導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房屋托管的推廣，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、問題與現(xiàn)狀

（一）出租屋及流動(dòng)人口基數(shù)大，工作任務(wù)重，壓力大。

據(jù)20__年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，__街擁有出租屋2.9萬套，約占全區(qū)出租屋總數(shù)的1/5；流動(dòng)人口16萬人，約占全區(qū)流動(dòng)人口總數(shù)的1/4。歷年出租屋發(fā)生的治安刑事案件和流動(dòng)人口作案比例高，街道面臨著巨大的城市管理和社會(huì)治安壓力。近年來，__街黨工委、辦事處歷任領(lǐng)導(dǎo)都充分意識(shí)到這一問題的嚴(yán)重性，歷屆領(lǐng)導(dǎo)班子都把加強(qiáng)出租屋和外來人員管理作為推動(dòng)__科學(xué)管理、科學(xué)發(fā)展的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作來抓，并取得了一定的實(shí)際效果。但由于擁有如此巨大的基數(shù)，加上其他一些原因，工作任務(wù)重壓力大，管理難度大，精細(xì)化管理的難度則更大。

（二）現(xiàn)行法律、法規(guī)，制約力度不足。

在出租屋管理上，目前實(shí)際操作上所依據(jù)的法律、法規(guī)主要是《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《__市房屋租賃管理規(guī)定》（即俗稱的政府2號(hào)令）。一方面，上述法律、法規(guī)是就城市一般意義的房屋租賃方面的規(guī)范性依據(jù)，由于種種原因，城鄉(xiāng)結(jié)合部街道所轄的出租屋一般為無辦理報(bào)建手續(xù)、無法取得合法的權(quán)屬證明的違章建筑，嚴(yán)格說是屬于不具備出租條件、不得出租的房屋，但現(xiàn)行的法律、法規(guī)對(duì)類似的出租屋無法制約。另一方面，現(xiàn)行法律、法規(guī)對(duì)租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)分別作出了相應(yīng)規(guī)定，但實(shí)際工作中個(gè)別當(dāng)事人不履行應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，如“不得向依法應(yīng)當(dāng)取得許可證或其他批準(zhǔn)文件和營(yíng)業(yè)執(zhí)照而未取得的單位出租房屋”、“在規(guī)定期內(nèi)依法申報(bào)、繳納房屋租賃相應(yīng)稅款”等義務(wù)時(shí)，由于取證困難等原因，導(dǎo)致現(xiàn)行法律、法規(guī)規(guī)定的罰則難以執(zhí)行、兌現(xiàn)。

（三）管理資源不足，管理難以到位。

鑒于目前街道的運(yùn)行體制，街道所掌握的人、財(cái)、物等資源十分有限，而出租屋的管理資源就更加缺乏。如根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)政策每200套出租屋配備一名出租屋管理員的規(guī)定，目前__街雖然配備了150名出租屋管理員，就20__年統(tǒng)計(jì)2.9萬套出租屋數(shù)似乎已經(jīng)滿足了規(guī)定要求。但由于街道的安監(jiān)、打假等部門人手不足被抽調(diào)了部分，150名出租屋管理員中實(shí)際從事出租屋管理的只有100人左右。加上2.9萬套的數(shù)據(jù)是20__年的統(tǒng)計(jì)數(shù)，隨著近年市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，__市城市中心東移步伐的加快，城中村出租屋市場(chǎng)日益看好，一些屋主將原來的2-3層房屋拆掉改建為6-7層的房屋，有的甚至改建為9層；原來6-7層的也加建至9層；有的為了更好適應(yīng)租賃市場(chǎng)的需求，在原來每套2居室的基礎(chǔ)上改建為1居室，據(jù)粗略估算，全街實(shí)有出租屋數(shù)將比20__年統(tǒng)計(jì)數(shù)增加30%以上，達(dá)到3.8萬套。以每200套出租屋配備1名管理員的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)配備190-200名出租屋管理員，才符合標(biāo)準(zhǔn)要求。由于人手不足，管理難以到位

（四）管理機(jī)制落后，管理缺乏有效性。

據(jù)調(diào)查，目前__街出租屋管理方式既有由屋主本人自行管理的傳統(tǒng)管理模式，也有將相鄰若干棟房屋圍起來，由出租屋主聯(lián)合管理的“圍院式”管理模式，近年還培育推廣出一種由專業(yè)物業(yè)管理公司接受屋主委托經(jīng)營(yíng)管理的“托管式”管理模式。目前，三種管理模式中，由屋主自行管理的傳統(tǒng)管理模式仍占大頭，約占出租屋總數(shù)的70%左右；“圍院式”管理模式和“托管式”管理模式都是近年推廣的新模式，分別占出租屋總數(shù)的10%和20%左右。比較三種管理模式，屋主自行管理的傳統(tǒng)管理模式由于管理分散以及招租手段比較落后，一方面是容易失控、引發(fā)的消防安全隱患以及治安、衛(wèi)生問題較突出；另一方面出租率普遍較低，屋主收益保障系數(shù)不高，因此稅費(fèi)收繳難度也較大?！皣菏健惫芾砟Ｊ捷^之傳統(tǒng)管理模式具一定的先進(jìn)性，也較好地解決了治安、衛(wèi)生等問題，但總體上仍以屋主自行管理為基礎(chǔ)，消防安全等隱患仍無法得到有效解決?！巴泄苁健惫芾砟Ｊ絼t相對(duì)較好。經(jīng)試行四年多，專業(yè)經(jīng)營(yíng)公司根據(jù)出租規(guī)定對(duì)受托的出租屋室內(nèi)外進(jìn)行統(tǒng)一整飾、環(huán)境改造、實(shí)行連片開發(fā)、加裝電子門禁、閉路電視監(jiān)控、封閉式管理、安排專人24小時(shí)管理、保潔以及值班巡邏、網(wǎng)上招租信息等，出租率基本維持在95%以上，比屋主自行管理提高了10-20%，租金比原來提高了50-70%；出租屋整治合格率、消防整改合格率、入住人員信息資料登記率均為100%；刑事發(fā)案率連續(xù)數(shù)年始終保持“零”記錄?；緦?shí)現(xiàn)了“政府放心、屋主舒心、租客安心、經(jīng)營(yíng)者開心”和社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益同步發(fā)展的多贏目的?！巴泄苁健惫芾砟Ｊ皆谌谐鲎馕莨芾砉ぷ鲿?huì)議上作過介紹，引起市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和市出租屋管理領(lǐng)導(dǎo)小組的重視，被確定為市的出租屋管理服務(wù)示范點(diǎn)。遺憾的是，目前納入托管式管理的出租屋僅有5000多套，只占全街出租屋總數(shù)的1/6左右。

二、對(duì)策與措施

（一）高度重視，切實(shí)加強(qiáng)出租屋及流動(dòng)人員管理。

保一方平安，是黨的各級(jí)組織和各級(jí)政府的政治責(zé)任，更是街道黨工委、辦事處加強(qiáng)社會(huì)公共管理、服務(wù)的重頭戲。出租屋及流動(dòng)人口管理是街道工作的重要組成部分，尤其是城鄉(xiāng)結(jié)合部的街道，由于出租屋及流動(dòng)人口基數(shù)大的特點(diǎn)，加強(qiáng)出租屋及流動(dòng)人口管理是維護(hù)社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，搞好社會(huì)治安綜合治理和城市管理，促

進(jìn)全街經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展的重要基礎(chǔ)。因此，要加以高度重視，將出租屋及流動(dòng)人口管理工作納入街道工作的重要議事日程，積極探索適合城中村出租屋管理的方式、方法，采取有效工作措施切實(shí)加強(qiáng)出租屋及流動(dòng)人口管理。

（二）精心組織開展“洗樓”行動(dòng)，摸清底數(shù)，為加強(qiáng)出租屋及人口管理提供科學(xué)依據(jù)。

為全面掌握全街出租屋和流動(dòng)人口的底數(shù)，保證信息“完整、準(zhǔn)確”，__街將“洗樓”行動(dòng)作為學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)的自選動(dòng)作，從今年的2月起至6月共5個(gè)月時(shí)間，對(duì)全街范圍內(nèi)的出租屋展開地毯式的清查，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)出租屋信息錄入率達(dá)到100%，流動(dòng)人口信息登記錄入率達(dá)到95%以上，與房屋出租人治安責(zé)任保證書簽訂率達(dá)到100%，徹底摸清全街出租屋和流動(dòng)人口底數(shù)，為進(jìn)一步加強(qiáng)出租屋和流動(dòng)人口管理提供科學(xué)的決策依據(jù)。為確保“洗樓”行動(dòng)順利開展，街道制定了具體的工作實(shí)施計(jì)劃，以社區(qū)為主體組建16個(gè)核查工作小組，明確各社區(qū)居委會(huì)主任、出租屋管理工作站站長(zhǎng)、警務(wù)室負(fù)責(zé)人為核查第一責(zé)任人。將出租屋的消防、治安、流動(dòng)人員信息逐一核查，發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤或已變更的信息，及時(shí)在信息系統(tǒng)和文字檔案中修改或注銷；對(duì)新登記的出租屋，分別填寫__市《出租屋棟（套）情況表》、《流動(dòng)人員信息登記表》，并將有關(guān)數(shù)據(jù)錄入信息系統(tǒng)。存在消防安全隱患的，當(dāng)場(chǎng)教育承租人改進(jìn)；隱患嚴(yán)重的開出限期整改通知書限期作出整改。根據(jù)“洗樓”獲取的新數(shù)據(jù)逐戶登記造冊(cè)，完善分類分級(jí)管理的工作制度，進(jìn)一步加強(qiáng)出租屋和流動(dòng)人口管理服務(wù)工作水平。

（三）進(jìn)一步加大“托管式”管理模式的推廣力度，引導(dǎo)更多出租屋納入有序管理。

“托管式”管理模式是實(shí)踐證明是最適合當(dāng)前城中村出租屋管理工作實(shí)際，最具推廣價(jià)值的出租屋管理模式。為進(jìn)一步有組織、有計(jì)劃地引導(dǎo)“城中村”出租屋從分散性經(jīng)營(yíng)管理向?qū)I(yè)化、規(guī)范化的托管式經(jīng)營(yíng)管理模式過渡，__街從20__年初起在全街范圍內(nèi)宣傳推廣“托管式”管理模式，并取得了一定的成效。逐步建立起“政府指導(dǎo)、政策扶持、市場(chǎng)運(yùn)作、監(jiān)管到位”的“城中村”出租屋經(jīng)營(yíng)管理的新格局。但“托管式”管理模式畢竟是近年才培育出的新型管理模式，如同任何新生事物一樣，人們對(duì)它的認(rèn)識(shí)需要一個(gè)過程。要采取各種有效措施進(jìn)一步加大推廣工作力度。如通過有關(guān)新聞媒體向社會(huì)做好廣泛的宣傳工作，必要時(shí)通過新聞媒體相應(yīng)的廣告進(jìn)一步擴(kuò)大社會(huì)影響；通過各村公司、社區(qū)居委會(huì)配合做好所屬干部、群眾的宣傳發(fā)動(dòng)工作，引導(dǎo)干部群眾加深對(duì)“托管式”管理模式的經(jīng)營(yíng)管理方式以及實(shí)際效果的理解和認(rèn)識(shí)，為順利推進(jìn)“托管式”管理模式營(yíng)造良好氛圍，為其正常運(yùn)作奠定良好基礎(chǔ)。

篇2

（一）物業(yè)管理工作

一是為了落實(shí)十三屆人大三次會(huì)議審議通過的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，制定了《關(guān)于加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作方案》。同時(shí)，起草了《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》等規(guī)范性文件和政府規(guī)章，并組織各相關(guān)單位和部門人員進(jìn)行討論。

二是對(duì)我市普通住宅區(qū)的管理現(xiàn)狀、經(jīng)營(yíng)狀況和維修服務(wù)等進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研后起草了《關(guān)于普通住宅區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的調(diào)查報(bào)告》，根據(jù)普通住宅區(qū)的實(shí)行情況，制定《住宅小區(qū)實(shí)行分級(jí)分類管理辦法》。

三是會(huì)同小區(qū)辦全力做好開展整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)活動(dòng)。目前已經(jīng)全面完成了對(duì)530個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的排查工作和700個(gè)住宅小區(qū)的拉網(wǎng)式檢查，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題登記造冊(cè)，建立了整改檔案，待整改后逐一消號(hào)。

（二）直管公房管理工作

1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373萬元，其中：直管住宅實(shí)收1086萬元；機(jī)關(guān)團(tuán)體用房租金實(shí)收166.6萬元；主輔分離房產(chǎn)租金實(shí)收108萬元；自行接收房產(chǎn)租金實(shí)收53.4萬元。

3、房屋修繕工作。一是2008年2月份組織召開房屋修繕工作會(huì)議，明確2008年修繕工作的任務(wù)，即：一個(gè)確保、二個(gè)重點(diǎn)、三個(gè)計(jì)劃、四個(gè)率、五個(gè)提高。二是制定《2008年房產(chǎn)系統(tǒng)房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標(biāo)工作方案》組織進(jìn)行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標(biāo)。

4、房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)委托管理工作。年初，我處會(huì)同法規(guī)處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進(jìn)一步完善了直管公房委托經(jīng)營(yíng)體制，并在今年的房產(chǎn)管理工作會(huì)議上與各受托管理單位簽署了新合同。

