導(dǎo)語：如何才能寫好一篇不動(dòng)產(chǎn)測繪管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【摘要】房產(chǎn)測繪是一項(xiàng)基礎(chǔ)性測繪工作，是不動(dòng)產(chǎn)測繪的重要組成部分，房產(chǎn)測繪的工作主要包括房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖測繪、房產(chǎn)面積測算、變更測量、成果資料的檢查與驗(yàn)收等，在房產(chǎn)測繪中，房產(chǎn)平面控制測量是房產(chǎn)測繪的第一步，也是關(guān)鍵一步，房產(chǎn)面積的測算主要包括建筑面積、a權(quán)面積、房屋用地面積、公攤面積等；房產(chǎn)變更測量是由于房屋產(chǎn)權(quán)等信息不斷發(fā)生變化而需要不斷進(jìn)行的一項(xiàng)經(jīng)常性測量工作；成果資料的檢查與驗(yàn)收是房產(chǎn)測繪的關(guān)鍵一步，是保證房產(chǎn)測量的質(zhì)量，為日后產(chǎn)權(quán)登記、轉(zhuǎn)移以及解決房產(chǎn)糾紛提供準(zhǔn)確依據(jù)的重要工作。

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記；房產(chǎn)測繪

一、不動(dòng)產(chǎn)登記改革

不動(dòng)產(chǎn)登記是《中華人民共和國物權(quán)法》確立的一項(xiàng)物權(quán)制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記錄于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。作為物權(quán)公示手段，不動(dòng)產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生司法效果的事實(shí)行為而非登記機(jī)關(guān)的行政管理行為。2013年3月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記改革的通知，要求在2014年6月底之前出臺(tái)并且實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。不動(dòng)產(chǎn)登記目前處于分散狀態(tài)，分為登記機(jī)關(guān)、登記內(nèi)容和登記依據(jù)三部分。不動(dòng)產(chǎn)登記這種分散狀態(tài)也使得不動(dòng)產(chǎn)測繪難以有效統(tǒng)一。當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)測繪主要有房產(chǎn)測繪、地籍測繪、林業(yè)測繪等方面，可以預(yù)見，隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革的逐步實(shí)施，不動(dòng)產(chǎn)測繪也將隨之發(fā)生變化，各部分測繪工作將能得到統(tǒng)一，不同類型的不動(dòng)產(chǎn)測繪將有機(jī)結(jié)合，標(biāo)準(zhǔn)更加明確，有效減少重復(fù)測量。

二、房產(chǎn)測繪簡介

房產(chǎn)測繪較早提出并實(shí)現(xiàn)了數(shù)字化測繪系統(tǒng)，充分利用了GPS、RS、GIS以及攝影測量等現(xiàn)代測繪技術(shù)，為政府以及房產(chǎn)相關(guān)行業(yè)提供了及時(shí)、準(zhǔn)確的房產(chǎn)信息。房產(chǎn)測繪是不動(dòng)產(chǎn)登記的重要組成部分，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記為不動(dòng)產(chǎn)測繪提出了更高的要求，房產(chǎn)測繪因其數(shù)字化、信息化、網(wǎng)絡(luò)化的特別點(diǎn)，更能適應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的需求而變得尤為重要。

房產(chǎn)權(quán)利人在申請登記之前，到房產(chǎn)測繪窗口申請房產(chǎn)測繪。經(jīng)過測繪人員的現(xiàn)場測量勘察，獲得房產(chǎn)測量信息，并經(jīng)過審核人員的審核，獲得房產(chǎn)登記。在審核階段，審核人員無需到實(shí)地勘察，直接在房產(chǎn)信息系統(tǒng)中打開GIS圖形，觀察房屋坐落、權(quán)屬、位置關(guān)系、周邊道路等，方便有效的確定房屋樓盤表，進(jìn)而確定該房屋的現(xiàn)狀信息?？梢?，房產(chǎn)測量的精度和準(zhǔn)確性，直接影響房產(chǎn)登記結(jié)果。房產(chǎn)管理中的房產(chǎn)測繪工作，由主管房地產(chǎn)的行政部門委托具有房產(chǎn)測量資質(zhì)的測繪單位進(jìn)行。房產(chǎn)測繪單位與委托人不應(yīng)有任何利害關(guān)系，且是獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。房產(chǎn)測繪的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，在國家層面上主要有《測繪法》、《國家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測量規(guī)范》、《房產(chǎn)測繪管理辦法》等，在地方上也有房產(chǎn)測繪管理辦法的細(xì)則，在測量的過程中需要嚴(yán)格執(zhí)行。

三、房產(chǎn)測繪在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中的應(yīng)用與前景

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是指全國房屋、土地、林地、湖泊、海洋等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記在冊，基本做到登記機(jī)關(guān)、登記內(nèi)容、登記依據(jù)、信息管理平臺(tái)一體化。其中，建立全國統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)信息管理平臺(tái)，使得不動(dòng)產(chǎn)的登記、審批、交易信息在各個(gè)部門之間統(tǒng)一共享，提高不動(dòng)產(chǎn)信息的流通效率，提高政府部門的辦事效率，降低不動(dòng)產(chǎn)測繪的重復(fù)率，是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革的重點(diǎn)。隨著現(xiàn)代測繪技術(shù)的發(fā)展，以GNSS、GIS、RS以及攝影測量技術(shù)為核心的數(shù)字化測繪，其數(shù)據(jù)采集、存儲(chǔ)、管理、傳輸方式，非常好的適應(yīng)了現(xiàn)代電子信息系統(tǒng)的快速發(fā)展，為構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺(tái)提供了技術(shù)基礎(chǔ)。在幾個(gè)不動(dòng)產(chǎn)測繪細(xì)分領(lǐng)域中，房產(chǎn)測繪最早在2002就提出“數(shù)字化房產(chǎn)測繪”的概念。數(shù)字化房產(chǎn)測繪是以房產(chǎn)為對(duì)象，建立信息化、智能化、網(wǎng)絡(luò)化的房產(chǎn)數(shù)字信息系統(tǒng)。數(shù)字化房產(chǎn)測繪是充分利用GPS、RS、GIS、攝影測量等現(xiàn)代測繪技術(shù)進(jìn)行房產(chǎn)信息的采集、存儲(chǔ)和管理，并利用工作流、辦公自動(dòng)化、云技術(shù)等實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)格式統(tǒng)一、快速查詢、平臺(tái)共享等目標(biāo)。現(xiàn)代中國城市建設(shè)速度非?？?，房產(chǎn)信息變化頻繁，需要房產(chǎn)測繪人員快速、高效、準(zhǔn)確的采集房產(chǎn)信息，并實(shí)時(shí)更新。數(shù)字化房產(chǎn)測繪能夠保證房產(chǎn)信息的準(zhǔn)確、有效，為政府部門的房產(chǎn)辦公提供堅(jiān)實(shí)的技術(shù)保障。因此，在構(gòu)建數(shù)字化信息平臺(tái)領(lǐng)域，房產(chǎn)測繪相對(duì)于地籍測繪、林地測繪更能滿足不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的需要。

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房價(jià)也在不斷攀升。人民群眾對(duì)于房屋面積等房產(chǎn)信息越來越重視。房產(chǎn)測繪作為房產(chǎn)信息的數(shù)據(jù)來源，其準(zhǔn)確性、及時(shí)性變?yōu)橛葹橹匾?，房產(chǎn)測繪在不動(dòng)產(chǎn)登記中的作用非常重大。在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的大背景下，房產(chǎn)測繪主要有以下幾個(gè)重要作用。

（一）房產(chǎn)測繪為房產(chǎn)以及相關(guān)權(quán)益提供技術(shù)保障，為解決房產(chǎn)糾紛等問題提供數(shù)據(jù)依據(jù)。權(quán)利人或者利害關(guān)系人通過申請房產(chǎn)測繪獲得房產(chǎn)數(shù)據(jù)信息，為不動(dòng)產(chǎn)登記提供依據(jù)，保障權(quán)利人的權(quán)益不受損害。

（二）房產(chǎn)測繪能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)管理部門提供詳細(xì)、專業(yè)的信息。房地產(chǎn)測繪根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)圖紙繪制房地產(chǎn)控制圖，使得房地產(chǎn)信息清楚、詳盡的存儲(chǔ)在房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)中，為房產(chǎn)使用者以及登記管理者提供參考信息。

（三）房產(chǎn)測繪能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)市場提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)資料。房產(chǎn)測繪通過對(duì)城市房產(chǎn)建筑的測量和繪制，為房地產(chǎn)開發(fā)商提供該城市的住房面積、位置分布等信息，使其能夠做出更加科學(xué)合理的商業(yè)決策。同時(shí)，房產(chǎn)測繪也為住房購買者提供準(zhǔn)確、及時(shí)的住房數(shù)據(jù)，保障消費(fèi)者的合法權(quán)益。

（四）房產(chǎn)測繪能夠?yàn)檎?guī)劃部門提供數(shù)據(jù)參考。目前我國城市建設(shè)以及城鎮(zhèn)化建設(shè)依舊很快，房產(chǎn)信息變更更加頻繁，而政府決策部門在制定發(fā)展計(jì)劃，進(jìn)行拆遷改造、道路擴(kuò)建、地鐵、輕軌開發(fā)時(shí)則需要準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)依據(jù)。房產(chǎn)測繪的數(shù)字化、信息化、網(wǎng)絡(luò)化、一體化的特點(diǎn)能夠很好的滿足這一要求。

四、結(jié)論

房產(chǎn)測繪與人房產(chǎn)權(quán)益息息相關(guān)，在不動(dòng)產(chǎn)各個(gè)領(lǐng)域中經(jīng)濟(jì)價(jià)值最高，因此，房產(chǎn)測繪在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后將變得更為重要。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記也為不動(dòng)產(chǎn)測繪提出了更高的要求。房產(chǎn)測繪作為不動(dòng)產(chǎn)測繪中重要部分，其市場準(zhǔn)入方面發(fā)展較為成熟，信息化、現(xiàn)代化的房產(chǎn)測繪系統(tǒng)也較為完善，將能夠更加適應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中信息化平臺(tái)的發(fā)展要求，為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的順利開展提供有力的技術(shù)支持。

參考文獻(xiàn)：

[1]何歡樂，姜棟，張鵬.切實(shí)推進(jìn)中國不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的新思路DD解決分散登記問題的過渡期方案[J].中國土地科學(xué)，2013（7）

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(一)物權(quán)確定、特定原則的涵義

由于物權(quán)屬于支配權(quán)，它使權(quán)利人可以對(duì)特定的物進(jìn)行排他性的支配，因此物權(quán)的客體必須是單個(gè)的、特定的。原則上，無論是所有權(quán)、用益物權(quán)還是擔(dān)保物權(quán)，都必須指向特定的物。這就是所謂的“物權(quán)特定原則”，該原則也稱“物權(quán)客體特定原則”，它要求物權(quán)的客體必須是單個(gè)的、特定的物。具體來說，物權(quán)特定原則有兩層含義：其一，《物權(quán)法》不承認(rèn)集合物上可以存在所有權(quán)，一個(gè)特定的物上只能有一個(gè)所有權(quán)，任何物上不可能同時(shí)存在兩個(gè)以上的所有權(quán)；其二，作為物權(quán)客體的物必須是單個(gè)的物，即具有獨(dú)立性的，可以被獨(dú)立加以支配的物。只有堅(jiān)持物權(quán)特定的原則，才能有效明確物的歸屬、保證每一個(gè)經(jīng)濟(jì)上有價(jià)值的物能夠被獨(dú)立加以支配并投入流通，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)物的有效利用。

物權(quán)人有權(quán)對(duì)其享有的物權(quán)加以處分。如果處分的對(duì)象不確定，外界第三人將無從得知哪一個(gè)物上的物權(quán)發(fā)生了變動(dòng)，對(duì)于交易安全的保護(hù)顯然是不利的。因此，物權(quán)人的處分行為指向的必須是已經(jīng)確定或者至少是可以確定的物，此即“物權(quán)確定原則”。例如，甲與乙訂立房屋買賣合同，甲將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給乙，甲這一處分行為必須指向的是具體的房屋，而非泛泛的某一類或某一些房屋。

盡管《物權(quán)法》第181條規(guī)定了動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押制度，允許企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者可以將現(xiàn)有的、將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品設(shè)定抵押。但是，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，抵押財(cái)產(chǎn)仍然必須被特定下來。故此，動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押也并未違反物權(quán)特定與物權(quán)確定的原則。

不動(dòng)產(chǎn)登記法屬于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)程序法，自當(dāng)遵循物權(quán)特定原則與物權(quán)確定原則。首先，被記載入登記簿的不動(dòng)產(chǎn)必須是特定的和確定的。不動(dòng)產(chǎn)雖不可移動(dòng)，但因其相互連接，所以必須運(yùn)用不動(dòng)產(chǎn)測量制度將不動(dòng)產(chǎn)從地理空間上將位置或坐落加以確定，并明確該不動(dòng)產(chǎn)的界址、面積等其他自然狀況，使之成為獨(dú)立的、特定的物，方能成為物權(quán)支配的標(biāo)的物并被記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。即便是正在建造或尚未建造的建筑物，雖未成為獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)，仍必須是可以特定的或可以確定的，方能成為物權(quán)的客體，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。其次，只有可以獨(dú)立成為物權(quán)客體的不動(dòng)產(chǎn)上的物權(quán)變動(dòng)才能進(jìn)行登記，并以登記為生效或?qū)怪?/p>

(二)不動(dòng)產(chǎn)登記單元的涵義

為了解決登記中不動(dòng)產(chǎn)的特定問題，不動(dòng)產(chǎn)登記法中就有所謂“登記單元”(也稱“登記單位”)的概念。登記單元可以確保只有那些能從法律技術(shù)上加以分割，可以被特定化的不動(dòng)產(chǎn)及其上的權(quán)利方能被記載入不動(dòng)產(chǎn)登記簿。具體來說，具備以下三個(gè)要件的不動(dòng)產(chǎn)才滿足登記單元的要求。

1.具有明確的界址或界線

無論是土地還是房屋，只有具有明確的界址或界線時(shí)，才能和其他不動(dòng)產(chǎn)相區(qū)分，成為確定的、單個(gè)的物，進(jìn)而為物權(quán)人所支配，該物上的物權(quán)才可以被記載入不動(dòng)產(chǎn)登記簿。故此，《物權(quán)法》第11條明確規(guī)定，當(dāng)事人在申請不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供不動(dòng)產(chǎn)界址。如果沒有明確具體的界址或界線的不動(dòng)產(chǎn)，則該不動(dòng)產(chǎn)并非獨(dú)立的物，不能單獨(dú)成為物權(quán)的客體，不符合不動(dòng)產(chǎn)登記單元的要求。所謂不動(dòng)產(chǎn)界址，就土地而言，意味著土地的三維空間范圍必須是界線封閉的。只有這樣，它才是法律意義上的土地即“地塊”，而非僅僅自然資源意義上的土地。就房屋來說，不動(dòng)產(chǎn)界址要求房屋有明確的四至界線，從而將此房屋與彼房屋相區(qū)分，形成一個(gè)特定的、獨(dú)立的物。

2.地理空間上的確定性與唯一性

土地和房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，不可移動(dòng)。因此，任何不動(dòng)產(chǎn)都必須能夠從地理位置上加以確定。對(duì)于土地而言，確定地理位置的方法是依靠地籍測量形成的地籍圖或地籍冊。地籍圖或地籍冊賦予每一個(gè)地塊以唯一的、確定不變的號(hào)碼，登記簿上通過援引該號(hào)碼以確定土地的地理位置，據(jù)此形成地籍圖或地籍冊與土地登記簿的關(guān)聯(lián)性。至于房屋的地理位置即坐落，則需要通過房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪形成的房地產(chǎn)分幅平面圖與房地產(chǎn)項(xiàng)目測繪形成的房地產(chǎn)分丘平面圖、房地產(chǎn)分層分戶平面圖等加以確定，并賦予唯一、確定不變的號(hào)碼，據(jù)此形成房地產(chǎn)測繪資料與房屋登記簿之間的關(guān)聯(lián)性。

3.具有獨(dú)立的使用價(jià)值

不動(dòng)產(chǎn)屬于物，具有使用價(jià)值，能夠滿足人們的生產(chǎn)、生活的需要。因此，只有那些具有實(shí)際價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)才能成為不動(dòng)產(chǎn)登記的單元。例如，最高人民法院頒布的《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第2條明確要求建筑區(qū)劃內(nèi)的房屋必須“具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用”，方屬于《物權(quán)法》第6章所稱的“專有部分”。

二、土地的登記單元

(一)地籍塊與地籍冊

只有當(dāng)土地能夠被精確地加以測繪(測量與制圖)，從而使其位置與范圍被毫無疑問地確定下來時(shí)，土地登記制度才能發(fā)揮其功能。在法律上，實(shí)現(xiàn)確定土地位置與范圍這一任務(wù)的是通過官方地籍測量制度形成的地籍冊或地籍圖。地籍測量是指利用測量儀器和測量技術(shù)，在一定區(qū)域內(nèi)，測量每塊地的位置、形狀、界址、面積，從而繪制地籍圖或地籍冊，明了土地的分布狀況，為土地登記提供依據(jù)的活動(dòng)。地籍圖或地籍冊就是在地籍測量后繪制的，用以表示土地的位置、界址及形狀的官方圖冊。透過地籍圖或地籍冊，人們可以清晰地了解地塊的位置、界址、形狀、面積、用途等自然狀況，而被納入地籍冊或地籍圖的每一個(gè)地塊，會(huì)獲得一個(gè)特定的號(hào)碼，從而成為所謂的地籍塊。土地登記簿應(yīng)依據(jù)地籍冊來標(biāo)明被登記的土地。例如，德國《土地登記條例》第2條規(guī)定，“在土地登記簿中，應(yīng)當(dāng)通過各州的官方目錄來標(biāo)明土地”。這個(gè)官方目錄指的就是地籍冊，其目的是為了在地理位置上確定地塊(Grundstueck)，從而使得地塊能夠被特定下來，成為物權(quán)的客體，以便進(jìn)入法律交易中。每一個(gè)被納入地籍冊中的地塊都會(huì)獲得一個(gè)特定的號(hào)碼(該號(hào)碼由數(shù)字與地籍號(hào)組成)，在地籍冊中取得特定號(hào)碼的地塊為“地籍塊”。

(二)我國的土地登記單元為宗地

在我國，地籍塊就是所謂的“宗地”?！冻擎?zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》規(guī)定，地籍調(diào)查以一宗地為單位。凡是被權(quán)屬界址線所封閉的地塊，稱為一宗地。一個(gè)地塊內(nèi)由幾個(gè)土地使用者共同使用而其間又難以劃清權(quán)屬界線的，也稱為一宗地。大型企事業(yè)單位用地內(nèi)具有法人資格的獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算單位用地應(yīng)獨(dú)立分宗。地籍編號(hào)以行政區(qū)為單位，按街道、宗兩級(jí)編號(hào)，對(duì)于較大城市可按街道、街坊、宗三級(jí)編號(hào)。地籍號(hào)統(tǒng)一自左到右、自上而下，由“1”號(hào)開始順序編號(hào)。同一街道、街坊、宗地被兩幅以上基本地籍圖分割時(shí)，應(yīng)注記同一地籍號(hào)。界址點(diǎn)應(yīng)按街坊或圖幅統(tǒng)一編號(hào)。

通過地籍調(diào)查形成的主要成果就是地籍圖，包括基本地籍圖和宗地圖?；镜丶畧D是全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬狀況的基本圖，是測制宗地圖的基礎(chǔ)，包括分幅鉛筆原圖、著墨二底圖?；镜丶畧D比例尺一般為1：500或1：

i000，城鎮(zhèn)宜采用1：500，獨(dú)立工礦和村莊也可采用1：2000?；镜丶畧D中分幅鉛筆原圖包括的內(nèi)容為：各級(jí)行政界線，地籍平面控制點(diǎn)，地籍編號(hào)，宗地界址點(diǎn)及界址線，街道名稱、門牌號(hào)，在宗地內(nèi)能注記下的單位名稱，河流、湖泊及其名稱，必要的建筑物、構(gòu)筑物，地類號(hào)，宗地面積。而著墨二底圖內(nèi)容除不注宗地面積外，其他與鉛筆原圖相同。宗地圖只表示特定的宗地及其四至的內(nèi)容，是土地證書和宗地檔案的附圖，一般用32開、16開、8開紙，從基本地籍圖上蒙繪或復(fù)制，宗地過大或過小時(shí)可調(diào)整比例尺繪制。宗地圖的內(nèi)容包括：本宗地號(hào)、地類號(hào)、宗地面積、界址點(diǎn)及界址點(diǎn)號(hào)、界址邊長；鄰宗地號(hào)及鄰宗地界址示意線等。

