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篇1

[關(guān)鍵詞]不動(dòng)產(chǎn)；登記現(xiàn)狀；統(tǒng)一登記；意義

[中圖分類號(hào)]F275 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1005-6432（2014）30-0191-02

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，物權(quán)交易異常活躍。所以保護(hù)交易安全就顯得尤為重要，這不僅與我國(guó)的社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展和現(xiàn)代化建設(shè)密切相關(guān)，更與每個(gè)公民的切身利益不可分離。不動(dòng)產(chǎn)登記制度就是為了保護(hù)交易安全而設(shè)計(jì)的制度，它是物權(quán)變動(dòng)制度的核心問(wèn)題，是物權(quán)公示原則的具體體現(xiàn)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)在整個(gè)物權(quán)法體系中占據(jù)了大約2/3的內(nèi)容，其在整個(gè)物權(quán)法中舉足輕重的地位是毋庸置疑的，故如何在法律上設(shè)定科學(xué)合理的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，是物權(quán)法的重要內(nèi)容。

1 不動(dòng)產(chǎn)登記制度的概念界定

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，就是將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律事實(shí)，記載于國(guó)家專門設(shè)立的不動(dòng)產(chǎn)登記簿的過(guò)程或者事實(shí)。我國(guó)《物權(quán)法》第十條第二款已經(jīng)明確規(guī)定，國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，可見登記制度是物權(quán)法的制度基礎(chǔ)，在物權(quán)法中占據(jù)重要的地位，它不僅是人們進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)確定和物權(quán)交易的重要原則，也是保障物權(quán)交易安全性和公平性的重要工具，為不動(dòng)產(chǎn)的快速流轉(zhuǎn)及交易安全提供法律保障。

關(guān)于“不動(dòng)產(chǎn)”，《物權(quán)法》只是提及概念，卻始終沒有對(duì)其界定。筆者認(rèn)為我們完全有必要通過(guò)立法的方式明確界定《物權(quán)法》所稱的“不動(dòng)產(chǎn)”，可以借鑒大陸法系國(guó)家對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的界定方式，并借鑒國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的認(rèn)識(shí)，比如梁慧星教授在其《物權(quán)法草案建議稿》和王利明教授在其《物權(quán)法草案建議稿》中將不動(dòng)產(chǎn)界定為：不動(dòng)產(chǎn)，指依自然性質(zhì)或者法律的規(guī)定不可移動(dòng)的物，包括土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或人力添附于土地并且能分離的其他物。

2 我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在的缺陷

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的通過(guò)在很大程度上改變了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的混亂和不統(tǒng)一狀態(tài)。如第九條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)?shù)怯洠晃唇?jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力，但法律另有規(guī)定的除外；第十條規(guī)定：我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行統(tǒng)一登記制度，統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。除此之外，《物權(quán)法》還分別對(duì)登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)、登記程序、登記效力、登記簿的查詢、登記的法律責(zé)任等做出了相應(yīng)的規(guī)定。但仍然可以看出，受現(xiàn)實(shí)的制約，現(xiàn)行的《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度僅做了原則性的規(guī)定，且規(guī)定得不明確，法律效力規(guī)定不科學(xué)，致使司法實(shí)踐比較混亂，可以說(shuō)這些規(guī)定幾年來(lái)一直懸在空中，許多問(wèn)題有待進(jìn)一步完善。

目前，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記主要由相應(yīng)的行政主管部門負(fù)責(zé)，登記機(jī)關(guān)主要分布在不同的行政部門。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，不同財(cái)產(chǎn)的登記機(jī)關(guān)竟達(dá)到二十多個(gè)。在不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)踐層面，由于有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定主要散見于各項(xiàng)單行民事法律法規(guī)及一些司法解釋中，這種依據(jù)散亂，內(nèi)容多為有矛盾的不動(dòng)產(chǎn)法律登記制度，它滿足不了不動(dòng)產(chǎn)資源分別管理的需要，也滿足不了依據(jù)物權(quán)公示原則和物權(quán)交易的客觀公正原則對(duì)物權(quán)保護(hù)的需要。不動(dòng)產(chǎn)登記制度尚未在我國(guó)得到系統(tǒng)的建立，因此，實(shí)踐中有一些涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的部門按照不同的管理體制，對(duì)土地、房屋、林木等各項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)，分別制定了只具有部門規(guī)章意義的登記規(guī)則。這些規(guī)則零散且法律層級(jí)低、效力不足，只能滿足對(duì)土地、房屋進(jìn)行行政管理的需要，而不能適應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)交易日益活躍的市場(chǎng)需要，不能滿足依公示原則和交易的客觀公正原則對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易進(jìn)行保護(hù)的需要。在沒有統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上，房產(chǎn)、地產(chǎn)的分別管理，登記缺乏信息的流通，造成了第三人參與交易成本的增加和風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)大。其不良效應(yīng)一方面體現(xiàn)在增加了政府的管理成本，同時(shí)由于不動(dòng)產(chǎn)的交易需要在兩個(gè)部門間交涉，在一定程度上也降低了不動(dòng)產(chǎn)交易的效率；另一方面是由于在兩個(gè)不同的部門進(jìn)行登記，很容易損害當(dāng)事人的正當(dāng)權(quán)益，擾亂正常的法律秩序。

3 我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立及意義

因此，探討如何建立符合我國(guó)國(guó)情和適應(yīng)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活要求的不動(dòng)產(chǎn)登記的具體制度顯得現(xiàn)實(shí)而緊迫。我國(guó)政府在2013年11月20日十八屆三中全會(huì)后召開的第一次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”。主要內(nèi)容包括：一是將分散在多個(gè)部門的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個(gè)部門承擔(dān)；二是消除“信息孤島”，建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)；三是推動(dòng)建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息依法公開查詢系統(tǒng)。可以說(shuō)政府意識(shí)到房、地分別設(shè)置登記的缺陷，嘗試將兩部門合二為一，從而實(shí)現(xiàn)房、地合一登記。筆者認(rèn)為這一改革是符合不動(dòng)產(chǎn)登記的發(fā)展趨勢(shì)的，獨(dú)立于統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)的交易安全和社會(huì)財(cái)產(chǎn)的有序化具有重大意義，設(shè)置獨(dú)立而統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記部門是我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的必然要求。

同時(shí)人們還從不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度中讀出了“反腐”、“拉低房?jī)r(jià)”等作用，“房叔”、“房姐”的出現(xiàn)證實(shí)了登記制度不統(tǒng)一、房產(chǎn)信息不公開的弊端，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記和公開查詢系統(tǒng)建立后，有助于搞清那些不正當(dāng)交易的問(wèn)題，對(duì)于發(fā)現(xiàn)腐敗會(huì)有重大作用。還有人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記制度的作用除了反腐，查“房叔”、“房姐”之外，也是為房產(chǎn)稅打基礎(chǔ)，健全了全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度之后，也就掃清了房產(chǎn)稅開征的最大障礙，特別是對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)多套住房擁有者的梯級(jí)征稅變成可能。

筆者卻認(rèn)為國(guó)家建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管理制度的根本目的不在于反腐，而是保護(hù)群眾的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益，保障交易安全，搞清楚全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)基本情況，利于宏觀調(diào)控。其具體意義可分為以下幾點(diǎn)：首先，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管理制度可以更好地落實(shí)物權(quán)法，保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，強(qiáng)化登記的公示和公信功能，有效保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，鼓勵(lì)交易。其次，它屬于基礎(chǔ)性制度建設(shè)，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是轉(zhuǎn)變政府職能、提高行政效率、改善社會(huì)環(huán)境、完善市場(chǎng)體系、加快社會(huì)信用體制建設(shè)的又一重要步伐，可以說(shuō)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求；最后，有利于反腐和預(yù)防腐敗。在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施之后，擁有大量房產(chǎn)的人可以被很快確定，從而逼出空置房，遏制非自住房需求，改善供求關(guān)系，對(duì)降低當(dāng)前過(guò)高的房?jī)r(jià)、減輕群眾住房負(fù)擔(dān)意義重大。前途雖然光明，但道路同樣是曲折的，該項(xiàng)制度的實(shí)施必然會(huì)遇到某些阻力，這就需要各方的大力支持，我們?nèi)罕娨矐?yīng)切實(shí)地進(jìn)行監(jiān)督以期提高不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的效果。

為達(dá)到不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度發(fā)揮其應(yīng)有作用的目的，筆者認(rèn)為應(yīng)把以下幾點(diǎn)做到實(shí)處：第一，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的機(jī)關(guān)要具有獨(dú)立性，不依附于任何行政部門，也就是說(shuō)，登記機(jī)關(guān)與行使不動(dòng)產(chǎn)行政管理權(quán)力的部門必須絕對(duì)分開。這樣，登記工作人員才不會(huì)受到人為因素的壓力，更好地體現(xiàn)登記的公示公信效力。第二，強(qiáng)化登記工作人員的法律素質(zhì)和道德素質(zhì)，不斷提高登記質(zhì)量和登記效率，使他們能夠愛崗敬業(yè)從而中立客觀地履行不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)。只有這樣，才能使不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管理制度成為真正民法物權(quán)意義上的基礎(chǔ)制度，在維護(hù)財(cái)產(chǎn)秩序和保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全方面發(fā)揮應(yīng)有的作用。

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篇2

關(guān)鍵詞：檔案；不動(dòng)產(chǎn)登記；不動(dòng)產(chǎn)登記檔案

2018年，新組建的中華人民共和國(guó)自然資源部，開始對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案實(shí)施集中管理。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案是指在不動(dòng)產(chǎn)登記工作中形成的具有保存價(jià)值的各種形式各種載體的原始性憑證和材料。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案客觀、全面、真實(shí)記錄了工作過(guò)程中的各種活動(dòng)，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)各項(xiàng)工作的開展具有重要的參考價(jià)值和指導(dǎo)意義。

1不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的特點(diǎn)

1.1復(fù)雜性。不動(dòng)產(chǎn)登記主要涉及土地、海域、房屋及林木等定著物，涉及的部門和內(nèi)容多。從不動(dòng)產(chǎn)登記的類別來(lái)看，包括首次登記、變更登記、注銷登記、查封登記等；而從具體不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利來(lái)看，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》中明確了十大類適用不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利，包括集體土地所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、地域權(quán)及宅基地使用權(quán)，等等?？梢钥闯?，不動(dòng)產(chǎn)登記工作本身就比較復(fù)雜，而從不動(dòng)產(chǎn)登記的具體運(yùn)行來(lái)看，各項(xiàng)工作的程序也十分復(fù)雜，譬如，房屋登記工作，需要全面了解土地信息、常住人口、房屋銷售面積等，需要搜集記錄大量的內(nèi)容和數(shù)據(jù)。而我國(guó)疆域遼闊且人口眾多，不動(dòng)產(chǎn)登記工作十分復(fù)雜，相對(duì)應(yīng)檔案管理工作也具有復(fù)雜性，管理難度大。1.2動(dòng)態(tài)性。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)交易成為市場(chǎng)交易的一種普遍形式，最為常見的即商品房交易。有交易就會(huì)涉及不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變化。不動(dòng)產(chǎn)登記工作是動(dòng)態(tài)發(fā)展的一項(xiàng)工作，需要即時(shí)更新相關(guān)的信息，以確保信息的準(zhǔn)確性，從而確保產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益?；诖耍粍?dòng)產(chǎn)檔案同樣需實(shí)時(shí)更新，真實(shí)客觀地反映不動(dòng)產(chǎn)交易的各項(xiàng)活動(dòng)，檔案管理工作要求及時(shí)、全面、客觀、真實(shí)。1.3專業(yè)性。從專業(yè)性的角度來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案具有其獨(dú)特性，是一種特殊的專業(yè)檔案，2016年，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》頒布，其中第六章第九十四條明確了不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的具體內(nèi)容：一是不動(dòng)產(chǎn)登記簿等不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果；二是不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料，如申請(qǐng)人身份材料、登記原因等。［1］可以說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案存儲(chǔ)了權(quán)利人的所有登記信息，能夠?yàn)橄嚓P(guān)職能部門和個(gè)體用戶提供不動(dòng)產(chǎn)登記信息、出具相關(guān)證明，相比于一般的文書檔案，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案具有較強(qiáng)的專業(yè)性。

