導語：如何才能寫好一篇國有土地管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

第一條  為了加強城市國有土地使用權出讓、轉讓的規(guī)劃管理，保證城市規(guī)劃實施，科學、合理利用城市土地，根據《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《外商投資開發(fā)經營成片土地暫行管理辦法》等制定本辦法。

第二條  在城市規(guī)劃區(qū)內城市國有土地使用權出讓、轉讓必須符合城市規(guī)劃，有利于城市經濟社會的發(fā)展，并遵守本辦法。

第三條  國務院城市規(guī)劃行政主管部門負責全國城市國有土地使用權出讓、轉讓規(guī)劃管理的指導工作。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門負責本省、自治區(qū)、直轄市行政區(qū)域內城市國有土地使用權出讓、轉讓規(guī)劃管理的指導工作。

直轄市、市和縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門負責城市規(guī)劃區(qū)內城市國有土地使用權出讓、轉讓的規(guī)劃管理工作。

第四條  城市國有土地使用權出讓的投放量應當與城市土地資源、經濟社會發(fā)展和市場需求相適應。土地使用權出讓、轉讓應當與建設項目相結合。城市規(guī)劃行政主管部門和有關部門要根據城市規(guī)劃實施的步驟和要求，編制城市國有土地使用權出讓規(guī)劃和計劃，包括地塊數量、用地面積、地塊位置、出讓步驟等，保證城市國有土地使用權的出讓有規(guī)劃、有步驟、有計劃地進行。

第五條  出讓城市國有土地使用權，出讓前應當制定控制性詳細規(guī)劃。

出讓的地塊，必須具有城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設計條件及附圖。

第六條  規(guī)劃設計條件應當包括：地塊面積，土地使用性質，容積率，建筑密度，建筑高度，停車泊位，主要出入口，綠地比例，須配置的公共設施、工程設施，建筑界線，開發(fā)期限以及其他要求。

附圖應當包括：地塊區(qū)位和現狀，地塊坐標、標高，道路紅線坐標、標高，出入口位置，建筑界線以及地塊周圍地區(qū)環(huán)境與基礎設施條件。

第七條  城市國有土地使用權出讓、轉讓合同必須附具規(guī)劃設計條件及附圖。

規(guī)劃設計條件及附圖，出讓方和受讓方不得擅自變更。在出讓轉讓過程中確需變更的，必須經城市規(guī)劃行政主管部門批準。

第八條  城市用地分等定級應當根據城市各地段的現狀和規(guī)劃要求等因素確定。土地出讓金的測算應當把出讓地塊的規(guī)劃設計條件作為重要依據之一。在城市政府的統(tǒng)一組織下，城市規(guī)劃行政主管部門應當和有關部門進行城市用地分等定級和土地出讓金的測算。

第九條  已取得土地出讓合同的，受讓方應當持出讓合同依法向城市規(guī)劃行政主管部門申請建設用地規(guī)劃許可證。在取得建設用地規(guī)劃許可證后，方可辦理土地使用權屬證明。

第十條  通過出讓獲得的土地使用權再轉讓時，受讓方應當遵守原出讓合同附具的規(guī)劃設計條件，并由受讓方向城市規(guī)劃行政主管部門辦理登記手續(xù)。

受讓方如需改變原規(guī)劃設計條件，應當先經城市規(guī)劃行政主管部門批準。

第十一條  受讓方在符合規(guī)劃設計條件外為公眾提供公共使用空間或設施的，經城市規(guī)劃行政主管部門批準后，可給予適當提高容積率的補償。

受讓方經城市規(guī)劃行政主管部門批準變更規(guī)劃設計條件而獲得的收益，應當按規(guī)定比例上交城市政府。

第十二條  城市規(guī)劃行政主管部門有權對城市國有土地使用權出讓、轉讓過程是否符合城市規(guī)劃進行監(jiān)督檢查。

第十三條  凡持未附具城市規(guī)劃行政主管部門提供的規(guī)劃設計條件及附圖的出讓、轉讓合同，或擅自變更的，城市規(guī)劃行政主管部門不予辦理建設用地規(guī)劃許可證。

凡未取得或擅自變更建設用地規(guī)劃許可證而辦理土地使用權屬證明的，土地權屬證明無效。

第十四條  各級人民政府城市規(guī)劃行政主管部門，應當對本行政區(qū)域內的城市國有土地使用權出讓、轉讓規(guī)劃管理情況逐項登記，定期匯總。

第十五條  城市規(guī)劃行政主管部門應當深化城市土地利用規(guī)劃，加強規(guī)劃管理工作。城市規(guī)劃行政主管部門必須提高辦事效率，對申領規(guī)劃設計條件及附圖、建設用地規(guī)劃許可證的應當在規(guī)定的期限內完成。

第十六條  各省、自治區(qū)、直轄市城市規(guī)劃行政主管部門可以根據本辦法制定實施細則，報當地人民政府批準后執(zhí)行。

篇2

    現將《城鎮(zhèn)國有土地使用權招標拍賣管理辦法》和《土地市場管理暫行辦法》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

    城鎮(zhèn)國有土地使用權招標拍賣管理辦法

    全文

    第一條  為規(guī)范城鎮(zhèn)國有土地使用權招標拍賣行為，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和有關規(guī)定，結合自治區(qū)實際，制定本辦法。

    第二條  本辦法適用于自治區(qū)行政區(qū)域內城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓、租賃的招標、拍賣（以下簡稱土地使用權招標、拍賣）活動。

    第三條  土地使用權招標拍賣活動應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則，并接受社會和上級土地行政主管部門的監(jiān)督。

    第四條  盟市、旗縣土地行政主管部門依法負責本行政區(qū)域內土地使用權招標、拍賣的組織實施工作。

    自治區(qū)土地行政主管部門依法負責本行政區(qū)域內土地使用權招標、拍賣的監(jiān)督管理工作。

    第五條  土地使用權招標、拍賣應當有計劃、有步驟地進行。土地使用權招標、拍賣計劃由盟市、旗縣土地行政主管部門會同有關部門根據社會經濟發(fā)展計劃、產業(yè)政策、市場需求狀況、土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的要求以及上級下達的土地利用年度計劃制定。土地使用權招標、拍賣計劃，經同級人民政府批準并報上一級土地行政主管部門備案。

    第六條  土地使用權招標、拍賣的地塊位置、面積、用途、年限和其他條件，由盟市、旗縣土地行政主管部門會同城市規(guī)劃、建設、房產管理部門共同擬定方案，報有批準權的人民政府批準后，由盟市、旗縣土地行政主管部門實施。

    第七條  商業(yè)、旅游、娛樂和房地產開發(fā)等經營性用地，依法采用招標、拍賣方式出讓國有土地使用權。

    商業(yè)性房地產開發(fā)用地和其他土地供應計劃公布后，同一地塊有兩個以上意向用地者的，都必須由盟市、旗縣土地行政主管部門依法以招標、拍賣的方式提供。

    第八條  盟市、旗縣土地行政主管部門應當根據招標、拍賣地塊的情況編制招標、拍賣文件。土地使用權招標、拍賣文件包括：

    （一）招標（或者招標邀請書）、拍賣公告；

    （二）招標、拍賣地塊宗地圖；

    （三）土地使用條件；

    （四）標書、中標通知書及競買申請書、拍賣成交確認書；

    （五）土地使用權出讓（租賃）合同；

    （六）其他。

    第九條  土地使用權招標程序：

    （一）盟市、旗縣土地行政主管部門發(fā)出招標書或者公告；

    （二）投標者報名并提交資格身份證明文件，包括企業(yè)注冊證明及資質等級證書、開發(fā)經歷、資金或者財務資信等；

    （三）依照招標文件規(guī)定對投標者進行資格審查。經審查合格的投標者領取有關招標文件并交付保證金，按照規(guī)定參加投標；

    （四）盟市、旗縣土地行政主管部門按照招標文件規(guī)定組織評標委員會，主持開標、評標和定標工作；

    （五）盟市、旗縣土地行政主管部門在評標委員會簽發(fā)定標書之日起7日內，向中標者發(fā)出中標通知書，同時書面通知未中標者，退還保證金；

    （六）中標者在中標通知書規(guī)定期限內，與盟市、旗縣土地行政主管部門簽訂出讓（租賃）合同，按規(guī)定支付定金；

    （七）中標者按出讓合同規(guī)定支付土地使用權出讓金后，依法辦理土地登記、領取土地使用證書。

    中標者所交付的保證金可以抵作土地使用權出讓金。

    第十條  土地使用權拍賣程序：

    （一）盟市、旗縣土地行政主管部門土地使用權拍賣公告；

    （二）競買者報名并提交有關資格身份證明文件，包括企業(yè)注冊證明及資質等級證書、開發(fā)經歷、資金或者財務資信等；

    （三）依照拍賣文件規(guī)定對競買者進行資格審查，經審查符合要求的競買者領取競買資格證書和統(tǒng)一編號的應價牌并交付保證金；

    （四）有資格的拍賣主持人（土地拍賣師）按照規(guī)定時間、地點和要求主持拍賣，競買者按照規(guī)定方式應價或加價，價高者中標。拍賣主持人宣布競得者；

    （五）盟市、旗縣土地行政主管部門與競得者簽署《拍賣成交確認書》；

    （六）競得者應當在《拍賣成交確認書》約定的期限內與盟市、旗縣土地行政主管部門簽訂土地使用權出讓（租賃）合同，按照規(guī)定支付定金；

    （七）競得者按照出讓（租賃）合同規(guī)定支付土地使用權出讓金后，依法辦理土地登記、領取土地使用證書。

    競得者所交付的保證金可以抵作土地使用權出讓金。未中標者的保證金予以退還。

    第十一條  土地使用權招標、拍賣應當確定招標、拍賣底價。招標、拍賣底價應當根據土地估價結果和政府產業(yè)政策綜合確定。

    土地使用權招標、拍賣的底價應當保密，土地使用權出讓方和參加招標、拍賣工作的人員不得泄露標底或底價。

    第十二條  土地使用權招標、拍賣過程中，所有投標者或競買者投出的最高價均低于招標、拍賣底價或者達不到中標條件的，盟市、旗縣土地行政主管部門可以宣布終止該幅土地使用權的招標、拍賣活動。