由于地籍冊上的地籍塊是宗地，因此我國的土地登記單元也就是宗地?！锻恋氐怯涋k法》第5條第1款規(guī)定：“土地以宗地為單位進(jìn)行登記”。同條第2款規(guī)定：“宗地是指土地權(quán)屬界線封閉的地塊或者空間”。德國法上，地籍冊中的一個(gè)地籍塊可以構(gòu)成一塊“土地登記簿意義上的土地”；多個(gè)地籍塊也可以共同構(gòu)成一塊登記簿意義上的土地，但是，一個(gè)地籍塊則不能被分為數(shù)塊登記簿意義上的土地。在我國，地籍圖上的一宗地就是土地登記簿上的一個(gè)登記單元，一宗地不能作為多個(gè)登記單元，一個(gè)登記單元也不能包括多宗地。依據(jù)《土地登記辦法》第14條以及《土地登記表格使用及填寫說明》的規(guī)定，土地登記申請時(shí)，申請書應(yīng)當(dāng)以宗地為單位填寫。如果一個(gè)土地使用權(quán)人或者所有人使用或擁有兩宗以上的土地，則應(yīng)當(dāng)按照宗地分別填寫申請。如果一宗地有多個(gè)土地使用權(quán)人的，由各個(gè)共有土地使用權(quán)人分別填寫申請書，審批表也應(yīng)當(dāng)以宗地為單位填寫。一宗地有多個(gè)土地使用權(quán)人的，按照各共有使用權(quán)人的土地情況分別填寫審批表。土地登記機(jī)構(gòu)在辦理土地登記時(shí)，應(yīng)按照下列規(guī)定辦理登記手續(xù)。

1.根據(jù)對(duì)土地登記申請的審核結(jié)果，以宗地為單位填寫土地登記簿。土地登記簿由每宗地的土地登記卡、土地登記卡續(xù)表、共用宗土地登記卡目錄三部分組成。如果是土地權(quán)利人獨(dú)自擁有一宗地的，土地登記時(shí)，只填寫土地登記卡及續(xù)表。如果是兩個(gè)以上的土地使用權(quán)人共同使用一宗地，土地登記時(shí)，填寫宗地土地登記卡及續(xù)表、共用宗土地登記卡目錄、各土地使用權(quán)人土地登記卡及續(xù)表。

2.根據(jù)土地登記簿的相關(guān)內(nèi)容，以權(quán)利人為單位填寫土地歸戶卡。土地歸戶卡以土地權(quán)利人為單位填寫，土地權(quán)利人在同一縣級(jí)行政區(qū)域內(nèi)擁有、使用兩宗以上土地的，應(yīng)當(dāng)填寫在同一土地歸戶卡上。

三、房屋的登記單元

(一)房地產(chǎn)測繪資料

房地產(chǎn)測繪資料包括房地產(chǎn)分幅平面圖、房地產(chǎn)分丘平面圖、房地產(chǎn)分層分戶平面圖等。這些測繪資料主要就是用于確定房屋的建筑面積、地理位置、界線范圍等自然狀況，登記簿中記載的房屋的自然狀況就來自于其中。沒有房地產(chǎn)測繪資料，就無法確定房屋的位置、面積、界址，房屋就不可能作為特定的物被記載于房屋登記簿，進(jìn)而展現(xiàn)其上的權(quán)利狀況。

按照測繪的范圍不同，房地產(chǎn)測繪可分為房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪與房地產(chǎn)項(xiàng)目測繪。房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪是指在一個(gè)城市或一個(gè)地域中，大范圍建立整體的房地產(chǎn)平面控制圖，測繪全面反映房屋及其用地位置和權(quán)屬狀況的基本圖――房地產(chǎn)分幅平面圖。房地產(chǎn)分幅平面圖是全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬等基本狀況的基本圖，它是房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪的成果，也是測繪房地產(chǎn)分丘平面圖、房地產(chǎn)分層分戶平面圖的基礎(chǔ)資料。房地產(chǎn)分幅平面圖的測繪范圍包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)的建成區(qū)和建成區(qū)以外的工礦、企事業(yè)單位及與其毗連的居民點(diǎn)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目測繪是指在房地產(chǎn)管理與經(jīng)營中，根據(jù)需要或申請人的要求，測繪房地產(chǎn)分丘平面圖、房地產(chǎn)分層分戶平面及相關(guān)資料。房地產(chǎn)分丘平面圖是房地產(chǎn)分幅平面圖的局部圖，它反映的是本丘內(nèi)所有房屋及其用地情況、權(quán)屬位置、分界點(diǎn)、房角點(diǎn)、房屋建筑面積、用地面積、四至關(guān)系、權(quán)屬狀況等內(nèi)容。依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，房屋用地調(diào)查與測繪以丘為單元分戶進(jìn)行，丘是指地表上一塊有界空間的地塊，一個(gè)地塊只屬于一個(gè)產(chǎn)權(quán)單元時(shí)稱獨(dú)立丘，一個(gè)地塊屬于幾個(gè)產(chǎn)權(quán)單元時(shí)稱組合丘。丘的劃分標(biāo)準(zhǔn)為：有固定界標(biāo)的按固定界標(biāo)劃分、沒有固定界標(biāo)的按自然界線劃分。丘的編號(hào)按市、市轄區(qū)(縣)、房產(chǎn)區(qū)、房產(chǎn)分區(qū)、丘五級(jí)編號(hào)。

房地產(chǎn)分層分戶圖是指在房地產(chǎn)分丘圖的基礎(chǔ)上繪制的細(xì)部圖，以一幢房屋或幾幢房屋或一幢房屋某一層中的一戶為基本單元，表示房屋權(quán)屬范圍的細(xì)部圖，它展現(xiàn)的是具體的每一個(gè)房屋登記基本單元的坐落、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、面積等自然狀況。因此，該圖應(yīng)當(dāng)按照房屋登記的基本單元繪制。

(二)房屋基本單元的涵義

房屋登記基本單元也稱房屋基本單元。《房屋登記辦法》第10條規(guī)定：“房屋應(yīng)當(dāng)按照基本單元進(jìn)行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨(dú)立使用并且有明確、唯一的編號(hào)(幢號(hào)、室號(hào)等)的房屋或者特定空間”。依據(jù)這一規(guī)定可知，房屋基本單元應(yīng)當(dāng)具備以下三項(xiàng)要件。

首先，有固定界限。在我國房屋登記實(shí)踐中，固定界限是指經(jīng)過房屋行政管理部門審定或確認(rèn)的能夠明確房屋或特定空間的范圍與面積的界限，如工程規(guī)劃設(shè)計(jì)并施工建設(shè)的實(shí)體墻界限或永久性的圍護(hù)結(jié)構(gòu)界限；經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)、消防、安監(jiān)等部門審定批準(zhǔn)的，以永久固定于地面的界標(biāo)作為界址點(diǎn)構(gòu)成的界限。即便是房屋經(jīng)過實(shí)物分割，被分割后的新房屋，也必須具有固定的界限。例如，南京市房產(chǎn)管理局規(guī)定，只有當(dāng)被劈分的房屋的自然狀況同時(shí)滿足以下條件時(shí)才能測量：各戶面積均要達(dá)到25平方米以上(含25平方米)；劈分后房屋至少有三面外墻是本戶獨(dú)自使用的自有墻(無鄰戶借用)；各戶有獨(dú)立的出入口；分戶墻體必須與原有房屋結(jié)構(gòu)一致。實(shí)踐中，在一些地方曾出現(xiàn)所謂的虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售，開發(fā)商并不通過實(shí)體墻壁將銷售的各個(gè)商鋪加以區(qū)隔，而是以劃線、地釘或銅條等方法將之區(qū)分開來。如果此種區(qū)分方法得到有關(guān)主管部門的審核，也屬于具有固定的界限。例如，2009年合肥市房地產(chǎn)管理局頒布的《合肥市商業(yè)設(shè)施分割銷售管理暫行規(guī)定》規(guī)定：“商業(yè)設(shè)施分割可以采用實(shí)體墻進(jìn)行分割；亦可在室內(nèi)裝修活動(dòng)結(jié)束后，采取在地面嵌入銅條的方式進(jìn)行分割。以銅條嵌入方式分割的，銅條寬度不應(yīng)小于1厘米；銅條末端應(yīng)釘有銅釘，銅釘直徑不應(yīng)小于2.5厘米；銅釘應(yīng)當(dāng)依次進(jìn)行編號(hào)，以確定出售區(qū)域的具置；編號(hào)標(biāo)記應(yīng)嵌入銅釘螺帽，防止損毀。商業(yè)設(shè)施分割銷售后辦理房屋登記時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供銅釘編號(hào)對(duì)照表，各辦證單位按照銅釘編號(hào)對(duì)照表在房地產(chǎn)權(quán)證附記欄注明銷售區(qū)域的四角銅釘編號(hào)”。

其次，可以獨(dú)立使用。獨(dú)立使用意味著房屋或特定空間能夠滿足人們的社會(huì)生活需要，屬于法律上的物。判斷是否具有獨(dú)立使用價(jià)值應(yīng)當(dāng)從社會(huì)一般觀念加以判斷。在我國實(shí)踐中，曾出現(xiàn)

一些人為了孩子上學(xué)落戶等需要而一套房屋分割為非常小的部分，并要求登記機(jī)構(gòu)辦理房屋分割登記。登記機(jī)構(gòu)在決定是否辦理此種登記時(shí)，不僅要考慮被分割后的房屋是否具有固定的界限，還需要考慮是否具有獨(dú)立的使用價(jià)值，如果分割后的房屋不具有獨(dú)立的使用價(jià)值，則不應(yīng)辦理分割登記。例如，吉林省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳頒布的《吉林省房屋登記若干問題暫行規(guī)定(一)》第8條規(guī)定：“房屋分割應(yīng)滿足獨(dú)立使用功能要求，符合強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定”。

再次，具有明確的、唯一的編號(hào)(幢號(hào)、室號(hào)等)。房屋建筑在土地上，房屋的編號(hào)也應(yīng)建立在房屋地理定位的基礎(chǔ)上，即先確定房屋的幢號(hào)，然后再確定戶號(hào)，從而為作為登記單元的房屋編制唯一的、確定的、不變的登記基本單元代碼。房屋登記基本單元代碼由基本單元幢號(hào)代碼與戶號(hào)代碼組合而成。實(shí)踐中，房屋基本登記單元幢號(hào)代碼的編制方法有三種：其一，基本單元所在幢的平面橫縱坐標(biāo)代碼定位法，簡稱“坐標(biāo)法”，即以幢西南角平面坐標(biāo)表示，由橫坐標(biāo)(6位)、縱坐標(biāo)(6位)構(gòu)成；其二，基本單元所在幢地籍宗地代碼定位法，簡稱“分宗法”，即以土地地籍分宗圖為基礎(chǔ)編制，由街坊號(hào)(3位)、宗地號(hào)(4位)、幢編號(hào)(4位)構(gòu)成；其三，基本單元所在幢房產(chǎn)分幅分丘代碼定位法，簡稱“分幅法”，即以房產(chǎn)分幅分丘圖為基礎(chǔ)編制，由分幅圖(6位)、分丘圖號(hào)(4位)、幢編號(hào)(4位)構(gòu)成。戶名代碼(4位)以每幢房地產(chǎn)內(nèi)基本單元為單位，按照一定順序的登記流水編號(hào)。

(三)房屋基本單元的類型

依據(jù)房屋的功能，可將房屋分為住房和非住房，《房屋登記辦法》第10條將房屋的基本單元分為：住房基本單元與非住房基本單元。其中，住房基本單元又進(jìn)一步分為國有土地范圍內(nèi)的住房基本單元與集體土地范圍內(nèi)的住房基本單元。

1.國有土地范圍內(nèi)的住房基本單元

依據(jù)《房屋登記辦法》第10條，國有土地范圍內(nèi)成套住房，以套為基本單元進(jìn)行登記；非成套住房，以房屋的幢、層、問等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記。首先，所謂“成套住房”是指由臥室、起居室、衛(wèi)生間、廚房、室內(nèi)過道、客廳等不同功能的房間組成的住房。盡管成套住房中各個(gè)房間都是有規(guī)定界限的，但由于它們在空問上相連、組合起來后才能滿足人們?nèi)粘Ｉ罹幼≈?。因此，《商品房銷售管理辦法》第12條規(guī)定：“商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售”?！斗课莸怯涋k法》也要求成套住房只能以套為登記基本單元，不能按問登記。其次，非成套住房是指不具備單獨(dú)的衛(wèi)生問、廚房或起居室的住房。非成套住房是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期階段的產(chǎn)物，主要集中在一些建造年代較早的社區(qū)。對(duì)于那些非成套住房，則可以以房屋的幢、層、問等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記。需要注意的一點(diǎn)是，《房屋登記辦法》第10條只是規(guī)定“套”屬于成套住房進(jìn)行登記的基本單元，并不意味著成套住宅不能以更大的登記單元――“幢”、“層”來進(jìn)行登記。例如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房屋建造完畢進(jìn)行所有權(quán)初始登記時(shí)，完全可以選擇可以是以幢、層或套作為登記單元。但是其按照幢進(jìn)行所有權(quán)初始登記后，如果是按套銷售的，則應(yīng)當(dāng)先辦理分割登記，然后才能辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

2.集體土地范圍內(nèi)的住房基本單元

集體土地范圍內(nèi)村民住房的情況比較復(fù)雜，《房屋登記辦法》第10條區(qū)分不同情形對(duì)集體土地范圍內(nèi)的住房基本單元做出了規(guī)定。首先，考慮到我國農(nóng)村大多數(shù)村民的住房屬于獨(dú)立建筑，因此集體土地范圍內(nèi)的村民住房原則上以宅基地上獨(dú)立建筑為基本單元。其次，對(duì)于幾戶村民利用共有宅基地上建造的村民住房，則以套、問等有固定界限的部分為基本單元。

3.非住房的基本登記單元

《房屋登記辦法》第10條規(guī)定：“非住房以房屋的幢、層、套、問等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記”。非住房可以成套銷售，也可以按照幢、層、問來銷售。無論是幢、層、套、問，只要是具有固定界限的，都屬于非住房的基本單元。

篇3

一、目前房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)及登記人員的現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)登記管理體制

按照《城市房地產(chǎn)管理法》第61條的規(guī)定，“以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書”。長期以來，我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)管理具體事務(wù)按照屬地管理的原則進(jìn)行管理，其管理主體為市、縣房地產(chǎn)管理部門。相對(duì)于房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，各級(jí)政府的主要職責(zé)如下：在中央政府，實(shí)行房地分別管理的體制，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部分別負(fù)責(zé)有關(guān)房地產(chǎn)登記和土地登記的有關(guān)政策制定，指導(dǎo)和監(jiān)督各級(jí)地方政府執(zhí)行相關(guān)的政策。在省級(jí)政府，和中央政府職能類似，也是由省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、國土資源廳分別管理，負(fù)責(zé)承擔(dān)省級(jí)范圍內(nèi)相關(guān)政策的制定，指導(dǎo)和監(jiān)督市、縣人民政府的職能。在地方政府，有兩種模式，一種是房地合一的管理體制，目前只有少數(shù)城市是這種體制。如天津、重慶、青島、大連、廣州、深圳、廈門等城市，通常是由國土資源和房屋管理局實(shí)施統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記。另一種是房地分設(shè)的管理體制，目前多數(shù)城市是這種管理體制，純土地登記業(yè)務(wù)由土地管理部門負(fù)責(zé)，但其他的房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，如在建工程抵押登記、房屋預(yù)告登記、房屋初始登記、地役權(quán)登記等均由房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)。各市、縣房地產(chǎn)管理部門具體負(fù)責(zé)房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)通常為房地產(chǎn)管理部門下屬的自收自支事業(yè)單位。

2.房地產(chǎn)登記從業(yè)人員

據(jù)了解，絕大多數(shù)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的編制是上世紀(jì)八九十年代確定的，這些年房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)發(fā)展很快，然而登記機(jī)構(gòu)的編制基本未進(jìn)行調(diào)整，許多登記機(jī)構(gòu)只好通過增加外聘人員滿足日常業(yè)務(wù)需要，各機(jī)構(gòu)人員分為編制內(nèi)和聘用人員兩類，總體比例為1：0. 9,一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，房地產(chǎn)市場規(guī)模較大的城市，聘用人員甚至多于編制內(nèi)人員。由于身份、待遇等方面的限制，這些外聘人員工作積極性不高，人員流動(dòng)性較大。登記機(jī)構(gòu)對(duì)人員的錄用一般按照事業(yè)單位錄用人員進(jìn)行，近幾年隨著用人制度的規(guī)范，一些城市通過全市統(tǒng)一公開招考錄用人員。但從現(xiàn)實(shí)情況看，登記機(jī)構(gòu)從業(yè)人員還缺乏嚴(yán)格的準(zhǔn)入要求，錄用門檻偏低，也沒有專業(yè)方面的強(qiáng)制要求，入職以后，也缺乏專業(yè)和系統(tǒng)的學(xué)習(xí)培訓(xùn)。人員的整體素質(zhì)和登記工作要求相比還有較大的差距。

二、境外對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記從業(yè)人員的要求

根據(jù)清華大學(xué)法學(xué)院程嘯副教授對(duì)德國、奧地利、瑞士、韓國、日本等地區(qū)的比較研究，人民大學(xué)土地管理系吳春岐博士后對(duì)臺(tái)灣地區(qū)的比較研究，境外對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記官（不動(dòng)產(chǎn)中最主要的是房地產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)登記官主要是指登記機(jī)構(gòu)從事不動(dòng)產(chǎn)登記的專業(yè)人員）有著較為完善的培訓(xùn)、考試、錄用制度，主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)。

1.登記官都是國家公職人員

具體看，主要有兩類：一類是法官或司法輔助人（司法公務(wù)員），如德國和奧地利，還有瑞士的部分州；另一類是公務(wù)員，如日本不動(dòng)產(chǎn)登記官為國家公務(wù)員系列中的法務(wù)事務(wù)官（指在法務(wù)局、地方法務(wù)局、法務(wù)支局的公務(wù)員），韓國為國家第5級(jí)公務(wù)員，我國臺(tái)灣地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記官為從事地政業(yè)務(wù)的公務(wù)員。

2.登記官要具備較高的法律專業(yè)知識(shí)和相應(yīng)業(yè)務(wù)水平

由于不動(dòng)產(chǎn)登記涉及到民法、物權(quán)法、合同法、土地法、繼承法、婚姻法等多個(gè)法律，因此登記官必須具備很高的法律素質(zhì)，方能勝任不動(dòng)產(chǎn)登記工作。這一點(diǎn)在德國、奧地利與瑞士體現(xiàn)得最為明顯，德國《司法輔助人法》規(guī)定，成為司法輔助人必須經(jīng)過在專門培養(yǎng)司法輔助人的高等?？茖W(xué)校學(xué)習(xí)，主要學(xué)習(xí)法學(xué)基礎(chǔ)、民事訴訟法、刑事訴訟法、不動(dòng)產(chǎn)法、家庭繼承法、公司法、強(qiáng)制執(zhí)行法與破產(chǎn)法，然后才能參加司法輔助人考試。即便是在將登記官作為公務(wù)員的日本、韓國，其公務(wù)員考試中也要求必須掌握相應(yīng)的法律知識(shí)。