2不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理的問(wèn)題分析

2.1管理難度比較大。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理難度大主要源于三點(diǎn)原因：一是檔案意識(shí)薄弱。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案以法律的形式明確了物權(quán)所有者的權(quán)利，能夠保護(hù)物權(quán)所有者的合法權(quán)益。但在檔案管理的實(shí)際工作中仍存在意識(shí)不強(qiáng)的問(wèn)題，部分單位并未出臺(tái)符合工作實(shí)際的配套管理制度，檔案管理缺乏規(guī)范性。二是配套設(shè)施不完善?；ヂ?lián)網(wǎng)+時(shí)代，檔案的信息化建設(shè)、數(shù)字化管理成為發(fā)展趨勢(shì)，但由于資金問(wèn)題，部分基層管理部門仍存在基礎(chǔ)設(shè)施和設(shè)備不健全的問(wèn)題，這不利于檔案的規(guī)范化管理。三是檔案數(shù)量與日俱增。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場(chǎng)十分活躍，不動(dòng)產(chǎn)管理活動(dòng)在社會(huì)生活中發(fā)揮著越來(lái)越大的作用，也造成了各種不動(dòng)產(chǎn)檔案資料的不斷累積。［2］發(fā)達(dá)省份的市級(jí)單位產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)檔案存卷可能多于100萬(wàn)卷且資料分散保存在各個(gè)不同的部門，難以實(shí)現(xiàn)檔案的統(tǒng)一規(guī)范化管理。2.2信息更新不及時(shí)。前文已經(jīng)提到，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案工作具有較強(qiáng)的動(dòng)態(tài)性，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)交易的數(shù)量和頻次與日俱增，房產(chǎn)權(quán)屬的變更成為普遍現(xiàn)象，這就要求不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理工作做到信息的即時(shí)更新，以確保信息的準(zhǔn)確性和真實(shí)性。但從不動(dòng)產(chǎn)登記工作的實(shí)際運(yùn)行來(lái)看，全國(guó)范圍內(nèi)每天的交易次數(shù)多，可能存在應(yīng)發(fā)生變更的不動(dòng)權(quán)屬，但不動(dòng)產(chǎn)檔案尚未緊隨權(quán)屬的變更而即時(shí)更新數(shù)據(jù)，這樣就可能造成后期產(chǎn)生法律糾紛問(wèn)題。此外，隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需求，國(guó)家的土地政策也歷經(jīng)了多次改變，由于檔案意識(shí)薄弱或者專業(yè)人員不足等原因，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息更新不及時(shí)，從而產(chǎn)生系列后續(xù)問(wèn)題。2.3管理格局不成熟。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案涉及的內(nèi)容十分廣泛，既包括自身各檔苑論壇類業(yè)務(wù)工作行程的檔案資料，還包括從不同部門，如農(nóng)業(yè)部門、林業(yè)部門、房管部門等移交過(guò)來(lái)的檔案資料，形成了一個(gè)十分龐大的檔案信息資源庫(kù)。目前，不動(dòng)產(chǎn)檔案管理工作主要由自然資源和規(guī)劃部門負(fù)責(zé)，能夠有效解決城鎮(zhèn)化建設(shè)中住房拆遷安置補(bǔ)償問(wèn)題和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)交易問(wèn)題。但不動(dòng)產(chǎn)登記檔案涉及多個(gè)部門，部分領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)登記檔案工作機(jī)制尚不成熟，仍存在收集不齊全完整、保管不規(guī)范等問(wèn)題，這就給不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的規(guī)范化管理帶來(lái)了不良影響。如何進(jìn)一步完善管理格局，逐步實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的統(tǒng)一規(guī)范化管理值得探究。2.4數(shù)字化管理不健全?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”時(shí)代，信息技術(shù)快速發(fā)展，“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”大大提升了不動(dòng)產(chǎn)登記工作的效率，但給不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理帶來(lái)了沖擊，主要體現(xiàn)為三個(gè)方面：一是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)更加注重精簡(jiǎn)流程，業(yè)務(wù)部門完成登記后，未即時(shí)與檔案管理部門完成有效對(duì)接，由此造成業(yè)務(wù)工作與歸檔工作脫節(jié)。二是“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”，此種工作方式能夠?qū)崿F(xiàn)“不見面審批”，推行“無(wú)紙化辦公”，但部分機(jī)構(gòu)忽視電子文件的歸檔，只是在業(yè)務(wù)系統(tǒng)中完成信息的相關(guān)登記，并未完整保存好業(yè)務(wù)過(guò)程中形成的各類電子文件，導(dǎo)致登記材料缺失影響正常歸檔。三是“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”形成的檔案資料包括紙質(zhì)和電子兩種載體，相比于傳統(tǒng)的紙質(zhì)檔案管理，檔案管理的手段和方式均需進(jìn)行調(diào)整。［3］

3不動(dòng)產(chǎn)登記檔案規(guī)范化管理探析

3.1參照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，完善管理制度。完善的管理制度能夠?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記檔案的規(guī)范化管理提供執(zhí)行依據(jù)，為實(shí)現(xiàn)檔案管理的規(guī)范化、科學(xué)化、現(xiàn)代化，各省市職能部門均結(jié)合自身不動(dòng)產(chǎn)登記工作實(shí)際出臺(tái)了相應(yīng)的管理規(guī)范。譬如，2019年，湖南省不動(dòng)產(chǎn)登記中心制定的《不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理規(guī)范》正式，立足湖南省不動(dòng)產(chǎn)登記工作實(shí)際，明確了不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的分類標(biāo)準(zhǔn)、歸檔范圍及保管期限等相關(guān)規(guī)范，［4］對(duì)于推動(dòng)省內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的管理具有重要意義。職能部門出臺(tái)的相關(guān)管理規(guī)范在檔案管理方面發(fā)揮著重要作用，完善相關(guān)管理制度要參照相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)，如《中華人民共和國(guó)檔案法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》等，這些是開展不動(dòng)產(chǎn)檔案管理工作的重要參照標(biāo)準(zhǔn)，在遵循法律法規(guī)的前提下，要以上述規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)為主要指導(dǎo)依據(jù)。3.2理順工作機(jī)制，實(shí)施動(dòng)態(tài)管理。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案具有較強(qiáng)的實(shí)時(shí)性，需要進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，保障產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。實(shí)施動(dòng)態(tài)管理需關(guān)注三點(diǎn)內(nèi)容：一是實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)工作與檔案工作的無(wú)縫對(duì)接。不動(dòng)產(chǎn)登記工作本身就具有動(dòng)態(tài)性，任何環(huán)節(jié)的變動(dòng)、任何信息的更改均會(huì)影響檔案，檔案管理工作要緊隨業(yè)務(wù)工作的進(jìn)度適時(shí)更新相關(guān)信息。二是明確各職能機(jī)構(gòu)的職責(zé)。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理工作涉及多個(gè)部門，各部門之間應(yīng)強(qiáng)化交流，對(duì)檔案管理工作進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，明確各職能部門在檔案管理中的作用并督促落實(shí)各項(xiàng)工作，確保檔案收集的齊全完整。三是要強(qiáng)化檔案意識(shí)。通過(guò)宣傳教育進(jìn)一步強(qiáng)化產(chǎn)權(quán)人、業(yè)務(wù)辦理人員和檔案管理人員的檔案意識(shí)，各參與人員意識(shí)到檔案的重要性有利于實(shí)現(xiàn)各方的良性溝通，有利于做好檔案數(shù)據(jù)的更新工作。3.3掌握核心技術(shù)，推進(jìn)數(shù)字管理?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”時(shí)代，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案面臨新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，檔案管理的模式需要進(jìn)一步完善以適應(yīng)不斷變化的形勢(shì)。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理機(jī)構(gòu)應(yīng)充分運(yùn)用大數(shù)據(jù)、云存儲(chǔ)等先進(jìn)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)檔案的智能化管理。推進(jìn)數(shù)字化管理可以從三個(gè)方面著手：一是逐步推進(jìn)傳統(tǒng)載體檔案的數(shù)字化建設(shè)。將以前遺留的紙質(zhì)載體檔案進(jìn)行數(shù)字化處理，采用OCR識(shí)別技術(shù)將數(shù)字化形成的圖像文件轉(zhuǎn)化為文字文件，實(shí)現(xiàn)檔案的全文檢索。二是建立不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)各業(yè)務(wù)系統(tǒng)與檔案管理系統(tǒng)的有效對(duì)接，用大數(shù)據(jù)思維管理檔案，檔案的收集、利用等各項(xiàng)工作均實(shí)現(xiàn)在線辦理。三是注重信息化人才的引進(jìn)與培養(yǎng)。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的數(shù)字化管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，是一個(gè)持續(xù)性發(fā)展的工作，需要專業(yè)的人才作保障。

在人才引進(jìn)階段，注重考察人才的專業(yè)技能、信息技術(shù)及職業(yè)素養(yǎng)。此外，注重人才的培養(yǎng)，系統(tǒng)開展專業(yè)技能、信息技術(shù)、知識(shí)結(jié)構(gòu)和服務(wù)理念等方面的培訓(xùn)，以更好地適應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理工作出現(xiàn)的新變化和新需求。

參考文獻(xiàn)：

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［3］韋宇珉.基于“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”檔案管理探析［J］.城建檔案，2019（6）：54—58.