（三）房屋安全管理工作

一是汛期前，做好了危險(xiǎn)房屋的“三落實(shí)”工作。通過排查目前全市共有危險(xiǎn)房屋387棟，建筑面積53，949平方米，1688戶；二是建立和完善防汛責(zé)任制度，制定汛期房屋防雨搶險(xiǎn)工作方案并下發(fā)各區(qū)；三是組建好了防汛隊(duì)伍和防汛物資儲(chǔ)備工作。

（四）樓道整治工作

一是本著先試點(diǎn)，后推廣的原則，在平區(qū)進(jìn)行了試點(diǎn)工作。并提出了完善樓道粉飾、設(shè)施功能試點(diǎn)工作意見。試點(diǎn)工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于4月30日上午在和平區(qū)召開了樓道整治工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì)。

二是制定了《沈陽市住宅樓道整治工作實(shí)施方案》、《樓道粉飾、設(shè)施功能完善技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施意見》下發(fā)各區(qū)。同時(shí)加強(qiáng)工作調(diào)度，市一級(jí)辦公室抽調(diào)21名干部，分7組與各區(qū)進(jìn)行了對(duì)接。市樓道整治辦公室印制《沈陽市住宅區(qū)樓道整治指導(dǎo)手冊(cè)》700余冊(cè)，下發(fā)各相關(guān)單位。

三是樓道整治工作已全面啟動(dòng)實(shí)施，目前樓道整治工作全市開工量達(dá)到已近95%。已竣工4370棟、建筑面積1918.39萬平方米，竣工量達(dá)60%。

四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發(fā)了《關(guān)于做好住宅樓道整治工程驗(yàn)收及移交有關(guān)工作的通知》，要求樓道整治工程驗(yàn)收合格后，各區(qū)樓道整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)將工程及時(shí)移交給各街道辦事處，充分利用社區(qū)委員會(huì)優(yōu)勢(shì)，做好群眾的教育引導(dǎo)工作，真正實(shí)現(xiàn)“人改變環(huán)境，環(huán)境改變?nèi)恕钡牧夹曰?dòng)，為鞏固樓道整治成果打下堅(jiān)實(shí)的群眾基礎(chǔ)。

（五）景觀街路、重點(diǎn)廣場(chǎng)周邊建筑物立面粉飾工作

一是組織專業(yè)人員，依據(jù)近年來我市粉飾工程的調(diào)查結(jié)果，對(duì)粉飾工程建筑面積造價(jià)進(jìn)行了測(cè)算；二是組織人力對(duì)全市擬進(jìn)行立面粉飾的17條景觀街路進(jìn)行逐段、逐棟排查；三是由規(guī)劃部門提出了沈陽市主要街路建筑色彩規(guī)劃條件，在此基礎(chǔ)上我局組織有關(guān)設(shè)計(jì)單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設(shè)計(jì)方案。

二、下半年工作思路

（一）物業(yè)管理方面工作

1、出臺(tái)《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》

6月底《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）可報(bào)市人大，力爭(zhēng)在9月份以政府規(guī)章的形式出臺(tái)，為解決我市物業(yè)管理中的具體問題提供操作性強(qiáng)的法律依據(jù)。

2、進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，提高物業(yè)服務(wù)水平

一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場(chǎng)化和社會(huì)化。

二是建立物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制，強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督。對(duì)不按《合同》進(jìn)行管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，在建立整改檔案的同時(shí)在媒體上予以公布，接受社會(huì)監(jiān)督。

三是規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。爭(zhēng)取年底前出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)意見》，使這項(xiàng)關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。

四是繼續(xù)抓好物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作。與建設(shè)部聯(lián)合開展物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)，將專業(yè)性強(qiáng)、一專多能的復(fù)合型管理人才引入到物業(yè)管理企業(yè)中.

3、建立新型物業(yè)管理體制

將普通住宅區(qū)物業(yè)管理納入到社區(qū)建設(shè)中來，物業(yè)管理由街道辦事處、社區(qū)委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主“共治”。形成“業(yè)主自制管理、政府基層管理、物業(yè)管理”三位一體的新型服務(wù)平臺(tái)。對(duì)于暫時(shí)不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的普通住宅區(qū)，按照屬地劃分給社區(qū)進(jìn)行管理，充分發(fā)揮基層組織的作用。待具備物業(yè)管理?xiàng)l件后，再通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

篇3

一、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

1.提高準(zhǔn)入門檻。旅游飯店業(yè)前期投入大，投資回報(bào)期長(zhǎng)。隨著賓客對(duì)飯店硬件設(shè)施和軟件服務(wù)的要求越來越高，要獲取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的難度不斷增加。假若前期投入自有資金不足，大比重依靠銀行貸款建樓、購設(shè)備，由此形成巨額財(cái)務(wù)費(fèi)用和固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用，必然造成長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)虧損狀況。參照其他行業(yè)，如針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)，2006年5月24日頒布的“國(guó)六條”規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目資本金比例必須達(dá)到35%，否則商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。國(guó)家對(duì)外商投資企業(yè)資本金占總投資額的比例也有明確規(guī)定?？偼顿Y額300萬美元以下的，注冊(cè)資本至少占投資總額的十分之七；總投資額300萬～1000萬美元的，注冊(cè)資本至少占投資總額的二分之一；總投資額1000萬～3000萬美元，注冊(cè)資本至少占投資總額的五分之二；總投資額3000萬美元以上，注冊(cè)資本至少占投資總額的三分之一?，F(xiàn)有政策對(duì)旅游飯店業(yè)（除外資企業(yè)）資本金占總投資額的比例沒有明確規(guī)定，形成事實(shí)上的低門檻。筆者以為，應(yīng)明確規(guī)定旅游飯店業(yè)資本金占總投資額的比例至少在三分之一以上，使投資者承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，避免資本結(jié)構(gòu)失衡，負(fù)債比例過高，從起點(diǎn)上保證旅游飯店的經(jīng)濟(jì)效益，使得旅游飯店業(yè)健康發(fā)展。

2.改變現(xiàn)有業(yè)績(jī)考核和會(huì)計(jì)核算方法。按照現(xiàn)有財(cái)務(wù)制度規(guī)定，旅游飯店竣工驗(yàn)收后的房屋、設(shè)備轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，按一定年限計(jì)提固定資產(chǎn)折舊。設(shè)備的折舊一般按5～10年計(jì)提，房屋的折舊一般按20～40年計(jì)提，土地使用費(fèi)按土地使用證的有效年限按期分?jǐn)偂Ｓ捎诼糜物埖晖顿Y中房屋（及土地）的投入比重大，按現(xiàn)有財(cái)務(wù)制度核算每年將產(chǎn)生大額的固定資產(chǎn)折舊和土地使用攤銷費(fèi)用，對(duì)旅游飯店經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生巨大的影響。更重要的是計(jì)提房屋類固定資產(chǎn)折舊后，資產(chǎn)負(fù)債表體現(xiàn)的賬面總資產(chǎn)遠(yuǎn)低于實(shí)際價(jià)值，使得旅游飯店作為商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值在正常經(jīng)營(yíng)期內(nèi)無法體現(xiàn)，必須一直到旅游飯店轉(zhuǎn)讓才一次性體現(xiàn)其真正價(jià)值。由此不可避免產(chǎn)生重資本運(yùn)作輕實(shí)體經(jīng)營(yíng)的狀況。筆者以為，應(yīng)把旅游飯店的房屋（及土地）作為一項(xiàng)特殊的固定資產(chǎn)處理，改變以歷史價(jià)值計(jì)價(jià)并折舊的方法，而以公允價(jià)值作為計(jì)價(jià)依據(jù)。實(shí)務(wù)中可參考房屋拆遷的相關(guān)規(guī)定，由相關(guān)政府部門每年出臺(tái)不同地段、房屋結(jié)構(gòu)的指導(dǎo)價(jià)格，第三方中介公司據(jù)此出具旅游飯店的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格。旅游飯店以每年的評(píng)估價(jià)格作為公允價(jià)值計(jì)算房屋的凈值，相應(yīng)地計(jì)提固定資產(chǎn)折舊或補(bǔ)入固定資產(chǎn)原值，從而使旅游飯店的資產(chǎn)賬面價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值基本一致。

二、發(fā)揮行業(yè)管理處和行業(yè)協(xié)會(huì)的重要作用

中國(guó)旅游飯店業(yè)發(fā)展近30年，飯店行業(yè)管理處和飯店協(xié)會(huì)在星級(jí)評(píng)定、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)判、實(shí)務(wù)操作培訓(xùn)等方面進(jìn)行了規(guī)范和統(tǒng)一，引領(lǐng)旅游飯店行業(yè)向前發(fā)展。但無須回避的是，行管處和飯店協(xié)會(huì)在提高飯店經(jīng)濟(jì)效益方面尚大有可為，只有扭轉(zhuǎn)旅游飯店大面積虧損或微利的現(xiàn)狀，才能給投資者以信心，從而促進(jìn)整個(gè)行業(yè)健康發(fā)展。

1.在星評(píng)標(biāo)準(zhǔn)中增設(shè)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。根據(jù)2010年最新的旅游飯店星級(jí)劃分與評(píng)定要求，旅游飯店星級(jí)分為一星級(jí)、二星級(jí)、三星級(jí)、四星級(jí)、五星級(jí)（含白金五星）。針對(duì)各不同星級(jí)的旅游飯店，規(guī)定應(yīng)具備的硬件設(shè)施和服務(wù)項(xiàng)目，明確飯店運(yùn)營(yíng)的質(zhì)量評(píng)價(jià)原則即各項(xiàng)服務(wù)的操作要求，亦提出管理要求和安全管理要求，但惟獨(dú)缺乏經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求。由于星級(jí)評(píng)定是大多數(shù)旅游飯店的工作目標(biāo)，星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)與經(jīng)濟(jì)效益脫鉤使得創(chuàng)星與創(chuàng)效益成為矛盾。近年來部分飯店特別是民營(yíng)飯店放棄評(píng)星亦緣于此。

2.在信息化時(shí)代引領(lǐng)行業(yè)創(chuàng)收。在電子信息化時(shí)代，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷成為重要的銷售手段，而飯店產(chǎn)品是天然的網(wǎng)絡(luò)銷售產(chǎn)品，不存在任何服務(wù)、結(jié)算障礙。攜程、藝龍等網(wǎng)絡(luò)公司通過網(wǎng)絡(luò)贏得大量客源，在旅游行業(yè)中分得一大杯羹，獲取不菲的傭金收入。而飯店業(yè)由于沒有自身的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷渠道，不得不在原有的房費(fèi)收入中劃出大額傭金，使得經(jīng)濟(jì)效益更加降低。假若以飯店協(xié)會(huì)為龍頭，成立飯店業(yè)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷渠道，依托原有的協(xié)會(huì)會(huì)員單位，必將爭(zhēng)取到大批的網(wǎng)絡(luò)客戶，增加自主營(yíng)銷能力，同時(shí)也減少費(fèi)用支出，提高飯店經(jīng)濟(jì)效益。

三、微觀層面強(qiáng)化管理措施

1.確定管理模式和組織架構(gòu)?，F(xiàn)有管理模式分為三類：國(guó)外酒店管理公司托管、國(guó)內(nèi)酒店管理公司托管、自主經(jīng)營(yíng)管理。三種模式各有利弊。首先國(guó)外酒店管理公司托管，能夠共享國(guó)際品牌的資源，帶來一定的境外客源，有利于提升旅游飯店的整體形象和知名度。但管理成本高，也存在某些國(guó)外酒店管理公司水土不服的問題。國(guó)內(nèi)酒店管理公司托管，在促銷和管理上能夠發(fā)揮連鎖酒店的優(yōu)勢(shì)。但也存在一定的管理成本。而且兩種托管形式盡管支付了大量的管理費(fèi)用，但在經(jīng)濟(jì)效益上不見得會(huì)高于自營(yíng)酒店。自主經(jīng)營(yíng)管理管理成本低，但需要有一支強(qiáng)有力的管理隊(duì)伍，核心人才的招錄并非易事。其次要?jiǎng)澐肿灾鹘?jīng)營(yíng)項(xiàng)目和承包承租項(xiàng)目。旅游飯店的客房作為收益的大頭，通常作為自主經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。配套的餐飲視情況自營(yíng)或外包。假若餐飲規(guī)模大，營(yíng)收占比高，餐飲管理經(jīng)驗(yàn)豐富，具有出色的餐飲管理人員、技能嫻熟的廚師、熟練的基層服務(wù)人員，則餐飲自主經(jīng)營(yíng)較為合適。反之，則適合外包給合適的專業(yè)餐飲連鎖公司。配套的娛樂項(xiàng)目因其經(jīng)營(yíng)的特殊性，一般適合外包經(jīng)營(yíng)。第三要根據(jù)旅游飯店的規(guī)模大小建立合適的組織架構(gòu)，為節(jié)約成本盡可能采用扁平式的管理結(jié)構(gòu)，減少管理層次。旅游飯店的組織架構(gòu)為部門制，分為前臺(tái)營(yíng)運(yùn)部門和后臺(tái)職能部門。營(yíng)運(yùn)部門包括銷售部、前廳部、管家部、餐飲部、安保部，職能部門包括財(cái)務(wù)部、人力資源部、辦公室、工程部。根據(jù)旅游飯店的規(guī)?？蓪⑾嚓P(guān)部門合并，如前廳部、管家部合并為房務(wù)部等。假若承包承租規(guī)模較大，可另設(shè)物業(yè)管理部，專門負(fù)責(zé)各承包承租場(chǎng)所的租金收取和管理服務(wù)對(duì)接工作。