3.登記官要經(jīng)過專門的培訓(xùn)或考試才能從事登記工作

對(duì)登記人員的培訓(xùn)和教育，分為任職前的培訓(xùn)教育，以及任職期間持續(xù)的再教育。德國司法輔助人考試的主要內(nèi)容：包括提交學(xué)位論文，案例解析，還有1小時(shí)口試，最終考試及格者，取得司法輔助人文憑，之后可以向各區(qū)法院申請職位。同時(shí)必須在法院、檢查院、事務(wù)所、行政機(jī)關(guān)的預(yù)備實(shí)習(xí)期為兩年，然后才能進(jìn)入工作崗位，正式上崗后，也要繼續(xù)在崗學(xué)習(xí)，主要是參加司法輔助人協(xié)會(huì)組織的各種研討會(huì)。日本的不動(dòng)產(chǎn)登記官必須經(jīng)過國家公務(wù)員考試，分為三類，一類考試非常難，題目相當(dāng)于研究生級(jí)別，通過之后為高級(jí)公務(wù)員，擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)，不具體從事登記事務(wù)；二類考試必須具備大學(xué)學(xué)歷，考試包括筆試和面試，通過后會(huì)被登記在“錄用候補(bǔ)者名單”，之后由法務(wù)省組織面試，通過后就會(huì)成為“法務(wù)事務(wù)官”；三類考試只需具備高中學(xué)歷，也包括筆試和面試，通過后也成為國家公務(wù)員，其在登記所從事的是最基礎(chǔ)、瑣碎的事務(wù)性工作，一般無法擔(dān)任登記官。如我國臺(tái)灣考試由考試院的考選部負(fù)責(zé)，考試內(nèi)容分為普通科目，主要為國文（論文與閱讀測驗(yàn)），還有專業(yè)科目，主要包括民法概要、土地法規(guī)、土地登記實(shí)務(wù)、土地稅法規(guī)。

除以上規(guī)定外，還需要具備良好的執(zhí)業(yè)操守和溝通能力。如日本在面試環(huán)節(jié)主要考察人品、人際交往能力。我國臺(tái)灣地區(qū)還特別規(guī)定，地政人員不僅須具備豐富的專業(yè)技術(shù)知識(shí)與能力，更需要具備熱心、負(fù)責(zé)的態(tài)度與公正清廉的操守品德。

三、建立房屋登記官培訓(xùn)考核制度的意義

近年來，我國在不動(dòng)產(chǎn)登記隊(duì)伍建設(shè)方面做了大量工作，并取得了一定成效。《房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法》（建設(shè)部令第99號(hào)）第30條規(guī)定：“從事房屋權(quán)屬登記的工作人員必須經(jīng)過業(yè)務(wù)培訓(xùn)，持證上崗”；《房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理考核標(biāo)準(zhǔn)》將登記人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)情況作為一個(gè)量化考核標(biāo)準(zhǔn)。通過這些工作，不動(dòng)產(chǎn)登記人員的素質(zhì)已經(jīng)得到了一定的提高。但實(shí)事求是地說，我國房地產(chǎn)登記人員的現(xiàn)狀還不能令人滿意。登記人員的任用無需嚴(yán)格的法律專業(yè)背景和專門的職業(yè)訓(xùn)練，錄用門檻偏低，臨時(shí)工作人員偏多，缺乏相應(yīng)的登記人員的自我約束、外部監(jiān)督和責(zé)任追究機(jī)制,房屋登記人員整體素質(zhì)離不動(dòng)產(chǎn)登記制度的內(nèi)在要求還有一定差距。因此，應(yīng)當(dāng)比照國外不動(dòng)產(chǎn)登記官制度，建立我國不動(dòng)產(chǎn)登記官制度，建立一支專業(yè)化、職業(yè)化的高素質(zhì)房屋登記人員隊(duì)伍。

從登記實(shí)踐看，作為一名合格的房屋登記人員，應(yīng)當(dāng)具備多方面的專業(yè)知識(shí)。首先，登記人員應(yīng)當(dāng)具備較強(qiáng)的法律素質(zhì)。房屋登記人員無論是辦理房屋所有權(quán)登記、抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記、預(yù)告登記，還是協(xié)助法院查封、執(zhí)行，實(shí)際上都要依托基礎(chǔ)性法律關(guān)系。保證登記行為的正確，要建立在對(duì)基礎(chǔ)法律關(guān)系正確理解的前提下。房屋登記人員需要較好地掌握民事（特別是合同、房地產(chǎn)、婚姻、繼承）、公證、行政、執(zhí)行等方面的法律、法規(guī)等。其次，房屋登記人員應(yīng)當(dāng)具備較為專業(yè)的房地產(chǎn)方面知識(shí)。房屋登記人員登記的對(duì)象是房屋，即使法律關(guān)系較為簡單的所有權(quán)初始登記，當(dāng)事人提交的資料也包括土地、規(guī)劃、建筑施工、測繪等方面的證明材料，房屋登記人員需要對(duì)這些方面的專業(yè)知識(shí)有所了解，還要熟悉房地產(chǎn)政策、房地產(chǎn)開發(fā)流程以及房地產(chǎn)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)。另外，房地產(chǎn)登記人員根據(jù)其工作崗位的不同，還應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的計(jì)算機(jī)、檔案管理等方面的能力和知識(shí)。尤其是隨著近年來房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記一體化管理的推進(jìn)，房地產(chǎn)管理信息化水平逐步提高，房屋登記工作越來越多地需要依托房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，需要房屋登記人員具有較強(qiáng)的信息化水平。除此而外，從事房屋登記工作還應(yīng)當(dāng)具備很強(qiáng)的責(zé)任心和職業(yè)操守。

1.實(shí)行房屋登記官制度是完善登記制度的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

房屋登記工作是一項(xiàng)專業(yè)性、技術(shù)性、法律性都比較強(qiáng)的工作，被登記的房屋價(jià)值量較大，是權(quán)利人重要的財(cái)產(chǎn)之一。登記工作的質(zhì)量，直接影響到房屋權(quán)利人的權(quán)益和房屋交易的安全，如果發(fā)生登記錯(cuò)誤，不但給房屋權(quán)利人和利害關(guān)系人造成損失，登記機(jī)構(gòu)還要面臨行政復(fù)議、行政訴訟甚至行政賠償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。因此，可以說，不動(dòng)產(chǎn)登記制度作為保障不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的一種重要制度，其目的、意義及功能是通過不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員的具體行為來實(shí)現(xiàn)的，只有確保登記機(jī)構(gòu)的工作人員具備足夠的知識(shí)水平、符合要求的專業(yè)能力，才能保證登記工作的真實(shí)性、準(zhǔn)確性，從而維護(hù)登記的效力，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)交易的安全與效率，為我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2.實(shí)行房屋登記官制度是防范登記風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措

房地產(chǎn)登記制度是保障房地產(chǎn)權(quán)利、維護(hù)交易秩序的一項(xiàng)重要制度。登記具有公信力，登記工作的準(zhǔn)確性與申請人、利害關(guān)系人的權(quán)益密切相關(guān)。登記工作的質(zhì)量，直接影響房地產(chǎn)交易的安全，影響到社會(huì)的和諧、穩(wěn)定。據(jù)最高人民法院統(tǒng)計(jì)，2000年以來，全國的行政案件數(shù)量平均增長了20%，而房屋登記行政案件增長了近200%。2008年以來，房屋登記行政案件量已超過拆遷行政案件量，在行政案件中排位第一。我國《物權(quán)法》第21條規(guī)定：“因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償?！痹谧罡呷嗣穹ㄔ撼雠_(tái)的司法解釋《關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》中，明確房屋登記機(jī)構(gòu)未盡合理審慎職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯(cuò)程度及其在損害發(fā)生中所起作用承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。《房屋登記辦法》第92條規(guī)定：“登記機(jī)構(gòu)及其工作人員違反本辦法規(guī)定辦理房屋登記，給他人造成損害的，由登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任后，對(duì)故意或者重大過失造成登記錯(cuò)誤的工作人員，有權(quán)追償。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于做好房屋登記審核人員培訓(xùn)考核工作（試行）的通知》（建房[2009]61號(hào)文件，以下簡稱61號(hào)文件）的要求，房屋登記官可以在房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)內(nèi)部審核表及房屋登記簿上簽字或署名，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。因此，一方面登記機(jī)構(gòu)要盡到合理審慎的職責(zé)，需要高素質(zhì)的登記審核人員完成；另一方面，實(shí)行登記官制度有利于明確登記審核人員的責(zé)任，有利于登記機(jī)構(gòu)對(duì)相關(guān)人員的追償。

3.實(shí)行房屋登記官制度是提高登記人員素質(zhì)的必要途徑

長期以來，我國房屋登記機(jī)構(gòu)錄用人員無章可循，隨意性較大。一些人員甚至未經(jīng)培訓(xùn)就承擔(dān)登記審核等登記關(guān)鍵性崗位工作?！段餀?quán)法》實(shí)施后，特別是在制定《房屋登記辦法》，以及《城市房地產(chǎn)管理法》修改意見的過程中，專家、學(xué)者及登記業(yè)內(nèi)人士都強(qiáng)烈呼吁，要盡快借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，建立符合我國國情的登記官選拔、任用、培訓(xùn)考核機(jī)制。實(shí)行房屋登記官培訓(xùn)考核制度，對(duì)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)從事審核工作的人員提出了持證上崗的要求。按照61號(hào)文件的要求，從2012年起，未取得《房屋登記官考核合格證書》的人員，應(yīng)調(diào)離房屋登記審核崗位。通過對(duì)審核人員提出要求，增強(qiáng)登記人員的學(xué)習(xí)主動(dòng)性和動(dòng)力，從而逐步提高登記人員素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。

四、推進(jìn)我國房地產(chǎn)登記人員職業(yè)化的初步構(gòu)想

我國的房地產(chǎn)登記審核人員培訓(xùn)考核機(jī)制尚處于建立階段，推進(jìn)登記人員專業(yè)化、職業(yè)化是今后的發(fā)展方向。目前，房屋登記審核人員的持證上崗，主要通過培訓(xùn)考核的方式取得上崗證書。培訓(xùn)考核制度設(shè)計(jì)有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是，通過考核建立登記審核人員的準(zhǔn)入要求。參加培訓(xùn)考核條件有學(xué)歷和專業(yè)，以及從事實(shí)務(wù)的要求。具體條件為大專以上學(xué)歷，學(xué)習(xí)專業(yè)為房地產(chǎn)、法律、規(guī)劃、建筑、土地管理、測繪、經(jīng)濟(jì)等，從事房地產(chǎn)管理、登記、交易工作滿3年?；蛘咂渌麑I(yè)，從事房地產(chǎn)管理、登記、交易工作滿4年的。二是，注重培訓(xùn)考核的科學(xué)性和實(shí)用性。培訓(xùn)考核內(nèi)容，結(jié)合登記審核人員的工作性質(zhì)和工作內(nèi)容設(shè)計(jì)，主要包括房地產(chǎn)登記制度與政策、房地產(chǎn)登記實(shí)務(wù)與案例兩部分。房地產(chǎn)登記制度與政策主要包括登記業(yè)務(wù)所涉及到的民法、行政法知識(shí)、房地產(chǎn)管理基本制度與政策、房地產(chǎn)登記檔案管理、房地產(chǎn)測繪基礎(chǔ)知識(shí)、房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)。房地產(chǎn)登記實(shí)務(wù)與案例主要包括房屋登記辦法、登記實(shí)務(wù)、案例分析等。三是，保證培訓(xùn)考核的統(tǒng)一性、公平性和權(quán)威性。房屋登記審核人員培訓(xùn)考核，實(shí)行全國統(tǒng)一培訓(xùn)考核標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一考核題庫、由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒發(fā)統(tǒng)一的合格證書。培訓(xùn)考核的具體組織實(shí)施由省級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)，培訓(xùn)的師資必須通過住建部考試，符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)?？己朔绞讲扇?yīng)考人員在計(jì)算機(jī)上答題方式，通過二代身份證識(shí)別儀對(duì)應(yīng)考人員的身份進(jìn)行審查，考場還采取全程錄像監(jiān)控。通過一系列制度設(shè)計(jì)，保證考試的公平、公開和公正。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年開始培訓(xùn)考核工作，到2012年1月30日止，全國共有21個(gè)省的21318人參加了考試，房地產(chǎn)登記制度與政策通過人數(shù)為7522人，合格率為35%；房地產(chǎn)登記實(shí)務(wù)與案例通過人數(shù)為6538人，合格率為31%；兩部分均合格的人數(shù)為5358，合格率為25%。從培訓(xùn)考核實(shí)施的情況看，地方登記機(jī)構(gòu)人員參與的積極性較高，對(duì)考試方式和內(nèi)容也較為贊同，在登記機(jī)構(gòu)中興起了一股學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)、鉆研業(yè)務(wù)的熱潮。

下一步，在繼續(xù)完善房屋登記官培訓(xùn)考核制度的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)積極推進(jìn)房地產(chǎn)登記人員職業(yè)化進(jìn)程，在當(dāng)前法律法規(guī)未出臺(tái)的情況下，可以在以下幾個(gè)方面進(jìn)行探索：

一是，建立登記人員全員學(xué)習(xí)培訓(xùn)制度。目前只對(duì)房屋登記審核人員進(jìn)行考核，并不是說對(duì)于其他工作崗位的登記人員就沒有培訓(xùn)和考核的要求，建房[2009]61號(hào)文件要求，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的其他工作人員應(yīng)當(dāng)具備與其崗位相適應(yīng)的專業(yè)知識(shí)，逐步建立起多層次的房屋登記人員培訓(xùn)考核體系。地方建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門和房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)從加強(qiáng)機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理、提高登記工作準(zhǔn)確性的要求出發(fā)，制定相關(guān)的培訓(xùn)和考核要求。通過定期的培訓(xùn)和考核，保證全體登記機(jī)構(gòu)工作人員具備和登記工作相適應(yīng)的知識(shí)和能力。

二是，建立持續(xù)教育和動(dòng)態(tài)管理機(jī)制。由于法律法規(guī)的不斷完善，需要對(duì)房屋登記官進(jìn)行繼續(xù)教育，不斷更新知識(shí)，提高業(yè)務(wù)水平，以便使工作人員能夠及時(shí)掌握最新的法律、房地產(chǎn)等方面專業(yè)知識(shí)，保證其具備符合工作要求的綜合素質(zhì)。

三是，嚴(yán)格房屋登記官簽字制度。嚴(yán)格執(zhí)行只有房屋登記官才能從事房地產(chǎn)登記審核工作，才能在房屋登記簿上簽字或署名，同時(shí)建立登記人員的責(zé)任追究制度和職業(yè)保險(xiǎn)制度，完善房地產(chǎn)登記的賠償制度。

四是，提高房屋登記官的待遇。目前我國正積極推進(jìn)事業(yè)單位改革，按照事業(yè)單位改革思路，結(jié)合我國國情，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)作為承擔(dān)行政職能的機(jī)構(gòu)，予以保留和加強(qiáng)并逐步轉(zhuǎn)為行政機(jī)構(gòu)。房屋登記官應(yīng)當(dāng)作為專業(yè)技術(shù)類公務(wù)員，實(shí)行聘任制，建立獨(dú)立的退出機(jī)制和晉升系統(tǒng)。對(duì)取得房屋登記官資格的人員，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在待遇、收入等方面相應(yīng)提高，實(shí)行分等定級(jí)，進(jìn)一步增強(qiáng)他們的責(zé)任感和使命感。

從長遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)登記人員的職業(yè)化、專業(yè)化，以及房地產(chǎn)登記人員的責(zé)任和義務(wù)都需要通過法律法規(guī)的要求來明確，要加快立法進(jìn)程，不斷完善我國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展提供必要的基礎(chǔ)和條件。

篇4

在實(shí)際工作中，在建工程具有多重涵義：從會(huì)計(jì)核算來看，在建工程科目反映企業(yè)尚未完工的基建工程發(fā)生的各項(xiàng)實(shí)際支出；從建設(shè)過程來看，在建工程是指準(zhǔn)備施工或正在施工或雖已完工但尚未通過竣工驗(yàn)收和取得有關(guān)權(quán)利憑證的建設(shè)工程。

在建工程抵押牽涉的法律關(guān)系比較復(fù)雜，與現(xiàn)房相比，在建工程具有較為鮮明的“不確定”特點(diǎn)：一是實(shí)體上的不確定狀態(tài)，即工程未完工，其形態(tài)和價(jià)值是不斷變化的，還不具備建筑物的最終形式；二是法律上不確定的狀態(tài)，即未取得權(quán)證，有關(guān)權(quán)屬關(guān)系尚不明朗，因此在建工程不同于普通法律意義上的“物”，以在建工程抵押，是確立抵押關(guān)系還是確立抵押權(quán)?一直存在爭議?！稉?dān)保法》對(duì)于在建工程是否可以抵押沒有作出明確的回答，但該法沒有禁止把在建工程作為抵押標(biāo)的；最高人民法院《擔(dān)保法司法解釋》第47條明確規(guī)定了：依法獲準(zhǔn)尚未建造的或正在建造中的建筑物抵押，當(dāng)事人辦理了抵押登記的，人民法院可以認(rèn)定抵押有效，第一次明確了在建工程可以抵押；建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條規(guī)定，在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。2007年10月1日《物權(quán)法》實(shí)施，該法第180條明確規(guī)定，正在建造的建筑物可以抵押；2008年4月，為《物權(quán)法》配套的《房屋登記辦法》(建設(shè)部第168號(hào)令)頒布，第59條規(guī)定，“以在建工程設(shè)定抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請?jiān)诮üこ痰盅簷?quán)設(shè)立登記”。

二、在建工程抵押范圍

在建工程抵押的核心在于明確抵押范圍。在建工程在建設(shè)期間每天都在發(fā)生變化，對(duì)在建工程抵押權(quán)的范圍存在不同的認(rèn)識(shí)：有的認(rèn)為，抵押范圍僅為抵押時(shí)點(diǎn)的已完工部分，不含以后新增部分；另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為抵押范圍為該工程的全部，即包含已建和未建部分。目前北京、廣州、成都、福州等城市采用前種做法，上海市則采用后種做法。本文認(rèn)為：

1.金融機(jī)構(gòu)接受在建工程抵押時(shí)，主要看重已經(jīng)建造完成部分的價(jià)值，基本上不考慮尚未建造部分可能具有的價(jià)值；

2.根據(jù)在建工程抵押的內(nèi)涵來看，“以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)”，指明了以現(xiàn)狀投入資產(chǎn)為抵押范圍，未建部分尚未投入，也就沒有包含在抵押范圍之內(nèi)；

3.已建部分在達(dá)到抵押條件時(shí)已經(jīng)具備了一定交換價(jià)值，可以作為抵押品處置；

4.《物權(quán)法》第187條將“建筑物抵押”和“在建工程抵押”是一并加以規(guī)定的，均規(guī)定為“應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立”，可見在建工程抵押就是設(shè)立的一般抵押權(quán)；

5.《房屋登記辦法》把在建工程抵押歸為“一般抵押權(quán)登記”，把預(yù)購商品房抵押(按揭)歸為“預(yù)告登記”，這反映了將在建工程和預(yù)購商品房區(qū)別對(duì)待的立法意圖，即：將在建工程抵押視同一般的現(xiàn)房抵押，在設(shè)立抵押時(shí)就建立房屋登記簿，因此在建工程抵押的范圍也就是指已經(jīng)建成的部分。

因此，在建工程抵押中的抵押財(cái)產(chǎn)就是“土地使用權(quán)及房屋已經(jīng)建造完成的部分”，未建部分屬于新增建筑物，不在抵押范圍內(nèi)。

三、在建工程抵押條件

在建工程抵押的關(guān)鍵在于設(shè)定抵押條件。在建工程與現(xiàn)房不同，在建工程處于建設(shè)過程中，能否建成尚具有一定風(fēng)險(xiǎn)，不具備完全的使用功能，因此，為了保護(hù)債權(quán)人(如金融機(jī)構(gòu))利益，不是任何形式的在建工程都適宜于抵押，必須保證在建工程具備一定的可變現(xiàn)性才能設(shè)定抵押權(quán)，一般都對(duì)在建工程抵押設(shè)立了條件。

