負(fù)責(zé)籌集復(fù)墾項(xiàng)目資金，開設(shè)建設(shè)用地復(fù)墾專戶，確保復(fù)墾經(jīng)費(fèi)?？顚Ｓ茫晃杏匈Y質(zhì)的單位進(jìn)行項(xiàng)目區(qū)測(cè)繪、設(shè)計(jì)、編制實(shí)施方案；負(fù)責(zé)項(xiàng)目的入庫備案、組織實(shí)施和竣工資料報(bào)送工作。

第六條農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾應(yīng)當(dāng)維護(hù)土地權(quán)利人（復(fù)墾項(xiàng)目區(qū)集體經(jīng)濟(jì)組織及土地使用權(quán)人）的合法權(quán)益。

農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾應(yīng)當(dāng)征得土地權(quán)利人同意。村、社集體使用的農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾，應(yīng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上成員或者三分之二以上成員代表同意。

第七條農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾必須堅(jiān)持項(xiàng)目法人制度、施工招投標(biāo)制度、工程監(jiān)理制度、施工合同制、實(shí)施公告制、項(xiàng)目審計(jì)制等管理制度，工程質(zhì)量必須達(dá)到市土地開發(fā)整理復(fù)墾驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)建筑規(guī)范要求。

第八條農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾項(xiàng)目申請(qǐng)必須具備以下條件：

（一）土地權(quán)利人自愿申請(qǐng)；

（二）項(xiàng)目所在地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）申報(bào)；

（三）符合土地利用總體規(guī)劃、土地整理復(fù)墾開發(fā)規(guī)劃；

（四）實(shí)施同一項(xiàng)目區(qū)域相對(duì)集中同一村社或鎮(zhèn)范圍內(nèi)；

（五）單個(gè)復(fù)墾項(xiàng)目實(shí)施區(qū)域不超過同一鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）的兩個(gè)行政村；

（六）復(fù)墾片塊與周邊農(nóng)用地連為一體，有利于復(fù)墾后的生產(chǎn)經(jīng)營管理；

（七）具備復(fù)墾后宜農(nóng)用途的管護(hù)利用條件；

（八）實(shí)施年限原則上不超過一年。

第九條農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾遵循以下申報(bào)程序：

（一）每年10月30日前，由各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）向區(qū)國土資源和房屋管理局申報(bào)下年度的復(fù)墾計(jì)劃。

（二）區(qū)國土資源和房屋管理局應(yīng)在每年12月30日前，對(duì)下年度計(jì)劃復(fù)墾項(xiàng)目進(jìn)行審查；組織踏勘、核實(shí)項(xiàng)目范圍、權(quán)屬、地類、面積、地上附著物、土地權(quán)利人意愿和周邊土地利用等情況并出具現(xiàn)場(chǎng)踏勘意見書；向市局報(bào)送下年度復(fù)墾計(jì)劃。

（三）區(qū)國土資源和房屋管理局根據(jù)市局下達(dá)的年度復(fù)墾計(jì)劃，在當(dāng)年8月30日前向市局申請(qǐng)當(dāng)年復(fù)墾項(xiàng)目入庫核查備案，并辦理通過核查備案項(xiàng)目的入庫手續(xù)。

第十條各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）提交資料：

（一）擬選點(diǎn)土地權(quán)利登記狀況表和擬選點(diǎn)地類統(tǒng)計(jì)表；

（二）拆舊建新對(duì)照表；

（三）建新處地類圖斑統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳；

（四）擬復(fù)墾項(xiàng)目區(qū)和建新區(qū)1：1萬最新土地利用現(xiàn)狀圖；

（五）擬復(fù)墾區(qū)權(quán)屬證書（土地使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證）；

（六）建設(shè)用地抵扣或無須抵扣的明細(xì)表；

（七）土地權(quán)利人自愿申請(qǐng)表；

（八）項(xiàng)目區(qū)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）申請(qǐng)文件；

（九）項(xiàng)目區(qū)所在鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）土地利用總體規(guī)劃圖和鎮(zhèn)村建設(shè)規(guī)劃圖；

（十）項(xiàng)目區(qū)實(shí)地現(xiàn)狀照片（按單個(gè)區(qū)塊提供具有明顯參照物的遠(yuǎn)、近景照片各一組以上）；

（十一）項(xiàng)目區(qū)所在地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）與使用權(quán)人簽定的復(fù)墾協(xié)議書，復(fù)墾協(xié)議應(yīng)明確項(xiàng)目位置、面積、土地權(quán)屬、安置補(bǔ)償方案、權(quán)屬調(diào)整方案、違約責(zé)任等內(nèi)容；

（十二）集體使用的建設(shè)用地復(fù)墾，須提供三分之二以上成員或三分之二以上成員代表同意的決議；

（十三）項(xiàng)目區(qū)所在地農(nóng)民群眾意見征求表和匯總表；

（十四）資料真實(shí)性的承諾書；

（十五）以承擔(dān)單位名義與土地使用權(quán)人簽訂補(bǔ)償及后期管護(hù)利用協(xié)議；

（十六）其它需要提供的資料。

第十一條項(xiàng)目承擔(dān)單位申報(bào)復(fù)墾項(xiàng)目應(yīng)提交的資料：

（一）提交項(xiàng)目備案申請(qǐng)表；

（二）項(xiàng)目實(shí)施方案及預(yù)算；

（三）項(xiàng)目片塊1：500規(guī)劃圖和項(xiàng)目單體工程設(shè)計(jì)圖冊(cè)（含項(xiàng)目區(qū)勘測(cè)報(bào)告）；

（四）承擔(dān)單位與鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）的復(fù)墾協(xié)議書；

（五）資金來源證明；

（六）項(xiàng)目實(shí)施前及項(xiàng)目規(guī)劃公告；

（七）項(xiàng)目評(píng)審材料。

第十二條項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)督管理

項(xiàng)目實(shí)施前，各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）要成立建設(shè)用地復(fù)墾項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組，并派專人現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)管理，在項(xiàng)目區(qū)公布擬實(shí)施項(xiàng)目的工程量、投資和工期要求，接受群眾監(jiān)督，確保項(xiàng)目順利實(shí)施。項(xiàng)目承擔(dān)單位委托具有相應(yīng)資質(zhì)的監(jiān)理單位對(duì)項(xiàng)目投資、進(jìn)度、工期、安全和合同管理進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，并派駐專職代表負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)管理工作。

第十三條農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾項(xiàng)目質(zhì)量要求

（一）新增耕地圖斑范圍內(nèi)的建筑物必須全部拆除，礫石及瓦礫含量不超過15%。

（二）同一田塊內(nèi)田面應(yīng)保持平整；高差應(yīng)與周邊農(nóng)田相一致，路、溝、渠與周邊農(nóng)田相連。土壤耕作層不小于40厘米，達(dá)到農(nóng)作物耕種要求。

（三）坡度大于15度的，應(yīng)設(shè)置成水平梯田（土），不同水平梯田（土）間高差在1米以上應(yīng)設(shè)置石砌田（土）坎。

（四）復(fù)墾區(qū)內(nèi)道路布局合理暢通，結(jié)合周圍耕地設(shè)置相連的生產(chǎn)路，路面夯實(shí)或硬化。

（五）復(fù)墾區(qū)應(yīng)布置排水溝，復(fù)墾為水田的應(yīng)有溝渠配套，無水源保證的地方，應(yīng)建造灌溉用的蓄水池。

第十四條項(xiàng)目竣工驗(yàn)收

項(xiàng)目驗(yàn)收按“初驗(yàn)—竣工驗(yàn)收—驗(yàn)收確認(rèn)”的程序進(jìn)行：區(qū)土地整理中心組織初驗(yàn)，區(qū)國土資源和房屋管理局組織項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，市國土房管局組織驗(yàn)收確認(rèn)。承擔(dān)單位申請(qǐng)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收應(yīng)提交的資料：

（一）項(xiàng)目竣工驗(yàn)收申請(qǐng)書；

（二）項(xiàng)目竣工報(bào)告及其相關(guān)附件；

（三）1：500復(fù)墾項(xiàng)目規(guī)劃圖和單體工程設(shè)計(jì)圖；

（四）1：500復(fù)墾項(xiàng)目竣工圖、現(xiàn)狀圖和1：1萬復(fù)墾前后的土地利用現(xiàn)狀圖及電子光盤；

（五）工程審核報(bào)告；

（六）財(cái)務(wù)決算審計(jì)報(bào)告及批復(fù)文件；

（七）新增耕地測(cè)算報(bào)告；

（八）新增耕地分等報(bào)告；

（九）工程監(jiān)理總結(jié)或農(nóng)民群眾監(jiān)督資料；

（十）土地權(quán)屬調(diào)整報(bào)告；

（十一）新增耕地符合補(bǔ)劃基本農(nóng)田條件的圖件、表冊(cè)、責(zé)任書；

（十二）復(fù)墾前后對(duì)比照片（按單個(gè)片塊提供具有明顯參照物的遠(yuǎn)近景照片1組以上）和土地整治標(biāo)志、標(biāo)識(shí)牌照片；

（十三）招投標(biāo)資料和相關(guān)合同、協(xié)議書；

（十四）工程質(zhì)量檢驗(yàn)資料；

（十五）工程移交及后期管護(hù)協(xié)議等資料;

（十六）申請(qǐng)項(xiàng)目驗(yàn)收的圖、表、冊(cè)及初驗(yàn)意見。

第十五條項(xiàng)目后期管護(hù)利用

在項(xiàng)目竣工后，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）對(duì)需要調(diào)整權(quán)屬的土地進(jìn)行調(diào)整分配，并同項(xiàng)目區(qū)村民委員會(huì)或村民小組及時(shí)簽定后期管護(hù)和利用協(xié)議，確保項(xiàng)目區(qū)工程設(shè)施的管護(hù)和土地的充分利用。

第十六條補(bǔ)償補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)及程序

（一）補(bǔ)償補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。

1、退出農(nóng)村宅基地及建（構(gòu)）筑物補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。擁有合法宅基地且戶籍在宅基地所屬集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)村宅基地使用權(quán)人，自愿申請(qǐng)將宅基地交回集體經(jīng)濟(jì)組織并承諾整戶不再申請(qǐng)使用宅基地的，按下列標(biāo)準(zhǔn)給予農(nóng)村宅基地使用權(quán)人退出農(nóng)村宅基地及建（構(gòu)）筑物的建（構(gòu)）筑物補(bǔ)償、宅基地使用權(quán)補(bǔ)償、購房補(bǔ)助和土地所有權(quán)人收益后，征地時(shí)不再享有房屋拆遷補(bǔ)償安置補(bǔ)助權(quán)利。

（1）建（構(gòu)）筑物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。擁有合法土地房屋權(quán)屬證書且結(jié)構(gòu)完整的房屋，參照現(xiàn)行征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對(duì)建筑物進(jìn)行補(bǔ)償（見附表1）（以房屋產(chǎn)權(quán)證載面積為準(zhǔn)）。擁有合法土地房屋權(quán)屬證書結(jié)構(gòu)不完整但尚有殘值的房屋，對(duì)其房屋殘值按50元/平方米給予補(bǔ)償（按房屋產(chǎn)權(quán)證載面積）。

宅基地附屬設(shè)施用地范圍內(nèi)的構(gòu)（附）著物等按4500元/畝給予一次性綜合補(bǔ)償，構(gòu)（附）著物等由土地使用權(quán)人自行清除。

（2）宅基地使用權(quán)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為1.5萬元/畝（以土地使用權(quán)證載面積為準(zhǔn)）

（3）購房補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為2.0萬元/人（以退出宅基地及建構(gòu)筑物時(shí)在籍農(nóng)業(yè)戶口人數(shù)為準(zhǔn)，不含掛靠人口）

（4）室內(nèi)裝修綜合定額補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（見附表2）；

（5）土地所有權(quán)人收益。以市驗(yàn)收確認(rèn)的減少農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)為準(zhǔn)，按1.7萬元/畝的標(biāo)準(zhǔn)支付給土地所有權(quán)人（農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織）。土地所有權(quán)人收益的90%用于本集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)的農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，10%用于復(fù)墾后土地的后續(xù)管護(hù)和利用。

在集體經(jīng)濟(jì)組織擁有合法宅基地，但戶籍不在本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)村宅基地使用權(quán)人，自愿申請(qǐng)將宅基地交回集體經(jīng)濟(jì)組織的，按本條（1）、（2）、（4）項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。

因繼承或接受贈(zèng)予取得宅基地并完善了繼承或贈(zèng)予手續(xù)的農(nóng)村宅基地使用權(quán)人，自愿申請(qǐng)將宅基地交回集體經(jīng)濟(jì)組織的，按本條第（1）、（4）項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。

建新拆舊或應(yīng)拆未拆的，宅基地及其附屬設(shè)施用地范圍內(nèi)構(gòu)（附）著物等按4500元/畝給予一次性綜合補(bǔ)償，構(gòu)（附）著物等由土地使用權(quán)人自行清除。

2、自愿在經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃確定的新村居民點(diǎn)新建或聯(lián)建房屋的，其建（構(gòu)）筑物補(bǔ)償、宅基地附屬設(shè)施用地范圍內(nèi)構(gòu)（附）著物等補(bǔ)償以及土地所有權(quán)人收益按本條（1）、（5）項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，宅基地使用權(quán)補(bǔ)償按退騰的宅基地證載面積扣除新村居民點(diǎn)占用宅基地面積后，按1.5萬元/畝標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償；建房補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為1.0萬元/人（以在籍農(nóng)業(yè)戶口人數(shù)為準(zhǔn)，不含掛靠人口）。

3、農(nóng)村其他建設(shè)用地建（構(gòu)）筑物補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。擁有合法產(chǎn)權(quán)證書的其他集體建設(shè)用地使用權(quán)人自愿申請(qǐng)并經(jīng)批準(zhǔn)納入農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公益事業(yè)及基礎(chǔ)設(shè)施用地按本條（1）、（2）、（4）項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。廢棄的磚瓦窯、礦山等無主建設(shè)用地，在復(fù)墾項(xiàng)目區(qū)進(jìn)行公示無異議的，由項(xiàng)目所在集體經(jīng)濟(jì)組織作出書面說明，村、鎮(zhèn)簽署意見后再實(shí)施復(fù)墾，按本條（1）、（2）項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償給所在集體經(jīng)濟(jì)組織。

土地所有權(quán)人收益按本條第（5）項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

（二）補(bǔ)償補(bǔ)助支付程序

1、原宅基地（其他建設(shè)用地）及建（構(gòu)）筑物補(bǔ)償支付程序。

（1）清理丈量。由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、國土所對(duì)納入復(fù)墾范圍的宅基地房屋占地、宅基地附屬設(shè)施用地、其他農(nóng)村建設(shè)用地等進(jìn)行實(shí)地清理丈量、登記造冊(cè)（面積以投影面積計(jì)算，單個(gè)圖斑補(bǔ)償面積不得大于實(shí)測(cè)1：500現(xiàn)狀圖實(shí)施面積）。

（2）公示。鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）在清理丈量基礎(chǔ)上，計(jì)算各原宅基地（其他建設(shè)用地）使用權(quán)人各項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)用后，在項(xiàng)目區(qū)較集中的地點(diǎn)張榜公示，公示期限7天，接受群眾監(jiān)督。

（3）審核。公示無異議并經(jīng)項(xiàng)目所在國土所、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）審核無誤的，報(bào)區(qū)國土資源和房屋管理局審核同意后，與集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾協(xié)議，收回原土地房屋產(chǎn)權(quán)證書交區(qū)國土資源和房屋管理局注銷。

（4）兌現(xiàn)。復(fù)墾項(xiàng)目經(jīng)市國土房管局入庫備案后，項(xiàng)目承擔(dān)單位或鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）將補(bǔ)助費(fèi)用直接從專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)中撥付到原宅基地（其他建設(shè)用地）使用權(quán)人的帳戶。