篇4

（一）實(shí)施三大戰(zhàn)略，打造“智慧滬東”品牌

1.實(shí)施人才戰(zhàn)略，組建信息化專業(yè)部門。

一是引進(jìn)信息技術(shù)、高學(xué)歷人才，優(yōu)化現(xiàn)有公司高層次人才結(jié)構(gòu)比例，應(yīng)用信息化技術(shù)手段，改造現(xiàn)有傳統(tǒng)物業(yè)維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、保安、清潔等低附加值管理流程，提高員工工作效率。把公司從勞動(dòng)密集型企業(yè)變成智力密集型企業(yè)，打造“智慧滬東”品牌。二是成立專家顧問團(tuán)隊(duì)，成立由高校、行業(yè)主管部門、信息化專家等組成專家顧問團(tuán)隊(duì)，加強(qiáng)企業(yè)信息化頂層設(shè)計(jì)和戰(zhàn)略規(guī)劃指導(dǎo)。

2.實(shí)施信息化和物業(yè)服務(wù)融合戰(zhàn)略，建設(shè)社區(qū)物業(yè)管理三平臺(tái)。

一是搭建社區(qū)物業(yè)管理平臺(tái)。采用先進(jìn)的信息技術(shù)手段對(duì)社區(qū)做全面的智能化升級(jí)，把現(xiàn)有60多家物業(yè)統(tǒng)一在一個(gè)平臺(tái)上管理，通過建立可視對(duì)講、視頻監(jiān)控、安全防護(hù)、車輛管理、物業(yè)管理、事務(wù)管理、社區(qū)服務(wù)、商圈整合等功能，強(qiáng)化協(xié)同和管理信息化，打造基于云服務(wù)一站式社區(qū)服務(wù)平臺(tái)。并與安全管家、物業(yè)管家服務(wù)相結(jié)合，改變?cè)猩鐓^(qū)便民服務(wù)中，各種服務(wù)孤立分散、不成體系、附加值較低，居民個(gè)性化需求無法滿足的現(xiàn)狀。從而將基本物業(yè)服務(wù)更為形象地轉(zhuǎn)化融合落地到社區(qū)，帶來不一樣的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)體驗(yàn)，為社區(qū)住戶提供除基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)外的增值服務(wù)，以創(chuàng)造更多的商業(yè)價(jià)值。二是搭建社區(qū)電子商務(wù)平臺(tái)。隨著電子商務(wù)的快速發(fā)展以及生活節(jié)奏的加快，人們已經(jīng)十分習(xí)慣通過網(wǎng)絡(luò)查找消費(fèi)指南、進(jìn)行購物。淘寶、大眾點(diǎn)評(píng)等網(wǎng)站雖然知名度高、應(yīng)用廣泛，但其服務(wù)對(duì)象太廣，缺乏針對(duì)性，不能保證商品和服務(wù)對(duì)所有社區(qū)居民的方便性，往往存在外賣不送、消費(fèi)無保障等情況。智慧滬東提出了“服務(wù)500米”的理念，電子商務(wù)平臺(tái)提供的消費(fèi)指南和在線購物將盡可能的貼近居民的日常生活，以社區(qū)居民為服務(wù)對(duì)象，并且能夠在更短的時(shí)間內(nèi)將商品送貨上門。三是搭建社區(qū)金融服務(wù)平臺(tái)。滬東建設(shè)與上海銀行、普天支付等企業(yè)合作，聯(lián)名推出的智慧社區(qū)卡。“一卡通”解決住戶物業(yè)繳費(fèi)、購物、門禁、停車等最常用功能，極大地方便居民社區(qū)生活。智慧社區(qū)卡實(shí)名登記具有金融理財(cái)功能，社區(qū)居民可持卡申請(qǐng)小額貸款、購買T+0“慧財(cái)寶”理財(cái)產(chǎn)品；智慧社區(qū)卡用做電子錢包能夠方便業(yè)主進(jìn)行小額資金管理，如委托保姆持卡買菜、發(fā)放子女零花錢等；該卡作為停車卡、門禁卡，還能避免群租，解決社區(qū)居民持卡多、管理難的問題。試點(diǎn)實(shí)施一年來，社區(qū)業(yè)主反響良好，正逐步向其他物業(yè)推廣。

3.實(shí)施“社區(qū)服務(wù)運(yùn)營(yíng)商”戰(zhàn)略。

把傳統(tǒng)的物業(yè)公司通過互聯(lián)網(wǎng)基因重組，由被動(dòng)管理到主動(dòng)服務(wù)，將實(shí)體社區(qū)變成一個(gè)基于大數(shù)據(jù)的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)。“社區(qū)服務(wù)運(yùn)營(yíng)商”戰(zhàn)略就是圍繞住戶的衣、食、住、行、娛、購、游，打造社區(qū)服務(wù)全產(chǎn)業(yè)鏈。“為客戶創(chuàng)造價(jià)值”的同時(shí)“為公司帶來商業(yè)價(jià)值”。

（二）創(chuàng)新特點(diǎn)：

1.塑造社區(qū)消費(fèi)者互動(dòng)體驗(yàn)。

在推廣社區(qū)O2O電子商務(wù)平臺(tái)和社區(qū)金融服務(wù)平臺(tái)業(yè)務(wù)時(shí)，針對(duì)社區(qū)中老年群體，強(qiáng)化社區(qū)消費(fèi)者協(xié)同體驗(yàn)，讓消費(fèi)者感受邀約和參與其中，建立社區(qū)消費(fèi)體驗(yàn)中心，配置專職業(yè)務(wù)人員現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)和商品解讀，同時(shí)及時(shí)反饋消費(fèi)信息調(diào)整營(yíng)銷策略和方式。即以服務(wù)為核心，以商品為道具，以消費(fèi)者體驗(yàn)為中心，帶動(dòng)消費(fèi)者參與、引起消費(fèi)欲望的互動(dòng)體驗(yàn)。

2.構(gòu)建基于消費(fèi)信用的社區(qū)金融服務(wù)平臺(tái)。

推出以社區(qū)智慧卡端口，構(gòu)建基于消費(fèi)信用的社區(qū)金融服務(wù)，不僅提供了銀行為社區(qū)業(yè)主客戶提供理財(cái)、融資等各類金融服務(wù)，同時(shí)也搭建了業(yè)主繳費(fèi)、社區(qū)消費(fèi)等主動(dòng)服務(wù)的渠道平臺(tái)。

3.探索社區(qū)B2F商業(yè)模式。

B2F結(jié)合現(xiàn)有電子商務(wù)（B2B\B2C\C2C）的優(yōu)點(diǎn)，以社區(qū)家庭為服務(wù)切入點(diǎn)，依托社區(qū)服務(wù)最接近業(yè)主的優(yōu)勢(shì)，打造以社區(qū)服務(wù)（物業(yè)、家政、代購、快遞、房屋托管）為核心、輻射周邊一公里商業(yè)生態(tài)圈平臺(tái)，將服務(wù)直接轉(zhuǎn)化成了商業(yè)管道。

二、主要成效

滬東建設(shè)定位于社區(qū)服務(wù)運(yùn)營(yíng)商，不僅為企業(yè)自身發(fā)展開創(chuàng)了新的運(yùn)營(yíng)模式，也為傳統(tǒng)物業(yè)管理變革，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展提供了示范效應(yīng)。

1.貼近服務(wù)，提升能力。

由被動(dòng)服務(wù)到主動(dòng)服務(wù)，不僅貼近了業(yè)主的服務(wù)需求，而且通過理念轉(zhuǎn)變，人才引進(jìn)，規(guī)范服務(wù)，進(jìn)一步提升小區(qū)管理能力和小區(qū)安全服務(wù)范圍。如設(shè)立社區(qū)體驗(yàn)中心，推行三合一智慧卡，方便居民就近消費(fèi)，杜絕售假、消除群租現(xiàn)象；貼近服務(wù)，開辟家政、代購、房屋托管等業(yè)務(wù)等。

2.平臺(tái)管理，提升效率。

建立面向區(qū)域性管理服務(wù)平臺(tái)，進(jìn)一步提升管理效率。如建立統(tǒng)一電梯安全運(yùn)行監(jiān)控平臺(tái)，通過模式創(chuàng)新，讓兄弟物業(yè)的電梯運(yùn)行納入統(tǒng)一監(jiān)控平臺(tái)，進(jìn)一步提高電梯安全運(yùn)行效率，從而使原來每一小區(qū)配備一名電梯維修人員，到相鄰物業(yè)三四個(gè)小區(qū)僅配備一名，不僅減少了用工人數(shù)，而且降低了管理成本。

3.社區(qū)電商，提增效益。通過建立社區(qū)電商服務(wù)平臺(tái)，不僅改變了依賴收取物業(yè)管理費(fèi)生存的方式，而且通過電商平臺(tái)，進(jìn)一步提增企業(yè)效益。

三、總結(jié)

篇5

物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。從而使物業(yè)發(fā)揮其使用價(jià)值，并使物業(yè)盡可能地保值、增值。物業(yè)管理的對(duì)象是物業(yè)，服務(wù)對(duì)象是人，是集管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)為一體的有償勞動(dòng)。

二、物業(yè)管理市場(chǎng)現(xiàn)狀

物業(yè)服務(wù)企業(yè)是按照市場(chǎng)化運(yùn)作產(chǎn)生的，其根本目的是通過提供有償服務(wù)獲取合理利潤(rùn)?，F(xiàn)在大家都認(rèn)為物業(yè)服務(wù)行業(yè)是朝陽行業(yè)，屬國(guó)家大力扶持和鼓勵(lì)的行業(yè)，要使其日益成長(zhǎng)壯大，首要問題是保證其不能虧本運(yùn)行，否則誰也不愿從事這個(gè)行業(yè)。而目前的實(shí)際現(xiàn)狀是普通住宅樓（特別是老舊小區(qū)）各物管企業(yè)興趣不大，寫字樓、高檔公寓大家爭(zhēng)著干。其根本原因就是普通住宅樓收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，居民的消費(fèi)能力也低，而矛盾特別多，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能保本甚至虧損。

下面主要針對(duì)普通住宅樓（老舊小區(qū)）的物業(yè)管理進(jìn)行研討

1、無物業(yè)管理老舊小區(qū)問題多多

上世紀(jì)九十年代前建成的住宅小區(qū)，大多是單位福利房、拆遷安置房等普通住宅。房改后，房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)發(fā)生了變化，由業(yè)主個(gè)人和未參加房改的公房原產(chǎn)權(quán)單位混合而成的開放式小區(qū)（如上海路菜場(chǎng)片區(qū)，有單位購買的商品房分給職工和拆遷安置房），實(shí)際形成了無管理的狀況：居住環(huán)境差、安全隱患多，偷竊事件常有發(fā)生，卻無人管理；屋面漏水、墻面滲水、管道堵塞、化糞池漫溢、電線老化、樓道燈損壞等房屋公共設(shè)施無人維修。

由于老舊小區(qū)無人管理，住戶就像一盤散沙，遇到問題大家都只能干瞪眼，“臟、亂、差”幾乎成為這些老舊小區(qū)的代名詞。

2、有物業(yè)管理的普通住宅，物業(yè)公司運(yùn)行不堪重負(fù)

在實(shí)行房屋貨幣拆遷前，城市拆遷是實(shí)行實(shí)物拆遷的。上世紀(jì)九十年代前大多是多層安置房，九十年代初起，陸續(xù)出現(xiàn)了高層拆遷安置房。而高層住宅的配套設(shè)備遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于多層住宅，主要是電梯、水泵、消防設(shè)備、配電房等，沒有人管理是不行的。當(dāng)時(shí)這種高層安置房建成后都是由開發(fā)商的物業(yè)管理公司接管的，物價(jià)部門批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也是最低的。

以我公司的項(xiàng)目為例。是我公司10年前交付使用主要安置拆遷戶的高層樓房，由我公司下屬的物業(yè)服務(wù)公司接管其物業(yè)管理。十年前批準(zhǔn)的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是0.3元/M2•月，十多年后的今天仍然是0.3元/M2•月?，F(xiàn)將其物業(yè)管理費(fèi)用作如下分析：如果僅僅考慮住宅部分的物業(yè)收入，十年前基本能夠支付物業(yè)管理人員的工資。而在今天，物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)至少需增加0.4~0.6元/M2•月，才能夠滿足工資開銷。由于我們這兩處含有裙房非住宅物業(yè)，所以才使得工資支付虧損有所減少。但從整個(gè)物業(yè)管理成本來看，這兩處就使得物業(yè)公司虧損近20萬元/年。

再加上電梯、水泵等公共設(shè)施經(jīng)過10年的運(yùn)行，已到更換期。每年物業(yè)公司需倒貼幾十萬元的各種維護(hù)、保養(yǎng)費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)公司早已不堪重負(fù)。這種模式如果再運(yùn)作下去，一旦物業(yè)管理企業(yè)自身支撐不下去，唯一的選擇就是離開。