1.只能用于本項(xiàng)目建設(shè)貸款抵押。在建工程的抵押目的有兩種觀點(diǎn)：1)根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，在建工程抵押目的是“抵押人為取得在建工程繼續(xù)建筑資金的貸款”，在此明確了在建工程的“專用性”：只能為在建工程抵押人本人而擔(dān)保，只能為在建工程貸款本身而抵押。2)依據(jù)《物權(quán)法》和最高人民法院《擔(dān)保法司法解釋》，在建工程可以為在建工程抵押人的其他債務(wù)或者為他人的債務(wù)設(shè)定抵押。本文認(rèn)為，在建工程抵押是為解決在建工程建設(shè)周期長、資金缺口大、建設(shè)者融資難等問題，保證在建工程的順利完工，因此，在建工程抵押目的以第一種觀點(diǎn)為宜，即：抵押人只能為自己的在建工程貸款而以該在建工程設(shè)立抵押，因?yàn)槿粼诮üこ虒?duì)其他債務(wù)(抵押人或第三方)而擔(dān)保，往往容易造成在建工程的不確定性，甚至導(dǎo)致工程不能完工，形成“爛尾樓”工程，極易損害貸款銀行的利益。

2.土地使用權(quán)。在建工程抵押必須保證相應(yīng)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押，對(duì)于出讓用地，必須已經(jīng)交付全部土地出讓金，取得國有土地使用權(quán)證書；對(duì)于集體用地，由于法律規(guī)定其不得轉(zhuǎn)讓，故不得進(jìn)行抵押；對(duì)于劃撥土地，以該土地使用權(quán)設(shè)定抵押，應(yīng)經(jīng)具有審批權(quán)限的人民政府或土地行政管理部門批準(zhǔn)，也就是說應(yīng)履行法定的審批程序后才能抵押。

3.建設(shè)審批程序。在建工程抵押必須保證建設(shè)項(xiàng)目的合法性，用于抵押的在建工程應(yīng)具備“三證”(《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》)，表明建設(shè)工程手續(xù)完備、程序合法，項(xiàng)目可以順利轉(zhuǎn)讓。

4.投資進(jìn)度。為保證在建工程具有可轉(zhuǎn)讓的屬性，項(xiàng)目必須達(dá)到一定的投資進(jìn)度才能抵押：1)在建工程抵押必須達(dá)到商品房預(yù)售條件，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，“投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上”；2)根據(jù)《長沙市城市房地產(chǎn)交易管理辦法》(長沙市人民政府第89號(hào)令)規(guī)定，“房屋土建工程完成50%以上或多層建筑封頂、高層建筑達(dá)到十層”。

四、在建工程評(píng)估技術(shù)思路

在建工程的建造是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程，從開始建設(shè)到最終完工需要經(jīng)過基坑開挖、基礎(chǔ)施工、施工至正負(fù)零、主體結(jié)構(gòu)施工、主體結(jié)構(gòu)封頂、內(nèi)外裝修及安裝工程完工、室外工程完工、工程整體基本完工、通過綜合驗(yàn)收等幾個(gè)階段。以工程是否通過綜合驗(yàn)收為節(jié)點(diǎn)，可以將在建工程劃分為兩種類型：一種是工程未完工，尚未通過綜合驗(yàn)收的“在建物”；一種是工程基本完工，已經(jīng)通過綜合驗(yàn)收，但尚未取得產(chǎn)權(quán)證的“準(zhǔn)現(xiàn)房”。在建工程評(píng)估主要方法有成本法和假設(shè)開發(fā)法，一般應(yīng)根據(jù)在建工程不同形象進(jìn)度采用不同的評(píng)估方法，對(duì)于“在建物”，一般適用于成本法評(píng)估；對(duì)于“準(zhǔn)現(xiàn)房”，一般適用于假設(shè)開發(fā)法評(píng)估。

(一)成本法

成本法評(píng)估技術(shù)思路是以在建建筑物連同其土地使用權(quán)的現(xiàn)狀總投入資產(chǎn)反映在建工程價(jià)值。

在建工程評(píng)估價(jià)值=土地價(jià)值+建筑物現(xiàn)狀總投入價(jià)值

建筑物總投入價(jià)值=建筑安裝工程費(fèi)用+專業(yè)人員費(fèi)用+管理費(fèi)用+報(bào)建費(fèi)用+投資利息+開發(fā)利潤+銷售費(fèi)用+銷售稅金及附加

1.土地價(jià)值。計(jì)算土地價(jià)值時(shí)應(yīng)注意兩點(diǎn)：一是對(duì)于一宗土地上規(guī)劃多棟建筑物的情形，應(yīng)采用該棟在建工程分?jǐn)偼恋孛娣e進(jìn)行測算，必要時(shí)應(yīng)作土地分割測繪，明確該棟在建工程所占土地界址；二是土地價(jià)值應(yīng)采用評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值，而不是土地取得成本，可以利用通常的土地估價(jià)方法(市場比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等)進(jìn)行測算。

2.建筑物總投入價(jià)值。建筑物總投入價(jià)值由多個(gè)子項(xiàng)組成，如專業(yè)人員費(fèi)用、報(bào)建費(fèi)用等發(fā)生在項(xiàng)目前期，與工程進(jìn)度無關(guān)；如建筑安裝工程費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息、開發(fā)利潤、銷售費(fèi)用、銷售稅金及附加等與工程進(jìn)度和銷售進(jìn)度有關(guān)，上述費(fèi)用應(yīng)分別計(jì)算。

3.建筑安裝工程費(fèi)用。測算建安工程費(fèi)用需要確定兩個(gè)基本參數(shù)：一是單位造價(jià)，應(yīng)根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)類型確定其建安工程的單位造價(jià)；二是工程形象進(jìn)度，建安工程從建設(shè)到完工一般要經(jīng)過土方工程、基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程、電氣設(shè)備安裝工程、給排水工程、內(nèi)外裝修工程、室外工程等分項(xiàng)工程，各分項(xiàng)工程投資占建安總投資的比例一般是比較固定的，如高層建筑的土方工程和基礎(chǔ)工程占建安總投資的15%-25%、結(jié)構(gòu)工程占建安總投資的50%-60%，工程形象進(jìn)度就是指在評(píng)估時(shí)點(diǎn)已經(jīng)完成了哪些分項(xiàng)工程，工程進(jìn)展達(dá)到了什么程度(用百分比表示)。

4.專業(yè)人員費(fèi)用包括市場調(diào)查、可行性研究、環(huán)境影響評(píng)價(jià)、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)、建設(shè)工程招投標(biāo)等項(xiàng)費(fèi)用，一般為建安費(fèi)用(已建部分和未建部分總預(yù)算額)的3%-5%。

5.報(bào)建費(fèi)用主要是指基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，一般按照土地級(jí)別和用地類型不同進(jìn)行征收，長沙市標(biāo)準(zhǔn)為360元/平方米至120元/平方米不等。

6.管理費(fèi)按建安費(fèi)用(已建部分的預(yù)算額)的5%-8%計(jì)。

7.投資利息應(yīng)考慮地價(jià)和已建部分建安費(fèi)用兩部分，其中地價(jià)假設(shè)一次性投入，計(jì)息期為取得土地至評(píng)估時(shí)點(diǎn)，已建部分建安費(fèi)用假設(shè)均勻投入，計(jì)息期為開工至評(píng)估時(shí)點(diǎn)這段時(shí)間的一半。

8.開發(fā)利潤可以采用投資利潤率，以上述已投資總額為基數(shù)，利潤率為15%-35%，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場情況及社會(huì)平均利潤率確定。

9.銷售費(fèi)用主要包括買賣手續(xù)費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)及費(fèi)，一般為評(píng)估時(shí)點(diǎn)銷售收入的4%-6%。

10.銷售稅金及附加主要為營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加，為評(píng)估時(shí)點(diǎn)銷售收入的5.5%。

(二)假設(shè)開發(fā)法

假設(shè)開發(fā)法評(píng)估技術(shù)思路是以在建工程的預(yù)期市場價(jià)值扣除續(xù)建成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金后的凈值，結(jié)合現(xiàn)金流分析技術(shù)，對(duì)凈值在銷售期內(nèi)折現(xiàn)，以求得的折現(xiàn)值反映在建工程價(jià)值。

在建工程評(píng)估價(jià)值=[續(xù)建完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值-續(xù)建成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-銷售稅金]/(1+r)n/2

上式中，r―房地產(chǎn)折現(xiàn)率

n―銷售期

1.不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。確定在建工程續(xù)建完成后(現(xiàn)房)的市場價(jià)值應(yīng)注意：一是采用市場比較法確定未來不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值；二是未來不動(dòng)產(chǎn)不可能100%售完，特別是針對(duì)地下停車場和商業(yè)裙樓應(yīng)考慮一定的銷售率。

2.續(xù)建成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金可以參照“成本法”確定。

3.房地產(chǎn)折現(xiàn)率。折現(xiàn)率采用基準(zhǔn)利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法確定。

4.銷售期。從評(píng)估時(shí)點(diǎn)起至不動(dòng)產(chǎn)銷售完成需要經(jīng)歷一段時(shí)間，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模大小和市場行情不同，銷售速度不同，銷售期一般為0.5年―1年。

5.折現(xiàn)期。從現(xiàn)金流角度看，未來不動(dòng)產(chǎn)銷售屬于現(xiàn)金流入，續(xù)建成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金等費(fèi)用開支屬于現(xiàn)金流出，假定銷售和費(fèi)用發(fā)生都是均勻的，折現(xiàn)期為銷售期的1/2。

五、在建工程抵押變現(xiàn)分析

在建工程抵押權(quán)可以對(duì)抗其他債權(quán)請求，但作為貸款銀行也應(yīng)該注意，抵押以后并非萬事大吉，在行使抵押權(quán)的過程中仍然潛伏許多“陷阱”，影響在建工程變現(xiàn)能力：

1.建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。《合同法》第286條規(guī)定：“承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償”，最高人民法院在《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》中認(rèn)定：建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。因此，當(dāng)在建工程拍賣處置時(shí)，從拍賣價(jià)款中優(yōu)先支付發(fā)包人(開發(fā)商)拖欠承包人(施工單位)的工程款，銀行只能從剩余部分受償。因此，銀行一般要求承包人(施工單位)出具《放棄工程款優(yōu)先受償權(quán)的承諾函》，以保證自身抵押權(quán)的優(yōu)先地位。

2.土地出讓金優(yōu)先權(quán)。根據(jù)《擔(dān)保法》第56條的規(guī)定：“拍賣劃撥的國有土地使用權(quán)所得的價(jià)款，在依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)?！卑凑丈鲜鲆?guī)定，土地管理部門收取土地出讓金的權(quán)利也優(yōu)先于銀行的抵押權(quán)。因此，在評(píng)估劃撥土地上在建工程價(jià)值時(shí)，必須扣除劃撥土地應(yīng)繳納的出讓金。

3.稅收優(yōu)先權(quán)。2001年新修訂的《稅收征收管理辦法》第45條規(guī)定：“稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅款，稅收優(yōu)先于無擔(dān)保債權(quán)，法律另有規(guī)定的除外；納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或者納稅人財(cái)產(chǎn)被留置之前的，稅收應(yīng)當(dāng)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行?！痹撘?guī)定表明，欠稅行為發(fā)生在設(shè)定擔(dān)保之前，稅收優(yōu)先權(quán)在順序上優(yōu)先于抵押權(quán)。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在在建工程抵押之前已經(jīng)拖欠稅款的，商業(yè)銀行在處置抵押物時(shí)就會(huì)受到限制，商業(yè)銀行只有對(duì)收稅后的剩余部分才可以受償。

4.法院查封。由于我國土地和房產(chǎn)的登記部門不同，辦理在建工程抵押需要先到國土部門撤消原有的土地使用權(quán)抵押，再到房產(chǎn)部門辦理在建工程抵押。根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，“依法被查封的財(cái)產(chǎn)是不能抵押的”。當(dāng)銀行注銷土地使用權(quán)抵押、辦好在建工程抵押之前的這段時(shí)間內(nèi)，在建工程被查封，此時(shí)，在建工程將無法辦理抵押登記；此時(shí)銀行若回到國土部門，卻遇到土地也已經(jīng)被查封而無法辦理新的登記，恢復(fù)原有的土地抵押也無法做到，最終造成了抵押落空的尷尬局面。

5.已預(yù)售商品房。對(duì)同一套商品房，在建工程抵押與商品房預(yù)售不能同時(shí)并存，可能有兩種情況：一是在建工程抵押在先，商品房預(yù)售在后，此時(shí)開發(fā)企業(yè)必須事先取得抵押銀行同意，解除已設(shè)定的抵押關(guān)系，才能與購房人簽訂預(yù)售合同；二是商品房預(yù)售在先，在建工程抵押在后，此時(shí)銀行在確定在建工程抵押范圍時(shí)宜將已預(yù)售的戶室扣除在外，避免潛在的法律糾紛。

6.公共用房。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般都要配備一定數(shù)量的公共用房，如物業(yè)管理用房、配電間、消防室等，這些公共用房屬于為小區(qū)配套使用，是不能轉(zhuǎn)讓的，因此銀行在確定在建工程抵押范圍時(shí)也宜把這一部分公共用房扣除。

篇5

【關(guān)鍵詞】土地資源；收儲(chǔ)管理；必要性；策略

引言

土地收儲(chǔ)是土地收購與儲(chǔ)備制度的簡稱，土地收儲(chǔ)制度是我國國土資源部門與地方政府為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展采取的一種土地創(chuàng)新制度。從上世紀(jì)開始我國就開始實(shí)施土地收儲(chǔ)制度，土地收儲(chǔ)工作發(fā)展至今已經(jīng)取得了一定的進(jìn)步。隨著相關(guān)的法律法規(guī)逐漸完善，土地收儲(chǔ)制度對(duì)于土地調(diào)控、土地市場的規(guī)范、土地節(jié)約利用等都具有重要的促進(jìn)作用。

1 進(jìn)行土地收儲(chǔ)的必要性

土地收儲(chǔ)是土地管理過程中的一項(xiàng)必要工作，土地收儲(chǔ)工作是對(duì)土地資產(chǎn)進(jìn)行管理的一種重要措施。我國出臺(tái)的《土地儲(chǔ)備管理辦法》中，對(duì)土地收儲(chǔ)制度的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了確定。比如：市、縣人民政府國土資源管理部門為了能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)土地市場的調(diào)控，促進(jìn)土地資源的合理利用，需要依法取得土地并且對(duì)收購的土地進(jìn)行前期開發(fā)以及儲(chǔ)存，以滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中所需的土地資源。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)是市、縣人民政府批準(zhǔn)成立的，并且具有獨(dú)立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門的事業(yè)單位?？梢赃M(jìn)行土地收儲(chǔ)工作的土地包括依法收回的國有土地、收購的土地、已經(jīng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用并且已經(jīng)經(jīng)過土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地等，《土地儲(chǔ)備管理辦法》對(duì)于土地的收購以及儲(chǔ)存具有一定的指導(dǎo)作用，而土地收儲(chǔ)則是土地管理過程中的必要過程，不僅可以為市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供必要的土地資源，還可以防止國有資產(chǎn)流失。當(dāng)前土地管理過程中各級(jí)政府收儲(chǔ)工作的主要職責(zé)是儲(chǔ)備城市的國有存量土地，對(duì)舊城改造過程中所需要的建設(shè)用地以及城市和農(nóng)村的集體土地進(jìn)行收購和儲(chǔ)存。之所以對(duì)這些土地資源進(jìn)行收儲(chǔ)管理，主要是由于這些土地在開發(fā)之前的整體利用效率不高，尤其是一些城鄉(xiāng)結(jié)合點(diǎn)，人口比較混雜，土地的歸屬權(quán)比較混亂，有的是農(nóng)用地、有的土地是宅基地、有的土地是國有土地，隨著城市建設(shè)不斷擴(kuò)張，這些土地的價(jià)值也變得越來越高，為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，相關(guān)的政府部門必須要加強(qiáng)對(duì)這些土地的整合利用，因此必須要依法實(shí)施收儲(chǔ)計(jì)劃，并且簽訂相關(guān)的收儲(chǔ)協(xié)議，對(duì)土地的屬性進(jìn)行確定，從而確定土地的用途，比如土地若是屬于國有土地，則可以收回，若是屬于集體用地，則可以進(jìn)行報(bào)批轉(zhuǎn)用，對(duì)于不同用途的土地，需要制定不同的價(jià)格，對(duì)土地上的附著物進(jìn)行補(bǔ)償。

此外，土地收儲(chǔ)工作還是對(duì)土地市場進(jìn)行調(diào)控的客觀需要。在進(jìn)行土地收儲(chǔ)管理時(shí)，各地政府應(yīng)該要根據(jù)調(diào)控的土地市場的需要，對(duì)收儲(chǔ)的土地的規(guī)模以及范圍進(jìn)行確定，從而對(duì)土地進(jìn)行合理的規(guī)劃。對(duì)于一些閑置的、利用效率較低的國有土地要進(jìn)行優(yōu)先儲(chǔ)備，政府可以通過征用、收購、收回等方式，對(duì)一些分散的土地進(jìn)行整合與集中，從而使得土地資源的組合可以得到進(jìn)一步優(yōu)化，防止土地收益的流失，還可以規(guī)范土地市場的發(fā)展，加強(qiáng)對(duì)土地的有效利用。

2 進(jìn)行土地收儲(chǔ)的策略探討

2.1 做好土地收儲(chǔ)的準(zhǔn)備工作

在土地收儲(chǔ)工作中，最容易出現(xiàn)的問題是經(jīng)濟(jì)糾紛。當(dāng)前我國很多企業(yè)在發(fā)展過程中，由于范圍比較廣、跨度較大，因此一些企業(yè)在發(fā)展過程中對(duì)自身的不動(dòng)產(chǎn)以及債權(quán)債務(wù)的了解不夠，當(dāng)政府在進(jìn)行土地收儲(chǔ)管理時(shí)，與企業(yè)之間很容易出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)糾紛，出現(xiàn)糾紛時(shí)往往會(huì)對(duì)土地的收儲(chǔ)工作帶來嚴(yán)重的影響。不僅會(huì)影響到土地收儲(chǔ)的進(jìn)度，還會(huì)衍生出很多的新問題。為了避免這種糾紛的出現(xiàn)，在進(jìn)行土地收儲(chǔ)準(zhǔn)備時(shí)，必須要根據(jù)《城鎮(zhèn)土地調(diào)查規(guī)程》的具體要求對(duì)土地的權(quán)屬關(guān)系進(jìn)行調(diào)查，最好是委托實(shí)力較高的律師事務(wù)所對(duì)相關(guān)企業(yè)的資質(zhì)情況進(jìn)行調(diào)查，其中調(diào)查的內(nèi)容包括企業(yè)的規(guī)模、資產(chǎn)負(fù)債、信用度等情況，然后要出具專業(yè)的報(bào)告，為土地收儲(chǔ)工作奠定基礎(chǔ)。在進(jìn)行收儲(chǔ)管理之前做好相應(yīng)的準(zhǔn)備工作可以有效地避免收儲(chǔ)風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 建立現(xiàn)代化的土地收購儲(chǔ)備制度

隨著市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們對(duì)生態(tài)環(huán)境以及資源的重視程度逐漸提高，土地收儲(chǔ)工作也應(yīng)該要與現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展相吻合。為了實(shí)現(xiàn)土地收儲(chǔ)工作的快速發(fā)展，需要對(duì)土地收儲(chǔ)制度進(jìn)行完善，實(shí)現(xiàn)土地收儲(chǔ)制度的現(xiàn)代化、科學(xué)化以及規(guī)范化。土地收儲(chǔ)制度不僅包含了各種資金的籌集、住宅問題的解決，還包括對(duì)森林、濕地等土地資源進(jìn)行儲(chǔ)備以及保護(hù)。這種與人類的生存環(huán)境以及生態(tài)資源相關(guān)的土地儲(chǔ)備制度具有更加深刻的意義，也符合經(jīng)濟(jì)與生態(tài)協(xié)調(diào)發(fā)展的目標(biāo)。在具體的實(shí)施過程中，需要將土地收儲(chǔ)工作進(jìn)行細(xì)化，實(shí)現(xiàn)橫向收儲(chǔ)管理與縱向收儲(chǔ)管理，通過提高土地利用率、轉(zhuǎn)變土地用地性質(zhì)，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)土地結(jié)構(gòu)的有效利用。另外，在土地的收儲(chǔ)管理過程中，還應(yīng)該要改變傳統(tǒng)的將土地用于商業(yè)儲(chǔ)備的觀念，將土地資源用于公益事業(yè)的儲(chǔ)備，不僅可以實(shí)現(xiàn)社會(huì)的均衡化發(fā)展，還可以吸引投資，促進(jìn)對(duì)土地資源的挖掘以及開發(fā)管理。

2.3 加強(qiáng)對(duì)土地收儲(chǔ)制度的宣傳力度

土地收儲(chǔ)制度的完善是促進(jìn)土地收儲(chǔ)工作順利開展的關(guān)鍵，由于土地收儲(chǔ)過程中涉及的利益主要是政府與土地所有者之間的，因此土地管理過程中需要對(duì)土地收儲(chǔ)的相關(guān)制度進(jìn)行宣傳，使得土地所有者可以了解土地收儲(chǔ)的相關(guān)內(nèi)容、土地規(guī)劃用途、賠償制度等，從而使得土地收儲(chǔ)過程中可以更加順利。政府可以利用每年度的土地宣傳日，利用各種形式進(jìn)行土地資源的宣傳管理，比如通過廣播電視、文藝匯演、發(fā)放傳單等方式，加強(qiáng)土地收儲(chǔ)管理，使得人們可以從思想上認(rèn)識(shí)到土地利用的重要性，從而提高土地收儲(chǔ)管理效率。

3 結(jié)語

土地收儲(chǔ)是土地管理的重要內(nèi)容，也是對(duì)土地資源進(jìn)行整合的必要措施。土地收儲(chǔ)管理可以為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供更多的土地資源，同時(shí)可以防止國有土地資源的流失，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在土地收儲(chǔ)管理過程中，需要加強(qiáng)對(duì)相關(guān)制度的完善以及宣傳，做好相應(yīng)的準(zhǔn)備工作，比如加強(qiáng)與土地所有者之間的溝通和聯(lián)系，避免土地收儲(chǔ)管理過程中出現(xiàn)各種糾紛，同時(shí)加強(qiáng)土地收儲(chǔ)管理，不斷提高土地利用效率。

參考文獻(xiàn)：

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[2]李建軍.土地收購儲(chǔ)備工作的必要性[J].西部資源，2009（24）.