2、建（購）房補(bǔ)助支付程序。

（1）申請(qǐng)。原宅基地使用權(quán)人憑本人身份證明、戶口薄、補(bǔ)償協(xié)議、原房屋“兩證”或房地產(chǎn)權(quán)證、商品房購房合同或房地產(chǎn)權(quán)證或去向證明、新建房證明等，向鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）提出建（購）房補(bǔ)貼申請(qǐng)。

（2）公示。鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）根據(jù)原宅基地使用權(quán)人的申請(qǐng)，在項(xiàng)目區(qū)較集中的地點(diǎn)張榜公示，公示期限7天。

（3）審核。公示無異議并經(jīng)項(xiàng)目所在國土所、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）審核無誤的，報(bào)區(qū)國土資源和房屋管理局審核。

（4）兌現(xiàn)。復(fù)墾項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)收確認(rèn)后，經(jīng)審核符合建（購）房補(bǔ)助條件的，將建（購）房補(bǔ)貼從專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)中直接撥付到原宅基地使用權(quán)人帳戶。

3、土地所有權(quán)人收益支付程序。項(xiàng)目實(shí)施完成后，根據(jù)市驗(yàn)收確認(rèn)的減少農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)以及指標(biāo)使用的進(jìn)度分期支付到集體經(jīng)濟(jì)組織帳戶。鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）加強(qiáng)資金使用的監(jiān)管，確保該項(xiàng)資金?？顚Ｓ谩?/p>

第十七條工作經(jīng)費(fèi)。農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾項(xiàng)目的工作經(jīng)費(fèi)按照驗(yàn)收確認(rèn)的減少農(nóng)村建設(shè)用地面積計(jì)算。

屬區(qū)土地整理中心投資并組織實(shí)施的項(xiàng)目，土地整理中心分別按1500元/畝支付鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）和項(xiàng)目所在國土所工作經(jīng)費(fèi)；分別按200元/畝支付給項(xiàng)目所在村、社集體工作經(jīng)費(fèi)，專項(xiàng)用于復(fù)墾項(xiàng)目工作。

經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）投資并組織實(shí)施的項(xiàng)目，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）分別按3000元/畝、1500元/畝支付給區(qū)土地整理中心和國土所工作經(jīng)費(fèi)，用于項(xiàng)目申報(bào)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案編制、入庫備案、竣工驗(yàn)收的協(xié)調(diào)和管理工作，分別按200元/畝支付給項(xiàng)目所在村、社集體工作經(jīng)費(fèi)，專項(xiàng)用于復(fù)墾項(xiàng)目工作。

經(jīng)驗(yàn)收合格下達(dá)減少建設(shè)用地指標(biāo)合格證起一個(gè)月內(nèi),由項(xiàng)目組織實(shí)施單位一次性支付給相關(guān)單位。

篇2

關(guān)鍵詞 農(nóng)村集體建設(shè)用地 流轉(zhuǎn) 改革

中圖分類號(hào)：D922 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、引言

自20世紀(jì)90年代末以來，全國尤其是沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的城市化進(jìn)程明顯加快，成為經(jīng)濟(jì)高速增長的驅(qū)動(dòng)力，其中地方政府發(fā)揮了主導(dǎo)作用，土地扮演了舉足輕重的角色。政府通過壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，限制集體建設(shè)用地市場(chǎng)化，低價(jià)征收農(nóng)民土地后，以市場(chǎng)交易價(jià)格出讓土地，獲得了巨額的土地收益。土地出讓金成為了地方政府財(cái)政預(yù)算外收入的最主要來源。許多城市土地出讓收入及相關(guān)的房地產(chǎn)收入已經(jīng)占到了其地方財(cái)政總收入的40%以上，有些地區(qū)甚至高達(dá)60%～70%。此外，土地交易采用招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的形式也從根本上刺激了政府更多地出讓土地，為城市擴(kuò)張和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供資金來源。

農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)是從過去政府“以地生財(cái)”向提高農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入的根本性轉(zhuǎn)變。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，減少了土地征收對(duì)于農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益的侵害，把城市化帶來的土地級(jí)差地租歸還給農(nóng)民，可以緩解目前土地征收過程中產(chǎn)生的農(nóng)民和政府的對(duì)立性緊張關(guān)系。減少土地征收，也可以抑制城市蔓延，提高城市土地的集約利用水平，提高城市基礎(chǔ)設(shè)施使用效率和減少城市基礎(chǔ)設(shè)施投資需求。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，毫無疑問，將直接減少土地征收數(shù)量，減少政府的土地出讓收入。這就要求政府要轉(zhuǎn)變城市土地經(jīng)營的思維，從依賴土地出讓收入轉(zhuǎn)變?yōu)樘岣叱鞘泄芾砗头?wù)水平，通過提高城市土地質(zhì)量和改善人居環(huán)境，來提高城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，加快城市土地資產(chǎn)的保值和升值。通過實(shí)現(xiàn)城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)以及土地的合理配置，最終增加城市的土地收益。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，減少政府土地出讓收益來源，并不意味著政府不能“以地生財(cái)”。 實(shí)際上世界上很多發(fā)達(dá)國家也都依靠“土地財(cái)政”，但國外主要通過對(duì)存量土地征收物業(yè)稅、房產(chǎn)稅等方式創(chuàng)造財(cái)政收入，這樣既體現(xiàn)了公平性，也保證了政府有相對(duì)穩(wěn)定的財(cái)政收入。從某種程度而言，物業(yè)稅本質(zhì)并不是為打壓房?jī)r(jià)而設(shè)計(jì)，而是旨在為地方政府提供穩(wěn)定稅源，改善區(qū)域內(nèi)的公共服務(wù)，促使地方政府從“土地財(cái)政” 向“公共財(cái)政”轉(zhuǎn)型。

二、管理改革的前提：保證集體建設(shè)用地來源的合法性

農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)是集體建設(shè)用地市場(chǎng)化和土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得以實(shí)現(xiàn)的過程。由于土地非農(nóng)開發(fā)收益遠(yuǎn)高于農(nóng)業(yè)用地收益，因此必須嚴(yán)格控制農(nóng)地轉(zhuǎn)用，落實(shí)嚴(yán)格保護(hù)耕地和嚴(yán)格集約利用土地的政策。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，應(yīng)充分發(fā)揮土地利用規(guī)劃的作用，使之成為土地用途管制的前提和依據(jù)。凡是土地利用規(guī)劃上沒有確定為建設(shè)用地的，就不能使之成為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。土地利用規(guī)劃必須按照生產(chǎn)布局的要求來配置土地資源，規(guī)劃確定的土地用途不可能按照各個(gè)土地所有者的要求來平均分布，其受到自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境和區(qū)位條件的制約。劃分為基本農(nóng)田的地區(qū)，其單位面積土地利用的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出低，劃分為城鎮(zhèn)用地的，其單位面積土地利用的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出高。即使同為城鎮(zhèn)用地，商業(yè)用地的土地資產(chǎn)價(jià)格也高于工業(yè)用地。土地利用總體規(guī)劃對(duì)于同一個(gè)區(qū)域中的土地確定為不同的用途，實(shí)際上是賦予了不同的開發(fā)權(quán)利。為了維護(hù)社會(huì)公平，必須要建立起不同土地用途之間的利益均衡機(jī)制。對(duì)于土地利用收益高的土地非農(nóng)開發(fā)，應(yīng)該適當(dāng)征收土地增值稅，使因土地規(guī)劃而形成的土地級(jí)差收益歸公。例如，英國規(guī)定所有土地的開發(fā)權(quán)都屬于政府所有，土地開發(fā)都必須經(jīng)過政府許可，要繳納土地增值稅，實(shí)際上是落實(shí)“漲價(jià)歸公”。相反，對(duì)于土地規(guī)劃規(guī)定只能作為基本農(nóng)田保護(hù)的地方，實(shí)際上是通過土地利用規(guī)劃剝奪了其土地開發(fā)權(quán)，政府應(yīng)該給予合理的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，即購買土地開發(fā)權(quán)。至于土地規(guī)劃公布實(shí)施以后，有的土地使用者要求要改變土地用途，或者提高土地開發(fā)強(qiáng)度，實(shí)際上是對(duì)于土地開發(fā)權(quán)的再分配，政府在維護(hù)土地利用權(quán)威性的同時(shí)，應(yīng)該容許不同土地使用者之間進(jìn)行土地開發(fā)權(quán)交易。土地用途由農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)楣I(yè)、商業(yè)或住宅用地的，或者要求提高土地開發(fā)強(qiáng)度（建筑容積率）的，在不影響區(qū)域生態(tài)環(huán)境質(zhì)量的前提下可以容許其購買土地開發(fā)權(quán)；相反，愿意保持農(nóng)業(yè)用途和生態(tài)用地的，或者要求降低土地開發(fā)強(qiáng)度（建筑容積率）的，或放棄土地開發(fā)權(quán)的，應(yīng)該從周圍地塊開發(fā)權(quán)增加而獲得的級(jí)差地租中給予補(bǔ)償。

農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃，只有符合規(guī)劃的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)才能視為合法。土地利用規(guī)劃的實(shí)施，必須兼顧土地所有者的合法土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益，建立起不同的土地用途之間的土地開發(fā)權(quán)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償機(jī)制，使土地開發(fā)在促進(jìn)工業(yè)化和城市化健康發(fā)展的同時(shí)，能夠兼顧社會(huì)公平，促進(jìn)和諧社會(huì)的建設(shè)。只有實(shí)現(xiàn)每個(gè)農(nóng)民擁有平等的土地利用開發(fā)權(quán)利，或者在實(shí)際獲得的土地利用開發(fā)權(quán)利不一致時(shí)能夠獲得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，農(nóng)民才不會(huì)違背土地利用規(guī)劃使用土地，土地利用的違法現(xiàn)象也必然減少。

三、管理改革的重點(diǎn)：維護(hù)農(nóng)民的長遠(yuǎn)利益

農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)必須以提高農(nóng)民的收入和生存發(fā)展能力為前提。以浙江省寧波市為例，其農(nóng)民就業(yè)非農(nóng)化程度較高，土地已經(jīng)從以農(nóng)民生存發(fā)展需要的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料功能為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐赞r(nóng)民的社會(huì)保障功能和土地資本功能為主。上述情況的出現(xiàn)，并非是指其在寧波農(nóng)業(yè)地位的下降，而是由于目前當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)收入占農(nóng)民經(jīng)濟(jì)收入的比例已經(jīng)下降到一個(gè)較低水平，農(nóng)業(yè)也主要依靠外來人口和邊際勞動(dòng)力支撐，寧波農(nóng)業(yè)發(fā)展對(duì)于寧波農(nóng)民的重要性程度降低。寧波工業(yè)化和城市化程度高，基礎(chǔ)設(shè)施配套條件好，特別是改革開放30年來在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下培育了許多創(chuàng)新機(jī)制，使之能夠成為企業(yè)家的搖籃，形成了中國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最需要和最難得的資源。如果讓寧波能夠擁有更加多的建設(shè)用地，寧波就可以興起更加多的、具有市場(chǎng)活力的企業(yè)，將可以吸引更加多的外來人口在此就業(yè)，也就能夠?yàn)槿袊霓r(nóng)業(yè)剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率的提高做出貢獻(xiàn)。因此，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)是為了擴(kuò)大城鎮(zhèn)化和工業(yè)化需要的建設(shè)用地供給，為企業(yè)家提供發(fā)揮才能的空間。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，不僅是為了增加經(jīng)濟(jì)收入，而是為了吸引更加多的資金，加快產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變，使經(jīng)濟(jì)發(fā)展更快更好，農(nóng)民對(duì)于農(nóng)業(yè)的依存程度更小，農(nóng)業(yè)不再成為農(nóng)民的生存負(fù)擔(dān)，而是成為享受自然和生態(tài)文明的源泉。

在倡導(dǎo)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的同時(shí)，應(yīng)嚴(yán)防外來剩余資本通過招商引資進(jìn)入，并憑借資本優(yōu)勢(shì)直接占有鄉(xiāng)土社會(huì)資源，從根本上擠占本土農(nóng)民的發(fā)展空間。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)應(yīng)成為外來投資促進(jìn)本土開發(fā)，增加農(nóng)村居民財(cái)產(chǎn)性收入的催化劑，而非成為農(nóng)民獲取土地收益的絆腳石。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)必須保證土地流轉(zhuǎn)收益能夠長久維持，為農(nóng)民的生存和發(fā)展提供可靠保證，這就要求農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市時(shí)不能投機(jī)，而必須采取非常穩(wěn)妥的策略，即農(nóng)民建設(shè)用地應(yīng)以作價(jià)入股的方式從事基本建設(shè)，以租賃的方式與工商企業(yè)結(jié)合。由于基本建設(shè)可以長期獲取收益，土地投入的風(fēng)險(xiǎn)較小。無論是建車站、碼頭還是建水廠或電廠，農(nóng)民土地作價(jià)入股后都可以占有相當(dāng)比例的收益，它不僅降低了基本建設(shè)用地的成本，并且開辟了農(nóng)民收入的來源。但是，針對(duì)工商企業(yè)，農(nóng)民絕不可出讓土地，更不能把土地作價(jià)入股，由于農(nóng)民本身的局限性，很難在土地出讓后獲取長遠(yuǎn)利益。目前我國很多工商企業(yè)的平均生命周期不到三年，因此農(nóng)民把土地賣給工商企業(yè)也就存在風(fēng)險(xiǎn)，如果企業(yè)破產(chǎn)，農(nóng)民不僅得不到分紅，并且有可能損失賴以為生的土地資源。在當(dāng)前我國農(nóng)村社會(huì)治理結(jié)構(gòu)還不盡完善，腐敗現(xiàn)象并不鮮見的情況下，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)應(yīng)警惕上述現(xiàn)象的發(fā)生。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)決不應(yīng)成為金融資本對(duì)于農(nóng)民剝奪的最后方式。

此外，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)還承擔(dān)著為農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施籌集資金的任務(wù)。農(nóng)村集體建設(shè)用地的有償使用可以為實(shí)行無償劃撥的農(nóng)村公共設(shè)施用地及公益性用地提供保障。只有農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)能夠獲得足夠的經(jīng)濟(jì)收益，農(nóng)村才有可能投入足夠的建設(shè)用地用于公共設(shè)施建設(shè)和公益性事業(yè)發(fā)展。因此，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)要處理好農(nóng)村集體建設(shè)用地有償使用與農(nóng)村公共設(shè)施建設(shè)和公益性事業(yè)發(fā)展的關(guān)系。

四、管理改革的措施：建立完善的市場(chǎng)化服務(wù)體系

農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)應(yīng)建立完善的市場(chǎng)服務(wù)體系，應(yīng)結(jié)合農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)需要，對(duì)于已經(jīng)建立的土地交易有形市場(chǎng)進(jìn)行擴(kuò)容和完善，盡快把農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)納入土地交易有形市場(chǎng)的服務(wù)范圍，健全交易規(guī)則，提供相關(guān)服務(wù)，形成農(nóng)村集體建設(shè)用地土地使用權(quán)公平、公開、公正交易的市場(chǎng)環(huán)境。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，要實(shí)行交易許可制度和交易預(yù)報(bào)制度，對(duì)于農(nóng)村集體建設(shè)用地的入市條件進(jìn)行必要的審查，未獲得農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上農(nóng)戶同意，不符合農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)條件的農(nóng)村集體建設(shè)用地不得入市交易。