依照現(xiàn)行的相關(guān)規(guī)定及市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制，我們完全可以選擇退出，以減少企業(yè)的虧損。但是我們沒有，我們堅(jiān)持了十年。其根本原因就是我們沒有忘記企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，沒有忘記群眾的根本利益。一個(gè)企業(yè)如果沒有社會(huì)責(zé)任感，是不會(huì)得到社會(huì)的認(rèn)可，也不可能長(zhǎng)久的、可持續(xù)的發(fā)展壯大；一個(gè)企業(yè)如果沒有社會(huì)責(zé)任感，就像一個(gè)人忘記了含辛茹苦的撫養(yǎng)了自己的父母，是會(huì)遭到人們的唾棄。與此同時(shí)，一個(gè)企業(yè)要想回報(bào)社會(huì)，對(duì)社會(huì)做出更大的貢獻(xiàn)，僅靠社會(huì)責(zé)任感是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，要具備一定的能力。這個(gè)能力要在發(fā)展壯大中增強(qiáng)。只有在適度盈利的條件下，才能挑起回報(bào)社會(huì)的擔(dān)子。一個(gè)沒有盈利能力的企業(yè)不能稱其為好企業(yè)，也根本談不上回報(bào)社會(huì)。

簡(jiǎn)而言之，虧本經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理，是管不好物業(yè)的，最終受害的只能是住戶。

3、老舊小區(qū)出新后面臨的新問題

老舊小區(qū)出新工程是區(qū)委、區(qū)政府落實(shí)“以人為本”發(fā)展理念，改善城區(qū)老舊小區(qū)居住環(huán)境、提高居民生活質(zhì)量、提升城區(qū)品位的辦實(shí)事工程，但出新后出現(xiàn)了新問題。

（1）物業(yè)管理沒有跟進(jìn)，公共設(shè)施運(yùn)行無資金保障

在早期的小區(qū)出新工作中，由于沒有落實(shí)出新后的長(zhǎng)效管理，物業(yè)管理沒有跟進(jìn)，造成“一年出新；二年回潮；三年臟、亂、差、損；四年再出新”的現(xiàn)象，以至于三度出新、四度出新。，由于無人管理，很快就被破壞殆盡，又需重新出新。

樓道亮化也是出新的亮點(diǎn)?？晌覀兘?jīng)?？吹搅粱痪煤?，樓道又失去了光明。究其原因，最主要的是電費(fèi)無法解決。有些地方靠發(fā)動(dòng)黨員“認(rèn)領(lǐng)”，這也不是長(zhǎng)久之計(jì)。其實(shí)，在實(shí)施亮化工程時(shí)，也應(yīng)融入“低碳”概念，可以采用新光源（如太陽能）。現(xiàn)在市有些小區(qū)準(zhǔn)備試點(diǎn)了。如果能結(jié)合小區(qū)出新，采用“低碳”亮化，無疑對(duì)鞏固出新成果大有幫助。

出新前考慮后期管理之便，出新后引入物業(yè)公司，加強(qiáng)長(zhǎng)效管理，才能有效防止陷入“出新－回潮－再出新”的怪圈。

（2）物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過低，物業(yè)公司無法正常運(yùn)轉(zhuǎn)

這種情況和前面的第2種（有物管的高層拆遷安置房）類似。

為了保持小區(qū)出新的成果，曾經(jīng)也有物業(yè)公司參與了出新小區(qū)后的管理。但由于這些老舊小區(qū)的居民普遍收入偏低，“花錢買服務(wù)”的物業(yè)意識(shí)淡薄，物業(yè)費(fèi)收繳缺口大。從調(diào)查情況看，和兩年出新的21個(gè)小區(qū)中，15個(gè)小區(qū)有六家物業(yè)公司進(jìn)駐，其中三家比較大，1個(gè)小區(qū)由原物業(yè)公司管理，但因無法收取物管費(fèi)而退出。據(jù)了解，三家較大的物業(yè)公司皆虧損10多萬元/年，其他小企業(yè)情況更糟糕。

據(jù)調(diào)查，上述15個(gè)小區(qū)共托管面積65.91萬m2，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.25~0.35元/㎡•月，虧損158.61萬元，人員工資支出占大頭。如年出新的鐘阜路2號(hào)小區(qū)，出新前是出了名的臟、亂、差，出新后，引進(jìn)了商廈物業(yè)公司進(jìn)行管理，物管服務(wù)也得到了廣大業(yè)主的好評(píng)。但是，該小區(qū)總建筑面積99100m2，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.25元，全年應(yīng)收29.73萬元（100%收繳），年調(diào)查小區(qū)的物業(yè)費(fèi)收繳率只有49.8%，一年約14.8萬元。物業(yè)公司為了管理好小區(qū)，按照標(biāo)準(zhǔn)配備了20名工作人員，工資支出32.28萬元/年，不計(jì)算公司其他運(yùn)營(yíng)成本及營(yíng)業(yè)稅，年虧損17.48萬元。這樣必定造成物業(yè)公司無法正常運(yùn)行，只能撤出。

（3）雖有物業(yè)管理企業(yè)介入，但未成立業(yè)主委員會(huì)，大型維修無法實(shí)施

一般老舊小區(qū)（包括高層拆遷安置房）都沒有成立業(yè)主委員會(huì)，如果遇上需要維修或更換與業(yè)主生活、安全息息相關(guān)的大型設(shè)備（如水泵、電梯、消防設(shè)備等），經(jīng)費(fèi)就無處著落。于是業(yè)主“病急亂投醫(yī)”，去找原房屋開發(fā)商，或向部門投訴。其實(shí)他們不知道，房屋、設(shè)備、管線等都是有保修期的，超過保修期的維修，不應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。《市物業(yè)維修基金管理辦法》寧政發(fā)〔〕8號(hào)文第二條、第三條、第四條都有明確規(guī)定，物業(yè)維修基金專項(xiàng)用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿的大修、更新、改造的維修保障資金，但前提是要成立業(yè)主委員會(huì)或三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議，才能申請(qǐng)使用物業(yè)維修基金，否則要維修、更新大型設(shè)備，幾乎是不可能的。

三、探索老舊小區(qū)物業(yè)管理新模式

隨著群眾生活水平的提高，大家普遍認(rèn)識(shí)到住宅小區(qū)有無物業(yè)管理，直接關(guān)系到生活質(zhì)量的高低。同時(shí)，房屋的保值、增值也與是否有物業(yè)管理以及物管水平的高低密切相關(guān)。但是在現(xiàn)實(shí)生活中存在著一方面迫切要求物業(yè)服務(wù)，另一方面又面臨消費(fèi)能力不足的問題。

鑒于以上的調(diào)研分析，我們大膽地提出了“屬地管理、專業(yè)服務(wù)、政策扶持、業(yè)主自助、門棟自治、三位一體”的物業(yè)管理新模式。

1、實(shí)施屬地管理

這一點(diǎn)其實(shí)有關(guān)部門已經(jīng)在試行了。街道成立了“兩站一中心”即“物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站”，“物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)站”，“物業(yè)服務(wù)中心”，全面接管小區(qū)物業(yè)管理問題。只是試點(diǎn)地區(qū)有的落實(shí)不到位。

年12月3日，在住宅區(qū)物業(yè)管理體制創(chuàng)新工作現(xiàn)場(chǎng)推進(jìn)會(huì)上，市房管局局長(zhǎng)陸春林表示，在年12月底前，全市的各個(gè)街道將成立物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，到2010年3月，各街道都將成立“兩站一中心”，同時(shí)，市也相應(yīng)制定了街道物業(yè)服務(wù)中心物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。主要內(nèi)容是：街道物業(yè)服務(wù)中心為暫不具備市場(chǎng)化物業(yè)管理?xiàng)l件或無人管理的住宅區(qū)提供物業(yè)基本服務(wù)，屬于社區(qū)公益服務(wù)性質(zhì)，實(shí)行政府補(bǔ)貼、有償服務(wù)、合理收益、收支平衡或保本微利的原則。街道物業(yè)服務(wù)中心提供的物業(yè)基本服務(wù)主要包括公共秩序維護(hù)、清掃保潔、綠化養(yǎng)護(hù)；共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)管理；下水道疏通、化糞池清理等，物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是：多層住宅0.2~0.4元/㎡•月，高層及小高層住宅為0.4~0.6元/㎡•月

市物業(yè)管理部門自去年上半年開始，在全市范圍內(nèi)挑選了10個(gè)街道，進(jìn)行了物業(yè)體制創(chuàng)新試點(diǎn)，設(shè)置了“兩站一中心”。據(jù)秦淮區(qū)房管分局相關(guān)人士表示，他們區(qū)的5個(gè)試點(diǎn)街道，物業(yè)管理補(bǔ)貼達(dá)到了150萬元，對(duì)一直無人管理的老舊小區(qū)，則由街道收費(fèi)管理。交由街道托管的老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率達(dá)到了70%，半數(shù)以上的小區(qū)收繳率超過90%。

不過據(jù)我們所知，有些試點(diǎn)街道落實(shí)的不理想。比如區(qū)的試點(diǎn)街道中央門街道，其所管轄的三牌樓地區(qū)，這里的住宅大多是十多年前的拆遷安置房，沒有物業(yè)管理，也沒有收物業(yè)管理費(fèi)。小區(qū)公共設(shè)施的維護(hù)理應(yīng)由實(shí)行試點(diǎn)的中央門街道物業(yè)服務(wù)中心進(jìn)行管理?？墒?，前不久這里的設(shè)備出現(xiàn)問題，街道居然找到原開發(fā)企業(yè)，這是沒有道理的。試想一下，如果是外地的開發(fā)企業(yè)，他們可能早就離開了，還能找到他們嗎？再說，房屋保修期都是有規(guī)定的，設(shè)備只能保兩年。而且，作為試點(diǎn)的街道，政府都是給予補(bǔ)貼的。所以，作為街道的物業(yè)服務(wù)中心，應(yīng)端正思想，真正管理好無物業(yè)管理的老舊小區(qū)，敢于承擔(dān)責(zé)任，為民服務(wù)，做到管理到位。

2、引進(jìn)專業(yè)服務(wù)

試點(diǎn)時(shí)畢竟“點(diǎn)少面窄”，人員管理分配跟得上。而一旦推廣起來，特別是我們區(qū)，老舊小區(qū)多，管理人員和精力顯然嚴(yán)重不足。同時(shí)也為了能規(guī)范化長(zhǎng)效管理，物業(yè)服務(wù)逐步過渡到市場(chǎng)化管理，可以吸收正規(guī)物業(yè)管理企業(yè)參與老舊小區(qū)的管理，由街道牽頭成立小區(qū)物業(yè)管理公司。但要保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能虧損經(jīng)營(yíng)，要保本微利，否則，物業(yè)管理是不會(huì)長(zhǎng)久的。

3、加大政策扶持

主要是從兩方面給予政策扶持。

一方面是針對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的。政府有關(guān)部門應(yīng)制定相關(guān)規(guī)定，建立規(guī)范的物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足的補(bǔ)貼機(jī)制，對(duì)參與老舊小區(qū)管理的物業(yè)公司，按照管理面積給予補(bǔ)貼，適當(dāng)減免物業(yè)管理企業(yè)的稅費(fèi)。

從前面的分析不難看出，要維持物業(yè)管理企業(yè)的正常運(yùn)行，住宅物業(yè)管理費(fèi)多層至少要達(dá)到0.6~0.8元/㎡•月，高層0.8~1.0元/㎡•月，這與市里制定的街道物業(yè)服務(wù)中心物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相差甚多。相差部分就要靠政府給予補(bǔ)貼（事實(shí)上在試點(diǎn)小區(qū)，政府都進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼）。如果以多層來測(cè)算，向居民收取0.3元/㎡•月，收繳率預(yù)計(jì)70%，（相當(dāng)于收繳率按100%時(shí)，物業(yè)費(fèi)0.2元/㎡•月），而多層物業(yè)管理成本實(shí)際至少需要0.6元/㎡•月。區(qū)老舊小區(qū)面積約500萬㎡，若按0.4元/㎡•月補(bǔ)貼，政府每年需支出約2000萬元作為后期物業(yè)管理的費(fèi)用。

另一方面是針對(duì)低收入住戶。政府應(yīng)當(dāng)提前考慮到這些低收入人群的民生問題。許多地方已經(jīng)采取對(duì)普通小區(qū)實(shí)行財(cái)政補(bǔ)貼的方式，就像政府對(duì)經(jīng)濟(jì)困難的人群在無力購房的情況下，根據(jù)不同情況可以申購經(jīng)濟(jì)適用房、承租廉租房，以使這部分人群也能改善居住條件。同樣對(duì)低收入人群采取物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼政策，建立完善的低保戶物業(yè)管理費(fèi)補(bǔ)貼申請(qǐng)、審核、進(jìn)入和退出機(jī)制。可以采取“先交后返”的物業(yè)費(fèi)收取辦法。努力做到低收入居民也能交得起物業(yè)費(fèi)，享受到改革開放的成果。

4、探索業(yè)主自助

鼓勵(lì)有一定勞動(dòng)能力的低收入者“以工代費(fèi)”，通過應(yīng)聘到物業(yè)公司從事清掃、門衛(wèi)等服務(wù)工作，抵交相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

5、推行門棟自治

建立以門棟為單位的共有設(shè)施設(shè)備使用、維修責(zé)任分擔(dān)的物業(yè)管理模式。同一門棟的住戶相互比較了解，也容易溝通。由于超過保修期的設(shè)施設(shè)備只能由業(yè)主自己解決維修和保養(yǎng)費(fèi)用，所以，他們自己管理共有設(shè)施設(shè)備會(huì)更可靠，維修更及時(shí)。

6、實(shí)現(xiàn)“三位一體”

建立社區(qū)托管中心、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方互動(dòng)的物業(yè)管理機(jī)制。

篇6

關(guān)鍵詞：綠色建筑 小城鎮(zhèn)建設(shè) 資源環(huán)境 工程類企業(yè)

