導(dǎo)語：如何才能寫好一篇國有土地管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

第一條  為了加強(qiáng)城市國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的規(guī)劃管理，保證城市規(guī)劃實施，科學(xué)、合理利用城市土地，根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》等制定本辦法。

第二條  在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)城市國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓必須符合城市規(guī)劃，有利于城市經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，并遵守本辦法。

第三條  國務(wù)院城市規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)全國城市國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理的指導(dǎo)工作。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)本省、自治區(qū)、直轄市行政區(qū)域內(nèi)城市國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理的指導(dǎo)工作。

直轄市、市和縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)城市國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的規(guī)劃管理工作。

第四條  城市國有土地使用權(quán)出讓的投放量應(yīng)當(dāng)與城市土地資源、經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和市場需求相適應(yīng)。土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)與建設(shè)項目相結(jié)合。城市規(guī)劃行政主管部門和有關(guān)部門要根據(jù)城市規(guī)劃實施的步驟和要求，編制城市國有土地使用權(quán)出讓規(guī)劃和計劃，包括地塊數(shù)量、用地面積、地塊位置、出讓步驟等，保證城市國有土地使用權(quán)的出讓有規(guī)劃、有步驟、有計劃地進(jìn)行。

第五條  出讓城市國有土地使用權(quán)，出讓前應(yīng)當(dāng)制定控制性詳細(xì)規(guī)劃。

出讓的地塊，必須具有城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設(shè)計條件及附圖。

第六條  規(guī)劃設(shè)計條件應(yīng)當(dāng)包括：地塊面積，土地使用性質(zhì)，容積率，建筑密度，建筑高度，停車泊位，主要出入口，綠地比例，須配置的公共設(shè)施、工程設(shè)施，建筑界線，開發(fā)期限以及其他要求。

附圖應(yīng)當(dāng)包括：地塊區(qū)位和現(xiàn)狀，地塊坐標(biāo)、標(biāo)高，道路紅線坐標(biāo)、標(biāo)高，出入口位置，建筑界線以及地塊周圍地區(qū)環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施條件。

第七條  城市國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓合同必須附具規(guī)劃設(shè)計條件及附圖。

規(guī)劃設(shè)計條件及附圖，出讓方和受讓方不得擅自變更。在出讓轉(zhuǎn)讓過程中確需變更的，必須經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)。

第八條  城市用地分等定級應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市各地段的現(xiàn)狀和規(guī)劃要求等因素確定。土地出讓金的測算應(yīng)當(dāng)把出讓地塊的規(guī)劃設(shè)計條件作為重要依據(jù)之一。在城市政府的統(tǒng)一組織下，城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)和有關(guān)部門進(jìn)行城市用地分等定級和土地出讓金的測算。

第九條  已取得土地出讓合同的，受讓方應(yīng)當(dāng)持出讓合同依法向城市規(guī)劃行政主管部門申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證。在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可辦理土地使用權(quán)屬證明。

第十條  通過出讓獲得的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓時，受讓方應(yīng)當(dāng)遵守原出讓合同附具的規(guī)劃設(shè)計條件，并由受讓方向城市規(guī)劃行政主管部門辦理登記手續(xù)。

受讓方如需改變原規(guī)劃設(shè)計條件，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)。

第十一條  受讓方在符合規(guī)劃設(shè)計條件外為公眾提供公共使用空間或設(shè)施的，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)后，可給予適當(dāng)提高容積率的補(bǔ)償。

受讓方經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)變更規(guī)劃設(shè)計條件而獲得的收益，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定比例上交城市政府。

第十二條  城市規(guī)劃行政主管部門有權(quán)對城市國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓過程是否符合城市規(guī)劃進(jìn)行監(jiān)督檢查。

第十三條  凡持未附具城市規(guī)劃行政主管部門提供的規(guī)劃設(shè)計條件及附圖的出讓、轉(zhuǎn)讓合同，或擅自變更的，城市規(guī)劃行政主管部門不予辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

凡未取得或擅自變更建設(shè)用地規(guī)劃許可證而辦理土地使用權(quán)屬證明的，土地權(quán)屬證明無效。

第十四條  各級人民政府城市規(guī)劃行政主管部門，應(yīng)當(dāng)對本行政區(qū)域內(nèi)的城市國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理情況逐項登記，定期匯總。

第十五條  城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)深化城市土地利用規(guī)劃，加強(qiáng)規(guī)劃管理工作。城市規(guī)劃行政主管部門必須提高辦事效率，對申領(lǐng)規(guī)劃設(shè)計條件及附圖、建設(shè)用地規(guī)劃許可證的應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)完成。

第十六條  各省、自治區(qū)、直轄市城市規(guī)劃行政主管部門可以根據(jù)本辦法制定實施細(xì)則，報當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)后執(zhí)行。

篇2

    現(xiàn)將《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣管理辦法》和《土地市場管理暫行辦法》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

    城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣管理辦法

    全文

    第一條  為規(guī)范城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣行為，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和有關(guān)規(guī)定，結(jié)合自治區(qū)實際，制定本辦法。

    第二條  本辦法適用于自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓、租賃的招標(biāo)、拍賣（以下簡稱土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣）活動。

    第三條  土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣活動應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則，并接受社會和上級土地行政主管部門的監(jiān)督。

    第四條  盟市、旗縣土地行政主管部門依法負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣的組織實施工作。

    自治區(qū)土地行政主管部門依法負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣的監(jiān)督管理工作。

    第五條  土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣應(yīng)當(dāng)有計劃、有步驟地進(jìn)行。土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣計劃由盟市、旗縣土地行政主管部門會同有關(guān)部門根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)政策、市場需求狀況、土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的要求以及上級下達(dá)的土地利用年度計劃制定。土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣計劃，經(jīng)同級人民政府批準(zhǔn)并報上一級土地行政主管部門備案。

    第六條  土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣的地塊位置、面積、用途、年限和其他條件，由盟市、旗縣土地行政主管部門會同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由盟市、旗縣土地行政主管部門實施。

    第七條  商業(yè)、旅游、娛樂和房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營性用地，依法采用招標(biāo)、拍賣方式出讓國有土地使用權(quán)。

    商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)用地和其他土地供應(yīng)計劃公布后，同一地塊有兩個以上意向用地者的，都必須由盟市、旗縣土地行政主管部門依法以招標(biāo)、拍賣的方式提供。

    第八條  盟市、旗縣土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)、拍賣地塊的情況編制招標(biāo)、拍賣文件。土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣文件包括：

    （一）招標(biāo)（或者招標(biāo)邀請書）、拍賣公告；

    （二）招標(biāo)、拍賣地塊宗地圖；

    （三）土地使用條件；

    （四）標(biāo)書、中標(biāo)通知書及競買申請書、拍賣成交確認(rèn)書；

    （五）土地使用權(quán)出讓（租賃）合同；

    （六）其他。

    第九條  土地使用權(quán)招標(biāo)程序：

    （一）盟市、旗縣土地行政主管部門發(fā)出招標(biāo)書或者公告；

    （二）投標(biāo)者報名并提交資格身份證明文件，包括企業(yè)注冊證明及資質(zhì)等級證書、開發(fā)經(jīng)歷、資金或者財務(wù)資信等；

    （三）依照招標(biāo)文件規(guī)定對投標(biāo)者進(jìn)行資格審查。經(jīng)審查合格的投標(biāo)者領(lǐng)取有關(guān)招標(biāo)文件并交付保證金，按照規(guī)定參加投標(biāo)；

    （四）盟市、旗縣土地行政主管部門按照招標(biāo)文件規(guī)定組織評標(biāo)委員會，主持開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)工作；

    （五）盟市、旗縣土地行政主管部門在評標(biāo)委員會簽發(fā)定標(biāo)書之日起7日內(nèi)，向中標(biāo)者發(fā)出中標(biāo)通知書，同時書面通知未中標(biāo)者，退還保證金；

    （六）中標(biāo)者在中標(biāo)通知書規(guī)定期限內(nèi)，與盟市、旗縣土地行政主管部門簽訂出讓（租賃）合同，按規(guī)定支付定金；

    （七）中標(biāo)者按出讓合同規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金后，依法辦理土地登記、領(lǐng)取土地使用證書。

    中標(biāo)者所交付的保證金可以抵作土地使用權(quán)出讓金。

    第十條  土地使用權(quán)拍賣程序：

    （一）盟市、旗縣土地行政主管部門土地使用權(quán)拍賣公告；

    （二）競買者報名并提交有關(guān)資格身份證明文件，包括企業(yè)注冊證明及資質(zhì)等級證書、開發(fā)經(jīng)歷、資金或者財務(wù)資信等；

    （三）依照拍賣文件規(guī)定對競買者進(jìn)行資格審查，經(jīng)審查符合要求的競買者領(lǐng)取競買資格證書和統(tǒng)一編號的應(yīng)價牌并交付保證金；

    （四）有資格的拍賣主持人（土地拍賣師）按照規(guī)定時間、地點和要求主持拍賣，競買者按照規(guī)定方式應(yīng)價或加價，價高者中標(biāo)。拍賣主持人宣布競得者；

    （五）盟市、旗縣土地行政主管部門與競得者簽署《拍賣成交確認(rèn)書》；

    （六）競得者應(yīng)當(dāng)在《拍賣成交確認(rèn)書》約定的期限內(nèi)與盟市、旗縣土地行政主管部門簽訂土地使用權(quán)出讓（租賃）合同，按照規(guī)定支付定金；

    （七）競得者按照出讓（租賃）合同規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金后，依法辦理土地登記、領(lǐng)取土地使用證書。

    競得者所交付的保證金可以抵作土地使用權(quán)出讓金。未中標(biāo)者的保證金予以退還。

    第十一條  土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣應(yīng)當(dāng)確定招標(biāo)、拍賣底價。招標(biāo)、拍賣底價應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定。

    土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣的底價應(yīng)當(dāng)保密，土地使用權(quán)出讓方和參加招標(biāo)、拍賣工作的人員不得泄露標(biāo)底或底價。

    第十二條  土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣過程中，所有投標(biāo)者或競買者投出的最高價均低于招標(biāo)、拍賣底價或者達(dá)不到中標(biāo)條件的，盟市、旗縣土地行政主管部門可以宣布終止該幅土地使用權(quán)的招標(biāo)、拍賣活動。

    第十三條  土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣成交后，中標(biāo)者或者競得者不按照規(guī)定時間簽訂出讓（租賃）合同的，應(yīng)當(dāng)賠償組織該地塊招標(biāo)、拍賣支出的全部費用。該幅土地使用權(quán)由盟市、旗縣土地行政主管部門重新組織招標(biāo)、拍賣。