篇3

[關(guān)鍵詞]不動(dòng)產(chǎn)；登記；問(wèn)題；解析

中圖分類號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2017）09-0261-01

不動(dòng)產(chǎn)關(guān)系著百姓生存的根基與生存利益，歷來(lái)受到廣大人民群眾的重視。物權(quán)法作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更的重要法律依據(jù)，賦予了不動(dòng)產(chǎn)登記公示形式的公信力。不動(dòng)產(chǎn)登記制度與物權(quán)制度是緊密結(jié)合在一起的。由此可見，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善有著重要的意義。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記的特質(zhì)性

不動(dòng)產(chǎn)登記制度是保護(hù)個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)的有效手段，使不動(dòng)產(chǎn)通過(guò)登記進(jìn)行法律公示具有公信力，使物權(quán)法發(fā)揮效用，保護(hù)個(gè)人的不動(dòng)資產(chǎn)。首先，登記是在當(dāng)事人申請(qǐng)的前提下進(jìn)行的。如果當(dāng)事人沒有主動(dòng)申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記，就不會(huì)產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)登記的法律關(guān)系。一旦當(dāng)事人申請(qǐng)了不動(dòng)產(chǎn)登記，就產(chǎn)生了與物權(quán)相關(guān)的權(quán)利和義務(wù)。因此申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的主體與待登記的不動(dòng)產(chǎn)之間一定是直接利害關(guān)系，涉及到物權(quán)與法律的相關(guān)事宜。其次，不動(dòng)產(chǎn)登記的內(nèi)容是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)以及不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)事項(xiàng)所涉及的部分。一般情況下，法律會(huì)明確規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀牟粍?dòng)產(chǎn)權(quán)利。再次，不動(dòng)產(chǎn)登記制度是確認(rèn)物權(quán)歸屬的重要手段，也是物權(quán)公示公信原則的法律表現(xiàn)形式[1]。公信原則的功能在于物權(quán)的存在的確認(rèn)方式，使從事交易行為的主體不必?fù)?dān)心有公示內(nèi)容以外的物權(quán)狀態(tài)存在，體現(xiàn)了法律對(duì)交易安全和效率的保護(hù)，同是也是現(xiàn)代物權(quán)法的基本原則。另外，不動(dòng)產(chǎn)登記只需登記不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬狀況，而不必詳細(xì)查找不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際狀態(tài)。這種制度有利于保護(hù)交易活動(dòng)的安全性，符合國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行的調(diào)控和監(jiān)管職能。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀存在的問(wèn)題

不動(dòng)產(chǎn)登記制度高度反應(yīng)了國(guó)家對(duì)群眾個(gè)人財(cái)產(chǎn)的保護(hù)措施，但在不動(dòng)產(chǎn)登記制度執(zhí)行過(guò)程中，由于登記過(guò)程中存在著很多人為因素，造成了不動(dòng)產(chǎn)登記存在著一定的問(wèn)題，主要表現(xiàn)在：其一，登記管理機(jī)構(gòu)層次出現(xiàn)混亂狀態(tài)，使不動(dòng)產(chǎn)登記成本與交易主體查詢成本增加。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，統(tǒng)一登記的范、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！段餀?quán)法》對(duì)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)采取了另行規(guī)定的辦法，具體的統(tǒng)一機(jī)構(gòu)并不明確。由此至使我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記存在管理機(jī)構(gòu)、管理層次缺乏統(tǒng)一管理的缺陷[2]。其二，登記機(jī)構(gòu)之間的信息不能夠互通。登記機(jī)構(gòu)之間的信息不能形成統(tǒng)一公開的登記查詢機(jī)制，降低了交易效率。在登記部門之間、各個(gè)分支機(jī)構(gòu)之間、甚至同一部門的各地區(qū)之間互不聯(lián)網(wǎng)，不可以完成查詢工作，不利于提高工作效率，給不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)事人也造成了極大的不方便，另外給不動(dòng)產(chǎn)登記的公示工作帶來(lái)了麻煩，使不動(dòng)產(chǎn)登記公信力不強(qiáng)。致使不動(dòng)產(chǎn)重復(fù)抵押的不正常、不合法現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，對(duì)于維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易秩序造成了不利影響。

三、完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度的路徑

不動(dòng)產(chǎn)登記制度有其特有的重要性，在現(xiàn)行的體制中也確實(shí)存在著一定的問(wèn)題，但作為管理者應(yīng)針對(duì)問(wèn)題存在的方向，進(jìn)行開創(chuàng)性思維，將不動(dòng)產(chǎn)登記制度加以完善。

1、不動(dòng)產(chǎn)登記制度以土地為核心展開

不動(dòng)產(chǎn)制度的完善是經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人民生活水平提高、維權(quán)意識(shí)增強(qiáng)的一種表現(xiàn)。作為國(guó)家職能機(jī)構(gòu)，應(yīng)進(jìn)一步完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度，以保障人民財(cái)產(chǎn)安全，增強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力。職能部門應(yīng)明確和落實(shí)統(tǒng)一的土地管理制度以及分類制度，只有制度化的規(guī)范方式才是不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)一步完善的有效途徑[3]。應(yīng)以土地為核心，登記在冊(cè)的土地為依據(jù)，分別羅列不動(dòng)產(chǎn)的位置、層數(shù)、規(guī)劃等項(xiàng)目。獨(dú)立的房屋所有權(quán)是建立在地權(quán)上的，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的核心是土地的物權(quán)，直接針對(duì)土地上不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)都是以土地為基礎(chǔ)和核心的。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記制度應(yīng)以土地為核心展開。

2、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)權(quán)限范圍

不動(dòng)產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動(dòng)的土地、土地定著物、土地生成物等。不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利應(yīng)當(dāng)包括實(shí)體權(quán)利登記和程序權(quán)利登記?，F(xiàn)有的國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)等都應(yīng)屬于實(shí)體權(quán)利所包含的內(nèi)容。實(shí)體權(quán)利則包括不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)，應(yīng)予以登記，將不動(dòng)產(chǎn)登記的本質(zhì)功能體現(xiàn)出來(lái)。程序權(quán)利登記可以在制度層面上平衡不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人和第三人的合法權(quán)益[4]。

3、不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)引入人制度

不動(dòng)產(chǎn)登記是一種高法律效力的職業(yè)活動(dòng)，需要對(duì)專業(yè)的登記程序有足夠的了解，并熟悉相關(guān)的法律規(guī)定。而一般的不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人不具備這種素質(zhì)，也不能按照登記要求完成登記所需要的材料，為不動(dòng)產(chǎn)登記雙方主體造成很大的麻煩。管理者應(yīng)鼓勵(lì)專業(yè)人制度的建立和健全，一方面可以提高不動(dòng)產(chǎn)登記的效率，為登記主體節(jié)約時(shí)間，一方面可以更專業(yè)、更完善地完成不動(dòng)產(chǎn)的登記，提高工作效率的同時(shí)促進(jìn)交易的成功。

4、將現(xiàn)代信息手段應(yīng)用到不動(dòng)產(chǎn)登記中

隨著現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)的發(fā)速發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)可以說(shuō)是突飛猛進(jìn)，管理者可以利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)將不動(dòng)產(chǎn)登記這一工作信息化，逐步實(shí)現(xiàn)不同的登記機(jī)關(guān)之間的信息互通、同一登記機(jī)關(guān)不同區(qū)域的信息互通，使不動(dòng)產(chǎn)登記主體實(shí)現(xiàn)無(wú)障礙查詢。更有效的保護(hù)交易的合法化，堅(jiān)決杜絕不動(dòng)產(chǎn)的重復(fù)抵押現(xiàn)象的出現(xiàn)。

綜上所述，不動(dòng)產(chǎn)登記在物權(quán)法中有著十分重要的意義，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記雖有一整套完整的體系，但在實(shí)施過(guò)程中仍然存在著問(wèn)題。作為管理者，應(yīng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記管理的現(xiàn)狀及時(shí)做出總結(jié)，認(rèn)識(shí)到問(wèn)題存在的原因，針對(duì)問(wèn)題提出解決的路徑，做創(chuàng)新式領(lǐng)導(dǎo)。完善制度的同時(shí)，不斷提高不動(dòng)產(chǎn)登記的工作效率，使不動(dòng)產(chǎn)登記制度為保護(hù)交易安全以及第三方關(guān)系人的合法權(quán)益提供保障，為創(chuàng)立良好的物權(quán)法秩序奠定良好的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)

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篇4

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)登記制度；登記模式；缺陷；完善建議

中圖分類號(hào)：D92 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-0278（2013）08-122-01

一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的概述

不動(dòng)產(chǎn)登記制度是物權(quán)法中的重要制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國(guó)家專職部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。

物權(quán)法是民法的重要組成部分，也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法律中不可缺少的部分。而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法律制度在物權(quán)法中占有重要的地位。不動(dòng)產(chǎn)登記制度是物權(quán)法律制度的重要組成部分，建立和完善不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記側(cè)度，對(duì)于完善我國(guó)物權(quán)法律制度有著重要基礎(chǔ)愈義。完善的物權(quán)法律制度對(duì)明晰財(cái)產(chǎn)關(guān)系，保護(hù)國(guó)家、集體和公民個(gè)人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，調(diào)動(dòng)各類市場(chǎng)主體創(chuàng)造財(cái)富的積極性，維護(hù)財(cái)產(chǎn)交易安全和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，合理利用資源有重要意義。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的缺陷

（一）沒有建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記體制

我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行調(diào)整的一些規(guī)定，并沒有一部專門的登記法的存在，而是零散的出現(xiàn)在一些法律法規(guī)之中。其次，登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一。我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)將登記作為行政管理職能，使登記機(jī)關(guān)呈現(xiàn)多方執(zhí)政的局面。這種局面既不利于當(dāng)事人查閱登記，以便獲取全面的交易信息，也不能給當(dāng)事人進(jìn)行登記帶來(lái)便利的條件，使登記制度的公示作用不能充分的發(fā)揮，更加不利于交易安全。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記制度登記審查制度不健全

我國(guó)法律法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記傾向于實(shí)質(zhì)審查方式。隨著我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)日益昌盛，《物權(quán)法》出臺(tái)后，不動(dòng)產(chǎn)登記如何審查申請(qǐng)人提交的資料，檢驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料是否齊全、簽字蓋章是否真實(shí)等，將不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行有效的登記。但不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)數(shù)量也日趨增加，相對(duì)而言則登記人員數(shù)量較少，水平也參差不齊，加之工作任務(wù)繁重，不可能對(duì)各種登記一一調(diào)查取證，一些弊端又顯現(xiàn)出來(lái)，實(shí)務(wù)操作性在審查方式有很大的差距。

（三）異議登記制度不完善

異議登記制度的主要在于提醒物權(quán)利害人注意到該物權(quán)存在一定的異議，很可能針對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)所進(jìn)行的交易是不受物權(quán)法保護(hù)的。目前我國(guó)物權(quán)法針對(duì)該制度主要存在以下兩個(gè)問(wèn)題：一是異議登記的效力問(wèn)題。雖然依靠異議登記可以提醒第三人在進(jìn)行該物權(quán)處分過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，但是如果第三人愿意承擔(dān)這種風(fēng)險(xiǎn)，異議登記無(wú)法對(duì)第三人的處分行為進(jìn)行阻止。但是這個(gè)在物權(quán)法上并沒有給出明確的答案，對(duì)該效力問(wèn)題進(jìn)行了回避。二是制度適用條件上的完善問(wèn)題。在我國(guó)新物權(quán)法上針對(duì)異議登記適用條件規(guī)定了兩個(gè)方面的內(nèi)容：首先是利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記上存在問(wèn)題；其次原登記權(quán)利人不愿意對(duì)該權(quán)利登記不同意更正。因此在實(shí)踐中，最重要是要求原登記權(quán)利人不同意對(duì)此進(jìn)行更正，但是這點(diǎn)對(duì)于利害關(guān)系人而言往往很難確定。