一、引言

黨的十八屆五中全會(huì)指出，實(shí)現(xiàn)“十三五”時(shí)期發(fā)展目標(biāo)，必須牢固樹立并切實(shí)貫徹綠色發(fā)展的理念。堅(jiān)持綠色發(fā)展，建設(shè)資源節(jié)約、環(huán)境友好型社會(huì)，形成人與自然和諧發(fā)展的新格局，是當(dāng)前我國(guó)推進(jìn)美麗中國(guó)建設(shè)的重要舉措。綠色建筑是綠色發(fā)展在建筑領(lǐng)域的具體體現(xiàn)，它是指在建筑的全壽命周期內(nèi)，最大限度地節(jié)能、節(jié)電，節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材、保護(hù)環(huán)境和減少污染，為人們提供健康、適用和高效的空間與自然和諧共生的建筑。在當(dāng)前小城鎮(zhèn)建設(shè)快速發(fā)展的今天，綠色建筑和工程類企業(yè)迎來了巨大的市場(chǎng)機(jī)遇。

二、綠色建筑面臨的機(jī)遇

（一）適應(yīng)居民消費(fèi)偏好

隨著物質(zhì)生活水平的提高，小城鎮(zhèn)居民對(duì)居住環(huán)境和條件改善的愿望越來越強(qiáng)烈，消費(fèi)者對(duì)居住環(huán)境優(yōu)劣、水資源利用效率高低、采暖系統(tǒng)運(yùn)轉(zhuǎn)、污水再生利用系統(tǒng)裝置，以及門窗的保溫隔熱性能、垃圾處理智能化程度等方面均提出了新的要求。綠色建筑從根本上顛覆了傳統(tǒng)的能源利用結(jié)構(gòu)和方式，大幅度增提高了風(fēng)能、太陽能、沼氣和地?zé)崮艿刃履茉吹氖褂帽嚷?；提供了集約型的土地資源利用模式；通過自來水循環(huán)利用和雨水收集設(shè)施，創(chuàng)新了以往的水資源使用方式；在技術(shù)上推進(jìn)新型建筑材料的使用，減少傳統(tǒng)建筑材料使用量；還可以根據(jù)住戶的需要，采用裝配式房屋技術(shù)，把房屋空間分割成大廳小居室或小廳大居室；在建筑構(gòu)件方面采用一體化、工廠化批量生產(chǎn)，產(chǎn)品生產(chǎn)可控性更高質(zhì)量更好。據(jù)測(cè)算，綠色生產(chǎn)和施工過程可實(shí)現(xiàn)節(jié)能約50%、節(jié)水約60%、節(jié)材約20%、節(jié)地約20%以及減少建筑垃圾約80%，而且施工效益也能提高4―5倍。這些特點(diǎn)，可以極大地滿足小城鎮(zhèn)居民的住房需要，表明綠色建筑面臨良好的市場(chǎng)需求。

（二）市場(chǎng)供給潛力巨大

和其他行業(yè)情況相同，目前我國(guó)建材行業(yè)傳統(tǒng)產(chǎn)品產(chǎn)能過剩嚴(yán)重，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。但在總體產(chǎn)能過剩的情況下依然隱含著結(jié)構(gòu)性的機(jī)遇，其中產(chǎn)品科技含量較高功能豐富的綠色建材，以及創(chuàng)新能力較強(qiáng)功能多樣的裝配式建材，仍面臨較大的市場(chǎng)需求和利潤(rùn)空間。小城鎮(zhèn)建設(shè)是受到政府政策大力扶持和全社會(huì)矚目的大型惠民工程，投資規(guī)模大建設(shè)周期較長(zhǎng)，對(duì)建筑材料和技術(shù)的市場(chǎng)需求空間巨大。若政府在小城鎮(zhèn)建設(shè)中大力提倡引入各種新型的綠色設(shè)計(jì)理念，推廣和應(yīng)用綠色建筑和裝配式住宅建設(shè)模式，將會(huì)吸引大批綠色建筑材料制造企業(yè)、綠色建筑研發(fā)、設(shè)計(jì)企業(yè)參與到綠色建筑市場(chǎng)中來。這些在綠色建筑市場(chǎng)巨額利潤(rùn)吸引下聚集起來的建筑企業(yè)，必然會(huì)根據(jù)綠色建筑市場(chǎng)的需求，盡快調(diào)整自己的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，在短時(shí)間極大地提高綠色建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)能力，不斷滿足小城鎮(zhèn)建筑是市場(chǎng)的綠色需求，為小城鎮(zhèn)開展綠色建設(shè)提供充足的綠色產(chǎn)品和技術(shù)需求。

（三）受到產(chǎn)業(yè)政策支持

2013年，國(guó)務(wù)院辦公廳建設(shè)部綠色建筑行動(dòng)方案的通知。通知指出，綠色建筑是一種以循環(huán)、低碳為理念的建筑模式，推行綠色建筑對(duì)制定和執(zhí)行建筑節(jié)能強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、集約利用建筑資源和轉(zhuǎn)變城鄉(xiāng)建設(shè)模式具有十分重要的意義和作用。通知還指出，綠色建筑行動(dòng)是建筑行業(yè)貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的具體體現(xiàn)，是推進(jìn)生態(tài)文明建設(shè)的重要抓手，要緊緊把握城鎮(zhèn)化的歷史機(jī)遇，通過實(shí)施綠色低碳行動(dòng)推動(dòng)城鄉(xiāng)建設(shè)走上綠色、循環(huán)、低碳的科學(xué)發(fā)展軌道。綠色建筑作為一種新型環(huán)保建筑模式，在小城鎮(zhèn)建設(shè)中受到各級(jí)政府的鼎力推薦，并且出臺(tái)了配套的財(cái)政補(bǔ)貼政策，使得綠色建筑的發(fā)展環(huán)境得到了進(jìn)一步的優(yōu)化。

三、工程類企業(yè)參與小城鎮(zhèn)建設(shè)的思路

（一）充分發(fā)揮技術(shù)優(yōu)勢(shì)

一是及早制定綠色規(guī)劃。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就把綠色建筑的元素鑲嵌到住宅規(guī)劃中區(qū)，多方面、全方位體現(xiàn)小城鎮(zhèn)的綠色特點(diǎn)并將其固化下來。二是體現(xiàn)資源節(jié)約功能。在初步設(shè)計(jì)、后期方案和施工圖設(shè)計(jì)階段，要充分考慮節(jié)能、節(jié)水、廢棄物處理和室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量保障等功能。三是結(jié)合小城鎮(zhèn)特點(diǎn)，要特別關(guān)注淤泥清理、農(nóng)業(yè)節(jié)水、面源污染防治、洪澇排澇以及土壤污染等問題。

（二）加強(qiáng)與政府方面的合作

一方面，工程企業(yè)應(yīng)緊緊抓住發(fā)展綠色建筑的歷史機(jī)遇，在發(fā)揮技術(shù)優(yōu)勢(shì)的同時(shí)及時(shí)改變傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式，主動(dòng)出擊積極參與，爭(zhēng)做地方政府推行綠色建筑的合作伙伴，為小城鎮(zhèn)建設(shè)提供應(yīng)有的服務(wù)；另一方面要積極關(guān)注綠色建筑政策走向，與當(dāng)?shù)卣捌渲鞴懿块T保持密切聯(lián)系，以樣板工程為突破口，在國(guó)家政策允許的范圍內(nèi)爭(zhēng)取獲得政府在財(cái)稅、融資、產(chǎn)業(yè)政策等方面支持。

（三）創(chuàng)新合同能源管理模式

基于綠色建筑的內(nèi)在特點(diǎn)，工程類企業(yè)在實(shí)施小城鎮(zhèn)建設(shè)時(shí)要努力使業(yè)務(wù)范圍的觸角向投資商和城市運(yùn)營(yíng)商兩端延伸，盡量爭(zhēng)取從起點(diǎn)到末端全過程參與小城鎮(zhèn)開發(fā)。在開發(fā)模式方面，由于綠色建筑一次性投入成本較高，開發(fā)企業(yè)存在融資困難并且短期內(nèi)難以收回成本，大多企業(yè)往往不愿采用。創(chuàng)新合同能源管理模式，采用節(jié)能效益分享或能源費(fèi)用托管的方式實(shí)施節(jié)能項(xiàng)目，更容易被參與各方接受。

（四）密切與合作伙伴的關(guān)系

工程類企業(yè)一般具有較強(qiáng)的綜合實(shí)力，在產(chǎn)業(yè)鏈整合方面也具有明顯優(yōu)勢(shì)，擅長(zhǎng)制定前期規(guī)劃，同時(shí)擁有明顯的技術(shù)經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)和豐富的項(xiàng)目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。但研發(fā)能力和后期運(yùn)作能力尚難以獨(dú)立滿足綠色建筑對(duì)技術(shù)條件的較高要求。綜合考慮自身的優(yōu)劣勢(shì)，工程類企業(yè)應(yīng)注意與政府及其產(chǎn)業(yè)鏈上相關(guān)單位的的合作，發(fā)揮不同優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)多方共贏。

工程類企業(yè)應(yīng)抓住國(guó)家小城鎮(zhèn)化建設(shè)機(jī)遇，與同行業(yè)其他單位建立長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作，借助工業(yè)化、綠色建筑和裝配式建筑的技術(shù)創(chuàng)新，掃清成本增量的障礙，爭(zhēng)取政府的支持和獎(jiǎng)勵(lì)，全面推廣裝配式住宅與綠色建筑。

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篇7

在敏感的A股市場(chǎng)，與養(yǎng)老題材相關(guān)的房地產(chǎn)、醫(yī)藥保健股集體大漲。世聯(lián)地產(chǎn)8月與著名養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集團(tuán)恒安照護(hù)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，擬探索符合市場(chǎng)特點(diǎn)的養(yǎng)老服務(wù)模式，9月份公司股價(jià)區(qū)間漲幅超過30%；上海三毛的“祁連山路-養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園”項(xiàng)目進(jìn)入前期籌備階段，在短短3個(gè)交易日斬獲20%的漲幅收益。

在社會(huì)層面，“以房養(yǎng)老”概念正式進(jìn)入公眾視野，引發(fā)關(guān)注和熱議。在公眾普遍表達(dá)對(duì)養(yǎng)老金缺口擴(kuò)大擔(dān)擾的同時(shí)，也激發(fā)了投資養(yǎng)老地產(chǎn)和各種養(yǎng)老服務(wù)業(yè)市場(chǎng)想象。

由于養(yǎng)老服務(wù)屬于“準(zhǔn)公共產(chǎn)品”，企業(yè)不能完全以商業(yè)利潤(rùn)最大化作為經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，一定程度存在“市場(chǎng)失靈”。企業(yè)因難以獲得高額利潤(rùn)，大多不愿提供養(yǎng)老服務(wù)，導(dǎo)致養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展滯后于需求。因此養(yǎng)老服務(wù)業(yè)需要政府出臺(tái)相應(yīng)的稅費(fèi)優(yōu)惠和投資補(bǔ)償政策。

龐大的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)市場(chǎng)

隨著我國(guó)人口老齡化程度加劇，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展面臨日益強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求。數(shù)據(jù)顯示，2012年底我國(guó)60周歲以上老年人口已達(dá)1.94億，2020年將達(dá)到2.43億，2025年將突破3億，未來每年將凈增600～800萬老齡人口。數(shù)據(jù)還表明，我國(guó)65歲以上老人已占總?cè)丝诘?%以上。

如此龐大的老年群體必將催生龐大的養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)需求，一個(gè)巨大的養(yǎng)老服務(wù)“銀發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈”呼之欲出。所謂養(yǎng)老服務(wù)“銀發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈”，包括養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)、養(yǎng)老醫(yī)療保健業(yè)、康復(fù)護(hù)理業(yè)、托管托養(yǎng)服務(wù)業(yè)、養(yǎng)老陪護(hù)家政業(yè)，以及圍繞“以房養(yǎng)老”的金融服務(wù)業(yè)、房屋評(píng)估拍賣業(yè)、中介咨詢等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、涉及領(lǐng)域廣，對(duì)上下游行業(yè)具有明顯的帶動(dòng)效應(yīng)。

包括養(yǎng)老服務(wù)業(yè)在內(nèi)的整個(gè)服務(wù)業(yè)，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展短板和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型重點(diǎn)方向。2012年全國(guó)服務(wù)業(yè)增加值占GDP比重僅為44.6%，低于世界中等收入國(guó)家水平。四川省服務(wù)業(yè)比重比全國(guó)平均水平還低10個(gè)百分點(diǎn)，特別是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)處于供需嚴(yán)重不平衡局面。保守估計(jì)，按我國(guó)65歲以上老年人口對(duì)家政服務(wù)、醫(yī)療保健的基本需求水平，養(yǎng)老市場(chǎng)目前年需求至少為1.3萬億元，2020年將發(fā)展到3萬億元，甚至有機(jī)構(gòu)預(yù)言將達(dá)到4萬億元，年均增長(zhǎng)速度為11%～15%。

國(guó)際養(yǎng)老機(jī)構(gòu)看好這一前景，紛紛瞄準(zhǔn)中國(guó)市場(chǎng)。漢和同富房地產(chǎn)高級(jí)顧問布羅姆?科爾在新書《中國(guó)龍進(jìn)入老齡社會(huì)》中提出，國(guó)際運(yùn)營(yíng)商或許可組建獨(dú)資企業(yè)，經(jīng)營(yíng)專門養(yǎng)老住宅場(chǎng)所。美國(guó)養(yǎng)老護(hù)理住宅業(yè)龍頭“魅力花園”在上海投資建設(shè)了首個(gè)合資養(yǎng)老項(xiàng)目，預(yù)計(jì)明年開業(yè)。