    第十四條  土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣，土地使用者應(yīng)當(dāng)在出讓合同簽訂之日起10日內(nèi)，向盟市、旗縣土地行政主管部門交付不少于土地使用權(quán)出讓金總額15％的定金；土地使用者自出讓合同簽訂之日起60日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。土地使用者所付定金可以抵作土地使用權(quán)出讓金。

    土地使用者未全部支付土地使用權(quán)出讓金的，出讓方有權(quán)解除合同，定金不予返還；出讓方未按出讓合同規(guī)定提供土地使用權(quán)的，土地使用者有權(quán)解除出讓合同，并可要求雙倍返還定金。

    第十五條  土地使用者依法支付全部土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣的出讓金后，應(yīng)在30日內(nèi)到土地所在地旗縣以上土地行政主管部門申請辦理土地登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用證書，取得土地使用權(quán)。

    土地使用者未付清全部土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣出讓金（租金）的，旗縣以上人民政府不得為其發(fā)放土地使用證。

    第十六條  土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣結(jié)果報上一級土地行政主管部門備案。上級土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)對下級土地行政主管部門的招標(biāo)、拍賣活動進(jìn)行監(jiān)督，對不符合規(guī)范的招標(biāo)、拍賣行為予以糾正。

    對違反法律、法規(guī)和本辦法的招標(biāo)、拍賣活動，經(jīng)報同級人民政府批準(zhǔn)后宣布無效，造成的損失依法賠償。

    第十七條  投標(biāo)者、競買者以弄虛作假、串通壓價、行賄等非法手段中標(biāo)或競得的，土地使用權(quán)出讓方可以取消其中標(biāo)或者競得資格，終止土地使用權(quán)出讓（租賃）合同。

    第十八條  國家工作人員在土地招標(biāo)、拍賣活動中，接受賄賂、泄露秘密、徇私舞弊、玩忽職守的，由行政監(jiān)察部門予以查處；情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。

篇3

第二條*市行政區(qū)劃范圍內(nèi)(包括市轄縣、市)國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押,以及本辦法第六條規(guī)定的行為,必須依據(jù)本辦法進(jìn)行土地資產(chǎn)評估。

第三條本辦法所稱土地資產(chǎn)評估是指政府土地主管部門委托或授權(quán)地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu),依據(jù)國家規(guī)定和有關(guān)資料,運用規(guī)定的原則、程序、標(biāo)準(zhǔn)和方法,以統(tǒng)一的貨幣單位,對被評估宗地地產(chǎn)價值進(jìn)行評價和估算,作出該宗土地的地價。土地資產(chǎn)評估的地價是土地所有權(quán)和土地使用權(quán)在社會經(jīng)濟(jì)活動中可得利益反映出的價格形態(tài),包括級差地租、配套費、開發(fā)成本等。

第四條*市國有土地資產(chǎn)評估工作,由*市土地評估委員會實施統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo),由*市土地管理局實施統(tǒng)一管理。國有土地資產(chǎn)評估價格,市區(qū)范圍內(nèi)(即市轄五區(qū))必須經(jīng)*市土地管理局確認(rèn)后方可生效;各縣(市)范圍內(nèi)必須經(jīng)各縣(市)土地管理局確認(rèn)后方可生效。

第五條國有土地使用權(quán)有償出讓,市區(qū)由*市土地管理局、各縣(市)由各縣(市)土地管理局統(tǒng)一組織土地資產(chǎn)評估。集體所有制土地需要出讓使用權(quán)的,必須先征用為國有土地,并進(jìn)行相應(yīng)的土地資產(chǎn)評估,方可辦理出讓事宜。

第六條行政劃撥的國有土地使用權(quán)在經(jīng)濟(jì)活動中凡涉及到下列經(jīng)濟(jì)行為的,必須申請市、縣(市)土地管理局進(jìn)行地產(chǎn)評估:

(一)以土地使用權(quán)作為抵押、經(jīng)濟(jì)擔(dān)保的;

(二)以土地使用權(quán)入股建立股份制企業(yè),或者以土地使用權(quán)投資聯(lián)營的;

(三)企業(yè)破產(chǎn)拍賣土地使用權(quán)的;

(四)從事涉外房地產(chǎn)活動的;

(五)其他依照法律、法規(guī)規(guī)定需要進(jìn)行土地評估的行為。

第七條土地評估工作應(yīng)執(zhí)行國家有關(guān)地價管理的規(guī)定,遵循公正性、科學(xué)性、真實性、合理性的原則。

第二章地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)與管理

第八條*市土地評估委員會主管全市行政區(qū)劃內(nèi)的土地評估工作,負(fù)責(zé)制定土地評估和地價管理的有關(guān)政策,協(xié)調(diào)土地評估中的重大問題。市土地評估委員會下設(shè)辦公室,負(fù)責(zé)市土地評估委員會的日常工作。市土地評估委員會辦公室設(shè)在市土地管理局內(nèi)。市、縣(市)土地管理局建立土地評估工作機(jī)構(gòu),在市、縣(市)土地管理局的領(lǐng)導(dǎo)下,從事土地資產(chǎn)評估工作。

第九條土地評估工作機(jī)構(gòu)依據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)以及市土地評估委員會制定的有關(guān)土地評估政策、地價管理規(guī)定和被評估土地的實際狀況,按本辦法規(guī)定獨立作出客觀、公正的評價。土地評估工作機(jī)構(gòu)作出的土地評估價格,必須報經(jīng)市或縣(市)土地管理局核準(zhǔn),其中重要土地評估項目的土地評估價格還需報市土地評估委員會批準(zhǔn)。非市、縣(市)土地管理局建立的土地評估工作機(jī)構(gòu)不得從事土地評估業(yè)務(wù)。非經(jīng)市、縣(市)土地管理局核準(zhǔn)的土地評估價格無效。

第十條土地使用者應(yīng)配合土地評估工作機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地評估,如實反映土地狀況和提供有關(guān)資料。

第十一條土地評估工作機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地評估,按市物價局會同市土地管理局核定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法收取土地評估費。

第三章土地評估程序和方法

第十二條土地評估立項:

(一)集體所有制土地被依法征用為國有土地后,需要出讓土地使用權(quán)的,由市、縣(市)土地管理局立項,指定土地評估工作機(jī)構(gòu)評估。

(二)在國有土地上成片開發(fā)建設(shè),依照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)實行出讓土地使用權(quán)的,由市、縣(市)土地管理局直接立項組織評估,或者由受讓方申請市、縣(市)土地管理局立項,指定土地評估工作機(jī)構(gòu)評估。

(三)行政劃撥的土地,需要將土地使用權(quán)作價入股或者以土地使用權(quán)進(jìn)行投資的,以及以土地使用權(quán)作為抵押物的,或者轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)的,由土地使用權(quán)人向市、縣(市)土地管理局提出申請,經(jīng)審查同意后由市、縣(市)土地管理局立項,指定土地評估工作機(jī)構(gòu)評估。

(四)有償出讓的土地,需要有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,由土地使用權(quán)人(即原受讓人)直接委托土地評估工作機(jī)構(gòu)評估。

(五)其他需要進(jìn)行土地評估的,應(yīng)指定或者委托土地評估工作機(jī)構(gòu)評估。

第十三條申請評估或者委托評估的土地使用權(quán)人,必須提交土地使用權(quán)證或其他土地權(quán)屬證明以及有關(guān)文件、資料。

第十四條土地評估工作機(jī)構(gòu)接到評估要求后,應(yīng)及時進(jìn)行評估,提出土地評估報告書。土地評估報告書應(yīng)載明以下內(nèi)容:

(一)評估立項機(jī)關(guān)或者委托人;

(二)評估工作機(jī)構(gòu);

(三)評估人或評估工作機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人;

(四)評估時間;

(五)評估地塊狀況,土地評估的原因、目的、評估依據(jù)以及作價的原則方法;

(六)使用權(quán)年限;

(七)評估的價格;

(八)其他需要說明的問題。

第十五條土地評估工作機(jī)構(gòu)提出的土地評估報告書,必須經(jīng)市、縣(市)土地管理局核準(zhǔn),并報經(jīng)市土地評估委員會備案。經(jīng)市、縣(市)土地管理局核準(zhǔn)并經(jīng)市土地評估委員會備案的土地評估價格,作為計算土地使用權(quán)出讓金、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金、土地使用權(quán)增值費、作價入股投資等的依據(jù)。

第十六條土地評估工作機(jī)構(gòu)提出評估報告書后六個月內(nèi)被評估土地使用權(quán)未作變更的,評估報告自然失效,以后需要變更土地使用權(quán)的,必須重新進(jìn)行評估。

第十七條土地評估應(yīng)依據(jù)地塊的用途、地塊的獲得方式、土地等級、使用年限、建筑容積率、地塊狀況以及交通、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境條件和獲利能力等多種因素綜合評定。

第十八條土地評估適用以下方法:

(一)基準(zhǔn)地價法;

(二)市場比較法;

(三)剩余法;

(四)成本逼近法;

(五)收益還原法;

(六)其他經(jīng)市土地管理局認(rèn)可的評估方法。

以上方法可根據(jù)評估目的分別適用或綜合運用。

第十九條用基準(zhǔn)地價法評估時,應(yīng)根據(jù)基準(zhǔn)地價,結(jié)合地塊的微觀區(qū)位條件、使用年限以及其他影響地價的因素,確定修正系數(shù)后,進(jìn)行評估。

第二十條用市場比較法評估時,應(yīng)按市場上相同或者類似的地產(chǎn)交易價格,進(jìn)行評估。

第二十一條用剩余法評估時,應(yīng)減去地上房屋或建筑物的重置成本價值和其他有關(guān)費用后,進(jìn)行評估。

篇4

廣東省國土廳粵國土（建用）字（1990）92號《關(guān)于對〈城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例〉和〈外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法〉的若干問題的請示》及四川省國土局（1990）川國土法字第8號《關(guān)于貫徹〈國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例〉幾個問題的請示》收悉。經(jīng)研究，現(xiàn)答復(fù)如下：

一、土地使用者依出讓方式取得土地使用權(quán)，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)后，原土地登記內(nèi)容發(fā)生變化的，應(yīng)當(dāng)依法辦理變更登記手續(xù)，更改或換發(fā)土地證書。

二、劃撥土地使用權(quán)，是指除出讓土地使用權(quán)以外的其它方式依法取得的國有土地使用權(quán)。以這類方式取得的土地使用權(quán)一概適用《條例》第七章的規(guī)定，但在依照《條例》規(guī)定要求土地使用者補(bǔ)交出讓金時，可以視其取得權(quán)利的不同情況具體確定。