[3]杜廣平.淺議城市土地收儲(chǔ)管理[J].科技創(chuàng)業(yè)家，2013（03）.

[4]張衛(wèi)東.土地儲(chǔ)備存在的問題與對(duì)策[J].浙江國土資源，2005（10）.

篇6

一、登記過程中必須明確農(nóng)村住房與小產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別

在對(duì)農(nóng)村住房進(jìn)行初始登記時(shí)，必須明確區(qū)分農(nóng)村住房與小產(chǎn)權(quán)房，雖有不少學(xué)者在不斷試圖使小產(chǎn)權(quán)房合法化，但及至今日，國家政策仍對(duì)小產(chǎn)權(quán)房持否定態(tài)度。具體而言，筆者認(rèn)為，農(nóng)村住房與小產(chǎn)權(quán)房至少有以下幾點(diǎn)區(qū)別：

（一）兩者含義的界定

小產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋并出售給集體經(jīng)濟(jì)組織外的居民，因其無法獲得城市房地產(chǎn)登記管理部門核發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書，而是由村委會(huì)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)府頒發(fā)權(quán)屬證書。①而本文中的“農(nóng)村住房”則特指農(nóng)民依法在宅基地上建設(shè)的自住房。由此可推之：兩者的用途不同，小產(chǎn)權(quán)房是建造者用于銷售給主要是集體組織以外的人，并進(jìn)而獲取經(jīng)濟(jì)利益的，這是小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的出發(fā)點(diǎn)與落腳點(diǎn)；而農(nóng)村住房則是農(nóng)村村民修建用于自住的，體現(xiàn)了宅基地的制度價(jià)值。

（二）兩者特征的界定

根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房的定義和產(chǎn)生原因，小產(chǎn)權(quán)房的特征可概括為：其一，購房者沒有合法的產(chǎn)權(quán)證書，使得小產(chǎn)權(quán)房在今后拆遷征收時(shí)購房者的利益難以補(bǔ)償，以及今后對(duì)其流轉(zhuǎn)如再轉(zhuǎn)讓、抵押等障礙較多；其二，房屋價(jià)格低廉，這是小產(chǎn)權(quán)房市場得以存在并不斷壯大的原因之一；其三，在主觀上銷售者和購買者都存在僥幸心理，認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房可能在將來被合法化；其四，社會(huì)對(duì)它的存在一直有著不同的聲音，公權(quán)力雖對(duì)其不承認(rèn)不保護(hù)但也未采取有效的果斷的措施進(jìn)行遏制；其五，由于小產(chǎn)權(quán)房位于農(nóng)村，立于集體土地上，其質(zhì)量、配套設(shè)施幾乎達(dá)不到城市商品房的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村住房則是建立于具有福利性色彩的宅基地之上，并可以根據(jù)《房屋登記辦法》獲得產(chǎn)權(quán)證書，其存在是受法律保護(hù)的。

（三）兩者產(chǎn)生原因的界定

關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因，可以從多個(gè)角度來理解。第一，制度方面的原因，其主要表現(xiàn)為三個(gè)方面：1.農(nóng)地與城市土地在權(quán)利結(jié)構(gòu)、管理模式上的二元分割，即城鄉(xiāng)二元土地制度；2.農(nóng)地所有權(quán)與最終處置權(quán)的“二元”主體，即雖然法律規(guī)定農(nóng)地屬于農(nóng)民集體所有，但又規(guī)定國家享有最終處分權(quán)；3.農(nóng)地法律所有權(quán)與事實(shí)所有權(quán)的二元分離，即在法律上農(nóng)地屬于農(nóng)民集體所有，而實(shí)際上卻變成了集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會(huì)所有。②第二，城市房價(jià)飛漲促使農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房成為購房者的后備選擇。第三，城市化進(jìn)程中解決農(nóng)民負(fù)擔(dān)問題的一種方式。第四，小產(chǎn)權(quán)房是各方利益博弈的結(jié)果。③至于農(nóng)村住房的產(chǎn)生，它可以說是保障人權(quán)的一部分，它是歷史的必然，任何政府或公權(quán)力都不能對(duì)其進(jìn)行遏制，只能對(duì)其進(jìn)行正確引導(dǎo)，促使其更好的發(fā)展。

（四）兩者的法律效力的界定

從上文我們得知，小產(chǎn)權(quán)房在法律上是不予認(rèn)可的，同時(shí)根據(jù)《房屋登記辦法》等的規(guī)定，此類房屋是不能進(jìn)行合法登記的，因而小產(chǎn)權(quán)房也就不可能有合法的產(chǎn)權(quán)證，購房者擁有的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)不能被法律所承認(rèn)，也就是說不能得到有效的保護(hù)。小產(chǎn)權(quán)房的交易只能依靠雙方尤其是銷售者的道德信義來維持，但“道德是‘高’要求，法律是‘低’要求，高要求的事情可以朦朧審美，而低要求的事情必須涇渭分明?！盵2]涉及財(cái)產(chǎn)的交易應(yīng)當(dāng)是明確而非模糊的。

二、登記工作面臨諸多特殊困難

與城鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)登記相比，農(nóng)村住房登記面臨諸多困難，主要表現(xiàn)在：對(duì)超越“一戶一宅”而出現(xiàn)的“一戶多宅”的處理，對(duì)“超面積”房屋處理，“房地一體”原則在農(nóng)村執(zhí)行較困難，中國特殊的民工現(xiàn)象導(dǎo)致登記工作難以有效開展以及農(nóng)村住房登記歷史遺留問題等等方面。

（一）對(duì)超越“一戶一宅”而出現(xiàn)的“一戶多宅”的處理

根據(jù)《土地管理法》第62條“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”的規(guī)定，“一戶一宅”應(yīng)當(dāng)成為農(nóng)村住房登記的原則。但實(shí)際上，許多地區(qū)不乏“一戶多宅”，其“多宅”的取得途徑有合法亦有非法，如集體成員通過參軍、求學(xué)、結(jié)婚等多種方式轉(zhuǎn)變戶口但同時(shí)保有宅基地及其上的房屋；掌握公權(quán)者通過對(duì)公權(quán)的濫用，使得自己擁有“多宅”，以謀取私利。對(duì)于非法獲取部分，不予登記是合情合理合法的，但對(duì)合法獲得的部分，如果盡數(shù)按照“一戶一宅”的登記原則來處理，則會(huì)損害權(quán)利人的合法權(quán)益。

（二）對(duì)“超面積”房屋的處理

雖《土地管理法》第62條規(guī)定了宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，但違背此規(guī)定的現(xiàn)象屢見不鮮、屢禁不止。對(duì)于超建的房屋如何處理？這是在產(chǎn)權(quán)登記中應(yīng)當(dāng)解決的。對(duì)此問題，有觀點(diǎn)認(rèn)為“應(yīng)該由各地政府結(jié)合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)實(shí)情況制定，在初始登記的勘測過程中嚴(yán)格把關(guān)，區(qū)別對(duì)待。對(duì)嚴(yán)重超標(biāo)的房屋，應(yīng)該不予登記，并通報(bào)有關(guān)機(jī)構(gòu)監(jiān)督拆除；對(duì)超標(biāo)很小的房屋，在房產(chǎn)證上注明實(shí)測面積，補(bǔ)繳罰金后予以合法化；對(duì)其余超標(biāo)房屋頒發(fā)房產(chǎn)證，在房產(chǎn)證上分別注明實(shí)測面積和批準(zhǔn)面積，維持房屋現(xiàn)狀，在房屋翻建、拆遷后，將超出部分收回，并對(duì)新房屋變更登記?！盵3]筆者認(rèn)為，此問題的解決辦法可以參考廈門市農(nóng)村住房及宅基地登記的做法，即應(yīng)當(dāng)結(jié)合歷史及各地具體情況來分別進(jìn)行處理。

（三）“房地一體”原則的約束使農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)初始登記在一定程度上受阻

在農(nóng)村，“房地一體”則表現(xiàn)為“房隨地走”，然房地一致原則適用于農(nóng)村房屋初始登記時(shí)存在例外情形，如農(nóng)民建房后轉(zhuǎn)為非農(nóng)戶口，能否取得房屋所有權(quán)；因繼承或婚姻關(guān)系，城鎮(zhèn)居民能否取得農(nóng)村房屋所有權(quán)等。根據(jù)四川大學(xué)洪運(yùn)的觀點(diǎn)，我國應(yīng)當(dāng)采取“房地適度分離”的立法例，同時(shí)建議對(duì)《房屋登記辦法》第8條修改為：辦理房屋登記，應(yīng)當(dāng)遵循房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則，但有相反證據(jù)證明的除外。[4]

（四）中國特殊的民工現(xiàn)象導(dǎo)致登記工作難以有效開展

為了追求更高的經(jīng)濟(jì)收入，我國農(nóng)民大量向沿海及城市集聚，形成了中國特殊的民工現(xiàn)象，這一現(xiàn)象一方面帶來諸多好處，但另一方面，由于許多農(nóng)民不在農(nóng)村，又使得許多針對(duì)農(nóng)村的政策難以得到宣傳及有效落實(shí)，農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)初始登記方面的政策措施亦包含其中。

（五）農(nóng)村住房登記歷史遺留問題使得農(nóng)村住房初始登記難度增加

《房屋登記辦法》明確規(guī)定了農(nóng)村住房初始登記應(yīng)當(dāng)提交的相關(guān)法律文件，包括宅基地使用權(quán)證明、申請登記房屋符合規(guī)劃的證明以及房屋測繪報(bào)告或者村民住房平面圖等。同時(shí)，登記又要遵循房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則，即“先地后房”的原則。但長期以來，由于我國沒有建立完整、規(guī)范的農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理制度，給目前大規(guī)模開展農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)登記帶來很大困難。

三、農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)初始登記的需求受諸多因素的影響

農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)初始登記的需求主要說的是公眾（主要是農(nóng)民）對(duì)尚未進(jìn)行登記的農(nóng)村住房有對(duì)農(nóng)村住房進(jìn)行登記的意愿及要求。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部廢止《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》后，頒布了《房屋登記辦法》，使得農(nóng)村房屋登記工作有法可依，對(duì)加快全國范圍內(nèi)統(tǒng)一的房屋權(quán)屬登記工作進(jìn)程有重大意義。然而，與城鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)公眾需求較單一的影響因素相比，公眾對(duì)農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)初始登記的需求受諸多因素的影響。

（一）登記需求受經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平影響

“土地之所以有價(jià)格，在于土地的稀缺性和壟斷性，并且其價(jià)格受到供求關(guān)系和地理區(qū)位的影響”，[5]與土地相連的房屋亦為因變量，一般而言，農(nóng)民辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的需求與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度成正比：在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，農(nóng)民辦理房屋產(chǎn)權(quán)證意愿比較強(qiáng)，反之則相反。經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)往往會(huì)帶來當(dāng)?shù)卦S多條件及觀念的轉(zhuǎn)變，同時(shí)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，農(nóng)民對(duì)其財(cái)產(chǎn)進(jìn)行“物盡其用”的機(jī)會(huì)相對(duì)來說要多，農(nóng)村住房是其財(cái)產(chǎn)，他們在保證其財(cái)產(chǎn)安全的最低限度的同時(shí)，會(huì)不斷謀求通過其財(cái)產(chǎn)帶來的利益最大化。

（二）登記需求受地域因素的影響

這里的地域因素主要表現(xiàn)為城鎮(zhèn)與農(nóng)村方面，筆者通過對(duì)武漢江夏區(qū)的調(diào)研發(fā)現(xiàn)：農(nóng)民對(duì)農(nóng)村住房登記的需求以城鎮(zhèn)為中心向外遞減，越靠近城鎮(zhèn)越強(qiáng)烈，越向外則越減弱，至邊遠(yuǎn)農(nóng)村，農(nóng)民幾乎沒有要對(duì)其房屋進(jìn)行登記的意識(shí)。至于這一現(xiàn)象產(chǎn)生的原因，筆者認(rèn)為與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和開放程度以及下文將提及的當(dāng)事人的認(rèn)知水平有密切關(guān)系。

（三）登記需求受農(nóng)民的認(rèn)知水平影響

在前文中筆者已經(jīng)提到產(chǎn)權(quán)登記的重要意義，但這些意義能否為農(nóng)民所認(rèn)可則事關(guān)農(nóng)村住房登記工作的順利開展。實(shí)際上，由于農(nóng)民對(duì)農(nóng)村住房登記的認(rèn)識(shí)較少或不全面，使得農(nóng)民對(duì)該問題的認(rèn)識(shí)也極易被其他因素如政策宣傳、信息流動(dòng)、他人行為等等影響。

（四）登記需求受其他因素影響

其他因素如“集體土地范圍內(nèi)的房屋無論轉(zhuǎn)讓還是抵押都受嚴(yán)格限制，故此，所有人辦理初始登記的動(dòng)力不足，這使得一直以來，我國集體土地房屋所有權(quán)的初始登記率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國有土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)的初始登記率”；[6]受錯(cuò)誤信息如認(rèn)為農(nóng)村住房登記后可以自由抵押、買賣、出租等的影響；出現(xiàn)意外事故、不可抗力而急需用錢但又無其他途徑可選時(shí)，農(nóng)民不得不考慮利用其房產(chǎn)來救急；政策宣傳；鄰里行為及集體行為等等。

四、登記并不必然剔除農(nóng)民對(duì)其住房享有的自有權(quán)的限制

產(chǎn)權(quán)登記的目標(biāo)包括減少不確定性，明確產(chǎn)權(quán)及歸宿，產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)的激勵(lì)功能、約束功能、收入分配功能及外部性內(nèi)部化功能。④當(dāng)全國多地試點(diǎn)農(nóng)村住房登記時(shí)，有不少學(xué)者及農(nóng)民感到興奮，畢竟，如果按照城市房屋產(chǎn)權(quán)登記的思維，農(nóng)村住房登記表明農(nóng)村住房利用流轉(zhuǎn)走出了第一步。但實(shí)際上，在產(chǎn)權(quán)登記后，并不意味著農(nóng)民可以像城市居民一樣能夠自由地對(duì)其住房享有的自有權(quán)。農(nóng)民利用自己的房屋要受到更多來自公法的制約，之所以如此，是因?yàn)椤肮▽?duì)于所有權(quán)的限制，大多系以保障國家公共利益或社會(huì)共同生活利益為目的”，[7]這種制約的根源體現(xiàn)在農(nóng)村宅基地的歸宿及性質(zhì)上。

我國《土地管理法》第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地……農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”；國務(wù)院辦公廳頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》中規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”；《物權(quán)法》第184條規(guī)定：“下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：……（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外……”；《擔(dān)保法》第37條規(guī)定：“下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：……（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)……”從以上可以看出，農(nóng)村住房流轉(zhuǎn)受到較大限制，買賣、出租方面的限制性條件為：一是房屋流轉(zhuǎn)一般只能在農(nóng)村集體組織成員間進(jìn)行；二是房屋流轉(zhuǎn)同時(shí)宅基地隨之流轉(zhuǎn)；三是房屋及其宅基地流轉(zhuǎn)必須變更登記；四是出租、出賣后農(nóng)民不能再申請宅基地。[8]而至于農(nóng)村住房抵押，法律實(shí)際上對(duì)其持否定態(tài)度。

對(duì)農(nóng)村住房流轉(zhuǎn)的限制的根源體現(xiàn)在農(nóng)村宅基地的歸宿及性質(zhì)上。宅基地屬于集體所有，農(nóng)民只享有使用權(quán)，宅基地使用權(quán)只是集體組織的成員申請并無償取得。它對(duì)農(nóng)民來說具有身份福利性質(zhì)。宅基地以戶為單元，實(shí)行“一戶一宅”，不能一戶有多處宅基地，此外，“房隨地走”成為農(nóng)村的一般性原則。國家對(duì)農(nóng)村住房流轉(zhuǎn)有種種限制是因?yàn)椤罢厥褂脵?quán)盡管是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利，但是具有一定的身份性質(zhì)，并不適合自由轉(zhuǎn)讓，而只能在一定的范圍進(jìn)行。一旦允許宅基地可以向所有人轉(zhuǎn)讓，則宅基地就不再與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員聯(lián)系一起，這不符合宅基地使用權(quán)的固有屬性”，[9]“我國現(xiàn)階段和今后相當(dāng)長的時(shí)期內(nèi)，禁止宅基地轉(zhuǎn)讓都是符合我國社會(huì)的共同利益和農(nóng)民利益的”。[10]當(dāng)然，為了使宅基地的限制性影響降低，保護(hù)特殊情況下農(nóng)民的利益以及使農(nóng)村住房的價(jià)值能夠最大化的體現(xiàn)，有學(xué)者建議采取房地適度分離的立法例；⑤也有學(xué)者提出給“房地一體”松綁，建議對(duì)房屋和土地關(guān)系采用二元主義立法模式，并希望借鑒法定租賃權(quán)來實(shí)現(xiàn)農(nóng)民對(duì)其房屋享有的完全所有權(quán)及支配權(quán)。⑥

雖然農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)登記并不必然剔除農(nóng)民對(duì)其住房享有的自有權(quán)的限制，但這為明確產(chǎn)權(quán)歸屬，破除城鄉(xiāng)二元體制，以及將來關(guān)于宅基地及農(nóng)村住房流轉(zhuǎn)的制度改革邁出了重要的一步。

[注釋]

①小產(chǎn)權(quán)房的概念一直存在著爭議，不同學(xué)者對(duì)其有不同認(rèn)識(shí)。如任輝在《利益衡量視角下“小產(chǎn)權(quán)房”的出路探究》（載于《西南政法大學(xué)學(xué)報(bào)》2009年第一期，第51-57頁）中提到“小產(chǎn)權(quán)房”的具體含義有三種解釋。李晉榮在《在和諧發(fā)展中解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題》（載于《成都行政學(xué)院學(xué)報(bào)》2008年第三期，第41-42，56頁）中指出，“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金和其他稅費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)等等。

②參見：韓清懷 《市場經(jīng)濟(jì)背景下我國土地法律制度的合理性思考――以小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象為視角》載于《法制與社會(huì)》2007年第11期，第335-336頁。

③參見：吳春岐、劉寶坤《“小產(chǎn)權(quán)房”歷史與未來的法學(xué)透視――“法學(xué)專家透視小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象”》載于《房地產(chǎn)法律》2008年第4期，第30-32頁。