可以預(yù)計(jì)，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈將成為我國(guó)調(diào)整結(jié)構(gòu)、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)就業(yè)的長(zhǎng)期投資主題。

保守估計(jì)，養(yǎng)老市場(chǎng)目前年需求至少為1.3萬億元，2020年將發(fā)展到3萬億元。

“以房養(yǎng)老”方式：三大難點(diǎn)待破解

《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》中受到最大關(guān)注的莫過于“以房養(yǎng)老”方式。為此民政部通過官網(wǎng)公開回應(yīng)，“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”即“以房養(yǎng)老”，是“完善投融資政策”的措施，還只是開展試點(diǎn)。“以房養(yǎng)老”方式屬于個(gè)性化的自愿選擇，是市場(chǎng)行為，與政府的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)公共服務(wù)政策沒有任何替代關(guān)系。

所謂“以房養(yǎng)老”，是指有房無錢的老人，自愿將名下的產(chǎn)權(quán)房抵押給金融機(jī)構(gòu)，以定期獲得一定數(shù)額的養(yǎng)老金，相當(dāng)于將自有住房做反向“按揭”，待房主去世后，再將該房產(chǎn)出售用于歸還銀行貸款。從本質(zhì)上看，“以房養(yǎng)老”是一種金融服務(wù)工具和產(chǎn)品，是一種自愿的、可選擇的、補(bǔ)充的養(yǎng)老方式。這種方式在國(guó)外已有許多成熟作法，在國(guó)內(nèi)10年前已提出，北京、上海等地還開展了試點(diǎn)。

但“以房養(yǎng)老”方式仍難以推進(jìn)，無論金融業(yè)還是市民都無動(dòng)于衷，究其原因主要有三方面。

房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估難?！耙苑筐B(yǎng)老”屬于市場(chǎng)行為，價(jià)格因素對(duì)交易雙方至關(guān)重要。由于我國(guó)房?jī)r(jià)漲跌趨勢(shì)難料，房主擔(dān)心未來房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致現(xiàn)價(jià)估值過低，銀行則擔(dān)心未來房?jī)r(jià)下跌造成損失，因此雙方難以就房屋抵押現(xiàn)值達(dá)成一致。

抵押期限制約。我國(guó)城市居民房產(chǎn)土地使用期僅70年，還可能面臨中途拆遷等不確定因素，而銀行抵押期限不可能太長(zhǎng)。老人擔(dān)心早逝領(lǐng)款期短于抵押期，銀行方則擔(dān)心到期不可能趕走老人賣房收款。

成本高操作難。銀行對(duì)住房“反按揭”必然要收取與按揭同樣高的利息，其貼現(xiàn)率等于長(zhǎng)期貸款利率，高昂的成本對(duì)于老年人或許難以接受。而銀行方由于不具備對(duì)房產(chǎn)的直接處置能力，其額外的委托評(píng)估、保險(xiǎn)、拍賣成本尚需扣除。交易費(fèi)用過高，相應(yīng)的保險(xiǎn)、評(píng)估、拍賣市場(chǎng)機(jī)制不健全，都制約著“以房養(yǎng)老”方式的推廣。而受中國(guó)傳統(tǒng)觀念制約，老人大多希望把自有房產(chǎn)作為祖業(yè)留給兒孫繼承。

以上三大難點(diǎn)，使得“以房養(yǎng)老”方式現(xiàn)階段只能“看起來很美”?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》從國(guó)家層面提出試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”方式，對(duì)房屋賦予養(yǎng)老功能，這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)將起到間接的促進(jìn)作用。

相信未來隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)的基本穩(wěn)定，以及相關(guān)金融保險(xiǎn)市場(chǎng)的逐步健全，“以房養(yǎng)老”將成為滿足老年人不同層次需求、供老年人自主選擇的新型養(yǎng)老補(bǔ)充方式。

養(yǎng)老地產(chǎn)：應(yīng)鼓勵(lì)開發(fā)普通養(yǎng)老社區(qū)

各行各界在養(yǎng)老地產(chǎn)上的動(dòng)作

養(yǎng)老地產(chǎn)嚴(yán)格來說不是單純的房地產(chǎn)業(yè)，而是包括房地產(chǎn)、康復(fù)醫(yī)療、文體娛樂等養(yǎng)老設(shè)施和管理服務(wù)在內(nèi)的綜合體系，存在著投資成本高、回收期長(zhǎng)、投資風(fēng)險(xiǎn)較大等特點(diǎn)。近年由于國(guó)家對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)給予了低地價(jià)等優(yōu)惠扶持政策，吸引了大批保險(xiǎn)公司和房地產(chǎn)商進(jìn)行投資。

在金融界，保險(xiǎn)公司借助強(qiáng)大的資金實(shí)力以及保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的協(xié)同效應(yīng)，率先啟動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈商業(yè)模式，如泰康人壽、中國(guó)人壽、新華保險(xiǎn)等紛紛開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。將保險(xiǎn)產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)相銜接，是目前保險(xiǎn)公司進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的主要商業(yè)模式。作為一種嶄新模式，養(yǎng)老社區(qū)向上銜接了醫(yī)療保險(xiǎn)、護(hù)理保險(xiǎn)和養(yǎng)老保險(xiǎn)等產(chǎn)品，又帶動(dòng)下游的老年醫(yī)學(xué)、護(hù)理服務(wù)、老年科技產(chǎn)品等。

在房地產(chǎn)業(yè)界，萬科、保利、綠地、首創(chuàng)、華潤(rùn)等巨頭近年專門成立了養(yǎng)老地產(chǎn)研發(fā)團(tuán)隊(duì)。但總體來看，還缺乏清晰的市場(chǎng)定位和成熟的運(yùn)營(yíng)模式。目前大多將目標(biāo)客戶定位于高收入者，熱衷于打造“高端養(yǎng)老社區(qū)”，屬升級(jí)版的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

應(yīng)從高端住宅產(chǎn)品轉(zhuǎn)向普通養(yǎng)老社區(qū)

保險(xiǎn)公司和開發(fā)商都把養(yǎng)老地產(chǎn)視為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，從建筑設(shè)計(jì)、園林規(guī)劃到裝飾標(biāo)準(zhǔn)，都接近于高端住宅產(chǎn)品開發(fā)。如養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目泰康之家門檻就較高。美國(guó)養(yǎng)老住宅管理公司“魅力花園”在上海建設(shè)的養(yǎng)老社區(qū)，每月收費(fèi)也高達(dá)6000元至1.2萬元人民幣， 服務(wù)包括家務(wù)管理和護(hù)理。

可以說，目前我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)大多屬于上述高端類型，適合普通人的養(yǎng)老地產(chǎn)或養(yǎng)老院卻少有投資者。享受多重優(yōu)惠的企業(yè)將養(yǎng)老地產(chǎn)推向高端化，引發(fā)了市場(chǎng)關(guān)于補(bǔ)貼富人的質(zhì)疑。

篇8

物業(yè)管理是一個(gè)在國(guó)內(nèi)外發(fā)展了上百年的服務(wù)行業(yè)。隨著中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的日益完善，它已滲入到我們的生活當(dāng)中，并且和我們的生活一起發(fā)生著變化。

該由誰來承擔(dān)職責(zé)

物業(yè)管理是隨著住房商品化而產(chǎn)生和發(fā)展起來的一種行業(yè)，物業(yè)管理單位依據(jù)合同約定，對(duì)各類房屋及其配套的公用設(shè)施、設(shè)備等進(jìn)行維護(hù)、修繕與管理?？梢哉f，確保住宅人生命財(cái)產(chǎn)安全是物業(yè)管理的一項(xiàng)基本和重要內(nèi)容。俗話說：“人命關(guān)天”、“安居樂業(yè)”，可見安全是小區(qū)業(yè)主的第一需要，最令業(yè)主牽掛還是安全。在物業(yè)管理中消防安全管理所占的地位和份量更是重中之重，然而物業(yè)單位消防安全管理目前還存在著許多亟待解決的問題。下面例子或許可以給我們一些啟示。

2001年7月12日，福州市臺(tái)江商貿(mào)中心2座403室發(fā)生火災(zāi)，臺(tái)江區(qū)消防大隊(duì)接警后迅速出動(dòng)，誰知到了現(xiàn)場(chǎng)之后，樓道內(nèi)所有的消火栓都沒有水，從而延誤戰(zhàn)機(jī)，造成重大損失。事后，該樓物業(yè)管理公司有關(guān)人士稱，消火栓之所以沒有水，是兩個(gè)原因造成的，一是居民常常將消火栓弄壞；二是住戶偷用消火栓的水。

社區(qū)內(nèi)消防設(shè)施維護(hù)不當(dāng)，遭受破壞，遇到火災(zāi)時(shí)無法提供實(shí)際的用處，這種后果該誰來負(fù)，誰該承擔(dān)起這種責(zé)任?是住戶自己負(fù)責(zé)還是負(fù)責(zé)對(duì)各類房屋及其公用配套設(shè)施、設(shè)備等進(jìn)行維護(hù)、修繕與管理的物業(yè)管理公司來負(fù)呢?然而，由于法律不健全等種種原因，致使法院在審理這類糾紛時(shí)，很難界定責(zé)任由誰來負(fù)。

2000年9月11日凌晨，福州市晉安區(qū)長(zhǎng)樂苑住宅小區(qū)一住戶因開關(guān)長(zhǎng)期接觸不良，導(dǎo)線發(fā)熱引發(fā)火災(zāi)。當(dāng)業(yè)主房女土發(fā)現(xiàn)起火后，隨即想到救命的消火栓，但是當(dāng)她擰開消火栓時(shí)，才發(fā)覺消火栓滴水不出，而隨后趕到的消防人員也面臨了同樣的尷尬，他們只能啟用消防車?yán)锏乃畞頊缁?，但由于發(fā)生火災(zāi)的住戶位于七樓，給撲救帶來了困難。因?yàn)樗磫栴}，從而延誤了滅火的最佳時(shí)期，房女士可謂損失慘重。為此，房女土于2002年4月30日，一紙?jiān)V狀將該小區(qū)的物業(yè)管理公司告上了福州市晉安區(qū)人民法院。晉安區(qū)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為：火災(zāi)原因雖非被告引起，但被告人作為原告房產(chǎn)的物業(yè)管理部門，未能按《新區(qū)入住物業(yè)托管合約》規(guī)定履行維護(hù)小區(qū)內(nèi)所有公共地方的消防設(shè)備、保護(hù)其功能良好之約定，致使原告房屋發(fā)生火災(zāi)未能就近占據(jù)水源及時(shí)滅火，對(duì)原告造成的經(jīng)濟(jì)損失也應(yīng)負(fù)相應(yīng)的責(zé)任。所以判令被告該物業(yè)公司一次性賠償原告30％的火災(zāi)損失即30222元。

現(xiàn)狀，令人擔(dān)憂

物業(yè)管理公司對(duì)消防設(shè)施維護(hù)到位了嗎?物業(yè)公司在消防安全方面到底存在哪些問題?為此，記者走訪了多家社區(qū)及辦公樓宇，發(fā)現(xiàn)這一情況極為嚴(yán)重，絕大多數(shù)的社區(qū)、辦公樓宇(特別是居民住宅小區(qū))消防設(shè)施都被破壞無遺，室內(nèi)消火栓的破壞程度更為嚴(yán)重。

物業(yè)小區(qū)的消防隱患主要存在以下幾個(gè)方面：一是消防通道、消防水泵、消防水源、消防設(shè)施和器材不規(guī)范或不足或設(shè)置不合理。如安裝的給水管道生活、消防共用，管徑過小，不能滿足消防用水量要求，消防車輛無回車場(chǎng)地，人為設(shè)置隔離墩或柵欄等。二是現(xiàn)有物業(yè)管理沒有很好地引入消防安全管理內(nèi)容，管理重防盜輕防火，消防管理制度不健全，保安大多屬于臨時(shí)雇用性質(zhì)，消防技術(shù)差。三是消防設(shè)施和器材嚴(yán)重不足，有的單位甚至連最基本的消防設(shè)施都未配置；有的對(duì)器材缺乏保養(yǎng)，任其自生自滅。四是居民家中存在火災(zāi)隱患，但他們安全意識(shí)卻十分淡薄，現(xiàn)代居家中絕大多數(shù)為追求美觀、高雅，在裝修房子時(shí)采用了大量的可燃性材料裝修，為火災(zāi)埋下了隱患。

根源，處于何處

人們不禁要問，為什么物業(yè)管理中消防安全管理會(huì)存在這么多的問題呢?