三、依照《條例》的規(guī)定，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府應(yīng)當(dāng)選擇部分城鎮(zhèn)先行試點。由于這一改革措施的全面推行尚需一個過程，因此，目前在多數(shù)地方只能是行政劃撥和出讓兩種方式并存，但在部分經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的沿海地區(qū)，可以進(jìn)行出讓方式的全面試點工作。

篇5

1、地方人民政府；

2、地方人民政府的國土行政主管部門；

3、專門設(shè)立的土地儲備機(jī)構(gòu)。

那么，誰應(yīng)當(dāng)是合法的土地儲備的主體呢？

在沒有行政授權(quán)之前，土地儲備的主體應(yīng)當(dāng)是各級國土行政主管部門，在有行政授權(quán)時，應(yīng)當(dāng)是行政授權(quán)的土地儲備機(jī)構(gòu)。

【關(guān)鍵詞】土地土地管理土地儲備土地儲備機(jī)構(gòu)土地儲備的主體行政授權(quán)行政委托城市拆遷訴訟救濟(jì)沈陽市皇姑區(qū)城市建設(shè)局

【正文】

目前，土地儲備不是法律概念。在我國的法律規(guī)范中還沒有土地儲備的法律規(guī)定。土地儲備制度的建立尚屬探索階段，有關(guān)省市地方政府制定了相關(guān)的地方政府規(guī)章，試圖規(guī)范行政。

一、土地儲備的定義

什么是土地儲備？較規(guī)范的定義是，土地儲備制度是指政府依照法律規(guī)定，運用市場機(jī)制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對通過收回、收購、置換和征收等方式取得的土地進(jìn)行前期開發(fā)、整理后，予以儲存，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地需求的和種經(jīng)營管理制度（來源：深圳國土房產(chǎn)網(wǎng)）。

還有人認(rèn)為，城市土地儲備指由城市政府委托或授權(quán)的機(jī)構(gòu)通過征收、收購、置換、到期回收、土地整理等方式，將城市規(guī)劃用地或分散在用地者手中的城市土地集中起來，并由政府授權(quán)或由政府委托的機(jī)構(gòu)完成其房屋拆遷等土地整治與開發(fā)等一系列前期開發(fā)工作后，再根據(jù)城市土地年度供應(yīng)計劃，有計劃地將其儲備后的城市土地重新投入市場的制度安排（見《淺析土地儲備制度運行的程序》作者李凌云）。

最簡單的定義是：國有土地儲備是指政府根據(jù)市場需求、土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃要求，對依法征用、收回、收購、置換的土地進(jìn)儲存的行為。（駐馬店市土地儲備中心網(wǎng)站）

地方政府規(guī)章中的定義也是不盡相同，例如：

1、《沈陽市土地儲備辦法》第三條規(guī)定：本辦法所稱土地儲備，是指市人民政府根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的要求，對國有土地依法收回、收購，對集體土地依法征用后予以儲存的行為。

2、《南京市土地儲備辦法》第三條規(guī)定：本辦法所稱土地儲備，是指經(jīng)市政府批準(zhǔn)，市國土行政主管部門代表政府依法采用收回和收購等方式取得國有土地使用權(quán)，納入政府土地儲備庫并進(jìn)行土地整理，形成可供應(yīng)建設(shè)用地的行為。

3、《深圳市土地儲備管理辦法》第三條規(guī)定：本辦法所稱土地儲備，是指市土地儲備機(jī)構(gòu)依照本辦法的規(guī)定，將政府依法通過征收、轉(zhuǎn)地、收回、收購、置換等方式取得的土地予以儲存，并進(jìn)行必要的整理和日常管理，再按照年度土地供應(yīng)計劃交付供地的行為。

4、《上海市土地儲備辦法》第三條規(guī)定：本辦法所稱的土地儲備，是指市、區(qū)（縣）政府委托土地儲備機(jī)構(gòu)，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地儲備計劃，對依法征用、收回、收購或者圍墾的土地，先通過實施征地補(bǔ)償安置、房屋拆遷補(bǔ)償安置或者必要的基礎(chǔ)性建設(shè)等予以存儲，再按照土地供應(yīng)計劃交付供地的行為。

5、《山東省國有土地儲備辦法》第二條規(guī)定：本辦法所稱國有土地儲備，是指縣（市）以上人民政府對依法收回、收購、征用的土地進(jìn)行儲存，以備向社會供應(yīng)各類建設(shè)用地的行為。

二、目前，規(guī)章行政授權(quán)土地儲備主體規(guī)定混亂

仍以上述規(guī)章為例：

1、《沈陽市土地儲備辦法》第四條規(guī)定：市規(guī)劃和國土資源局是本市土地儲備的行政主管部門。市土地儲備機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)土地儲備工作。市計劃、城建、房產(chǎn)、財政等部門按各自職責(zé)，做好土地儲備的相關(guān)工作。

2、《南京市土地儲備辦法》第四條規(guī)定：市國土資源局是全市土地儲備的行政主管部門，市土地儲備中心負(fù)責(zé)具體實施土地儲備工作。發(fā)展和改革、經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃、房產(chǎn)、建設(shè)、財政、物價等有關(guān)部門以及儲備土地所在區(qū)政府應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，配合國土行政主管部門做好土地儲備工作。

3、《深圳市土地儲備管理辦法》第五條規(guī)定：市政府土地管理部門是市土地儲備工作的主管部門（以下簡稱主管部門）。第六條又規(guī)定：市土地儲備機(jī)構(gòu)是市土地儲備的承辦機(jī)構(gòu)，履行職責(zé)。

4、《上海市土地儲備辦法》第四條（管理部門）規(guī)定：市土地管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)審核批準(zhǔn)本市土地儲備計劃，協(xié)調(diào)解決土地儲備中的重大問題。

市房屋土地資源管理局（以下簡稱市房地資源局）負(fù)責(zé)本市土地儲備計劃的組織編制和執(zhí)行情況的監(jiān)督管理；區(qū)（縣）土地管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)土地儲備計劃執(zhí)行情況的日常監(jiān)督管理。

市和區(qū)（縣）投資、規(guī)劃、土地、建設(shè)等管理部門按照本辦法的規(guī)定，履行土地儲備項目的相關(guān)審批職責(zé)。

第五條（儲備機(jī)構(gòu)）又規(guī)定：市土地儲備中心是市政府設(shè)立的土地儲備機(jī)構(gòu)，在本市區(qū)域范圍內(nèi)實施土地儲備，負(fù)責(zé)儲備地塊的前期開發(fā)，承辦儲備地塊按計劃供應(yīng)的前期準(zhǔn)備工作。

各區(qū)（縣）政府設(shè)立一個土地儲備機(jī)構(gòu)，在本區(qū)（縣）區(qū)域范圍內(nèi)實施土地儲備。

經(jīng)市政府批準(zhǔn)，其他的專門機(jī)構(gòu)可以在特定區(qū)域范圍內(nèi)實施土地儲備。

5、《山東省國有土地儲備辦法（2004年修正）》第四條規(guī)定：縣（市）以上土地行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的國有土地儲備管理工作，同級人民政府設(shè)立的土地儲備機(jī)構(gòu)具體承擔(dān)本行政區(qū)域內(nèi)的國有土地儲備工作。計劃、財政、建設(shè)、城市規(guī)劃等部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，配合土地行政主管部門做好國有土地儲備管理工作。

綜合以上定義和具體規(guī)定，可以看出，目前，土地儲備的主體大致有以下三個部門：

1、地方人民政府；

2、地方人民政府的國土行政主管部門；

3、專門設(shè)立的土地儲備機(jī)構(gòu)。

地方規(guī)章規(guī)定的如此混亂，必然造成管理的混亂。出現(xiàn)以上混亂的主要原因是管理者對法律授權(quán)審批人、國土行政主管部門、和法律授權(quán)的承辦機(jī)構(gòu)之間的法律關(guān)系沒有區(qū)分清楚。

那么，誰是合法的土地儲備的主體呢？

三、在沒有行政授權(quán)之前，土地儲備的主體應(yīng)當(dāng)是各級國土行政主管部門

土地管理權(quán)屬于行政管理權(quán)范疇，行政管理權(quán)的取得應(yīng)當(dāng)由法律賦予，這是依法行政的要求。那么，我國法律對土地管理權(quán)是怎樣規(guī)定呢？

依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定，國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。第五條又規(guī)定，國務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)全國土地的管理和監(jiān)督工作?？h級以上地方人民政府土地行政主管部門的設(shè)置及其職責(zé)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國務(wù)院有關(guān)規(guī)定確定。各地方性法規(guī)均做出授權(quán)縣級以上地方人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)土地管理。例如：《遼寧省實施＜中華人民共和國土地管理法＞辦法》第四條規(guī)定：省土地行政主管部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)本省行政區(qū)域內(nèi)土地的管理和監(jiān)督工作。市、縣（含縣級市、下同）土地行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)土地的管理和監(jiān)督工作。同時，法律法規(guī)又特別規(guī)定了應(yīng)當(dāng)由人民政府管理和應(yīng)當(dāng)由土地行政主管部門報地方人民政府和國務(wù)院批準(zhǔn)的情形。

有關(guān)土地儲備的管理，可以從儲備土地的來源分析如下：

對于土地收回的管理，《中華人民共和國土地管理法》第五十八條規(guī)定了由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)。

對于土地征收的管理，《中華人民共和國土地管理法》第四十六條規(guī)定了國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。

對于土地收購、置換的管理，《中華人民共和國土地管理法》中沒有特別規(guī)定，所以適用普通規(guī)定。

由此可知，現(xiàn)行法律將國有土地的儲備管理權(quán)，除征收外，授權(quán)給各級土地管理部門，土地管理部門代表國家行使國有土地管理權(quán)。

政府批準(zhǔn)行為不是外部行政行為，它不直接作用于管理相對人。所以政府不是直接的土地儲備主體。

四、在有行政授權(quán)之后，新設(shè)立的土地儲備機(jī)構(gòu)屬于規(guī)章授權(quán)組織，應(yīng)當(dāng)是合法的土地儲備主體

新設(shè)立的土地儲備機(jī)構(gòu)，各地叫法不一，有的稱土地儲備中心，有的稱土地儲備交易中心，有的稱土地整理儲備中心，有的稱土地收購儲備交易中心等等。這些機(jī)構(gòu)行使土地儲備職權(quán)時，有的依據(jù)政府委托，有的依據(jù)行政授權(quán)。

在沒有法律、法規(guī)、規(guī)章的授權(quán)條款的情況下，土地儲備機(jī)構(gòu)依據(jù)政府委托行使土地儲備時，屬于行政委托行為，其行政主體是政府，土地儲備機(jī)構(gòu)本身不是行政主體，它只是被委托人，它不具有獨立的行政主體資格。