（四）預(yù)告登記制度有待進(jìn)一步完善在我國(guó)，2007年10月1日起開始施行《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，首次確立了不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度

預(yù)告登記制度有利于鼓勵(lì)誠(chéng)實(shí)信用、防止權(quán)利濫用，以法定方式強(qiáng)化了誠(chéng)信原則的實(shí)現(xiàn)。但相較而言，我國(guó)的預(yù)告登記制度的范圍相對(duì)狹窄，并且預(yù)告登記的效力不明確。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善

關(guān)于如何完善我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，針對(duì)登記制度的諸多弊端，從不同角度提出了建議，歸納起來(lái)主要有以下幾個(gè)方面：

第一，制訂統(tǒng)一使用的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。我國(guó)應(yīng)制定統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，改變現(xiàn)有的登記管理制度，對(duì)多樣的不動(dòng)產(chǎn)種類，進(jìn)行統(tǒng)一的登記管理。第二，統(tǒng)一登記部門，也就是說(shuō)要建立專門的不動(dòng)產(chǎn)登記部門，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)事務(wù)進(jìn)行統(tǒng)一的管理。第三，統(tǒng)一登記程序，在不動(dòng)產(chǎn)登記法中規(guī)定統(tǒng)一的登記程序，對(duì)登記的各個(gè)環(huán)節(jié)作統(tǒng)一規(guī)定。這樣有利于提高工作效率，同時(shí)起到了方便群眾的作用。

第二，不動(dòng)產(chǎn)登記制度審查方式的健全。實(shí)質(zhì)審查與形式審查各有利弊，形式審查的優(yōu)點(diǎn)是登記機(jī)關(guān)僅僅審查形式要件的合法性，工作量較小、審查速度快、公權(quán)力較少干涉私權(quán)利。但是其不涉及實(shí)體法律關(guān)系的審查，也會(huì)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記簿所載內(nèi)容的真實(shí)程度降低，影響公信力當(dāng)事人，還需另外調(diào)查，客觀上加大了社會(huì)交易成本。而實(shí)質(zhì)審查正好相反；我國(guó)制定不動(dòng)產(chǎn)登記法時(shí)采取什么主義，應(yīng)從我國(guó)的實(shí)際出發(fā)予以考慮。我認(rèn)為要使登記的內(nèi)容與實(shí)際的權(quán)利相一致，就應(yīng)當(dāng)對(duì)登記的內(nèi)容進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。實(shí)行實(shí)質(zhì)性審查，是登記具有公信力的必要前提。

篇5

一、不動(dòng)產(chǎn)登記的檔案資料管理是登記工作的基礎(chǔ)

在《關(guān)于整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的通知》中明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記檔案資料是登記工作的核心內(nèi)容和重要依據(jù)。登記的檔案資料是隨著登記機(jī)構(gòu)的登記而產(chǎn)生，不能單獨(dú)成立。這次住建部與國(guó)土部的職責(zé)分工，即住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)房產(chǎn)交易，國(guó)土資源部負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記。隨之帶來(lái)的工作銜接問(wèn)題，兩個(gè)部門都離不開原來(lái)的房產(chǎn)檔案的支持。

（一）原房產(chǎn)檔案留存在原房產(chǎn)檔案管理部門更便民利民

原房產(chǎn)檔案隨原產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理處合并到不動(dòng)產(chǎn)登記中心而隨之發(fā)生轉(zhuǎn)移，但繼續(xù)保存在原檔案室。因歷史原因，土地和房產(chǎn)的登記是分開登記的，此次實(shí)行統(tǒng)一登記后，如果不能實(shí)現(xiàn)內(nèi)部的工作銜接與資料的傳遞、共享，將會(huì)出現(xiàn)群眾辦事難的情況，本著方便廣大人民群眾，檔案資料不存在移交的問(wèn)題。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記檔案存放在原房產(chǎn)檔案管理部門成本更低更具合理性

從目前來(lái)看，為盡快適應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的需要，因各地對(duì)原有得房產(chǎn)檔案的歸屬問(wèn)題并沒有統(tǒng)一的做法，我市從檔案轉(zhuǎn)移及管理的成本上考慮，認(rèn)為存放在原有部門，是利大于弊也更科學(xué)合理。更有利于今后的工作開展。

二、檔案管理中存在的主要題

（一）重視前臺(tái)業(yè)務(wù)，輕視后臺(tái)檔案

在具體的房產(chǎn)登記過(guò)程中，一直以來(lái)都比較重視業(yè)務(wù)和流程的培訓(xùn)，而忽視了后續(xù)的檔案管理工作。檔案管理的細(xì)則少之甚少。比起對(duì)業(yè)務(wù)的重視度而言，對(duì)檔案的關(guān)注度顯然是欠缺的。需要及時(shí)跟進(jìn)相應(yīng)的檔案管理配套政策，才能不斷建立和完善各地的不動(dòng)產(chǎn)登記體系。

（二）重視紙質(zhì)檔案，輕視電子檔案信息維護(hù)

在新形勢(shì)新條件下，人們對(duì)檔案管理的信息要求日益提高，仍主要以紙質(zhì)資料審核為主，因涉及的部門多、資料多，導(dǎo)致一本紙質(zhì)檔案需要數(shù)次流轉(zhuǎn)，多次翻閱，降低工作效率，并應(yīng)加快電子信息庫(kù)的建設(shè)和維護(hù)。

（三）人員流動(dòng)性大，專業(yè)知識(shí)薄弱

由于檔案的專業(yè)性和動(dòng)態(tài)性，檔案的歸集在隨著情況變化而發(fā)生變化，導(dǎo)致檔案員對(duì)于檔案資料的更新不及時(shí)，特別是統(tǒng)一登記后，要多學(xué)習(xí)土地方面的知識(shí)不斷提高自身的業(yè)務(wù)水平，爭(zhēng)取最短時(shí)間勝任崗位職責(zé)的標(biāo)準(zhǔn)。

（四）硬件條件差，整合數(shù)據(jù)庫(kù)慢

不動(dòng)產(chǎn)檔案資料越來(lái)越多，涵蓋的內(nèi)容越來(lái)越豐富，檔案查詢利用率也越來(lái)越高。而且紙質(zhì)檔案屬于永久性保存，老式的檔案柜已經(jīng)不適合新形勢(shì)下的發(fā)展。所以實(shí)現(xiàn)檔案管理數(shù)字化是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代產(chǎn)生的一種新型檔案管理信息形態(tài)，因此檔案數(shù)字化，建立電子信息庫(kù)迫在眉睫。

三、隨著不動(dòng)產(chǎn)工作的逐步深入，建立相應(yīng)的管理制度，確保檔案的安全

（一）不斷完善管理機(jī)制

做好檔案管理工作，進(jìn)一步健全檔案的接受、收集、整理、保管、利用等各項(xiàng)規(guī)章制度，落實(shí)好管理細(xì)節(jié)。對(duì)違反檔案管理法律法規(guī)的行為及時(shí)進(jìn)行處罰。

（二）轉(zhuǎn)變思路，提高信息化管理水平

在新形勢(shì)下的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作需要運(yùn)用大量的先進(jìn)科學(xué)技術(shù)，工作的人員首先要有過(guò)硬的專業(yè)知識(shí)，還要具備現(xiàn)代化得檔案管理能力。不動(dòng)產(chǎn)登記的檔案資料已經(jīng)不僅僅是過(guò)去的紙質(zhì)檔案，還包括不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)數(shù)據(jù)。這就需要運(yùn)用計(jì)算機(jī)等信息化手段對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析，在最短的時(shí)間內(nèi)完成收件、審批、發(fā)證、歸檔等一系列的工作，大大提高工作效率。

（三）加強(qiáng)培訓(xùn)，提高檔案專業(yè)管理水平

由于不動(dòng)產(chǎn)登記檔案形成量大，專業(yè)性和政策性強(qiáng)。要加強(qiáng)提高檔案管理人員的素質(zhì)和能力，明確檔案移交入檔的時(shí)間、責(zé)任人，建立詳細(xì)的移交清單，確保不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的安全性和完整性。

（四）提高對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案資料的保密意識(shí)

隨著社會(huì)制度的不斷健全，人民對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的要求也是越來(lái)越高，并對(duì)如何公平、公正、公開的呼聲越來(lái)越響亮。所以如何做到檔案哪些部分是可以公開查詢的，哪些是涉及個(gè)人隱私和國(guó)家安全，必須需要保密的，做出嚴(yán)格的規(guī)定。需要簽訂保密協(xié)議。違反規(guī)定和泄露不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的，按有關(guān)規(guī)定追究責(zé)任。

（五）對(duì)信息安全做相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案

根據(jù)《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)登記信息安全工作的 通知》（國(guó)土資源廳發(fā)【2015】38號(hào)）等有關(guān)規(guī)定。對(duì)機(jī)房受損、數(shù)據(jù)損毀、系統(tǒng)宕機(jī)、網(wǎng)絡(luò)中斷、黑客攻擊等突發(fā)事件進(jìn)行全方位預(yù)防，確保信息平臺(tái)不間斷地安全運(yùn)行。

四、結(jié)論

在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中，檔案管理的重要性也日益凸顯，它不僅是民生檔案資源的重要組成部分，也是實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記的原始資料，在新形勢(shì)下，只有做好檔案管理工作，樹立“國(guó)土一家”理念和意識(shí)，共同做好統(tǒng)一登記工作。以進(jìn)一步推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理工作的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]房愛芬.房地產(chǎn)登記檔案管理數(shù)字化建設(shè)淺析.山東檔案2010.06.

[2]《國(guó)土資源部關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記信息安全工作的通知》2015. 38號(hào).