    第十三條  土地使用權招標、拍賣成交后，中標者或者競得者不按照規(guī)定時間簽訂出讓（租賃）合同的，應當賠償組織該地塊招標、拍賣支出的全部費用。該幅土地使用權由盟市、旗縣土地行政主管部門重新組織招標、拍賣。

    第十四條  土地使用權招標、拍賣，土地使用者應當在出讓合同簽訂之日起10日內，向盟市、旗縣土地行政主管部門交付不少于土地使用權出讓金總額15％的定金；土地使用者自出讓合同簽訂之日起60日內，支付全部土地使用權出讓金。土地使用者所付定金可以抵作土地使用權出讓金。

    土地使用者未全部支付土地使用權出讓金的，出讓方有權解除合同，定金不予返還；出讓方未按出讓合同規(guī)定提供土地使用權的，土地使用者有權解除出讓合同，并可要求雙倍返還定金。

    第十五條  土地使用者依法支付全部土地使用權招標、拍賣的出讓金后，應在30日內到土地所在地旗縣以上土地行政主管部門申請辦理土地登記手續(xù)，領取土地使用證書，取得土地使用權。

    土地使用者未付清全部土地使用權招標、拍賣出讓金（租金）的，旗縣以上人民政府不得為其發(fā)放土地使用證。

    第十六條  土地使用權招標、拍賣結果報上一級土地行政主管部門備案。上級土地行政主管部門應當對下級土地行政主管部門的招標、拍賣活動進行監(jiān)督，對不符合規(guī)范的招標、拍賣行為予以糾正。

    對違反法律、法規(guī)和本辦法的招標、拍賣活動，經報同級人民政府批準后宣布無效，造成的損失依法賠償。

    第十七條  投標者、競買者以弄虛作假、串通壓價、行賄等非法手段中標或競得的，土地使用權出讓方可以取消其中標或者競得資格，終止土地使用權出讓（租賃）合同。

    第十八條  國家工作人員在土地招標、拍賣活動中，接受賄賂、泄露秘密、徇私舞弊、玩忽職守的，由行政監(jiān)察部門予以查處；情節(jié)嚴重構成犯罪的，由司法機關追究刑事責任。

篇3

第二條*市行政區(qū)劃范圍內(包括市轄縣、市)國有土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押,以及本辦法第六條規(guī)定的行為,必須依據本辦法進行土地資產評估。

第三條本辦法所稱土地資產評估是指政府土地主管部門委托或授權地產評估機構,依據國家規(guī)定和有關資料,運用規(guī)定的原則、程序、標準和方法,以統(tǒng)一的貨幣單位,對被評估宗地地產價值進行評價和估算,作出該宗土地的地價。土地資產評估的地價是土地所有權和土地使用權在社會經濟活動中可得利益反映出的價格形態(tài),包括級差地租、配套費、開發(fā)成本等。

第四條*市國有土地資產評估工作,由*市土地評估委員會實施統(tǒng)一領導,由*市土地管理局實施統(tǒng)一管理。國有土地資產評估價格,市區(qū)范圍內(即市轄五區(qū))必須經*市土地管理局確認后方可生效;各縣(市)范圍內必須經各縣(市)土地管理局確認后方可生效。

第五條國有土地使用權有償出讓,市區(qū)由*市土地管理局、各縣(市)由各縣(市)土地管理局統(tǒng)一組織土地資產評估。集體所有制土地需要出讓使用權的,必須先征用為國有土地,并進行相應的土地資產評估,方可辦理出讓事宜。

第六條行政劃撥的國有土地使用權在經濟活動中凡涉及到下列經濟行為的,必須申請市、縣(市)土地管理局進行地產評估:

(一)以土地使用權作為抵押、經濟擔保的;

(二)以土地使用權入股建立股份制企業(yè),或者以土地使用權投資聯(lián)營的;

(三)企業(yè)破產拍賣土地使用權的;

(四)從事涉外房地產活動的;

(五)其他依照法律、法規(guī)規(guī)定需要進行土地評估的行為。

第七條土地評估工作應執(zhí)行國家有關地價管理的規(guī)定,遵循公正性、科學性、真實性、合理性的原則。

第二章地產評估機構與管理

第八條*市土地評估委員會主管全市行政區(qū)劃內的土地評估工作,負責制定土地評估和地價管理的有關政策,協(xié)調土地評估中的重大問題。市土地評估委員會下設辦公室,負責市土地評估委員會的日常工作。市土地評估委員會辦公室設在市土地管理局內。市、縣(市)土地管理局建立土地評估工作機構,在市、縣(市)土地管理局的領導下,從事土地資產評估工作。

第九條土地評估工作機構依據國家有關法律、法規(guī)以及市土地評估委員會制定的有關土地評估政策、地價管理規(guī)定和被評估土地的實際狀況,按本辦法規(guī)定獨立作出客觀、公正的評價。土地評估工作機構作出的土地評估價格,必須報經市或縣(市)土地管理局核準,其中重要土地評估項目的土地評估價格還需報市土地評估委員會批準。非市、縣(市)土地管理局建立的土地評估工作機構不得從事土地評估業(yè)務。非經市、縣(市)土地管理局核準的土地評估價格無效。

第十條土地使用者應配合土地評估工作機構進行土地評估,如實反映土地狀況和提供有關資料。

第十一條土地評估工作機構進行土地評估,按市物價局會同市土地管理局核定的標準和辦法收取土地評估費。

第三章土地評估程序和方法

第十二條土地評估立項:

(一)集體所有制土地被依法征用為國有土地后,需要出讓土地使用權的,由市、縣(市)土地管理局立項,指定土地評估工作機構評估。

(二)在國有土地上成片開發(fā)建設,依照有關規(guī)定應當實行出讓土地使用權的,由市、縣(市)土地管理局直接立項組織評估,或者由受讓方申請市、縣(市)土地管理局立項,指定土地評估工作機構評估。

(三)行政劃撥的土地,需要將土地使用權作價入股或者以土地使用權進行投資的,以及以土地使用權作為抵押物的,或者轉讓、出租土地使用權的,由土地使用權人向市、縣(市)土地管理局提出申請,經審查同意后由市、縣(市)土地管理局立項,指定土地評估工作機構評估。

(四)有償出讓的土地,需要有償轉讓土地使用權的,由土地使用權人(即原受讓人)直接委托土地評估工作機構評估。

(五)其他需要進行土地評估的,應指定或者委托土地評估工作機構評估。

第十三條申請評估或者委托評估的土地使用權人,必須提交土地使用權證或其他土地權屬證明以及有關文件、資料。

第十四條土地評估工作機構接到評估要求后,應及時進行評估,提出土地評估報告書。土地評估報告書應載明以下內容:

(一)評估立項機關或者委托人;

(二)評估工作機構;

(三)評估人或評估工作機構負責人;

(四)評估時間;

(五)評估地塊狀況,土地評估的原因、目的、評估依據以及作價的原則方法;

(六)使用權年限;

(七)評估的價格;

(八)其他需要說明的問題。

第十五條土地評估工作機構提出的土地評估報告書,必須經市、縣(市)土地管理局核準,并報經市土地評估委員會備案。經市、縣(市)土地管理局核準并經市土地評估委員會備案的土地評估價格,作為計算土地使用權出讓金、土地使用權轉讓金、土地使用權增值費、作價入股投資等的依據。

第十六條土地評估工作機構提出評估報告書后六個月內被評估土地使用權未作變更的,評估報告自然失效,以后需要變更土地使用權的,必須重新進行評估。

第十七條土地評估應依據地塊的用途、地塊的獲得方式、土地等級、使用年限、建筑容積率、地塊狀況以及交通、基礎設施、環(huán)境條件和獲利能力等多種因素綜合評定。

第十八條土地評估適用以下方法:

(一)基準地價法;

(二)市場比較法;

(三)剩余法;

(四)成本逼近法;

(五)收益還原法;

(六)其他經市土地管理局認可的評估方法。

以上方法可根據評估目的分別適用或綜合運用。

第十九條用基準地價法評估時,應根據基準地價,結合地塊的微觀區(qū)位條件、使用年限以及其他影響地價的因素,確定修正系數后,進行評估。

第二十條用市場比較法評估時,應按市場上相同或者類似的地產交易價格,進行評估。

第二十一條用剩余法評估時,應減去地上房屋或建筑物的重置成本價值和其他有關費用后,進行評估。

篇4

廣東省國土廳粵國土（建用）字（1990）92號《關于對〈城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例〉和〈外商投資開發(fā)經營成片土地暫行管理辦法〉的若干問題的請示》及四川省國土局（1990）川國土法字第8號《關于貫徹〈國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例〉幾個問題的請示》收悉。經研究，現答復如下：