依據(jù)行政授權(quán)行使土地儲備時，土地儲備機(jī)構(gòu)本身是行政主體。所謂行政授權(quán)，是指法律、法規(guī)和規(guī)章將某項或某一方面的行政職權(quán)的一部分或全部，通過法定方式授予某個組織的法律行為。土地儲備機(jī)構(gòu)，依據(jù)授權(quán)條款的規(guī)定，以自己的名義獨立行使管理權(quán)。

行政授權(quán)與行政委托是不同的法律概念，有著嚴(yán)格的區(qū)別。行政委托是指行政機(jī)關(guān)依法將部分行政管理權(quán)委托給行政機(jī)關(guān)以外的組織行使的法律制度。和行政授權(quán)不同，行政授權(quán)必須有法律、法規(guī)、規(guī)章的授權(quán)條款；而行政委托的直接依據(jù)卻是行政機(jī)關(guān)與受委托人達(dá)成的行政委托協(xié)議。將沒有法律、法規(guī)、規(guī)章授權(quán)的情形下的政府委托說成政府授權(quán)，是對法律的錯誤認(rèn)識，是錯誤使用概念。

五、在有行政授權(quán)的情況下，政府仍然委托其它組織從事土地儲備，屬于濫用行政職權(quán)

在以上的規(guī)章中，例如《沈陽市土地儲備辦法》規(guī)定：“市土地儲備機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)土地儲備工作”，這就是行政授權(quán)，它用規(guī)章的形式，將土地儲備權(quán)授予給沈陽市土地儲備中心，所以，沈陽市土地儲備中心具有土地儲備的主體資格。并且，只有沈陽市土地儲備中心才具有土地儲備的主體資格，其它組織、個人無權(quán)土地儲備。

具報道，2007年9月，沈陽市政府批準(zhǔn)沈陽市皇姑區(qū)城市建設(shè)局對北陵大街東等地塊進(jìn)行土地儲備。于是沈陽市皇姑區(qū)城市建設(shè)局搶在《物權(quán)法》實施之前取得批件后，開始大面積的城市拆遷。發(fā)生了政府與老百姓對抗的局面，各住宅小區(qū)自發(fā)組織起來，把住小區(qū)大門，阻止拆遷辦進(jìn)入。有的住宅小區(qū)發(fā)生了拆遷辦采取強(qiáng)制手段毆打老百姓進(jìn)入小區(qū)，造成極壞的社會影響。

既然地方規(guī)章已經(jīng)作出行政授權(quán)，那么，政府必須遵守才是依法行政。如果政府可以隨意委托，還制定法規(guī)干什么？

在城市土地儲備工作中，土地儲備與城市拆遷是密不可分的，二者既有聯(lián)系又有區(qū)別。

取得土地使用權(quán)是二者的相同點。

不同點是：一是土地儲備是以土地征收、土地回收、土地置換和土地購買的方式取得土地使用權(quán)；而拆遷人是以土地出讓的形式取得土地使用權(quán)。二是土地儲備機(jī)構(gòu)取得土地之后，要進(jìn)行前期開發(fā)和經(jīng)營管理；而拆遷人取得土地使用權(quán)之后要搞開發(fā)建設(shè)。三是土地儲備機(jī)構(gòu)以儲備的土地進(jìn)行土地供應(yīng)，有計劃地統(tǒng)一向用地單位供應(yīng)土地，以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓給開發(fā)商；而拆遷人沒有此權(quán)力。

土地儲備機(jī)構(gòu)取得土地使用權(quán)之后，同時需要征收、收購地上建筑物，需要將地上建筑物拆除。依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第42條的規(guī)定，“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件?！彼?，對于被拆遷人來說，無論是土地儲備拆遷，還是開發(fā)商拆遷區(qū)別不大，都是搬家走人。區(qū)別有二點，一是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同，依土地儲備征收住宅時，僅僅保證居住條件。而開發(fā)商拆遷時以評估和協(xié)商確定。二是強(qiáng)制力不同，土地儲備的征收是政府作出的行政決定，具有強(qiáng)制性；而開發(fā)商的拆遷不具有強(qiáng)制性。

所以，只有法律法規(guī)規(guī)章授權(quán)組織才能完成土地儲備的全部工作，以保證土地一級市場的穩(wěn)定，才能帶來社會的和諧。城市建設(shè)局沒有土地征收、土地回收、土地置換和土地購買的方式取得土地使用權(quán)的權(quán)利和能力、沒有進(jìn)行前期開發(fā)和經(jīng)營管理的能力、沒有以儲備的土地進(jìn)行土地供應(yīng)，有計劃地統(tǒng)一向用地單位供應(yīng)土地，以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓的職權(quán)和能力。

出現(xiàn)各自為政的混亂局面的原因就是利益驅(qū)動，現(xiàn)在的土地增值很快，但是，老百姓也知道這個道理，與民爭利的政府，人民是不能擁護(hù)的。

六、對違法土地儲備行為的訴訟救濟(jì)

1、房屋拆遷主管部門發(fā)放拆遷許可證行為是可訴的。

被拆遷人是拆遷行政許可的有利害關(guān)系的人，依據(jù)《中華人民共和國行政許可法》的規(guī)定，行政許可行為不得損害利害關(guān)系人的合法權(quán)利，利害關(guān)系人有權(quán)提出聽證。最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》也規(guī)定，與具體行政行為有法律上利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織對該行為不服的，可以依法提起行政訴訟。

2、政府委托城建局土地儲備的行為是可訴的。

依據(jù)《沈陽市土地儲備辦法》的規(guī)定，沈陽市城區(qū)內(nèi)的土地儲備由沈陽市土地儲備中心負(fù)責(zé)，區(qū)城建局沒有土地儲備的職權(quán)。政府將土地儲備權(quán)委托給城建局屬于，侵害了被拆遷人的合法利益。

3、政府收回土地的行為是可訴的。

篇6

近年來，一些地方土地管理部門深化土地使用制度改革，完善土地有償使用方式，開展了國有土地租賃試點，取得了一定的經(jīng)驗。新頒布的《中華人民共和國土地管理法實施條例》（以下簡稱《條例》）已將國有土地租賃規(guī)定為國有土地有償使用的一種方式。為貫徹實施《條例》，規(guī)范國有土地租賃行為，現(xiàn)將《規(guī)范國有土地租賃若干意見》(以下簡稱《意見》）印發(fā)給你們，請結(jié)合本地實際認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

規(guī)范國有土地租賃若干意見

一、嚴(yán)格依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，確定國有土地租賃的適用范圍。

國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充。當(dāng)前應(yīng)以完善國有土地出讓為主，穩(wěn)妥地推行國有土地租賃。

對原有建設(shè)用地，法律規(guī)定可以劃撥使用的仍維持劃撥，不實行有償使用，也不實行租賃。對因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的，可以實行租賃。對于新增建設(shè)用地，重點仍應(yīng)是推行和完善國有土地出讓，租賃只作為出讓方式的補(bǔ)充。對于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地，無論是利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地，都必須實行出讓，不實行租賃。

二、國有土地租賃，可以采用招標(biāo)、拍賣或者雙方協(xié)議的方式，有條件的，必須采取招標(biāo)、拍賣方式。采用雙方協(xié)議方式出租國有土地的租金，不得低于出租底價和按國家規(guī)定的最低地價折算的最低租金標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)議出租結(jié)果要報上級土地行政主管部門備案，并向社會公開披露，接受上級土地行政主管部門和社會監(jiān)督。

三、國有土地租賃的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與地價標(biāo)準(zhǔn)相均衡。承租人取得土地使用權(quán)時未支付其它土地費用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按全額地價折算；承租人取得土地使用權(quán)時支付了征地、拆遷等土地費用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按扣除有關(guān)費用后的地價余額折算。

采用短期租賃的，一般按年度或季度支付租金；采用長期租賃的，應(yīng)在國有土地租賃合同中明確約定土地租金支付時間、租金調(diào)整的時間間隔和調(diào)整方式。

四、國有土地租賃可以根據(jù)具體情況實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應(yīng)實行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年；對需要進(jìn)行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長期使用的土地，應(yīng)實行長期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期。

五、租賃期限六個月以上的國有土地租賃，應(yīng)當(dāng)由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。租賃合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范圍、面積、用途、租賃期限、土地使用條件、土地租金標(biāo)準(zhǔn)、支付時間和支付方式、土地租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的時間和調(diào)整幅度、出租方和承租方的權(quán)利義務(wù)等。

六、國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權(quán)。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，必須依法登記。

承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的，承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項權(quán)利。

承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給第三人，承租土地使用權(quán)由第三人取得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。

地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物依法抵押的，承租土地使用權(quán)可隨之抵押，但承租土地使用權(quán)只能按合同租金與市場租金的差值及租期估價，抵押權(quán)實現(xiàn)時土地租賃合同同時轉(zhuǎn)讓。

在使用年期內(nèi)，承租人有優(yōu)先受讓權(quán)，租賃土地在辦理出讓手續(xù)后，終止租賃關(guān)系。

七、國家對土地使用者依法取得的承租土地使用權(quán)，在租賃合同約定的使用年限屆滿前不收回；因社會公共利益的需要，依照法律程序提前收回的，應(yīng)對承租人給予合理補(bǔ)償。

承租土地使用權(quán)期滿，承租人可申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)予以批準(zhǔn)。未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，承租土地使用權(quán)由國家依法無償收回，并可要求承租人拆除地上建筑物、構(gòu)筑物，恢復(fù)土地原狀。

承租人未按合同約定開發(fā)建設(shè)、未經(jīng)土地行政主管部門同意轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或不按合同約定按時交納土地租金的，土地行政主管部門可以解除合同，依法收回承租土地使用權(quán)。

篇7

市人民政府同意市建委制訂的《天津市外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地管理暫行辦法》，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，望遵照執(zhí)行。

天津市外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地管理暫行辦法

第一條  為了吸引外商投資從事土地成片開發(fā)經(jīng)營（以下簡稱成片開發(fā)），發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)，根據(jù)《中華人民共和國外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》（國務(wù)院56號令），結(jié)合我市實際情況，制訂本辦法。

第二條  成片開發(fā)是指在依法取得出讓的國有土地使用權(quán)后，按照規(guī)劃對土地進(jìn)行綜合性的開發(fā)建設(shè)，包括平整場地、供排水、供電、供熱、道路交通、通信等公用設(shè)施建設(shè)，形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地條件，然后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、經(jīng)營公用事業(yè)的活動；或者進(jìn)一步建設(shè)通用工業(yè)廠房以及相配套的生產(chǎn)和生活服務(wù)設(shè)施等，并對這些建筑物從事轉(zhuǎn)讓或出租的經(jīng)營活動。