篇6

3月23日消息，國(guó)務(wù)院第二次全國(guó)地名普查領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室于日前在北京召開會(huì)議，對(duì)地名保護(hù)和整治工作進(jìn)行部署。

國(guó)務(wù)院第二次全國(guó)地名普查領(lǐng)導(dǎo)小組副組長(zhǎng)、民政部部長(zhǎng)李立國(guó)于會(huì)上指出，將重點(diǎn)清理整治居民區(qū)、大型建筑物、街巷、道路、橋梁等地名中存在的“大、洋、怪、重”等不規(guī)范地名。

此次地名保護(hù)和整治工作從2016年2月開始至2017年6月結(jié)束，分為動(dòng)員部署、普查摸底、清理整改、健全制度、總結(jié)驗(yàn)收五階段。

《地名管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則》已在各類規(guī)定中進(jìn)行規(guī)范明確，不以外國(guó)人名、地名命名我國(guó)地名，其中包括居民區(qū)、樓群、建筑物等。

“十三五”落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記

3月31日下午，國(guó)土資源部部長(zhǎng)、黨組書記、國(guó)家土地總督察姜大明主持召開第2次部務(wù)會(huì)，審議并原則通過(guò)《國(guó)土資源“十三五”規(guī)劃綱要》。

在“十三五”時(shí)期，要以創(chuàng)新增強(qiáng)國(guó)土資源事業(yè)發(fā)展新活力，創(chuàng)新耕地保護(hù)制度，深化土地管理制度改革，加快礦產(chǎn)資源管理制度改革，全面落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，推進(jìn)自然資源管理制度改革。

會(huì)議認(rèn)為，“十三五”時(shí)期是全面建成小康社會(huì)的決勝階段，國(guó)土資源工作必須深刻認(rèn)識(shí)戰(zhàn)略機(jī)遇期內(nèi)涵變化，適應(yīng)、把握和引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)，加快供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，堅(jiān)持國(guó)土資源工作在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局中的定位。

擬推進(jìn)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)

篇7

一、房屋交易管理與不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記的關(guān)系

房屋交易管理指房屋交易管理和房屋產(chǎn)權(quán)管理

1.房屋交易管理。房屋交易是指房屋的轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃。交易管理是對(duì)上述行為合法性的審查、確認(rèn)和備案。其主要內(nèi)容包括商品房的預(yù)售、現(xiàn)售，存量房的轉(zhuǎn)讓，政策性住房銷售和上市，企業(yè)破產(chǎn)兼并和征收安置過(guò)程中的房屋轉(zhuǎn)讓、房屋抵押、在建工程抵押、房屋租賃等交易行為的合法性審查，以及為其配套服務(wù)的合同備案、樓盤表的建立、資金監(jiān)管、房屋面積預(yù)測(cè)繪、實(shí)際測(cè)繪、檔案資料的管理和利用等。

2.房屋產(chǎn)權(quán)管理。房屋產(chǎn)權(quán)即房屋的所有權(quán)、抵押權(quán)和用益物權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)管理按照中編辦和國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部文件界定，應(yīng)是房屋產(chǎn)權(quán)管理中除記載于登記簿、核發(fā)權(quán)屬證明以外的動(dòng)態(tài)管理及產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案資料的管理。

3.不動(dòng)產(chǎn)登記中的房屋登記，是指將房屋的自然狀況、權(quán)利狀況以及其他事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿、核發(fā)權(quán)屬證書或權(quán)利證明的行為。

4.房屋交易管理與房屋登記是房屋產(chǎn)權(quán)管理鏈條中緊密相連的兩個(gè)環(huán)節(jié)。房屋所有權(quán)的登記公示是保障房屋交易安全的基礎(chǔ)，房屋交易審核又是防范房屋轉(zhuǎn)移登記風(fēng)險(xiǎn)的前提。沒有房屋的轉(zhuǎn)讓過(guò)戶就沒有房屋的轉(zhuǎn)移登記，房屋受讓人申請(qǐng)房屋交易過(guò)戶是為了房屋所有權(quán)登記并取得房屋所有權(quán)證，以保護(hù)自己對(duì)該房屋占有、使用、收益、處分的合法權(quán)益。交易管理和登記互為基礎(chǔ)，互相支撐，密不可分。從我國(guó)上世紀(jì)80年代末開始的全國(guó)范圍的總登記歷程來(lái)看，是先有市場(chǎng)交易管理制度，后有房屋權(quán)屬登記制度，由于當(dāng)時(shí)交易機(jī)構(gòu)和登記機(jī)構(gòu)分設(shè)，申請(qǐng)人要跑兩個(gè)部門，遞交兩份申請(qǐng)，“辦證難”成了輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。原建設(shè)部于2000年推行產(chǎn)權(quán)交易一體化并于2005年在全國(guó)推行房屋交易登記規(guī)范化管理，要求房屋交易和登記機(jī)構(gòu)一體化，經(jīng)過(guò)10年不懈努力，全國(guó)基本實(shí)現(xiàn)了房屋交易與登記的業(yè)務(wù)整合，很多地方實(shí)現(xiàn)了辦公系統(tǒng)合并，檔案合并，一套資料申請(qǐng)，一個(gè)窗口受理，一個(gè)窗口發(fā)證，轉(zhuǎn)移登記代行交易審核職能，方便快捷。

二、房產(chǎn)管理部門從事房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理的法律、法規(guī)和政策依據(jù)

1. 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二條規(guī)定，本法所指房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。第三十七條規(guī)定，房屋轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的行為。

2.中央編辦《關(guān)于整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的通知》。

3.國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接的指導(dǎo)意見》第二條第（一）項(xiàng)規(guī)定，各級(jí)房產(chǎn)管理部門要強(qiáng)化房屋轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、面積管理、房屋交易檔案、房屋中介、個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)等工作。第三條第（一）項(xiàng)規(guī)定，房產(chǎn)管理部門要對(duì)新建商品房、二手房，以及保障性等政策性住房的交易活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)管，實(shí)時(shí)將依法辦理的房屋轉(zhuǎn)讓、抵押等相關(guān)交易信息提供給不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)交易信息進(jìn)行登記。第三條第（三）項(xiàng)規(guī)定，房屋登記簿等房屋登記資料由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)管理，房產(chǎn)交易資料由房屋交易管理部門管理。第三條第（四）項(xiàng)規(guī)定，加強(qiáng)服務(wù)窗口建設(shè)。各地要按照便民利民的原則，切實(shí)做好房屋交易、不動(dòng)產(chǎn)登記窗口服務(wù)。房屋交易和登記業(yè)務(wù)辦理盡量在一個(gè)服務(wù)大廳，進(jìn)一步優(yōu)化服務(wù)流程，提升服務(wù)水平，實(shí)現(xiàn)一個(gè)窗口受理，“一站式”、規(guī)范化服務(wù)。為方便群眾辦事，對(duì)于能夠通過(guò)實(shí)時(shí)互通共享取得的信息，不得要求群眾重復(fù)提交。

4.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》第3.6、4.5、5.5條規(guī)定，房屋管理部門應(yīng)及時(shí)將預(yù)售許可信息、買賣合同網(wǎng)簽備案表信息、現(xiàn)售備案信息以及查封抵押和存量房轉(zhuǎn)讓信息、抵押信息以交易告知單的方式提供給不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。

5.建設(shè)部2001年第96號(hào)令《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》。

6.建設(shè)部2001年第61號(hào)令《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》。

三、房屋登記和房屋交易管理有序銜接應(yīng)堅(jiān)持的原則和指導(dǎo)思想

1.堅(jiān)決貫徹中央編辦文件精神，認(rèn)真落實(shí)《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接的指導(dǎo)意見》和《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》等文件規(guī)定，確保統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度改革任務(wù)的順利完成。

2.充分利用現(xiàn)有資源、減少辦證環(huán)節(jié)，方便企業(yè)和群眾，降低交易登記成本。在一個(gè)辦事大廳、一個(gè)服務(wù)窗口、“一站式”服務(wù)，凡是能信息實(shí)時(shí)互通共享的不能讓申請(qǐng)人重復(fù)提交。

3.堅(jiān)持為申請(qǐng)人服務(wù)的理念，不動(dòng)產(chǎn)登記和交易管理部門要相互配合、信息共享，做到交易和登記程序簡(jiǎn)化、順暢、安全。

四、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的主要內(nèi)容是實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。國(guó)土部門是各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記的主管部門，具體經(jīng)辦工作應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，可采取委托或合署辦公等形式確保不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記工作按期開展

1.向當(dāng)?shù)卣浞株U述現(xiàn)房屋交易登記機(jī)構(gòu)、人員、大廳、辦公系統(tǒng)、檔案管理以及樓盤表、面積測(cè)繪、合同備案的資源優(yōu)勢(shì)；說(shuō)明房屋登記的復(fù)雜性和工作量；市級(jí)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)整合后，房屋交易登記具體經(jīng)辦機(jī)構(gòu)不宜拆分；國(guó)土局作為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的管理機(jī)構(gòu)，要充分利用現(xiàn)有資源，方便群眾，可全部委托現(xiàn)房屋交易登記中心或部分委托和合署辦公的方式辦理房屋登記。目前，國(guó)土部門不具備單獨(dú)完成每年十多萬(wàn)件房屋登記工作的條件，被委托部門要自覺接受不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督，并為不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門負(fù)責(zé)。如果一定要將現(xiàn)房屋交易登記工作拆分，是對(duì)原房屋交易登記一體化指導(dǎo)思想的倒退，不方便群眾房屋交易登記申請(qǐng)，思想阻力大。人員劃轉(zhuǎn)、業(yè)務(wù)切割、銜接非常困難。難免會(huì)為房屋交易登記工作帶來(lái)一定的混亂和波動(dòng)，難以保證思想不亂，工作不斷。建議如下：

第一，委托房屋交易登記中心受理、審核、登簿、發(fā)放房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。登記主管部門進(jìn)行培訓(xùn)，統(tǒng)一工作流程，統(tǒng)一辦公系統(tǒng)，統(tǒng)一申請(qǐng)表格，統(tǒng)一所需要件，統(tǒng)一登記簿冊(cè)，并對(duì)辦件質(zhì)量進(jìn)行檢查把關(guān)。

第二，現(xiàn)在運(yùn)行的房屋交易登記信息辦公系統(tǒng)非常成熟完善，已運(yùn)轉(zhuǎn)20余年，交易登記無(wú)縫銜接，且配有面積測(cè)繪、地理信息系統(tǒng)、預(yù)售、合同備案、資金監(jiān)管、樓盤表、檔案（數(shù)字化圖像）查詢、統(tǒng)計(jì)等子系統(tǒng)。建議房屋交易部門和不動(dòng)產(chǎn)登記部門共同對(duì)現(xiàn)行的信息辦公系統(tǒng)加以升級(jí)完善，在一個(gè)大的信息平臺(tái)上辦公。

第三，部分委托和合署辦公。委托交易登記中心對(duì)房屋轉(zhuǎn)移登記進(jìn)行受理、審核和繕證、發(fā)證。不動(dòng)產(chǎn)登記部門對(duì)審核結(jié)果進(jìn)行審核確認(rèn)，記載登記簿。兩個(gè)機(jī)構(gòu)在一個(gè)大廳、一個(gè)窗口合署辦公。

2.房屋交易和房屋登記工作全部拆分時(shí)該如何銜接？

第一，將“房屋交易和登記中心”更名為“房屋產(chǎn)權(quán)交易管理中心”，其編制、級(jí)別不變。將原職責(zé)中的“房屋登記”變更為協(xié)助不動(dòng)產(chǎn)登記部門抓好房屋登記工作。

第二，將房屋的初始登記、變更登記、注銷登記、異議登記、更正登記、預(yù)告登記和存量房查封登記的受理、審核、登簿、發(fā)證職責(zé)整體移交不動(dòng)產(chǎn)登記部門。

第三，將房屋轉(zhuǎn)讓登記科更名為房屋轉(zhuǎn)讓管理科。

第四，權(quán)屬證書管理科改為房屋轉(zhuǎn)讓檔案管理科。

第五，房屋轉(zhuǎn)讓登記受理科更名為房屋轉(zhuǎn)讓受理科。

第六，預(yù)告登記科改為房屋轉(zhuǎn)讓合同管理科。

第七，初始登記科改為新建房樓盤表管理科。

第八，成立科、質(zhì)檢科、信息科、政研室、工會(huì)辦公室、督查室、房屋轉(zhuǎn)讓受理科等。

3.房產(chǎn)檔案館更名為不動(dòng)產(chǎn)檔案館。交易部門、不動(dòng)產(chǎn)登記部門所形成的檔案資料統(tǒng)一由不動(dòng)產(chǎn)檔案館管理、查詢和利用。交易部門和不動(dòng)產(chǎn)登記部門持單位介紹信可免費(fèi)查閱檔案資料。借閱、復(fù)印檔案資料按檔案館的規(guī)定執(zhí)行。目前，房屋交易登記資料合為一體建檔，除電子登記簿外無(wú)法分割移交。