土地交易市場(chǎng)要將農(nóng)村集體建設(shè)用地入市交易的全程公開、透明深入貫徹到實(shí)際工作，著重把公開辦事程序、公開業(yè)務(wù)規(guī)則、公開交易信息作為實(shí)現(xiàn)陽光操作和市場(chǎng)平等競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)。要通過公告欄、告知單、互聯(lián)網(wǎng)，以及公布交易活動(dòng)即時(shí)信息、設(shè)立咨詢投訴電話等多種形式，把地塊信息、操作流程、進(jìn)度安排、參與方式、注意事項(xiàng)、咨詢答疑等內(nèi)容充分、及時(shí)地予以披露，確保交易當(dāng)事人對(duì)土地交易中的每個(gè)步驟、環(huán)節(jié)以及流程都能清晰地了解和掌握。此外，還應(yīng)加大土地市場(chǎng)信息披露力度，各地農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)計(jì)劃、土地公開交易信息、土地公開交易結(jié)果等，必須及時(shí)和準(zhǔn)確地向社會(huì)公布。要加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，及時(shí)了解市場(chǎng)、分析市場(chǎng)，研究完善調(diào)控土地市場(chǎng)的政策措施，科學(xué)地進(jìn)行土地價(jià)格管理，有效地防止集體土地資產(chǎn)的流失。要加強(qiáng)對(duì)有形市場(chǎng)的監(jiān)督管理，對(duì)不按規(guī)定進(jìn)入有形市場(chǎng)交易或不按規(guī)則進(jìn)行交易的行為適時(shí)進(jìn)行糾正，對(duì)拒不改正者，不予辦理土地變更登記手續(xù)，并按違法用地查處。對(duì)政府部門或土地交易機(jī)構(gòu)人員在辦理土地交易過程中接受賄賂、、泄漏機(jī)密、的，按情況給予紀(jì)律處分，對(duì)構(gòu)成犯罪的，交由司法機(jī)關(guān)處理。建立農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)完善的土地市場(chǎng)服務(wù)體系，可以創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，避免人為地抬高公開交易競(jìng)爭(zhēng)門檻，提高土地交易的成功率，也可以降低農(nóng)村集體建設(shè)用地交易成本，通過公平、公開的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，獲得滿意的土地成交價(jià)格，能夠使農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益得到充分和有效的維護(hù)。

五、結(jié)束語

綜上所述，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)是政府從土地財(cái)政向公共財(cái)政轉(zhuǎn)變的根本途徑，必須依照土地總體規(guī)劃的要求保證農(nóng)村集體建設(shè)用地的合法性，通過經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變來維護(hù)農(nóng)民的長遠(yuǎn)利益，并結(jié)合農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)需求，建立土地交易許可制度和交易預(yù)報(bào)制度，保證土地市場(chǎng)交易的公正、公開、透明，形成完善的市場(chǎng)化服務(wù)體系。

（作者單位：浙江大學(xué)公共管理學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

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篇3

關(guān)鍵詞：農(nóng)村閑置土地；開發(fā)利用；分析研究

中圖分類號(hào)：F301 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）08-0-01

一、前言

土地作為人類生存與發(fā)展的基本場(chǎng)所，對(duì)于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著重要作用。我國處于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的時(shí)期，耕地面積廣，但由于受到人口的影響，使得我國的人均耕地面積較少。因此，需要提高對(duì)農(nóng)村閑置土地的利用率，擴(kuò)大耕地面積，提高糧食產(chǎn)量與對(duì)土地的利用率。

二、閑置土地的定義

閑置土地也可稱為拋荒，指的是空閑擱置、沒有得到利用的土地，或者是土地的使用者在取得土地的使用權(quán)后，沒有經(jīng)過政府的同意，超過一定的期限而未進(jìn)行開發(fā)、建設(shè)的用地。閑置土地又分成非農(nóng)建設(shè)閑置與農(nóng)業(yè)閑置土地兩種，通常判斷農(nóng)地用地是否為閑置，主要根據(jù)農(nóng)作物生長的周期作為參考的，當(dāng)農(nóng)田超過半年處于拋荒的，可稱此農(nóng)田是閑置的土地。我國將閑置農(nóng)業(yè)用地分為三個(gè)級(jí)別：一級(jí)根據(jù)土地的狀況劃分成隱性與顯性用地；二級(jí)根據(jù)土地的分類分成閑置園地、閑置耕地與農(nóng)村建設(shè)用地等幾方面；三級(jí)按照土地的成因分為污染型、災(zāi)害型以及拋荒型的閑置耕地與建設(shè)用地以及閑置園地等幾類型[1]。

三、農(nóng)村閑置土地的危害

1.影響土質(zhì)

農(nóng)村土地閑置較多，無人耕種管理，長期發(fā)展將導(dǎo)致水土有機(jī)質(zhì)的流失，出現(xiàn)土壤沙化或者是呈向堿酸化趨勢(shì)發(fā)展，使土地的生產(chǎn)能力下降，影響農(nóng)作物的種植。與此同時(shí)，還對(duì)周邊非閑置土地造成嚴(yán)重影響，破壞生態(tài)環(huán)境，引起耕地質(zhì)量下降，加快土地質(zhì)量的惡化。

2.阻礙農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

農(nóng)村的閑置用地增多，可減少人均的耕地面積，使人地矛盾問題更加嚴(yán)重；農(nóng)作物種植減產(chǎn)、農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)收入來源少，阻礙社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使得農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值降低，不利于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

3.對(duì)農(nóng)民的生活造成影響

農(nóng)村土地閑置還將影響農(nóng)民的生活水平與經(jīng)濟(jì)收入的提高，削弱農(nóng)民種植農(nóng)作物的積極性，農(nóng)產(chǎn)品收入降低，食糧產(chǎn)量減產(chǎn)，也導(dǎo)致鄉(xiāng)村集體的經(jīng)濟(jì)收入下降，不利于我國社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。

四、影響農(nóng)村用地閑置的主要因素

1.制度原因

計(jì)劃經(jīng)濟(jì)到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的改革，使我國的農(nóng)業(yè)制度取得較大的進(jìn)步，承包責(zé)任制更是提高了農(nóng)民的收入，然而當(dāng)前我國農(nóng)村的生產(chǎn)方式比較落后，分散經(jīng)營，規(guī)?；a(chǎn)程度低，大多是以家庭為單位進(jìn)行生產(chǎn)，因此，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率與收入較低，使得農(nóng)業(yè)的發(fā)展處于緩慢的發(fā)展階段。

2.經(jīng)濟(jì)原因

社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使得城鄉(xiāng)貧富差距逐漸擴(kuò)大，城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展急需大批的勞動(dòng)力滿足發(fā)展的需要，農(nóng)村地區(qū)剩余勞動(dòng)力充足，為了更好的生存，農(nóng)大批勞動(dòng)力向城市轉(zhuǎn)移。此外，部分農(nóng)民搬遷至城鎮(zhèn)，他們認(rèn)為在農(nóng)村進(jìn)行耕種乏味且辛苦，工作也不體面，而在城市，各方面的配套設(shè)施齊全、生活也比較豐富、交通便捷，而不愿回到農(nóng)村。因此，導(dǎo)致農(nóng)村的用地常年閑置，造成土地資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。

3.文化原因

受封建思想影響，農(nóng)民輕農(nóng)棄耕現(xiàn)象嚴(yán)重，部分農(nóng)民不愿耕種也不愿放棄土地，認(rèn)為自己持有土地，處于今后的養(yǎng)老保障考慮，哪怕讓土地處于常年閑置的狀態(tài)。農(nóng)民不耕種，而是將田地作為今后的養(yǎng)老的后路，由此導(dǎo)致更多土地的閑置[2]。

五、解決農(nóng)村閑置用地的開發(fā)利用之對(duì)策

1.進(jìn)行土地整理

根據(jù)多農(nóng)村土地的規(guī)劃與要求，確定用地的目標(biāo)及用途，結(jié)合經(jīng)濟(jì)、技術(shù)以及法律、行政等手段進(jìn)行有效的整理與改造，從而提高對(duì)土地的利用率。此外，還可對(duì)農(nóng)村用地進(jìn)行復(fù)墾或者是開發(fā)，對(duì)閑置土地進(jìn)行充分利用，增加耕地面積。

2.進(jìn)行土地的自由流轉(zhuǎn)

為了提高對(duì)農(nóng)村閑置用地的利用率，可以采取自由流轉(zhuǎn)、出租等的方式進(jìn)行處理，并與受讓方簽定租賃合同，以次提高對(duì)閑置土地的利用價(jià)值。同時(shí)，政府不對(duì)農(nóng)村閑置土地的承包或者經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)問題進(jìn)行干預(yù)，也不承擔(dān)因此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)與責(zé)任，而僅僅是充分利用其的資源，對(duì)農(nóng)村的閑置土地的轉(zhuǎn)讓、出租等信息進(jìn)行公布，更好地使土地得到充分利用。

3.落實(shí)好惠農(nóng)政策

加強(qiáng)農(nóng)村地區(qū)的組織領(lǐng)導(dǎo)，并且加大農(nóng)業(yè)種植的宣傳力度，落實(shí)好水稻良種補(bǔ)貼與農(nóng)機(jī)具購置補(bǔ)貼等各項(xiàng)惠農(nóng)的政策，提高農(nóng)民種植的積極性。加大對(duì)農(nóng)村道路與水利的投入與基礎(chǔ)建設(shè)，更好地提高對(duì)閑置用地的利用率。

4.大力發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)

加大農(nóng)村地區(qū)的基地建設(shè)，大力發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，充分利用閑置的土地，對(duì)土壤肥力不足或者是土地干旱等現(xiàn)象進(jìn)行改造，增加農(nóng)村耕地的數(shù)量與面積，改善農(nóng)業(yè)的生態(tài)環(huán)境，提高農(nóng)業(yè)產(chǎn)量與農(nóng)民收入，確保農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展[3]。

六、結(jié)語

總之，做好農(nóng)村閑置農(nóng)業(yè)用地的開發(fā)與利用工作，不僅需要大力發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，提高農(nóng)民種植的積極性，而且政府應(yīng)給予有效引導(dǎo)、重視宣傳、落實(shí)農(nóng)業(yè)政策，促進(jìn)農(nóng)村閑置土地的充分利用，增加耕地面積，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]官本仁.小議農(nóng)村閑置土地的開發(fā)利用[J].福建論壇(人文社會(huì)科學(xué)版),2010(10):36-38.

篇4

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村地區(qū) 用電管理 問題 對(duì)策

一、農(nóng)村地區(qū)用電管理中存在的問題

現(xiàn)階段農(nóng)村地區(qū)用電管理體制還很不健全，甚至是有名無實(shí)，在出現(xiàn)問題的時(shí)候往往沒有人管，只是形成了一個(gè)空的架子，嚴(yán)重的缺少落實(shí)與有效的監(jiān)督管理。目前，我國農(nóng)村地區(qū)的用電管理大部分都是采用的是縣、鄉(xiāng)、村這三級(jí)的管理體制，鄉(xiāng)級(jí)的供電站表面上是縣級(jí)供電部門的派出機(jī)構(gòu)，但是在形式上又是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府管電的只能部門，主要責(zé)任是對(duì)于本站范圍內(nèi)的工農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)和人民生活用電的各項(xiàng)管理工作，負(fù)責(zé)的主要工作包括用電設(shè)施的建設(shè)、運(yùn)行、維護(hù)和抄表以及收費(fèi)等。鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立的管電領(lǐng)導(dǎo)小組通常受縣局和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府部分的雙重管理。但是在遇到較為復(fù)雜的問題的時(shí)候，這樣的機(jī)構(gòu)就如同形同虛設(shè)。

農(nóng)村地區(qū)用電管理存在的另一個(gè)問題就是農(nóng)村高低壓電網(wǎng)健康水平較低，直接導(dǎo)致用電設(shè)備的事故率較高。造成這種現(xiàn)象的原因主要有：一種是農(nóng)村地區(qū)用電管理的資金較為緊張，這樣的問題一直制約著農(nóng)村地區(qū)電網(wǎng)改造和健康水平的提高，致使電網(wǎng)老化問題無法得到及時(shí)的解決，電網(wǎng)改造很難實(shí)現(xiàn)。第二方面的原因是在農(nóng)村地區(qū)，農(nóng)村干部的換屆較為頻繁和普遍，致使大部分的干部都只考慮發(fā)展當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)，而不考慮長遠(yuǎn)的利益和對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施的改造工作，導(dǎo)致用電設(shè)備的嚴(yán)重老化，斷線和跳閘等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，給人們的日常生產(chǎn)活動(dòng)造成了很大的不便。

農(nóng)村地區(qū)的電工素質(zhì)普遍較低，電工隊(duì)伍還不夠穩(wěn)定是農(nóng)村地區(qū)用電管理存在的另一個(gè)較為嚴(yán)重的問題。農(nóng)村電工作為農(nóng)村電力行業(yè)中最基礎(chǔ)的成員，他們的整體素質(zhì)和穩(wěn)定對(duì)于農(nóng)村地區(qū)的用電管理有至關(guān)重要的作用。然而農(nóng)村地區(qū)的電工的素質(zhì)還普遍較低，隊(duì)伍還相對(duì)不穩(wěn)定，產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因有很多，其中農(nóng)村地區(qū)的電工存在著老齡化的問題，文化水平也相對(duì)較低，導(dǎo)致接受能力也普遍較差。有些電工是隨著村級(jí)干部的換屆而產(chǎn)生的，在用電的管理方面上大部分都是村里干部說了算，形成了干部管電，他人無權(quán)過問的現(xiàn)象。同時(shí)，農(nóng)村地區(qū)的電工的工資是很低的，甚至不能夠有保障，這就造成了部分地區(qū)的電工寧愿選擇其他行業(yè)也不愿意從事電工工作。

農(nóng)村地區(qū)的電價(jià)過高的問題一直沒有得到很好的解決，個(gè)別電工在工作中存在著送人情的情況，致使普通農(nóng)戶的電價(jià)過高。同時(shí)由于農(nóng)村地區(qū)的用電設(shè)備的管理工作不善，大馬拉小車的現(xiàn)象和嚴(yán)重，電工就會(huì)把罰款分?jǐn)偟睫r(nóng)戶手里，導(dǎo)致了電價(jià)的提高。而且低壓線路的質(zhì)量越來越差，高耗能的設(shè)備也得不到及時(shí)的改造升級(jí)，對(duì)于電能的損耗較大，加大了電量的損失，也導(dǎo)致了農(nóng)戶的用電費(fèi)用較高的現(xiàn)象。

二、農(nóng)村地區(qū)用電管理的措施

首先要完善農(nóng)村地區(qū)的用電管理體制，改變鄉(xiāng)級(jí)用電管理組織的結(jié)構(gòu)和成分，用專人來分管電力，將責(zé)與權(quán)進(jìn)行明確，將本人的工資與待遇等各方面與用電管理工作相掛鉤，并以此來作為干部考核的一個(gè)重要的項(xiàng)目。同時(shí)還要依法制電，將農(nóng)村地區(qū)的用電管理的各項(xiàng)法律法規(guī)進(jìn)行完善和健全，改變單單依靠供電部門來管電的不正常的現(xiàn)象，由縣、鄉(xiāng)兩級(jí)電力部門共同監(jiān)察組織，把公安和法院等部門也納入管理中來?？h政府和縣級(jí)的供電管理部門要與鄉(xiāng)政府部門簽訂用電管理的合同，將電力事業(yè)的發(fā)展納入政績(jī)考核中。

為解決農(nóng)村地區(qū)高低壓電網(wǎng)的健康水平偏低，設(shè)備的事故率較高的問題，要加大農(nóng)村電網(wǎng)的改造與升級(jí)，以“誰用電、誰拿錢、誰受益”的辦電原則，力爭(zhēng)多方籌措農(nóng)電改造資金。鄉(xiāng)級(jí)供電站也要大力的興辦第三產(chǎn)業(yè)等來緩解農(nóng)村電力方面資金較為緊張的矛盾。各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)部門也要認(rèn)識(shí)到問題的嚴(yán)重性，把貧困地區(qū)的用電問題納入到振興貧困地區(qū)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要問題中來。