成片開發(fā)應(yīng)確定明確的開發(fā)目標(biāo)，有意向明確的利用開發(fā)后土地的建設(shè)項目。

第三條  吸收外商投資進(jìn)行成片開發(fā)的項目，按照市、區(qū)（縣）分工權(quán)限，分別由市建委會同市土地、規(guī)劃、房管等有關(guān)部門或由區(qū)（縣）人民政府土地管理部門組織編制成片開發(fā)項目建議書（或初步可行性研究報告，下同），按管理權(quán)限報批。

外資企業(yè)新開發(fā)的項目在實施前，應(yīng)報市計委納入利用外資計劃，以平衡安排利用外資和固定資產(chǎn)投資規(guī)模。

第四條  成片開發(fā)應(yīng)分別依照《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法》、《中華人民共和國中外合作經(jīng)營企業(yè)法》、《中華人民共和國外資企業(yè)法》和天津市的有關(guān)規(guī)定，成立從事開發(fā)經(jīng)營的中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)或外資企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）。

經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)企業(yè)必須有與開發(fā)規(guī)模相適應(yīng)的注冊資金方可核準(zhǔn)登記。

開發(fā)企業(yè)受中華人民共和國法律的管轄和保護(hù)，其一切活動應(yīng)遵守中華人民共和國和天津市的法律、法規(guī)和規(guī)章。

開發(fā)企業(yè)依法自主經(jīng)營管理，但在其開發(fā)區(qū)域內(nèi)沒有行政管理權(quán)。開發(fā)企業(yè)與其開發(fā)區(qū)域內(nèi)的其他企業(yè)的關(guān)系是商務(wù)關(guān)系。

第五條  國有土地使用權(quán)出讓后，其地下資源和埋藏物仍屬于國家所有。如需開發(fā)利用，應(yīng)依照我國有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章辦理。

第六條  開發(fā)企業(yè)應(yīng)編制成片開發(fā)規(guī)劃或者可行性研究報告，確定開發(fā)建設(shè)的總目標(biāo)、分期目標(biāo)、實施開發(fā)的具體內(nèi)容和要求，以及開發(fā)后土地利用方案等。成片開發(fā)規(guī)劃報市人民政府審批。由市建委就實施有關(guān)公用設(shè)施建設(shè)和經(jīng)營，組織有關(guān)主管部門予以協(xié)調(diào)。

第七條  開發(fā)區(qū)域的各項開發(fā)建設(shè)必須符合我市規(guī)劃要求，服從規(guī)劃管理。

開發(fā)區(qū)域的各項建設(shè)，必須符合國家環(huán)境保護(hù)的法律、法規(guī)、規(guī)章和標(biāo)準(zhǔn)。

第八條  開發(fā)企業(yè)必須在實施成片開發(fā)規(guī)劃并達(dá)到出讓國有土地使用權(quán)合同規(guī)定的條件后，方可轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)。開發(fā)企業(yè)未按照出讓國有土地使用權(quán)合同規(guī)定的條件和成片開發(fā)規(guī)劃的要求投資開發(fā)土地的，不得轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)。

開發(fā)企業(yè)和其他企業(yè)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或抵押國有土地使用權(quán)，以及國有土地使用權(quán)終止，應(yīng)依照中華人民共和國和天津市有關(guān)的法律、法規(guī)和規(guī)章辦理。

第九條  開發(fā)企業(yè)可以吸引投資者到開發(fā)區(qū)域投資，受讓國有土地使用權(quán)，舉辦企業(yè)。外商投資企業(yè)應(yīng)分別依照《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法》、《中華人民共和國中外合作經(jīng)營企業(yè)法》、《中華人民共和國外資企業(yè)法》和天津市有關(guān)法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定成立。

在開發(fā)區(qū)域舉辦企業(yè)，應(yīng)符合我國有關(guān)投資產(chǎn)業(yè)政策的要求。本市鼓勵舉辦先進(jìn)技術(shù)企業(yè)和產(chǎn)品出口企業(yè)。

第十條  開發(fā)區(qū)域的郵電通信事業(yè)，由郵電部門統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)與經(jīng)營。也可以經(jīng)市郵電主管部門批準(zhǔn)，由開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)，或者開發(fā)企業(yè)與郵電部門合資建設(shè)通信設(shè)施，建成后移交郵電部門經(jīng)營，并根據(jù)雙方簽訂的合同，對開發(fā)企業(yè)給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

第十一條  開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)區(qū)域內(nèi)自備電站、熱力站、水廠等生產(chǎn)性公用設(shè)施的，可以經(jīng)營開發(fā)區(qū)域內(nèi)的供電、供水、供熱等業(yè)務(wù)，也可以交市公用事業(yè)的企業(yè)經(jīng)營，公用設(shè)施能力有富余，需要供應(yīng)區(qū)域外或者需要與區(qū)域外設(shè)施聯(lián)網(wǎng)運行的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)與市公用事業(yè)的企業(yè)按國家有關(guān)規(guī)定簽訂合同，按合同規(guī)定的條件經(jīng)營。

開發(fā)區(qū)域接引區(qū)域外水、電等資源的，由市公用事業(yè)的企業(yè)經(jīng)營。

第十二條  開發(fā)區(qū)域地塊范圍涉及我市海岸港灣的，岸線要服從國家統(tǒng)一規(guī)劃和管理。開發(fā)企業(yè)可以按照我國交通主管部門的統(tǒng)一規(guī)劃，建設(shè)和經(jīng)營專用港區(qū)和碼頭。

第十三條  開發(fā)區(qū)域內(nèi)不得從事中華人民共和國和天津市的法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的經(jīng)營活動和社會活動。

第十四條  在開發(fā)區(qū)域內(nèi)舉辦出口加工企業(yè)，在進(jìn)出口管理、海關(guān)管理等方面要按我國有關(guān)規(guī)定辦理。

第十五條  開發(fā)區(qū)域的海關(guān)管理、行政管理、口岸管理、司法管理等，分別由我國有關(guān)主管部門、市人民政府和有管轄權(quán)的司法機(jī)關(guān)組織實施。

第十六條  香港、澳門、臺灣地區(qū)的公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織或者個人投資從事成片開發(fā)，參照本辦法執(zhí)行。

篇8

另一方面，由于當(dāng)事人在使用《示范文本》作為簽約文本時，沒有仔細(xì)閱讀相關(guān)內(nèi)容，或者對相關(guān)條款沒有達(dá)成一致的意見，或者對相關(guān)條款理解不一致時，沒有向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門咨詢，更沒有向建設(shè)部和國家工商行政管理總局請求解釋，在履行過程中形成了爭議，給當(dāng)事人造成損失。《示范文本》第15條就是一個例證。

一、《示范文本》第15條規(guī)定的內(nèi)容

《示范文本》第15條規(guī)定：＂ 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。

出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后______日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第______項處理：

1.買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起______日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的______%賠償買受人損失。

2.買受人不退房，出賣人按已付房價款的______%向買受人支付違約金

3、_________________________________________________.＂

二、《示范文本》第15條規(guī)定的爭議焦點

圍繞第15條的爭議焦點是：

1、該條規(guī)定的出賣人提供的權(quán)屬登記材料是僅指房屋所有權(quán)登記材料，還是同時包括國有土地使用權(quán)登記材料？

2、與上述焦點相對應(yīng)，出賣人是僅向房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)提供材料，還是同時向國土資源管理部門提供材料？

3、該條規(guī)定的房地產(chǎn)權(quán)屬證書是僅指房屋所有權(quán)證書，還是同時包括國有土地使用權(quán)證書？

爭議的核心是房地產(chǎn)權(quán)屬的范圍。

三、對《示范文本》第15條規(guī)定的不同解釋與理解

（一）房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的解釋

某地房產(chǎn)管理局認(rèn)為，《示范文本》第15條規(guī)定的＂房地產(chǎn)權(quán)屬證書＂適用于由一個部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作并頒發(fā)統(tǒng)一房地產(chǎn)權(quán)證書的情況（即＂房、地產(chǎn)權(quán)合一＂）。目前，A市的管理現(xiàn)狀是房屋權(quán)屬登記由房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)，國有土地權(quán)屬登記由土地管理部門負(fù)責(zé)，未實行房、地產(chǎn)權(quán)合一。因此，A市房產(chǎn)局監(jiān)制的《示范文本》中關(guān)于權(quán)屬登記的條款只適用于房屋權(quán)屬登記，不適用于國有土地權(quán)屬登記。國有土地權(quán)屬登記由土地管理部門負(fù)責(zé)。

（二）建設(shè)部的答復(fù)

《示范文本》第15條規(guī)定的辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，結(jié)合最高人民法院的司法解釋，一般應(yīng)理解為在90天內(nèi)開發(fā)商將辦理房產(chǎn)證的資料交登記機(jī)關(guān)備案。因土地使用證分割沒有實際意義，對購買人也不構(gòu)成實體權(quán)利的侵害，現(xiàn)全國有百分之六、七十的城市不需要對土地進(jìn)行分戶分割。

（三）國土資源管理部門的解釋

《示范文本》第15條規(guī)定的房地產(chǎn)權(quán)屬包括國有土地使用權(quán)證。辦理國有土地使用權(quán)證必須簽訂國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

（四）商事仲裁機(jī)關(guān)的解釋

商事仲裁機(jī)關(guān)對該條的解釋為房地產(chǎn)權(quán)屬證書既包括房屋所有權(quán)證書，也包括國有土地使用權(quán)證書。辦理權(quán)屬變更和登記時，出賣人的義務(wù)是協(xié)助義務(wù)。

（五）出賣人的理解

出賣人的理解基本與房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的解釋和建設(shè)部的答復(fù)解相同。

（六）買受人的理解

該條規(guī)定的房地產(chǎn)相對性證書既包括房屋所有權(quán)證書，又包括國有土地使用權(quán)證書；相應(yīng)地出賣人提供的備案材料既包括房屋所有權(quán)登記的備案材料，又包括國有土地使用權(quán)登記的備案材料；出賣人既應(yīng)向房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)提供備案材料，又應(yīng)向國土資源管理機(jī)關(guān)提供備案材料。