一、土地使用者依出讓方式取得土地使用權，進行開發(fā)建設后，原土地登記內容發(fā)生變化的，應當依法辦理變更登記手續(xù)，更改或換發(fā)土地證書。

二、劃撥土地使用權，是指除出讓土地使用權以外的其它方式依法取得的國有土地使用權。以這類方式取得的土地使用權一概適用《條例》第七章的規(guī)定，但在依照《條例》規(guī)定要求土地使用者補交出讓金時，可以視其取得權利的不同情況具體確定。

三、依照《條例》的規(guī)定，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府應當選擇部分城鎮(zhèn)先行試點。由于這一改革措施的全面推行尚需一個過程，因此，目前在多數地方只能是行政劃撥和出讓兩種方式并存，但在部分經濟發(fā)展較快的沿海地區(qū)，可以進行出讓方式的全面試點工作。

篇5

1、地方人民政府；

2、地方人民政府的國土行政主管部門；

3、專門設立的土地儲備機構。

那么，誰應當是合法的土地儲備的主體呢？

在沒有行政授權之前，土地儲備的主體應當是各級國土行政主管部門，在有行政授權時，應當是行政授權的土地儲備機構。

【關鍵詞】土地土地管理土地儲備土地儲備機構土地儲備的主體行政授權行政委托城市拆遷訴訟救濟沈陽市皇姑區(qū)城市建設局

【正文】

目前，土地儲備不是法律概念。在我國的法律規(guī)范中還沒有土地儲備的法律規(guī)定。土地儲備制度的建立尚屬探索階段，有關省市地方政府制定了相關的地方政府規(guī)章，試圖規(guī)范行政。

一、土地儲備的定義

什么是土地儲備？較規(guī)范的定義是，土地儲備制度是指政府依照法律規(guī)定，運用市場機制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對通過收回、收購、置換和征收等方式取得的土地進行前期開發(fā)、整理后，予以儲存，以供應和調控城市各類建設用地需求的和種經營管理制度（來源：深圳國土房產網）。

還有人認為，城市土地儲備指由城市政府委托或授權的機構通過征收、收購、置換、到期回收、土地整理等方式，將城市規(guī)劃用地或分散在用地者手中的城市土地集中起來，并由政府授權或由政府委托的機構完成其房屋拆遷等土地整治與開發(fā)等一系列前期開發(fā)工作后，再根據城市土地年度供應計劃，有計劃地將其儲備后的城市土地重新投入市場的制度安排（見《淺析土地儲備制度運行的程序》作者李凌云）。

最簡單的定義是：國有土地儲備是指政府根據市場需求、土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃要求，對依法征用、收回、收購、置換的土地進儲存的行為。（駐馬店市土地儲備中心網站）

地方政府規(guī)章中的定義也是不盡相同，例如：

1、《沈陽市土地儲備辦法》第三條規(guī)定：本辦法所稱土地儲備，是指市人民政府根據社會經濟發(fā)展的需要，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的要求，對國有土地依法收回、收購，對集體土地依法征用后予以儲存的行為。

2、《南京市土地儲備辦法》第三條規(guī)定：本辦法所稱土地儲備，是指經市政府批準，市國土行政主管部門代表政府依法采用收回和收購等方式取得國有土地使用權，納入政府土地儲備庫并進行土地整理，形成可供應建設用地的行為。

3、《深圳市土地儲備管理辦法》第三條規(guī)定：本辦法所稱土地儲備，是指市土地儲備機構依照本辦法的規(guī)定，將政府依法通過征收、轉地、收回、收購、置換等方式取得的土地予以儲存，并進行必要的整理和日常管理，再按照年度土地供應計劃交付供地的行為。

4、《上海市土地儲備辦法》第三條規(guī)定：本辦法所稱的土地儲備，是指市、區(qū)（縣）政府委托土地儲備機構，依據土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地儲備計劃，對依法征用、收回、收購或者圍墾的土地，先通過實施征地補償安置、房屋拆遷補償安置或者必要的基礎性建設等予以存儲，再按照土地供應計劃交付供地的行為。

5、《山東省國有土地儲備辦法》第二條規(guī)定：本辦法所稱國有土地儲備，是指縣（市）以上人民政府對依法收回、收購、征用的土地進行儲存，以備向社會供應各類建設用地的行為。

二、目前，規(guī)章行政授權土地儲備主體規(guī)定混亂

仍以上述規(guī)章為例：

1、《沈陽市土地儲備辦法》第四條規(guī)定：市規(guī)劃和國土資源局是本市土地儲備的行政主管部門。市土地儲備機構具體負責土地儲備工作。市計劃、城建、房產、財政等部門按各自職責，做好土地儲備的相關工作。

2、《南京市土地儲備辦法》第四條規(guī)定：市國土資源局是全市土地儲備的行政主管部門，市土地儲備中心負責具體實施土地儲備工作。發(fā)展和改革、經濟、規(guī)劃、房產、建設、財政、物價等有關部門以及儲備土地所在區(qū)政府應當按照各自職責，配合國土行政主管部門做好土地儲備工作。

3、《深圳市土地儲備管理辦法》第五條規(guī)定：市政府土地管理部門是市土地儲備工作的主管部門（以下簡稱主管部門）。第六條又規(guī)定：市土地儲備機構是市土地儲備的承辦機構，履行職責。

4、《上海市土地儲備辦法》第四條（管理部門）規(guī)定：市土地管理工作領導小組負責審核批準本市土地儲備計劃，協(xié)調解決土地儲備中的重大問題。

市房屋土地資源管理局（以下簡稱市房地資源局）負責本市土地儲備計劃的組織編制和執(zhí)行情況的監(jiān)督管理；區(qū)（縣）土地管理部門負責本行政區(qū)域內土地儲備計劃執(zhí)行情況的日常監(jiān)督管理。

市和區(qū)（縣）投資、規(guī)劃、土地、建設等管理部門按照本辦法的規(guī)定，履行土地儲備項目的相關審批職責。

第五條（儲備機構）又規(guī)定：市土地儲備中心是市政府設立的土地儲備機構，在本市區(qū)域范圍內實施土地儲備，負責儲備地塊的前期開發(fā)，承辦儲備地塊按計劃供應的前期準備工作。

各區(qū)（縣）政府設立一個土地儲備機構，在本區(qū)（縣）區(qū)域范圍內實施土地儲備。

經市政府批準，其他的專門機構可以在特定區(qū)域范圍內實施土地儲備。

5、《山東省國有土地儲備辦法（2004年修正）》第四條規(guī)定：縣（市）以上土地行政主管部門負責本行政區(qū)域內的國有土地儲備管理工作，同級人民政府設立的土地儲備機構具體承擔本行政區(qū)域內的國有土地儲備工作。計劃、財政、建設、城市規(guī)劃等部門應當按照各自職責，配合土地行政主管部門做好國有土地儲備管理工作。

綜合以上定義和具體規(guī)定，可以看出，目前，土地儲備的主體大致有以下三個部門：

1、地方人民政府；

2、地方人民政府的國土行政主管部門；

3、專門設立的土地儲備機構。

地方規(guī)章規(guī)定的如此混亂，必然造成管理的混亂。出現以上混亂的主要原因是管理者對法律授權審批人、國土行政主管部門、和法律授權的承辦機構之間的法律關系沒有區(qū)分清楚。

那么，誰是合法的土地儲備的主體呢？

三、在沒有行政授權之前，土地儲備的主體應當是各級國土行政主管部門

土地管理權屬于行政管理權范疇，行政管理權的取得應當由法律賦予，這是依法行政的要求。那么，我國法律對土地管理權是怎樣規(guī)定呢？

依據《中華人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定，國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。第五條又規(guī)定，國務院土地行政主管部門統(tǒng)一負責全國土地的管理和監(jiān)督工作?？h級以上地方人民政府土地行政主管部門的設置及其職責，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據國務院有關規(guī)定確定。各地方性法規(guī)均做出授權縣級以上地方人民政府土地行政主管部門負責土地管理。例如：《遼寧省實施＜中華人民共和國土地管理法＞辦法》第四條規(guī)定：省土地行政主管部門統(tǒng)一負責本省行政區(qū)域內土地的管理和監(jiān)督工作。市、縣（含縣級市、下同）土地行政主管部門負責本行政區(qū)域內土地的管理和監(jiān)督工作。同時，法律法規(guī)又特別規(guī)定了應當由人民政府管理和應當由土地行政主管部門報地方人民政府和國務院批準的情形。

有關土地儲備的管理，可以從儲備土地的來源分析如下：

對于土地收回的管理，《中華人民共和國土地管理法》第五十八條規(guī)定了由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權。

對于土地征收的管理，《中華人民共和國土地管理法》第四十六條規(guī)定了國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。

對于土地收購、置換的管理，《中華人民共和國土地管理法》中沒有特別規(guī)定，所以適用普通規(guī)定。

由此可知，現行法律將國有土地的儲備管理權，除征收外，授權給各級土地管理部門，土地管理部門代表國家行使國有土地管理權。

政府批準行為不是外部行政行為，它不直接作用于管理相對人。所以政府不是直接的土地儲備主體。

四、在有行政授權之后，新設立的土地儲備機構屬于規(guī)章授權組織，應當是合法的土地儲備主體

新設立的土地儲備機構，各地叫法不一，有的稱土地儲備中心，有的稱土地儲備交易中心，有的稱土地整理儲備中心，有的稱土地收購儲備交易中心等等。這些機構行使土地儲備職權時，有的依據政府委托，有的依據行政授權。

在沒有法律、法規(guī)、規(guī)章的授權條款的情況下，土地儲備機構依據政府委托行使土地儲備時，屬于行政委托行為，其行政主體是政府，土地儲備機構本身不是行政主體，它只是被委托人，它不具有獨立的行政主體資格。