首先，物業(yè)消防安全管理的法規(guī)建設(shè)滯后于物業(yè)管理的發(fā)展，使物業(yè)。消防安全管理的責(zé)任不明確，相關(guān)主體間的法律責(zé)任不清。

物業(yè)管理涉及開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、公安、居委會(huì)及城市管理的方方面面。他們之間的諸多權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清，給物業(yè)管理造成困難。例如：產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確，一個(gè)住宅哪些部位、設(shè)施、設(shè)備屬業(yè)主共有，哪些維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)應(yīng)由業(yè)主共同承擔(dān)，還沒有明確的界定：法律責(zé)任不清，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生火災(zāi)、偷盜等事件物業(yè)管理單位要承擔(dān)什么樣的法律責(zé)任，目前司法機(jī)關(guān)在調(diào)解和判決時(shí)缺乏法律依據(jù)。

其次，物業(yè)消防管理介入滯后于物業(yè)消費(fèi)使用，由于重建設(shè)輕管理，造成物業(yè)管理部門建設(shè)和管理脫節(jié)。

從全國(guó)看，大約有三分之一的物業(yè)管理單位是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來的，這種建設(shè)和管理不分的體制決定了物業(yè)管理從屬于、依附于、受制于房地產(chǎn)開發(fā)。建設(shè)、重銷售、輕管理的問題沒有根本解決，消防安全問題在規(guī)劃、設(shè)計(jì)等方面留下的問題，加之物業(yè)管理中消防安全管理上的種種弊端，使消防安全隱患劇增。

在消防安全領(lǐng)域，新開發(fā)的樓盤就存在不少隱憂，換言之，開發(fā)商為賺昧心錢在銷售過程中對(duì)安全方面的信息瞞天過海。一些開發(fā)商在與業(yè)主簽訂購銷合同時(shí)，有意把關(guān)于消防安全方面的條款弄得模凌兩可、模糊不清，對(duì)小區(qū)的消火栓的設(shè)置盡量做到能少則少，甚至可有可無。配備滅火器同樣如此，在一些要害部位按規(guī)定應(yīng)該設(shè)置的噴淋系統(tǒng)等設(shè)施也給省略掉。新開發(fā)的小區(qū)普遍存在重防盜輕防火的現(xiàn)象，防盜方面對(duì)保安要求極為嚴(yán)格，可防火卻普遍被忽視，不少保安的消防知識(shí)一窮二白，這樣的保安隊(duì)伍實(shí)難承擔(dān)起處理突發(fā)火災(zāi)的重任。

再次是物業(yè)消防管理人員素質(zhì)低下，才人短缺。教育部門無法及時(shí)提供一支龐大的專業(yè)的從業(yè)人員隊(duì)伍，物業(yè)管理人員素質(zhì)跟不上成為如今物業(yè)管理公司發(fā)展的一個(gè)通病。

此外，公安消防監(jiān)督機(jī)構(gòu)考慮到一些小區(qū)的消防安全管理應(yīng)由物業(yè)管理單位來落實(shí)，所以一般不再對(duì)小區(qū)進(jìn)行細(xì)致深入地防火檢查，因此造成漏洞。

群防群治才是最好的出路

安全是一個(gè)永恒的話題，安全是人們生活的最基本要求，物業(yè)管理的職能是確保業(yè)主的安全，營(yíng)造一個(gè)安全文明、祥和舒適的生活環(huán)境。消防安全在物業(yè)管理中應(yīng)當(dāng)是重中之重，那么物業(yè)企業(yè)在消防安全管理上該如何去做呢?建立一種群防群治的“群

眾消防”無疑是一種最好的出路。

一、明確職責(zé)、劃清責(zé)任?！稒C(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》第十條明確規(guī)定：居民住宅區(qū)的物業(yè)管理單位應(yīng)在管理范圍內(nèi)履行以下職責(zé)：(一)制定消防安全制度，落實(shí)消防安全責(zé)任制，開展消防安全宣傳教育：(二)開展防火檢查，消除火災(zāi)隱患：(三)保障疏散通道、安全出口、消防車通道通暢；(四)保障公共消防設(shè)施、器材以及消防安全標(biāo)志完好有效。其它物業(yè)單位應(yīng)對(duì)受委托管理范圍內(nèi)的公共消防安全管理工作負(fù)責(zé)。

物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》和建設(shè)部、公安部、民政部《關(guān)于加強(qiáng)居民住宅區(qū)安全防范工作的協(xié)作配合切實(shí)保障居民居住安全的通知》以及《物業(yè)管理?xiàng)l例》作為加強(qiáng)消防安全工作的原則，作為更好加強(qiáng)社區(qū)消防安全管理的科學(xué)依據(jù)。要形成一種以公司領(lǐng)導(dǎo)為中樞，部門領(lǐng)導(dǎo)分管，管理人員具體負(fù)責(zé)，保安隊(duì)員、環(huán)衛(wèi)人員、維修人員等物業(yè)工作人員都參加，責(zé)任落實(shí)到每名物業(yè)工作人員的消防安全網(wǎng)絡(luò)，對(duì)消防安全工作層層分解，明確責(zé)任。

二、建立健全消防安全管理制度，是規(guī)范和落實(shí)消防安全管理的重要保證。物業(yè)管理公司要根據(jù)《消防法》、《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》等法律法規(guī)建立起消防安全管理制度。并通過一系列的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，使物業(yè)管理人員增強(qiáng)消防安全觀念，樹立起消防安全責(zé)任主體意識(shí)。

要保持各類消防設(shè)施的完整有效。完整是指不能擅自廢改已有的消防設(shè)施；有效是指設(shè)施隨時(shí)能供消防使用，不充許出現(xiàn)類似消防通道上鎖堵塞、滅火器過期、煙感熱感探頭失效、消防龍頭沒水或擰不開等情況。一旦出現(xiàn)火災(zāi)，管理人員要知道先報(bào)警，組織人員疏散，及時(shí)組織撲救初始火災(zāi)。

三、加強(qiáng)消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。設(shè)置消防點(diǎn)，配備滅火器、水帶、水槍、應(yīng)急照明等必備工具，隨時(shí)接受居民群眾的求助。定期和不定期地對(duì)轄區(qū)內(nèi)各類消防設(shè)施、器材進(jìn)行系統(tǒng)的檢查和維護(hù)。多渠道、多形式地組建社區(qū)志愿者消防隊(duì)伍，負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)公共消防設(shè)施、居民樓內(nèi)消防設(shè)施的檢查維護(hù)，隨時(shí)制止消防違法違章行為和撲救初起火災(zāi)。

篇9

扎實(shí)推進(jìn)產(chǎn)業(yè)精準(zhǔn)扶貧的實(shí)施意見

按照省市有關(guān)文件精神，結(jié)合財(cái)政實(shí)際，提出如下實(shí)施意見。

一、指導(dǎo)思想

認(rèn)真

貫徹落實(shí)縣委、縣政府精準(zhǔn)扶貧、精準(zhǔn)脫貧的決策部署,

發(fā)揮財(cái)政職能作用，大力支持經(jīng)營(yíng)主體和龍頭企業(yè)帶動(dòng)精準(zhǔn)扶貧,加快培育一批能帶動(dòng)貧困戶長(zhǎng)期穩(wěn)定增收的優(yōu)勢(shì)特色產(chǎn)業(yè)。

二、目標(biāo)任務(wù)

不斷加大扶貧資金投入力度，到

2020

年，支持建設(shè)一批貧困人口參與度高的特色產(chǎn)業(yè)基地,建成一批對(duì)貧困戶脫貧帶動(dòng)能力強(qiáng)的特色產(chǎn)品加工、服務(wù)基地;貧困村至少發(fā)展一項(xiàng)特色產(chǎn)業(yè)，每個(gè)有勞動(dòng)能力的貧困家庭至少從事一項(xiàng)特色種養(yǎng)業(yè)，掌握

1-2項(xiàng)實(shí)用技術(shù),

自我發(fā)展能力明顯增強(qiáng)；落實(shí)財(cái)稅優(yōu)惠政策，支持專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)民合作社、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)等新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體帶動(dòng)群眾脫貧，確保全縣產(chǎn)業(yè)扶貧對(duì)象如期實(shí)現(xiàn)脫貧。

三、基本原則

堅(jiān)持因地制宜、產(chǎn)業(yè)精準(zhǔn)，科學(xué)設(shè)計(jì)、項(xiàng)目聚力到戶、受益精準(zhǔn)，市場(chǎng)導(dǎo)向、群眾主體，生態(tài)優(yōu)先、綠色發(fā)展的原則，始終瞄準(zhǔn)貧困村和建檔立卡貧困戶,緊緊圍繞戶脫貧、村出列標(biāo)準(zhǔn)，合理確定產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、重點(diǎn)和規(guī)模，尊重新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體和貧困戶的市場(chǎng)主體地位和經(jīng)營(yíng)決策權(quán)，凝聚社會(huì)合力,加強(qiáng)示范引導(dǎo)，注重調(diào)動(dòng)貧困人口積極性，提高自我發(fā)展能力。

四、工作重點(diǎn)

1、大力支持特色種養(yǎng)業(yè)扶貧。

重點(diǎn)支持貧困村立足農(nóng)業(yè)特色資源優(yōu)勢(shì)，發(fā)展糧食、蔬菜、水果和畜禽等種養(yǎng)殖生產(chǎn)專業(yè)村，積極推進(jìn)“一村一品”。結(jié)合“百千萬”現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園建設(shè)，充分發(fā)揮其產(chǎn)業(yè)示范、創(chuàng)業(yè)平臺(tái)、就業(yè)基地等作用，把產(chǎn)業(yè)園打造成現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)園、脫貧攻堅(jiān)的就業(yè)園、

“三變”改革的示范園、三產(chǎn)融合的綜合體，帶動(dòng)貧困戶就業(yè)增收。優(yōu)先發(fā)展專用品牌糧食試點(diǎn)，支持糧食專業(yè)村實(shí)施“雙千工程”，實(shí)行農(nóng)牧結(jié)合、以種定養(yǎng)發(fā)展青貯玉米和優(yōu)質(zhì)飼草；支持圍繞國(guó)道、省道沿線，推進(jìn)蔬菜標(biāo)準(zhǔn)園創(chuàng)建和蔬菜貯藏、保鮮等體系建設(shè)；支持畜禽養(yǎng)殖專業(yè)村推廣綠色低碳循環(huán)種養(yǎng)殖模式，構(gòu)建種養(yǎng)結(jié)合生態(tài)循環(huán)。支持有一定規(guī)模、經(jīng)營(yíng)狀況良好、發(fā)展?jié)摿^大、有參與扶貧意愿的龍頭企業(yè)、農(nóng)民合作社、家庭農(nóng)場(chǎng)、能人大戶等新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體，予以資金扶持或享受扶貧項(xiàng)目貸款貼息政策，帶動(dòng)和幫扶貧困戶通過就業(yè)、入股、發(fā)展產(chǎn)業(yè)等途徑增收脫貧。

2、大力支持推進(jìn)光伏產(chǎn)業(yè)扶貧。

按照統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施、政策扶持、市場(chǎng)運(yùn)作的思路，大力推進(jìn)貧困村和貧困戶發(fā)展光伏產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)支持無集體經(jīng)濟(jì)收入或集體經(jīng)濟(jì)薄弱、資源缺乏的貧困村以及無勞動(dòng)力、無資源、無穩(wěn)定收入來源的貧困戶，優(yōu)先開展光伏扶貧。建立完善光伏扶貧資產(chǎn)監(jiān)管和收益分配機(jī)制，兼顧村集體和貧困戶，注重收益精準(zhǔn)流向貧困人口。

3、大力支持推進(jìn)金融扶貧。支持各類金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新金融服務(wù)產(chǎn)品，健全金融服務(wù)體系，加大對(duì)貧困村產(chǎn)業(yè)扶貧的金融支持。以市場(chǎng)為導(dǎo)向，引導(dǎo)鼓勵(lì)協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)為建檔立卡貧困戶量身定制貸款產(chǎn)品，重點(diǎn)支持貧困戶生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和增收創(chuàng)收項(xiàng)目。不斷創(chuàng)新扶貧小額信貸放貸模式，探索“新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體+貧困戶”分貸統(tǒng)還模式。對(duì)因無勞動(dòng)力、戶主年齡超過

60

歲的貧困戶，可以采取戶貸企用模式，幫助貧困戶通過扶貧小額貸款到龍頭企業(yè)和新型經(jīng)營(yíng)組織參股。建立扶貧小額信貸風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償金的長(zhǎng)效機(jī)制，及時(shí)補(bǔ)充扶貧小額信用貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金；全面推廣面向貧困群體的扶貧小額貸款保險(xiǎn)，分散貸款風(fēng)險(xiǎn)。大力支持農(nóng)村商業(yè)銀行、村鎮(zhèn)銀行等金融機(jī)構(gòu)向建檔立卡貧困戶中有發(fā)展意愿、有貸款意愿、有還款能力和還貸措施的貧困戶提供

5

萬元以內(nèi)、

3

年以下免抵押、免擔(dān)保、按基準(zhǔn)利率財(cái)政全額貼息的信用貸款，確保全縣符合條件的建檔立卡貧困戶“貸得到、用得好、還得上、逐步富”。

4、大力支持推進(jìn)農(nóng)村電商扶貧。

積極整合資金，支持加快推進(jìn)貧困村道路、互聯(lián)網(wǎng)、電力、物流等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善電商發(fā)展條件。整合各類培訓(xùn)資源，對(duì)貧困村開辦網(wǎng)店及從事電子商務(wù)服務(wù)免費(fèi)開展培訓(xùn)。加強(qiáng)村干部、大學(xué)生村官、致富帶頭人電商知識(shí)培訓(xùn)，幫助貧困戶對(duì)接電商平臺(tái)。實(shí)施電子商務(wù)示范工程，引導(dǎo)和支持貧困戶開辦各類網(wǎng)店，給予網(wǎng)絡(luò)資費(fèi)補(bǔ)助、小額貸款支持，打造一批“電商扶貧村”。