農(nóng)村地區(qū)的電工的素質(zhì)的提高和受到良好的待遇將是解決電工工作穩(wěn)定性的良策。首先要對(duì)農(nóng)村電工加強(qiáng)安全教育工作，認(rèn)真學(xué)習(xí)安全法規(guī)。要利用多種形式，加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村地區(qū)的居民的安全用電知識(shí)的宣傳，普及安全用電常識(shí)，做到家喻戶曉。在網(wǎng)改的過程中要按技術(shù)規(guī)程的高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求、高質(zhì)量來進(jìn)行施工，特別是變壓器的高度，導(dǎo)線對(duì)地距離都要進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，確保安全無事故。同時(shí)要提高農(nóng)村地區(qū)電工的工作效益，減輕農(nóng)村電工的勞動(dòng)強(qiáng)度，適當(dāng)提高電工工資、勞保福利待遇；要為農(nóng)村電工辦理人身意外傷害保險(xiǎn)和養(yǎng)老保險(xiǎn)，以解決其后顧之憂。而且還要加大對(duì)農(nóng)村地區(qū)電工的培訓(xùn)教育力度，以此來提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。要定期不定期地對(duì)農(nóng)村電工進(jìn)行思想政治、安全法規(guī)和業(yè)務(wù)技術(shù)方面的培訓(xùn)工作，要讓農(nóng)村電工認(rèn)識(shí)到為農(nóng)民、為農(nóng)村、為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)服務(wù)是一項(xiàng)長期的堅(jiān)持不懈的工作，任重而道遠(yuǎn)。并且要進(jìn)行嚴(yán)格的考核，實(shí)行持證上崗制度，把考核、考試成績(jī)記入檔案作為其評(píng)優(yōu)、評(píng)先進(jìn)和聘用、解聘的重要依據(jù)。

為了有效的解決農(nóng)村地區(qū)電價(jià)過高的問題，各級(jí)電力主管部門要相關(guān)人員要切實(shí)的履行阿訇職責(zé)，對(duì)電價(jià)進(jìn)行有效的核算，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)禁各種不合理的收費(fèi)現(xiàn)象，對(duì)于農(nóng)村電網(wǎng)的改造方面的維護(hù)費(fèi)用要加強(qiáng)管理與監(jiān)督的力度，做到?？顚Ｓ谩Ｍ瑫r(shí)要加強(qiáng)農(nóng)村地區(qū)電工的職業(yè)道德的教育工作，對(duì)于任何有違反規(guī)定的人員要立即撤換。對(duì)于電價(jià)的執(zhí)行情況要進(jìn)行公布，讓群眾來監(jiān)督。而且對(duì)于高耗能的變壓器要進(jìn)行合理的更換，以減少因設(shè)備而造成的電量的損失的情況。對(duì)于農(nóng)村地區(qū)在生產(chǎn)生活中的用電管理要集中的計(jì)量并定期的檢驗(yàn)，實(shí)行統(tǒng)一的抄表并及時(shí)的通知到用戶。

三、總結(jié)

綜上所述，電業(yè)的發(fā)展對(duì)于農(nóng)村地區(qū)的日常生產(chǎn)活動(dòng)有至關(guān)重要的作用，相關(guān)電力和政府部門要將解決農(nóng)村地區(qū)的用電問題納入到工作中去，對(duì)農(nóng)村的電網(wǎng)進(jìn)行合理及時(shí)的改造與升級(jí)，加強(qiáng)對(duì)電工的專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)工作，適當(dāng)提高電工的工資水平與待遇。同時(shí)要對(duì)農(nóng)村的電價(jià)問題進(jìn)行合理的解決，做到公開公正，接受群眾的監(jiān)督。只有做到這些，農(nóng)村的電力事業(yè)才能得到良好的發(fā)展，為農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

篇5

我國的土地法律制度就內(nèi)容而言大體可分為兩個(gè)方面，一是土地權(quán)利制度，二是土地管理制度。土地權(quán)利是民事權(quán)利中的財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種，屬于私法領(lǐng)域的范疇。現(xiàn)階段，農(nóng)村土地使用權(quán)制度的具體形態(tài)是土地承包經(jīng)營權(quán)制度。土地管理則是國家對(duì)人們使用土地的控制、管理、監(jiān)督行為，屬于公法范疇。后者實(shí)際上是出于社會(huì)公共利益、國家長遠(yuǎn)發(fā)展以及某種政策需要的考慮對(duì)土地權(quán)利的行使通過強(qiáng)制性的規(guī)定進(jìn)行的限制。因此，我國農(nóng)村集體所有的土地中，存在三個(gè)不同的利益主體，即所有權(quán)人、承包經(jīng)營權(quán)人、土地管理者(政府)。從理論上講，這三個(gè)利益主體的利益在宏觀上是一致的，但在現(xiàn)實(shí)生活中，由于各自的出發(fā)點(diǎn)和行為動(dòng)機(jī)不同，其利益在微觀上是不一致的、甚至在有的情況下是沖突的。

長期以來，不顧農(nóng)民意愿占用土地、侵害土地承包經(jīng)營權(quán)的現(xiàn)象屢禁不止，而且近些年呈愈演愈烈之勢(shì)。大面積不斷上升的土地違法案件，許多情形下就是以行使土地所有權(quán)或有些地方政府行使土地管理權(quán)的名義出現(xiàn)的。因此要保護(hù)土地承包經(jīng)營權(quán)、進(jìn)而實(shí)現(xiàn)承包經(jīng)營權(quán)的有序流轉(zhuǎn)，必須明確不同主體的利益界限。

二、土地所有者與使用者(承包方)的利益界限

之所以劃分土地所有者與使用者的利益界限，主要是因?yàn)樽鳛樗腥舜淼霓r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和作為承包經(jīng)營權(quán)人的農(nóng)民(戶)之間存在不同的利益目標(biāo)。作為土地所有人，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織享有占有、使用、收益、一定限度內(nèi)的處分的權(quán)利。例如，在土地上興建公共設(shè)施、根據(jù)人口調(diào)整土地、對(duì)承包方對(duì)土地的合理使用、在一定條件下收回土地、承包期滿后重新發(fā)包等。土地經(jīng)營活動(dòng)具體是由承包經(jīng)營人進(jìn)行的，因而土地的實(shí)際占有、使用是土地使用人。土地使用人從事經(jīng)營活動(dòng)，要進(jìn)行一定的投入，并享有收益權(quán)，同時(shí)要進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，就涉及到對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)的處分。

只要實(shí)行了土地承包經(jīng)營，對(duì)土地的占有、使用一般不存在利益劃分問題，但由于作為土地所有人和土地承包經(jīng)營權(quán)人都存在收益和處分的權(quán)利，就存在如何劃分其利益的問題，這個(gè)問題事關(guān)承包經(jīng)營權(quán)能否得到切實(shí)保護(hù)、土地改良能否實(shí)現(xiàn)、土地利用是否合理、農(nóng)村集體的共同經(jīng)濟(jì)利益能否實(shí)現(xiàn)等。在實(shí)踐中存在的一個(gè)問題是，作為土地所有人代表的村委會(huì)等農(nóng)村集體機(jī)構(gòu)出于各種考慮對(duì)農(nóng)戶承包經(jīng)營的土地進(jìn)行調(diào)整、收回，用來與外部合作或分配給其他人，而農(nóng)戶又不愿意交回土地。另一個(gè)問題是，農(nóng)民從事土地承包經(jīng)營活動(dòng)，要實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)的、持續(xù)的利益，就需要在土地上投入，按照現(xiàn)行制度，農(nóng)民收益權(quán)的內(nèi)容是完成了交給集體提留之后對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的收益權(quán)，但農(nóng)民在土地上投入、使土地增值時(shí)，增值部分的利益仍然包含在集體土地所有權(quán)之內(nèi)，屬于所有人的利益，這樣，除了農(nóng)業(yè)投入產(chǎn)出比不合理、耕種土地沒有收益的原因外，土地增值部分的利益不歸屬于承包人也是制約農(nóng)民在土地上投入的制度因素。

為切實(shí)保護(hù)農(nóng)民耕種土地的權(quán)利，首先要合理界定土地所有權(quán)人與使用權(quán)人的利益界限。由于人地矛盾突出，土地承擔(dān)保障功能，筆者不贊同將農(nóng)民承包土地的權(quán)利確定為永佃權(quán)。維持土地所有人處分權(quán)、在一定條件下調(diào)整或收回土地的權(quán)利仍然是必要的。但是，所有人行使處分權(quán)除了受國家土地管理制度約束外，相對(duì)于承包人而言，其處分權(quán)的界限應(yīng)當(dāng)限制在實(shí)現(xiàn)土地保障功能的范圍之內(nèi)。也就是說，只有為實(shí)現(xiàn)土地生活保障功能的目的，才能經(jīng)過一定的程序行使調(diào)整土地的權(quán)利。例如當(dāng)人口增加到一定程度，一部分人沒有土地承包，為保障其生活來源，才可以調(diào)整土地。另外，承包人將土地改變用途，由于非農(nóng)業(yè)經(jīng)營的，使土地失去了保障功能，也可以收回土地。除此之外，不得以各種名義行使處分權(quán)收回土地，這樣就基本上排除了村委會(huì)等集體所有人代表出于經(jīng)濟(jì)利益的目標(biāo)改變用途以各種名義損害農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)。

其次，為在制度上鼓勵(lì)農(nóng)民在土地上增加投入，提高土地利用效率，要合理劃分所有人與使用人的收益權(quán)的界限。作為自然資源土地的所有人，農(nóng)村集體向承包戶收取一定的提留來體現(xiàn)其收益權(quán)，作為使用人，農(nóng)民對(duì)承包土地所生產(chǎn)的農(nóng)產(chǎn)品具有收益權(quán)，是不存在爭(zhēng)論的。問題是，土地所有人的經(jīng)濟(jì)利益范圍是否應(yīng)當(dāng)及于土地增值部分，也就是說，土地的增值價(jià)值應(yīng)當(dāng)歸誰所有。應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，土地原有價(jià)值、供求性增值和用途性增值屬于所有人的利益范圍，應(yīng)當(dāng)歸農(nóng)村集體所有。在現(xiàn)階段，實(shí)行家庭承包經(jīng)營，對(duì)農(nóng)村土地投資主要是由土地使用人進(jìn)行的。當(dāng)農(nóng)民對(duì)土地增加投入使土地出現(xiàn)增值價(jià)值后，增值部分實(shí)際上是投入土地資本的價(jià)值，這部分價(jià)值與土地原有價(jià)值在物質(zhì)形態(tài)上不可分離，與其他投資不同，農(nóng)用土地增加資本投入后，其價(jià)值增值是有期限的，如果以后不再投入，其價(jià)值增值就會(huì)用盡。因此要保持或增加價(jià)值，需要不斷的投入。如果土地增值部分的價(jià)值一律歸集體所有，那么在承包期限內(nèi)即使對(duì)土地有所投入，也難以避免短期行為。這樣不利于土地持續(xù)改良。為鼓勵(lì)農(nóng)民長期性的持續(xù)的投入，建議就土地投資性增值部分的價(jià)值，在承包期滿后一定期限內(nèi)屬于承包人所有。因?yàn)?，如果永久歸承包人所有，那么就會(huì)抑制承包期滿后他人承包該土地時(shí)投資的積極性。由于土地投資所產(chǎn)生的價(jià)值增值與土地本身無法分離，因此，承包人在承包期滿后一定期限內(nèi)享有增值價(jià)值所有權(quán)，不一定表現(xiàn)為雙重所有權(quán)，而應(yīng)當(dāng)表現(xiàn)為在農(nóng)村集體享有所有權(quán)的前提下，承包期滿后，原承包人就農(nóng)村集體收取的提留在一期限內(nèi)按比例享有收益權(quán)。至于承包期內(nèi)土地增值部分的利益，在農(nóng)產(chǎn)品價(jià)值或數(shù)量增加中已經(jīng)體現(xiàn)，或通過承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)。

三、土地所有者、使用者與土地管理者（政府）的利益界限

首先應(yīng)當(dāng)指出，土地的自然特性決定了土地所有權(quán)從來就是相對(duì)的，受限制的。現(xiàn)代社會(huì)中，對(duì)土地所有權(quán)的限制不僅僅是私法上的限制，更重要的是公法上的限制，由政府對(duì)土地資源的使用進(jìn)行管理、控制，這是世界各國的通例。之所以要進(jìn)行公法上的限制，是因?yàn)橥恋厥遣豢稍偕淖匀毁Y源，土地的使用與保護(hù)，不僅僅是財(cái)產(chǎn)權(quán)利的問題，還是事關(guān)人類生存的大事。在我國，合理利用土地、切實(shí)保護(hù)耕地是基本國策。實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的途徑就是嚴(yán)格的土地管理制度。土地所有人、使用人使用權(quán)、處分權(quán)的行使，必須以不違反土地管理制度為限。版權(quán)所有

篇6

1.農(nóng)村地下水安全監(jiān)管的重要性

水是生命之源，農(nóng)村飲水安全直接關(guān)系到農(nóng)民的基本生存生活問題。農(nóng)村飲水安全工程是建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的一項(xiàng)重要工程，是關(guān)注民生、解除民憂、謀求民利的具體體現(xiàn)，也是實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀的重要內(nèi)容。農(nóng)村供水工程是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要基礎(chǔ)設(shè)施，是改善農(nóng)民生活、提高農(nóng)民健康水平、保障農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展不可替代的基礎(chǔ)設(shè)施。目前，農(nóng)村自來水普及率低，設(shè)施簡(jiǎn)陋，用水方便程度較低，飲水安全問題嚴(yán)重。

2.存在的主要問題

2.1農(nóng)村飲水安全規(guī)劃與新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃不同步

由于飲水不安全地區(qū)主要集中在水質(zhì)差、縣鄉(xiāng)交界的偏僻地帶，飲水規(guī)劃相對(duì)先前一步，而目前正在開展的新農(nóng)村建設(shè)，多選擇在交通、住房、水源等條件較好的地方，因此，客觀上增加了農(nóng)村飲水安全工程建設(shè)與新農(nóng)村改水工程建設(shè)結(jié)合的難度。如果要求與新農(nóng)村建設(shè)結(jié)合，勢(shì)必要對(duì)規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，有的地方調(diào)整幅度較大，而國債資金使用方向有著嚴(yán)格規(guī)定，這種調(diào)整勢(shì)必導(dǎo)致投資地點(diǎn)與國家批復(fù)投資地點(diǎn)不一致。如何使農(nóng)村飲水工程建設(shè)與新農(nóng)村建設(shè)改水工作有機(jī)結(jié)合，成為現(xiàn)階段需要探討的一個(gè)重要問題。

2.2飲水工程建設(shè)與管理農(nóng)民參與度不高

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，許多地方在工程建設(shè)的選點(diǎn)、工程規(guī)模和資金來源等方面，對(duì)農(nóng)民公開得不夠。多數(shù)農(nóng)民知道水價(jià)由電費(fèi)、維護(hù)費(fèi)和管理人員補(bǔ)貼等組成，但不知自己所交水費(fèi)是如何確定的，不清楚水價(jià)成本到底是多少，水價(jià)應(yīng)該如何定，定多少才合理。

2.3工程管理體制、運(yùn)行機(jī)制不夠健全

飲水工程建設(shè)后直接交給用水單位管理，由于管理人員工資較低而沒有專人負(fù)責(zé)（基本都是兼管），管理人員的主要任務(wù)就是收取水費(fèi)、看管設(shè)備和定時(shí)供水，存在管理不到位、不及時(shí)的現(xiàn)象。

2.4水價(jià)偏低，水費(fèi)收取不及時(shí)

由于農(nóng)村還沒有形成用水交費(fèi)的觀念，對(duì)水價(jià)的承受能力低，因此價(jià)格管理中存在著水價(jià)偏低，有的村（居）收取的水費(fèi)甚至不夠電費(fèi)，造成飲水工程無法正常運(yùn)轉(zhuǎn)，不能回收資金、形成良性循環(huán)，對(duì)以后的持續(xù)發(fā)展，帶來困難。