4.對(duì)現(xiàn)在的房屋交易登記信息辦公系統(tǒng)進(jìn)行改造完善，屏蔽初始登記、變更登記、注銷登記、異議登記、更正登記、預(yù)告登記、存量房查封的受理、審核、登簿、繕證、收費(fèi)、發(fā)證、統(tǒng)計(jì)等功能。將原來(lái)打印房屋所有權(quán)證（他項(xiàng)權(quán)證）環(huán)節(jié)改為打印“房屋轉(zhuǎn)讓（抵押）確認(rèn)告知單”。

5.房屋交易和登記業(yè)務(wù)拆分后，應(yīng)在房屋交易和登記兩個(gè)子系統(tǒng)中間設(shè)置一個(gè)房屋交易登記信息共享平臺(tái)，交易和登記的結(jié)果能及時(shí)寫入共享平臺(tái)，交易和登記工作人員能隨時(shí)查閱已交易登記的數(shù)據(jù)和圖像，實(shí)現(xiàn)信息實(shí)時(shí)互通共享。

6.在現(xiàn)房屋交易登記服務(wù)辦事大廳設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)窗口和房屋轉(zhuǎn)讓登記綜合服務(wù)窗口。不動(dòng)產(chǎn)登記窗口負(fù)責(zé)受理房屋的初始登記、變更登記、注銷登記等，由不動(dòng)產(chǎn)登記部門自行負(fù)責(zé)。房屋轉(zhuǎn)讓登記綜合服務(wù)窗口由兩個(gè)機(jī)構(gòu)合署辦公。申請(qǐng)人提交原件和復(fù)印件一次性申請(qǐng)，首先經(jīng)房屋轉(zhuǎn)讓審核、打印房屋轉(zhuǎn)讓確認(rèn)告知單后，轉(zhuǎn)讓程序完結(jié)，將原件和確認(rèn)單存根掃描歸檔。由房屋轉(zhuǎn)讓審核人員將復(fù)印件和確認(rèn)單轉(zhuǎn)登記審核人員，進(jìn)行審核、記載登記簿、繕證、發(fā)證。登記部門掃描、歸檔。

7.房屋轉(zhuǎn)讓工作流程。商品房轉(zhuǎn)讓：商品房預(yù)測(cè)繪-建立樓盤表-預(yù)售許可-合同網(wǎng)簽備案-資金監(jiān)管-繳納房屋交易契稅和房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)-商品房轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)-受理-審核-打印、發(fā)放房屋轉(zhuǎn)讓確認(rèn)告知單-掃描、歸檔。存量房轉(zhuǎn)讓：合同網(wǎng)簽-交易資金監(jiān)管-繳納交易契稅、地稅、住房維修資金和房屋交易手續(xù)費(fèi)-配圖補(bǔ)建樓盤表-房屋轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)-受理-審核-打印發(fā)放房屋轉(zhuǎn)讓確認(rèn)告知單-掃描歸檔。

篇8

關(guān)鍵詞：土地登記；登記制度；改革；提問(wèn)；物權(quán)法

中圖分類號(hào)：F321.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-0432（2013）-04-0048-1

隨著土地登記改革不斷的加深，一些地區(qū)的土地制度開始了重大的變革，尤其是《物權(quán)法》推進(jìn)。在《物權(quán)法》中明確規(guī)定以下內(nèi)容，即：國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。《物權(quán)法》中明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)的登記法。所以相關(guān)部門也在按照所規(guī)定的法規(guī)進(jìn)行全面的執(zhí)行。然而在相關(guān)部門實(shí)施的過(guò)程中，雖按照《土地登記辦法》來(lái)全面的實(shí)施，但是還是有一些問(wèn)題出現(xiàn)了，這些問(wèn)題讓人深思。本文針對(duì)這些問(wèn)題對(duì)土地登記制度的改革與其發(fā)展進(jìn)行全面的思考。

1 在土地登記改革中存在的問(wèn)題分析

在土地登記改革過(guò)程中，相關(guān)部門按照國(guó)家規(guī)定的《土地法》對(duì)其進(jìn)行執(zhí)行，但是在執(zhí)行過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，在土地登記改革過(guò)程中存在很多的問(wèn)題，對(duì)此我們進(jìn)行總結(jié)：

1.1 行政權(quán)的介入

對(duì)于土地登記過(guò)程中的一些不動(dòng)產(chǎn)來(lái)講，要重視歸屬權(quán)。這些歸屬權(quán)要通過(guò)法律關(guān)系來(lái)確認(rèn)，在確認(rèn)以后要使其具有一定的法律效力。但是從最近幾年來(lái)看，土地登記成為了一種行政管理的手段，并且全方面賦予了很多相關(guān)的職能。這樣土地登記行為具有的行政權(quán)力非常多。過(guò)多的行政權(quán)力也會(huì)對(duì)土地登記方面有過(guò)多的行使權(quán)。所以行使權(quán)的介入使土地登記申請(qǐng)人的合法權(quán)益得不到更好的保障，同時(shí)也會(huì)導(dǎo)致土地登記行為變的非常繁瑣。最終也就導(dǎo)致土地登記的行為超出了國(guó)家法律規(guī)定的范圍。這樣的行為成為了土地登記方面比較大的問(wèn)題，很值得大家關(guān)注。

1.2 土地登記的劃分

隨著一些相關(guān)的法律出臺(tái)，很多相關(guān)的法律得到實(shí)施以后，不動(dòng)產(chǎn)登記制度也有了根本性的變化，尤其是在土地的登記上。在《土地登記法》上有一個(gè)明確的規(guī)定，土地的總登記不能直接的按照土地的種類進(jìn)行劃分，然而還有很多地方按照過(guò)去舊的劃分原則進(jìn)行全面的劃分，劃分過(guò)程中要按照申請(qǐng)人的合法申請(qǐng)來(lái)執(zhí)行。現(xiàn)在，從土地的總體登記來(lái)看，也從土地登記的目的以及實(shí)現(xiàn)的途徑來(lái)看，就要將土地總登記歸類成地籍調(diào)查。這樣的劃分不僅合民愿，也合乎《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，所以對(duì)于土地的劃分問(wèn)題要及時(shí)的更正與整改。

1.3 登記機(jī)關(guān)的授權(quán)問(wèn)題

登記機(jī)關(guān)的授權(quán)問(wèn)題一直是一個(gè)很糾結(jié)的問(wèn)題。在《土地登記辦法》文件中有一個(gè)明確的規(guī)定：“申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)依照本辦法向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門提出土地登記申請(qǐng)，依照法律報(bào)縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)土地權(quán)力證書?！钡强h級(jí)以上人民政府是否按照規(guī)定實(shí)施，在實(shí)施中的矛盾是否合理都成了一個(gè)問(wèn)題，所以在授權(quán)上還需要一定的認(rèn)識(shí)。

1.4 實(shí)際的操作性不是很強(qiáng)

在相關(guān)的土地登記過(guò)程中，從立法的層級(jí)上來(lái)觀察，相關(guān)的規(guī)定一般比較偏重具體。突出可操作性，單一的運(yùn)用《土地登記法》來(lái)操作，還是不夠的。特別是在辦理的程序以及條件上。這樣就很明確的表明實(shí)際的可操作性比較薄弱。同時(shí)，土地登記的相關(guān)工作人員因?yàn)閷?duì)于土地登記項(xiàng)目不熟悉，他們的操作性就變的比較弱了，尤其是在相關(guān)的法律法規(guī)中，所以在土地登記過(guò)程中，精準(zhǔn)熟練的業(yè)務(wù)非常重要。

2 土地登記制度的思考

現(xiàn)在土地登記制度備受大家關(guān)注，不動(dòng)產(chǎn)登記的根本目的和出發(fā)點(diǎn)，就是保護(hù)物權(quán)所有者的合法權(quán)益，并且具有很強(qiáng)的法律效力。但是事實(shí)上，土地登記還存在很多其他的職能，這些無(wú)謂的職能給土地制度帶來(lái)很大的問(wèn)題。有了改革的基礎(chǔ)，并且在改革中實(shí)施了一定的政策。同時(shí)制定了一定的土地登記制度，并且在制度中大力實(shí)施土地整改。制度的制定是否可以適當(dāng)?shù)母倪M(jìn)，其中還存在了哪些問(wèn)題，也是值得大家關(guān)注的。例如，行為權(quán)力的執(zhí)行；是否有必要承擔(dān)行為的職能；是否實(shí)行了統(tǒng)一的管理制度?？傊畯牟粍?dòng)產(chǎn)的登記制度的發(fā)展來(lái)看，對(duì)于土地登記制度的改革也是非常有必要的。最后我們來(lái)討論一下關(guān)于土地使用權(quán)中的異議登記制度存在的問(wèn)題，其中涵蓋的問(wèn)題比較多?？梢哉f(shuō)《物權(quán)法》所規(guī)定的異議登記制度基本上不能很好的落實(shí)，主要的原因就是實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)的異議登記遇到了非常多的法律障礙。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)的登記行為變成了可選擇性。在處理異議登記的過(guò)程中管理人員因?yàn)闆]有嚴(yán)格的制度致使很多流程不能順利的進(jìn)行，所以很多當(dāng)事人不愿意申請(qǐng)異議登記。從以上的分析過(guò)程中我們可以看到土地登記制度在土地登記中的重要地位，所以要及時(shí)的處理土地制度中的相關(guān)問(wèn)題。

3 總結(jié)

總而言之，對(duì)于土地登記改革以及制度的改革與創(chuàng)新勢(shì)在必行，相關(guān)部門在創(chuàng)新制度以后要嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)的《物權(quán)法》以及《土地登記法》，切實(shí)的為不動(dòng)產(chǎn)所有者服務(wù)，讓大家更好的保障根本性的權(quán)益。與此同時(shí)，在處理土地登記程序上還要增強(qiáng)管理人員的相關(guān)技能，熟練明文規(guī)定的流程，相關(guān)部門要嚴(yán)格土地登記制度，切實(shí)的做好土地總登記的劃分問(wèn)題，讓土地登記制度嚴(yán)格的執(zhí)行下去。

參考文獻(xiàn)

[1] 河南省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好軍用土地登記工作的通知[J].河南省人民政府公報(bào)，2010（23）.

[2] 本刊編輯部.《土地登記與地籍系統(tǒng)》出版[J].測(cè)繪通報(bào).2011（03）.