四、對上述不同解釋與理解的評析

（一）對房地產(chǎn)開發(fā)主管部門解釋的評析

房地產(chǎn)開發(fā)主管部門解釋的依據(jù)是《示范文本》說明第1條規(guī)定，即對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門咨詢。但咨詢的目的是為了對合同條款及專業(yè)用詞在當(dāng)事人之間達(dá)成一致的意見，對一方當(dāng)事人咨詢出具的解釋結(jié)論，合同相對方不同意時，其解釋結(jié)論不具有法律效力。此其一。 其二，《示范文本》制定的依據(jù)是《合同法》、《房地產(chǎn)管理法》及其他法律、法規(guī)的規(guī)定。而《房地產(chǎn)管理法》第五章房地產(chǎn)登記管理第59條規(guī)定，國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。第60條第3款規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡稱《條例》）第25條規(guī)定，土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附屬物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附屬物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并依照規(guī)定辦理過戶登記。由此可見，在我國房地產(chǎn)權(quán)屬既包括房屋所有權(quán)屬，又包括國有土地使用權(quán)權(quán)屬。其三，將《示范文本》第15條規(guī)定的＂房地產(chǎn)權(quán)屬證書＂適用于由一個部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作并頒發(fā)統(tǒng)一房地產(chǎn)權(quán)證書的情況（即＂房、地產(chǎn)權(quán)合一＂）。而不適用于未實行房、地產(chǎn)權(quán)合一的情況，是對《房地產(chǎn)管理法》第62條的錯誤理解。第62條明確規(guī)定，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理的土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照本法第六十條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。國家土地管理局《關(guān)于貫徹＜城市房地產(chǎn)管理法＞做好土地登記工作的通知＝第5條第2款規(guī)定，在省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定由一個部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的地方，按《房地產(chǎn)管理法》第六十二條的規(guī)定，土地、房產(chǎn)證書可實行合一，但登記辦法和證書格式及有關(guān)土地使用權(quán)的內(nèi)容必須符合土地管理的法律、法規(guī)和技術(shù)規(guī)范的要求。土地、房產(chǎn)合一的證書中有關(guān)土地的內(nèi)容和格式必須報國家土地管理局審批。建設(shè)部《關(guān)于貫徹＜房地產(chǎn)管理法＞若干意見的通知＝第4條第4款規(guī)定，凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的，必須按房地產(chǎn)法第六十條第三款規(guī)定的程序先到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請變更登記，然后憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，不按上述規(guī)定程序辦理的，其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更一律無效。因此，房、地產(chǎn)權(quán)合一制度只是房、地產(chǎn)權(quán)分立形式的特殊形態(tài)，實質(zhì)上，作為《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的管理機(jī)關(guān)，房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)與國土資源機(jī)關(guān)分別負(fù)責(zé)和管理房屋所有權(quán)權(quán)屬和國有土使用權(quán)的權(quán)屬管理工作，即使房、地產(chǎn)權(quán)合一也不例外。因此，不能得出《示范文本》第15條規(guī)定的＂房地產(chǎn)權(quán)屬證書＂僅包括房屋所有權(quán)證書，而不包括國有土地使用權(quán)證書的結(jié)論。

（二）對建設(shè)部答復(fù)的評析

建設(shè)部答復(fù)的依據(jù)是《示范文本》說明第7條規(guī)定，即本合同條款由建設(shè)部和國家工商行政管理總局負(fù)責(zé)解釋。其答復(fù)結(jié)合了最高人民法院的司法解釋。該司法解釋即《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。該解釋第1條規(guī)定，本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。第18條第1款規(guī)定，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，由于出賣人的原因，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。第19條規(guī)定，商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。由此看來，解釋只是調(diào)整房屋的銷售和所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，而不調(diào)整國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。但不能根據(jù)該司法解釋得出房地產(chǎn)權(quán)屬不包括國有土地使用權(quán)權(quán)屬的結(jié)論。因此，建設(shè)部答復(fù)的依據(jù)不充分。此其一。其二，實踐中全國有百分之六、七十的城市不需要對土地進(jìn)行分戶分割的理由本身就有問題，由此推知，全國還有百分之三、四十的城市需要對土地進(jìn)行分戶分割。難道這百分之三、四十的城市需要對土地進(jìn)行分戶分割就沒有任何意義了嗎？另外，辦理國有土地使用權(quán)的變更登記是法律、行政法規(guī)的明確規(guī)定，不能根據(jù)對法律和行政法規(guī)的執(zhí)行不利，得出法律和法規(guī)規(guī)定沒有意義的結(jié)論。其三，該答復(fù)有偏袒房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的嫌疑。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第9條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目。建設(shè)部作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理的部門，答復(fù)的意見對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很有利，客觀上有偏袒的傾向。

（三）對國土資源管理機(jī)關(guān)解釋的評析

國土資源管理機(jī)關(guān)的解釋無疑是正確的。但不全面。因為辦理土地使用權(quán)的變更登記不僅需要合同，而且還應(yīng)提供其他相關(guān)法律文件。

（四）對商事仲裁機(jī)關(guān)解釋的評析

應(yīng)當(dāng)說商事仲裁機(jī)關(guān)的解釋，特別是將該條中的備案，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條后句及《商品房銷售管理辦法》第34條第3款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購房人辦理土地使用權(quán)變更和所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。解釋為協(xié)助義務(wù)的表現(xiàn)無疑是正確的。但沒有具體區(qū)分二種權(quán)屬證書在辦理程序上的差異，而作一體解釋，又是不全面的?！渡唐贩夸N售管理辦法》第34條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。“該條明確規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在商品房交付后一定時間內(nèi)將需由出賣人提供的辦理房屋權(quán)屬證登記的資料提供給房地產(chǎn)行政產(chǎn)管部門備案。

根據(jù)《土地登記規(guī)則》第37條第1款：“有下列情形之一的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議簽訂后三十日內(nèi)，涉及房產(chǎn)變更的，在房產(chǎn)變更登記發(fā)證后十五日內(nèi)，持轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議、土地稅費繳納證明文件和原土地證書等申請變更登記：（一）依法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；（二）因買賣、轉(zhuǎn)讓地上建筑物、附著物等一并轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的”的規(guī)定可知，因房屋所有權(quán)變更而使土地使用權(quán)變更的，應(yīng)當(dāng)是在辦理完畢房產(chǎn)變更登記后15天內(nèi)，將轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議及其他相關(guān)材料辦理土地使用權(quán)變更登記，沒有規(guī)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方必須應(yīng)當(dāng)將相關(guān)材料提交給土地管理機(jī)關(guān)進(jìn)行備案，而且，在實踐中，土地管理機(jī)關(guān)不會接受出賣人提前交送的相關(guān)材料。因此，二種權(quán)屬變動法律規(guī)定的程序不相同。所以，仲裁機(jī)關(guān)的解釋有不全面之處。

（五）對出賣人理解的評析

如上所述，不再贅述。

（六）對買受人理解的評析

買受人的理解有其合理性。根據(jù)對該條的字面含義進(jìn)行理解，可以得出這個結(jié)論。但存在的問題同商事仲裁機(jī)關(guān)的解釋的評析相同，不再重復(fù)。

五、筆者的理解

通過對上述解釋與理解的評析，筆者認(rèn)為 ，對上述爭議焦點可以表述為：1、《示范文本》第15條規(guī)定的出賣人提供的權(quán)屬登記材料是僅指房屋所有權(quán)登記材料，不包括國有土地使用權(quán)登記材料。2、與上述焦點相對應(yīng)，出賣人是僅向房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)提供材料，不需要向國土資源管理部門提供材料。3、該條規(guī)定的房地產(chǎn)權(quán)屬證書僅指房屋所有權(quán)證書，同時包括國有土地使用權(quán)證書。

同時，該條規(guī)定的備案義務(wù)實際上是出賣人協(xié)助義務(wù)的規(guī)定，也就是說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

另外，對《示范文本》第15條規(guī)定產(chǎn)生不同解釋與理解，原因是多方面的，其一，從立法論上看，是我國現(xiàn)行法律沒有對房地產(chǎn)進(jìn)行法律上的界定，這是產(chǎn)生爭議的最根本原因。其二，是管理體制上的原因，我國現(xiàn)行法律規(guī)定了房地產(chǎn)管理部門有二家，房產(chǎn)管理部門管理房產(chǎn)，國土資源管理部門管理國有土地，分別適用各自的程序，造成房地產(chǎn)管理上的不協(xié)商，在某種程度上可以說是混亂，也是造成爭議的原因。其三，從使用上看，《示范文本》作為示范文本，從性質(zhì)上看只是推薦使用，但在實踐中卻是必須使用，否則，就不給當(dāng)事人辦理權(quán)屬登記，或者說，即使當(dāng)事人沒有選擇使用《示范文本》簽訂合同，但在辦理權(quán)屬登記時也必須按照《示范文本》重新簽訂合同。其四，從解釋論上看，《示范文本》是由建設(shè)部和國家工商行政管理總局制定的，其有解釋權(quán)，但在解釋時自然會站在自己行業(yè)管理的角度，作出對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有利的解釋，往往對買受人不利。其四，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人之間的地位比較看，買受人往往處于弱者的地位，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用其優(yōu)勢地位，作出對買受人不利的解釋，對處于弱者的買受人造成損害。

基于以上原因，筆者認(rèn)為在適用《示范文本》第15條規(guī)定時，根據(jù)現(xiàn)行的法律規(guī)定，可以采取以下步驟：其一，看當(dāng)事人之間是否對該條有明確的約定，如果有約定應(yīng)優(yōu)先適用；其二，當(dāng)事人之間對該條沒有明確的約定，看是否對該條有補(bǔ)充協(xié)議，如果有補(bǔ)充協(xié)議，應(yīng)優(yōu)先適用補(bǔ)充協(xié)議；其三，沒有達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，要對《示范文本》進(jìn)行體系解釋，看能否得出結(jié)論，如果能得出結(jié)論，就按該結(jié)論處理。如果不能得出結(jié)論，就進(jìn)入下一步。其四，即看當(dāng)事人之間是否存在特殊的交易習(xí)慣，如果有交易習(xí)慣，那么，就按照交易習(xí)慣處理。如果沒有交易習(xí)慣，就進(jìn)入下一步。其五，即看是否有法律的明確規(guī)定。在此應(yīng)優(yōu)先適用《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，如果該法沒有規(guī)定，即適用《合同法》中買賣合同的有關(guān)條款，在買賣合同的條款中沒有具體規(guī)定時，進(jìn)入下一步。其六，即適用《合同法》總則的規(guī)定，如果沒有規(guī)定，即進(jìn)入下一步。其七，即適用《民法通則》關(guān)于民事行為制度的規(guī)定里找，如果找不到，即進(jìn)入下一步。其

八，即充分發(fā)揮法官與仲裁員的自由裁量權(quán)來作出有權(quán)解釋。

對《示范文本》進(jìn)行解釋時，可以將其視為格式合同，課房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對第15條有說明的義務(wù)。如果不進(jìn)行說明或者說明后沒有證據(jù)證明其履行了說明義務(wù)，根據(jù)《合同法》第41條的規(guī)定，應(yīng)作出對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不利的解釋，以公平地保護(hù)作為弱者的買受人的合法權(quán)益不受侵害。