依據行政授權行使土地儲備時，土地儲備機構本身是行政主體。所謂行政授權，是指法律、法規(guī)和規(guī)章將某項或某一方面的行政職權的一部分或全部，通過法定方式授予某個組織的法律行為。土地儲備機構，依據授權條款的規(guī)定，以自己的名義獨立行使管理權。

行政授權與行政委托是不同的法律概念，有著嚴格的區(qū)別。行政委托是指行政機關依法將部分行政管理權委托給行政機關以外的組織行使的法律制度。和行政授權不同，行政授權必須有法律、法規(guī)、規(guī)章的授權條款；而行政委托的直接依據卻是行政機關與受委托人達成的行政委托協(xié)議。將沒有法律、法規(guī)、規(guī)章授權的情形下的政府委托說成政府授權，是對法律的錯誤認識，是錯誤使用概念。

五、在有行政授權的情況下，政府仍然委托其它組織從事土地儲備，屬于濫用行政職權

在以上的規(guī)章中，例如《沈陽市土地儲備辦法》規(guī)定：“市土地儲備機構具體負責土地儲備工作”，這就是行政授權，它用規(guī)章的形式，將土地儲備權授予給沈陽市土地儲備中心，所以，沈陽市土地儲備中心具有土地儲備的主體資格。并且，只有沈陽市土地儲備中心才具有土地儲備的主體資格，其它組織、個人無權土地儲備。

具報道，2007年9月，沈陽市政府批準沈陽市皇姑區(qū)城市建設局對北陵大街東等地塊進行土地儲備。于是沈陽市皇姑區(qū)城市建設局搶在《物權法》實施之前取得批件后，開始大面積的城市拆遷。發(fā)生了政府與老百姓對抗的局面，各住宅小區(qū)自發(fā)組織起來，把住小區(qū)大門，阻止拆遷辦進入。有的住宅小區(qū)發(fā)生了拆遷辦采取強制手段毆打老百姓進入小區(qū)，造成極壞的社會影響。

既然地方規(guī)章已經作出行政授權，那么，政府必須遵守才是依法行政。如果政府可以隨意委托，還制定法規(guī)干什么？

在城市土地儲備工作中，土地儲備與城市拆遷是密不可分的，二者既有聯(lián)系又有區(qū)別。

取得土地使用權是二者的相同點。

不同點是：一是土地儲備是以土地征收、土地回收、土地置換和土地購買的方式取得土地使用權；而拆遷人是以土地出讓的形式取得土地使用權。二是土地儲備機構取得土地之后，要進行前期開發(fā)和經營管理；而拆遷人取得土地使用權之后要搞開發(fā)建設。三是土地儲備機構以儲備的土地進行土地供應，有計劃地統(tǒng)一向用地單位供應土地，以招標、拍賣或者掛牌方式出讓給開發(fā)商；而拆遷人沒有此權力。

土地儲備機構取得土地使用權之后，同時需要征收、收購地上建筑物，需要將地上建筑物拆除。依據《中華人民共和國物權法》第42條的規(guī)定，“征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件?！彼?，對于被拆遷人來說，無論是土地儲備拆遷，還是開發(fā)商拆遷區(qū)別不大，都是搬家走人。區(qū)別有二點，一是補償標準不同，依土地儲備征收住宅時，僅僅保證居住條件。而開發(fā)商拆遷時以評估和協(xié)商確定。二是強制力不同，土地儲備的征收是政府作出的行政決定，具有強制性；而開發(fā)商的拆遷不具有強制性。

所以，只有法律法規(guī)規(guī)章授權組織才能完成土地儲備的全部工作，以保證土地一級市場的穩(wěn)定，才能帶來社會的和諧。城市建設局沒有土地征收、土地回收、土地置換和土地購買的方式取得土地使用權的權利和能力、沒有進行前期開發(fā)和經營管理的能力、沒有以儲備的土地進行土地供應，有計劃地統(tǒng)一向用地單位供應土地，以招標、拍賣或者掛牌方式出讓的職權和能力。

出現各自為政的混亂局面的原因就是利益驅動，現在的土地增值很快，但是，老百姓也知道這個道理，與民爭利的政府，人民是不能擁護的。

六、對違法土地儲備行為的訴訟救濟

1、房屋拆遷主管部門發(fā)放拆遷許可證行為是可訴的。

被拆遷人是拆遷行政許可的有利害關系的人，依據《中華人民共和國行政許可法》的規(guī)定，行政許可行為不得損害利害關系人的合法權利，利害關系人有權提出聽證。最高人民法院《關于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》也規(guī)定，與具體行政行為有法律上利害關系的公民、法人或者其他組織對該行為不服的，可以依法提起行政訴訟。

2、政府委托城建局土地儲備的行為是可訴的。

依據《沈陽市土地儲備辦法》的規(guī)定，沈陽市城區(qū)內的土地儲備由沈陽市土地儲備中心負責，區(qū)城建局沒有土地儲備的職權。政府將土地儲備權委托給城建局屬于，侵害了被拆遷人的合法利益。

3、政府收回土地的行為是可訴的。

篇6

近年來，一些地方土地管理部門深化土地使用制度改革，完善土地有償使用方式，開展了國有土地租賃試點，取得了一定的經驗。新頒布的《中華人民共和國土地管理法實施條例》（以下簡稱《條例》）已將國有土地租賃規(guī)定為國有土地有償使用的一種方式。為貫徹實施《條例》，規(guī)范國有土地租賃行為，現將《規(guī)范國有土地租賃若干意見》(以下簡稱《意見》）印發(fā)給你們，請結合本地實際認真貫徹執(zhí)行。

規(guī)范國有土地租賃若干意見

一、嚴格依照《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》的有關規(guī)定，確定國有土地租賃的適用范圍。

國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。當前應以完善國有土地出讓為主，穩(wěn)妥地推行國有土地租賃。

對原有建設用地，法律規(guī)定可以劃撥使用的仍維持劃撥，不實行有償使用，也不實行租賃。對因發(fā)生土地轉讓、場地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應當有償使用的，可以實行租賃。對于新增建設用地，重點仍應是推行和完善國有土地出讓，租賃只作為出讓方式的補充。對于經營性房地產開發(fā)用地，無論是利用原有建設用地，還是利用新增建設用地，都必須實行出讓，不實行租賃。

二、國有土地租賃，可以采用招標、拍賣或者雙方協(xié)議的方式，有條件的，必須采取招標、拍賣方式。采用雙方協(xié)議方式出租國有土地的租金，不得低于出租底價和按國家規(guī)定的最低地價折算的最低租金標準，協(xié)議出租結果要報上級土地行政主管部門備案，并向社會公開披露，接受上級土地行政主管部門和社會監(jiān)督。

三、國有土地租賃的租金標準應與地價標準相均衡。承租人取得土地使用權時未支付其它土地費用的，租金標準應按全額地價折算；承租人取得土地使用權時支付了征地、拆遷等土地費用的，租金標準應按扣除有關費用后的地價余額折算。

采用短期租賃的，一般按年度或季度支付租金；采用長期租賃的，應在國有土地租賃合同中明確約定土地租金支付時間、租金調整的時間間隔和調整方式。

四、國有土地租賃可以根據具體情況實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應實行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年；對需要進行地上建筑物、構筑物建設后長期使用的土地，應實行長期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期。

五、租賃期限六個月以上的國有土地租賃，應當由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。租賃合同內容應當包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范圍、面積、用途、租賃期限、土地使用條件、土地租金標準、支付時間和支付方式、土地租金標準調整的時間和調整幅度、出租方和承租方的權利義務等。

六、國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設后，經土地行政主管部門同意或根據租賃合同約定，可將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。承租土地使用權轉租、轉讓或抵押，必須依法登記。

承租人將承租土地轉租或分租給第三人的，承租土地使用權仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關系，第三人取得土地的他項權利。

承租人轉讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權利義務隨之轉給第三人，承租土地使用權由第三人取得，租賃合同經更名后繼續(xù)有效。

地上房屋等建筑物、構筑物依法抵押的，承租土地使用權可隨之抵押，但承租土地使用權只能按合同租金與市場租金的差值及租期估價，抵押權實現時土地租賃合同同時轉讓。

在使用年期內，承租人有優(yōu)先受讓權，租賃土地在辦理出讓手續(xù)后，終止租賃關系。

七、國家對土地使用者依法取得的承租土地使用權，在租賃合同約定的使用年限屆滿前不收回；因社會公共利益的需要，依照法律程序提前收回的，應對承租人給予合理補償。

承租土地使用權期滿，承租人可申請續(xù)期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應予以批準。未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準的，承租土地使用權由國家依法無償收回，并可要求承租人拆除地上建筑物、構筑物，恢復土地原狀。

承租人未按合同約定開發(fā)建設、未經土地行政主管部門同意轉讓、轉租或不按合同約定按時交納土地租金的，土地行政主管部門可以解除合同，依法收回承租土地使用權。

篇7

市人民政府同意市建委制訂的《天津市外商投資開發(fā)經營成片土地管理暫行辦法》，現轉發(fā)給你們，望遵照執(zhí)行。

天津市外商投資開發(fā)經營成片土地管理暫行辦法

第一條  為了吸引外商投資從事土地成片開發(fā)經營（以下簡稱成片開發(fā)），發(fā)展外向型經濟，根據《中華人民共和國外商投資開發(fā)經營成片土地暫行管理辦法》（國務院56號令），結合我市實際情況，制訂本辦法。