篇9

物業(yè)稅一詞來(lái)源于英文“Property Tax”,又稱為“財(cái)產(chǎn)稅”或“不動(dòng)產(chǎn)稅”,是指以土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)為課稅對(duì)象,要求其所有者或承租人分年繳付一定稅款的一種稅種;即是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)所征收的賦稅,其稅值隨著房產(chǎn)升值而提高。在西方發(fā)達(dá)國(guó)家,不動(dòng)產(chǎn)稅一般是地方政府的主要財(cái)政收入,其所占比重能占到地方財(cái)政收入的40%到70%左右,是國(guó)際通行的幾大稅種之一。

二、征收物業(yè)稅的必要性

(一)有利于統(tǒng)一稅制

我國(guó)目前的房地產(chǎn)的稅收,存在著稅種設(shè)置過(guò)多、過(guò)濫,重復(fù)征稅明顯等諸多問(wèn)題。征收物業(yè)稅,就是要將現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅、土地出讓金等各項(xiàng)稅費(fèi)合并,并統(tǒng)一內(nèi)外稅制,取消房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的各種費(fèi)稅,轉(zhuǎn)化為在房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)統(tǒng)一收取,即把現(xiàn)在買房子需要一次性繳納的各種稅費(fèi)統(tǒng)一放在以后的時(shí)間里按年收取。根據(jù)這一性質(zhì),征收物業(yè)稅將改變目前對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行的多稅種、多環(huán)節(jié)、重復(fù)課稅的現(xiàn)狀,建立良好的輕交易、重保有的則產(chǎn)稅制格局,完善我國(guó)現(xiàn)行稅制,解決房地產(chǎn)稅制混亂的問(wèn)題。

(二)有利于降低房地產(chǎn)成本

我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收政策是,由政府向房地產(chǎn)企業(yè)一次性征稅各種稅費(fèi)。(有專家分析,在目前的房?jī)r(jià)中,稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤(rùn)占到了60%,而建筑成本只占40%。),而且這些高額的稅費(fèi)成本最終轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)中,由消費(fèi)者來(lái)承擔(dān),這嚴(yán)重影響到了一大部分居民、特別是低收入人群的居住狀態(tài)。開征物業(yè)稅后,房地產(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)征收環(huán)節(jié)后移,地價(jià)和相關(guān)的稅費(fèi)將分70年交清,這也就意味著占住宅成本中一大半的地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)在銷售時(shí)只需先繳納1 /70,其余在其后的69年中交納。這將會(huì)使住宅成本下降很多。有利于使消費(fèi)者在購(gòu)買房產(chǎn)階段,能夠以較低成本購(gòu)入,解決那部分真正對(duì)房產(chǎn)有需求消費(fèi)者的住房問(wèn)題。

(三)有利于抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為

在中國(guó)的城市發(fā)展進(jìn)程中,由于目前不規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境,已經(jīng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資過(guò)熱的現(xiàn)象,近乎瘋狂的炒樓行為導(dǎo)致許多城市房?jī)r(jià)飆升,增加了實(shí)際需求者的購(gòu)房成本。

一方面,對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō),開征物業(yè)稅后,其所持有的樓盤,持有成本增高,若無(wú)法及時(shí)售出的話,所需繳納的物業(yè)稅便會(huì)增加,這樣房產(chǎn)開發(fā)商“捂盤惜售”等行為將會(huì)受到一定的遏制。另一方面,對(duì)于炒樓者來(lái)說(shuō),也增大了其囤積住房的成本,因此,開征物業(yè)稅對(duì)于投機(jī)炒樓行為有一定遏制作用。

(四)有利于地方財(cái)政穩(wěn)步增收

按照西方發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn),物業(yè)稅一般為地方稅,如果征收物業(yè)稅,地方政府便可以參與物業(yè)的持續(xù)升值的再分配,這便可以確保地方政府的收入來(lái)源,可以使其獲得穩(wěn)定的財(cái)政收入,也可以限制地方政府無(wú)度的使用、開發(fā)土地這種短期行為。同時(shí),征收物業(yè)稅可以有效地在中央和地方政府之間進(jìn)行資源稅的重新劃分,保證地方政府運(yùn)行所必需的財(cái)政資金,防止地方政府截留國(guó)家收入。

(五)有利于調(diào)節(jié)貧富差異、促進(jìn)杜會(huì)和諧

開征物業(yè)稅,會(huì)對(duì)降低房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響,可以造福廣大購(gòu)房者。對(duì)高檔住房、大戶型住房和擁有多處房產(chǎn)的住房者課以高稅率的物業(yè)稅,對(duì)一般家庭居、住低檔住房者減少征收物業(yè)稅甚至免稅,是調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的有效措施,也充分體現(xiàn)了人與人之間機(jī)會(huì)平等的和諧理念。

三、物業(yè)稅的完善建議

(一)建立完善的財(cái)產(chǎn)登記制度

目前,我國(guó)財(cái)產(chǎn)登記管理制度還很不健全,應(yīng)建立科學(xué)的房屋產(chǎn)權(quán)信息公示和查詢系統(tǒng),可以嘗試逐步推行財(cái)產(chǎn)實(shí)名登記制。實(shí)行財(cái)產(chǎn)實(shí)名登記制,能夠增強(qiáng)財(cái)產(chǎn)的透明度,從而為正確合理地核定納稅人的資產(chǎn)和物業(yè)稅的稅基提供便利,方便物業(yè)稅征收的管理工作。

(二)合理確定征收標(biāo)準(zhǔn)

1.新房與舊房。物業(yè)稅開征前購(gòu)買的房屋,已經(jīng)在購(gòu)房款中一次性支付了地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi),如果不加區(qū)別地對(duì)新房、舊房一律征收統(tǒng)一的物業(yè)稅.對(duì)舊房擁有者來(lái)說(shuō),顯然有失公平。因此,在新稅法實(shí)施的一定期限內(nèi),應(yīng)對(duì)老房產(chǎn)采取過(guò)渡措施或?qū)π路亢团f房采取不同的稅率和征收辦法。

2.自住房產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)。物業(yè)稅的征收必須顧及納稅水平與收入水平、稅負(fù)能力的對(duì)稱性。以納稅能力衡量,經(jīng)營(yíng)性物業(yè)與純消費(fèi)性物業(yè)的性質(zhì)是不同的。前者是純支出,而后者則通過(guò)房屋出租收取利潤(rùn),如果兩者按相同稅率征取,則會(huì)失去物業(yè)稅有效調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距的功能。因此,對(duì)于自住房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)減征或免征,而對(duì)于經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)征收較高的物業(yè)稅。

3.普通房產(chǎn)與高檔豪宅。征收物業(yè)稅的目的之一是要通過(guò)對(duì)財(cái)產(chǎn)多的人多征稅,財(cái)產(chǎn)少的人少征稅來(lái)達(dá)到調(diào)節(jié)貧富差距的目的。因此,基于調(diào)整貧富差距,實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平的考慮,對(duì)普通住宅與高檔豪宅的征收的物業(yè)稅應(yīng)當(dāng)有所區(qū)別,應(yīng)該按照房屋的面積和價(jià)值設(shè)計(jì)一個(gè)合理的起征點(diǎn),對(duì)低于起征點(diǎn)的住房少征或免征,并按照超額累進(jìn)稅率制,對(duì)超過(guò)起征點(diǎn)的房產(chǎn)采用比較高的稅率,以維護(hù)社會(huì)公平。

(三)建立各部門信息資源共享制度

信息資源共享制度的建設(shè)需要依靠政府搭建一個(gè)囊括房地產(chǎn)管理部門、稅務(wù)機(jī)關(guān)、金融機(jī)構(gòu)、以及納稅人多方主體的信用信息管理公共網(wǎng)絡(luò)平臺(tái),建設(shè)對(duì)財(cái)產(chǎn)、所得的信息收集系統(tǒng)和收支結(jié)算系統(tǒng)建設(shè),實(shí)現(xiàn)收入監(jiān)控和數(shù)據(jù)處理的電子化。建立企業(yè)和個(gè)人信用記錄,對(duì)納稅人實(shí)施納稅信用等級(jí)評(píng)定,推進(jìn)稅收信用體系建設(shè)。

(四)住宅計(jì)稅價(jià)值評(píng)估制度

篇10

【關(guān)鍵詞】城市；房屋；拆遷；產(chǎn)權(quán)注銷

全國(guó)城市房屋拆遷產(chǎn)權(quán)注銷工作有的城市尚未開展或已開展，進(jìn)展不一，普遍存在“重拆遷輕注銷”，管理滯后情況，權(quán)屬證書流失、銷毀或散存于拆遷實(shí)施單位、項(xiàng)目單位、街道辦事處、征收辦等部門。造成根源：普遍重產(chǎn)權(quán)初始轉(zhuǎn)移登記，輕產(chǎn)權(quán)注銷登記。一些不法分子乘相關(guān)部門銜接不到位、鉆管理漏洞，進(jìn)行權(quán)屬證書造假、詐取民財(cái)或拆遷補(bǔ)償款，造成經(jīng)濟(jì)損失。拆遷不注銷、使登記機(jī)構(gòu)產(chǎn)權(quán)實(shí)物檔案和電子信息檔案不能及時(shí)清理、占用信息庫(kù)存空間、影響信息速度，給產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理帶來(lái)負(fù)面不利影響。更影響執(zhí)行國(guó)家限購(gòu)政策、稅收政策、司法協(xié)助中產(chǎn)權(quán)查詢、摸清產(chǎn)權(quán)套數(shù)工作。管理滯后使拆遷戶開限購(gòu)證明和繳納契稅時(shí)經(jīng)常怨聲不斷，影響社會(huì)穩(wěn)定。

在《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》已實(shí)施，《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記辦法》醞釀2014年6月出臺(tái)之際，本人就城市拆遷滅失房屋產(chǎn)權(quán)注銷登記問(wèn)題，談?wù)剛€(gè)人淺見，供同行參考。

一、辦理注銷登記法律依據(jù)

1、2007年10月1日實(shí)施《物權(quán)法》第6 條：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。第9條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的消滅經(jīng)依法登記生效，未經(jīng)登記不發(fā)生效力。但法律另有規(guī)定的除外。第14 條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。第30 條因合法拆除房屋事實(shí)行為消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。第150 條建設(shè)用地使用權(quán)消滅的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)收回建設(shè)用地使用權(quán)證書。第155 條已登記宅基地使用權(quán)消滅的，應(yīng)及時(shí)辦理注銷登記。

2、《房屋登記辦法》第12條房屋滅失可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)。第19條所有權(quán)注銷登記登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看。第38條所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)自房屋滅失事實(shí)發(fā)生后申請(qǐng)所有權(quán)注銷登記。第40條經(jīng)登記的所有權(quán)消滅后原權(quán)利人未申請(qǐng)注銷登記的，登記機(jī)構(gòu)可以依據(jù)人民政府生效的征收決定辦理注銷登記，注銷事宜記載于登記簿，原所有權(quán)證收回或公告作廢。

3、《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》第8條規(guī)定滅籍屬歸檔范圍。第16 條房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)掌握房地產(chǎn)權(quán)屬變化情況，及時(shí)補(bǔ)充有關(guān)權(quán)屬檔案材料，保持房地產(chǎn)權(quán)屬檔案與房地產(chǎn)權(quán)屬現(xiàn)狀一致。

因此，產(chǎn)權(quán)注銷登記工作是法律賦予登記機(jī)構(gòu)的法定職責(zé)，是產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理的基礎(chǔ)性業(yè)務(wù)工作之一，對(duì)拆遷滅失的房屋不辦理產(chǎn)權(quán)注銷和滅籍管理，屬行政不作為，管理不到位，浪費(fèi)國(guó)家信息資源，長(zhǎng)期漠視，會(huì)給社會(huì)造成負(fù)面負(fù)擔(dān)。