六、對《示范文本》第15條的修改意見

1、在補(bǔ)充條款中對辦理什么登記所需的材料以及向什么機(jī)構(gòu)備案進(jìn)行明確約定。

2、對出賣人在辦理土地使用權(quán)變更登記時所承擔(dān)的協(xié)助義務(wù)約定清楚。

具體可以修改為：

出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付（指交鑰匙）使用后______日內(nèi)，將辦理房屋權(quán)屬變更登記需由出賣人提供的資料報房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)備案，并協(xié)助買受人辦理房屋所有權(quán)證書。在取得房屋所有權(quán)證書后，出賣人按照國土資源管理機(jī)關(guān)的要求，協(xié)助買受人辦理土地使用權(quán)變更登記。

如因出賣人的原因，買受人不能取得房屋所有權(quán)證書及國有土地使用權(quán)證書的，雙方同意按下列第______項處理：

1.買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起______日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的______%賠償買受人損失。

2.買受人不退房，出賣人按已付房價款的______%向買受人支付違約金

篇9

第二條本辦法所稱成片開發(fā)是指：在取得國有土地使用權(quán)后，依照規(guī)劃對土地進(jìn)行綜合性的開發(fā)建設(shè)，平整場地、建設(shè)供排水、供電、供熱、道路交通、通信等公用設(shè)施，形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地條件，然后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，經(jīng)營公用事業(yè)；或者進(jìn)而建設(shè)通用工業(yè)廠房以及相配套的生產(chǎn)和生活服務(wù)設(shè)施等地面建筑物，并對這些地面建筑物從事轉(zhuǎn)讓或出租的經(jīng)營活動。

成片開發(fā)應(yīng)確定明確的開發(fā)目標(biāo)，應(yīng)有明確意向的利用開發(fā)后土地的建設(shè)項目。

第三條吸收外商投資進(jìn)行成片開發(fā)的項目，應(yīng)由市、縣人民政府組織編制成片開發(fā)項目建議書（或初步可行性研究報告，下同）。

使用耕地一千畝以下、其他土地二千畝以下，綜合開發(fā)投資額在省、自治區(qū)、直轄市人民政府（包括經(jīng)濟(jì)特區(qū)人民政府或者管理委員會，下同）審批權(quán)限內(nèi)的成片開發(fā)項目，其項目建議書應(yīng)報省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批。

使用耕地超過一千畝、其他土地超過二千畝，或者綜合開發(fā)投資額超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批權(quán)限的成片開發(fā)項目，其項目建議書應(yīng)經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府報國家計劃委員會審核和綜合平衡后，由國務(wù)院審批。

第四條外商投資成片開發(fā)，應(yīng)分別依照《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法》、《中華人民共和國中外合作經(jīng)營企業(yè)法》、《中華人民共和國外資企業(yè)法》的規(guī)定，成立從事開發(fā)經(jīng)營的中外合資經(jīng)營企業(yè)，或者中外合作經(jīng)營企業(yè)，或者外資企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）。

開發(fā)企業(yè)受中國法律的管轄和保護(hù)，其一切活動應(yīng)遵守中華人民共和國的法律、法規(guī)。

開發(fā)企業(yè)依法自主經(jīng)營管理，但在其開發(fā)區(qū)域內(nèi)沒有行政管理權(quán)。開發(fā)企業(yè)與其他企業(yè)的關(guān)系是商務(wù)關(guān)系。

國家鼓勵國營企業(yè)以國有土地使用權(quán)作為投資或合作條件，與外商組成開發(fā)企業(yè)。

第五條開發(fā)企業(yè)應(yīng)依法取得開發(fā)區(qū)域的國有土地使用權(quán)。

開發(fā)區(qū)域所在的市、縣人民政府向開發(fā)企業(yè)出讓國有土地使用權(quán)，應(yīng)依照國家土地管理的法律和行政法規(guī)，合理確定地塊范圍、用途、年限、出讓金和其他條件，簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，并按出讓國有土地使用權(quán)的審批權(quán)限報經(jīng)批準(zhǔn)。

第六條國有土地使用權(quán)出讓后，其地下資源和埋藏物仍屬于國家所有。如需開發(fā)利用，應(yīng)依照國家有關(guān)法律和行政法規(guī)管理。

第七條開發(fā)企業(yè)應(yīng)編制成片開發(fā)規(guī)劃或者可行性研究報告，明確規(guī)定開發(fā)建設(shè)的總目標(biāo)和分期目標(biāo)，實施開發(fā)的具體內(nèi)容和要求，以及開發(fā)后土地利用方案等。

成片開發(fā)規(guī)劃或者可行性研究報告，經(jīng)市、縣人民政府審核后，報省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批。審批機(jī)關(guān)應(yīng)就有關(guān)公用設(shè)施建設(shè)和經(jīng)營，組織有關(guān)主管部門協(xié)調(diào)。

第八條開發(fā)區(qū)域在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的，各項開發(fā)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃要求，服從規(guī)劃管理。

開發(fā)區(qū)域的各項建設(shè)，必須符合國家環(huán)境保護(hù)的法律、行政法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)。

第九條開發(fā)企業(yè)必須在實施成片開發(fā)規(guī)劃，并達(dá)到出讓國有土地使用權(quán)合同規(guī)定的條件后，方可轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)。開發(fā)企業(yè)未按照出讓國有土地使用權(quán)合同規(guī)定的條件和成片開發(fā)規(guī)劃的要求投資開發(fā)土地的，不得轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)。

開發(fā)企業(yè)和其他企業(yè)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，或者抵押國有土地使用權(quán)，以及國有土地使用權(quán)終止，應(yīng)依照國家土地管理的法律和行政法規(guī)辦理。

第十條開發(fā)企業(yè)可以吸引投資者到開發(fā)區(qū)域投資，受讓國有土地使用權(quán)，舉辦企業(yè)。外商投資企業(yè)應(yīng)分別依照《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法》、《中華人民共和國中外合作經(jīng)營企業(yè)法》、《中華人民共和國外資企業(yè)法》的規(guī)定成立。

在開發(fā)區(qū)域舉辦企業(yè)，應(yīng)符合國家有關(guān)投資產(chǎn)業(yè)政策的要求。國家鼓勵舉辦先進(jìn)技術(shù)企業(yè)和產(chǎn)品出口企業(yè)。

第十一條開發(fā)區(qū)域的郵電通信事業(yè)，由郵電部門統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)與經(jīng)營。也可以經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市郵電主管部門批準(zhǔn)，由開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)，或者開發(fā)企業(yè)與郵電部門合資建設(shè)通信設(shè)施，建成后移交郵電部門經(jīng)營，并根據(jù)雙方簽訂的合同，對開發(fā)企業(yè)給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

第十二條開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)區(qū)域內(nèi)自備電站、熱力站、水廠等生產(chǎn)性公用設(shè)施的，可以經(jīng)營開發(fā)區(qū)域內(nèi)的供電、供水、供熱等業(yè)務(wù)，也可以交地方公用事業(yè)企業(yè)經(jīng)營。公用設(shè)施能力有富余，需要供應(yīng)區(qū)域外，或者需要與區(qū)域外設(shè)施聯(lián)網(wǎng)運行的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)與地方公用事業(yè)企業(yè)按國家有關(guān)規(guī)定簽訂合同，按合同規(guī)定的條件經(jīng)營。

開發(fā)區(qū)域接引區(qū)域外水、電等資源的，應(yīng)由地方公用事業(yè)企業(yè)經(jīng)營。

第十三條開發(fā)區(qū)域地塊范圍涉及海岸港灣或者江河建港區(qū)段的，岸線由國家統(tǒng)一規(guī)劃和管理。開發(fā)企業(yè)可以按照國家交通主管部門的統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)和經(jīng)營專用港區(qū)和碼頭。

第十四條開發(fā)區(qū)域內(nèi)不得從事國家法律和行政法規(guī)禁止的經(jīng)營活動和社會活動。

第十五條以舉辦出口加工企業(yè)為主的開發(fā)區(qū)域，需要在進(jìn)出口管理、海關(guān)管理等方面采取特殊管理措施的，應(yīng)報經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，由國家有關(guān)主管部門制定具體管理辦法。

第十六條開發(fā)區(qū)域的行政管理、司法管理、口岸管理、海關(guān)管理等，分別由國家有關(guān)主管部門、所在的地方人民政府和有管轄權(quán)的司法機(jī)關(guān)組織實施。

篇10

老城改造新區(qū)建設(shè)是市委、市政府制定的近兩年城市建設(shè)工作重點，尤其是老城改造是我市城建史上拆遷量最大的時期，調(diào)整主城內(nèi)不合理的用地結(jié)構(gòu)，增加綠地面積，搬遷有污染的工礦企業(yè)，改善主城的居住、商業(yè)環(huán)境，這一系列舉措都必須以大量的拆遷工作為基礎(chǔ)。所以有人說這兩年是xx的拆遷年，好的環(huán)境是拆出來的。做為一線的工作人員，下面就拆遷實際工作中遇到的幾個問題進(jìn)行探究。

2001年、2002年的城市拆遷工作中有一個顯著的特征，就是因拆遷糾紛而引發(fā)的集體上訪這樣的群發(fā)性事件較多、較集中，一則是拆遷量較大、較集中，再則土地、規(guī)劃、房產(chǎn)、拆遷等幾個行政管理部門之間工作中政策性沖突和政策性空隙是矛盾產(chǎn)生的重要原因。

到目前為止我市拆遷工作中主要執(zhí)行的是國家建設(shè)部的拆遷法規(guī)和xx市政府制定的2001年政府203號令、2000年21號令和86號令等相關(guān)文件，本文主要以此三個拆遷文件作為論述的基礎(chǔ)。