第二條  成片開發(fā)是指在依法取得出讓的國有土地使用權后，按照規(guī)劃對土地進行綜合性的開發(fā)建設，包括平整場地、供排水、供電、供熱、道路交通、通信等公用設施建設，形成工業(yè)用地和其他建設用地條件，然后進行轉讓土地使用權、經營公用事業(yè)的活動；或者進一步建設通用工業(yè)廠房以及相配套的生產和生活服務設施等，并對這些建筑物從事轉讓或出租的經營活動。

成片開發(fā)應確定明確的開發(fā)目標，有意向明確的利用開發(fā)后土地的建設項目。

第三條  吸收外商投資進行成片開發(fā)的項目，按照市、區(qū)（縣）分工權限，分別由市建委會同市土地、規(guī)劃、房管等有關部門或由區(qū)（縣）人民政府土地管理部門組織編制成片開發(fā)項目建議書（或初步可行性研究報告，下同），按管理權限報批。

外資企業(yè)新開發(fā)的項目在實施前，應報市計委納入利用外資計劃，以平衡安排利用外資和固定資產投資規(guī)模。

第四條  成片開發(fā)應分別依照《中華人民共和國中外合資經營企業(yè)法》、《中華人民共和國中外合作經營企業(yè)法》、《中華人民共和國外資企業(yè)法》和天津市的有關規(guī)定，成立從事開發(fā)經營的中外合資經營企業(yè)、中外合作經營企業(yè)或外資企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）。

經營房地產開發(fā)的開發(fā)企業(yè)必須有與開發(fā)規(guī)模相適應的注冊資金方可核準登記。

開發(fā)企業(yè)受中華人民共和國法律的管轄和保護，其一切活動應遵守中華人民共和國和天津市的法律、法規(guī)和規(guī)章。

開發(fā)企業(yè)依法自主經營管理，但在其開發(fā)區(qū)域內沒有行政管理權。開發(fā)企業(yè)與其開發(fā)區(qū)域內的其他企業(yè)的關系是商務關系。

第五條  國有土地使用權出讓后，其地下資源和埋藏物仍屬于國家所有。如需開發(fā)利用，應依照我國有關法律、法規(guī)和規(guī)章辦理。

第六條  開發(fā)企業(yè)應編制成片開發(fā)規(guī)劃或者可行性研究報告，確定開發(fā)建設的總目標、分期目標、實施開發(fā)的具體內容和要求，以及開發(fā)后土地利用方案等。成片開發(fā)規(guī)劃報市人民政府審批。由市建委就實施有關公用設施建設和經營，組織有關主管部門予以協(xié)調。

第七條  開發(fā)區(qū)域的各項開發(fā)建設必須符合我市規(guī)劃要求，服從規(guī)劃管理。

開發(fā)區(qū)域的各項建設，必須符合國家環(huán)境保護的法律、法規(guī)、規(guī)章和標準。

第八條  開發(fā)企業(yè)必須在實施成片開發(fā)規(guī)劃并達到出讓國有土地使用權合同規(guī)定的條件后，方可轉讓國有土地使用權。開發(fā)企業(yè)未按照出讓國有土地使用權合同規(guī)定的條件和成片開發(fā)規(guī)劃的要求投資開發(fā)土地的，不得轉讓國有土地使用權。

開發(fā)企業(yè)和其他企業(yè)轉讓國有土地使用權或抵押國有土地使用權，以及國有土地使用權終止，應依照中華人民共和國和天津市有關的法律、法規(guī)和規(guī)章辦理。

第九條  開發(fā)企業(yè)可以吸引投資者到開發(fā)區(qū)域投資，受讓國有土地使用權，舉辦企業(yè)。外商投資企業(yè)應分別依照《中華人民共和國中外合資經營企業(yè)法》、《中華人民共和國中外合作經營企業(yè)法》、《中華人民共和國外資企業(yè)法》和天津市有關法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定成立。

在開發(fā)區(qū)域舉辦企業(yè)，應符合我國有關投資產業(yè)政策的要求。本市鼓勵舉辦先進技術企業(yè)和產品出口企業(yè)。

第十條  開發(fā)區(qū)域的郵電通信事業(yè)，由郵電部門統(tǒng)一規(guī)劃、建設與經營。也可以經市郵電主管部門批準，由開發(fā)企業(yè)投資建設，或者開發(fā)企業(yè)與郵電部門合資建設通信設施，建成后移交郵電部門經營，并根據雙方簽訂的合同，對開發(fā)企業(yè)給予經濟補償。

第十一條  開發(fā)企業(yè)投資建設區(qū)域內自備電站、熱力站、水廠等生產性公用設施的，可以經營開發(fā)區(qū)域內的供電、供水、供熱等業(yè)務，也可以交市公用事業(yè)的企業(yè)經營，公用設施能力有富余，需要供應區(qū)域外或者需要與區(qū)域外設施聯(lián)網運行的，開發(fā)企業(yè)應與市公用事業(yè)的企業(yè)按國家有關規(guī)定簽訂合同，按合同規(guī)定的條件經營。

開發(fā)區(qū)域接引區(qū)域外水、電等資源的，由市公用事業(yè)的企業(yè)經營。

第十二條  開發(fā)區(qū)域地塊范圍涉及我市海岸港灣的，岸線要服從國家統(tǒng)一規(guī)劃和管理。開發(fā)企業(yè)可以按照我國交通主管部門的統(tǒng)一規(guī)劃，建設和經營專用港區(qū)和碼頭。

第十三條  開發(fā)區(qū)域內不得從事中華人民共和國和天津市的法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的經營活動和社會活動。

第十四條  在開發(fā)區(qū)域內舉辦出口加工企業(yè)，在進出口管理、海關管理等方面要按我國有關規(guī)定辦理。

第十五條  開發(fā)區(qū)域的海關管理、行政管理、口岸管理、司法管理等，分別由我國有關主管部門、市人民政府和有管轄權的司法機關組織實施。

第十六條  香港、澳門、臺灣地區(qū)的公司、企業(yè)和其他經濟組織或者個人投資從事成片開發(fā)，參照本辦法執(zhí)行。

篇8

另一方面，由于當事人在使用《示范文本》作為簽約文本時，沒有仔細閱讀相關內容，或者對相關條款沒有達成一致的意見，或者對相關條款理解不一致時，沒有向當地房地產開發(fā)主管部門咨詢，更沒有向建設部和國家工商行政管理總局請求解釋，在履行過程中形成了爭議，給當事人造成損失?！妒痉段谋尽返?5條就是一個例證。

一、《示范文本》第15條規(guī)定的內容

《示范文本》第15條規(guī)定：＂ 關于產權登記的約定。

出賣人應當在商品房交付使用后______日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按下列第______項處理：

1.買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起______日內將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的______%賠償買受人損失。

2.買受人不退房，出賣人按已付房價款的______%向買受人支付違約金

3、_________________________________________________.＂

二、《示范文本》第15條規(guī)定的爭議焦點

圍繞第15條的爭議焦點是：

1、該條規(guī)定的出賣人提供的權屬登記材料是僅指房屋所有權登記材料，還是同時包括國有土地使用權登記材料？

2、與上述焦點相對應，出賣人是僅向房產管理機關提供材料，還是同時向國土資源管理部門提供材料？

3、該條規(guī)定的房地產權屬證書是僅指房屋所有權證書，還是同時包括國有土地使用權證書？

爭議的核心是房地產權屬的范圍。

三、對《示范文本》第15條規(guī)定的不同解釋與理解

（一）房地產開發(fā)主管部門的解釋

某地房產管理局認為，《示范文本》第15條規(guī)定的＂房地產權屬證書＂適用于由一個部門統(tǒng)一負責房產管理和土地管理工作并頒發(fā)統(tǒng)一房地產權證書的情況（即＂房、地產權合一＂）。目前，A市的管理現狀是房屋權屬登記由房產管理部門負責，國有土地權屬登記由土地管理部門負責，未實行房、地產權合一。因此，A市房產局監(jiān)制的《示范文本》中關于權屬登記的條款只適用于房屋權屬登記，不適用于國有土地權屬登記。國有土地權屬登記由土地管理部門負責。

（二）建設部的答復

《示范文本》第15條規(guī)定的辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案，結合最高人民法院的司法解釋，一般應理解為在90天內開發(fā)商將辦理房產證的資料交登記機關備案。因土地使用證分割沒有實際意義，對購買人也不構成實體權利的侵害，現全國有百分之六、七十的城市不需要對土地進行分戶分割。

（三）國土資源管理部門的解釋

《示范文本》第15條規(guī)定的房地產權屬包括國有土地使用權證。辦理國有土地使用權證必須簽訂國有土地使用權轉讓合同。

（四）商事仲裁機關的解釋

商事仲裁機關對該條的解釋為房地產權屬證書既包括房屋所有權證書，也包括國有土地使用權證書。辦理權屬變更和登記時，出賣人的義務是協(xié)助義務。

（五）出賣人的理解

出賣人的理解基本與房地產開發(fā)主管部門的解釋和建設部的答復解相同。

（六）買受人的理解

該條規(guī)定的房地產相對性證書既包括房屋所有權證書，又包括國有土地使用權證書；相應地出賣人提供的備案材料既包括房屋所有權登記的備案材料，又包括國有土地使用權登記的備案材料；出賣人既應向房產管理機關提供備案材料，又應向國土資源管理機關提供備案材料。