④參見吳遠(yuǎn)來：《農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)制度研究》，湖南人民出版社2010年版第41頁。

篇7

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)權(quán)屬登記；風(fēng)險(xiǎn)；防范措施

房地產(chǎn)權(quán)屬登記是土地使用權(quán)登記發(fā)證和房屋權(quán)屬登記發(fā)證制度的總稱，是指房地產(chǎn)行政管理部門代表政府對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，從而依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，需要通過權(quán)屬登記來保證房地產(chǎn)交易的安全，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展。房地產(chǎn)權(quán)屬登記工作比較繁瑣，涉及利益關(guān)系較多，房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)認(rèn)真負(fù)責(zé)地做好各項(xiàng)工作，保障當(dāng)事人的權(quán)益。

1房地產(chǎn)權(quán)屬登記存在風(fēng)險(xiǎn)的原因

房地產(chǎn)權(quán)屬登記出現(xiàn)問題大多是源于登記錯(cuò)誤，只有少數(shù)特殊情況是負(fù)責(zé)人故意而為之。登記錯(cuò)誤產(chǎn)生既有主觀的原因，也有客觀的原因。

1.1客觀因素

國家政府制度的不完善，登記人提供資料有誤都是導(dǎo)致房地產(chǎn)權(quán)屬登記出現(xiàn)錯(cuò)誤的客觀原因。首先國家在房地產(chǎn)權(quán)屬登記方面的法律法規(guī)并不完善，不完善的法律難以對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬登記工作進(jìn)行指導(dǎo)，還給管理工作制造了混亂?！?物權(quán)法》是我國第一部規(guī)定物產(chǎn)所有的法律文獻(xiàn)，但是配套的法律法規(guī)或部門規(guī)章卻不夠完善，而且相互矛盾，理論性的法律法規(guī)與實(shí)際操作互相脫離，比如說對(duì)于房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的模式選擇，對(duì)登記部門和登記行為性質(zhì)的定義，對(duì)登記審查部門的職權(quán)限制都沒有準(zhǔn)確的規(guī)定，在實(shí)際管理時(shí)，勢必會(huì)引發(fā)一系列的問題。其次相互矛盾的規(guī)章制度會(huì)使登記人員無所事從，比如說，《抵押管理辦法》第三十五條提出，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。而《房屋登記條例》中第四十四條對(duì)記載于登記簿中的內(nèi)容只涉及到“被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額“，并未要求房屋的價(jià)值。因此，對(duì)房屋他項(xiàng)權(quán)登記是否對(duì)抵押物的價(jià)值進(jìn)行必要的審核值得探討，第三，各地方對(duì)政策理解程序不同，導(dǎo)致執(zhí)行方式 不同，這種制度沖突及制度執(zhí)行力不同會(huì)引發(fā)來自不同地方公民的不滿，增加管理工作的難度。自由裁量權(quán)的空子越大，登記錯(cuò)誤發(fā)生的可能性也將越大。最后，如果在當(dāng)事人進(jìn)行申報(bào)登記時(shí)故意提供虛假信息，登記機(jī)構(gòu)登記時(shí)沒有調(diào)查，或者由于工作量較大，工作人員一時(shí)疏忽登記錯(cuò)信息，又或者中介機(jī)構(gòu)，測繪機(jī)構(gòu)，公證機(jī)構(gòu)沒有做好本職工作，也將導(dǎo)致登記錯(cuò)誤。

1.2主觀因素

主觀因素主要從登記機(jī)構(gòu)本身進(jìn)行分析。由于不同地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展快慢不同，科技發(fā)展水平不同，各個(gè)地方的房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)信息系統(tǒng)的完善程度也不同。有些房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)信息系統(tǒng)較為落后，信息不完善，錄入的信息容易丟失，信息錄入轉(zhuǎn)換時(shí)容易錯(cuò)漏，系統(tǒng)運(yùn)行時(shí)常常出現(xiàn)障礙，也會(huì)造成房地產(chǎn)權(quán)屬登記工作出現(xiàn)紕漏。其次從工作人員主觀上來看，仍舊存在責(zé)任意識(shí)淡薄的登記機(jī)構(gòu)工作人員，在錄入身份證的信息時(shí)馬馬虎虎，導(dǎo)致數(shù)據(jù)出錯(cuò)，丟失，在錄入信息之后沒有進(jìn)行檢查，增加了數(shù)據(jù)出錯(cuò)的幾率。全國范圍內(nèi)從事房屋登記工作的人員并具備房屋登記官資格 的人員占比非常低，法律意識(shí)淡薄，當(dāng)自行裁量的時(shí)候，僅僅憑借個(gè)人認(rèn)知處理問題，使得結(jié)果與實(shí)際出現(xiàn)偏差，造成登記錯(cuò)誤。

2防范房地產(chǎn)權(quán)屬登記風(fēng)險(xiǎn)的措施

2.1實(shí)施制度化的質(zhì)量管理機(jī)制

制度化的質(zhì)量管理機(jī)制需要嚴(yán)格實(shí)施錯(cuò)案追究制度，質(zhì)量檢查抽查制度，身份證認(rèn)證制度，相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，做到賞罰分明，責(zé)權(quán)明確。錯(cuò)案追究制度要求相關(guān)監(jiān)管部門要認(rèn)真核對(duì)房產(chǎn)登記人的信息，包括其身份證，房產(chǎn)證，律師資格證，公證書，規(guī)劃驗(yàn)收證明等。一旦發(fā)現(xiàn)登記錯(cuò)案，要及時(shí)尋找登記當(dāng)事人和當(dāng)日的登記值班人員，追究其相關(guān)的法律責(zé)任，并在錄入檔案之前糾正信息。質(zhì)量檢查抽查制度要求登記機(jī)構(gòu)的監(jiān)管部門每個(gè)月定期進(jìn)行檔案抽查核實(shí)工作，還要進(jìn)行不定期的突擊檢查，保持工作人員的警惕性，使其不敢懈怠工作。通過定期和不定期的信息錄入抽查，還可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)檔案存檔，信息錄入存在的問題，做到防患于未然。身份認(rèn)證制度要求在登記房產(chǎn)權(quán)屬信息的時(shí)候，要認(rèn)真核實(shí)登記人的身份證信息，以及相關(guān)房產(chǎn)權(quán)屬證件的信息，重要的證件必須有戶口所在地公安部門的蓋章，以及相關(guān)部門的簽章。對(duì)于原則問題，絕不容許工作人員馬虎大意。為了對(duì)登記檔案信息的員工進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，還要明確獎(jiǎng)懲制度，對(duì)于登記信息長期無誤的登記人員，可以給與其必要的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。而對(duì)，導(dǎo)致登記錯(cuò)案發(fā)生的登記人員，不僅要記過處分，還要罰款充公。

2.2實(shí)施規(guī)范化的質(zhì)量管理機(jī)制

沒有規(guī)矩，不成方圓。規(guī)范化的質(zhì)量管理機(jī)制需要登記機(jī)構(gòu)按照單位內(nèi)部管理規(guī)定狠抓辦件質(zhì)量管理，堅(jiān)決杜絕登記偽證，假證的現(xiàn)象，在發(fā)生錯(cuò)案之后，不僅要追究當(dāng)事人的責(zé)任，還要追查登記的工作人員，對(duì)其實(shí)施處罰。每個(gè)月不僅有定期的檔案檢查，還有不定期的抽查行動(dòng)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)在機(jī)構(gòu)內(nèi)部進(jìn)行分析通報(bào)，嚴(yán)格懲處犯案人員以儆效尤。嚴(yán)格的懲罰制度能夠樹立管理威信，使得工作人員提高自己的警惕意識(shí)，管理人員加強(qiáng)監(jiān)督管理力度，嚴(yán)防登記錯(cuò)案。對(duì)于律師見證書，公證書，規(guī)劃驗(yàn)收證明這些資料，必須通過嚴(yán)格的審核方能夠進(jìn)行登記，除了網(wǎng)上對(duì)比之外，還可以通過電話核實(shí)信息準(zhǔn)確性，對(duì)于存在疑問的證件，首先進(jìn)行登記再提交給上級(jí)。規(guī)范化的質(zhì)量管理機(jī)制不僅僅涉及對(duì)登記流程的管理，還涉及整個(gè)登記機(jī)構(gòu)的制度管理，其目的在于規(guī)范管理流程，提高管理的效率。因此除了嚴(yán)抓登記人員對(duì)登記細(xì)信息的核對(duì)狀況，監(jiān)管部門對(duì)信息檔案的核實(shí)抽查之外，還要注重對(duì)登記機(jī)構(gòu)制度優(yōu)化的管理，改善不合理的管理制度，簡化管理步驟。

2.3實(shí)施信息化的質(zhì)量管理機(jī)制

信息化的質(zhì)量管理機(jī)制是保證整個(gè)登記機(jī)構(gòu)能夠高效運(yùn)行的管理機(jī)制，登記機(jī)構(gòu)要要合理分配機(jī)構(gòu)內(nèi)部的資金資源，加強(qiáng)機(jī)構(gòu)信息系統(tǒng)的建設(shè)工作，提高對(duì)信息的錄入，存儲(chǔ)，管理效率。簡而言之，就是要不斷完善登記機(jī)構(gòu)的信息管理系統(tǒng)，首先是信息的錄入系統(tǒng)，要求信息錄入人員要有高度的責(zé)任心，如果馬虎就可能就產(chǎn)生極其嚴(yán)重的后果。其次是信息的查詢系統(tǒng)，要核對(duì)客戶信息，需要查詢較多的資料，如果信息查詢系統(tǒng)不完善，時(shí)不時(shí)無法登陸辦公網(wǎng)站，這樣不僅影響登記人員的情緒，也影響登記當(dāng)事人的情緒，因?yàn)榍榫w問題而導(dǎo)致工作出錯(cuò)的例子屢見不鮮。因此登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立強(qiáng)大的信息系統(tǒng)，使得房屋登記工作人員鼠標(biāo)輕輕一點(diǎn)，所有資料都能夠完整的出現(xiàn)在其眼前。其三是信息存儲(chǔ)系統(tǒng)，這些資料就彌足珍貴了。除了確保資料完整真實(shí)之外，還要將客戶的信息進(jìn)行加密處理，防止泄露客戶的隱私。同時(shí)建立“異地備份”制度，當(dāng)信息遭遇毀滅性破害時(shí)，至少還有備份，可以查詢利用。

結(jié)語

房地產(chǎn)權(quán)屬登記工作關(guān)乎當(dāng)事人和權(quán)利人雙方的利益，也關(guān)乎整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。登記機(jī)構(gòu)需要與司法部門，公證部門，規(guī)劃部門等機(jī)構(gòu)緊密配合，不斷提升登記機(jī)構(gòu)工作人員業(yè)務(wù)素質(zhì)，提升服務(wù)質(zhì)量，完善審核機(jī)制和獎(jiǎng)懲機(jī)制。國家也要不斷完善相關(guān)的法律法規(guī)，避免管理混亂，減少登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償風(fēng)險(xiǎn)的幾率。

篇8

房屋編碼：__________

青島市工商行政管理局

青島市建設(shè)委員會(huì)制定

特別告知

一、本合同文本是根據(jù)有關(guān)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律、法規(guī)、規(guī)定制定的示范文本，印制的合同條款為提示性條款，供雙方當(dāng)事人約定采用。

二、購房是一種民事法律行為，涉及的標(biāo)的額較大、專業(yè)性較強(qiáng)、法律規(guī)范較多，為更好地維護(hù)雙方當(dāng)事人的權(quán)益，雙方簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)慎重，力求簽訂得具體、全面、嚴(yán)密。

三、在簽訂預(yù)售合同前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向購房人出示商品房預(yù)售許可證。預(yù)售許可證真實(shí)性、合法性及該商品房屋是否存在重復(fù)預(yù)售和被司法機(jī)關(guān)查封等權(quán)利轉(zhuǎn)移受限制的情況，購房人可向該商品房屋所在地的區(qū)市房地產(chǎn)交易中心查閱。

四、為保護(hù)合同雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，雙方可以將預(yù)售廣告、售樓書約定為商品房預(yù)售合同的附件。

五、預(yù)售的商品房是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在建設(shè)中的房屋（或已建成但未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記證明的房屋），該房屋的面積、交房日期質(zhì)量等方面都存在著不確定因素。房屋買賣雙方在簽訂前，應(yīng)對(duì)下列問題予以充分了解：

1.商品房預(yù)售時(shí)房屋的建筑面積是暫測的，房屋交付時(shí)則以房屋所在地房屋、土地或房地產(chǎn)主管部門認(rèn)定的測繪機(jī)構(gòu)實(shí)測建筑面積為準(zhǔn)。預(yù)售合同中須明確載明房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、公用分?jǐn)偨ㄖ娣e。暫測面積與交付時(shí)實(shí)測面積不一致，按《商品房銷售管理辦法》第二十條規(guī)定）處理。

[第二十條：按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。

合同未作約定的，按以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款；

（二）面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積

面積誤差比=_______________________X100%

合同約定面積

因本辦法第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成面積差異，當(dāng)事人不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。

2.國務(wù)院的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定，施工單位對(duì)商品房屋的質(zhì)量的保修期限為：'（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。'保修期限自竣工合格驗(yàn)收之日起計(jì)算。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)購房人購買的商品房屋得保修責(zé)任從房屋交付之日起承擔(dān)，保修期自房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起，不得少于兩年。

3.房屋交付使用后，房屋的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，按國務(wù)院的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十二條關(guān)于'商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。'的規(guī)定處理。

六、雙方履行合同發(fā)生爭議的，可選擇向不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院，也可選擇向仲裁委員會(huì)申請仲裁。如果選擇申請仲裁的，可向本市的仲裁委員會(huì)申請，也可向外地的仲裁委員會(huì)申請，本市的仲裁委員會(huì)全稱是青島仲裁委員會(huì)。

七、商品房預(yù)售合同簽訂后應(yīng)及時(shí)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理商品房預(yù)售合同登記備案，以便保護(hù)合同雙方當(dāng)事人權(quán)益。不登記備案的預(yù)售合同，當(dāng)發(fā)生重復(fù)預(yù)售、抵押等事實(shí)時(shí)不能對(duì)抗第三人。根據(jù)規(guī)定，辦理登記手續(xù)，可由合同當(dāng)事人雙方共同辦理，也可由購房人一方單獨(dú)辦理。

青島市商品房預(yù)售合同

甲方（賣方）_________

住所：_________________ 郵編：__________________________

營業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：_________

資質(zhì)證書號(hào)碼：_________

法定代表人：___________ 聯(lián)系電話：______________________

委托人：___________ 聯(lián)系電話：______________________

乙方（買方）_________

國籍：_________________ 居?。ㄗ裕┧?/p>

省市：__________

個(gè)人/公司：____________ 性別：__________________________

出生年月日：___________

住所（址）___________ 郵編：__________________________

證件名稱：_____________ 號(hào)碼：__________________________

聯(lián)系電話：_____________

委托/法定人：______ 聯(lián)系電話：______________________

住所（址）___________

甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方購買甲方預(yù)售《_____________》商品宜，訂立本合同。

第一條 甲方通過土地使用權(quán)方式取得區(qū)/市地塊土地使用權(quán)，并依法進(jìn)行了土地使用權(quán)登記取得房地產(chǎn)權(quán)證，證書號(hào)為：______土地面積為：_____________，土地用途為：_____________.

甲方經(jīng)批準(zhǔn)，在該地塊上投資建造《_____________》（暫定名/現(xiàn)定名）商品房，主體建筑物的建筑結(jié)構(gòu)為_____________結(jié)構(gòu)；建筑物地上層數(shù)為_____________層，地下層數(shù)為_____________層。

上述商品房已具備規(guī)定的預(yù)售條件，_____________已批準(zhǔn)上市預(yù)售（預(yù)售許可證編號(hào)：_____________）

第二條 乙方向甲方購買區(qū)/市路號(hào)《_____________》_______棟_____單元_____層_____戶（以下簡稱該房屋），政府批準(zhǔn)的規(guī)劃用途為_____.

據(jù)甲方暫測該房屋建筑面積為___________平方米，其中套內(nèi)建筑面積為___________平方米、公用分?jǐn)偨ㄖ娣e為___________平方米，另有地下附屬面積___________平方米（價(jià)格詳見補(bǔ)充條款）該房屋建筑層高為___________米。

該房屋建筑設(shè)計(jì)及平面圖見本合同附件二；該房屋建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)見本合同附件三；該房屋相關(guān)情況說明（抵押關(guān)系、資料關(guān)系）見本合同附件四，（相鄰關(guān)系及小區(qū)平面布局）見本合同附件六；該房屋《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》、《使用公約》或有關(guān)承諾書見本合同附件五。

第三條 乙方購買該房屋，每平方米房屋建筑面積單價(jià)（不包含房屋全裝修價(jià)格）為___________人民幣_(tái)__________元。

（大寫）______________________.

根據(jù)甲方暫測的房屋建筑面積，乙方購買該房屋的總房價(jià)款（不包含房屋全裝修價(jià)格）暫定為人民幣_(tái)__________元。

（大寫）______________________.

該房屋全裝修總價(jià)為人民幣_(tái)__________元。

（大寫）______________________.

第四條 乙方購買該房屋的總房價(jià)款（含附件三中裝修、設(shè)備價(jià)格）是指該房屋和相應(yīng)比例的土地使用權(quán)的總價(jià)格。本合同約定的總房價(jià)款除該房屋建筑面積的暫測與實(shí)測不一致的原因外，不再作變動(dòng)。

第五條 在該房屋交付時(shí)，房屋建筑面積以認(rèn)定的測繪機(jī)構(gòu)實(shí)測面積為準(zhǔn)，如甲方暫測面積與實(shí)測面積不一致時(shí)，除法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定外按下列約定處理：

1.按該房屋每平方米建筑面積單價(jià)計(jì)算多退少補(bǔ)；

2.甲方同意當(dāng)暫測面積與實(shí)測面積的誤差超過+___________%（包括___________%），不向乙方收取超過部分的房價(jià)款；甲方同意當(dāng)暫測面積與實(shí)測面積的誤差超過-___________% （包括-___________%），乙方有權(quán)單方面解除本合同。乙方行使甲方解除權(quán)時(shí)，必須在雙方簽署《房屋交接書》之時(shí)或之前提出，否則視為放棄該項(xiàng)權(quán)利。

第六條 簽訂本合同時(shí)，該房屋建設(shè)工程建設(shè)到。乙方應(yīng)當(dāng)按本合同約定時(shí)間如期足額將房價(jià)款解入甲方的預(yù)售款監(jiān)管帳戶（預(yù)售款監(jiān)管機(jī)構(gòu)：___________、___________帳戶名稱、帳號(hào)：___________）預(yù)售款按政府規(guī)定監(jiān)管使用。

乙方的付款方式和付款期限由甲乙雙方在附件一中約定明確。

第七條 乙方若未按本合同約定的時(shí)間付款，應(yīng)當(dāng)向甲方支付違約金，違約金按逾期未付款額的日萬分之計(jì)算，違約金自本合同的應(yīng)付款期限之第二天起算至實(shí)際付款之日止，逾期超過天后，甲方有權(quán)選擇下列第種方案追究乙方責(zé)任：

一、甲方有權(quán)單方面解除本合同，乙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。賠償金額為總房價(jià)款的___________%，甲方有權(quán)在乙方已支付的房價(jià)款中扣除乙方應(yīng)支付的賠償金額，剩余房款退還給乙方。如乙方已支付的房價(jià)款不足賠償?shù)?，甲方有?quán)追索。

甲方如行使解除合同權(quán)的，應(yīng)當(dāng)書面通知乙方。

二、____________________________________________

第八條 簽訂本合同后，甲方不得擅自變更該房屋的建筑設(shè)計(jì)（見附件二），確需變更的應(yīng)當(dāng)征得乙方書面同意并報(bào)規(guī)劃管理部門審核批準(zhǔn)，在獲得批準(zhǔn)之日起天內(nèi)