一、土地管理中土地的性質(zhì)與拆遷的關(guān)聯(lián)。

按照上述拆遷條例、法規(guī)、規(guī)定，拆遷工作因土地性質(zhì)不同分為國有土地上的房屋拆遷和集體土地上的房屋拆遷，分別適用拆遷法規(guī)的203號令和21、86號令，然而我市現(xiàn)行土地管理政策上土地性質(zhì)實際有三種：1、國有土地；2、集體土地；3、撤隊剩余的土地。我們對第三種撤隊剩余土地調(diào)查的結(jié)果是這一部分居民群眾在幾年甚至十幾年前是農(nóng)村集體土地上的農(nóng)民因城市建設(shè)拆遷，征收了集體土地而轉(zhuǎn)成了國有土地，目前部分居民取得了國有土地使用證，但證上注明是撤隊剩余，另一部分則未取得任何土地權(quán)屬證明。在撤組剩余土地上的居民因種種原因當(dāng)年沒有拆遷，而他們又將要面臨拆遷。按照203號文第二條規(guī)定，撤隊剩余土地上的房屋拆遷土地權(quán)屬不明時是否適用203號文。按照中華人民共和國土地管理法規(guī)，土地性質(zhì)有兩種：國有土地、集體土地。我市在劃分撤隊剩余土地時的前題也是國有土地使用證。政府21號文規(guī)定本文適用于集體土地上的房屋拆遷，那么撤隊剩余的國有土地上的拆遷適用203號文件！政府在制定拆遷政策時，刻意劃分國有土地和撤隊剩余土地是為了進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理，明確土地性質(zhì)。撤隊剩余土地上的群眾在第一次不徹底的拆遷中已享受了當(dāng)時農(nóng)村拆遷的部分政策，因為種種原因，當(dāng)他們在取得了城市居民身份幾年、十幾年后，面臨又一次拆遷時仍然按照農(nóng)民的拆遷政策，這對于這部分居民有失公平。政府有關(guān)部門在制定相關(guān)政策時應(yīng)考慮國家利益和群眾的利益，即然明確了土地權(quán)屬就應(yīng)對群眾的合法權(quán)益予以保護(hù)。撤隊剩余土地這個名詞的存在混淆了土地管理中的基本概念，擾亂了拆遷政策在執(zhí)行中的嚴(yán)密性，損害的是群眾的利益。城市建設(shè)以人為本，歸根結(jié)底城市建設(shè)依靠全體市民的支持，如果拆遷中不能保護(hù)合法的群眾利益，城市建設(shè)也就失去了它的初衷，拆遷工作必將寸步難行。據(jù)筆者所知遇到類似問題的拆遷“釘子戶”時，拆遷單位往往采取“變通”的方法，在其它地方以其它方式給予補(bǔ)貼，這又帶來一系列涉及人情和廉政建設(shè)方面的問題。這里不在追述。我們?yōu)槭裁床荒馨迅拍钋逦颜呙骼驶?，讓拆遷工作有法可依，從而杜絕“不可預(yù)見”的“跑冒滴漏”呢！我市的土地管理政策二十多年來在不斷完善、細(xì)化，取得了很大的成績，但作為政府職能部門、行政管理機(jī)構(gòu)還應(yīng)進(jìn)一步樹立為群眾服務(wù)的意識，盡快完善我市的土地管理系統(tǒng)，健全土地管理網(wǎng)絡(luò)，減少管理空白區(qū)，明確國家、集體、個人的土地權(quán)屬，使土地使用者在依法交納了相關(guān)稅費后能充分享受其合法權(quán)益。對于撤隊剩余土地、臨時使用土地等概念都應(yīng)做出明確的界定。規(guī)劃、拆遷、房產(chǎn)管理等部門在制定相關(guān)聯(lián)的法規(guī)條例時也應(yīng)當(dāng)充分考慮土地法這一根本法規(guī)，避免政策制定過程中產(chǎn)生裂隙或沖突。

二、規(guī)劃管理是影響城市拆遷成本的重要因素。

城市建設(shè)規(guī)劃為龍頭。一個城市的規(guī)劃是其發(fā)展的方向。我市的城市總體規(guī)劃方案已先后制定、修改了數(shù)次，每一次都是在前一輪基礎(chǔ)上的不斷創(chuàng)新、推進(jìn)。城市的定位也在不斷的調(diào)整。在最新一輪總規(guī)方案中將xx定位為：

長江下游現(xiàn)代化的中心城市，國際影響較大的歷史文化名城；人與自然和諧共生的江濱城市。規(guī)劃具有時代性、科學(xué)嚴(yán)肅性和延續(xù)性?？傮w規(guī)劃、近期規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性規(guī)劃和重點地區(qū)規(guī)劃等所形成的規(guī)劃體系對整個城市的建設(shè)起到總領(lǐng)全局的指導(dǎo)作用。它的科學(xué)性前瞻性、延續(xù)性和嚴(yán)肅性決定了它龍頭的地位。我們的城市規(guī)劃起到了它應(yīng)有的地位了嗎？到目前為止我市的分區(qū)規(guī)劃是86年制定的?？刂菩栽斠?guī)至今還在編撰中，沒有形成系統(tǒng)、完善的規(guī)劃體系。規(guī)劃部門在忙于總體規(guī)劃的不斷修改，編制分散在全市各處的重點區(qū)域規(guī)劃。規(guī)劃工作內(nèi)部的脫節(jié)導(dǎo)致整個城市建設(shè)沒有章法，沒有權(quán)威性的指導(dǎo)，留下過多自由發(fā)揮的空間，以政府決策代替科學(xué)論斷的事件屢屢發(fā)生，這不只是政府過多干預(yù)造成的。職能部門未能起到參謀的作用，規(guī)劃的科學(xué)性和嚴(yán)肅性都將受到質(zhì)疑，其自身地位勢必受到動搖。將規(guī)劃法律化、明確化、剔除規(guī)劃中的隨意性和個人意志，提高規(guī)劃的科學(xué)性，是減少失誤和損失的根本所在。這種規(guī)劃隨意造成的損失還少嗎？僅以水西門大街拓寬改造為例：257號商住樓99年建成，按照規(guī)劃條例退讓當(dāng)時33米水西門大街道路紅線五米，99年商品房平均售價約2800元/m2（住宅）；2002年按照市政府要求水西門大街拓寬至45-55米，因此，需拆除該幢商住樓。2002年該地區(qū)住宅平均售價為3400元/m2，按照203號拆遷法規(guī)補(bǔ)償居民們拆遷費用約3200元/m2，拆遷中居民住戶的抵觸心態(tài)可想而知。這其中居民、政府都是損失者，人們不僅要問規(guī)劃部門的“規(guī)劃”起作用了嗎？住宅樓剛建成三年，有的住戶甚至剛裝修入住半年又面臨拆遷，這種損失應(yīng)該由誰來承擔(dān)？水西門大街是路幅30m的城市干道，是我市道路網(wǎng)上重要的一環(huán)，對于這種級別的道路居然沒有規(guī)劃供借鑒，這是不可思議的。從30m到45、55m路幅的調(diào)整，在規(guī)劃方案中沒有任何跡向？我們的城市規(guī)劃盲區(qū)還有多少？我們耗費巨資制定的城市總體規(guī)劃沒有進(jìn)一步細(xì)化、落實，制定的意義又何在？規(guī)劃部門所做的一部分整合規(guī)劃、調(diào)整規(guī)劃實則對以往規(guī)劃工作失誤的補(bǔ)救。一個修修補(bǔ)補(bǔ)的城市規(guī)劃體系是慘不忍睹的。現(xiàn)在各級行政執(zhí)法部門都建立了行政執(zhí)法責(zé)任制、追究制，規(guī)劃部門也是執(zhí)法部門，對于因規(guī)劃失誤、滯后造成國家建設(shè)資金浪費和群眾利益損失，最終應(yīng)由責(zé)任單位來“買單”。

三、房產(chǎn)管理部門在拆遷中承擔(dān)的責(zé)任。

我市的房產(chǎn)管理自建國初期就形成了一套完備的管理模式。按照建設(shè)部相關(guān)規(guī)定我市居民們先后取得了全國統(tǒng)一的房屋所有權(quán)證書（簡稱房產(chǎn)證）上面清楚的載明所有權(quán)人、房屋坐落、門牌號、產(chǎn)別、房屋狀況等其中在房屋狀況中又注明了結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建筑面積等。房管部門是房屋管理鑒定、買賣交易的權(quán)威機(jī)構(gòu)。在拆遷中，它的評估是拆遷的基本依據(jù)。按照203號拆遷文件規(guī)定國有土地上的房屋拆遷以國有土地證、房屋產(chǎn)權(quán)證和房產(chǎn)評估單位的評估表為依據(jù)。由此可見房產(chǎn)證是拆遷中第一手資料，準(zhǔn)確的房產(chǎn)證明是對群眾利益的保護(hù)也是國家對群眾權(quán)益的認(rèn)可。我們在拆遷工作中發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)部門在房屋的測量登記中使用的測量方法與規(guī)劃建設(shè)部門的測量辦法有一定差別。規(guī)劃部門執(zhí)行的是中華人民共和國GB50180的標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)部門測量時執(zhí)行的是房產(chǎn)部門的相關(guān)辦法，兩者在樓梯計算、陽臺、走廊、外樓梯計算等地方有一定差異。按照我市房產(chǎn)登記管理辦法規(guī)定，房產(chǎn)登記要具備規(guī)劃部門的規(guī)劃許可證。在測量方法上的不統(tǒng)一勢必造成測量結(jié)果的不同，在貨幣拆遷的今天每平方米的誤差帶來的是以千元為計算單位的損失。規(guī)劃建設(shè)部門與房管部門應(yīng)執(zhí)行統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。房產(chǎn)部門對房屋的評定應(yīng)進(jìn)一步明確其用途、建筑年代，以便于城市管理和房屋拆遷，杜絕產(chǎn)權(quán)人隨意改變使用性質(zhì)的現(xiàn)象。

四、拆遷部門在拆遷中的角色。版權(quán)所有

拆遷部門是拆遷工作中政策的執(zhí)行者，是政府建設(shè)資金的支配者，是群眾利益的保護(hù)者。

我市的拆遷政策從最初的實物分房發(fā)展到現(xiàn)行的貨幣補(bǔ)償為主，經(jīng)歷了近二十年的演變，越來越完備合理。拆遷政策的每一次調(diào)整都與我市當(dāng)時的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r緊密結(jié)合，具有極強(qiáng)的時效性，這就要求執(zhí)行者領(lǐng)悟吃透政策條款，嚴(yán)格依法拆遷，象以往拆遷中那樣拉關(guān)系走旁門甚至走邪門歪道在現(xiàn)在的法制社會是行不通的。拆遷工作要有人情味，但首先要講政策法律。現(xiàn)行的拆遷法規(guī)正在不斷完善，政策公開、透明、評估公正有據(jù)，使執(zhí)行者行之有據(jù)。因此，當(dāng)務(wù)之急是動遷工作者提高自身素質(zhì)，做到有法必依，杜絕主觀臆斷和隨意性，深入現(xiàn)場解決問題，樹立拆遷執(zhí)法者的良好形象。一項建設(shè)工程，拆遷費用往往占工程總造價的35%-55%。拆遷部門一方面受建設(shè)單位委托依法拆遷，同時也要維護(hù)被拆遷人的合法利益，損害任何一方利益的行為都應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。要嚴(yán)格依法拆遷、樹立為被拆遷人服務(wù)的意識，維護(hù)其合法權(quán)益，以管理者、執(zhí)法者的姿態(tài)高高在上是錯誤的。