3.建立長效機(jī)制管理的建議

3.1加大《水法》等政策法規(guī)宣傳力度

針對(duì)農(nóng)村傳統(tǒng)的用水習(xí)俗，絕大部分農(nóng)民缺乏節(jié)水意識(shí)的現(xiàn)狀，扎實(shí)開展節(jié)水進(jìn)社區(qū)、進(jìn)家庭活動(dòng)的宣傳，利用廣播、電視網(wǎng)絡(luò)等新型現(xiàn)代媒體與傳統(tǒng)的標(biāo)語、?？按骞_欄等形式，宣傳水利法規(guī)和節(jié)水小常識(shí)，將節(jié)約用水條款寫進(jìn)《村規(guī)民約》，建立農(nóng)村飲用水長效管理機(jī)制，讓群眾節(jié)水意識(shí)入心入腦。

3.2以水養(yǎng)水，建立規(guī)范的用水管理模式

我縣農(nóng)村飲用水管理模式主要有四種：⑴城鄉(xiāng)一體化供水，主要是集鎮(zhèn)附近村，由城鎮(zhèn)自來水公司負(fù)責(zé)管理運(yùn)營。約占總?cè)丝?0%；⑵村委會(huì)自行管理，指定專人負(fù)責(zé)日常管理，約占總?cè)丝?0%。⑶承包經(jīng)營管理，由村委組織招標(biāo)發(fā)包給單位或個(gè)人管理，發(fā)包期一般10-15年，約占總?cè)丝?0%。⑷農(nóng)民用水者協(xié)會(huì)（或村老年協(xié)會(huì)）負(fù)責(zé)管理，占總?cè)丝?0%。從目前管理成效看，第一三種模式最為正常，第二四種模式因受管理人員素質(zhì)、經(jīng)費(fèi)保障等因素影響，運(yùn)營狀況時(shí)好時(shí)壞。事實(shí)證明，管理是關(guān)鍵。對(duì)已建投入使用的農(nóng)村飲用水工程，可否采取產(chǎn)權(quán)拍賣，長期承包與政府扶助相結(jié)合的管理模式，來推動(dòng)和規(guī)范農(nóng)村飲用水管理，使農(nóng)村、農(nóng)民能真正喝上放心水、安全水，最終實(shí)現(xiàn)以水養(yǎng)水的良好運(yùn)營機(jī)制。

3.3提高農(nóng)村飲用水管理隊(duì)伍素質(zhì)

當(dāng)前，全縣農(nóng)村飲用水工程有管理組織的約占85%，但各地管理水平參差不齊。要提高管理水平、關(guān)鍵是提升管理者的素質(zhì)。為此，政府部門要安排專項(xiàng)資金用于教育、培訓(xùn)和考核，受益村要推薦1-2名有文化、有技術(shù)、有責(zé)任性、事業(yè)心，公道正派、且群眾信任的村民代表擔(dān)任飲水管理人員，管理人員必須通過政府部門或相關(guān)職能部門組織的考試合格后，方可持證上崗，培訓(xùn)工作要經(jīng)常性、長期性地進(jìn)行。

3.4健全農(nóng)村飲用水應(yīng)急防范機(jī)制

針對(duì)農(nóng)村飲用水面廣點(diǎn)多，意味著風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)多，不可預(yù)測(cè)突實(shí)發(fā)事件概率增大的情況。因此，要實(shí)施好縣政府最嚴(yán)格的水資源管理制度和《農(nóng)村飲水安全工程建設(shè)管理暫行辦法》、《農(nóng)村飲水安全分散工程實(shí)施方案》，縣水利部門與鄉(xiāng)鎮(zhèn)要建立工作專班、定期檢查督促，加大水資源管理，嚴(yán)格控制取水許可證審批、發(fā)放?？h水利部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)要制訂和完善農(nóng)村飲用水應(yīng)急預(yù)案，一旦有水質(zhì)事件發(fā)生，及時(shí)啟動(dòng)預(yù)案，提高應(yīng)急處置能力。

3.5建管并重，健全農(nóng)村飲用水保障機(jī)制

經(jīng)驗(yàn)收合格的集中供水工程，要統(tǒng)一管理、維護(hù)核算、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展，以保證工程的正常運(yùn)行和長期發(fā)揮效益，不斷增強(qiáng)農(nóng)村飲水安全發(fā)展后勁。就我縣而言，單靠村級(jí)保障供水經(jīng)費(fèi)是不現(xiàn)實(shí)的，其因一，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)薄弱，有很多村是空殼村、負(fù)債村；其二水費(fèi)收取困難，農(nóng)村、農(nóng)民的傳統(tǒng)觀念水是天降的，是白用的，尚未樹立商品水意識(shí)；其三政府沒有設(shè)立長效管理專項(xiàng)資金。同時(shí)，要明確縣水利行政部門為農(nóng)村飲用水工程建后管理的主管部門，衛(wèi)生部門、環(huán)保部門為水質(zhì)監(jiān)測(cè)和供水水源保護(hù)的責(zé)任部門。

篇7

各省、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列省轄市土地（國土）管理局（廳），解放軍土地管理局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)土地管理局：

現(xiàn)將浙江省人民政府批轉(zhuǎn)省土地管理局關(guān)于農(nóng)村宅基地有償使用試點(diǎn)情況和今后意見報(bào)告的通知轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請(qǐng)各地結(jié)合實(shí)際，抓緊試點(diǎn)工作。

在農(nóng)村實(shí)行宅基地有償使用，是貫徹“十分珍惜和合理利用每寸土地，切實(shí)保護(hù)耕地”的基本國策，正確引導(dǎo)農(nóng)民節(jié)約、合理使用土地，保護(hù)耕地的一項(xiàng)長期的、根本性的措施。根據(jù)國務(wù)院〔1990〕4號(hào)文件關(guān)于近兩年內(nèi)抓好宅基地有償使用試點(diǎn)工作的要求，國家局希望各?。▍^(qū)）、直轄市土地管理部門在做好試點(diǎn)工作的基礎(chǔ)上，認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步推進(jìn)農(nóng)村宅基地有償使用制度改革。

篇8

為不斷顯化集體土地資產(chǎn)，切實(shí)保障農(nóng)民權(quán)益，優(yōu)化土地資源配置，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，推進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，加快社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，浙江省積極開展農(nóng)村集體建設(shè)用地使用制度改革探索實(shí)踐，切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理工作。浙江省早在2001年7月就出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理的意見》（浙土資發(fā)[2001]256號(hào)），2005年出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》（浙土資[2005]94號(hào)）；2012年2月，浙江省委、省政府出臺(tái)《關(guān)于深入推進(jìn)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革積極開展農(nóng)村改革試驗(yàn)的若干意見》（浙委[2012]20號(hào)）明確提出“按照產(chǎn)權(quán)明晰、用途管制、節(jié)約集約、嚴(yán)格管理的原則，進(jìn)一步完善農(nóng)村土地管理制度”，并提出了農(nóng)村土地管理制度改革的具體內(nèi)容，為農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)工作的開展指明了方向。

（一）明確思路，突出重點(diǎn)

浙江省根據(jù)黨的十七屆三中全會(huì)提出“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，對(duì)依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，必須通過統(tǒng)一有形的土地市場(chǎng)，以公開規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在符合規(guī)劃的前提下與國有土地享有平等權(quán)益”的基本精神，在堅(jiān)持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、節(jié)約集約，政府引導(dǎo)、農(nóng)民自愿，循序漸進(jìn)、分步實(shí)施，符合“兩規(guī)”、維護(hù)權(quán)益和“局部試驗(yàn)、封閉運(yùn)行、結(jié)果可控”的原則下，積極開展集體建設(shè)用地使用制度改革和集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，重點(diǎn)突出以下三個(gè)方面。

其一，構(gòu)建新型的農(nóng)村集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)體系，賦予集體建設(shè)用地使用權(quán)完整的用益物權(quán)。從改革和創(chuàng)新集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)制度入手，參照國有土地有償使用制度改革模式，構(gòu)建起與國有土地產(chǎn)權(quán)外在形式相一致，內(nèi)在權(quán)益相同，涵蓋集體建設(shè)用地出讓、劃撥、出租使用權(quán)等在內(nèi)的集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)體系，賦予集體建設(shè)用地類似于國有建設(shè)用地同等的完整產(chǎn)權(quán)權(quán)能，從而實(shí)現(xiàn)與國有建設(shè)用地使用權(quán)的“同地、同權(quán)、同價(jià)”，并在城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)之中遵循相同的流轉(zhuǎn)和管理規(guī)則，實(shí)現(xiàn)自主交易、流轉(zhuǎn)。

其二，明確集體建設(shè)用地使用權(quán)的入市流轉(zhuǎn)條件，創(chuàng)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)和運(yùn)行規(guī)則，規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。根據(jù)十七屆三中全會(huì)《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題決定》（下稱《決定》）精神，結(jié)合該省已有的實(shí)踐及形勢(shì)發(fā)展要求，按照“平穩(wěn)推進(jìn)，逐步放開”的改革總體要求，對(duì)入市流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地的政策范圍把握 “存量為主，‘規(guī)劃區(qū)外’增量”的基本原則。所謂存量為主，是指對(duì)于已依法取得并符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃的存量集體建設(shè)用地使用權(quán)（包括農(nóng)村集體經(jīng)營性、工業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)等），都允許農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織本著農(nóng)民自愿的原則，以所有權(quán)人身份將集體建設(shè)用地使用權(quán)以出讓、出租、作價(jià)出資或入股、抵押等形式實(shí)行有償使用和流轉(zhuǎn)。這相比于現(xiàn)行《土地管理法》第63條規(guī)定集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)僅限于“依法取得、符合土地利用總體規(guī)劃，因鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)破產(chǎn)兼并等情形”而言有很大程度的突破。所謂“規(guī)劃區(qū)外”增量，是指根據(jù)十七屆三中全會(huì)《決定》提出“在土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外，經(jīng)批準(zhǔn)占用農(nóng)村集體土地建設(shè)非公益性項(xiàng)目，允許農(nóng)民依法通過多種方式參與開發(fā)經(jīng)營并保障農(nóng)民合法權(quán)益”的基本精神，允許“規(guī)劃區(qū)外”非建設(shè)用地特別是農(nóng)用地，依法辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用后，不必經(jīng)過征收，可以直接由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依照有關(guān)規(guī)定將土地使用權(quán)通過出讓、出租、作價(jià)出資或入股等方式讓渡給使用者。這相比于現(xiàn)行《土地管理法》第43條規(guī)定集體建設(shè)用地使用權(quán)的初次設(shè)立只能基于“鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)、農(nóng)村村民住宅等三類鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)”而言有很大的突破。

其三，鼓勵(lì)引導(dǎo)農(nóng)村宅基地實(shí)施有償使用和有條件流轉(zhuǎn)。一是通過完善農(nóng)村宅基地制度，嚴(yán)格宅基地管理，進(jìn)一步強(qiáng)化宅基地對(duì)農(nóng)民居住的社會(huì)保障功能以及切實(shí)保障農(nóng)民依法取得宅基地福利的權(quán)利；二是強(qiáng)化宅基地節(jié)約集約利用的內(nèi)部約束機(jī)制，鼓勵(lì)和引導(dǎo)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在充分尊重農(nóng)民意愿的基礎(chǔ)上，實(shí)施宅基地有償使用和有條件流轉(zhuǎn)，通過經(jīng)濟(jì)杠桿手段調(diào)節(jié)宅基地的公平分配使用，提高宅基地利用率；三是結(jié)合社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，探索健全農(nóng)村宅基地整理置換復(fù)墾的新機(jī)制、新手段，以整村搬遷為主導(dǎo)方式，集中性農(nóng)民公寓安置為主，加大農(nóng)村居民點(diǎn)整治力度，促進(jìn)農(nóng)村向城鎮(zhèn)、中心村集中，促進(jìn)村莊合理布局，進(jìn)而推進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地的空間重構(gòu)，提高城鄉(xiāng)建設(shè)用地利用效率。以湖州為例，近兩年該市大力推進(jìn)農(nóng)村土地綜合整治工作，目前已獲省政府批復(fù)農(nóng)村土地整治項(xiàng)目35個(gè)，共取得農(nóng)村土地綜合整治周轉(zhuǎn)指標(biāo)20482畝，已完成簽約農(nóng)戶3380戶，其中完成搬遷934戶，完成安置區(qū)建設(shè)面積25.86萬平方米。該市各地結(jié)合農(nóng)村土地綜合整治，積極探索農(nóng)村宅基地的退出機(jī)制，特別是吳興區(qū)八里鎮(zhèn)南片作為浙江省唯一的省級(jí)新農(nóng)村建設(shè)體制創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)，牢牢抓住這一契機(jī)，取得明顯成效。吳興區(qū)八里鎮(zhèn)南片規(guī)劃新建三個(gè)農(nóng)民社區(qū)用于安置，總建筑面積達(dá)140萬平方米，將實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)80%以上的人口集聚。該項(xiàng)目區(qū)在充分尊重群眾意愿的基礎(chǔ)上，通過采取貨幣安置、“住房+商貿(mào)用房”、“住房+標(biāo)準(zhǔn)廠房”以及“房票”（被安置農(nóng)戶可以選擇實(shí)物安置以及房票安置的方式，選擇房票安置的可以向當(dāng)?shù)卣I(lǐng)取每100平方米每年1.6萬元的租金）等模式，積極推進(jìn)了農(nóng)村宅基地的搬遷和農(nóng)民安置社區(qū)的建設(shè)，目前該項(xiàng)目區(qū)已完成農(nóng)戶簽約1156戶，約占40%，其中已完成搬遷265戶。此舉既為農(nóng)民打造了創(chuàng)業(yè)就業(yè)新平臺(tái)、增加了財(cái)產(chǎn)性收入，又加速了農(nóng)村宅基地退出。

（二）完善政策，規(guī)范操作

2001年，浙江省國土資源廳《印發(fā)關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理的通知》（浙土資發(fā)[2001]256號(hào)），明確了該省農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的基本條件、主要方式和基本程序，規(guī)范了流轉(zhuǎn)收益分配與管理。

1.農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的范圍

一是符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃并依法取得的存量集體建設(shè)用地使用權(quán)（包括農(nóng)村集體經(jīng)營性、工業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)等）；二是土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外的農(nóng)用地和未利用地，符合土地利用總體規(guī)劃依法辦理轉(zhuǎn)用審批手續(xù)的。

2.農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的條件

一是經(jīng)依法批準(zhǔn)使用，且權(quán)屬合法、四至清楚、產(chǎn)權(quán)明晰；二是符合土地利用總體規(guī)劃以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)村建設(shè)規(guī)劃；三是原則上不改變土地原批準(zhǔn)用途；四是非娛樂項(xiàng)目和房地產(chǎn)開發(fā)用地；五是使用新增集體建設(shè)用地從事經(jīng)營性活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)符合國家產(chǎn)業(yè)政策、土地供應(yīng)政策、土地使用標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境保護(hù)及安全生產(chǎn)等法律法規(guī)的規(guī)定。

3.農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的原則

一是堅(jiān)持土地所有權(quán)人、使用權(quán)人自愿的原則，需經(jīng)村民自治組織2/3以上成員或代表同意；二是由土地權(quán)所有人與使用權(quán)人簽訂書面的流轉(zhuǎn)合同，并申辦土地登記手續(xù)；三是通過統(tǒng)一有形的土地市場(chǎng)，以公開、規(guī)范方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。