5、大力支持推進(jìn)資產(chǎn)收益扶貧。

鼓勵(lì)股份合作幫扶模式，引導(dǎo)貧困戶自愿以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)等可入股經(jīng)營(yíng)的資產(chǎn)入股龍頭企業(yè)和農(nóng)民合作社，采取“保底收益＋按股分紅”等方式，讓貧困戶分享產(chǎn)業(yè)發(fā)展紅利。支持新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體通過產(chǎn)業(yè)合作、土地托管、土地股權(quán)合作、訂單保底收購、資金互助等途徑帶動(dòng)貧困戶穩(wěn)定增收。集體所有的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，可以折價(jià)量化到集體經(jīng)濟(jì)組織成員；財(cái)政資金在不改變用途的情況下，投入設(shè)施農(nóng)業(yè)、光伏、水電、鄉(xiāng)村旅游等產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目形成的資產(chǎn)，可按不低于

XX%的比率折股量化給貧困村和貧困戶，釋放農(nóng)民更多的財(cái)產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)。積極探索建立資產(chǎn)收益扶貧的清產(chǎn)核資、股權(quán)認(rèn)定、利潤(rùn)核實(shí)、收益分配、股權(quán)變更、清算退出、資產(chǎn)處置等制度體系，逐步形成科學(xué)有效、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、便于操作的管理流程與模式，健全風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。推進(jìn)“資源變資產(chǎn)、資金變股金、農(nóng)民變股東”改革試點(diǎn)，擴(kuò)大貧困戶財(cái)產(chǎn)性收入，發(fā)展壯大村集體經(jīng)濟(jì)。

6、大力支持推進(jìn)村級(jí)扶貧工廠建設(shè)。

結(jié)合特色產(chǎn)業(yè)、家庭手工業(yè)發(fā)展和中心村建設(shè)，采取以獎(jiǎng)代補(bǔ)、先建后補(bǔ)等方式，堅(jiān)持科學(xué)規(guī)范、經(jīng)濟(jì)實(shí)用、快捷高效、優(yōu)質(zhì)安全的原則，充分利用閑置村辦公用房、企業(yè)廠房、學(xué)校房屋等，因地制宜推進(jìn)村級(jí)扶貧工廠建設(shè)。建設(shè)所需資金，采取財(cái)政補(bǔ)助、鄉(xiāng)村自籌和社會(huì)援建等方式籌措。優(yōu)先在貧困村和貧困發(fā)生率較高的非貧困村實(shí)施，分期分批建設(shè)，堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目引導(dǎo)，鼓勵(lì)勞動(dòng)密集型企業(yè)在貧困村設(shè)立加工點(diǎn)。要精心選擇帶動(dòng)企業(yè)和就業(yè)項(xiàng)目，引導(dǎo)組織化、產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；l(fā)展。扶持打造一批富有地方特色、具有一定知名度的特色手工業(yè)品牌。推廣“龍頭企業(yè)+扶貧工廠+貧困戶”發(fā)展模式，激發(fā)貧困人口內(nèi)生動(dòng)力，推進(jìn)就地就近轉(zhuǎn)移就業(yè)。

五、保障措施

1、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。成立局產(chǎn)業(yè)精準(zhǔn)扶貧工作領(lǐng)導(dǎo)小組，明確責(zé)任分工，及時(shí)研究解決推進(jìn)中的困難和問題，切實(shí)做好規(guī)劃銜接、進(jìn)度安排、項(xiàng)目落地、資金使用、人力調(diào)配、推進(jìn)實(shí)施等工作。

2．加大投入力度。

建立與脫貧攻堅(jiān)任務(wù)相適應(yīng)的財(cái)政專項(xiàng)扶貧資金穩(wěn)定增長(zhǎng)機(jī)制。統(tǒng)籌整合財(cái)政涉農(nóng)資金，支持貧困村農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。統(tǒng)籌運(yùn)用產(chǎn)業(yè)基金、金融資本、社會(huì)資金、

PPP、政府購買服務(wù)等方式，引導(dǎo)市場(chǎng)、企業(yè)和社會(huì)資源投向貧困村。加大傾斜支持力度，在資金安排上，要給予貧困村、貧困戶、帶動(dòng)貧困人口的新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體優(yōu)先或傾斜安排。

篇10

大家上午好！根據(jù)會(huì)議安排，現(xiàn)將我區(qū)物業(yè)管理工作的情況進(jìn)行交流匯報(bào)如下。

一、六合區(qū)物業(yè)管理基本情況

20__年5月，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，原六合縣和大廠區(qū)合并成立六合區(qū)。五年來，我們作為區(qū)級(jí)行業(yè)主管部門秉承“寓管理于服務(wù)之中”的理念，積極培育和規(guī)范我區(qū)的物業(yè)管理市場(chǎng)，使之呈現(xiàn)雖然起步較晚、但發(fā)展出現(xiàn)了健康、規(guī)范、有序的良好態(tài)勢(shì)。目前全區(qū)現(xiàn)有物管企業(yè)40家，累計(jì)托管各類項(xiàng)目小區(qū)42個(gè)，面積360萬平方米。其中，省優(yōu)小區(qū)1個(gè)，市優(yōu)小區(qū)、大廈4個(gè)。新建商品住宅區(qū)物業(yè)管理維修資金累計(jì)歸集3500萬元，累計(jì)使用33萬元。

二、我們的基本做法

建區(qū)初期，我區(qū)的物業(yè)管理行業(yè)面臨一系列的制約因素：一是部分老小區(qū)規(guī)模不大、配套不全，不便于物業(yè)管理活動(dòng)的開展；二是我區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，個(gè)別老舊小區(qū)不足0.1元/平方米·月；三是部分業(yè)主“花錢買服務(wù)”的意識(shí)淡薄，欠繳物業(yè)管理費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，全區(qū)平均收繳率不到30；四是部分物業(yè)企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)不高，管理水平偏低，業(yè)主認(rèn)可率不足50；五是一些行政、事業(yè)單位應(yīng)向最終用主收取的行政性收費(fèi)，強(qiáng)行要求物業(yè)管理企業(yè)先行墊付后再向業(yè)主收繳，企業(yè)不堪重負(fù)。這些因素造成我區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)一度存在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、服務(wù)費(fèi)收繳率低、物業(yè)管理水平偏低的“三低”局面，企業(yè)虧損面更達(dá)80％。面對(duì)上述困境，我局著力從建章立制、分類指導(dǎo)和超前介入三個(gè)方面，開展工作創(chuàng)新，積極推進(jìn)破解難題：

1、采取多種措施，廣泛宣傳物業(yè)管理政策法規(guī)

我們認(rèn)為，宣傳行業(yè)政策法規(guī)是使其得到物業(yè)企業(yè)和廣大業(yè)主的認(rèn)可，使他們進(jìn)而提高執(zhí)行自覺性的前提，這應(yīng)該是行政主管部門的第一任務(wù)。近年來我們面向企業(yè)、面向業(yè)主、面向社會(huì)，加大了全方位、多角度地宣傳力度。一是加大政策法規(guī)的宣傳力度。20__年10月建局伊始，我們即提請(qǐng)區(qū)政府出臺(tái)了《六合區(qū)物業(yè)管理辦法》、《六合區(qū)物業(yè)維修基金管理辦法》等規(guī)定，并組織深入廣泛的宣傳。20__年9月《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布實(shí)施，建設(shè)部、省、市亦相繼出臺(tái)新的行業(yè)配套法規(guī)，我們均及時(shí)加以宣傳貫徹。二是建立日常的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)制度。在日常管理工作中，我們堅(jiān)持每月一次的物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)人例會(huì)制度，學(xué)習(xí)政策法規(guī)，交流工作經(jīng)驗(yàn)，研討困難問題。通過例會(huì)，大家統(tǒng)一了認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)了行業(yè)歸屬感和凝聚力，提高了企業(yè)的業(yè)務(wù)能力；三是強(qiáng)化物業(yè)管理的行業(yè)培訓(xùn)。通過組織參加全市的物業(yè)管理從業(yè)人員資格教育、繼續(xù)教育等培訓(xùn)，不斷提高從業(yè)人員素質(zhì)，從而促進(jìn)全區(qū)的行業(yè)管理水平普遍提高；四是建立長(zhǎng)期固定的宣傳陣地。我局在區(qū)內(nèi)報(bào)刊《都市文化報(bào)》上設(shè)立每月一期的房產(chǎn)之窗專版，作為物業(yè)行業(yè)宣傳的長(zhǎng)期陣地，刊登政策法規(guī)，選登物業(yè)論文，培育物業(yè)消費(fèi)意識(shí)；與此同時(shí)，我們借人大代表、政協(xié)委員來局檢查、調(diào)研工作的機(jī)會(huì)，呼吁對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的理解和支持。目前，在我區(qū)物業(yè)管理有償消費(fèi)意識(shí)正在成為全社會(huì)的廣泛共識(shí)，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收繳率達(dá)到了80。

2、實(shí)施分類指導(dǎo)，著力營(yíng)造規(guī)范有序的行業(yè)發(fā)展環(huán)境

我們認(rèn)為，一個(gè)行業(yè)的發(fā)展必須是健康規(guī)范的，才能是可持續(xù)的。作為物業(yè)管理行政主管部門，我們責(zé)無旁貸，必須做行業(yè)發(fā)展的后盾和市場(chǎng)秩序的“守夜人”，保護(hù)好業(yè)主和物業(yè)企業(yè)的合法權(quán)益。在行業(yè)發(fā)展環(huán)境的建設(shè)上，我們主要做了以下工作：

一是積極開展物業(yè)創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)，提升行業(yè)服務(wù)水平。從20__年開始，我區(qū)開展了創(chuàng)建省優(yōu)、市優(yōu)、區(qū)優(yōu)項(xiàng)目的品牌創(chuàng)建活動(dòng)。拿出行政資金，對(duì)創(chuàng)建成功的企業(yè)給予1000-5000元的獎(jiǎng)勵(lì)，目前累計(jì)創(chuàng)省優(yōu)小區(qū)1個(gè)，市優(yōu)項(xiàng)目4個(gè)，區(qū)優(yōu)小區(qū)6個(gè)。在全區(qū)先后評(píng)選了2家優(yōu)秀物管企業(yè)、5名物管標(biāo)兵，形成學(xué)有榜樣、比學(xué)趕幫的良好氛圍，進(jìn)一步提升了我區(qū)的整體物業(yè)管理水平。

二是大力推行物業(yè)管理招投標(biāo)，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。我區(qū)新建商品住宅小區(qū)均依法進(jìn)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作，累計(jì)依法實(shí)施邀標(biāo)、議標(biāo)項(xiàng)目22個(gè)，面積170萬平方米，新建小區(qū)物業(yè)管理托管率達(dá)到了100。

三是破解老小區(qū)管理難問題，提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率。眾所周知，老小區(qū)的物業(yè)管理一直是困擾政府、業(yè)主及企業(yè)的一個(gè)難題：政府希望通過實(shí)施物業(yè)管理提高老小區(qū)居民的生活環(huán)境質(zhì)量、業(yè)主只愿意接受服務(wù)卻不習(xí)慣交費(fèi)、企業(yè)由于老小區(qū)難以形成規(guī)模效益而虧損經(jīng)營(yíng)難以為繼。因此，需要著力發(fā)現(xiàn)、扶植、培養(yǎng)一批特別能啃硬骨頭的企業(yè)，來解決“老舊小區(qū)物業(yè)管理”這個(gè)難題。我們區(qū)的一家民營(yíng)企業(yè)——順寶物業(yè)公司應(yīng)運(yùn)而生，該企業(yè)在區(qū)內(nèi)共承接10個(gè)小區(qū)，其中3萬平方米以下的小區(qū)就有6個(gè)。別人管不下去的小區(qū)，他拾起來，卻能個(gè)個(gè)小區(qū)不虧損，它的法定代表人李說，他們的法寶是抓住保安、保潔和維修這三個(gè)業(yè)主最基本的需求。他們管的小區(qū)，門衛(wèi)室保安24小時(shí)不脫崗、不睡覺，業(yè)主隨時(shí)下樓倒垃

圾都會(huì)發(fā)現(xiàn)垃圾桶是空的，業(yè)主需要水電維修時(shí)隨喊隨到。他們對(duì)老小區(qū)的介入往往是從承諾“先服務(wù)三個(gè)月再收費(fèi)”開始的。業(yè)主對(duì)順寶物業(yè)的廣泛認(rèn)可在區(qū)內(nèi)一時(shí)形成了“李現(xiàn)象”，我們將順寶物業(yè)的做法在區(qū)內(nèi)報(bào)刊進(jìn)行專題宣傳、介紹、推廣，目前區(qū)內(nèi)業(yè)界形成的認(rèn)識(shí)是，新企業(yè)的介入常常從接手二手小區(qū)開始，老小區(qū)的業(yè)主是否認(rèn)可成為檢驗(yàn)其實(shí)力的試金石。

四是堅(jiān)決查處違規(guī)違法行為，凈化行業(yè)發(fā)展環(huán)境。對(duì)于發(fā)現(xiàn)的侵犯業(yè)益的行為堅(jiān)決查處。20__年10月，我們查處了一起物業(yè)公司擅自收取業(yè)主半地下室自行車庫保證金的案件，清退保證金240萬元。并在區(qū)內(nèi)報(bào)刊、行業(yè)會(huì)議上進(jìn)行了通報(bào)，取得了較強(qiáng)的警示效果。

3、超前介入，努力化解物業(yè)管理的潛在矛盾