四、對上述不同解釋與理解的評析

（一）對房地產開發(fā)主管部門解釋的評析

房地產開發(fā)主管部門解釋的依據是《示范文本》說明第1條規(guī)定，即對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當地房地產開發(fā)主管部門咨詢。但咨詢的目的是為了對合同條款及專業(yè)用詞在當事人之間達成一致的意見，對一方當事人咨詢出具的解釋結論，合同相對方不同意時，其解釋結論不具有法律效力。此其一。 其二，《示范文本》制定的依據是《合同法》、《房地產管理法》及其他法律、法規(guī)的規(guī)定。而《房地產管理法》第五章房地產登記管理第59條規(guī)定，國家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度。第60條第3款規(guī)定，房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《條例》）第25條規(guī)定，土地使用權和地上建筑物、其他附屬物所有權轉讓，應當依照規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權和地上建筑物、其他附屬物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，并依照規(guī)定辦理過戶登記。由此可見，在我國房地產權屬既包括房屋所有權屬，又包括國有土地使用權權屬。其三，將《示范文本》第15條規(guī)定的＂房地產權屬證書＂適用于由一個部門統(tǒng)一負責房產管理和土地管理工作并頒發(fā)統(tǒng)一房地產權證書的情況（即＂房、地產權合一＂）。而不適用于未實行房、地產權合一的情況，是對《房地產管理法》第62條的錯誤理解。第62條明確規(guī)定，經省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門負責房產管理的土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產權證書，依照本法第六十條的規(guī)定，將房屋的所有權和該房屋占用范圍內的國有土地使用權的確認和變更，分別載入房地產權證書。國家土地管理局《關于貫徹＜城市房地產管理法＞做好土地登記工作的通知＝第5條第2款規(guī)定，在省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定由一個部門統(tǒng)一負責房產管理和土地管理工作的地方，按《房地產管理法》第六十二條的規(guī)定，土地、房產證書可實行合一，但登記辦法和證書格式及有關土地使用權的內容必須符合土地管理的法律、法規(guī)和技術規(guī)范的要求。土地、房產合一的證書中有關土地的內容和格式必須報國家土地管理局審批。建設部《關于貫徹＜房地產管理法＞若干意見的通知＝第4條第4款規(guī)定，凡房地產轉讓或變更的，必須按房地產法第六十條第三款規(guī)定的程序先到當地房地產管理部門辦理交易手續(xù)和申請變更登記，然后憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，不按上述規(guī)定程序辦理的，其房地產轉讓或變更一律無效。因此，房、地產權合一制度只是房、地產權分立形式的特殊形態(tài)，實質上，作為《房地產管理法》規(guī)定的管理機關，房產管理機關與國土資源機關分別負責和管理房屋所有權權屬和國有土使用權的權屬管理工作，即使房、地產權合一也不例外。因此，不能得出《示范文本》第15條規(guī)定的＂房地產權屬證書＂僅包括房屋所有權證書，而不包括國有土地使用權證書的結論。

（二）對建設部答復的評析

建設部答復的依據是《示范文本》說明第7條規(guī)定，即本合同條款由建設部和國家工商行政管理總局負責解釋。其答復結合了最高人民法院的司法解釋。該司法解釋即《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。該解釋第1條規(guī)定，本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。第18條第1款規(guī)定，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，由于出賣人的原因，出賣人應當承擔違約責任。第19條規(guī)定，商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。由此看來，解釋只是調整房屋的銷售和所有權的轉移，而不調整國有土地使用權的轉讓和使用權的轉移。但不能根據該司法解釋得出房地產權屬不包括國有土地使用權權屬的結論。因此，建設部答復的依據不充分。此其一。其二，實踐中全國有百分之六、七十的城市不需要對土地進行分戶分割的理由本身就有問題，由此推知，全國還有百分之三、四十的城市需要對土地進行分戶分割。難道這百分之三、四十的城市需要對土地進行分戶分割就沒有任何意義了嗎？另外，辦理國有土地使用權的變更登記是法律、行政法規(guī)的明確規(guī)定，不能根據對法律和行政法規(guī)的執(zhí)行不利，得出法律和法規(guī)規(guī)定沒有意義的結論。其三，該答復有偏袒房地產開發(fā)企業(yè)的嫌疑。根據《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第9條的規(guī)定，房地產開發(fā)主管部門應當根據房地產開發(fā)企業(yè)的資產、專業(yè)技術人員和開發(fā)經營業(yè)績等，對備案的房地產開發(fā)企業(yè)核定資質等級。房地產開發(fā)企業(yè)應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產開發(fā)項目。建設部作為房地產開發(fā)企業(yè)資質管理的部門，答復的意見對房地產開發(fā)企業(yè)很有利，客觀上有偏袒的傾向。

（三）對國土資源管理機關解釋的評析

國土資源管理機關的解釋無疑是正確的。但不全面。因為辦理土地使用權的變更登記不僅需要合同，而且還應提供其他相關法律文件。

（四）對商事仲裁機關解釋的評析

應當說商事仲裁機關的解釋，特別是將該條中的備案，根據《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第33條后句及《商品房銷售管理辦法》第34條第3款規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購房人辦理土地使用權變更和所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。解釋為協(xié)助義務的表現無疑是正確的。但沒有具體區(qū)分二種權屬證書在辦理程序上的差異，而作一體解釋，又是不全面的?！渡唐贩夸N售管理辦法》第34條規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政主管部門審核后用于房屋權屬登記。

房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。

房地產開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)?！霸摋l明確規(guī)定了房地產開發(fā)企業(yè)，應當在商品房交付后一定時間內將需由出賣人提供的辦理房屋權屬證登記的資料提供給房地產行政產管部門備案。

根據《土地登記規(guī)則》第37條第1款：“有下列情形之一的，土地使用權轉讓雙方當事人應當在轉讓合同或者協(xié)議簽訂后三十日內，涉及房產變更的，在房產變更登記發(fā)證后十五日內，持轉讓合同或者協(xié)議、土地稅費繳納證明文件和原土地證書等申請變更登記：（一）依法轉讓土地使用權的；（二）因買賣、轉讓地上建筑物、附著物等一并轉移土地使用權的”的規(guī)定可知，因房屋所有權變更而使土地使用權變更的，應當是在辦理完畢房產變更登記后15天內，將轉讓合同或者協(xié)議及其他相關材料辦理土地使用權變更登記，沒有規(guī)定土地使用權轉讓雙方必須應當將相關材料提交給土地管理機關進行備案，而且，在實踐中，土地管理機關不會接受出賣人提前交送的相關材料。因此，二種權屬變動法律規(guī)定的程序不相同。所以，仲裁機關的解釋有不全面之處。

（五）對出賣人理解的評析

如上所述，不再贅述。

（六）對買受人理解的評析

買受人的理解有其合理性。根據對該條的字面含義進行理解，可以得出這個結論。但存在的問題同商事仲裁機關的解釋的評析相同，不再重復。

五、筆者的理解

通過對上述解釋與理解的評析，筆者認為 ，對上述爭議焦點可以表述為：1、《示范文本》第15條規(guī)定的出賣人提供的權屬登記材料是僅指房屋所有權登記材料，不包括國有土地使用權登記材料。2、與上述焦點相對應，出賣人是僅向房產管理機關提供材料，不需要向國土資源管理部門提供材料。3、該條規(guī)定的房地產權屬證書僅指房屋所有權證書，同時包括國有土地使用權證書。

同時，該條規(guī)定的備案義務實際上是出賣人協(xié)助義務的規(guī)定，也就是說房地產開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。

另外，對《示范文本》第15條規(guī)定產生不同解釋與理解，原因是多方面的，其一，從立法論上看，是我國現行法律沒有對房地產進行法律上的界定，這是產生爭議的最根本原因。其二，是管理體制上的原因，我國現行法律規(guī)定了房地產管理部門有二家，房產管理部門管理房產，國土資源管理部門管理國有土地，分別適用各自的程序，造成房地產管理上的不協(xié)商，在某種程度上可以說是混亂，也是造成爭議的原因。其三，從使用上看，《示范文本》作為示范文本，從性質上看只是推薦使用，但在實踐中卻是必須使用，否則，就不給當事人辦理權屬登記，或者說，即使當事人沒有選擇使用《示范文本》簽訂合同，但在辦理權屬登記時也必須按照《示范文本》重新簽訂合同。其四，從解釋論上看，《示范文本》是由建設部和國家工商行政管理總局制定的，其有解釋權，但在解釋時自然會站在自己行業(yè)管理的角度，作出對房地產開發(fā)企業(yè)有利的解釋，往往對買受人不利。其四，從房地產開發(fā)企業(yè)與買受人之間的地位比較看，買受人往往處于弱者的地位，房地產開發(fā)企業(yè)利用其優(yōu)勢地位，作出對買受人不利的解釋，對處于弱者的買受人造成損害。

基于以上原因，筆者認為在適用《示范文本》第15條規(guī)定時，根據現行的法律規(guī)定，可以采取以下步驟：其一，看當事人之間是否對該條有明確的約定，如果有約定應優(yōu)先適用；其二，當事人之間對該條沒有明確的約定，看是否對該條有補充協(xié)議，如果有補充協(xié)議，應優(yōu)先適用補充協(xié)議；其三，沒有達成補充協(xié)議，要對《示范文本》進行體系解釋，看能否得出結論，如果能得出結論，就按該結論處理。如果不能得出結論，就進入下一步。其四，即看當事人之間是否存在特殊的交易習慣，如果有交易習慣，那么，就按照交易習慣處理。如果沒有交易習慣，就進入下一步。其五，即看是否有法律的明確規(guī)定。在此應優(yōu)先適用《房地產管理法》的規(guī)定，如果該法沒有規(guī)定，即適用《合同法》中買賣合同的有關條款，在買賣合同的條款中沒有具體規(guī)定時，進入下一步。其六，即適用《合同法》總則的規(guī)定，如果沒有規(guī)定，即進入下一步。其七，即適用《民法通則》關于民事行為制度的規(guī)定里找，如果找不到，即進入下一步。其