4.農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的方式

對(duì)符合上述條件的建設(shè)用地，準(zhǔn)許流轉(zhuǎn)主要有三種方式：一是在城市規(guī)劃區(qū)、建制鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍外和本級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)進(jìn)行流轉(zhuǎn)的，可與土地所有權(quán)人協(xié)商確定轉(zhuǎn)讓（不超過同類用途國有土地使用權(quán)出讓最高年限并與企業(yè)經(jīng)營年限相一致，一次性收取土地收益）、租賃（3至5年，定期收取土地租金）、作價(jià)出資或入股、抵押等方式流轉(zhuǎn)。二是在城市規(guī)劃區(qū)、建制鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)需要流轉(zhuǎn)給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外人員使用的，原則上要在政府讓利條件下將集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)為國有，并辦理國有土地有償使用手續(xù)。三是在堅(jiān)持農(nóng)民宅基地“一戶一宅”原則的前提下，允許農(nóng)戶將原合法使用的宅基地連同地上建筑物轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)符合宅基地申請(qǐng)條件的其他農(nóng)戶，但不得直接轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民。需要整體轉(zhuǎn)讓或部分轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民的，應(yīng)征得集體土地所有權(quán)人同意，并向集體土地所有權(quán)人支付相當(dāng)?shù)恼鞯刭M(fèi)用；受讓人符合享受經(jīng)濟(jì)適用房條件的，可直接變更登記并發(fā)給國有土地使用證；受讓不符合享受經(jīng)濟(jì)適用房條件的，則在追補(bǔ)房地產(chǎn)級(jí)差地租的基礎(chǔ)上，按出讓等有關(guān)規(guī)定發(fā)給國有土地使用證。

5.農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)審批的程序

對(duì)保留集體土地所有權(quán)不變的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，由流轉(zhuǎn)雙方或受讓方持原有土地證書或用地批準(zhǔn)文件、流轉(zhuǎn)協(xié)議等資料，向縣級(jí)以上國土資源部門提出書面申請(qǐng)；經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源所初審，認(rèn)為符合有關(guān)規(guī)定的，送市、縣國土資源部門審批；市、縣國土資源部門審查認(rèn)為符合有關(guān)規(guī)定的，報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)；受讓方憑批準(zhǔn)文件及有關(guān)申請(qǐng)等資料辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)登記，領(lǐng)取集體建設(shè)用地使用證或土地他項(xiàng)權(quán)利證書。對(duì)轉(zhuǎn)為國有土地的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，由流轉(zhuǎn)雙方或受讓方持原有土地證書或用地批準(zhǔn)文件、與土地所有者簽訂的集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的協(xié)議、經(jīng)三分之二以上村民代表同意轉(zhuǎn)為國有土地的會(huì)議紀(jì)要等資料，向縣以上國土資源部門提出書面申請(qǐng)；受讓方與市、縣國土資源部門簽訂國有土地使用權(quán)有償使用合同；經(jīng)縣、市人民政府初審后，報(bào)省政府批準(zhǔn)；受讓方憑批準(zhǔn)文件及有關(guān)申請(qǐng)等資料，辦理土地變更登記手續(xù)，領(lǐng)取國有土地使用證。

6.流轉(zhuǎn)收益分配與管理

農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的土地收益，堅(jiān)持以土地所有權(quán)人為主的原則進(jìn)行分配。在城市規(guī)劃區(qū)、建制鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍外和本級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)進(jìn)行流轉(zhuǎn)的，土地收益歸集體土地所有權(quán)人所有，市、縣不參與收益分配。即鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級(jí)所有的土地收益全額歸鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟(jì)組織所有；村級(jí)所有的土地收益原則上歸村集體所有，但考慮鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的投入和維護(hù)，可與村協(xié)商參與分成，比例一般為15%，最高不得超過20%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府可在收益中參照國有土地出讓金管理辦法給國土資源所一定比例的業(yè)務(wù)費(fèi)。在城市規(guī)劃區(qū)、建制鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)屬于集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的，實(shí)行有償使用的土地收益按有關(guān)規(guī)定上交市、縣，為鼓勵(lì)流轉(zhuǎn)，市、縣政府可根據(jù)本地實(shí)際將一定比例的土地收益返還給原土地所有權(quán)人，使原土地所有者連同原土地使用者能得到成交額80%以上的收益（含土地征用費(fèi)）。屬于保留農(nóng)村集體土地所有權(quán)不變的，實(shí)行有償使用的土地收益，市、縣政府可根據(jù)本地實(shí)際，規(guī)定返還比例或定額（基準(zhǔn)價(jià)15%）分成土地收益，并按有關(guān)規(guī)定上交市、縣財(cái)政。同時(shí)，規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益管理，有關(guān)土地收益國土資源部門統(tǒng)一收交，嚴(yán)格按照“收支兩條線”有關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理，并要求農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將土地收益單獨(dú)建賬，實(shí)行村務(wù)公開，主要用于土地整理和村公益事業(yè)建設(shè)，嚴(yán)禁擠占挪用。

（三）試點(diǎn)引路，有序推進(jìn)

為探索農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理的新機(jī)制、新方法，浙江省選擇湖州市和建德市開展農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作。

1.建德市試點(diǎn)

建德市在1999年4月選擇了乾譚鎮(zhèn)作為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)，并于2000年6月出臺(tái)《建德市集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》（建政[2000]9號(hào)），對(duì)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的原則、范圍和對(duì)象、審批權(quán)限和方式、程序和要求、終止和處置、權(quán)益和管理、地價(jià)評(píng)估和確認(rèn)等方面予以了政策規(guī)范，使該市集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理工作步入正軌。建德市還針對(duì)不同的流轉(zhuǎn)方式印制了農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的各類文本，如集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)審批呈報(bào)表、集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、土地使用權(quán)租賃申報(bào)審批表、轉(zhuǎn)制企業(yè)土地租賃合同書等。審批具體程序?yàn)椋阂皇巧暾?qǐng)。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)時(shí)，由土地使用者持原批準(zhǔn)使用土地文件或集體建設(shè)用地使用證，流轉(zhuǎn)雙方的合同和有關(guān)部門意見，向國土管理部門提出流轉(zhuǎn)申請(qǐng)，以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的還需進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，集體土地流轉(zhuǎn)當(dāng)事人根據(jù)不同的流轉(zhuǎn)方案簽訂相應(yīng)的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同。二是審批。根據(jù)該辦法規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，首次土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市國土資源局審核后報(bào)市政府批準(zhǔn)。土地使用權(quán)再次流轉(zhuǎn)即二次流轉(zhuǎn)由市國土局直接審批。三是登記發(fā)證。土地使用者按流轉(zhuǎn)合同規(guī)定付清土地價(jià)款后，到建德市國土資源局辦理土地登記發(fā)證。集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)后再次流轉(zhuǎn)的，應(yīng)征得土地所有者的同意，終止原簽訂的流轉(zhuǎn)合同，辦理注銷登記后，按規(guī)定程序辦理流轉(zhuǎn)審批手續(xù)。2000年以來，建德市以乾譚鎮(zhèn)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)，以《建德市集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》為依據(jù)，在全市范圍內(nèi)積極推進(jìn)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)工作，至今已累計(jì)流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地291宗，面積155.16萬平方米，其中轉(zhuǎn)讓74宗、面積15.34萬平方米，租賃180宗、面積120.35萬平方米，抵押37宗、面積19.47萬平方米，累計(jì)為各級(jí)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織獲取土地收益600多萬。

2.湖州市試點(diǎn)

湖州市早在1997年就介入了鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村集體企業(yè)轉(zhuǎn)制中集體土地資產(chǎn)處置工作，嘗試集體經(jīng)濟(jì)組織以租賃方式向轉(zhuǎn)制后企業(yè)提供土地的做法。2001年以被列入全國農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)單位為契機(jī)，湖州市積極推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)工作。同年9月出臺(tái)《湖州市區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用管理試行辦法》（湖政辦發(fā)[2001]104號(hào)），對(duì)集體建設(shè)用地所有權(quán)內(nèi)涵、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的主要形式、適用范圍、審批程序等進(jìn)行了規(guī)定，并明確了集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的收益分配與管理原則。自此，試點(diǎn)工作在全市范圍內(nèi)擴(kuò)面。2008年7月又出臺(tái)《湖州市農(nóng)村住房抵押借款暫行辦法》（湖政辦發(fā)[2008]85號(hào)），進(jìn)一步豐富了集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)形式與內(nèi)容。在實(shí)際操作中，湖州市把集體建設(shè)用地使用分為一級(jí)供應(yīng)和二級(jí)流轉(zhuǎn)并作了具體界定。一級(jí)供應(yīng)發(fā)生在所有者與使用者之間，指初次供應(yīng)，包括讓與（一般不得超過原土地承包期限）、租賃（一般為3至10年）、作價(jià)入股和置換；二級(jí)流轉(zhuǎn)發(fā)生在使用者之間，指已取得使用權(quán)的再次流轉(zhuǎn)，包括轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、作價(jià)入股和抵押。在收益分配上，為保證集體建設(shè)用地使用收益，湖州市確定了最低保護(hù)價(jià)，并根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和土地市場(chǎng)發(fā)育狀況適時(shí)調(diào)整。目前湖州市實(shí)際操作中土地租賃年租金為2.4～8元/平方米不等，讓與價(jià)格一般為34元/平方米左右。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的收益分配，遵循“誰所有、誰受益”的原則，扣除應(yīng)上繳的國家稅費(fèi)、地面作物補(bǔ)償外，土地收益分別歸鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體、村或村民小組農(nóng)民集體所有。自開展農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)工作以來，全市已累計(jì)流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地641宗，面積553.04萬平方米，其中出讓540宗、面積331.78萬平方米，租賃101宗、面積221.26萬平方米，累計(jì)為各級(jí)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織獲取土地收益1億多元。

二、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)存在的主要問題

（一）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)缺乏相關(guān)法律政策依據(jù)

《土地管理法》第43條、第62條規(guī)定，一方面對(duì)集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)采取嚴(yán)格限制和禁止的態(tài)度，另一方面也給集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)開了一道小口，使破產(chǎn)或兼并等原因造成的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地被動(dòng)流轉(zhuǎn)合法化，其實(shí)質(zhì)是既承認(rèn)二級(jí)市場(chǎng)的存在，又否定一級(jí)市場(chǎng)的合法性，而二級(jí)市場(chǎng)必須以一級(jí)市場(chǎng)為基礎(chǔ)，法律對(duì)流轉(zhuǎn)采取的含糊態(tài)度很大程度上限制了集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展。雖然《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號(hào)）等文件允許集體建設(shè)用地依法流轉(zhuǎn)，但未能超越現(xiàn)行法律對(duì)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的限制，執(zhí)行效能不足。

（二）集體建設(shè)用地所有權(quán)主體界定不清晰

依照我國現(xiàn)行立法規(guī)定，集體土地依法由“農(nóng)民集體”所有，同時(shí)依照《土地管理法》的規(guī)定，“農(nóng)民集體所有”又可具體分為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有、村農(nóng)民集體所有和村民小組集體所有，農(nóng)村集體土地所有權(quán)由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)，村民小組之類的主體來行使。但一般來說，“農(nóng)民集體”這樣一個(gè)集合概念，在所有權(quán)行使問題上，往往只有抽象意義，很難成為實(shí)踐層面上的市場(chǎng)主體。因此，集體建設(shè)用地所有權(quán)主體界定并不清晰，土地所有權(quán)人事實(shí)上很難落實(shí)，集體成員對(duì)土地的所有、使用、經(jīng)營、收益和處置等權(quán)利與責(zé)任無法體現(xiàn)，集體建設(shè)用地的權(quán)益有時(shí)無法得到保障。

（三）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)分配不合理

一些地方集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配較為混亂，所有者、使用者和各級(jí)政府之間的利益分配關(guān)系不清。要么各級(jí)政府對(duì)流轉(zhuǎn)管理太死，政府收益分配比例過高；要么集體土地所有者繞開政府進(jìn)行私下交易，侵占由國家投資帶來的土地增值收益；還有些甚至是土地使用者私下流轉(zhuǎn)土地，造成集體和國家土地收益的雙重流失，更有甚者一些村干部利用職務(wù)便利，在流轉(zhuǎn)過程謀求私利，損害廣大農(nóng)民利益。即使是農(nóng)村集體所有者，由于三級(jí)所有權(quán)主體鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村和村內(nèi)集體經(jīng)濟(jì)組織之間的利益分配關(guān)系也較含混，上級(jí)所有者利用行政權(quán)力侵占下級(jí)所有者流轉(zhuǎn)收益的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

（四）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)相關(guān)配套政策不完善

農(nóng)村集體建設(shè)用地使用制度是農(nóng)村土地基本制度的重要組成部分，改革牽涉到千家萬戶的利益，同時(shí)也涉及相關(guān)配套政策改革，如征地制度、社會(huì)保障體制、金融體制改革等。目前因相關(guān)配套制度改革滯后，影響集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)工作順利推進(jìn)，如因金融機(jī)構(gòu)對(duì)集體建設(shè)用地存在一定的歧視，集體建設(shè)用地設(shè)定抵押很困難，為便于融資，很多地方都將原采取流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地所有權(quán)轉(zhuǎn)為國有，并為企業(yè)辦理國有土地使用權(quán)有償使用手續(xù)。同時(shí)隨著集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，如何協(xié)調(diào)兩個(gè)市場(chǎng)的相互關(guān)系，盡量減少矛盾和沖擊，也是未來迫切需要解決的一個(gè)問題。

三、進(jìn)一步規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的對(duì)策建議

（一）加快土地管理相關(guān)法律法規(guī)修訂進(jìn)程

浙江集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度改革，基本還停滯在局部試點(diǎn)及現(xiàn)行法律法規(guī)的約束范圍之內(nèi)。加快農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，涉及《土地管理法》、《擔(dān)保法》等法律修改，在法律未作修改的前提下進(jìn)行改革探索，必然面臨著司法難題。因此，建議盡快修訂集體土地管理相關(guān)法律法規(guī)，通過解除法律上對(duì)集體建設(shè)用地的限制，允許農(nóng)村集體建設(shè)用地在特定范圍內(nèi)自由流轉(zhuǎn)。同時(shí)，國家應(yīng)盡快出臺(tái)《農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理辦法》，對(duì)集體建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)權(quán)能、入市條件和形式、使用年限、抵押融資保障等方面作出明確規(guī)定，以規(guī)范流轉(zhuǎn)交易和管理行為，促進(jìn)流轉(zhuǎn)的有序進(jìn)行。

（二）加強(qiáng)集體建設(shè)用地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)登記

土地產(chǎn)權(quán)保障是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下土地管理制度的重要內(nèi)容，明晰的土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系是保障交易安全，發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制優(yōu)化配置土地資源的重要條件。因此，強(qiáng)化土地產(chǎn)權(quán)登記，是規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。推進(jìn)包括農(nóng)村宅基地在內(nèi)的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度改革，必須要加強(qiáng)集體土地所有權(quán)、使用權(quán)的登記發(fā)證工作，依法確定集體土地的權(quán)屬，明晰集體土地所有權(quán)、使用權(quán)的主體，保障交易安全。建議加快推進(jìn)以土地為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建設(shè)。

（三）建立集體建設(shè)用地使用權(quán)地價(jià)評(píng)估與管理制度

土地價(jià)格的確定是土地作為特殊商品進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的核心問題之一。為避免集體土地資產(chǎn)流失與資源浪費(fèi)，類似于政府定期評(píng)估并公布城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)體系，建議市、縣人民政府土地主管部門應(yīng)當(dāng)定期制定并公布本行政區(qū)域內(nèi)包括農(nóng)村居住用地在內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、出讓最低限價(jià)等政府公示地價(jià)。

（四）完善農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)金融創(chuàng)新和支持

開展農(nóng)村集體建設(shè)用地使用制度改革金融創(chuàng)新和支持探索，解決集體建設(shè)用地使用權(quán)及農(nóng)房抵押融資和資產(chǎn)處置等問題。開展土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村住房等抵押貸款試點(diǎn)，擴(kuò)大農(nóng)村有效抵押物范圍和抵押受讓人范圍，充分體現(xiàn)和盤活農(nóng)村集體土地的資產(chǎn)屬性，不斷繁榮發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)。