與乙方簽訂本合同變更協(xié)議。

甲方未征得乙方同意擅自變更該房屋的建筑設(shè)計(jì)，乙方有權(quán)單方面解除本合同。

第九條 甲方不得擅自變更已經(jīng)與乙方約定的小區(qū)平面布局（見附件六），確需變更的應(yīng)當(dāng)征得乙方書面同意。

甲方未征得乙方同意變更小區(qū)的平面布局，乙方有權(quán)要求甲方恢復(fù)，如不能恢復(fù)的，甲方應(yīng)當(dāng)向乙方支付總房價(jià)款的_______%違約金。

第十條 該房屋的交付必須符合下列第種方案所列條件：

一、取得了房地產(chǎn)權(quán)屬登記證明；甲方對(duì)該房屋設(shè)定的抵押已注銷；甲方已按規(guī)定繳納了物業(yè)維修基金。

二、_______________________________________________________

第十一條 甲方定于年月日前將該房屋交付給乙方，除不可抗力外。

第十二條 甲方如未在本合同第十一條約定期限內(nèi)將該房屋交付乙方，應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按乙方已支付的房價(jià)款日萬分之計(jì)算，違約金自本合同第十一條約定的最后交付期限之第二天起算至實(shí)際交付之日止。逾期超過天，乙方有權(quán)選擇下列第種方案追究甲方責(zé)任：

一、乙方有權(quán)單方面解除本合同。

二、____________________________________________

第十三條 該房屋符合本合同第十條約定的交付條件后，甲方應(yīng)在交付之日前天書面通知乙方辦理交付該房屋的手續(xù)，乙方應(yīng)在收到該通知之日起天內(nèi)，會(huì)同甲方對(duì)該房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接。房屋交付的標(biāo)志為。

在驗(yàn)收交接時(shí)，甲方應(yīng)出示符合本合同第十條約定的房屋交付條件的證明文件，因該房屋用途為___________用房，甲方應(yīng)向乙方提供《___________質(zhì)量

保證書》和《___________使用說明書》。同時(shí)，甲方應(yīng)當(dāng)根據(jù)乙方要求提供實(shí)測面積的有關(guān)資料。

甲方如不出示和不提供前款規(guī)定的材料，乙方有權(quán)拒絕接受該房屋，由此而產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由甲方承擔(dān)。

第十四條 在甲方取得了房地產(chǎn)權(quán)屬登記證明后日內(nèi)，由甲、乙雙方簽署本合同規(guī)定的《房屋交接書》。《房屋交接書》作為辦理該房屋過戶手續(xù)的必備文件。

甲、乙雙方在簽署《房屋交接書》之日起___________天內(nèi)，由雙方依法向

交易中心辦理價(jià)格申報(bào)、過戶申請手續(xù)、申領(lǐng)該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）

第十五條 該房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任自該房屋交付之日起由甲方轉(zhuǎn)移給乙方。如乙方未按約定的日期辦理該房屋的驗(yàn)收交接手續(xù)，甲方應(yīng)當(dāng)發(fā)出書面催告書一次。乙方未按催告書規(guī)定的日期辦理該房屋的驗(yàn)收交接手續(xù)的，則自催告書約定的驗(yàn)收交接日之第二日起該房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移由乙方承擔(dān)。

第十六條 甲方保證在向乙方交付該房屋時(shí)該房屋沒有甲方設(shè)定的抵押權(quán)，也不存在其它產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛。如房屋交付后出現(xiàn)與甲方保證不相一致的情況，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。

第十七條 甲方交付的該房屋系驗(yàn)收合格的房屋。如該房屋的裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不到本合同附件三約定的標(biāo)準(zhǔn)，乙方有權(quán)要求甲方按實(shí)際的裝修、設(shè)備與約定的裝修、設(shè)備差價(jià)倍給予補(bǔ)償。如主體結(jié)構(gòu)不符合本合同附件三約定的標(biāo)準(zhǔn)，乙方有權(quán)單方面解除本合同。

雙方商定對(duì)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定產(chǎn)生爭議時(shí)，委托本市有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)檢測，并以該___________機(jī)構(gòu)出具的書面鑒定意見為處理爭議的依據(jù)。

第十八條 該房屋交付后，乙方認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)不合格的，可以委托本市有資質(zhì)的建筑工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)檢測。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，乙方有權(quán)單方面解除本合同。

第十九條 乙方行使本合同條款中約定的單方面解除本合同權(quán)利時(shí)，應(yīng)書面通知甲方，甲方應(yīng)當(dāng)在收到乙方的書面通知起天內(nèi)將乙方已支付的房價(jià)款（包括利息，利息按中國人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算）全部退還乙方，并承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總房價(jià)款的%，在退還房價(jià)款時(shí)一并支付給乙方。

前款及本合同其他條款所稱已支付的房價(jià)款，是包括乙方直接支付的和通過貸款方式支付的房價(jià)款。

第二十條 按本合同約定，甲、乙雙方單方解除合同的，在單方解除合同以前，對(duì)方已按合同約定支付違約金的，支付的違約金金額應(yīng)在按本合同約定的賠償金額中扣除。

第二十一條 甲方或乙方對(duì)相對(duì)方行使單方面解除本合同有異議的，應(yīng)在接到對(duì)方有關(guān)單方面解除本合同的書面通知之日起天內(nèi)，向按第三十三條選定的解決爭議機(jī)關(guān)確認(rèn)解除合同的效力。

第二十二條 甲方交付該房屋有其他工程質(zhì)量問題的，乙方在保修期內(nèi)有權(quán)要求甲方除免費(fèi)修復(fù)外，還須按照修復(fù)費(fèi)的倍給予補(bǔ)償。

雙方商定對(duì)該房屋其他工程質(zhì)量問題有爭議的，委托本市有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)檢測，并以該機(jī)構(gòu)出具的書面鑒定意見為處理爭議的依據(jù)。

第二十三條 自該房屋驗(yàn)收交接之日起，甲方對(duì)該房屋負(fù)責(zé)保修。保修范圍和保修期由甲乙雙方參照國務(wù)院的《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定在本合同附件五中約定。

第二十四條 甲方已選聘物業(yè)公司對(duì)該房屋進(jìn)行前期物業(yè)管理，并與其簽訂了

《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》（見附件五）因該房屋規(guī)劃用途為___________用房，甲乙雙方已簽訂了《___________使用公約》（見附件五）

第二十五條 乙方購買的房屋及其相應(yīng)占有的土地使用權(quán)不可分離。自該房屋的房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起，甲方與簽訂的土地使用權(quán)合同中約定的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任轉(zhuǎn)移給乙方。

第二十六條 本合同一方按照本合同約定向另一方送達(dá)的任何文件、回復(fù)及其他任何聯(lián)系，必須用書面形式，且采用掛號(hào)郵寄或直接送達(dá)的方式，送達(dá)本合同所列另一方的地址或另一方以本條所述方式通知更改后的地址。如以掛號(hào)郵寄的方式，在投郵后（以寄出的郵__戳為準(zhǔn)）第___________日將被視為已送達(dá)另一方，如以直接送達(dá)的方式送達(dá)，則于另一方簽收時(shí)視為已送達(dá)。

第二十七條 該房屋買賣過程中所發(fā)生的稅費(fèi)按有關(guān)規(guī)定由甲、乙雙方各自承擔(dān)。

第二十八條 本合同的補(bǔ)充條款、附件及補(bǔ)充協(xié)議均為本合同不可分割的部分。本合同補(bǔ)充條款、補(bǔ)充協(xié)議與正文條款不相一致的，以補(bǔ)充條款、補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。

本合同的未盡事宜及本合同在履行過程中需變更的事宜，雙方應(yīng)通過訂立變更協(xié)議進(jìn)行約定。

第二十九條 甲、乙雙方在簽署本合同時(shí)，對(duì)各自的權(quán)利和義務(wù)清楚明白，并愿按本合同約定嚴(yán)格履行，如一方違反本合同，另一方有權(quán)按本合同約定要求索賠。

第三十條 本合同自雙方簽字/公證處公證之日起生效。雙方商定本合同生效之日起日內(nèi)由負(fù)責(zé)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理本合同登記備案手續(xù)。

若責(zé)任方逾期不辦理登記備案手續(xù)造成另一方損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十一條 本合同登記備案后，如發(fā)生協(xié)議解除本合同的事實(shí)時(shí)，在事實(shí)發(fā)生之日起30天內(nèi)雙方持解除合同的書面文件到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理注銷本合同登記備案的手續(xù)。

甲方或乙方依據(jù)本合同有關(guān)條款的約定單方解除本合同的，甲方或乙方應(yīng)憑單方面解除合同的書面通知的送達(dá)憑據(jù)單方面到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理注銷本合同登記備案的手續(xù)。

第三十二條 甲、乙雙方在履行本合同過程中發(fā)生爭議，應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不能解決的，選定下列第___________種方式解決：

一、向___________仲裁委員會(huì)申請仲裁；

二、依法向人民法院。

第三十三條 本合同壹式份，均具有同等效力。其中甲、乙雙方各執(zhí)份，___________、___________、___________各執(zhí)壹份。

附件一

付款方式和付款期限

______________________________________________________________________

附件二

該房屋建筑設(shè)計(jì)及平面圖

______________________________________________________________________

附件三

該房屋建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)

______________________________________________________________________

附件四

該房屋權(quán)屬情況（產(chǎn)權(quán)、抵押、租賃）

______________________________________________________________________

附件五

該房屋《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》、《使用公約》或有關(guān)承諾書

______________________________________________________________________

附件六

該房屋相鄰關(guān)系及小區(qū)平面布局

______________________________________________________________________

補(bǔ)充條款

______________________________________________________________________

補(bǔ)充條款（住宅房屋拆遷房屋補(bǔ)償協(xié)議）

______________________________________________________________________

補(bǔ)充條款（經(jīng)濟(jì)適用房預(yù)售合同）

______________________________________________________________________

補(bǔ)充條款（限價(jià)商品住房合同）

______________________________________________________________________

甲方（名稱）_____________

乙方（名稱或名字）_______

法定代表人簽署：___________

乙方本人簽署：_____________

法定代表人的

委托人簽署：___________

法定人簽署：___________

甲方蓋章：_________________

乙方蓋章：_________________

日期：_____年_____月_____日

日期：____年_____月______日

簽于：_____________________

簽于：_____________________

甲方擬簽人員：_____________

銷售員證書號(hào)：_____________

甲方確認(rèn)人員：_____________

銷售員證書號(hào)：_____________

篇9

為貫徹落實(shí)中央、省委關(guān)于加快建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)和保增長、保民生、保穩(wěn)定的決策部署，現(xiàn)就進(jìn)一步鼓勵(lì)和擴(kuò)大民間投資提出如下意見，請認(rèn)真貫徹落實(shí)。

一、拓展民間投資的領(lǐng)域

推進(jìn)公平準(zhǔn)入，實(shí)行同等待遇。允許集體、民營、外資等各類非政府的民間資本依法進(jìn)入基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)及其他行業(yè)和領(lǐng)域。當(dāng)前，重點(diǎn)鼓勵(lì)民間投資以下行業(yè)和領(lǐng)域：

（一）基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)。通過項(xiàng)目法人招標(biāo)、招股辦法，鼓勵(lì)民間資本以獨(dú)資、合資、合作、聯(lián)營、項(xiàng)目融資等方式，參與高速公路、港口、漁港等交通設(shè)施，公用的人民防空工程，新能源開發(fā)利用，城市供水、供氣、污水垃圾處理，風(fēng)景名勝區(qū)經(jīng)營服務(wù)設(shè)施和配套的旅游服務(wù)區(qū)開發(fā)等項(xiàng)目的投資、建設(shè)與運(yùn)營。已建成的政府投資項(xiàng)目，具備條件的經(jīng)過批準(zhǔn)可以依法轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營權(quán)，以回收的資金滾動(dòng)投資于社會(huì)公益等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

（二）先進(jìn)制造業(yè)。鼓勵(lì)民間資本投資國家《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》、《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》限制和禁止投資領(lǐng)域外，以及省重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)整和振興實(shí)施方案所確定的電子信息、石化、裝備制造、汽車、船舶、鋼鐵及有色金屬、輕工、紡織、建材、生物醫(yī)藥、新能源等產(chǎn)業(yè)的技術(shù)進(jìn)步與技術(shù)改造、節(jié)能減排及結(jié)構(gòu)升級(jí)等方向的重點(diǎn)產(chǎn)品和工藝技術(shù)。

（三）服務(wù)業(yè)。鼓勵(lì)民間資本投資金融、物流、服務(wù)外包、商貿(mào)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、信息、旅游、會(huì)展、房地產(chǎn)、社區(qū)服務(wù)、社會(huì)化養(yǎng)老等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。鼓勵(lì)和支持民間資本參股城市商業(yè)銀行、農(nóng)村信用合作社、證券、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)；投資軟件業(yè)和信息服務(wù)業(yè)，通過第三代移動(dòng)通信運(yùn)營網(wǎng)絡(luò)開展多種形式的信息化增值業(yè)務(wù)，推動(dòng)面向企業(yè)和民生需要的信息化建設(shè)。合理引導(dǎo)民間資本開發(fā)建設(shè)普通商品住房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

（四）現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。鼓勵(lì)民間資本投資《海峽兩岸（*）農(nóng)業(yè)合作試驗(yàn)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》實(shí)施的閩臺(tái)農(nóng)業(yè)合作示范園區(qū)建設(shè)；投資特色農(nóng)產(chǎn)品基地建設(shè)、農(nóng)產(chǎn)品深加工、農(nóng)業(yè)“五新”推廣等促進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的項(xiàng)目。

（五）社會(huì)事業(yè)。鼓勵(lì)民間資本興辦學(xué)前教育、普通高中教育、職業(yè)技術(shù)教育，建設(shè)培訓(xùn)、實(shí)訓(xùn)（實(shí)習(xí)）中心以及多種類型的職業(yè)技術(shù)培訓(xùn)和職能培訓(xùn)機(jī)構(gòu)及設(shè)施；興建大中型綜合醫(yī)院、?？漆t(yī)院、老年護(hù)理、康復(fù)醫(yī)療等非營利性醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)，以及在城市新區(qū)、農(nóng)村和貧困地區(qū)新建醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)；投資影視制作、發(fā)行、放映，圖書館、文化館（站）、紀(jì)念館和展覽館建設(shè)，廣告等文化產(chǎn)業(yè)；以多種方式參與各類體育基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，投資室內(nèi)娛樂、游樂、休閑健身娛樂等項(xiàng)目。

（六）小城鎮(zhèn)建設(shè)。鼓勵(lì)民間資本參與建設(shè)小城鎮(zhèn)供水、供氣、商業(yè)配套、文化體育配套、社區(qū)服務(wù)等設(shè)施和商品住房開發(fā)。在統(tǒng)籌布局的前提下，鼓勵(lì)民間資本在有條件的小城鎮(zhèn)建設(shè)污水集中處理和垃圾焚燒處理設(shè)施，研究制定適合于小城鎮(zhèn)的污水處理、垃圾處理收費(fèi)政策。

（七）股權(quán)投資業(yè)。鼓勵(lì)民間資本采取公司制、合伙制、契約制和信托制等方式，設(shè)立創(chuàng)業(yè)投資基金、產(chǎn)業(yè)投資基金等各種股權(quán)投資基金；設(shè)立公司制、合伙制的股權(quán)投資基金管理企業(yè)。支持股權(quán)投資基金參與國有企業(yè)重組改制、入股擬上市公司、進(jìn)行企業(yè)并購和投資創(chuàng)業(yè)企業(yè)等股權(quán)投資活動(dòng)。積極推動(dòng)各級(jí)政府設(shè)立創(chuàng)業(yè)投資引導(dǎo)基金，通過階段參股、提供融資擔(dān)保、跟進(jìn)投資或其他方式支持創(chuàng)業(yè)投資等股權(quán)投資企業(yè)的設(shè)立和發(fā)展。

二、簡化民間投資的行政審批

（一）下放行政審批權(quán)限。地方核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目，除礦產(chǎn)、水利等資源開發(fā)利用，跨設(shè)區(qū)市建設(shè)的項(xiàng)目，以及國家明確規(guī)定須由省級(jí)投資主管部門核準(zhǔn)的外，均下放項(xiàng)目所在地的市、縣（區(qū)）投資主管部門核準(zhǔn)；項(xiàng)目所涉及的人防、消防和施工許可等審批也相應(yīng)下放。由省環(huán)保行政主管部門審批的建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響登記表下放設(shè)區(qū)市環(huán)保行政主管部門審批。對(duì)新設(shè)立企業(yè)所涉及的各項(xiàng)前置審批，以工商部門的企業(yè)注冊登記審批權(quán)限為準(zhǔn)，有關(guān)部門原則上要將前置審批下放到市、縣（區(qū)）。

（二）優(yōu)化行政審批環(huán)節(jié)。對(duì)不涉及水源保護(hù)區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)，且周邊不存在環(huán)境敏感點(diǎn)的非工業(yè)類項(xiàng)目，除輸變電工程、高速公路、碼頭、畜禽養(yǎng)殖業(yè)項(xiàng)目外，不需進(jìn)行報(bào)批前技術(shù)評(píng)估。對(duì)于鼓勵(lì)民間投資的項(xiàng)目，符合市場主體登記條件的，在取得法定的企業(yè)登記前置審批文件前，可先予以辦理籌建登記，經(jīng)營范圍核定為“籌建”，企業(yè)取得前置審批文件后，再予核定具體的經(jīng)營范圍。

（三）調(diào)整行政審批方式。將辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)簡化為告知備案，施工許可后審查質(zhì)量、安全措施條件，強(qiáng)化施工過程監(jiān)督管理。建設(shè)工程項(xiàng)目已辦理用地批準(zhǔn)和規(guī)劃許可相關(guān)手續(xù)、具備工程質(zhì)量和安全監(jiān)督告知備案證明、已確定建筑施工企業(yè)、須進(jìn)行施工圖審查的項(xiàng)目施工圖審查合格的，給予辦理施工許可證。將建筑工程消防設(shè)計(jì)審核和建筑工程消防驗(yàn)收事項(xiàng)，由審核改為審核與備案抽查相結(jié)合。對(duì)國家規(guī)定的大型的人員密集場所和其他特殊建設(shè)工程由公安消防部門審核、驗(yàn)收，其他建筑工程報(bào)公安消防部門備案，由公安消防部門進(jìn)行抽查。

（四）提高行政審批效率。推行投資項(xiàng)目并聯(lián)審批，按照“牽頭受理、報(bào)送相關(guān)、并聯(lián)審批、限時(shí)辦結(jié)、加強(qiáng)監(jiān)督”的原則，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目備案或核準(zhǔn)、選址審批、用地預(yù)審、環(huán)評(píng)審批、節(jié)能評(píng)估審查、建設(shè)用地規(guī)劃許可、初步設(shè)計(jì)審批、安全設(shè)施設(shè)計(jì)審查、施工圖審查備案、建設(shè)工程規(guī)劃許可、建設(shè)工程施工許可或開工報(bào)告等事項(xiàng)的網(wǎng)上并聯(lián)審批。需要召開評(píng)估論證會(huì)或?qū)彶闀?huì)的，一律由牽頭部門負(fù)責(zé)組織，有關(guān)行業(yè)和相關(guān)專業(yè)主管部門參與論證審查，行業(yè)和相關(guān)專業(yè)主管部門不再另行組織召開行業(yè)審查會(huì)。對(duì)總投資達(dá)到1000萬元以上的民間投資項(xiàng)目，涉及的審批部門應(yīng)當(dāng)建立審批服務(wù)“綠色通道”，指定專人負(fù)責(zé)聯(lián)絡(luò)，跟蹤服務(wù)。

三、做好民間投資的用地和用海需求保障

（一）完善土地供應(yīng)制度。各級(jí)政府在編制土地利用總體規(guī)劃時(shí)，應(yīng)明確保障民間投資用地的措施。凡符合《劃撥用地目錄》（國土資源部第9號(hào)令）的民間投資項(xiàng)目，可按劃撥方式提供用地。完善經(jīng)營性用地的土地供應(yīng)方式，根據(jù)土地用途和市場狀況相應(yīng)采取招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式。推行用地預(yù)申請制度，按照市場需求組織土地的有效供應(yīng)。合理控制建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)模，對(duì)規(guī)模較大的項(xiàng)目，依據(jù)規(guī)劃可以分期辦理供地等相關(guān)手續(xù)。