八，即充分發(fā)揮法官與仲裁員的自由裁量權來作出有權解釋。

對《示范文本》進行解釋時，可以將其視為格式合同，課房地產開發(fā)企業(yè)對第15條有說明的義務。如果不進行說明或者說明后沒有證據證明其履行了說明義務，根據《合同法》第41條的規(guī)定，應作出對房地產開發(fā)企業(yè)不利的解釋，以公平地保護作為弱者的買受人的合法權益不受侵害。

六、對《示范文本》第15條的修改意見

1、在補充條款中對辦理什么登記所需的材料以及向什么機構備案進行明確約定。

2、對出賣人在辦理土地使用權變更登記時所承擔的協(xié)助義務約定清楚。

具體可以修改為：

出賣人應當在商品房交付（指交鑰匙）使用后______日內，將辦理房屋權屬變更登記需由出賣人提供的資料報房產登記機關備案，并協(xié)助買受人辦理房屋所有權證書。在取得房屋所有權證書后，出賣人按照國土資源管理機關的要求，協(xié)助買受人辦理土地使用權變更登記。

如因出賣人的原因，買受人不能取得房屋所有權證書及國有土地使用權證書的，雙方同意按下列第______項處理：

1.買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起______日內將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的______%賠償買受人損失。

2.買受人不退房，出賣人按已付房價款的______%向買受人支付違約金

篇9

第二條本辦法所稱成片開發(fā)是指：在取得國有土地使用權后，依照規(guī)劃對土地進行綜合性的開發(fā)建設，平整場地、建設供排水、供電、供熱、道路交通、通信等公用設施，形成工業(yè)用地和其他建設用地條件，然后進行轉讓土地使用權，經營公用事業(yè)；或者進而建設通用工業(yè)廠房以及相配套的生產和生活服務設施等地面建筑物，并對這些地面建筑物從事轉讓或出租的經營活動。

成片開發(fā)應確定明確的開發(fā)目標，應有明確意向的利用開發(fā)后土地的建設項目。

第三條吸收外商投資進行成片開發(fā)的項目，應由市、縣人民政府組織編制成片開發(fā)項目建議書（或初步可行性研究報告，下同）。

使用耕地一千畝以下、其他土地二千畝以下，綜合開發(fā)投資額在省、自治區(qū)、直轄市人民政府（包括經濟特區(qū)人民政府或者管理委員會，下同）審批權限內的成片開發(fā)項目，其項目建議書應報省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批。

使用耕地超過一千畝、其他土地超過二千畝，或者綜合開發(fā)投資額超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批權限的成片開發(fā)項目，其項目建議書應經省、自治區(qū)、直轄市人民政府報國家計劃委員會審核和綜合平衡后，由國務院審批。

第四條外商投資成片開發(fā)，應分別依照《中華人民共和國中外合資經營企業(yè)法》、《中華人民共和國中外合作經營企業(yè)法》、《中華人民共和國外資企業(yè)法》的規(guī)定，成立從事開發(fā)經營的中外合資經營企業(yè)，或者中外合作經營企業(yè)，或者外資企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）。

開發(fā)企業(yè)受中國法律的管轄和保護，其一切活動應遵守中華人民共和國的法律、法規(guī)。

開發(fā)企業(yè)依法自主經營管理，但在其開發(fā)區(qū)域內沒有行政管理權。開發(fā)企業(yè)與其他企業(yè)的關系是商務關系。

國家鼓勵國營企業(yè)以國有土地使用權作為投資或合作條件，與外商組成開發(fā)企業(yè)。

第五條開發(fā)企業(yè)應依法取得開發(fā)區(qū)域的國有土地使用權。

開發(fā)區(qū)域所在的市、縣人民政府向開發(fā)企業(yè)出讓國有土地使用權，應依照國家土地管理的法律和行政法規(guī)，合理確定地塊范圍、用途、年限、出讓金和其他條件，簽訂國有土地使用權出讓合同，并按出讓國有土地使用權的審批權限報經批準。

第六條國有土地使用權出讓后，其地下資源和埋藏物仍屬于國家所有。如需開發(fā)利用，應依照國家有關法律和行政法規(guī)管理。

第七條開發(fā)企業(yè)應編制成片開發(fā)規(guī)劃或者可行性研究報告，明確規(guī)定開發(fā)建設的總目標和分期目標，實施開發(fā)的具體內容和要求，以及開發(fā)后土地利用方案等。

成片開發(fā)規(guī)劃或者可行性研究報告，經市、縣人民政府審核后，報省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批。審批機關應就有關公用設施建設和經營，組織有關主管部門協(xié)調。

第八條開發(fā)區(qū)域在城市規(guī)劃區(qū)范圍內的，各項開發(fā)建設必須符合城市規(guī)劃要求，服從規(guī)劃管理。

開發(fā)區(qū)域的各項建設，必須符合國家環(huán)境保護的法律、行政法規(guī)和標準。

第九條開發(fā)企業(yè)必須在實施成片開發(fā)規(guī)劃，并達到出讓國有土地使用權合同規(guī)定的條件后，方可轉讓國有土地使用權。開發(fā)企業(yè)未按照出讓國有土地使用權合同規(guī)定的條件和成片開發(fā)規(guī)劃的要求投資開發(fā)土地的，不得轉讓國有土地使用權。

開發(fā)企業(yè)和其他企業(yè)轉讓國有土地使用權，或者抵押國有土地使用權，以及國有土地使用權終止，應依照國家土地管理的法律和行政法規(guī)辦理。

第十條開發(fā)企業(yè)可以吸引投資者到開發(fā)區(qū)域投資，受讓國有土地使用權，舉辦企業(yè)。外商投資企業(yè)應分別依照《中華人民共和國中外合資經營企業(yè)法》、《中華人民共和國中外合作經營企業(yè)法》、《中華人民共和國外資企業(yè)法》的規(guī)定成立。

在開發(fā)區(qū)域舉辦企業(yè)，應符合國家有關投資產業(yè)政策的要求。國家鼓勵舉辦先進技術企業(yè)和產品出口企業(yè)。

第十一條開發(fā)區(qū)域的郵電通信事業(yè)，由郵電部門統(tǒng)一規(guī)劃、建設與經營。也可以經省、自治區(qū)、直轄市郵電主管部門批準，由開發(fā)企業(yè)投資建設，或者開發(fā)企業(yè)與郵電部門合資建設通信設施，建成后移交郵電部門經營，并根據雙方簽訂的合同，對開發(fā)企業(yè)給予經濟補償。

第十二條開發(fā)企業(yè)投資建設區(qū)域內自備電站、熱力站、水廠等生產性公用設施的，可以經營開發(fā)區(qū)域內的供電、供水、供熱等業(yè)務，也可以交地方公用事業(yè)企業(yè)經營。公用設施能力有富余，需要供應區(qū)域外，或者需要與區(qū)域外設施聯(lián)網運行的，開發(fā)企業(yè)應與地方公用事業(yè)企業(yè)按國家有關規(guī)定簽訂合同，按合同規(guī)定的條件經營。

開發(fā)區(qū)域接引區(qū)域外水、電等資源的，應由地方公用事業(yè)企業(yè)經營。

第十三條開發(fā)區(qū)域地塊范圍涉及海岸港灣或者江河建港區(qū)段的，岸線由國家統(tǒng)一規(guī)劃和管理。開發(fā)企業(yè)可以按照國家交通主管部門的統(tǒng)一規(guī)劃建設和經營專用港區(qū)和碼頭。

第十四條開發(fā)區(qū)域內不得從事國家法律和行政法規(guī)禁止的經營活動和社會活動。

第十五條以舉辦出口加工企業(yè)為主的開發(fā)區(qū)域，需要在進出口管理、海關管理等方面采取特殊管理措施的，應報經國務院批準，由國家有關主管部門制定具體管理辦法。

第十六條開發(fā)區(qū)域的行政管理、司法管理、口岸管理、海關管理等，分別由國家有關主管部門、所在的地方人民政府和有管轄權的司法機關組織實施。

篇10

老城改造新區(qū)建設是市委、市政府制定的近兩年城市建設工作重點，尤其是老城改造是我市城建史上拆遷量最大的時期，調整主城內不合理的用地結構，增加綠地面積，搬遷有污染的工礦企業(yè)，改善主城的居住、商業(yè)環(huán)境，這一系列舉措都必須以大量的拆遷工作為基礎。所以有人說這兩年是xx的拆遷年，好的環(huán)境是拆出來的。做為一線的工作人員，下面就拆遷實際工作中遇到的幾個問題進行探究。

2001年、2002年的城市拆遷工作中有一個顯著的特征，就是因拆遷糾紛而引發(fā)的集體上訪這樣的群發(fā)性事件較多、較集中，一則是拆遷量較大、較集中，再則土地、規(guī)劃、房產、拆遷等幾個行政管理部門之間工作中政策性沖突和政策性空隙是矛盾產生的重要原因。

到目前為止我市拆遷工作中主要執(zhí)行的是國家建設部的拆遷法規(guī)和xx市政府制定的2001年政府203號令、2000年21號令和86號令等相關文件，本文主要以此三個拆遷文件作為論述的基礎。