二、辦理拆遷滅失房屋產(chǎn)權(quán)注銷存在問(wèn)題

1、申請(qǐng)問(wèn)題。

城市建設(shè)拆遷房屋一般通過(guò)產(chǎn)權(quán)交換和貨幣拆遷兩種主要形式完成。類似特定對(duì)象間拆遷人與產(chǎn)權(quán)人在某段時(shí)間內(nèi)的強(qiáng)制交易，不同意將強(qiáng)制拆遷，該行為屬房地產(chǎn)交易。理論上雙方應(yīng)錢房?jī)汕骞餐暾?qǐng)登記后拆除房屋。房屋登記辦法規(guī)定由所有權(quán)人申請(qǐng)，但在沒有制約措施情況下，易出現(xiàn)一拆了之，無(wú)人主動(dòng)申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)注銷，有拆無(wú)銷。歷史遺留的開發(fā)公司拆遷房屋產(chǎn)權(quán)注銷更是陳年老賬，甚至問(wèn)津無(wú)路。

2、不申請(qǐng)注銷怎么辦、如何制約問(wèn)題。

登記機(jī)構(gòu)與拆遷、土地、稅收等部門協(xié)調(diào)，做到如要辦理新的登記先清理解決拆遷范圍產(chǎn)權(quán)注銷登記，防患“前未注銷清，后不注銷亂”的惡性循環(huán)。

對(duì)事實(shí)已拆遷、多年未注銷導(dǎo)致的遺留問(wèn)題采取老的老辦法解決，即登記機(jī)構(gòu)到拆遷主管部門核復(fù)拆遷檔案直接注銷。

對(duì)城市建設(shè)中新的拆遷征收項(xiàng)目采取不辦產(chǎn)權(quán)注銷，拆遷主管部門不予項(xiàng)目拆遷驗(yàn)收，土地部門不予頒發(fā)土地證，登記機(jī)構(gòu)不予辦理預(yù)售許可，稅務(wù)部門要憑注銷證明落實(shí)拆遷房與新房差價(jià)收稅。

3、權(quán)屬證書問(wèn)題。

第一種方法權(quán)屬證書由登記機(jī)構(gòu)收回存檔。

第二種方法證書由拆遷人收回，交登記機(jī)構(gòu)注記拆遷滅失信息后發(fā)給拆遷人持有，作為拆除補(bǔ)償依據(jù)。

第三種方法公告作廢，證書原件流于社會(huì)。

三、江蘇部分城市辦理拆遷滅失房屋產(chǎn)權(quán)注銷做法

1、南京： 2006 年南京市房產(chǎn)管理局下發(fā)了《關(guān)于做好拆遷后房屋產(chǎn)權(quán)注銷登記工作的通知》，采取由拆遷人在簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議時(shí)收回權(quán)屬證書，房屋拆除后由拆遷人單方申請(qǐng)，由檔案館直接注銷、頒發(fā)注銷憑證做法。

（1）拆遷人在申請(qǐng)“拆遷項(xiàng)目報(bào)結(jié)”前，到產(chǎn)權(quán)檔案館辦理所拆除房屋注銷登記手續(xù)，需提交房屋權(quán)屬書原件及申請(qǐng)房屋注銷登記權(quán)證清冊(cè)一式三份。

（2）產(chǎn)權(quán)檔案館在核準(zhǔn)拆除房屋注銷登記后出具“南京市房屋注銷登記憑證”及返還蓋章確認(rèn)的權(quán)證清冊(cè)二份，同時(shí)須做好實(shí)物檔案和電子檔案的清理工作。

南京采取此做法，基于產(chǎn)權(quán)管理、檔案管理、地理測(cè)繪信息管理已實(shí)現(xiàn)一體化，現(xiàn)代化管理手段先進(jìn)，利在于環(huán)節(jié)少，節(jié)省辦公成本、效率高，一個(gè)窗口對(duì)外。

2、常州：《常州市城市房屋拆遷管理辦法》地方立法采取

拆遷范圍內(nèi)的房屋所有權(quán)屬由市房產(chǎn)行政主管部門審核、確認(rèn)后、方可給予補(bǔ)償。拆遷結(jié)束后，由拆遷人向市房產(chǎn)行政主管部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)注銷登記手續(xù)。拆遷后再注銷產(chǎn)權(quán)做法。

3、徐州采取登記交易中心產(chǎn)權(quán)注銷、測(cè)繪部門圖籍注銷、檔案館產(chǎn)籍注銷，簡(jiǎn)稱產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍、圖籍三注銷。

為進(jìn)一步規(guī)范城市房屋征收拆遷房屋證件核驗(yàn)產(chǎn)權(quán)注銷工作，市政府下發(fā)了徐政發(fā)【2013】31號(hào)文件。

具體做法如下：

（1）各區(qū)政府到國(guó)測(cè)繪公司申請(qǐng)拆遷房屋測(cè)繪，圖籍界定拆遷范圍，重要建筑物可附影像資料，為城市變遷積累資料。

（2）產(chǎn)權(quán)檔案館對(duì)拆遷范圍房屋產(chǎn)權(quán)檔案查詢，提供明細(xì)查詢匯總表給區(qū)政府。

（3）區(qū)政府在協(xié)議簽訂后、實(shí)施補(bǔ)償前，提供權(quán)屬證件到登記中心進(jìn)行證件核驗(yàn)確認(rèn)和產(chǎn)權(quán)注銷申請(qǐng)。

（4）市房產(chǎn)登記交易中心辦理核準(zhǔn)注銷登記，出具“徐州市房屋權(quán)屬注銷登記證明”，區(qū)政府作為實(shí)施補(bǔ)償依據(jù)，市房屋征收部門作為征收項(xiàng)目備案要件。

因檔案缺失、查詢不到等原因無(wú)法核驗(yàn)和注銷的權(quán)屬證件情形，由房屋所在地區(qū)政府上報(bào)市棚改辦集體研究確認(rèn)、處理。

（5）收費(fèi)。測(cè)繪服務(wù)按照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)減半收取，個(gè)人房屋產(chǎn)權(quán)核驗(yàn)查詢60元/件，單位房屋產(chǎn)權(quán)核驗(yàn)查詢210元/件。

四、建議

1、通過(guò)《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記辦法》立法解決注銷問(wèn)題。

全國(guó)各地城市建設(shè)每年拆除大量房屋，又無(wú)人主動(dòng)申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)注銷頑疾，必須得到有效治理，且全面清理。

對(duì)過(guò)去城市建設(shè)拆遷遺留的未注銷問(wèn)題，積極主動(dòng)采取用老辦法向前清理， 依據(jù)《房屋登記辦法》第38條所有權(quán)人申請(qǐng)注銷登記、結(jié)合第40條原權(quán)利人未申請(qǐng)注銷登記的，登記機(jī)構(gòu)依據(jù)人民政府生效的征收決定辦理注銷登記?！恫粍?dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記辦法》立法時(shí)建議考慮：對(duì)過(guò)去城市建設(shè)拆遷房屋已滅失遺留的所有權(quán)人未申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)未注銷問(wèn)題，登記機(jī)構(gòu)可以依據(jù)生效的拆遷協(xié)議文書將注銷事宜直接記載于登記簿。因?yàn)檫^(guò)去好多房屋是開發(fā)商拆遷或拆遷公司拆遷。

對(duì)現(xiàn)在全國(guó)每天都在發(fā)生的城市房屋拆遷（征收）如何注銷產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記辦法》立法時(shí)建議借鑒江蘇南京、徐州和常州確認(rèn)后、補(bǔ)償、注銷做法，規(guī)定由區(qū)政府、拆遷人統(tǒng)一申請(qǐng)注銷或所有權(quán)人實(shí)時(shí)申請(qǐng)注銷，扭轉(zhuǎn)以往一拆了之無(wú)人主動(dòng)申請(qǐng)局面。實(shí)時(shí)盤活庫(kù)存、清理信息，徹底消除因發(fā)產(chǎn)權(quán)證在拆遷環(huán)節(jié)引發(fā)不可預(yù)見隱患，防止假證騙取拆遷征收款，最大限度維護(hù)登記信用和政府拆遷征收聲譽(yù)、權(quán)威。

2、更新注銷觀念，站在不動(dòng)產(chǎn)登記生效出發(fā)點(diǎn)，重新設(shè)計(jì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書樣本，增加注銷欄目，采取在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上和在權(quán)屬證書上登記拆遷滅失信息，登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理，注記滅失信息的權(quán)屬證書發(fā)申請(qǐng)人持有。

3、登記機(jī)構(gòu)應(yīng)高瞻遠(yuǎn)矚，通過(guò)GIS、DPS、RS等現(xiàn)代化信息技術(shù)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬邊界及空間狀態(tài)進(jìn)行數(shù)字化定義，實(shí)現(xiàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)期房、現(xiàn)房、危房、滅失、權(quán)屬等……整個(gè)生命周期的信息化管理。

注銷是滅失房屋的歸宿，不破不立。登記機(jī)構(gòu)要想辦法消除有拆除滅失不注銷現(xiàn)象，及時(shí)清理電子信息檔案庫(kù)存，整合信息資源；

依據(jù)《物權(quán)法》第22條不動(dòng)產(chǎn)收費(fèi)按件收取規(guī)定，向相關(guān)部門反應(yīng)匯報(bào)，改變目前注銷登記不收費(fèi)狀況，要理直氣壯管住管好注銷工作。

4、依托網(wǎng)絡(luò)化、云計(jì)算、虛擬管理等，統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)管理及服務(wù)平臺(tái)，排除萬(wàn)難爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)（不動(dòng)產(chǎn)登記包括注銷登記）服務(wù)立等可取，實(shí)現(xiàn)全國(guó)市、縣實(shí)時(shí)聯(lián)網(wǎng)，智慧管理不動(dòng)產(chǎn)登記。讓房屋、權(quán)屬生命周期信息資源化、社會(huì)化，惠及民生和社會(huì)各綜合系統(tǒng)建設(shè)。

5、轉(zhuǎn)變服務(wù)理念，創(chuàng)新管理制度，在房車載體上利用各種現(xiàn)代化技術(shù)整合人力、物力、技術(shù)資源、改裝成一個(gè)流動(dòng)的濃縮不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，彌補(bǔ)固定辦公場(chǎng)所局限，使固定和流動(dòng)的場(chǎng)所互相補(bǔ)充、支撐、減少辦公壓力，精兵強(qiáng)將年輕化配置工作人員，隸屬主要領(lǐng)導(dǎo)指揮，以奇治勝，重點(diǎn)服務(wù)市委市政府確定的城建工程或?qū)嵤鹿こ?，只要手續(xù)齊全，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)辦公，服務(wù)立等可取，為政府上樹形象，下立民心，解民之憂，節(jié)約資源。

參考文獻(xiàn)：

[1]程信和、劉國(guó)臻編著《房地產(chǎn)法學(xué)》，北京大學(xué)出版社，2004年7月

[2]住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策法規(guī)司編《房屋登記辦法釋義》人民出版社，2008年6月第1版