（二）適當(dāng)降低土地和海域出讓價(jià)格。各級(jí)政府可根據(jù)市場狀況，適當(dāng)降低工業(yè)用地的土地出讓價(jià)格。對(duì)于本省確定的優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)且用地集約的工業(yè)項(xiàng)目，以及以農(nóng)、林、牧、漁業(yè)產(chǎn)品初加工為主的工業(yè)項(xiàng)目，可按不低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)《全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》的70%確定土地出讓底價(jià)。其他工業(yè)用地項(xiàng)目，在不低于國家統(tǒng)一規(guī)定工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，可適當(dāng)調(diào)低出讓底價(jià)。各類用海項(xiàng)目屬于省重點(diǎn)項(xiàng)目的，其海域使用金除按規(guī)定上繳中央財(cái)政外，上繳地方財(cái)政部分減征30%。

（三）延長土地和海域出讓金支付期限。對(duì)新出讓的土地，各地可將土地出讓金全部付清的規(guī)定期限延長至12個(gè)月；對(duì)總價(jià)較高或規(guī)模較大的地塊，其出讓價(jià)款支付期限也可適當(dāng)延長，最高限定18個(gè)月。用海單位或個(gè)人應(yīng)繳海域使用金超過3000萬元，一次性繳納確有困難的，經(jīng)有關(guān)海洋行政主管部門商同級(jí)財(cái)政部門同意，可批準(zhǔn)其分期繳納地方留成部分，但最長不得超過2年，且第一期繳納不得低于應(yīng)繳海域使用金的50%。

（四）允許依法分宗辦理土地登記。在符合《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定，土地使用權(quán)人繳清土地出讓金，不改變宗地整體規(guī)劃條件及用途的前提下，經(jīng)原土地使用權(quán)人申請，原則上可根據(jù)規(guī)劃道路或宗地范圍內(nèi)明顯界標(biāo)物，給原土地使用權(quán)人分割辦理土地登記。

（五）鼓勵(lì)合理有效利用土地資源。對(duì)工業(yè)用地在符合規(guī)劃、不改變原用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再收取或調(diào)整基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的地方留成部分和土地有償使用費(fèi)。以劃撥方式取得土地的單位，允許利用工業(yè)廠房、倉儲(chǔ)用房、傳統(tǒng)商業(yè)街等存量房產(chǎn)、土地資源興辦信息服務(wù)、研發(fā)設(shè)計(jì)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，土地用途和使用權(quán)人可暫不變更。對(duì)企業(yè)使用的農(nóng)村集體建設(shè)用地，依法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的，通過統(tǒng)一有形的土地市場，可以公開規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，并在符合規(guī)劃的前提下與國有土地享有平等權(quán)益。

（六）有效保障民間投資項(xiàng)目的用地用海。對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃及國家產(chǎn)業(yè)政策的民間投資項(xiàng)目，項(xiàng)目落實(shí)的，優(yōu)先安排當(dāng)年用地指標(biāo)，并依法及時(shí)審批用地。屬于經(jīng)國家海洋局批準(zhǔn)區(qū)域建設(shè)用海規(guī)劃的項(xiàng)目，可以先開展圍填?；顒?dòng)，再根據(jù)區(qū)域用海功能布局和實(shí)際用海面積，辦理海域使用審批手續(xù)。

（七）妥善處理建設(shè)用地歷史遺留問題。按照“尊重歷史、明確界線，依法依規(guī)、妥善處理”的原則，對(duì)歷史上未批先建的基礎(chǔ)設(shè)施、工業(yè)等項(xiàng)目用地，在符合城市規(guī)劃、村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的前提下，經(jīng)依法處理后，按規(guī)定給予補(bǔ)辦規(guī)劃、環(huán)保、立項(xiàng)、建設(shè)、土地等有關(guān)審批和權(quán)屬登記手續(xù)。

四、拓寬民間投資項(xiàng)目的融資渠道

（一）保持信貸規(guī)模穩(wěn)定增長。完善多層次的政銀企溝通機(jī)制，推動(dòng)投資項(xiàng)目與銀行信貸資金的直接對(duì)接。銀行業(yè)機(jī)構(gòu)要加快建立針對(duì)中小企業(yè)的信貸專營機(jī)構(gòu)。實(shí)行小企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償制度，今年對(duì)銀行業(yè)機(jī)構(gòu)以其上年度小企業(yè)貸款季均余額為基數(shù)，按本年度小企業(yè)貸款季均余額增幅超過基數(shù)5%部分的8‰予以風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。各級(jí)人行、銀監(jiān)部門要采取分類考核等措施，將年新增中小企業(yè)貸款額度和戶數(shù)列入銀行業(yè)機(jī)構(gòu)年度考核內(nèi)容，定期向當(dāng)?shù)卣跋嚓P(guān)部門通報(bào)貸款情況，力爭中小企業(yè)貸款增速不低于其他各項(xiàng)貸款。

（二）推廣多種融資擔(dān)保方式。鼓勵(lì)銀行業(yè)機(jī)構(gòu)推廣票據(jù)保貼、沿海沿江財(cái)產(chǎn)抵押、海域使用權(quán)抵押、知識(shí)產(chǎn)權(quán)抵押、保單質(zhì)押、倉單質(zhì)押、股權(quán)質(zhì)押、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目收費(fèi)權(quán)和收益權(quán)質(zhì)押、應(yīng)收賬款質(zhì)押等融資業(yè)務(wù)，提高擔(dān)保物的抵押率、質(zhì)押率。以碼頭、船塢、船臺(tái)、水電站、水庫等沿海沿江財(cái)產(chǎn)抵押的，由市、縣人民政府指定的部門負(fù)責(zé)辦理抵押登記。鼓勵(lì)和支持金融機(jī)構(gòu)開展大型農(nóng)機(jī)具等農(nóng)用生產(chǎn)設(shè)施（備）、參保漁船、林權(quán)、采礦權(quán)、“四荒”土地使用權(quán)抵押貸款，探索開展土地承包經(jīng)營權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)和農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)抵押貸款。

（三）完善融資擔(dān)保體系。支持發(fā)展多種形式、數(shù)量較多的商業(yè)性或自、互擔(dān)保機(jī)構(gòu)，鼓勵(lì)區(qū)域內(nèi)擔(dān)保機(jī)構(gòu)合理競爭。完善中小企業(yè)信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償金制度，對(duì)為中小工業(yè)企業(yè)提供銀行貸款融資擔(dān)保的擔(dān)保機(jī)構(gòu)，按年度擔(dān)保額8‰的比例補(bǔ)償；對(duì)為中小貿(mào)易企業(yè)提供銀行貸款融資擔(dān)保的擔(dān)保機(jī)構(gòu)，按年度擔(dān)保額5‰比例補(bǔ)償。發(fā)揮信用擔(dān)保的信用增級(jí)、分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)作用，對(duì)符合產(chǎn)業(yè)政策，具有一定發(fā)展?jié)摿白杂兄R(shí)產(chǎn)權(quán)的高技術(shù)企業(yè)（或高技術(shù)投資項(xiàng)目），自有資產(chǎn)不足以抵押銀行貸款的，經(jīng)由銀行推薦，有關(guān)部門（中介）評(píng)估等程序后，可由省級(jí)再擔(dān)保公司直接擔(dān)保。鼓勵(lì)和支持擔(dān)保公司、小額信貸促進(jìn)會(huì)等農(nóng)村信貸中介組織發(fā)展。加強(qiáng)對(duì)信用擔(dān)保行業(yè)的管理，對(duì)擔(dān)保機(jī)構(gòu)進(jìn)行年度業(yè)務(wù)綜合考評(píng)，對(duì)業(yè)績突出的擔(dān)保機(jī)構(gòu)給予獎(jiǎng)勵(lì)。

（四）支持多形式直接融資。鼓勵(lì)具備條件的企業(yè)到境內(nèi)外資本市場上市融資。加強(qiáng)對(duì)擬上市企業(yè)的儲(chǔ)備、改制、輔導(dǎo)和培訓(xùn)工作，培育上市企業(yè)后備資源，大力推動(dòng)企業(yè)進(jìn)入主板、中小企業(yè)板公開發(fā)行股票融資。推進(jìn)一批自主創(chuàng)新型、成長型中小企業(yè)在創(chuàng)業(yè)板市場融資。積極采取有效措施，幫助階段性支付應(yīng)補(bǔ)交費(fèi)用有困難的企業(yè)，完備上市前土地、房產(chǎn)等資產(chǎn)確權(quán)工作。鼓勵(lì)通過發(fā)行債券融資，支持一批高科技、節(jié)能減排、文化創(chuàng)意等領(lǐng)域的成長型中小企業(yè)開展集合發(fā)債工作。拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，支持部分信譽(yù)良好、資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)工作。

（五）擴(kuò)大創(chuàng)業(yè)投資規(guī)模。大力吸引境內(nèi)外股權(quán)投資基金、創(chuàng)業(yè)投資基金、社?；?、證券公司、保險(xiǎn)公司、信托投資公司等投資機(jī)構(gòu)依法開展創(chuàng)業(yè)投資業(yè)務(wù)；支持創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)在法律法規(guī)規(guī)定的范圍內(nèi)開展融資創(chuàng)新，通過債權(quán)融資等方式增強(qiáng)投資能力，形成多元化的資本來源渠道。搭建創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)等股權(quán)投資機(jī)構(gòu)與“6·18”項(xiàng)目對(duì)接企業(yè)、上市后備企業(yè)、創(chuàng)業(yè)企業(yè)、擁有市級(jí)以上企業(yè)技術(shù)中心的企業(yè)等有發(fā)展?jié)摿Φ钠髽I(yè)對(duì)接平臺(tái)。政府通過跟進(jìn)投資、資金獎(jiǎng)勵(lì)、稅收優(yōu)惠等措施，鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)投資機(jī)構(gòu)對(duì)上述企業(yè)進(jìn)行投資。

（六）調(diào)整投資項(xiàng)目資本金比例。降低城市軌道交通、煤炭、機(jī)場、港口、沿海及內(nèi)河航運(yùn)、鐵路、公路、商品住房、郵政、信息產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目資本金比例，調(diào)動(dòng)民間投資積極性，調(diào)整和優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)。

五、用好鼓勵(lì)民間投資的稅收優(yōu)惠政策

（一）落實(shí)支持企業(yè)投資節(jié)能減排項(xiàng)目、綜合利用資源和公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的稅收政策。對(duì)企業(yè)投資公共污水處理、公共垃圾處理、沼氣綜合開發(fā)利用、節(jié)能減排技術(shù)改造、海水淡化等環(huán)境保護(hù)、節(jié)能節(jié)水項(xiàng)目，投資《公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目企業(yè)所得稅優(yōu)惠目錄》規(guī)定的國家重點(diǎn)扶持的港口碼頭、機(jī)場、鐵路、公路、城市公共交通、電力、水利等公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，自項(xiàng)目取得第一筆生產(chǎn)經(jīng)營收入所屬納稅年度起，第一年至第三年免征企業(yè)所得稅，第四年至第六年減半征收企業(yè)所得稅。企業(yè)以《資源綜合利用企業(yè)所得稅優(yōu)惠目錄》規(guī)定的資源作為主要原材料，生產(chǎn)國家非限制和禁止并符合國家和行業(yè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品取得的收入，減按90%計(jì)入收入總額。

（二）落實(shí)支持企業(yè)購置環(huán)境保護(hù)專用設(shè)備、節(jié)能節(jié)水專用設(shè)備、安全生產(chǎn)專用設(shè)備的稅收政策。企業(yè)購置并實(shí)際使用《環(huán)境保護(hù)專用設(shè)備企業(yè)所得稅優(yōu)惠目錄》、《節(jié)能節(jié)水專用設(shè)備企業(yè)所得稅優(yōu)惠目錄》和《安全生產(chǎn)專用設(shè)備企業(yè)所得稅優(yōu)惠目錄》規(guī)定的環(huán)境保護(hù)、節(jié)能節(jié)水、安全生產(chǎn)等專用設(shè)備的，該專用設(shè)備的投資額的10%可以從企業(yè)當(dāng)年的應(yīng)納稅額中抵免；當(dāng)年不足抵免的，可以在以后5個(gè)納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)抵免。

（三）落實(shí)支持加速折舊的稅收政策。企業(yè)因技術(shù)進(jìn)步，產(chǎn)品更新?lián)Q代較快的固定資產(chǎn)，以及常年處于強(qiáng)震動(dòng)、高腐蝕狀態(tài)的固定資產(chǎn)，按《企業(yè)所得稅法》規(guī)定，可以縮短折舊年限或者加速折舊。

（四）落實(shí)支持企業(yè)自主創(chuàng)新的稅收政策。對(duì)國家認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè)，減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅。對(duì)新辦軟件生產(chǎn)企業(yè)經(jīng)認(rèn)定后，自獲利年度起，第一年和第二年免征企業(yè)所得稅，第三年至第五年減半征收企業(yè)所得稅。對(duì)國家規(guī)劃布局內(nèi)的重點(diǎn)軟件生產(chǎn)企業(yè)，如當(dāng)年未享受免稅優(yōu)惠的，減按10%的稅率征收企業(yè)所得稅。企業(yè)為開發(fā)新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝發(fā)生的研究開發(fā)費(fèi)用，未形成無形資產(chǎn)計(jì)入當(dāng)期損益的，在按照規(guī)定據(jù)實(shí)扣除的基礎(chǔ)上，按照研究開發(fā)費(fèi)用的50%加計(jì)扣除；形成無形資產(chǎn)的，按照無形資產(chǎn)成本的150%攤銷。

（五）落實(shí)支持企業(yè)籌資融資的稅收政策。對(duì)于符合規(guī)定條件并在工業(yè)和信息化部、國家稅務(wù)總局審核批準(zhǔn)的名單內(nèi)的中小企業(yè)信用擔(dān)保、再擔(dān)保機(jī)構(gòu)，從事?lián)I(yè)務(wù)收入，自向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理免稅手續(xù)之日起，其從事信用擔(dān)保或再擔(dān)保業(yè)務(wù)取得收入3年內(nèi)免征營業(yè)稅。享受3年?duì)I業(yè)稅減免政策期限已滿的擔(dān)保機(jī)構(gòu)，仍符合條件的，可以繼續(xù)申請減免營業(yè)稅。對(duì)創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)采取股權(quán)投資方式投資于未上市的中小高新技術(shù)企業(yè)2年以上的，可以按照其投資額的70%，在股權(quán)持有滿2年的當(dāng)年抵扣該創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)的應(yīng)納稅所得額；當(dāng)年不足抵扣的，可以在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)抵扣。

六、減少行政事業(yè)性收費(fèi)和經(jīng)營性收費(fèi)

（一）取消和停止征收一批行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目。貫徹落實(shí)財(cái)政部、國家發(fā)展改革委《關(guān)于公布取消和停止征收100項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目的通知》及《*省人民政府關(guān)于進(jìn)一步減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見》。取消建設(shè)等部門征收的城市房屋拆遷管理費(fèi)、工程定額測定費(fèi)、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)（含工業(yè)、交通、民用、市政公用等工程和建筑構(gòu)件）、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)上級(jí)管理費(fèi)，取消鐵路部門征收的鐵路工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)，取消水利部門征收的水利建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)。

（二）減征一批行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。對(duì)水利主管部門征收的江海堤防工程維護(hù)費(fèi)實(shí)行減半征收一年。水土保持補(bǔ)償費(fèi)等依法依規(guī)設(shè)立的其他涉及投資的收費(fèi)項(xiàng)目，一律按照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的最低幅度收取。對(duì)經(jīng)貿(mào)主管部門征收的新型墻體材料專項(xiàng)基金、散裝水泥專項(xiàng)資金實(shí)行減半征收一年。

（三）規(guī)范和降低中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)性收費(fèi)。對(duì)與項(xiàng)目審批相關(guān)聯(lián)的環(huán)境評(píng)價(jià)、安全評(píng)價(jià)、檢測檢驗(yàn)、質(zhì)量認(rèn)證、技術(shù)審查、公證等服務(wù)性收費(fèi)進(jìn)行重點(diǎn)整治。進(jìn)一步降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，編制和評(píng)估環(huán)評(píng)影響報(bào)告書、建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢服務(wù)收費(fèi)等按照國家規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的下限執(zhí)行，并可下??；防雷技術(shù)服務(wù)（新、改、擴(kuò)建構(gòu)筑物防雷裝置施工跟蹤檢測，建構(gòu)筑物、易燃易爆場所防雷裝置設(shè)計(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)）收費(fèi)、測繪服務(wù)費(fèi)、招標(biāo)和交易服務(wù)收費(fèi)在規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)格的基礎(chǔ)上按下浮30%執(zhí)行。嚴(yán)禁將明令取消的行政事業(yè)性收費(fèi)轉(zhuǎn)為經(jīng)營服務(wù)收費(fèi)。

（四）調(diào)整部分涉及房地產(chǎn)投資的行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金的收取方式。調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)收取方式，將一次性收取改為在土地出讓、主體施工和辦理《商品房預(yù)售許可證》三個(gè)階段，按3：3：4的比例分期收取。新型墻體材料專項(xiàng)基金、防空地下室易地建設(shè)費(fèi)改為預(yù)售之前收取，并憑相關(guān)繳費(fèi)憑證辦理《商品房預(yù)售許可證》。

（五）減免工業(yè)投資的收費(fèi)項(xiàng)目。對(duì)投資建設(shè)工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房的，減半征收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)；對(duì)特色產(chǎn)業(yè)園及一期投資2億元以上的制造業(yè)轉(zhuǎn)移項(xiàng)目，除國家規(guī)定的收費(fèi)外，免收行政事業(yè)性收費(fèi)。企業(yè)進(jìn)行增資擴(kuò)建或技術(shù)改造，新增投資2億元以上的，屬本省有權(quán)減免的規(guī)費(fèi)予以全免；新增投資1億元至2億元的，減免60%。

七、加強(qiáng)政府對(duì)民間投資的引導(dǎo)和支持

（一）及時(shí)投資信息。省發(fā)展改革委、經(jīng)貿(mào)委應(yīng)當(dāng)及時(shí)公布重要領(lǐng)域的發(fā)展建設(shè)規(guī)劃，以及政府對(duì)投資的調(diào)控目標(biāo)、主要調(diào)控政策、重點(diǎn)行業(yè)投資狀況、發(fā)展趨勢等政策信息，公布鼓勵(lì)投資的重點(diǎn)行業(yè)和領(lǐng)域，引導(dǎo)民間投資行為。

（二）加大政府資金支持。對(duì)于民間投資的經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)項(xiàng)目，各級(jí)政府可以相應(yīng)安排部分資金，以資本金注入方式參與建設(shè)，并可在一定時(shí)期內(nèi)不參與收益分配。對(duì)于民間投資的農(nóng)業(yè)開發(fā)、技術(shù)創(chuàng)新和技術(shù)改造、資源節(jié)約和環(huán)境保護(hù)、社會(huì)福利、文化產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目，符合條件的，各級(jí)政府應(yīng)當(dāng)以投資補(bǔ)助、貸款貼息、以獎(jiǎng)代補(bǔ)等方式，從“6·18”專項(xiàng)資金等預(yù)算內(nèi)投資、工商發(fā)展資金、農(nóng)業(yè)發(fā)展資金、文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金、環(huán)境污染防治專項(xiàng)資金、科技計(jì)劃項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)，以及社會(huì)福彩公益金等各種財(cái)政性資金中擇優(yōu)給予相應(yīng)支持。對(duì)列入國家部委專項(xiàng)扶持計(jì)劃的項(xiàng)目，各級(jí)政府在地方配套資金方面應(yīng)給予支持。省發(fā)展改革、經(jīng)貿(mào)、財(cái)政、農(nóng)業(yè)、文化、環(huán)保等部門要分別制定、完善相關(guān)的財(cái)政性資金安排使用和管理辦法，將支持民間投資的政策措施落到實(shí)處。

（三）加強(qiáng)招商引資。充分發(fā)揮骨干企業(yè)、外來企業(yè)、行業(yè)商（協(xié)）會(huì)在招商引資中的作用，加快組建和培育一批中介組織，實(shí)現(xiàn)以商引商。實(shí)施閩商“回歸工程”，拓寬海外、省外閩商在海西投資興業(yè)的空間，促進(jìn)資本、資源、信息、人才、技術(shù)等方面的有效集聚。