一、土地管理中土地的性質與拆遷的關聯(lián)。

按照上述拆遷條例、法規(guī)、規(guī)定，拆遷工作因土地性質不同分為國有土地上的房屋拆遷和集體土地上的房屋拆遷，分別適用拆遷法規(guī)的203號令和21、86號令，然而我市現行土地管理政策上土地性質實際有三種：1、國有土地；2、集體土地；3、撤隊剩余的土地。我們對第三種撤隊剩余土地調查的結果是這一部分居民群眾在幾年甚至十幾年前是農村集體土地上的農民因城市建設拆遷，征收了集體土地而轉成了國有土地，目前部分居民取得了國有土地使用證，但證上注明是撤隊剩余，另一部分則未取得任何土地權屬證明。在撤組剩余土地上的居民因種種原因當年沒有拆遷，而他們又將要面臨拆遷。按照203號文第二條規(guī)定，撤隊剩余土地上的房屋拆遷土地權屬不明時是否適用203號文。按照中華人民共和國土地管理法規(guī)，土地性質有兩種：國有土地、集體土地。我市在劃分撤隊剩余土地時的前題也是國有土地使用證。政府21號文規(guī)定本文適用于集體土地上的房屋拆遷，那么撤隊剩余的國有土地上的拆遷適用203號文件！政府在制定拆遷政策時，刻意劃分國有土地和撤隊剩余土地是為了進一步加強土地管理，明確土地性質。撤隊剩余土地上的群眾在第一次不徹底的拆遷中已享受了當時農村拆遷的部分政策，因為種種原因，當他們在取得了城市居民身份幾年、十幾年后，面臨又一次拆遷時仍然按照農民的拆遷政策，這對于這部分居民有失公平。政府有關部門在制定相關政策時應考慮國家利益和群眾的利益，即然明確了土地權屬就應對群眾的合法權益予以保護。撤隊剩余土地這個名詞的存在混淆了土地管理中的基本概念，擾亂了拆遷政策在執(zhí)行中的嚴密性，損害的是群眾的利益。城市建設以人為本，歸根結底城市建設依靠全體市民的支持，如果拆遷中不能保護合法的群眾利益，城市建設也就失去了它的初衷，拆遷工作必將寸步難行。據筆者所知遇到類似問題的拆遷“釘子戶”時，拆遷單位往往采取“變通”的方法，在其它地方以其它方式給予補貼，這又帶來一系列涉及人情和廉政建設方面的問題。這里不在追述。我們?yōu)槭裁床荒馨迅拍钋逦?，把政策明朗化，讓拆遷工作有法可依，從而杜絕“不可預見”的“跑冒滴漏”呢！我市的土地管理政策二十多年來在不斷完善、細化，取得了很大的成績，但作為政府職能部門、行政管理機構還應進一步樹立為群眾服務的意識，盡快完善我市的土地管理系統(tǒng)，健全土地管理網絡，減少管理空白區(qū)，明確國家、集體、個人的土地權屬，使土地使用者在依法交納了相關稅費后能充分享受其合法權益。對于撤隊剩余土地、臨時使用土地等概念都應做出明確的界定。規(guī)劃、拆遷、房產管理等部門在制定相關聯(lián)的法規(guī)條例時也應當充分考慮土地法這一根本法規(guī)，避免政策制定過程中產生裂隙或沖突。

二、規(guī)劃管理是影響城市拆遷成本的重要因素。

城市建設規(guī)劃為龍頭。一個城市的規(guī)劃是其發(fā)展的方向。我市的城市總體規(guī)劃方案已先后制定、修改了數次，每一次都是在前一輪基礎上的不斷創(chuàng)新、推進。城市的定位也在不斷的調整。在最新一輪總規(guī)方案中將xx定位為：

長江下游現代化的中心城市，國際影響較大的歷史文化名城；人與自然和諧共生的江濱城市。規(guī)劃具有時代性、科學嚴肅性和延續(xù)性?？傮w規(guī)劃、近期規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性規(guī)劃和重點地區(qū)規(guī)劃等所形成的規(guī)劃體系對整個城市的建設起到總領全局的指導作用。它的科學性前瞻性、延續(xù)性和嚴肅性決定了它龍頭的地位。我們的城市規(guī)劃起到了它應有的地位了嗎？到目前為止我市的分區(qū)規(guī)劃是86年制定的?？刂菩栽斠?guī)至今還在編撰中，沒有形成系統(tǒng)、完善的規(guī)劃體系。規(guī)劃部門在忙于總體規(guī)劃的不斷修改，編制分散在全市各處的重點區(qū)域規(guī)劃。規(guī)劃工作內部的脫節(jié)導致整個城市建設沒有章法，沒有權威性的指導，留下過多自由發(fā)揮的空間，以政府決策代替科學論斷的事件屢屢發(fā)生，這不只是政府過多干預造成的。職能部門未能起到參謀的作用，規(guī)劃的科學性和嚴肅性都將受到質疑，其自身地位勢必受到動搖。將規(guī)劃法律化、明確化、剔除規(guī)劃中的隨意性和個人意志，提高規(guī)劃的科學性，是減少失誤和損失的根本所在。這種規(guī)劃隨意造成的損失還少嗎？僅以水西門大街拓寬改造為例：257號商住樓99年建成，按照規(guī)劃條例退讓當時33米水西門大街道路紅線五米，99年商品房平均售價約2800元/m2（住宅）；2002年按照市政府要求水西門大街拓寬至45-55米，因此，需拆除該幢商住樓。2002年該地區(qū)住宅平均售價為3400元/m2，按照203號拆遷法規(guī)補償居民們拆遷費用約3200元/m2，拆遷中居民住戶的抵觸心態(tài)可想而知。這其中居民、政府都是損失者，人們不僅要問規(guī)劃部門的“規(guī)劃”起作用了嗎？住宅樓剛建成三年，有的住戶甚至剛裝修入住半年又面臨拆遷，這種損失應該由誰來承擔？水西門大街是路幅30m的城市干道，是我市道路網上重要的一環(huán)，對于這種級別的道路居然沒有規(guī)劃供借鑒，這是不可思議的。從30m到45、55m路幅的調整，在規(guī)劃方案中沒有任何跡向？我們的城市規(guī)劃盲區(qū)還有多少？我們耗費巨資制定的城市總體規(guī)劃沒有進一步細化、落實，制定的意義又何在？規(guī)劃部門所做的一部分整合規(guī)劃、調整規(guī)劃實則對以往規(guī)劃工作失誤的補救。一個修修補補的城市規(guī)劃體系是慘不忍睹的?，F在各級行政執(zhí)法部門都建立了行政執(zhí)法責任制、追究制，規(guī)劃部門也是執(zhí)法部門，對于因規(guī)劃失誤、滯后造成國家建設資金浪費和群眾利益損失，最終應由責任單位來“買單”。

三、房產管理部門在拆遷中承擔的責任。

我市的房產管理自建國初期就形成了一套完備的管理模式。按照建設部相關規(guī)定我市居民們先后取得了全國統(tǒng)一的房屋所有權證書（簡稱房產證）上面清楚的載明所有權人、房屋坐落、門牌號、產別、房屋狀況等其中在房屋狀況中又注明了結構、層數、建筑面積等。房管部門是房屋管理鑒定、買賣交易的權威機構。在拆遷中，它的評估是拆遷的基本依據。按照203號拆遷文件規(guī)定國有土地上的房屋拆遷以國有土地證、房屋產權證和房產評估單位的評估表為依據。由此可見房產證是拆遷中第一手資料，準確的房產證明是對群眾利益的保護也是國家對群眾權益的認可。我們在拆遷工作中發(fā)現房產部門在房屋的測量登記中使用的測量方法與規(guī)劃建設部門的測量辦法有一定差別。規(guī)劃部門執(zhí)行的是中華人民共和國GB50180的標準，房產部門測量時執(zhí)行的是房產部門的相關辦法，兩者在樓梯計算、陽臺、走廊、外樓梯計算等地方有一定差異。按照我市房產登記管理辦法規(guī)定，房產登記要具備規(guī)劃部門的規(guī)劃許可證。在測量方法上的不統(tǒng)一勢必造成測量結果的不同，在貨幣拆遷的今天每平方米的誤差帶來的是以千元為計算單位的損失。規(guī)劃建設部門與房管部門應執(zhí)行統(tǒng)一的標準。房產部門對房屋的評定應進一步明確其用途、建筑年代，以便于城市管理和房屋拆遷，杜絕產權人隨意改變使用性質的現象。

四、拆遷部門在拆遷中的角色。版權所有

拆遷部門是拆遷工作中政策的執(zhí)行者，是政府建設資金的支配者，是群眾利益的保護者。

我市的拆遷政策從最初的實物分房發(fā)展到現行的貨幣補償為主，經歷了近二十年的演變，越來越完備合理。拆遷政策的每一次調整都與我市當時的國民經濟發(fā)展狀況緊密結合，具有極強的時效性，這就要求執(zhí)行者領悟吃透政策條款，嚴格依法拆遷，象以往拆遷中那樣拉關系走旁門甚至走邪門歪道在現在的法制社會是行不通的。拆遷工作要有人情味，但首先要講政策法律。現行的拆遷法規(guī)正在不斷完善，政策公開、透明、評估公正有據，使執(zhí)行者行之有據。因此，當務之急是動遷工作者提高自身素質，做到有法必依，杜絕主觀臆斷和隨意性，深入現場解決問題，樹立拆遷執(zhí)法者的良好形象。一項建設工程，拆遷費用往往占工程總造價的35%-55%。拆遷部門一方面受建設單位委托依法拆遷，同時也要維護被拆遷人的合法利益，損害任何一方利益的行為都應承擔法律責任。要嚴格依法拆遷、樹立為被拆遷人服務的意識，維護其合法權益，以管理者、執(zhí)法者的姿態(tài)高高在上是錯誤的。