（五）完善農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益分配政策

一是把農(nóng)民放在土地利益分配體系之內(nèi)，讓他們對(duì)土地的所有權(quán)、使用權(quán)、處置權(quán)等財(cái)產(chǎn)權(quán)得到充分的尊重，利益得到充分保障。建議從國家層面制訂農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益分配的原則性意見，明確集體建設(shè)用地收益分配主體，以及利益主體之間的分配比例，維護(hù)國家、集體土地所有權(quán)人、集體建設(shè)用地使用權(quán)人的應(yīng)得權(quán)益。二是集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益分配應(yīng)當(dāng)兼顧城鄉(xiāng)發(fā)展的需求，建議完善集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益的管理政策，加強(qiáng)對(duì)國家和集體經(jīng)濟(jì)組織土地收益分配的管理，以確保國家、村集體對(duì)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村的投入，改善農(nóng)民和生產(chǎn)生活條件。三是明確農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益的用途，明確新增農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的有償使用收益歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，統(tǒng)一用于區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)等，集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益納入農(nóng)村村務(wù)公開民主管理體系，實(shí)行?？顚Ｓ?，接受政府監(jiān)督。

（六）統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展盤活存量集體建設(shè)用地

一是按照節(jié)約集約原則，規(guī)范有序開展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)，推進(jìn)農(nóng)村土地綜合整治，加大農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用地整理復(fù)墾力度，積極盤活農(nóng)村存量集體建設(shè)用地，健全土地增值收益分配機(jī)制，促進(jìn)農(nóng)村人口向中心鎮(zhèn)、中心村集聚，優(yōu)化農(nóng)村土地利用結(jié)構(gòu)和布局，提高農(nóng)村集體建設(shè)用地的節(jié)約集約利用水平。二是保障農(nóng)民宅基地用益物權(quán)，積極穩(wěn)妥開展宅基地流轉(zhuǎn)試驗(yàn)，探索建立宅基地有償使用、有償退出和跨村置換機(jī)制，增加集體建設(shè)用地市場(chǎng)的有效供給。三是探索建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，穩(wěn)妥開展依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，允許農(nóng)民依法通過多種方式參與城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃區(qū)外占用農(nóng)村集體土地建設(shè)的非公益性項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營。

篇9

各鎮(zhèn)人民政府是本轄區(qū)內(nèi)土地管理的責(zé)任主體，要依照土地管理相關(guān)法律法規(guī)和政策，嚴(yán)格審核農(nóng)村村民住宅及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地，監(jiān)督村民委員會(huì)管理本村屬于農(nóng)民集體所有的土地，合理利用土地資源，切實(shí)履行好土地監(jiān)管職責(zé)。國土資源管理部門要依法辦理各類用地審批手續(xù)，積極服務(wù)好地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。嚴(yán)禁任何單位和個(gè)人以任何形式私自亂批、亂建。區(qū)國土、財(cái)政、規(guī)劃建設(shè)、發(fā)改、監(jiān)察、林業(yè)、農(nóng)業(yè)、農(nóng)經(jīng)、交通、環(huán)保等有關(guān)部門按照各自職責(zé)，密切配合，共同做好相關(guān)工作。

二、進(jìn)一步規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地的審批

（一）規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用范圍。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅建設(shè)可以使用農(nóng)民集體所有土地。

（二）嚴(yán)格農(nóng)村集體建設(shè)用地審批條件。興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)申請(qǐng)使用集體建設(shè)用地的，必須具備以下條件：符合土地利用總體規(guī)劃和城市、鎮(zhèn)村建設(shè)規(guī)劃；符合國家產(chǎn)業(yè)政策；符合國家、省建設(shè)項(xiàng)目控制指標(biāo)有關(guān)規(guī)定；符合其他有關(guān)法律法規(guī)或政策規(guī)定。

農(nóng)村村民申請(qǐng)住宅建設(shè)用地的，按照《國土資源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》（國土資發(fā)〔〕234號(hào)）、《省人民政府辦公廳關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理工作的通知》（政辦發(fā)〔〕104號(hào)）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（三）規(guī)范集體建設(shè)用地審批程序。興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，以及村民建住宅需要使用集體建設(shè)用地的，必須依法辦理規(guī)劃建設(shè)許可和建設(shè)項(xiàng)目用地審批手續(xù)。涉及農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，其中占用林地的，必須按程序呈報(bào)，經(jīng)依法辦理林地手續(xù)后方可建設(shè)；涉及占用耕地的必須依法履行耕地占補(bǔ)平衡義務(wù)；各鎮(zhèn)應(yīng)根據(jù)實(shí)際需要于每年年初向區(qū)政府申報(bào)農(nóng)轉(zhuǎn)用計(jì)劃，區(qū)政府向市政府申請(qǐng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，經(jīng)依法批準(zhǔn)后再逐宗批準(zhǔn)供應(yīng)。

三、加強(qiáng)農(nóng)村集體建設(shè)用地的規(guī)劃

（一）嚴(yán)格農(nóng)村集體建設(shè)用地用途管制和規(guī)劃管理。利用農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，必須符合土地利用總體規(guī)劃和城市、鎮(zhèn)村建設(shè)規(guī)劃，納入年度土地利用計(jì)劃，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。土地使用者應(yīng)當(dāng)按照市、區(qū)人民政府有關(guān)建設(shè)用地批準(zhǔn)文件規(guī)定的用途和條件使用土地，確需改變土地原批準(zhǔn)用途的，須經(jīng)土地所有者和區(qū)國土、規(guī)劃部門同意，報(bào)市、區(qū)人民政府批準(zhǔn)。禁止擅自將農(nóng)民集體所有農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，禁止通過“以租代征”等方式使用集體農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，禁止以各種名義擅自擴(kuò)大農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)模。

（二）優(yōu)化集體建設(shè)用地的結(jié)構(gòu)和布局。在符合土地利用總體規(guī)劃和城市、鎮(zhèn)村建設(shè)規(guī)劃的前提下，有序推進(jìn)工業(yè)向產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)集中、服務(wù)業(yè)向中心城鎮(zhèn)集中、人口向小城鎮(zhèn)和中心村鎮(zhèn)集中。城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村，應(yīng)當(dāng)集中規(guī)劃興建村民住宅小區(qū)，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，避免在城鎮(zhèn)建設(shè)中重復(fù)拆遷。城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外的農(nóng)村，應(yīng)在土地利用總體規(guī)劃確定的村鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，按照統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)建設(shè)用地的要求，從嚴(yán)控制集體建設(shè)用地總量，加強(qiáng)相關(guān)規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃的銜接，合理確定農(nóng)村居民點(diǎn)的數(shù)量、布局、范圍和用地規(guī)模，同時(shí)要結(jié)合鎮(zhèn)村發(fā)展需要，及時(shí)對(duì)鎮(zhèn)村規(guī)劃進(jìn)行修編。村民新建住宅必須向規(guī)劃好的居民點(diǎn)聚集，住宅朝向、結(jié)構(gòu)需根據(jù)規(guī)劃統(tǒng)一布局。

（三）推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤工作。各鎮(zhèn)人民政府和國土資源管理部門要嚴(yán)格按照城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤專項(xiàng)規(guī)劃，在確保城鄉(xiāng)建設(shè)用地總量不增加、耕地和基本農(nóng)田數(shù)量不減少、質(zhì)量有提高的前提下，合理引導(dǎo)建設(shè)用地結(jié)構(gòu)和布局調(diào)整，實(shí)現(xiàn)土地節(jié)約集約利用。

（四）嚴(yán)禁違法違規(guī)使用集體土地。任何單位和個(gè)人不得自行與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人簽訂征地協(xié)議，未經(jīng)有關(guān)部門審批不得將農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。嚴(yán)禁任何單位和個(gè)人租用、占用農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。嚴(yán)禁違反土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，規(guī)避農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批，通過出租（承租）、承包等“以租代征”方式非法使用農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的行為。

四、加強(qiáng)農(nóng)村集體建設(shè)用地的節(jié)約集約利用

（一）嚴(yán)格執(zhí)行集體建設(shè)用地使用標(biāo)準(zhǔn)。使用集體建設(shè)用地興辦企業(yè)，其投資強(qiáng)度、容積率、建筑系數(shù)等指標(biāo)參照《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（國土資發(fā)〔〕24號(hào)）執(zhí)行。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)的用地規(guī)模，參照國家、省建設(shè)項(xiàng)目控制指標(biāo)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，嚴(yán)格控制超標(biāo)準(zhǔn)用地建房，宅基地面積不得超過《省人民政府辦公廳關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理工作的通知》（政辦發(fā)〔〕104號(hào)）規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。堅(jiān)決防止產(chǎn)生超面積占用宅基地和新的“一戶多宅”現(xiàn)象。對(duì)農(nóng)村村民出賣、出租住房后再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

（二）提高集體建設(shè)用地節(jié)約集約利用水平。農(nóng)民住宅建設(shè)要符合土地利用總體規(guī)劃和城市、鎮(zhèn)村建設(shè)規(guī)劃，遵循節(jié)約合理利用土地、切實(shí)保護(hù)耕地、提高土地利用效益的原則。新增住宅建設(shè)用地先行安排村內(nèi)空閑地、閑置宅基地，凡村內(nèi)空閑地、閑置宅基地未復(fù)墾之前，不得批準(zhǔn)占用耕地建設(shè)住宅。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展要以園區(qū)經(jīng)濟(jì)為模式，以產(chǎn)業(yè)集聚為方向，以集約用地為基本要求，促進(jìn)企業(yè)集群和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的形成。

五、建立農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)范管理的長效機(jī)制

（一）廣泛開展土地管理法律法規(guī)和政策宣傳。各鎮(zhèn)人民政府、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)與國土資源管理部門要結(jié)合社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的要求，采用通俗易懂的方式，廣泛深入地開展土地管理法律法規(guī)特別是農(nóng)村集體建設(shè)用地管理法律法規(guī)的宣傳教育和培訓(xùn)，使鎮(zhèn)村干部、農(nóng)民和城鎮(zhèn)居民、企業(yè)法人真正知曉并自覺遵守土地管理法律法規(guī)。

（二）加強(qiáng)對(duì)集體建設(shè)用地使用的監(jiān)督管理。各鎮(zhèn)人民政府、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)及國土資源管理部門要高度重視集體建設(shè)用地使用管理，切實(shí)加強(qiáng)監(jiān)管工作。每年年初區(qū)政府與各鎮(zhèn)（管委會(huì)）簽署集體建設(shè)用地管理責(zé)任狀，鎮(zhèn)政府（管委會(huì)）要與各村簽訂責(zé)任狀，明確責(zé)任。進(jìn)一步健全和完善動(dòng)態(tài)巡查機(jī)制，建立區(qū)、鎮(zhèn)、村三級(jí)聯(lián)動(dòng)巡查制度，各地國土資源所要及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止各類土地違法行為。強(qiáng)化村組干部責(zé)任意識(shí)，村干部要協(xié)助國土資源所負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村宅基地的現(xiàn)場(chǎng)踏勘、規(guī)劃初審和材料上報(bào)，對(duì)轄區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的未批先建或亂占濫建等不按規(guī)劃要求建房的，及時(shí)制止并上報(bào)情況。任何單位和個(gè)人不得利用集體建設(shè)用地審批、農(nóng)民建房之機(jī)向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)民亂收費(fèi)。

篇10

貫徹市委、市政府關(guān)于加快建立“以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)”長效機(jī)制，形成我市城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展一體化新格局的決策要求，繼續(xù)解放思想，著力改革城鄉(xiāng)二元土地管理結(jié)構(gòu)，逐步建立健全城市和農(nóng)村一體化土地市場(chǎng)，構(gòu)建符合“首善之區(qū)”目標(biāo)要求、與我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相適應(yīng)、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的土地管理新局面。

二、基本原則

按照城鄉(xiāng)土地管理一體化的理念，完善土地利用總體規(guī)劃編制，合理確定農(nóng)用地、生態(tài)用地和建設(shè)用地的規(guī)模和邊界，實(shí)現(xiàn)保障發(fā)展、保護(hù)資源、保持生態(tài)的和諧統(tǒng)一。按照加快建立現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系的要求，合理布局城鄉(xiāng)建設(shè)用地，優(yōu)化國土開發(fā)格局，堅(jiān)持節(jié)約集約用地、努力提高土地產(chǎn)出率，建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。堅(jiān)持立足我市實(shí)際，充分尊重農(nóng)民意愿，切實(shí)保護(hù)耕地資源和基本農(nóng)田，深化征地制度改革，維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益和長遠(yuǎn)生計(jì)。按照依法、自愿、有償和“三個(gè)不得”(不得改變土地集體所有性質(zhì)、不得改變土地用途、不得損害農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)益)的原則，推進(jìn)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。

三、目標(biāo)任務(wù)

通過多部門的協(xié)同運(yùn)作、齊抓共管，努力構(gòu)建“統(tǒng)籌安排、規(guī)劃科學(xué)、權(quán)屬清晰、流轉(zhuǎn)活躍、使用規(guī)范、集約高效”的農(nóng)村土地市場(chǎng)，建立適應(yīng)*經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的農(nóng)村土地管理新機(jī)制。

(一)完善各級(jí)土地利用總體規(guī)劃。根據(jù)建立現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系和建設(shè)宜居城市的“首善之區(qū)”的城市發(fā)展目標(biāo)和“東進(jìn)、西聯(lián)、南拓、北優(yōu)、中調(diào)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，與主體功能區(qū)規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃充分協(xié)調(diào)，針對(duì)我市土地利用圈層結(jié)構(gòu)及組團(tuán)式空間結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，按照“生態(tài)優(yōu)先、城鄉(xiāng)一體、節(jié)約用地、適度規(guī)?！钡囊螅幹仆晟剖?、區(qū)(縣級(jí)市)、鎮(zhèn)三級(jí)土地利用總體規(guī)劃。

(二)規(guī)范農(nóng)村土地登記。在我市完成集體土地登記(經(jīng)濟(jì)聯(lián)社一級(jí))覆蓋率96．2％的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步推進(jìn)集體土地登記發(fā)證的細(xì)化分解工作，利用第二次土地調(diào)查成果，到2010年底基本完成我市集體土地所有權(quán)登記發(fā)證(經(jīng)濟(jì)合作社一級(jí))工作。

(三)加強(qiáng)農(nóng)村集體建設(shè)用地管理，盤活閑置宅基地、低效用地等存量集體建設(shè)用地，提高集體建設(shè)用地節(jié)約集約利用水平。規(guī)范、促進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，逐步建立城鄉(xiāng)土地的統(tǒng)一交易平臺(tái)和交易規(guī)則。出臺(tái)規(guī)范集體建設(shè)用地的管理政策，從申請(qǐng)、審批、流轉(zhuǎn)、監(jiān)督等方面進(jìn)行規(guī)范。

(四)依法有序地逐步開放農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。2012年，全市農(nóng)村土地承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)率達(dá)到50％以上，其中流轉(zhuǎn)期限在3年以上的流轉(zhuǎn)率達(dá)到25％以上。

(五)建立適應(yīng)我市農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和保障農(nóng)民長遠(yuǎn)生計(jì)的征地保障新機(jī)制。規(guī)范征地權(quán)行使，繼續(xù)完善征地補(bǔ)償辦法和標(biāo)準(zhǔn)，制訂征地區(qū)片綜合地價(jià)、青苗和地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，出臺(tái)留用地管理辦法，貫徹落實(shí)《*市被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)試行辦法》，切實(shí)維護(hù)被征地農(nóng)民權(quán)益，保障其長遠(yuǎn)生計(jì)。

(六)建立耕地保護(hù)長效機(jī)制，實(shí)行耕地保護(hù)目標(biāo)責(zé)任制管理，加強(qiáng)違法用地查處，建立耕地保護(hù)利益激勵(lì)制度。

四、具體措施

(一)理順農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，加快推進(jìn)集體土地權(quán)屬登記。

1．建立健全農(nóng)村土地登記政策法規(guī)。嚴(yán)格執(zhí)行《*市農(nóng)村房地產(chǎn)登記規(guī)定》、《(*市農(nóng)村房地產(chǎn)登記規(guī)定)實(shí)施細(xì)則》、《關(guān)于開展農(nóng)村土地登記準(zhǔn)備工作的通知》、《*市農(nóng)村土地登記發(fā)證工作方案》、《*市城鄉(xiāng)地籍?dāng)?shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)》等文件和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)現(xiàn)實(shí)需要，不斷完善、更新農(nóng)村土地登記制度，確保制度執(zhí)行到位。

2規(guī)范土地登記程序。選定基礎(chǔ)條件較好的2個(gè)區(qū)作為農(nóng)村土地登記試點(diǎn)，在試點(diǎn)過程中解決集體土地所有權(quán)主體確定、土地登記經(jīng)費(fèi)、地籍信息化管理等問題，形成一套由土地登記申請(qǐng)一地籍調(diào)查一權(quán)屬審核一公告和注冊(cè)登記一頒發(fā)土地證書5個(gè)環(huán)節(jié)組成的管理運(yùn)作模式。運(yùn)作成熟后，在全市推廣。

3．建立全市統(tǒng)一的農(nóng)村集體土地登記發(fā)證系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫。通過農(nóng)村集體土地登記發(fā)證系統(tǒng)生成審批表、公告以及宗地圖、宗地面積表、宗地界址點(diǎn)和土地登記卡、土地歸戶卡等相關(guān)文件，確保集體土地登記資料的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化和統(tǒng)一化。

4．加強(qiáng)土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處。對(duì)有權(quán)屬爭(zhēng)議的土地，利用農(nóng)村登記發(fā)證系統(tǒng)，實(shí)行備案登記，并建立權(quán)屬爭(zhēng)議臺(tái)帳，移交各級(jí)調(diào)處機(jī)構(gòu)。通過加強(qiáng)土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處，加快推進(jìn)集體土地所有權(quán)登記發(fā)證。

(二)完善鎮(zhèn)村規(guī)劃和鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)合理布局。

1．按照城市化發(fā)展指引政策和建立宜居城市的要求，優(yōu)化土地利用布局和主體功能區(qū)土地規(guī)劃。充分發(fā)揮規(guī)劃的導(dǎo)向作用，促進(jìn)全市的土地利用圈層結(jié)構(gòu)和城鄉(xiāng)布局的進(jìn)一步完善。因地制宜地合理確定生態(tài)保護(hù)用地和建設(shè)用地的邊界，做到集體建設(shè)用地、耕地、農(nóng)田保護(hù)區(qū)布局合理，實(shí)現(xiàn)保障發(fā)展、保護(hù)資源、保持生態(tài)、和諧統(tǒng)一。

2．按照“結(jié)構(gòu)升級(jí)、集聚發(fā)展、節(jié)約高效”的原則，推動(dòng)鎮(zhèn)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，促進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展。合理確定農(nóng)民集中居住區(qū)的布局、規(guī)模。引導(dǎo)分散農(nóng)村居民點(diǎn)的適度集中歸并，集約節(jié)約用地。

(三)繼續(xù)做好耕地保護(hù)特別是基本農(nóng)田保護(hù)，維護(hù)農(nóng)民根本利益。

1．對(duì)耕地保護(hù)實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制和責(zé)任追究制管理。對(duì)區(qū)(縣級(jí)市)黨政領(lǐng)導(dǎo)班子和領(lǐng)導(dǎo)干部保護(hù)耕地的情況進(jìn)行考核，并通過簽訂責(zé)任書將控制和查處“兩違”(違法用地、違法建設(shè))的責(zé)任納入到鎮(zhèn)(街)和相關(guān)職能部門的政績(jī)考核和經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)考核范圍內(nèi)。嚴(yán)格執(zhí)行《關(guān)于建立土地執(zhí)法共同責(zé)任機(jī)制的意見》(穗辦〔2009〕1號(hào))，按照屬地管理的原則，落實(shí)地方黨委、政府及其派出機(jī)構(gòu)、相關(guān)職能部門和單位及其工作人員在土地執(zhí)法工作中的共同責(zé)任，對(duì)存在違法違規(guī)用地查處不力、驗(yàn)收不過關(guān)、失職瀆職等行為的，依法依紀(jì)追究責(zé)任。

2．嚴(yán)格土地執(zhí)法監(jiān)察，早發(fā)現(xiàn)、早制止、早查處、早報(bào)告。完善國土資源執(zhí)法體制，充實(shí)市、區(qū)兩級(jí)國土資源執(zhí)法監(jiān)察隊(duì)伍編制和經(jīng)費(fèi)，加快建立多部門聯(lián)動(dòng)執(zhí)法機(jī)制。建立我市的土地執(zhí)法監(jiān)督檢查和聯(lián)席會(huì)議制度，構(gòu)建以市紀(jì)檢監(jiān)察、國土房管、規(guī)劃、城管、建設(shè)、公安、發(fā)展改革、工商、環(huán)保、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、供水、供電、供氣等部門，以及各區(qū)(縣級(jí)市)黨委、政府為主體的土地執(zhí)法共同責(zé)任網(wǎng)絡(luò)。建立市域范圍的土地監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，利用衛(wèi)星遙感影像、航空拍攝照片等信息手段加強(qiáng)動(dòng)態(tài)巡查。

3．開辟耕地開發(fā)補(bǔ)充新途徑，確保耕地占補(bǔ)平衡。加強(qiáng)耕地保護(hù)特別是基本農(nóng)田保護(hù)工作，加大農(nóng)用地開發(fā)整理復(fù)墾力度，在做好調(diào)查統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上，推進(jìn)25度以下宜農(nóng)坡地的開發(fā)整理工作。加強(qiáng)與省內(nèi)相關(guān)城市協(xié)作，多種形式開展易地補(bǔ)充開發(fā)耕地工作。

4．建立耕地保護(hù)利益激勵(lì)制度。建立健全基本農(nóng)田保護(hù)補(bǔ)償制度，按每年每畝200元補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，按照人均財(cái)力水平分類確定市、區(qū)(縣級(jí)市)負(fù)擔(dān)比例。堅(jiān)持工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)的方針，通過財(cái)政、金融、稅收、社會(huì)保障、勞動(dòng)就業(yè)等政策支持農(nóng)業(yè)和農(nóng)村發(fā)展，積極落實(shí)國家現(xiàn)有有關(guān)稅收政策，發(fā)展壯大集體經(jīng)濟(jì)，從根源上杜絕違法用地。

(四)促進(jìn)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，提高農(nóng)民收入。

1．鼓勵(lì)農(nóng)戶進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。鼓勵(lì)農(nóng)戶發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，實(shí)行規(guī)模經(jīng)營。流轉(zhuǎn)期限3年以上，且單體連片經(jīng)營規(guī)模面積北部山區(qū)40畝以上的，其他地區(qū)50畝以上的，市、區(qū)(縣級(jí)市)財(cái)政各給予農(nóng)戶每年每畝一定數(shù)額的補(bǔ)助，對(duì)幫助農(nóng)戶成功流轉(zhuǎn)土地的村集體經(jīng)濟(jì)組織給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)。具體由市農(nóng)業(yè)局牽頭制訂實(shí)施細(xì)則。

2．支持經(jīng)營主體開展規(guī)模經(jīng)營。一是對(duì)以土地承包經(jīng)營權(quán)入股所組建的農(nóng)民專業(yè)合作社，土地承包經(jīng)營權(quán)入股(或出資)面積50畝以上、并經(jīng)工商部門注冊(cè)登記、章程和各項(xiàng)制度齊全、運(yùn)作規(guī)范、分配機(jī)制合理的，市農(nóng)業(yè)行政主管部門聯(lián)合市、區(qū)(縣級(jí)市)財(cái)政主管部門研究，給予每家一定金額的一次性補(bǔ)助。區(qū)(縣級(jí)市)和鎮(zhèn)(街)也應(yīng)給予一定的補(bǔ)助，具體由市農(nóng)業(yè)局牽頭制訂實(shí)施細(xì)則；二是土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)期限3年以上，農(nóng)田連片經(jīng)營面積50畝以上的規(guī)模經(jīng)營主體，按照《關(guān)于規(guī)范*市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)配套設(shè)施用地管理的意見》(穗國房字〔2009〕156號(hào))規(guī)定，允許使用適當(dāng)比例土地作為配套設(shè)施用地。

3．加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的組織指導(dǎo)和管理。一是加強(qiáng)合同管理。流轉(zhuǎn)期限在1年以上的應(yīng)簽訂承包流轉(zhuǎn)合同，并報(bào)發(fā)包方和鎮(zhèn)(街)農(nóng)村土地承包管理部門備案，區(qū)(縣級(jí)市)農(nóng)業(yè)行政主管部門參照市農(nóng)業(yè)局制定的《*市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同》(示范文本)統(tǒng)一執(zhí)行。二是區(qū)(縣級(jí)市)和鎮(zhèn)(街)農(nóng)業(yè)行政主管部門應(yīng)加強(qiáng)農(nóng)村土地承包管理工作的力量，協(xié)助本區(qū)域農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)農(nóng)戶委托流轉(zhuǎn)的土地根據(jù)相關(guān)條件設(shè)置經(jīng)營主體準(zhǔn)入條件，并對(duì)經(jīng)營主體的資信情況、經(jīng)營能力、項(xiàng)目的可行性等進(jìn)行審查，努力使引入的經(jīng)營主體和經(jīng)營項(xiàng)目有較高經(jīng)營水平和檔次。指導(dǎo)流轉(zhuǎn)合同簽訂、建立流轉(zhuǎn)臺(tái)帳和檔案、調(diào)解流轉(zhuǎn)矛盾糾紛。三是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)做好土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的協(xié)調(diào)和服務(wù)工作。在集中流轉(zhuǎn)、連片開發(fā)過程中，對(duì)個(gè)別不愿流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶，要出面協(xié)調(diào)，在承包方自愿的基礎(chǔ)上，可以采用本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)其他承包方的承包土地或集體經(jīng)濟(jì)組織的機(jī)動(dòng)地與其互換等措施，保證土地承包經(jīng)營權(quán)的規(guī)范有序流轉(zhuǎn)。

(五)挖掘農(nóng)村集體土地潛力，規(guī)范集體建設(shè)用地管理。

1．盤活閑置宅基地，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。開展全市宅基地利用現(xiàn)狀的清查摸底，建立宅基地退出機(jī)制，堅(jiān)持可耕種土地不減、農(nóng)民自愿的原則，實(shí)現(xiàn)合理布局、集約節(jié)約用地，建設(shè)具有特色、功能分區(qū)合理的新型農(nóng)民集中居住區(qū)。鼓勵(lì)農(nóng)民以宅基地(村莊建設(shè)用地)按一定標(biāo)準(zhǔn)置換集居區(qū)住宅。將農(nóng)民原有布局分散、數(shù)量龐大、使用效率低下及閑置宅基地集中整理，復(fù)耕還田，實(shí)現(xiàn)耕地占補(bǔ)平衡以及土地的集約節(jié)約利用。對(duì)規(guī)劃用于集居區(qū)外的國有經(jīng)營性用地，通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式出讓，出讓收益安排用于鎮(zhèn)村的集居區(qū)飲水、道路、環(huán)境、衛(wèi)生、教育以及文化等農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，切實(shí)改善農(nóng)民生活條件和居住環(huán)境。

2．發(fā)展生態(tài)旅游農(nóng)業(yè)的新模式，提高農(nóng)用地綜合利用效益。在不破壞土地耕作層的前提下，充分利用農(nóng)村生態(tài)環(huán)境，整合周邊生態(tài)資源，因地制宜發(fā)展旅游業(yè)等輔助產(chǎn)業(yè)，形成現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)互動(dòng)的經(jīng)營發(fā)展模式，激活農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，提高農(nóng)民收入。

3．促進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地合法流轉(zhuǎn)，規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地管理。抓緊出臺(tái)《*市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)辦法》，規(guī)范、促進(jìn)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)建設(shè)項(xiàng)目用地定額標(biāo)準(zhǔn)，允許采取土地使用權(quán)作價(jià)入股、土地租賃、合資合作等多種方式依法流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地使用權(quán)，在充分體現(xiàn)村民意愿的基礎(chǔ)上，明確流轉(zhuǎn)的條件、范圍，實(shí)行公開、公平、公正的流轉(zhuǎn)。完善農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)配套政策。市財(cái)政局牽頭會(huì)同有關(guān)部門研究制訂流轉(zhuǎn)涉及的政府非稅收入的征收管理規(guī)范性文件。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織作為土地所有者所取得的土地流轉(zhuǎn)收益，納入農(nóng)村集體財(cái)產(chǎn)統(tǒng)一管理，優(yōu)先用于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的社會(huì)保障支出。具體實(shí)施辦法由市勞動(dòng)保障局牽頭會(huì)同有關(guān)部門制訂。強(qiáng)化用地全程監(jiān)管，通過發(fā)展改革委、建設(shè)、規(guī)劃、國土、勞動(dòng)保障等多部門以及各區(qū)(縣級(jí)市)政府的聯(lián)動(dòng)，將用地開發(fā)建設(shè)每個(gè)環(huán)節(jié)跟蹤管理到位。逾期不建設(shè)或其他行為導(dǎo)致土地閑置的，土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正，按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

4．推進(jìn)“城中村”和舊村改造。嚴(yán)格執(zhí)行《*市舊城更新和城中村改造總體方案》，堅(jiān)持“政府主導(dǎo)、村為主體、利益歸村、一村一策”的方針，鼓勵(lì)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過統(tǒng)籌拆除或功能置換、等量復(fù)建、適度增加公攤面積的方式推進(jìn)“城中村”和舊村改造。按照改善人居環(huán)境、保護(hù)歷史文化資源和充分照顧改造村民合法利益相結(jié)合的原則，編制“城中村”和舊村改造項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃和方案。按照“修舊如舊、建新如故”的原則，對(duì)歷史文化街區(qū)和特別保護(hù)建(構(gòu))筑物實(shí)行改造。探索集體建設(shè)用地與住房保障相結(jié)合的新方法，在建成區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部等居住配套設(shè)施較成熟的區(qū)域，結(jié)合“城中村”和舊村改造，利用農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和農(nóng)民多余住房租賃等措施，增加保障型住房尤其是廉租住房供應(yīng)，確保農(nóng)村低保戶或無勞動(dòng)能力的殘疾人家庭人均居住面積不低于當(dāng)?shù)剞r(nóng)村的平均水平。研究制訂相關(guān)辦法，將“城中村”轉(zhuǎn)制居民納入城鎮(zhèn)住房保障體系。

(六)加快征地制度改革，建立征地保障新機(jī)制。

1．加強(qiáng)和改進(jìn)留用地管理。抓緊出臺(tái)《*市農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展留用地管理辦法(試行)》。按照“集中留地、統(tǒng)籌利用”的原則，統(tǒng)一規(guī)劃留用地集中安置區(qū)，探索由區(qū)(縣級(jí)市)政府牽頭統(tǒng)籌經(jīng)營留用地的模式，提高留用地利用效益，增加農(nóng)民土地資產(chǎn)收益。靈活運(yùn)用實(shí)物留地、物業(yè)補(bǔ)償、貨幣補(bǔ)償、參股經(jīng)營、等價(jià)置換、指標(biāo)收購等多種模式，多渠道保障被征地農(nóng)民長久生計(jì)。加快解決全市歷史留用地問題，統(tǒng)籌集中新增建設(shè)用地指標(biāo)優(yōu)先用于解決歷史問題，確保在2012年底前基本解決。根據(jù)產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃，引導(dǎo)有序利用經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地。